Quy hoạch xây dựng khu đô thị mới tác động của hoạt động kinh tế đô thị trong điều kiện việt nam

Đề xuất lý luận, mô hình giải pháp, phương pháp quy hoạch xây dựng khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị hướng tới sự bền vững; phù hợp hơn với nền kinh tế thị trường ở Việt Nam. Bổ sung, hoàn thiện cho các lý luận, phương pháp quy hoạch đã có nhằm xây dựng phát triển đô thị hiệu quả hơn..

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG

LÊ XUÂN TRƯỜNG

QUY HOẠCH XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI VỚI TÁC ĐỘNG CỦA HOẠT ĐỘNG KINH TẾ ĐÔ THỊ TRONG ĐIỀU KIỆN VIỆT NAM

Chuyên ngành: Quy hoạch vùng và đô thị

Mã số: 62.58.01.05

LUẬN ÁN TIẾN SỸ

Hà Nội, năm 2018

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG

LÊ XUÂN TRƯỜNG

QUY HOẠCH XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI VỚI TÁC ĐỘNG CỦA HOẠT ĐỘNG KINH TẾ ĐÔ THỊ TRONG ĐIỀU KIỆN VIỆT NAM

Chuyên ngành: Quy hoạch vùng và đô thị

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi; các số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận án là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình khoa học nào

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính xác thực của các kết quả nghiên cứu được công bố trong luận án này

Nghiên cứu sinh

KTS Lê Xuân Trường

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU -

1 Lí do lựa chọn đề tài -

2 Mục đích nghiên cứu -

3 Mục tiêu nghiên cứu -

4 Đối tượng nghiên cứu -

5 Phạm vi nghiên cứu -

6 Phương pháp nghiên cứu -

7 Các đề xuất mới của luận án -

7.1 Khái niệm khu đô thị mới gắn với hoạt động kinh tế đô thị -

7.2 Các đề xuất mới về Quan điểm, Nguyên tắc, Mô hình giải pháp quy hoạch khu đô thị mới gắn với hoạt động kinh tế đô thị -

Chương 1: TỔNG QUAN VỀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI VỚI TÁC ĐỘNG CỦA HOẠT ĐỘNG KINH TẾ ĐÔ THỊ TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM- 1.1 Các khái niệm -

1.1.1 Khái niệm Khu đô thị mới và Đơn vị ở -

1.1.2 Khái niệm liên quan đến phát triển đô thị -

1.1.3 Khái niệm Khu kinh tế -

1.1.4 Khái niệm Kinh tế đô thị -

1.2 Sự tác động từ thế giới tới quá trình quy hoạch đô thị tại Việt Nam -

1.2.1 Bối cảnh chung nền kinh tế thế giới và Việt Nam -

1.2.2 Đặc điểm quá trình đô thị hóa tại Việt Nam -

1.3 Sự hình thành và đặc điểm của các khu đô thị mới tại Việt Nam -

1.3.1 Khái quát tình hình phát triển đô thị tại Việt Nam từ 1986 đến nay -

1.3.2 Tình hình phát triển khu đô thị mới tại Việt Nam -

1.4 Thực trạng khu đô thị mới với tác động của hoạt động kinh tế đô thị trong giai đoạn công nghiệp hóa và hội nhập quốc tế ở Việt Nam -

1.4.1 Phân loại khu đô thị mới -

1.4.2 Cấu trúc khu đô thị mới -

1.4.3 Mô hình phát triển khu đô thị mới -

1.4.4 Quy trình lập quy hoạch xây dựng khu đô thị mới -

1.4.5 Đánh giá Hoạt động kinh tế đô thị hiện nay -

1.4.6 Tác động môi trường trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới hiện nay -

1.4.7 Quản lý, khai thác và cơ chế chính sách phát triển khu đô thị mới -

1.5 Kết quả khảo sát các khu đô thị mới tại Việt Nam -

1.6 Tổng quan về quy hoạch xây dựng khu đô thị mới với tác động của hoạt động kinh tế đô thị trên thế giới. -

1.7 Các công trình nghiên cứu có liên quan -

1.8 Các vấn đề thực tiễn đặt ra, cần nghiên cứu -

Chương 2: CƠ SỞ KHOA HỌC QUY HOẠCH XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI VỚI TÁC ĐỘNG CỦA HOẠT ĐỘNG KINH TẾ ĐÔ THỊ. -

2.1 Cơ sở Lý thuyết Quy hoạch xây dựng đô thị và Hoạt động kinh tế đô thị -

2.1.1 Cơ sở lý thuyết quy hoạch và phát triển đô thị -

2.1.1.1 Lý thuyết đơn vị ở- neighborhood conmunity -

2.1.1.2 Lý thuyết về đô thị công nghiệp của Tony Ganier -

2.1.1.3 Lý thuyết quy hoạch hiện đại: “Chủ nghĩa đô thị mới- New Urbanism” -

2.1.1.4 Lý thuyết tầng bậc và phi tầng bậc trong cấu trúc đô thị -

01

01

03

03

04

04

04

05

05

06

07

07

07

08

09

09

10

10

13

14

14

15

15

16

17

22

25

26

28

29

31

38

41

41

45

45

45

45

46

47

47

2.1.1.5 Lý thuyết phát triển hỗn hợp, Mixed –use Development -

2.1.1.6 Lý thuyết về đô thị đáng sống (đô thị sống tốt- Liveable city) và một số lý thuyết khác -

2.1.2 Các lý thuyết kinh tế đô thị -

2.1.2.1 Lý thuyết quy hoạch “ Bussiness Park” -

2.1.2.2 Lý thuyết về cụm kinh tế- đặc khu kinh tế -

2.1.2.3 Lý thuyết về Kinh tế đô thị - Urban economic -

2.1.2.4 Lý thuyết 3 và 4 thành phần kinh tế -

2.2 Cơ sở pháp lý -

2.2.1 Cơ sở pháp lý chung -

2.2.2 Cơ sở pháp lý về phát triển kinh tế đô thị -

2.2.3 Cơ sở pháp lý về đô thị và khu đô thi mới -

2.3 Quan hệ tương tác giữa Quy hoạch xây dựng Đô thị với Hoạt động kinh tế đô thị ở Việt Nam -

2.3.1 Hoạt động kinh tế đô thị tại Việt Nam -

2.3.1.1 Nhận diện, vai trò, tính chất, quy mô của hoạt động kinh tế đô thị -

2.3.1.2 Các chủ thể tham gia -

2.3.1.3 Phân bố, phân loại các hoạt động kinh tế đô thị -

2.3.1.4 Hoạt động kinh tế đô thị tác động với các hoạt động khác -

2.3.2 Quan hệ giữa Quy hoạch Đô thị với Hoạt động kinh tế đô thị -

2.3.2.1 Hoạt động kinh tế đô thị là nhân tố tạo thị trong quy hoạch đô thị -

2.3.2.2 Tác động về chức năng -

2.3.2.3 Tác động về vị trí, cấu trúc -

2.3.2.4 Đô thị hóa, văn hóa, xã hội, công nghệ, -

2.3.2.5 Tác động về Nguồn lực -

2.3.2.6 Nhu cầu thị trường -

2.3.2.7 Sự biến động về dân số và chuyển dịch cơ cấu lao động, việc làm -

2.3.2.8 Hệ thống kết cấu hạ tầng

-2.3.2.9 Tác động môi trường của hoạt động kinh tế phát triển với đô thị -

2.4 Quan hệ tương tác giữa Quy hoạch xây dựng Khu đô thị mới với Hoạt động kinh tế đô thị ở Việt Nam -

2.4.1 Quy hoạch xây dựng khu đô thị mới -

2.4.1.1 Phân loại khu đô thị mới với góc nhìn hoạt động kinh tế đô thị -

2.4.1.2 Cấu trúc khu đô thị mới và hoạt động kinh tế đô thị -

2.4.1.3 Các mô hình phát triển khu đô thị mới hiện nay -

2.4.1.4 Quy trình lập đồ án quy hoạch xây dựng -

2.4.1.5 Tổ chức thực hiện quy hoạch xây dựng -

2.4.1.6 Quan hệ giữa Quy hoạch xây dựng và Dự án đầu tư khu đô thị mới -

2.4.1.7 Quản lý, khai thác trong khu đô thị mới -

2.4.2 Quan hệ giữa Quy hoạch Khu đô thị mới với Hoạt động kinh tế đô thị -

2.4.2.1 Vị trí, chức năng của Hoạt động kinh tế đô thị và Quy hoạch sử dụng đất

2.4.2.2 Yêu cầu về Không gian, cơ sở hạ tầng đáp ứng các Hoạt động kinh tế đô thị 2.4.2.3 Đánh giá chỉ tiêu tính toán, đảm bảo cho Hoạt động kinh tế đô thị -

2.4.2.4 Các yêu cầu Quản lý hoạt động kinh tế trong Khu đô thị mới -

2.5 Các bài học kinh nghiệm trên thế giới và Việt Nam -

2.5.1 Bài học kinh nghiệm trên thế giới -

2.5.2 Bài học kinh nghiệm ở Việt Nam -

48

48

49

49

50

50

51

53

54

55

55

56

56

56

60

62

64

65

65

66

67

68

71

72

73

75

76

77

77

77

78

81

82

83

84

86

87

87

88

93

94

95

95

98

Chương 3: MÔ HÌNH VÀ GIẢI PHÁP QUY HOẠCH XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI VỚI TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG KINH TẾ ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM

3.1 Quan điểm quy hoạch khu đô thị mới gắn với hoạt động kinh tế đô thị -

3.2 Các nguyên tắc quy hoạch xây dựng -

3.2.1 Phải đáp ứng hoạt động kinh tế phát triển -

3.2.2 Phải cân bằng tổng thể và cân bằng giữa hoạt động kinh tế với hoạt động cư trú- 3.2.3 Lựa chọn, vị trí phát triển khu đô thị mới -

3.2.4 Lựa chọn tính chất, quy mô hoạt động kinh tế phát triển -

3.2.5 Ưu tiên quy hoạch không gian gắn với hoạt động kinh tế phát triển -

3.2.6 Xác định mô hình phát triển của khu đô thị mới dựa trên tương quan về hoạt động kinh tế phát triển (việc làm tại chỗ) và hoạt động cư trú (chỗ ở) -

3.2.7 Quản lý, phân loại, phân cấp khu đô thi mới theo loại đô thị và hoạt động kinh tế phát triển -

3.3 Các dạng Mô hình cấu trúc khu đô thị mới gắn với hoạt động kinh tế đô thị -

3.3.1 Các thành phần chức năng và loại hình kinh tế đô thị trong khu đô thị mới -

3.3.2 Các dạng cấu trúc khu đô thị mới gắn với hoạt động kinh tế phát triển -

3.3.3 Các mô hình khu đô thị mơí gắn với hoạt động kinh tế phát triển -

3.3.3.1 Khu đô thị mới thuần để ở -

3.3.3.2 Khu đô thị mới có hoạt động cư trú là chủ đạo, Khu đô thị ở lớn (hoạt động kinh tế nhỏ hơn hoạt động cư trú). -

3.3.3.3 Khu đô thị mới cân bằng giữa hoạt động cư trú và hoạt động kinh tế -

3.3.3.4 Khu đô thị mới có hoạt động kinh tế phát triển là chủ đạo -

3.3.3.5 Khu đô thị mới là Khu đô thị kinh tế -

3.4 Quy trình và một số giải pháp quy hoạch cho Mô hình khu đô thị mới cân bằng giữa hoạt động kinh tế và cư trú

-3.4.1 Lập nhiệm vụ thiết kế quy hoạch -

3.4.2 Khảo sát và đánh giá hiện trạng khu vực quy hoạch -

3.4.3 Cách tính toán quy mô dân cư cho cả 2 hoạt động -

3.4.4 Thiết lập cơ cấu sử dụng đất -

3.4.5 Đề xuất bổ sung một số chỉ tiêu trong quy hoạch sử dụng đất -

3.4.6 Đề xuất các dạng tổ chức không gian, liên kết không gian -

3.4.7 Đề xuất các giải pháp hạ tầng kỹ thuật, công nghệ thông tin -

3.5 Một số giải pháp quản lý trong quá trình lập quy hoạch, thực hiện và khai thác, vận hành khu đô thị mới

-3.5.1 Giải pháp quản lý quy hoạch thông qua đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội -

3.5.2 Giải pháp điều chỉnh quy hoạch trong quá trình khai thác, vận hành -

3.6 Bàn luận về kết quả nghiên cứu -

3.6.1 Quan điểm, bối cảnh nghiên cứu -

3.6.2 Giới hạn và thực tiễn -

3.6.3 Xu hướng, điều chỉnh và ứng dụng -

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ -

DANH MỤC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ -

TÀI LIỆU THAM KHẢO -

PHỤ LỤC -

101

101

102

102

102

103

104

105

106

107

108

108

111

113

113

116

118

121

122

123

124

125

126

127

128

130

134

138

138

141

142

142

143

144

146

149

150 PL1

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hinh 1: Sơ đồ Đối tượng nghiên cứu và các vấn đề thực tiễn liên quan cần giải

quyết -

Hình 2: Khái niệm khu đô thị mới gắn với hoạt động kinh tế đô thị -

Hình 1.1: Bối cảnh toàn cầu hóa tác động tới đô thị -

Hình 1.2: Bối cảnh chung của đô thị Việt Nam (kinh tế thị trường đòi hỏi sự thay đổi về nhu cầu, về quản lý, dẫn tới đô thị đan xen nhiều chức năng, nhiều thành phần) Hình 1.3: Đặc điểm đô thị hóa Việt Nam -

Hình 1.4: Các khu đô thị mới phát triển dựa trên quy hoạch đơn vị ở là chính -

Hình 1.5: Cấu trúc, chỉ tiêu của một số khu ĐTM tại Hà Nội giống nhau, như đơn vị ở -

Hình 1.6: Khu đô thị mới có cấu trúc đơn vị ở + Công trình công cộng đô thị -

Hình 1.7: Một số khu đô thị nghỉ dưỡng, đặc thù tại Việt Nam -

Hinh.1.8a: Các dạng Mô hình phát triển khu ĐTM hiện nay, chủ yếu là Đơn vị ở -

Hình 1.8b: Mô hình khu ĐTM chưa nhận diện rõ, thụ động và chưa bố trí không gian riêng cho hoạt động kinh tế phát triển. -

Hình 1.9 Một số mô hình phát triển khu ĐTM hiện nay có hoạt động kinh tế phát triển nhưng vẫn chủ yếu đáp ứng hoạt động kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư.- Hình 1.10: Quy trình lập quy hoạch khu đô thị mới hiện nay (chưa tính theo hoạt động kinh tế) -

Hinh 1.11a: Đánh giá Hoạt động kinh tế đô thị trong các khu ĐTM từ trước tới nay Hình 1.11b: Sơ đồ Nghiên cứu tính biến động của hệ thống hạ tầng xã hội đơn vị ở tại các khu ĐTM ở Hà Nội -

Hình 1.12: Các cách quản lý khu đô thị mới hiện nay và các vấn đề đặt ra. -

Hình 1.13: Dự thảo Quy hoạch tổng thể Singapo và mô hình đô thị nông trại -

Hình 1.14: Cây xanh và công trình tại Singapo -

Hình 1.15: Business Park thế hệ thứ tư và một số hình ảnh minh họa -

Hình 1.16: Digital Media City (Thành phố Truyền thông kỹ thuật số) - thủ đô Seoul và Đảo cây cọ ở Dubai -

Hình 1.17: Thực trạng phát triển khu ĐTM hiện nay: biến động chức năng, và sự tác động của các hoạt động kinh tế phát triển hiện nay: nguyên nhân, kết quả -

Hình 1.18: Các vấn đề của Khu đô thị mới hiện nay -

Hình 2.1: Quan điểm Đô thị gồm nhiều hoạt động sẽ làm thay đổi không gian sử dụng đất đô thị -

Hình 2.2 : Mô hình Đơn vị ở và Mô hình thành phố vườn -

Hình 2.3 : Thành phố Cité des Etat-Unis (đô thị công nghiệp) -

Hình 2.4: Cấu trúc tầng bậc và phi tầng bậc của Christopher Alexander -

Hình 2.5: Sơ đồ các giai đoạn của nền kinh tế theo cơ cấu lao động của Jean Fourastié -

Hình 2.6: Lý thuyết 4 thành phần kinh tế của Colin Clark Grant -

Hinh 2.7: Nhận diện các loại hình hoạt động kinh tế đô thị -

Hình 2.8: Phân biệt các hoạt động kinh tế tương ứng các loại khu đô thị mới (hoạt động kinh tế phát triển có cấp cao hơn cấp khu đô thị mới) -

Hình 2.9: Các chủ thể tác động tới Kinh tế đô thị và Quy hoạch khu đô thị mới -

03

06

10

12

14

18

20

21

22

23

24

25

26

27

27

29

38

38

40

40

42

43

45

46

46

47

51

52

57

58

60

Hinh 2.10: Các kiểu phân bố hoạt động kinh tế phát triển xâm nhập vào trong đô

thị -

Hinh 2.13: Đánh giá Hoạt động kinh tế đô thị trong các khu ĐTM từ trước tới nay- Hình 2.14: Sơ đồ Nghiên cứu tính biến động của hệ thống hạ tầng xã hội đơn vị ở tại các khu đô thị mới ở Hà Nội. -

Hình 2.15: Mối quan hệ giữa hoạt động kinh tế với các hoạt động khác của đô thị Hình 2.16: Ví dụ về Sự liên kết không gian khu ĐTM với các hoạt động kinh tế phát triển sẵn có của đô thị lõi -

Hình 2.17: Khu đô thị mới đáp ứng vừa đáp ứng nhu cầu cầu ở và nhu cầu việc làm -

Hình 2.18: Các tác động và sự biến động của Hoạt động kinh tế đô thị -

Hinh 2.19: Quan hệ giữa 02 loại nguồn lực với không gian và hiệu quả quy hoạch- Hinh 2.20: Quan hệ giữa nhu cầu thị trường với quy hoạch khu đô thị mới -

Hinh 2.21: Quan hệ giữa dân cư và quy hoạch khu đô thị mới -

Hình 2.22: Các biểu đồ về phát triển không gian tạo việc làm trong khu đô thị mới Hinh 2.24: Các dạng Mô hình phát triển khu đô thị mới hiện nay, chủ yếu là đơn vị ở -

Hình 2.25: So sánh tác động của hoạt động cư trú và hoạt động kinh tế tới quy trình quy hoạch khu đô thị mới -

Hình 2.26:Phân biệt đối tượng và các tác động của Đầu tư xây dựng và Hoạt động khai thác trong việc tổ chức thực hiện quy hoạch khu ĐTM -

Hình 2.27: Quá trình đầu tư, quản lý vận hành khai thác dự án -

Hình 2.28: Quan hệ Quy hoạch xây dựng và Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới -

Hinh 2.29: Đánh giá việc quản lý các hoạt động và các vấn đề trong khu ĐTM hiện nay -

Hình 2.30: Quan hệ giữa Hoạt động kinh tế và Không gian sử dụng đất -

Hình 2.31: Quan hệ giữa hoạt động kinh tế và hạ tầng kỹ thuật -

Hình 2.32: Các vấn đề khi không bố trí không gian riêng cho hoạt động kinh tế phát triển. -

Hình 2.33: Một số di sản thế giới: Chỗ ở đô thị gắn liền với hoạt động kinh tế phát triển (công nghiệp) -

Hình 2.34: Lịch sử đô thị gắn với hoạt động kinh tế phát triển -

Hình 2.35: Quy hoạch khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, T.p Hồ Chí Minh -

Hình 3.1: Quan hệ giữa khu đô thị mới và hoạt động kinh tế phát triển -

Hình 3.2:Tính chất của hoạt động kinh tế phát triển phụ thuộc nhiều yếu tố thị trường -

Hình 3.4: Các dạng mô hình phát triển của khu đô thị mới -

Hình 3.5: Phân loại khu đô thị mới tùy theo loại đô thị và theo hoạt động kinh tế phát triển -

Hình 3.6: Các thành phần chức năng trong khu đô thị mới gắn với hoạt động kinh tế đô thị -

Hình 3.7: Tính chất các loại không gian trong cấu trúc khu ĐTM -

Hình 3.8: Cấu trúc khu đô thị mới có hoạt động kinh tế đơn chức năng- đơn cực -

62

63

63

64

65

68

69

70

71

72

73

75

83

83

84

85

85

86

87

92

95

97

98

100

103

105

107

108

109

110

112

Hình 3.9 : Cấu trúc khu đô thị mới có chức năng hoạt động kinh tế đa cực -

Hình 3.10 : Cấu trúc khu đô thị mới hỗn hợp hoạt động cư trú và các hoạt động khác -

Hình 3.11 : Mô hình khu vực hoạt động cư trú tách rời khu vực hoạt động phát triển kinh tế. -

Hình 3.12: Cấu trúc khu đô thị mới chỉ có hoạt động cư trú bị biến động không gian: không gian ở thành hỗn hợp, đáp ứng hoạt động kinh tế phát triển -

Hình 3.13 : Mô hình khu vực hoạt động kinh tế phát triển nhỏ hơn khu vực hoạt động cư trú -

Hình 3.14a: Mô hình khu vực hoạt động phát triển kinh tế cân bằng với hoạt động cư trú. -

Hình 3.14b: Quan hệ giữa Không gian và Việc làm của Mô hình Khu đô thị mới cân bằng giữa hoạt động kinh tế và hoạt động cư trú. -

Hình 3.14c: Sơ đồ liên kết không gian 3 chức năng: Kinh tế + Hỗn hợp + Cư trú -

Hình 3.15: Mô hình khu vực hoạt động phát triển kinh tế lớn hơn khu vực hoạt động cư trú.- Hình 3.16: Mô hình chủ yếu hoạt động phát triển kinh tế = khu kinh tế -

Hình 3.18: Lập nhiệm vụ thiết kế quy hoạch khu đô thị cân bằng -

Hình 3.20: Khảo sát và đánh giá hiện trạng khu vực quy hoạch -

Hình 3.24: Các mẫu về chỉ tiêu cho từng khu vực -

Hình 3.25: Các dạng tổ chức không gian khu vực kinh tế phát triển -

Hình 3.26: Tổ chức không gian khi hoạt động kinh tế còn yếu cần bổ sung để đảm bảo tính cân bằng (điều chỉnh các khu ĐTM thuần ở, đơn vị ở -

Hình 3.27: Tổ chức không gian khi hoạt động kinh tế phát triển mạnh thì cần tăng không gian hỗn hợp để tạo sự cân bằng (điều chỉnh khu đô thị phát triển về cân bằng) -

Hình 3.28: Tổ chức không gian điều chỉnh Khu ĐTM có hoạt động kinh tế phát triển là chủ yếu: Khu đô thị kinh tế về khu đô thị cân bằng -

Hình 3.30:Quy hoạch hệ thống giao thông liên kết thị trường, hoạt động kinh tế đô thị -

Hinh 3.31: Quan hệ giữa hệ thống giao thông và các hoạt động kinh tế đô thị -

112

113

114

115

116

119

119

120

121

123

124

126

130

131

131

132

133

134

134

135

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.12: Khảo sát, đánh giá 18 khu ĐTM tại Hà Nội, đại diện cho hơn 200 khu

ĐTM (năm 2015). -

Bảng 2.11: Các nhóm hoạt động kinh tế trong và ngoài khu vực dân dụng của đô thị -

Bảng 2.12: Tính chất các khu vực phát triển kinh tế -

Bảng 2.23: Phân loại hoạt động kinh tế phát triển và hoạt động kinh tế nội tại tương ứng với từng loại đô thị. -

Bảng 3.3: Các loại hình kinh tế khuyến khích lựa chọn vào trong các khu ĐTM -

Bảng 3.19: Bổ sung các Chỉ tiêu Nhiệm vụ thiết kế quy hoạch gắn với hoạt động kinh tế đô thị -

Bảng 3.20: Ví dụ Mẫu thống kê, đánh giá các yếu tố hiện trạng hoạt động kinh tế đô thị khu vực QH -

Bảng 3.21: Cơ sở để tính dân số bổ sung cho quy hoạch khu đô thị mới -

Bảng 3.22: Các tính chất quy hoạch cơ cấu sử dụng đất gắn với tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan -

Bảng 3.23: Quan hệ giữa chỉ tiêu và khu vực không gian quy hoạch -

Bảng 3.29: Các tính chất quy hoạch tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan -

Bảng 3.32: Phân loại giao thông trong các khu vực chức năng khu đô thị mới -

Bảng 3.33 : Quan hệ giữa hạ tầng kỹ thuật và phân khu chức năng khu đô thị mới

Bảng 3.34: Các yếu tố đánh giá quy hoạch khu đô thị mới gắn với hoạt động kinh tế đô thị -

Bảng 3.35: Xác định các chỉ số theo mức đánh giá của từng chủ thể -

Bảng 3.36: Phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch và tổ chức thực hiện -

33

63

64

80

104

125

126

127

128

129

133

136

136

139

140

141

Giải thích một số từ ngữ viết tắt:

ĐTM: Đô thị mới

QH: Quy hoạch

Ctcc: Công trình công cộng

T.p: Thành phố

MỞ ĐẦU

1 Lí do lựa chọn đề tài

Việt Nam đang chuyển từ nền kinh tế nông nghiệp sang nền kinh tế công nghiệp, hiện đại; song quy hoạch đô thị vẫn mang nặng tính hành chính, quản lý, tập trung vào hoạt động cư trú nhằm đáp ứng nhu cầu ở, sinh hoạt của người dân Tuy nhiên các mô hình này hiện nay chưa đáp ứng được các nhu cầu của nền kinh tế thị trường hiện tại và tương lai (đặc biệt là mô hình quy hoạch xây dựng các khu ĐTM)

Mục tiêu Việt Nam hướng tới năm 2020 cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, đô thị hóa nhanh và bền vững Thời kỳ mới, cách mạng công nghiệp lần thứ 4 đòi hỏi phải phát triển đất nước toàn diện và đồng bộ Các yêu cầu đổi mới mô hình tăng trưởng, cơ cấu lại nền kinh tế tại Đại hội Đảng lần XII đã xác định mục tiêu về phát triển đô thị, đổi mới cơ chế chính sách, kiểm soát chặt chẽ quá trình phát triển đô thị theo quy hoạch và kế hoạch

Phát triển đô thị Việt Nam trong những năm qua chủ yếu là phát triển khu ĐTM Từ năm 2006 đến nay, Chính phủ, Quốc hội đã ban hành rất nhiều Luật, Nghị định, về xây dựng, phát triển khu ĐTM Thực tế này cho thấy cần phải đổi mới về quy hoạch, phát triển đô thị và điều chỉnh mô hình phát triển khu ĐTM để phù hợp với định hướng mới, phù hợp với Luật, thể chế hiện hành

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện có gần 805 khu ĐTM (tính đến tháng 4/2017), trong đó có: 15 khu ĐTM quy mô hơn 1.000 ha, 94 khu ĐTM quy mô từ 200

ha đến 1.000 ha Nếu tính cả các dự án khu nhà ở, cả nước có khoảng hơn 2.500 dự án đang triển khai Xu hướng mở rộng đô thị, xây dựng khu ĐTM ngày càng phát triển Tuy nhiên, các dự án hầu hết tập trung ở đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng Bởi vậy việc phát triển các khu ĐTM tại các đô thị đặc biệt này có thể là hình mẫu cho sự phát triển đô thị cho các khu vực khác

Các khu ĐTM thời gian qua đã đạt được một số thành tựu như: phát triển đa dạng, đáp ứng nhu cầu nhà ở, mở rộng đô thị, Tuy nhiên thường được quy hoạch xây dựng giống nhau về tính chất, theo quy chuẩn: chỉ đáp ứng nhu cầu cư trú, kinh doanh bất động sản

Quy hoạch xây dựng hiện nay lại chưa coi trọng đúng mức hoạt động kinh tế đô thị, thể hiện ở phương pháp quy hoạch hiện nay mới chỉ nói đến các chỉ tiêu sử dụng đất

(m2/người), dân số cư trú, hoạt động cư trú ,chưa bám sát nhu cầu của thực tiễn, gây lãng phí đất đai, gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, kém hiệu quả, bị bỏ hoang,…

Trên thế giới cũng xuất hiện nhiều khu đô thị "ma": đô thị không có người ở như khu đô thị Hồ Meixi ở thành phố Trường Sa, tỉnh Hồ Nam; thành phố Ordos, Nội Mông; Khu đô thị thương mại Yujiapu gần thành phố Thiên Tân, Trung Quốc; đô thị phá sản như ở Detroit Mỹ,…Trong khi cũng có nhiều đô thị rất phát triển như: Singapo, Dubai,

Gần đây Hà Nội xuất hiện 2 khu ĐTM là Royal city và Time City với mô hình phát triển khác biệt với các khu đô thị đã có với một số không gian lần đầu tiên có tại Việt Nam như : Siêu thị ngầm lớn nhất Đông Nam Á, khu vui chơi giải trí tầm cỡ thế giới,… và đã đem lại thành công cho doanh nghiệp chủ đầu tư tính tới thời điểm hoàn thành dự án nhưng cũng gây sức ép, hệ luỵ tới môi trường, hạ tầng xung quanh như: tắc đường, ô nhiễm,

Thực tiễn quá trình phát triển khu ĐTM đã nảy sinh các câu hỏi: Tại sao khu ĐTM tại đô thị đặc biệt, đô thị loại 1 lại phát triển nhanh hơn, nhiều hơn và khác với tại

đô thị loại 2, 3, trong khi quy mô, tính chất và quy hoạch giống nhau? Tại sao các khu ĐTM gần nhau nhưng phát triển khác nhau? Có khu đô thị lại bị "treo", không phát triển, ? Các khu đô thị tại các thành phố lớn lại phải liên tục điều chỉnh? tại sao thực tế phát triển đô thị không giống bản vẽ quy hoạch được duyệt?,…

Trên thế giới đã xuất hiện rất nhiều khu như: Thung lũng Silicon, Science park, Business park, khu kinh tế cửa khẩu, khu kinh tế biển,… hiện chưa được nghiên cứu, nhận diện, đánh giá một cách toàn diện, khoa học trong quy hoạch đô thị tại Việt Nam

Khi không nhận diện rõ hoạt động kinh tế đô thị; không tạo dựng không gian cho hoạt động kinh tế phát triển; dẫn tới quy hoạch khu ĐTM thường giống nhau, không tận dụng lợi thế vị trí, địa điểm và có thể gặp nhiều vấn đề như: không chớp được cơ hội phát triển hoặc không kiểm soát được sự phát triển (tự phát và phát triển quá đà)

Ngay tại Hội nghị “Hà Nội 2016- Hợp tác đầu tư và phát triển” ngày 04/6/2016 Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc cũng đã đặt yêu cầu về công tác quy hoạch đối với Hà Nội: với quan điểm quy hoạch của một thành phố không phải là một bản vẽ

kỹ thuật mà phải là sự tổng hòa của các yếu tố kinh tế, môi trường, văn hóa để phục vụ người dân và doanh nghiệp (theo baochinhphu.vn)

Chính vì vậy Nghiên cứu quy hoạch xây dựng khu ĐTM với tác động của hoạt động kinh tế đô thị trong điều kiện Việt Nam là rất cấp thiết, có tính ứng dụng thực tế cao và tạo tiền đề, cơ sở cho việc nghiên cứu lý luận quy hoạch đô thị gắn với thực tiễn; thu hút, kiến tạo phát triển; giúp cho công tác nghiên cứu, đào tạo; đầu tư, thẩm định, phê duyệt và quản lý khu ĐTM hiệu quả hơn, bền vững hơn

Hình 1: Sơ đồ Đối tượng nghiên cứu và các vấn đề thực tiễn liên quan cần giải quyết

2 Mục đích nghiên cứu

Đề xuất lý luận, mô hình giải pháp, phương pháp quy hoạch xây dựng khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị hướng tới sự bền vững; phù hợp hơn với nền kinh tế thị trường ở Việt Nam Bổ sung, hoàn thiện cho các lý luận, phương pháp quy hoạch đã có nhằm xây dựng phát triển đô thị hiệu quả hơn

3 Mục tiêu nghiên cứu

Đưa ra quan điểm, nguyên tắc phát triển; Xác định các cấu trúc, mô hình phát triển khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị; giúp phân loại khu ĐTM phù hợp với từng địa phương, nguồn lực, thời gian,

Đề xuất quy trình lập quy hoạch cho mô hình phát triển tối ưu và đề xuất một số chỉ tiêu quy định quản lý, điều chỉnh quy hoạch khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị

4 Đối tượng nghiên cứu

Quy hoạch xây dựng khu ĐTM (khu ĐTM bao gồm 1 hoặc vài đơn vị ở có quy

mô nhỏ hơn đô thị) tại các thành phố Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng (Khảo sát các khu ĐTM tại 3 thành phố làm cơ sở để nghiên cứu đề xuất)

Nghiên cứu hoạt động kinh tế đô thị (chủ yếu là hoạt động kinh tế phát triển) quan hệ tương tác với không gian đô thị và khu ĐTM

Nghiên cứu các mối quan hệ tương tác dưới góc nhìn, đánh giá tổng hợp của cả

3 chủ thể: nhà quản lý, nhà đầu tư và cộng đồng dân cư trong quá trình quy hoạch xây dựng khu ĐTM tại Việt Nam

5 Phạm vi nghiên cứu

- Thời gian: Nghiên cứu đến 2030

- Không gian: Nghiên cứu khu vực các khu ĐTM (có quy mô tương đương cấp quận, huyện; gồm 1 hoặc vài đơn vị ở) tại 03 thành phố lớn: Chủ yếu tại Hà Nội, tham khảo 1 số khu tại thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng (việc phát triển các khu ĐTM tại các đô thị đặc biệt này có thể là hình mẫu cho sự phát triển đô thị các khu vực khác)

- Chỉ nghiên cứu hoạt động kinh tế đô thị phát triển, thúc đẩy sự tăng trưởng,tiến

bộ văn hóa, xã hội, tiện nghi môi trường sống, đảm bảo các yêu cầu về môi trường đô thị, không gây ô nhiễm, và đảm bảo các yêu cầu phát triển bền vững: xanh, đáng sống,, Trong nghiên cứu này không xem xét các vấn đề diễn ra bên trong từng hoạt động kinh tế đô thị (tránh nhầm lẫn với nghiên cứu của ngành kinh tế) và loại trừ các trường hợp do đầu cơ, lợi ích nhóm, chi phối quá trình lập quy hoạch xây dựng khu ĐTM sai pháp luật hiện hành

- Tập trung chủ yếu đề xuất Quan điểm mới, Nguyên tắc, Mô hình và Giải pháp Quy hoạch khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị để giúp các chủ thể lựa chọn được kịch bản phát triển phù hợp

6 Phương pháp nghiên cứu

Tiếp cận đối tượng nghiên cứu và các vấn đề của đề tài với góc nhìn toàn diện, bền vững: từ các khía cạnh quản lý của nhà nước, khía cạnh nhu cầu của thị trường, khía cạnh đầu tư của doanh nghiệp, khía cạnh lợi ích của cộng đồng… để đánh giá hiệu quả tổng thể - không đánh giá từng dự án thành phần, từng vấn đề nhỏ trong khu ĐTM

Sử dụng đồng thời nhiều phương pháp nghiên cứu:

- Phương pháp khảo sát thực địa: được sử dụng trong việc đánh giá tiện nghi, lối sống và hiện trạng đầu tư xây dựng các khu ĐTM tại Hà Nội, Đà Nẵng, TP Hồ Chí

Minh hiện nay (khảo sát các khu ĐTM tiếp cận vành đai 2, vành đai 3 đến vành đai 4) Tiếp cận thực tế bằng quan sát, quay phim, chụp ảnh, điều tra xã hội học (phát phiếu điều tra và đàm thoại, trắc nghiệm, sử dụng công nghệ, mạng xã hội), phối hợp với các cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp, người dân trong khu vực nghiên cứu

- Phương pháp bản đồ: Đánh giá tài nguyên và hiện trạng phát triển của quy hoạch đô thị một cách hệ thống và tổng quát, trên cơ sở phân tích, đối chiếu các thông

số, hình ảnh… trên bản đồ địa hình, bản đồ cắt lớp

- Phương pháp phân tích - tổng hợp: Phương pháp phân tích một cách hệ thống nhằm nhận biết rõ vai trò ảnh hưởng của các yếu tố liên quan tới hiệu quả đầu tư xây dựng khu ĐTM một cách bền vững, đa mục tiêu và toàn diện

- Phương pháp ma trận: Là phương pháp đánh giá tổng hợp các yếu tố, chỉ số ảnh hưởng bằng cách lập ma trận cho điểm để đánh giá mức độ ảnh hưởng khác nhau dẫn đến việc lựa chọn nhiều phương án nhằm tìm ra phương án quy hoạch tối ưu

- Phương pháp thống kê so sánh: sử dụng trong quá trình lập ma trận đánh giá

- Phương pháp dự báo: Là phương pháp để đoán định các xu hướng phát triển các khu ĐTM trong tương lai, dựa trên các điểm nhìn, tầm nhìn trong 1 bối cảnh lịch sử, nền tảng kinh tế xã hội nhất định để có các định hướng phát triển phù hợp

- Phương pháp chuyên gia: Phỏng vấn, tổ chức hội thảo, xin ý kiến của các chuyên gia, tổ chức chuyên sâu về quy hoạch, xây dựng, kinh tế và các lĩnh vực khác để

sử dụng trong việc phân tích, đánh giá, dự báo và lựa chọn kịch bản, mô hình phát triển, quy hoạch các khu ĐTM cho phù hợp, đảm bảo phát triển bền vững

7 Các đề xuất mới của luận án

7.1 Khái niệm Khu đô thị mới gắn với hoạt động kinh tế đô thị: là Khu ĐTM có bổ sung thêm không gian giành cho hoạt động kinh tế đô thị phát triển nhằm đáp ứng không chỉ nhu cầu nội tại (hoạt động cư trú mới, chỗ ở mới) mà còn đáp ứng các nhu cầu từ bên ngoài vào khu ĐTM (tạo thu nhập và việc làm mới cho người dân)

Trong đó hoạt động kinh tế phát triển có vai trò quan trọng, cốt lõi và đảm bảo một cách cân bằng khu đô thị mới với toàn đô thị trong khu vực, thành phố; cân bằng giữa hoạt động cư trú, kinh tế, môi trường, ; và gia tăng tính kết nối thị trường, con người và hình thành các yếu tố văn hóa mới với các khu vực khác nhằm đạt được mục tiêu phát triển bền vững; tiến bộ kinh tế xã hội đô thị Hàm lượng của hoạt động kinh tế phát triển phụ thuộc vào vị trí, phân loại, cấu trúc và việc lựa chọn mô hình phát triển của khu ĐTM cùng các điều kiện liên quan khác

Hình 2: Khái niệm khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị

7.2 Các đề xuất mới Quan điểm, Nguyên tắc, Mô hình giải pháp quy hoạch Khu đô thị mới gắn với hoạt động kinh tế đô thị:

Đề tài nghiên cứu sẽ đề xuất: Các quan điểm mới nhằm thay đổi tư duy quy hoạch và phát triển khu ĐTM: Coi hoạt động kinh tế phát triển là trọng tâm quy hoạch

và phải cân bằng với các hoạt động khác, ; Các nguyên tắc đảm bảo sự quy hoạch phù hợp, bền vững, phù hợp với vị trí, tính chất, quy mô của từng địa phương và thực tiễn phát triển;

Đề xuất các dạng cấu trúc, mô hình phát triển khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị nhằm giúp cho các chủ thể liên quan nhìn nhận, đánh giá, lựa chọn cách phát triển khu ĐTM phù hợp, tránh lãng phí, kém hiệu quả, ; Đề xuất quy trình lập quy hoạch và một số chỉ tiêu, quy định quản lý quy hoạch gắn với hoạt động kinh

tế đô thị cho một mô hình tối ưu nhằm giúp cho các Kiến trúc sư, Giảng viên, Nhà quản lý, Nhà tư vấn, có thể lập, triển khai, thẩm định, phê duyệt, quản lý đồ án quy hoạch khu đô thị một cách thuận lợi, khoa học và phù hợp với điều kiện phát triển của từng khu ĐTM trong giai đoạn hội nhập quốc gia, quốc tế

Chương 1: TỔNG QUAN VỀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI VỚI TÁC ĐỘNG CỦA HOẠT ĐỘNG KINH TẾ ĐÔ THỊ TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM

1.1 Các khái niệm

1.1.1 Khái niệm Khu đô thị mới và Đơn vị ở

- Khu đô thị mới (Ban hành kèm theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ): là một khu đô thị đồng bộ có hệ thống công trình

hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác, được phát triển tiếp nối đô thị hiện có hoặc hình thành khu đô thị tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được duyệt, khu ĐTM có địa giới hành chính thuộc một tỉnh Quy mô chiếm đất của khu ĐTM từ 50 ha trở lên Trường hợp diện tích đất để dành cho dự án nằm trong quy hoạch đất đô thị nhưng bị hạn chế bởi các dự án khác hoặc bởi khu đô thị đang tồn tại thì cho phép dưới 50 ha nhưng không được nhỏ hơn 20 ha

- Đơn vị ở (được quy định trong QCXDVN 01:2008/BXD Quy chuẩn quy hoạch xây dựng và dự thảo quy chuẩn QCVN 01:2014/BXD của Bộ Xây Dựng): là khu chức năng bao gồm các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở như trường mầm non, trường tiểu học, trường trung học cơ sở; trạm y tế, chợ, trung tâm thể dục thể thao (TDTT), điểm sinh hoạt văn hóa và các trung tâm dịch vụ cấp đơn vị ở khác phục vụ cho nhu cầu thường xuyên của cộng đồng dân cư trong đơn vị ở ; vườn hoa, sân chơi trong đơn vị ở; đất đường giao thông nội bộ (bao gồm đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe phục vụ trong đơn vị ở Các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở (cấp I) và vườn hoa sân chơi trong đơn vị ở có bán kính phục vụ ≤500m Quy

mô dân số tối đa của đơn vị ở là 20.000 người, quy mô dân số tối thiểu của đơn vị ở là 4.000 người (đối với các đô thị miền núi là 2.800 người) Đường giao thông chính đô thị không được chia cắt đơn vị ở Tùy theo quy mô và nhu cầu quản lý để bố trí trung tâm hành chính cấp phường

Hiện nghị định 02/2006/NĐ-CP đã hết hiệu lực và Nghị định 11/2013/NĐ-CP thay thế nghị định 02/2006/NĐ-CP lại đưa ra khái niệm Khu vực phát triển đô thị , Khu vực phát triển đô thị mới,…và có khái niệm Dự án đầu tư xây dựng khu ĐTM là dự án đầu

tư xây dựng mới một khu đô thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị (mục a, khoản 9, điều 2) Như vậy khu đô thị mới (theo cách hiểu

thông dụng hiện nay, khu ĐTM là khu vực đất ở mới có quy mô nhỏ hơn đô thị, có hệ thống hạ tầng đồng bộ) hiện không có giới hạn chặn trên (>= 20 ha) và đang được hiểu

là 01 hoặc nhiều đơn vị ở nằm trong phần đất dân dụng của đô thị

1.1.2 Khái niệm liên quan đến phát triển đô thị

Theo Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị:

- Khu vực phát triển đô thị là một khu vực được xác định để đầu tư phát triển đô thị trong một giai đoạn nhất định Khu vực phát triển đô thị bao gồm: Khu vực phát triển

đô thị mới, khu vực phát triển đô thị mở rộng, khu vực cải tạo, khu vực bảo tồn, khu vực tái thiết đô thị, khu vực có chức năng chuyên biệt

Khu vực phát triển đô thị có thể gồm một hoặc nhiều khu chức năng đô thị Khu vực phát triển đô thị có thể thuộc địa giới hành chính của 1 hoặc nhiều tỉnh, thành phố Khu vực phát triển đô thị có thể bao gồm một hoặc nhiều dự án đầu tư phát triển đô thị

- Khu vực phát triển đô thị mới là khu vực dự kiến hình thành một đô thị mới trong tương lai theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, được đầu

tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng đô thị

- Khu vực phát triển đô thị mở rộng là khu vực phát triển đô thị bao gồm cả khu vực đô thị hiện hữu và khu vực đô thị mới có sự kết nối đồng bộ về hạ tầng đô thị

- Khu vực cải tạo đô thị là khu vực phát triển đô thị được đầu tư xây dựng nhằm nâng cao chất lượng đô thị hiện có nhưng không làm thay đổi cơ bản cấu trúc đô thị

- Khu vực tái thiết đô thị là khu vực phát triển đô thị được đầu tư xây dựng mới trên nền các công trình cũ đã được phá bỏ của đô thị hiện hữu

Khu vực có chức năng chuyên biệt là khu vực phát triển đô thị nhằm hình thành các khu chức năng chuyên biệt như khu kinh tế, khu du lịch - nghỉ dưỡng, khu đại học

Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị bao gồm các loại sau đây:

a) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mới một khu đô thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị;

b) Dự án tái thiết khu đô thị là dự án xây dựng mới các công trình kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật trên nền các công trình hiện trạng đã được phá dỡ theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

c) Dự án cải tạo chỉnh trang khu đô thị là dự án cải tạo, nâng cấp mặt ngoài hoặc kết cấu các công trình trong khu vực đô thị hiện hữu nhưng không làm thay đổi quá 10% các chỉ tiêu sử dụng đất của khu vực;

d) Dự án bảo tồn, tôn tạo khu đô thị là các dự án nhằm bảo tồn tôn tạo các giá trị văn hóa, lịch sử, kiến trúc của các công trình, cảnh quan trong khu vực di sản văn hóa của đô thị;

đ) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hỗn hợp là các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trong đó có thể bao gồm các công trình xây dựng mới, công trình cải tạo chỉnh trang, tái thiết và bảo tồn, tôn tạo

1.1.3 Khái niệm Khu kinh tế

Theo Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014: Khu kinh tế là khu vực có ranh giới địa lý xác định, gồm nhiều khu chức năng, được thành lập để thực hiện các mục tiêu thu hút đầu tư, phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ quốc phòng, an ninh; có quy mô diện tích từ 10.000 ha trở lên (có thể bao gồm đô thị, các khu ĐTM, khu công nghiệp, ) (theo Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 Nghị định 114/2015/NĐ-

CP ngày 11/9/2015 của Chính phủ về Khu công nghiệp, khu chế xuất và Khu kinh tế)

Khu đô thị kinh tế (trong luận án gọi tắt là khu kinh tế) là Khu ĐTM có chức năng chủ yếu phát triển hoạt động kinh tế, Khu đô thị chủ yếu là hoạt động kinh tế phát triển (Có quy mô bằng Khu ĐTM; khu vực đất ở rất nhỏ hoặc chỉ dành cho dịch vụ lưu trú, cho thuê, )

1.1.4 Khái niệm Kinh tế đô thị

+ Kinh tế đô thị (theo lý thuyết kinh tế học, kinh tế đô thị Arthur O’Sullivan, ) bao gồm 2 thành phần chính là: hoạt động kinh tế nội tại; hoạt động kinh tế phát triển

Trong đó: Hoạt động kinh tế nội tại là: các hoạt động kinh tế kinh tế khai thác, phục vụ, đáp ứng nhu cầu nội tại đô thị - kinh tế tiêu dùng đô thị Hoạt động kinh tế phát triển là : các hoạt động kinh tế phục vụ xuất khẩu, thu hút đầu tư từ bên ngoài vào, phục vụ nhu cầu sản xuất và tạo ra sự tăng trưởng cho đô thị Hoạt động kinh tế hỗn hợp là: các hoạt động kinh tế vừa phục vụ nhu cầu nội tại vừa phục vụ nhu cầu bên ngoài (bao gồm cả các hoạt động kinh tế chuyển đổi từ kinh tế nội tại sang kinh tế phát triển như trường học nhà trẻ sang trường quốc tế; trạm xá sang bệnh viện cấp vùng, quốc tế,…)

Hoạt động kinh tế đô thị với vai trò là toàn bộ các hoạt động sản xuất, phân phối, trao đổi, tiêu thụ hàng hóa và dịch vụ trong khu vực đô thị (không gây ô nhiễm môi trường)

Chính phủ Việt Nam thể chế hóa, nhận diện hệ thống hoạt động kinh tế: gồm các

21 nhóm ngành, 642 hoạt động kinh tế (Quyết định số 10/2007/QĐ-TTg ngày 23 tháng

01 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ) đã khẳng định vai trò, phân loại các hoạt động kinh tế trong toàn quốc và có tác động mang tính bao trùm nền kinh tế, chính trị, xã hội Việt Nam Trong đó hầu hết các hoạt động kinh tế diễn ra trong khu vực đô thị và chỉ có một số ít nhóm ngành hoạt động như: Nông, lâm nghiệp; Khai khoáng; Công nghiệp chế biến, một phần của nhóm ngành Xây dựng; Vận tải kho bãi, nằm ngoài khu vực đô thị

(Lao động dịch vụ ngày càng tăng lên, công nghệ phát triển dẫn tới các hoạt động kinh tế phát triển, dịch vụ, sản xuất, sẽ xâm nhập vào khu ĐTM và là quy luật phát triển tất yếu)

1.2 Sự tác động từ thế giới tới quá trình quy hoạch đô thị tại Việt Nam.

1.2.1 Bối cảnh chung nền kinh tế thế giới và Việt Nam

a) Bối cảnh Thế giới:

Cơ sở bối cảnh chung nhằm hướng tới cách đặt vấn đề mới, quan điểm mới gắn quá trình quy hoạch khu ĐTM trong mối liên kết, tác động bởi nhiều yếu tố từ quy mô toàn cầu, quốc gia, đô thị tổng thể trong đó có yếu tố kinh tế đô thị

Toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế thế giới làm xuất hiện nhiều hoạt động kinh tế mới Sự sáng tạo, đổi mới khoa học-công nghệ và văn hoá trở thành động lực quan trọng hàng đầu để thoát khỏi tình trạng tụt hậu và tạo tiền đề cho phát triển bền vững Đô thị

là nơi hình thành, phát triển mạnh mẽ những yếu tố này thông qua sự phát triển của hoạt động kinh tế đô thị

Hình 1.1: Bối cảnh toàn cầu hóa tác động tới đô thị

Toàn cầu hóa làm gia tăng việc đi lại và du lịch quốc tế; làm gia tăng di cư, bao gồm cả nhập cư trái phép; tạo ra khả năng phát triển, phổ cập công nghệ thông tin và các phương tiện viễn thông; thúc đẩy sự phát triển kinh tế, thương mại, các hệ thống tài chính quốc tế và tạo ra khả năng thực thi các luật lệ kinh tế khách quan trong một không gian toàn cầu rộng lớn Toàn cầu hóa tạo điều kiện cho việc giao lưu văn hoá và tư tưởng rộng rãi, làm cho con người xích lại gần nhau hơn

Kinh tế thế giới có nhiều biến động, xu hướng toàn cầu hóa phát triển, công nghệ phát triển, hội nhập hóa kéo theo sự liên thông, không biên giới, mở ra thị trường

ngày càng rộng lớn nhưng tính cạnh tranh cũng ngày càng cao, Việc tạo ra không gian, nắm lấy cơ hội phát triển, đáp ứng các nhu cầu thị trường mới phải nhanh hơn, bền vững hơn nếu không sẽ bị tụt hậu ngày càng xa hơn, trì trệ hơn

Các nền kinh tế quốc gia phụ thuộc nhiều các hiệu định thương mại, sự hội nhập

và các vấn đề này đòi hỏi mỗi quốc gia cần có sự chuẩn bị, nền tảng hạ tầng, không gian phù hợp mới theo kịp và phát triển như kỳ vọng (Trích nguồn: https://vi.wikipedia.org; http://philosophy.vass.gov.vn, )

Cuộc Cách mạng công nghiệp lần thứ 4 (CMCN 4.0) đã diễn ra, cùng với các cuộc CMCN trước đó đã và đang tác động cả về chiều rộng lẫn chiều sâu đến tất cả các quốc gia, đến mỗi tổ chức, cộng đồng và mỗi cá nhân Cuộc CMCN 4.0 xóa nhòa ranh giới giữa các lĩnh vực vật lý, số hóa và sinh học tạo ra 4 tác động chính: i) Gia tăng nhu cầu tiêu dùng; ii) Gia tăng sản xuất; iii) Thúc đẩy đổi mới, sáng tạo; iv) Thay đổi các hình thức tổ chức

Cuộc Cách mạng công nghiệp 4.0 sẽ làm nhiều nghề nghiệp cũ sẽ mất đi và xuất hiện các nghề nghiệp mới Những nghề nghiệp mới mà mọi người quan tâm là: i) Những nghề nghiệp ổn định, hấp dẫn về mức lương và cơ hội kinh doanh; ii) Những nghề mà không sợ bị robot lấy mất trong tương lai; iii) Những nghề mang tính liên ngành; iv) Những nghề liên quan đến dịch vụ sức khỏe, giải trí; v) Những nghề liên quan đến hướng nghiệp, đào tạo, tái đào tạo gắn với công nghệ thông tin và cộng đồng…Điều này làm thay đổi nhận thức, lối sống, việc làm và không gian của con người trong đô thị và khu ĐTM

Lịch sử của loài người trải qua Nền kinh tế nông nghiệp, Nền kinh tế công nghiệp, Nền kinh tế dịch vụ và tri thức Sự chuyển đổi trọng tâm từ nền kinh tế này sang nền kinh tế khác đều dựa trên các cuộc CMCN và dòng chảy của các hoạt động kinh tế hình thành từ đó Các quốc gia nào, đô thị nào gắn trực tiếp với các dòng chảy này đều trở nên thịnh vượng (Trích nguồn: TS.Phạm Đình Tuyển, Khoa Kiến trúc và Quy hoạch Đại học Xây dựng )

b) Bối cảnh Việt Nam:

Việt Nam từ khi mở cửa, hội nhập, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, có nhiều công ty nước ngoài vào đầu tư, thương mại phát triển xuyên biên giới,

và đã gia nhập các tổ chức kinh tế thế giới và khu vực như BTA, AFTA, WTO

Việt Nam đang từng bước tái cấu trúc từ thể chế, đến tất cả lĩnh vực khác, đặc biệt chú trọng phát triển kinh tế làm mũi nhọn (năm 2016 được chọn là năm quốc gia khởi nghiệp), đồng thời với các lĩnh vực như văn hóa, giáo dục, xã hội, môi trường

Thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam đang có các bước đổi mới mạnh mẽ và đang trong quá trình hoàn thiện (quan điểm phát triển, thủ tục hành chính và môi trường kinh doanh ), nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế và doanh nghiệp, thúc đẩy tốc độ phát triển kinh tế và xã hội để tận dụng cơ hội

và vượt qua được các thách thức trong quá trình hội nhập quốc tế sâu rộng (trước hết là Cộng đồng kinh tế ASEAN - AEC)

Hình 1.2: Bối cảnh chung của đô thị Việt Nam (kinh tế thị trường đòi hỏi sự thay đổi về nhu

cầu, về quản lý, dẫn tới đô thị đan xen nhiều chức năng, nhiều thành phần)

Trong 15 năm qua Việt Nam liên tục tăng trưởng trung bình khoảng 6,5% và vẫn tiếp tục tăng trưởng trong những năm tới; hiện đang có 90,5 triệu người và tăng bình quân dân số là 1,06% năm (tăng khoảng 1,0 triệu người/năm) tương ứng phải tạo thêm 1,0 triệu “việc làm mới” Tuy nhiên thu nhập bình quân đầu người Việt Nam vẫn ở mức trung bình thấp so với thế giới (năm 2008 Việt Nam đạt thu nhập trung bình đầu người trên 1000USD)

Phần lớn số lượng “việc làm mới” này thuộc lĩnh vực kinh tế dịch vụ chủ yếu xảy ra trong khu vực đô thị Việc làm mới tại khu vực đô thị (như du lịch, tài chính, văn hóa, công nghệ cao, ) hiện đòi hỏi nguồn nhân lực chất lượng, trình độ ngày càng cao

để cạnh tranh trên quy mô toàn cầu, cấp quốc gia, vùng lãnh thổ Vì vậy đáp ứng nhu cầu tạo “việc làm mới” trở thành 1 vấn đề cấp thiết

Hoạt động kinh tế đô thị đang chuyển dần từ quản lý nhà nước sang tư nhân hóa,

xã hội hóa cũng gặp nhiều khó khăn, phức tạp do hạn chế từ nhiều mặt Hoạt động kinh

tế đô thị Việt Nam có sự đan xen giữa hoạt động công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, hoạt động dịch vụ, ngay trong khu vực đô thị (do tiến bộ khoa học công nghệ) ; trộn lẫn

giữa hoạt động kinh tế nội tại và hoạt động kinh tế phát triển dẫn đến việc khó nhận diện

rõ ràng, khó bố trí không gian,

Trong bối cảnh thế giới có nhiều biến động, hiện Việt Nam đang trong giai đoạn

‘tái cấu trúc’ toàn diện nên các cơ sở lý thuyết và thực tiễn về quy hoạch đô thị Việt Nam cũng biến động, thay đổi theo

Tại các nước đang phát triển thì các đô thị tăng nhanh về quy mô, dân số, việc làm, dẫn đến quy hoạch xây dựng đô thị ở các nước này có thể có nhiều đặc điểm giống với Việt Nam Bởi vậy việc quy hoạch khu ĐTM gắn với hoạt động kinh tế đô thị

có thể giải quyết các vấn đề mở rộng, phát triển đô thị không chỉ đối với Việt Nam mà còn có thể ứng dụng đối với các nước đang phát triển trên thế giới nơi mà yếu tố phát triển kinh tế được đặt lên hàng đầu

1.2.2 Đặc điểm quá trình đô thị hóa tại Việt Nam

Ngày 26/01/2015 Ngân hàng Thế giới tổ chức buổi họp báo công bố Báo cáo

“Thay đổi Cảnh quan Đô thị Đông Á: Đánh giá một thập kỷ tăng trưởng không gian” Theo báo cáo, Việt Nam có dân số đô thị lớn thứ 6 trong khu vực Đông Á với 23 triệu người Tỷ lệ tăng dân số đô thị tăng 4,1% hàng năm là một trong những tỷ lệ cao nhất trong khu vực Trong giai đoạn này dân số đô thị của Việt Nam thay đổi từ 19% lên 26% (dân sống trong khu vực đô thị có từ 100.000 người trở lên) - Theo cổng thông tin của UBND thành phố Hà Nội

Tính đến tháng 4/2017, toàn quốc có 805 đô thị (tăng thêm 08 đô thị loại V so với cuối năm 2016) Tỷ lệ đô thị hóa ước đạt 37% Đến quý I/2017, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt 16 quy hoạch xây dựng vùng liên tỉnh, 16 khu kinh tế ven biển, 16 khu kinh tế cửa khẩu, 03 khu công nghệ cao; tỷ lệ lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng tỉnh đạt 100%; quy hoạch chung đô thị đạt 100%; quy hoạch phân khu đô thị đạt khoảng 75%; quy hoạch chi tiết đạt khoảng 35%; quy hoạch xây dựng nông thôn mới đạt 99% (nguồn: Báo cáo của Bộ Xây dựng thực hiện Nghị quyết số 113/2015/QH13 về việc tiếp tục thực hiện các Nghị quyết của Quốc hội khóa XIII về hoạt động giám sát chuyên đề, hoạt động chất vấn)

Đô thị hóa Việt Nam có đặc điểm bao trùm khu vực nông thôn, chuyển từ thị trường nông thôn sang thị trường đô thị, thị trường quốc gia, toàn cầu dẫn tới có sự chuyển dịch về hoạt động cư trú, hoạt động kinh tế, cơ cấu lao động, và cần các không gian mới để phát triển

Hinh 1.3: Đặc điểm đô thị hóa Việt Nam

1.3 Sự hình thành và đặc điểm của các khu đô thị mới tại Việt Nam

1.3.1 Khái quát tình hình phát triển đô thị tại Việt Nam từ 1986 đến nay

Đô thị Việt Nam trước năm 1986 phát triển chậm và chịu ảnh hưởng của nền kinh

tế tập trung bao cấp và chỉ do nhà nước đầu tư, xây dựng, quản lý

Từ năm 1986, Việt Nam chuyển sang cơ chế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa- đổi mới kinh tế và phát triển theo hướng đa dạng, cho phép nhiều thành phần kinh tế đầu tư phát triển đô thị và nhà ở; đang tiếp tục giảm dần vai trò của nhà nước

Từ năm 1993-2006 xuất hiện những khu ĐTM đầu tiên ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh như Linh Đàm, Định Công, Phú Mỹ Hưng, và một số thành phố khác trên cả nước theo hướng giao đất, đổi đất lấy hạ tầng, Các khu ĐTM trong thời kỳ này được xây dựng để giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân đô thị sau đổi mới

Năm 2006-2010 Nhà nước ban hành Quy chế khu ĐTM, luật quy hoạch, luật kinh doanh bất động sản, luật đất đai sửa đổi, tạo hành lang pháp lý phát triển mạnh các khu ĐTM, tăng nhanh đô thị hóa trên cả nước dẫn tới làm giá trị bất động sản tăng rất nhanh, tăng nóng với số lượng lớn, và cũng xuất hiện nhiều vấn đề của đô thị như: ô nhiễm, tắc đường, phát triển tràn lan, phải chỉnh sửa quy hoạch nhiều lần,

Từ năm 2011 đến 2015, các đô thị đã phát triển chậm lại do suy giảm kinh tế toàn cầu, Việt Nam và thị trường bất động sản đóng băng, giá trị bất động sản giảm sút, nhiều khu ĐTM xây xong không có người về ở, bị bỏ hoang, hiệu quả kém,

Từ 2015 tới nay: kinh tế bắt đầu hồi phục và tiếp tục phát triển,

1.3.2 Tình hình phát triển khu đô thị mới tại Việt Nam

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện có gần 805 khu ĐTM (tính đến tháng 4/2017), trong đó có: 15 khu ĐTM quy mô hơn 1.000 ha, 94 khu ĐTM quy mô từ 200

ha đến 1.000 ha Nếu tính cả các dự án khu nhà ở, cả nước có khoảng 2.500 dự án đang triển khai Tuy nhiên, các dự án hầu hết tập trung ở đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng Xu hướng mở rộng đô thị, xây dựng khu ĐTM ngày càng phát triển Các khu ĐTM tại các thành phố như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, phát triển nhanh và có hiệu quả tốt hơn các khu ĐTM tại các thành phố, địa phương khác trong cả nước

Giá trị đất đai, chi phí giải phóng mặt bằng, thuế, cơ chế… ở các địa phương được quy định khác nhau và được điều chỉnh hàng năm

Khu ĐTM được hình thành, đầu tư theo một số cách thức như đổi đất lấy hạ tầng,

dự án BT, đấu giá quyền sử dụng đất, rất đa dạng về quy mô nhưng thường giống nhau

về tính chất và được quy hoạch xây dựng đáp ứng nhu cầu hoạt động cư trú, kinh doanh bất động sản

Các khu ĐTM được phát triển theo hướng mở rộng không gian đô thị; tăng mật độ không gian hoặc phát triển hỗn hợp:

+ Phát triển theo hướng mở rộng không gian: hình thành các khu vực đô thị mới làm tăng diện tích, ranh giới, quản lý hành chính của đô thị cũ

+ Phát triển đô thị theo hướng tăng mật độ không gian: là cải tạo, điều chỉnh đô thị

cũ theo chiều đứng (không gian cao tầng + không gian ngầm) làm tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất nhưng không làm thay đổi ranh giới hành chính đô thị (đô thị nén)

+ Phát triển đô thị theo hướng hỗn hợp: vừa mở rộng không gian vừa tăng mật độ không gian đô thị (xảy ra thường xuyên nhất)

Các khu ĐTM hiện được quy hoạch như phần mở rộng phần đất ở của đô thị được quy định trong quy hoạch chung, quy hoạch phân khu

1.4 Thực trạng khu đô thị mới với tác động của hoạt động kinh tế đô thị trong giai đoạn công nghiệp hóa và hội nhập quốc tế ở Việt Nam

Có rất nhiều đô thị mới hình thành và phát triển đa dạng trong nhiều năm qua tại

Hà Nội và trên các tỉnh thành khắp Việt Nam Có nhiều đô thị mới phát triển tương đối thành công nhưng bên cạnh đó cũng có những khu ĐTM chỉ tồn tại trên giấy, trên quyết định hoặc treo hoặc hiện đang dở dang không biết bao giờ hoàn thiện Có sự tác động

lớn từ các hoạt động kinh tế kinh doanh bất động sản nhà ở tới việc quy hoạch phát triển khu ĐTM Các khu ĐTM này chia làm 2 loại:

+ Loại 1: ở gần các khu vực có hệ thống hạ tầng thuận lợi, có nhu cầu ở cao thì rất phát triển, được tập trung nguồn lực đầu tư xây dựng lớn và có tỷ lệ thành công cao như: Ciputra, Mỹ Đình, Trung Hòa, Linh Đàm, Phú Mỹ Hưng,

+Loại 2: là ở xa trung tâm, đầu tư theo phong trào, có nguồn lực không tập trung, kém phát triển và có tỷ lệ thành công rất thấp, chịu nhiều rủi ro, bị "treo" nhiều như Dương Nội, Gleximco, Vân Canh, Kim Chung-Dị Trạch,

Tuy nhiên cả 2 loại đô thị này đều có sự biến động rất lớn về cơ cấu sử dụng đất,

hạ tầng xã hội và cả quá trình quy hoạch, đầu tư xây dựng và quản lý, khai thác khu đô thị: thực tế đô thị phát triển không giống bản vẽ quy hoạch được duyệt, điều chỉnh quy hoạch cục bộ nhiều, phá vỡ khả năng cung ứng của hệ thống hạ tầng kỹ thuật, ô nhiễm môi trường, biến động về kinh tế, xã hội,

Có một vài đô thị được đầu tư đồng bộ như Ciputra, EcoPark, Phú Mỹ Hưng, đã cải thiện cuộc sống người dân nhưng thời gian xây dựng kéo dài, thể chế quản lý đóng đem lại lợi ích cho doanh nghiệp chủ đầu tư nhưng xã hội ít được hưởng lợi, nhà nước vẫn không tăng thu ngân sách và xuất hiện nhiều vấn đề đô thị như: cuộc sống đô thị cao cấp chỉ giành riêng cho 1 bộ phận nhỏ cư dân đô thị, chi phí đầu tư lớn, chỉ phục vụ nhu cầu tiêu dùng, làm tăng chi phí xã hội, không tạo ra việc làm mới cho người dân, 1.4.1 Phân loại Khu đô thị mới

Các khu ĐTM hiện nay chưa được phân cấp, phân loại cụ thể theo từng vùng, từng địa phương, trong khi các đô thị lõi lại được phân cấp, phân loại để dễ dàng quản lý hành chính Khu ĐTM hiện được hiểu chỉ là phần mở rộng đất ở, giãn dân đô thị lõi ra các vùng ven

Vị trí tương quan của các khu ĐTM với trung tâm đô thị lõi cũng chưa được đánh giá gắn với hoạt động kinh tế đô thị nên chưa có phân loại khu ĐTM cho phù hợp

Các khu ĐTM có thể phân chia biệt theo vị trí như:

+ Khu ĐTM trung tâm

+ Khu ĐTM lân cận

+ Khu ĐTM xa trung tâm

Có thể phân biệt theo tính chất như:

+ Khu ĐTM (thuần để ở): đơn vị ở, khu ở;

+ Khu phức hợp (kết hợp kinh doanh và ở) : đơn vị ở + công trình công cộng đô thị, thành phố

+ Khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng và Khu đặc thù khác

Hoặc phân biệt theo hình thức đầu tư:

+ Đầu tư đồng bộ: một chủ đầu tư

+ Đầu tư phân cấp: chủ đầu tư chính và chủ đầu tư thứ phát Ví dụ: Nhà nước đầu

tư chính, chủ đầu tư theo từng lĩnh vực; Chủ đầu tư hạ tầng kỹ thuật, Nhà nước đầu tư

hạ tầng xã hội; Các chủ đầu tư theo quản lý nhà nước, xã hội hóa,

Hoặc phân biệt theo quy mô, khái niệm :

+ Khu ĐTM từ 20 đến 50ha : là đơn vị ở bị hạn chế bởi các dự án khác hoặc bởi khu đô thị đang tồn tại (có thể sử dụng hạ tầng đô thị sẵn có)

+ Khu đô thị >=50ha và <200ha: đơn vị ở có số dân <20000 (tương ứng quản lý cấp phường)

+ Khu đô thị >=200 ha nằm trong quy hoạch đất đô thị (có thể có khu ĐTM lớn nhất bằng khu dân dụng trong đô thị): ghép nhiều đơn vị ở và có thể có thêm công trình công cộng cấp thành phố theo quy hoạch chung, quy hoạch phân khu

Do hầu hết các quy hoạch khu ĐTM chỉ đáp ứng nhu cầu cư trú, kinh doanh bất động sản (ở + dịch vụ ở) nên làm cho các khu ĐTM giống nhau và chưa có phân loại phù hợp trong khi nếu xem xét dựa trên hoạt động kinh tế đô thị khác nhau thì mô hình khu ĐTM phải khác nhau

1.4.2 Cấu trúc khu đô thị mới

Hầu hết các khu ĐTM hiện nay có cấu trúc giống nhau và lấy cấu trúc đơn vị ở làm cơ bản

Cấu trúc khu ĐTM hiện nay cũng chưa quan tâm tới vị trí tương quan của khu ĐTM với trung tâm đô thị lõi, với hoạt động kinh tế đô thị lõi nên thường quy hoạch khu ĐTM thường giống nhau ở tất cả các vị trí: chủ yếu theo dân số cư trú, tính toán m2/người, phân bố cơ cấu sản phẩm giống nhau, quản lý theo mật độ xây dựng,

Cấu trúc khu ĐTM hiện nay chưa có không gian riêng dành cho hoạt động kinh tế phát triển

Hình 1.4: Các khu ĐTM phát triển dựa trên quy hoạch đơn vị ở là chính

a) Các khu đô thị mới thuần để ở: 1 đơn vị ở hoặc nhiều đơn vị ở

Các khu ĐTM có quy mô 1 đơn vị ở (dân số từ 7000-20000 dân) bao gồm các chức năng chính là: đất ở, đất công trình hạ tầng kỹ thuật, đất công trình hạ tầng xã hội Trong đó hệ thống công trình hạ tầng xã hội là các công trình công cộng phục vụ nhu cầu tiêu dùng cấp 1 (hoạt động kinh tế nội tại) như: trường học cấp 1, cấp 2, nhà trẻ, trạm xá, chợ dân sinh Các chỉ tiêu tính toán là theo quy mô dân số cư trú và tính theo nguyên tắc m2/người

Cấu trúc kiểu này hiện không đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng và phức tạp từ quá trình hội nhập, toàn cầu hóa, liên vùng, liên quốc gia, dẫn đến không gian khu ĐTM phải điều chỉnh một cách thụ động, không phù hợp hoặc không chứa đựng được các hoạt động mới nảy sinh,

Khu ĐTM Pháp Vân - Tứ Hiệp -Thanh Trì - Hà

Nội: có diện tích 50 ha

Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chủ yếu:

Tổng diện tích đất trong phạm vi khai thác xây dựng :

Đất trường đào tạo dạy nghề : 1.0870 ha

Đất công cộng khu nhà ở ( trường PTTH, phòng khám đa

khoa ) : 2.2030ha

Đất đường và bãi đỗ xe khu nhà ở : 4.0138 ha

Đất cây xanh cách ly, bãi giếng và dự phòng: 1.9005 ha

Đất cây xanh TDTT khu nhà ở : 0.6255 ha

Đất công cộng thành phố và khu ở : 16.044 m2

Đất di tích lịch sử : 17.690 m2 Đất đơn vị ở : 199.131m2 Các chỉ tiêu đất đơn vị ở : Tổng diện tích : 199.131m2 Bao gồm :

Đất trường học, nhà trẻ, mẫu giáo : 22.792m2

Đất cây xanh : 9.988m2 Đất công trình công cộng : 17.690m2 Đất giao thông bãi đỗ xe : 199.131m2 Đất xây dựng nhà ở : 128.650 m2 Diện tích đất xây dựng : 39.860 m2 Tổng diện tích sàn : 229.490 m2 Mật độ xây dựng : 31%

Hệ thống sử dụng đất : 1.8 lần

Khu ĐTM Thịnh Liệt - Quận Hoàng Mai - Hà Nội

Tổng diện tích quy hoạch là 35,16ha Trong đó:

Đất ở thấp tầng gồm đất nhà vườn và nhà biệt thự:

6,15ha

Đất ở cao tầng: 9,51ha Gồm: 06 cụm chung cư

Đất trường học: 4,62ha gồm 02 trường mầm non với

diện tích lần lượt là 0,89ha và 0,82ha; 01 trường tiểu học

với diện tích là 1,32ha và 01 trường trung học cơ sở diện

tích là 1,59ha

Đất thương mại dịch vụ có 02 cụm với diện tích là

Đất cây xanh, thể dục thể thao gồm 03 cụm đất cây

xanh tập trung với diện tích là 0,18ha, 0,3ha, 0,49ha và 01

cụm đất cây xanh, thể thao với diện tích là 1,06ha

Đất đường nhánh, bãi đỗ xe: 3,9ha Trong đó đất đường

nhánh là 2,78ha và đất 03 bãi đỗ xe tập trung với diện tích

lần lượt là 0,24ha, 0,33ha và 0,55ha Đất đường khu vực và

phân khu vực: 5,26ha Đất hành lang bảo vệ tuyến điện cao

thế: 0,37ha

Khu ĐTM Mỹ Đình- Mễ Trì, Từ Liêm,

Hà Nội

Dự án khu ĐTM Mỹ Đình - Mễ Trì có tổng diện tích 36.86ha, nằm phía tây nam Thành Phố Hà Nội

