Phân tích rủi ro tài chính cho dự án nhà ở xã hội tại huyện bình chánh với ứng dụng mô phỏng monte carlo áp dụng cho dự án “z”

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆTHÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH PHÒNG QLKH – ĐTSĐH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: NGUYỄN NGỌC THU

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

NGUYỄN NGỌC THU

PHÂN TÍCH RỦI RO TÀI CHÍNH CHO DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH VỚI ỨNG DỤNG MÔ PHỎNG MONTE CARLO

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG N GHỆ TP.HCM

NGUYỄN NGỌC THU

PHÂN TÍCH RỦI RO TÀI CHÍNH CHO DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH VỚI ỨNG DỤNG MÔ PHỎNG MONTE CARLO

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS TS NGUYỄN THỐNG

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP.HCM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên: NGUYỄN NGỌC THU Giới tính: Nam

Ngày, tháng, năm sinh: 13/07/1980 Nơi sinh: Tp.HCM

Chuyên ngành: Kỹ thuật Xây dựng Công trình Dân dụng và Công nghiệp

Mục tiêu của việc nghiên cứu là Phân tích rủi ro tài chính cho dự án nhà ở

xã hội tại huyện Bình Chánh với ứng dụng mô phỏng Monte Carlo Nghiên cứu

áp dụng cho dự án “Z” nhằm tìm hiểu các vấn đề gây rủi ro về tài chính của các dự

Các phân tích đánh giá trong phạm vi luận văn này gồm:

- Phân tích thực trạng đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội tại huyện BìnhChánh

- Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội và hiệu quả tài chính của các dự án nhà

ở xã hội tại huyện Bình Chánh

- Phân tích mô phỏng các yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro tài chính bằng phươngpháp mô phỏng Monter Carlo, từ đó dự báo xu hướng tác động của chi phí và doanhthu đến các chỉ số tài chính của dự án

- Nghiên cứu đề xuất các giải pháp nhằm giảm thiểu rủi ro và phát triển nhà

ở xã hội trên địa bàn huyện Bình Chánh

2 Nội dung:

Nội dung nghiên cứu gồm các vấn đề chủ yếu như sau:

Thu thập thông tin:

Thông tin về các dự án Nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh được thu thậpqua các số liệu của chủ đầu tư, đơn vị thi công và các đơn vị tư vấn Ngoài ra, cácthông tin về rủi ro tài chính của các dự án nhà ở xã hội cũng được xem xét từ cácnguồn của báo đài, các tạp chí và các đề tài nghiên cứu trước đó

Xây dựng mô hình khảo sát:

Từ việc nghiên cứu cơ sở lý luận, xây dựng mô hình khảo sát dựa trên nộidung phân tích tài chính của dự án Nội dung phần này nhằm tìm hiểu xác định cácvấn đề sau:

- Các yếu tố gây nên rủi ro tài chính cho các dự án khu nhà ở xã hội trên địabàn huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh

- Xác định các nguyên nhân chính gây rủi ro tài chính cho dự án đầu tư xâydựng công trình nhà ở xã hội, áp dụng cho dự án “Z”

Phân tích và mô phỏng:

Phương pháp mô phỏng Monter Carlo được áp dụng cho những hệ thống màcác thành phần của chúng có biểu thị ngẫu nhiên và đây cũng là một công cụ đểphân tích các hiện tượng có chứa yếu tố gây nên rủi ro về tài chính nhằm rút ra lờigiải gần đúng Đây còn được gọi là phương pháp thử nghiệm thống kê Mô phỏngMonter Carlo thường được sử dụng khi thực hiện các thí nghiệm hoặc các phươngpháp tính toán bằng giải tích gặp nhiều khó khăn phức tạp hoặc thậm chí không thểthực hiện được, đặc biệt khi sử dụng các máy tính số và không yêu cầu những công

cụ toán học phức tạp Thực chất của phương pháp mô phỏng Monter Carlo là việclựa chọn một cách ngẫu nhiên các giá trị có thể có của các biến ngẫu nhiên đầu vào(Risk Variables) để có một kết quả thực nghiệm của đại lượng tổng hợp cần phântích Quá trình đó được lặp lại nhiều lần để có một tập hợp đủ lớn các kết quả thựcnghiệm Cuối cùng xử lý thống kê để có các đặc trưng thống kê của đại lượng tổnghợp đó

- Kết luận:

Rút ra các kết luận, dự báo từ kết quả mô phỏng Monter Carlo khi phân tích hiệu quả tài chính của Dự án Nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh.

III Ngày giao nhiệm vụ: 4/2016

IV Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 3/2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, tài liệu

và kết luận nêu trong Luận văn là trung thực, chưa từng được ai công bố trong bất

kỳ công trình nào khác và các thông tin trích dẫn trong Luận văn cũng đã được chỉ

rõ nguồn gốc.

Tác giả

NGUYỄN NGỌC THU

LỜI CẢM ƠN

Đề tài này đã được thực hiện trong hơn một năm qua Trong quá trình khảosát và mô phỏng dữ liệu, nếu không có sự giúp đỡ trực tiếp hoặc gián tiếp của cácthầy, các bạn trong trường thì không thể có được kết quả này

Xin chân thành gửi lời cảm ơn đến các thầy dạy các môn của lớp 14SXD21,nhờ các thầy đã trang bị cho kiến thức nền đã giúp em thuận lợi hơn cho việc thựchiện đề tài Thạc sĩ

Rất cảm ơn các bạn cùng lớp đã chia sẻ, trao đổi, phản biện trong quá trìnhlàm bài, nhờ đó giúp cho nội dung phân tích được tốt hơn

Đặc biệt, luận văn này không thể thực hiện được nếu thiếu sự hướng dẫn trựctiếp của Thầy PGS-TS Nguyễn Thống Cảm ơn thầy với lòng nhiệt tình, đã truyềnđạt những kiến thức và kinh nghiệm bổ ích để em hoàn thành bài luận văn này

Tác giả cũng rất mong sự góp ý chân thành của các thành viên Hội đồngkhoa học để Luận văn này có thể được hiệu chỉnh hoàn thiện hơn

TP HCM, ngày 28 tháng 3 năm 2017

NGUYỄN NGỌC THU

TÓM TẮT

Đề tài có hai nội dung chính Thứ nhất, Phân tích hiệu quả tài chính của dự

án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh Thứ hai, với kết quả phân tích đó, đồng thờixác định các yếu tố rủi ro để thực hiện mô phỏng Monte Carlo nhằm dự báo các chỉ

số tài chính như dòng tiền hiện tại thuần NPV và tỷ suất thu hồi vốn nội bộ IRR.Bài viết còn xem xét đến độ nhạy của các yếu tố rủi ro đến hiệu quả của dự án Tất

cả các phân tích đều thực hiện ở quan điểm Chủ đầu tư và Tổng đầu tư

Kết quả phân tích cho thấy rằng, Thứ nhất, hiệu quả tài chính khi thực hiện

Nhà ở xã hội là rất thấp, điều này thể hiện qua các giá trị dòng tiền thuần chiết khấurủi ro NPV và tỷ suất sinh lời nội bộ IRR rất bé Điều này cũng phù hợp vì các dự

án Nhà ở xã hội mang ý nghĩa lớn hơn là hiệu quả về mặt ích lợi kinh tế xã hội Thứ

hai, khi thực hiện dự án Nhà ở xã hội nên chọn phương án vay vốn (theo quan điểm

chủ đầu tư) sẽ có lợi hơn vì được vay ưu đãi với lãi suất thấp Thứ ba, qua kết quả

mô phỏng Monte Carlo thì cả hai giá trị trung bình NPV và IRR đều âm Xác suấtđạt giá trị lớn hơn 0 chỉ dưới 30% Điều này củng cố thêm cho nhận định rằng hiệu

quả tài chính Nhà ở xã hội rất thấp Cuối cùng, qua phân tích độ nhạy cho thấy

những nhân tố ảnh hưởng lớn tới NPV và IRR là đơn giá bán căn hộ giá rẻ, suất đầu

tư và tiếp theo là giá mặt bằng thương mại Các yếu tố khác không ảnh hưởng đángkể

The analytical results show that, firstly, the financial performance of thesocial housing project is very low, this is reflected in the value of net cash flowNPV risk discount rate and an internal profitability IRR is very little This is alsosuitable for projects meant greater the social housing project is viable economic andsocial benefits Secondly, the implementation of the project should be selected thesocial housing project loan scheme (in view of the investor) will be more beneficialfor preferential loans at low interest rates Thirdly, the results of Monte Carlosimulations, both the average value and IRR, NPV were negative The probability

of a value greater than 0 to reach just under 30% This reinforces the assessmentthat the financial performance of the social housing project was very low Finally,through sensitivity analysis shows that the factors that influenced the NPV and IRR

is the cheap price of the apartment, and the next investment rate is the price ofcommercial premises Other factors are not significantly affected

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

ABSTRACT iv

MỤC LỤC v

DANH MỤC CÁC BẢNG viii

DANH MỤC CÁC HÌNH ix

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1

1.1 Đặt vấn đề: 1

1.2 Xác định vấn đề nghiên cứu: 5

1.3 Mục tiêu nghiên cứu: 8

1.3.1 Mục tiêu tổng quát 8

1.3.2 Mục tiêu cụ thể 8

1.4 Phương pháp nghiên cứu và kỹ thuật áp dụng: 9

1.4.1 Quy trình nghiên cứu 9

1.4.1.1 Phân tích rủi ro 9

1.4.1.2 Định lượng rủi ro 10

1.4.1.3 Giám sát và kiểm soát rủi ro 10

1.4.2 Thu thập dữ liệu 10

1.4.3 Mô phỏng Monte-Carlo (dùng phần mềm Crystal Ball) 11

1.5 Phạm vi nghiên cứu: 13

1.6 Đóng góp kỳ vọng của nghiên cứu: 13

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 14

2.1 Tổng quan: 14

2.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng: 14

2.1.2 Về đầu tư phát triển nhà ở xã hội 14

2.1.2.1.Khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội 14

2.1.3 Các chỉ tiêu chủ yếu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án .19

2.1.3.1 Giá trị tương đương (Equivalent Worth) 19

2.1.3.2 Suất thu lợi (Rate of return) 21

2.1.3.3 Tỉ số lợi ích trên chi phí (benefit/cost-B/C) 21

2.1.3.4 Thời gian hoàn vốn (PP) 22

2.2 Tình hình nghiên cứu hiện tại: 23

CHƯƠNG 3: CƠ SỞ LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH KINH TẾ TÀI CHÍNH DỰ ÁN .29

3.1 Cơ sở lý thuyết : 29

3.1.1 Khái niệm về rủi ro 29

3.1.2 Phân loại rủi ro 29

3.1.3 Quản lý rủi ro 30

3.1.4 Phân tích dự án có xét đến rủi ro 33

3.1.4.1 Phân tích độ nhạy 33

3.1.4.2 Phân tích tình huống 34

3.2 Mô phỏng Monte Carlo: 34

3.3 Các quan điểm phân tích: 38

3.3.1 Phân tích kinh tế - xã hội 38

3.3.2 Phân tích tài chính 39

CHƯƠNG 4: GIỚI THIỆU DỰ ÁN & PHÂN TÍCH SỐ LIỆU 41

4.1 Thông tin chung về dự án: 41

4.2 Phân tích tài chính dự án: 43

4.2.1 Phân tích tài chính dự án chưa xét tới yếu tố rủi ro 43

4.2.1.1 Chi phí xây dựng 43

4.2.1.2 Tổng mức đầu tư 44

4.2.1.3 Kế hoạch vay vốn 45

4.2.1.4 Phân kỳ đầu tư xây dựng 47

4.2.1.5 Kế hoạch kinh doanh 49

4.2.1.6 Cân đối nguồn vốn 51

4.2.1.7 Doanh thu 52

4.2.1.8 Dòng tiền 55

4.2.1.9 Phân tích lãi lỗ 60

4.2.1.10 Các chỉ số tài chính 64

4.2.1.11 Nhận xét 64

4.2.2 Các yếu tố rủi ro tác động đến tài chính dự án và đề xuất hàm phân phối 65

4.2.3 Kết quả mô phỏng Monte Carlo 75

4.2.3.1 Xác suất của dòng tiền thuần (NPV) chiết khấu rủi ro 76

4.2.3.2 Xác suất của Tỷ suất sinh lời nội bộ (IRR) 81

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88

5.1 Các kết luận được rút ra sau khi phân tích 88

5.2 Kiến nghị, đề xuất các giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội .89

5.2.1 Cần tiếp tục thực hiện chương trình cho vay phát triển nhà ở xã hội .89 5.2.2.Cần tiếp tục thực hiện lãi suất ưu đãi nhà ở xã hội .89

5.2.3 Cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp và người dân tích cực tham gia phát triển nhà ở xã hội 90

5.3 Những hạn chế của luận văn và kiến nghị nghiên cứu tiếp theo .91

5.3.1 Những hạn chế của luận văn 91

5.3.2 Kiến nghị nghiên cứu tiếp theo 92

TÀI LIỆU THAM KHẢO 93

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.2 - Chi phí đầu tư dự án 43

Bảng 4.3 - Tổng mức đầu tư 44

Bảng 4.5 - Phân kỳ đầu tư xây dựng 47

Bảng 4.6 - Phương thức thanh toán căn hộ giá rẻ 49

Bảng 4.7 - Phương thức thanh toán khi mua Mặt bằng Thương mại 49

Bảng 4.8 - Chi phí bán hàng, quản lý doanh nghiệp 50

Bảng 4.9 - Cân đối nguồn vốn 51

Bảng 4.10 - Doanh thu 52

Bảng 4.11 - Dòng tiền theo quan điểm chủ đầu tư 55

Bảng 4.12 - Dòng tiền theo quan điểm tổng đầu tư 58

Bảng 4.13 - Lãi lỗ theo quan điểm chủ đầu tư 60

Bảng 4.14 - Lãi lỗ theo quan điểm tổng đầu tư 62

Bảng 4.15 - Chỉ số tài chính theo quan điểm chủ đầu tư 64

Bảng 4.16 - Chỉ số tài chính theo quan điểm tổng đầu tư 64

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 - Quy trình nghiên cứu 9

Hình 1.2 - Lưu đồ mô phỏng Monte-Carlo 11

Hình 1.3 - Các quy luật phân phối xác xuất 12

Hình 2.1 - Quá trình phân tích rủi ro 25

Hình 3.1 - Sơ đồ mô phỏng Monte Carlo 35

Hình 4.1 - Kết quả khảo sát luật Phân phối xác suất các yếu tố rủi ro .66

Hình 4.2 - Tỷ lệ khảo sát Suất đầu tư 66

Hình 4.3 - Phân phối xác suất Suất đầu tư 67

Hình 4.4 - Tỷ lệ khảo sát Lãi suất vay 68

Hình 4.5 - Phân phối xác suất Lãi vay ngân hàng 69

Hình 4.6 - Tỷ lệ khảo sát Giá bán căn hộ 70

Hình 4.7 - Phân phối xác suất Giá căn hộ Nhà ở xã hội 71

Hình 4.8 - Tỷ lệ khảo sát Mặt bằng thương mại 72

Hình 4.9 - Phân phối xác suất Giá mặt bằng thương mại .72

Hình 4.10 - Tỷ lệ khảo sát Chi phí quản lý doanh nghiệp .73

Hình 4.11 - Phân phối xác suất Chi phí quản lý doanh nghiệp 74

Hình 4.12 - Tỷ lệ khảo sát Chi phí phục vụ bán hàng 74

Hình 4.13 - Phân phối xác suất Chi phí phụ vụ bán hàng 75

Hình 4.14 - Thực hiện mô phỏng Monte Carlo bằng Crystal Ball 76

Hình 4.15 - Một vài chỉ số thống kê NPV khi mô phỏng Monte Carlo 77

Hình 4.16 - Tỷ lệ phần trăm NPV 78

Hình 4.17 - Phân phối xác suất NPV theo quan điểm chủ đầu tư 78

Hình 4.18 - Phân phối xác suất NPV theo quan điểm tổng đầu tư 79

Hình 4.19 - Xác suất cộng dồn NPV theo quan điểm chủ đầu tư 79

Hình 4.20 - Xác suất cộng dồn NPV theo quan điểm tổng đầu tư 80

Hình 4.21 - Độ nhạy NPV theo quan điểm chủ đầu tư 80

Hình 4.22 - Độ nhạy NPV theo quan điểm tổng đầu tư 81

Hình 4.23 - Một vài chỉ số thống kê IRR khi mô phỏng Monte Carlo 82

Hình 4.24 - Tỷ lệ phần trăm IRR 83

Hình 4.25 - Phân phối xác suất IRR theo quan điểm chủ đầu tư 83

Hình 4.26 - Phân phối xác suất IRR theo quan điểm tổng đầu tư 84

Hình 4.27 - Xác suất cộng dồn IRR theo quan điểm chủ đầu tư 84

Hình 4.28 - Xác suất cộng dồn IRR theo quan điểm tổng đầu tư 85

Hình 4.29 - Độ nhạy IRR theo quan điểm chủ đầu tư 85

Hình 4.30 - Độ nhạy IRR theo quan điểm tổng đầu tư 86

Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế ngày càng cao, tỉ trọng của ngành xâydựng trong nền kinh tế cũng tăng lên theo từng năm Cùng với sự ổn định về chínhtrị và xã hội, nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển và từng bước tạo được uytín với các nước trên thế giới Ngành xây dựng đã đóng góp một phần đáng kể và có

vị trí quan trọng trong việc phát triển kinh tế đất nước Tuy nhiên, bên cạnh nhữngkết quả đạt được, cũng còn có nhiều dự án chưa đạt hiệu quả về mặt tài chính cũngnhư kinh tế xã hội do tình trạng đầu tư dàn trải, hiệu quả đầu tư thấp, thất thoát lãngphí vốn ngân sách nhà nước, chậm trễ thời gian hoàn thành đưa công tình vào sửdựng, còn chưa chặt chẽ trong khâu đầu vào và đầu ra sản phẩm dẫn đến tình trạngcông trình xây dựng kém chất lượng, thời gian thi công kéo dài so với tiến độ đã đề

ra, gây thiệt hại kinh tế và thời gian cho các bên Mỗi năm tổng vốn đầu tư toàn xãhội cho ngành xây dựng chiếm lượng không nhỏ, cụ thể: Tính chung trong giai đoạn

2001 - 2005, tổng vốn đầu tư công đạt khoảng 286 nghìn tỉ đồng, chiếm trên 23%tổng vốn đầu tư toàn xã hội; trong giai đoạn 2006 - 2010 ước đạt trên 739 nghìn tỉđồng, khoảng trên 24% tổng vốn đầu tư toàn xã hội

Giai đoạn 2011 - 2015 là một giai đoạn khó khăn của ngành xây dựng do ảnhhưởng của suy giảm kinh tế trước đó Tuy nhiên, chính phủ đã có một số chính sáchcan thiệp kịp thời giúp ngành xây dựng phát triển ổn định Hiệu quả công tác quản

lý nhà nước ngành xây dựng trong những năm qua có sự đóng góp từ các chínhsách, hệ thống văn bản pháp lý về xây dựng Hệ thống này ngày càng được hoàn

là 22,8 m2 sàn/người; năm 2017 Bộ Xây dựng đặt mục tiêu nâng diện tích bình quânnhà ở toàn quốc lên 23,4 m2 sàn/người Các chương trình phát triển nhà ở xã hộitrọng điểm đạt được nhiều kết quả tích cực, đã từng bước cải thiện chỗ ở cho hàngtrăm ngàn hộ gia đình, cá nhân có khó khăn về nhà ở, góp phần đảm bảo chính sách

an sinh xã hội và nhận được sự đồng thuận cao của các tổ chức, cơ quan Trungương, chính quyền các địa phương và các tầng lớp dân cư trong cả nước Chấtlượng nhà ở được cải thiện, từng bước đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của nhân dân;nhiều khu nhà ở mới khang trang đã và đang dần dần thay thế các khu nhà ở cũ bịxuống cấp, hư hỏng Nhiều khu dân cư mới, tuyến phố mới được hình thành, gópphần vào việc chỉnh trang bộ mặt đô thị

Tại hội nghị trực tuyến toàn quốc về nhà ở xã hội, theo báo cáo của Bộ Xâydựng, từ năm 2009 đến nay cả nước đã đưa vào sử dụng 3,7 triệu m2 nhà ở xã hội(71.150 căn hộ) tại khu vực đô thị và khu công nghiệp góp phần giải quyết chỗ ởcho gần 500.000 công nhân và người có thu nhập thấp Tổng mức đầu tư cho các dự

án nói trên khoảng 25.900 tỷ đồng (97 dự án nhà ở xã hội cho công nhân, 82 dự ánnhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp) Hiện các địa phương đang tiếp tục triểnkhai 191 dự án (70 dự án nhà ở xã hội cho công nhân, 121 dự án nhà ở xã hội chongười có thu nhập thấp) với quy mô xây dựng 163.800 căn hộ, tổng mức đầu tưkhoảng 71.800 tỷ đồng

Để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, hỗ trợ thị trường và đầu tư, Bộ Xâydựng đã chủ trì, phối hợp với các địa phương rà soát, đánh giá toàn diện tình hìnhcác dự án phát triển đô thị và phát triển nhà ở; đề xuất các nhóm giải pháp tháo gỡkhó khăn và đã được đưa vào Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chínhphủ Nghị quyết 02 năm 2013 được coi là bài thuốc hữu hiệu, đáp ứng nguyện vọngngười dân cũng như phía kinh tế thị trường, tuy nhiên vướng mắc về thủ tục từ phíacác ngân hàng lại là lực cản lớn nhất, khiến tiến độ giải ngân của gói hỗ trợ này bịchậm Từ đó, ngày 21/8/2014 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số61/NQ-CP về sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ; đồng thời

Bộ Xây dựng cũng ban hành kịp thời các Thông tư hướng dẫn chi tiết việc chuyểnđổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, cũng như các điều kiện và thủtục để doanh nghiệp được vay đầu tư và người dân vay để thuê, mua nhà ở xã hội,nhà ở thương mại diện tích nhỏ, giá bán thấp từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng

Để chăm lo đời sống cho người dân có thu nhập thấp, Chính phủ đã có nhiều

ưu đãi để phát triển loại hình dự án nhà ở xã hội Về các văn bản pháp qui để thihành dự án nhà ở xã hội có Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm

2013 của Chính phủ về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội, và Thông tư

08/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 23 tháng 5 năm 2014 để hướngdẫn Nghị định trên Hiện nay, văn bản mới đã thay thế Nghị định số 188/2013/NĐ-

CP là Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội của

Chính phủ ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015 Văn bản này đã thể hiện mối quantâm cao hơn nữa của Chính phủ đối với người lao động có thu nhập thấp và nghĩa

vụ trách nhiệm của các nhà đầu tư Cụ thể, tại điều 5 Nghị định này quy định vềQuỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự

án đầu tư phát triển đô thị là "Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án

đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng

- kinh doanh - chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội".

Trong khi đó tại điều 6 về xác định Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với

các khu công nghiệp có ghi "(1) Trường hợp khu công nghiệp đang trong giai đoạn

hình thành thì Ban quản lý khu công nghiệp của địa phương hoặc doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp có trách nhiệm tổ chức giải phóng mặt bằng

và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và chuyển giao cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này đảm nhận việc triển khai thực hiện dự án Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội được phân bổ một phần hoặc toàn bộ vào giá thành kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp đó (2) Trường hợp khu công nghiệp đã hình thành

mà chưa có hoặc chưa đáp ứng đủ nhà ở cho công nhân, người lao động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt (hoặc điều chỉnh quy hoạch) để bổ sung quỹ đất phù hợp phát triển nhà ở xã hội; thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này đảm nhận việc triển khai thực hiện dự án Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được trích

từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất để lại cho địa phương." Điều này

cho thấy công tác xây dựng Nhà ở xã hội cũng là một nhiệm vụ, là nghĩa vụ của nhàđầu tư trong công cuộc xây dựng phát triển kinh tế đất nước

Tóm lại, cùng với quá trình phát triển công nghiệp hóa – hiện đại hóa đangdiễn ra mạnh mẽ, việc phát triển nhà ở xã hội mang tính tất yếu, quốc gia nào khôngphát triển và quản lý nhà ở xã hội hiệu quả sẽ dẫn đến tình trạng thiết hụt nhà ở vớimức độ lớn Vì vậy, phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam cũng được coi là một trongnhững chương trình phát triển kinh tế - xã hội quan trọng của quốc gia, được Đảng

và Nhà nước quan tâm, chú trọng Nghị quyết Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứXII của Đảng đã chỉ rõ trong giai đoạn 2016 – 2020 cần phải “thực hiện tốt cácchính sách hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách, người nghèo, nhân dân ởvùng sâu, vùng xa, vùng khó khăn, phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhậpthấp, công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất và sinh viên”

2020 là rất khó khăn và thị trường sẽ còn thiếu nguồn của phân khúc này

Về kết quả thực hiện, nhìn chung các cấp chính quyền địa phương, các tổchức, cá nhân, các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội tiêu biểu đã tích cực thamgia và thực hiện tốt, có hiệu quả việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhântrong thời gian qua

Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu, những kết quả đạt được, vẫn cònnhiều tồn tại hạn chế như:

- Chưa đạt yêu cầu, chỉ tiêu theo quy định tại Chiến lược phát triển nhà ởquốc gia đến năm 2020

- Hiện vẫn còn rất nhiều hộ nghèo, công nhân khu công nghiệp có khó khăn

về nhà ở, thiếu diện tích, điều kiện vệ sinh môi trường, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xãhội không đảm bảo

- Chưa huy động được nguồn lực xã hội để chăm lo, giải quyết vấn đề nhà ở

xã hội, nhà ở cho công nhân

Đối với Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 27/2/2017 đã tổ chức cuộc Hội thảo

“Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ Thành phố Hồ Chí Minh” và đã cónhiều báo cáo tham luận về vấn đề nhà ở xã hội Theo báo cáo của Viện Nghiên cứuphát triển Thành phố Hồ Chí Minh, qua khảo sát được thực hiện vào tháng 10/2016,tại Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 500.000 hộ chưa có nhà; khoảng 81.000 hộcần nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016 – 2020 Trong đội ngũ cán bộ, công chức,viên chức nhà nước tại Thành phố thì đã có khoảng 139.000 người chưa có nhà ở,cần khoảng 80.000 căn hộ Theo kế hoạch từ nay đến năm 2020 Thành phố sẽ pháttriển 39 dự án với quy mô 49.000 căn hộ, dự kiến đến năm 2020 có 30.000 căn hoànthành đưa vào sử dụng, trong đó có 20% dành cho chủ đầu tư bán thương mại để bùđắp chi phí

Còn theo Báo điện tử Vietnamnet ngày 22/02/2017, Hiệp hội Bất động sảnThành phố Hồ Chí Minh (HOREA) vừa đưa ra dự báo nhu cầu nhà ở giá rẻ trên địabàn Thành phố trong 10 năm tới có thể lên đến khoảng một triệu căn TheoHOREA: “Hiện nay, quy mô dân số Thành phố Hồ Chí Minh đã lên đến gần 13triệu người (trong lúc số liệu thống kê chính thức thì chỉ có 8,3 triệu người) Trong

đó, có gần 3 triệu người nhập cư, chiếm khoảng 23% dân số; có hơn 400.000 sinhviên; hàng năm có thêm hơn 50.000 cặp kết hôn mới” Trong tổng số hơn 402.000công nhân, lao động đang làm việc trong các khu chế xuất, khu công nghiệp củaThành phố thì có đến 284.000 người (chiếm 70,6%) đang phải thuê phòng trọ, nhàtrọ Do vậy, theo Hiệp hội, nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ trên địa bàn Thànhphố là rất lớn và cần sớm được giải quyết

Việc phát triển nhà ở xã hội tại Thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua đã đạtđược nhiều kết quả tích cực, tuy nhiên vẫn còn nhiều khó khăn, bất cập chủ yếu như

7

- Nguồn vốn cho kế hoạch vay mua nhà ở xã hội thay thế gói 30.000 tỷ đồngvẫn chưa được triển khai Việc chậm bố trí nguồn vốn hỗ trợ cho vay mua nhà ở xãhội đã làm ảnh hưởng tới việc mua nhà của người dân cũng như quá trình tiêu thụsản phẩm của các chủ đầu tư Sau khi gói 30.000 tỷ đồng chính thức kết thúc chovay vào ngày 31/3/2016 đồng thời sẽ kết thúc giải ngân vào ngày 31/12/2016 thìđầu tháng 6/2016, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1013/QĐ-TTgquy định mức lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội mới sẽ là 4,8% năm tại Ngânhàng Chính sách xã hội và sẽ áp dụng đến hết ngày 31/12/2016 Ngân hàng Nhànước sau đó cũng đã có công văn hướng dẫn tổ chức tín dụng cho vay vốn ưu đãithực hiện chính sách nhà ở xã hội Tuy nhiên, đến thời điểm cuối năm 2016 thìngười dân vẫn chưa tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi của Nhà nước

- Quy trình làm thủ tục hành chính còn rườm rà, nhiều cửa khiến không ítdoanh nghiệp lao đao vì bị ngâm tới 02 năm, thậm chí 07 năm mới được chấp thuận(phản ảnh của các doanh nghiệp tại Hội thảo “Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thươngmại giá rẻ Thành phố Hồ Chí Minh” ngày 27/02/2017)

- Thiếu quỹ đất sạch và các khu vực địa điểm cụ thể để có thể triển khai thựchiện các dự án nhà ở xã hội

- Giá thành sản phẩm căn hộ nhà ở xã hội nhìn chung còn cao, chưa phù hợpvới sức mua của người dân, đặc biệt đối với nhu cầu nhà ở xã hội cho người nghèo

- Bình Chánh là một trong những huyện có ngành công nghiệp đang trên đàphát triển, lao động ngoài khu vực tập trung về do đó nhu cầu nhà ở lớn, một số dự

án nhà ở xã hội đã được quy hoạch nhưng vấn đề triển khai thực hiện và đi vào sửdụng còn chậm trễ, các vấn đề an sinh xã hội phục vụ đời sống của công nhân ở cáckhu công nghiệp phát triển chưa cao Rõ ràng là khi đáp ứng được nhu cầu nhà ởcho các cán bộ công nhân viên, công nhân, sinh viên, những người mà số đông làdân nhập cư, sẽ giúp họ ổn định cuộc sống, họ gắn bó với công việc hơn

Tuy nhiên do các đối tượng thuộc diện ưu đãi được mua nhà ở xã hội thường

có thu nhập thấp, mức tích lũy không cao, trong khi đó mức giá bán căn hộ nhà ở xã

hội thường bị khống chế thấp do vấn đề an sinh xã hội nên hiệu quả về mặt tài chínhcần được xem xét kỹ, giúp nhà đầu tư có cái nhìn rõ ràng hơn để họ mạnh dạn góptay cùng với Nhà nước thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, góp phầnphát triển kinh tế xã hội cho địa phương.

Vì vậy đề tài Phân tích rủi ro tài chính cho dự án nhà ở xã hội tại huyện

Bình Chánh với ứng dụng mô phỏng Monte Carlo Áp dụng cho Dự án ”Z” là một

nghiên cứu cần thiết, với kỳ vọng có thể giúp cho các nhà đầu tư có thể dự báo kháiquát được hiệu quả tài chính trong việc thực hiện xây dựng nhà ở xã hội trên địa bànhuyện Bình Chánh

1.3 Mục tiêu nghiên cứu:

1.3.1 Mục tiêu tổng quát

Mục tiêu của luận văn “Phân tích rủi ro tài chính trong các dự án nhà ở xã

hội tại huyện Bình Chánh với ứng dụng mô phỏng Monte Carlo Áp dụng cho Dự án

“Z” là tìm hiểu mức độ ảnh hưởng của các yếu tố chi phí đầu vào để thực hiện dự án

như suất đầu tư xây dựng, lãi suất vay, giá bán, tác động đến các chỉ số tài chínhIRR, NPV; và từ đó mà đề xuất một số giải pháp để phát triển nhà ở xã hội

- Đánh giá các rủi ro và đề xuất các biện pháp hạn chế rủi ro

- Đề xuất các giải pháp để phát triển nhà ở xã hội

1.4 Phương pháp nghiên cứu và kỹ thuật áp dụng: 1.4.1 Quy trình nghiên cứu

Phân tích tài chính dự ánNhà ở xã hội trên

Mô phỏng rủi ro định lượng(Mô phỏng Monte-Carlo)

Kết luận & Kiến nghị

Hình 1.1 - Quy trình nghiên cứu

Trong phân tích và quản lý rủi ro trải qua các quá trình chính: phân tích nhậndạng rủi ro, đánh giá xếp hạng rủi ro, phân tích rủi ro, điều chỉnh kế hoạch phù hợpvới rủi ro, giám sát và kiểm soát rủi ro

1.4.1.1 Phân tích rủi ro

Trước hết chúng ta phải nghiên cứu các tài liệu từ các dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh để tìm hiểu những rủi ro đã xảy ra đối với các dự án trên, từ đó

nhận dạng sơ bộ rủi ro dự án Sau đó dùng các kỹ thuật phân tích rủi ro để phân tích

cụ thể rủi ro dự án đang chuẩn bị đầu tư

1.4.1.3 Giám sát và kiểm soát rủi ro

Các biến cố rủi ro cần được xác định rõ:

1 Tên của rủi ro

2 Mô tả rủi ro (phân loại rủi ro)

3 Thời gian rủi ro có thể xảy ra

4 Người chịu trách nhiệm về rủi ro đó, tham chiếu tới cấu trúc phân chia côngviệc

5 Xác xuất biến cố rủi ro có thể xảy ra

6 Tác động của các biến cố rủi ro

Từ việc xác định rõ các đặc tính của yếu tố rủi ro từ đó chúng ta đề ra cácbiện pháp giám sát, kiểm soát rủi ro

- Xác định rõ khoảng thời gian xảy ra, trong gian đoạn nào của dự án từ đótham chiếu tới cấu trúc phân chia công việc để phân công nhân lực xử lý

- Xác định rõ xác xuất, mức độ tác động để đề ra biện pháp kiểm soát làtránh, chuyển (chuyển rủi ro cho đối tác qua các hợp đồng), chấp nhận, giảm nhẹ,phát huy rủi ro tốt

1.4.2 Thu thập dữ liệu

Thông tin dự án “Z” được thu thập qua các số liệu đã có của chủ đầu tư, đơn

vị thi công và các đơn vị tư vấn Sau đó dùng kỹ thuật phân tích rủi ro dự án đangchuẩn bị đầu tư

1.4.3 Mô phỏng Monte-Carlo (dùng phần mềm Crystal Ball)

Lập mô hình bài toán trên Excel

Xác định các biến nhạy cảm và không chắcchắn, thông qua các bước kiểm định

Xác định và định nghĩa các biến có tương quan

Định nghĩa các dự báo

Thiết lập các thông số chạy mô phỏng

Tạo các báo cáo

Phân tích các kết quả

Hình 1.2 - Lưu đồ mô phỏng Monte-Carlo

Trình tự mô phỏng Monte-Carlo bao gồm các bước [5]:

1 Xác định biến rủi ro:

Biến rủi ro là những biến mà sự thay đổi của nó sẽ ảnh hưởng đến kinh tếcủa dự án Trên cơ sở phân tích độ nhạy, phân tích tình huống có thể nhận biết cácbiến rủi ro quan trọng Thống kê dữ liệu quan sát trong quá khứ của biến nghiêncứu Đưa ra một phân phối xác xuất cho những biến đầu vào Tùy theo tính chất vật

lý của từng biến ngẫu nhiên nghiên cứu mà ta gán cho nó một dạng phân bố xácxuất thích hợp

Hình 1.3 - Các quy luật phân phối xác xuất

2 Xây dựng mô hình mô phỏng:

Đây là mô hình toán học trình bày mối quan hệ giữa biến đầu vào và biếnđầu ra thể hiện kết quả dự án

3 Thực hiện mô phỏng:

Mỗi mô phỏng tương ứng với mỗi lần phát số ngẫu nhiên từ đó thông quacác quy luật xác xuất của các biến đầu vào sẽ xác định được giá trị của biến đầu ratương ứng với mô phỏng Số lần mô phỏng sẽ thực hiện nhiều lần và từ đó sẽ nhậnđược nhiều giá trị của biến đầu ra Tóm lại, từ kết quả mô phỏng giá trị biến đầu ra

sẽ được trình bày dưới dạng chuỗi thống kê Số lần mô phỏng càng tăng lời giảicàng hội tụ về đúng quy luật của biến nghiên cứu

4 Phân tích kết quả:

Từ kết quả của biến đầu ra dưới dạng thống kê, tác giả sẽ xác định được cácđặc trưng thống kê của biến nghiên cứu nằm trong giới hạn cho trước

1.5 Phạm vi nghiên cứu:

Phạm vi nghiên cứu của Đề tài giới hạn trong nội dung phân tích rủi ro tàichính cho dự án “Z”

1.6 Đóng góp kỳ vọng của nghiên cứu:

Việc sử dụng kỹ thuật mô phỏng Monte Carlo để xác định xu hướng thay đổicủa các chỉ số tài chính khi các yếu tố như suất đầu tư, lãi vay, giá bán, biến động.Hiểu được quy luật này sẽ góp phần giúp cho các nhà đầu tư có đánh giá hiệu quảcủa dự án để có hay không quyết định thực hiện đầu tư Đồng thời, kết quả nghiêncứu với kỳ vọng có ích cho các cơ quan hữu trách nhằm có thể đánh giá đúng mứcthực trạng phát triển nhà ở xã hội và cần có các chính sách, kế hoạch, biện pháp cụthể và phù hợp với tình hình thực tế nhằm thu hút các doanh nghiệp đầu tư thựchiện các dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh

Tóm lại, Trong chương một tác giả đã khái quát lên được sự cần thiết của đề tài, nêu rõ nội dung cần nghiên cứu, đóng góp và kỳ vọng của đề tài.

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Tổng quan:

2.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng:

- Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụngvốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trìnhxây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm,dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xâydựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xâydựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuậtđầu tư xây dựng

- Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng là tài liệu trình bày các nộidung nghiên cứu sơ bộ về sự cần thiết, tính khả thi và hiệu quả của việc đầu tư xâydựng, làm cơ sở xem xét, quyết định chủ trương đầu tư xây dựng

- Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng là tài liệu trình bày các nộidung nghiên cứu về sự cần thiết, mức độ khả thi và hiệu quả của việc đầu tư xâydựng theo phương án thiết kế cơ sở được lựa chọn, làm cơ sở xem xét, quyết địnhđầu tư xây dựng

- Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng là tài liệu trình bày các nội dung

về sự cần thiết, mức độ khả thi và hiệu quả của việc đầu tư xây dựng theo phương

án thiết kế bản vẽ thi công xây dựng công trình quy mô nhỏ, làm cơ sở xem xét,quyết định đầu tư xây dựng

2.1.2 Về đầu tư phát triển nhà ở xã hội

2.1.2.1.Khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

- Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (cóthể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởinhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ởgiá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nướcchưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp và được cho thuê hoặc cho ở với giá

rẻ so với giá thị trường

- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được định nghĩa là dự án nhà ở do Nhànước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho cácđối tượng được quy định của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở saumột thời gian quy định thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó)theo quy chế do Nhà nước quy định.

2.1.2.2 Đặc điểm chung về nhà ở xã hội

- Về quy mô: quy mô, số lượng nhà ở xã hội tùy thuộc nhu cầu thuê và thuêmua của các đối tượng sinh sống trên địa bàn, phù hợp điều kiện kinh tế - xã hội củatừng địa phương Ở Việt Nam, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm: phê duyệt

và công bố kế hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, xác định cụ thểloại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành để cho thuê, cho thuêmua, cân đối cụ thể với các nguồn vốn đầu tư và cơ chế khuyến khích để kêu gọiđầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội

- Về nguồn vốn nhà nước đầu tư nhà ở xã hội: Nguồn vốn phát triển nhà ở xãhội được hình thành từ tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhànước trên địa bàn, trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triểnnhà ở thương mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn (mức cụ thể do Hội đồngnhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định), ngân sách địa phương hoặc huy động từnguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật và tiền tự nguyện của các tổchức, cá nhân trong nước và ngoài nước

- Về quỹ đất nhà ở xã hội:

+ Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 trong quá trình lập,thẩm định và phê duyệt quy hoạch, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm căn cứvào nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn để bố trí đủ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở

xã hội

+ Về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ởthương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị: Chủ đầu tư các dự án tại các đô thị từloại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiếthoặc tổng mặt bằng để xây dựng nhà ở xã hội

+ Về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các khu công nghiệp: Banquản lý khu công nghiệp của địa phương hoặc doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khucông nghiệp có trách nhiệm tổ chức giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạtầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phêduyệt và chuyển giao cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

2.1.2.3 Đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội

Theo Luật nhà ở số 65/2014/QH13 thì gồm có các đối tượng sau:

- Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người

có công với cách mạng

- Người có thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị và nông

- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, côngchức, viên chức.

- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ mà có khó khăn về nhà ở

- Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; họcsinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập

- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ởtheo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở

Để được thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, những người thuộc diện kể trêncòn phải bảo đảm các điều kiện:

- Chưa có sở hữu nhà ở và chưa được mua thuê hoặc chưa thuê mua nhà ởthuộc sở hữu nhà nước, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở đất ở dưới mọihình thức

- Đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình những diện tích nhà ở bình quân đầu

người trong gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực.

- Đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng, dột nát

- Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội hoặcphải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên, trừ trường hợp bị thu hồi, giải tỏa màchưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở

2.1.2.4 Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội

Theo quy định hiện hành, loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội đượcquy định như sau:

a Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế,xây dựng theo kiểu khép kín, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩndiện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợp vớiquy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Chủ đầu tư dự

án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần

so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền banhành

Căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được điềuchỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% sovới diện tích căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án nhà ở xãhội có diện tích sàn trên 70 m2 không quá 10% tổng căn hộ nhà ở xã hội trong dựán

b Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tíchđất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượtquá hai lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt

Trường hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội liền kề nhà ở thấp tầng thì phảiđược Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận Đối với dự án xây dựng nhà ở

xã hội tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải

báo cáo và xin ý kiến Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định chủ trươngđầu tư.

2.1.2.5 Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội

Theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về pháttriển và quản lý nhà ở xã hội, để phát triển mạnh mẽ các dự án xây dựng nhà ở xãhội, ngoài nguồn vốn do Nhà nước đầu tư, còn có nguồn vốn do các thành phầnkinh tế (bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân) tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hộigồm:

a Vốn tự có của chủ đầu tư dự án hoặc hộ gia đình, cá nhân

b Vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc từ các tổ chức tíndụng do Nhà nước chỉ định

c Phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh theo quy định của pháp luật

về phát hành trái phiếu chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương, trái phiếu củadoanh nghiệp đầu tư

d Vay thương mại của các tổ chức tín dụng được thành lập và hoạt độngtheo quy định của pháp luật

đ Vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), quỹ của Bộ Quốcphòng được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (nếu có)

e Các nguồn vốn huy động hợp pháp khác theo quy định của pháp luật

2.1.2.7 Phát triển nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh

Hiện tại, trên địa bàn huyện Bình Chánh có các dự án nhà ở xã hội quantrọng như sau:

+ Dự án gồm 04 Blok chung cư cao 24 tầng.

+ Diện tích khuôn viên: 35.290 m2

+ Diện tích xây dựng: 11.214m2 Mật độ xây dựng: 33%

+ Dự án gồm 02 Blok chung cư cao 09 tầng

+ Diện tích khuôn viên: 7.722 m2

+ Tổng diện tích sàn: 23.281 m2

+ Tổng số căn hộ: 311 căn

2.1.3 Các chỉ tiêu chủ yếu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án.

2.1.3.1 Giá trị tương đương (Equivalent Worth)

Dựa vào khái niệm giá trị theo thời gian của dòng tiền, đưa tất cả các giá trịcủa dòng tiền tệ về một thời điểm tham chiếu nào đó Nếu thời điểm tham chiếu làhiện tại ta có giá trị hiện tại của dự án, ký hiệu là NPV (Net Present Value) Nếuthời điểm tham chiếu là tương lai thì ta có giá trị tương lai, ký hiệu là FV (FutureValue) Ta cũng có thể tính toán trải dài dòng tiền của dự án theo giá trị hàng năm,

ký hiệu là AW

Giá trị hiện tại NPV là giá trị tại thời điểm hiện tại của các hiệu số các khoản thu với các khoản chi của dự án với một lãi suất chiết giảm (suất chiết khấu) thíchhợp Ta có công thức tính NPV như sau:

Với : - P0: chi phí đầu tư ban đầu

- Pi: dòng ngân lưu ròng tại thời điểm thứ i

- Ri: suất chiết khấu tại thời điểm i

Tiêu chuẩn đánh giá:

Dự án được xem là đáng giá nếu NPV ≥ 0

Để so sánh hai dự án theo tiêu chuẩn NPV ta chọn dự án có giá trị NPV dương(trong cùng thời ký phân tích) lớn hơn

Giá trị tương lai FV là hiệu số giữa giá trị tương đương các khoản thu với giátrị tương đương các khoản chi tại thời điểm chung nào đó trong tương lai Thờiđiểm chung trong tương lai thường được chọn là khi kết thúc dự án Ta có côngthức tính FV như sau: