Gia đình ông Lâm hiện đang ở tại căn nhà số 87 đường NCT thành phố X. Căn nhà có nguồn gốc là của bà Sơn được hưởng thừa kế từ cha, mẹ. Bà Sơn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2004. Tháng 5 2015,bà Sơn ủy quyền cho Ông Lâm sử dụng căn nhà. Tháng 122015, bà Hoa muốn mua căn nhà này nên đã đặt cọc trước số tiền là 50 triệu đồng với Ông Lâm. Hai bên dự định sẽ ký hợp đồng mua bán vào tháng 32016. Tuy nhiên sau đó vì không yên tâm với hợp đồng ủy quyền, cho rằng ông Lâm thực ra không phải là chủ sử dụng đất nên bà Hoa không muốn làm hợp đồng mua bán nữa và đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng. Hỏi: 1. Hợp đồng ủy quyền giữa bà Sơn ông Lâm, hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán giữa ông Lâm và bà Hoa có là các hợp đồng hợp pháp không? 2. Bà Hoa có thể đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng hay không? MỞ BÀI Đất đai là một trong những tài sản đặc biệt của con người, do đó các tài sản gắn với đất đai như là bất động sản, nhà ở cũng là một loại tài sản hết sức đặc biệt. Khi xem xét đến các giao dịch liên quan đến đất đai và các tài sản gắn với đất đai thì nhà nước ta luôn quy định một cách chặt chẽ, cụ thể nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của các chủ thể khi tham gia các giao dịch về lĩnh vực này. Tuy nhiên, trên thực tế có rất nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức vẫn thường xuyên xảy ra các tranh chấp về đất đai do chưa hiểu hết về pháp luật và nắm vững các giao dịch về lĩnh vực này. Để tìm hiểu thêm về những quy định của pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, về các giao dịch gắn liền với đất đai em xin lựa chọn Đề tài số 10 làm bài tập học kỳ của mình. NỘI DUNG I. MỘT SỐ CƠ SỞ PHÁP LÝ 1. Quyền chung của người sử dụng đất Quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013 trong đó khoản 1 có quy định: “ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Ngoài các quyền và nghĩa vụ được quy định tại Điều 166, Điều 170 của Luật đất đai năm 2013 thì hộ gia đình và cá nhân còn có các quyền đối với tài sản là quyền sử dụng đất và quyền đối với tài sản gắn liền trên đất. Thực chất đó là một loại giao dịch về một loại hàng hóa là quyền sử dụng đất, để thực hiện được các giao dịch đó phải đảm bảo các điều kiện: ( Điều 118 Luật nhà ở 2014) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Thuộc diện không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Trong thời hạn sử dụng đất 2. Giao dịch dân sự (GDDS) và Điều kiện có hiệu lực của GDDS Điều 121 Bộ luật dân sự (BLDS) quy định: “ Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Điều 122 BLDS quy đinh về điều kiện có hiệu lực của GDDS là: “1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a.Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; b.Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; c.Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. 2.Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.” Theo đó Điều 127 BLDS cũng quy định: “ Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu”. 3. Đại diện, Đại diện theo ủy quyền Điều 139 BLDS quy định: “ Đại diện là việc một người ( sau đây gọi là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của người khác (sau đây gọi là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện”. Về hậu quả của GDDS do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện ( được quy định ở Điều 145 BLDS “……”. 4. Đặt cọc. Về vấn đề đặt cọc trước hợp đồng Điều 358 BLDS quy định: “ 1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. 2, Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.” II. GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG 1. Hợp đồng ủy quyền giữa bà Sơn ông Lâm , hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán giữa ông Lâm và bà Hoa có là các hợp đồng hợp pháp không? Trả lời: Hợp đồng ủy quyền giữa bà Sơn và ông Lâm là hợp đồng hợp pháp vì các lý do sau: Thứ nhất: Theo như điều kiện để tiến hành các giao dịch liên quan đến đất đai, ( Điều 168 ) nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì bà Sơn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ căn nhà do được thừa kế từ cha mẹ để lại năm 2004. Đề bài không đề cập đến các yếu tố khác nên ở đây ta ngầm hiểu các điều kiện còn lại là hoàn toàn bình thường, hợp pháp ( đất không bị tranh chấp, kê khai…). Có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở trong tay, lúc này bà Sơn có thể tự do thực hiện các GDDS về đất đai hay về căn nhà phù hợp với các quy định của pháp luật, pháp luật không cấm. Thứ hai: Theo điểm b, điểm d Luật nhà ở 2015 quy định quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở là “ sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà pháp luật không cấm”; “ bán, chuyển nhượng…cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở…”. ở đây bà Sơn đã ủy quyền cho ông Lâm sử dụng căn nhà là hoàn toàn có cơ sở theo quy định của pháp luật. Thứ ba: Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 155 Luật nhà ở năm 2015 cũngquy định về nội dung ủy quyền quản lý nhà ở như sau: “Uỷ quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở uỷ quyền cho người khác thực hiện trách nhiệm chủ sở hữu trong quản lý nhà ở…”. Như vậy, với tư cách là chủ sở hữu bà Sơn có thể ủy quyền cho Ông Lâm sử dụng cũng như quản lý căn nhà của mình theo như hợp đồng đã ký kết. Đó cũng thể hiện quyền định đoạt của chủ sở hữu ( Điều 164 BLDS).
Trang 1Gia đình ông Lâm hiện đang ở tại căn nhà số 87 đường NCT thành phố X Căn nhà có nguồn gốc là của bà Sơn được hưởng thừa kế từ cha, mẹ Bà Sơn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2004 Tháng 5/ 2015,bà Sơn ủy quyền cho Ông Lâm sử dụng căn nhà
Tháng 12/2015, bà Hoa muốn mua căn nhà này nên đã đặt cọc trước số tiền là 50 triệu đồng với Ông Lâm Hai bên dự định
sẽ ký hợp đồng mua bán vào tháng 3/2016 Tuy nhiên sau đó vì không yên tâm với hợp đồng ủy quyền, cho rằng ông Lâm thực ra không phải là chủ sử dụng đất nên bà Hoa không muốn làm hợp đồng mua bán nữa và đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng
Hỏi:
1 Hợp đồng ủy quyền giữa bà Sơn- ông Lâm, hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán giữa ông Lâm và bà Hoa có là các hợp đồng hợp pháp không?
2 Bà Hoa có thể đòi lại số tiền cọc 50 triệu đồng hay không?
MỞ BÀI
Đất đai là một trong những tài sản đặc biệt của con người, do đó các tài sản gắn với đất đai như là bất động sản, nhà
ở cũng là một loại tài sản hết sức đặc biệt Khi xem xét đến các giao dịch liên quan đến đất đai và các tài sản gắn với đất đai thì nhà nước ta luôn quy định một cách chặt chẽ, cụ thể nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của các chủ thể khi tham gia các giao dịch về lĩnh vực này Tuy nhiên, trên thực tế có rất nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức vẫn thường xuyên xảy ra các tranh chấp về đất đai do chưa hiểu hết về pháp luật và nắm vững các giao dịch về lĩnh vực này Để tìm hiểu thêm về những quy định của pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, về các giao dịch gắn liền với đất đai em xin lựa
chọn Đề tài số 10 làm bài tập học kỳ của mình
NỘI DUNG
I MỘT SỐ CƠ SỞ PHÁP LÝ
1 Quyền chung của người sử dụng đất
Quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013 trong đó khoản 1 có quy định: “ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Ngoài các quyền và nghĩa vụ được quy định tại Điều 166, Điều 170 của Luật đất đai năm 2013 thì hộ gia đình và cá nhân còn có các quyền đối với tài sản là quyền sử dụng đất và quyền đối với tài sản gắn liền trên đất Thực chất đó là một loại giao dịch về một loại hàng hóa là quyền sử dụng đất, để thực hiện được các giao dịch đó phải đảm bảo các điều kiện: ( Điều 118 Luật nhà ở 2014)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Thuộc diện không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất
2 Giao dịch dân sự (GDDS) và Điều kiện có hiệu lực của GDDS
Điều 121 Bộ luật dân sự (BLDS) quy định: “ Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Điều 122 BLDS quy đinh về điều kiện có hiệu lực của GDDS là:
“1 Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a.Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b.Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
c.Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện
2.Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.”
Theo đó Điều 127 BLDS cũng quy định: “ Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu”.
3 Đại diện, Đại diện theo ủy quyền
Trang 2Điều 139 BLDS quy định: “ Đại diện là việc một người ( sau đây gọi là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của người khác (sau đây gọi là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện”.
Về hậu quả của GDDS do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện ( được quy định ở Điều 145 BLDS “……”.
4 Đặt cọc.
Về vấn đề đặt cọc trước hợp đồng Điều 358 BLDS quy định:
“ 1 Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi
là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản
2, Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ
để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”
II GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG
1 Hợp đồng ủy quyền giữa bà Sơn- ông Lâm , hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán giữa ông Lâm và bà Hoa có là các
hợp đồng hợp pháp không?
Trả lời: Hợp đồng ủy quyền giữa bà Sơn và ông Lâm là hợp đồng hợp pháp vì các lý do sau:
Thứ nhất: Theo như điều kiện để tiến hành các giao dịch liên quan đến đất đai, ( Điều 168 ) nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì bà Sơn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ căn nhà do được thừa kế từ cha mẹ để lại năm
2004 Đề bài không đề cập đến các yếu tố khác nên ở đây ta ngầm hiểu các điều kiện còn lại là hoàn toàn bình thường, hợp pháp ( đất không bị tranh chấp, kê khai…) Có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở trong tay, lúc này bà Sơn
có thể tự do thực hiện các GDDS về đất đai hay về căn nhà phù hợp với các quy định của pháp luật, pháp luật không cấm
Thứ hai: Theo điểm b, điểm d Luật nhà ở 2015 quy định quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở là
“ sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà pháp luật không cấm”; “ bán, chuyển nhượng…cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở…” ở đây bà Sơn đã ủy quyền cho ông Lâm sử dụng căn
nhà là hoàn toàn có cơ sở theo quy định của pháp luật
Thứ ba: Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 155 Luật nhà ở năm 2015 cũngquy định về nội dung ủy quyền quản lý nhà ở như sau: “Uỷ quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở uỷ quyền cho người khác thực hiện trách nhiệm chủ sở hữu trong quản lý nhà ở…” Như vậy, với tư cách là chủ sở hữu bà Sơn có thể ủy quyền cho Ông Lâm sử dụng cũng như quản
lý căn nhà của mình theo như hợp đồng đã ký kết Đó cũng thể hiện quyền định đoạt của chủ sở hữu ( Điều 164 BLDS)