Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai thị trấn văn điển, huyện thanh trì, thành phố hà nội

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Phạm Hồng Hạnh Tên Luận văn: “Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai thị trấn Văn

HỌC VI N Ệ NÔNG NGHI P Ệ VI T Ệ

NAM

PHẠM HỒNG HẠNH

N

Ứ G DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ XÂY

TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI THỊ TRẤN

VĂN ĐIỂN, HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ

NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa h cọ : TS Trần Quốc Vinh

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Phạm Hồng Hạnh

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết

ơn sâu sắc tới TS.Trần Quốc Vinh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian

và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Hệ thống thông tin đất đai, Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam

đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Ủy ban nhân dân huyện Thanh Trì, Ủy ban nhân dân thị trấn Văn Điển đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Phạm Hồng Hạnh

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục sơ đồ vii

Danh mục hình viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract

x Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3

Phần 2 Tổng quan tài liệu

4 2.1 Tổng quan về tài chính đất đai 4

2.1.1 Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai

4 2.1.2 Nghĩa vụ tài chính về đất đai ở một số nước

5 2.1.3 Nghĩa vụ tài chính về đất đai ở Việt Nam 10

2.2 Tổng quan về giá đất

19 2.2.1 Khái quát chung về giá đất 19

2.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất .

22 2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

26 2.2.4 Nguyên tắc và Phương pháp định giá đất 28

2.4.2 Các ứng dụng của GIS ở Việt Nam 34

2.5 Giới thiệu về phần mềm arcgis desktop xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất 35

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu

38 3.1 Địa điểm nghiên cứu 38

3.2 Thời gian nghiên cứu 38

3.3 Đối tượng nghiên cứu 38

3.4 Nội dung nghiên cứu 38

3.4.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, TP.Hà Nội 38

3.4.2 Đánh giá công tác thực hiện nghĩa vụ tài chính của thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, TP.Hà Nội 38

3.4.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất 39

3.4.4 Khai thác cơ sở dữ liệu giá đất và chia sẻ thông tin giá đất phục vụ cho công tác quản lý tài chính đất đai 39

3.5 Phương pháp nghiên cứu 39

3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu

39 3.5.2 Phương pháp xây dưng cơ sở dữ liệu 40

3.5.3 Phương pháp tra cứu và phân tích dữ liệu 40

3.5.4 Phương pháp chia sẻ thông tin giá đất

40 Phần 4 Kết quả và thảo luận

41 4.1 Điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội 41

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 41

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 43

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất thị trấn Văn Điển 45

4.3 Công tác thực hiện nghĩa vụ tài chính của thị trấn Văn Điển 47

4.4 Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất 49

4.4.1 Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian 49

4.4.2 Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính 52

4.5 Ứng dụng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai 60

4.5.1 Xây dựng bản đồ giá đất 60

4.5.2 Quản lý và cung cấp thông tin phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai 61

4.5.3 Chỉnh lý biến động thửa đất 64

4.5.4 Ứng dụng Arcgis online để chia sẻ thông tin giá đất 66

4.5.5 Những thuận lợi, khó khăn của việc khai thác cơ sở dữ liệu 70

Phần 5 Kết luận và kiến nghị

72 5.1 Kết luận 72

5.2 Kiến nghị 73

Tài liệu tham khảo 74

Phụ lục 76

Lệ phí trước bạ Nghị định Nghĩa vụ tài chính Pháp lệnh

Quốc hội QSDĐ Quyền sử dụng đất

VNDCCH Việt nam Dân chủ Cộng hoà XPHC Xử phạt hành chính

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Văn Điển đến ngày 31/12/2015 45 Bảng 4.2 Tổng hợp nghĩa vụ tài chính phải hoàn thành khi nhận GCN năm 2013,

2014, 2015 48 Bảng 4.3 Các trường dữ liệu của lớp thửa đất

52 Bảng 4.4 Các trường dữ liệu của lớp đường 58 Bảng 4.5 Các trường dữ liệu của lớp điểm địa danh, ghi chú 59 Bảng 4.6 Các trường dữ liệu của lớp điểm kinh tế, văn hóa, xã hội 59

DANH MỤC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 2.1 Đồ thị cung và cầu đất đai 25

Sơ đồ 2.2 Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 25

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Các nhóm dữ liệu cấu thành CSDL Địa chính

32 Hình 2.2 Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành phần 33

Hình 4.1 Sơ đồ vị trí địa lý thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội

41 Hình 4.2 Cơ sở dữ liệu không gian thửa đất của thị trấn Văn Điển 50

Hình 4.3 Cơ sở dữ liệu không gian giao thông của thị trấn Văn Điển 51

Hình 4.4 Cơ sở dữ liệu không gian thủy hệ của thị trấn Văn Điển 51

Hình 4.5 Dữ liệu thuộc tính của thửa đất thị trấn Văn Điển trên Arcgis 53

Hình 4.6 Dữ liệu thuộc tính của thửa đất thị trấn Văn Điển 56

Hình 4.7 Sơ đồ lớp đường

58 Hình 4.8 Sơ đồ lớp điểm địa danh 59

Hình 4.9 Sơ đồ lớp điểm kinh tế, văn hóa, xã hội 60

Hình 4.10 Xây dựng bản đồ giá đất ở thị trấn Văn Điển 60

Hình 4.11 Kết quả tìm kiếm thông tin thửa đất

61 Hình 4.13 Kết quả tìm kiếm thông tin thửa đất đã hoàn thành NVTC của thị trấn Văn Điển 62

Hình 4.14 Thuộc tính những thửa đất đã hoàn thành NVTC của thị trấn Văn Điển 63

Hình 4.15 Kết quả tìm kiếm thông tin thửa đất đã cấp GCN của thị trấn Văn Điển 63

Hình 4.16 Thông tin thửa đất trước biến động gộp thửa

64 Hình 4.17 Thông tin thửa đất sau biến động gộp thửa

65 Hình 4.18 Thông tin thửa đất trước biến động tách thửa

65 Hình 4.19 Thông tin thửa đất sau biến động tách thửa

66 Hình 4.20 Giao diện đăng nhập lên Arcgis Online 66

Hình 4.21 Giao diện chia sẻ bản đồ lên Arcgis Online 67

Hình 4.22 Giao diện chính của trang Web 67

Hình 4.23 Bản đồ giá đất thị trấn Văn Điển trên ArcGIS Online 68

Hình 4.24 Kết quả truy vấn thông tin 69

Hình 4.25 Kết quả tìm kiếm chủ sử dụng đất 69

Hình 4.26 Tìm kiếm thửa đất đã hoàn thành NVTC 70

Hình 4.27 Kết quả tìm kiếm những thửa đất đã hoàn thành NVTC của Văn Điển 70

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Phạm Hồng Hạnh

Tên Luận văn: “Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục

vụ công tác quản lý tài chính về đất đai thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, thành phố

Hà Nội”.

Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03

Giáo viên hướng dẫn: TS.Trần Quốc Vinh

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng là: (1) Phương pháp điều tra thu thập số liệu: Phương pháp này sử dụng trong điều tra, thu thập các số liệu, tài liệu, thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích nghiên cứu (2) Phương pháp xây dưng cơ sở dữ liệu: sử dụng phần mềm ArcGIS để xây dựng dữ liệu không gian và xây dựng dữ liệu thuộc tính của thửa đất (3) Phương pháp tra cứu và phân tích dữ liệu (4) Phương pháp chia

sẻ thông tin giá đất: Sử dụng ArcGIS Online thì thông tin được chia sẻ rộng khắp thông qua mạng Internet.

Kết quả chính và kết luận

- Đã xây dựng được cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính chi tiết đến từng thửa đất phục vụ cho việc tính toán các khoản tài chính liên quan đến đất đai một cách hiệu quả, chính xác, thuận tiện và nhanh chóng.

- Chia sẻ thông tin giá đất trên Web phục vụ tra cứu, cung cấp thông tin cho người sử dụng qua Internet.

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Pham Hong

Hanh

Thesis title: “Application of geographic information system on building a land prices

database to serve the financial management of land in Van Dien Town, Thanh Tri District, Ha Noi City”.

Major: Land Management Code: 60.85.01.03

Supervisor: Dr Tran Quoc Vinh

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)

Materials and Methods

The research methods are used : (1) Method of survey and data collection: This method used in the survey, collecting data, documents and necessary informations for research purposes (2) Method of building database: use ArcGIS software to build spatial data andattributing data of the parcel of land (3) Method for searching and analyzing data (4) Methods of sharing information about land prices: Using ArcGIS Online, the information is shared widely through the Internet.

Main findings and conclusions

- Has built of spatial database and attribute database information on land plots serving for the calculation of financial covenants relating to land by an effective way, accuracy, convenience and quickness.

- Sharing information on the Web to serve the land price lookup, providing information to the user via the Internet.

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và quan trọng bậc nhất với mỗiquốc gia; là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệttrong nông nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bànphân bố các khu dân cư, công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốcphòng Sử dụng nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý và hiệu quả là mộttrong những vấn đề được cả nước quan tâm đặc biệt

Điều 4, Luật đất đai 2013 tiếp tục khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Quyền quyết định giáđất là một trong những quyền của Nhà nước đối với đất đai

Hiện nay, ở nước ta đất đai thường xuyên có sự biến động rất lớn, do đó việccập nhật, chỉnh lý những thông tin biến động về đất đai một cách kịp thời, chínhxác là rất cần thiết Tuy nhiên thực tế cho thấy công tác quản lý thông tin, tư liệu vềđất đai bằng phương pháp truyền thống dựa trên hồ sơ, sổ sách và bản đồđang thực hiện khó đáp ứng được nhu cầu cập nhật, tra cứu, khai thác thườngxuyên các thông tin về đất đai Áp dụng công nghệ thông tin vào việc quản lý đấtđai nói chung và xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai nói riêng là giải pháp rất cầnthiết và hữu hiệu

Việc xác định giá đất giúp cho các giao dịch như đánh thuế chuyển quyền sửdụng đất, thuế sử dụng đất, thế chấp; thu tiền sử dụng đất, thu lệ phí khi chuyểnnhượng quyền sử dụng đất; trợ giúp cho công tác giải phóng mặt bằng… được thựchiện một cách trôi chảy Tránh được các tranh chấp về giá, giúp phân bố và sử dụngđất một cách hiệu quả, là cơ sở để nhà nước thu các khoản tài chính trong quátrình sử dụng đất

Xây dựng hệ thống thông tin về giá đất giúp người sử dụng có thể tra cứu cácthông tin cần thiết về tổng giá trị đất đai, giá đất và các yếu tố khác một cáchtiện lợi, tin cậy và đầy đủ, giúp cán bộ địa chính dễ dàng cập nhật chỉnh lý bản đồhàng năm góp phần xây dựng hệ thông thông tin về bất động sản trở thành một hệthống thông tin hiện đại và thống nhất

Ngày nay công nghệ thông tin phát triển đã trợ giúp cho con ngườitrong nhiều lĩnh vực, trong đó có lĩnh vực quản lý đất đai Đặc biệt phải kể đến hệthống

thông tin địa lý (Geographic Information System - GIS) Với những thế mạnh vềquản lý và phân tích dữ liệu không gian, GIS đã xâm nhập và hỗ trợ đắc lực chocông tác quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai ở nước ta cũng như trên thếgiới Việc thành lập cơ sở dữ liệu dựa trên công nghệ GIS có ưu điểm là chức năngquản lý thông tin không gian và thuộc tính gắn liền với nhau Bên cạnh đó thông tinđược chuẩn hóa, các công cụ tìm kiếm, phân tích thông tin phục vụ rất hữu ích trongcông tác quản lý đất đai mà thực hiện theo phương pháp truyền thống khó cóthể thực hiện được Việc ứng dụng GIS vào việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất sẽthiết lập nên dữ liệu thuộc tính và không gian về các thửa đất phục vụ công tácquản lý tài chính về đất đai một cách hiệu quả, chính xác, thuận tiện và nhanhchóng

Thị trấn Văn Điển nằm ở vị trí trung tâm của huyện Thanh Trì nên sự biếnđộng về đất có nhiều thay đổi, việc xây dựng cơ sơ dữ liệu giá đất là rất cầnthiết Từ những lý luận và yêu cầu trong thực tiễn, đồng thời phục vụ cho côngtác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, dưới sự hướng dẫn của TS Trần Quốc Vinh, em

đã tiến hành thực hiện luận văn tốt nghiệp: “Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý

xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội”.

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trấnVăn Điển, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội

- Khai thác cơ sở dữ liệu giá đất và chia sẻ thông tin giá đất phục vụ côngtác quản lý tài chính về đất đai tại thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, thành phố

Hà Nội

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Giới hạn đối tượng nghiên cứu

Do trên địa bàn chọn làm điểm nghiên cứu không có đơn vị, cơ quannào thuê đất nên không đề cập đến tình hình thu tiền thuê đất

- Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 1/2015 đến tháng 4/2016

- Không gian nghiên cứu: tiến hành thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu giá đấtphục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai trên phạm vi thị trấn Văn Điển, huyệnThanh Trì, thành phố Hà Nội

- Địa điểm nghiên cứu: thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

- Những đóng góp mới của luận án

Luận án đã ứng dụng phần mềm ArcGIS cho quá trình xây dựng cơ sở dữliệu giá đất và ArcGIS Online để chia sẻ thông tin giá đất thông qua mạng Internet

- Ý nghĩa khoa học

Nghiên cứu đã chứng minh việc sử dụng hệ thống thông tin địa lý GIS vớiphần mềm Arcgis trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tàichính về đất đai là phương pháp có hiệu quả, thích hợp áp dụng vào thực tế

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 TỔNG QUAN VỀ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI

2.1.1 Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai

Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhànước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối vớiđất đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phânphối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra, giám sát quá trình quản lý

và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai

Hoạt động trên thực tế của các cơ quan nhà nước nhằm bảo vệ và thực hiệnquyền sở hữu nhà nước về đất đai rất phong phú và đa dạng bao gồm 15 nội dungđược thể hiện tại điều 22, mục 2, Luật đất đai năm 2013:

- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và

tổ chức thực hiện văn bản đó

- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lậpbản đồ hành chính

- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất

và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xâydựng giá đất

- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thống kê, kiểm kê đất đai

- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quyđịnh của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý

và sử dụng đất đai

- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai (Quốc hội, 2013)

2.1.2 Nghĩa vụ tài chính về đất đai ở một số nước

là diện tích, giá đất và thuế suất

Giá đất của từng hạng đất được xác định căn cứ vào thu nhập của từng hạngđất và quan hệ cung - cầu về đất Giá đất do cơ quan thuế và hội đồng xã bànbạc, ấn định Giá đất thường được điều chỉnh 5 năm một lần Giá đất làm căn

cứ tính thuế đất nông nghiệp có quan hệ mật thiết với hạng đất tốt hay xấu Vì thế,

cơ quan địa chính phải theo dõi hạng đất để kiểm tra lại giá đất Pháp chia đất nôngnghiệp thành 5 hạng dựa trên căn cứ vào các tiêu chuẩn về độ phì, độ ẩm, độ dốc

và vị trí tiện lợi của đất Thuế suất đối với từng hạng đất do tỉnh quyết định hàngnăm nhưng không được quá mức tối đa là 20% Thuế suất hàng năm được quy địnhcăn cứ vào các yếu tố: Nhu cầu chi tiêu của địa phương, giá đất, diện tích đất

+ Thuế đất ở và đất xây dựng: Đối tượng nộp thuế này là các chủ sở hữu đấttrước ngày 1/1 của năm tính thuế và đã đăng ký ghi tên vào sổ thuế Mức thuthuế đất ở và đất xây dựng do chính quyền địa phương ấn định theo khung thuếcủa Nhà nước Mức thuế có thể điều chỉnh tăng hay giảm tuỳ theo nhu cầu chitiêu và khả năng nguồn thu trong năm của địa phương Những diện tích đất sửdụng vào mục đích công cộng như xây dựng các công trình tôn giáo, giáo dục, y

tế và các kho thóc, trại chăn nuôi của hợp tác xã được miễn thuế

Ngoài hai sắc thuế cơ bản trên, tuy không hình thành sắc thuế riêngnhưng khi chuyển QSDĐ, Pháp áp dụng thuế thu nhập đối với khoản thu nhậpkhông thường xuyên đối với phần thu nhập từ chênh lệch giá Như vậy cácsắc thuế trong lĩnh vực đất đai của Pháp cũng luôn hướng tới việc tạonguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ổn cung cầu về bất động sản trênthị trường (Đàm Văn Huệ, 2006)

2.1.2.2 Hà Lan

Một trong những ý nghĩa tích cực trong việc đạt được các mục tiêu chống đóinghèo là sự phát triển và củng cố khung pháp lý để quản lý đất đai, cho khảnăng tiếp cận đất đai như một phương tiện của sự hiện hữu và kết hợp với các cơhội để sở hữu đất riêng, và bảo vệ đất đai Sở hữu đất của người dân chắc chắn làmột cách hướng tới phát triển kinh tế tốt hơn và tăng trưởng ngày càng cao

Nhà ở ổn định liên quan đến việc tiếp cận quyền sở hữu đất và cần thiết

để khởi động các hoạt động trong quản lý đất đai, quản lý đô thị và quản lý cơ

sở hạ tầng Nhà ở ổn định là cách ủng hộ cho chính sách phát triển ở cấp độ địaphương tạo ra phạm vi cho những gì được gọi là quyết định hợp nhất về sử dụngđất và quản lý đất đai, các thị trường đất đai có hiệu quả và dễ tiếp cận, cảithiện hệ thống đăng ký đất đai, tinh giản thủ tục cho các giao dịch đất đai,cung cấp bảo mật pháp lý cho tất cả người sử dụng đất; một trong nhữngphương thức đó là cung cấp thông tin có chất lượng tốt

Để đạt được một nền nông nghiệp bền vững, một mục đích chính trịquan trọng khác thì cần định hình một chính sách về việc phát hành giấy chứngnhận quyền sở hữu rõ ràng, thiết lập một hệ thống đăng ký sử dụng đất có hiệuquả, tạo cơ sở dữ liệu, GIS và giảm nhẹ các nguyên nhân của 'suy thoái' đất,một trong những cách thức đối với quyền sở hữu đất

Hội nghị HABITAT II tuyên bố hai mục đích quan trọng cần đạt được đó là

‘nhà ở cho tất cả’ và ‘phát triển bền vững cho định cư ở một môi trường đôthị’ Nhà ở thỏa đáng có nghĩa là hơn một mái nhà trên một đầu người, nó cũng cónghĩa là có đủ phòng ở, tiếp cận được đến đất đai, và đảm bảo quyền sở hữuđất Một biện pháp cần thiết là đảm bảo an toàn pháp lý về quyền sở hữu và

sử dụng đất, một cách phân đất công bằng cho tất cả mọi người và bảo vệ

họ khỏi những tranh chấp bất hợp pháp

Cũng cần có các chương trình xây dựng nhà ở, và nên tính đến cả việckhuyến khích tài sản sở hữu cá nhân, vì vậy cần tìm ra một phương thức tài chính.Một mục tiêu quan trọng là sự hình thành của thị trường đất đai Thị trường nàycần phải được điều hành có hiệu quả và phải có cơ chế chuyển giao và chuyểnnhượng đất; thiếu giấy tờ chứng minh quyền hợp pháp được coi như rủi ro trên thịthường Một thị trường bất động sản hoạt động tốt (đặc biệt là nhà ở và chung cư)

1rất quan trọng, chính phủ nên có những khung pháp lý nhằm tạo điều kiện cho thịtrường bất

1 1

động sản: bằng cách nói rõ khái niệm về quyền sở hữu đất đai và bất động sản, hoặctạo ra những phương thức minh bạch trong chuyển giao quyền; bằng cách thiết lậpmột thị trường đất đai minh bạch và có thể bao quát được; bằng cách khuyến khíchđẩy mạnh tiếp cận tới đất đai đặc biệt là cho phụ nữ; cung cấp những cơ hộitài chính cho nhà ở thỏa đáng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

2.1.2.3 Thụy Điển

Quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sửdụng đất và việc cai quản đất đai Việc bảo vệ quyền đối với đất đai và thực hiệnnhững giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân Trước đây,nhiệm vụ này do các tòa án địa phương thực hiện

Một trong những nhân tố quan trọng đối với mỗi nhà nước chính là việc bảođảm quyền sở hữu đất, thúc đẩy sự phát triển tài nguyên đất cũng như việc tàitrợ cho các hoạt động dựa trên các khoản đóng góp từ việc sử dụng đất vàthuế Hệ thống địa chính đầu tiên được thành lập ở Thụy Điển bởi quốc vươngnước này nhằm thu thuế từ người sử dụng đất, từ hệ thống đó, việc quản lý đấtđai đã phát triển thành cở sở hạ tầng quốc gia cung cấp thông tin về đất đai

- Quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm

1970 Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bấtđộng sản, và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản Quyền sở hữu đất là đốivới các đối tượng, thửa đất hay không gian ba chiều (3D) khoảng không gian trênmặt đất, cả trong nhà và trên không Quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Quyền sở hữu, Nhà nước, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân

+ Quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm)

+ Thuê không gian của toà nhà

+ Quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác chonhững mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền sở hữu

+ Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bịthu hồi nếu không có khả năng thanh toán

Đối tượng của những quyền hạn trên, thửa đất, có thể bị thay đổi trong quátrình hình thành địa chính theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi Các quyềnđối với bất động sản có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay nhữnghình thức thỏa thuận khác (địa dịch, thế chấp) Quyền sử dụng đất cũng có thể bịthu hồi cho những mục đính công

2008 So với hệ thống bằng khoán tại các quốc gia Bắc Âu thì hệ thống quản lý đấtđai tại Mỹ hoạt động rất kém hiệu quả (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).

2.1.2.4 Đài Loan

Đài Loan có tổng diện tích tự nhiên là 36.000km2, trong đó 69% tổng diệntích tự nhiên toàn lãnh thổ thuộc chủ sở hữu của Nhà nước, 31% diện tích đấtthuộc sở hữu tư nhân Cơ chế tài chính đang vận hành trong thị trường đất đaicủa Đài Loan rất tiến bộ, có nhiều kinh nghiệm quý báu có thể học tập để áp dụngvào Việt Nam, cụ thể là Quốc sách "Bình quân địa quyền" Đài Loan thực hiện chínhsách "Bình quân địa quyền" để điều tiết thu nhập của người chủ sở hữu khi họ bánđất

"Bình quân địa quyền" được hiểu là: Quá trình hình thành giá trị đất bao gồmhai yếu tố: Do tự nhiên bản thân thửa đất đó, do con người đầu tư cải tạo màlàm tăng giá trị đất Ai đầu tư cải tạo làm tăng giá trị đất thì người đó đượchưởng Nếu do CP bỏ tiền đầu tư làm tăng giá trị đất thì phần hưởng giá trị đóthuộc về Nhà nước Như vậy trong quá trình mua bán đất, trừ phần giá trị ban đầu

do chủ đất khai báo, còn phần chênh lệch giá trị, CP thu thuế theo giá trị gia tăng đó

để phục vụ xây dựng các công trình công cộng xã hội

Từ năm 1956 - 1968, Đài Loan tiến hành việc tự khai báo giá đất: người sởhữu đất tham khảo bảng giá công bố của CP để tự báo giá đất của mình, lấy đólàm cơ sở để nộp thuế sử dụng đất và nộp thuế giá trị gia tăng khi bán đất Khikhai báo có đến 99% số hộ khai báo thấp hơn giá công bố CP cho phép khai

1 3báo giá đất được thấp hơn 20% so với giá của CP Trường hợp chủ đất đó khôngkhai báo thì lấy theo giá đất của CP nhưng được giảm 20% như các chủ đất khác.

Ở Đài Loan, hệ thống thuế trong lĩnh vực đất đai bao gồm:

Thuế giá trị đất: Đây là sắc thuế quan trọng nhất trong lĩnh vực đất đai Loạithuế này thu vào các loại đất đai Đối tượng nộp thuế là các chủ sở hữu đất Căn cứtính thuế là diện tích, giá đất tính thuế, thuế suất Về thuế suất, áp dụng 2 loại thuếsuất là thuế suất luỹ tiến thông thường được dùng để tính thuế cho đất với mứcthuế thấp nhất là 1% và cao nhất là 5,5% Ngoài thuế suất thông thường, Đài Loancòn quy định một số thuế suất đặc biệt đối với một số loại đất như: Đất ở có thuếsuất là 0,2%; đất dùng cho cơ quan, sự nghiệp có thuế suất là 1%; đất dùng vào côngtrình công cộng có thuế suất là 0,6%; đất đai công hữu thuế suất là 1% không thuthuế luỹ tiến

Thuế giá trị đất tăng thêm: Đây là sắc thuế thu trên phần giá trị đất tăngthêm tại thời điểm đất được chuyển nhượng Đối tượng nộp thuế là người chủ cũtrong trường hợp chuyển nhượng bình thường như mua bán, trao đổi Nhànước trưng mua và là người chủ mới trong trường hợp chuyển nhượng không bìnhthường Căn cứ tính thuế giá trị đất tăng thêm là giá trị đất tăng thêm và thuếsuất Giá trị đất tăng thêm là chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá của lầnmua vào ngay trước đó Việc xác định giá chuyển nhượng của đất phụ thuộc vào loạiđất Đối với đất thường, CP có biểu giá trị được áp dụng tại thời điểm chủ đất

kê khai chuyển nhượng Trong trường hợp giá trị của CP đưa ra thấp hơn giá trịchuyển nhượng thì giá trị chuyển nhượng sẽ được dùng làm căn cứ để tính toán.Đối với đất CP trưng mua, cơ sở tính toán là giá đất trúng đấu giá Giá trị ròngtăng thêm được tính trên cơ sở giá tại thời điểm công bố trừ đi giá trị của lầnchuyển nhượng cuối cùng sẽ được điều chỉnh theo chỉ số giá hàng tiêu dùng đượcNhà nước công bố Thuế suất thuế giá trị tăng thêm là loại thuế luỹ tiến với mứcthuế như sau:

+ Nếu giá trị tổng thể tăng đến 100% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thờiđiểm chuyển nhượng cuối cùng thì mức thuế là 40% của giá trị tăng thêm

+ Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 100% đến 200% giá công bố ban đầu hoặcgiá tại thời điểm chuyển nhượng cuối cùng thì ngoài mức thuế nêu trên, đốivới phần vượt quá 100% sẽ chịu thuế suất 50%

+ Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 200% giá công bố ban đầu hay giá tại thờiđiểm chuyển nhượng cuối cùng thì ngoài các mức thuế nêu trên, đối với phần vượtquá 200% sẽ chịu thuế suất 60%

1 5

Sau khi mua bán đất đai, đất đó phải được đăng ký tên chủ mới trước khichuyển nhượng tiếp theo, nếu không sẽ bị phạt 2% giá trị bán của lầnchuyển nhượng sau (Đàm Văn Huệ, 2006)

2.1.3 Nghĩa vụ tài chính về đất đai ở Việt Nam

20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm Nhà nước giao đất sử dụng lâu dài cho

hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở (Quốc hội, 1993)

Các Nghị định, Thông tư đã quy định cụ thể về TSDĐ như: NĐ số 89-CPngày 17/8/1994 về việc thu TSDĐ và lệ phí địa chính; Thông tư số 02/BTC ngày04/01/1995 hướng dẫn thi hành NĐ số 89/CP; NĐ số 38/2000/NĐ-CP ngày23/8/2000 về thu TSDĐ; Thông tư số 115/2000/TT-BTC ngày 11/12/2000 hướng dẫn thi hành Nghị định 38/2000/NĐ-CP

* Khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực: Luật Đất đai 2003 đã giải thích rõ: Nhànước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chínhcho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất TSDĐ là số tiền mà người sử dụng đất phải trảtrong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu TSDĐ đối với một diện tích đất xácđịnh

Điều 33, 34 của Luật quy định rõ các trường hợp được Nhà nước giao đấtkhông thu và có thu TSDĐ Khoản 4, Điều 38 quy định về chuyển mục đích sửdụng đất và việc nộp nghĩa vụ tài chính Điều 50 về cấp GCN cho hộ gia đình, cánhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất đã quy định các trường hợp cụ thểphải nộp TSDĐ khi cấp GCN Điều 60 quy định rõ các trường hợp miễn, giảm TSDĐ(Quốc hội, 2003)

Trên cơ sở của Luật Đất đai, Chính phủ cũng ban hành NĐ số

198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất và Bộ Tài chính ra Thông tư số117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thi hành

Trong Nghị định 198/2004/NĐ-CP, phần quy định chung đã xác định rõ cácđối tượng phải nộp, không phải nộp và căn cứ thu TSDĐ Trong chương II, quy

định cụ thể thu TSDĐ trong các trường hợp: Khi Nhà nước giao đất (Điều 5); khichuyển mục đích sử dụng đất (Điều 6); chuyển từ thuê đất sang giao đất cóthu

TSDĐ (Điều 7); cấp GCN cho người đang sử dụng đất (Điều 8); đất khu côngnghiệp (Điều 9); đất xây dựng khu công nghệ cao, khu kinh tế (Điều 10) Điều 12,

13 quy định về miễn, giảm TSDĐ (Chính phủ, 2014)

* Khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực

Luật đất đai 2013 đã ghi rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nướcđại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất chongười sử dụng đất theo quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sửdụng đất” “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhànước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mụcđích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”

Điều 54, 55 của Luật quy định rõ các trường hợp được Nhà nước giaođất không thu và có thu TSDĐ, Điều 57 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất.Điều

108 quy định căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Điều 109 quyđịnh về nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, giahạn sử dụng đất Điều 110 quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất (Quốc hội,2013)

Trên cơ sở Luật đất đai 2013, Chính phủ cũng ban hành Nghị định45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất và Bộ Tài chínhban hành Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thutiền sử dụng đất (có hiệu lực từ 01/08/2014)

Trong Nghị định 45/2014/NĐ-CP: phần quy định chung đã xác định rõ cácđối tượng thu TSDD và căn cứ tính TSDĐ Trong chương II, quy định cụ thể thu TSDĐtrong các trường hợp: Khi Nhà nước giao đất (Điều 4); khi chuyển mục đích sửdụng đất (Điều 5); Khi công nhận quyền sử dụng (Điều 6, điều 7, điều 8,điều 9); Điều

11, 12 quy định về miễn, giảm TSDĐ (Chính phủ, 2014)

b Tiền thuê đất

Thuê đất là tổng hợp các hành vi của các cơ quan nhà nước trong việcthiết lập hình thức thuê đất đối với người sử dụng đất đồng thời là việc thựchiện giao dịch dân sự về đất đai giữa những người sử dụng đất với nhau, theo đó

13người có đất cho thuê chuyển giao đất cho người thuê trong một thời hạn nhấtđịnh với điều kiện có hoàn trả sau khi hoàn thành việc sử dụng đất.

* Trước khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực

Sau khi Luật đất đai 1993 ban hành, Quốc hội đã thông qua Pháp lệnh vềquyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Namngày

14/10/1994; Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhànước giao đất, cho thuê đất ngày 14/10/1994; Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất ngày 27/8/1996 (Quốc hội, 1993)

* Sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực

Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằnghợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặtnước và thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 hướng dẫn thực hiện.Điều

4 của Nghị định đã quy định rõ: Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% giáđất theo mục đích sử dụng đất thuê do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy địnhcủa Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Đối với đất thuộc đô thị,trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khảnăng sinh lợi đặc biệt thì căn cứ vào thực tế địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnhquyết định ban hành đơn giá thuê đất cao hơn đơn giá theo quy định nhưng tối đakhông quá 04 lần đơn giá thuê đất Đơn giá thuê đất trong trường hợp đấu giáquyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê là đơn giá trúngđấu giá

UBND cấp tỉnh ban hành đơn giá thuê đất cho từng loại đất, loại đô thị, loại

xã, khu vực, loại đường phố, vị trí, hạng đất Tiền thuê đất, thuê mặt nước thu mộtnăm bằng diện tích thuê nhân với đơn giá thuê đất, thuê mặt nước

* Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực

Luật đất đai 2013 đã ghi rõ: Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đâygọi tắt là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụngđất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sửdụng đất

Trên cơ sở Luật đất đai 2013, Chính phủ cũng ban hành Nghị định

46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

và Bộ Tài chính ban hành Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 hướng dẫnmột số điều của Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quyđịnh về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

c Thuế sử dụng đất

* Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Theo Nghị quyết số 55/2010/QH12 về việc miễn giảm thuế sử dụng đất nôngnghiệp Tại Điều 1, hộ gia đình, cá nhân nông dân được Nhà nước giao đất đểsản xuất nông nghiệp trong hạn mức giao đất nông nghiệp thuộc đối tượng đượcmiễn thuế sử dụng đất nông nghiệp

* Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Thuế nhà, đất được quy định trong Pháp lệnh về thuế nhà, đất đã được Hộiđồng Nhà nước nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 31/7/1992; Nghị định số339-HĐBT ngày 22/9/1992 về việc thi hành PL thuế nhà đất

Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số Điều của PL về thuế nhà, đất được Uỷ banThường vụ QH thông qua ngày 19/5/1994 và NĐ số 94-CP ngày 25/8/1994 quyđịnh chi tiết thi hành PL về thuế nhà, đất và PL sửa đổi, bổ sung một số điều của PL

về thuế nhà đất; Thông tư của Bộ Tài Chính số 83-TC/TCT ngày 7/10/1994 hướngdẫn thi hành NĐ 94-CP

Luật 48/2010/QH12 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2012 thay thếPháp lệnh thuế nhà đất năm 1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điềucủa Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1994 quy định: Điều 5 căn cứ tính thuế là giátính thuế và thuế suất Điều 6 giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tíchđất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất Điều 7, Thuế suất:

- Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh

áp dụng theo biểu thuế luỹ tiến từng phần

- Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy địnhcủa Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kể từ ngày Luật này cóhiệu lực thi hành

Trường hợp đất ở đã có hạn mức theo quy định trước ngày Luật này cóhiệu lực thi hành thì áp dụng như sau:

+ Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệulực thi hành thấp hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức giao đất ởmới để làm căn cứ tính thuế

+ Trường hợp hạn mức đất ở theo quy định trước ngày Luật này có hiệulực thi hành cao hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức đất ở cũ đểlàm căn cứ tính thuế

- Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựngdưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%

- Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đíchkinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%

- Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định ápdụng mức thuế suất 0,15% Trường hợp đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng kýcủa nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không coi làđất chưa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%

- Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức Việcnộp thuế không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp củangười nộp thuế đối với diện tích đất lấn, chiếm

d Thuế chuyển quyền sử dụng đất

Khái niệm: Thuế chuyển QSDĐ là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyểnnhượng cho người khác QSDĐ của mình theo quy định của pháp luật Thuế chuyểnQSDĐ là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách Nhà nước mộtphần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển QSDĐ

* Trước Luật đất đai 2003

Luật Thuế chuyển QSDĐ ngày 22/6/1994; Nghị định số 114-CP ngày5/9/1994 quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ

Tiếp sau đó QH thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuếchuyển QSDĐ số 17/1999/QH10 ngày 21/12/1999, kèm theo đó là NĐ số19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 quy định rõ về thuế chuyển QSDĐ; Thông tư số104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 hướng dẫn thi hành NĐ số 19/2000/NĐ-CP

* Sau Luật đất đai 2003

Luật đất đai 2003 quy định thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

là một nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai

+ Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 và Luật số26/2012/QH12 ngày 22/11/2012 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân (có hiệu lực thi hành từ 01/7/2013) (Quốc hội, 2007)

+ Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ quy định chitiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một

số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân (Chính phủ, 2013a)

+ Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính vềhướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một

số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP

e Phí, lệ phí

* Lệ phí trước bạ

Theo Thông tư số 95/2005/TT-BTC hướng dẫn thực hiện các quy định củapháp luật về LPTB, giá trị đất tính LPTB là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đấtthực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, được xác định như sau:

- Diện tích đất chịu LPTB là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sửdụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký QSDĐ xác định vàcung cấp cho cơ quan Thuế theo “Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác địnhnghĩa vụ tài chính”

- Giá một m2 đất (kể cả hệ số phân bổ giá đất ở từng tầng đối với đấtxây dựng nhà nhiều tầng cho nhiều hộ cùng ở) do UBND tỉnh quy định theo khunggiá các loại đất

Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008 về sửa đổi, bổ sung một sốđiều của NĐ số 176/1999/NĐ-CP và NĐ số 47/2003/NĐ-CP của Chính phủ về lệphí trước bạ quy định tỷ lệ (%) thu LPTB nhà, đất là 0,5%

Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 quy định về lệ phí trước bạ.Nghị định 23/2013/NĐ-CP ngày 25/03/2013 sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 của Chính phủ về lệ phí trướcbạ

Thông tư 34/2013/TT-BTC ngày 28/03/2013 sửa đổi, bổ sung một số điềucủa Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/08/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về

- Mức thu lệ phí trước bạ:

Xác định theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ được quy định cụ thể đối với từng loại tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ tại Điều 7

Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ vàsửa đổi bổ sung tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013của Chính phủ

- Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:

Số tiền lệ phí trước

=

bạ phải nộp (đồng)

Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ (đồng)

Mức thu lệ phí

X trước bạ theo tỷ lệ

(%)Điều 5 quy định giá tính lệ phí trước bạ:

- Nguyên tắc ban hành bảng giá tính lệ phí trước bạ:

- Căn cứ xác định giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ:

+ Đối với đất:

Căn cứ xác định giá trị đất tính lệ phí trước bạ là diện tích đất chịu lệ phítrước bạ và giá đất tính lệ phí trước bạ

Đối với đất mua theo phương thức đấu giá đúng quy định của pháp luật

về đấu thầu, đấu giá thì giá tính lệ phí trước bạ là giá trúng đấu giá thực tế ghi trênhoá đơn bán hàng

+ Đối với nhà:

Căn cứ xác định giá trị nhà tính lệ phí trước bạ là diện tích nhà chịu lệ phítrước bạ và giá 01 mét vuông nhà tính lệ phí trước bạ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnhquy định tại thời điểm tính lệ phí trước bạ

Một số trường hợp đặc biệt xác định giá tính lệ phí trước bạ nhà như sau:

- Giá tính lệ phí trước bạ nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho ngườiđang thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ là giá bán thực

tế ghi trên hoá đơn bán nhà theo quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh

- Giá tính lệ phí trước bạ nhà tái định cư được cơ quan Nhà nước có thẩmquyền phê duyệt giá cụ thể mà giá phê duyệt đã được cân đối bù trừ giữa giá đền

bù nơi bị thu hồi và giá nhà nơi tái định cư thì giá tính lệ phí trước bạ là giá nhàđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Đối với nhà mua theo phương thức đấu giá đúng quy định của pháp luật vềđấu thầu, đấu giá thì giá tính lệ phí trước bạ là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hoáđơn bán hàng