Tăng cường quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố hồ chí minh đến năm 2025

Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài Quản lý Nhà nước về đất đai là một vấn đề nóng mang tính thời sự; có nhiều luận văn, luận án các công trình nghiên cứu của Bộ và các nhà kho

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS LƯU THỊ KIM HOA

Thành phố Hồ Chí Minh, Năm 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đề tài “Tăng cường quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2025” (sau đây gọi là luận văn) là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi Các số liệu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong công trình khác

Tác giả

Hồ Ngọc Khương

MỤC LỤC

TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ MỞ ĐẦU 1

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 6

1.1 Cơ sở lý luận 6

1.1.1 Lý luận về quản lý và quản lý Nhà nước 6

1.1.2 Lý luận về đất đai 7

1.1.3 Lý luận về quản lý nhà nước về đất đai 8

1.2 Các lý thuyết kinh tế liên quan đến quản lý Nhà nước về đất đai 9

1.2.1 Lý luận của các nhà kinh tế học tư sản cổ điển 9

1.2.2 Lý luận của C Mác 10

1.2.3 Lý luận của V.I.Lênin 11

1.2.4 Lý luận những đường lối, chính sách của Đảng Cộng sản Việt Nam 12

1.3 Cơ sở thực tiễn 14

1.4 Vai trò và nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai 15

1.4.1 Vai trò 15

1.4.2 Nguyên tắc 16

1.5 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai 17

1.5.1 Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về đất đai 17

1.5.2 Quản lý hồ sơ đất đai, đo đạc, lập bản đồ và xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai 18

1.5.3 Quản lý việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai 20

1.5.4 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất 21

1.5.5 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất 22

1.5.6 Thanh tra, giám sát việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai 23

1.6 Kinh nghiệm của một số địa phương và bài học cho TP.HCM về quản lý Nhà nước về đất đai 24

1.6.1 Kinh nghiệm của một số địa phương 24

1.6.2 Rút ra bài học kinh nghiệm cho TP.HCM 27

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2007 – 2017 29

2.1 Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn TP.HCM 29

2.2 Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn TP.HCM 32

2.2.1 Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về đất đai 33

2.2.2 Quản lý hồ sơ đất đai, đo đạc, lập bản đồ và xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai 35

2.2.3 Quản lý việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai 40

2.2.4 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất 42

2.2.5 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất 47

2.2.6 Thanh tra, giám sát việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai 49

2.3 Đánh giá công tác quản lý nhà nước về đất đai 52

2.3.1 Những thành tựu 52

2.3.2 Những hạn chế yếu kém 54

2.3.3 Những nguyên nhân tồn tại 56

CHƯƠNG 3: XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI VÀ ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2025 59

3.1 Xu hướng biến động đất đai trong thời gian sắp tới 59 3.1.1 Xu hướng biến động đất đai vùng lân cận TP.HCM 59 3.1.2 Xu hướng biến động đất đai trong thời gian tới trên địa bàn TP.HCM 61 3.2 Định hướng tăng cường QLNN về đất đai trên địa bàn TP.HCM 65 3.2.1 Hoàn thiện hệ thống dữ liệu đất đai 66 3.2.2 Hoàn thiện chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 66 3.2.3 Năng động, sáng tạo, linh hoạt nhằm tháo gỡ những quy định bất hợp lý ngăn cản hoạt động QLNN về đất đai hoạt động lành mạnh 67 3.2.4 Áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù vào quản lý đất đai tại TP.HCM 67 3.2.5 Đồng bộ hóa quy trình quản lý từ hoạch định chính sách đất đai đến tổ chức thực hiện, thanh tra, giám sát 69 3.2.6 Đẩy mạnh phân cấp cho UBND quận huyện quản lý đất đai 70 3.3 Những giải pháp cơ bản tăng cường QLNN về đất đai trên địa bàn TP.HCM

đến năm 2025 tầm nhìn 2030 71

3.3.1 Nâng cao chất lượng và đề cao trách nhiệm tuân thủ các công cụ, chính sách quản lý đối với đất đai của TP.HCM 71 3.3.2 Nhà nước hoàn thiện hệ thống các quy định của pháp luật về đất đai 75 3.3.3 Nâng cao chất lượng công tác điều chỉnh quy hoạch đến năm 2020 và lập

kế hoạch sử dụng đất 2018 – 2025 78 3.3.4 Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết các tranh chấp về đất đai nhằm đưa công tác quản lý, sử dụng đất theo đúng pháp luật 80 3.3.5 Nâng cao năng lực bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn TP.HCM 82 3.4 Một số khuyến nghị trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai 84

KẾT LUẬN 86

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ

Bảng 2.1 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2005 - 2010 30Bảng 2.2: Tình hình sử dụng đất trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2011 - 2017 31Bảng 2.3: Diện tích đất đo vẽ bản đồ địa chính ở Thành phố Hồ Chí Minh 37Bảng 2.4: Tổng hợp tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2007 - 2016 38Bảng 2.5: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất giai đoạn 2006 -2017 45Bảng 2.6: Kết quả thu ngân sách từ đất của TP.HCM giai đoạn 2008 – 2017 48

Bảng 3.1: Dự báo phân bổ đất theo các đơn vị hành chính đến năm 2020 của

TP.HCM 61

Biểu đồ 2.1: Diện tích các loại đất ở TP.HCM giai đoạn 2005 – 2020 29

Sơ đồ 2.1 Cơ sở dữ liệu chuyên ngành đất đai 36

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết đề tài

Thành phố Hồ Chí Minh “giữ vững vai trò đầu tàu về kinh tế - xã hội; sớm trở thành một trong những trung tâm lớn về kinh tế, tài chính, thương mại, khoa học - công nghệ của khu vực Đông Nam Á” [Đại hội ĐBTPHCM lần thứ X; 2015] Thành phố Hồ Chí Minh bao gồm 24 quận huyện, là trung tâm đào tạo và cung ứng nguồn nhân lực chất lượng cao để đáp ứng cho các tỉnh phía Nam Phát triển KT - XH trong không gian thống nhất với vùng Đông Nam Bộ và các tỉnh phía Nam, tạo sự phối hợp đồng bộ, hỗ trợ lẫn nhau trong phát triển KT - XH và bảo vệ môi trường, cơ sở hạ tầng hoàn thiện giữ vai trò kết nối các tỉnh trong Vùng

Trong bất cứ lúc nào, đất đai là một tài nguyên hữu hạn Trong hoạt động kinh

tế, đất đai ngày càng trở nên khan hiếm Ở Việt Nam hiện nay, đặc biệt là ở các đô thị lớn, như TP.HCM, đất đai thật sự đã “quý hơn vàng” Sở dĩ như vậy là vì vàng thì có thể tạo ra nhưng đất đai ngoại trừ có phép thân thông biến hóa, còn không, chẳng có ai có thể làm cho trái đất này rộng thêm một mét vuông Đất đai được dùng để phát triển đô thị, xây dựng các công trình phúc lợi xã hội và xây dựng các khu công nghiệp,…Vì vậy, phải khai thác và sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm Tuy nhiên ở Việt Nam nói chung, TP.HCM nói riêng việc quản lý sử dụng tài nguyên quý giá này không chỉ lỏng lẻo, lãng phí, thất thoát, mà còn bất cập,… cuối cùng gây ra hậu quả xấu về kinh tế, xã hội Quản lý đất đai ở Thành phố Hồ Chí Minh còn bộc lộ nhiều hạn chế, yếu kém ngoài tầm kiểm soát của nhà nước: “chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp một cách tràn lan mang tính đầu cơ, trục lợi hoặc có hành vi ôm đất chờ quy hoạch”, [Chỉ thị 03; 2010] một số

dự án SDĐ kém hiệu quả, nhiều diện tích đất chưa được sử dụng gây lãng phí, sai phạm như cho thuê lại đất, chậm nộp tiền thuê đất, các thủ tục hành chính về đất đai ở cấp cơ sở còn rườm rà, tình trạng khiếu nại về đất đai có xu hướng gia tăng Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là vai trò quản lý Nhà nước trong quản

lý đất đai nói chung chưa tương xứng với vị trí chủ sở hữu đất đai Vì vậy đòi hỏi phải có sự can thiệp quản lý của Nhà nước đối với đất đai Với mong muốn đáp ứng

các yêu cầu trên, tác giả chọn đề tài “Tăng cường quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2025” để làm luận văn thạc sĩ chuyên

ngành kinh tế chính trị

2 Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

Quản lý Nhà nước về đất đai là một vấn đề nóng mang tính thời sự; có nhiều luận văn, luận án các công trình nghiên cứu của Bộ và các nhà khoa học như:

- Hà Quý Tình (2005), “ Lý luận địa tô và vận dụng để giải quyết một số vấn

đề về đất đai ở Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu thuộc Bộ tài chính, tác giả trình bày

sở hữu toàn dân đối với đất đai gắn với nền kinh tế thị trường ở nước ta với mục tiêu tham mưu cố vấn cho nhà nước ban hành các chính sách đất đai hiện nay

- Nguyễn Đình Bồng (2005), “ Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai

để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” Đề tài nghiên cứu thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường, tác giả nghiên cứu về quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, đề cập vai trò, cơ chế, chính sách nhằm phát triển thị trường đất đai trong quá trình hội nhập kinh tế khu vực

- Trần Du Lịch (2005), “Cơ chế quản lý để vận hành và phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh” Viện Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh Tác giả đưa ra các tác nhân làm giá bất động sản tăng như chi phí giao dịch cao, đầu cơ đất, chính sách quản lý của Nhà nước còn bất cập qua qua đó giải thích, phân tich các nhân đề kiến nghị giải quyết

- Trần Tú Cường (2007), “ Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa ở thành phố Hà Nội” Luận án tiến sĩ Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Tác giả đã lý luận về đất đô thị trong quá trình đô thị hóa, vai trò quản lý Nhà nước về đất đô thị, phân tích thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai đồng thời đánh giá những kết quả đạt được và hạn chế của công tác quản lý đất đai đề ra những giải pháp quản lý hiệu quả

-Trần Thị Thu Lương (2008), “Quản lý và sử dụng đất đô thị ở Thành phố Hồ Chí Minh – Thực trạng và giải pháp” NXB Đại học Quốc Gia TP.HCM Tác giả

đã phân tích tác động của đô thị hóa đến quản lý đất đô thị TP.HCM, cho thấy thực

trạng quản lý đất đô thị để nêu lên những tồn tại trong công tác quản lý đề ra những giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị

- Phạm Việt Dũng (2013), “Nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai”, Tạp chí Cộng sản điện tử Tác giả trình bày những kết quả trong quản lý đất đai đồng thời nêu được những tồn tại yếu kém trong, qua đó đề ra những giải pháp nâng cao hiệu quả QLNN về đất đai

- Ngô Tôn Thanh (2013), “Hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định”, Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Đà Nẵng, tác giả luận giải lý luận thực tiễn và phân tích thực trạng quản lý Nhà nước

về đất đai từ đó đề xuất các giải pháp để công tác quản lý về đất đai tốt hơn

Các công trình trên nghiên cứu đề cập đến vai trò và nội dung sở hữu toàn dân, các chính sách đất đai trong điều kiện nền kinh tế thị trường, phân tích cung - cầu định giá đất đai, định hướng cùng với giải pháp QLNN về đất đai trên cơ sở tham khảo kinh nghiệm của khu vực, quốc tế Những công trình này các tác giả chỉ đề cập đến công tác QLNN về đất đai trước năm 2013 Tại thời điềm đó, Luật đất đai

2003 còn tồn tại một số hạn chế như việc giao đất sử dụng không hiệu quả, cho thuê đất không đúng đối tượng Đa số các công trình nghiên cứu về lĩnh vực bất động sản và chưa có nhiều công trình nghiên cứu chuyên sâu Khi có Luật đất đai thì vấn

đề đất đai mới được quan tâm nghiên cứu Ở TP.HCM chưa có công trình nghiên cứu riêng lẻ trực tiếp QLNN về đất đai một cách đầy đủ, thống nhất từ lý luận đến thực tiễn trong giai đoạn hiện nay kể từ khi có Luật đất đai 2013

Bên cạnh đó, các công trình của các tác giả chưa nghiên cứu đầy đủ về: phân quyền trong quản lý để đảm bảo lợi ích toàn dân, chưa kiểm soát hiện tượng đầu cơ đất đai, phân phối lợi ích hài hòa từ đất đai, những nghiên cứu về hoàn thiện đo đạc bản đồ, cơ sở dữ liệu đất đai, thu tiền thuế từ đất, tính giá đất,… chỉ đề cập ở độ khái quát chưa đi sâu vào lý luận thực tiễn

Nhằm hoàn thiện hơn, tác giả đã tập trung vào các vấn đề trong công tác QLNN về đất đai trên địa bàn TP.HCM sau khi Luật đất đai 2013 được triển khai cùng với cơ chế, chính sách đặc thù áp dụng trên địa bàn TP.HCM để thực hiện luận

văn Những đóng góp về mặt lý luận của luận văn: lý luận các nhà kinh tế học về vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai Về mặt thực tiễn phân tích toàn diện thực trạng QLNN về đất đai trong giai đoạn 2007 - 2017 dưới góc độ của khoa học KTCT, phân tích chi tiết hệ thống thông tin dữ liệu đất đai, đo đạc lập bản đồ, Luận văn được dùng tham khảo trong nghiên cứu và giảng dạy Kinh tế chính trị cho các đối tượng có thể là sinh viên, đối tượng trung cấp lý luận chính trị

3 Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu

Hệ thống hoá lý luận, nghiên cứu về vai trò QLNN về đất đai, kinh nghiệm thực tiễn của một số quốc gia, tỉnh thành trong cả nước qua đó rút ra bài học kinh nghiệm cho TP.HCM

Phân tích tình hình sử dụng đất và thực trạng QLNN về đất đai, qua đó phân tích những thành tựu và khó khăn của vấn đề

Từ cơ sở đó, luận văn đề xuất những giải pháp và khuyến nghị nhằm tăng cường QLNN về đất đai trên địa bàn TP.HCM đến năm 2025

Nhiệm vụ nghiên cứu

Thu thập thông tin, tư liệu, số liệu QLNN về đất đai từ 2007 đến năm 2017, và

xử lý những thông tin đó theo quan điểm của chủ nghĩa Mác - Lênin và kinh nghiệm thực tiễn đã diễn ra trong thời gian thực hiện Luật đất đai ở Việt Nam

4 Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: đất đai, quản lý và sử dụng đất, quản lý Nhà nước, quản lý

Nhà nước về đất đai tại Thành phố Hồ Chí Minh

Cơ sở lý luận: Đề tài lấy phương pháp luận duy vật lịch sử và duy vật biện

chứng làm phương pháp luận, luận văn dựa trên các quan điểm lý thuyết kinh tế của kinh tế chính trị tư sản cổ điển, chủ nghĩa Mác - Lênin, chính sách, đường lối quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam làm cơ sở phân tích từ đó đưa ra những giải pháp QLNN về đất đai

Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thống kê: luận văn sử dụng số liệu, dữ liệu để phân tích các nội dung QLNN về đất đai từ năm 2007 đến năm 2017 của TP.HCM

- Phương pháp quy nạp: qua phân tích các nội dung QLNN về đất đai để đánh giá tình hình và thực trạng quản lý và sử dụng đất của TP.HCM

- Phương pháp so sánh đối chiếu: kinh nghiệm quản lý của các quốc gia và một số khu vực về quản lý Nhà nước về đất đai từ đó xem xét, so sánh để rút ra những kinh nghiệm áp dụng cho TP.HCM

6 Kết cấu luận văn

Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục thì nội dung được kết cấu thành 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của quản lý nhà Nước về đất đai Chương 2: Thực trạng tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2007 - 2017

Chương 3: Xu hướng biến động đất đai và định hướng, giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đến năm

2025

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA QUẢN LÝ NHÀ

NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1 Lý luận về quản lý và quản lý Nhà nước

Về bản chất giai cấp của nhà nước, V.I.Lênin khẳng định: Nhà nước là sản phẩm và biểu hiện thông qua những mâu thuẫn giai cấp không thể điều hòa được Bất cứ nơi nào, bất cứ lúc nào, về mặt khách quan, nếu không giải quyết được thì nhà nước xuất hiện để điều tiết Và sự tồn tại của nhà nước chứng tỏ rằng những mâu thuẫn giai cấp là không thể điều hòa được [V.I.Lênin, 1976]

Theo W.Taylor, quản lý là việc nắm được chính xác điều mà đối tượng quản

lý làm, qua đó biết được họ đã hoàn thành công việc như thế nào Mục tiêu của quản lý là nâng cao hiệu quả và năng suất lao động [ W.Taylor; 1911]

Là cha đẻ của lý thuyết quản lý hiện đại, theo Henry Fayol thì quản lý gồm có năm yếu tố cơ bản cấu thành đó là sự dự đoán, lập kế hoạch, tổ chức, điều hành và kiểm tra giám sát [Henry Fayol; 1916]

Khi nói đến vai trò quản lý C.Mác đã khẳng định: “Tất cả mọi lao động xã hội trực tiếp hay lao động chung nào tiến hành trên một quy mô tương đối lớn, thì ít nhiều cũng đều cần đến một sự chỉ đạo để điều hoà những hoạt động cá nhân và thực hiện những chức năng chung phát sinh từ sự vận động của những khí quan độc lập của nó Một người độc tấu vĩ cầm tự điều khiển lấy mình, còn một dàn nhạc thì cần phải có nhạc trưởng” [C.Mác và Ph.Ăng-ghen; tr.480]

Quản lý Nhà nước là hoạt động thực hiện mang tính quyền lực Nhà nước và sử dụng chính sách pháp luật để điều chỉnh hành vi của các cá nhân, tổ chức trong xã hội được thực hiện bởi cơ quan Nhà nước nhằm duy trì ổn định an ninh trật tự và thúc đẩy xã hội phát triển theo một định hướng thống nhất của nhà nước [Nguyễn Hữu Hải, 2010]

Chủ thể quản lý Nhà nước: các cá nhân và tổ chức được nhà nước trao quyền, gồm cơ quan tư pháp, hành pháp và lập pháp

Đối tượng quản lý: các cá nhân, tổ chức trong nước

Có thể hiểu rằng, QLNN là hoạt động điều hành có tính tổ chức được thực hiện trên cơ sở pháp luật thông qua cơ quan Nhà nước

1.1.2 Lý luận về đất đai

Đất đai vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động có nguồn gốc từ tự nhiên, biểu hiện dưới hình thái mặt đất với diện tích cụ thể và những đặc tính tương đối ổn định về khí hậu, thổ nhưỡng, địa chất, thuỷ văn, động thực vật sống trên đó Theo FAO thì đất đai là một tổng thể vật chất, bao gồm sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thể vật chất đó [ FAO; 1976]

Đất đai là tài sản mãi mãi gắn với con người, là điều kiện cần để sinh tồn, và

là điều kiện quan trọng để sản xuất, là tư liệu cơ bản của sản xuất vật chất [C Mác

và Ph.Ăng-ghen; 1995]

Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc SDĐ trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, KT -

XH như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người

Đất đai có tính cố định, không thể di chuyển từ nơi này sang nơi khác và đất đai không giống hàng hóa thông thường là có thể nảy sinh trong quá trình sản xuất,

do đó đất đai có hạn về mặt diện tích Đất đai được dùng canh tác có khả năng sản sinh ra một khối lượng lương thực với số lượng lớn đủ để duy trì sự sống của người lao động [A.Smith; 1997]

Thông qua hoạt động sản xuất, đất đai là TLSX đặc biệt có mối quan hệ với hoạt động sản xuất của con người, tác động của con người làm thay đổi tính chất sử dụng đất đai, như một đám đất được canh tác sẽ có giá trị nhiều hơn một đám đất bị

bỏ hoang [C.Mác và Ph.Ăng-ghen; 1994] Trong điều kiện sản xuất TBCN, đầu tư vào đất đai biến đất đai thành tư bản Trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai trở thành đối tượng để trao đổi mua bán

Đất đai có tính đa dạng và phong phú, với nhiều loại như đất cát, đất đỏ, đất phèn, đất xám, đất phù sa,…nên đòi hỏi con người phải biết sử dụng và khai thác một cách hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm

Đất để phát triển đô thị là đất nội thành và đất ngoại thành được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy hoạch để sử dụng vào mục đích phát triển đô thị Đất đô thị vừa là tư liệu sản xuất, vừa là tư liệu sinh hoạt, được thể hiện tư liệu sản xuất dùng vào mục đích kinh doanh để xác định không gian đất và tư liệu sinh hoạt dùng cho các công trình nhà ở, bao gồm đất chuyên dùng, đất nông nghiệp, đất an ninh quốc phòng, đất ở, đất dùng cho mục đích công cộng và đất chưa sử dụng

1.1.3 Lý luận về quản lý nhà nước về đất đai

Theo Liên Hiệp Quốc, thì quản lý đất đai là quá trình lưu trữ và cập nhật những biến động về thông tin sở hữu, giá trị, quyền sử dụng đất và những thông tin khác liên quan đến đất đai Quản lý đất đai thực chất là quản lý tài nguyên đất dưới phương diện kinh tế và môi trường

Nhà nước quản lý thông tin chính xác về hiện trạng SDĐ; số lượng và chất lượng đất đai và tiến hành phân phối lại quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ Bên cạnh

đó, còn quản lý công tác chuyển nhượng QSDĐ, giao đất, cho thuê đất, ; thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi thu từ đất như thu thuế và thu tiền SDĐ Nhà nước thường xuyên thanh tra, giám sát các quá trình phân phối đất đai nếu phát hiện các

vi phạm sẽ xử lý Các hoạt động trên nhằm mục tiêu thực hiện quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai

“Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động tổ chức và điều chỉnh của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai; đó là các hoạt động quản lý tình hình sử dụng đất; phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch đồng thời tiến hành kiểm tra, giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai” [Nguyễn Hoàng Khắc Sơn; 21]

Nhà nước sử dụng các công cụ QLNN về đất đai bao gồm công cụ tài chính (thuế, phí và lệ phí, giá đất), công cụ quy hoạch (công cụ quan trọng nhất để phân

bổ quỹ đất hợp lý, hiệu quả) và công cụ pháp luật (bảo vệ sự bằng đẳng giữa những người sử dụng đất và bắt buộc các đối tượng SDĐ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước)

1.2 Các lý thuyết kinh tế liên quan đến quản lý Nhà nước về đất đai

1.2.1 Lý luận của các nhà kinh tế học tư sản cổ điển

Địa tô là là một trong những yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất và tái sản xuất xã hội, vì vậy quan hệ sở hữu về địa tô đã được các nhà kinh tế học tư sản cổ điển đặc biệt quan tâm nghiên cứu Địa tô được các nhà KTCT tư sản cổ điển quan tâm nghiên cứu như W.Petty, F.Quesnay, A.Smith, D.Ricardo, sau khi KTCT cổ điển Anh xuất hiện Chính C.Mác là người phát triển và đưa lý luận địa tô lên đến tầm cao mới vào cuối thế kỷ XIX

Lý luận về địa tô của W.Petty cho rằng: địa tô là khoảng chênh lệch giữa giá trị của sản phẩm và chi phí sản xuất bao gồm chi phí tiền công và giá trị của giống Ông đã dựa vào địa tô để xác định giá cả ruộng đất

Lý thuyết về giá trị và sản phẩm thuần túy của F.Quesnay cho rằng sản phẩm thuần túy là khoảng chênh lệch giữa giá trị sản phẩm và chi phí sản xuất, là số dư ra sau khi trừ tiền lương và hao phí cho trồng trọt trong lĩnh vực nông nghiệp Sản phẩm thuần túy biểu hiện ra bên ngoài là địa tô, là phần nhà tư bản và công nhân trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp phải nộp lại cho chủ sở hữu ruộng đất, địa chủ

Lý luận về địa tô của A.Smith cho rằng: khi ruộng đất bị tư hữu hóa thì địa tô

là khoản tiền trả cho việc SDĐ Độc quyền tư hữu ruộng đất là điều kiện để chiếm hữu địa tô Ông cho rằng địa tô là sản phẩm của tự nhiên, sự sản sinh địa tô là kết quả tự nhiên tham gia vào quá trình sản xuất nông nghiệp, là thù lao mà địa chủ và chủ sở hữu ruộng đất thu được Địa tô có được là do năng suất lao động trong công nghiệp thấp hơn trong nông nghiệp

Lý luận địa tô của D.Ricacdo cho rằng: địa tô được hình thành theo quy luật giá trị, địa tô không phải là sản phẩm của tự nhiên mà là kết quả do lao động của người công nhân làm nên iá trị nông sản được hình thành trong điều kiện ruộng đất tệ nhất, vì diện tích ruộng đất có hạn nên xã hội phải canh tác trên chính những

mảnh đất xấu đó Do tư bản kinh doanh trên mảnh đất tốt và trung bình thu được lợi nhuận siêu ngạch, địa chủ thu giữ khoản lợi nhuận này là địa tô Địa tô càng cao thì

xã hội sẽ bất ổn thiếu lương thực

1.2.2 Lý luận của C Mác

Lý luận địa tô của C Mác cho rằng sự hình thành quan hệ sản xuất TBCN là

cơ sở hình thành địa tô TBCN Và địa tô TBCN chính là phần giá trị thặng dư còn lại sau khi đã khấu trừ đi phần lợi nhuận bình quân mà các nhà tư bản kinh doanh trong nông nghiệp phải nộp cho địa chủ

C Mác đã giải thích địa tô thông qua: địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối

Địa tô là giá trị thặng dư, là sản phẩm của lao động thặng dư

Địa tô chênh lệch là một phần của giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp tạo ra được biểu hiện thành lợi nhuận siêu ngạch mà địa chủ thu được trong điều kiện ruộng đất sản xuất tốt hơn Đặc trưng của địa tô chênh lệch là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất thị trường và giá cả sản xuất cá biệt của tư bản sử dụng sức tự nhiên một cách độc quyền Ông khẳng định: địa chủ chỉ thu được địa tô khi cho thuê kinh doanh các mảnh đất có điều kiện tự nhiên tốt là địa tô chênh lệch I còn địa

tô chênh lệch II lại xuất hiện trên các khu đất đã được thâm canh

Địa tô tuyệt đối cũng là một phần của giá trị thặng dư biểu hiện thành lợi nhuận siêu ngạch mà nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải nộp cho địa chủ để được quyền thuê ruộng đất trong một thời gian Đối với địa tô tuyệt đối thì địa chủ thu được trên tất cả các loại ruộng đất sau khi cho thuê kinh doanh

Dù là địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối, về nguồn gốc và bản chất thì địa tô cũng chỉ là một bộ phận của giá trị thặng dư, do lao động không công của công nhân làm thuê trong nông nghiệp tạo ra

Đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng trong nông nghiệp Sở hữu ruộng đất là nguồn gốc của mọi của cải trở thành vấn đề giải quyết để quyết định tương lai của giai cấp công nhân Quan hệ sở hữu về đất đai tồn tại dưới các hình thức: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu nhà nước Chế độ sở hữu đất đai phải gắn với hình thái

KT - XH cụ thể và gắn với xã hội có phân chia giai cấp Giai cấp thống trị có xu hướng độc chiếm sở hữu đất đai

Khi phân tích địa tô, C.Mác đã chỉ ra rằng, ở châu Á, nhà nước đồng thời là chủ sở hữu ruộng đất nên địa tô kết hợp làm một với thuế khóa Ở đây, Nhà nước là người

sở hữu đất đai tối cao, tức là quyền sở hữu đất tập trung trên phạm cả nước mặc dù

tư nhân có quyền sử dụng đất, chiếm hữu đất Như vậy, tính tất yếu của quốc hữu đất đai thì đất đai cần phải do một chủ thể nhất định sở hữu và chủ thể đó phải đảm bảo tính thống nhất trong quan hệ quản lý đất đai, đại diện cho tất cả các chủ thể trong quan hệ quản lý đất đai và chủ thể đó chỉ có thể là Nhà nước [ C.Mác và Ph Ăngghen; 1998]

1.2.3 Lý luận của V.I.Lênin

V.I.Lênin khi nghiên cứu bất kỳ hình thức sở hữu ruộng đất nào, nông nghiệp TBCN vẫn cứ nảy sinh và phát triển, đồng thời về mặt lý luận nền sản xuất TBCN

có thể hoàn toàn đi cùng với việc quốc hữu hóa ruộng đất, nhân tố kích thích sự tiến

bộ của nông nghiệp không yếu đi mà còn được tăng cường rất nhiều

Theo quan điểm của V.I Lênin thì “trong xã hội TBCN vấn đề quốc hữu hóa ruộng đất về bản chất chia thành hai loại: địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối Quốc hữu hóa thay đổi người hưởng địa tô chênh lệch và xóa bỏ ngay cả sự tồn tại của địa tô tuyệt đối Quốc hữu hóa vừa là một cải cách bộ phận trong khuôn khổ của chủ nghĩa tư bản, và vừa là sự xóa bỏ các độc quyền gây trở ngại cho sự phát triển của chủ nghĩa tư bản nói chung” [ V.I.Lênin; tr.349]

Việc tập trung đất đai ở các quốc gia TBCN diễn ra theo hướng liên kết ruộng đất của các chủ sở hữu nhỏ để hình thành quy mô ruộng đất lớn thông qua việc chuyển nhượng mua bán đất đai

Lý luận của C.Mác và V.I.Lênin từng trở thành thực tế khi sở hữu về đất đai được

áp dụng ở những quốc gia thuộc khối hệ thống xã hội chủ nghĩa, hiện nay còn tồn tại trên vài nước trên thế giới, và Việt Nam là một minh chứng

1.2.4 Lý luận những đường lối, chính sách của Đảng Cộng sản Việt Nam

“Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 của nước ta thừa nhận sự tồn tại của nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng dân cư, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân) Tuy nhiên, kể từ khi Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực thì đất đai đều thuộc sở hữu toàn dân (Điều 19) và những cá nhân, tổ chức đang SDĐ được tiếp tục sử dụng và hưởng thành quả lao động của mình theo quy định của pháp luật (Điều 20).” [Bộ tư pháp; 2017]

Tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI (1986) của Đảng nêu rõ cải cách ruộng đất để hợp tác hóa nông nghiệp: về nguyên tắc phải đưa toàn bộ ruộng đất của người dân tham gia hợp tác xã và thống nhất sử dụng; nhưng chiếu cố sinh hoạt riêng của xã viên và nhằm sử dụng vốn lao động của nông dân trong lúc nhàn rỗi, Nhà nước để lại cho xã viên một số đất không quá 5% diện tích bình quân của mỗi người trong xã dùng để trồng trọt, chăn nuôi…

Tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X (2006) của Đảng đã nêu rõ trong văn kiện: “đổi mới và nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quy hoạch, kế hoạch”, tăng cường quy hoạch đất đai, quy hoạch đô thị, tránh tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn quy hoạch Công tác quy hoạch phải quy hoạch từ tổng thể đến quy hoạch cụ thể, thu hút các chuyên gia giỏi xây dựng thẩm định quy hoạch Bên cạnh đó Tại Đại hội

X, Đảng đã mạnh dạn chỉ ra khuyết điểm trong công tác quản lý đất đai: nguồn lực của đất nước chưa được sử dụng hiệu quả, sử dụng tài nguyên đất đai còn lãng phí, gây thất thoát nghiêm trọng Các nguồn lực đất đai chưa được phát huy hiệu quả Tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI (2011) của Đảng nêu quan điểm:

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu, được xác định cụ thể phù hợp với từng loại đất, từng đối tượng và hình thức giao đất, cho thuê đất Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng ” [Đảng Cộng sản Việt Nam (2011); tr.99]

Trên tinh thần đó, “các Luật Đất đai năm 1987, 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 2001),

2003, 2013 đã cụ thể hóa chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó đặc biệt

là quy định về quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, khẳng định vai trò cụ thể và quy định quyền hạn của Nhà nước Các quy định của pháp luật đất đai cho thấy, chỉ khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới được thực hiện quyền của người sử dụng đất Trên nguyên lý đó, mặc dù là chủ thể trực tiếp khai thác, SDĐ, nhưng người SDĐ không phải là chủ sở hữu đất đai và khi thực hiện các quyền của mình thì phải được sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền với các điều kiện

đã được pháp luật đất đai quy định.” [Bộ tư pháp; 2017]

Tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI (2011) của Đảng đã “chủ trương: phát triển mạnh mẽ lực lượng sản xuất, đồng thời hoàn thiện quan hệ sản xuất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Phát triển đa dạng các hình thức

sở hữu, các thành phần kinh tế, bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu tài sản thuộc về các hình thức sở hữu; xây dựng, hoàn thiện luật pháp về sở hữu đối với các loại tài sản mới”, như sở hữu đất đai, tài nguyên nước, quy định rõ quyền, trách nhiệm của các chủ sở hữu đối với xã hội Đổi mới, hoàn thiện luật pháp, cơ chế, chính sách về sở hữu đối với đất đai, để đất đai được quản lý, sử dụng

có hiệu quả, khắc phục tình trạng lãng phí, thất thoát “Đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu được giao cho các chủ thể thuộc mọi thành phần kinh tế sử dụng theo nguyên tắc hiệu quả Các chủ thể có quyền và nghĩa vụ như nhau trong sử dụng có hiệu quả các nguồn lực của Nhà nước Điều đó có nghĩa là Nhà nước chỉ nắm quyền

sở hữu pháp lý về đất đai ”, còn quyền sử dụng được giao cho các chủ thể người sử dụng đất Phải đạt được hiệu quả khi SDĐ

Tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII (2016) của Đảng đã nêu nhiệm vụ phải tăng cường đổi mới xây dựng quy hoạch, kế hoạch SDĐ và hoàn thiện cơ sở

dữ liệu về đất đai để thúc đẩy SDĐ hiệu quả, tiết kiệm, hợp lý; kết hợp bảo vệ diện tích, độ phì nhiêu của đất canh tác nông nghiệp

Tại “Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời

kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, Đảng ta khẳng định QSDĐ là một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu Dưới gốc

độ triết học, bất kỳ một hàng hoá thông thường nào cũng đều có giá trị và giá trị sử dụng, trong đó giá trị của hàng hoá được xác định bằng lao động xã hội kết tinh trong hàng hoá, nhưng giá trị của QSDĐ không có hao phí lao động nào được bỏ ra

để hình thành nên đất, chỉ có lao động bỏ ra để cải tạo, tu bổ đất Hơn nữa, đối tượng của QSDĐ là đất đai, đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu quản lý Không giống với các hàng hoá thông thường mà chủ

sở hữu được toàn quyền định đoạt, QSDĐ là loại hàng hoá mà sự tồn tại phụ thuộc rất nhiều vào ý chí của Nhà nước.” [ Nghị quyết 19; 2012]

1.3 Cơ sở thực tiễn

- Về chế độ sở hữu đất đai: Có nhiều mô hình tồn tại về sở hữu đất đai khác nhau trên thế giới nhưng chủ yếu vẫn là sở hữu của tư nhân, Nhà nước, tập thể Phần lớn các quốc gia có chế độ sở hữu tư nhân về đất đai là đại đa số các quốc gia TBCN Tuy nhiên, có một số nước còn chế độ sở hữu đất đai đa dạng như Singapo chấp nhận chế độ sở hữu tư nhân về đất đai nhưng đất do Nhà nước sở hữu vẫn chiếm tỷ trọng lớn khoảng 90%, phần còn lại do tư nhân chiếm hữu nhưng phải tuân theo chề độ quy hoạch SDĐ do Nhà nước quy định, vẫn còn đang tồn tại cả sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân về đất đai; ở Nga và Belarus hầu như Nhà nước nắm quyền sở hữu hơn 90% diện tích đất đai; ở Campuchia có các hình thức sở hữu đất: công, tư nhân và tập thể, tuy nhiên Chính phủ không được bán đất công cho tư nhân chiếm khoảng 80% và CP có thể chuyển đất công thành tư sau đó bán cho tư nhân Tuy nhiên, đất đai thuộc sở hữu nhà nước là vấn đề được coi như quỹ dự trữ để giải quyết các nhu cầu phúc lợi xã hội, thay đổi cơ cấu dân số và điều tiết thị trường Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai còn ở một số quốc gia như Lào, Triều Tiên,Việt Nam,

- Về chế độ SDĐ đai: Về pháp lý, mua bán trong giao dịch đất đai thực chất là mua bán QSDĐ giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất, trở thành một thành phần trong giao dịch của thị trường bất động sản, và sau khi giao dịch thành công thì nhà đầu tư và người sử dụng đất phải tiến hành đăng ký về sự thay đổi thông tin đất đai với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Thị trường đất đai ngày càng sôi động do nhu cầu của người dân ngày càng cao như tách thửa, gộp thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng,…Thông qua các hình thức SDĐ để mua bán, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng về đất đai, Nhà nước cần phải cho thấy được những quyền lợi mà nhà đầu tư có được và nhà đầu tư quan tâm chính là lợi nhuận thu được đồng thời tối ưu hóa để hạn chế rủi ro khi đầu tư vào lĩnh vực này

- Về tập trung ruộng đất: Trước hết phân tích “tích tụ” và “tập trung”, tích tụ không chỉ tăng lên về lượng tư bản cá biệt mà còn nói lên sự thay đổi thành phần hữu cơ của tư bản cá biệt đó, tập trung không chỉ là liên kết một cách giản đơn các

tư bản lại mà còn là điểm xuất phát để thay đổi mạnh mẽ về tổ chức và kỹ thuật Theo quan điểm của C.Mác, tích tụ tư bản là các nhà tư bản cá biệt tư bản hóa giá trị thặng dư, biến giá trị thặng dư thành các tư bản cá biệt; còn tập trung tư bản là một tư bản liên kết hay thôn tính nhiều tư bản Áp dụng vào đất đai, thì tích tụ ruộng đất là sự tăng quy mô ruộng đất của đơn vị sản xuất theo thời gian do mua, thừa kế, khai hoang để tiến hành sản xuất, tập trung phổ biến ở Đồng bằng sông Cửu Long chuyển nhượng quyền SDĐ theo cơ chế thị trường, do đặc điểm tâm lý của người dân; còn tập trung ruộng đất là sự hợp nhất nhiều thửa đất nhỏ thành khu đất, thửa đất có quy mô lớn, tăng diện tích ruộng đất, tập trung phổ biến ở Đồng bằng sông Hồng, người dân vẫn nắm QSDĐ thông qua hoạt động cho thuê đất và làm thuê người dân có thêm thu nhập

1.4 Vai trò và nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai

1.4.1 Vai trò

Phát triển kinh tế cùng với áp lực gia tăng dân số ở đô thị, diện tích đất dùng

để chuyển sang đất đô thị làm phát sinh nhiều quan hệ SDĐ Dân số đô thị là nhân

tố chính thúc đẩy phát triển KT - XH của đô thị, dân số là cơ sở để phân loại đô thị

trong công tác quản lý và xác định quy mô đất của đô thị Để tránh trường hợp đất đai sử dụng không hiệu quả, không đúng quy hoạch tổng thể đòi hỏi phải tăng cường công tác quản lý về đất đai Khi quy mô đô thị tăng lên, các nguồn lực tài chính xây dựng cơ sở hạ tầng và dịch vụ đô thị rất lớn đòi hỏi có kế hoạch huy động nguồn lực hiệu quả và sáng tạo Điều đó đòi hỏi nhà nước phải tăng cường vai trò quản lý đối với đất đai nhằm mục tiêu SDĐ hiệu quả và cân đối lợi ích hài hòa thu được từ SDĐ cho các đối tượng Nhà nước thực hiện quản lý Nhà nước về đất đai bằng chính sách và phát luật thống nhất thông qua các việc quy hoạch, thu tiền sử dụng đất, giao và cho thuê đất, giải quyết các tranh chấp về đất đai,… Đảm bảo sử dụng đất đai tiết kiệm, hợp lý để phục vụ hoạt động sống vủa con người, Nhà nước thông qua chủ trương ban hành kế hoạch SDĐ nhằm điều tiết các hoạt động liên quan đến việc quản lý và sử dụng tài nguyên

Vai trò QLNN về đất đai thể hiện thông qua việc ban hành, tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về đất đai, tạo ra cơ sở pháp lý để các cá nhân, tổ chức được bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng trong những quan hệ về đất đai; thông qua công tác đánh giá, phân loại đất, Nhà nước nắm chắc toàn bộ quỹ đất làm căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất đai hiệu quả; phân bổ quỹ đất hợp lý nhằm phục vụ cho mục tiêu phát triển KT - XH, đảm bảo SDĐ đạt hiệu quả cao, tiết kiệm và đúng mục đích thông qua quy hoạch, lập kế hoạch; thông qua việc thanh tra, kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất đai, Nhà nước quản lý tình hình về sử dụng đất đai và phát hiện những vi phạm, giải quyết những vi phạm pháp luật đất đai Nhà nước can thiệp, tham gia điều tiết thị trường đất đai nhằm mục tiêu ổn định thị trường để hạn chế đầu cơ lũng đoạn giá đất và gian dối trên thị trường

Nhà nước thông qua các hoạt động kiểm tra, giám sát, tạo dựng cơ sở hạ tầng nhằm khuyến khích người dân SDĐ hiệu quả, góp phần tăng trưởng kinh tế, tạo việc làm và tăng thu nhập

1.4.2 Nguyên tắc

* Thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch

Quy hoạch sẽ tạo một trật tự khoa học giúp nhà nước quản lý đất đai hiệu quả Phân vùng quy hoạch tạo sự phân bổ đất đai sử dụng phù hợp với mục đích phát triển KT - XH, tránh tình trạng đất đai bị phân tách, xé nhỏ do cơ chế không phù hợp Trong tương lai, quỹ đất ngày càng có hạn do sự phát triển của đô thị, cở sở hạ tầng vì vậy cần phải có một tầm nhìn để quy hoạch SDĐ hiệu quả

Sự can thiệp của Nhà nước trong giới hạn của pháp luật quy định và thể hiện dưới dạng quyền lực công Luật hóa các hành vi quản lý thị trường đất đai của cơ quan Nhà nước ( nguyên tắc pháp quyền)

* SDĐ hợp lý và tiết kiệm

Công tác SDĐ ở nước ta còn lãng phí trong việc khai thác và SDĐ tiềm năng

vì vậy công tác quy hoạch và kế hoạch SDĐ cần phải hợp lý và tiết kiệm, xây dựng các phương án quy hoạch có tính hiệu quả cao đồng thời giám sát việc thực thi những phương án đó

* Nguyên tắc công khai, minh bạch

Để tăng tính hiệu quả cần công khai các quy trình, thủ tục hành chính, dịch vụ công, thông tin, dữ liệu thị trường và những nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước

* Kết hợp quản lý theo địa giới giữa các địa phương

Thống nhất QLNN về đất đai theo địa giới hành chính có nghĩa là hài hòa quản lý theo lãnh thổ của các địa phương và ngay cả cơ quan Trung ương hoạt động tại thành phố cũng chịu sự quản lý của thành phố Chính quyền Thành phố tạo điều kiện cho các cơ quan Trung ương hoạt động tại địa phương đồng thời có quyền giám sát hoạt động của cơ quan Trung ương trong việc thực hiện pháp luật về đất đai có quyền xử lý nếu phát hiện có vi phạm

* Tập trung dân chủ

Phải chấp hành các quy định của pháp luật và thực hiện quyền làm chủ về đất đai bằng việc tạo điều kiện cho người dân tham gia giám sát hoạt động quản lý thông qua HĐND tại địa phương

1.5 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai

1.5.1 Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về đất đai

Lĩnh vực đất đai cũng giống như bất cứ lĩnh vực khác cần phải có những điều kiện pháp lý làm tiền đề để thực hiện Đó là thừa nhận sự bảo hộ của Nhà nước đối với quyển chủ sở hữu đất đai Do là hàng hóa đặc biệt nên cần thêm những quy định pháp lý về bảo vệ đất đai, giao đất, quy hoạch SDĐ,…Đồng thời để thị trường đất đai phát triển lành mạnh, khắc phục những khuyết tật của thị trường thì cần có khung pháp lý điều tiết giữa các chủ thể Nhà nước, người sử dụng đất, chủ đầu tư Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai làm tiền đề quan trọng thực hiện những nội dung khác trong QLNN về đất đai Ngoài ra, đất đai còn được điều chỉnh bởi các luật khác như: luật Hành chính, các cơ quan hành chính giám sát người SDĐ đảm bảo sử dụng đúng mục đích; luật Thuế sử dụng đất quy định về nghĩa vụ nộp thuế, mức thuế quyền sử dụng đất

Nội dung các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai có khả năng huy động được các nguồn lực từ xã hội và của cơ quan nhà nước trong việc quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên đất đai UBND cấp dưới căn cứ vào các quy định văn bản pháp luật đất đai của cấp trên để cụ thể hóa các quy định cho phù hợp với cấp mà mình quản lý

Có ý kiến cho rằng QLNN về đất đai gặp nhiều khó khăn, kìm hãm sự phát triển của lực lượng sản xuất, là do thiếu luật Nhưng thực tế thì không phải như vậy

mà do nước ta có nhiều văn bản điều chỉnh các quan hệ pháp luật về đất đai, dẫn đến nhiều văn bản chồng chéo, mâu thuẫn gây khó khăn cho người thực hiện Chẳng hạn như Luật đất đai 2013 đưa ra cơ chế giải quyết “dự án treo” trên nguyên tắc bị thu hồi cả đất đai và những hạn mục gắn liền đã đầu tư sau khi gia hạn 24 tháng thực hiện đối với dự án rơi vào tình trạng treo Quy định này trái với Hiến pháp 2013 và luật đầu tư 2014 về quy định Nhà nước cam kết bảo hộ tài sản của nhà đầu tư trong quá trình thực hiện đầu tư

1.5.2 Quản lý hồ sơ đất đai, đo đạc, lập bản đồ và xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai

Những văn bản, tài liệu thể hiện thông tin của một thửa đất được gọi là hồ sơ đất đai Hồ sơ đất đai lưu trữ những tài liệu liên quan đến hoạt động kê khai, và cập

nhật liên tục các biến động đăng ký QSDĐ, loại đất và chủ sử dụng đất các giai đoạn

“Bản đồ địa giới hành chính là bản đồ thể hiện các mốc địa giới hành chính, lập theo các đơn vị hành chính và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận.” Hiện nay, bản đồ địa giới hành chính được lưu trữ và đưa vào sử dụng tại 4 cấp theo quy định là Trung ương, Thành phố, quận huyện và phường xã “Bản đồ hiện trạng SDĐ là bản đồ thể hiện thực tế SDĐ ở thời điểm kiểm kê quỹ đất của các đơn vị hành chính, định kỳ 5 năm thực hiện một lần Bản đồ hiện trạng sử dụng đất

là bản đồ thể hiện sự phân bổ các loại đất tại một thời điểm xác định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu đất do cơ quan có thẩm quyền thực hiện.” [Luật đất đai; 2013]

Bản đồ hiện trạng SDĐ được xây dựng theo đơn vị hành chính các cấp, phải phản ánh được sự phân bố của các loại đất kiểm kê theo từng đơn vị hành chính các cấp xã, cấp huyện, cấp thành phố Trong đó: bản đồ hiện trạng SDĐ cấp xã được lập trên bản đồ địa chính trong quá trình kiểm kê diện tích đất, bản đồ hiện trạng SDĐ cấp huyện được tổng hợp từ bản đồ hiện trạng SDĐ cấp xã và bản đồ hiện trạng SDĐ cấp Thành phố được tổng hợp từ bản đồ hiện trạng SDĐ cấp huyện

Nhà nước tiến hành “xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa chính trong phạm vi cả nước.”[Luật đất đai; 2013] Theo số liệu thống kê, hiện nay nước ta có 63 đơn vị hành chính cấp tỉnh, 713 đơn vị hành chính cấp huyện và 11.162 đơn vị hành chính cấp xã

Thống kê đất đai là việc cơ quan Nhà nước tổng hợp hồ sơ địa chính về hiện trạng SDĐ tại thời điểm thống kê, thống kê được thực hiện hàng năm “Kiểm kê đất đai là việc cơ quan Nhà nước tổng hợp hồ sơ địa chính và trên thực địa về hiện trạng SDĐ tại thời điểm kiểm kê” [Luật đất đai; 2013], kiểm kê được thực hiện theo giai đoạn thường là 5 năm

1.5.3 Quản lý việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai

“Quy hoạch đất đai là sự tính toán, phân bổ đất đai cụ thể về số lượng và chất lượng, vị trí, không gian cho các mục tiêu KT - XH đảm bảo cho việc SDĐ hiệu quả nhất.”[Luật đất đai;2013] Thông qua việc quy hoạch, Nhà nước có quyền định đoạt đối với đất đai thông qua cơ chế thu hồi đất và giao đất Kỳ quy hoạch SDĐ thường được xây dựng là 10 năm

Căn cứ dữ liệu quốc gia về đất đai, Nhà nước tiến hành xây dựng các quy hoạch SDĐ cho các mục tiêu KT – XH, an ninh quốc phòng Thông qua quy hoạch SDĐ

để phân bổ, điều chỉnh, cơ cấu lại quỹ đất cho phù hợp với các ngành sản xuất và các đối tượng SDĐ nhằm sử dụng hiệu quả, tiết kiệm đất đai Đồng thời,quy hoạch được xác định rõ ràng đi đôi với các yêu cầu về cảnh quan đô thị, kiến trúc, giao thông, cấp thoát nước, nhà máy,…sao cho đáp ứng nhu cầu SDĐ của xã hội,vừa đảm bảo sử dụng hợp lý, đảm bảo thỏa mãn nhu cầu của người dân trong đô thi Không chỉ kiểm soát được quỹ đất mà còn tạo sự minh bạch cho thị trường đất đai hoạt động Quy hoạch sử dụng đất là cơ sở để thực hiện kế hoạch hóa quá trình chuyển dịch cơ cấu SDĐ gắn liền với quá trình chuyển dịch cơ cấu, tái cơ cấu nền kinh tế và phân công lao động để đưa nước ta thành nước công nghiệp theo hướng hiện đai vào năm 2020

“Kế hoạch sử dụng đất đai là việc xác định các biện pháp, thời gian và thời điểm để SDĐ theo quy hoạch để đáp ứng mục tiêu phát triển KT - XH từng thời điểm nhất định.”[Luật đất đai;2013] Kỳ kế hoạch SDĐ thường được xây dựng hàng năm ở cấp huyện và 5 năm cấp tỉnh Kế hoạch SDĐ nhà ở, đô thị là cơ sở để thực hiện chính sách định hướng đầu tư tư nhân vào những vị trí thích hợp

Quy hoạch, kế hoạch SDĐ phải được thống nhất chung với quy hoạch phát triển ngành, lĩnh vực và chiến lược phát triển KT - XH, an ninh - quốc phòng Quy hoạch quy định mục đích sử dụng cho từng diện tích đất xác định, kế hoạch SDĐ phản ánh chính sách ưu tiên của Nhà nước trong quá trình phân bổ quỹ đất cho các mục đích SDĐ khác nhau theo thời gian Quy hoạch càng khoa học và chính xác thì

kế hoạch SDĐ càng có điều kiện được thực hiện tốt

Tuy nhiên, hệ thống quy hoạch, kế hoạch SDĐ chưa đáp ứng nhu cầu đặt ra, còn tồn tại tình trạng “quy hoạch treo”, hoặc thực hiện không đúng quy hoạch, quy hoạch chưa gắn liền mục tiêu phát triển KT - XH như khu vực quy hoạch treo bán đảo Thanh Đa với 1354 ha quy hoạch dân cư đô thị hơn 15 năm nhưng chưa biết bao giờ mới triển khai thực hiện quy hoạch

1.5.4 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất

“ iao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.” [Luật đất đai; 2013]

Nhà nước thống nhất quản lý đất nên có quyền giao đất cho các thể nhân dưới hình thức giao đất không thu tiền SDĐ (không phải đất ở và không dùng vào mục đích sản xuất, kinh doanh), giao đất có thu tiền SDĐ (đất ở và đất dùng vào mục đích sản xuất, kinh doanh); Nhà nước có thể cho người sử dụng đất thuê hàng năm hoặc thuê với thời hạn lâu dài thông qua hợp đồng sử dụng đất

“Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất Chuyển mục đích sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước ra quyết định hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể từ mục đích này sang mục đích khác.” [Luật đất đai; 2013] “Bồi thường sau thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi dưới dạng đất quy đổi hoặc bằng tiền cho người bị thu hồi đất Hỗ trợ sau thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ bố trí nghề nghiệp, đào tạo học nghề cho đối tượng có đất bị thu hồi.”[Luật đất đai; 2013]

Khi nhà nước có nhu cầu SDĐ đã cho thuê hoặc giao đất để phục vụ mục tiêu

KT - XH, an ninh quốc phòng, Nhà nước có quyền thu hồi lại đất với những trường hợp sử dụng sai mục đích, vi phạm pháp luật Chuyển mục đích SDĐ là hành vi phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì người sở hữu đất mới

được quyền chuyển mục đích SDĐ, như chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm phải được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước

Trường hợp đất của người được thu hồi sớm bàn giao thì sẽ được ưu tiên bố trí tái định cư, đối với những người có đất thu hồi nhưng không chấp nhận bàn giao thì chính quyền địa phương sẽ vận động, thuyết phục Nếu không thuyết phục người dân bàn giao đất thì theo quy định Nhà nước sẽ áp dụng biện pháp cưỡng chế.Để Nhà nước thực hiện đúng chức năng QLNN về đất đai thì các hoạt động giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ phải đúng quy trình, đúng đối tượng, đúng mục đích, đảm bảo đúng quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất phải đúng quy định để làm thủ tục bồi thường, hỗ trợ

1.5.5 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

Đây là nội dung quan trọng để thực hiện quyền lợi của chủ sở hữu về mặt kinh

tế “Quản lý tài chính về đất đai là việc sử dụng hệ thống công cụ tài chính như giá đất, thuế, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất,…nhằm điều tiết các quan hệ về đất đai để đạt mục tiêu trong quản lý.”[Luật đất đai; 2013] Đặc biệt, đất đai tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước để phát triển KT – XH, đáp ứng yêu cầu chi ngân sách để đền

bù giải phóng mặt bằng

Thu ngân sách từ đất là hoạt động thu thuế, phí từ đất, tiền sử dụng đất Giai đoạn 2005 -2015, nguồn thu ngân sách từ đất luôn ổn định, luôn vượt dự toán, đây

là nguồn thu quan trọng của các địa phương trên cả nước

“ iá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định”, việc xác định giá đất có mục đích làm cơ sở để tính thuế khi SDĐ và chuyển nhượng QSDĐ, tính giá trị QSDĐ để thu lệ phí trước bạ khi sang nhượng và để bồi thường khi có quyết định thu hồi đất, tính tiền thuê đất khi giao đất, tính tiền SDĐ

và xử phạt khi vi phạm trong lĩnh vực đất.[ Luật đất đai; 2013]

Thuế SDĐ = (diện tích đất) x (giá của 1m2 đất tính thuế) x (thuế suất)

iá của 1m2

đất tính thuế không phải áp dụng theo giá thị trường mà áp dụng theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh công bố tại thời điểm tính thuế

Quản lý tài chính về đất để đảm bảo SDĐ có hiệu quả, tiết kiệm đồng thời tạo hành lang pháp lý để người sử dụng đất yên tâm đầu tư, được bảo vệ quyền lợi khi Nhà nước thu hồi đất

1.5.6 Thanh tra, giám sát việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai

và giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai

Để kiểm soát việc tuân thủ chính sách pháp luật đất đai thì cơ quan Nhà nước phải có sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ quá trình SDĐ thì mới hạn chế những vi phạm quy định của pháp luật đất đai Bên cạnh đó, chính là tạo điều kiện để người

sử dụng đất sử dụng tốt hơn khi được Nhà nước giao đất

“Thanh tra đất đai là việc xem xét làm rõ việc vi phạm pháp luật đất đai và kiến nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền biện pháp xử lý.” Còn “kiểm tra đất đai

là việc xem xét tình hình SDĐ để đánh giá và nhận xét.”[ Luật đất đai; 2013].Hoạt động thanh tra, giám sát đất đai khó thực hiện một phần lợi ích nhóm tìm mọi cách

để mua chuộc cán bộ Vì vậy để đạt hiệu quả phải có kế hoạch cụ thể, mục tiêu rõ ràng, chuyên môn và đạo đức của cán bộ vững chắc mới có thể phòng ngừa, phát hiện, xử lý những hành vi vi phạm Các sai phạm, thiếu sót thì phải được phát hiện

và nhanh chóng điều chỉnh Nhiệm vụ thanh tra đất đai ở địa phương thuộc thẩm quyền của Sở TN&MT và xử lý các vi phạm thuộc thẩm quyền của UBND các cấp Thanh tra, giám sát là việc làm rất cần thiết vì nếu không có thanh tra, giám sát thì pháp luật và chính sách sẽ bị vô hiệu hóa bởi các đối tượng có ý đồ xấu và hiệu quả QLNN đối với thị trường đất đai rất thấp

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về diện tích đất, thừa kế QSDĐ, các hợp đồng liên quan đến QSDĐ và có thể là tranh chấp ở dạng cho người khác mượn sử dụng nhưng không chịu trả của những người SDĐ Khi có tranh chấp đất đai xảy ra thì giải quyết theo tinh thần các bên tự hòa giải, nếu những người SDĐ không thể tự hòa giải phải nhờ sự can thiệp của cơ quan Nhà nước tại nơi có đất tranh chấp tiến hành hòa giải theo quy định pháp luật

Quan điểm “khiếu nại về đất đai là việc người sử dụng đất đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét lại quyết định hành chính về đất đai khi có căn cứ

cho rằng quyết định đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình” Còn “tố cáo về đất đai là việc công dân báo cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền biết về hành vi vi phạm pháp luật đất đai của bất cứ tổ chức, cá nhân nào gây thiệt hại lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.” [Luật đất đai; 2013] Và chủ yếu là khiếu nại việc cấp CNQSDĐ, giải phóng mặt bằng sau thu hồi đất, bồi thường không thỏa đáng, ; tố cáo cán bộ Nhà nước trục lợi trong quá trình giao đất, thu hồi đất, đấu giá QSDĐ để đầu tư kinh doanh nhà ở,

tố cáo chính quyền sử dụng tiền thu thuế, tiền SDĐ sai quy định; tranh chấp quyền SDĐ liên quan đến cột mốc hành chính

1.6 Kinh nghiệm của một số địa phương và bài học cho TP.HCM về quản lý Nhà nước về đất đai

Để quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai, mỗi quốc gia đều có những quy định quản

lý cụ thể khác nhau đối với đất đai, cụ thể như sau:

1.6.1 Kinh nghiệm của một số địa phương

Tại Vĩnh Phúc

Về giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất,

Vĩnh Phúc sử dụng phương án đấu giá quyền sử dụng đất đối với từng khu, từng thửa đất cụ thể, các đơn vị được thuê tổ chức đấu giá theo phương án đã được phê duyệt, đúng pháp luật Thay hình thức đấu giá từ lời nói, bỏ phiếu nhiều vòng sang hình thức đấu giá bỏ phiếu kín một vòng sau đó người đấu thầu nộp hồ sơ qua đường bưu điện Người đấu giá phải nộp tiền đặt cọc vào tài khoản của đơn vị được thuê tổ chức đấu giá, đảm bảo chống thất thu ngân sách Nhà nước, tạo điều kiện cho người có nhu cầu SDĐ thực sự được tham gia đấu giá Năm 2017,Vĩnh Phúc đã tổ chức 50 phiên, có 46 phiên đấu giá thành công 207 thửa đất thu về ngân sách khoảng 150 tỷ đồng

Về tích tụ đất đai, Vĩnh Phúc đã ban hành nhiều nghị quyết, quyết định hỗ trợ

các cá nhân, tổ chức tích tụ đất nông nghiệp để sản xuất, ban hành quyết định 2311 thí điểm về hỗ trợ kinh phí cho cá nhân, tổ chức gom ruộng đất để sản xuất vụ đông

Hỗ trợ các cá nhân, tổ chức thuê quyền sử dụng đất với quy mô trên 2 ha trở lên ở

miền núi và 3 ha trở lên ở các vùng còn lại, thời gian thuê tối thiểu là 10 năm, mức

hỗ trợ hàng năm 5 triệu đồng / ha trong 5 năm đầu Tích tụ đất trồng hoa màu trù phú ở Vĩnh Tường, Yên Lạc,…Bên cạnh đó, Vĩnh Phúc cũng kiên quyết thu hồi những dự án đầu tư kém hiệu quả để lấy mặt bằng giao cho các cá nhân, tổ chức có năng lực đầu tư sản xuất

Tại Đồng Nai

Diện tích đất tự nhiên ở Đồng Nai là 589.775 ha

Về tổ chức ban hành, thực hiện văn bản pháp luật về đất đai, Đồng Nai đã

ban hành các quyết định cụ thể hướng dẫn thi hành các văn bản pháp luật về đất đai, thực hiện công tác phổ biến pháp luật về đất đai, cốt lỗi là sự quan tâm của tổ chức chính quyền địa phương đến với người dân Nâng cao nhận thức chính sách, pháp luật về đất đai, biên tập những nội dụng đổi mới trong luật đất đai, Đồng Nai đã tổ chức in 5.000 cuốn luật đất đai và các Nghị định quy định để cung cấp cho địa phương Thực hiện tuyên truyền thông qua báo chí, truyền thanh, tiếp xúc trực tiếp với người dân để mọi đối tượng liên quan đến đất đai có thể tiếp cận được

Về quản lý dữ liệu đất đai, Đồng Nai thực hiện hệ thống quản lý đất đai với

giao diện Winform quản lý ở ba cấp Cấp tỉnh đăng ký, sửa đổi việc cấp CNQSDĐ đối với hồ sơ tổ chức Cấp huyện đăng ký, sửa đổi việc cấp CNQSDĐ đối với hồ sơ cá nhân Cấp xã thực hiện việc tra cứu thông tin, dữ liệu

hỗ trợ cho việc thẩm định hồ sơ đăng ký đất đai Còn người dân thì có thể tra cứu thông tin dữ liệu thửa đất của mình thông qua trang thông tin điện tử của Sở

Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tình trạng phân lô, bán nền đất nông

nghiệp không chỉ là vấn đề nóng ở Biên Hòa mà đã lan sang các huyện Long Thành, Nhơn Trạch với diện tích lớn, có nơi chủ đầu tư xẻ thịt đất trồng lúa để phân

lô, bán đất nền Xung quanh dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành chưa có quy hoạch cụ thể nên khi mua bán đất nông nghiệp đầu cơ rất nguy hiểm Cơ quan Nhà nước phải công khai cơ chế, chính sách quản lý đất đai đối với khu vực sân bay Vì khi có quy hoạch đầy đủ, đất đầu cơ rơi vào làm công trình kiến trúc hạ tầng

sẽ khó chuyển nhượng, đợi bồi thường sẽ mất khoản tiền lớn Theo UBND tỉnh

muốn tách thửa, phân lô đất thì khu vực đó phải đảm bảo diện tích, giao thông hạ tầng Thực tế cho thấy có một số cá nhân tự ý phân lô ở những thửa đất không đảm bảo kết nối giao thông, cơ sở hạ tầng, bán đất nền trái phép, các giao dịch về đất đai chỉ được thực hiện bằng giấy viết tay Để quản lý chặt chẽ đất đai, các cơ quan Nhà nước phải thường xuyên kiểm tra, phát hiện những sai phạm để có biện pháp xử lý hiệu quả Những giao dịch mua bán bằng giấy tay, khi Nhà nước thu hồi đất người mua sẽ chịu rủi ro sẽ không được hưởng các quyền lợi liên quan đến bồi thường, tái định cư nên Nhà nước khuyến cáo người dân cẩn trọng khi mua bán đất

Tại Đà Nẵng

Diện tích đất tự nhiên ở Đà Nẵng 128.543 ha đất tự nhiên

Về quản lý thông tin, dữ liệu đất đai, Đà Nẵng thực hiện hệ thống quản lý đất

đai thông qua phần mềm ViLIS; đồng thời tổ chức vận hành hệ thống phần mềm liên thông thuế tại các Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện

Về quy hoạch sử dụng đất đai, Đà Nẵng triển khai các công trình liên quan

được bố trí vốn và triển khai, phối hợp đồng bộ, tránh tình trạng chồng chéo quy hoạch khi xây dựng đô thị hạ tầng, tập trung tối đa nguồn lực cho công tác quy hoạch để hoàn tất quy hoạch chi tiết 1/2000 Thực hiện cơ chế làm xong quy hoạch được thanh toán 60% kinh phí, sau khi hoàn thành dự án thanh toán phần còn lại

Về bồi thường đất đai, chuyển mục đích sử dụng đất, chủ trương của chính

quyền Đà Nẵng xây dựng, thực hiện các chính sách hợp lý, cân bằng lợi ích các bên liên quan: Nhà nước - người dân - người sử dụng đất - chủ đầu tư Chính sách đền

bù giải tỏa được thực hiện đồng bộ, thống nhất theo Nhà nước nhưng phù hợp với

Đà Nẵng là có thiệt hại mới đền bù, đền bù thỏa đáng chứ không thỏa mãn, trên 80% ý kiến đồng ý thì thiểu số phải theo đa số Chính sách đền bù chú trọng đến người sử dụng đất có hoàn cảnh khó khăn nhưng không hoàn toàn đền bù theo giá thị trường Đồng thời, Đà Nẵng đã chuyển mục đích sử dụng đất quốc phòng nhằm tạo quỹ đất thực hiện công tác chỉnh trang đô thị, bố trí các dự án tái định cư, tăng khoản thu ngân sách để phát triển KT – XH

1.6.2 Rút ra bài học kinh nghiệm cho TP.HCM

Từ thực tiễn của một số tỉnh thành trong nước về QLNN về đất đai, TP.HCM đã rút

ra một số bài học cho địa phương như sau:

Một là, ban hành hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai bảo đảm đồng bộ,

khoa học, khách quan, ban hành kịp thời tránh tình trạng chồng chéo luật Việc ban hành không cứng nhắc phải phù hợp với trình độ và điều kiện phát triển của Thành phố Thể chế pháp lý phù hợp giúp phân bổ quỹ đất sử dụng hiệu quả Cung cấp cơ

sở pháp lý tin cậy để đảm bảo cho người sử dụng đất các quyền đối với đất đai, người thuê, người sở hữu đất phải được Nhà nước bảo hộ trên các phương diện: người thuê được SDĐ theo hợp đồng, được hưởng lợi từ các hoạt động đầu tư vào đất, được hưởng cơ chế công bằng khi có tranh chấp xảy ra

Hai là, công tác lập vả thực hiện quy hoạch đất đai cần tránh tình trạng quy

hoạch treo, chuyển đổi cơ cấu SDĐ song song với quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh

tế Trước khi phê duyệt thông tin quy hoạch phải lấy ý kiến rộng rãi từ người dân Quy hoạch được duyệt cần được công bố công khai tại cơ quan địa phương và phương tiện thông tin truyền thông; tổ chức triển khai kế hoạch SDĐ để quản lý hiệu quả

Ba là, xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu đất đai thống nhất, đồng bộ giữa

các địa phương trên địa bàn, trong đó công nghệ thông tin đóng vai trò then chốt

Để hệ thống thông tin đạt hiệu quả thì phải xây dựng một cơ sở dữ liệu quản lý đất đai thống nhất như kết nối liên thông cải cách thủ tục hành chính giữa ngành tài nguyên và môi trường với ngành hải quan, thuế, Hệ thống dữ liệu quốc gia về đất đai như bản đồ, thông tin giá đất, thông tin đăng ký đất,… cần phải minh bạch, công khai không chỉ là công cụ giúp Nhà nước quản lý mà còn đáp ứng nhu cầu của tổ chức, cá nhân có thể tiếp cận, khai thác sử dụng thông tin dữ liệu về đất đai

Bốn là, công tác cho thuê đất đảm bảo hiệu quả, rà soát lại quỹ đất công,

những khu đất công có lợi thế đem ra đấu giá để tăng thu ngân sách, phát triển

KT-XH, những khu đất cho thuê không hiệu quả xem xét khả năng thu hồi lại đất

Năm là, định giá, bồi thườn, tái định cư sau thu hồi đất bảo đảm lợi ích ba

bên giữa Nhà nước, người sử dụng đất và chủ đầu tư Thành phố chịu trách nhiêm

thu hồi đất và thỏa thuận đền bù thỏa đáng cho người dân, tổ chức tôt công tác tái

định cư thông qua sử dụng quỷ đất của Thành phố

Sáu là, thiết lập và tổ chức thực hiện quản lý Nhà nước về đất đai hiệu quả,

nhất là tổ chức giám sát thực hiện chính sách pháp luật của Nhà nước Các tổ chức

thường được chính quyền địa phương sử dụng là tổ chức quản lý quỹ đất Thành

phố, tổ chức thanh tra, giám sát, tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất, …

Kinh nghiệm của các tỉnh, thành phố cho thấy để hoàn thiện công tác định giá

cần phải chú trọng tích hợp hệ thống dữ liệu đất đai, đào tạo nguồn nhân lực định

giá, hình thành hệ thống định giá độc lập cung cấp dịch vụ định giá cho thị trường

đất đai Những dự án SDĐ không hiệu quả thì cần thu hồi để đấu giá công khai,

tránh gây lãng phí quỹ đất, tăng nguồn thu cho ngân sách Thành phố

Tóm tắt chương 1

Trong chương 1, tác giả đã trình bày cơ sở lý luận và thực tiễn công tác quản

lý nhà nước về đất đai bao gồm: tổng quan quản lý nhà nước về đất đai, các học

thuyết kinh tế liên quan của các nhà kinh tế học chính trị tư sản cổ điển, của Mác -

Lênin và quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về quản lý Nhà nước về đất đai

và trình bày cơ sở thực tiễn cùng với vai trò, nguyên tắc quản lý nhà nước về đất

đai; nội dung quản lý nhà nước về đất đai là cơ sở lý luận để đánh giá thực trạng

trên địa bàn TP.HCM; qua những kinh nghiệm của một số quốc gia và địa phương

trong nước có nét tương đồng với TP.HCM, qua đó rút ra bài học kinh nghiệm cho

TP.HCM phát huy những thành tựu khắc phục những yếu kém trong công tác quản

lý nhà nước về đất đai

Chương 1 có ý nghĩa vô cùng quan trọng, là cơ sở tiền đề để đánh giá thực

trạng tăng cường quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố Hồ Chí Minh

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2007 –

2017 2.1 Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn TP.HCM

Thành phố Hồ chí Minh là thành phố lớn nhất về dân số và kinh tế của cả nước, nằm ở miền Nam Việt Nam là đầu mối giao thông quan trọng về đường thủy đường bộ và đường không, nối liền các tỉnh trong vùng và là một cửa ngõ giao lưu quốc tế quan trọng Lãnh thổ có tọa độ 10°10’- 10°38’vĩ độ bắc và 106°22’ - 106°54’ kinh độ đông, phía Bắc giáp với tỉnh Bình Dương, phía Tây Bắc giáp với tỉnh Tây Ninh, phía Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, phía Đông Nam giáp với tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, phía Tây và Tây Nam giáp với tỉnh Long An và Tiền iang, phía Nam giáp với Biển Đông

Đất tự nhiên có diện tích 209.539 ha (năm 2017) Đất đai TP.HCM gồm các nhóm đất: đất xám, đất phù sa, đất phèn, đất phèn mặt,…

Biểu đồ 2.1: Diện tích các loại đất ở TP.HCM giai đoạn 2005 – 2020

Nguồn: Tổng hợp báo cáo SDĐ giai đoạn 2005 - 2020 của Sở TN&MT TP.HCM

Hiện nay, nhiều nơi trên địa bàn, người dân không sử dụng đất nông nghiệp để khai thác sản xuất Hoặc đất nông nghiệp được quy hoạch chuyển đổi sang đất phi

0 20000 40000 60000 80000 100000 120000

140000 ha

năm

nông nghiệp, người dân chỉ tạm thời sản xuất nông nghiệp trong thời gian chờ quy hoạch để tránh lãng phí quỹ đất TP.HCM đã trình Chính phủ điều chỉnh quy hoạch SDĐ đến năm 2020 Năm 2005-2020, sự biến động diện tích đất chưa sử dụng và đất nông nghiệp có xu hướng giảm mạnh, tăng diện tích đất phi nông nghiệp kích thích phát triển thị trường đất ở đô thị về quy mô và chất lượng

Tình hình SDĐ được điều chỉnh quy hoạch sử dụng đến năm 2020 cho thấy diện tích đất nông nghiệp có xu hướng giảm xuống còn 82.022 ha, chiếm 39,03% tổng diện tích các loại đất Như vậy, so với năm 2005, đất nông nghiệp tại TP.HCM giảm 41.495 ha Việc chuyển đổi hơn 40.000 ha đất nông nghiệp góp phần phát triển quỹ đất đóng góp vào sự phát triển đô thị của TP.HCM, khi trong lĩnh vực nông nghiệp không hiệu quả đóng góp rất ít vào ngân sách, trong khi sản xuất công nghiệp mang lại giá trị và đóng góp cao hơn vào ngân sách, khai thác đúng giá trị quỹ đất hiện có Đất nông nghiệp chiếm hơn 55% nhưng ngành nông nghiệp đóng góp khoảng 0,8% cơ cấu kinh tế của TP.HCM trong khi đất công nghiệp, dịch vụ ít nhưng đóng góp khoảng 99% vào cơ cấu kinh tế của TP.HCM Chủ trương của TP.HCM là sản xuất nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao mang lại giá trị cao mà không tốn nhiều quỹ đất Tương tự, diện tích đất chưa sử dụng cũng có xu hướng giảm còn 200 ha; chiếm khoảng 0,1 % tổng diện tích các loại đất; so với năm 2005, giảm 2.064 ha Ngược lại, đất phi nông nghiệp có xu hướng tăng lên 127.933 ha; chiếm 60.87% diện tích các loại đất, tăng 44.159 ha so với năm 2015

Bảng 2.1 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2005 - 2010

Nguồn: Tổng hợp báo cáo SDĐ của Sở TN&MT TP.HCM đến năm 2010

iai đoạn 2005 - 2010 theo phương án điều chỉnh đất nông nghiệp giảm khoảng

21.227 ha, do chuyển sang đất phi nông nghiệp, gồm: khoảng 3.792 ha đất nông nghiệp sang đất ở, trong đó: đất ở nông thôn khoảng 460 ha; đất ở đô thị khoảng

3.332 ha Đất chuyên dùng khoảng 16.309 ha, trong đó: đất trụ sở cơ quan, công

trình sự nghiệp khoảng 154 ha; đất an ninh quốc phòng khoảng 221 ha; đất sản xuất

kinh doanh phi nông nghiệp khoảng: 6.203 ha; đất công cộng khoảng: 9.731 ha Mặt nước chuyên dùng khoảng 300 ha Đất nghĩa trang khoảng 220 ha Đất tôn giáo tín ngưỡng khoảng 1 ha Đất phi nông nghiệp khác khoảng 604 ha Chu chuyển tăng: đất nông nghiệp tăng trong giai đoạn 2006 -2010 khoảng 1.994 ha do

khai hoang đất chưa sử dụng

Năm 2010, diện tích đất phi nông nghiệp khoảng 105.006 ha Đất phi nông nghiệp so với năm 2005 tăng khoảng 21.232 ha, trong đó đất tôn giáo giảm khoảng 3

ha, đất mặt nước chuyên dùng giảm 264 ha, đất ở tăng khoảng 3.101 ha, đất chuyên dùng tăng khoảng 17.557 ha, đất nghĩa trang nghĩa địa tăng khoảng 211 ha, đất phi nông nghiệp khác tăng 630 ha

Trong kỳ điều chỉnh quy hoạch, diện tích đất chưa sử dụng giảm khoảng 2.000

ha, do khai thác dùng vào các mục đích: đất phi nông nghiệp khoảng 6 ha, đất nông nghiệp khoảng 1.994 ha Đến năm 2010, TP.HCM còn khoảng 264 ha đất chưa sử

dụng, chiếm 0,13% diện tích tự nhiên (kèm chi tiết Phụ lục 01)

Bảng 2.2: Tình hình sử dụng đất trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2011 - 2017

Đất nông nghiệp 117.625 111.248 108.420 105.396 95.297 115.000 106.058 Đất phi nông

Nguồn: Tổng hợp báo cáo SDĐ của Sở TN&MT TP.HCM đến năm 2020

Năm 2017, diện tích đất nông nghiệp 106.058 ha, đất chưa sử dụng được đưa vào sử dụng khoảng 215 ha iai đoạn 2011 - 2017, đất nông nghiệp giảm 11.567

ha, đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp khoảng 32.712 ha

Năm 2017, diện tích đất phi nông nghiệp là 102.770 ha iai đoạn 2011- 2017, diện tích đất phi nông nghiệp tăng 11.420 ha để đầu tư công trình nhà ở, cơ sở hạ

tầng chủ yếu do: đất trụ sở cơ quan giảm 20ha; đất khu công nghiệp giảm 595 ha; đất ở đô thị tăng 3.727 ha; đất an ninh quốc phòng tăng 250 ha; tăng 7.596 ha đất

cơ sở hạ tầng; đất cơ sở tôn giáo tăng 25 ha; đất phi nông nghiêp khác tăng 437 ha

Quy mô đất ở đô thị tăng nhanh đã mở rộng khả năng phát triển quy mô thị trường đất đai Đồng thời, diện tích đất xây trụ sở các cơ quan giảm đem lại hiệu quả cho nền kinh tế, tăng ngân sách cho TP.HCM

Đất chưa sử dụng tăng 131 ha do một số diện tích đất ven sông, ven biển không sử dụng được trước đây đưa vào đất mặt nước, đất sông nay thống kê đưa

vào đất chưa sử dụng (kèm chi tiết Phụ lục 02)

Trên địa bàn TPHCM, vẫn còn tình trạng SDĐ sai mục đích gây lãng phí thậm chí là thất thoát ngân sách Nhà nước và gây bức xúc trong dư luận Tình trạng các

dự án được giao đất nhưng không triển khai bỏ hoang gây lãng phí, nhiều khu vực nằm trong quy hoạch treo không thực hiện khiến đời sống người dân gặp nhiều khó khăn TP.HCM sẽ rà soát lại khoảng 1.400 dự án, nếu nhà đầu tư có năng lực kém, chậm triển khai sẽ xử lý thu hồi đất, như khu đất số 620 đường Kinh Dương Vương

2.2 Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn TP.HCM

Thành phố tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật về đất đai, đồng thời nâng cao tuyên truyền nhận thức pháp luật đất đai của người SDĐ TP.HCM đã đẩy mạnh công tác lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ các cấp làm cơ sở cho công tác quản lý SDĐ trên địa bàn, quy hoạch, kế hoạch SDĐ giai đoạn 2011 – 2020 đã được chính phủ phê duyệt đảm bảo quy hoạch SDĐ đáp ứng yêu cầu phát triển KT – XH, thống