1. Trang chủ
  2. » Luận Văn - Báo Cáo

Hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã quảng trị, tỉnh quảng trị

191 92 0

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

THÔNG TIN TÀI LIỆU

Thông tin cơ bản

Định dạng
Số trang 191
Dung lượng 2,32 MB

Các công cụ chuyển đổi và chỉnh sửa cho tài liệu này

Nội dung

Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và đề xuất của các đơn vị về việc đấu giá quỹ đất hiện có, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi t

Trang 1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

VÕ THỊ LỆ HÒA

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG TRỊ,

TỈNH QUẢNG TRỊ

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KINH TẾ

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 2

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

VÕ THỊ LỆ HÒA

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG TRỊ,

TỈNH QUẢNG TRỊ

Chuyên ngành : QUẢN LÝ KINH TẾ

Mã số: 60 34 04 10

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KINH TẾ

Trang 3

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung

thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được

cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Võ Thị Lệ Hòa Formatted: Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Vietnamese (Vietnam)

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 4

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi còn

nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và

người thân

Để có được kết quả nghiên cứu này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới

PGS TS Nguyễn Đăng Hào, trường Đại học Kinh tế Huế, người luôn theo sát, tận

tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn tốt nghiệp

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong phòng đào tạo Sau đại học,

Khoa Kinh tế, trường Đại học Huế đã luôn giúp đỡ và tạo mọi điều kiện cho tôi

trong thời gian qua

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Ủy ban nhân dân thị xã

Quảng Trị, phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã

Quảng Tri, tỉnh Quảng Trị, và người thân đã giúp tôi hoàn thành đề tài này

Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình và những người đã

động viên, tạo mọi điều kiện trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tại này

Tác giả

Võ Thị Lệ Hòa

Formatted: Font: Bold

Formatted: Vietnamese (Vietnam)

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 5

TÓM LƯỢC LUẬN VĂN

Họ và tên học viên: VÕ THỊ LỆ HÒA

Chuyên ngành: QUẢN LÝ KINH TẾ ỨNG DỤNG

Niên khóa: 2016-2018

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN ĐĂNG HÀO

Tên đề tài: HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

T RÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG TRỊ, TỈNH QUẢNG TRỊ

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị xã Quảng Trị với vị trí là trung tâm văn hóa kinh tế khu vực phía Nam

của tỉnh Quảng Trịđang tiến đến đô thị loại 3, để đạt được mục tiêu đó, UBND thị xã

đã chỉ đạo các phòng ban liên quan triển khai quy hoạch các khu dân cư để phát triển

dân số, cơ sở hạ tầng, đáp ứng yêu cầu đô thị loại 3 Với chính sách đổi đất lấy cơ sở hạ

tầng, thời gian qua, thị xã Quảng Trị đã triển khai nhiều phiên đấu giá quyền sử dụng

đất và đã thu được một lượng vốn khá lớn góp phần phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ

quá trình phát triển kinh tế - xã hội của thị xã

Nhận thức tầm quan trọng trên, tác giả đã lựa chọn đề tài “Hoàn thiện công tác

đấu giá quyền sử dụng đất t rên địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị” để

nghiên cứu luận văn tốt nghiệp của mình

2 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu dựa trên cơ sở sử dụng nhiều phương pháp như:

khảo cứu tài liệu, thống kê mô tả, so sánh, kiểm định thống kê,…

3 Kết quả nghiên cứu và đóng góp luận văn

Luận văn đã góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về đấu giá

quyền sử dụng đấtquản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tài chính tại Bệnh viện công

lập Bên cạnh đó, luận văn đã phân tích công tácđấu giá quyền sử dụng đất trên địa

bàn Thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị quản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tại Bệnh

viện Hữu nghị Việt Nam – Cu Ba Đồng Hới dựa trên số liệu thứ cấp giai đoạn

20154- 20176và số liệu điều tra khảo sátngười tham gia đấu đất và cán bộquản lý

về công tác đấu giá, luận văn đã đề xuất các giải pháp hoàn thiệncông tác đấu giá

Formatted: Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Font: Bold, Vietnamese (Vietnam) Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: Line spacing: 1.5 lines Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: Vietnamese (Vietnam), Not

Expanded by / Condensed by

Formatted: Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: Font color: Text 1, Vietnamese

Trang 6

quyền sử dụng đất quản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tài chính tại Bệnh viện Hữu

Nghị Việt Nam-Cu Ba Đồng Hớitrong giai đoạn sắp tới

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU

ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất

NTGĐG Người tham gia đấu giá

Formatted: Left: 3.5 cm, Right: 2 cm, Top: 3

cm, Bottom: 3.5 cm, Section start: Continuous, Width: 21 cm, Height: 29.7 cm

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 7

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM LƯỢC LUẬN VĂN iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU iv

MỤC LỤC v

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU viii

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ ix

PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1

2 Câu hỏi nghiên cứu 2

3 Mục tiêu nghiên cứu 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Cấu trúc luận văn 7

PHẦN 2: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 8

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 8

1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản 8

1.1.1 Bất động sản 8

1.1.2 Thị trường bất động sản 9

1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất 10

1.2.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất 10

1.2.2 Nội dung công tác đấu giá quyền sử dụng đất 12

1.2.3 Các tiêu chí đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất 21

1.2.4 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 30

1.2.5 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 33

1.2.6 Các công trình nghiên cứu liên quan đến công tác đấu giá quyền sử đụng đất 35

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 8

1.2.7 Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 38

1.3 Cơ sở thực tiễn của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 40

1.3.1 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam 40

1.3.2 Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay ở Việt Nam 44

Tóm tắt Chương 1: 46

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG TRỊ, TỈNH QUẢNG TRỊ 47

2.1 Tình hình cơ bản của thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị 47

2.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, dân số và lao động của thị xã Quảng Trị 47

2.1.2 Tình hình đất đai và sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Quảng Trị 57

2.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị 60

2.2.1 Khái quát chung về Trung tâm phát triển quỹ đất Thị xã Quảng Trị 60

2.2.2 Các văn bản quy định về đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn thị xã Quảng Trị 63

2.2.3.Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị 64

2.2.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Quảng Trị giai đoạn 2015-2017 72

2.2.5 Khảo sát các đối tượng điều tra về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị 74

2.2.6 Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn Thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị 98

2.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị 104

2.3.1 Hiệu quả kinh tế 104

2.3.2 Hiệu quả xã hội 106

2.3.3 Hiệu quả đối với công tác sử dụng và quản lý đất đai 107

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 9

Tóm tắt chương 2: 108

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC 110

ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG TRỊ, TỈNH QUẢNG TRỊ 110

3.1.Mục tiêu hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị 110

3.2 Đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị 111

3.2.1 Hoàn thiện về công tác công khai, niêm yết đấu giá quyền sử dụng đất 111

3.2.2 Hoàn thiện công tác quy trình, đầu tư cơ sở hạ tầng 112

3.2.3 Hoàn thiện về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 112

3.2.4 Hoàn thiện về quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 113

3.2.5 Hoàn thiện về công tác xác định giá sàn 114

3.2.6 Giải pháp về cơ chế tài chính 114

3.2.7 Giải pháp về nhân sự 115

3.2.8 Về thời gian đấu giá 115

3.2.9 Về công tác quy hoạch 115

PHẦN 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 118

3.1.Kết luận 118

3.2 Đề nghị 120

TÀI LIỆU THAM KHẢO 122

PHỤ LỤC 124

QUYẾT ĐỊNH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN

BIÊN BẢN CỦA HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN

NHẬN XÉT CỦA PHẢN BIỆN 1+2

BẢN GIẢI TRÌNH

XÁC NHẬN HOÀN THIỆN LUẬN VĂNĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 10

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Tình hình dân số của thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị qua 3 năm

2015-2017 50

Bảng 2.2 Cơ cấu lao động làm việc trong ngành của toàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị 51

Bảng 2.3 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị qua 3 năm 2015-2017 .57

Bảng 2.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Quảng Trị giai đoạn từ 2015 – 2017 73

Bảng 2.5 Tình hình diện tích đất đai đưa vào đấu giá qua 3 năm 2015-2017 73

Bảng 2.6: Một số đặc điểm của đối tượng tham gia phỏng vấn 74

Báng 2.7: Đánh giá lập và phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất 78

Báng 2.8: Đánh giá về công tác xác định giá khởi điểm 82

Báng 2.9: Đánh giá về công tác công khai, niêm yết 86

Báng 2.10: Đánh giá về công tác tô chức đấu giá 89

Báng 2.11: Đánh giá về công tác giám sát, kiểm soát, đánh giá 90

Báng 2.12: Đánh giá về quy trình, thủ tục đấu giá 91

Báng 2.13: Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 94

Formatted: Font: Bold, No underline, Font

color: Auto, English (United States), Check spelling and grammar

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 11

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ

Biểu đồ 2.1 Giá trị sản xuất trên địa bàn thị xã Quảng Trị giai đoạn 2015-2017 53

Biểu đồ 2.2: Cơ cấu sử dụng đất thị xã Quảng Trị năm 2017 58

Hình 2.1 Vị trí địa lí thị xã Quảng Trị 48

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức bộ máy Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã Quảng Trị 63

Sơ đồ 2.2: Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 69

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 12

PHẦN ITHỨ NHẤT1 : ĐẶT VẤN ĐỀ

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị

trường đã từng bước được hình thành, cácthành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ đã

tạo nên xu hướng tất yếu đó là mọi nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu

ra trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ Đất đai là tài

nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu và làmột trong những nguồn

nội lực quan trọng để xây dựng và phát triển đất nước Theo quy định của Hiến

pháp và Luật đất đai hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống

nhất quản lý theo quy hoạch, kế hoạch và pháp luật Tuy nhiên, để chủ động và tạo

sự yên tâm trong đầu tư sản xuất kinh doanh, khai thác và sử dụng có hiệu quả đất

đai, Nhà nước đã trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng thông

qua hành vi giao hoặc cho thuê đất Muốn công tác quản lý đất đai và quyền sử

dụng đất được chặt chẽ, hạn chế những tiêu cực phát sinh trong quá trình quản lý và

sử dụng đất đai, cần phải có những hình thức khác nhau trong giao và thuê đất

Đểsử dụng một cách có hiệu quả nguồn lưc phát huy được nguồn nội lực từ

đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993,

Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương“đổi đất lấy hạ tầng” thông

qua công tác đấu giá quyềnsử dụng quỹ đấtđểtạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.Quá

trình thực hiện chủ trương này Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số

thành quả, nhưngtrong quá trình thực hiện vẫn bộc lộ một số khó khănvà tồn tại

như thiếu cơ sở khoa học trongviệc định giáchocác khu đấttrong quá trình đấu

giádùng để thanh toán chưa có cơ sở,quá trình bàn việcgiaoquyền sử dụngđấtvà

thanh toán tiền đấu giá quyền sử dụng đất chưa thực sự chặt chẽ Để khắc phục

những tồn tại đó, những năm gần đây, Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc

dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu

giá quyền sử dụng đất (Thủ tướng chính phủ, 2005) Nhờ vậy, Ccông tác đấu giá

quyền sử dụng đấtđã từng bước thực sự đã mang lại một hướng đi mới cho bám sát

hơnthị trường bất động sản (BĐS) Nhờ đấu giá mà giá đất quy định và giá đất theo

Formatted: Font: Bold, No underline, Font

color: Auto, Check spelling and grammar

Formatted: English (United States) Formatted: No underline, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: No underline, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: No underline, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: No underline, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: No underline, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: No underline, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: No underline, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: No underline, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: No underline, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: No underline, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: No underline, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: No underline, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: No underline, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: No underline, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: No underline, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: No underline, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: No underline, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted [1]

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 13

thị trường tương đương với nhau hơn Trong đó, thực hiện các dự án sử dụng quỹ

đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua đấu giá quyền sử đụng đất được coi là

biện pháp hữu hiệu, nhằm khắc phục những khó khăn về vốn đầu tư trực tiếp tại các

địa phương

Thị xã Quảng Trị cách cố đô Huế khoảng 60km về phía bắc, phía tây và phía

bắc giáp huyện Triệu Phong, phía đông giáp huyện Hải Lăng và phía nam giáp

huyện Đakrông và Hải Lăng Thị xã Quảng Trị có diện tích tự nhiên là 7.402,78 ha,

dân số 22.760 người; 5 đơn vị hành chính trực thuộc Với vị trí là trung tâm văn hóa

kinh tế khu vực phía Nam của tỉnh Quảng Trị, trong những năm gần đây nền kinh tế

tăng trưởng, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân từng bước được nâng lên,

chính trị ổn định, an ninh quốc phòng và trật tự an toàn xã hội được giữ vững, tạo đà và

thế cho sự phát triển đi lên Thị xã Quảng trị đang tiến đến đô thị loại 3, để đạt được

mục tiêu đó, UBND thị xã đã chỉ đạo các phòng ban liên quan triển khai quy hoạch các

khu dân cư để phát triển dân số, cơ sở hạ tầng, đáp ứng yêu cầu đô thị loại 3

Với chính sách đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, thời gian qua, thị xã Quảng Trị đã triển

khai nhiều phiên đấu giá quyền sử dụng đất và đã thu đượcmột lượng vốn khá hiệu

quả tolớngóp phần phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ quá trình phát triển kinh tế - xã

hội của thị xã , không chỉ cho Nhà nước mà còn cho cả nhân dân.Đây là một nội dung

mới trong công tác quản lý đất đai nên thị xã cũng còn gặp không ít khó khăn, bỡ ngỡ

trong quá trình triển khai và thực hiện Điều này dẫn tới, khi tiến hành công tác đấu giá

quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Trị gặp một số khó khăn nhất định như việc đề xuất

giá khởi điểm, phương pháp triển khai công tác đấu giá, số lượng người tham gia đấu

giá, đầu tư cơ sở hạ tầng, vấn đề đặt ra như: giải phóng mặt bằng, điện đường… Xuất

phát từ những vấn đề nêu trên, tác giả đã chọn đề tài “Hoàn thiện công tác đấu giá

quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị” làm đề tài luận

văn của mình với mục đích giúp thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị khắc phục và

hoàn thiện hơn nữa công tác đấu giá quyền sử dụng đất cũng như đẩy mạnh công

tác này hơn nữa trong tương lại

2 Câu hỏi nghiên cứu

Luận văn tập trung trả lời những câu hỏi sau:

Formatted: No underline, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: No underline, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 14

- Những vấn đề lý luận và thực tiễn nào liên quan đến công tác đấu giá quyền

sử dụng đất?

- Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn thị xã Quảng Trị,

tỉnh Quảng Trị từ năm 2015-2017 như thế nào?

- Những phương hướng và giải pháp thiết thực nào được đề xuất đểhoàn thiện

giúp chocông tác đấu giá quyền sử đụng đất tại địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng

Trịđược hiệu quả hơn?

3 Mục tiêu nghiên cứu

3.1 a.3.1 Mục tiêu chung

Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã

Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị để thấy được kết quả đã đạt được, những khó khăn, tồn

tại và đề xuất các giải pháp khắc phục công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong giai

đoạn tớiđạt hiệu quả cao hơn

3.2 b 3.2 M.2 Mục tiêu cụ thểMụục tiêu cụ th 2 hiêu c quta hi tiêu cu

- Hệ thống hóa những vấn đề lý luận và thực tiễn về công tác đấu giá quyền

sử dụng đất

- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất để thấy

rõ được những mặt tích cực, hạn chế, khó khăn trong công tác đấu giá quyền sử

dụng đất tại địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị giai đoạn từ năm 2015 đến

năm 2017

- Đề xuất phương hướng và những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện Đề

xuất phươngcông tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh

Quảng Trịtrong thời gian tới được hiệu quả hơn

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứuĐ.1 ghiên cnghiên u Đhiên cng nghiên cqua 4.1 Đ.1.

ghiên cng nghiê

Đối tượng nghiên cứu là thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên

địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị

Formatted: No underline, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar, Condensed by 0.2 pt

Formatted: Font: Bold, No underline, Font

color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: Font: No underline, Font color:

Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: Font: No underline, Font color:

Auto, Check spelling and grammar

Formatted: Font: Bold, No underline, Font

color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: Font: Bold, No underline, Font

color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: Font: Bold, No underline, Font

color: Auto, Check spelling and grammar

Formatted: Font: Bold, No underline, Font

color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: Font: Bold, No underline, Font

color: Auto, Check spelling and grammar

Formatted: Font: No underline, Font color:

Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: Font: No underline, Font color:

Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: Font: Bold, No underline, Font

color: Auto, Check spelling and grammar

Formatted: Font: Bold, No underline, Font

color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: Font: Bold, No underline, Font

color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: Font: Bold, No underline, Font

color: Auto, Check spelling and grammar

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 15

4b.2 4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị

- Phạm vi thời gian: Từ năm 2015 – 2017

- Phạm vi nội dung: Đề tài nghiên cứu nội dung hoàn thiện công tác đấu giá

quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị

5 Phương pháp nghiên cứu

Trong khuôn khổ nghiên cứu của luận văn, tác giả sử dụng hai phương pháp

nghiên cứu chính: phương pháp thu thập dữ liệu và phương pháp tổng hợp, phân

tích số liệudựa trên phương pháp thống kê mô tả

a.5.1 5.1.Phương pháp thu thập số liệu

5.1.1 Đối với sSố liệu thứ cấp

Hệ thống hóa các giáo trình và nghiên cứu tương tự:Thông qua các phương

pháp này, tác giả mong muốn xây dựng cơ sở lý luận vững chắc về công tác đấu giá

quyền sử dụng đất, từ đó ứng dụng những cơ sở lý luận này làm rõ thực trạng công

tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Trị, trỉnh Quảng Trị đồng

thời đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện hơn nữa công tác đấu giá quyền sử dụng

đất cho thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị

Quá trìnhthu thập số liệu thứ cấp nàyđược thực hiện qua nghiên cứu tài liệu

kết hợp với thu thập dữ liệu thứ cấp tại UBND thị xã Quảng Trị, phòng Tài nguyên

môi trường thị xã Quảng Trị, Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã Quảng Trị Các số

liệu chính được thu thập bao gồm: tình hình đất đai và biến động đất đai, tình hình

kinh tế - xã hội, tình hình đấu giá đất đai, qui trình, chính sách liên quan đến đấu giá

đất đai (qui hoạch, bảng giá, niêm yết, tổ chức đấu giá…)

Số liệu thu thập được tác giả xử lý qua quá trình phân tíchdữ liệu, từ đótác

giả mong muốn có cái nhìn toàn diện và sâu sắc về thực trạng công tác đấu giá

quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị cũng như những

thuận lợi, khó khăn tron ncông tác này mà thị xã đang gặp phải

5.1.2 Đối với sSố liệu sơ cấp

- Phương pháp chọn mẫu:

Formatted: Font: Bold, No underline, Font

color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: Font: No underline, Font color:

Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: Font: Bold, No underline, Font

color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: Font: No underline, Font color:

Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: Font: No underline, Font color:

Auto, Check spelling and grammar

Formatted: No underline, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: No underline, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: Font: Bold, No underline, Font

color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: Font: Bold, No underline, Font

color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar

Formatted: Font: Bold, Vietnamese (Vietnam) Formatted: Indent: First line: 0 cm, No

widow/orphan control

Formatted: Font: Italic, No underline, Font

color: Auto, Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Font: Italic, Vietnamese (Vietnam) Formatted: Indent: First line: 1.27 cm, No

widow/orphan control

Comment [V1]: Làm rõ qui mô mẫu và phương

pháp chọn mẫu

Formatted: Indent: First line: 1 cm, No

widow/orphan control, Tab stops: 1.5 cm, Left + 1.75 cm, Left + 2.25 cm, Left + 2.75 cm, Left

Formatted: No underline, Font color: Red

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 16

+Nhóm cán bộ quản lý:

Phỏng vấn 25 cán bộ quản lý có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng

đất Bao gồm: HĐND Thị xã (5 người); UBND thị xã (5 người); Trung tâm Phát

triểnquỹ đất (5người); Phòng Kế hoạch – Tài chính (5 người); Phòng Tài nguyên

Môi trường (5 người)

+Nhóm đối tượng tham gia đấu giá

160 bác sĩ, 26 dược sĩ, 257 điều dưỡng, 36 hộ sinh, 45 kỹ thuật và 155 các

chức danh khác.Theo “Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS” của Hoàng Trọng

_Chu Nguyễn Mộng Ngọc: số mẫu cần thiết để phân tích nhân tố phải lớn hơn hoặc

bằng năm lần số biến quan sát Với 24 biến quan sát trong phiếu điều tra, kích cỡ

mẫu phải đảm bảo điều kiện như sau: n ≥ 5 * k = 5 * 24 ≥ 120 (quan sát)

Như vậy, để đảm bảo độ chính xác cũng như mức độ thu hồi bảng hỏi, luận

văn nghiên cứu quyết định chọn 160 mẫu để tiến hành điều tra khảo sát Kết quả thu

hồi được 153 phiếu khảo sát đảm bảo chất lượng để tiến hành phân tCăn cứ vào danh

sáchnhữngngười tham gia đấu giáquyền sửu dụng đất đai trong các năm 2015-2017,

bằng phương pháplựa chọnngẫu nhiên,84 người tham gia đấu giáđã được lựa chọn.Sử

dụng phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên đơn thuần đối tượng điều tra là 87 cán bộ làm

công tác quản lý tại bệnh viện, 30 cán bộ viên chức làm công tác kế toán; còn lại tiến

hành chọn mỗi khoa phòng 2-3 cán bộ được điều tra

Nội dungkhảo sátchủ yếu tập trung:

Phần 1: Thông tin đối tượng được tiến hành điều tra

Phần 2: Nội dung khảo sát đánh giá về công tácđấu giá quyền sử dụng đất

tại địa bàn Thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị quản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tài

chính tại Bệnh viện hữu nghị Việt Nam – Cu Ba Đồng Hớitrong thời gian vừa qua

Bảng hỏi có11 câu hỏi đánh giá tình hình quản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tài

chính đối với cán bộ làm công tác kế toán và 3124câu hỏi đánh giá tình hìnhđâu gia

quyền sử dụng đất tại địa bàn Thị xã Quảng Trịquản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tài

chính đối với cán bộ viên chức tại bệnh viện Đánh giá hài lòng của người được hỏi bằng

cách sử dụng thang đo Likert 5 mức độ, người được phỏng vấn sẽ đánh dấu  vào con

Formatted: Indent: First line: 1 cm

Formatted: No underline, Font color: Text 1,

Formatted: No underline, Font color: Red

Formatted: No underline, Font color: Text 1 Formatted: No underline, Font color: Text 1 Formatted: Font color: Text 1

Formatted: No underline, Font color: Text 1 Formatted: Font color: Text 1

Formatted: No underline, Font color: Text 1 Formatted: Font color: Text 1

Formatted: No underline, Font color: Text 1

Formatted: No underline, Font color: Text 1 Formatted: No underline, Font color: Text 1

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 17

số mà họ cho là thích hợp nhất với ý kiến của họ.

Theo đó,3124câu hỏi đánh giá tình hìnhđấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn

Thị xã Quảng Trị quản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tài chính đối với cán bộ viên chức

tại bệnh việnđược thiết kế dựa trên các khía cạnh của các nhân tố ảnh hưởng đến công

tácđấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn Thịxã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị quản lý tài

chính theo cơ chế tự chủ tài chính tại Bệnh viện Hữu nghị Việt Nam – Cu Ba Đồng Hới

(dựa trên sự tham khảo ý kiến chuyên gia và kết quả của cuộc khảo sát thử trước khi

khảo sát chính thức), bao gồm các nội dung: (1)Lập và phê duyệt phương án đấu giá

quyền sử dụng đấtBộ máy quản lý tài chính; (2)Về công tác xác định giá khởi điểmCông

tác lập dự toán thu chi tài chính; (3)Về công tác công khai, niêm yếtQuản lý các nguồn

thu tài chính; (4)Về công tác tổ chức đấu giáQuản lý và sử dụng các khoản chi; (5)Về

công tác giám sát, kiểm soát, đánh giáCông tác quyết toán; (6)Công tác thanh tra, kiểm

tra, giám Về quy trình, thủ tục đấu giását;(7) Công cụ tham gia quản lý tài chính

Mẫu được chọn trên cơ sở số lượng CBCC… thị xã Quảng Trị và cán bộ làm

công tác thanh toán chi NSNN tại 89 đơn vị hành chính trên địa bàn thị xã Quảng

Trị qua việc điều tra, phỏng vấn trực tiếp từ bảng câu hỏi được thiết kế sẵn Danh

sách cán bộ đã được chuẩn bị từ trước

5.2 Phương pháp phân tích

Đối với số liệu thứ cấp

- Phương pháp khảo cứu tài liệu: Là phương pháp thu thập thông tin thông

qua các tài liệu tham khảo Sau khi thu thập các tài liệu, số liệu tiến hành phân loại

tổng hợp tài liệu, số liệu đó

- Phương pháp thống kê mô tả: Là phương pháp được sử dụng để mô tả các

đặc tính cơ bản của những số liệu thu thập được

- Phương pháp so sánh: Là phương pháp xác định mức độ biến động trong

các chỉ tiêu phân tích, so sánh số liệu giữa năm này và năm khác để làm rõ việc tăng

giảm trong số liệu cần phân tích

Đối với số liệu sơ cấp:

Formatted: Font color: Text 1 Formatted: No underline, Font color: Text 1 Formatted: Indent: First line: 1.27 cm, No

Formatted: Font: Not Italic, Font color: Text 1,

Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Font: Bold, No underline, Font

color: Text 1, Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Font: Bold, No underline,

Vietnamese (Vietnam)

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 18

- Phương pháp kiểm định tham số trung bình giữa 2 mẫu độc lập: Thông

qua phương pháp này nhằm xem xét, đối chiếu sự khác biệt trong đánh giá của

người tham gia đấu giá và CBQL về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn

thị xã Quảng Trị

Trong đó giả thiết như sau:

Ho: Giá trị trung bình của 2 đối tượng trên tổng thể là giống nhau

H1: Giá trị trung bình của 2 đối tượng trên tổng thể là khác nhau

Kết luận:

Nếu giá trị Sig (2-tailed) < mức ý nghĩa 0.05, bác bỏ Ho và chấp nhận H1, có

nghĩa là giá trị trung bình của 2 đối tượng trên tổng thể là khác nhau

Nếu giá trị Sig (2-tailed) > mức ý nghĩa 0.05, chấp nhận Ho và bác bỏ H1, có

nghĩa là giá trị trung bình của 2 đối tượng trên tổng thể là giống nhau.

5.3 Công cụ xử lý và phân tích

Công cụ xử lý và phân tích là phần mềm EXCEL và SPSS 22

6 Cấu trúc luận văn

b.6 Cấu trúc luận văn

Phần 1 Đặt vấn đề

Phần 2 Nội dung nghiên cứu

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạithị xã Quảng Trị,

tỉnh Quảng Trị

Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử

dụng đất tạithị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị

Phần 3: Kết luận và kiến nghị

Formatted: Font: Bold, Font color: Text 1,

English (United States)

Formatted: Font: Not Bold, No underline, Font

color: Auto, Vietnamese (Vietnam)

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 19

PHẦN 2: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTKHOA HỌC CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1 Bất động sản

Bất động sản gồm đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai Nói cách

khác, bất động sản chính là đất đai, tuy nhiên, mỗi quốc gia sẽ có những quy định

khác nhau liên quan đến phạm vi giao dịch đất đai trong thị trường bất động sản

Theo quy định của số nước như Úc, Nhật, Thái Lan, Singapore, vv, bất động sản

(bao gồm đất đai và những tài sản liên quan đến đất đai) là hàng hóa được dùng để

giao dịch trên thị trường bất động sản Ở Việt Nam, bất động sản cũng được coi là

hàng hóa được phép mua bán, nhưng mốt số loại không được xem là bất động sản

hàng hóa, chẳng hạn như: các công trình cơ sở hạ tầng Đát đai là bất động sản chứ

không phải là hàng hóa, được phép sử dụng đất hay một số loại đất và trong các quy

định và của một số đối tượng cụ thể thì mới được coi là hàng hóa

Dựa theo Giáo trình Thị trường bất động sản của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà

và Nguyễn Đình Bồng, định nghĩa về bất động sản bao gồm các yếu tố như đất đai,

các vật kiến trúc và các tài sản không thể tách rời khỏi đất đai cũng như vật kiến

trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản Còn

đối với Bộ Xây Dựng, Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, bất động sản

làtất cả những gì liên quan đến đất đai hoặc gắn liền với đất đai, những vật trên mặt

đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ Mặt khác, theo Bộ luật Dân sự năm

2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định rằng:

“BĐS là các tài sản bao gồm: nhà của; đất đai; các công trình xây dựng có liên quan

tới đất đai, bao gồm cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; và các

tài sản khác gắn liên quan tới đất đai; Các tài sản khác được quy định bởi pháp

luật” Như vậy, bất động sản là tất cả những tài sản gắn liền với đất đai và được Nhà

nước, pháp luật quy định một cách rõ ràng, cụ thể

Formatted: Font: Bold, No underline, Font

color: Auto, Vietnamese (Vietnam)

Comment [V2]: Chương này cần bổ sung làm rõ:

Công tác đấu giá quyến sử dụng đât bao gồm những nội dung gì?

Qui trình đấu giá quyến sử dụng đât Các tiêu chí đánh giá công tác đấu giá quyến sử dụng đât

Formatted: Font: Bold, No underline, Font

color: Auto, Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Font: Bold, Italic, No underline,

Font color: Auto

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 20

Tuy nhiên, do tài sản là điều thiết yếu của mọi quan hệ xã hội và pháp luật,

vậy nên cần phải khoanh vùng định rõ các tài sản thuộc bất động sản Bộ Luật dân

sự 2015 (BLDS 2015) xác định rõ: tài sản bao gồm bất động sản và động sản Bất

động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản được hình thành trong

tương lai Đối tượng được xếp vào là bất động sản có phạm vi khá hẹp Theo khoản

1, điều 107, BLDS 2015 đã liệt kê các loại tài sản được xếp vào nhóm bất động sản

gồm có: đất đai,nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn với

đất đai, nhà, công trình xây dựng và các tài sản khác theo quy định của pháp

luật.Ngoài những tài sản kể trên, một số tài sản vô hình gắn liền với đất đai như

quyền sử dụng đất, quyền thế chấp… cũng được coi là bất động sản theo quy định

trong pháp luật Kinh doanh Bất động sản

1.1.2 Thị trường bất động sản

Trên thực tế, thị trường chính là nơi diễn ra hoạt động trao đổi hàng hóa Tại

đây, các mối quan hệ liên quan đến kinh tế giữa người và người được kết nối với

nhau bằng hình thức trao đổi hàng hóa Theo cả nghĩa rộng và nghĩa đen, thị trường

bất động sản là một trong những bộ phận quan trọng nhất của nền kinh tế thị trường

Theo nghĩa rộng, thị trường bât động sản được định nghĩa là tổng hợp các mối quan

hệ liên quan đến giao dịch bất động sản; giao dịch này được diễn ra tại một vị trí

nhất định với khoảng thời gian nhất định, đây không chỉ là nơi diễn ra các hoạt

động gia dịch mà còn là nơi diễn ra nhiều hoạt động khác Theo nghĩa hẹp, thị

trường bất động sản được xem là nơi mà các hoạt động gắn liền với các giao dịch,

ví dụ như chuyển nhượng hay mua bán bất động sản

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản còn được hiểu là loại hàng hóa đặc biệt

Mặc dù nó không di chuyển được, nhưng lại có thể mang lại cho chủ sở hữu những

lợi ích riêng, vì vậy sẽ xuất hiện hoạt động giao dịch.Thị trường bất động sản vừa là

nơi diễn ra các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và thay đổi theo thời

gian Do đó, thị trường bất động sản là một trong những yếu tố quan trọng của hệ

thống kinh tế thị trường hoàn chỉnh Giống như các loại thị trường khác, đây cũng là

Formatted: Font: Bold, Italic, No underline,

Font color: Auto

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 21

cầu nối giữa nhà sản xuất và tiêu dùng bởi vì thị trường này là nơi giúp cho người

bán và người mua gặp gỡ, trao đổi, thỏa thuận với nhau, khiến cho hoạt động giao

dịch, mua bán BĐS diến ra một cách thuận lợi

Thị trường bất động sản cũng là nơi diễn ra hoạt động tái sản xuất các yếu tố

sản xuất cho chủ thể kinh doanh bất động sản Các chủ thể kinh doanh bất động sản

và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán Trong đó, bất động sản được

chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác với vai trò là

một hàng hóa đặc biệt Thị trường bất động sản đóng vai trò chuyển hóa vốn từ hình

thái hiện vật sang hình thái giá trị, là một nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn

của các chủ thể kinh doanh trên thị trường Thị trường bất đống sản như là một sự

bổ sung quan trọng cho sự hoàn thiện và phát triển một cách đồng bộ cơ chế kinh tế

thị trường đối với một đất nước Đồng thời, thị trường này còn giúp thúc đẩy quá

trình đổi mới về hoạt động như quản lý đất đai, quản lý nhà ở, các dự án và công

trình xây dựng Việc tiến hành thị trường BĐS còn góp phần thúc đẩy ứng dụng và

cải tiến khoa học- công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, và bảo vệ môi trường Thị

trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động tương hỗ lẫn nhau

giữa các yếu tố cung cầu, giá cả cạnh tranh Điều đó thúc đẩy các chủ thể thị trường

nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, nâng

cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng sức

cạnh tranh nhằm thu lợi nhuận Đồng thời, thị trường bất động sản góp phần tăng

cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo

cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững.Các chủ thể kinh doanh có điều kiện tiếp

xúc, mở rộng quan hệ thông qua thị trường bất động sản như: nội bộ thị trường và

các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như: xây dựng, địa chính, ngân hàng,

môi trường đô thị.Vì vậy, thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch bất động

sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định

1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất

Thực tế cho thấy, đấu giá quyền sử dụng đất (ĐGQSDĐ) xuất hiện từ khi

Formatted: Font: Bold, Italic, No underline,

Font color: Auto

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 22

nước ta chấp nhận việc coi quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một loại tài sản, xem như

là một loại hàng hóa đặc biệt, và được phép gia nhập vào thị trường bất động sản;

QSDĐ được xem là tài sản, do đó, ĐGQSDĐ cũng được xem là đấu giá tài sản,

ĐGQSDĐ là một hình thức mua bán tài sản QSDĐ chính là đối tượng, là hàng hóa

để mua và bán Bên bán là tổ chức, cá nhân có quyền sư dụng đất hay cơ quan nhà

nước có quyền giao đất, còn bên mua là doanh nghiệp, cá nhân có nhu cầu sử dụng

đất với mục đích xây nhà ở hay xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh

Trong trường này, các chủ thể tham gia đều phải có sự cạnh tranh về giá cả

khi mua QSDĐ, và việc mua bán diễn ra trước công chúng tại một địa điểm nhất

định Tại đó, bên có QSDĐ sẽ đưa ra giá bán, giá này là mức giá khởi điểm Sau đó,

các bên mua sẽ cạnh tranh thực hiện quyền đấu giá với các bên mua khác để mua

được QSDĐ nhằm đáp ứng nhu cầu của mình Bên nào đấu với giá cao nhất, hoặc ít

nhất cũng bằng với ban đầu mà bên bán đưa ra, mua được QSDĐ thì sẽ trở thành

người thắng cuộc trong cuộc đấu giá

Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất có thể hiểu là một hình thức mua và bán

tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa 2 bên, một bên là hộ gia đình, cá nhân

và tổ chức có QSDD hay cơ quan đại diện cho Nhà nước (với tư cách là chủ sở hữu

đất đai) và bên còn lại là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất Do vậy,

“người muốn có được QSDĐ phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách

thức trả giá từ thấp lên cao theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định, người trả giá

cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người nhận được QSDĐ đấu giá”

Nói cách khác, ĐGQSDĐ để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc

cho thuê đất là một phương thức định đoạt tài sản của sở hữu chủ, là hình thức mua

bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai, giữa một bên là các cơ quan nhà nước

có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu

sử dụng đất Theo đó, những người muốn được nhận quyền sử dụng đất tham gia trả

giá từ thấp đến cao theo trình tự, thủ tục nhất định Người trả giá cao nhất và ít nhất

bằng giá khởi điểm là người được nhận quyền sử dụng đất đấu giá

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 23

1.2.2 Nội dung công tác đấu giá quyền sử dụng đất

1.2 23 1 Lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất

a Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và đề

xuất của các đơn vị về việc đấu giá quỹ đất hiện có, Sở Tài nguyên và Môi trường

hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cùng cấp chỉ đạo

các đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất quy định được sử dụng để đấu giá quyền

sử dụng đất bao gồm:

- Đất Nhà nước thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc giacông

cộng trong các trường hợp sau đây:

+ Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ

trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

+ Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư

mà phải thu hồi đất, bao gồm:Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu

công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát

triển chính thức (ODA);Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ

chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng

ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng,

công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp

quốc gia;Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy

lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu,

khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;

+ Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải

thu hồi đất bao gồm: Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ

chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh

được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự

nghiệp công cấp địa phương;Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa

phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc,

chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;Dự án xây dựng công trình

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, Not Bold, Italic, No underline, Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Justified, Line spacing: 1.5 lines,

No widow/orphan control

Formatted: Font: Italic, No underline,

Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, Not Bold, Italic, No underline, Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, Not Bold, Italic, No underline

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, Italic

Formatted: No underline, Vietnamese

(Vietnam)

Formatted: Justified, Space Before: 0 pt,

After: 0 pt, Line spacing: 1.5 lines, No widow/orphan control

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, No underline, Font color: Auto

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, Font color: Auto

Formatted: No underline, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, No underline, Font color: Auto

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, Font color: Auto

Formatted: No underline, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam), Condensed by 0.1 pt

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, No underline, Font color: Auto, Condensed by 0.1 pt

Formatted: No underline, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Justified, Line spacing: Multiple

1.45 li, No widow/orphan control

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, No underline, Font color: Auto

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, No underline, Font color: Auto

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 24

phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh

viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn

hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà

tang lễ, nhà hỏa táng; Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới;

chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến

nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng

đặc dụng;Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ

trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn,

khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu

khoáng sản

+ Thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định bao gồm:Sử dụng

đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử

dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng

mục đích mà tiếp tục vi phạm;Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;Đất được giao,

cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;Đất không được

chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng,

nhận tặng cho;Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;Đất không

được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất

do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ

đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;Đất

trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng

cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng

không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;Đất được Nhà nước giao, cho

thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên

tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể

từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không

đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho

Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời

gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà

chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, No underline, Font color: Auto

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, Font color: Auto

Formatted: No underline, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, No underline, Font color: Auto

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 25

thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

+ Thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất

theo quy định bao gồm: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng

đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn

gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc

không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê

đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu

sử dụng đất; Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; Người sử dụng

đất tự nguyện trả lại đất; Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng

không được gia hạn;

- Đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự

nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

- Đất do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn; Tổ chức phát triển quỹ đất

được giao quản lý mà Nhà nước chưa giao hoặc cho thuê để sử dụng theo quy định

của pháp luật;

- Đất do các tổ chức được giao để quản lý theo quy định được cơ quan nhà

nước có thẩm quyền quyết định giao, cho thuê để sử dụng theo quy định của pháp

luật theo đó Người đứng đầu của tổ chức chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất

trong các trường hợp: Tổ chức kinh tế được giao quản lý diện tích đất để thực hiện

dự án đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và các hình thức khác

theo quy định của pháp luật về đầu tư;Tổ chức được giao quản lý đất có mặt nước

của các sông và đất có mặt nước chuyên dùng;

b Phương án đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm những nội dung chính sau đây:

- Danh mục loại đất, vị trí, diện tích và hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với

các thửa đất đấu giá (nếu có);

- Mục đích, hình thức (giao đất hoặc cho thuê đất), thời hạn sử dụng của các

thửa đất khi đấu giá quyền sử dụng đất;

- Dự kiến thời gian tổ chức thực hiện đấu giá các thửa đất;

- Đối tượng và điều kiện được tham gia đấu giá; mức phí tham gia đấu giá và

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, Font color: Auto

Formatted: No underline, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam)

Formatted [2]Formatted [3]Formatted [4]Formatted [5]Formatted [6]Formatted [7]Formatted [8]Formatted [9]Formatted [10]Formatted [11]Formatted [12]Formatted [13]Formatted [14]Formatted [15]Formatted [16]Formatted [17]Formatted [18]Formatted [19]Formatted [20]Formatted [21]Formatted [22]Formatted [23]Formatted [24]Formatted [25]Formatted [26]Formatted [27]Formatted [28]Formatted [29]Formatted [30]Formatted [31]Formatted [32]Formatted [33]Formatted [34]Formatted [35]Formatted [36]Formatted [37]Formatted [38]Formatted [39]Formatted [40]Formatted [41]

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 26

khoản tiền đặt trước phải nộp khi tham gia đấu giá;

- Hình thức đấu giá được áp dụng khi thực hiện cuộc bán đấu giá;

- Kinh phí, nguồn chi phí tổ chức thực hiện việc đấu giá;

- Dự kiến giá trị thu được và đề xuất việc sử dụng nguồn thu từ kết quả đấu giá;

- Phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá (đấu thầu rộng rãi

hoặc giao đơn vị cụ thể thực hiện) hoặc đề xuất thành lập Hội đồng đấu giá quyền

sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt (đối với trường hợp được thành lập Hội đồng

đấu giá đặc biệt theo quy định);

- Đề xuất đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất

1.2 23 2 Chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt, đơn vị

được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuẩn bị

hồ sơ của các thửa đất đấu giá, gửi đến cơ quan tài nguyên và môi trường để thẩm

định trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền

sử dụng đất

Hồ sơ thửa đất đấu giá bao gồm:

- Tờ trình và dự thảo quyết định đấu giá quyền sử dụng đất;

- Giấy tờ liên quan đến hiện trạng quản lý, sử dụng thửa đất đấu giá và hạ tầng

kỹ thuật, tài sản gắn liền với thửa đất đấu giá (nếu có) của cơ quan có thẩm quyền;

- Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chi tiết

liên quan đến thửa đất đấu giá đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đấu giá trong

trường hợp chưa có bản đồ địa chính;

- Tên, địa chỉ của đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng thửa đất

1.2 23 3 Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ hồ sơ thửa đất đấu giá do đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền

sử dụng đất chuẩn bị và ý kiến thẩm định của cơ quan tài nguyên và môi trường, Ủy

ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất

Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất được thể hiện bằng văn bản và có

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt

Formatted: No underline, Vietnamese

(Vietnam)

Formatted [42]Formatted: No underline, Vietnamese

(Vietnam)

Formatted [43]Formatted: No underline, Vietnamese

(Vietnam), Condensed by 0.2 pt

Formatted [44]Formatted: No underline, Vietnamese

(Vietnam)

Formatted [45]Formatted: No underline, Vietnamese

(Vietnam)

Formatted [46]Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, Not Bold, Italic, No underline, Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Justified, Line spacing: 1.5 lines,

No widow/orphan control

Formatted [47]Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, No underline

Formatted: Justified, Indent: First line: 1.27

cm, Space Before: 0 pt, After: 0 pt, Line spacing: 1.5 lines, No widow/orphan control

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt

Formatted [48]Formatted [49]Formatted [50]Formatted [51]Formatted [52]Formatted [53]Formatted [54]Formatted [55]Formatted [56]Formatted [57]Formatted [58]Formatted [59]Formatted [60]Formatted [61]Formatted [62]Formatted [63]Formatted [64]Formatted [65]

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 27

những nội dung chính sau đây:

- Căn cứ pháp lý để ban hành quyết định;

- Danh mục, vị trí, diện tích thửa đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với thửa

đất (nếu có), mục đích, hình thức và thời hạn sử dụng đất được quyết định đấu giá;

- Các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi

tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định khác có

liên quan đến việc quản lý, sử dụng thửa đất được quyết định đấu giá;

- Tên, địa chỉ của đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử

dụng thửa đất

1.2.2.4 Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá

Căn cứ quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường

tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá (gồm giá đất, hạ

tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất nếu có) theo quy định của pháp luật và trình

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy

ban nhân dân cấp tỉnh) phê duyệt

Hồ sơ trình phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá bao gồm:

- Tờ trình về phương án giá khởi điểm của thửa đất được đấu giá, giá hạ tầng

kỹ thuật, tài sản trên đất (nếu có);

- Dự thảo phương án giá khởi điểm;

- Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá khởi điểm;

- Văn bản thẩm định phương án giá khởi điểm

Căn cứ hồ sơ trình của Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp

tỉnh thực hiện phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá Giá khởi điểm của thửa

đất đấu giá đã được phê duyệt là căn cứ để thực hiện việc bán đấu giá quyền sử

dụng đất

1.2.2.5 Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử

dụng đất

Căn cứ phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá trong

phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt; đơn vị tổ chức thực hiện

việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm tổ chức lựa chọn và ký hợp đồng

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, No underline, Vietnamese (Vietnam)

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 28

thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.

Việc tổ chức đấu thầu rộng rãi để lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá

quyền sử dụng đất được thực hiện theo phương án đã được phê duyệt Đơn vị tổ

chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất phải trình Ủy ban nhân dân cấp có

thẩm quyền quyết định thành lập Tổ tư vấn đấu thầu để xây dựng và đánh giá hồ sơ

mời thầu; thực hiện thông báo nội dung và hồ sơ mời thầu trên phương tiện thông

tin đại chúng ít nhất 02 lần; thực hiện đánh giá hồ sơ dự thầu theo nguyên tắc khách

quan, trung thực và xác định đơn vị trúng thầu theo thang điểm, tiêu chí quy định

của pháp luật về đấu thầu và quy định cụ thể tại địa phương (nếu có)

Đối với trường hợp đấu thầu rộng rãi, khi hết thời gian mời thầu mà chỉ có

một đơn vị đăng ký dự thầu thì đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng

đất báo cáo cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm

quyền, quyết định giao cho một đơn vị cụ thể có chức năng bán đấu giá tài sản theo

quy định của pháp luật để thực hiện cuộc bán đấu giá hoặc tiếp tục tổ chức lại việc

đấu thầu rộng rãi để lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất

theo quy định

Hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất gồm

những nội dung chính như sau:

- Tên, địa chỉ của đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất;

của đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất;

- Vị trí, diện tích thửa đất đấu giá (trường hợp nhiều thửa đất thì lập phụ lục

hồ sơ chi tiết đính kèm);

- Giá khởi điểm bán đấu giá;

- Thời gian, địa điểm thực hiện cuộc bán đấu giá;

- Đối tượng, điều kiện được tham gia đấu giá theo phương án đã được phê duyệt;

- Hình thức đấu giá được áp dụng khi thực hiện cuộc bán đấu giá theo

phương án đã được phê duyệt;

- Mức thu phí đăng ký tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước theo phương

án đã được phê duyệt;

- Phương thức thu và xử lý tiền đăng ký tham gia đấu giá, tiền đặt trước;

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 29

phương thức, mức thanh toán và giải quyết chi phí thực hiện cuộc bán đấu giá;

- Thời hạn, địa điểm và phương thức bàn giao hồ sơ và Biên bản kết quả thực

hiện cuộc bán đấu giá;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng

Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện ký

hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá trong trường hợp phương án đấu

giá quyền sử dụng đất có phương thức giao đơn vị cụ thể thực hiện cuộc bán đấu giá

hoặc trong trường hợp có báo cáo của cơ quan tài nguyên và môi trường đề xuất

giao đơn vị cụ thể thực hiện cuộc bán đấu giá theo quy định

1.2.2.6 Giám sát thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất

Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực

hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất đúng với trình tự, thủ tục quy định của

pháp luật về đấu giá tài sản và nội dung cụ thể tại hợp đồng thuê thực hiện cuộc bán

đấu giá quyền sử dụng đất

Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm cử

đại diện tham dự, giám sát việc thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất Tùy

từng trường hợp cụ thể, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất

phối hợp với đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá mời đại diện cơ quan tài nguyên và

môi trường, tư pháp, tài chính, chính quyền địa phương nơi có đất bán đấu giá và

đại diện tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến tham dự, giám sát thực hiện cuộc

bán đấu giá quyền sử dụng đất

1.2.2.7 Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận bàn giao hồ sơ

và Biên bản kết quả thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất từ đơn vị thực

hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá

quyền sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan tài nguyên và môi trường để trình Ủy ban

nhân dân cấp có thẩm quyền đã quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, ban hành

quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 30

Hồ sơ trình ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử

dụng đất, bao gồm:

- Dự thảo quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp có

thẩm quyền;

- Hồ sơ thửa đất đấu giá;

- Hợp đồng thuê tổ chức thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất;

- Báo cáo về việc tổ chức thực hiện cuộc bán đấu giá và Biên bản kết quả bán

đấu giá thành công quyền sử dụng đất

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký ban hành quyết định công nhận kết

quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã bán đấu giá thành công để gửi cho cơ quan

tài nguyên và môi trường, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất,

cơ quan thuế và người đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất Quyết định công nhận

kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau:

- Căn cứ pháp lý để ban hành quyết định;

- Vị trí, diện tích, mục đích, hình thức, thời hạn sử dụng đất và hạ tầng kỹ

thuật, tài sản gắn liền với thửa đất (nếu có);

- Tên, địa chỉ của người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất và hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền

với đất (nếu có); phương thức, địa điểm, thời gian phải nộp tiền trúng đấu giá;

- Đơn vị thực hiện ký hợp đồng thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trúng đấu giá;

- Trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị có liên quan

1.2.2.8 Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có quyết định công nhận kết quả

trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định

công nhận kết quả trúng đấu giá của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, cơ quan

thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người

đã trúng đấu giá

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 31

Thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bao gồm các nội dung sau:

- Số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp và phương thức, địa điểm,

thời gian phải nộp theo kết quả trúng đấu giá đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm

quyền quyết định công nhận;

- Tên, địa chỉ và số tài khoản tại Kho bạc nhà nước để nộp tiền sử dụng đất

hoặc tiền thuê đất trúng đấu giá;

- Thời hạn yêu cầu nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trúng đấu giá;

- Thời hạn chuyển giao chứng từ đã nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất

trúng đấu giá cho cơ quan tài nguyên và môi trường

Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất

vào Kho bạc nhà nước và chuyển chứng từ đã nộp tiền cho cơ quan tài nguyên và

môi trường để làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định

1.2.2.9 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất trên thực địa cho người

trúng đấu giá

Sau khi đã nhận được chứng từ nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất

của người trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân

cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất theo

quy định tại Điểm d Khoản 5 Điều 68 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15

tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật

Đất đai

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp

có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường chủ trì,

phối hợp với đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và Ủy ban

nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đấu giá, tổ chức thực hiện bàn giao đất trên

thực địa và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất; chỉ

Formatted: Normal, Line spacing: single,

Pattern: Clear (White)

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 32

đạo đơn vị có liên quan thực hiện cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ

địa chính theo quy định hiện hành

1.2 34 Các tiêu chí đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất

1.2.34.1.Các nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ

a/ Nhóm nhân tố thông thường

Nhân tố thông thường bao gồm những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ

biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong

Điều kiện KTXH thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho

các loại đất

* Nhân tố hành chính.

Nhân tố hành chính chỉ sự can thiệp của Nhà nước tác động đến giá đất bằng

các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử

dụng đất tổng thể Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:

- Chế độ về đất: Gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ

khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất

- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở là bộ phận quan trọng

trong BĐS nên cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc ảnh hưởng lớn tới giá đất

- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các

thửa đất cụ thể Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất

có khác biệt rất lớn Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng

to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu

của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích

xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất

- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì tích

lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp

Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất

giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên

- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có

những tác động tới giá đất

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, No underline, Font color: Text 1

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, No underline

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, No underline, Font color: Text 1

Formatted: Font: Font color: Black,

Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, Not Bold, No underline, Font color: Text 1

Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt,

Line spacing: 1.5 lines

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, Not Bold, No underline

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, Not Bold, No underline, Font color: Text 1

Formatted: Font: Not Bold, Vietnamese

(Vietnam)

Formatted: Font: Times New Roman, 13 pt,

Not Bold, No underline, Font color: Auto, English (United States)

Formatted: Font: Not Bold

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 33

* Nhân tố nhân khẩu.

Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với

mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình Khi nhân

khẩu tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất Tố chất nhân khẩu

thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hóa của nhân khẩu và tỉ lệ

thuận với nhu cầu và giá loại đất này Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền

thống, ảnh hưởng của đô thị hóa khiến kết cấu gia đình nhỏ đi, lấy đôi vợ chồng làm

trung tâm Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê

một cách tương ứng

* Nhân tố xã hội.

- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn

định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức độ

rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn Khi lòng tin

của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên và ngược lại

- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an

toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo

giá đất tăng lên

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng

sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh

hưởng đột xuất tới giá đất

- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc đẩy quá

trình đô thị hóa Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi đô thị hóa

kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường

* Nhân tố quốc tế.

Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường

nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế Tình hình kinh tế, chính trị quốc

tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư

nước ngoài Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất

* Nhân tố kinh tế.

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân

Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt,

Line spacing: Multiple 1.45 li

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 34

sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình phát triển,

kinh tế cũng có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu:

- Tình trạng phát triển kinh tế có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân

Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn

thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng nhu cầu về đất tăng tác động

làm giá đất tăng lên Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu

thế của chu kỳ kinh tế

- Mức độ dự trữ và đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng

trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức

độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng

của mức độ dự trữ đối với mức giá đất Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ

của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại

với nhau

- Mức lãi suất có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tư

trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân hàng

do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một

khoản lớn Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu

tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là tình

hình về biến động mức lãi suất

- Ngoài ra các yếu tố như tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu

nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan

hệ cung - cầu về đất đai và giá đất

b/ Nhóm nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của nơi có

đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh

hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó

- Vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối với các khu vực khác

- Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm thiết bị hạ

tầng và thiết bị phục vụ, đó là đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi

nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem

Formatted: Font: Times New Roman, 13 pt,

Not Bold, No underline, Font color: Auto

Formatted: Font: Not Bold

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 35

xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự ly

- Chất lượng môi trường có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời sống của

cộng đồng Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng góp phần quyết

định đến giá đất

- Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất trong khu

vực, kết cấu sử dụng, những Điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao

thông Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất

của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị

c/ Nhóm nhân tố cá biệt

Nhóm nhân tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên

cũng gọi là nhân tố thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh

hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại

- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ

dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệu

quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng

nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn

các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành,… đều không thuận lợi cho

việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao

nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố

cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây

dựng, loại hình sử dụng đất

- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa để

đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay góc

phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu

lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

Formatted: Font: Times New Roman, 13 pt,

Not Bold, No underline, Font color: Auto

Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt,

Line spacing: Multiple 1.4 li

Formatted: Font: Not Bold

Formatted: Normal, Indent: First line: 1 cm,

Line spacing: Multiple 1.4 li, No widow/orphan control

Formatted: Font: Bold, Italic, Font color: Auto,

Vietnamese (Vietnam)

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 36

1.2.34.2.Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Việc xác định giá đất để thực hiện đấu giá phải đảm bảo lợi ích của Nhà

nước và người tham gia đấu giá Giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và

khả năng sinh lợi của đất Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng

sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất Do

đó khi xác định giá đất để thực hiện đấu giá cần dựa vào các yếu tố sau:

* Vị trí của khu đất:

Vị trí là một trong những nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Nhân tố vị

trí chủ yếu xét về vị trí kinh tế, vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố

Bao gồm khoảng cách đến trung tâm thành phố, trung tâm thương mại hoặc đến các

trung tâm tập trung đông dân cư và bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại

trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất Vì vậy, khi xác

định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh

làm ảnh hưởng đến giá đất

* Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng:

Yếu tố cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng nhất định đến giá đất Một thửa đất cho

dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi như có vị trí trung tâm, mặt tiền,…nhưng chưa được

đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thì sẽ có những hạn chế nhất định và ngược lại, cũng

khu đất đó nếu được đầu tưhệ thống cơ sở hạ tầng như đường giao thông, hệ thống

cấp thoát nước, dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống điện, công viên được đầu tư xây

dựng đồng bộ tạo điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt và sản xuất sẽ làm tăng giá trị

của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.Vì vậy khi định giá đất cần xem xét yếu tố

cơ sở hạ tầng tại vị trí thửa đất cần định giá

* Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ:

Thửa đất nằm ở khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho

kinh doanh thương mại, dịch vụ, văn phòng, môi trường sống trong lành sẽ làm tăng

sức thu hút dân cư đến ở Các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này

tăng lên Nếu thửa đất nằm ở khu vực gần khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà

máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất thường làm cho môi trường sống bị

ô nhiễm sẽ giảm sức hút dân cư đến sinh sống ở khu vực này dẫn đến giá đất giảm

* Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau:

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, Italic, No underline, Font color: Text 1

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, Italic, No underline

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, Italic, No underline, Font color: Text 1

Formatted: Font: Not Bold, Font color: Red

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 37

Một thửa đất có thể sử dụng cho các mục đích khác khác nhau, mỗi mục đích

sử dụng thì giá trị mang lại từ thửa đất cũng khác nhau Chính vì vậy, giá đất luôn

chịu ảnh hưởng bởi mục đích vì đất đai là một tài sản không giống như những tài

sản thông thường khác, nó có đặc tính riêng như tính không đồng nhất, sự cố định

về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Do đó khi định giá

đất để đưa ra đấu giá cần xem xét mục đích sử dụng của thửa đất theo quy hoạch để

xác định giá đất phù hợp với mục đích sử dụng đất đó

1.2.34.3 Công tác công khai, niêm yết về đấu giá

- Tổ chức đấu giá ban hành Quy chế cuộc đấu giá áp dụng cho từng cuộc đấu

giá trước ngày niêm yết việc đấu giá

- Quy chế cuộc đấu giá bao gồm những nội dung chính sau đây:

+Tên tài sản hoặc danh mục tài sản, số lượng, chất lượng của tài sản đấu giá; nơi

có tài sản đấu giá; giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản đấu giá;

+Thời gian, địa điểm xem tài sản đấu giá;

+ Thời gian, địa điểm bán hồ sơ tham gia đấu giá;

+ Giá khởi điểm của tài sản đấu giá trong trường hợp công khai giá khởi điểm;

+ Tiền mua hồ sơ tham gia đấu giá, tiền đặt trước;

+ Thời gian, địa điểm, điều kiện, cách thức đăng ký tham gia đấu giá;

+ Thời gian, địa điểm tổ chức cuộc đấu giá;

+ Hình thức đấu giá, phương thức đấu giá;

+ Các trường hợp bị truất quyền tham gia đấu giá; các trường hợp không

được nhận lại tiền đặt trước

- Tổ chức đấu giá tài sản có trách nhiệm thông báo công khai Quy chế cuộc

đấu giá

- Tổ chức đấu giá tài sản niêm yết việc đấu giá tài sản như sau:

+ Đối với tài sản là động sản thì tổ chức đấu giá tài sản phải niêm yết việc

đấu giá tài sản tại trụ sở của tổ chức mình, nơi trưng bày tài sản (nếu có) và nơi tổ

chức cuộc đấu giá ít nhất là 07 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá;

+ Đối với tài sản là bất động sản thì tổ chức đấu giá tài sản phải niêm yết

việc đấu giá tài sản tại trụ sở của tổ chức mình, nơi tổ chức cuộc đấu giá và Ủy ban

nhân dân cấp xã nơi có bất động sản đấu giá ít nhất là 15 ngày trước ngày mở cuộc

Formatted: Normal, Left, Indent: First line:

1.27 cm, Line spacing: Multiple 1.4 li

Formatted: Font color: Auto, Vietnamese

(Vietnam)

Formatted: Font: 13 pt, Not Bold, No

underline, Font color: Text 1, Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Font: 13 pt, Not Bold, No

underline, Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Font: 13 pt, Not Bold, No

underline, Font color: Text 1, Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Font: Italic, Font color: Text 1,

Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, No underline, Font color: Text 1, Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Line spacing: Multiple 1.4 li, No

widow/orphan control

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 38

đấu giá.

- Các thông tin chính phải niêm yết bao gồm:

+ Tên, địa chỉ của tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá;

+ Các nội dung trong quy chế cuộc đấu giá

- Tổ chức đấu giá tài sản lưu tài liệu, hình ảnh về việc niêm yết đấu giá tài

sản theo quy định trong hồ sơ đấu giá Đối với trường hợp niêm yết tại Ủy ban nhân

dân cấp xã nơi có bất động sản đấu giá thì tổ chức đấu giá tài sản lưu tài liệu, hình

ảnh về việc niêm yết hoặc lập văn bản có xác nhận về việc niêm yết của Ủy ban

nhân dân cấp xã

- Ngoài việc niêm yết, tổ chức đấu giá tài sản thực hiện thông báo công khai

việc đấu giá tài sản cụ thể: Đối với tài sản đấu giá là động sản có giá khởi điểm từ

năm mươi triệu đồng trở lên và bất động sản thì tổ chức đấu giá tài sản phải thông

báo công khai ít nhất hai lần trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh,

thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá và trang thông tin điện tử

chuyên ngành về đấu giá tài sản; mỗi lần thông báo công khai cách nhau ít nhất 02

ngày làm việc

- Đấu giá theo thủ tục rút gọn quy định đấu giá lại trong trường hợp đã đấu

giá lần thứ hai nhưng vẫn không thành thì tổ chức đấu giá tài sản thông báo công

khai một lần việc đấu giá tài sản trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc

tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá

- Thời gian thông báo công khai lần thứ hai ít nhất là 07 ngày làm việc đối

với tài sản là động sản, 15 ngày đối với tài sản là bất động sản trước ngày mở cuộc

đấu giá Việc thông báo công khai được thực hiện đồng thời với việc niêm yết đấu

giá tài sản theo quy định của Luật đấu giá tài sản năm 2016

- Nội dung thông báo công khai việc đấu giá tài sản bao gồm:

+ Tên, địa chỉ của tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá;

+ Thời gian, địa điểm đấu giá tài sản;

+ Tên tài sản, nơi có tài sản đấu giá;

+ Giá khởi điểm của tài sản đấu giá trong trường hợp công khai giá khởi

điểm; tiền đặt trước;

+ Thời gian, địa điểm, điều kiện, cách thức đăng ký tham gia đấu giá

Formatted: Font: 13 pt, No underline, Font

color: Text 1, Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Font: 13 pt, No underline, Font

color: Text 1, Vietnamese (Vietnam)

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 39

- Tổ chức đấu giá tài sản lưu tài liệu, hình ảnh về việc thông báo công khai

theo quy định trong hồ sơ đấu giá

- Người có tài sản đấu giá phải công khai giá khởi điểm

- Việc đấu giá tài sản chỉ được thực hiện theo phương thức trả giá lên

1.2 34 4 Tổ chức đấu giá

- Căn cứ phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá trong

phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt; đơn vị tổ chức thực hiện

việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm tổ chức lựa chọn và ký hợp đồng

thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định

- Việc tổ chức đấu thầu rộng rãi để lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu

giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo phương án đã được phê duyệt Đơn vị tổ

chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất phải trình Ủy ban nhân dân cấp có

thẩm quyền quyết định thành lập Tổ tư vấn đấu thầu để xây dựng và đánh giá hồ sơ

mời thầu; thực hiện thông báo nội dung và hồ sơ mời thầu trên phương tiện thông

tin đại chúng ít nhất 02 lần; thực hiện đánh giá hồ sơ dự thầu theo nguyên tắc khách

quan, trung thực và xác định đơn vị trúng thầu theo thang điểm, tiêu chí quy định

của pháp luật về đấu thầu và quy định cụ thể tại địa phương (nếu có)

Đối với trường hợp đấu thầu rộng rãi, khi hết thời gian mời thầu mà chỉ có

một đơn vị đăng ký dự thầu thì đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng

đất báo cáo cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm

quyền, quyết định giao cho một đơn vị cụ thể có chức năng bán đấu giá tài sản theo

quy định của pháp luật để thực hiện cuộc bán đấu giá hoặc tiếp tục tổ chức lại việc

đấu thầu rộng rãi để lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất

theo quy định

- Hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất gồm

những nội dung chính như sau:

+ Tên, địa chỉ của đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất;

của đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Vị trí, diện tích thửa đất đấu giá (trường hợp nhiều thửa đất thì lập phụ lục

hồ sơ chi tiết đính kèm);

+ Giá khởi điểm bán đấu giá;

Formatted: No underline, Font color: Text 1,

Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Indent: First line: 1.27 cm, Line

spacing: Multiple 1.4 li, No widow/orphan control

Formatted: Font: Font color: Text 1,

Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Font: Italic, No underline, Font

color: Text 1, Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Font: Italic, No underline,

Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Font: Italic, No underline, Font

color: Text 1, Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Font: Italic, Font color: Text 1,

Vietnamese (Vietnam)

Formatted: No underline, Vietnamese

(Vietnam)

Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt,

Line spacing: Multiple 1.4 li, No widow/orphan control

Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: No underline, Vietnamese

Formatted: Vietnamese (Vietnam)

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Trang 40

+ Thời gian, địa điểm thực hiện cuộc bán đấu giá;

+ Đối tượng, điều kiện được tham gia đấu giá theo phương án đã được phê duyệt;

+ Hình thức đấu giá được áp dụng khi thực hiện cuộc bán đấu giá theo

phương án đã được phê duyệt;

+ Mức thu phí đăng ký tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước theo phương

án đã được phê duyệt;

+ Phương thức thu và xử lý tiền đăng ký tham gia đấu giá, tiền đặt trước;

phương thức, mức thanh toán và giải quyết chi phí thực hiện cuộc bán đấu giá;

+ Thời hạn, địa điểm và phương thức bàn giao hồ sơ và Biên bản kết quả

thực hiện cuộc bán đấu giá;

+ Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng

- Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện ký

hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá trong trường hợp phương án đấu

giá quyền sử dụng đất có phương thức giao đơn vị cụ thể thực hiện cuộc bán đấu giá

hoặc trong trường hợp có báo cáo của cơ quan tài nguyên và môi trường đề xuất

giao đơn vị cụ thể thực hiện cuộc bán đấu giá theo quy định.1.2.4.4 Tổ chức đấu

giá

1.2.34.5 Công tác giám sát đấu giá quyền sử dụng đất

Giám sát thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất

Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực

hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất đúng với trình tự, thủ tục quy định của

pháp luật về đấu giá tài sản và nội dung cụ thể tại hợp đồng thuê thực hiện cuộc bán

đấu giá quyền sử dụng đất

Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm cử

đại diện tham dự, giám sát việc thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất Tùy

từng trường hợp cụ thể, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất

phối hợp với đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá mời đại diện cơ quan tài nguyên và

môi trường, tư pháp, tài chính, chính quyền địa phương nơi có đất bán đấu giá và

đại diện tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến tham dự, giám sát thực hiện cuộc

bán đấu giá quyền sử dụng đất

Formatted: No underline, Vietnamese

Formatted: Indent: First line: 1.27 cm, Line

spacing: Multiple 1.4 li, No widow/orphan control, Pattern: Clear (White)

Formatted: No underline, Font color: Red,

Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Font: Font color: Text 1,

Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Font: Italic, No underline, Font

color: Text 1, Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Font: Italic, No underline,

Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Font: Italic, No underline, Font

color: Text 1, Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Font: Italic, Font color: Text 1,

Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Font: (Default) Times New Roman,

13 pt, No underline

Formatted [66]Formatted [67]Formatted [68]Formatted [69]Formatted [70]Formatted [71]Formatted [72]

ĐẠI HỌC KINH TẾ HUẾ

Ngày đăng: 15/02/2019, 11:27

TÀI LIỆU CÙNG NGƯỜI DÙNG

TÀI LIỆU LIÊN QUAN

🧩 Sản phẩm bạn có thể quan tâm

w