Quy mô: Tổng diện tích 36ha chia thành các khu chính sau: 02 Công tình hỗn hợp nhà HH4+ HH3; 05 Khu nhà ở CT1+ CT9+ CT4+ CT5+ CT6; Khu biệt thự; Khu nhà vườn và cá khu công viên vườn hoa vui chơi giải trí Mục tiêu: Khu đô thị hỗn hợp với quy mô dân số 2.000 hộ

Dự án khu ĐTM Dịch Vọng

Khu ĐTM có vị trí tại phường Dịch Vọng, quận

Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Quy mô dự án: Diện tích 22,5 ha

Hình 1.5: Cấu trúc, chỉ tiêu của một số khu ĐTM tại Hà Nội giống nhau, như Đơn vị ở

b) Cấu trúc Khu phức hợp (kết hợp kinh doanh và ở : đơn vị ở + CTCC đô thị Cấu trúc Khu phức hợp (kết hợp kinh doanh và ở): đơn vị ở + công trình công cộng cấp đô thị, thành phố (là các khu ĐTM có quy mô từ 2 đơn vị ở trở lên) Hiện tại phần lớn được bố trí theo cách thức các đơn vị ở cạnh nhau và bố trí xen giữa là các công trình công cộng đô thị từ cấp 2 trở lên (là hoạt động kinh tế nội tại của Đô thị nhưng lại

là hoạt động kinh tế phát triển của Đơn vị ở)

Các công trình công cộng đô thị cấp 2 này thường đòi hỏi nguồn vốn đầu tư lớn, mất nhiều thời gian đầu tư dẫn tới Chủ đầu tư thường chờ Nhà nước đầu tư hoặc thay đổi chức năng trong quá trình xây dựng khu ĐTM Chỉ một số ít khu ĐTM được đầu tư đồng bộ: tại Hà Nội có thể kể đến Royal city, TimeCity; tại Hồ Chí Minh có Phú Mỹ Hưng là rõ nét nhất

Timecity Phú Mỹ Hưng

Hình 1.6: Khu ĐTM có cấu trúc đơn vị ở + Công trình công cộng đô thị

c) Cấu trúc Khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng và Khu đặc thù khác

Cấu trúc Khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng và Khu đặc thù khác: lại không theo cấu trúc đơn vị ở mà chủ yếu phục vụ kinh doanh dịch vụ du lịch Công trình nhà ở chủ yếu

là dịch vụ lưu trú nghỉ dưỡng nên có những đặc thù riêng Các khu vực này có cấu trúc

là khu vực ở tiện nghi cao cấp gắn với dịch vụ khách sạn, nghỉ dưỡng, du lịch, thể thao golf, du thuyền và dịch vụ y tế, sức khỏe, (là hoạt động kinh tế phát triển)

Đây cũng là cấu trúc khu ĐTM duy nhất hiện nay gắn việc đáp ứng nhu cầu hoạt động cư trú với đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế như du lịch, Cấu trúc khu ĐTM loại này phù hợp với một số địa phương có lợi thế về điều kiện tự nhiên và cần nguồn lực lớn, đồng bộ

Như vậy có thể thấy: Phần lớn quy mô của các khu ĐTM có thể khác nhau nhưng

cơ bản đều chủ yếu dựa trên cấu trúc quy hoạch đơn vị ở, lấy căn cứ tính toán theo dân

số cư trú, giống nhau và dựa trên việc giả định xây dựng đồng bộ, lý tưởng, thời gian đầu tư ngắn (chưa theo thời điểm, thị trường, )

Cát bà Amatina Cù Lao Bà Sang- TP Hồ Chí Minh

Golden Hills – Đà Nẵng Khu Peninsuly- Sài Gòn Hình 1.7: Một số khu đô thị nghỉ dưỡng, đặc thù tại Việt Nam (nguồn ảnh internet)

Các khu ĐTM hiện gắn hoạt động kinh doanh bất động sản với các dịch vụ công cộng khác nhằm tăng hiệu quả, nâng giá trị đất đai cho cá nhân, doanh nghiệp mà chưa

có nghiên cứu khách quan, khoa học về các tác động khác Cấu trúc quy hoạch khu ĐTM chưa chủ động dành không gian riêng cho hoạt động kinh tế phát triển Thực tế các hoạt động kinh tế phát triển đã tự xâm nhập vào khu ĐTM, tác động tới các hoạt động khác; làm biến động không gian, chức năng và thay đổi hiệu quả quy hoạch khu ĐTM

1.4.3 Mô hình phát triển Khu đô thị mới

Hiện nay Việt Nam có nhiều loại hình các khu ĐTM phát triển đa dạng và có thể phân biệt theo tên gọi như: Khu ĐTM (thuần để ở); Khu phức hợp (kết hợp kinh doanh

và ở); Khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng và Khu đặc thù khác

- Mô hình thuần ở, đóng kín: bao gồm đơn vị ở hoặc nhiều đơn vị ở

- Mô hình phức hợp: Bao gồm đơn vị ở và chức năng khác của đô thị

Hoặc phân biệt theo hình thức đầu tư:

- Mô hình đầu tư đồng bộ : một chủ đầu tư phát triển toàn bộ dự án khu ĐTM

- Mô hình đầu tư phân khúc: Nhiều chủ đầu tư cùng phát triển dự án khu ĐTM

- Mô hình khu đô thị nghỉ dưỡng, đặc thù: hoạt động kinh tế bất động sản gắn với hoạt động kinh

tế du lịch (Chủ yếu đáp ứng yêu cầu của hoạt động kinh tế phát triển dịch

vụ du lịch- Hoạt động cư trú mang tính tạm thời, lưu trú)

Hinh.1.8a: Các dạng Mô hình phát triển khu ĐTM hiện nay, chủ yếu là Đơn vị ở

Các mô hình này chủ yếu đáp ứng hoạt động kinh tế kinh doanh bất động sản: xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật nhằm mục tiêu, đáp ứng nhu cầu cư trú, dịch vụ ở là chính; Thiếu tính liên kết, sự phát triển thị trường với các vùng lân cận, các khu vực khác và với đô thị tổng thể cũng như với thị trường thế giới, khu vực và quốc gia…

Các khu ĐTM có quy mô 1 đơn vị ở (dân số từ 7000-15000 dân) bao gồm các chức năng chính là: đất ở, đất công trình hạ tầng kỹ thuật, đất công trình hạ tầng xã hội Các chỉ tiêu tính toán là theo quy mô dân số dự báo và tính theo nguyên tắc m2/người

Các khu ĐTM có quy mô từ 2 đơn vị ở trở lên hiện tại, phần lớn được bố trí theo cách thức các đơn vị ở cạnh nhau và bố trí giữa các đơn vị ở là các công trình công cộng

đô thị từ cấp 2 trở lên

Các mô hình phát triển chủ yếu dựa trên quy mô không gian mà chưa quan tâm đúng mức tới chất lượng phát triển của khu ĐTM Mô hình phát triển của khu ĐTM phụ thuộc vào hàm lượng, tỷ lệ không gian hoạt động kinh tế phát triển với các không gian khác của khu ĐTM như: hoạt động cư trú, hoạt động hỗn hợp,

Mô hình phát triển khu ĐTM (là dạng phát triển, kịch bản phát triển) phụ thuộc và thể hiện qua cấu trúc quy hoạch khu ĐTM Tuy nhiên do cấu trúc quy hoạch khu ĐTM (thành phần bên trong) hầu như là lấy đơn vị ở làm chuẩn nên sự tác động qua lại giữa hoạt động kinh tế và hoạt động cư trú chưa được tính tới và khó đánh giá được

Việc chưa có không gian dành cho hoạt động kinh tế phát triển nên tất cả các hoạt động kinh tế đều đan xen, dồn vào các không gian nhà ở, công trình công cộng đơn vị ở, (hoạt động kinh tế phát triển trộn lẫn hoạt động nội tại) bởi vậy các khu ĐTM phát triển một cách thụ động, khó kiểm soát, tràn lan; trông chờ vào sự phát triển của đô thị lõi; trông chờ sự đầu tư của nhà nước vào hệ thống kết cấu hạ tầng như cảng, sân bay, đường cao tốc, công trình công cộng đô thị,

Hình 1.8b: Mô hình khu ĐTM hiện chưa nhận diện rõ, thụ động và chưa bố trí không gian riêng cho hoạt động kinh tế phát triển.

Mô hình phát triển thụ động kiểu này chưa thu hút được nguồn lực có hiệu quả và chịu nhiều rủi ro từ thị trường, từ nhiều tác động khác nhau, chỗ nào cũng phát triển, biến động (nhà ở thành hỗn hợp: vừa ở vừa kinh doanh, ) hoặc dẫn đến nhiều khu quy hoạch bị “treo”, thiếu hiệu quả và bị bỏ hoang

Do không phân loại, đánh giá các khu ĐTM gắn với vị trí, địa điểm, kết nối thị trường xung quanh (chủ yếu do không đánh giá quan hệ hoạt động kinh tế trong khu ĐTM so với bên ngoài) dẫn tới việc lựa chọn mô hình phát triển khu ĐTM trở lên khó khăn, không có định hướng phát triển rõ ràng và thiếu hiệu quả

Các mô hình các khu ĐTM (thuần để ở và phức hợp): hiện nay đáp ứng nhu cầu

cư trú có thể nhận thấy qua chỉ tiêu dân số, chỗ ở, tuy nhiên lại không tạo ra dáp ứng nhu cầu việc làm cho người dân tại chỗ Mô hình khu ĐTM hiện quá chú trọng tới việc tạo ra “cư trú mới”, nâng cao tiện nghi sống, nâng cao chất lượng dịch vụ ở, chủ yếu đáp ứng nhu cầu kinh doanh bất động sản là chính

Tuy nhiên việc nền kinh tế toàn cầu, kinh tế quốc gia, khu vực bị suy giảm đã chỉ

ra sự phát triển của các mô hình này không còn phù hợp, mong manh, yếu kém và thụ động trước những sự biến động của kinh tế xã hội, trước những nhu cầu mới ngày càng cao của người dân, của thị trường

Hầu hết các khu ĐTM hiện nay đang dùng phương thức quản lý để phân biệt, nhận biết như: quản lý đồng bộ, đóng kín; quản lý phân khúc; quản lý mở,

Mô hình phát triển khu ĐTM thuần để ở hay phức hợp (đơn vị ở + công trình công cộng đô thị) hiện nay cho dù được quản lý đồng bộ hay phân khúc đều mang tính cá nhân và làm tăng giá trị cho bất động sản, tăng hiệu quả tài chính cho chủ đầu tư Lợi

ích của nhà nước, xã hội lại chưa được đánh giá rõ ràng, khoa học: ảnh hưởng tới thị trường, tới môi trường, tới hạ tầng và cơ hội cho sự tiếp cận việc làm của người dân trong khu ĐTM vẫn bị hạn chế

Các khu Royal city, Timecity đã tạo ra một số không gian kinh doanh đặc biệt và thu hút nhu cầu từ bên ngoài vào khu đô thị nhưng bản chất vẫn làm tăng giá trị bất động sản (chỉ người giàu mới ở đó được), hạn chế cơ hội của cộng đồng dân cư về việc làm, chỗ ở tại khu ĐTM (phần lớn người lao động làm việc tại các không gian kinh tế

đó lại chưa đủ tiền để mua nhà tại đó- theo khảo sát tại năm 2015: so sánh mức thu nhập và giá nhà ở bất động sản tại chỗ, )

Royal city, Nhân Chính, Hà Nội

SongGia Resort-

Đồ Sơn, Hải Phòng

Hình 1.9: Một số mô hình phát triển khu ĐTM hiện nay có hoạt động kinh tế phát triển nhưng vẫn chủ yếu đáp ứng hoạt động kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư

Mô hình phát triển khu ĐTM nghỉ dưỡng, đặc thù khác: hiện nay thường gắn liền với điều kiện cảnh quan tự nhiên và phát triển kinh tế du lịch và được quy hoạch như khách sạn, phục vụ khách du lịch, dịch vụ lưu trú, cho thuê phòng, Tuy nhiên việc phát triển các khu đô thị này cần nguồn lực lớn, đồng bộ, không phải địa phương, vùng miền nào cũng làm được và không mang tính phổ biến

Chưa kể đến việc cư dân trong khu ĐTM nghỉ dưỡng hầu như không làm việc tại chính khu nghỉ dưỡng (du khách, lưu trú), còn người làm việc tại khu nghỉ dưỡng lại không có đủ tiền để mua nhà ở tại đó (người lao động, cư trú)

