Lựa chọn căn hộ chung cư khu vực đô thị nghiên cứu trên địa bàn thành phố hà nội

Từ khung lý thuyết về phong cách sống, chu kỳ phát triển của gia đình và tiêu chí lựa chọn nơi ở, luận án đã cập nhật bổ sung và cụ thể hoá cơ sở lý thuyết về phong cách sống, lý thuyết về chu kỳ phát triển gia đình trong lựa chọn các tiêu chí căn hộ chung cư để ở. Luận án chỉ ra mối quan hệ giữa 6 nhóm phong cách sống trong lựa chọn các tiêu chí lựa chọn căn hộ; 4 giai đoạn phát triển gia đình ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ trên địa bàn Thành phố Hà Nội

L AăCH NăC NăH ăCHUNGăC ăKHUăV C

ỌăTH ă- NGHIểNăC UăTRểNă AăBĨNă

THĨNHăPH ăHĨăN I

LU NăỄNăTI NăS ă

QU NăTR ăKINHăDOANH

HĨăN Iă- 2018

L AăCH NăC NăH ăCHUNGăC ăKHUăV C

ỌăTH ă- NGHIểNăC UăTRểNă AăBĨNă

L IăCAMăK T

Tôi đã đ c và hi u các hành vi vi ph m s trung th c trong h c thu t Tôi cam

k t b ng danh d cá nhân r ng nghiên c u này do tôi t th c hi n và không vi ph m yêu c u v s trung th c trong h c thu t

Hà N i, ngày tháng n m 2018

Ng iăh ng d n khoa h c Nghiên c u sinh

M CăL C

L I CAM K T i

M C L C ii

DANH M C T VI T T T vi

DANH M C B NG BI U vii

DANH M C CÁC HÌNH viii

PH N M U 1

CH NG 1: T NG QUAN CÁC V Nă LIểNăQUANă N TIÊU CHÍ L A CH NăC NăH CHUNGăC 9

1.1 T ng quan các nghiên c u v tiêu chí l a ch năc năh chungăc 9

1.1.1 M t s nghiên c u v tiêu chí nhà 9

1.1.2 M t s nghiên c u v tiêu chí l a ch n c n h chung c 13

1.2 T ng quan các nhân t nhăh ngăđ n tiêu chí l a ch năc năh chungăc ă theoăcácăđ c tính c a cá nhân và h giaăđình 22

1.2.1 Nhóm tu i, gi i tính c a ng i l a ch n 23

1.2.2 Ngh nghi p, trình đ h c v n 23

1.2.3 Nhóm y u t phong cách s ng c a ng i mua 24

1.2.4 nh h ng c a giai đo n phát tri n h gia đình 29

1.2.5 nh h ng c a các y u t tài chính 31

1.3 Kinh nghi m phát tri n nhà c n h chung c t i m t s n c trên th gi i 31

1.4 Các k t qu đ tăđ c c aăcácăcôngătrìnhăđƣănghiênăc u 36

1.4.1 Nh ng k t qu nghiên c u chính đư đ t đ c 36

1.4.2 M t s v n đ đ t ra ch a đ c nghiên c u t các nghiên c u tr c 38

1.4.3 Kho ng tr ng c n nghiên c u t i Thành ph Hà N i Vi t Nam 39

K T LU NăCH NGă1 44

CH NGă2ăC ăS LÝ LU N VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN C U V TIÊU CHÍ L A CH NăC NăH CHUNGăC ăT Iă ỌăTH 45

2.1 M t s khái ni m chung v l a ch n,ăc năh chungăc ,ătiêuăchíăl a ch năc nă h chungăc 45

2.1.1 Khái ni m v s l a ch n 45

2.1.2 Khái ni m v c n h chung c , đ c đi m và phân lo i c n h chung c 46

2.1.3 Khái ni m v tiêu chí l a ch n c n h 49

2.2.ăGiaiăđo n phát tri năgiaăđìnhăvƠătiêuăchíăc năh 53

2.2.1 nh ngh a v giai đo n phát tri n c a gia đình 53

2.2.2 M i quan h gi a giai đo n phát tri n gia đình và tiêu chí l a ch n c n h 54

2.2.3 Các giai đo n phát tri n gia đình trong nghiên c u 55

2.2.4 Lý thuy t v giai đo n phát tri n c a h gia đình 56

2.3 Phong cách s ng và tiêu chí l a ch năc năh 57

2.3.1 Khái ni m v phong cách s ng 57

2.3.2 M i quan h gi a m t s nhóm phong cách s ng và tiêu chí l a ch n c n h 59

2.3.3 Lý thuy t v phong cách s ng 62

2.4 Các bi n ki m soát trong nghiên c u 65

2.5 Mô hình và gi thuy t nghiên c u v s l a ch năc năh chungăc ăt i Thành ph Hà N i 66

2.5.1 Mô hình nghiên c u 68

2.5.2 Phát tri n các gi thuy t nghiên c u 69

K T LU NăCH NGă2 76

CH NGă3ăăPH NGăPHỄPăNGHIểNăC U 77

3.1 Gi i thi uăđ aăđi m nghiên c uăđi u tra 77

3.2 Nghiên c uăđ nh tính 81

3.2.1 M c tiêu c a nghiên c u đ nh tính 81

3.2.2 i t ng tham gia 81

3.2.3 K t qu nghiên c u đ nh tính 82

3.3 Nghiên c uăđ nhăl ng 95

3.3.1 M c tiêu nghiên c u đ nh l ng 95

3.3.2 Thi t k nghiên c u đ nh l ng 95

3.3.3 Quá trình ch n m u nghiên c u 101

3.3.4 Th ng kê mô t m u kh o sát h gia đình l a ch n c n h chung c đ 103

TÓM T TăCH NGă3 106

CH NGă4ăăK T QU NGHIÊN C U 107

4.1 K t qu ki măđ nhămôăhìnhăvƠăcácăthangăđo 107

4.1.1 ánh giá đ tin c y c a các thang đo b ng Cronbach alpha 107

4.1.2 Phân tích nhân t khám phá (EFA) 113

4.2.3 Phân tích nhân t kh ng đ nh CFA 115

4.2 Ki măđ nh mô hình và gi thuy t nghiên c u 120

4.2.1 Ki m đ nh mô hình và gi thuy t nghiên c u b ng phân tích SEM 120

4.2.2 Ki m đ nh các m i quan h c a mô hình nghiên c u b ng phân tích h i quy 126

4.2.3 K t lu n các gi thuy t nghiên c u 133

K T LU NăCH NGă4 136

CH NGă 5:ă BỊNHă LU N VÀ KHUY N NGH V L A CH Nă C Nă H CHUNGăC ăKHUăV Că ỌăTH - NGHIÊN C UăăTRểNă A BÀN THÀNH

PH HÀ N I 137 5.1 Tóm t t k t qu nghiên c u chính c a lu n án 137 5.2 Bình lu n v k t qu nghiên c u 138

5.2.1 Bình lu n v k t qu nghiên c u đ i v i phong cách s ng v i tiêu chí l a

ch n c n h 1385.2.2 Bình lu n v k t qu nghiên c u đ i giai đo n phát tri n gia đình v i tiêu chí

l a ch n c n h 1425.2.3 Bình lu n v k t qu nghiên c u đ i y u t ngh nghi p, thu nh p, giá v i tiêu chí l a ch n c n h 144

5.3 Ý ngh aăv m t lý thuy t và th c ti n 145

5.4 Xây d ng b tiêu chí v c năh chungăc 146 5.5.ă nhăh ng xây d ng b tiêu chí v phong cách s ng ph c v cho ho tăđ ng

môi gi i b tăđ ng s n và ho tăđ ngăđ uăt ăb tăđ ng s n 148

5.6 Xây d ng b bi u s li u v giaiăđo n phát tri năgiaăđình 149

5.7 Khuy n ngh đ nhăh ng phát tri năchungăc ăphùăh p v i phong cách s ng vƠăgiaiăđo n phát tri n c aăgiaăđình 150

5.7.1 nh h ng đ u t quy ho ch phát tri n các toà chung c và các khu chung

c theo phong cách s ng 1505.7.2 nh h ng thi t l p c s d li u theo dõi các giai đo n gia đình và v n đ di chuy n n i là nhà và c n h 153

5.8.ăT ngăc ng ki n th căchoăng i s d ngăc năh chungăc 155

5.9 Gi i pháp, chính sách phát tri năchungăc ăt i khu v căđô th 155

5.9.1 S d ng hi u qu qu đ t phát tri n chung c trong đi u ki n c n d n qu đ t khu v c đô th 1555.9.2 Gi i pháp phát tri n h th ng giao thông k t n i các khu đô th , k t n i các khu chung c 1575.9.3 Gi i pháp quy ho ch quy ho ch không gian phát tri n chung c 1585.9.4 Gi i pháp tài chính t ng kh n ng ti p c n l a ch n tiêu chí c n h phù h p

v i phong cách s ng và giai đo n phát tri n gia đình 1595.9.5 Xây d ng ph ng th c qu n lý chung c theo phong cách s ng và giai đo n phát tri n gia đình 160

5.10 M t s h n ch c a lu năánăvƠăh ng nghiên c u ti p theo 162

K T LU NăCH NGă5 163

DANH M C CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG NGHIÊN C U KHOA H C C A TÁC GI CịăLIểNăQUANă Nă TÀI LU N ÁN 164 DANH M C TÀI LI U THAM KH O 166

PH L C 184

DANHăM CăT ăVI TăT T

AMO Phân tích c u trúc mô – ment Analysis of moment structures

CFA Phân tích nhân t kh ng đ nh Confirmatory factor analysis

CMIN/df Chi – bình ph ng đi u ch nh

theo theo b c t do

Minimum discrepancy divided by its degrees of freedom

RMSEA C n b c hai c a x p x sai s Root mean square error approximation

DANHăM CăB NGăBI U

B ng 1.1: B ng t ng h p các nghiên c u liên quan đ n v trí n i 19

B ng 1.2: T ng h p các tiêu chí v môi tr ng và xã h i 21

B ng 2.1: Mô hình g c Chu k s ng gia đình c a Glick 29

B ng 2.2: Giai đo n phát tri n gia đình 30

B ng 2.3: Giai đo n phát tri n h gia đình 56

B ng 3.1: B ng giai đo n phát tri n h gia đình 92

B ng 3.2: Thang đo ch báo phong cách s ng 97

B ng 3.3: Thang đo tiêu chí l a chon c n h chung c 100

B ng 3.4 Th ng kê m u phi u đi u tra 104

B ng 4.1 ánh giá thang đo tiêu chí v trí c n h 107

B ng 4.2: K t qu đánh giá thang đo “Phong cách s ng” 110

B ng 4.3 Ki m đ nh KMO and Bartlett 113

B ng 4.4 Ma tr n xoay nhân t 114

B ng 4.5 K t qu c l ng h i quy gi a các bi n quan tr ng trong t ng bi n ti m n 117

B ng 4.6 Tr ng s chu n hóa 118

B ng 4.7 B ng tr ng s ch a chu n hóa 121

B ng 4.8 Tr ng s ch a chu n hóa 122

B ng 4.9: B ng các tr ng s h i quy 123

B ng 4.10: B ng các tr ng s h i quy chu n hóa 124

B ng 4.11 B ng T l bi n ph thu c đ c gi i thích b i bi n đ c l p trong các gi thi t (Square multiple correlations) - R2 125

B ng 4.12: K t qu phân tích h i quy giai đo n phát tri n gia đình và tiêu chí l a ch n c n h 126

B ng 4.13: K t qu phân tích h i quy phong cách s ng và tiêu chí l a ch n c n h 128 B ng 4.14: K t qu phân tích h i quy 129

B ng 5.1 Tóm t t k t qu ki m đ nh gi thuy t 137

DANHăM CăCÁC HÌNH

Hình 1.1: Mô hình t ng quan 43

Hình 2.1: T ng h p các mô hình lý thuy t phong cách s ng 64

Hình 2.2 Mô hình nghiên c u d ki n 68

Hình 3.1 Mô hình nghiên c u chính th c 94

Hình 4.1 K t qu phân tích đánh giá đ phù h p c a mô hình 116

PH NăM ă U

1 S c n thi t nghiên c u

Nhà là nhu c u thi t y u cho s t n t i và phát tri n c a m i thành viên trong gia đình Các nghiên c u đư ch ra nhà là nhu c u t i thi u, đóng vai trò quan tr ng cho cu c s ng c a m i con ng i Nhà không ch là n i trú n b o v an ninh, h n

ch nh ng tác h i do môi tr ng mang l i còn là n i th hi n đ ng c p c a ch s h u,

b n s c c a cá nhân và gia đình Nhà có tác đ ng đ n các m i quan h trong xã h i (Marcus, 1997) Bên c nh đó, nhà còn ph n ánh giá tr và ý t ng c a ch s h u

c ng nh th hi n trào l u, ý t ng c a xã h i t ng th i đi m (Lawrence, 1987)

M t đ c đi m c a nhà là g n li n v i đ t đai, trong đi u ki n t nhiên đ t đai không th t nhiên t ng thêm v quy mô di n tích, có tính khan hi m theo m c đích s

d ng và khu v c phát tri n (Hoàng V n C ng, 2006, 2017) Trong đi u ki n đô th hóa m nh m , phát tri n nhà luôn b đ t trong b i c nh b gi i h n v không gian

Do đó v n đ l a ch n nhà nói chung luôn đ c m i t ng l p trong xã h i quan tâm

nh m đ m b o n i trú n an toàn và th hi n ý t ng c a ng i l a ch n

So v i các lo i hình nhà khác, nhà là c n h chung c ra đ i mu n h n,

nh ng t c đ phát tri n nhanh h n do có nh ng u vi t nh t đ nh Trên th c t , đ gi i quy t khó kh n cho ng i dân t i khu v c đô th v nhà , h u h t các đô th trên th

gi i l a ch n hình th c xây d ng nhà cao t ng đ ng i dân sinh s ng v a ti t ki m

di n tích đ t đô th v a t o ra v n minh trong c ng đ ng dân c

gi i quy t khó kh n cho ng i dân t i khu v c đô th v nhà trên th gi i,

h u h t các đô th trên th gi i l a ch n hình th c xây d ng nhà cao t ng đ ng i dân sinh s ng v a ti t ki m di n tích đ t đô th v a t o ra v n minh trong c ng đ ng dân c Sau chi n tranh th gi i th hai, t i các n c ph ng Tây b t đ u th c hi n chi n l c phát tri n nhà chung c cho nh ng ng i vô gia c , nh ng sau đó chung

c đ c phát tri n v i quy mô hi n đ i cao c p i n hình giai đo n 1950 -1970 Chính

ph các n c ph ng tây đư c p phép cho xây d ng các chung c t 15 t ng đ n 60

t ng (Reatimes.vn, 2014) T i Singapore, di n tích đ t n c ch 721,5km2 b ng 1/3

di n tích Thành ph H Chí Minh, n m 1960 ch có 9% dân s Singapore s ng trong nhà t p th , thì cho đ n n m 2009 h n 95% ng i dân đư s h u c n h đang và 5% thuê v i giá th p, phát tri n nhà n c này bu c ph i phát tri n theo chi u cao

b ng các toà nhà tr c tr i (Vietnamnet, 2009; News.zing.vn, 2018) Còn hi n nay, các toà chung c cao t ng nh t th gi i t p trung t i các n c Trung ông nh ng toà chung c cao nh t, hi n đ i nh t đó là toà nhà cao 417 t ng t i Mumbai, n

(News.zing.vn, 2015), còn toà nhà chung c đ c cho là quy n l c nh t th gi i là toà nhà 15 Central Park West t i New York v i 201 c n đ y đ ti n nghi hi n đ i (Vnexpress, 2016)

Vi t Nam, h th ng chung c c (còn g i là nhà t p th cao t ng) đ c đ u t xây d ng t nh ng n m 1960 đư gi i quy t đ c v n đ nhà cho ng i dân khu v c

đô th Trong vòng 15 n m tính t n m 1998, chung c cao t ng phát tri n hi n đ i đư

là lo i hình nhà thay th nh ng c n nhà th p t ng ch t ch i C n h chung c đ c

đ u t phát tri n khu v c đô th Vi t Nam là m t t t y u nh m thích ng v i tính khan

hi m, tính gi i h n phát tri n và c ng là gi i pháp ti t ki m tài nguyên đ t đai khu v c

đô th Vi t Nam Tính đ n nay phát tri n c n h chung c v i s đa d ng c n h đư t o thêm s l a ch n nhà m i t i đô th Phát tri n chung c Vi t Nam đư có nh ng

b c ti n v t b c, t o ra nhi u lo i c n h chung c hi n đ i phù h p v i nhi u ng i dân và gia đình Lo i hình c n h chung c ngày càng phong phú, đáp ng các nhu c u

đa d ng c a khách hàng

Trong th i gian qua, nhi u nhà khoa h c đư nghiên c u hành vi l a ch n l a

ch n c n h chung c c a ng i dân v i các lu n đi m và mô hình lý thuy t khác nhau a s các nghiên c u xu t phát t chính đ c tính c a c n h chung c nh

h ng đ n quy t đ nh l a ch n c n h c a ng i dân Các nghiên c u ch ra t m quan

tr ng c a các tiêu chí trong l a ch n c n h và hành vi l a c n h c a ng i dân

Tuy nhiên, khác v i hàng hoá thông th ng, hàng hoá b t đ ng s n l i có tính không đ ng nh t v s n ph m, có tính d bi t, cá bi t và có tính tính khu v c cao, ch u tác đ ng l n b i y u t tâm lý (Hoàng V n C ng, 2006, 2017) S khác bi t đó yêu

c u giai đo n phát tri n gia đình là m t nhân t tác đ ng đ n l a ch n nhà (Rossi,

1955, 1959) ây s là m t đ nh h ng m i trong các nghiên c u v l a ch n nhà

c a ng i dân Vi t Nam Tr l i câu h i này giúp chúng ta hi u nh ng h gia đình trong đi u ki n s ng khác nhau trong giai đo n phát tri n khác nhau có tiêu chí l a

ch n c n h chung c nh th nào Ngoài ra, nó c ng s giúp cho các nhà đ u t phát

tri n các c n h chung c phù h p v i nhu c u s d ng c a gia đình và ng i ch s

h u, đ ng th i là c n c nghiên c u xây d ng cách th c trong qu n lý h th ng chung

c hi n nay ngày m t phát tri n

(2) Phong cách s ng c a h gia đình nh h ng t i tiêu chí l a ch n chung c

nh th nào c ng là v n đ còn b ng Phong cách s ng là m t nhân t ph bi n ph

bi n đ c s d ng đ gi i thích hành vi c a ng i tiêu dùng bên c nh các đ c đi m nhân kh u h c (Plummer, 1974) Phong cách s ng d a trên thói quen, thái đ , gia đình, s thích liên quan đ n l a ch n hàng hoá (Harcar & c ng s , 2008) V y phong cách s ng có nh h ng đ n tiêu chí l a ch n c n h chung c hay không là câu h i

có ý ngh a l n trong v n đ đ u t thi t k , qu n lý c n h phù h p v i phong cách tiêu dùng s d ng nhà c a ng i dân

Nghiên c u l a ch n nhà, đ c bi t nghiên c u l a ch n c n h chung c Vi t Nam còn r t ít Các nghiên c u hi n t p trung trong l nh v c nhà nói chung Các nghiên

c u t p trung vào đ c tính c a nhà tác đ ng t i hành vi l a ch n nhà (Phe và Patrick, 2000; hành vi l a ch n n i c a gia đình tr (Hoang Thi Lan Huong, 2011); UN- Habitat, 2008; Tran Hoai Anh & Yip Ngai Ming, 2008, hay hành vi đ u t cá nhân trên

th tr ng b t đ ng s n (Nguy n Th H i Y n, 2015) Các nghiên c u này có đ c p đ n

v n đ b t đ ng s n nhà nh ng h u h t ch a có nghiên c u nào t p trung t i nghiên c u phong cách s ng, giai đo n phát tri n gia đình và l a ch n tiêu chí c n h

Nghiên c u giai đo n phát tri n gia đình, phong cách s ng c a ch h và gia đình t i tiêu chí l a ch n c n h chung c còn là v n đ m i t i Vi t Nam Nghiên c u

m i quan h gi a phong cách s ng và tiêu chí l a ch n c n h chung c th c s c n thi t đ i v i vi c ra các quy t đ nh đ u t , quy t đ nh l a ch n tiêu chí c n h và c n thi t đ i v i quá trình qu n lý phát tri n h th ng chung c m t cách b n v ng Vì

v y, tác gi cho r ng h ng nghiên c u phong cách s ng, giai đo n phát tri n h gia đình khác nhau có nh h ng đ n tiêu chí l a ch n c n h chung c t i Vi t Nam hay không là câu h i c n thi t ph i nghiên c u

Trong nghiên c u này, tác gi l a ch n b i c nh nghiên c u là Thành ph Hà

N i, m t trung tâm v n hoá chính tr kinh t c a Vi t Nam Hà n i là n i có quy mô

di n tích đ t , nhà bi n đ i m nh nh t n c ta trong hai th p k qua N m 2008, Thành ph Hà N i sáp nh p v i t nh Hà Tây làm t ng di n tích đ t c a Thành ph Hà

N i t 2.136 km2 đ n 3.324,92 km2 ng th i di n tích đ t dành cho phát tri n các khu đô th nói chung và phát tri n h th ng nhà chung c c a Hà N i ngày càng

t ng V i các đ c đi m trên, Thành ph Hà N i s ph n ánh m t cách t p trung v nh ng

v n đ m u ch t c a phát tri n nhà nói chung, nhà chung c nói riêng K t qu

nghiên c u v Hà N i trong vi c xác đ nh các tiêu chí l a ch n chung c đô th không

và các khuy n ngh phát tri n c n h chung c khu v c đô th trên đ a bàn Hà N i phù

h p v i phong cách s ng và giai đo n phát tri n gia đình khác nhau

2.2 M c tiêu c th

Trên c s m c tiêu chính tác gi c th nghiên c u các n i dung liên quan g m: (1) Làm rõ c s lý thuy t v tiêu chí l a ch n c n h đ c a ng i dân khu v c

đô th ; c s lý thuy t v giai đo n phát tri n gia đình; phong cách s ng c a ch

h và gia đình Tìm ki m mô hình thích h p đ ki m đ nh m i quan h gi a giai đo n phát tri n gia đình, phong cách s ng và tiêu chí l a ch n c n h chung c đ

(2) Xác đ nh xem các gia đình khác nhau có phong cách s ng khác nhau thì coi

tr ng tiêu chí l a nào trong ch n c n h chung c đ trên đ a bàn Thành ph

Hà N i

(3) Xác đ nh xem các giai đo n phát tri n gia đình khác nhau coi tr ng tiêu chí nào trong các tiêu chí l a ch n c n h chung c đ trên đ a bàn Thành ph

Hà N i

(4) Xác đ nh các tác đ ng c a nhóm nhân kh u h c (gi i tính, ngh nghi p, thu

nh p, giá mua c n h ) nh h ng đ n tiêu chí l a ch n c n h chung c đ (5) xu t m t s gi i pháp và các khuy n ngh phát tri n c n h chung c khu

v c đô th trên đ a bàn Thành ph Hà N i phù h p v i phong cách s ng và giai

đo n phát tri n gia đình khác nhau m t cách đ ng b và có tính kh thi

3. Câu h i nghiên c u chính:

Phong cách s ng c a các h gia đình khác nhau thì có coi tr ng các tiêu chí l a

ch n c n h chung c đ m c đ khác nhau không?

Có t n t i s thay đ i v m c đ coi tr ng các tiêu chí l a ch n c n h chung

c đ theo nh ng giai đo n phát tri n gia đình hay không?

+ Tác gi t p trung ph m vi nghiên c u tiêu chí l a ch n c n h chung c đ

g m tiêu chí v trí c n h , tiêu chí môi tr ng xã h i, tiêu chí ch t l ng c n h + Lu n án ch nghiên c u nh ng h gia đình đư mua chung c đ không nghiên c u nh ng cá nhân, h gia đình mua chung c đ đ u t , đ kinh doanh,

c ng không nghiên c u nh ng h gia đình thuê chung c đ

- V ph m vi không gian nghiên c u: Nh đư trình bày trong ph n s c n thi t

ph i nghiên c u đư ch ra h th ng nhà chung c hi n nay t p trung t i khu

v c đô th và Thành ph Hà N i l i là đô th đi n hình t p trung nhi u chung c

và ph bi n, đa d ng do đó ph m v không gian nghiên c u đ c l a ch n t i khu v c đô th t i Thành ph Hà N i

đ t đ c các m c tiêu nghiên c u và tr l i đ c các câu h i nghiên c u,

n i dung lu n án s t p trung gi i quy t các nhi m v sau:

- Th nh t, t ng quan các công trình nghiên c u trong và ngoài n c v tiêu chí

l a ch n c n h chung c , phong cách s ng, giai đo n phát tri n gia đình

- Th hai, trong nghiên c u này tác gi t p trung nghiên c u giai đo n gia đình, phong cách s ng c a ch h gia đình và gia đình khác nhau s quan tâm t i t m quan tr ng c a các tiêu chí l a ch n c n h chung c đ

- Th ba, ch ra xu h ng các nhóm phong cách s ng và giai đo n phát tri n h gia đình khác nhau trong quá trình l a ch n tiêu chí c n h chung c đ

ng th i khuy n ngh các nhà đ u t b t đ ng s n chung c có th d đoán

đ c các s thích, các mong mu n c a ng i dân chung c m t cách d dàng

h n V n đ đ u t phát tri n chung c trong t ng lai s phù h p v i phong

cách s ng c a ng i dân và gia đình h n Trên c s đó, xu h ng đ u t và

qu n lý chung c h ng đ n phù h p h n v i nhu c u c a ng i dân khu v c

b ng nh ng câu h i s d ng đi u tra trong nghiên c u này

- Th 5, lu n án không nghiên c u các cá nhân, h gia đình l a ch n c n h chung c v i m c tiêu đ u t kinh doanh và thuê c n h đ

4 Khái quát p h ngăphápăvƠăquyătrìnhănghiênăc u

Lu n án ch y u s d ng ph ng pháp kh o sát các h gia đình đ thu th p thông tin v phong cách và giai đo n c a h gia đình Các h này đ c đ ngh tr l i đánh giá t m quan tr ng c a các tiêu chí khi h l a ch n các c n h chung c đ

Công c th ng kê đ c s d ng đ tìm hi u t m quan tr ng c a phong cách

s ng và giai đo n phát tri n gia đình và các tiêu chí l a ch n c n h

nh ng lý do sau đây: Th nh t, mô hình th c ch ng đ c l a ch n phù h p nh t v i

m t ph ng pháp đ nh l ng Th hai, m c tiêu c a nghiên c u này là đ ki m đ nh các gi thuy t, ki m tra các m i quan h gi a các bi n trong mô hình nghiên c u Th

ba, các phép đo đ nh tính và đ nh l ng c a các bi n là có th , và suy lu n có th đ c rút ra t m t m u Cu i cùng, t t c các bi n trong nghiên c u này có th đ c đ nh

l ng và đo l ng Các thang Likert trong cu c kh o sát mà ng i mua nhà tr l i có

th đ c di n t nh con s T t c các d li u thu th p đ c qua đi u tra mail đư đ c chuy n đ i thành s

5 Nh ngăđi m m i c a lu n án

5.1 Nh ng đóng góp m i v m t h c thu t, lý lu n

T khung lý thuy t v phong cách s ng, chu k phát tri n c a gia đình và tiêu chí l a ch n n i , lu n án đư c p nh t b sung và c th hoá c s lý thuy t v phong cách s ng, lý thuy t v chu k phát tri n gia đình trong l a ch n các tiêu chí c n h chung c đ Lu n án ch ra m i quan h gi a 6 nhóm phong cách s ng trong l a

ch n các tiêu chí l a ch n c n h ; 4 giai đo n phát tri n gia đình nh h ng đ n tiêu chí l a ch n c n h trên đ a bàn Thành ph Hà N i v i các đi m m i nh sau:

Các lý thuy t v phong cách, giai đo n phát tri n gia đình là ti n đ c t lõi đ

có th phân lo i ng i tiêu dùng nhà m t cách rõ ràng h n trong quá trình nghiên

c u s l a ch n c n h đ c a ng i đân khu v c đô th

Phong cách s ng và tiêu chí l a ch n c n h đ là m i quan h gi a các nhóm phong cách s ng khác nhau c a các ch th và thành viên trong gia đình nh h ng

đ n các tiêu chí l a ch n c n h chung c đ c th nh h ng t i 3 nhóm tiêu chí

l n là tiêu chí v v trí, tiêu chí môi tr ng xư h i, tiêu chí ch t l ng c n h M i m t nhóm phong cách s ng h ng quan tâm t i t m quan tr ng c a các tiêu chí c n h

Giai đo n phát tri n gia đình là khi có s thay đ i v tình tr ng hôn nhân, s

hi n di n c a các thành viên trong gia đình t ng giai s tác đ ng đ n các tiêu chí l a

ch n c n h khác nhau ph thu c vào t ng giai đo n c a thành viên trong gia đình

Lu n án đư xây d ng và áp d ng đ c mô hình nghiên c u th c nghi m v m i quan h gi a giai đo n phát tri n gia đình, phong cách s ng nh h ng đ n tiêu chí l a

ch n c n h chung c S d ng ph ng pháp phân tích nhân t nhân t khám phá (EFA); phân tích nhân t kh ng đ nh (CFA); phân tích mô hình c u trúc SEM và th c

hi n mô hình h i quy nh m đánh giá tác đ ng c a các nhóm phong cách s ng nh

h ng đ n tiêu chí l a ch n c n h và giai đo n phát tri n gia đình nh h ng đ n tiêu chí l a ch n c n h

5.2 Nh ng phát hi n, đ xu t m i rút ra đ c t k t qu nghiên c u, kh o sát

c a lu n án

Th nh t, k t qu phân tích đư đánh giá mô hình và các thang đo đ t yêu c u

c u c a m t thang đo t t K t qu phân tích SEM cho th y 6 nhóm ch báo v phong cách s ng có nh h ng đ n 3 tiêu chí l a ch n c n h (tiêu chí v trí c n h , tiêu chí môi tr ng xư h i, tiêu chí ch t l ng c n h )

Th hai, k t qu ch y mô hình h i quy cho th y m i quan h gi a giai đo n phát tri n gia đình, phong cách s ng nh h ng đ n tiêu chí l a ch n c n h (tiêu chí

v trí c n h , tiêu chí môi tr ng xư h i, tiêu chí ch t l ng c n h ) Phong cách s ng kinh t tác đ ng m nh nh t t i c 3 tiêu chí l a ch n c n h ; phong cách s ng h ng

đ n môi tr ng t nhiên ch a th c s đ c ch p nh n trong nghiên c u này Còn v i giai đo n phát tri n gia đình đư ch ra không có s khác bi t trong l a ch n tiêu chí

ch t l ng c n h trong nghiên c u này

Th ba, trên c s k t qu nghiên c u, lu n án đư đ xu t m t s khuy n ngh trong đ u t kinh doanh b t đ ng s n, trong ho t đ ng môi gi i b t đ ng s n c n nhìn

nh n phong cách s ng là ch báo nh h ng l n đ n các tiêu chí l a ch n c n h Có

th d ki n các thay đ i phong cách s ng c a các nhóm khách hàng và gia đình trong

l a ch n tiêu chí c n h Ngoài ra, c n nghiên c u d ki n v phong cách s ng, giai

đo n gia đình tr c khi tri n khai đ u t phát triên chung c khu v c đô th Xây d ng

b tiêu chí v phong cách s ng trong kinh doanh đ u t và môi gi i b t đ ng s n; C n thi t ph i thi t l p c s d li u v giai đo n phát tri n gia đình đ làm c n c cho nghiên c u trong l nh v c b t đ ng s n

6 K t c u lu n án

Ngoài ph n m đ u, k t lu n, ph bi u, danh m c tài li u tham kh o lu n án

đ c trình bày thành 5 ch ng v i các n i dung k t c u nh sau:

Ch ng 1: T ng quan nghiên c u v liên quan đ n l a ch n tiêu chí c n h chung c đ

Ch ng 2: C s lý lu n và mô hình nghiên c u v l a ch n tiêu chí c n h chung c đ

Ch ng 3: Ph ng pháp nghiên c u

Ch ng 4: K t qu nghiên c u

Ch ng 5: Bình lu n và khuy n ngh v l a ch n tiêu chí c n h chung c khu

v c đô th

CH NGă1:

T NGăQUANăCỄCăV Nă ăLIểNăQUANă NăTIÊU CHÍ

L AăCH NăC NăH ăCHUNGăC ă 1.1 T ngăquanăcác nghiênăc uăv tiêu chí l aăch năc năh ăchungăc

Trong nghiên c u v l a ch n n i có nhi u l a ch n lo i hình nhà g m nhà

bi t th , li n k , chung c i v i lo i hình nhà bi t th , li n k thu c nhóm nhà riêng l , nhà m t đ t th p t ng; Lo i hình nhà th hai là nhà chung c Trong nghiên c u này, tác gi t p trung nghiên c u s l a ch n c n h chung c đ c a

ng i dân khu v c đô th Vi c l a ch n n i nói chung và l a ch n c n h chung c

đ th c ch t là l a ch n các tiêu chí c n h đ c đ t trong m t toà nhà ho c t h p nhi u toà chung c trong không gian t ng th

L a ch n c n h chung c đ có nh ng tiêu chí khác v i tiêu chí l a ch n nhà riêng l Tiêu chí l a ch n nhà và tiêu chí l a ch n c n h chung c đ có nhi u tiêu chí b i m i lo i hình có tính n ng, đ c đi m khác nhau nh m tho mưn nhu c u đa

d ng c a không ch m t ng i mà ph i đ m b o đ ng tho mưn nhu c u các thành viên sinh s ng trong c n h đó tìm hi u s l a ch n c n h chung c c a nh ng gia đình đang chung c , tác gi lu n án t p trung nghiên c u tìm hi u các v n đ liên quan đ n tiêu chí l a ch n c n h chung c

Th c t , s phát tri n c a c n h chung c là b c ti p c a phát tri n h th ng nhà t th p t ng đ n cao t ng v i quy mô h s t ng cao và di n tích c n h trong

m t t ng ngày càng có quy mô l n Do đó, ti n thân c a các tiêu chí l a ch n c n h

đ c xu t phát t tiêu chí l a ch n n i nói chung Chính vì th , đ có th có cái nhìn

t ng th v tiêu chí l a ch n c n h trong nghiên c u này, có m t s tác gi trên th

gi i đư nghiên c u ch ra các tiêu chí l a ch n n i , l a ch n c n h chung c nh sau:

Tác gi Beyer (1959) ch ra nhà là n i mà con ng i trong ngôi nhà đó ph i

có đ c tâm trí bình yên, bình đ ng, có kh n ng s ng, có tính riêng t , bình đ ng, gi i trí, là trung tâm c a gia đình, có uy tín và có tính kinh t C th các tiêu chí v nhà

nh sau: Nhà mang l i c m giác yên bình - m t c m giác an toàn, thanh th n, tâm

h n h nh phúc; Ngôi nhà đ p ph i có môi tr ng xung quanh hài hòa, có th m m , trong đó nhu c u c a t t c thành viên trong gia đình đ u đ c đáp ng; Là n i mà tinh th n và th ch t đ u đ c tho i mái, m i thành viên trong nhà có đ c không gian riêng; Ngôi nhà là n i c gia đình có th dành th i gian vào các ho t đ ng gi i trí; Là

n i d dàng cho c gia đình đ làm vi c cùng nhau, t o đi u ki n cho các ho t đ ng

mà các thành viên trong gia đình tham gia nh là m t nhóm là trung tâm; M t ngôi nhà mà ng i thân, b n bè và hàng xóm ng ng m - nh ng ph m ch t c a m t ngôi nhà mà ng i khác ng ng m , do đó nâng cao uy tín xư h i; Ngôi nhà có th là ho t

đ ng ho c duy trì tính kinh t

ng quan đi m Beyer (1959), nhóm tác gi Bourne (1981), Priemus (1984) và MacLennan (1977), cho r ng nhà đáp ng các tiêu chí sau: Nhà là trung tâm cho con ng i v ch và ch m sóc cá nhân: ng , n, b o m t, b o v ; Nhà là trung tâm cho các ho t đ ng n i b : các ho t đ ng liên quan đ n công vi c, gi i trí và đ i s ng

xã h i; Nhà đi u ti t ho t đ ng bên ngoài hàng ngày, g m các ho t đ ng nh công

m t s l ng đ y đ phòng ng ho c khu v c ng cho t t c các thành viên trong gia đình còn ba ch tiêu cu i ph thu c nhi u vào các đi u ki n và tình tr ng c a m i h gia đình

M t ngôi nhà tho mưn m c đ hài lòng cao nh t cho th y s khác bi t gi a c n nhà lý t ng và m c đ l a ch n (Priemus, 1984) V n đ l a ch n nhà đ c nghiên

c u t nhi u khía c nh khác nhau c a nh ng thu c tính liên quan đ n nhà Tiêu chí

l a ch n nhà d a trên tiêu chí v giá tr c a nhà , trong đó giá tr c a nhà d a trên các các đ c đi m c a nhà mà ng i s d ng c m nh n đ c giá tr và đ c đi m đó quan tr ng đ i v i m i các nhân ng i ch s d ng (Beyer & công s , 1955, Beyer, 1959); Morris & Winter (1978); Lindamood & Hanna (1979) Nhà đáp ng nhu c u

c b n c a con ng i đ c g i là n i trú n (Dieleman, 1996; Dieleman & c ng s , 1989) N i lý t ng là m t c n nhà bi t l p r ng rãi v i m t tr c g n v i khu đô

th , n m trong m t không gian xanh và yên t nh (Sylvia JT Jansen & c ng s , 2011)

L a ch n n i liên quan nhi u khía c nh, nhi u tiêu chí và các thu c tính liên quan Wang & Li (2004, 2011), Hurtubia & c ng s (2010) C th các đ c đi m khu

ph nh kh n ng ti p cân các d ch v công c ng, ti n l i, ch t l ng môi tr ng và hình nh xu t hi n bên ngoài c a c khu ph là quan tr ng h n các y u t thu c tính

c a nhà trong l a ch n nhà c a c dân t i B c Kinh (Wang & Li, 2004) Nhóm dân c có thu nh p th p t i Qu ng Châu quan tâm l a ch n n i có nhi u ti n l i, kh

n ng ti p cân d ch v giao thông công c ng và ti n ích cu c s ng (Wang & Li, 2011)

Các thu c tính liên quan đ n thi t k n i th t, không gian ngoài tr i v t li u s

d ng cho bên ngoài, di n m o ki n trúc bên ngoài, quy mô nhà b p, c ng đ ng và các

ti n ích c ng đ ng là nh ng nhân t quan tr ng tác đ ng đ n l a ch n nhà Jordan (Al-Momani, 2000) Còn tác gi Bhatti & Church (2004), nghiên c u t i n c Anh v

s l a ch n nhà cho th y các y u t bên ngoài bao g m thi t k bên ngoài, không gian bên ngoài, thu c tính môi tr ng, đ c đi m khu ph và ti n ích d ch v xung quanh đóng m t vai trò r t quan tr ng trong vi c thu hút ng i mua nhà trong th

tr ng nhà Anh Không gian bên ngoài đ c p đ n kích th c c a khu v n và kích

th c khu sinh ho t chung (nh h b i, phòng gi i trí, b p, phòng khách) Cùng quan

đi m đó, Cheshire & Sheppard (1995) c ng đ ng ý r ng thu c tính môi tr ng nh khu ph (ví d ti n nghi khu ph ), môi tr ng nhà (bao g m m t ph m vi r t r ng các thu c tính) đóng vai trò quan tr ng trong vi c xác đ nh giá tr nhà và ng i mua nhà ti m n ng s n sàng mua nh ng ti n nghi khu ph

Nghiên c u s l a ch n nhà c a gi i th ng l u t i Th ng H i, tác gi Linghin Li (2011) đ a ra 4 nhóm tiêu chí chính là trong l a ch n nhà : M ng l i giao thông đ ng b , c s h t ng c a khu ph , môi tr ng c ng đ ng và các đ c

đi m c a ngôi nhà trong đó c th tiêu chí b n s c xã h i và y u t th m m c a khu

ph đ u là y u t quan tr ng Các h gia đình giàu có nh t v n coi kho ng cách g n

đ n trung tâm là m t y u t quan tr ng khi th c hi n l a ch n nhà t i thành ph

c a c s s hãi th c s (đ c t o ra b i t i ác th c t mà c ng đ ng ho c cá nhân

ch ng ki n) và tâm lý s hãi (t o ra b i nh n th c c a c dân v hàng xóm c a h và

b trí v t lý c a khu ph ) là các y u t thu hút ng i dân l a ch n l i v i m c đ cao nh t i u này liên quan t i s hài lòng và s n đ nh v nh n th c và tâm lý đ i

v i môi tr ng s ng c a ng i dân C ng liên quan đ n v n đ v s g n bó c a c ng

đ ng thì tác gi (Maarten van Ham & c ng s , 2009) nghiên c u v n đ phân ph i nhà

xã h i, l a ch n và s pha tr n s c t c Anh Trong nghiên c u này, nhóm tác gi

c ng đ c p đ n lo i gia đình, c m c ng đ ng theo s c t c đư nh h ng đ n l a ch n nhà thuê ho c mua c a lo i nhà xã h i Nhóm tác gi đư ch ra các h gia đình thu c dân t c thi u s th ng tìm ki m l a ch n c n nhà đ trong các c ng đ ng t p trung ho c có nhi u ng i cùng s c t c

L a ch n n i đ c (Phe & Wakely, 2000) cho r ng ng i l a ch n d a trên tiêu chí v v th n i và ch t l ng n i (v th có th đ i di n cho c a c i, v n hoá, tôn giáo, ch t l ng môi tr ng v.v Còn ch t l ng n i bao hàm nh ng thành ph n

v t lý đo đ m đ c, t o nên c s cho vi c s d ng bình th ng m t n i ) H gia đình quy t đ nh đ a đi m dân c c a h b i m t s đánh đ i gi a m t tình tr ng mong

mu n và m c đ ch p nh n c a nhà ch t l ng (Phe & Wakely, 2000)

Ti p c n lý thuy t hành vi trong đ u t b t đ ng s n, Nguy n Th H i Y n (2015) ch ra y u t tâm lý chi ph i nhà đ u t cá nhân đ n các thu c tính liên quan

đ n b t đ ng s n gi a nhà đ u t và ng i mua tiêu dùng b t đ ng s n c ng khác nhau Tuy nhiên, nghiên c u này không quan tâm lu n gi i và khai thác khía c nh tác

đ ng c a y u t liên quan đ n đ c đi m nhà đ u t cá nhân, phong cách c a nhà đ u t

c ng nh phong cách ng i mua tiêu dùng, phong cách đ u t b t đ ng s n và các tiêu chí quan tr ng trong l a ch n đ u t t b t đ ng s n và tiêu dùng b t đ ng s n nhà

Lin Shi (2005), nghiên c u s thích nhà c a ng i dân Nam Phi ch ra nhóm tiêu chí đ l a ch n nhà là tình tr ng nhà và ch t l ng nhà Các thu c tính liên quan đ n khu ph và v trí là y u t quan tr ng trong l a ch n nhà Tác gi đ a ra tiêu chí l a ch n nhà là hình th c s h u, không gian ki n trúc, ch t l ng s ng, Hàng xóm khu ph , tiêu chí v nhà và mô hình nghiên c u nh sau:

Quá trình ra quy t đ nh l a ch n v trí nhà , quy t đ nh đ a đi m n i c trú là tính không đ ng nh t gi a c a c a các quy t đ nh v trí khu dân c và s đánh đ i v trí g n li n v i đ a v xư h i và ch t l ng n i (Moon-Jeong Kim, 2010; Jae Hong Kim, 2003) S đánh đ i này các nhà nghiên c u ch ra đó chính là đ c đi m h gia đình khác nhau t o ra các u đưi v đ a đi m khác nhau và nh ng s thích khác nhau mang l i không đ ng nh t trong các quy t đ nh v trí dân c Trong nghiên c u c a Jae Hong Kim (2006) các thu c tính mang giá tr tinh th n c a ngôi nhà chi m t i h n

50% vi c c i thi n ngôi nhà hi n t i đ i v i nhóm ng i thu nh p cao, c a nhóm thu

nh p trung bình là 35,6% và nhóm thu nh p th p là 27,4% Còn theo Moon-Jeong Kim (2010) đư k t lu n quá trình ra quy t đ nh l a ch n v trí nhà là không đ ng nh t

gi a các nhóm ng i, m i nhóm có nh ng tiêu chí riêng đ quy t đ nh ph thu c vào tình tr ng và thu nh p c a gia đình

Leishman & c ng s (2005), s d ng b ng x p h ng 'm ng nh n' đ th hi n

s c m nh c a s u tiên nhà cho tám thu c tính cho t ng nhóm ng i tiêu dùng

l a ch n nhà Các bi u đ cho th y t m quan tr ng t ng đ i c a các thu c tính Thu c tính xu t hi n thêm t đi m trung tâm là quan tr ng h n so v i các thu c tính g n h n v i các đ ng trung tâm Leishman & c ng s (2005) ch ra tiêu chí l a ch n đ c nhi u ng i ng h là thu c tính quan tr ng nh t cho ng i mua nhà là v trí Nhóm ng i tiêu dùng xác đ nh xem xét v trí nh là thu c tính quan tr ng nh t c a nhà , v trí nh là m t y u t hoàn toàn chi m u th trong l a

ch n Ngoài ra, nghiên c u còn ch ra v trí là kho ng cách t trung tâm thành ph

đ n n i , ho c v trí g n ng i thân, b n bè là y u t quan tr ng trong l a ch n

n i

Nh v y, đ i v i l a ch n n i các nghiên c u đư ch ra có nhi u tiêu chí đ

ng i l a ch n, m i gia đình s xác đ nh tiêu chí nào là quan tr ng trong b tiêu chí liên quan đ n nhà đ l a ch n phù h p v i đi u ki n s ng c a gia đình đó Trong các nghiên c u trên t ng h p l i cho th y các nhóm tiêu chí quan tr ng trong

l a ch n n i c a ng i dân trên th gi i đó chính là nhóm tiêu chí liên quan đ n

v trí n i , nhóm tiêu chí liên quan đ n môi tr ng n i , nhóm tiêu chí liên quan

đ n ch t l ng n i đ c ng i dân đánh giá cao

1.1.2 M t s nghiên c u v tiêu chí l a ch n c n h chung c

i v i các tiêu chí l a ch n c n h chung c , s l ng các nhà nghiên c u trên th gi i ít tách bi t gi a nhà c n h chung c và nhà th p t ng th ng không

có s phân đ nh nhi u Các tác gi nghiên c u th ng đ c g n v i tiêu chí nhà nói chung trong nghiên c u h n là nghiên c u tách bi t, trong khi l a ch n c n h chung

c l i là l a ch n c a đ i đa s ng i dân sinh s ng t i khu v c đô th h u h t các

qu c gia trên th gi i Tuy nhiên, trong quá trình t ng quan tác gi đư ti n hành t p trung t ng quan các nghiên c u riêng, chuyên sâu v tiêu chí l a ch n c n h chung

c c th nh sau:

Tác gi Phatcharin (2008), v i nghiên c u s l a ch n c n h d ch v c a các

n doanh nhân đư ch ra các y u t quan tr ng nh t nh h ng đ n vi c l a ch n c n

h d ch v c a khách doanh nhân n Trong nghiên c u này đư ch ra tiêu chí v trí là

y u t quan tr ng nh t nh h ng đ n s l a ch n c n h d ch v , ti p theo là tiêu chí

d ch v , th ng hi u c n h d ch v , nhà cung c p d ch v Ngoài ra, các k t qu nghiên c u cho th y r ng du khách kinh doanh n có xu h ng đ t tr ng tâm vào s

an toàn và an ninh c n h ; bên c nh đó, đ c đi m nhân kh u h c v đ tu i, trình đ

h c v n, m c thu nh p có nh h ng đ n l a ch n c n h d ch v

Abdul & c ng s (2008) nghiên c u phân tích xác đ nh u tiên c a ng i mua trong vi c l a ch n chung c sinh s ng, đư ch ra ng i mua luôn có t t ng t i đa hóa ti n ích, k t qu c ng cho th y giá c là khía c nh quan tr ng ti p theo là kích

th c và v trí xây d ng Tuy nhiên, trong th c t , r t khó đ có th đáp ng nhu c u khác hàng, vì v y chính ng i mua ph i cân nh c và th a hi p các nhu c u trên Vi c

áp d ng phi u kh o sát b ng ph ng pháp liên k t truy n th ng, nh ng ng i tham gia

đ c yêu c u ph i nêu rõ đi u mong mu n c a h trong 18 b phi u kh o sát v ba thu c tính quan tr ng nh t c a b t đ ng s n chung c đó là kích th c c n h , v trí xây d ng, giá c n h , c th k t qu cho r ng 89,4% các y u t nh h ng đ n l a

ch n nhà trong c ng đ ng chung c ng là do y u t tài chính, y u t kho ng cách, đ c tính v t lý c a c n h

T i n , Singh (2013) nghiên c u 6 nhóm tiêu chí l a ch n c n h là Nhóm tiêu chí “kh n ng ti p c n” bao g m: G n n i làm vi c c a ch h ; G n n i làm vi c

c a ch ng (v ); G n tr ng h c c a các con; Nhóm tiêu chí kh n ng k t n i bao

g m: K t n i đ c v i ch ; K t n i đ c v i các ph ng ti n giao thông công c ng;

K t n i đ c v i các tr c đ ng chính; Nhóm tiêu chí gi i trí và th giưn bao g m:

G n phòng gym; i di n công viên; G n h i tr ng l n; Nhóm tiêu chí thi t k bao

g m: V trí t ng c a c n h ; S phòng/ s phòng ng ; Phòng cho ng i giúp vi c; Nhóm tiêu chí tài chính bao g m: Giá; Ti n đ t c c; Tác gi Singh (2013) l a ch n

m t m u 200 ng i đ c phân lo i theo m c l ng đ c l a ch n b ng k thu t l y

m u có ch đích t ba thành ph là Chandigarh, Mohali và Panchkula M u nghiên

c u bao g m nh ng ng i tr l i ho c có mua c n h trong n m tr c ho c đang có k

(4,0500), “kh n ng k t n i” (3,8470), “s p đ t” (3.0312), “kh n ng ti p c n” (2,8838), “gi i trí và th giưn” (2,8362) Trong nghiên c u c a Singh (2013) phân tích nhân kh u h c cho th y r ng không có s nh h ng l n t gi i tính, tình tr ng hôn nhân và tu i đ i v i s quan tr ng c a các y u t k trên Tuy nhiên, “ngh nghi p” có

nh h ng l n t i y u t “ti n nghi c b n” và “kh n ng k t n i” Thêm vào đó, thu

nh p có nh h ng đáng k đ i v i “ti n nghi c b n”, “tài chính”, “gi i trí và th giưn” Cu i cùng, nh ng ng i ti p th b t đ ng s n đ c khuy n khích r ng nên cân

nh c t m quan tr ng c a nh ng y u t này

Còn tác gi Manivannan (2014) nghiên c u các y u t nh h ng đ n quy t

đ nh mua c n h c a ng i mua trong thành ph Tamil Nadu cho r ng mua b t đ ng

s n là m t quá trình ra quy t đ nh ph c t p, th hi n s t n kém, không th ng xuyên, tính r i ro, s th hi n l n, và nh n th c c a ng i mua v s khác bi t đáng k

gi a các l a ch n v s n ph m thay th Ng i mua r t t m v nh ng thu c tính b t

đ ng s n mà h đang d tính, do đó, t o ra s khác bi t v s thích Nghiên c u này

nh m tìm hi u các y u t nh h ng đ n quy t đ nh mua c n h t i đ a đi m nghiên

c u K t lu n và c ng là k t qu c a nghiên c u là các ti n nghi c b n là y u t quan

tr ng nh t khi l a ch n m t c n h , ti p theo là tài chính, s p đ t, kh n ng ti p c n,

kh n ng k t n i, môi tr ng/v trí, gi i trí và th giưn và y u t thi n chí khi quy t

đ nh mua m t c n h Nghiên c u c ng ch ra r ng không có m i quan h đ c bi t nào

gi a các bi n nhân kh u h c và t m quan tr ng c a các y u t nh h ng đ n quy t

đ nh mua c n h t i khu v c nghiên c u

Tác gi Ariyawansa & c ng s (2012) nghiên c u ng i dân s ng trong nhà cao t ng t i Colombo, tác gi phân tích nhu c u s ng trong nhà chung c cao t ng

Colombo trong b i c nh Colombo đư ch ng ki n m t s t p trung cao h n vào chung

c th p t ng và cao t ng trong vài n m qua đư ch ra r ng s phát tri n kinh t , giá tr

c a đ t t ng là nguyên nhân đ ng i dân chuy n đ n s ng chung c Các y u t nhân kh u h c khác nh quy mô gia đình nh h n, tu i, nh p c …, s thay đ i phong cách s ng, cùng v i nhu c u giáo d c, ngh nghi p gia đình, s riêng t và an ninh là

m t s khía c nh xã h i làm gia t ng nhu c u s ng chung c Trong đó, nh ng thay

đ i v nhân kh u h c và kinh t h c c a thành ph trong vài th p k qua đư nh h ng

đ n vi c t o ra th tr ng b t đ ng s n chung c t i thành ph Colombo nói chung

Nh ng ng i có giáo d c t t, thu nh p trung bình mà nh p c t i thành ph vì nhi u lý

do khác nhau đư gia t ng nhu c u đ i v i chung c th p t ng trong khi nh ng ng i

n c ngoài và nh ng ng i giàu Sri Lanka l i t ng nhu c u đ i v i chung c cao

t ng H coi tr ng các y u t an toàn, ti n l i và v trí Ariyawansa, R G (2007)

T i th tr ng c n h chung c cao c p M , tác gi Jonathan A Wiley & David Wyman (2012) nghiên c u các y u t chính nh h ng đ n giá nhà chung c cao c p cho th y các bi n khác có v không có tác đ ng, bao g m ti n thuê và thu

nh p, cho th y r ng tác đ ng v giá là đ i x ng gi a c n h cao c p và c n h truy n

th ng Các nhà đ u t trong th tr ng nhà cao c p có kinh nghi m khác nhau rõ r t, tùy thu c vào v trí nhà cao c p u t c n h cao c p th ng đ c phân lo i nh là

m t s phân b b t đ ng s n b i các t ch c đ u t do tính minh b ch c a t ch c K t

qu đ u t trong các c n h cao c p c nh tranh v ngu n tài tr so v i các l nh v c b t

đ ng s n khác, bao g m c khách s n và chu i các gia đình truy n th ng i v i các

b t đ ng s n có c p đ cao h n nh d ch v khách s n, d ch v ch m sóc s c kh e, cho thuê thì yêu c u m t thành ph n nh h n c a dòng ti n dù là đ nh giá c a c n h cao c p c n ph i ph n ánh nhi u đ c tính c a b t đ ng s n nhà thì đó c ng là m t

ch đ quan tr ng do m t s y u t tác đ ng đ n r i ro c a vi c đ u t trong phân khúc c n h cao c p Các bi n v dân s và thu nh p liên quan đ n quy mô th tr ng

và kh n ng chi tr cho các d ch v b t đ ng s n Trong m i th tr ng chung c là

m t t p h p con các c n h cao c p v i nh ng h n ch v đ tu i Nhu c u ti m n ng

đ i v i các c n h cao c p đ c đo theo ph n tr m s dân t 55 tu i tr lên M t s

bi n th tr ng đ c tìm th y s đ c v n hóa vào giá giao d ch đ i v i c n h cao

c p bao g m c hàng t n kho c n h m i c cao c p, giá c n h , quy mô th tr ng, giáo d c, và tu i th Trình đ giáo d c có liên quan v i m t s thiên v nh n th c cho các tùy ch n nhà cao c p khác nhau Các s n ph m nhà cao c p t i các th tr ng

Ling-Hin Li (2011) ch ra ngoài y u t tài chính tác đ ng đ n l a ch n c n h

t i H ng Kong thì y u t s g n bó v i c ng đ ng, c m giác làm m t ph n c a c ng

đ ng là y u t quan tr ng trong l a ch n c n h đ

Senaratne & c ng s (2006), nghiên c u các y u t nh h ng đ n s phát tri n

chung c t i Srilanka đư ch ra y u t quan tr ng nh t đ khách hàng ch n mua m t

c n h là v trí N u nh c n chung c đ c xây d ng t i thành ph , nhu c u đ i v i

nó s t ng đ t bi n M t y u t quan tr ng khác đ c quan tâm là các ti n ích cung

c p b i nhà phát tri n H u h t các nhà phát tri n cung c p b b i, phòng gym, nhà hàng, ch đ xe cho nhà chung c

Nhóm tác g a (Beamish & c ng s , 2001); (Lee, Hyun-Jeong, 2005); Kwon &

c ng s , (2016) ch ra phong cách s ng c a ng i c n h nh h ng đ n s thích v

v v trí, không gian môi tr ng và hình th c s h u là các tiêu chí tác đ ng đ n s thích v nhà , s thích v s ng t i các c n h c a ng i dân

Moon-Jeong Kim (2010), nghiên c u quy t đ nh v trí chung c : tính không

đ ng nh t và đánh đ i gi a v trí và ch t l ng nhà , trong nghiên c u này Jeong Kim (2010) nghiên c u s li u ng i mua nhà chung c khu v c đô th Columbus, Ohio m i quan h qua l i gi a v trí và ch t l ng nhà và đư ch ra giá tr

Moon-xã h i b tác đ ng b i v trí, n u v trí v i nhi u đ c đi m có giá tr cao thì càng đ c

ng i mua a thích h n, và khi s ng t i các v trí a thích có ngh a là các h gia đình

có đ a v xã h i cao h n và đ có th s ng t i các v trí a thích, các h gia đình có th

ph i đánh đ i b ng vi c t b y u t ch t l ng nhà

Teoh Wai Lun (2011) trong m t nghiên c u v s thích nhà c a các c ng đ ng

có c ng b o v chung t i Malaysia đư ch ra r ng các y u t tài chính, kho ng cách, đ c tính v t lý c a ngôi nhà, môi tr ng và các tiêu chí ch quan khác chi m t i 89,4% các

y u t nh h ng đ n vi c ch n nhà c a nh ng c dân các khu v c này

Haddad Mwfeq & c ng s (2011) th c hi n nghiên c u hành vi mua c n h chung c t i Amman Jordan cho r ng các nhóm y u t v kinh t , th m m , ti p th , xã

h i, đ a lý có nh h ng l n đ n l a ch n c n h đ Còn tác gi (Teoh Wai Lun, 2011) cho r ng tiêu chí kho ng cách, đ c tính v t lý c n h , môi tr ng là các tiêu chí quan tr ng trong l a ch n c n h chung c đ c a các c dân trong c ng đ ng có chung c ng b o v t i Malaysia

Các tác gi (Spetic Wellington & c ng s , 2005); (Fan wu, 2010) trong nghiên c u l a ch n c n h chung c đ ch ra r ng tiêu chí môi tr ng, ch t

l ng không khí bên trong c n nhà, ánh sáng và ti ng n là ba y u t quan tr ng trong l a ch n n i

Hoàng Th H ng Lan (2011), nghiên c u s thích nhà c a các h gia đình

tr b ng cách s d ng ph ng pháp phát bi u s thích, đ a đi m nghiên c u t i Hà

N i Tác gi cùng v i vi c phân tích d li u thu th p đ c t 92 ng i tr l i t i đ a

đi m nghiên c u là Thành ph Hà N i, Hoàng Th H ng Lan đư đ a ra đ c nh ng

đ c đi m và s thích riêng bi t c a nh ng ng i tiêu dùng tr t i Vi t Nam K t qu phân tích cho th y r ng các h gia đình đ c bi t quan tâm t i s cam k t c a ch đ u

t và ch t l ng c b n c a c n h H c ng mong mu n có m t môi tr ng s ng

c ng nh các ti n nghi và d ch v thân thi n v i tr nh Trong nghiên c u c a Hoàng

Th H ng Lan, ch ra tài chính là y u t có nh h ng l n nh t t i s thích nhà c a các h gia đình tr , ti p theo là n i và s t ng C th , đa s các h gia đình mong

mu n đ c s ng g n trung tâm thành ph đ có th d dàng ti p c n t i n i làm,

tr ng h c c a con cái, các d ch v y t và trung tâm gi i trí; ch có m t s nh thích

s ng xa trung tâm đ thay vào đó có th có đ c đi u ki n s ng t t h n, không gian

Trên c s t ng h p các nghiên c u liên quan đ n tiêu chí l a ch n n i và đ c

bi t liên quan đ n tiêu chí l a ch n c n h chung c tác gi t p trung t ng h p các nhóm tiêu chí trong l a ch n c n h c a ng i dân trong quá trình l a ch n c n h đ

nh sau:

1.1.2.1 Tiêu chí v v trí c n h , v trí chung c

Nghiên c u nhân t v trí c a b t đ ng s n nói chung và v trí c n h chung c

nh h ng đ n l a ch n n i c a ng i dân là m t trong nh ng nhóm nhân t quan

tr ng mà các nghiên c u tr c đư ch ra Morris & Winter (1978); (Lindamood & Hanna, 1979); (Hoàng V n C ng & c ng s , 2006;, 2017) (Daly & c ng s , 2003) (Rietveld & Wagtendonk, 2004); Singh (2013); (Cheshire & Sheppard, 1995; Daniere, 1994; Pasha & Butt, 1996)

L a ch n v trí n i g n v i ti n nghi bên ngoài g m khu v c trung tâm thành

ph , đ ng ph chính, các tr ng h c và nhà tr , trung tâm y t và b nh vi n, trung tâm mua s m, khu n u ng, khu th thao, th vi n, trung tâm ho t đ ng xư h i, nhà th là các tiêu chí l a ch n nhà (Fierro & c ng s , 2009);

V trí trên các tr c đ ng chính, v trí trên các ph kinh doanh, kho ng cách đ n các trung tâm th thao, kho ng cách t i n i làm vi c là nh ng tiêu chí quan tr ng nh t

khi l a ch n mua c n h (Opoku & Abdul- Muhmin, 2010), Pasha & Butt, 1996, Wang & Li, 2006), Yusu & Resosudarmo, 2009); Raden (2015);

Trên c s t ng h p các nghiên c u v tiêu chí l a ch n nhà nói chung và tiêu chí l a ch n c n h tác gi t ng h p các tiêu chí c b n trong l a ch n n i nh sau:

B ng 1.1: B ng t ng h p các nghiên c uăliênăquanăđ n v tríăn iă

Ví trí Tiêu chí liên quan Tác gi nghiên c u

K t n i v i giao

thông công c ng

Morris và Winter (1978); (Lindamood và Hanna, 1979); (Daly & c ng s , 2003); Linghin Li (2011); Raden (2015) Hoang Van Cuong (2017)

K t n i v i b nh

vi n, tr m y t

Morris & Winter (1978); (Lindamood & Hanna, 1979); (Daly & c ng s , 2003); Linghin Li (2011); Raden (2015) Hoang Van Cuong (2017); Singh (2013)

Gi i trí và

(Beyer & công s , 1955, Beyer, 1959); Singh (2013); Linghin Li (2011); Raden (2015)

Phòng Gym, B

b i, khu th thao

Morris & Winter (1978); (Lindamood & Hanna, 1979); (Daly & c ng s , 2003); Linghin Li (2011); Raden (2015) Hoang Van Cuong (2017); Singh (2013)

Trung tâm vui ch i

1.1.2.2 Tiêu chí mô i tr ng và xã h i

Liên quan đ n tiêu chí môi tr ng xã h i trong l a ch n n i g m các thu c tính thu c tính môi tr ng xung quanh ngôi nhà là các y u t không khí, không gian

m , cây xanh, an ninh, v n hóa đ c tr ng c a môi tr ng, chi u sáng đ ng ph ,

ti ng n, ô nhi m, h th ng thoát n c m a, l i đi b , chi u r ng c a đ ng, v a hè,

đ nh h ng, b trí các đ ng ph là tiêu chí quan tr ng trong l a ch n n i (Ekeland, Heckman, & Nesheim, 2004); (Spetic, Kozak & Cohen, 2005) Nguyên v t

li u, ch t l ng không khí, ánh sáng t nhiên, cách nhi t t t, không d ng và các thu c tính s ng lành m nh khác là tiêu chí quan tr ng trong l a ch n n i (Spetic, Kozak & Cohen, 2005) Tiêu chí môi tr ng đ c các tác gi nghiên c u cho r ng đây là tiêu chi quan tr ng trong l a ch n n i (Ekeland & c ng s , 2004; Spetic &

c ng s , 2005)

Môi tr ng nhà bao g m c s thân thi n hàng xóm láng gi ng, s a thích

c a tr em n i sinh s ng là tiêu chí quan tr ng cho s l a ch n n i (Ellithorpe, 1963) C ng đ ng dân t c là y u t quan tr ng và khác bi t trong không gian sinh

s ng c a ng i dân S hi n di n c a ng i thân trong c ng đ ng dân c là y u t quan tr ng, h thích s ng g n v i các thành viên trong nhóm dân t c c a h Y u t

c ng đ ng dân t c là y u t quan tr ng và khác bi t trong không gian sinh s ng c a

ng i dân Canada (Owusu, 1999) Còn v i Linghin Li (2011) nghiên c u v s l a

ch n nhà c a t ng l p trung l u Th ng H i c ng ch ra bi n “hàng xóm” là bi n quan tr ng trong l a ch n nhà Nhân t c m giác là m t ph n c a c ng đ ng là y u

t giúp cho cá nhân c n h mu n lâu dài t i n i đó, giúp h yêu thích n i h n (Li Ling-Hin, 2009)

 Tiêu chí an ninh khu ph đ c các tác gi Kristin Komives (2003); (Li Hin, 2009; (Haddad Mwfeq, 2011); Raden & c ng s (2015); Manivannan (2014); kh ng

Ling-đ nh và Ling-đ ng quan Ling-đi m có nh h ng l n Ling-đ n l a ch n n i

 Tiêu chí v danh ti ng ch đ u t toà nhà là m t trong nh ng nhân t đ c

xem xét trong l a ch n c n h và nhà b i Onur Özsoy, & Sahin, H (2009); Rahadi

& c ng s (2015); Teoh Wai Lun (2011)

B ng 1.2: T ng h p các tiêu chí v môiătr ng và xã h i

Môi tr ng

xã h i

Tiêu chí liên quan Tác gi nghiên c u

quan, cây xanh, ánh sáng, không khí

Morris & Winter (1978); (Lindamood & Hanna, 1979);

(Ekeland & c ng s , 2004; Spetic & c ng s , 2005); Singh

(2013); Linghin Li (2010)

Ti ng n, âm thanh, không gian; V sinh

Morris & Winter (1978); (Lindamood & Hanna, 1979);

(Ekeland & c ng s , 2004; Spetic & c ng s , 2005); Jae

C m giác là m t

Mwfeq (2011); Raden (2015); Manivannan (2014);

Ngu n: Tác gi t ng h p 1.1.2.3 Tiêu chí ch t l ng c n h

Morris & Winter (1978), cho r ng ch t l ng nhà là tiêu chí trong l a c n n i (Beamish & c ng s , 2001) c ng cho r ng ch t l ng nhà là m t trong 6 ch tiêu (gian s h u, không gian, ki u c u trúc, ch t l ng, khu ph , chi tiêu) thi t y u trong

vi c quy t đ nh l a ch n nhà (Phe & Wakely, 2000) cho r ng thu c tính nhà v

ch t l ng nhà là y u t đánh đ i trong l a ch n n i c a ng i dân Clark & c ng

s (1989, 2006) ch r ng h u h t các h gia đình đ u c g ng m t n l c đ t ng kích

th c di n tích n i đ đáp ng nhu c u c a h và gia đình Kích th c ngôi nhà, tòa nhà có y u t xanh là các y u t đ u tiên thu c v ch t l ng v t lý c a nhà mà khách hàng xem xét đ n khi ch n mua m t c n nhà, bên c nh đó, các y u t khác thu c v ch t l ng v t lý c a ngôi nhà mà hai tác gi th ng kê là: có gara ô tô và b p, kích th c c a gara, có phòng t p gym (Abelson & Chung, 2005)

M t quan đi m khác c ng cho r ng s l ng phòng ho c phòng t m trong m t

c n nhà là m t tính n ng quan tr ng đ đ c xem xét b i các h gia đình trong vi c

đ a ra quy t đ nh s h u c n h (Hurtubia & c ng s , 2010)

1.2 T ngăquanăcácănhơnăt nhăh ngăđ nătiêuăchíăl aăch năc năh ăchungă

c theoăcácăđ cătínhăc aăcá nhân và h ăgiaăđình

Y u t cá nhân ng i tiêu dùng nh h ng đ n các tiêu chí l a ch n hàng hoá

B i y u t cá nhân đ c coi là n i t i, là nh ng y u t tâm lý, trình đ h c v n, quan

đi m cá nhân, đ ng l c, nh n th c, ý đ nh, thái đ , nhi m tin và c m xúc (Blackwell &

c ng s , 2006) nh h ng đ n quy t đ nh l a ch n các tiêu chí c a hàng hoá

Hành vi ng i tiêu dùng tr i qua b n quá trình tâm lý, đ ng l c, nh n th c, h c

t p và trí nh B n y u t này v c b n nh h ng đ n ph n ng c a ng i tiêu dùng,

và đ c đi m c a ng i tiêu dùng trong đó bao g m các y u t v n hóa, các y u t xư

h i và các y u t cá nhân nh h ng đ n hành vi mua c a ng i tiêu dùng (Kotler & Keller, 2009) Trong giai đo n đánh giá l a ch n hàng hoá ng i tiêu dùng hình thành

s thích trong s s n ph m l a ch n Quá trình ra quy t đ nh l a ch n là m t quá trình

t ng tác gi a đ c đi m ng i tiêu dùng và đ c đi m tiêu chí c a hàng hoá Các cá nhân có th thích nghi v i các tiêu chí khác nhau đ đánh giá s n ph m có th đáp ng

t t nh t nhu c u c a h d a trên các lo i mua và làm th nào ng i tiêu dùng s th c

hi n theo các tiêu chí khác nhau (Blackwell & c ng s , 2006)

Giá tr cá nhân ch ra nh ng gì là quan tr ng trong cu c s ng c a m t cá nhân

Nh ng giá tr này nh h ng đ n giai đo n nh n d ng nhu c u c a cá nhân và nh

h ng đ n các tiêu chí c a ng i tiêu dùng (Blackwell & c ng s , 2006)

D a trên giá tr cá nhân khi l a ch n hàng hoá ng i tiêu dùng có th th c hi n

ho c không th c hi n h t các b c liên quan đ n l a ch n c a hàng c th ; đôi khi cho phép ng i tiêu dùng đ th c hi n m t s l a ch n ngay l p t c (Blackwell & c ng s , 2006) Ng i tiêu dùng trong phân khúc th tr ng khác nhau có th đ a ra quy t đ nh mua hàng khác nhau d a trên nh n th c c a h v các thu c tính mà h cho là quan

tr ng (Kotler & Armstrong, 2009)

Do v y, các giá tr cá nhân ng i tiêu dùng bao g m các quan đi m, ý đ nh, thái

đ , c m xúc, phong cách s ng khác nhau, có đ ng c khác nhau, có ki n th c hi u bi t khác nhau và có tài chính khác nhau s nh h ng đ n các tiêu chí l a ch n hàng hoá

Trong quá trình l a ch n hàng hoá nói chung, đ c bi t trong quá trình l a ch n

n i thì y u t các nhân trong các quy t đ nh l a ch n nhà đ c đ t trong y u t gia đình và h gia đình B i hàng hoá nhà không tiêu dùng cho m t cá nhân mà đ c s

d ng và tiêu dùng cho gia đình và h gia đình Các thành viên trong gia đình đóng vai trò khác nhau có nh h ng khác nhau v t ng giai đo n c a quá trình ra quy t đ nh mua hàng (Solomon, 2009)

Do đó, các gia đình và h gia đình khi l a ch n nhà b nh h ng b i các y u

t thu c v gia đình và h gia đình Các y u t thu c v gia đình và h gia đình chính

là các y u t tu i, gi i tính, ngh nghi p, trình đ h c vân, y u t phong cách s ng c a gia đình, giai đo n phát tri n gia đình,y u t tài chính h gia đình Các y u t này nh

h ng đ n quá trình l a ch n hàng hoá nói chung và l a ch n các tiêu chí c n h đ

Trong khung kh nghiên c u các y u t nh h ng đ n tiêu chí l a ch n c n h chung c , tác gi t ng h p các y u t nh h ng xu t phát t các nhân, h gia đình đ n các tiêu chí l a ch n c n h C th các y u t nh h ng đ c t ng quan t ng h p l i nh sau:

1.2.1 Nhóm tu i, gi i tính c a ng i l a ch n

Y u t gi i tính: Trong quy t đ nh l a ch n nhà , tiêu chí l a ch n c a n gi i

có khác tiêu chí l a ch n nam gi i đ c các nhà nghiên c u tr c ch ra đó là các thi t k n i th t, không gian riêng, k t c u th m m , thi t k bên ngoài (Demby, 1994); (Opoku & Abdul - Muhmin, 2010);

Y u t tu i: Nghiên c u v y u t tu i nh h ng đ n tiêu chí l a ch n nhà ,

c n h chung c có nhi u nghiên c u ch ra s khác nhau c a nhóm tu i, đ tu i

Ng i mua nhà tr tu i c ng tìm cách đ s ng trong m t khu v c an toàn thu n ti n cho các ti n nghi đ a ph ng và giao thông công c ng (Oakes & McKee, 1997) Còn

nh ng ng i già th ng quan tâm t i các đ c đi m khu v c xung quanh và an ninh, trong khi đó, nh ng ng i tr b thu hút b i đ c đi m v trí (Wang & Li, 2006); Hoang Lan Huong (2011) ch ra nh ng ng i tiêu dùng tr tu i thích môi tr ng s ng v i các

ti n nghi và d ch v thân thi n v i tr con, thích s ng g n trung tâm Nghiên c u c a (Beamish & c ng s , 2001) ch ra m t ng i có th b t đ u cu c s ng tr ng thành

b ng nh ng c n chung c nh , giúp ng i đó có đ c t do và t l p Nh ng khi có gia đình và con cái, m t ngôi nhà khu v c ngo i ô có l s là h p lý nh t đ i v i nhi u ng i R i đ n khi con cái tr ng thành và b t đ u cu c s ng t l p riêng, gia đình s tìm ki m ngôi nhà nh h n và h ng t i các ti n ích t ng c ng s an toàn, đáp ng nhu c u và s thích cá nhân Lo i gia đình g m tu i, gi i tính nh h ng đ n

s l a ch n n i (Kim Sung-hyuk & c ng s , 2003); (Kwon & c ng s , 2016)

1.2.2 Ngh nghi p, trình đ h c v n

Ngh nghi p: (Wang & Li, 2006), (Fierro & c ng s , 2009); (Opoku & Abdul -

Muhmin, 2010) ch ra ng i có h c v n cao th ng s n sàng chi tr đ s ng khu v c trung tâm và trong nh ng ngôi nhà cao c p, th ng quan tâm t i đ c đi m v trí nh kho ng cách

t i n i làm, kho ng cách t i trung tâm th thao, kho ng cách t i các trung tâm mua s m

- i v i ngh nghi p nh h ng đ n l a ch n nhà đ c tác gi Phatcharin (2008) nghiên c u các y u t nh h ng đ n l a ch n c n h d ch v c a các doanh

nhân n cho th y trình đ h c v n và m c thu nh p, đ tu i là nhân t nh h ng đ n các tiêu chí l a ch n c n h d ch v Khách hàng làm vi c trong h th ng nhà n c quan tâm h n v môi tr ng xung quanh, quan tâm nhi u v không gian riêng t (Wang & Li, 2006); (Rong Zeng, 2013)

- Ngh nghi p đ c cho là y u t nh h ng đ n l a ch n cung c u b t đ ng

s n (Hoang Van Cuong, 2006, 2017)

và ng i tiêu dùng s d ng nhà có m t v n đ đ c nhi u nghiên c u ch ra nh

h ng đ n quy t đ nh l a ch n hàng hoá (Phatcharin, 2008); Tình đ h c v n đ c cho là y u t nh h ng đ n cung c u b t đ ng s n (Hoang Van Cuong, 2006, 2017)

1.2.3 Nhóm y u t phong cách s ng c a ng i mua

gi i thích hành vi tiêu dùng c a các cá nhân, m t trong xu t phát đi m đ

gi i thích đó chính là con ng i Ch th c a các quy t đ nh là y u t quan tr ng c a hành vi con ng i nh m đ ng viên và h ng d n hành đ ng nh t đ nh trong cách mong mu n và có giá tr (Downer, Smith, & Lynch, 1968) Nhà tâm lý h c Abraham Maslow (1970) ch ra tháp nhu c u v i 7 tiêu chí c b n v nhu c u c a con ng i là

n n t ng gi i thích nhu c u hàng hoá c a ng i tiêu dùng

Trong nghiên c u hành vi ng i tiêu dùng xét v b n ch t cá nhân ng i tiêu dùng s ch u s chi ph i c a y u t ý đ nh, thái đ , ni m tin và c m xúc c a ng i tiêu dùng B n y u t này nh h ng đ n quá trình ra quy t đ nh c a ng i tiêu dùng (Blackwell & c ng s , 2006) Do đó, y u t cá nhân có nh h ng l n đ n các tiêu chí

l a ch n hàng hoá c a ng i tiêu dùng Y u t cá nhân là quá trình tâm lý c a ng i tiêu dùng có nh h ng đ n hành vi c a ng i tiêu dùng trong vi c mua, thu th p, x

lý và tiêu th các s n ph m và d ch v Trong các nghiên c u hành vi ng i tiêu dùng tâm lý c a m t cá nhân có th nh h ng đ n ph n ng c a h đ i v i quá trình l a

ch n mua hàng c a ng i tiêu dùng, nh ng đ c đi m cá nhân là ph bi n cho nhi u cá

nhân (Kotler & Keller, 2009) Giá tr cá nhân nh h ng đ n giai đo n nh n d ng nhu

c u c a cá nhân, và c ng nh h ng đ n tiêu chí c a ng i tiêu dùng Evaluative (Blackwell & c ng s , 2006) Phong cách s ng xu t phát t các nhân t cá nhân và gia đình nh h ng đ n các tiêu chí l a ch n hàng hoá, trong đó nhân t phong cách s ng

nh h ng đ n l a ch n hàng hoá (Kotler & Keller, 2009)

d đoán hành vi c a ng i tiêu dùng, các nhà nghiên c u đư xây d ng các

ch báo đ kh o sát hành vi tiêu dùng d a trên ch báo v AIO (ho t đ ng, s thích, ý

ki n) t nh ng n m 1960 v i công trình nghiên c u c a (Lazer, 1963) Trên c s đó các tác gi đư tìm ra khái ni m v phong cách s ng xu t phát t nh ng nhu c u, tâm lý,

s thích, thói quen cá nhân c a m i con ng i

o l ng mô hình phong cách s ng và m i quan h c a hành vi tiêu dùng đ c nghiên c u phát tri n m t cách khá đ y đ d a trên nghiên c u c a (Wells & Tigert, 1971) v i vi c đ a ra 300 ch báo v AIO (ho t đ ng, s thích, ý ki n) đ th c hi n đo

l ng phong cách s ng nh h ng đ n l a ch n tiêu dùng các lo i hàng hoá V n d ng các ch báo này nhi u nhà nghiên c u s d ng báo cáo AIO đ hi u hành vi c a ng i dân Wall, Dickey & Talarzyk (1978) đư s d ng 168 ch báo AIO liên quan đ n hành

vi c a ng i tiêu dùng và s hài lòng v i tiêu dùng qu n áo Cosmas (1982) xác đ nh

b y c m phong cách s ng d a trên 250 sáu đi m đ ng ý hay không đ ng ý v y AIO và liên k t các c m phong cách s ng v i b y nhóm s n ph m đ c xác đ nh b i t n s s

d ng s n ph m đư ch ra phong cách s ng nh h ng đ n tiêu chí l a ch n s n ph m

Schwartz (1992) ch ra 11 ph quát c a th b c gía tr c a con ng i đ c xem

là đ ng l c đ ng i s d ng l a ch n và bi n minh cho hành vi c a con ng i g m: (1) t đ nh h ng (t do, sáng t o), (2) S kích thích (m t cu c s ng thú v , phong phú), (3) Th h ng (ni m vui t n h ng cu c s ng), (4) Thành t u (tham v ng, t m

nh h ng), (5) S c m nh (quy n l c xư h i, s giàu có), (6) Security (an ninh qu c gia), (7) S phù h p (vâng l i, t k lu t), (8) Truy n th ng (tôn tr ng truy n th ng,

đ o đ c), (9) Tâm linh m t đ i s ng tinh th n, ý ngh a trong cu c s ng), (10) Thi n (h u ích, ch u trách nhi m), và (11) ph đ bình đ ng, g n g i v i thiên nhiên

Rokeach (1973) đư nghiên c u đ a ra cách đo l ng phong cách s ng g m: (1)

m t cu c s ng tho i mái, (2) Công nh n xư h i, (3) Bình đ ng, (4) tình b n th t s ; (5)

Cu c s ng sôi n i, (6) S không ngoan, (7) An ninh gia đình; (8) Th gi i hoà bình, (9) S t do, (10) Th gi i s c đ p, (11) S c kho , (12) Vui lòng, (13) T do, (14) S

s ng đ i đ i, (15) Vui lòng, (16) An ninh qu c gia, (18) C m giác c a s hoàn thành, (17) Tham v ng… và các thang đo VALS -Values (attituddes and lifestyles) do Mitchell (1983) phát tri n, thang đo RVS (Rokeach's Value Survey) Các ch báo AIO (Wells & Tigert, 1971) đo và các thang đo VALS -Values (attituddes and lifestyles) do Mitchell (1983) phát tri n, thang đo RVS (Rokeach's Value Survey)

Có m t s nghiên c u ch ra bi n phong cách s ng là bi n trung gian ch u nh

h ng nhi u y u t bao g m tu i tác, giáo d c, tình tr ng kinh t -xư h i, thu nh p, s giàu có, s hi n di n c a tr em, tình tr ng hôn nhân, v trí, giá tr , và s thích (Beamish & c ng s , 2001)

Tuy nhiên, ng c v i quan đi m cho r ng phong cách s ng là bi n trung gian tác gi (Plummer, 1974, Wells, 1974) cho r ng n u ch d a vào nhóm tu i, giáo d c, tình tr ng kinh t -xư h i, thu nh p, s giàu có, s hi n di n c a tr em, tình tr ng hôn nhân đ gi i thích hành vi tiêu dùng thì không đ c n c đ gi i thích chi ti t hành vi

ng i tiêu dùng b i nh ng đ c thù cá nhân xu t phát t tâm lý, thói quen, s thích

Tác gi (Plummer, 1974; Wells, 1974) kh ng đ nh c n d a vào phong cách s ng đ

gi i thích hành vi tiêu dùng khi đ c đi m nhân kh u h c không đ các y u t đ gi i thích Phong cách s ng có tính n ng v t tr i đ phân bi t nhóm ng i tiêu dùng trong khi đ c đi m nhân kh u h c không th phân bi t đ c h t các hành vi c a ng i tiêu dùng (Demby, 1994; Waldrop, 1994)

Harcar và c ng s (2008) đ a ra 7 nhóm ch báo phong cách s ng liên quan đ n mua hàng hoá: (1) Phong cách s ng kinh t ; (2) Phong cách đ nh h ng nhà ; (3) Phong cách s ng h ng ngo i; (4) Phong cách s ng h ng đ n b n thân và gia đình; (5) Phong cách s ng h ng đ n s c kho ; (6) Ý th c xã h i; (7) Phong cách s ng đ c l p

Trong l nh v c nghiên c u v b t đ ng s n nhà Lee và c ng s (2007) đi u

ch nh và l a ch n 59 ch báo (AIO - ho t đ ng, s thích, ý ki n v nhà ) và đ a ra 4 nhóm phong cách s ng (Well-being - tình tr ng s c kho , Social - xã h i, Spaces - không gian, and Envirotech - công ngh môi tr ng) trong l a ch n nhà (Community Cluster - c m c ng đ ng, Basics Cluster C m c b n, Home Cluster-

c m nhà , and Environment Cluster - c m môi tr ng)

i s l a ch n v nhà , phong cách s ng c a cá nhân và c a các thành viên trong m t gia đình nh h ng l n đ n s l a ch n các tiêu chí v nhà Tác gi Bell (1968), trong nghiên c u phong cách s ng thành ph , nông thôn và lý thuy t l a ch n

xã h i đư ch ra 3 phong cách s ng đô th khác nhau là: phong cách s ng t p trung vào ngh nghi p - đ i v i nh ng ng i này, đi u quan tr ng là ph i g n n i làm vi c, thu n ti n đ t i thi u hóa th i gian ngoài v n phòng; phong cách s ng t p trung vào gia đình - nh n m nh vào không gian cho các ho t đ ng gia đình và th i gian đ dành cho các thành viên khác; và phong cách s ng h ng t i t n h ng vi c mua s m - ch

t p trung vào có nh ng hàng hóa và d ch v m i nh t, hi n đ i nh t H u h t m i

ng i và các gia đình đ u t ng h p đ c đi m t các phong cách s ng khác nhau đ hình thành nên phong cách s ng cho riêng mình

Tác gi Driessen & Beereboom (1983) nghiên c u b y nhóm phong cách s ng

đ i v i môi tr ng nhà g m: Khu ph yên t nh, các kh d ng c a khu v n; M c

đ an toàn c a các khu v c lân c n trong bu i t i, s ng trong khu trung tâm… Các tác

gi nh n th y s khác bi t gi a các nhóm ho t đ ng đó là: khu ph v i ng i dân có cùng v trí xư h i, s ng 10 phút t trung tâm thành ph và m t khu ph đáng kính Tuy nhiên, các tác gi k t lu n r ng k t qu s d ng các nhóm phong cách s ng không t t

h n k t qu d a trên tình hình vòng đ i, v trí kinh t xư h i và v trí nhà

Beamish & c ng s (2001), nghiên c u nh h ng c a phong cách s ng đ i v i

s thích nhà Nhóm tác gi ch ra ba nhóm y u t là: “Lo i hình gia đình”, “T ng l p

c a gia đình trong xư h i”, “Các giá tr mà nhà mang l i cho gia đình” có tác đ ng và

đ nh hình phong cách s ng c a m i gia đình Phong cách s ng ti p đó l i nh h ng

t i tiêu chí đ m i gia đình l a ch n nhà và d n t i s thích nhà ki m tra tính chính xác c a mô hình nghiên c u, các tác gi s d ng d li u t kh o sát nhà M

B n ch t c a phong cách s ng là thay đ i theo th i gian và do đó các l a ch n v nhà

c ng s thay đ i theo T i M , m t ng i có th b t đ u cu c s ng tr ng thành

b ng nh ng c n chung c nh , giúp ng i đó có đ c t do và t l p Nh ng khi có gia đình và con cái, m t ngôi nhà khu v c ngo i ô có l s là h p lý nh t đ i v i nhi u ng i R i đ n khi con cái tr ng thành và b t đ u cu c s ng t l p riêng, gia đình s tìm ki m ngôi nhà nh h n và h ng t i các ti n ích t ng c ng s an toàn, đáp ng nhu c u và s thích cá nhân

Nghiên c u nhóm phong cách s ng c a ng i già đ n l a ch n nhà t i Hàn

Qu c n m tác gi (Kim Sung-hyuk & c ng s , 2003) đư nghiên c u t nh ng th c t

c a th tr ng b t đ ng s n, phân tích tu i th trung bình c a ng i dân, nh ng thay

đ i c a n n kinh t và vi c c i thi n tiêu chí c a cu c s ng T ng c ng có 7 nhóm y u

t thu c v phong cách s ng c a ng i dân và 5 nhóm y u t là thu c tính c a nhà

đ c đ a vào công trình này Sau quá trình nghiên c u và phân tích t ng quan chu n

t d li u c a cu c kh o sát, các k t qu ch ra r ng h u h t nh ng ng i đ c h i đ u

a thích khu v c g n th đô Seoul, thu n ti n đ t i vùng ngo i ô, có môi tr ng xung quanh thú v , vui v và có các thi t b và ti n ích h tr Các d ch v thu c thang và

d ch v c ng đ ng c ng có tác đ ng nh ng m c đ th p h n

Lee Hyun-Jeong (2005) nghiên c u nh h ng c a phong cách s ng đ s thích

c a các h gia đình trong khu t p th v i 4 nhóm y u t thu c phong cách s ng là nhóm là phong cách s ng h ng t i h nh phúc, bao g m các đ c đi m liên quan t i

s c kh e th ch t, c m giác đ c an toàn và đ c b o v Nhóm phong cách s ng

h ng t i xã h i, bao g m các đ c đi m liên quan t i uy tín trong xã h i và c ng đ ng Nhóm phong cách s ng h ng t i không gian, bao g m hàng lo t các đ c đi m khác nhau d a trên tính th m m , t do và mang tính sáng t o Tuy nhiên, các bi n này đ u

có ý ngh a h ng t i m t không gian nhà đ y đ , phù h p Nhóm phong cách s ng

h ng t i môi tr ng và công ngh , bao g m các đ c đi m liên quan t i môi tr ng và công ngh Nghiên c u này đ c kh o sát 211 ng i đang s ng t i 9 c ng đ ng chung

c Charlotte, thành ph NewYork Nghiên c u này ch t p trung kh o sát nh ng

ng i tr đ c thân ho c m i có gia đình, cùng v i đó là có thu nh p và trình đ h c

v n cao Lee Hyun-Jeong (2005) đư ng d ng và thu g n mô hình c a Beamish và

c ng s (2001) thành m t mô hình áp d ng cho công trình c a mình Trong nghiên

c u c a Lee Hyun-Jeong (2005) ch ra các h gia đình trong nhóm c ng đ ng có xu

h ng mu n trung tâm và không đ ý t i v n đ s h u nhà, thay vào đó h thích

các tính n ng b o v h n Các h trong nhóm c b n có s thích đ i v i c n h chung

c và ít quan tâm t i vi c s h u nhà Các h trong nhóm nhà thì ng c l i, h đ c

bi t quan tâm t i vi c s h u nhà và thích các tính n ng đi kèm Còn các h trong nhóm môi tr ng thì có xu h ng t i s ng vùng ngo i ô và thích có n i đ xe bên ngoài nhà Còn Kwon & c ng s , (2016) ch ra 4 nhóm phong cách s ng: h ng t i

m t ngôi nhà đ p (không gian bên ngoài c n nhà đ p, ngôi nhà nhìn đ p m t, ngôi nhà

đ c gi s ch s , an toàn, có th thay đ i v trí đ đ c, có thi t k h ng t i thiên nhiên); Phong cách s ng mang tính kinh t (không m t phí b o trì, các ng d ng ti t

ki m n ng l ng, thân thi n v i môi tr ng, ch t l ng không khí t t, an toàn); Phong cách s ng g n bó v i c ng đ ng (các s ki n th thao trong c ng đ ng, gi i trí, giao thông công c ng, ho t đ ng và t p th d c ngoài tr i) và Phong cách s ng l y gia đình làm trung tâm (nói chuy n tr c ti p v i gia đình, c n nhà đáp ng đ c nhu c u c a con cháu, giành th i gian v i gia đình)

Henny Coolen & c ng s (2004) nghiên c u t i Hà Lan và n c Anh v v n hoá, phong cách s ng và ý ngh a c a c n nhà nh m tìm ra câu tr l i cho v n đ v n hóa và phong cách s ng có là m t ph n quan tr ng và có tác đ ng nh th nào đ i v i

ý ngh a c a m t ngôi nhà: Qua nghiên c u v n đ l a ch n c n h chung c đư ch ra nhà là m t s n ph m r t ph c t p, nó không ch là không gian v t lý đ con ng i có

th mà còn là n i các giao ti p trong xư h i loài ng i đ c di n ra và th c hi n K t

qu c a nghiên c u ch ra r ng v n hóa c ng đi u khi n và tác đ ng t i cách mà m i

ng i ngh v và s d ng m t ngôi nhà, do đó nó gi i thích cho s thích và s l a

ch n c a h Tuy nhiên, đang h ng t i tìm hi u cách mà m t ng i hay m t gia đình phân b ngu n l c và ch n nh ng tính n ng nh t đ nh đ đ t đ c m c tiêu, giá tr và hình nh mong mu n v b n thân nên khái ni m phong cách s ng l i không có nhi u đóng góp trong vi c ch ra xu h ng

m t cách nhìn khác, nhóm tác gi Pinkster & Van Kempen (2002) khám phá

m i quan h gi a các bi n s kinh t xư h i và xư h i-nhân kh u h c, bi n phong cách

s ng, s thích đ i v i các lo i môi tr ng dân c H đư tìm th y m i quan h gi a các môi tr ng dân c và bi n phong cách s ng nh th ng lui t i nhà th , tham quan

vi n b o tàng, đ c quan tâm b i an ninh chính tr Trong t t c các bi n này, h ch ra các bi n phong cách s ng đư có m t giá tr gia t ng h n, nh h ng này là đ c l p v i các bi n kinh t xư h i và nhân kh u h c trong phân tích Quan đi m này phù h p v i quan đi m c a (Plummer, 1974; Wells, 1974); (Demby, 1994; Waldrop, 1994) trong

vi c kh ng đ nh nhóm nhân t nhân kh u h c không th gi i thích đ y đ hành vi tiêu dùng c a ng i mua hàng hoá mà phong cách s ng

1.2.4 nh h ng c a giai đo n phát tri n h gia đình

Gia đình đ c hình thành và phát tri n d a trên s thay đ i b sung ho c m t đi

c a các thành viên trong gia đình Phát tri n c a gia đình th ng g n v i nhu c u c a

cu c s ng (Alpert, 1981) Giai đo n phát tri n gia đình đ c hình thành t gia đình h t nhân (s ng chung/hôn nhân), m r ng (ra đ i c a tr em), (tr em l n lên và di chuy n),

và gi i th (cái ch t c a m t ng i b n đ i) là s thay đ i v kích th c và quy mô gia đình t đó nh h ng đ n nhu c u v nhà góc đ có th phù h p ho c không phù

h p và s thích v nhà thay đ i theo t ng giai đo n gia đình (Rossi, 1955)

Các giai đo n phát tri n c a gia đình đ c bi u hi n b ng tình tr ng hôn nhân hay s

hi n di n c a tr em trong các h gia đình là d u m c đ xác đ nh chu k cu c s ng trong giai đo n cu c đ i c a m i ng i, chu k s ng gia đình g m 7 giai đo n (Glick, 1947)

B ng 2.1: Mô hình g c Chu k s ngăgiaăđìnhăc a Glick

Ngu n: Glick, Paul G 1947

i v i quá trình quy t đ nh l a ch n hàng hoá nói chung, gia đình ho c h gia đình là m t đ n v tiêu dùng nên các quy t đ nh l a ch n hàng hoá th ng b nh h ng đáng k b i các thành viên gia đình khác nhau (Blackwell & c ng s 2006) S tác

đ ng c a các thành viên trong h gia đình đ n quy t đ nh mua nhà là khác nhau, nguyên nhân là giai đo n trong chu k s ng c a h gia đình, y u t v n hóa, tình tr ng kinh t -xư h i c ng nh cá tính và s tham gia c a các thành viên trong h , do đ nh

h ng gi i tính trong h , (Levy & Kwai-Choi Lee, 2004) Gober & c ng s (1991) s

d ng d li u kh o sát đ ki m tra các m i quan h gi a gia đình n đ nh và xu h ng

đ di chuy n đ i v i h gia đình trong khu dân c t i Pheonix

Các u đưi đ i v i nhà liên quan đ n v trí, khu ph , không gian trong nhà và ngoài tr i là các tiêu chí mà m i giai đo n phát tri n khác nhau c a gia đình quan tâm l a

ch n Kevin F McCarthy, (1976) C ng theo (Kevin F McCarthy, 1976), nghiên c u chu

k h gia đình và l a ch n nhà đư ch ra mô hình giai đo n phát tri n c a gia đình là là

nh ng thay đ i v tình tr ng hôn nhân và s hi n di n hay v ng m t c a tr em đ c bao

g m nh là đánh d u d u s thay đ i c c u thành ph n các h gia đình Các giai đo n phân

bi t phát tri n đ tu i c a tr nh ph n ánh các yêu c u tiêu dùng khác nhau v nhà

B ngă2.2:ăGiaiăđo n phát tri năgiaăđình

cùng các con đư l p gia đình và các cháu

Ngu n: Kevin F McCarthy, 1976

S di chuy n l a ch n n i c a g n v i chu k s ng c a gia đình có m i quan

h v i l a ch n nhà (Mary, 1995) Gia đình và tiêu th nhà khác v i tiêu th hàng hoá thông th ng vai trò kép t c ch nhà tr c ti p cung c p các ti n ích và có

th dùng làm tài s n th ch p ph c v ho t đ ng khác trong cu c s ng, là tài s n đ l i cho con cháu (Fang Yang, 2006) V i quan đi m này, Fang Yang (2006) cho r ng v i

t ng giai đo n phát tri n c a gia đình thì chi tiêu v nhà là chi tiêu l n nh t g p nhi u l n thu nh p hàng n m, nên tác gi Fang Yang (2006) kh ng đ nh l a ch n nhà

đ là chu i đ u t vào tiêu dùng b n v ng và đ c l a ch n k

Nghiên c u v nhóm gia đình Varady & Lipman (1994) chia thành nhóm gia đình thay đ i nhà theo giá th tr ng; Nhóm gia đình đi thuê nhà; Nhóm nh ng

ng i m i ra tr ng; Nhóm ng i da màu; Nhóm ng i cao tu i; Nhóm ng i công nhân có s khác nhau v vi c thay đ i ch và s thích s h u nhà