Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và đề xuất của các đơn vị về việc đấu giá quỹ đất hiện có, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi t
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
VÕ THỊ LỆ HÒA
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG TRỊ,
TỈNH QUẢNG TRỊ
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KINH TẾ
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 2BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
VÕ THỊ LỆ HÒA
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG TRỊ,
TỈNH QUẢNG TRỊ
Chuyên ngành : QUẢN LÝ KINH TẾ
Mã số: 60 34 04 10
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KINH TẾ
Trang 3LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./
Tác giả luận văn
Võ Thị Lệ Hòa Formatted: Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Vietnamese (Vietnam)
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 4LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi còn
nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và
người thân
Để có được kết quả nghiên cứu này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới
PGS TS Nguyễn Đăng Hào, trường Đại học Kinh tế Huế, người luôn theo sát, tận
tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn tốt nghiệp
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong phòng đào tạo Sau đại học,
Khoa Kinh tế, trường Đại học Huế đã luôn giúp đỡ và tạo mọi điều kiện cho tôi
trong thời gian qua
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Ủy ban nhân dân thị xã
Quảng Trị, phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã
Quảng Tri, tỉnh Quảng Trị, và người thân đã giúp tôi hoàn thành đề tài này
Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình và những người đã
động viên, tạo mọi điều kiện trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tại này
Tác giả
Võ Thị Lệ Hòa
Formatted: Font: Bold
Formatted: Vietnamese (Vietnam)
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 5TÓM LƯỢC LUẬN VĂN
Họ và tên học viên: VÕ THỊ LỆ HÒA
Chuyên ngành: QUẢN LÝ KINH TẾ ỨNG DỤNG
Niên khóa: 2016-2018
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN ĐĂNG HÀO
Tên đề tài: HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
T RÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG TRỊ, TỈNH QUẢNG TRỊ
1 Tính cấp thiết của đề tài
Thị xã Quảng Trị với vị trí là trung tâm văn hóa kinh tế khu vực phía Nam
của tỉnh Quảng Trịđang tiến đến đô thị loại 3, để đạt được mục tiêu đó, UBND thị xã
đã chỉ đạo các phòng ban liên quan triển khai quy hoạch các khu dân cư để phát triển
dân số, cơ sở hạ tầng, đáp ứng yêu cầu đô thị loại 3 Với chính sách đổi đất lấy cơ sở hạ
tầng, thời gian qua, thị xã Quảng Trị đã triển khai nhiều phiên đấu giá quyền sử dụng
đất và đã thu được một lượng vốn khá lớn góp phần phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ
quá trình phát triển kinh tế - xã hội của thị xã
Nhận thức tầm quan trọng trên, tác giả đã lựa chọn đề tài “Hoàn thiện công tác
đấu giá quyền sử dụng đất t rên địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị” để
nghiên cứu luận văn tốt nghiệp của mình
2 Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu dựa trên cơ sở sử dụng nhiều phương pháp như:
khảo cứu tài liệu, thống kê mô tả, so sánh, kiểm định thống kê,…
3 Kết quả nghiên cứu và đóng góp luận văn
Luận văn đã góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về đấu giá
quyền sử dụng đấtquản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tài chính tại Bệnh viện công
lập Bên cạnh đó, luận văn đã phân tích công tácđấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn Thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị quản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tại Bệnh
viện Hữu nghị Việt Nam – Cu Ba Đồng Hới dựa trên số liệu thứ cấp giai đoạn
20154- 20176và số liệu điều tra khảo sátngười tham gia đấu đất và cán bộquản lý
về công tác đấu giá, luận văn đã đề xuất các giải pháp hoàn thiệncông tác đấu giá
Formatted: Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: Bold, Vietnamese (Vietnam) Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: Line spacing: 1.5 lines Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: Vietnamese (Vietnam), Not
Expanded by / Condensed by
Formatted: Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: Font color: Text 1, Vietnamese
Trang 6quyền sử dụng đất quản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tài chính tại Bệnh viện Hữu
Nghị Việt Nam-Cu Ba Đồng Hớitrong giai đoạn sắp tới
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU
ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất
NTGĐG Người tham gia đấu giá
Formatted: Left: 3.5 cm, Right: 2 cm, Top: 3
cm, Bottom: 3.5 cm, Section start: Continuous, Width: 21 cm, Height: 29.7 cm
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 7MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
TÓM LƯỢC LUẬN VĂN iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU iv
MỤC LỤC v
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU viii
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ ix
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1
2 Câu hỏi nghiên cứu 2
3 Mục tiêu nghiên cứu 3
4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3
5 Phương pháp nghiên cứu 4
6 Cấu trúc luận văn 7
PHẦN 2: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 8
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 8
1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản 8
1.1.1 Bất động sản 8
1.1.2 Thị trường bất động sản 9
1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất 10
1.2.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất 10
1.2.2 Nội dung công tác đấu giá quyền sử dụng đất 12
1.2.3 Các tiêu chí đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất 21
1.2.4 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 30
1.2.5 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 33
1.2.6 Các công trình nghiên cứu liên quan đến công tác đấu giá quyền sử đụng đất 35
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 81.2.7 Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 38
1.3 Cơ sở thực tiễn của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 40
1.3.1 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam 40
1.3.2 Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay ở Việt Nam 44
Tóm tắt Chương 1: 46
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG TRỊ, TỈNH QUẢNG TRỊ 47
2.1 Tình hình cơ bản của thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị 47
2.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, dân số và lao động của thị xã Quảng Trị 47
2.1.2 Tình hình đất đai và sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Quảng Trị 57
2.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị 60
2.2.1 Khái quát chung về Trung tâm phát triển quỹ đất Thị xã Quảng Trị 60
2.2.2 Các văn bản quy định về đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn thị xã Quảng Trị 63
2.2.3.Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị 64
2.2.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Quảng Trị giai đoạn 2015-2017 72
2.2.5 Khảo sát các đối tượng điều tra về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị 74
2.2.6 Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn Thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị 98
2.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị 104
2.3.1 Hiệu quả kinh tế 104
2.3.2 Hiệu quả xã hội 106
2.3.3 Hiệu quả đối với công tác sử dụng và quản lý đất đai 107
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 9Tóm tắt chương 2: 108
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC 110
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG TRỊ, TỈNH QUẢNG TRỊ 110
3.1.Mục tiêu hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị 110
3.2 Đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị 111
3.2.1 Hoàn thiện về công tác công khai, niêm yết đấu giá quyền sử dụng đất 111
3.2.2 Hoàn thiện công tác quy trình, đầu tư cơ sở hạ tầng 112
3.2.3 Hoàn thiện về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 112
3.2.4 Hoàn thiện về quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 113
3.2.5 Hoàn thiện về công tác xác định giá sàn 114
3.2.6 Giải pháp về cơ chế tài chính 114
3.2.7 Giải pháp về nhân sự 115
3.2.8 Về thời gian đấu giá 115
3.2.9 Về công tác quy hoạch 115