1.4.4 Quy trình lập quy hoạch xây dựng khu đô thị mới

Quy hoạch khu ĐTM hiện nay đang là việc hiện thực hóa phần “đất ở” trong quy hoạch chung, quy hoạch phân khu của đô thị và thường được hiểu là khu vực “đất ở đô

thị” được “xây dựng mới” Quy hoạch hiện chưa tính toán hoạt động kinh tế phát triển là yếu tố quan trọng, cơ bản, cần không gian riêng và quản lý phát triển cho phù hợp

Hiện quy hoạch phát triển kinh tế xã hội nhiều nơi mới chỉ có quy hoạch tổng thể, quy hoạch cấp quận, huyện riêng lẻ dẫn tới đến khi quy hoạch phân khu (gồm nhiều vùng đan xen giữa các quận huyện), quy hoạch chi tiết thì các quy hoạch kinh tế xã hội định hướng tổng thể đã không còn phù hợp với nguồn lực, thời điểm, nhu cầu của nền kinh tế thị trường

Hình 1.10: Quy trình lập quy hoạch khu ĐTM hiện nay (chưa tính theo hoạt động kinh tế)

Trong quá trình quy hoạch xây dựng đô thị trước đây thường phân các chức năng

đô thị một cách riêng biệt và tương ứng với các dự án đầu tư riêng biệt như khu ở, khu công trình công cộng, hạ tầng xã hội, Các căn cứ, chỉ tiêu để lập quy hoạch khu ĐTM phần lớn hiện chưa còn phù hợp bởi dân số đô thị biến động rất nhanh: dân số khu ĐTM không chỉ có định cư mà còn có dân lưu trú, dịch cư, ; chưa tính tới chỉ tiêu, căn cứ là hoạt động kinh tế phát triển Các yếu tố nguồn lực, thời gian chưa bám sát thực tiễn và chưa được nghiên cứu ngay từ khi lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu ĐTM Không nhận diện rõ, tính tới hoạt động kinh tế phát triển và chưa dự trù không gian cho hoạt động kinh tế phát triển, dẫn đến quy hoạch xây dựng khu ĐTM có thể liên tục phải điều chỉnh, bổ sung, nhiều khi thiếu hiệu quả, thụ động và tự phát

Quy hoạch như vậy chưa đánh giá đúng vai trò của hoạt động kinh tế đô thị: tạo thu nhập cho đô thị, tạo việc làm mới cho người dân và các tác động khác Xem thêm tại phụ lục Bảng Quy định tối thiểu đối với các công trình dịch vụ đô thị cơ bản theo quy chuẩn quy hoạch xây dựng : QCXDVN 01: 2008/BXD của Bộ Xây dựng

1.4.5 Đánh giá Hoạt động kinh tế đô thị hiện nay

Hoạt động kinh tế phát triển trong quy hoạch chưa được nhận diện, quy định rõ ràng do đó quy hoạch khu ĐTM không để dành hay bố trí không gian riêng cho nó

Thực tế các hoạt động kinh tế phát triển vẫn phát triển tự phát, tự chuyển đổi các chức năng khu ĐTM: nhà ở thành văn phòng, khách sạn; bãi đỗ xe thành nhà hàng,

Hinh 1.11a: Đánh giá Hoạt động kinh tế đô thị trong các khu ĐTM từ trước tới nay

Trong quá trình phát triển, các khu ĐTM đã biến động không còn đơn thuần chỉ

có các hoạt động cư trú, dịch vụ đô thị phục vụ các nhu cầu ở của người dân đô thị (Hoạt động kinh tế phục vụ cấp 1) mà còn xuất hiện các dịch vụ đô thị cấp cao hơn nằm trong khu ĐTM (Royal city, Time city), hoặc xuất hiện sự chuyển đổi 1 cách “tự phát” các chức năng: nhà ở thành văn phòng, thương mại; (Trung Hòa- Nhân chính, Mỹ Đình)

Nghiên cứu của KTS Lê Xuân

Trường trong luận văn Thạc sỹ: ‘Nghiên

cứu tính biến động của hệ thống hạ tầng

xã hội đơn vị ở tại các khu ĐTM ở Hà Nội

đến năm 2020” đã chứng minh sự biến

động chức năng sử dụng đất của khu

ĐTM là tất yếu, chủ yếu là do đáp ứng

nhu cầu mới về phát triển kinh tế đô thị

Hình 1.11b: Sơ đồ Nghiên cứu tính biến động của hệ thống hạ tầng xã hội đơn vị ở tại các khu

ĐTM ở Hà Nội

Năm 2008 Bộ Xây dựng đã thừa nhận sự biến động của hệ thống hạ tầng xã hội, dịch vụ xã hội trong khu ĐTM, thông qua quy định về “đất phát triển hỗn hợp” Tuy nhiên các quy định này mới chỉ thừa nhận, nhận diện được yêu cầu của thực tiễn về nhu

cầu phát triển kinh tế mà chưa có lý luận quy hoạch, hướng dẫn, quy định, quản lý, phát triển các hoạt động kinh tế đô thị trong các khu ĐTM

Khi không nhận diện, đánh giá đúng hoạt động kinh tế đô thị thì có thể bỏ lỡ cơ hội phát triển hoặc không kiểm soát được sự phát triển: phát triển quá mức gây ảnh hưởng, hệ lụy tới các hoạt động khác; tăng chi phí xã hội và các vấn đề đô thị…

1.4.6 Tác động môi trường trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới hiện nay

Do quan niệm khu ĐTM hiện nay chủ yếu là khu ở trong đô thị dẫn tới việc quy hoạch khu ĐTM hiện chỉ quan tâm tới việc bố trí chức năng không gian tạo cảnh quan môi trường sinh thái, đáp ứng các yêu cầu hạ tầng kỹ thuật Ví dụ như tạo không gian hồ nước, công viên, cây xanh, bố cục mang tính sinh thái cho các khu ở,

Các đánh giá tác động môi trường trong quy hoạch khu ĐTM hiện nay cũng đơn giản hóa, chưa đánh giá hết các tác động của thực tiễn phát triển và khó kiểm soát, quản lý: chỉ đánh giá theo khu ở, các dịch vụ nhu cầu ở, theo dân số cư trú tại khu ĐTM mà chưa đánh giá tác động môi trường của các hoạt động kinh tế phát triển: tính theo việc làm của không chỉ cư dân tại chỗ mà còn do nhập cư, dịch cư, lưu trú,

Trong thực tế khi các hoạt động kinh tế phát triển đô thị tự động xâm nhập vào khu ĐTM, dẫn tới việc điều chỉnh quy hoạch mới chỉ đáp ứng về mặt chức năng (thành chức năng hỗn hợp là chính) đã bị động, bỏ quên hoặc chưa quan tâm đúng mức tới các tác động về mặt môi trường của các hoạt động này Ví dụ một số hoạt động kinh tế phát triển như nhà hàng, siêu thị, khu vui chơi quy mô lớn, hoạt động tài chính quốc tế, có thể gây ra các tác động tiêu cực tới môi trường ở của khu ĐTM về mặt tiếng ồn, ô nhiễm không khí, thời gian hoạt động, quá tải hạ tầng kỹ thuật môi trường, rác thải, ; làm cho các khu ở trở nên phức tạp, phá vỡ quy hoạch, nhiều hệ lụy cảnh quan môi trường, Các khu ĐTM Royal city và Time city quy hoạch nhiều không gian hoạt động kinh

tế phát triển đã tạo nên sự quá tải của hệ thống hạ tầng đô thị như rác thải, tắc đường, ô nhiễm không khí, Thực tiễn phát triển các khu ĐTM Cầu Giấy, Trung Hòa Nhân Chính, cũng xuất hiện nhiều dịch vụ cấp đô thị như khách sạn, nhà hàng, dịch vụ vui chơi, karaoke quy mô lớn dẫn tới phá vỡ chức năng sử dụng đất ở, chức năng không gian, quá tải hệ thống cấp điện, cấp nước và thoát nước, rác thải, gây ngập lụt cục bộ

và các vấn đề môi trường khác

Điều này chứng tỏ việc chưa đánh giá đúng mức hoạt động kinh tế phát triển đô thị trong các khu ĐTM có thể dẫn tới việc thiếu chủ động, mất kiểm soát, khó quản lý môi trường khu ĐTM ngay từ khi quy hoạch tới thực tiễn vận hành khai thác

Như vậy cần phải có cách nhìn mới về vấn đề môi trường từ khi quy hoạch tới quản lý, khai thác vận hành khu ĐTM: không chỉ tạo môi trường sinh thái phù hợp cho môi trường ở và sinh hoạt của người dân mà còn phải chủ động quản lý, kiểm soát một cách phù hợp các hoạt động kinh tế trong khu ĐTM (môi trường hoạt động kinh tế đô thị)

1.4.7 Quản lý, khai thác và cơ chế chính sách phát triển khu đô thị mới

Việc quản lý khai thác khu ĐTM hiện nay mới chú trọng tới quản lý khu vực đất ở, đáp ứng hoạt động cư trú và khu vực hạ tầng kỹ thuật: phụ thuộc vào nguồn lực của chủ đầu tư Quản lý hiện nay chưa tạo ra cơ hội, sự thúc đẩy hoạt động kinh tế phát triển một cách cân bằng, bền vững

Phải điều chỉnh quy hoạch nhiều lần vì thực tế các công trình phát triển không giống bản vẽ quy hoạch được duyệt, trong khi các chỉ tiêu quy hoạch lại ấn định, gây khó khăn trong khai thác, tiếp cận và chưa đáp ứng nhu cầu mới của hoạt động kinh tế cũng như các nhu cầu mới ngày càng đa dạng, phức tạp của người dân

Hình 1.12: Các cách quản lý khu ĐTM hiện nay và các vấn đề đặt ra

Việc quản lý khu ĐTM hiện vẫn nặng tính tầng bậc, từ trên xuống, theo chức năng

ấn định, đóng kín: khi lập dự án đầu tư và vận hành khai thác Muốn thay đổi cho phù hợp với thị trường thì phải thay đổi từ quy hoạch chung, quy hoạch phân khu rồi mới đến quy hoạch chi tiết, dẫn tới quy hoạch khu ĐTM rất khó thay đổi, mất nhiều thời gian, tốn kém nguồn lực,

Việc quản lý chưa đáp ứng hài hòa lợi ích của cả 3 chủ thể là nhà nước, nhà đầu tư

và cộng đồng người dân đô thị

Mô hình quản lý đầu tư đồng bộ từ Quy hoạch, xây dựng và khai thác: Một

số ít chủ đầu tư dự án có đủ tiềm lực, nhân lực, vật lực, cả trình độ công nghệ quản lý khai thác dự án đầu tư và lựa chọn tốt thời điểm đầu tư đã, đang hoàn thành các quy hoạch khu ĐTM theo đúng kế hoạch và thu lời lớn từ hiệu quả kinh doanh bất động sản

Các khu đô thị này thường được các công ty nước ngoài làm chủ đầu tư hoặc liên doanh giữa chủ đầu tư Việt Nam với doanh nghiệp nước ngoài và thuộc phân khúc

dự án nhà ở cao cấp Số lượng các dự án khu ĐTM này không nhiều như: Phú Mỹ Hưng, Keangnam, Royal city, Time city, Ciputra, Tuy nhiên cũng có khu không đạt được hiệu quả như Splendora; Vân Canh,

Mô hình quản lý đầu tư phân khúc: Hình thức đầu tư này phát triển phổ biến nhằm khai thác khả năng huy động vốn của chủ đầu tư từ người dân: xây dựng cuốn chiếu, xây dựng nhà ở để bán trước nhằm thu hồi vốn, kiếm lời, rồi mới đầu tư sang các hạng mục công trình công cộng dịch vụ-hạng mục thu hồi vốn lâu, phải đầu tư lớn, đồng

Cơ chế chính sách phát triển khu đô thị mới: Cơ chế chính sách về thiết lập, quy hoạch xây dựng khu ĐTM hiện nay ít mang tính đa ngành, tuân thủ theo Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị và các quy chuẩn quy hoạch xây dựng là chủ yếu Các cơ chế chính sách mang tính liên ngành, tích hợp còn yếu, thiếu và chưa được hiện thực hóa trong công tác quy hoạch xây dựng đô thị, đặc biệt là QH xây dựng khu ĐTM

Có thể thấy xu hướng phát triển khu ĐTM đã và đang rất phát triển thông qua các quy định của Nhà nước như: Quy chế khu ĐTM (Ban hành kèm theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ); Đơn vị ở (được quy định trong QCXDVN 01:2008/BXD Quy chuẩn quy hoạch xây dựng và dự thảo quy chuẩn QCVN 01:2014/BXD của Bộ Xây Dựng); Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị ; Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị;