Các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại thành phố hồ chí minh

Họ tên học viên : LÊ THỊ HỒNG TRANG Giới tính : NữChuyên ngành I- Tên đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh.. Tôi xin cam đoan đề tài: “Các yếu t

Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được sửa chữa (nếu có)

Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn

Họ tên học viên : LÊ THỊ HỒNG TRANG Giới tính : Nữ

Chuyên ngành

I- Tên đề tài:

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh

II- Nhiệm vụ và nội dung:

1 Hệ thống hóa và làm sáng tỏ lý luận về thị trường bất động sản và giá căn hộchung cư tại TP.HCM Tổng quan mô hình lý thuyết và nhận diện các yếu tốảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM

2 Phân tích thực trạng thị trường giá căn hộ, luận giải thông qua xây dựng một

mô hình phù hợp hình biểu diễn mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đếngiá căn hộ chung cư

3 Đề xuất các nhóm giải pháp và kiến nghị nhằm ổn định giá căn hộ tại Thànhphố Hồ Chí Minh trong tương lai

III- Ngày giao nhiệm vụ : 23/01/2016

IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ : 22/07/2016

V- Cán bộ hướng dẫn : PGS TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH

(Họ tên và chữ ký) (Họ tên và chữ

ký)

Tôi xin cam đoan đề tài: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tạiThàn phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quảnêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ côngtrình nào khác và được chú thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch.

TP.HCM, ngày 22 tháng 07 năm 2016

Học viên thực hiện Luận văn

Lê Thị Hồng Trang

Em xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô trường Đại học Công Nghệ TP HCM, đã giảng dạy và chia sẻ kinh nghiệm cho em trong quá trình học tại trường.

Em xin chân thành cảm ơn sâu sắc nhất đến PGS.TS Phan Đình Nguyên,

Thầy đã trực tiếp và nhiệt tình hướng dẫn trong suốt quá trình hoàn thành luận

này

Em xin cảm ơn đến Ban giám hiệu và quý Thầy, Cô Hội đồng khoa học –Viện đào tạo sau đại học trường Đại học Công nghệ TP HCM đã tạo môi trườnghọc tập tốt nhất, các quý thầy cô nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn và truyền đạt cáckiến thức quý báu đến học viên

Cuối cùng xin cảm ơn Gia đình, bạn bè đã động viên, ủng hộ và tạo mọi điềukiện để giúp tôi hoàn thành khóa học

TP.HCM, ngày 22 tháng 07 năm 2016

Học viên thực hiện Luận văn

Lê Thị Hồng Trang

Nội dung nghiên cứu của luận văn này được đặt dưới góc nhìn củangười mua căn hộ chung cư Nghiên cứu sử dụng mô hình Hedonic và thuyết Vị thế

- Chất lượng để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ tại TP HCM Trongnghiên cứu này, tác giả xây dựng bảng câu hỏi thu thập dữ liệu căn hộ, bảng hỏi ýkiến chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản Tác giả thực hiện lấy ngẫu nhiên 57chung cư trên địa bàn các quận 2, 7, 8, 9, 12, Bình Thạnh, Bình Tân, Thủ Đứcvới 827 mẫu và đạt yêu cầu phân tích thống kê

Từ đó tác giả nhận diện ra 38 yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư.Tác giả vận dụng mô hình ước lượng OLS và xử lý bằng Stata để phân tích các yếu

tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chng cư tại Thành phố Hồ Chí Minh

Kết quả phân tích hồi quy cho biết có 26 biến có ý nghĩa thống kê và có R2 =0.9438 cho biết các biến trong mô hình có ảnh hưởng tới 94,38% sự thay đổi củabiến phụ thuộc và biến chất lượng thang máy có ảnh hưởng cao nhất đến giá căn

hộ chung cư với 6,74% và biến tổng diện tích khu chung cư có ảnh hưởng thấpnhất đến giá căn hộ chiếm 0,000402%

Từ khóa: Biến động giá bất động sản, giá căn hộ-hedonic.

Research content of this thesis is put under the perspective ofapartment buyers Research using hedonic models and theories Position - Quality

to determine the factors affecting the price of apartments in the city HCM In thisstudy, the authors built a questionnaire to collect data apartments,questionnaires expert opinion in the field of real estate Author done randomlyapartment 57 in the area of District 2, 7, 8, 9, 12, Binh Thanh, Binh Tan, Thu Ducwith 827 qualified samples and statistical analysis

Since then authors identify 38 factors that affect the price of apartments Theauthors apply the model estimated using Stata OLS and process to analyzethe factors affecting the price of apartments chng residence in Ho Chi Minh City.Results of regression analysis, said there are 26 variables that have astatistically significant and R2 = 0.9438 shows the variables in the model affects94.38% change of the dependent variable and the variable quality elevatorthe highest impact on the price of apartments to 6.74% and the total area ofvariable affecting condominium apartment prices lower to 0.000402% occupied

Keywords: Movements in property prices, apartment-hedonic price.

LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM

TẮT iii

ABSTRACT .

iv MỤC LỤC v

DANH MỤC BẢNG ix DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ .x PHẦN MỞ ĐẦU 1

1.1.Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2.Mục tiêu nghiên cứu .1

1.2.1.Mục tiêu tổng quát 1

1.2.2.Mục tiêu cụ thể .2

1.2.3.Câu hỏi nghiên cứu 2

1.3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .2

1.3.1.Đối tượng nghiên cứu .2

1.3.2.Phạm vi nghiên cứu .2

1.4.Phương pháp nghiên cứu .2

1.5.Ý nghĩa khoa học của đề tài 3

1.6.Kết cấu của luận văn 3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 5

1.1.Các công trình nghiên cứu trong nước liên quan đến đề tài 5

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 11

2.1.Các khái niệm liên quan đến thị trường BĐS 11

2.2.3.Định nghĩa “chung cư” tại Việt Nam 17

2.2.4.Vai trò của của căn hộ chung cư 17

2.2.5.Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư 18

2.2.6.Phân loại căn hộ, nhà chung cư hiện nay 19

2.2.7.Đặc điểm chủ yếu của thị trường căn hộ chung cư 21

2.3.Giá căn hộ hay giá nhà chung cư 23

2.3.1.Đặc điểm của giá căn hộ chung cư 24

2.3.2.Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản căn hộ chung cư .25

2.3.3.Phương pháp tính chỉ số giá căn hộ chung cư 27

2.4.Vị thế - chất lượng và mô hình định giá Hedonic trong nghiên cứu giá căn hộ chung cư .30

2.4.1.Lý thuyết vị thế - chất lượng 30

2.4.2.Mô hình định giá Hedonic 31

2.5.Nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM 34

2.5.1.Nhóm các đặc điểm tác động đến căn hộ 34

2.5.2.Nhóm các đặc điểm của người mua căn hộ 38

TÓM TẮT CHƯƠNG 2 39

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40

3.1.Quy trình nghiên cứu 40

3.2.Dữ liệu nghiên cứu 42

3.3.Mô hình nghiên cứu và các kiểm định 42

3.3.1.Giả thuyết nghiên cứu 52

3.3.2.Các kiểm định trong mô hình 54

TÓM TẮT CHƯƠNG 3 56

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 57

4.1.Thực trạng về biến động giá bất động sản căn hộ chung cư tại Tp.HCM 57

4.1.1.Tình hình thị trường giao dịch căn hộ tại Tp.HCM 57

4.1.3 Thị trường căn hộ và tiềm ẩn yếu tố bất ổn 63

4.1.5.Kết quả thu thập dữ liệu 65

4.2.Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu 70

4.3.Phân tích tương quan .75

4.3.Kết quả mô hình nghiên cứu theo phương pháp bình phương nhỏ nhất (OLS) 77 4.4.Kiểm định các giả thuyết hồi quy 81

4.4.1.Kiểm định đa cộng tuyến 81

4.4.2.Kiểm định tự tương quan 83

4.4.3.Kiểm định phương sai thay đổi 83

4.4.4.Tổng hợp kết quả kiểm định 84

4.4.5.Khắc phục hiện tượng phương sai thay đổi theo white .85

4.4.6.Ý nghĩa của một số hệ số hồi quy 90

TÓM TẮT CHƯƠNG 4 101

CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 103

5.1.Nhóm giải pháp và kiến nghị ổn định giá căn hộ chung cư tại TP.HCM 103

5.1.1.Đối với các yếu tố trong nghiên cứu ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.Hồ Chí Minh 103

5.1.2.Một số giải pháp và kiến nghị chung cho thị trường BĐS nhằm ổn định giá căn hộ chung cư tại TP HCM như sau 113

5.2.Hạn chế của đề tài và hướng nghiên cứu tiếp theo .115

5.2.1.Hạn chế của đề tài 115

5.2.2.Hướng nghiên cứu tiếp theo .116

KẾT LUẬN 117

TÀI LIỆU THAM KHẢO 118

UBND Ủy ban nhân dân

OLS Phương pháp bình phương bé nhấtVARIABLE Tên biến

Bảng 3.1 Bảng tóm tắt các biến nghiên cứu trước được chọn trong mô hình

42

Bảng 3.2 Bảng diễn giải biến trong mô hình nghiên cứu 47

Bảng 4.1 Bảng tổng hợp khảo sát các căn hộ và dự án .66

Bảng 4.2 Đặc điểm cá nhân của đối tượng khảo sát .71

Bảng 4.3 Bảng thống kê các quận trong mẫu nghiên cứu 72

Bảng 4.4 Bảng thống kê mô tả các biến trong mô hình 73

Bảng 4.5 Bảng ma trận phân tích tương quan giữa các biến nghiên cứu .76

Bảng 4.6 Bảng kết quả hồi quy của mô hình bằng phương pháp OLS 77

Bảng 4.7 Bảng kết quả kiểm định đa cộng tuyến 81

Bảng 4.8 Bảng kiểm định phương sai thay đổi theo White 84

Bảng 4.9 Khắc phục hiện tượng phương sai thay đổi theo White 85

Hình 2.1 Các phân khúc của thị trường bất động sản

27

Sơ đồ 3.1: Các bước trong quy trình nghiên cứu .40

Biểu đồ 3.2 Hoạt động thị trường căn hộ quý 2/2016 58

Biểu đồ 3.3 Chỉ số giá nhà ở theo quý tại TP HCM 59

Biểu đồ 3.4 Nguồn cung chào bán mới ra thị trường 60

Biểu đồ 3.5 Số căn hộ bán được, mở bán mới trong quý 2/2016 .60

Biểu đồ 3.6 Loại căn hộ chào bán ra thị trường .61

Biểu đồ 3.7 Lượng giao dịch Bất động sản (giao dịch) 62

Biểu đồ 3.8 Số căn hộ được bán toàn thị trường TP.HCM 63

Biểu đồ 3.9: Biểu đồ hình cột đơn giá trung bình căn hộ khảo sát 69

PHẦN MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường BĐS trong những năm gần đây diễn ra hết sức sôi động, một trongnhững loại hình BĐS chủ yếu giao dịch trên thị trường là căn hộ chung cư Với điềukiện nền kinh tế đang phát triển như hiện nay, dân số đông nhu cầu thì rất lớntrong khi quỹ đất lại hạn chế đặc biệt là trên địa bàn các thành phố.Và đây là vấn đềnhận được sự quan tâm hàng đầu của mọi tầng lớp nhân dân nên việc giải quyếtvấn đề về nhà ở là một trong những vấn đề cần thiết và cấp bách Theo thống

kê của Bộ Xây dựng, số lượng nhà chung cư trên cả nước ngày càng tăng và chiếmmột tỉ lệ đáng kể trong cơ cấu về diện tích nhà ở

Hiện nay rất nhiều khu đô thị mới mọc lên cùng các tòa nhà chung cư caotầng hiện đại Xây dựng nhà chung cư là một giải pháp phù hợp để phát triển nhà ởtại đô thị với các ưu điểm tiết kiệm đất, tận dụng tối đa các cơ sở hạ tầng kỹ thuật

và hạ tầng xã hội, tạo môi trường sống và diện mạo đô thị theo hướng văn minh,hiện đại

Đối với người dân, việc sở hữu một căn hộ chung cư đang là xu hướng lựachọn hàng đầu bởi những lý do thiết thực như vừa túi tiền, phù hợp với lốisống hiện đại, an ninh đảm bảo Một môi trường sống hiện đại, không gian thoángmát lại yên tĩnh, dịch vụ vệ sinh, an ninh luôn được đảm bảo chính là các nhân tốthu hút người dân lựa chọn căn hộ chung cư làm nơi “an cư lạc nghiệp” của mình.Nhiều hộ gia đình đã lựa chọn việc sở hữu căn hộ chung cư phù hợp với khả năngtài chính lại đáp ứng được các nhu cầu sống thiết yếu thay vì lựa chọn một ngôinhà Tuy nhiên, việc lựa chọn được một căn hộ có thể thỏa mãn nhu cầu của ngườidân hay không còn phụ thuộc khá lớn vào giá bán của căn hộ đó Giá bán lại bịnhiều yếu tố như: diện tích căn hộ, tầng, vị trí, tiện ích bên trong, tiện ích bên ngoàichi phối với mức độ khác nhau

Trên cơ sở thực tiễn đó, tác giả lựa chọn đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ.

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP HCM và đề xuất các giải pháp phát triển thị trường căn hộ chung cư tại TP HCM.

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM

- Xây dựng mô phù hợp biểu diễn mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đếngiá căn hộ chung cư tại TP HCM

- Đề xuất các kiến nghị, giải pháp nhằm góp phần ổn định giá và phát triển bềnvững của thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM

1.2.3 Câu hỏi nghiên cứu

- Các yếu tố nào ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM?

- Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá giao dịch của căn hộ chung cư tạiTP.HCM như thế nào?

- Từ nghiên cứu này, cần có giải pháp gì để ổn định giá và phát triển bền vững thịtrường căn hộ chung cư tại TP HCM trong thời gian tới để người dân có cơ hộimua căn hộ?

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu về giá, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đối với những người đã từng mua căn hộ chung cư tại TP HCM

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Giới hạn nghiên cứu của đề tài là giá căn hộ chung cư tại TP.HCM

- Phạm vi không gian: đề tài thực hiện nghiên cứu khảo sát 827 mẫu căn

hộ chung cư trên địa bàn 08 quận gồm các quận gần trung tâm thành phố vàcác quận xa trung tâm thành phố Cụ thể là quận: 2, 7, 8, 9, 12, Bình Thạnh,Thủ Đức và quận Bình Tân Lý do chọn các quận vùng trung tâm và cả vùngven thành phố là vì muốn tạo tính đồng đều cho việc chọn mẫu

- Phạm vi thời gian: khảo sát từ tháng 01/2016 đến tháng 06/2016

1.4 Phương pháp nghiên cứu

Dựa vào mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu của đề tài, tác giả dự kiến

sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

7 chuyên gia về BĐS, hiện đang giữ chức vụ quan trọng trong các công

ty BĐS hoặc công ty thẩm định giá tại thành phố Hồ Chí Minh và kết hợpvới dùng bảng câu hỏi phỏng vấn trực tiếp những người đã từng cũng nhưchuẩn bị mua căn hộ chung cư tại TP.HCM

các biến, thực hiện phân tích hồi quy tuyến tính theo phương pháp bìnhquân bé nhất (OLS) để rút ra các nguyên nhân gây nên hiện tượng biến độnggiá căn hộ chung cư

Trong nghiên cứu này tác giả sử dụng phần mềm thống kê chuyên ngànhStata để thực hiện hồi quy phân tích dữ liệu khảo sát Thông qua kết quả có đượctác giả phân tích, kiểm định sau đó thảo luận và đưa ra các yếu tố tác động nhiềunhất đến giá căn hộ đồng thời đề xuất các giải pháp để phát triển bền vững thịtrường này

1.5 Ý nghĩa khoa học của đề tài

Đề tài nghiên cứu là một tài liệu tham khảo cho những người quan tâm đếngiá căn hộ trên địa bàn TP.HCM để có thể chọn cho mình một căn hộ ưng ý

Đồng thời giúp các nhà đầu tư, các nhà quản lý và doanh nghiệp có thêm mộtcăn cứ khoa học về công tác định giá căn hộ chung cư để ra quyết định quản lý vàkinh doanh, sao cho sản phẩm căn hộ đưa ra thị trường được tiếp cận một cách tốtnhất cho người dân

Luận văn đã hệ thống hoá khung lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng đếngiá căn hộ chung cư tại TP HCM Đồng thời tổng hợp các phương pháp đo lường,khảo sát thực tế trên địa bàn khu vực mà đề tài quan tâm

Luận văn đã sử dụng phương pháp định tính và định lượng nhằm lượnghóa các yếu tố

1.6 Kết cấu của luận văn

Kết cấu luận văn gồm có 5 chương:

Chương 1 Tổng quan nghiên cứu

Chương 2 Cơ sở lý thuyết

Chương 3 Phương pháp nghiên cứuChương 4 Kết quả nghiên cứu Chương 5 Giải pháp và kiến nghị

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU1.1 Các công trình nghiên cứu trong nước liên quan đến đề tài

(1) Hoàng Văn Cường & ctg[2] tổng kết kinh nghiệm của một số nước về pháttriển thị trường bất động sản; phân tích thực trạng phát triển thị trường bất độngsản ở Việt Nam trong giai đoạn 2000 – 2006; đề ra một số giải pháp định hướngphát triển thị trường bất động sản Nghiên cứu này chưa đề cập đến tình hình biếnđộng giá bất động sản ở Việt Nam, cụ thể là trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

cứu trong lĩnh vực tài chính Tác giả đã điều tra thí điểm 351 BĐS giao dịch trên thịtrường BĐS Tp Hồ Chí Minh Tác giả đã xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giácăn hộ dựa trên lý thuyết Vị thế - Chất lượng với các nhân tố Diện tích của BĐS,Chiều rộng đường, Vị trí của BĐS, khoảng cách từ BĐS đến trung tâm thành phố(KCTP) Giải thích được rằng ta thấy những quận trung tâm thành phố “vị thế”chiếm tỷ trọng cao như: tại Quận 1 “vị thế” chiếm 73%; những Quận xa trung tâm

“vị thế” giảm dần, cụ thể Quận 3 là 70%, Bình Thạnh 63%, Gò Vấp 54% “Vị thế”giảm dần, ngược lại “chất lượng” tăng dần

các nhân tố ảnh hưởng tới giá cho thuê bất động sản tại Cần Thơ Với quy mômẫu

210 quan sát nghiên cứu đã xác định các nhân tố quyết định giá cho thuê bao gồmdiện tích sàn, vị trí, trục chính, chi phí sinh hoạt, hình thức cho thuê và giá cho thuêtrước đây

(4) Nguyễn Ngọc Vinh (2012)[4] nhận diện 18 yếu tố tác động đến giá trịBĐS Các yếu tố này được tác giả tổng hợp thành 5 nhóm: Vị trí, yếu tố vật chất,yếu tố kinh tế, tình trạng sử dụng, các yếu tố phi bất động sản Trong đó nhóm vị tríbao gồm 6 yếu tố: hạ tầng (hệ thống thoát nước, chất lượng vệ sinh khu vực, côngcộng trường học, công cộng công viên), an ninh, môi trường, giao thông, cảnhquan, phong thủy); Nhóm yếu tố vật chất: hình dáng, kích thướt, kiến trúc, xâydựng; Nhóm yếu tố kinh tế: lợi ích tiềm năng, lợi ích kinh doanh, quyền tài sản;Nhóm tình trạng sử dụng bao gồm: chức năng sử dụng, trang trí nội thất; Nhómcác yếu tố

phi BĐS bao gồm: các động sản đính kèm, chính sách, giá trị vô hình Nghiên cứu

đi đến kết luận cả 18 yếu tố đưa ra đều tác động đến giá trị của BĐS Trong đónhóm yếu tố vị trí thông thường có tác động mạnh nhất Đồng thời tác giả cũngnghiên cứu yếu tố chất lượng thang máy cũng ảnh hưởng đến giá căn hộ

đã tìm ra yếu tố an ninh khu vực có tác động đến giá căn hộ theo chiều hướng tíchcực

thuyết vị thế - chất lượng nghiên cứu 160 mẫu căn hộ tại thị trường Tp.HCM Tácgiả đã xác định các nhân tố chính ảnh hưởng tới giá bất động sản là vị trí của bấtđộng sản đó, diện tích, khoảng cách từ bất động sản tới trung tâm thành phố vàkhoảng cách từ bất động sản đến mặt tiền đường là các nhân tố ảnh hưởng đến giáBĐS Trong đó vị trí tọa lạc của BĐS có ảnh hưởng mạnh nhất Giá BĐS tọa lạc tronghẻm thấp hơn giá BĐS tọa lạc trên mặt tiền đường; trung bình BĐS nằm sâu tronghẻm thêm 1 mét thì giá trị giao dịch giảm 0,14% Bên canh đó, khoảng cách từBĐS đến trung tâm thành phố tỷ lệ nghịch với giá của BĐS vì BĐS ở vị trí càng xatrung tâm, giá trị được giao dịch càng giảm Hai nhân tố diện tích căn hộ và tổngdiện tích BĐS tỷ lệ thuận với giá BĐS mặc dù hệ số ảnh hưởng không lớn

-chất lượng, nghiên cứu chỉ ra rằng tổng diện tích bất động sản là yếu tố ảnh hưởngđến giá bất động sản

thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2010 - 2012 và phân tích những hệ quảcủa nền kinh tế do tác động bởi sự suy thoái của thị trường bất động sản, đồngthời luận giải các nhân tố ảnh hưởng đến tình trạng đóng băng của thị trường bấtđộng sản, từ đó đề xuất một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất độngsản Tuy nhiên, nghiên cứu này chưa làm rõ tình trạng biến động giá bất độngsản và chưa chỉ rõ mối quan hệ giữa biến giá bất động sản và các biến số kháccủa nền kinh tế

1.2 Các công trình nghiên cứu ngoài nước liên quan đến đề tài

yếu tố tác động đến giá căn hộ và cho rằng các yếu tố bên ngoài cũng có tác độngđến giá của bất động sản Nghiên cứu của Asabere và Huffman (1995) tập trung vàoyếu tố kích cỡ đường phố lân cận cũng như khoảng cách từ tòa nhà căn hộ đến trụcđường chính Các tác giả thu thập dữ liệu của 408 căn hộ gần hai trục đườngchính là Broad Street và Market Street ở Philadephia được rao bán giai đoạn04/1980 đến

07/1991

Dựa theo tiêu chuẩn của mô hình Hedonic, Asabere và Huffman đưa ra

mô hình gồm các biến như khoảng cách từ tòa nhà căn hộ đến trục đường BroadStreet/Market Street, nghịch đảo khoảng cách từ tòa nhà căn hộ đến khu trung tâmPhiladephia, tổng số tầng của tòa nhà căn hộ, tỷ số diện tích tòa nhà căn hộtrên tổng diện tích xây dựng của tòa nhà, diện tích của căn hộ, quy mô của tòanhà có căn hộ

Kết quả từ bảng hồi quy trong bài nghiên cứu của Asabere và Huffman chothấy rằng, hầu hết các biến đều có ý nghĩa thống kê, khoảng cách từ căn hộ đến cáctrục đường chính Broad Street và Market Street cũng như khoảng cách đếntrung tâm Philadephia đều có tác động âm đến căn hộ Ngoài ra, Asabere vàHuffman còn phát hiện ra rằng, trung bình giá căn hộ giảm từ 2,2% trên mỗi Blocknhà tính từ trục Market Street và 3,8% tính từ trục Broad Street

bơi cũng ảnh hưởng đến giá trị tòa nhà chung cư

(3) Anderson và West (2006)[20] đã nghiên cứu kết hợp yếu tố ô nhiễmtiếng ồn và ô nhiễm không khí hay mức độ hài lòng của khách hàng đối với thảmthực vật xung quanh tòa nhà chung cư và từ đó tác động đến giá

(4) Bullard, 1996[23]; Brown và Charles, 1998[22]; Spahr và Sunderman,

1999[49]; Irwin, 2002[34]; Johnston và các cộng sự, 2002[35]; Boris và các cộng sự,

2003[21] nghiên cứu tác động của môi trường xung quanh, vị trí địa lý, phong cảnh, gần sông, suối, nhiều cây xanh

(5) Cebula (2009)[24] nghiên cứu mô hình định giá Hedonic áp dụng cho thịtrường nhà ở tại thành phố Savannah, Georgia Những phát hiện chính của nghiêncứu này là giá bán thực tế của nhà ở trong giai đoạn 2000-2005 có ảnh hưởng tíchcực bởi: số lượng phòng ngủ, phòng tắm, lò sưởi, diện tích không gian sống, sốtầng của căn nhà, hồ bơi, khoảng cách từ nhà tới công viên hoặc quảng trường.Ngoài ra, nghiên cứu còn chỉ ra giá bán nhà ở Savannah còn chịu ảnh hưởng bởiyếu tố mùa của cung và cầu nhà ở, cụ thể là giá bán nhà có xu hướng cao hơn vàotháng năm và tháng bảy.

thấy yếu tố diện tích và tổng số phòng của căn hộ cũng ảnh hưởng đến giá cănhộ

(7) Kain và Quigley (1970)[39] phát hiện ra rằng chất lượng các dịch vụ nhà ở,

số phòng, số lượng phòng tắm và diện tích sàn có ảnh hưởng đến giá nhà trong môhình bán logarit Nghiên cứu này cũng vao gồm các biến khoảng cách đến các khuvực trung tâm nhưng không có ý nghĩa thống kê

giữa giá nhà và khu vực cây xanh đô thị (công viên, cây xanh) Nghiên cứu quan sát

810 nhà ở tại thành phố Castellón (Tây Ban Nha), kết quả cho thấy ngoài nhữngbiến có ảnh hưởng chính đến giá nhà ở như diện tích nhà, kích thước của ban công,

số phòng tắm, số tuổi (năm xây dựng), thang máy và một nhà kho nhỏ thì khuvực đô thị xanh (công viện, cây xanh) cũng có ảnh hưởng đáng kể đến giá Cụ thể,

cứ xa khu vực đô thị xanh 100m thì giá nhà lại giảm 300.000 Pesetas (đơn vị tiền tệTây Ban Nha – khoảng 1800 Euro)

nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà tại Thổ Nhĩ Kỳ, mô hình như sau:

LnP = bx + uPhân tích dựa trên số liệu khảo sát toàn quốc năm 2004, cỡ mẫu trong

mô hình là 5741 mẫu phân tích bao gồm 46 biến, có các biến sau: đặc điểm về

vị trí, loại nhà, tuổi xây dựng, loại xây dựng, hệ thống khí đốt, số phòng, diệntích và nhiều đặc điểm cấu trúc khác như hồ bơi, hệ thống thoát nước, thangmáy, … Kết

quả phân tích chỉ ra các biến: hệ thống thoát nước, hồ bơi, loại nhà, số phòng, diệntích, đặc điểm vị trí, loại xây dựng là những biến ảnh hưởng quan trọng nhất đếngiá nhà tại Thổ Nhĩ Kỳ.

phương tiện giao thông như máy bay, tàu lửa và xe cộ tác động đến giá tài sảntại Hà Lan Nghiên cứu cho thấy tiếng ồn có ảnh hưởng đến giá bất động sản Bàinghiên cứu đi sâu vào phân tích chi tiết của thị trường bất động sản tại miền tây HàLan Giá bất động sản ở vực có thu nhập bình quân cao hơn thì bị ảnh hưởng nhiềuhơn tiếng ồn so với giá BĐS ở khu vực có thu nhập thấp hơn Mặc dù thị trườngBĐS năm 1999 chứa đựng nhiều rủi ro hơn các năm trước nhưng bài nghiên cứukhông tìm thấy khác biệt giữa các năm khi xem xét sự ảnh hưởng của tiếng ồn đếngiá BĐS

định các nhân tố làm tăng giá nhà tại trung tâm Hong Kong năm 1999 Dữ liệunghiên cứu dựa trên 139 giao dịch thực tế từ tháng 01/1999 đến tháng 03/1999 vàđược đưa vào mô hình tuyến tính Hedonic dạng logarit để phân tích Các biến trong

mô hình gồm diện tích nhà, tuổi của nhà và các biến giả về bãi đậu xe, khoảng cáchđến trung tâm mua sắm, khoảng cách đên trung tâm thể thao, khoảng cáchđến nghĩa trang Kết quả mô hình cho thấy tất cả các biến đều có ý nghĩa, ngoại trừbiến giả khả năng tiếp cận trung tâm mua sắm Trong đó diện tích nhà và sự có sẵncủa bãi đậu xe ảnh hưởng mạnh đến giá nhà Ngược lại nhà được xây dựng cànglâu có giá trị giao dịch càng thấp, khoảng cách từ nhà đến nghĩa trang càng gần thìgiá nhà càng giảm

(12) Wen Hai-Zhen (2005)[55] nghiên cứu phân tích các nhân tố ảnh hưởngđến giá nhà đô thị tại Hàn Châu - Trung Quốc dựa vào mô hình định giá Hedonic.Bài nghiên cứu chọn ra 18 biến độc lập để phân tích sự tác động của các biến ảnhhưởng đến giá nhà tại thành phố Hàn Châu, theo 2.473 mẫu nhà và dữ liệu của 290nhà được khảo sát thực tế Kết quả nghiên cứu nhận xét 14 trong 18 biến có ảnhhưởng quan trọng đến giá nhà khảo sát Các biến được phân chia làm 4 nhóm vàtỷ

lệ ảnh hưởng đến giá nhà là: nhóm đặc điểm thuộc cấu trúc (60%), nhóm đặc điểmthuộc khu vực xung quanh nhà (16,5%), nhóm đặc điểm thuộc vị trí (19,8%) vànhóm đặc điểm khác (2,7%) Qua phân tích 14 biến ảnh hưởng đến giá nhà sắp xếptheo thứ tự mức độ ảnh hưởng nhiều đến ít: diện tích sàn, khoảng cách đến hồphía Tây, môi trường bên trong, khoảng cách đến trung tâm thương mại, điều kiệngiao thông, bãi đậu xe, mức độ trang trí, quản lý khu vực, môi trường bênngoài, gác mái, số tầng, thời gian giao dịch, khu vực vui chơi giải trí, gần trườnghọc Và bốn biến khác (tuổi nhà, hướng nhà, gần khu vực bệnh viện siêu thị, chợ,bưu điện, gần trường mẫu giáo, tiểu học, trung học) hệ số phân tích cho thấykhông ảnh hưởng đến giá.

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT2.1 Các khái niệm liên quan đến thị trường BĐS

2.1.1 Khái niệm bất động sản

Theo quy định của Bộ luật Dân sự: “Bất động sản là các tài sản không di dờiđược, bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả cáctài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đấtđai và các tài sản khác theo pháp luật quy định”[1]

Theo Phan Thị Cúc và các tác giả: “Bất động sản bao gồm đất đai và nhữngtài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lýcủa đất”[12]

Theo từ điển trực tuyến Oxford: “Bất động sản là tài sản dưới dạng đất đai

và công trình xây dựng”[61]

Ngày 29/6/2006, Luật Kinh doanh BĐS số 63/2006/QH10 được ban hành và

áp dụng tại Việt Nam, đã tạo tiền đề pháp lý cho việc hình thành thị trường bấtđộng sản tại Việt Nam Đối tượng điều chỉnh tại Luật kinh doanh BĐS 2006 baogồm:

- Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật

Theo quá trình phát triển của thị trường, Luật kinh doanh BĐS số66/2014/QH13 đã có những bổ sung, điều chỉnh nhằm thúc đẩy hoạt động kinhdoanh BĐS Đối tượng điều chỉnh của Luật kinh doanh BĐS 2014 đã được qui địnhchi tiết:

- Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân

- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cánhân

- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh

- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sửdụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinhdoanh quyền sử dụng đất.

Như vậy, có nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản, nhưng phần lớn đềuthống nhất rằng bất động sản là tài sản không di dời được, bao gồm yếu tố đất đai,công trình xây dựng và các tài sản khác gắn vững chắc, lâu bền với đất đai hoặccông trình xây dựng Từ đó nhận thấy, bất động sản bao gồm hai chủng loại chủyếu là đất đai và các công trình xây dựng trên đất đai

2.1.2 Đặc điểm của bất động sản

2.1.2.1 Tính cố định về vị trí

Đặc điểm cố định đã làm cho bất động sản khác với các hàng hóathông thường là không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác, vì vậy mà chịutác động của yếu tố vùng và khu vực đó như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế,tính chất xã hội, điều kiện môi trường…

2.1.2.2 Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế)

Do Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xemnhư không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vậtkiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thờigian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơnnữa

Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất động sản là do đất đai không

bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiềumục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng,không bao giờ cạn

2.1.2.3 Tính khan hiếm

Luôn gắn liền với phạm trù nhu cầu và cầu, chính đặc tính này làm mất cânđối cung cầu và đẩy giá bất động sản không ngừng tăng lên Nhưng tính khanhiếm ở đây mang tính tương đối (mang tính vùng, tính thời gian)

2.1.2.4 Tính ảnh hưởng lẫn nhau

Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sảnnày có thể bị tác động tăng giảm từ ảnh hưởng của bất động sản khác Đặcbiệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽnâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó Trong thực tế, việc xâydựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác

là hiện tượng khá phổ biến

2.1.2.5 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn cáchàng hoá thông thường khác Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực,mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinhsống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâmlinh v.v… chi phối nhu cầu và hình thức kiến trúc của bất động sản

2.1.2.6 Tính dị biệt

Tính dị biệt bắt nguồn từ sự khác nhau về vị trí, diện tích, kiến trúc, kết cấu…của mỗi bất động sản hiện vật Theo đây, không có bất động sản nào giống nhau vềmọi mặt, điều này là nguyên nhân của những vấn đề bất đồng trong việc xác địnhcung cầu và giá cả thị trường bất động sản

Tuy nhiên, với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, thì việc san bằng nhữngđiểm khác biệt về kết cấu, kiến trúc và chất lượng công trình là điều có thể làm, chỉ

có yếu tố vị trí là không thể giống nhau

lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạtđộng kinh doanh trên thị trường bất động sản”[12]

Theo Nguyễn Văn Trình và các tác giả: “Thị trường bất động sản là tổng hòacác giao dịch kinh tế, dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong mộtthời gian nhất định”[6].

Theo Nguyễn Ngọc Vinh: “Thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệgiữa cung và cầu về các quyền của bất động sản theo quy luật thị trường vàtheo quy định của pháp luật”[3]

Các khái niệm trên tuy khác nhau về cách diễn đạt, cũng như cách đặt vấn đề,nhưng nhìn chung đều coi thị trường bất động sản là tổng hợp các giao dịch về bấtđộng sản dựa trên mối quan hệ hàng hóa, tiền tệ

2.1.4 Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản

Là một quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sảnxuất hàng hoá Cơ sở kinh tế – xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá

là phân công lao động giữa người sản xuất này và người sản xuất khác, do quan hệkhác nhau về tư liệu sản xuất quy định

Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động,… thì nhà ở và sởhữu một căn hộ chung cư vừa đẹp, sang trọng, lại vừa túi tiền cũng là một nhu cầukhông thể thiếu đựơc của cuộc sống Ổn định chỗ ở là công việc đầu tiên con ngườicần làm trước khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo

Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ranhanh chóng, mức sống của con người ngày càng tăng lên,… nhu cầu về nhà chung

cư do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn nên việcmua bán, chuyển nhượng, cho thuê,… là một hoạt động tất yếu phải diễn ra Bêncạnh đó thì các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hưởng đáng

kể tới việc nảy sinh nhu cầu về BĐS

Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát triển thì số thế hệ trongmột gia đình giảm đi, nhu cầu được sống riêng tăng lên, con cái khi đã lớn đều cómong muốn được có phòng riêng do vậy nhu cầu xây dựng mở rộng chỗ ở tăng lên.Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tới nhu cầu về BĐS tăng lên Trongnền kinh tế thị trường khi mà đã có cầu, lợi nhuận mà cầu này mang lại lại rấtlớn,

pháp luật lại không cấm thì tất yếu người ta sẽ tìm cách đáp ứng cung Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành thị trường.Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất

và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trườngchuyên biệt phát triển ở các mức độ khác nhau Trong điều kiện đó nếu khôngthừa nhận các BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ tạo nên sựkhuyết thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu động lực thúcđẩy của cơ chế thị trường tới sự vận hành của nền kinh tế

Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường Nói như thế có nghĩa

là thị trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêngnhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của nhiều yếu tốkinh tế, xã hội khác Xã hội càng phát triển thì chổ ở thoải mái, thoáng mát càng

có vai trò quan trọng Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hướng xã hội chủnghĩa, trong bối cảnh như vậy càng phải hiểu rõ thị trường BĐS như một bộphận cấu thành của thị trường nước nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế.Chắc chắn việc xây dựng nền kinh tế thị trường của nước ta còn cần nhiều thờigian cho việc hoàn thiện thị trường BĐS Với lý do như trên có thể khẳng định là sựhình thành và tồn tại và phát triển của thị trường BĐS không phải là trước mắt màcòn là lâu dài

2.2 Khái quát về nhà chung cư, căn hộ chung cư

2.2.1 Định nghĩa “chung cư” theo Encyclopedia Britanica 2006

Trong tiếng Anh hiện đại, từ “condominium” (được viết tắt là “condo”), là từđược sử dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cư thay thế cho từ

“apartment” Khái niệm “chung cư” (condominium) là một khái niệm cổ đã đượcngười La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước công nguyên, trong tiếng Latin

“con” có nghĩa là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”.Ngày nay, condominium là một hình thức quyền sở hữu chứ không phải làhình thức tài sản nguyên vẹn Một condominium được tạo ra dưới một khế ước vềquyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng côngtrình trên vị trí xây dựng

Các căn hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khuđất chung cư Khi một người sở hữu căn hộ chung cư condominium, người ta cóquyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ củamình, và một quyền sử dụng chung không thể chia xẻ (undivided share) đối với tất

cả “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn

hộ đó

Khái niệm chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩatoàn bộ dự án chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư Trên phươngdiện kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án chung cư (project); còn từ

“apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ chung cư đơn lẻ Condominium

có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng chotới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ (Encyclopedia Britanica, 2006)

2.2.2 Định nghĩa “chung cư” tại Singapore

Tại Singapore, khái niệm “chung cư” được sử dụng như một khái niệm quyhoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn

hộ và buồng ở được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất Căn cứ tiêuchuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 do cơ quan quản lý quy hoạch UrbanRedevelopment Authority-URA quy định, chung cư (apartment) được phânthành hai dạng: dạng flat và dạng condominium

2.2.2.1 Chung cư dạng Flat

Là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non-landed housing development).Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tíchchung của khu nhà chung cư Chung cư dạng flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng vớimật độ trung bình và mật độ cao tại Singapore, có số tầng từ 4 tới trên 30 tầng.Khu nhà flat được tổ chức với diện tích không gian mở cộng đồng (commonopen space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cư dân của khunhà đó Không có quy định về quy mô diện tích tối thiểu cho một khu dự án flatmiễn là dự án đảm bảo được quy định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng Dự án flatkhông bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bêntrong khu đất

2.2.2.2 Chung cư dạng Condominium

Không như dạng flat, chung cư condominium yêu cầu quy mô diện tích khuđất lớn hơn Cũng như flat, condominium tạo nên quỹ nhà ở mật độ xây dựngtrung bình và cao tại Singapore Chung cư condominium phải có tiện ích côngcộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuôn viên; các tiện ích công cộng thuộc quyền

sở hữu chung của toàn cộng đồng cư dân và phục vụ cho nhu cầu của họ

Dự án condominium có thể bao gồm các khối nhà thấp tầng (4 tầng) và caotầng (có thể xây dựng trên 30 tầng) Diện tích tối thiểu cho một dự áncondominium là 4.000 m2 và mật độ xây dựng trệt tối đa là 40 % (bao gồm cảphần sân bãi đậu xe) Dự án xây dựng chung cư condominium không bắt buộc phải

bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất.(Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005)

2.2.3 Định nghĩa “chung cư” tại Việt Nam

Theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005:

“Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư” [58]

Trong các khu nhà chung cư được bố trí nhiều các căn hộ được bố trí khép kínnhằm phục vụ nhu cầu sinh sống của gia đình trong căn hộ Bên trong các căn hộ

có thể có đồ nội thất đầy đủ hoặc chưa có đồ và gia chủ có thể tự lựa chọn đểtrang trí ngôi nhà của mình theo đúng ý tưởng của các thành viên trong gia đình.Chung cư thường xuất hiện ở những nơi dân cư đông đúc như thành phốlớn, thị xã hay các khu công nghiệp Căn hộ chung cư chính là những căn hộ trongcác khu chung cư hay còn gọi là các tòa nhà chung cư

2.2.4 Vai trò của của căn hộ chung cư

Sự phát triển của các đô thị, khu công nghiệp kéo theo sự tập trung cưdân đông đúc từ nhiều nơi chuyển về để làm việc và sinh sống tại đó Chính vìthế sẽ

nảy sinh vấn đề về nhà ở, giá cả thuê căn hộ cũng tăng, cộng thêm các chi phí phát sinh khác đã làm cho nhiều bức xúc xảy ra.

Lúc này thì người dân có nhu cầu sử dụng căn hộ có thể làm việc lâu dài, ổnđịnh và cho cả thế hệ tương lai có điều kiện phát triển tốt Do đó, nhiều dự ánbắt đầu phát triển và các căn hộ chung cư bắt đầu ra đời

Sự ra đời chung cư giúp ích rất nhiều cho cả cư dân và xã hội Về mặt xã hộithì các căn hộ ra đời đã giải quyết được vấn đề về nhà ở cho các hộ dân và quản

lý dễ dàng được vấn đề môi trường, nước và an ninh trật tự

Về phía người có nhu cầu thì căn hộ chung cư giải quyết được vấn đề về nhà ở

mà không mất nhiều chi phí như mua một mảnh đất riêng rồi bỏ ra một khoảng chiphí xây dựng

2.2.5 Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư

2.2.5.1 Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư

- Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logiagắn liền với căn hộ đó;

- Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêngtheo quy định của pháp luật;

- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phầndiện tích thuộc phần sở hữu riêng

2.2.5.2 Phần sở hữu chung trong nhà chung cư:

- Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc

sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này

- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chungtrong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà,tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ,thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thốngcấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước,

bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn

hộ nào

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung

cư đó

2.2.5.3 Việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư

Các chủ căn hộ trong chung cư sở hữu chung có quyền sở hữu không giốnghoàn toàn với quyền sở hữu tài sản thông thường, vì họ là chủ sở hữu trongmột cộng đồng sở hữu chung

Chủ căn hộ phải tuân thủ theo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ trong

sở hữu chung và các quy định hạn chế nhất định quyền sử dụng và quyền địnhđoạt đối với căn hộ của mình như: không được gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàngxóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng, thay đổi màusắc trên mặt ngoài căn hộ chung cư,… hoặc khi muốn cho thuê hay chuyển nhượngcăn hộ thì phải thông báo trước tập thể có sở hữu chung và có điều khoản ràngbuộc người thuê hay chủ mới tuân thủ các quy tắc quản lý hiện hành của chung cư

2.2.5.4 Quản lý sử dụng nhà chung cư

Để thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong quá trình sử dụng cóBan quản trị nhà chung cư và doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư Banquản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư (Hội nghị của các chủ sở hữu,người sử dụng nhà chung cư) – cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý, sửdụng nhà chung cư bầu ra Ban quản trị gồm đại diện các chủ sở hữu, người sửdụng nhà chung cư với nhiệm kỳ không quá 3 năm, số thành viên Ban quản trị

do Hội nghị nhà chung cư quyết định

Ban quản trị nhà chung cư có vai trò rất quan trọng, là người đại diện đểbảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụngtrong quá trình sử dụng nhà chung cư Ban quản trị có quyền và trách nhiệm quản

lý việc sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật như: xây dựng nội quy sửdụng nhà chung cư, thực hiện thu chi tài chính trong quá trình quản lý việc sử dụngnhà chung cư

2.2.6 Phân loại căn hộ, nhà chung cư hiện nay

đánh giá, phân hạng chất lượng sử dụng nhà chung cư cho các chủ đầu tư, chủ

sở hữu nhà chung cư để tự thực hiện trước khi tham gia giao dịch trên sàn giaodịch bất động sản

Theo đó, nhà chung cư được phân làm bốn hạng đảm bảo phù hợp với cácqui chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế và kỹ thuật hiện hành; qui hoạch chi tiết xây dựng do

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; yêu cầu đối với từng hạng nhà chung

cư Nhà chung cư được phân thành các hạng như sau:

- Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp):

+ Là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quyhoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoànthiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạtmức độ hoàn hảo, chất lượng hoàn thiện

+ Về vị trí, dự án chung cư phải có hệ thống giao thông bên ngoài tòa nhàbảo đảm các loại phương tiện giao thông đường bộ đều có thể tiếpcận đến sảnh chính Cảnh quan có thảm cỏ, sân, vườn, đường dạo, câyxanh thiết kế đẹp, thống nhất và hoàn chỉnh Xung quang nhà, không giansạch sẽ, thoáng mát và rộng rãi

- Nhà chung cư hạng 2 (trung cấp): Loại nhà chung cư này được coi là hạng

trung cấp hay còn gọi là hạng 2 có chất lượng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quyhoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trangthiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý đạt mức độ tương đối hoàn hảo

- Nhà chung cư hạng 3 (bình dân): Đây là loại chung cư có giá rẻ, diện tích

phòng nhỏ vị trí xa trung tâm và được gọi là chung cư bình dân, là hạng có chấtlượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật,

hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụquản lý sử dụng đạt mức độ khá

- Nhà chung cư hạng 4 (bình dân): Là hạng có chất lượng sử dụng trung bình

có giá rẻ, diện tích phòng nhỏ vị trí xa trung tâm; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch,kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bịvà

điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.

2.2.7 Đặc điểm chủ yếu của thị trường căn hộ chung cư

“Thị trường căn hộ chung cư là tổng thể các giao dịch về căn hộ dựa trên cácquan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định Thịtrường căn hộ chung cư thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch

về căn hộ chung cư, tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫnnhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ căn hộ được giao dịch.”

Mà như đề tài nhắc đến là những hộ dân đã mua và có nhu cầu mua căn hộ để ổnđịnh cho cuộc sống

Do hàng hóa căn hộ là loại hàng hóa đặc biệt, khác với các loại hàng hóathông thường nên thị trường căn hộ cũng có những đặc điểm riêng

 Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch

Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diệncủa hàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa bất động sản - căn hộ, địa điểm giaodịch lại cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch Đó là do đặc điểm của hànghóa bất động sản - căn hộ có vị trí cố định, không thể di dời được

 Thị trường căn hộ chung cư mang tnh vùng và tính khu vực sâu sắc

Căn hộ có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện tựnhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung và cầu căn hộ ở cácvùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chấtlượng đến quy mô và trình độ phát triển Mặt khác, căn hộ chung cư còn cóđặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khuvực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu căn hộ Người ta không thể

di dời căn hộ từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể di chuyển tâm lý, tậpquán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác Do đó, thị trường căn hộmang tính vùng và tính khu vực sâu sắc Thực tế cho thấy, thị trường căn hộ ở các

đô thị, các vùng đang trong quá trình đô thị hóa ở các trung tâm kinh tế, chính trị,văn hóa, du lịch… thường có quy mô, trình độ phát triển cao hơn so với các vùngkhác

 Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản

Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn

ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cungcân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng Tuy nhiên, đối với hàng hóacăn hộ chung cư, khi cầu tăng, cung không thể phản ứng tăng nhanh như các loạihàng hóa khác Đó là do đặc điểm của căn hộ chung cư cần có thời gian dài để tạo

ra chúng, để xây dựng các công trình nhà chung cư cần phải có thời gian tìm hiểumọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế,thi công

 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của bất động sản – căn hộ có giá trị lớn,

do đó, mọi giao dịch đầu tư kinh doanh căn hộ đòi hỏi một lượng vốn lớn Lượngvốn này phải được huy động từ thị trường vốn Thực tế cho thấy nếu không có mộtthị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thì thị trường bất động sản – căn

hộ cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được

Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảngcủa thị trường bất động sản nói chung cũng như thị trường căn hộ nói riêng.Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vìthế có thể kéo theo các tổ chức tài chính tín dụng vào vòng xoáy của cơn khủnghoảng

 Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập

Sở dĩ như vậy là vì hàng hóa căn hộ không bày bán trên thị trường nhưcác loại hàng hóa khác, người mua và bán căn hộ không có cơ hội và đủ lượngthông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch.Hơn nữa, vì bất động sản thường có giá trị lớn, người mua và bán căn hộ chung cưthường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua và bán (trừ những người kinhdoanh chuyên nghiệp)

Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản, cần phải cócác nhà tư vấn, môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thứckinh

doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm Với sự tham gia của họ, các giao dịchbất động sản sẽ trở nên dễ dàng hơn Thực tế cho thấy nếu lực lượng tư vấnmôi giới kém phát triển vì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệuquả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao.

 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nướcđối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch bấtđộng sản Mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấychứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng Mọigiao dịch bất động sản phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng

ký pháp lý Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu

tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản ổn định hơn và an toàn hơn

Bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn,chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, traođổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần,… Hơn nữa, thông qua kiểmsoát thị trường bất động sản, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuếđối với các giao dịch bất động sản

2.3 Giá căn hộ hay giá nhà chung cư

Giá nhà chung cư là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế về giá trị củacăn nhà hay căn hộ, đặc biệt là trong các hệ chuyển quyền sử dụng như chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thuế chấp quyền sử dụng nhà ở

Giá căn hộ chung cư là số tiền tính trên một đơn vị diện tích được hình thànhtrong giao dịch về quyền sử dụng căn hộ Thông thường giá căn hộ chung cư đượchình thành ở 2 loại giá: thứ nhất là giá quy định của nhà đầu tư, thứ hai là giá theotâm lý và quy luật thị trường Giá căn hộ do nhà đầu tư quy định loại giá nàydựa trên cơ sở là mức vốn bỏ ra ban đầu của chủ đầu tư và tùy thuộc vào từngvùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của tòa nhà chung cư

Loại thứ hai thường dựa vào thị trường, nhu cầu và tâm lý của người mua bán

hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, dễ bị chi phối bởi điều kiện về chính