PHẦN 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 118
3.1.Kết luận 118
3.2 Đề nghị 120
TÀI LIỆU THAM KHẢO 122
PHỤ LỤC 124
QUYẾT ĐỊNH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN
BIÊN BẢN CỦA HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN
NHẬN XÉT CỦA PHẢN BIỆN 1+2
BẢN GIẢI TRÌNH
XÁC NHẬN HOÀN THIỆN LUẬN VĂNĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 10DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1 Tình hình dân số của thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị qua 3 năm
2015-2017 50
Bảng 2.2 Cơ cấu lao động làm việc trong ngành của toàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị 51
Bảng 2.3 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị qua 3 năm 2015-2017 .57
Bảng 2.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Quảng Trị giai đoạn từ 2015 – 2017 73
Bảng 2.5 Tình hình diện tích đất đai đưa vào đấu giá qua 3 năm 2015-2017 73
Bảng 2.6: Một số đặc điểm của đối tượng tham gia phỏng vấn 74
Báng 2.7: Đánh giá lập và phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất 78
Báng 2.8: Đánh giá về công tác xác định giá khởi điểm 82
Báng 2.9: Đánh giá về công tác công khai, niêm yết 86
Báng 2.10: Đánh giá về công tác tô chức đấu giá 89
Báng 2.11: Đánh giá về công tác giám sát, kiểm soát, đánh giá 90
Báng 2.12: Đánh giá về quy trình, thủ tục đấu giá 91
Báng 2.13: Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 94
Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, English (United States), Check spelling and grammar
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 11DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ
Biểu đồ 2.1 Giá trị sản xuất trên địa bàn thị xã Quảng Trị giai đoạn 2015-2017 53
Biểu đồ 2.2: Cơ cấu sử dụng đất thị xã Quảng Trị năm 2017 58
Hình 2.1 Vị trí địa lí thị xã Quảng Trị 48
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức bộ máy Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã Quảng Trị 63
Sơ đồ 2.2: Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 69
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 12PHẦN ITHỨ NHẤT1 : ĐẶT VẤN ĐỀ
1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, cácthành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ đã
tạo nên xu hướng tất yếu đó là mọi nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu
ra trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ Đất đai là tài
nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu và làmột trong những nguồn
nội lực quan trọng để xây dựng và phát triển đất nước Theo quy định của Hiến
pháp và Luật đất đai hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống
nhất quản lý theo quy hoạch, kế hoạch và pháp luật Tuy nhiên, để chủ động và tạo
sự yên tâm trong đầu tư sản xuất kinh doanh, khai thác và sử dụng có hiệu quả đất
đai, Nhà nước đã trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng thông
qua hành vi giao hoặc cho thuê đất Muốn công tác quản lý đất đai và quyền sử
dụng đất được chặt chẽ, hạn chế những tiêu cực phát sinh trong quá trình quản lý và
sử dụng đất đai, cần phải có những hình thức khác nhau trong giao và thuê đất
Đểsử dụng một cách có hiệu quả nguồn lưc phát huy được nguồn nội lực từ
đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993,
Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương“đổi đất lấy hạ tầng” thông
qua công tác đấu giá quyềnsử dụng quỹ đấtđểtạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.Quá
trình thực hiện chủ trương này Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số
thành quả, nhưngtrong quá trình thực hiện vẫn bộc lộ một số khó khănvà tồn tại
như thiếu cơ sở khoa học trongviệc định giáchocác khu đấttrong quá trình đấu
giádùng để thanh toán chưa có cơ sở,quá trình bàn việcgiaoquyền sử dụngđấtvà
thanh toán tiền đấu giá quyền sử dụng đất chưa thực sự chặt chẽ Để khắc phục
những tồn tại đó, những năm gần đây, Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc
dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu
giá quyền sử dụng đất (Thủ tướng chính phủ, 2005) Nhờ vậy, Ccông tác đấu giá
quyền sử dụng đấtđã từng bước thực sự đã mang lại một hướng đi mới cho bám sát
hơnthị trường bất động sản (BĐS) Nhờ đấu giá mà giá đất quy định và giá đất theo
Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Check spelling and grammar
Formatted: English (United States) Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted [1]
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 13thị trường tương đương với nhau hơn Trong đó, thực hiện các dự án sử dụng quỹ
đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua đấu giá quyền sử đụng đất được coi là
biện pháp hữu hiệu, nhằm khắc phục những khó khăn về vốn đầu tư trực tiếp tại các
địa phương
Thị xã Quảng Trị cách cố đô Huế khoảng 60km về phía bắc, phía tây và phía
bắc giáp huyện Triệu Phong, phía đông giáp huyện Hải Lăng và phía nam giáp
huyện Đakrông và Hải Lăng Thị xã Quảng Trị có diện tích tự nhiên là 7.402,78 ha,
dân số 22.760 người; 5 đơn vị hành chính trực thuộc Với vị trí là trung tâm văn hóa
kinh tế khu vực phía Nam của tỉnh Quảng Trị, trong những năm gần đây nền kinh tế
tăng trưởng, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân từng bước được nâng lên,
chính trị ổn định, an ninh quốc phòng và trật tự an toàn xã hội được giữ vững, tạo đà và
thế cho sự phát triển đi lên Thị xã Quảng trị đang tiến đến đô thị loại 3, để đạt được
mục tiêu đó, UBND thị xã đã chỉ đạo các phòng ban liên quan triển khai quy hoạch các
khu dân cư để phát triển dân số, cơ sở hạ tầng, đáp ứng yêu cầu đô thị loại 3
Với chính sách đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, thời gian qua, thị xã Quảng Trị đã triển
khai nhiều phiên đấu giá quyền sử dụng đất và đã thu đượcmột lượng vốn khá hiệu
quả tolớngóp phần phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ quá trình phát triển kinh tế - xã
hội của thị xã , không chỉ cho Nhà nước mà còn cho cả nhân dân.Đây là một nội dung
mới trong công tác quản lý đất đai nên thị xã cũng còn gặp không ít khó khăn, bỡ ngỡ
trong quá trình triển khai và thực hiện Điều này dẫn tới, khi tiến hành công tác đấu giá
quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Trị gặp một số khó khăn nhất định như việc đề xuất
giá khởi điểm, phương pháp triển khai công tác đấu giá, số lượng người tham gia đấu
giá, đầu tư cơ sở hạ tầng, vấn đề đặt ra như: giải phóng mặt bằng, điện đường… Xuất
phát từ những vấn đề nêu trên, tác giả đã chọn đề tài “Hoàn thiện công tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị” làm đề tài luận
văn của mình với mục đích giúp thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị khắc phục và
hoàn thiện hơn nữa công tác đấu giá quyền sử dụng đất cũng như đẩy mạnh công
tác này hơn nữa trong tương lại
2 Câu hỏi nghiên cứu
Luận văn tập trung trả lời những câu hỏi sau:
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 14- Những vấn đề lý luận và thực tiễn nào liên quan đến công tác đấu giá quyền
sử dụng đất?
- Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn thị xã Quảng Trị,
tỉnh Quảng Trị từ năm 2015-2017 như thế nào?
- Những phương hướng và giải pháp thiết thực nào được đề xuất đểhoàn thiện
giúp chocông tác đấu giá quyền sử đụng đất tại địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng
Trịđược hiệu quả hơn?
3 Mục tiêu nghiên cứu
3.1 a.3.1 Mục tiêu chung
Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã
Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị để thấy được kết quả đã đạt được, những khó khăn, tồn
tại và đề xuất các giải pháp khắc phục công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong giai
đoạn tớiđạt hiệu quả cao hơn
3.2 b 3.2 M.2 Mục tiêu cụ thểMụục tiêu cụ th 2 hiêu c quta hi tiêu cu
- Hệ thống hóa những vấn đề lý luận và thực tiễn về công tác đấu giá quyền
sử dụng đất
- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất để thấy
rõ được những mặt tích cực, hạn chế, khó khăn trong công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị giai đoạn từ năm 2015 đến
năm 2017
- Đề xuất phương hướng và những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện Đề
xuất phươngcông tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh
Quảng Trịtrong thời gian tới được hiệu quả hơn
4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tượng nghiên cứuĐ.1 ghiên cnghiên u Đhiên cng nghiên cqua 4.1 Đ.1.
ghiên cng nghiê
Đối tượng nghiên cứu là thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar, Condensed by 0.2 pt
Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: Font: No underline, Font color:
Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: Font: No underline, Font color:
Auto, Check spelling and grammar
Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Check spelling and grammar
Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Check spelling and grammar
Formatted: Font: No underline, Font color:
Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: Font: No underline, Font color:
Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Check spelling and grammar
Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Check spelling and grammar
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 154b.2 4.2 Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị
- Phạm vi thời gian: Từ năm 2015 – 2017
- Phạm vi nội dung: Đề tài nghiên cứu nội dung hoàn thiện công tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị
5 Phương pháp nghiên cứu
Trong khuôn khổ nghiên cứu của luận văn, tác giả sử dụng hai phương pháp
nghiên cứu chính: phương pháp thu thập dữ liệu và phương pháp tổng hợp, phân
tích số liệudựa trên phương pháp thống kê mô tả
a.5.1 5.1.Phương pháp thu thập số liệu
5.1.1 Đối với sSố liệu thứ cấp
Hệ thống hóa các giáo trình và nghiên cứu tương tự:Thông qua các phương
pháp này, tác giả mong muốn xây dựng cơ sở lý luận vững chắc về công tác đấu giá
quyền sử dụng đất, từ đó ứng dụng những cơ sở lý luận này làm rõ thực trạng công
tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Trị, trỉnh Quảng Trị đồng
thời đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện hơn nữa công tác đấu giá quyền sử dụng
đất cho thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị
Quá trìnhthu thập số liệu thứ cấp nàyđược thực hiện qua nghiên cứu tài liệu
kết hợp với thu thập dữ liệu thứ cấp tại UBND thị xã Quảng Trị, phòng Tài nguyên
môi trường thị xã Quảng Trị, Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã Quảng Trị Các số
liệu chính được thu thập bao gồm: tình hình đất đai và biến động đất đai, tình hình
kinh tế - xã hội, tình hình đấu giá đất đai, qui trình, chính sách liên quan đến đấu giá
đất đai (qui hoạch, bảng giá, niêm yết, tổ chức đấu giá…)
Số liệu thu thập được tác giả xử lý qua quá trình phân tíchdữ liệu, từ đótác
giả mong muốn có cái nhìn toàn diện và sâu sắc về thực trạng công tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị cũng như những
thuận lợi, khó khăn tron ncông tác này mà thị xã đang gặp phải
5.1.2 Đối với sSố liệu sơ cấp
- Phương pháp chọn mẫu:
Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: Font: No underline, Font color:
Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: Font: No underline, Font color:
Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: Font: No underline, Font color:
Auto, Check spelling and grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar
Formatted: Font: Bold, Vietnamese (Vietnam) Formatted: Indent: First line: 0 cm, No
widow/orphan control
Formatted: Font: Italic, No underline, Font
color: Auto, Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: Italic, Vietnamese (Vietnam) Formatted: Indent: First line: 1.27 cm, No
widow/orphan control
Comment [V1]: Làm rõ qui mô mẫu và phương
pháp chọn mẫu
Formatted: Indent: First line: 1 cm, No
widow/orphan control, Tab stops: 1.5 cm, Left + 1.75 cm, Left + 2.25 cm, Left + 2.75 cm, Left
Formatted: No underline, Font color: Red
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 16+Nhóm cán bộ quản lý:
Phỏng vấn 25 cán bộ quản lý có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng
đất Bao gồm: HĐND Thị xã (5 người); UBND thị xã (5 người); Trung tâm Phát
triểnquỹ đất (5người); Phòng Kế hoạch – Tài chính (5 người); Phòng Tài nguyên
Môi trường (5 người)
+Nhóm đối tượng tham gia đấu giá
160 bác sĩ, 26 dược sĩ, 257 điều dưỡng, 36 hộ sinh, 45 kỹ thuật và 155 các
chức danh khác.Theo “Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS” của Hoàng Trọng
_Chu Nguyễn Mộng Ngọc: số mẫu cần thiết để phân tích nhân tố phải lớn hơn hoặc
bằng năm lần số biến quan sát Với 24 biến quan sát trong phiếu điều tra, kích cỡ
mẫu phải đảm bảo điều kiện như sau: n ≥ 5 * k = 5 * 24 ≥ 120 (quan sát)
Như vậy, để đảm bảo độ chính xác cũng như mức độ thu hồi bảng hỏi, luận
văn nghiên cứu quyết định chọn 160 mẫu để tiến hành điều tra khảo sát Kết quả thu
hồi được 153 phiếu khảo sát đảm bảo chất lượng để tiến hành phân tCăn cứ vào danh
sáchnhữngngười tham gia đấu giáquyền sửu dụng đất đai trong các năm 2015-2017,
bằng phương pháplựa chọnngẫu nhiên,84 người tham gia đấu giáđã được lựa chọn.Sử
dụng phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên đơn thuần đối tượng điều tra là 87 cán bộ làm
công tác quản lý tại bệnh viện, 30 cán bộ viên chức làm công tác kế toán; còn lại tiến
hành chọn mỗi khoa phòng 2-3 cán bộ được điều tra
Nội dungkhảo sátchủ yếu tập trung:
Phần 1: Thông tin đối tượng được tiến hành điều tra
Phần 2: Nội dung khảo sát đánh giá về công tácđấu giá quyền sử dụng đất
tại địa bàn Thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị quản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tài
chính tại Bệnh viện hữu nghị Việt Nam – Cu Ba Đồng Hớitrong thời gian vừa qua
Bảng hỏi có11 câu hỏi đánh giá tình hình quản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tài
chính đối với cán bộ làm công tác kế toán và 3124câu hỏi đánh giá tình hìnhđâu gia
quyền sử dụng đất tại địa bàn Thị xã Quảng Trịquản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tài
chính đối với cán bộ viên chức tại bệnh viện Đánh giá hài lòng của người được hỏi bằng
cách sử dụng thang đo Likert 5 mức độ, người được phỏng vấn sẽ đánh dấu vào con
Formatted: Indent: First line: 1 cm
Formatted: No underline, Font color: Text 1,
Formatted: No underline, Font color: Red
Formatted: No underline, Font color: Text 1 Formatted: No underline, Font color: Text 1 Formatted: Font color: Text 1
Formatted: No underline, Font color: Text 1 Formatted: Font color: Text 1
Formatted: No underline, Font color: Text 1 Formatted: Font color: Text 1
Formatted: No underline, Font color: Text 1
Formatted: No underline, Font color: Text 1 Formatted: No underline, Font color: Text 1
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 17số mà họ cho là thích hợp nhất với ý kiến của họ.
Theo đó,3124câu hỏi đánh giá tình hìnhđấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn
Thị xã Quảng Trị quản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tài chính đối với cán bộ viên chức
tại bệnh việnđược thiết kế dựa trên các khía cạnh của các nhân tố ảnh hưởng đến công
tácđấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn Thịxã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị quản lý tài
chính theo cơ chế tự chủ tài chính tại Bệnh viện Hữu nghị Việt Nam – Cu Ba Đồng Hới
(dựa trên sự tham khảo ý kiến chuyên gia và kết quả của cuộc khảo sát thử trước khi
khảo sát chính thức), bao gồm các nội dung: (1)Lập và phê duyệt phương án đấu giá
quyền sử dụng đấtBộ máy quản lý tài chính; (2)Về công tác xác định giá khởi điểmCông
tác lập dự toán thu chi tài chính; (3)Về công tác công khai, niêm yếtQuản lý các nguồn
thu tài chính; (4)Về công tác tổ chức đấu giáQuản lý và sử dụng các khoản chi; (5)Về
công tác giám sát, kiểm soát, đánh giáCông tác quyết toán; (6)Công tác thanh tra, kiểm
tra, giám Về quy trình, thủ tục đấu giását;(7) Công cụ tham gia quản lý tài chính
Mẫu được chọn trên cơ sở số lượng CBCC… thị xã Quảng Trị và cán bộ làm
công tác thanh toán chi NSNN tại 89 đơn vị hành chính trên địa bàn thị xã Quảng
Trị qua việc điều tra, phỏng vấn trực tiếp từ bảng câu hỏi được thiết kế sẵn Danh
sách cán bộ đã được chuẩn bị từ trước
5.2 Phương pháp phân tích
Đối với số liệu thứ cấp
- Phương pháp khảo cứu tài liệu: Là phương pháp thu thập thông tin thông
qua các tài liệu tham khảo Sau khi thu thập các tài liệu, số liệu tiến hành phân loại
tổng hợp tài liệu, số liệu đó
- Phương pháp thống kê mô tả: Là phương pháp được sử dụng để mô tả các
đặc tính cơ bản của những số liệu thu thập được
- Phương pháp so sánh: Là phương pháp xác định mức độ biến động trong
các chỉ tiêu phân tích, so sánh số liệu giữa năm này và năm khác để làm rõ việc tăng
giảm trong số liệu cần phân tích
Đối với số liệu sơ cấp:
Formatted: Font color: Text 1 Formatted: No underline, Font color: Text 1 Formatted: Indent: First line: 1.27 cm, No
Formatted: Font: Not Italic, Font color: Text 1,
Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Text 1, Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: Bold, No underline,
Vietnamese (Vietnam)
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 18- Phương pháp kiểm định tham số trung bình giữa 2 mẫu độc lập: Thông
qua phương pháp này nhằm xem xét, đối chiếu sự khác biệt trong đánh giá của
người tham gia đấu giá và CBQL về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn
thị xã Quảng Trị
Trong đó giả thiết như sau:
Ho: Giá trị trung bình của 2 đối tượng trên tổng thể là giống nhau
H1: Giá trị trung bình của 2 đối tượng trên tổng thể là khác nhau
Kết luận:
Nếu giá trị Sig (2-tailed) < mức ý nghĩa 0.05, bác bỏ Ho và chấp nhận H1, có
nghĩa là giá trị trung bình của 2 đối tượng trên tổng thể là khác nhau
Nếu giá trị Sig (2-tailed) > mức ý nghĩa 0.05, chấp nhận Ho và bác bỏ H1, có
nghĩa là giá trị trung bình của 2 đối tượng trên tổng thể là giống nhau.
5.3 Công cụ xử lý và phân tích
Công cụ xử lý và phân tích là phần mềm EXCEL và SPSS 22
6 Cấu trúc luận văn
b.6 Cấu trúc luận văn
Phần 1 Đặt vấn đề
Phần 2 Nội dung nghiên cứu
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạithị xã Quảng Trị,
tỉnh Quảng Trị
Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tạithị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị
Phần 3: Kết luận và kiến nghị
Formatted: Font: Bold, Font color: Text 1,
English (United States)
Formatted: Font: Not Bold, No underline, Font
color: Auto, Vietnamese (Vietnam)
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 19PHẦN 2: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTKHOA HỌC CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1 Bất động sản
Bất động sản gồm đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai Nói cách
khác, bất động sản chính là đất đai, tuy nhiên, mỗi quốc gia sẽ có những quy định
khác nhau liên quan đến phạm vi giao dịch đất đai trong thị trường bất động sản
Theo quy định của số nước như Úc, Nhật, Thái Lan, Singapore, vv, bất động sản
(bao gồm đất đai và những tài sản liên quan đến đất đai) là hàng hóa được dùng để
giao dịch trên thị trường bất động sản Ở Việt Nam, bất động sản cũng được coi là
hàng hóa được phép mua bán, nhưng mốt số loại không được xem là bất động sản
hàng hóa, chẳng hạn như: các công trình cơ sở hạ tầng Đát đai là bất động sản chứ
không phải là hàng hóa, được phép sử dụng đất hay một số loại đất và trong các quy
định và của một số đối tượng cụ thể thì mới được coi là hàng hóa
Dựa theo Giáo trình Thị trường bất động sản của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà
và Nguyễn Đình Bồng, định nghĩa về bất động sản bao gồm các yếu tố như đất đai,
các vật kiến trúc và các tài sản không thể tách rời khỏi đất đai cũng như vật kiến
trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản Còn
đối với Bộ Xây Dựng, Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, bất động sản
làtất cả những gì liên quan đến đất đai hoặc gắn liền với đất đai, những vật trên mặt
đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ Mặt khác, theo Bộ luật Dân sự năm
2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định rằng:
“BĐS là các tài sản bao gồm: nhà của; đất đai; các công trình xây dựng có liên quan
tới đất đai, bao gồm cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; và các
tài sản khác gắn liên quan tới đất đai; Các tài sản khác được quy định bởi pháp
luật” Như vậy, bất động sản là tất cả những tài sản gắn liền với đất đai và được Nhà
nước, pháp luật quy định một cách rõ ràng, cụ thể
Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Vietnamese (Vietnam)
Comment [V2]: Chương này cần bổ sung làm rõ:
Công tác đấu giá quyến sử dụng đât bao gồm những nội dung gì?
Qui trình đấu giá quyến sử dụng đât Các tiêu chí đánh giá công tác đấu giá quyến sử dụng đât
Formatted: Font: Bold, No underline, Font
color: Auto, Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: Bold, Italic, No underline,
Font color: Auto
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 20Tuy nhiên, do tài sản là điều thiết yếu của mọi quan hệ xã hội và pháp luật,
vậy nên cần phải khoanh vùng định rõ các tài sản thuộc bất động sản Bộ Luật dân
sự 2015 (BLDS 2015) xác định rõ: tài sản bao gồm bất động sản và động sản Bất
động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản được hình thành trong
tương lai Đối tượng được xếp vào là bất động sản có phạm vi khá hẹp Theo khoản
1, điều 107, BLDS 2015 đã liệt kê các loại tài sản được xếp vào nhóm bất động sản
gồm có: đất đai,nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn với
đất đai, nhà, công trình xây dựng và các tài sản khác theo quy định của pháp
luật.Ngoài những tài sản kể trên, một số tài sản vô hình gắn liền với đất đai như
quyền sử dụng đất, quyền thế chấp… cũng được coi là bất động sản theo quy định
trong pháp luật Kinh doanh Bất động sản
1.1.2 Thị trường bất động sản
Trên thực tế, thị trường chính là nơi diễn ra hoạt động trao đổi hàng hóa Tại
đây, các mối quan hệ liên quan đến kinh tế giữa người và người được kết nối với
nhau bằng hình thức trao đổi hàng hóa Theo cả nghĩa rộng và nghĩa đen, thị trường
bất động sản là một trong những bộ phận quan trọng nhất của nền kinh tế thị trường
Theo nghĩa rộng, thị trường bât động sản được định nghĩa là tổng hợp các mối quan
hệ liên quan đến giao dịch bất động sản; giao dịch này được diễn ra tại một vị trí
nhất định với khoảng thời gian nhất định, đây không chỉ là nơi diễn ra các hoạt
động gia dịch mà còn là nơi diễn ra nhiều hoạt động khác Theo nghĩa hẹp, thị
trường bất động sản được xem là nơi mà các hoạt động gắn liền với các giao dịch,
ví dụ như chuyển nhượng hay mua bán bất động sản
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản còn được hiểu là loại hàng hóa đặc biệt
Mặc dù nó không di chuyển được, nhưng lại có thể mang lại cho chủ sở hữu những
lợi ích riêng, vì vậy sẽ xuất hiện hoạt động giao dịch.Thị trường bất động sản vừa là
nơi diễn ra các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và thay đổi theo thời
gian Do đó, thị trường bất động sản là một trong những yếu tố quan trọng của hệ
thống kinh tế thị trường hoàn chỉnh Giống như các loại thị trường khác, đây cũng là
Formatted: Font: Bold, Italic, No underline,
Font color: Auto
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 21cầu nối giữa nhà sản xuất và tiêu dùng bởi vì thị trường này là nơi giúp cho người
bán và người mua gặp gỡ, trao đổi, thỏa thuận với nhau, khiến cho hoạt động giao
dịch, mua bán BĐS diến ra một cách thuận lợi
Thị trường bất động sản cũng là nơi diễn ra hoạt động tái sản xuất các yếu tố
sản xuất cho chủ thể kinh doanh bất động sản Các chủ thể kinh doanh bất động sản
và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán Trong đó, bất động sản được
chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác với vai trò là
một hàng hóa đặc biệt Thị trường bất động sản đóng vai trò chuyển hóa vốn từ hình
thái hiện vật sang hình thái giá trị, là một nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn
của các chủ thể kinh doanh trên thị trường Thị trường bất đống sản như là một sự
bổ sung quan trọng cho sự hoàn thiện và phát triển một cách đồng bộ cơ chế kinh tế
thị trường đối với một đất nước Đồng thời, thị trường này còn giúp thúc đẩy quá
trình đổi mới về hoạt động như quản lý đất đai, quản lý nhà ở, các dự án và công
trình xây dựng Việc tiến hành thị trường BĐS còn góp phần thúc đẩy ứng dụng và
cải tiến khoa học- công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, và bảo vệ môi trường Thị
trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động tương hỗ lẫn nhau
giữa các yếu tố cung cầu, giá cả cạnh tranh Điều đó thúc đẩy các chủ thể thị trường
nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, nâng
cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng sức
cạnh tranh nhằm thu lợi nhuận Đồng thời, thị trường bất động sản góp phần tăng
cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo
cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững.Các chủ thể kinh doanh có điều kiện tiếp
xúc, mở rộng quan hệ thông qua thị trường bất động sản như: nội bộ thị trường và
các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như: xây dựng, địa chính, ngân hàng,
môi trường đô thị.Vì vậy, thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch bất động
sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định
1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Thực tế cho thấy, đấu giá quyền sử dụng đất (ĐGQSDĐ) xuất hiện từ khi
Formatted: Font: Bold, Italic, No underline,
Font color: Auto
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 22nước ta chấp nhận việc coi quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một loại tài sản, xem như
là một loại hàng hóa đặc biệt, và được phép gia nhập vào thị trường bất động sản;
QSDĐ được xem là tài sản, do đó, ĐGQSDĐ cũng được xem là đấu giá tài sản,
ĐGQSDĐ là một hình thức mua bán tài sản QSDĐ chính là đối tượng, là hàng hóa
để mua và bán Bên bán là tổ chức, cá nhân có quyền sư dụng đất hay cơ quan nhà
nước có quyền giao đất, còn bên mua là doanh nghiệp, cá nhân có nhu cầu sử dụng
đất với mục đích xây nhà ở hay xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh
Trong trường này, các chủ thể tham gia đều phải có sự cạnh tranh về giá cả
khi mua QSDĐ, và việc mua bán diễn ra trước công chúng tại một địa điểm nhất
định Tại đó, bên có QSDĐ sẽ đưa ra giá bán, giá này là mức giá khởi điểm Sau đó,
các bên mua sẽ cạnh tranh thực hiện quyền đấu giá với các bên mua khác để mua
được QSDĐ nhằm đáp ứng nhu cầu của mình Bên nào đấu với giá cao nhất, hoặc ít
nhất cũng bằng với ban đầu mà bên bán đưa ra, mua được QSDĐ thì sẽ trở thành
người thắng cuộc trong cuộc đấu giá
Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất có thể hiểu là một hình thức mua và bán
tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa 2 bên, một bên là hộ gia đình, cá nhân
và tổ chức có QSDD hay cơ quan đại diện cho Nhà nước (với tư cách là chủ sở hữu
đất đai) và bên còn lại là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất Do vậy,
“người muốn có được QSDĐ phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách
thức trả giá từ thấp lên cao theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định, người trả giá
cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người nhận được QSDĐ đấu giá”
Nói cách khác, ĐGQSDĐ để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất là một phương thức định đoạt tài sản của sở hữu chủ, là hình thức mua
bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai, giữa một bên là các cơ quan nhà nước
có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu
sử dụng đất Theo đó, những người muốn được nhận quyền sử dụng đất tham gia trả
giá từ thấp đến cao theo trình tự, thủ tục nhất định Người trả giá cao nhất và ít nhất
bằng giá khởi điểm là người được nhận quyền sử dụng đất đấu giá
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 231.2.2 Nội dung công tác đấu giá quyền sử dụng đất
1.2 23 1 Lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất
a Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và đề
xuất của các đơn vị về việc đấu giá quỹ đất hiện có, Sở Tài nguyên và Môi trường
hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cùng cấp chỉ đạo
các đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất quy định được sử dụng để đấu giá quyền
sử dụng đất bao gồm:
- Đất Nhà nước thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc giacông
cộng trong các trường hợp sau đây:
+ Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ
trương đầu tư mà phải thu hồi đất;
+ Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư
mà phải thu hồi đất, bao gồm:Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát
triển chính thức (ODA);Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng
ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng,
công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp
quốc gia;Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy
lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu,
khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;
+ Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải
thu hồi đất bao gồm: Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh
được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự
nghiệp công cấp địa phương;Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa
phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc,
chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;Dự án xây dựng công trình
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, Not Bold, Italic, No underline, Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Justified, Line spacing: 1.5 lines,
No widow/orphan control
Formatted: Font: Italic, No underline,
Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, Not Bold, Italic, No underline, Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, Not Bold, Italic, No underline
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, Italic
Formatted: No underline, Vietnamese
(Vietnam)
Formatted: Justified, Space Before: 0 pt,
After: 0 pt, Line spacing: 1.5 lines, No widow/orphan control
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, No underline, Font color: Auto
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, Font color: Auto
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, No underline, Font color: Auto
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, Font color: Auto
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam), Condensed by 0.1 pt
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, No underline, Font color: Auto, Condensed by 0.1 pt
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Justified, Line spacing: Multiple
1.45 li, No widow/orphan control
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, No underline, Font color: Auto
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, No underline, Font color: Auto
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 24phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh
viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn
hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà
tang lễ, nhà hỏa táng; Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới;
chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến
nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng
đặc dụng;Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ
trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn,
khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu
khoáng sản
+ Thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định bao gồm:Sử dụng
đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử
dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng
mục đích mà tiếp tục vi phạm;Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;Đất được giao,
cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;Đất không được
chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho;Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;Đất không
được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất
do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ
đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;Đất
trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng
cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng
không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;Đất được Nhà nước giao, cho
thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên
tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể
từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không
đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho
Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời
gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà
chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, No underline, Font color: Auto
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, Font color: Auto
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, No underline, Font color: Auto
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 25thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
+ Thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất
theo quy định bao gồm: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn
gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc
không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê
đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu
sử dụng đất; Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; Người sử dụng
đất tự nguyện trả lại đất; Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng
không được gia hạn;
- Đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự
nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
- Đất do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn; Tổ chức phát triển quỹ đất
được giao quản lý mà Nhà nước chưa giao hoặc cho thuê để sử dụng theo quy định
của pháp luật;
- Đất do các tổ chức được giao để quản lý theo quy định được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền quyết định giao, cho thuê để sử dụng theo quy định của pháp
luật theo đó Người đứng đầu của tổ chức chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất
trong các trường hợp: Tổ chức kinh tế được giao quản lý diện tích đất để thực hiện
dự án đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và các hình thức khác
theo quy định của pháp luật về đầu tư;Tổ chức được giao quản lý đất có mặt nước
của các sông và đất có mặt nước chuyên dùng;
b Phương án đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm những nội dung chính sau đây:
- Danh mục loại đất, vị trí, diện tích và hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với
các thửa đất đấu giá (nếu có);
- Mục đích, hình thức (giao đất hoặc cho thuê đất), thời hạn sử dụng của các
thửa đất khi đấu giá quyền sử dụng đất;
- Dự kiến thời gian tổ chức thực hiện đấu giá các thửa đất;
- Đối tượng và điều kiện được tham gia đấu giá; mức phí tham gia đấu giá và
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, Font color: Auto
Formatted: No underline, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam)
Formatted [2]Formatted [3]Formatted [4]Formatted [5]Formatted [6]Formatted [7]Formatted [8]Formatted [9]Formatted [10]Formatted [11]Formatted [12]Formatted [13]Formatted [14]Formatted [15]Formatted [16]Formatted [17]Formatted [18]Formatted [19]Formatted [20]Formatted [21]Formatted [22]Formatted [23]Formatted [24]Formatted [25]Formatted [26]Formatted [27]Formatted [28]Formatted [29]Formatted [30]Formatted [31]Formatted [32]Formatted [33]Formatted [34]Formatted [35]Formatted [36]Formatted [37]Formatted [38]Formatted [39]Formatted [40]Formatted [41]
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 26khoản tiền đặt trước phải nộp khi tham gia đấu giá;
- Hình thức đấu giá được áp dụng khi thực hiện cuộc bán đấu giá;
- Kinh phí, nguồn chi phí tổ chức thực hiện việc đấu giá;
- Dự kiến giá trị thu được và đề xuất việc sử dụng nguồn thu từ kết quả đấu giá;
- Phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá (đấu thầu rộng rãi
hoặc giao đơn vị cụ thể thực hiện) hoặc đề xuất thành lập Hội đồng đấu giá quyền
sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt (đối với trường hợp được thành lập Hội đồng
đấu giá đặc biệt theo quy định);
- Đề xuất đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất
1.2 23 2 Chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất
Căn cứ phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt, đơn vị
được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuẩn bị
hồ sơ của các thửa đất đấu giá, gửi đến cơ quan tài nguyên và môi trường để thẩm
định trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền
sử dụng đất
Hồ sơ thửa đất đấu giá bao gồm:
- Tờ trình và dự thảo quyết định đấu giá quyền sử dụng đất;
- Giấy tờ liên quan đến hiện trạng quản lý, sử dụng thửa đất đấu giá và hạ tầng
kỹ thuật, tài sản gắn liền với thửa đất đấu giá (nếu có) của cơ quan có thẩm quyền;
- Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chi tiết
liên quan đến thửa đất đấu giá đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đấu giá trong
trường hợp chưa có bản đồ địa chính;
- Tên, địa chỉ của đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng thửa đất
1.2 23 3 Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất
Căn cứ hồ sơ thửa đất đấu giá do đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền
sử dụng đất chuẩn bị và ý kiến thẩm định của cơ quan tài nguyên và môi trường, Ủy
ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất
Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất được thể hiện bằng văn bản và có
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt
Formatted: No underline, Vietnamese
(Vietnam)
Formatted [42]Formatted: No underline, Vietnamese
(Vietnam)
Formatted [43]Formatted: No underline, Vietnamese
(Vietnam), Condensed by 0.2 pt
Formatted [44]Formatted: No underline, Vietnamese
(Vietnam)
Formatted [45]Formatted: No underline, Vietnamese
(Vietnam)
Formatted [46]Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, Not Bold, Italic, No underline, Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Justified, Line spacing: 1.5 lines,
No widow/orphan control
Formatted [47]Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, No underline
Formatted: Justified, Indent: First line: 1.27
cm, Space Before: 0 pt, After: 0 pt, Line spacing: 1.5 lines, No widow/orphan control
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt
Formatted [48]Formatted [49]Formatted [50]Formatted [51]Formatted [52]Formatted [53]Formatted [54]Formatted [55]Formatted [56]Formatted [57]Formatted [58]Formatted [59]Formatted [60]Formatted [61]Formatted [62]Formatted [63]Formatted [64]Formatted [65]
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 27những nội dung chính sau đây:
- Căn cứ pháp lý để ban hành quyết định;
- Danh mục, vị trí, diện tích thửa đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với thửa
đất (nếu có), mục đích, hình thức và thời hạn sử dụng đất được quyết định đấu giá;
- Các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi
tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định khác có
liên quan đến việc quản lý, sử dụng thửa đất được quyết định đấu giá;
- Tên, địa chỉ của đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử
dụng thửa đất
1.2.2.4 Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá
Căn cứ quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường
tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá (gồm giá đất, hạ
tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất nếu có) theo quy định của pháp luật và trình
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh) phê duyệt
Hồ sơ trình phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá bao gồm:
- Tờ trình về phương án giá khởi điểm của thửa đất được đấu giá, giá hạ tầng
kỹ thuật, tài sản trên đất (nếu có);
- Dự thảo phương án giá khởi điểm;
- Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá khởi điểm;
- Văn bản thẩm định phương án giá khởi điểm
Căn cứ hồ sơ trình của Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh thực hiện phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá Giá khởi điểm của thửa
đất đấu giá đã được phê duyệt là căn cứ để thực hiện việc bán đấu giá quyền sử
dụng đất
1.2.2.5 Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử
dụng đất
Căn cứ phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá trong
phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt; đơn vị tổ chức thực hiện
việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm tổ chức lựa chọn và ký hợp đồng
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, No underline, Vietnamese (Vietnam)
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 28thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.
Việc tổ chức đấu thầu rộng rãi để lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá
quyền sử dụng đất được thực hiện theo phương án đã được phê duyệt Đơn vị tổ
chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất phải trình Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền quyết định thành lập Tổ tư vấn đấu thầu để xây dựng và đánh giá hồ sơ
mời thầu; thực hiện thông báo nội dung và hồ sơ mời thầu trên phương tiện thông
tin đại chúng ít nhất 02 lần; thực hiện đánh giá hồ sơ dự thầu theo nguyên tắc khách
quan, trung thực và xác định đơn vị trúng thầu theo thang điểm, tiêu chí quy định
của pháp luật về đấu thầu và quy định cụ thể tại địa phương (nếu có)
Đối với trường hợp đấu thầu rộng rãi, khi hết thời gian mời thầu mà chỉ có
một đơn vị đăng ký dự thầu thì đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng
đất báo cáo cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền, quyết định giao cho một đơn vị cụ thể có chức năng bán đấu giá tài sản theo
quy định của pháp luật để thực hiện cuộc bán đấu giá hoặc tiếp tục tổ chức lại việc
đấu thầu rộng rãi để lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất
theo quy định
Hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất gồm
những nội dung chính như sau:
- Tên, địa chỉ của đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất;
của đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất;
- Vị trí, diện tích thửa đất đấu giá (trường hợp nhiều thửa đất thì lập phụ lục
hồ sơ chi tiết đính kèm);
- Giá khởi điểm bán đấu giá;
- Thời gian, địa điểm thực hiện cuộc bán đấu giá;
- Đối tượng, điều kiện được tham gia đấu giá theo phương án đã được phê duyệt;
- Hình thức đấu giá được áp dụng khi thực hiện cuộc bán đấu giá theo
phương án đã được phê duyệt;
- Mức thu phí đăng ký tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước theo phương
án đã được phê duyệt;
- Phương thức thu và xử lý tiền đăng ký tham gia đấu giá, tiền đặt trước;
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 29phương thức, mức thanh toán và giải quyết chi phí thực hiện cuộc bán đấu giá;
- Thời hạn, địa điểm và phương thức bàn giao hồ sơ và Biên bản kết quả thực
hiện cuộc bán đấu giá;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng
Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện ký
hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá trong trường hợp phương án đấu
giá quyền sử dụng đất có phương thức giao đơn vị cụ thể thực hiện cuộc bán đấu giá
hoặc trong trường hợp có báo cáo của cơ quan tài nguyên và môi trường đề xuất
giao đơn vị cụ thể thực hiện cuộc bán đấu giá theo quy định
1.2.2.6 Giám sát thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất
Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực
hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất đúng với trình tự, thủ tục quy định của
pháp luật về đấu giá tài sản và nội dung cụ thể tại hợp đồng thuê thực hiện cuộc bán
đấu giá quyền sử dụng đất
Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm cử
đại diện tham dự, giám sát việc thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất Tùy
từng trường hợp cụ thể, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất
phối hợp với đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá mời đại diện cơ quan tài nguyên và
môi trường, tư pháp, tài chính, chính quyền địa phương nơi có đất bán đấu giá và
đại diện tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến tham dự, giám sát thực hiện cuộc
bán đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.2.7 Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận bàn giao hồ sơ
và Biên bản kết quả thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất từ đơn vị thực
hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá
quyền sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan tài nguyên và môi trường để trình Ủy ban
nhân dân cấp có thẩm quyền đã quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, ban hành
quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 30Hồ sơ trình ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử
dụng đất, bao gồm:
- Dự thảo quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền;
- Hồ sơ thửa đất đấu giá;
- Hợp đồng thuê tổ chức thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất;
- Báo cáo về việc tổ chức thực hiện cuộc bán đấu giá và Biên bản kết quả bán
đấu giá thành công quyền sử dụng đất
Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký ban hành quyết định công nhận kết
quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã bán đấu giá thành công để gửi cho cơ quan
tài nguyên và môi trường, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất,
cơ quan thuế và người đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất Quyết định công nhận
kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau:
- Căn cứ pháp lý để ban hành quyết định;
- Vị trí, diện tích, mục đích, hình thức, thời hạn sử dụng đất và hạ tầng kỹ
thuật, tài sản gắn liền với thửa đất (nếu có);
- Tên, địa chỉ của người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất và hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền
với đất (nếu có); phương thức, địa điểm, thời gian phải nộp tiền trúng đấu giá;
- Đơn vị thực hiện ký hợp đồng thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trúng đấu giá;
- Trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị có liên quan
1.2.2.8 Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có quyết định công nhận kết quả
trúng đấu giá quyền sử dụng đất
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định
công nhận kết quả trúng đấu giá của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, cơ quan
thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người
đã trúng đấu giá
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 31Thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bao gồm các nội dung sau:
- Số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp và phương thức, địa điểm,
thời gian phải nộp theo kết quả trúng đấu giá đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền quyết định công nhận;
- Tên, địa chỉ và số tài khoản tại Kho bạc nhà nước để nộp tiền sử dụng đất
hoặc tiền thuê đất trúng đấu giá;
- Thời hạn yêu cầu nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trúng đấu giá;
- Thời hạn chuyển giao chứng từ đã nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất
trúng đấu giá cho cơ quan tài nguyên và môi trường
Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất
vào Kho bạc nhà nước và chuyển chứng từ đã nộp tiền cho cơ quan tài nguyên và
môi trường để làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định
1.2.2.9 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất trên thực địa cho người
trúng đấu giá
Sau khi đã nhận được chứng từ nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất
của người trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân
cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất theo
quy định tại Điểm d Khoản 5 Điều 68 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15
tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật
Đất đai
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường chủ trì,
phối hợp với đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và Ủy ban
nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đấu giá, tổ chức thực hiện bàn giao đất trên
thực địa và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất; chỉ
Formatted: Normal, Line spacing: single,
Pattern: Clear (White)
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 32đạo đơn vị có liên quan thực hiện cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ
địa chính theo quy định hiện hành
1.2 34 Các tiêu chí đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.34.1.Các nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ
a/ Nhóm nhân tố thông thường
Nhân tố thông thường bao gồm những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong
Điều kiện KTXH thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho
các loại đất
* Nhân tố hành chính.
Nhân tố hành chính chỉ sự can thiệp của Nhà nước tác động đến giá đất bằng
các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử
dụng đất tổng thể Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:
- Chế độ về đất: Gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ
khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất
- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở là bộ phận quan trọng
trong BĐS nên cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc ảnh hưởng lớn tới giá đất
- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các
thửa đất cụ thể Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất
có khác biệt rất lớn Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng
to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu
của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích
xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất
- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì tích
lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp
Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất
giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên
- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có
những tác động tới giá đất
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, No underline, Font color: Text 1
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, No underline
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, No underline, Font color: Text 1
Formatted: Font: Font color: Black,
Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, Not Bold, No underline, Font color: Text 1
Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt,
Line spacing: 1.5 lines
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, Not Bold, No underline
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, Not Bold, No underline, Font color: Text 1
Formatted: Font: Not Bold, Vietnamese
(Vietnam)
Formatted: Font: Times New Roman, 13 pt,
Not Bold, No underline, Font color: Auto, English (United States)
Formatted: Font: Not Bold
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 33* Nhân tố nhân khẩu.
Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với
mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình Khi nhân
khẩu tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất Tố chất nhân khẩu
thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hóa của nhân khẩu và tỉ lệ
thuận với nhu cầu và giá loại đất này Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền
thống, ảnh hưởng của đô thị hóa khiến kết cấu gia đình nhỏ đi, lấy đôi vợ chồng làm
trung tâm Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê
một cách tương ứng
* Nhân tố xã hội.
- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn
định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức độ
rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn Khi lòng tin
của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên và ngược lại
- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an
toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo
giá đất tăng lên
- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng
sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh
hưởng đột xuất tới giá đất
- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc đẩy quá
trình đô thị hóa Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi đô thị hóa
kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường
* Nhân tố quốc tế.
Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường
nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế Tình hình kinh tế, chính trị quốc
tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư
nước ngoài Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất
* Nhân tố kinh tế.
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân
Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt,
Line spacing: Multiple 1.45 li
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 34sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình phát triển,
kinh tế cũng có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu:
- Tình trạng phát triển kinh tế có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân
Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn
thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng nhu cầu về đất tăng tác động
làm giá đất tăng lên Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu
thế của chu kỳ kinh tế
- Mức độ dự trữ và đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng
trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức
độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng
của mức độ dự trữ đối với mức giá đất Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ
của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại
với nhau
- Mức lãi suất có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tư
trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân hàng
do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một
khoản lớn Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu
tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là tình
hình về biến động mức lãi suất
- Ngoài ra các yếu tố như tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu
nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan
hệ cung - cầu về đất đai và giá đất
b/ Nhóm nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của nơi có
đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh
hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó
- Vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối với các khu vực khác
- Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm thiết bị hạ
tầng và thiết bị phục vụ, đó là đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi
nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem
Formatted: Font: Times New Roman, 13 pt,
Not Bold, No underline, Font color: Auto
Formatted: Font: Not Bold
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 35xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự ly
- Chất lượng môi trường có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời sống của
cộng đồng Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng góp phần quyết
định đến giá đất
- Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất trong khu
vực, kết cấu sử dụng, những Điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao
thông Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất
của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị
c/ Nhóm nhân tố cá biệt
Nhóm nhân tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên
cũng gọi là nhân tố thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh
hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại
- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ
dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệu
quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất
- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng
nên ảnh hưởng đến giá đất
- Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn
các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành,… đều không thuận lợi cho
việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất
- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao
nên ảnh hưởng đến giá đất
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố
cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây
dựng, loại hình sử dụng đất
- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa để
đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay góc
phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất
- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu
lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất
Formatted: Font: Times New Roman, 13 pt,
Not Bold, No underline, Font color: Auto
Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt,
Line spacing: Multiple 1.4 li
Formatted: Font: Not Bold
Formatted: Normal, Indent: First line: 1 cm,
Line spacing: Multiple 1.4 li, No widow/orphan control
Formatted: Font: Bold, Italic, Font color: Auto,
Vietnamese (Vietnam)
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 361.2.34.2.Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Việc xác định giá đất để thực hiện đấu giá phải đảm bảo lợi ích của Nhà
nước và người tham gia đấu giá Giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và
khả năng sinh lợi của đất Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng
sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất Do
đó khi xác định giá đất để thực hiện đấu giá cần dựa vào các yếu tố sau:
* Vị trí của khu đất:
Vị trí là một trong những nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Nhân tố vị
trí chủ yếu xét về vị trí kinh tế, vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố
Bao gồm khoảng cách đến trung tâm thành phố, trung tâm thương mại hoặc đến các
trung tâm tập trung đông dân cư và bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại
trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất Vì vậy, khi xác
định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh
làm ảnh hưởng đến giá đất
* Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng:
Yếu tố cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng nhất định đến giá đất Một thửa đất cho
dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi như có vị trí trung tâm, mặt tiền,…nhưng chưa được
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thì sẽ có những hạn chế nhất định và ngược lại, cũng
khu đất đó nếu được đầu tưhệ thống cơ sở hạ tầng như đường giao thông, hệ thống
cấp thoát nước, dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống điện, công viên được đầu tư xây
dựng đồng bộ tạo điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt và sản xuất sẽ làm tăng giá trị
của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.Vì vậy khi định giá đất cần xem xét yếu tố
cơ sở hạ tầng tại vị trí thửa đất cần định giá
* Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ:
Thửa đất nằm ở khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho
kinh doanh thương mại, dịch vụ, văn phòng, môi trường sống trong lành sẽ làm tăng
sức thu hút dân cư đến ở Các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này
tăng lên Nếu thửa đất nằm ở khu vực gần khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà
máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất thường làm cho môi trường sống bị
ô nhiễm sẽ giảm sức hút dân cư đến sinh sống ở khu vực này dẫn đến giá đất giảm
* Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau:
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, Italic, No underline, Font color: Text 1
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, Italic, No underline
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, Italic, No underline, Font color: Text 1
Formatted: Font: Not Bold, Font color: Red
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 37Một thửa đất có thể sử dụng cho các mục đích khác khác nhau, mỗi mục đích
sử dụng thì giá trị mang lại từ thửa đất cũng khác nhau Chính vì vậy, giá đất luôn
chịu ảnh hưởng bởi mục đích vì đất đai là một tài sản không giống như những tài
sản thông thường khác, nó có đặc tính riêng như tính không đồng nhất, sự cố định
về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Do đó khi định giá
đất để đưa ra đấu giá cần xem xét mục đích sử dụng của thửa đất theo quy hoạch để
xác định giá đất phù hợp với mục đích sử dụng đất đó
1.2.34.3 Công tác công khai, niêm yết về đấu giá
- Tổ chức đấu giá ban hành Quy chế cuộc đấu giá áp dụng cho từng cuộc đấu
giá trước ngày niêm yết việc đấu giá
- Quy chế cuộc đấu giá bao gồm những nội dung chính sau đây:
+Tên tài sản hoặc danh mục tài sản, số lượng, chất lượng của tài sản đấu giá; nơi
có tài sản đấu giá; giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản đấu giá;
+Thời gian, địa điểm xem tài sản đấu giá;
+ Thời gian, địa điểm bán hồ sơ tham gia đấu giá;
+ Giá khởi điểm của tài sản đấu giá trong trường hợp công khai giá khởi điểm;
+ Tiền mua hồ sơ tham gia đấu giá, tiền đặt trước;
+ Thời gian, địa điểm, điều kiện, cách thức đăng ký tham gia đấu giá;
+ Thời gian, địa điểm tổ chức cuộc đấu giá;
+ Hình thức đấu giá, phương thức đấu giá;
+ Các trường hợp bị truất quyền tham gia đấu giá; các trường hợp không
được nhận lại tiền đặt trước
- Tổ chức đấu giá tài sản có trách nhiệm thông báo công khai Quy chế cuộc
đấu giá
- Tổ chức đấu giá tài sản niêm yết việc đấu giá tài sản như sau:
+ Đối với tài sản là động sản thì tổ chức đấu giá tài sản phải niêm yết việc
đấu giá tài sản tại trụ sở của tổ chức mình, nơi trưng bày tài sản (nếu có) và nơi tổ
chức cuộc đấu giá ít nhất là 07 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá;
+ Đối với tài sản là bất động sản thì tổ chức đấu giá tài sản phải niêm yết
việc đấu giá tài sản tại trụ sở của tổ chức mình, nơi tổ chức cuộc đấu giá và Ủy ban
nhân dân cấp xã nơi có bất động sản đấu giá ít nhất là 15 ngày trước ngày mở cuộc
Formatted: Normal, Left, Indent: First line:
1.27 cm, Line spacing: Multiple 1.4 li
Formatted: Font color: Auto, Vietnamese
(Vietnam)
Formatted: Font: 13 pt, Not Bold, No
underline, Font color: Text 1, Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: 13 pt, Not Bold, No
underline, Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: 13 pt, Not Bold, No
underline, Font color: Text 1, Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: Italic, Font color: Text 1,
Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, No underline, Font color: Text 1, Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Line spacing: Multiple 1.4 li, No
widow/orphan control
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 38đấu giá.
- Các thông tin chính phải niêm yết bao gồm:
+ Tên, địa chỉ của tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá;
+ Các nội dung trong quy chế cuộc đấu giá
- Tổ chức đấu giá tài sản lưu tài liệu, hình ảnh về việc niêm yết đấu giá tài
sản theo quy định trong hồ sơ đấu giá Đối với trường hợp niêm yết tại Ủy ban nhân
dân cấp xã nơi có bất động sản đấu giá thì tổ chức đấu giá tài sản lưu tài liệu, hình
ảnh về việc niêm yết hoặc lập văn bản có xác nhận về việc niêm yết của Ủy ban
nhân dân cấp xã
- Ngoài việc niêm yết, tổ chức đấu giá tài sản thực hiện thông báo công khai
việc đấu giá tài sản cụ thể: Đối với tài sản đấu giá là động sản có giá khởi điểm từ
năm mươi triệu đồng trở lên và bất động sản thì tổ chức đấu giá tài sản phải thông
báo công khai ít nhất hai lần trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá và trang thông tin điện tử
chuyên ngành về đấu giá tài sản; mỗi lần thông báo công khai cách nhau ít nhất 02
ngày làm việc
- Đấu giá theo thủ tục rút gọn quy định đấu giá lại trong trường hợp đã đấu
giá lần thứ hai nhưng vẫn không thành thì tổ chức đấu giá tài sản thông báo công
khai một lần việc đấu giá tài sản trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá
- Thời gian thông báo công khai lần thứ hai ít nhất là 07 ngày làm việc đối
với tài sản là động sản, 15 ngày đối với tài sản là bất động sản trước ngày mở cuộc
đấu giá Việc thông báo công khai được thực hiện đồng thời với việc niêm yết đấu
giá tài sản theo quy định của Luật đấu giá tài sản năm 2016
- Nội dung thông báo công khai việc đấu giá tài sản bao gồm:
+ Tên, địa chỉ của tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá;
+ Thời gian, địa điểm đấu giá tài sản;
+ Tên tài sản, nơi có tài sản đấu giá;
+ Giá khởi điểm của tài sản đấu giá trong trường hợp công khai giá khởi
điểm; tiền đặt trước;
+ Thời gian, địa điểm, điều kiện, cách thức đăng ký tham gia đấu giá
Formatted: Font: 13 pt, No underline, Font
color: Text 1, Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: 13 pt, No underline, Font
color: Text 1, Vietnamese (Vietnam)
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 39- Tổ chức đấu giá tài sản lưu tài liệu, hình ảnh về việc thông báo công khai
theo quy định trong hồ sơ đấu giá
- Người có tài sản đấu giá phải công khai giá khởi điểm
- Việc đấu giá tài sản chỉ được thực hiện theo phương thức trả giá lên
1.2 34 4 Tổ chức đấu giá
- Căn cứ phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá trong
phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt; đơn vị tổ chức thực hiện
việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm tổ chức lựa chọn và ký hợp đồng
thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định
- Việc tổ chức đấu thầu rộng rãi để lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu
giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo phương án đã được phê duyệt Đơn vị tổ
chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất phải trình Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền quyết định thành lập Tổ tư vấn đấu thầu để xây dựng và đánh giá hồ sơ
mời thầu; thực hiện thông báo nội dung và hồ sơ mời thầu trên phương tiện thông
tin đại chúng ít nhất 02 lần; thực hiện đánh giá hồ sơ dự thầu theo nguyên tắc khách
quan, trung thực và xác định đơn vị trúng thầu theo thang điểm, tiêu chí quy định
của pháp luật về đấu thầu và quy định cụ thể tại địa phương (nếu có)
Đối với trường hợp đấu thầu rộng rãi, khi hết thời gian mời thầu mà chỉ có
một đơn vị đăng ký dự thầu thì đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng
đất báo cáo cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền, quyết định giao cho một đơn vị cụ thể có chức năng bán đấu giá tài sản theo
quy định của pháp luật để thực hiện cuộc bán đấu giá hoặc tiếp tục tổ chức lại việc
đấu thầu rộng rãi để lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất
theo quy định
- Hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất gồm
những nội dung chính như sau:
+ Tên, địa chỉ của đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất;
của đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Vị trí, diện tích thửa đất đấu giá (trường hợp nhiều thửa đất thì lập phụ lục
hồ sơ chi tiết đính kèm);
+ Giá khởi điểm bán đấu giá;
Formatted: No underline, Font color: Text 1,
Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Indent: First line: 1.27 cm, Line
spacing: Multiple 1.4 li, No widow/orphan control
Formatted: Font: Font color: Text 1,
Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: Italic, No underline, Font
color: Text 1, Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: Italic, No underline,
Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: Italic, No underline, Font
color: Text 1, Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: Italic, Font color: Text 1,
Vietnamese (Vietnam)
Formatted: No underline, Vietnamese
(Vietnam)
Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt,
Line spacing: Multiple 1.4 li, No widow/orphan control
Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: No underline, Vietnamese
Formatted: Vietnamese (Vietnam)
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ
Trang 40+ Thời gian, địa điểm thực hiện cuộc bán đấu giá;
+ Đối tượng, điều kiện được tham gia đấu giá theo phương án đã được phê duyệt;
+ Hình thức đấu giá được áp dụng khi thực hiện cuộc bán đấu giá theo
phương án đã được phê duyệt;
+ Mức thu phí đăng ký tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước theo phương
án đã được phê duyệt;
+ Phương thức thu và xử lý tiền đăng ký tham gia đấu giá, tiền đặt trước;
phương thức, mức thanh toán và giải quyết chi phí thực hiện cuộc bán đấu giá;
+ Thời hạn, địa điểm và phương thức bàn giao hồ sơ và Biên bản kết quả
thực hiện cuộc bán đấu giá;
+ Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng
- Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện ký
hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá trong trường hợp phương án đấu
giá quyền sử dụng đất có phương thức giao đơn vị cụ thể thực hiện cuộc bán đấu giá
hoặc trong trường hợp có báo cáo của cơ quan tài nguyên và môi trường đề xuất
giao đơn vị cụ thể thực hiện cuộc bán đấu giá theo quy định.1.2.4.4 Tổ chức đấu
giá
1.2.34.5 Công tác giám sát đấu giá quyền sử dụng đất
Giám sát thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất
Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực
hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất đúng với trình tự, thủ tục quy định của
pháp luật về đấu giá tài sản và nội dung cụ thể tại hợp đồng thuê thực hiện cuộc bán
đấu giá quyền sử dụng đất
Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm cử
đại diện tham dự, giám sát việc thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất Tùy
từng trường hợp cụ thể, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất
phối hợp với đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá mời đại diện cơ quan tài nguyên và
môi trường, tư pháp, tài chính, chính quyền địa phương nơi có đất bán đấu giá và
đại diện tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến tham dự, giám sát thực hiện cuộc
bán đấu giá quyền sử dụng đất
Formatted: No underline, Vietnamese
Formatted: Indent: First line: 1.27 cm, Line
spacing: Multiple 1.4 li, No widow/orphan control, Pattern: Clear (White)
Formatted: No underline, Font color: Red,
Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: Font color: Text 1,
Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: Italic, No underline, Font
color: Text 1, Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: Italic, No underline,
Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: Italic, No underline, Font
color: Text 1, Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: Italic, Font color: Text 1,
Vietnamese (Vietnam)
Formatted: Font: (Default) Times New Roman,
13 pt, No underline
Formatted [66]Formatted [67]Formatted [68]Formatted [69]Formatted [70]Formatted [71]Formatted [72]
ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