Đánh giá ảnh hưởng của chuyển đổi sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn huyện gia lâm, thành phố hà nội

Mục đích nghiên cứu Tìm hiểu ảnh hưởng của việc chuyển đổi sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn huyện Gia Lâm qua đánh giá tình hình biến động đất đai, sử dụng đất đai, biến động giá đất

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VI T Ệ

NAM

ĐOÀN THỊ THU HIỀN

SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA

BÀN HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ

N I Ộ

Chuyên ngành Quản lý đất đai

Mã số 60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học PGS TS Nguyễn Thị Vòng

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Đoàn Thị Thu Hiền

Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng

ký đất và nhà huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Đoàn Thị Thu Hiền

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục các chữ viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract

xi Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.3.1 Phạm vi không gian 2

1.3.2 Phạm vi về thời gian 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tễn 2

1.4.1 Những đóng góp mới của đề tài 2

1.4.2 Ý nghĩa khoa học 2

Phần 2 Tổng quan tài liệu 3

2.1 Cơ sở lý luận về định giá đất và chuyển đổi sử dụng đất 3

2.1.1 Một số khái niệm cơ bản về định giá đất và chuyển đổi sử dụng đất 3

2.1.2 Cơ sở lý luận về chuyển đổi sử dụng đất 4

2.1.3 Cơ sở lý luận về giá đất, định giá đất 8

2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 11

2.2 Cơ sở thực tễn về định giá đất và chuyển đổi sử dụng đất

15

2.2.1 Thực tiễn chuyển đổi sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam 15

2.2.2 Tình hình chuyển đổi sử dụng đất của Thành phố Hà Nội 19

2.2.3 Tình hình xác định giá đất trên thế giới và ở Việt Nam 20

2.2.4 Thực trạng xác định giá đất của Thành phố Hà Nội 22

Phần 3 Vật liệu và phương pháp nghiên cứu 24

3.1 Địa điểm nghiên cứu 24

3.2 Thời gian nghiên cứu 24

3.3 Đối tượng nghiên cứu 24

3.4 Nội dung nghiên cứu 24

3.5 Phương pháp nghiên cứu 24

3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu 24

3.5.2 Phương pháp tổng hợp, phân tch số liệu 25

3.5.3 Phương pháp so sánh 26

Phần 4 Kết quả và thảo luận 27

4.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Gia Lâm 27

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 27

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 31

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 37

4.2 Tình hình quản lý đất đai 38

4.2.1 Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó 39

4.2.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính 40

4.2.3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất 40

4.2.4 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 41

4.2.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 42

4.2.6 Công tác đăng ký quyền SDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 44

4.2.7 Thống kê, kiểm kê đất đai 44

4.2.8 Quản lý tài chính về đất đai 45

4.2.9 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 46

4.2.10 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 46

5 4.2.11 Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm

trong việc quản lý sử dụng đất đai 47

4.3 Thực trạng chuyển đổi sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm

47

4.3.1 Hiện trạng sử dụng đất 47

4.3.2 Đất nông, lâm nghiệp 48

4.3.3 Đất phi nông nghiệp 49

4.3.4 Đất chưa sử dụng 51

4.3.5 Biến động SDĐ giai đoạn 2005 – 2015 51

4.4 Thực trạng giá đất năm 2015 và biến động giá đất trên địa bàn từ năm 2005 đến năm 2015 58

4.4.1 Thực trạng giá đất nông nghiệp 58

4.4.2 Thực trạng giá đất phi nông nghiệp 58

4.4.3 Biến động giá đất trong giai đoạn từ 2005 đến 2015 64

4.4.4 Đánh giá thực trạng giá đất và biến động giá đất 65

4.5 Ảnh hưởng của chuyển đổi sử dụng đất đến giá đất 66

4.5.1 Chuyển đổi sử dụng đất trong nội bộ đất nông nghiệp 66

4.5.2 Chuyển đổi sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp 68

4.5.3 Đề xuất giá đất trong tương lai 77

Phần 5 Kết luận kiến nghị 81

5.1 Kết luận 81

5.2 Kiến nghị 82

Tài liệu tham khảo 83

Phụ lục .85

Danh mục phụ lục 86

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

BĐS Bất động sản

BTNMT Bộ Tài Nguyên Môi Trường

CNH Công nghiệp hóa

ĐVT Đơn vị tính

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐH Hiện đại hóa

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Biến động sử dụng đất của thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2015 19

Bảng 2.2 Mục đích định giá đất của một số nước trên thế giới 20

Bảng 2.3 Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất của một số nước trên thế giới 21

Bảng 4.1 Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Gia Lâm qua các năm 32

Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của huyện Gia Lâm 48

Bảng 4.3 Hiện trạng SDĐ nông nghiệp năm 2015 huyện Gia Lâm 49

Bảng 4.4 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2015 huyện Gia Lâm 51

Bảng 4.5 Giá đất nông nghiệp năm 2015 của các xã trên địa bàn 58

Bảng 4.6 So sánh giá đất ở theo quy định với giá thực tế năm 2015 tại các thị trấn 59

Bảng 4.7 So sánh giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại thị trấn 60

Bảng 4.8 Gía đất thực tế so với giá đất quy định tại các xã năm 2015 62

Bảng 4.9 So sánh biến động giá đất nông nghiệp của các xã trong khu vực giai đoạn 2005 -2015 64

Bảng 4.10 So sánh giá đất nông nghiệp trước và sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng tại thị trấn 66

Bảng 4.11.So sánh giá đất nông nghiệp trước và sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng tại các xã 67

Bảng 4.12 Giá trị kinh tế sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng 68

Bảng 4.13 So sánh giá đất ở đô thị sau khi chuyển đổi từ đất trồng cây lâu năm 69

Bảng 4.14 So sánh giá đất ở đô thị sau khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp 70

Bảng 4.15 So sánh giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sau khi chuyển đổi từ đất trồng cây lâu năm 71

Bảng 4.16 So sánh giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp 72

Bảng 4.17 So sánh sự thay đổi khi chuyển mục đích đất trồng cây lâu năm sang đất ở 73

Bảng 4.18 So sánh sự thay đổi khi chuyển mục đích đất trồng cây lâu năm sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 74

Bảng 4.19 So sánh sự thay đổi khi chuyển mục đích đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở 75

Bảng 4.20 So sánh sự thay đổi khi chuyển mục đích đất trồng lúa, đất nuôi trồng thủy sản sang đất phi nông nghiệp 76

Bảng 4.21 Đề xuất giá đất cho các loại đất 80

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Sơ đồ chu chuyển đất đai giai đoạn 2005 -2010 52

Hình 4.2 Sơ đồ chu chuyển đất đai giai đoạn 2010 -2015 53

Hình 4.3 Đường Hà Huy Tập – Thị Trấn Yên Viên 61

Hình 4.4 Đường Ninh Hiệp – xã Ninh Hiệp 63

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Đoàn Thị Thu Hiền

Tên luận văn: “Đánh giá ảnh hưởng của chuyền đổi sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn huyện Gia Lâm”.

Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03

Cơ sở đào tào: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.

1 Mục đích nghiên cứu

Tìm hiểu ảnh hưởng của việc chuyển đổi sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn huyện Gia Lâm qua đánh giá tình hình biến động đất đai, sử dụng đất đai, biến động giá đất khi thực hiện chuyển đổi sử dụng đất.

2 Phương pháp nghiên cứu

- Điều tra số liệu thứ cấp: Thu thập số liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

số liệu, tài liệu, báo cáo về kế hoạch sử dụng đất hàng năm và báo cáo quy hoạch sử dụng đất tại văn phòng đăng kí Quyền sử dụng đất, Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Gia Lâm.

- Điều tra số liệu sơ cấp: Điều tra giá đất thực tế của các xã đối với các loại đất như đất nông nghiệp, đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Thực hiện phỏng vấn trực tiếp lãnh đạo, người dân địa phương qua mẫu phiếu điều tra, dữ liệu được sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng, cho thuê đất thực tế trên địa bàn các xã của huyện Gia Lâm Chọn điểm để điều tra tại Thị trấn Trâu Quỳ, Thị trấn Yên Viên,

xã Ninh Hiệp, xã Kiêu Kỵ với tổng số phiếu điều tra là 120 phiếu.

- Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu: Tổng hợp, sắp xếp các số liệu theo không gian, thời gian điều tra.

- Phương pháp so sánh: So sánh số liệu qua các năm, theo các khu vực nghiên cứu để tìm ra biến động.

3 Kết quả nghiên cứu

- Gia Lâm là huyện ngoại thành Hà Nội có điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phát triển Các nội dung cơ bản của công tác Quản lý Nhà nước về đất đai đã được triển khai, tuy nhiên, hiệu lực công tác quản lý còn nhiều hạn chế.

Đến năm 2015 tổng diện tích tự nhiên huyện Gia Lâm là 11.472,99 ha; đất Nông Nghiệp: 6118,45 ha chiếm 53,33%; đất Phi Nông Nghiệp: 5178,95 ha chiếm 45,14% ; đất chưa sử dụng: 175,58 ha chiếm 1,53%.

- Giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2015 trên địa bàn huyện Gia Lâm đã thực hiện nhiều dự án chuyển đổi sử dụng đất trong đó: Chuyển mục đích 319,17 ha đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, chuyển 6,12 ha đất chưa sử dụng sang đất phi nông nghiệp Chuyển mục đích trong nội bộ đất nông nghiệp 314,88ha.

- Hiện trạng giá đất trong khu vực có nhiều biến động đặc biệt là đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và còn có sự chênh lệch nhiều giữa giá Nhà nước quy định so với giá thực tế mà các giao dịch đất đai đã diễn ra Điển hình như sự chênh lệch giá đất giữa các tuyến đường tại các Thị Trấn lên đến 3 lần, một số xã như Bát Tràng, Ninh Hiệp, Kiêu Kỵ chênh lệch giá đất ở dao động từ 4 đến 4,5 lần; riêng giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại Ninh Hiệp chênh lệch lên đến 12,6 lần

so với giá quy định.

- Chuyển đổi sử dụng đất làm giá đất trong khu vực tăng cao Giá đất nông nghiệp chuyển đổi trong nội bộ đất nông nghiệp chỉ tăng theo giá quy định do chuyển đổi đất lúa, đất trồng cây hàng năm sang đất trồng cây lâu năm Khi chuyển đổi mục đích từ trồng lúa sang trồng cây ăn quả giá trị của đất tăng Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các thị trấn làm giá đất trên thị trường chênh lệch do chuyển đổi mục đích sử dụng thay đổi từ vài chục lần đến hàng 100 lần.

Giá đất của địa bàn nghiên cứu dự kiến sẽ tiếp tục tăng lên trong thời gian tới Gía đất tại các vị trí đem lại nhiều lợi nhuận cho chủ sử dụng đất (VT1, VT2) sẽ tăng mạnh hơn so với các vị trí khác, dự kiến giá đất tại các Thị trấn và các xã giáp ranh khu vực nội thành tăng khoảng 1,15 -1,2 lầncác xã còn lại thì tăng khoảng 1,25 lần.

4 Kết luận chủ yếu

Cùng với quá trình Công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, sự gia tăng dân

số, các công trình đô thị, công trình dân cư phát triển với quy mô và tốc độ ngày càng lớn; ở các thành phố việc chuyển đổi sử dụng đất ngày càng nhiều, đòi hỏi công tác quản lý, sử dụng đất phải tiết kiệm và hiệu quả Áp lực gia tăng dân số cơ học và nhu cầu sử dụng đất ngày càng nhiều, diện tích đất hạn hẹp làm giá đất tăng cao.

Vì vậy việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất ảnh hưởng đến giá đất, làm cho giá đất tăng lên gấp nhiều lần so với giá trước khi chuyển đổi và giá nhà nước quy định.

THESIS ABSTRACT

Author's name: Đoan Thi Thu Hiên

Title of thesis: “Assess the impact of land use change on the price of land in the district of Gia Lam, Hanoi”

Major: Management of Land Code No.: 60 85 01 03

Training instituton: Academy of Vietnam Agriculture.

1 Researching Purposes

Learn the impact of land use change on the price of land in the district of Gia Lam by assessing the changes of land, land use, land price volatility when making land- use conversion.

2 Researching Method

Survey of secondary data: Collect data transfer land use rights; data, documents, reports on land use planning and annual planning report at the ofce of land use land use rights registration, Natural Resources and Environment Department, Gia Lam district Survey of primary data: Survey of the actual price of land for communal land types such as farmland, residential land, production of non-agricultural business Perform live interview leaders and local people through sample surveys, the data are used to investigate the transfer price and lease the actual area of the town of Gia Lam district Select the location to investigate Trau Quy Town, Yen Vien Town, Ninh Hiep commune, Kieu Ky commune with a total of 120 votes questionnaire.

- Methods of synthesis, analysis of data: Synthesis, arrange spatial data, the investgaton period.

- Method Comparison: Comparison of data over the years, according to the study area to find out fuctuations.

3 Results of Research

- Gia Lam's suburban districts of Hanoi natural conditons, economic and social development The basic content of the work of the State Administration of land has been developed, however, efectve management is still limited.

By 2015, total natural area is 11,472.99 hectares of Gia Lam district; Agricultural land: 6118.45 hectares, accounting for 53.33%; African Agricultural land: 5178.95 hectares, accounting for 45.14%; Unused land: 175.58 hectares, accounting for 1.53%.

- In the period from 2005 to 2015 in Gia Lam district has implemented many projects to change land use including: Jump purposes 319.17 hectares of agricultural land to non-agricultural land, transferred 6.12 hectares unused land into non-agricultural land Change the purpose of agricultural land within 314,88ha.

- Have State land prices in the region is more volatile, especially land, agricultural land and non-agricultural business there much difference between the cost of the State compared to the actual price of land transactons took place Typically the difference between the price of land in the Town route up to 3 tmes, some as Bat Trang Commune, Ninh Hiep Kieu Ky land price differences ranging from 4 to 4.5 times; Private land prices produced non-agricultural business in Ninh Hiep difference of up to

12.6 times the prescribed value.

- Land use changes in the region as land prices rise Prices of agricultural land conversion of agricultural land within the regulated price only increased by conversion of rice land, annual crops to perennial crops When the change of purpose from rice to fruit growing land values rise Transfer of land use from agricultural land to residential land, production of non-agricultural business in the towns of the land prices in the market make the difference by converting uses vary from a few dozen to 100 times rolling Land price research site is expected to continue rising in the near future The price of land in the positon to bring multple benefits to the users of land (VT1, VT2) will increase more than the other positons, the expected price of land in the town and commune bordering urban areas increased about 1.15 -1.2 commune lancac remaining increase of 1.25 times.

4 Main conclusion

Along with the process of industrializaton and modernization of the country, the increase in population, urban buildings, residental development projects to scale and greater speed; in the cites of the land use conversions and more, demand management, land use and efficient to save The pressure of populaton growth and demand mechanics using more land, limited land area as land prices rise So the conversion

of land use purposes affect land prices, land prices rise makes many tmes more than before the conversion price and the price of state regulations.

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, chuyển từ nền kinh tế kếhoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; Quá trìnhcông nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đang được đẩy mạnh với mục tiêuđưa Việt Nam trở thành nước công nghiệp vào năm 2020

Cùng với quá trình Công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, sự giatăng dân số, các công trình đô thị, công trình dân cư phát triển với quy mô và tốc

độ ngày càng lớn; ở các thành phố việc chuyển đổi sử dụng đất ngày càng nhiều,đòi hỏi công tác quản lý, sử dụng đất phải tết kiệm và hiệu quả

Gia Lâm được xác định là vùng kinh tế trọng điểm, là địa bàn quân sựchiến lược ở phía Đông của Thủ đô Hà Nội Trên địa bàn huyện có nhiều tuyếnđường giao thông quan trọng đã và đang được đầu tư xây dựng: Quốc lộ1A; Quốc lộ 1B; Quốc lộ 5; Đường ôtô cao tốc Hà Nội - Hải Phòng; đường Hà Nội

- Hưng Yên; đường 181 ; đường thuỷ sông Hồng, sông Đuống, và hệthống đường sắt ngược lên phía Bắc, Đông Bắc và xuôi cảng biển Hải phòng Trênđịa bàn Huyện có nhiều khu đô thị, khu công nghiệp và các trung tâm thươngmại được hình thành; nhiều làng nghề nổi tiếng, thu hút đông khách thậpphương trong và ngoài nước như làng gốm sứ Bát Tràng, nghề dát quỳ vàng,may da Kiêu Kỵ Đây chính là những động lực và tềm năng to lớn để phát triểnkinh tế thương mại, du lịch, dịch vụ giao thông, giao lưu hàng hoá hiện nay và vàtrong tương lai

Quy hoạch sử dụng đất thực chất là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đấthiện trạng đáp ứng nhu cầu cho phát triển kinh tế, xã hội trong tương lai Tuynhiên, sự phát triển mạnh mẽ kinh tế - xã hội của huyện và việc hình thànhcác khu công nghiệp mới đã gây áp lực lớn đối với đất đai Vấn đề đặt ra là làmthế nào để sử dụng nguồn tài nguyên đất hợp lý, có hiệu quả, xác định được giáđất chính xác cho khu vực và phân tích những ảnh hưởng của chuyển đổi sử dụngđất đến giá đất

Trong khuôn khổ đề tài luận văn thạc sĩ, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá ảnhhưởng của chuyển đổi sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn huyện Gia Lâmthành phố Hà Nội” nhằm tìm hiểu cơ sở lý luận và thực tễn về định giá đất, tìm

2hiểu thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm tăng cường quản lý nhà nước về giáđất trên địa bàn

huyện Gia Lâm thành phố Hà Nội với sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Thị Vòng– Giảng viên Khoa Quản lý đất đai – Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Đánh giá hiện trạng sử dụng đất, biến động đất đai, hiện trạng giá đất,biến động giá đất trên địa bàn huyện Gia Lâm

Tìm hiểu ảnh hưởng của việc chuyển đổi sử dụng đất đến giá đất và

đề xuất giá đất tương lai

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

1.3.1 Phạm vi không gian

- Phạm vi ranh giới phía Nam sông Đuống của huyện Gia Lâm, bao gồmcác xã, thị trấn: TT Trâu Qùy, xã Cổ Bi, Đông Dư, xã Dương Xá, xã Phú Thị, xã Kiêu

Kỵ, xã Đa Tốn, xã Đặng Xá, xã Bát Tràng, xã Dương Quang, xã Kim Sơn, xã

Lệ Chi, xã Kim Lan, xã Văn Đức

- Phạm vi ranh giới các xã, thị trấn khu vực phía Bắc sông Đuống củahuyện Gia Lâm gồm: Thị trấn Yên Viên, xã Yên Viên, xã Ninh Hiệp, xã Yên Thường,

xã Đình Xuyên, xã Dương Hà, xã Phù Đổng, xã Trung Mầu

1.3.2 Phạm vi về thời gian

Số liệu hiện trạng sử dụng đất tnh đến năm 2015; biến động đất đai giaiđoạn 2005-2015 Tình hình giá đất từ năm 2005-2015 trên địa bàn nghiên cứu

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

1.4.1 Những đóng góp mới của đề tài

- Chuyển đổi sử dụng đất làm cho giá đất ngày một tăng cao

- Cần đánh giá khả năng cung cấp đất đai cho các nhu cầu chuyển đổi mụcđích sử dụng đất khác nhau, lựa chọn loại hình chuyển đổi sử dụng đất phù hợp với địa phương

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ CHUYỂN ĐỔI SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1 Một số khái niệm cơ bản về định giá đất và chuyển đổi sử dụng đất

* Khái niệm về đất đai

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của một quốc gia, là điềukiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất

Đất đai là vật thể thiên nhiên hình thành từ lâu đời do kết quả quátrình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố gồm: đá, sinh vật, khí hậu, địa hình,

và thời gian Tất cả các loại đất đai trên trái đất được hình thành sau quá trìnhbiến đổi trong thiên nhiên, chất lượng đất đai phụ thuộc vào đá mẹ, khí hậu, sinhvật sống trên và trong lòng đất

Đất đai là lớp bề ngoài của trái đất, có khả năng cho sản phẩm cây trồng đểnuôi sống con người Mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề mặt đótheo thời gian và không gian nhất định Chất lượng của đất đai phụ thuộc vào độphì nhiêu của đất

Theo Luật Đất đai của nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam có ghi:

"Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phầnquan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân

cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Trải quanhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệvốn đất đai như ngày nay" (Nguồn: Luật Đất đai 2013)

* Khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất

Chuyển mục đích sử dụng đất mới được pháp luật đất đai đề cập đến

từ năm 2001 (khi sửa đổi, bổ sung lần thứ 2 luật đất đai 1993)

Chuyển mục đích sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền raquyết định hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với nhữngdiện tích đất cụ thể từ mục đích này sang mục đích khác

Nhà nước căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch đã phê duyệt và nhu cầu

sử dụng đất mà cho phép người sử dụng đất được chuyển sang sử dụng vào

5mục đích khác ngay trên diện tch đất mà họ đang sử dụng Nhà nước khôngphải thu

hồi giao lại mà chỉ cần cho phép người sử dụng thực hiện nghĩa vụ tài chính vàcông nhận cho họ được chuyển sang sử dụng vào mục đích khác (Nguồn: LuậtĐất đai 2013)

2.1.2 Cơ sở lý luận về chuyển đổi sử dụng đất

2.1.2.1 Căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định:

Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích

2.1.2.2 Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định:

1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển

mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau

đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đốivới tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanhnghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản1

Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

2 Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phépchuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đốivới hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phépchuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thươngmại,

dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư

3 Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp

sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

4 Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phépchuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này khôngđược ủy quyền

2.1.2.3 Các hình thức chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 56 Luật đất đai 2013 quy định:

(1) Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơquan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng,đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nướcmặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuấtsang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sửdụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sửdụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đíchcông cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệpkhông phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đấtthương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sảnxuất phi nông nghiệp

(2) Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều nàythì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định củapháp

1 0

luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng

2.1.2.4 Tính tất yếu của việc chuyển đổi sử dụng đất xu thế chuyển đổi sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam

Hiện nay, trên thế giới có xu hướng chuyển đổi sử dụng đất theo hướngbền vững nhằm đảm bảo về hiệu quả kinh tế và hiệu quả môi trường

Để duy trì được khả năng bền vững đối với đất đai Smyth A.J andJ.Dumanski (1993) đã xác định 5 nguyên tắc có liên quan đến sử dụng đất bềnvững đó là:

- Duy trì, nâng cao các hoạt động sản xuất

- Giảm mức độ rủi ro đối với sản xuất

- Bảo vệ tềm năng của các nguồn tài nguyên tự nhiên, chống lại sự thoáihoá chất lượng đất và nước

- Khả thi về mặt kinh tế

- Được sự chấp nhận của xã hội

Năm nguyên tắc trên đây được coi như những trụ cột của việc sử dụng đấtbền vững Nếu trong thực tế đạt được cả 5 mục têu trên thì khả năng bền vững

sẽ thành công, còn nếu chỉ đạt được một vài mục tiêu chứ không phải tất cả thìkhả năng bền vững chỉ thành công được ở từng bộ phận

Xu thế sử dụng đất, chuyển đổi sử dụng đất :

+ Sử dụng đất phát triển theo chiều rộng và tập trung

Quá trình phát triển xã hội, cũng là quá trình diễn biến sử dụng đất.Khi con người còn sống trong phương thức săn bắn và hái lượm, họ chỉ có thểdựa vào sự ban hưởng của tự nhiên, sự thích ứng với tự nhiên để tồn tại, khôngtồn tại ý thức về sử dụng đất Cho đến thời kỳ du mục, con người sống trongnhững túp lều lợp bằng cỏ, những vùng đất có nước và có cỏ bắt đầu được sửdụng Đến sau khi xuất hiện ngành trồng trọt, nhất là sau khi đã xuất hiệnnhững công cụ sản xuất thô sơ, năng lực sử dụng đất được tăng cường, diệntích đất đai được sử dụng tăng lên nhanh chóng, ý nghĩa kinh tế của đất đaicũng gia tăng Nhưng trình độ sử dụng đất lúc đó còn rất thấp, phạm vi sử dụngcũng rất hạn chế, vẫn thuộc trạng thái kinh doanh thô, đất khai phá nhiều nhưng

1 1thu thập rất thấp Theo mức tăng trưởng của dân số và sự phát triển của kinh tế,văn hoá và khoa học, kỹ

1 2

thuật, quy mô, phạm vi và chiều sâu của việc sử dụng đất ngày một nângcao Yêu cầu sinh hoạt vật chất và tnh thần của người dân cũng ngày càngcao, sự phát triển của các ngành nghề cũng theo xu hướng ngày càng phứctạp và đa dạng, phạm vi sử dụng đất ngày càng gia tăng, từ một vùng có tnh cục

bộ phát triển ra nhiều vùng kể cả những vùng đất mà trước kia chưa có khảnăng khai thác sử dụng Không chỉ phát triển theo không gian, mà trình độtập trung cao hơn nhiều Cho dù là đất canh tác hoặc đất phi canh tác cũng đềuphát triển theo hướng kinh doanh tập trung, đất ít, hiệu quả cao

Tuy nhiên, quá độ từ kinh doanh quảng canh sang kinh doanh thâmcanh cao trong sử dụng đất là một tến trình lịch sử lâu dài, muốn nâng caosức sản xuất và sức tải của một đơn vị diện tích, nhất thiết phải không ngừngnâng mức đầu tư về lao động, vốn liếng, thường xuyên cải tến kỹ thuật vàquản lý Ở những khu vực khác nhau của một vùng hoặc một quốc giamuốn thực hiện đường lối cơ bản này cũng không thể sử dụng cùng một phươngthức trong cùng một thời gian Bởi vì tình hình của mỗi quốc gia một khác,trình độ phát triển kinh tế kỹ thuật không giống nhau, ngay trong cùng một quốcgia mà những vùng khác nhau, các điều kiện cũng rất khác nhau

+ Cơ cấu sử dụng đất phát triển theo hướng đa dạng hoá và chuyên môn hoá

Theo đà phát triển khoa học kỹ thuật và kinh tế của xã hội, cơ cấu sử dụngđất cũng chuyển dần sang xu thế phức tạp hoá và chuyên môn hoá, yêu cầucủa con người về vật chất, văn hoá, tnh thần và môi trường ngày một cao, chúng

sẽ trực tiếp hoặc gián tiếp có yêu cầu cao hơn đối với đất đai Khi con người cómức sống còn thấp, đang còn đấu tranh với cuộc sống, thì việc sử dụng đấtthường mới tập trung vào nông nghiệp, nhất là vấn đề ăn, mặc, ở, nhưng khicuộc sống đã nâng cao, bước vào giai đoạn hưởng thụ, trong sử dụng đất cònnghĩ tới nhu cầu vui chơi văn hóa, thể thao và môi trường

+ Sử dụng đất đai theo hướng xã hội hoá và công hữu hoá

Sự phát triển của khoa học, kỹ thuật và xã hội dẫn tới việc xã hội hoá sảnxuất, một vùng đất thực hiện sản xuất tập trung một loại sản phẩm là tền đề chonơi khác sản xuất tập trung sản phẩm khác Sự hỗ trợ bổ sung lẫn nhauhình thành sự phân công hợp tác, sự xã hội hoá sản xuất này cũng là xã hội hoátrong sử dụng đất

1 3

Đồng thời do đất đai là cơ sở vật chất và công cụ để con người sinh sống

và xã hội tồn tại, trên cơ sở chuyên môn hoá của yêu cầu xã hội hoá sản xuất, cần

cố gắng thích ứng nhu cầu của xã hội, để thúc đẩy phúc lợi công cộng và tiến bộ

xã hội, cho dù ở xã hội mà mục tiêu sử dụng đất chủ yếu vì lợi ích của tư nhân thìnhững vùng đất đai hướng dụng công cộng như : nguồn nước, núi rừng, khoángsản, sông ngòi, mặt hồ, biển cả, cầu cảng, hải cảng, danh lam thắng cảnh,khu bảo tồn động thực vật quý hiếm đại bộ phận đều do Nhà nước quy địnhchính sách thực thi hoặc tiến hành công quản, kinh doanh để phòng ngừa việc

tư hữu sẽ tạo nên mâu thuẫn xã hội

Xã hội hoá sử dụng đất là sản phẩm tất yếu của sự phát triển xã hộihoá sản xuất, nó được quyết định bởi yêu cầu khách quan của xã hội hoá sảnxuất, cho nên xã hội hoá sử dụng đất và công hữu hoá là xu thế tất yếu Muốnkinh tế phát triển, thúc đẩy cao hơn nữa xã hội hóa sản xuất, về cơ bản phải thựchiện xã hội hoá và công hữu hoá sử dụng đất

2.1.3 Cơ sở lý luận về giá đất, định giá đất

Trong nền kinh tế thị trường, giá đất chịu sự tác động bởi các quy luật củanền kinh tế thị trường, phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi củađất; giá đất có thể bị các yếu tố tâm lý chi phối Cũng như các loại hàng hoá khác,giá đất còn phụ thuộc vào lượng thông tin hai chiều giữa người cần mua vàngười cần bán Nhà nước thừa nhận sự tồn tại của 2 loại giá đất khác nhau làgiá đất thực tế và giá đất do NN quy định nhằm đáp ứng các đòi hỏi của thực tếquản lý và sử dụng đất đai trong điều kiện nền kinh tế thị trường, chúng có quan

hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thịtrường Giá đất Nhà nước quy định nhằm điều tết giá thị trường, phù hợpvới lợi ích chung của xã hội, góp phần ổn định thị trường

Việc xác định mức biến động tới hạn để điều chỉnh giá đất trong khunggiá, bảng giá hiện nay chưa được quy định, đồng thời cũng chưa có nghiêncứu cụ thể Khi xác định mức biến động tới hạn của giá đất cần đảm bảo cácnguyên tắc: nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc phù hợp, nguyên tắc bảo đảm sựliên thông trong việc xác định giá đất, nguyên tắc đảm bảo lợi ích giữa nhà nước,nhà đầu tư và người sử dụng đất

1 4

Thực tế áp dụng các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam về cơ bản

là rõ ràng, cụ thể, phù hợp với điều kiện hiện nay của nước ta, phù hợp vớithông

1 5

lệ quốc tế Tuy nhiên, với điều kiện về các dữ liệu hiện có, kết quả của cácphương pháp xác định giá đất theo như quy định ở các văn bản hướng dẫn chưađảm bảo giá đất phù hợp với giá thị trường

2.1.3.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

* Địa tô là căn cứ để hình thành giá đất

Khi nghiên cứu về ruộng đất trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất CácMác đã chỉ ra rằng: "Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất" Địa

tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệptạo ra thuộc về người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồntại cùng chế độ tư hữu về ruộng đất từ chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến tưbản chủ nghĩa và cả trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội Điều khác biệt là ởcách thức phân phối và đối tượng được nhận địa tô trong các xã hội khác nhau làkhác nhau

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu mảnhruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn làm tư bản đầu tư có hiệu suất caohơn Đây là sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cábiệt Nguồn gốc của địa tô chênh lệch là do lao động nông nghiệp tạo ra Địa tôchệnh lệch có thể được tnh theo công thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt

Theo công thức trên thì nếu nhà tư bản sản xuất kinh doanh trên nhữngmảnh đất xấu nhất thì sẽ không phải nộp địa tô

Ngoài địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, địa tô tuyệt đối là số

dư của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất mà người làm nông nghiệptạo ra Trong chế độ chủ nghĩa tư bản, người sở hữu đất cho thuê đất nhất loạtthu về số địa tô nhất định, loại này không kể tốt hay xấu Đây là số chênh củagiá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất Trong một thời gian dài, kỹthuật sản xuất nông nghiệp lạc hậu hơn so với kỹ thuật sản xuất công nghiệp,cấu thành hữu cơ của tư bản nông nghiệp tương đối thấp, tư bản khả biếnchiếm tỷ trọng lớn có thể thuê được nhiều công nhân, làm ra càng nhiều giá trịthặng dư Trong điều kiện đầu tư giống nhau, tỷ suất giá trị thặng dư nhiềuhơn trong công nghiệp, hàng nông sản bán ra theo giá trị cao hơn giá cả sảnxuất, số chênh của nó chính là địa tô tuyệt đối Sự độc quyền tư hữu đất đai là

1 6nguyên nhân căn bản hình thành địa tô tuyệt đối Vì vậy việc quốc hữu hóaruộng đất, xóa bỏ độc quyền tư hữu về ruộng đất sẽ xóa bỏ địa tô tuyệt đối.

* Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giáđất có thể thay đổi tăng hay giảm Khi lãi suất ngân hàng cao thì số tền lưuthông trên thị trường để mua đất sẽ giảm xuống vì nhà tư bản nhận thấy gửitiền vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để thu địa tô Ngược lại khi lãi suấtngân hàng giảm xuống, nhà tư bản có xu hướng huy động tền vào mua đất Vấn

đề đặt ra là số tền mua đất này phải tăng lên do tâm lý người bán đất sẽ để lạiđất thu địa tô lợi hơn là bán để lấy tiền gửi ngân hàng với lợi nhuận thấp hơn.Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội nói chung thì lãi suất có xu hướnggiảm do đó đất sẽ ngày càng tăng

Thông thường người chủ đất căn cứ vào mức lãi suất ngân hàng bình quântrong một thời gian nhất định có thể đảm bảo an toàn tránh những nhân tố cábiệt xảy ra Lãi xuất ngân hàng trong cùng một quốc gia là sấp xỉ như nhauchênh lệch không đáng kể Lãi suất ngân hàng quyết định đến giá đất nóichung và không quyết định đến sự chênh lệch giá đất giữa thành thị và nôngthôn

Dựa trên kết quả những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đãtổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất như sau:

Địa tôGiá đất =

Lãi suất ngân hàng

* Quan hệ cung cầu: Cung cầu tác động lẫn nhau ảnh hưởng trức tếp đến

giá đất và làm cho giá đất luôn biến động Trên thực tế cung và cầu cân bằng vớinhau ở bất cứ một thời điểm cụ thể nào đó Nếu các điều kiện khác khôngthay đổi ở một thời điểm nào đó, mọi sự giảm xuống về cung hay sự tăng lên

về cầu sẽ làm cho giá đất tăng lên, và ngược lại mọi sự tăng lên về cung hay giảmxuống về cầu đều làm cho giá đất giảm xuống Quan hệ cung cầu trên thị trườngđất đai có phần khác so với thị trường hàng hóa thông thường khác

Cung về lượng hàng hóa dịch vụ là lượng hàng hóa dịch vụ mà người bán

có khả năng bán và sẵn sàng bán ở một mức giá nhất định Cầu về lượnghàng hóa dịch vụ là lượng hàng hóa, dịch vụ có khả năng mua và sẵn sàng mua ởmức giá nhất định trong khoảng thời gian xác định Cung - cầu về đất trên thị

11trường luôn mang tnh không gian và thời gian, trong đó có tnh chất vùngmang tnh

chất đặc thù, bởi vì đất không thể tái tạo được, cố định về số lượng và vị trí do đókhả năng cung về đất của vùng cũng mang tính ổn định Chính vì thế giá đất có

sự chênh lệch khá lớn giữa các vùng, các địa phương khác nhau

Xét trong một không gian rộng hơn thì thông thường nhu cầu về đấtcủa các thành phố và khả năng quỹ tiền tệ trong dân cư dùng để mua quyền sửdụng đất lớn hơn ở nông thôn, nếu mối tương quan cung - cầu về đất giữa thànhthị và nông thôn chênh lệch nhau khá lớn Mặt khác, sự chênh lệch này cònđược thể hiện giữa các khu vực trong cùng một thành phố có điều kiện pháttriển kinh tế - xã hội khác nhau (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối Khi tiến hành địnhgiá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá Các nhà địnhgiá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu:

- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, cónhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất

- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quantrọng trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tớigiá đất

- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đấtcủa các thửa đất cụ thể Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khácnhau thì giá đất có khác biệt rất lớn Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng

đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khuchức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối

đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất

- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thìtích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạthấp Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cảđất giảm Ngược lại, giảm thuế thì tch lũy tăng, giá cả đất tăng lên.

- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng

có những tác động tới giá đất

b) Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnhhưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độnhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình Khi nhânkhẩu tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất Tố chất nhânkhẩu thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhânkhẩu và tỉ lệ thuận với nhu cầu và giá đất loại này Sự thay đổi phươngthức sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia đìnhnhỏ đi, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối vớinhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách tương ứng

c) Yếu tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất Nhân tố xãhội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu :

- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổnđịnh của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức

độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn Khilòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại

- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống antoàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéotheo giá đất tăng lên

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợidụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này cóảnh hưởng đột xuất tới giá đất

- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóathúc đẩy quá trình đô thị hóa Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩutăng cao khi đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đấtkhu vực thông thường

d) Yếu tố quốc tế

Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện củathị trường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế Tình hình kinh tế,chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước

và nguồn đầu tư nước ngoài Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gâytác động tới giá đất

đ) Yếu tố kinh tế

Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia Sự diễn biến của tình hìnhkinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vịquốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng có tác động chiphối giá đất qua các chỉ tiêu :

- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốcdân Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tền tệ lành mạnh, kinh

tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về đấttăng tác động làm giá đất tăng lên Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đốithống nhất với xu thế của chu kì kinh tế

- Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tươngquan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tươngứng Như vậy, phân tch sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giáđất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối vớimức giá đất Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sựbiến động giá cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau

- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tền đầu

tư trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngânhàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chitrả ngay một khoản lớn Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm đượctình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làmnhà ở, đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất

- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình

độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởngtới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất

2.1.4.2 Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi

có đất, những đặc tnh địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra

có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đốivới các khu vực khác

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đấtchủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nướcngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trườnghọc, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ

số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự ly

- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời sốngcủa cộng đồng Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng góp phầnquyết định đến giá đất

- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất trongkhu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lýgiao thông Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tếp vớitnh chất của phân khu chức năng và tnh chất sử dụng đất chức năng khác nhautrong đô thị

2.1.4.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất,nên cũng gọi là nhân tố thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đấttức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại

- Diện tích: Diện tch loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đềukhông dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sửdụng, hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó

sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữnhật, còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành,… đều khôngthuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất