LUẬN VĂN 2019 Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án

LUẬN VĂN 2019 Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án LUẬN VĂN 2019 Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự ánLUẬN VĂN 2019 Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự ánLUẬN VĂN 2019 Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự ánLUẬN VĂN 2019 Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự ánLUẬN VĂN 2019 Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN 3

1.1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản 3

1.1.2 Khái quát về giá đất, định giá đất và bất động sản 4

1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất 8

1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN 10

1.2.1 Tình hình công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới 10

1.2.2 Khái quát về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam 12

1.2.3 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam 17

1.3 CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN 19

Chương 2 MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21

2.1 MỤC TIÊU CỤ THỂ 21

2.2 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 21

2.2.1 Đối tượng nghiên cứu 21

2.2.2 Phạm vi nghiên cứu 21

2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 22

2.3.1 Thực trạng quản lý và sử dụng đất của tỉnh 22

2.3.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của tỉnh 22

2.3.3 Đánh giá kết quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của tỉnh 22

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 23

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 23

2.4.3 Phương pháp phân tích xử lý số liệu 24

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25

3.1 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI CỦA TỈNH 25

3.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh 25

3.1.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai 32

3.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH .46

3.2.1 Các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn tỉnh .46

3.2.2 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng trên địa bàn tỉnh 49

3.2.3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng trên địa bàn tỉnh 50

3.2.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn tỉnh 54

3.2.5 Đánh giá chung về công tác đấu giá và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án được chọn nghiên cứu 72

3.3 ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH 73

3.3.1 Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh 73

3.3.2 Hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh 79

3.4 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ 81 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 83

1 KẾT LUẬN 83

2 ĐỀ NGHỊ 84

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 85

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Tốc độ tăng trưởng kinh tế tỉnh giai đoạn 2010 - 2013 26

Bảng 3.2 Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế của tỉnh giai đoạn 2010 - 2013 27

Bảng 3.3 Tình hình dân số tỉnh năm 2013 30

Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất tỉnh năm 2013 43

Bảng 3.5 Biến động các loại đất của tỉnh giai đoạn 2010 - 2013 45

Bảng 3.6 Các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn tỉnh 46

Bảng 3.7 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng tại tỉnh 49

Bảng 3.8 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tổng hợp qua các phiên của khu tái định cư giai đoạn 1 56

Bảng 3.9 Kết quả điều tra giá đất trên thị trường của khu tái định cư giai đoạn 1 57

Bảng 3.10 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tổng hợp qua các phiên của khu tái định cư giai đoạn 2 62

Bảng 3.11 Kết quả điều tra giá đất trên thị trường của khu tái định cư giai đoạn 2 64

Bảng 3.12 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tổng hợp qua các phiên của dự án khu quy hoạch 68

Bảng 3.13 Kết quả điều tra giá đất trên thị trường của khu quy hoạch 70

Bảng 3.14 Hiệu quả kinh tế từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các dự án 74

Bảng 3.15 Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường trung bình và giá trúng đấu trung bình 75 Bảng 3.16 Tổng hợp điều tra ý kiến của người tham gia đấu giá 76

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1 Bản đồ hành chính tỉnh 25Hình 3.2 Cơ cấu kinh tế của tỉnh năm 2013 28Hình 3.3 Cơ cấu sử dụng đất tỉnh năm 2013 44Hình 3.4 Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu với giá khởi điểm của dự án đấu giá khutái định cư giai đoạn 1 57Hình 3.5 Ý kiến người dân về giá trúng đấu và giá thị trường của đất đấu giá tại khutái định cư giai đoạn 1 59Hình 3.6 Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu với giá khởi điểm của dự án đấu giá khutái định cư giai đoạn 2 63Hình 3.7 Ý kiến người dân về giá trúng đấu và giá thị trường của đất trúng đấu giá tạikhu tái định cư giai đoạn 2 65Hình 3.8 Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu với giá khởi điểm của dự án đấu giá khuquy hoạch 69Hình 3.9 Ý kiến người dân về giá trúng đấu và giá thị trường của đất đấu giá tại khuquy hoạch 71Hình 3.10 So sánh số tiền chênh lệch thu được sau đấu giá của 3 dự án 74Hình 3.11 Giá thị trường và giá trúng đấu của 3 dự án 76

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất của ngành nông nghiệp mà còn là cơ sở,nền tảng cho mọi hoạt động sản xuất cũng như sinh hoạt của con người Nền kinh tế

xã hội đang ngày càng phát triển, nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng, nên quátrình sử dụng đất đòi hỏi phải có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước nhằm đảm bảo sự

ổn định, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất trên các lĩnh vực kinh tế, xã hội vàmôi trường

Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước luôn đổi mới, hoàn thiện

để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội của đất nước nhằm phát huy mọitiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá trình phát triển đất nước Tuynhiên vẫn còn nhiều hạn chế trong công tác quản lý đất đai, các chủ thể sử dụng đấtchưa nhận thức đầy đủ về vai trò của đất đai trong nền kinh tế, nên nguồn vốn quýbáu này đôi lúc bị khai thác và sử dụng chưa đúng với giá trị của nó, gây lãng phícho ngân sách Nhà nước và cho các doanh nghiệp Mặt khác, tư duy về thị trường bấtđộng sản còn chưa phổ biến, hành lang pháp lý thiếu đồng bộ làm cho thị trường bấtđộng sản hoạt động kém hiệu quả

Những năm gần đây, trong điều kiện kinh tế của đất nước còn nhiều khó khăn,

để nâng cao hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất, Nhà nước đã chủ trương “đổiđất lấy cơ sở hạ tầng” với hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất,trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thôngqua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất là một giải pháp hữu hiệu nhằm khắcphục những khó khăn về vốn đầu tư Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thể hiệnđược tính ưu việt của nó hơn các hình thức giao đất khác, nó thực sự là một hướng đimới cho thị trường bất động sản Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xíchlại gần nhau hơn thông qua việc đâu giá quyền sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngânsách Nhà nước

Trong thời gian qua, tại tỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất diễn rarất phổ biến Tuy nhiên phương pháp tổ chức và thực hiện còn một số hạn chế nhưviệc điều tra để xây dựng giá sàn còn chưa khoa học và còn mang nặng tính hànhchính, quy chế đấu giá có sự khác nhau ở một số dự án, Xuất phát từ những vấn đềtrên, đồng thời nhằm đánh giá lại tính hiệu quả, đề xuất được phương pháp tổ chức vàthực hiện hợp lý, góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên

địa bàn tỉnh, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án tại "

2 Mục đích của đề tài

Đánh giá được hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh qua một số dự án điển hình Từ đó đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệuquả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

a. Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm sáng tỏ cơ sở lý luận và những vấn đề liênquan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó làm tài liệu nghiên cứu cho cácvấn đề kế tiếp

b. Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ phản ánh đúng thực trạng của công tác đấu giáquyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh hiện nay Đồng thời để tạo thêm nguồn lực chongân sách của địa phương, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụngđất, góp phần giúp các nhà quản lý có cái nhìn khách quan hơn, sát thực hơn để tổchức những đợt đấu giá lần sau tốt hơn và đạt hiệu quả hơn

Ở Việt Nam, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS là giá trị QSDĐ có điều kiện

và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất Trong đó, thị trường quyền sử dụng đấtbao gồm các giao dịch: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất [16]

b Đặc điểm

Bất động sản mang những đặc điểm chủ yếu sau đây:

Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và

tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tínhkhan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích của từng mảnh đất, khu vực,vùng, địa phương, lãnh thổ,… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dờiđược của đất đai nên hàng hóa BĐS có tính cá biệt [16], [21] Trong cùng một khu vựcnhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trườngBĐS khó tồn tại hai công trình cạnh nhau và cùng xây dựng theo một thiết kế Ngoài

ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sựhấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân… tất cả những yếu tố đótạo nên tính cá biệt của BĐS [16]

Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được

xem như không thể hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vậtkiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sửdụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn Vì vậy, tínhbền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng Cần phânbiệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trongđiều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐSmang lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó

Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng rất lớn, giá trị của một

BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu

tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị củaBĐS trong khu vực đó

Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS

trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặctrưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việcthỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng quản lý

cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phứctạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần khả năng quản lý thích hợp vàtương xứng

Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hóa BĐS chịu sự chi

phối của các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội mạnh hơn các hàng hóa thôngthường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khácnhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý

xã hội, thậm chí các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh,… chi phối nhu cầu và hìnhthức BĐS [21]

1.1.1.2 Thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại mộtkhu vực địa lý nhất định, trong khoảng thời gian nhất định Thị trường BĐS có thểđược hiểu một cách đơn giản hoặc cụ thể hơn là hệ thống các quan hệ thông qua đócác giao dịch về BĐS được thực hiện [17], [21]

Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế Thị trườngBĐS có liên quan đến một lượng tài sản lớn trong nền kinh tế của một nước Việc pháttriển thị trường BĐS tạo ra những kích thích cho đầu tư vào đất đai Thực chất hànghóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị QSDĐ có điểu kiện vàquyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất [17]

1.1.2 Khái quát về giá đất, định giá đất và bất động sản

1.1.2.1 Khái quát về giá đất

Những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trịcủa quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sởhữu đất chính là mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất nào đó trong không gian và thờigian Ở Việt Nam, giá đất chính là mệnh giá QSDĐ Giá đất cũng như các loại hànghóa khác trong cơ chế thị trường được hình thành và vận động theo quy luật sản xuấthàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh [12], [17], [10]

Giá đất dựa trên giá trị của đất nhưng không phải bằng giá trị và được thể hiện rabên ngoài bằng giá cả Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ về đất đai -thị trường - sự quản lý của Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá haynói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với

cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ đánh giá sự công bằng trong phân phối đấtđai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh quan hệđất đai theo quy hoạch sử dụng đất và pháp luật [12] Giá đất là phương tiện thể hiện nộidung kinh tế của các quan hệ chủ QSDĐ và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giaođất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thuhồi và tính t đất [10], [12], [13]

* Phân loại giá đất: Giá đất được phân thành các loại chủ yếu sau:

Giá chuẩn: Là loại giá do Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả trong cơ chế

thị trường Trong quy định giá chuẩn có: Khung giá đất Chính phủ quy định giá tốithiểu và giá tối đa; bảng giá của tỉnh/thành phố Nhà nước quy định giá các loại đất đểphục vụ cho các mục đích sau: Tính t chuyển QSDĐ; thu tiền khi giao đất, chothuê đất; tính giá trị tài sản khi giao đất; bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi Đặcđiểm của giá chuẩn: Không sát với giá thị trường, nhưng nó vẫn mang tính logic nếunhư vị trí càng thuận lợi giá đất càng cao, hạng đất càng cao giá đất càng thấp [12], [16]

Giá thị trường: Là loại giá đất luôn luôn biến động có thể cao hay thấp phụ thuộc

vào điều kiện mua bán, được mọi người chấp nhận và qua điều tra xác định được giáthị trường Giá thị trường được xác định trên cơ sở các yếu tố sau: Do tự nguyện giữangười bán và người mua thỏa thuận nhất trí; phụ thuộc vào mục đích của mua bán đất;nhu cầu đất đai của người mua và thị trường; tác động của môi trường sống và xã hội;một số yếu tố về mục đích sử dụng đặc biệt

Giá chứng khoán: Đất đai và các tài sản thuộc đất đai có thể trở thành tài sản

trong thị trường chứng khoán và như vậy có thể mua phiếu chứng khoán tạo ra giáchứng khoán

Giá bảo hiểm: Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa

đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận Giá trị bảo hiểm caothấp phụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữuthửa đất với cơ quan bảo hiểm

Giá thế chấp: Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường

của thửa đất Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp Nhữngthửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy

có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp

Giá cho thuê: Giá cho thuê đất đai là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ

đất trong suốt thời gian thuê đất Chính là một phần lợi nhuận do sử dụng đất mang lại

mà người thuê trả cho chủ đất Tùy theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê đượcxác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm [10], [12], [16]

1.1.2.2 Khái quát về định giá đất và bất động sản

Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất được coi là một tài sảnthống nhất, gọi chung là BĐS Trong hoạt động định giá có định giá BĐS và định giáđất Định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiềunước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quantâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua Các nước như Mỹ, Nhật, Thụy Điển,Anh, Pháp, Australia, Malaysia, Singapore, Trung Quốc, định giá đất và BĐS đã trởthành một ngành quan trọng của nền kinh tế [10] Mặc dù có sự khác nhau về hìnhthức và tổ chức bộ máy Nhà nước, nhưng nội dung định giá và quản lý Nhà nước đốivới hoạt động định giá đất và BĐS nói chung tại nhiều nước trên thế giới đều có nhữngđiểm rất giống nhau, sự giống nhau đó có thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây:

a Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước

Thông qua hoạt động định giá giá đất và hoạt động định giá đất Nhà nước tăngcường sức mạnh của mình bằng việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nướcđầy đủ, ổn định thị trường bằng các biện pháp kinh tế, hoặc các biện pháp hành chínhthông qua các hình thức thu tiền sử dụng đất, thu t và lệ phí mà người sở hữuđất và BĐS phải nộp theo quy định của pháp luật

b Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết

Về chế độ định giá bất động sản: Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất

và các BĐS khác gắn liền với đất Phạm vi cần định giá là những loại đất và BĐSthuộc diện phải chịu t hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng, nhận thừa kế,thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng Ở Việt Nam, việc định giá BĐS được bắt đầutiến hành vào ngày 1 tháng 10 hàng năm và có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 để áp dụngcho năm đó

Nội dung, trình tự, thủ tục định giá đất và bất động sản: Trình tự, thủ tục định

giá đất và BĐS tại mỗi nước có thể được phân chia thành số bước nhiều ít khác nhau,nhưng nội dung và sản phẩm của hoạt động định giá được quy định tại các nước là cơbản tương tự nhau [10] Ở Việt Nam, qui trình định giá BĐS được thực hiện theo 6bước sau đây: Bước 1 là xác định tổng quát về BĐS cần định giá, bước 2 là lập kếhoạch định giá, bước 3 là khảo sát hiện trường, thu thập thông tin, bước 4 là phân tích

thông tin; bước 5 là xác định giá BĐS, bước 6 là lập báo cáo và chứng thư kết quảthẩm định giá [12], [16].

Phương pháp định giá đất và bất động sản: Hiện nay đa số các nước sử dụng

những phương pháp định giá đất và BĐS truyền thống, đó là: Phương pháp so sánhtrực tiếp (hay còn gọi là phương pháp so sánh giá bán); phương pháp giá thành (còngọi là phương pháp chi phí hay phương pháp chiết trừ) và phương pháp thu nhập Tùytheo điều kiện thông tin của mỗi thửa đất, mỗi BĐS mà định giá viên lựa chọn phươngpháp thích hợp nhất

Tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá: Hiện

nay, có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà nước và tổ chức định giácủa tư nhân Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt Nhà nước của cơ quanđịnh giá Nhà nước

Đối với cơ quan định giá của Nhà nước: Cơ quan định giá của Nhà nước có chứcnăng xây dựng giá đất và BĐS và thực hiện quản lý Nhà nước về công tác định giá đất

và BĐS trên phạm vi cả nước Cơ chế ban hành giá đất và BĐS được định giá theo chu

kỳ hoặc định giá đột xuất (tuỳ theo quy định của mỗi nước) Trường hợp những thửa đấthoặc BĐS có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó

có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được thì buộc phải đưa ratoà để giải quyết, quyết định của toà sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật Đối với cơ quan định giá của tư nhân: được hình thành và phát triển trong cơ chếthị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của người sử dụng đất vàhữu tư BĐS như: thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư pháttriển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và BĐSgiữa các bên có liên quan Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thứccông ty kinh doanh BĐS hoặc tư vấn pháp luật

Có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, vớichức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗinước, mỗi khu vực trên thế giới Tuy nhiên công tác định giá đất, định giá BĐS gắnvới đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành một

hệ thống công cụ, có thể nằm ở các cơ quan khác nhau nhưng đều có những điểmgiống nhau về mặt kỹ thuật chuyên môn, nghiệp vụ (đều có những nét cơ bản giốngnhau) và độc lập khi hoạt động để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đaitrong cơ chế thị trường BĐS [10], [12]

1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.3.1 Khái niệm và vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất

a Khái niệm

Đấu giá QSDĐ là việc chuyển nhượng QSDĐ thông qua hình thức đấu giá côngkhai, thực hiện bởi tổ chức bán đấu giá tài sản, trong đó người trả giá cao nhất sẽ đượcnhận QSDĐ đấu giá [18]

b Vai trò

Đấu giá QSDĐ là công cụ để nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụngđất, nhằm đảm bảo tính công khai minh bạch trong quản lý và sử dụng đất Đấu giáQSDĐ thể hiện một số vai trò chính sau: Thứ nhất, đấu giá QSDĐ sẽ tạo ra mặt bằnggiá thị trường công khai, minh bạch, góp phần giải quyết được bài toán về việc xác địnhgiá đất sát với giá thị trường vốn đang rất bức xúc hiện nay Thứ hai, việc đấu giá QSDĐ

sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể

có nhu cầu sử dụng đất phải tham gia đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng,không liên quan đến người có đất bị thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngânsách Nhà nước Điều này sẽ hạn chế tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư Thứ ba, đấu giá QSDĐ sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho” trong giao đất,cho thuê đất Việc thông báo, nêm yết công khai các thông tin liên quan đến đấu giáQSDĐ trên các phương tiện thông tin đại chúng, tạo điều kiện nhiều người tham gia đấugiá sẽ dần loại bỏ cơ chế “xin - cho” Thứ tư, đấu giá QSDĐ các lô đất phân lô gắn vớicác thông số quy hoạch trong xây dựng thửa đất trúng đấu tạo nên hệ thống cơ sở hạtầng đồng bộ, hạn chế đất bỏ hoang không đưa vào sử dụng [14], [18]

1.1.3.2 Nguyên tắc, yêu cầu trong đấu giá quyền sử dụng đất

Công tác đấu giá QSDĐ ở các địa phương trong cả nước đều gắn với những quyđịnh cụ thể riêng của từng địa phương, nhưng đều phải tuân thủ các nguyên tắc, yêucầu chung của Nhà nước

a Nguyên tắc

Đảm bảo công khai, liên tục, khách quan, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợppháp của các bên tham gia, đúng trình tự, thủ tục theo quy định của quy chế và các quyđịnh khác của pháp luật

Mọi cuộc bán đấu giá QSDĐ đều phải do đấu giá viên điều hành cuộc bán đấugiá theo đúng trình tự, thủ tục quy định, trừ trường hợp bán đấu giá QSDĐ trongtrường hợp đặc biệt quy định tại điều 20 của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày04/03/2010 của Chính phủ [19] và trong trường hợp không thuê được tổ chức bán đấugiá chuyên nghiệp quy định tại khoản 2, điều 12 của Thông tư số 23/2010/TT-BTP

ngày 06/12/2010 của bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiệnnghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.Hội đồng bán đấu giá QSDĐ trong trường hợp đặc biệt được thành lập để bánđấu giá QSDĐ có giá trị lớn, phức tạp hoặc trong trường hợp không thuê được tổchức bán đấu giá chuyên nghiệp khi đã hết hạn thông báo công khai về thuê tổ chứcbán đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện đấu giá thì tiến hành lập hội đồng bán đấugiá theo quy định.

b Yêu cầu

Diện tích đất đưa ra đấu giá QSDĐ phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất và phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt Việc đấu giá đượcthực hiện từng ô đất, lô đất, thửa đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu sửdụng Trường hợp đấu giá cả dự án hoặc lô đất gồm nhiều thửa đất có công năng sửdụng khác nhau do UBND tỉnh quyết định [10]

1.1.3.3 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là nhà nước vàngười tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinhlợi của đất Đất đai dùng vào mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khảnăng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố [6], [12]:

sẽ có giá cao hơn ở các vị trí xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặtđường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơncác vị trí tương tự nhưng xa trung tâm hơn

b Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng

Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi như có vị trí trung tâm, mặt tiền,

… nhưng chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thì sẽ có những hạn chế nhất định

và ngược lại, cũng khu đất đó nếu được đầu tư cơ sở hạ tầng đồng bộ như hệ thốnggiao thông, hệ thống cấp thoát nước, dịch vụ thông tin liên lạc, điện sinh hoạt, điện sảnxuất (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân

cư và nhu cầu sản xuất của doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trựctiếp đến giá đất

c Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ

Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thươngmại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thuhút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên Cáckhu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, khu kinh tế được đầu tư xây dựng cơ sở hạtầng đồng bộ, hoàn thiện sẽ thu hút các nhà đầu tư trong nước, nước ngoài vào các lĩnhvực sản xuất, chế biến, công nghiệp,…

d Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau

Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũngchịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như nhữngtài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về khônggian và vô hạn về thời gian sử dụng Đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại chomột chức năng sử dụng xác định như nhà ở

đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm Việc xuất nhượng QSDĐ phảithực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị UBND huyện, thị trựcthuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình Việc xuấtnhượng QSDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận songphương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ởsang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếukhông có điều kiện để đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thươnglượng song phương Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ bằngthương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà nước.Đối với QSDĐ có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng BĐSphải phù hợp với những điều kiện sau: Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng QSDĐtheo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận QSDĐ; Trong trường hợp xuất nhượngQSDĐ để phát triển đất đai, đối với công trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25%

tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệphoặc đất xây dựng khác Việc xuất nhượng QSDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầuhoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn vàđịnh giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một viện quốc gia đầu tiên về BĐS chuyêntrách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở TrungQuốc Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với 300 cán

bộ chuyên môn CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá BĐS, địnhgiá tài sản, tư vấn về đất xây dựng, văn phòng thương mại về BĐS, lập kế hoạch đầu

tư cho các dự án BĐS [13], [16]

1.2.1.2 Đài Loan

Theo tiến sỹ Tôn Dật Tiên, công cuộc cải cách ruộng đất ở Trung Hoa được tiếnhành trên hai phương diện: phân bổ đất đai và sử dụng đất đai Áp dụng các giáo huấn

đó, Đài Loan đã tiến hành song song hai chương trình là “người cày có ruộng” và

“bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc cải cách là sửdụng đất một cách tối ưu Chương trình “bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thibình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mụcđích công cộng Việc hoàn thành đề án củng cố đất đô thị sẽ làm cho 80% đất đai cóhình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợpcho việc sử dụng, tạo thêm được nguồn đất công ích rất lớn Một thành tựu khác docác đề án về củng cố đất đô thị đem lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặtđường trở thành 100% đất mặt đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần.Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt được ngoàiquỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để "đổi đất lấy hạ tầng" còn đạt đượccác thành tựu sau: 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán; số chủ đất đô thịkhông có biệt thự giảm xuống 59%; những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bìnhquân đất đai mỗi gia đình nắm giữ giảm xuống 12%; diện tích đất đô thị sử dụng đểxây nhà đã tăng 700%; số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%; diện tích tầngnhà xây tăng 330%; tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410% [13],[16], [17]

1.2.1.3 Nhật Bản

Tại Nhật Bản, việc đấu giá BĐS được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm

cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh

tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh

tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giảiquyết những BĐS đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi toà án

địa phương tịch thu BĐS của những cá nhân không thanh toán được nợ và rao bántài sản này, số tiền thu được sẽ được tiến hành thanh toán cho những khoản nợ.

Có thể thấy rõ trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn

và khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thểthiếu được Trong những năm qua, các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợpcho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng cóhiệu quả hơn mà điển hình là các nước Đài Loan và Trung Quốc [13], [17]

1.2.2 Khái quát về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.2.2.1 Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

a Giai đoạn từ năm 1989 đến năm 1996

Có thể nói dịch vụ bán đấu giá tài sản tại Việt Nam được hình thành và phát triển

từ việc bán đấu giá tài sản để thi hành án dân sự Bởi lẽ, các quy định về bán đấu giátài sản được xuất hiện đầu tiên trong pháp luật về thi hành án dân sự Pháp luật về bánđấu giá tài sản được đánh dấu bằng sự ra đời của Pháp lệnh thi hành án dân sự ngày28/8/1989 (gọi là Pháp lệnh năm 1989), quy định về bán đấu giá tài sản để thi hành án.Tài sản đã kê biên được bán cho người trả giá cao nhất Nếu không ai trả giá cao hơngiá đã định thì tài sản được bán cho người mua theo giá mà hội đồng định giá đã định.Tài sản không bán được thì được định giá lại để tiếp tục bán đấu giá (khoản 2, Điều

28, Pháp lệnh năm 1989) [17]

b Giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2005

Năm 1995, Bộ luật dân sự đầu tiên ở nước ta được Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ

8 thông qua Đây là một văn bản pháp luật quan trọng, điều chỉnh các quan hệ giao kếtdân sự trong đó có quan hệ về bán đấu giá tài sản Trên cơ sở đó, ngày 19/12/1996Chính phủ đã ban hành Nghị định số 86/1996/NĐ-CP về việc ban hành quy chế bánđấu giá tài sản Có thể nói hoạt động bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp ở nước ta đượchình thành từ năm 1997 trên cơ sở của Bộ luật dân sự và Nghị định số 86/NĐ-CP ngày19/12/1996 của Chính phủ ban hành quy chế bán đấu giá tài sản

Theo quy định tại điều 4 Nghị định số 86/1996/CP thì người bán đấu giá là Trungtâm dịch vụ bán đấu giá tài sản bán đấu giá được thành lập theo quyết định của chủtịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, do Sở Tư pháp trực tiếp quản lý.Người bán đấu giá cũng có thể là doanh nghiệp Nhà nước được thành lập theo Luậtdoanh nghiệp Nhà nước, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần được thành lậptheo Luật công ty hoạt động bán đấu giá chuyên nghiệp và không kinh doanh ngànhnghề khác do Sở Tư pháp quản lý về nghiệp vụ Cũng theo quy định tại Nghị định nàythì việc bán đấu giá tài sản được tiến hành sau khi người có tài sản bán đấu giá ký hợp

đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản với người bán đấu giá, xác định giá khởi điểm đểbán đấu giá

Ngày 07 tháng 04 năm 1997 Bộ Tư pháp ban hành Thông tư số 399/PLDSKThướng dẫn một số quy định về bán đấu giá tài sản Ở đa số địa phương, quán triệt tinhthần Nghị định số 86/CP và Thông tư số 399/PLDSKT ngày 07 tháng 4 năm 1997 của

Bộ Tư pháp, các trung tâm đã tổ chức bán đấu giá công khai, rộng rãi, đúng trình tự,thủ tục; khách hàng tham gia đấu giá ngày càng nhiều Giá tài sản bán được phần lớntăng hơn nhiều so với giá khởi điểm, làm lợi cho người có tài sản bán đấu giá Khoản

lệ phí nộp ngân sách đạt được chỉ tiêu mà các trung tâm đề ra, đảm bảo cho hoạt độngbán đấu giá được liên tục và có hiệu quả

Nghị định số 86/1996/NĐ-CP là văn bản pháp luật quan trọng đặt nền móng chodịch vụ đấu giá trong nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, nội dung của Nghị định số86/1996/NĐ-CP được ban hành trong những năm đầu của nền kinh tế thị trường địnhhướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam nên vẫn chứa đựng các điều khoản bất cập, hạn chếnhất định, không còn phù hợp cần thay đổi cho phù hợp với thực tế [16], [17]

c Giai đoạn từ năm 2005 đến nay

Ngày 18/01/2005, Nghị định số 05/2005/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giátài sản được ban hành thay thế Nghị định số 86/1996/NĐ-CP Ngay sau khi Nghị định

số 05/2005/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số03/2005/TT-BTP hướng dẫn một số quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP [7].Nghị định số 05/2005/NĐ-CP là văn bản pháp luật chuyên ngành, là cơ sở pháp

lý quan trọng để phát triển dịch vụ bán đấu giá tài sản trong nền kinh tế thị trường địnhhướng xã hội chủ nghĩa Tuy nhiên, cùng với Nghị định số 05/2005/NĐ-CP thì còn cónhiều văn bản quy phạm pháp luật cùng điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản như

Bộ luật dân sự năm 2005; Luật thương mại năm 2005; Luật quản lý và sử dụng tài sảnNhà nước năm 2008; Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của thủ tướng Chính phủ vềbán đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, Nghị định số159/2007/NĐ-CP ngày 30 tháng 10 năm 2007 về xử phạt vi phạm hành chính tronglĩnh vực quản lý rừng, bảo vệ rừng và quản lý lâm sản; Nghị định số 181/2004/NĐ-CPngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành luật đất đai; Nghị định số 84/2007/NĐ-CPngày 25 tháng 05 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ,thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhànước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Thông tư liên tịch số38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ,quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký QSDĐ và Trung tâm phát triển quỹ đất.Sau khi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP được ban hành, hoạt động bán đấu giá tàisản đã đạt được những kết quả đáng kể, tạo cơ sở pháp lý trong việc củng cố và phát

triển các tổ chức bán đấu giá tài sản ở các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, gópphần thống nhất pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản và đáp ứng phần lớnnhu cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực này Tuy nhiên, bên cạnh những kết quảđạt được, pháp luật về hoạt động bán đấu giá tài sản trong thời kỳ này vẫn còn nhiềuvấn đề bất cập [7], [17].

Thứ nhất, hiện nay có nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau cùng điềuchỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản Bên cạnh một số luật, pháp lệnh còn có nghị địnhcủa Chính phủ, quyết định của thủ tướng Chính phủ, thông tư liên tịch của các bộ,ngành, Nhiều điều khoản của các văn bản quy phạm pháp luật về bán đấu giá tài sảnkhông thống nhất với quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP, nội dung một sốquy định còn chồng chéo, gây khó khăn cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong việc

áp dụng pháp luật

Thứ hai, do sự không đồng bộ, thống nhất trong các quy định của pháp luật nênhiện nay có nhiều loại tổ chức thực hiện việc bán đấu giá tài sản và bán đấu giá theocác trình tự, thủ tục rất khác nhau, không chặt chẽ dẫn đến việc khó quản lý, kiểm soáthoạt động này và gây thất thoát tài sản, nhất là tài sản công Trong số các tổ chức thựchiện việc bán đấu giá tài sản thì hoạt động của các hội đồng bán đấu giá tài sản đang

có nhiều bất cập Do đó, khi có tranh chấp xảy ra liên quan đến quyền và lợi ích hợppháp của người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, các bên không có cơ sở pháp lý

để khiếu nại hội đồng

Thứ ba, phạm vi điều chỉnh của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP chưa xác định rõphạm vi áp dụng của Nghị định đối với việc bán đấu giá những loại tài sản nào Chính

vì vậy, trên thực tế, các cơ quan, tổ chức còn lúng túng khi áp dụng Nghị định số05/2005/NĐ-CP dẫn đến việc bán đấu giá tài sản, nhất là tài sản công chưa được thực hiệntheo những trình tự, thủ tục chặt chẽ Đây cũng là bất cập lớn cần phải sớm khắc phục Thứ tư, một số quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP về trình tự, thủ tụcbán đấu giá còn chưa đầy đủ và chặt chẽ, thậm chí có kẽ hở, dễ dẫn đến hiện tượngtiêu cực như thông đồng, dìm giá, làm thất thoát tài sản của Nhà nước, ảnh hưởng đếnquyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân

Thứ năm, quy định về điều kiện cấp thẻ đấu giá viên, điều kiện hoạt động củadoanh nghiệp bán đấu giá còn đơn giản, dễ dãi Vai trò của đấu giá viên với tư cách làchức danh chuyên nghiệp trong hoạt động bán đấu giá chưa được phát huy, nhiều cuộcbán đấu giá không do đấu giá viên điều hành Nhìn chung, tính chuyên nghiệp của hoạtđộng bán đấu giá tài sản còn thấp

Thứ sáu, quy định về quản lý Nhà nước trong Nghị định số 05/2005/NĐ-CP cònthiếu, nội dung chưa rõ ràng dẫn đến việc quản lý Nhà nước đối với hoạt động bán đấugiá tài sản còn lỏng lẻo, vai trò của cơ quan chủ trì giúp Chính phủ và Uỷ ban nhân

dân các địa phương thống nhất quản lý Nhà nước về bán đấu giá tài sản chưa đượcphát huy đầy đủ

Thứ bảy, nhận thức và phối hợp giữa các cơ quan Nhà nước ở trung ương và địaphương về quản lý hoạt động bán đấu giá tài sản còn chưa thống nhất, chưa chặt chẽ

và đồng bộ Một số cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký quyền sở hữu, quyền sửdụng tài sản trong một số trường hợp còn từ chối hoặc chậm trong việc cấp giấy chứngnhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đã bán đấu giá đối với tài sản mà pháp luậtquy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng

Do vậy, việc thay thế Nghị định số 05/2005/NĐ-CP là sự cần thiết khách quan,

để thiết lập cơ sở pháp lý chặt chẽ, thống nhất, đồng bộ hơn cho hoạt động bán đấu giátài sản Trên cơ sở đó ngày 04 tháng 3 năm 2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản, ngày 15 tháng 9 năm 2010 Bộ Tài chính đãban hành Thông tư số 137 /2010/TT-BTC quy định việc xác định giá khởi điểm của tàisản Nhà nước bán đấu giá và chế độ tài chính của hội đồng bán đấu giá tài sản, ngày

06 tháng 12 năm 2010 Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 23/2010/TT-BTP hướngdẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP Đây là những văn bản pháp luật quy địnhkhá chặt chẽ, tạo điều kiện cho dịch vụ bán đấu giá tài sản nói chung và đấu giá QSDĐnói riêng ngày càng phát triển [4], [7], [9]

1.2.2.2 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá đất ở Việt Nam

a Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam

Trước năm 1993, Luật đất đai 1988 quy định nhà nước nghiêm cấm việc mua bánđất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thếchấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên thị trường Đất đai không có giá, Nhà nước tiếnhành giao cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng Việc quản

lý đất đai mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh đã làm cho quan hệ đất đai khôngvận động theo hướng tích cực, đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ,

sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến mà Nhà nước vẫn khôngkiểm soát được [16], [17]

Năm 1993, Quốc hội đã thông qua Luật đất đai thứ hai của nước ta với nội dungchủ yếu là tạo hành lang pháp lý cho phát triển kinh tế nông nghiệp hàng hoá Luật đấtđai 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa nhànước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người sử dụng đất vớinhau: Mở rộng quyền cho người sử dụng đất, cho phép họ được chuyển QSDĐ, thừanhận sự tồn tại của thị trường BĐS, thừa nhận đất có giá Nhà nước không chỉ quản lýđất đai theo diện tích, loại đất, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị của đất (thông qua

hình thức giao đất có thu tiền sử dụng) Như vậy bên cạnh hình thức giao đất khôngthu tiền, Nhà nước còn tiến hành giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất

Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đườnglối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách từđất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp côngnghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sửdụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếplao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh Thực tế sử dụngđất tại các địa phương đã chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của chính sách sử dụngđất có thu tiền sử dụng [17]

b Chủ trương đấu giá đất được hình thành

Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng, “đổi đất lấy hạ tầng” với mục đích nhằmkhai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy hiệu quả,mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn cho nhiều địa phương Song cùng với sựphát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến động của giá đất đai trên thị trường BĐS, cơchế giao đất có thu tiền sử dụng đã bộc lộ những nhược điểm hạn chế nhất định Đểkhắc phục những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đất,

“đổi đất lấy hạ tầng” một số địa phương áp dụng thí điểm cơ chế đấu giá QSDĐ tạovốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và đã mang lại nhiều kết quả tích cực Ngày 18tháng 12 năm 2003, Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơchế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đó quyđịnh rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng

là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối vớiquỹ đất dùng để tạo vốn [1]

Như vậy, đấu giá QSDĐ được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêucầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo chocác dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại hiệu quảkinh tế cao nhất

c Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003

Luật đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội khoá XI đãthông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Tại luật nàyquản lý tài chính về đất đai, giá đất và thị trường BĐS đã được quy định cụ thể tại mục

6 và mục 7 của Chương II, các quy định đó đã được sửa đổi theo hướng giá đất đảmbảo sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bìnhthường, quy định về đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án có sử dụng đất, khắc phục tìnhtrạng bao cấp về giá đất và cơ chế “xin - cho” trong quản lý và sử dụng đất, tạo điềukiện để tăng nguồn thu vào ngân sách từ quỹ đất [14]

Tuy nhiên, trên thực tế, pháp luật trước năm 2000 có quy định vấn đề “đổi đất lấy

hạ tầng”, còn từ năm 2003 mà cụ thể là trong Luật đất đai 2003, vấn đề này đã khôngđược đề cập đến, có nghĩa là từ đó Quốc hội đã không đồng ý cho phép thực hiện cơchế này [14] Căn cứ Luật đất đai 2003, ngày 29/10/2004 Chính phủ đã ban hành Nghịđịnh số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai [5] Nghị định đã quyđịnh các trường hợp đất được tham gia thị trường BĐS, các hoạt động được pháp luậtthừa nhận của thị trường QSDĐ trong thị trường BĐS và quy định chi tiết về đấu giáQSDĐ như: các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ, quy định hình thức đấugiá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn chođầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng,… Đáng chú ý, Nghị định 181/2004/NĐ-CP có quyđịnh về cơ chế “sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng”, trong đó quyđịnh rõ hai hình thức: đấu giá QSDĐ để tạo nguồn vốn bằng tiền trực tiếp xây dựngcông trình hoặc đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá QSDĐ để tạo vốn cho côngtrình đó trong một gói thầu Hiện chúng ta vẫn gọi trường hợp thứ hai nói trên là “đổiđất lấy hạ tầng”, tuy nhiên các điều khoản đi kèm trong Nghị định bắt buộc phải thựchiện theo nguyên tắc: thang điểm đấu giá đất sẽ được chấm riêng (tương đương nhưđấu giá đất) ngay trong một gói thầu khi áp dụng hình thức thứ hai

Như vậy, cho đến nay công tác đấu giá QSDĐ đã được thực hiện rộng khắp trên

cả nước, được các địa phương hướng dẫn cụ thể bằng quy chế đấu giá QSDĐ để

giao đất, cho thuê đất đã mang lại những hiệu quả nhất định cho các địa phương 1.2.3 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Hình thức đấu giá QSDĐ đã được triển khai thực hiện ở hầu hết tất cả các tỉnh,thành phố trực thuộc trung ương trên địa bàn cả nước và đã đạt được những kết quả nhấtđịnh, đem lại nhiều lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và nhà nước Trình

tự, phương thức tổ chức đấu giá QSDĐ được áp dụng ở một số địa phương tuy có khácnhau nhưng tất cả đều thực hiện theo đúng một quy trình nhất định và đã khẳng địnhđược tính ưu việt của nó so với hình thức giao đất khác [2], [17], [18]

1.2.3.1 Đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội

Đấu giá QSDĐ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố HàNội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liênquan, UBND thành phố đã ban hành nhiều văn bản quy định việc đấu giá QSDĐ Ngày29/5/2003 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB về việcban hành quy trình đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bànthành phố Hà Nội Ngày 23/10/2008, UBND thành phố ban hành Quyết định số43/2008/QĐ-UBND về việc ban hành quy định về đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền

sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội Ngày 14/9/2011, UBNDthành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND về việc ban hành quy

định về đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bànthành phố Hà Nội.

Sau khi nhận được các văn bản của các cấp các địa phương đã tổ chức triển khaithực hiện các văn bản đó kịp thời, hiệu quả và đã đạt được những kết quả rất quan trọng,góp phần thực hiện hoàn thành kế hoạch đấu giá QSDĐ trên địa bàn cả thành phố Gần

10 năm thực hiện, việc đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội đã mang lại chothành phố một nguồn thu lớn nhằm bổ sung cho nguồn vốn đầu tư phát triển của thànhphố và các quận, huyện, thị xã Cụ thể: năm 2009 thành phố Hà Nội đã tổ chức đấu giáquyền sử dụng 17,45ha đất của 28 dự án, thu về hơn 3.480 tỉ đồng; năm 2010 thu đượctrên 3.500 tỷ đồng từ đấu giá đất ; năm 2011 số dự án dự kiến tổ chức đấu giá QSDĐ là

30 dự án, với diện tích đất là 17,96ha, dự kiến thu về cho ngân sách 2.450 tỷ đồng.Song, tính đến giữa tháng 11 năm 2011 mới chỉ đấu giá được 3ha, thu về 522,65 tỷ đồng(đạt 21% so với kế hoạch) Có nhiều nguyên nhân dẫn đến kết quả đấu giá QSDĐ năm

2011 của Hà Nội thấp so với kế hoạch như sự trầm lắng của thị trường BĐS do sự thắtchặt nguồn vốn tín dụng cho BĐS của các ngân hàng, sự thay đổi các cơ chế chínhsách Song nguyên nhân chủ yếu là sự thiếu quyết liệt trong việc thực hiện nhiệm vụ tổchức đấu giá QSDĐ ở nhiều quận, huyện, xã Theo kế hoạch trong năm 2012, trên toàn địabàn thành phố sẽ có 53 dự án đưa ra đấu giá QSDĐ, dự kiến thu về cho ngân sáchkhoảng 2.500 tỉ đồng [2]

1.2.3.2 Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đà Nẵng

Đà Nẵng là thành phố trực thuộc trung ương và là trung tâm của các tỉnh khu vựcmiền Trung, có vị trí địa lý: phía Đông giáp biển Đông, phía Nam giáp tỉnh QuảngNam, phía Tây giáp tỉnh Quảng Nam và tỉnh , phía Bắc giáp tỉnh Đấu giáQSDĐ là một chủ trương được UBND thành phố đặc biệt quan tâm nhằm tạo nguồnvốn xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển thành phố Để thực hiện tốt công tác này chínhquyền địa phương đã ban hành nhiều văn bản để chỉ đạo thực hiện Kết quả sau 10năm thực hiện (từ 2003), nguồn thu từ đấu giá QSDĐ đều tăng Cụ thể, năm 2003 thu

546 tỷ đồng, năm 2004 thu 612 tỷ đồng và đến năm 2012 thu được 1.568 tỷ đồng [2],[17]

1.2.3.3 Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hồ Chí Minh

Là một thành phố trực thuộc Trung ương và là trung tâm văn hóa, kinh tế, chínhtrị, xã hội của khu vực phía Nam, công tác đấu giá QSDĐ ở thành phố Hồ Chí Minhđược thực hiện từ rất sớm Năm 2003, nguồn thu từ đất của thành phố Hồ Chí Minh là

700 tỷ đồng, năm 2004 là 1.700 tỷ đồng, năm 2005 hơn 1.400 tỷ đồng và năm 2012 là2.007 tỷ đồng Để sử dụng nguồn thu đó thành phố đã quyết định dành một phần lớntiền thu được từ đấu giá QSDĐ cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giátrị từ đất cụ thể như sau: để lại cho địa phương (quận, huyện có dự án đấu giá 50%,

40% và 30% nguồn thu từ đấu giá QSDĐ tương ứng với những khu đất trị giá dưới 50

tỷ đồng, 50 - 100 tỷ đồng và 100 - 500 tỷ đồng [17]

1.3 CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN

“Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương”, luận văn Thạc sĩ của Nguyễn Hữu Phúc.

Đề tài giới hạn nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ qua 3 dự

án đã tiến hành đấu giá QSDĐ, cụ thể: Dự án đấu giá QSDĐ tại khu dân cư thươngmại và chợ Thanh Bình, phường Thanh Bình; Dự án đấu giá QSDĐ khu dân cư và táiđịnh cư Đông Ngô Quyền; Dự án đấu giá QSDĐ tại khu dân cư Bắc Thanh Niên,thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương

Đề tài tiến hành nghiên cứu thực trạng quản lý và sử dụng đất đai của thành phốHải Dương, thực trạng đấu giá QSDĐ, phân tích hiệu quả và hạn chế của công tác đấugiá quyền sử dụng đất và đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác đấu giáQSDĐ trên địa bàn thành phố Hải Dương Hải Dương là một trong những địa phươngthực hiện tốt công tác đấu giá QSDĐ, áp dụng đấu giá QSDĐ theo nhiều hình thứckhác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác nhau Vì vậy đềtài đã đánh giá được hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ qua các dự án khác nhau từ

đó đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá QSDĐ ngày càng hoàn thiện và đem lạihiệu quả cao nhất

“Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội”, Nghiên cứu khoa học của Nguyễn Thanh Trà, Phạm Ngô Hiếu.

Đề tài giới hạn nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ qua 3 dự

án tiến hành đấu giá QSDĐ từ cuối năm 2003 đến cuối năm 2004, cụ thể: Dự án khuĐền Lừ II thuộc phường Hoàng Văn Thụ quận Hoàng Mai; Dự án khu nhà ở thuộcđường 70 xã Tân Triều huyện Thanh Trì; Dự án 1,3 ha sau Phủ Tây Hồ phường Quảng

An quận Tây Hồ; Dự án khu đất D3 phường và Xuân La quận Tây Hồ; Dự ánkhu đất D1 phường và Xuân La quận Tây Hồ Đề tài tiến hành nghiên cứuthực trạng công tác đấu giá QSDĐ, phân tích hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giáQSDĐ qua một số dự án, từ đó đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả công tácđấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội

“Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện An Nhơn, tỉnh Bình Định”, Luận văn Thạc sĩ của Lê Chiêu Tâm.

Đề tài giới hạn nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ qua 4 dự

án đã tiến hành đấu giá QSDĐ trong năm 2011 trên địa bàn huyện An Nhơn, tỉnh BìnhĐịnh cụ thể: Dự án đấu giá QSDĐ ở tại khu quy hoạch dân cư đường Ngô Gia Tự - thị

trấn Bình Định; Dự án đấu giá QSDĐ ở tại khu quy hoạch dân cư xã Nhơn Hạnh; Dự

án đấu giá QSDĐ ở tại khu khu quy hoạch dân cư đô thị mới thị trấn Đập Đá; Dự ánđấu giá QSDĐ ở tại khu quy hoạch dân cư xã Nhơn Mỹ - huyện An Nhơn Đề tài tiếnhành nghiên cứu thực trạng quản lý và sử dụng đất đai của huyện An Nhơn, thực trạngđấu giá QSDĐ, phân tích hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ và đề xuấtcác giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện

“Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An”, luận văn Thạc sĩ của Cao Quang Trung.

Đề tài giới hạn nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ qua 4 dự

án đã tiến hành đấu giá QSDĐ trên địa bàn thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An, cụ thể: Dự

án đấu giá QSDĐ tại phía Tây trường Lê Thị Bạch Cát địa điểm thuộc xã Nghi Thu;

Dự án đấu giá QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân tại khu quy hoạch dân cư khách sạnCông Đoàn thuộc phường Thu Thủy; Dự án đấu giá QSDĐ tại đường ngang 19 - 20,phường Nghi Hoà; Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại đường ngang 13 - 14, xã NghiHương Đề tài tiến hành nghiên cứu thực trạng quản lý và sử dụng đất đai của thị xãCửa Lò, thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất, phân tích hiệu quả và hạn chế của côngtác đấu giá QSDĐ và đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác đấu giáQSDĐ trên địa bàn thị xã Cửa Lò

* Hướng nghiên cứu của đề tài luận văn

Trong khuôn khổ luận văn nghiên cứu khoa học, tôi chọn đề tài “ Đánh giá thựctrạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án tại tỉnh ” Đây là đềtài có giá trị thực tiễn cao trong thời điểm hiện tại, vì công tác đấu giá quyền sử dụngđất trên địa bàn tỉnh trong những năm qua đã đem lại một số lợi ích phục vụ cho quátrình phát triển kinh tế - xã hội và quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh là một trong những địa phương trên cả nước áp dụng hình thức đấu giá quyền

sử dụng đất trong giao đất, cho thuê đất từ đầu năm 2009 Trong quá trình nghiên cứu

đề tài đã rút ra được một số điểm khác biệt của công tác tổ chức và thực hiện đấu giáQSDĐ tại tỉnh và các vùng nghiên cứu trong những đề tài có liên quan kể trên

Cụ thể: Việc tổ chức đấu giá QSDĐ tại các địa phương như thành phố Hà Nội, thànhphố Hải Phòng và huyện An Nhơn tỉnh Bình Định và thị xã Cửa Lò tỉnh Nghệ Anđược thực hiện bằng 1 trong 2 hình thức sau: Hình thức bỏ phiếu kín và hình thức đấugiá công khai bằng lời nói Tại phiên đấu giá, tùy theo tình hình thực tế mà Tổ chứcbán đấu giá quyết định lựa chọn hình thức đấu giá cho phù hợp Còn tại tỉnh thì các dự án tiến hành nghiên cứu đều được tổ chức đấu giá theo hình thức bỏ phiếukín, hình thức đấu giá công khai bằng lời nói hầu như không được áp dụng

Chương 2

MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 MỤC TIÊU CỤ THỂ

- Tìm hiểu được thực trạng quản lý và sử dụng đất của tỉnh

- Phân tích các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất ởnói riêng

- Đánh giá được kết quả của đấu giá quyền sử dụng đất ở qua một số dự án trênđịa bàn nghiên cứu

- Phân tích hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một

số dự án được chọn để tiến hành nghiên cứu

- Đề xuất được các giải pháp để hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm nâng cao hiệuquả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

2.2 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

2.2.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là toàn bộ quỹ đất của các dự án; Quy trình, cơchế và hình thức tổ chức, thực hiện của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địabàn tỉnh

2.2.2 Phạm vi nghiên cứu

2.2.2.1 Phạm vi không gian

Vì điều kiện nên đề tài chỉ giới hạn nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác đấugiá quyền sử dụng đất qua 3 dự án đã và đang tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất trênđịa bàn tỉnh , cụ thể như sau:

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu tái định cư giai đoạn 1, phường , thành phố

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu tái định cư giai đoạn 2, phường , thị xã

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu quy hoạch , xã

Những dự án này được tiến hành đấu giá QSDĐ trong giai đoạn nghiên cứu từ

2011 đến tháng 5 năm 2014 Đây cũng là những dự án điển hình của từng địa phươngtrong tỉnh, thu hút sự quan tâm lớn của người dân, các dự án có điểm giống và khácnhau trong công tác tổ chức thực hiện, có thể tiến hành so sánh để có cái nhìn toàndiện hơn về công tác đấu giá toàn tỉnh Đó là những lý do khi quyết định chọn 3 dự ánnày làm đại diện để tiến hành nghiên cứu

2.2.2.2 Phạm vi thời gian

Các số liệu, thông tin liên quan về đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án trên

2.3.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của tỉnh

- Các văn bản liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên địabàn tỉnh

- Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn tỉnh

- Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn tỉnh

- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án đã đấu giá quyền sử dụngđất trên địa bàn nghiên cứu

- Tìm hiểu những khó khăn, vướng mắc của công tác đấu giá quyền sử dụng đấttại mỗi dự án, từ đó đưa ra đánh giá chung về thực trạng công tác đấu giá và kết quảđấu giá QSDĐ của các dự án được chọn nghiên cứu

2.3.3 Đánh giá kết quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của tỉnh

- Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn nghiên cứu:+ Hiệu quả kinh tế

+ Hiệu quả xã hội

+ Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai

- Hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu:

+ Đối với công tác tổ chức và thực hiện

+ Đối với người tham gia đấu giá

+ Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị

2.3.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Điều tra thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tìnhhình quản lý và sử dụng đất của tỉnh , (Nguồn số liệu: UBND tỉnh ).Điều tra, thu thập các văn bản có liên quan đến công tác đấu giá QSDĐ, số liệu vềcông tác đấu giá QSDĐ của các dự án điều tra bao gồm: nội quy bán đấu giá, thôngbáo bán đấu giá, phương án bán đấu giá, quyết định trúng đấu giá, biên bản bán đấugiá quyền sử dụng đất Thu thập các tài liệu, số liệu liên quan đến các dự án đã đấu giáquyền sử dụng đất về quy trình đấu giá, nguồn gốc đất, quy hoạch, các bước xây dựng giásàn, giá trúng đấu giá (Nguồn số liệu: Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh thuộc Sở Tàinguyên và Môi trường tỉnh , Trung tâm Phát triển quỹ đất , Trung tâmPhát triển quỹ đất thị xã , Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tưpháp tỉnh ) Các số liệu nằm trong phạm vi nghiên cứu từ năm 2011 đến tháng

5 năm 2014

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

- Phỏng vấn bằng bảng hỏi các cán bộ chuyên môn tham gia tổ chức và thực hiệncông tác đấu giá QSDĐ về quy trình thực hiện, những vướng mắc và khó khăn trongviệc thực hiện tổ chức đấu giá QSDĐ Quá trình điều tra bằng bảng hỏi đã hoàn thànhđược 4 phiếu điều tra, bao gồm: 1 chuyên viên của Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh , 1 chuyên viên của Trung tâm Phát triển quỹ đất thị xã , 1 chuyên viêncủa Trung tâm Phát triển quỹ đất , 1 chuyên viên của Trung tâm dịch vụ bánđấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp tỉnh Nội dung các bảng hỏi bao gồm nhữngcâu hỏi về công tác tổ chức và thực hiện 1 phiên đấu giá QSDĐ, ý kiến của ngườiđược hỏi về giá trúng đấu, đề xuất để nâng cao hiệu quả cho những phiên đấu giá saunày

- Phỏng vấn bằng bảng hỏi những người từng tham gia đấu giá QSDĐ của từng

dự án Quá trình điều tra bằng bảng hỏi đã thực hiện được 105 phiếu điều tra, trong đó:

35 phiếu điều tra ý kiến người tham gia đấu giá của dự án khu tái định cư giaiđoạn 1; 35 phiếu của dự án khu tái định cư giai đoạn 2 và 35 phiếu của dự ánkhu quy hoạch Nội dung chính của phiếu điều tra bao gồm: thông tin cá nhân,thông tin về lô đất trúng đấu giá, ý kiến của người được phỏng vấn về giá trúng đấu vàgiá thị trường, sự hài lòng của họ đối với công tác đấu giá,có tồn tại tiêu cực nào trongquá trình đấu giá hay không, có nguyện vọng, đề xuất gì cho công tác đấu giá không

- Quan sát thực địa, tham gia vào các phiên đấu giá để tìm hiểu và đánh giá chínhxác về công tác tổ chức và thực hiện, diễn biến cụ thể của một phiên đấu giá quyền sửdụng đất Cụ thể, tham gia vào phiên đấu giá 12 lô đất thuộc dự án khu quy hoạch ngày 28 tháng 4 năm 2014

2.4.3 Phương pháp phân tích xử lý số liệu

Từ các nguồn số liệu thứ cấp, sơ cấp thu thập được, kết hợp với các yếu tố địnhtính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô, tiến hành phân tích, tổng hợp, xử lý sốliệu bằng phần mềm excel, mô tả, so sánh và đánh giá quy trình, kết quả các dự án,hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Chương 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI CỦA TỈNH 3.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh

3.1.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên

triển kinh tế trọng điểm miền Trung trải dài từ 16000' đến 16045' vĩ độ Bắc và từ

107001' đến 108012' kinh độ Đông, phía Bắc giáp tỉnh Quảng Trị, phía Nam giáp thànhphố Đà Nẵng và tỉnh Quảng Nam, phía Tây giáp nước Cộng hoà dân chủ nhân dânLào, phía Đông giáp biển Đông

Hình 3.1 Bản đồ hành chính tỉnh

ở vào vị trí trung độ của cả nước, nằm giữa hai trung tâm lớn của haivùng kinh tế phát triển nhất nước ta là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh Đây là nơigiao thoa về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của hai miền Nam - Bắc, là một trongnhững trung tâm văn hoá, du lịch, trung tâm giáo dục đào tạo, y tế chuyên sâu của cảnước và là cực phát triển kinh tế quan trọng của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung

Bờ biển của tỉnh dài 128 km, có bãi biển Lăng Cô là một trong những bãi biển đẹp củathế giới, có vùng đầm phá nước lợ Tam Giang - Cầu Hai lớn nhất khu vực Đông Nam

Á, có cảng và cảng nước sâu Chân Mây, có sân bay quốc tế Phú Bài nằm trêntuyến Quốc lộ 1A và đường sắt xuyên Việt chạy dọc theo tỉnh, trục hành lang kinh tếĐông - Tây nối Myanmar - Thái Lan - Lào - Việt Nam Vị trí địa lý của tỉnh là một thế

mạnh tạo cho tỉnh những điều kiện thuận lợi để phát triển một nền sản xuất hàng hoávới những ngành mũi nhọn đặc thù, đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế - xã hội, mởrộng liên kết kinh tế trong nước và quốc tế.

Địa hình, địa mạo: Dưới tác động của các quá trình thành tạo địa hình nội sinh

và ngoại sinh đối lập nhau, địa hình được xem như là tận cùng phía Nam củadãy núi trung bình Trường Sơn Bắc, phát triển theo hướng Tây Bắc - Đông Nam nằm trên một dải đất hẹp với chiều dài 128 km, chiều rộng trung bình 60 kmvới đầy đủ các dạng địa hình: rừng núi, gò đồi, đồng bằng, đầm phá và biển trongmột không gian hẹp

tính chất chuyển tiếp từ Á xích đới lên nội chí tuyến gió mùa, chịu ảnh hưởng của khíhậu chuyển tiếp giữa miền Bắc và miền Nam Thời tiết chia làm hai mùa rõ rệt Mùa

mưa bắt đầu từ tháng 8 đến tháng 11 với lượng mưa trung bình từ 2.500 - 2.700 mm.

Mùa khô kéo dài từ tháng 3 đến tháng 7, mưa ít, lượng bốc hơi lớn, thông thường cógiông Nhiệt độ trung bình hàng năm 240C Độ ẩm 84%, số lượng bão khá nhiều,thường bắt đầu vào tháng 6, nhiều nhất tháng 9 và 10 Nhìn chung có điều kiệnkhí hậu, thời tiết khắc nghiệt, với tần suất xuất hiện khá cao của hầu hết các loại thiêntai có ở Việt Nam, gây ảnh hưởng không nhỏ đến phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh

3.1.1.2 Khái quát tình hình kinh tế - xã hội

a Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

* Tăng trưởng kinh tế

Bảng 3.1 Tốc độ tăng trưởng kinh tế tỉnh giai đoạn 2008 – 2013

trưởng kinh tế bình quân cả giai đoạn là 10,09% Trong đó, năm cao nhất là năm 2010với 12,5% và năm thấp nhất là năm 2013 với 7,06% Năm 2010 là năm tăng trưởngkinh tế có bước chuyển biến rõ nhất, đạt 12,5% Trong các năm 2012 và 2013, tốc độtăng trưởng kinh tế của tỉnh lần lượt là 9,7% và 7,06%, giảm mạnh so với những nămtrước.

Như vậy, tình hình tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2010 - 2013 của tỉnh

có những chuyển biến tích cực Nền kinh tế thế giới trong những năm gần đây gặprất nhiều khó khăn, các nước có nền kinh tế phát triển rơi vào suy thoái, kinh tếViệt Nam cũng chịu ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế toàn cầu Tốc độ tăngtrưởng kinh tế của tỉnh trong năm 2013 chỉ đạt 7,06%, tuy không đạt chỉ tiêu đề

ra nhưng trong bối cảnh khó khăn chung của kinh tế toàn cầu thì con số này vẫnchấp nhận được

* Chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Cơ cấu kinh tế cuả tỉnh trong giai đoạn 2010 - 2013 đã có sự chuyển

dịch đúng hướng, tăng dần tỷ trọng ngành dịch vụ và giảm dần tỷ trọng nhómngành nông lâm ngư nghiệp Qua số liệu bảng 3.2 cho thấy, tỷ trọng nhóm ngànhnông, lâm, ngư nghiệp giảm dần và có sự chuyển dịch theo hướng sản xuất hànghóa, cụ thể: từ 16,2% năm 2010 xuống còn 13,1% năm 2013 Ngược lại tỷ trọng

ngành công nghiệp - xây dựng và dịch vụ tăng nhanh, tương ứng tăng từ 38,2% và

45,6% năm 2010 lên 38,9% và 46,0% năm 2011 Đến năm 2013, tỷ trọng ngànhcông nghiệp – xây dựng có sụt giảm nhẹ, còn 38,0%; tỷ trọng ngành dịch vụ tăng,đạt 48,9%

Bảng 3.2 Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế của tỉnh giai đoạn 2010 - 2013

Đơn vị tính: %

“Nguồn: Báo cáo tình hình phát triển kinh tế xã hội của tỉnh

giai đoạn 2010 – 2013”

Hình 3.2 Cơ cấu kinh tế của tỉnh năm 2013

Nhìn chung, cơ cấu kinh tế của tỉnh đã chuyển dịch theo hướng tích cực, phù hợpvới định hướng phát triển kinh tế - xã hội, tạo động lực thúc đẩy phát triểnmạnh và ngày càng có vai trò quan trọng đối với vùng kinh tế trọng điểm miền Trung

và cả nước Bên cạnh cơ cấu ngành kinh tế, cơ cấu lãnh thổ của đang từngbước hình thành theo quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Các vùngđồng bằng, vùng đầm phá ven biển, vùng gò đồi miền núi đã được đầu tư theo cácchương trình dự án trọng điểm, phân bổ lại lao động để phát huy tốt hơn các thế mạnhcủa mình, phát triển hài hòa giữa các vùng

b Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

Năm 2013, tốc độ tăng trưởng kinh tế của tỉnh dự ước đạt 7,06%, chưa đạtmục tiêu đề ra Trong đó, khu vực dịch vụ dự kiến tăng 9,57%, đóng góp 5,19% vào mứctăng trưởng chung; khu vực công nghiệp - xây dựng tăng 6,01%, đóng góp 1,96%; khuvực nông lâm thuỷ sản giảm 0,7%, đóng góp 0,09% vào mức tăng trưởng chung của cảtỉnh [24]

Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp: Công nghiệp ngày càng có vai trò quan

trọng trong việc phát triển nền kinh tế toàn tỉnh Sản xuất công nghiệp năm vừa qua tiếptục phục hồi song tốc độ tăng trưởng chậm; chỉ số sản xuất công nghiệp cả năm ước tăng7,0%, là mức tăng thấp nhất trong nhiều năm qua song vẫn cao hơn mức tăng chung cảnước Các sản phẩm chủ yếu tăng so cùng kỳ: sản xuất sợi tăng 26,4%; may mặc tăng15%; chế biến thủy sản tăng 5,36%; chế biến dăm gỗ tăng 9,66%; sản xuất và phânphối điện tăng 8,5%; sản xuất nước sạch tăng 10,1%; thu gom và xử lý rác thải tăng6,34% Các sản phẩm giảm so cùng kỳ: Xi măng 1.190 ngàn tấn, giảm 10,59%; đá vôigiảm 11,36%; gạch xây giảm 17,7%; thuốc viên giảm 15,5%,

Nông - Lâm - Thủy sản: Trong năm 2013, tổng diện tích gieo trồng cây hàng năm

đạt 78.410 ha, giảm 1,3% so với năm 2012; trong đó cây lúa đạt 52.892 ha, chiếm

67,4% tổng diện tích, giảm 0,2%; diện tích gieo trồng cây rau, đậu, hoa, cây cảnh tăng0,5% Diện tích cây lâu năm ước đạt 13.874,6 ha, giảm 0,6% so năm 2012; trong đó,cây cao su 9.270 ha, chiếm 66,8%, tăng 1,9% Riêng cây lúa năm nay bị thiệt hại cảhai vụ, năng suất lúa cả năm ước đạt 53,2 tạ/ha, giảm 2,4 tạ/ha, giảm 4,3% so với năm2012; sản lượng lúa cả năm đạt 287,3 nghìn tấn, giảm 4,6% so với năm 2012 Tổngđàn gia cầm đạt 2.048,21 nghìn con, tăng 0,74% (tăng 14,99 nghìn con) Đề án Pháttriển đàn lợn giống tỷ lệ nạc cao tiếp tục được triển khai, đã có 3.629 hộ đăng ký vàthả nuôi 6.923 con (đạt 134,4% kế hoạch).

Trên toàn tỉnh, diện tích trồng rừng tập trung cả năm ước đạt 3.710 ha, giảm12,2% so năm 2012; trong đó, chỉ tiêu trồng rừng phòng hộ không đạt kế hoạch dođịnh mức ngân sách trung ương hỗ trợ thấp hơn dự toán Công tác quản lý bảo vệ rừng

có tiến bộ, diện tích rừng bị cháy giảm cả về số vụ cháy và diện tích rừng bị cháy so năm2012; số vụ vi phạm giảm so cùng kỳ (phát hiện, bắt giữ 495 vụ, giảm 9,8%)

Diện tích nuôi trồng thuỷ sản toàn tỉnh ước đạt 6.326,2 ha, tăng 4,8% so cùng kỳ.Sản lượng nuôi trồng thủy sản thu hoạch ước đạt 9.973 tấn, tăng 4,5%; trong đó sảnlượng tôm các loại tăng 1,8%, cá các loại tăng 8,5%; cua tăng 15,5% Sản lượng khaithác ước đạt 27.219 tấn, tăng 2,6%; trong đó khai thác biển 24.206 tấn, tăng 2,9%

Lĩnh vực dịch vụ - du lịch: Tổng lượt khách tham quan đạt 2,4 triệu lượt, tăng 9%

so với cùng kỳ Tổng lượt khách lưu trú ước đạt 1.771,6 nghìn lượt, tăng 2,4%, trong

đó khách quốc tế 564,3 nghìn lượt, tăng 2,3% Doanh thu từ các cơ sở lưu trú ước đạt1.408,3 tỷ đồng, tăng 11,6%; doanh thu xã hội từ du lịch ước đạt trên 4.600 tỷ đồng,tăng 13,3% so cùng kỳ Các ngành, địa phương đang tích cực chuẩn bị Festival 2014

Du lịch chiếm khoảng 50% GDP của tỉnh nên cần nâng cao chất lượngdịch vụ, xúc tiến đẩy mạnh quảng bá để đẩy mạnh lượng khách du lịch Các lĩnh vực

dịch vụ khác phát triển khá; doanh thu vận tải bốc xếp ước đạt 1.471,4 tỷ đồng, tăng

14%; viễn thông 1.410 tỷ đồng, tăng 15%; tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thudịch vụ đạt 24.360,9 tỷ đồng, tăng 14,5% Dịch vụ du lịch trở thành ngành kinh tếđộng lực kéo theo sự phát triển của một số ngành khác như đầu tư xây dựng cơ sởvật chất, hạ tầng cơ sở phục vụ cho phát triển du lịch, phù hợp dần với yêu cầuchuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa

c Thực trạng dân số, lao động và thu nhập, mức sống

Dân số và phân bố dân cư: Theo số liệu thống kê, dân số trung bình toàn tỉnh

năm 2013 là 1.115.523 người, trong đó dân số đô thị có 538.791 người, chiếm 48,30%dân số toàn tỉnh Sự phân bố dân cư trên địa bàn tỉnh không đều, phần lớn tập trung ở

thành phố , các huyện đồng bằng ven biển Mật độ dân số toàn tỉnh năm 2013

là 222 người/km2; trong đó mật độ cao nhất là thành phố (4.807người/km2) vàthấp nhất là huyện A Lưới và huyện Nam Đông (chỉ có 37 người/km2) [11]

"Nguồn: Niên giám thống kê tỉnh năm 2013”

làm mới cho 13.314 lao động, đạt 83,2% kế hoạch, dự kiến sẽ hoàn thành kế hoạch tạoviệc làm cho 16.000 lao động Giải quyết chế độ bảo hiểm thất nghiệp cho 2.772người/2.998 người nộp hồ sơ đăng ký hưởng bảo hiểm thất nghiệp (tăng 34% so vớicùng kỳ năm trước) với tổng số tiền 20.372 triệu đồng

được cải thiện, nâng lên một bước Thu nhập bình quân đầu người năm 2013 ước đạt1.760 USD (tăng 1,53 lần so với 2010) Tỷ lệ hộ nghèo giảm từ 7,5% (năm 2012) cònkhoảng 6,5% (năm 2013) Đến nay, có 100% số xã đã phê duyệt quy hoạch, 100%thôn có điện; 100% số xã có đường ô tô đến trung tâm; 60,3% thôn có nhà văn hóasinh hoạt; tỷ lệ dân được dùng nước hợp vệ sinh đạt 90% [11]

d Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng

có hệ thống cơ sở hạ tầng khá hoàn chỉnh Trong những năm qua, tỉnh đãtập trung đầu tư cơ sở hạ tầng, xây mới, nâng cấp cải tạo nhiều công trình Tuy nhiên,với sự gia tăng dân số, tốc độ đô thị hoá ngày càng cao nên nhìn chung vẫn chưa đápứng được yêu cầu phát triển Do đó trong những năm tới cần tiếp tục đầu tư phát triển

và hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng một cách đồng bộ

- Hệ thống giao thông

Đường bộ: Trong những năm qua nhiều công trình giao thông quan trọng đã

hoàn thành đi vào hoạt động, làm tăng năng lực sản xuất, tạo ra cơ sở vật chất đồng

bộ cho các vùng phát triển, nhất là vùng đồng bào dân tộc thiểu số Tổng chiều dài hệthống đường bộ của tỉnh hiện nay là 4.906,26 km, trong đó Quốc lộ là 453,149 km,đường tỉnh là 400,91 km, đường đô thị, vành đai, kiệt là 211,53 km, đường chuyêndụng là 332,09 km, đường huyện là 830,30 km, đường xã là 2.677 km

Đường hàng không: Trên địa bàn tỉnh có cảng hàng không quốc tế Phú Bài nằm

về phía Đông Nam và cách thành phố 15 km, có quy mô 400 ha, trong nhữngnăm qua đã được đầu tư nâng cấp cải tạo đạt sân bay cấp 4 có khả năng tiếp nhận cácloại máy bay lớn như Boeing 747, A320, với công suất vận chuyển khoảng 0,3 - 0,5triệu lượt hành khách/năm

km đóng vai trò quan trọng trong hệ thống giao thông của tỉnh Đoạn tuyến có 10 ga

và 5 trạm, trong đó ga đưa đón hành khách, ga Hương Thuỷ và ga Văn Xá tiếpnhận và vận chuyển hàng hoá

đây là một thế mạnh về vận chuyển tuy nhiên hiện nay lượng hàng hoá vận chuyển chủyếu là cát sạn, hàng tiêu dùng và khách du lịch Cảng biển: Tỉnh có cảng biển là cảngnước sâu Chân Mây và cảng Trong nhiều năm tỉnh đã tập trung đầu tư chocảng 5 cầu tàu dài 150m, có khả năng tiếp nhận tàu 1.000 tấn, được nhà nướccông nhận là cảng biển quốc gia Cảng nước sâu Chân Mây cách thành phố 49

km về phía Nam đang được triển khai xây dựng một số hạng mục hạ tầng kỹ thuật đầutiên nhằm khai thác lợi thế trục giao thông Bắc - Nam và tuyến hành lang Đông - Tây,tạo động lực phát triển kinh tế những năm sau

- Thuỷ lợi, cấp thoát nước

Tỉnh luôn luôn chú trọng đến việc đầu tư cải tạo, nâng cấp năng lực tưới tiêu củacác hệ thống thuỷ nông, toàn tỉnh đã xây dựng nhiều hồ chứa nước loại vừa và nhỏ vớinăng lực thiết kế tưới cho từ 100 ha trở lên, nâng dung tích chứa toàn tỉnh lên 77 triệu

m3, nhiều trạm bơm mới được xây dựng, công trình cải tạo đập ngăn mặn ven phá, giữngọt Thảo Long hoàn thành, đã nâng diện tích tưới chủ động đạt 72,78% và tiêu chủđộng đạt 55% diện tích gieo trồng, đồng thời giải quyết thoát lũ, ngăn mặn, góp phần

ổn định sản xuất và đời sống dân cư

Các nhà máy cung cấp nước ở thành phố , trung tâm các huyện lỵ đã đượcđầu tư mở rộng; đầu tư xây dựng tuyến phân phối nước về , Phú Bài, Tứ Hạ,Sịa và trạm cung cấp nước ở các huyện Nam Đông, A Lưới và các công trình cung cấpnước tự chảy cho đồng bào dân tộc vùng sâu, vùng xa, vùng nông thôn khó khăn khác

đã nâng tỷ lệ số hộ nông thôn dùng nước sạch đạt 98%

- Năng lượng và bưu chính viễn thông

qua các tuyến đường dây 110 kV Đà Nẵng (chiều dài 86 km dây dẫn2xACSR-185), tuyến Đồng Hới (mạch đơn ACSR-185) và đường dây mạchđơn 220 kV Hòa Khánh (chiều dài 80 km, dây dẫn ACSR-400) Ngoài ra tỉnh

còn có trạm phát điện diezel Ngự Bình có công suất 2x4000 kVA đang vậnhành để điện bổ sung vào những giờ cao điểm

Bưu chính viễn thông: Mạng bưu chính viễn thông và Internet của tỉnh phát triển

nhanh, toàn diện trong những năm qua, đảm bảo thông tin đến tất cả các xã, phườngtrong tỉnh và liên lạc vô tuyến, hữu tuyến với cả nước và quốc tế Hiện tại, tổng sốmáy điện thoại (cố định có dây và không dây; di động trả trước và trả sau) là 2.350.450máy, bình quân đạt 137 máy/100 dân; số thuê bao internet các loại là 56.548 thuê bao,bình quân 18 thuê bao/100 dân

3.1.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai

3.1.2.1 Tình hình quản lý đất đai

a Công tác thực hiện Luật và các chính sách của Luật

Sau khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực, UBND tỉnh đã tổ chức cáclớp tập huấn cho các cán bộ chủ chốt từ tỉnh đến cơ sở Đồng thời tổ chức tuyêntruyền, tìm hiểu Luật đất đai 2003 trên các phương tiện thông tin đại chúng và bằngnhiều hình thức phong phú nhằm giúp người dân hiểu và thực hiện Luật đất đai Việcban hành các văn bản cụ thể hoá các các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai đồngthời đôn đốc các cơ quan chức năng thực hiện các văn bản trên địa bàn theo thẩmquyền quy định của Luật đất đai 2003 được Uỷ ban nhân dân tỉnh thực hiện khẩntrương, bao gồm:

Các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế gồm:

+ Quyết định số 2689/2006/QĐ-UBND ngày 23/11/2006 của UBND tỉnh về sửađổi, bổ sung một số điều và đơn giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thuhồi đất tại Quyết định số 3721/2005/QĐ-UBND ngày 01/11/2005 của UBND tỉnh

+ Quyết định số 928/2008/QĐ-UBND ngày 16/4/2008 về bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh để sử dụng vào mục đích quốcphòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế.+ Quyết định số 1067/QĐ-UBND ngày 05/6/2008 điều chỉnh bổ sung quy địnhbồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh sửdụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mụcđích phát triển kinh tế ban hành tại Quyết định số 928/2008/QĐ-UBND ngày 16 tháng

4 năm 2008 của UBND tỉnh

+ Quyết định số 11/2010/QĐ-UBND ngày 10/4/2010 quy định về bồi thường, hỗtrợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh để thay thế Quyết định số 928/2008/QĐ-UBND ngày 16/4/2008 về việc bồithường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh

+ Quyết định số 18/2010/QĐ-UBND ngày 18/5/2010 về việc sửa đổi, bổ sungmột số điều của Quyết định số 11/2010/QĐ-UBND ngày 10/4/2010 của UBND tỉnhban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất,giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh

+ Quyết định số 18/2011/QĐ-UBND ngày 01 tháng 6 năm 2011 quy định về bồithường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh

+ Quyết định số 369/QĐ-UBND ngày 30 tháng 01 năm 2011 của UBND tỉnh banhành đơn giá cây trồng, vật nuôi; đơn giá nhà ở, công trình kiến trúc làm cơ sở xácđịnh giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh.+ Quyết định số 448/QĐ-UBND ngày 20 tháng 3 năm 2012 quy định về điềuchỉnh, bổ sung đơn giá nhà ở, công trình kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồitrường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh

+ Quyết định số 30/2012/QĐ-UBND ngày 17 tháng 9 năm 2012 về trình tựthủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, giao đất, cho thuê đất trên địabàn tỉnh

+ Quyết định số 15/2013/QĐ-UBND ngày 24 tháng 5 năm 2013 về bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, anninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế trên địa bàn tỉnh

Các quy định hướng dẫn, giải quyết vướng mắc và đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ trên địa bàn tỉnh gồm:

+ Chỉ thị số 40/2005/CT-UBND ngày 9 tháng 7 năm 2005 về việc đẩy nhanh tiến

độ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ trên địa bàn tỉnh

+ Quyết định số 10/2006/QĐ-UBND ngày 01 tháng 5 năm 2006 về việc ghi nợtiền sử dụng đất để cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở trên địa bàn tỉnh

+ Quyết định số 1616/2006/QĐ-UBND ngày 30 tháng 6 năm 2006 về việc uỷquyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ trên địa bàn tỉnh

+ Quyết định số 708/2006/QĐ-UBND ngày 03 tháng 10 năm 2006 về việc banhành quy định về việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân trên địabàn tỉnh

+ Quyết định số 2059/UBND-NĐ ngày 23 tháng 4 năm 2008 về việc giải quyếtvướng mắc liên quan việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ trên địa bàn tỉnh

+ Quyết định số 762/QĐ-UBND ngày 11 tháng 4 năm 2009 quy định về việc cấpGiấy chứng nhận QSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh

+ Quyết định số 46/2010/QĐ-UBND ngày 30 tháng 11 năm 2010 của Ủy bannhân dân tỉnh ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh

+ Quyết định số 18/2013/QĐ-UBND ngày 15 tháng 5 năm 2013 ban hành quyđịnh về cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất trên địa bàn tỉnh

+ Chỉ thị số 27/CT-UBND ngày 25 tháng 12 năm 2013 về việc tiếp tục tập trungđẩy mạnh công tác cấp Giấy chúng nhận QSDĐ gắn liền với cấp quyền sở hữu nhà ở,tài sản khác gắn liền với đất và hoàn thiện hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu địachính đồng bộ, thống nhất trên địa bàn tỉnh trong năm 2014

Các quy định về quản lý tài chính đất đai như chuyển nhượng, chuyển mục đích

sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất và đấu giá QSDĐ,… gồm:

+ Quyết định số 3592/QĐ -UBND ngày 18/10/2005 về việc ban hành kế hoạch

tổ chức điều tra, khảo sát, thống kê, báo cáo giá chuyển nhượng QSDĐ hàng năm trênđịa bàn tỉnh

+ Quyết định số 2768/2006/QĐ-UBND ngày 12/4/2006 về việc ban hành quychế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàntỉnh

+ Quyết định số 1778/2006/QĐ-UBND ngày 28/7/2006 quy định đơn giá chothuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn tỉnh

+ Quyết định số 638/2007/QĐ-UBND ngày 03/01/2007 quy định đơn giá chothuê đất, thuê mặt nước đối với các dự án xây dựng khu du lịch sinh thái, du lịch đầmphá trên địa bàn tỉnh

+ Quyết định số 2662/2007/QĐ-UBND ngày 12/3/2007 về việc ban hành quyđịnh về thủ tục thừa kế để cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở trên địa bàn tỉnh

+ Quyết định số 1830/2008/QĐ-UBND ngày 13/8/2008 ban hành Quy chế đấugiá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất áp dụng trên địa bàntỉnh

+ Quyết định số 2608/QĐ-UBND ngày 25/11/ 2009 quy định về việc sửa đổi một

số điều của quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuêđất áp dụng trên địa bàn tỉnh

+ Quyết định số 38/2010/QĐ-UBND ngày 5/ 10/ 2010 ban hành quy chế đấu giátài sản QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất áp dụng trên địabàn tỉnh

+ Quyết định số 53/2013/QĐ-UBND ngày 19/12/2013 ban hành quy chế đấu giátài sản QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất áp dụng trên địabàn tỉnh

Các văn bản quy định về hạn mức giao đất, định mức sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức gồm:

+ Quyết định 3626/2005/QĐ-UBND ngày 20/10/2005 về việc ban hành quy địnhhạn mức giao đất ở; hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn aocho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh

+ Quyết định số 3753/2005/QĐ-UBND ngày 11 tháng 4 năm 2005 về việc sửađổi bổ sung quy định hạn mức giao đất ở; hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợpthửa đất ở có vườn ao cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh

+ Quyết định số 1104/2006/QĐ-UBND ngày 25/4/2006 về việc ban hành địnhmức sử dụng đất nghĩa trang, nghĩa địa trên địa bàn tỉnh

+ Quyết định số 50/2010/QĐ-UBND ngày 20/12/2010 của Ủy ban nhân dântỉnh về việc quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địabàn tỉnh

+ Quyết định số 51/2010/QĐ-UBND ngày 20/12/2010 của UBND tỉnh về banhành quy định hạn mức giao đất ở; hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửađất ở có vườn, ao cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh

Các quy định lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp; quy hoạch các chuyên ngành gồm:

+ Công văn số 1354/UBND-NĐ ngày 23/5/2005 của UBND tỉnh về việclập kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2006 - 2010)

+ Công văn số 2073/UBND-NĐ ngày 18/7/2005 của UBND tỉnh về việc tiếp tụcthực hiện chỉ đạo thực hiện quy hoạch sử dụng đất trên các lĩnh vực