Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính theo kết quả đo đạc bản đồ địa chính tại xã quang thuận, huyện bạch thông tỉnh bắc kạn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊNTRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ QUANG HUY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH THEO KẾT QUẢ ĐO ĐẠC BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH TẠI XÃ QUANG T

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ QUANG HUY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH THEO KẾT QUẢ ĐO

ĐẠC BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH TẠI XÃ QUANG THUẬN, HUYỆN BẠCH THÔNG TỈNH

BẮC KẠN

Chuyên nghành : Quản lý đất đai

Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên, năm 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên ht t p: / /ww w .lr c- tnu.edu.vn/

LÊ QUANG HUY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH THEO KẾT QUẢ ĐO

ĐẠC BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH TẠI XÃ QUANG THUẬN, HUYỆN BẠCH THÔNG TỈNH

BẮC KẠN

Chuyên nghành : Quản lý đất đai

Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên, năm 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên ht t p: / /ww w .lr c- tnu.edu.vn/

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu,kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo

vệ một học vị nào

Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đãđược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồngốc

Thái Nguyên, ngày.… tháng… năm 2014

Tác giả luận văn

Lê Quang Huy

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được

sự quan tâm, giúp đỡ của Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm TháiNguyên, sở Tài nguyên và Môi trường Bắc Kạn, phòng Tài Nguyên và Môitrường huyện Bạch Thông, Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trườngBắc Kạn, Ủy ban nhân dân xã Quang Thuận, các thầy, cô giáo, bạn bè, đồngnghiệp và gia đình

Nhân dịp này tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:

1 PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn – Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, thầy

đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

2 Ban giám hiệu, Phòng quản lý Sau đại học, và các thầy giáo, cô giáo

giảng dạy chuyên ngành Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đãtạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập

3 Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Kạn, Trung tâm Kỹ thuật Tài

nguyên và Môi trường Bắc Kạn, Phòng Tài Nguyên và Môi trường huyệnBạch Thông, Cấp ủy, chính quyền xã Quang Thuận cùng bạn bè, đồng nghiệp

và người thân đã quan tâm giúp đỡ và động viện tôi trong suốt quá trình họctập và thực hiện đề tài

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Bắc Kạn, ngày … tháng … năm 2014

Học viên

Lê Quang Huy

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU

1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

2.1 Mục tiêu tổng quát 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 2

Chương 1:TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 3

1.1.1 Lịch sử cơ sở lí luận của đề tài 3

1.1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 11

1.2 Khái quát những quy định tổng quan về lập Hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

15 1.2.1 Tổng quan về hệ thống hồ sơ địa chính

15 1.2.2 Các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 22

1.2.3 Quy trình đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 25 1.2.4 Một số quy định về ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ 26

1.3 Tình hình đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong toàn quốc

27 1.3.1 Tình hình lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong toàn quốc

27 1.3.2 Tình hình lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Kạn 31

1.3.3 Tình hình lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn 32

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34

2.3 Nội dung nghiên cứu 34

2.4 Phương pháp nghiên cứu 372.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 37

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 37

2.4.3 Phương pháp tổng hợp, xử lí và phân tích số liệu 382.4.4 Phương pháp biểu đạt số liệu và thông tin thu thập 38

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39

3.1 Khái quát tình hình cơ bản của xã Quang Thuận, huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn 393.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 39

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 423.1.3 Hiện trạng sử dụng đất của xã Quang Thuận, huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn 463.1.4 Thực trạng công tác quản lí nhà nước về đất đai tại xã Quang

Thuận, huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn 493.2 Đánh giá công tác lập hồ sơ địa chính cho hộ gia đình, cá nhân trên địabàn xã Quang Thuận, huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn Trước và sau khi đo đạc bản đồ địa chính 55

3.2.1 Đánh giá quy trình lập hồ sơ địa chính tại xã Quang Thuận, huyệnBạch Thông, tỉnh Bắc Kạn 553.2.2 Đánh giá kết quả lập hồ sơ địa chính để quản lí đất của hộ gia

đình, cá nhân tại xã Quang Thuận, huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn

theo thời gian 563.2.3 Đánh giá kết quả lập hồ sơ địa chính để quản lí đất của các hộ gia đình, cá nhân tại xã Quang Thuận, huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạntheo loại đất 58

3.2.4 Đánh giá công tác lập hồ sơ địa chính để quản lí đất của các hộ

59

3.3 Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại xã Quang Thuận, huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn trước

và sau khi đo đạc bản đồ địa chính

60 3.3.1 Đánh giá quy trình cấp giấy chứng nhận quền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tại xã Quang Thuận, huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn 60

3.3.2 Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn xã Quang Thuận, huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn theo thời gian 63

3.3.3 Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn xã Quang Thuận, huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn theo loại đất 68

3.3.4 Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn xã Quang Thuận, huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn theo phiếu điều tra 68

3.3.5 So sánh kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của xã Quang Thuận và xã Nguyên Phúc, huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn 73

3.4 Những khó khăn, tồn tại và giải pháp của công tác lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức hộ gia đình, cá nhân tại xã Quang Thuận, huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn 73

3.4.1 Những khó khăn, tồn tại 73

3.4.2 Giải pháp 74

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 76

1 Kết luận 76

2 Đề nghị 77

TÀI LIỆU THAM KHẢO 78

TCĐC : Tổng cục Địa chính

TTLT : Thông tư liên tịch

UBND : Uỷ ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Biểu 1.1: Tổng hợp tình hình cấp GCNQSDĐ của cả nước 28

Biểu 1.2: Kết quả cấp GCNQSDĐ huyện Bạch Thông 33

Bảng 3.1: Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp đến năm 2013 47

Bảng 3.2: Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp đến năm 2013 48

Bảng 3.3: Kết quả hồ sơ địa chính trước khi có bản đồ địa chính 57

Bảng 3.4: Kết quả hồ sơ địa chính sau khi có bản đồ địa chính 58

Bảng 3.5: Kết quả tổng hợp điều tra những hiểu biết chung về Hồ sơ địa chính 59

Bảng 3.6: Kết quả tổng hợp điều tra những hiểu biết chung về Hồ sơ địa chính 60

Bảng 3.7: Tổng hợp số liệu cấp GCNQSDĐ của xã Quang Thuận 64

Bảng 3.8: Tổng hợp số liệu cấp đổi, cấp mới của từng thôn đợt đầu 65

Bảng 3.9: Tổng hợp số liệu bổ sung cấp đổi, cấp mới của từng thôn 66

Bảng 3.10: Danh sách tổ chức được cấp CGNQSDĐ 67

Bảng 3.11:Tổng hợp điều tra những hiểu biết chung của người sử dụng đất về GCNQSDĐ 70

Bảng 3.12: Tổng hợp điều tra những hiểu biết chung của cán bộ quản lý về GCNQSDĐ 72

Bảng 3.13: Tổng hợp số liệu cấp GCNQSDĐ của 2 xã 73

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Cơ cấu sử dụng đất xã Quang Thuận năm 2013 46Hình 3.2 Quy trình lập hồ sơ địa chính 55

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính làmột trong 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai thựcchất là thủ tục hành chính bắt buộc nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địachính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận quyền chủ sử dụng đất cho chủ sửdụng đất hợp pháp, nhằm thiết lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sửdụng là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chắc toàn bộ đất đai theo pháp luật

Từ đó, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp củangười sử dụng được bảo vệ và phát huy, đảm bảo đất đai được sử dụng đầy

đủ, hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả

Chính vì vậy, Thủ tướng chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 1474/CT-TTgngày 24 tháng 8 năm 2011 và chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 04 tháng 4 năm

2013 về việc chỉ đạo các địa phương hoàn thành nhiệm vụ cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng

Hiện nay, công tác ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chínhcàng trở nên phức tạp và quan trọng Vì đất đai có hạn về diện tích mànhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng do dân số tăng, kinh tế phát triểnđặc biệt là quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước

Chính những điều này làm cho việc phân bổ đất đai vào các mục đíchkhác nhau ngày càng trở lên khó khăn, các quan hệ đất đai càng thay đổi vớitốc độ chóng mặt và ngày càng phức tạp

Đối với tỉnh Bắc Kạn, trong đó có xã Quang Thuận có đường tỉnh lộ 257

mở rộng nên nhu cầu sử dụng, mua bán, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từđất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp ngày càng tăng và các quan hệ đấtđai ngày càng phức tạp, làm cho công tác quản lý đất đai ngày càng khó khăn

Từ thực tế cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của vấn đề,cũng như sự cần thiết hoàn thiện hơn công tác đăng ký đất đai và cấpGCNQSD, lập hồ sơ địa chính trên cả nước nói chung và tỉnh Bắc Kạn nói

riêng, em đã chọn đề tài: "Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất và lập hồ sơ địa chính theo kết quả đo đạc bản đồ địa chính tại

xã Quang Thuận, huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn".

2 Mục tiêu của đề tài

2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá thực trạng công tác lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất từ đó đề xuất giải pháp phù hợp với tình hình thực tếnhằm hoàn thiện công tác lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền

sử đất tại xã Quang Thuận, huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn

- Đánh giá được công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các hộ giađình, cá nhân tại xã Quang Thuận, huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn

- Nêu ra được những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải phápnhằm nâng cao hiệu quả công tác lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất tại xã Quang Thuận, huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Lịch sử cơ sở lí luận của đề tài

1.1.1.1 Lịch sử ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam

a) Thời kỳ trước năm 1945

Ở Việt Nam, công tác ĐKĐĐ có từ thế kỷ thứ VI và nổi bật nhất là:

* Thời kỳ Gia Long với sổ Địa bạ được lập cho từng xã phân biệt rõ đấtcông điền và đất tư điền của mỗi xã Và trong đó ghi rõ của ai, diện tích, tứcận, đẳng hạ để tính thuế Sổ Địa bạ được lập cho 18.000 xã từ MụcNam Quan đến mũi Cà Mau, bao gồm 10.044 tập và có 3 bộ được lưu ở 3cấp: bản Giáp được lưu ở bộ Hộ, bản Bính ở dinh Bố Chánh, bản Đinh ở

xã sở tại Theo quy định cứ 5 năm thì phải đại tu, hàng năm tiểu tu

* Thời Minh Mạn: sổ Địa bộ được lập tới từng làng xã Sổ này tiến bộhơn sổ thời Gia Long vì nó được lập trên cơ sở đạc điền với sự chứng kiếncủa các chức sắc giúp việc trong làng Các viên chức trong làng lập sổ mô tảghi các thửa đất, ruộng kèm theo sổ Địa bộ có ghi diện tích, loại đất QuanKinh Phái và viên Thơ Lại có nhiệm vụ ký xác nhận vào sổ mô tả Quan phủcăn cứ vào đơn thỉnh cầu của điền chủ khi cần thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏquyền phải xem xét ngay tại chỗ sau đó trình lên quan Bố Chánh và ghi vào

- Chế độ quản thủ địa chính tại Trung Kỳ: đã tiến hành đo đạc bản đồ dảithửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ, tài chủ bộ.

