Đánh giá thực trạng quản lý biến động đất đai tại quận long biên, thành phố hà nội giai đoạn 2011 2015

3 Kết quả nghiên cứu Qua quá trình điều tra, nghiên cứu đã thu về được một số kết quả như: Điềukiện tự nhiên, kinh tế, xã hội; Thực trạng đăng ký biến động đất đai tại cơ quan Nhànước tạ

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN TIẾN DŨNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TẠI QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ

NỘI GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học: TS Đỗ Thị Đức Hạnh

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiêncứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng đểbảo vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Tiến Dũng

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhậnđược sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên củabạn bè, đồng nghiệp và gia đình Cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơnsâu sắc tới cô giáo GVC.TS Đỗ Thị Đức Hạnh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều côngsức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộmôn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tậntình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ công chức, viên chức, laođộng hợp đồng tại Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Long Biên, Văn phòng đăng kýđất đai Hà Nội – Chi nhánh quận Long Biên, UBND các phường và cán bộ địa chính cácphường trên địa bàn quận Long Biên đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quátrình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điềukiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luậnvăn./

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Tiến Dũng

liền với đất 32.1.1 Quyền sử dụng đất 3

2.1.2 Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 5

2.2 Khái quát về công tác quản lý biến động đất đai 6

2.2.1 Quản lý biến động về quyền sử dụng đất ở nước ta dưới chế độ cũ 6

2.2.2 Quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn

liền

với đất theo chính quyền cách mạng cho tới nay 82.3 Quy định chung về đăng ký biến động đất đai 152.3.1 Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu 15

2.3.2 Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn

liền

với đất 172.3.3 Vai trò của việc đăng ký biến động đối với công tác quản lý biến động

về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 20

2.4 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động khi thực hiện quyền của người sử

dụng đất 212.5 Kinh nghiệm của các nước trên thế giới về đăng ký đất đai và tài sản

gắn liền với đất 27

2.5.1 Kinh nghiệm của Australia 27

2.5.2 Kinh nghiệm của Anh 28

2.5.3 Kinh nghiệm của Hoa Kỳ 29

2.5.4 Kinh nghiệm của Scotland 30

2.5.5 Kinh nghiệm của Hà Lan 31

2.6 Thực tiễn công tác quản lý biến động đất đai ở việt nam và những vấn đề đặt ra

31 Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 34

3.1 Địa điểm nghiên cứu 34

3.2 Thời gian nghiên cứu 34

3.3 Đối tượng nghiên cứu 34

3.4 Nội dung nghiên cứu 34

3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Long Biên 34

3.4.2 Tình hình quản lý đất đai tại quận Long Biên 34

3.4.3 Kết quả đăng ký biến động đất đai tại cơ quan Nhà nước quận Long Biên

34 3.4.4 Kết quả điều tra biến động thực tế tại quận Long Biên năm 2015 34

3.4.5 Đánh giá về quản lý biến động đất đai trên địa bàn quận Long Biên 35

3.4.6 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý biến động đất đai trên địa bàn trong thời gian tới 35

3.5 Phương pháp nghiên cứu 35

3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp

35 3.5.2 Phương pháp chọn điểm điều tra

35 3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

35 3.5.4 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 36

3.5.5 Phương pháp so sánh 36

3.5.6 Phương pháp đánh giá 36

Phần 4 Kết quả và thảo luận 37

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận long biên 37

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 37

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 39

4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 44

4.2 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận 45

4.2.1 Tình hình quản lý sử dụng đất quận Long Biên 45

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất quận Long Biên năm 2015 47

4.2.3 Kết quả đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn

liền với đất của quận Long Biên 51

4.3 Kết quả đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước ở quận Long Biên 53

4.3.1 Biến động đất đai đăng ký tại cơ quan Nhà nước ở quận Long Biên 53

4.3.2 Kết quả đăng ký biến động năm 2015 tại khu vực điều tra 57

4.4 Kết quả điều tra biến động thực tế tại quận Long Biên năm 2015 58

4.4.1 Kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân 58

4.4.2 Kết quả chính lý biến động tại cơ quan nhà nước 60

4.4.3 Kết quả điều tra cán bộ địa chính 64

4.5 Đánh giá về quản lý biến động đất đai trên địa bàn quận Long Biên 65

4.5.1 Về quy trình đăng ký biến động 65

4.5.2 Về biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 66

4.6 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý biến động đất đai trên địa bàn trong thời gian tới 68

4.6.1 Giải pháp chung 68

4.6.2 Giải pháp cụ thể 69

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 70

5.1 Kết luận 70

5.2 Kiến nghị 71

Tài liệu tham khảo 72

Phụ lục 73

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường

BTC-BTNMT Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên Môi trườngĐKTK Đăng ký thống kê

DANH MỤC BẢNGBảng 2.1 Quy trình đăng ký biến động theo quy định của pháp luật 21Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của quận Long Biên 48Bảng 4.2 Tổng hợp số liệu về cấp GCN quyền sử dụng đất quận Long Biên 51Bảng 4.3 Kết cấp GCN quyền sử dụng đất ở tại các phường trên địa bàn

quận Long Biên (tính đến tháng 12 năm 2015) 52Bảng 4.4 Kết quả đăng ký đăng ký biến động giai đoạn 2011-2015 53Bảng 4.5 Kết quả đăng ký biến động tại quận 55Bảng 4.6 Kết quả đăng ký biến động đất đai trên toàn quận Giai đoạn 2011 -

2015 56Bảng 4.7 Tình hình đăng ký biến động tại các phường lựa chọn điều tra trên

địa bàn quận Long Biên năm 2015 57Bảng 4.8 Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về biến động đất

đai tại quận Long Biên 58Bảng 4.9 Tổng hợp kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về biến động đất

đai tại quận Long Biên theo từng tiêu chí 59Bảng 4.10 Kết quả chỉnh lý biến động trên bản đồ địa chính năm 2015 60Bảng 4.11 Kết quả chỉnh lý biến động trên sổ địa chính năm 2015 tại Chi

nhánh văn phòng đăng ký đất đai 61Bảng 4.12 Kết quả chỉnh lý biến động trên sổ mục kê năm 2015 61Bảng 4.13 Kết quả chỉnh lý biến động sổ đăng ký biến động năm 2015 Tại Chi

nhánh văn phòng ĐK 62Bảng 4.14 Phân loại tình hình quản lý biến động tại quận 63Bảng 4.15 Kết quả điều tra cán bộ địa chính về biến động đất đai tại quận

Long Biên 64

DANH MỤC HÌNHHình 4.1 Sơ đồ vị trí địa lý quận Long Biên 37Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 quận Long Biên 48

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng quản lý biến động đất đai tại Quận LongBiên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 – 2015”

Tác giả: Nguyễn Tiến Dũng

Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03

Giáo viên hướng dẫn: GVC.TS Đỗ Thị Đức Hạnh

2 Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng là: (1) Phương pháp điều trathu thập số liệu: Phương pháp này sử dụng trong điều tra, thu thập số liệu, tài liệu,thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích nghiên cứu (2) Phương pháp chọn điểm điềutra: Lựa chọn khu vực điển hình trên địa bàn quận có biến động đất đai để điều tra (3)Phương pháp phân tích, xử lý số liệu: Phân tích, xử lý số liệu sau khi thu thập các tàiliệu có liên quan (4) Phương pháp tổng hợp: Tổng hợp các kết quả quản lý công tácđăng ký biến động trên địa bàn (5) Phương pháp so sánh: So sánh số liệu theo khu vựcđiều tra và mốc thời gian (6) Phương pháp đánh giá: Đánh giá các mức độ chỉnh lýbiến động trên các tài liệu địa chính

3 Kết quả nghiên cứu

Qua quá trình điều tra, nghiên cứu đã thu về được một số kết quả như: Điềukiện tự nhiên, kinh tế, xã hội; Thực trạng đăng ký biến động đất đai tại cơ quan Nhànước tại quận Long Biên giai đoạn 2011 – 2015 gồm các loại biến động như: chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụngđất, thế chấp, xóa thế chấp, chuyển mục đích quyền sử dụng đất và đính chính thôngtin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như: họ tên, địa chỉ, số tờ, số thửa, diệntích, kích thước, công trình nhà ở Kết quả chỉnh lý biến động của cơ quan Nhà nướcđược đánh giá trên mức độ chỉnh lý biến động của 4 loại hồ sơ địa chính gồm: sổ địachính, bản đồ địa chính, sổ mục kê, sổ đăng ký biến động

ABSTRACT OF THE THESIS

Thesis title: “Evaluating the management of the land changes in Long BienDistrict of Hanoi between 2011 and 2015”

Author: Nguyen Tien Dung

Specialized: Land Management Code: 60 85 01 03

Instructors: Dr Main Lecturer Do Thi Duc Hanh

1 Research purposes

Assessment of the status of the management of the land changes taking place in

Long Bien District, Hanoi 2011-2015

Recommendation of measures to contribute to the management of land changemore and more effective

2 Research Methods

The research methods used are: (1) Survey methods of data collection: Themethod used in the survey, collecting data, documents and information necessary forthe purpose of research (2) Method of selecting EAs: Selection of typical areas inthe district with land changes to investigate (3) Method of analysis, data processing:Analysis and processing of data after gathering the relevant documentation (4)Integrated approach: Synthesis of the management results of registration of changes inthe locality (5) Comparative method: Comparing regional data surveys andtimelines (6) Evaluation methods: Assess the degree of adjustment of changes in thecadastral documents

2 Kết quả nghiên cứu

The investigation and research process has earned the following results: Naturaleconomic, social conditions; Current status of land change registration in Long BienDistrict between 2011 and 2015, including: the transfer of land use right, thedonation of land use right, the inheritance mortgage and mortgage deletion of land useright, the change of the purpose of land use right and correction of information onthe certificate of land use right, such as: name, address, number of sheets, parcelnumber, area, size, residential buildings The result of the adjustment of the landchange in the Government Agency; the result of the adjustment of the land change ofthe Government Agency is evaluated on the level of the adjustment of the land changefor the four types of cadastral records including cadastral book and cadastral map,statistical book, land change record

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Quận Long Biên, thành phố Hà Nội được thành lập và chính thức đi vàohoạt động ngày 01/01/2004 theo Nghị định số 132/2003/NĐ-CP ngày06/11/2003 của Chính phủ; quận có 14 phường được tách ra từ huyện Gia Lâm

cũ, quận có vị trí chiến lược, quan trọng về chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội củathành phố Hà Nội Nơi đây có các tuyến đường giao thông quan trọng nhưđường sắt, đường bộ, đường thuỷ, đường không nối liền với các tỉnh phía bắc,phía đông bắc của đất nước

Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy quận Long Biên phát triểnnhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội Do chịu tác động rất lớn của quátrình mở rộng đô thị hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trường chuyển quyền sửdụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng.Công tác quản lý và sử dụng đất của quận còn nhiều vướng mắc, trở ngại đangcần được khắc phục, quá trình sử dụng đất và tình hình chuyển nhượng quyền

sử dụng đất diễn ra hết sức phức tạp Điều này đã tạo ra trở ngại rất lớn trongcông tác quản lý Nhà nước về đất đai

Để quản lý đất đai có hiệu quả đòi hỏi việc nắm bắt, cập nhật thôngtin phải được thực hiện đầy đủ và phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất thôngqua đăng ký, chỉnh lý, cập nhật biến động đất đai trên hệ thống hồ sơ tài liệu địachính Mọi biến động đều phải thực hiện theo trình tự thủ tục và phải đăng ký đểcập nhật những thay đổi làm cơ sở bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp củacác chủ thể có liên quan, tạo điều kiện để Nhà nước hoạch định chính sách vàphát triển Vì vậy công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai là một trongnhững nhiệm vụ cần thiết, thường xuyên được UBND Quận Long Biên, thànhphố Hà Nội cũng như các phường quan tâm và chỉ đạo thực hiện nhằm tăngcường thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về sử dụng đất đai ngày càngchính xác hơn

Tuy nhiên thực tế, công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai hiện naytrên địa bàn Quận Long Biên, thành phố Hà Nội còn gặp nhiều khó khăn bất cập

xuất phát từ nhiều nguyên nhân, bao gồm cả nguyên nhân chủ quan và kháchquan Vậy để thực hiện quản lý biến động một cách hiệu quả, nhằm củng cốcông

tác quản lý đất đai làm cơ sở cũng chắc cho quản lý đất đai thường xuyên; xuấtphát từ tình hình trên, tôi thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng quản lýbiến động đất đai tại Quận Long Biên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2015

”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá thực trạng công tác quản lý các biến động đất đai diễn ra tạiQuận Long Biên, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2015

- Đề xuất các biện pháp góp phần để công tác quản lý biến động đất đaingày một có hiệu quả

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Phạm vi không gian: giới hạn với các thửa đất nằm trong ranh giới hànhchính quận Long Biên và biến động sử dụng đất do thực hiện các quyền củangười sử dụng đất Việc thực hiện đăng ký biến động đất đai chỉ được người sửdụng đất thực hiện trong các trường hợp: chuyển đổi, chuyển nhượng, chuyểnmục đích sử dụng đất, tặng cho, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất

- Phạm vi thời gian: nghiên cứu thực hiện đối với các biến động diễn ratrong giai đoạn 2011 – 2015

1.4 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

Ý nghĩa khoa học: cung cấp những đánh giá về thực trạng quản lý biếnđộng đất đai tại cơ quan Nhà nước trên địa bàn quận Long Biên, thành phố HàNội trong giai đoạn 2011 - 2015

Ý nghĩa thực tiễn: góp phần làm rõ thực trạng cập nhật và chỉnh lý biếnđộng đất đai vào tài liệu hồ sơ địa chính tại cơ quan quản lý đất đai; làm cơ sở

bổ sung về việc thực hiện chức năng quản lý đất đai thường xuyên tại cấp quận

và cấp phường

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮUTÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

2.1.1 Quyền sử dụng đất

Hiến pháp 1980 của nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân,Nhà nước vừa là đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý Trong giai đoạn nàyquyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm thỏa đáng, phápluật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp nào choquyền lợi của người sử dụng đất (Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa ViệtNam, 1980)

Ngày 29/12/1987 Quốc hội thông qua Luật Đất đai gồm 6 chương 57điều, đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước vàngười sử dụng đất Luật đã có quy định cụ thể quyền lợi và nghĩa vụ củangười sử dụng đất, với những quy định này chế định về quyền sử dụng đượchình thành Nó được xác lập trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền

sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sửdụng mà Nhà nước là đại diện Nhà nước giao đất ghi nhận cho các tổ chức, hộgia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoalợi, lợi tức từ đất đai Khi nước ta chuyển đổi nền kinh tế sang nền kinh tế thịtrường, dưới sự tác động của cơ chế thị trường nhu cầu đất đai ngày càng nhiều

và trở nên bức xúc Trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tốkinh tế của đất, vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dướimọi hình thức tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sửdụng đất làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước Nhận thấy điều nàyNhà nước đã ban hành Hiến pháp

1992, Luật Đất đai 1993 đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quyếtđịnh quyền của người sử dụng đất Điều 17, Hiến pháp năm 1992 của nước Cộnghoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định rõ: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồnnước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùngtrời, phần vốn và tài sản do nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp; công trình thuộccác ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao,

quốc phòng, an ninh cùng các tài tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhànước, đều thuộc sở hữu toàn dân” Điều 1, Luật Đất đai 1993 chỉ rõ: “Đất đaithuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Theo đó người sửdụng đất có 5

quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp Như vậymột mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhànước thống nhất quản lý, mặt khác thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợppháp của người chủ sử dụng đất Tuy nhiên việc thực hiện các quyền này khônghoàn toàn tự do mà phải tuân thủ những điều kiện Nhà nước đặt ra Như vậyquyền sử dụng đất được mở rộng hơn và cũng tạo điều kiện cho các giao dịch

về đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định: “Nhà nước đại diện chủ sở hữutoàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai” Nhà nước giữ quyền địnhđoạt cao nhất đối với đất đai bằng những quyền năng cụ thể: quyết địnhmục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sửdụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất); quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết địnhgiao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;định giá đất Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đaithông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất,tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụngđất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sửdụng đất mang lại Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đấtthông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đốivới người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đất Khoản 1, Điều 106, Luật Đất đai 2003 quy định người sử dụngđất có 9 quyền bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụngđất

Ngày 29/11/2013 Quốc Hội thông qua Luật Đất đai số 45/2013/QH13 cóhiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 quy định về chế độ sở hữu đất đai,quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân vềđất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai,quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ củanước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Theo đó, Nhà nước tiếp tục khẳngđịnh và nhấn mạnh “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử

dụng đất theo quy định” Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuêđất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất

Theo Điều 167 của Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất có 8 quyềnriêng cụ thể là: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

Đất đai luôn là lĩnh vực nhạy cảm, vậy nên hệ thống pháp luật liên quantới đất đai càng chặt chẽ sẽ góp phần quản lý hữu hiệu hơn nguồn tàinguyên đặc biệt quan trọng của quốc gia, đồng thời giải quyết được căn bảnnhững mâu thuẫn phát sinh liên quan tới đất đai trong thời kỳ mới

2.1.2 Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Gắn liền với quyền sử dụng đất là quyền sở hữu tài sản trên đất như:Nhà ở, rừng cây, cây lâu năm, các công trình xây dựng khác… mà phổ biếnnhất là nhà ở Ở nước ta hiện nay, việc ghi nhận quyền sở hữu tài sản gắn liềnvới đất được thể hiện trên cùng một giấy chứng nhận với quyền sử dụng đất vàchưa mang tính bắt buộc Do vậy, ngay từ đầu người sử dụng đất hầu nhưkhông đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, một bộ phận nhỏ cóđăng ký ở hạng mục nhà ở, còn các hạng mục khác như rừng cây, cây lâu nămkhông được người sử dụng quan tâm đăng ký quyền sở hữu Nhà ở là nhu cầutất yếu gắn liền với cuộc sống của con người, được coi là tài sản có giá trị vớichủ sở hữu Việc có nhà ở của người dân là chính đáng do đó Nhà nước đã xâydựng Pháp lệnh nhà ở năm 1991 quy định về các quyền của công dân về nhà ở

Điều 15, Pháp lệnh nhà ở năm 1991, quy định quyền và nghĩa vụ củangười sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở: “Nhà nước, tổ chức xã hội, tổchức kinh tế, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở được tạo lập hợp pháp thôngqua việc xây dựng, cải tạo, mua, nhận thừa kế, tặng cho và các hình thức kháctheo quy định của pháp luật”

Luật nhà ở 2005 được Quốc hội khóa XI ban hành ngày 29/11/2005 quyđịnh về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở vàquản lý nhà nước về nhà ở

“Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháphoặc thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật.Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó” “Chủ sở hữunhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà

ở có yêu cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền

sở hữu đối với nhà ở cho họ” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa ViệtNam, 2005)

1 0

Mặt khác, Luật cũng quy định về quyền được bảo hộ nhà ở, được cấpgiấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và chính sách phát triển nhà ở Nhà nước

có chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng; về nghiên cứu ứng dụngcông nghệ và vật liệu xây dựng mới; về thị trường bất động sản nhà ở và thựchiện công khai, minh bạch thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho tổ chức, cánhân tham gia phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật

2.2 KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI

2.2.1 Quản lý biến động về quyền sử dụng đất ở nước ta dưới chế độ cũ

a Thời phong kiến

Sau khi thoát khỏi sự đô hộ của phong kiến phương Bắc, việc xây dựngđất nước và bảo vệ nền độc lập của dân tộc là nhu cầu bức thiết được đặt ra đốivới các triều đại phong kiên Việt Nam từ thế kỉ XI đến thế kỉ XV Các triều đại Lý– Trần mới chỉ sử dụng một số hình thức quản lý ruộng đất thô sơ, chưa phảihình thức đo đạc ruộng đất định kỳ (Trương Hữu Quýnh, 2004)

Thời vua Minh Mạng, sổ địa bộ được lập trên cơ sở đo đạc đất đai dưới

sự chứng kiến của đầy đủ chức sắc trong làng, Chánh tổng, Tri huyện, điền chủ

Sự điều chỉnh được quy định chặt chẽ Căn cứ vào đơn thỉnh nguyện của điềnchủ (khi thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ quyền), quan phủ, huyện phải xem xétngay tại chỗ, rồi trình lên quan Bố chánh phê chuẩn, sau đó mới ghi vào sổđịa bộ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000)

Như vậy, việc quản lý đất đai nói chung, quản lý biến động quyền sửdụng đất nói riêng ở thời phong kiến đã được tiến hành từ rất sớm Tuynhiên, chứng tích về việc điều chỉnh (chỉnh lý biến động) những thay đổiliên quan tới quyền của người sử dụng đất còn lưu lại được chỉ là hệ thống

số địa bạ thời Gia Long và sổ địa bộ thời vua Minh Mạng

b Thời Pháp thuộc

Trong gần 100 năm Pháp thuộc, người Pháp đã đưa kỹ thuật mới vào lĩnhvực địa chính Hệ thống pháp luật đất đai của Pháp đã thay thế luật Gia Long Hệthống bản đồ địa chính được đo vẽ lại và giấy chứng nhận (bằng khoán điềnthổ) được sử dụng thay cho sổ địa bạ ở khu vực đô thị Pháp triển khai cácchế độ đăng ký đất đai khác nhau cho từng miền

1 1

Tại Nam kỳ, chế độ quản thủ địa bộ được áp dụng để quản lý đất đai củadân bản xứ từ cuối thế kỉ XIX, trên cơ sở kế thừa và điều chỉnh địa bộ thời Minh

1 2

Mạng Sổ địa bộ ghi nhận thêm thông tin về các chứng thư chuyển quyền, lậpquyền, hủy quyền và án tòa; đồng thời có bản đồ giải thửa được lập kèm theo.Trích lục địa bộ được cấp cho điền chủ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000).Pháp ban hành sắc lệnh 1925 ngày 21/7/1925 quy định chế độ điền thổ thaythế chế độ địa bộ và chế độ để đương, áp dụng tại Nam kỳ và các nhượng địacủa Pháp tại Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng Mỗi lô đất của từng chủ đất (với thôngtin cụ thể về tên chủ sở hữu, diện tích, vị trí, giáp ranh, quyền liên quan ) đượcthể hiện trên một trang của sổ điền thổ Chủ đất được cấp bằng khoán điền thổsau khi đăng ký

Tại Trung kỳ, hoạt động đăng ký đất đai áp dụng theo chế độ quản thủ địachính từ những năm 1930, với hồ sơ được lập gồm: bản đồ giải thửa, sổ địa bộ,

sổ điền chủ và tài chủ hộ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000) Thủ tục tiến hànhkhá chặt chẽ, nhân viên địa chính và các Hội đồng phân ranh, cắm mốc giới thựchiện việc phân ranh, cắm mốc giới đất và vẽ lược đồ giải thửa, đối chiếu với giấy

tờ sở hữu do chủ đất xuất trình Bản đồ giải thửa có đánh số và tính diện tích chocác thửa đất Hồ sơ phải được công sứ phê duyệt và được công khai trong 02tháng, sau đó mới được chuyển về Sở Quản thụ địa chính để lập sổ địa bộ chínhthức

Tại Bắc kỳ, hoạt động đăng ký đất đai được áp dụng theo chế độ điền thổ

do Sắc lệnh ngày 29/3/1939 quy định Hồ sơ sau khi đo đạc, đăng ký bao gồm:bản đồ giải thửa, sổ địa chính, sổ điền chủ, mục lục các thửa, mục lục điền chủ

và sổ khai báo ghi các biến động

c Giai đoạn 1954 – 1975 ở miền Nam

Sau năm 1954, đất nước ta bị chia cắt Chính quyền Việt Nam Cộng hòa

có thực hiện một số cải cách trong hoạt động quản lý đất đai Theo đó, tại miềnNam tồn tại song song hai chế độ đăng ký đất đai:

Một là Tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925 Chế độ này được ưu tiêntriển khai mạnh mẽ do tính hiệu quả trong việc quản lý đất đai Hệ thống hồ sơthiết lập theo chế độ này bao gồm: bản đồ giải thửa chính xác, sổ điền thổlập theo đơn vị bất động sản, sổ mục lục lập theo tên chủ ghi số hiệu tất cả cácthửa đất, hệ thống phiếu tra cứu tên chủ sở hữu theo bảng chữ cái, hệ thống hồ

sơ bất động sản lập cho từng bằng khoán Hồ sơ được lập thành 02 bộ, chủ sởhữu mỗi lô đất được cấp một bằng khoán điền thổ

1 3

Hai là chế độ quản thủ điền địa Tương tự như chế độ điền thổ áp dụng tạiBắc kỳ thời Pháp thuộc, như là giải pháp tạm thời đáp ứng nhu cầu cấpthiết

1 4

trong quản lý đất đai thời điểm bấy giờ cho những khu vực chưa triển khai Tânchế độ điền thổ (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000)

Qua từng giai đoạn phát triển, hoạt động đăng ký đất đai (bao gồmđăng ký khi có biến động quyền sử dụng đất) đều được chính quyền ở mỗi chế

độ quan tâm nhằm phục vụ mục tiêu quản lý đất đai, thu thuế đất và bảo vệquyền sở hữu của chủ đất Bỏ qua yếu tố chính trị, các chính quyền đều mongmuốn tiến tới mục tiêu lâu dài là xây dựng hệ thống đăng ký và quản lý đấtđai thống nhất, hoàn chỉnh cùng với hệ thống hồ sơ địa chính chính xác vềquyền sở hữu và chặt chẽ về mặt pháp lý

2.2.2 Quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo chính quyền cách mạng cho tới nay

a Trước năm 1980

Sau cách mạng tháng 8 năm 1945, vấn đề đầu tiên được cáchmạng quan tâm là vấn đề người cày có ruộng Tuy còn non trẻ, chính quyềncách mạng vẫn lần lượt ban hành các chính sách, quy định từng bướcmang lại ruộng đất cho người nông dân

Ngày 14/12/1953, Quốc hội thông qua Luật cải cách ruộng đất, thủ tiêuchế độ sở hữu ruộng đất của thực dân – phong kiến, trao trả quyền sở hữuruộng đất cho người nông dân Thông qua cải cách ruộng đất, hơn 2,1 triệu hộnông dân đã được chia hơn 800.000ha đất

Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hòa năm 1959 quy định 3 hìnhthức sở hữu về đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân

Đến tháng 12/1960, phong trào hợp tác hóa được phát động từnhững năm 1950 ở miền Bắc đã cơ bản hoàn thành với khoảng 85% hộ nôngdân và hơn 90% ruộng đất tham gia vào hợp tác xã (Hoàng Việt, 1999) Vớiphong trào hợp tác xã, người dân được vận động đưa đất đai, tư liệu sảnxuất của mình vào hợp tác xã để cùng nhau sản xuất nhằm huy động nhânlực, vật lực cho hoạt động nông nghiệp Vào thời điểm đó, khi miền Bắckhông chỉ lo củng cố chính quyền mà còn là hậu phương vững chắc cho chiếntrường miền Nam, phong trào hợp tác xã đã phát huy hiệu quả tích cực Theo

đó, quyền sở hữu đất đai của người nông dân trở thành quyền sở hữu tập thể

1 5

của hợp tác xã Vì vậy, hiện trạng đất đai có nhiều biến động, tuy nhiên nhữngthay đổi này không được đăng ký, ghi nhận chính thức

1 6

Trong suốt giai đoạn này, miền Bắc vừa lo củng cố, bảo vệ chính quyềncách mạng, vừa tập trung sức người, sức của cho cuộc chiến giải phóng miềnNam, thống nhất đất nước nên tổ chức ngành địa chính không ổn định, việcđăng ký đất đai không được xem là vấn đề trọng tâm Không có một văn bảnpháp lý chính thức nào làm cơ sở cho công tác đăng ký Hoạt động chủ yếuđược tiến hành là thực hiện các cuộc điều tra nhanh về đất đai phục vụ cho sảnxuất nông nghiệp, phát triển hợp tác xã (Lê Đình Thắng và Đỗ Đức Đôi, 2000) Hồ

sơ đăng ký giai đoạn này chủ yếu chỉ có hai loại là bản đồ giải thửa (đo bằngthước hoặc chỉnh lý bản đồ cũ) và sổ thống kê ruộng đất Thông tin đất đai chỉphản ánh hiện trạng (diện tích, loại đất, tên người sử dụng); không làm thủ tục

kê khai, truy cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất như chế độ cũ Vì vậytheo thời gian và sự biến động, các hồ sơ đất đai của chế độ cũ để lại khôngđược cập nhật, điều chỉnh nên không còn được sử dụng

b Từ 1980 đến 1988

Sau khi đất nước hoàn toàn độc lập, trải qua một thời gian củng cố, xâydựng bộ máy, từ năm 1980 việc đăng ký và quản lý đất đai (bao gồm đăng kýbiến động và quản lý biến động quyền sử dụng đất) mới bắt đầu được thực hiệntrở lại

Hiến pháp năm 1980 khẳng định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn

bộ đất đai theo quy hoạch chung nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý,tiết kiệm…”

Ngày 1/7/1980 Hội đồng Chính phủ ban hành Quyết định 201/CP về việcthống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cảnước;

Ngày 10/11/1980 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 299/TTg về côngtác đo đạc, phân hạng và đăng ký đất đai;

Trên cơ sở các quy định của Chính phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đãban hành quyết định số 56/QĐ-ĐKTK ngày 05/11/1981, quy định về trình tự, thủtục đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo đó, việcđăng ký đất đai được tiến hành thống nhất với quy trình chặt chẽ, có ít nhiều kếthừa cách làm của chế độ cũ Hệ thống hồ sơ đất đai được quy định khá chi tiếtbao gồm 14 loại mẫu giấy tờ khác nhau: biên bản xác định ranh giới hành chính;

sổ dã ngoại; biên bản và các kết quả chi tiết kiểm tra, đo đạc ngoài đất, trong

1 7

phòng; phiếu thửa; đơn đăng ký quyền sử dụng đất; bản kê khai ruộng đất củatập thể; bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp; sổ đăng kýruộng

đất cho cá nhân, tổ chức; sổ mục kê; biểu tổng hợp diện tích đất ở (theo tựkhai); biểu tổng hợp diện tích khoanh bao trên bản đồ; bản đồ địa chính;thông báo công khai hồ sơ đăng ký đất đai; biên bản kết thúc công khai hồ sơ;

sổ khai báo biến động; trích sao khai báo biến động; trích lục bản đồ kèm theotrích sao khai báo biến động

Như vậy vấn đề biến động về quyền sử dụng đất đã được chínhquyền quan tâm, và có quy định để quản lý thể hiện bằng sổ khai báo biếnđộng; trích sao khai báo biến động; trích lục bản đồ kèm theo trích sao khai báobiến động trong hồ sơ đất đai Việc đăng ký biến động đất đai không được tiếnhành chính xác và thống nhất mà tùy thuộc vào khả năng của từng địaphương Nơi có bản đồ giải thửa thì đo đạc, chỉnh lý, bổ sung Nơi chưa có bản

đồ giải thửa nhưng việc sử dụng đất có nhiều biến động thì tiến hành đo vẽ bản

đồ, sơ đồ giải thửa bằng phương tiện thô sơ (thước dây, tre, ), hoặc tổ chứccho người dân tự khai báo, đăng ký Hầu hết ở nông thôn là do người dân tựkhai và chỉ tiến hành đo bao, không xác định được vị trí sử dụng cụ thể trên bản

đồ, hồ sơ Do đó, quyền sử dụng đất hợp pháp của người kê khai đăng ký rấtkhó xác định

c Từ năm 1988 đến nay

Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lựcnăm 1988, vấn đề đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất được chính thức quy định là một trong những nội dung củahoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai, trở thành một trong những nhiệm

vụ bắt buộc trung ương phải chỉ đạo các địa phương tiến hành Trong giai đoạnđiều chỉnh của Luật Đất đai 1987, do ảnh hưởng của quan điểm xã hội chủ nghĩa

và tư tưởng bao cấp, đất đai không được thừa nhận là hàng hóa mà được xemnhư một loại phúc lợi xã hội mà Nhà nước phân phối cho người sử dụng đấtkhông phải trả tiền Vì vậy Luật Đất đai 1987 nghiêm cấm người sử dụng đấtchuyển nhượng đất đai Sau đó, hàng loạt các văn bản dưới luật, hướng dẫnthi hành luật được ban hành nhằm đưa công tác quản lý ruộng đất đi vào nềnếp;

Ngày 5/4/1988 Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết 10/NQ – TW về việcgiao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Đây là việc làm cụthể có tính then chốt khẳng định việc chuyển nền nông nghiệp sản xuất tự túc

tự cấp sang sản xuất hàng hóa, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với sự pháttriển kinh tế nông nghiệp

Ngày 14/7/1989, Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số201/QĐ-ĐKTK về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vàThông tư 302 – ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định này.Các địa phương đã đồng loạt triển khai thực hiện từ năm 1990, tạo ra sựchuyển biến lớn trong hoạt động đăng ký đất đai Đặc biệt, giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất theo mẫu của Tổng cục Quản lý ruộng đất quy định trongQuyết định

201/QĐ-ĐKTK được phát hành, chính thức cấp để thừa nhận quyền sử dụng đấtcho người sử dụng đất khi diện tích của họ được đăng ký, thể hiện trên bản đồđịa chính và ghi vào sổ địa chính

Luật Đất đai năm 1993 được thông qua vào ngày 14/7/1993 là mốc quantrọng trong sự đổi mới chính sách đất đai của Nhà nước với những điểm nổi bậtnhư: đất đai được khẳng định là có giá trị; ruộng đất nông lâm nghiệp được giao

ổn định, lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân yên tâm sản xuất; người sử dụngđất có 05 quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất của mình: chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế và thế chấp bằng quyền sử dụng đất Đâychính là tiền đề, tạo bước đà cho sự phát triển của nền kinh tế thị trường, pháthuy tối đa quyền của người sử dụng đất và tăng hiệu quả trong công tác quản lýnhà nước về đất đai Thông qua việc đất đai có giá và quyền sử dụng đất đượcđưa vào giao dịch nên đối với người sử dụng đất có quyền giao dịch, quyền sửdụng đất được xem là quyền tài sản hay chính là tài sản của họ Bởi tài sản baogồm: vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản

Sau khi Luật Đất đai 1993 ra đời, nhà nước đã ban hành một hệ thốngvăn bản hướng dẫn thi hành bao gồm:

Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao đất nôngnghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuấtnông nghiệp;

Nghị định 61-CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán kinh doanhnhà ở;

Chỉ thị số 10/CT-TTg ngày 20/02/1998 của Thủ tướng Chính phủ về một

số biện pháp đẩy mạnh hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông thôn;

Thông tư 346/1998/TT-TCĐC của Tổng cục Địa chính ngày 16/3/1998hướng dẫn thống nhất thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất

Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 ngày 02/12/1998;Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tụcchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đấtvà

thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng

đất;

Thông tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 của Tổng cục địa chínhhướng dẫn thực hiện thi hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;

Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 ngày 29/6/2001; Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địachính hướng dẫn các thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyển sửdụng

đất và lập hồ sơ địa chính thay thế cho Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày16/3/1998 Thông tư này sửa đổi cơ bản thủ tục đăng ký biến động đất đai,chỉnh lý đơn giản hồ sơ địa chính, tạo sự chủ động theo điều kiện của địaphương

Trong suốt 10 năm thực hiện Luật Đất đai 1993 đã xuất hiện một số vấn

đề bất cập, để hệ thống pháp luật đất đai được hoàn thiện, đáp ứng sự pháttriển của xã hội, Luật Đất đai 2003 đã được Quốc hội khóa XI thông quangày

26/11/1993 thay thế cho Luật Đất đai 1993 Trong Luật Đất đai 2003 nêu rõ 13nội dung quản lý nhà nước về đất đai, trong đó tái khẳng định nội dung: đăng ký,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính là một nội dungquan trọng Cùng với việc ban hành Luật Đất đai 2003, đã có nhiều văn bản quyphạm pháp luật do các cơ quan có thẩm quyền ban hành làm cơ sở thựchiện đăng ký đất đai như:

Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành LuậtĐất đai 2003 Nghị định này quy định rõ về trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyểnnhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất Điều 148: trình tự, thủ tụcchuyển nhượng quyền sử dụng đất Tại Điều 151, 152 của nghị định cũng quy

định về trình tự, thủ tục thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất Ngày 16 tháng 11năm 2004

Chính phủ ban hành nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giáđất và khung giá các loại đất để phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về lĩnhvực tài chính với đất đai và phục vụ cho nhu cầu của người sử dụng đất Và làm

cơ sở cho người sử dụng đất quan tâm khi thực hiện các giao dịchchuyển nhượng đất đai

Bộ luật Dân sự 2005 ngày 14/6/2005 được ban hành tại kì họp thứ 7Quốc hội khóa XI quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồngchuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc thừa kế quyền sử dụng đấtđược thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 738 đến Điều 744 của Bộ luậtnày và pháp luật về đất đai Tại Điều 705 quy định về hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất

Luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005; Điều 91 Luật Nhà ở 2005 quyđịnh: “trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp,cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điềukiện sau đây: có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định củapháp luật; không có tranh chấp về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành

án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩmquyền”

Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đấtđai ngày 18 tháng 6 năm 2009;

Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chitiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

Luật kinh doanh bất động sản 2006 được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 9thông qua ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thi hành từ 1/1/2007 quy định vềhoạt động kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhânhoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đếnkinh doanh bất động sản;

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 về việc quy định bổ sung vềviệc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trình tự thủ tục bồi thường, hỗtrợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất;

Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của BộTài chính và Bộ Tài nguyên Môi trường về việc hướng dẫn việc luân chuyển hồ

sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;

Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên – Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thựchợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;

Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Qua gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã phát huy khá tốt vaitrò ổn định các mối quan hệ về đất đai Tuy nhiên, nó cũng đã bộc lộ những hạnchế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, ảnhhưởng không tốt đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội Dovậy, cần thiết phải ban hành Luật Đất đai mới thay thế Luật Đất đai năm 2003.Ngày

29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013, Luật này sẽ có hiệulực kể từ 01/7/2014 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyếtđược những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đấtđai năm

2003.Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xãhội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân Luật Đất đainăm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã vàđang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửađổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cậpcủa Luật Đất đai năm 2003

Liên quan đến công tác quản lý đăng ký biến động đất đai, Chính phủ và

Bộ tài nguyên và môi trường đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật sau:

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chitiết một số điều của Luật Đất đai;

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định về hồ sơ địa

chính;

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 của Bộ Tài chính hướngdẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND tỉnh, thành phố trựcthuộc trung ương

Có thể nói, việc quản lý biến động về quyền sử dụng đất ở Việt Nam đãđược thực hiện cách đây hơn năm thế kỷ, được chính quyền các chế độ khácnhau kế thừa và tiếp tục bổ sung, điều chỉnh nhằm mục đích quản lý chặt chẽ vềđất đai Kết quả được thể hiện trên hệ thống sổ địa bạ về quyền sở hữu đất đai.Tuy nhiên, cho đến

nay biến động về quyền sử dụng đất vẫn chưa được quản lý chặt chẽ và có chếtài bắt buộc người sử dụng đất phải đăng ký Quản lý được biến động về quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất giúp cho công tác quản lý đấtđai ngày càng hoàn thiện hơn

2.3 QUY ĐỊNH CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI

Đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) là thủ tục hành chính bắt buộc do cơquan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

sử dụng đất; là việc ghi nhận QSDĐ với một thửa đất xác định vào hồ sơ địachính và cấp giấy chứng nhận (GCN) cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằmlập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất làm cơ sở

để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, bảo vệ quyền vàlợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Đăng ký quyền sử dụng đất có hai loại là: đăng ký quyền sử dụng đất lầnđầu và đăng ký biến động quyền sử dụng đất

Về đăng ký tài sản trên đất, kể từ khi thống nhất việc cấp một mẫu giấychứng nhận, việc đăng ký tài sản trên đất cũng vẫn được coi như tùy nhu cầu,không bắt buộc Việc hướng dẫn đăng ký tài sản chỉ trên giấy tờ, chưa đi vàothực tế Do vậy, hiện nay công tác quản lý biến động về quyền sử dụng đất,quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng là quản lý biến động về quyền sửdụng đất

2.3.1 Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu

2.3.1.1 Đối tượng đăng ký

Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện khi người sử dụngđất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng, hoặc đang sử dụng màthửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau khi đăng

ký và được ghi nhận, người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, được thừa nhận và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp trong sử dụng đấtcủa mình

Đối tượng thực hiện đăng ký QSDĐ lần đầu phải là người đang sử dụngđất và có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất theo pháp luật