- Chế độ điền thổ và quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ: Do đặc thù đất đai ởmiền Bắc manh mún, phức tạp nên mới chỉ đo đạc được các lược đồ đơngiản và lập được hệ thống sổ địa chính Sổ địa chính lập theo thứ tự thửa đấtghi diện tích, loại đất, tên chủ Ngoài ra còn được lập các sổ sách khácnhư sổ điền chủ, sổ khai báo…

- Nhìn chung, thời kỳ này áp dụng nhiều chế độ quản lý, nhiều loại hồ

sơ khác nhau để vừa phù hợp với điều kiện ngoại cảnh vừa phù hợpvới mục tiêu lâu dài là xây dựng được một hệ thống hồ sơ thống nhất.Tuy nhiên, trong các chế độ quản lý này thì hệ thống hồ sơ được thiết lậpcũng chỉ gồm hai nhóm tài liệu: nhóm lập theo thứ tự thửa đất và nhóm lậptheo chủ đất để tra cứu

b) Thời kỳ Mỹ Ngụy tạm chiếm miền Nam (1954 - 1975): Thời kỳ này tồn tại hai chính sách ruộng đất: một chính sách ruộng đất của chính quyền cách mạng và một chính sách ruộng đất của chính quyền Ngụy

* Tân chế độ điền thổ: Theo sắc lệnh 1925 miền Nam Việt Nam sử dụngchế độ điền thổ Đây là chế độ được đánh giá chặt chẽ có hiệu quả nhấttrong thời kỳ Pháp thuộc Hệ thống hồ sơ được thiết lập theo chế độ nàygồm: bản đồ dải thửa kế thừa từ thời Pháp; sổ điền thổ lập theo lô đất trong

đó ghi rõ: diện tích, nơi toạ đạc, giáp ranh, biến động, tên chủ sở hữu; sổmục lục lập theo tên chủ ghi số liệu tất cả các thửa đất của mỗi chủ Hệthống hồ sơ trên được lập thành hai bộ lưu tại Ty Điền địa và xã Sở tại

* Chế độ quản thủ điền địa cũng tiếp tục được duy trì từ thời Phápthuộc Theo chế độ này phương pháp đo đạc rất đơn giản các xã có thể tự đo

vẽ lược đồ Và hệ thống hồ sơ gồm: sổ địa bộ được lập theo thứ tự thửa đất(mỗi trang sổ lập cho 5 thửa), sổ điền chủ lập theo chủ sử dụng (mỗi chủ mộttrang), sổ mục lục ghi tên chủ để tra cứu

* Giai đoạn 1960 - 1975: Thiết lập Nha Tổng Địa Nha này có 11 nhiệm

vụ trong đó có 3 nhiệm vụ chính là: xây dựng tài liệu nghiên cứu, tổ chức vàđiều hành tam giác đạc, lập bản đồ và đo đạc thiết lập bản đồ sơ đồ và cácvăn kiện phụ thuộc

c) Thời kỳ Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà và Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam

* Thời kỳ tháng 8/1945 - 1979: Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 đặcbiệt là sau cải cách ruộng đất năm 1957, Nhà nước đã tịch thu ruộng đất củađịa chủ chia cho dân nghèo Đến năm 1960 hưởng ứng phong trào hợp táchoá sản xuất đại bộ phận nhân dân đã góp ruộng vào hợp tác xã làm chohiện trạng sử dụng đất có nhiều biến động Thêm vào đó là điều kiện đấtnước khó khăn có nhiều hệ thống hồ sơ địa chính giai đoạn đó chưa đượchoàn chỉnh cũng như độ chính xác thấp do vậy không thể sử dụng được vàonhững năm tiếp theo Trước tình hình đó ngày 03/07/1958, Chính phủ đãban hành Chỉ thị số 344/TTg cho tái lập hệ thống Địa chính trong Bộ Tàichính

Hệ thống tài liệu đất đai trong thời kỳ này chủ yếu là bản đồ giải thửa

đo đạc thủ công bằng thước dây, bàn đạc cải tiến và sổ mục kê ruộng đất.Ngày 09/11/1979, Chính phủ đã ban hành Nghị định 404-CP về việcthành lập tổ chức quản lý ruộng đất trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng thốngnhất quản lý Nhà nước đối với toàn bộ ruộng đất trên toàn bộ lãnh thổ

* Thời kỳ từ năm 1980 - 1988

Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý “ Nhà nước quan tâm đến công tác quản lýđất đai để quản chặt và nắm chắc quỹ đất trong cả nước Tuy nhiên, tronggiai đoạn này, hệ thống quản lý đất đai của toàn quốc còn nhiều hạn chế vàchưa có biện pháp cụ thể để quản lý toàn bộ đất đai Nhà nước mới chỉquan tâm đến việc quản lý đất nông nghiệp cho nên mới xảy ra tình trạnggiao đất, sử dụng đất tuỳ tiện đối với các loại đất khác Từ thực tế đó, Đảng

và Nhà nước đã ban hành nhiều Quyết định, Thông tư, Chỉ thị như:

Quyết định số 201/QĐ-CP ngày 01/07/1986 về công tác quản lý đất đaitrong cả nước.

Chỉ thị số 299/CT-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ vềviệc triển khai thực hiện công tác đo đạc, ĐKĐĐ, thống kê đất đai, phânhạng đất

Quyết định số 56/QĐ-ĐKTK ngày 05/11/1981 về việc điều tra đo đạc,

kê khai đăng ký và lập hồ sơ ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ để đáp ứng yêu cầuquản lý đất đai

Quyết định số 56 này ban hành đã làm cho công tác quản lý đất đai cóbước đột phá mới Công tác ĐKĐĐ có một trình tự khá chặt chẽ Việc xétduyệt phải do hội đồng đăng ký thống kê đất đai của xã thực hiện, kết quảxét đơn của xã phải do UBND huyện phê duyệt mới được đăng ký vàcấp GCNQSDĐ Hồ sơ ĐKĐĐ khá hoàn chỉnh và chặt chẽ bao gồm 4 mẫu Nó

đã đáp ứng được yêu cầu công tác quản lý đất đai giai đoạn đó Các tài liệucủa hệ thống quản lý này bao gồm: biên bản xác định địa giới hành chính, sổ

dã ngoại, biên bản và các kết quả chi tiết kiểm tra đo đạc ngoài thực địa,trong phòng, đơn xin cấp GCNQSDĐ, bản kê khai ruộng đất của tập thể, bảntổng hợp các hộ sử dụng đất không hợp pháp, sổ mục kê, biểu thống kê,GCNQSDĐ, bản đồ địa chính, thông báo công khai hồ sơ đăng ký, biên bảnkết thúc công khai, sổ khai báo biến động…

Tuy nhiên, trong giai đoạn này, việc xét duyệt được thực hiện chưanghiêm túc do đó độ chính xác chưa cao Hầu hết các trường hợp vi phạmkhông bị xử lý mà vẫn còn được kê khai Có thể nói, hệ thống hồ sơ địa chínhcũng như trình tự thủ tục quản lý khá chặt chẽ nhưng trong quá trình thựchiện chúng lại không chặt chẽ Do vậy, hệ thống hồ sơ này vẫn chỉ mang tínhchất điều tra, phản ánh hiện trạng sử dụng đất Trong quá trình thiết lập hệthống hồ sơ thì tình trạng sai sót vẫn chiếm tỷ lệ khá cao (trên 10% cónơi trên

30%) Công tác cấp GCNQSDĐ chưa được thực hiện Công tác quản lý đấtđai giai đoạn này thiếu đồng bộ cũng như độ chính xác là do pháp luật chưachặt chẽ, trình độ chuyên môn nghiệp vụ của cán bộ cũng như nhận thức củangười dân giai đoạn này chưa cao.

* Thời kỳ từ năm 1988 - 1993

Năm 1988, Luật Đất đai lần đầu tiên được ban hành nhằm đưa công tácquản lý đất đai vào nề nếp Giai đoạn này thì công tác cấp GCNQSDĐ vàhoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính là một nhiệm vụ bắt buộc và bức thiếtcủa công tác quản lý, là cơ sở cho việc tổ chức thực hiện Luật Đất đai Do yêucầu thực tế, để đáp ứng yêu cầu công việc và thừa kế sản phẩm theo Chỉthị số

299/CT-TTg ngày 10/11/1980, Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hànhQuyết định số 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc ĐKĐĐ và cấpGCNQSDĐ và Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thihành Quyết định số 201 Chính việc ban hành các văn bản này mà công tácquản lý đất đai đã có bước phát triển mới, công tác ĐKĐĐ có thay đổi mạnh

mẽ và chúng được thực hiện đồng loạt vào những năm tiếp theo trên phạm

vi cả nước

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện đã có những vướng mắc cầnphải giải quyết đó là vấn đề chất lượng hồ sơ, tài liệu đã thiết lập theo Chỉthị số

299 cũng như vấn đề về chính sách đất đai trong giai đoạn hoàn

thiện

Trong quá trình triển khai theo Luật Đất đai 1988, Nhà nước đã banhành chính sách khoán 100 và khoán 10 theo Chỉ thị số 100/CT-TW làm chohiện trạng sử dụng đất có nhiều thay đổi do đó công tác ĐKĐĐ gặp nhiềukhó khăn cùng với việc chưa có một hệ thống văn bản hoàn chỉnh chặtchẽ làm cho công tác quản lý đất đai giai đoạn này kém hiệu quả

Chính vì những lý do trên mà công tác quản lý đất đai cũng như việc lập

hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ giai đoạn này chưa đạt kết quả cao Đến

năm 1993, cả nước mới cấp được khoảng 1.600.000 GCNQSDĐ cho các hộnông dân tại khoảng 1.500 xã tập trung chủ yếu tại các vùng đồng bằng sôngCửu Long (40%) Đặc biệt do chính sách đất đai chưa ổn định nên giấy chứngnhận giai đoạn này chủ yếu là giấy chứng nhận tạm thời (theo mẫu của Tỉnh)chủ yếu cho các xã tự kê khai Năm 1994, toàn quốc cấp được khoảng1.050.000 giấy chứng nhận Loại giấy này có độ chính xác thấp cùng với việccấp đồng loạt do đó dẫn đến sai sót cao trong quá trình cấp.

* Thời kỳ từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời đến trước khi Luật Đất đai

2003 ra đời

Luật đất đai đầu tiên ra đời năm 1988 cùng với nó là sự thành công củaNghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã khẳng định đường lối, chủ trương củaĐảng là hoàn toàn đúng Nó đã tạo điều kiện cho Luật Đất đai 1993 ra đờinhằm quản lý chặt chẽ đất đai hơn để đáp ứng nhu cầu sử dụng của ngườidân khi người dân là chủ thực sự của đất đai Nhà nước khẳng định đất đai

có giá trị và người dân có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho, thế chấp…

Do vậy, công tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn này là việc làm cấp thiết đểngười dân khai thác được hiệu quả cao nhất từ đất Nhận thấy được tính cấpthiết của vấn đề cấp GCNQSDĐ cho người dân, cơ quan các cấp, các địaphương đã tập trung chỉ đạo công tác cấp GCNQSDĐ và coi nó là vấn đềquan trọng nhất trong quản lý đất đai giai đoạn này Vì vậy, công tác cấp giấychứng nhận được triển khai mạnh mẽ nhất là từ năm 1997 Tuy nhiên,công tác cấp GCNQSDĐ vẫn còn nhiều vướng mắc dù Nhà nước đã banhành nhiều Chỉ thị về việc cấp GCNQSDĐ cho người dân và đã không hoànthành theo yêu cầu của Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg và Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về hoàn thành cấp GCNQSDĐ cho nông thônvào năm 2000 và thành thị vào năm 2001

Để hỗ trợ cho Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ban hành một số văn bảndưới luật như sau: Tổng cục Địa chính đã ra Quyết định số 499/QĐ-TCĐCngày 27/7/1995 quy định mẫu hồ sơ địa chính thống nhất trong cả nước vàThông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 về việc hướng dẫn thủ tụcĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính Đến năm 2001, Tổng cục Địa chínhban hành Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 31/11/2001 hướng dẫncác thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính trong cả nước.

Từ khi ban hành Luật Đất đai 1993 trong quá trình thực hiện bên cạnhnhững tích cực cũng bộc lộ không ít những chưa thật phù hợp, chưa đủ cụthể để xử lý những vấn đề mới phát sinh nhất là trong việc chuyển quyền sửdụng đất, làm cho quan hệ đất đai trong xã hội rất phức tạp, làm cho kinh tếphát triển chưa ổn định mà còn ảnh hưởng không nhỏ đến sự ổn định của

xã hội Do vậy, Luật Đất đai 1993 đã có nhiều lần sửa chữa, bổ sung vàocác năm

1998 và 2001 để kịp thời điều chỉnh những vấn đề mới phát sinh

Nói chung, trong 10 năm thực hiện Luật Đất đai đã tạo ra sự ổn địnhtương đối trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai Công tác cấpGCNQSDĐ và hệ thống hồ sơ địa chính cũng khá hoàn thành Nhưng LuậtĐất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001 vẫn bộc lộ nhữngvấn đề mới phát sinh mà chưa có định hướng giải quyết cụ thể Do vậy, LuậtĐất đai 2003 ra đời để đáp ứng nhu cầu của thực tế tạo cơ sở để quản lýđất đai chặt chẽ hơn trong quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước

* Thời kỳ từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời đến nay

Ngày 26/11/2003, Luật Đất đai 2003 được ban hành và có hiệu lực từngày 01/07/2004 Luật Đất đai 2003 đã nhanh chóng đi vào đời sống và gópphần giải quyết những khó khăn vướng mắc mà Luật Đất đai giai đoạn trướcchưa giải quyết được

Sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời, Nhà nước đã ban hành các văn bảndưới luật để cụ thể hoá trong quá trình thực hiện.

Nhìn chung, việc cấp GCNQSDĐ giai đoạn này đã thực hiện theo đúngquy định của pháp luật về đất đai và đã cấp được 6,2 triệu GCNQSDĐ chongười dân Các thủ tục hành chính đã được cải cách trong nhiều khâu đặcbiệt là nhiều địa phương đã có kinh nghiệm để đơn giản hoá thủ tục, rútngắn được thời gian cấp GCNQSDĐ Tuy nhiên, công tác cấp GCNQSDĐ vẫncòn chậm nhất là đất chuyên dùng, đất ở đô thị và đất lâm nghiệp

1.1.1.2 Cơ sở lý luận

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sảnxuất không gì thay thế được của ngành nông nghiệp, là thành phần quantrọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xâydựng cơ sở kỹ thuật, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Song thực tế đấtđai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trongkhông gian Cùng với thời gian giá trị sử dụng của đất có chiều hướng tănghay giảm điều đó phụ thuộc vào việc triển khai sử dụng của con người

Trong những năm gần đây, Việt Nam đang tiến hành công nghiệp hoá,hiện đại hoá đất nước, chuyển từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấpsang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước Nó đã góp phần thúcđẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh mẽ đồng thời nhu cầu sử dụng đấtcũng tăng lên và làm cho công tác quản lý sử dụng đất hiệu quả, hợp lý, tiếtkiệm cũng ngày càng trở lên phức tạp

Chính vì thế, công tác quản lý sử dụng đất đã và đang được Đảng và Nhànước ta quan tâm sâu sắc Trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đaicông tác ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính có vai trò rất quantrọng

* ĐKĐĐ là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước thực hiện

và được thực hiện với tất cả các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụngđất

ĐKĐĐ là công việc để thiết lập lên hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ nhất chotất cả các loại đất trong phạm vi địa giới hành chính để thực hiệncấp GCNQSDĐ cho các đối tượng đủ điều kiện làm cơ sở để Nhà nước quảnchặt, lắm chắc đến từng thửa đất và từng sử dụng đất.

* GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợppháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo và nâng caohiệu quả sử dụng đất Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tàinguyên và Môi trường ban hành thống nhất trong cả nước đối với tất cả cácloại đất theo Quyết định 08/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006

* Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách chứa đựngnhững thông tin cần thiết về mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đấtđai được thiết lập trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính, ĐKĐĐ và cấpGCNQSDĐ

1.1.2 Cơ sở pháp lý của đề

tài

Sau cách mạng tháng Tám năm 1945, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộnghoà được thành lập và ban hành các văn bản pháp luật về thống nhất quản lýđất đai, các văn bản trước đây đều bị bãi bỏ Tháng 11/1953, Hội nghị banchấp hành Trung ương Đảng lần thứ V đã nhất trí thông qua Cương lĩnh cảicách ruộng đất Tháng 12/1953, Quốc hội thông qua Luật cải cách ruộng đấtnhằm xoá bỏ chế độ phong kiến thực hiện khẩu hiệu “người cày có ruộng”.Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hoà năm 1959 quy định 3 hìnhthức sở hữu về đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân.Tháng 4/1975, đất nước thống nhất, cả nước tiến lên xây dựng chủnghĩa xã hội Năm 1976, nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời đãthực hiện kiểm kê, thống kê đất đai trong cả nước Chính phủ đã ban hànhQuyết định số 169/QĐ-CP ngày 20/06/1977 để thực hiện nội dung đó

Năm 1980, Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đãkhẳng định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quyhoạch

chung nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm…” Công tácĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính được Đảng và Nhà nước ta quantâm chỉ đạo thông qua hệ thống các văn bản pháp luật sau:

Ngày 01/07/1980, Chính phủ ra Quyết định số 201/QĐ-CP về việc thốngnhất quản lý ruộng đất theo quy hoạch và kế hoạch chung trong cả nước.Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 299-TTg với nội dung đo đạc và phân hạng đất, đăng ký thống kê đất đaitrong cả nước

Ngày 05/11/1981, Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số56/QĐ-ĐKTK quy định về trình tự thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ

Ngày 08/11/1988, Luật Đất đai ra đời Trong đó có nêu: “ĐKĐĐ,lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất,thống kê, kiểm kê, cấp GCNQSDĐ”, đây là một trong bảy nội dungquản lý Nhà nước về đất đai

Ngày 04/07/1989, Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số201/QĐ-ĐKTK về ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ

Hiến pháp năm 1992 ra đời đã khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Luật đất đai năm 1993 được thông qua vào ngày 14/07/1993 Tiếp theo

đó là Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai được Quốc hộikhoá

IX thông qua ngày 02/12/1998 và Quốc hội khoá X thông qua ngày29/06/2001

Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữunhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị

Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/01/2000 của Chính phủ quy định

về điều kiện được cấp xét và không được cấp GCNQSDĐ

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành

Luật Đất đai 2003 do Chính phủ ban hành.

Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của C hính phủ về việc giao đấtcho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mục đíchsản xuất nông nghiệp.

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định

bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

và giải quyết khiếu nại về đất đai

Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chínhphủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất

Chỉ thị số 18/CT-TTg ngày 01/07/1999 của Thủ tướng Chính phủ về một

số biện pháp đẩy mạnh hoàn thành cấp GCNQSDĐ nông nghiệp, lâm nghiệp,đất ở nông thôn

Công văn số 776/CV-NN ngày 28/07/1999 của Chính phủ về việc cấpGCNQSDĐ và sở hữu nhà ở đô thị

Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chínhphủ về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ trongnăm 2005

Căn cứ Quyết định số 2460/QĐ-UBND ngày 11/8/2009 của UBND tỉnhBắc Kạn về việc phê duyệt luận chứng kinh tế - kỹ thuật đo đạc bản đồ, xâydựng hệ thống hồ sơ địa chính khu đo 41 xã, thị trấn, tỉnh Bắc Kạn;

Căn cứ Quyết định số 2202/QĐ-UBND ngày 25/11/2011 của UBNDtỉnh Bắc Kạn về việc đặt hàng đơn vị thực hiện, cung cấp sản phẩm đo đạc,thành lập bản đồ địa chính tỷ lệ 1/1000, xây dựng hệ thống hồ sơ địachính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2011

Căn cứ Quyết định số 141/QĐ-STNMT ngày 28/11/2011 của Sở Tàinguyên và Môi trường về việc giao nhiệm vụ thực hiện đo đạc bản đồđịa chính tỷ lệ 1/1000, lập cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính gắn với cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất năm 2011

Thông tư liên tịch số 1442/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/9/1999 của BộTài chính và Tổng cục Địa chính hướng dẫn cấp GCNQSDĐ theo Chỉ thị số18/1999/CT-TTg.

Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địachính hướng dẫn các thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chínhthay thế cho Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khoá XI thông qua ngày26/11/2003 Trong đó có quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục Địa chínhhướng dẫn thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính

Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 hướng dẫn thực hiệnmột số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 05/05/2007

Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của BộTài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 của Tổng cục Địa chính quyđịnh mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp GCNQSDĐ, sổ theo dõi biến độngđất đai

Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ

Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ thay thế cho Quyết định số24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004

Quyết định 750/2009/QĐ-UBND năm 2009 của Sở TN&MT tỉnh BắcKạn, quy định trong công tác quản lý nhà nước về đất đai áp dụng trênđịa bàn tỉnh Bắc Kạn.

Quyết định 1562/2010/QĐ-UBND ban hành Quy định về cấp GCNQSDĐ,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.Quyết định 1928/2010/QĐ-UBND điều chỉnh bản quy định trong côngtác quản lý đất đai áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn kèm theo Quyếtđịnh

750/2009/QĐ-UBND của Sở TN&MT tỉnh Bắc Kạn

1.2 Khái quát những quy định tổng quan về lập Hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 đã đánh dấu sự hoàn thiện hơn vềchính sách và pháp luật đất đai ở nước ta trong giai đoạn đổi mới: Giaiđoạn của sự phát triển và hội nhập ngày càng sâu rộng hơn nhất là sau khiViệt Nam đã trở thành thành viên của tổ chức thương mại thế giới WTO Nó

đã thể hiện được quan điểm về việc quản lý đất đai của Đảng, Nhà nước tatrong giai đoạn đổi mới [9]

1.2.1 Tổng quan về hệ thống hồ sơ địa chính

1.2.1.1 Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là hệ thống các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách v.v chứa đựng những thông tin cần thiết về đất đai để Nhà nước thực hiện chứcnăng quản lý của mình Hệ thống tài liệu này được thiết lập trong quá trình

đo đạc, thành lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biếnđộng đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuỳ thuộc vào tínhchất của từng loại tài liệu và đặc điểm sử dụng của chúng mà hệ thống tàiliệu trong hồ sơ địa chính được chia thành 2 loại :

+ Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết

+ Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý

1.2.1.2 Các thành phần và nội dung hệ thống hồ sơ địa chính

a) Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết

Hồ sơ tài liệu gốc là căn cứ pháp lý duy nhất làm cơ sở xây dựng vàquyết định chất lượng hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản

lý Nó bao gồm các loại tài liệu sau:

* Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địachính bao gồm: toàn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo Luận chứng kinh

tế - kĩ thuật được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

* Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng kýbiến động đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

- Các giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp khi kê khai đăng ký như: đơn

kê khai đăng ký, các giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất (Quyết địnhgiao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp ở những giai đoạntrước, giấy tờ chuyển nhượng đất đai v.v ) các giấy tờ có liên quanđến nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà người sử dụng đất đã thực hiệnv.v Cụ thể gồm các loại sau:

Loại thứ nhất: Giấy tờ được cấp hoặc chứng nhận trước ngày

30/04/1975 cho người có quyền sở hữu nhà, sử dụng đất mà người ấy vẫn quản lý, sử dụng liên tục đến nay và không có tranh chấp

Loại thứ hai: Giấy tờ được cấp hoặc chứng nhận sau ngày 30/04/1975 Loại thứ ba: Giấy tờ được lập, cấp hoặc chứng nhận trước và sau ngày

30/04/1975 phải kèm theo chứng từ hợp lệ

Loại thứ tư: Trường hợp các chứng từ nêu tại điều này chỉ rõ diện tích

đất khuôn viên nhà ở thì cả diện tích đất khuôn viên đó được coi là có giấy tờhợp lệ

- Hồ sơ tài liệu được hình thành trong quá trình thẩm tra xét duyệtđơn kê khai đăng ký của cấp xã, cấp huyện

- Các văn bản pháp lý của cấp có thẩm quyền trong thực hiện đăng kýđất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như quyết định thàn hlập Hội đồng đăng ký đất đai, biên bản xét duyệt của hội đồng, quyết địnhcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định xử lý các vi phạm phápluật đất đai v.v

- Hồ sơ kiểm tra kỹ thuật, nghiệm thu sản phẩm đăng ký đất đai, xét cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất

b) Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý

Bên cạnh hồ sơ gốc dùng lưu trữ và tra cứu khi cần thiết còn có hồ

sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý Hồ sơ địa chính phục vụthường xuyên trong quản lý gồm các loại tài liệu như sau:

* Bản đồ địa chính

Trong hệ thống tài liệu hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên choquản lý thì bản đồ địa chính là loại tài liệu quan trọng nhất Bởi bản đồ địachính cung cấp các thông tin không gian đầu tiên của thửa đất như vị trí,hình dạng, ranh giới thửa đất, ranh giới nhà, tứ cận, Những thông tin nàygiúp nhà quản lý hình dung về thửa đất một cách trực quan Bên cạnh cácthông tin không gian bản đồ địa chính còn cung cấp các thông tin thuộc tínhquan trọng của thửa đất và tài sản gắn liền trên đất như: loại đất, diện tíchpháp lý, số hiệu thửa đất, loại nhà,… Bản đồ địa chính gồm hai loại: Bản đồđịa chính cơ sở và bản đồ địa chính chính quy

- Bản đồ địa chính cơ sở là bản đồ nền cơ bản để đo vẽ bổ xungthành bản đồ địa chính Bản đồ địa chính cơ sở thành lập bằng các phươngpháp đo vẽ có sử dụng ảnh chụp từ máy bay kết hợp với đo vẽ bổ xung ởthực địa Bản đồ địa chính cơ sở được đo vẽ kín ranh giới hành chính vàkín khung mảnh bản đồ

Bản đồ địa chính cơ sở là tài liệu cơ bản để biên tập, biên vẽ và đo vẽ bổxung thành bản đồ địa chính theo đơn vị hành chính xã, phường, thịtrấn; được lập phủ kín một hay một số đơn vị hành chính cấp xã, huyện,tỉnh; để

thể hiện hiện trạng vị trí, diện tích, hình thể của các ô, thửa có tính ổn địnhlâu dài, dễ xác định ở thực địa của một hoặc một số thửa đất có loại đất theochỉ tiêu thống kê khác nhau hoặc cùng một chỉ tiêu thống kê.

- Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý cóliên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhànước có thẩm quyền xác nhận Bản đồ địa chính được thành lập bằng cácphương pháp: đo vẽ trực tiếp ở thực địa, biên tập, biên vẽ từ bản đồ địachính cơ sở được đo vẽ bổ xung để vẽ trọn các thửa đất, xác định loại đấtcủa mỗi thửa theo các chỉ tiêu thống kê của từng chủ sử dụng trong mỗimảnh bản đồ và được hoàn chỉnh để lập hồ sơ địa chính

Bản đồ địa chính được lập theo chuẩn kỹ thuật thống nhất trên hệthống tọa độ nhà nước Trong công tác thành lập và quản lý hồ sơ địa chínhbản đồ địa chính là một trong những tài liệu quan trọng, được sử dụng,cập nhật thông tin một cách thường xuyên Căn cứ vào bản đồ địa chỉnh đểlàm cơ sở giao đất, thực hiện đăng ký đất, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất nói chung và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đất ở đô thịnói riêng Xác nhận hiện trạng, thể hiện biến động và phục vụ cho chỉnh lýbiến động của từng loại đất trong đơn vị hành chính cấp xã (phường, thịtrấn) Làm cơ sở để thanh tra tình hình sử dụng đất và giải quyết tranh chấpđất đai

- Bản đồ địa chính gồm các thông tin:

+ Thông tin về thửa đất gồm vị trí, kích thước, hình thể, số thứ tự, diệntích, loại đất;

+ Thông tin về hệ thống thuỷ văn, thuỷ lợi gồm sông, ngòi, kênh, rạch,suối, đê, đập…

+ Thông tin về đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu;

+ Mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới hành lang antoàn công trình, điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh

- Bản đồ địa chính phải chỉnh lý trong các trường hợp:

+ Có thay đổi số hiệu thửa đất;

+ Tạo thửa đất mới;

+ Thửa đất bị sạt lở tự nhiên làm thay đổi ranh giới thửa;

+ Thay đổi loại đất;

+ Đường giao thông; công trình thuỷ lợi theo tuyến; sông, ngòi, kênh,rạch suối được tạo lập mới hoặc có thay đổi về ranh giới;

+ Có thay đổi về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, địadanh và các ghi chú thuyết minh trên bản đồ;

+ Có thay đổi về mốc giới hành lang an toàn công trình

* Sổ mục kê đất đai

- Sổ mục kê đất đai: là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thịtrấn để ghi về các thửa đất, đối tượng chiếm đất nhưng không có ranh giớikhép kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đến quá trình sử dụngđất Sổ mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin vềthửa đất và phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai

- Sổ mục kê gồm các thông tin:

+ Thửa đất gồm mã số, diện tích, loại đất, giá đất, tài sản gắn liền vớiđất, tên người sử dụng đất và các ghi chú về việc đo đạc thửa đất

+ Đường giao thông, công trình thuỷ lợi và các công trình khác theotuyến mà có sử dụng đất hoặc có hành lang bảo vệ an toàn gồm tên côngtrình và diện tích trên tờ bản đồ

+ Sông, ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thủy văn khác theo tuyếngồm tên đối tượng và diện tích trên tờ bản đồ

+ Sơ đồ thửa đất kèm theo sổ mục kê đất đai

- Tất cả các trường hợp biến động phải chỉnh lý trên bản đồ địa chính thìđều phải chỉnh lý trên sổ mục kê để tạo sự thống nhất thông tin

* Sổ địa chính

- Sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi

về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng và tình trạng

sử dụng đất của người đó Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử dụng đấtcủa người sử dụng đất và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từngngười sử dụng đất

- Sổ địa chính gồm các thông tin:

+ Tên và địa chỉ người sử dụng đất

+ Thông tin về thửa đất gồm: số hiệu thửa đất, địa chỉ thửa đất, diệntích thửa đất phân theo hình thức sử dụng đất (sử dụng riêng hoặc sử dụngchung), mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc sử dụngđất, tài sản gắn liền với đất, những hạn chế về quyền sử dụng đất, nghĩa vụtài chính về đất đai chưa thực hiện, số phát hành và số vào sổ cấp GCNQSDĐ.+ Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất

- Sổ địa chính phải chỉnh lý trong các trường hợp sau:

+ Có thay đổi người sử dụng đất, người sử dụng đất được phép đổi tên.+ Có thay đổi số hiệu, địa chỉ, diện tích thửa đất, tên đơn vị hành chínhnơi có đất

+ Có thay đổi hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất

+ Có thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất

+ Có th ay đổi v ề nghĩ a vụ tài chính mà n gười s ử dụng đất ph

ải th ực hi ện

+ Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằngquyền sử dụng đất

+ Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức được

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng

đất

+ Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

* Sổ theo dõi biến động đất đai

- Sổ theo dõi biến động đất đai được lập cho từng đơn vị xã, phường, thịtrấn, sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong sử dụngđất gồm thay đổi kích thước và hình dạng thửa đất, người sử dụng đất, mụcđích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụngđất

- Sổ theo dõi biến động đất đai gồm các thông tin:

+ Tên và địa chỉ của người đăng ký biến động;

+ Thời điểm đăng ký biến động;

+ Số hiệu thửa đất có biến động;

+ Nội dung biến động về sử dụng đất

* Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sổ được lập để theo dõicác trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất và chủ sử dụngđất đã đến nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm các thông tin:

+ Họ tên người sử dụng đất

+ Số phát hành giấy chứng nhận

+ Ngày ký giấy chứng nhận

+ Ngày giao giấy chứng nhận

+ Chữ ký của người nhận giấy chứng nhận

c) Hồ sơ địa chính dạng số (cơ sở dữ liệu địa chính số)

Do lượng thông tin cần lưu trữ cho mỗi thửa đất ngày càng tăng bởi vậy

hệ thống hồ sơ địa chính trên giấy tờ đã xuất hiện nhiều bất cập trongquá trình sử dụng như: khó khăn khi tra cứu thông tin, chỉnh lý biến động,khi thống kê, kiểm kê Những khó khăn này sẽ được khắc phục rất nhiềunếu như hệ thống hồ sơ địa chính được tin học hóa Để tạo hành lang pháp

lý mở đường cho sự phát triển hệ thống hồ sơ địa chính dạng số trên quy

mô toàn

quốc, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư số BTNMT có quy định về hồ sơ địa chính dạng số như sau:

09/2007/TT-Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến độngđất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số (sau đâygọi là cơ sở dữ liệu địa chính) để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấphuyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã [18]

Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm dữ liệu Bản đồ địa chính và các dữ liệuthuộc tính địa chính

- Dữ liệu bản đồ địa chính được lập để mô tả các yếu tố tự nhiên có liênquan đến việc sử dụng đất

- Các dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung của Sổmục kê đất đai, Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai quy địnhtại Điều 47 của Luật Đất đai

Hệ thống hồ sơ địa chính dù ở dạng giấy hay được tin học hóa đềunhằm mục đích quản lý nguồn tài nguyên đất mà đối tượng trực tiếp là cácthửa đất

1.2.2 Các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.2.1 Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý xác nhậnquyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất đối với việc sử dụngmảnh đất của mình vào các mục đích cải tạo, nâng cao hiệu quả sử dụng đất

và thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định pháp luật

1.2.2.2 Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 50 Luật Đất đai thì hộ gia đình, cá nhân sẽ đượccấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có đủ các điều kiện [9]:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chínhsách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cáchmạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hộichủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhànước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địachính;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sảngắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liềnvới đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã,phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định củapháp luật;

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sửdụng đất

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ này

mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyểnquyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trướcngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã,phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

1.2.2.3 Nội dung ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo điều 6 của Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009,Giấy chứng nhận gồm những nội dung chính sau [11]:

(1) Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận "Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất";