Phân tích rủi ro tài chính cho dự án nhà ở xã hội tại huyện bình chánh với ứng dụng mô phỏng monte carlo áp dụng cho dự án “z”

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH PHÒNG QLKH – ĐTSĐH Độc lập – Tự do – Hạnh phúc NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: NGUYỄN NGỌC THU Giới tính: Nam Ngày, tháng, năm sinh: 13/07/1980 Nơi sin

NGUYỄN NGỌC THU

ỨNG DỤNG MÔ PHỎNG MONTE CARLO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

NGUYỄN NGỌC THU

ỨNG DỤNG MÔ PHỎNG MONTE CARLO

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS TS NGUYỄN THỐNG

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP.HCM

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn đã được sửa chữa (nếu có)

Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn

PGS TS PH ẠM HỒNG LUÂN

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên: NGUYỄN NGỌC THU Giới tính: Nam

Ngày, tháng, năm sinh: 13/07/1980 Nơi sinh: Tp.HCM

Chuyên ngành: Kỹ thuật Xây dựng Công trình Dân dụng và Công nghiệp

Các phân tích đánh giá trong phạm vi luận văn này gồm:

- Phân tích thực trạng đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh

- Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội và hiệu quả tài chính của các dự án nhà

ở xã hội tại huyện Bình Chánh

- Phân tích mô phỏng các yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro tài chính bằng phương pháp mô phỏng Monter Carlo, từ đó dự báo xu hướng tác động của chi phí và doanh thu đến các chỉ số tài chính của dự án

ở xã hội trên địa bàn huyện Bình Chánh

2 Nội dung:

Nội dung nghiên cứu gồm các vấn đề chủ yếu như sau:

Thu thập thông tin:

Thông tin về các dự án Nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh được thu thập qua các số liệu của chủ đầu tư, đơn vị thi công và các đơn vị tư vấn Ngoài ra, các thông tin về rủi ro tài chính của các dự án nhà ở xã hội cũng được xem xét từ các nguồn của báo đài, các tạp chí và các đề tài nghiên cứu trước đó

Từ việc nghiên cứu cơ sở lý luận, xây dựng mô hình khảo sát dựa trên nội dung phân tích tài chính của dự án Nội dung phần này nhằm tìm hiểu xác định các vấn đề sau:

- Các yếu tố gây nên rủi ro tài chính cho các dự án khu nhà ở xã hội trên địa bàn huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh

- Xác định các nguyên nhân chính gây rủi ro tài chính cho dự án đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội, áp dụng cho dự án “Z”

Phương pháp mô phỏng Monter Carlo được áp dụng cho những hệ thống mà các thành phần của chúng có biểu thị ngẫu nhiên và đây cũng là một công cụ để phân tích các hiện tượng có chứa yếu tố gây nên rủi ro về tài chính nhằm rút ra lời giải gần đúng Đây còn được gọi là phương pháp thử nghiệm thống kê Mô phỏng Monter Carlo thường được sử dụng khi thực hiện các thí nghiệm hoặc các phương pháp tính toán bằng giải tích gặp nhiều khó khăn phức tạp hoặc thậm chí không thể thực hiện được, đặc biệt khi sử dụng các máy tính số và không yêu cầu những công

cụ toán học phức tạp Thực chất của phương pháp mô phỏng Monter Carlo là việc lựa chọn một cách ngẫu nhiên các giá trị có thể có của các biến ngẫu nhiên đầu vào (Risk Variables) để có một kết quả thực nghiệm của đại lượng tổng hợp cần phân tích Quá trình đó được lặp lại nhiều lần để có một tập hợp đủ lớn các kết quả thực nghiệm Cuối cùng xử lý thống kê để có các đặc trưng thống kê của đại lượng tổng hợp đó

- Kết luận:

hiệu quả tài chính của Dự án Nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh

III Ngày giao nhiệm vụ: 4/2016

IV Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 3/2017

V Cán bộ hướng dẫn: PGS TS NGUYỄN THỐNG

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

PGS TS NGUYỄN THỐNG

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, tài liệu

và kết luận nêu trong Luận văn là trung thực, chưa từng được ai công bố trong bất

kỳ công trình nào khác và các thông tin trích dẫn trong Luận văn cũng đã được chỉ

rõ nguồn gốc

Tác giả

NGUYỄN NGỌC THU

LỜI CẢM ƠN

Đề tài này đã được thực hiện trong hơn một năm qua Trong quá trình khảo sát và mô phỏng dữ liệu, nếu không có sự giúp đỡ trực tiếp hoặc gián tiếp của các thầy, các bạn trong trường thì không thể có được kết quả này

Xin chân thành gửi lời cảm ơn đến các thầy dạy các môn của lớp 14SXD21, nhờ các thầy đã trang bị cho kiến thức nền đã giúp em thuận lợi hơn cho việc thực hiện đề tài Thạc sĩ

Rất cảm ơn các bạn cùng lớp đã chia sẻ, trao đổi, phản biện trong quá trình làm bài, nhờ đó giúp cho nội dung phân tích được tốt hơn

Đặc biệt, luận văn này không thể thực hiện được nếu thiếu sự hướng dẫn trực tiếp của Thầy PGS-TS Nguyễn Thống Cảm ơn thầy với lòng nhiệt tình, đã truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm bổ ích để em hoàn thành bài luận văn này

Tác giả cũng rất mong sự góp ý chân thành của các thành viên Hội đồng khoa học để Luận văn này có thể được hiệu chỉnh hoàn thiện hơn

TP HCM, ngày 28 tháng 3 năm 2017

TÓM TẮT

Đề tài có hai nội dung chính Thứ nhất, Phân tích hiệu quả tài chính của dự

án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh Thứ hai, với kết quả phân tích đó, đồng thời xác định các yếu tố rủi ro để thực hiện mô phỏng Monte Carlo nhằm dự báo các chỉ

số tài chính như dòng tiền hiện tại thuần NPV và tỷ suất thu hồi vốn nội bộ IRR Bài viết còn xem xét đến độ nhạy của các yếu tố rủi ro đến hiệu quả của dự án Tất

cả các phân tích đều thực hiện ở quan điểm Chủ đầu tư và Tổng đầu tư

Kết quả phân tích cho thấy rằng, Thứ nhất, hiệu quả tài chính khi thực hiện

Nhà ở xã hội là rất thấp, điều này thể hiện qua các giá trị dòng tiền thuần chiết khấu rủi ro NPV và tỷ suất sinh lời nội bộ IRR rất bé Điều này cũng phù hợp vì các dự

án Nhà ở xã hội mang ý nghĩa lớn hơn là hiệu quả về mặt ích lợi kinh tế xã hội Thứ hai, khi thực hiện dự án Nhà ở xã hội nên chọn phương án vay vốn (theo quan điểm

chủ đầu tư) sẽ có lợi hơn vì được vay ưu đãi với lãi suất thấp Thứ ba, qua kết quả

mô phỏng Monte Carlo thì cả hai giá trị trung bình NPV và IRR đều âm Xác suất đạt giá trị lớn hơn 0 chỉ dưới 30% Điều này củng cố thêm cho nhận định rằng hiệu

quả tài chính Nhà ở xã hội rất thấp Cuối cùng, qua phân tích độ nhạy cho thấy

những nhân tố ảnh hưởng lớn tới NPV và IRR là đơn giá bán căn hộ giá rẻ, suất đầu

tư và tiếp theo là giá mặt bằng thương mại Các yếu tố khác không ảnh hưởng đáng

kể

The analytical results show that, firstly, the financial performance of the social housing project is very low, this is reflected in the value of net cash flow NPV risk discount rate and an internal profitability IRR is very little This is also suitable for projects meant greater the social housing project is viable economic and social benefits Secondly, the implementation of the project should be selected the social housing project loan scheme (in view of the investor) will be more beneficial for preferential loans at low interest rates Thirdly, the results of Monte Carlo simulations, both the average value and IRR, NPV were negative The probability

of a value greater than 0 to reach just under 30% This reinforces the assessment that the financial performance of the social housing project was very low Finally, through sensitivity analysis shows that the factors that influenced the NPV and IRR

is the cheap price of the apartment, and the next investment rate is the price of commercial premises Other factors are not significantly affected

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

ABSTRACT iv

MỤC LỤC v

DANH MỤC CÁC BẢNG viii

DANH MỤC CÁC HÌNH ix

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1

1.1 Đặt vấn đề: 1

1.2 Xác định vấn đề nghiên cứu: 5

1.3 Mục tiêu nghiên cứu: 8

1.3.1 Mục tiêu tổng quát 8

1.3.2 Mục tiêu cụ thể 8

1.4 Phương pháp nghiên cứu và kỹ thuật áp dụng: 9

1.4.1 Quy trình nghiên cứu 9

1.4.1.1 Phân tích rủi ro 9

1.4.1.2 Định lượng rủi ro 10

1.4.1.3 Giám sát và kiểm soát rủi ro 10

1.4.2 Thu thập dữ liệu 10

1.4.3 Mô phỏng Monte-Carlo (dùng phần mềm Crystal Ball) 11

1.5 Phạm vi nghiên cứu: 13

1.6 Đóng góp kỳ vọng của nghiên cứu: 13

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 14

2.1 Tổng quan: 14

2.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng: 14

2.1.2 Về đầu tư phát triển nhà ở xã hội 14

2.1.2.1.Khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội 14

2.1.3 Các chỉ tiêu chủ yếu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án 19

2.1.3.1 Giá trị tương đương (Equivalent Worth) 19

2.1.3.2 Suất thu lợi (Rate of return) 21

2.1.3.3 Tỉ số lợi ích trên chi phí (benefit/cost-B/C) 21

2.1.3.4 Thời gian hoàn vốn (PP) 22

2.2 Tình hình nghiên cứu hiện tại: 23

CHƯƠNG 3: CƠ SỞ LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH KINH TẾ TÀI CHÍNH DỰ ÁN 29

3.1 Cơ sở lý thuyết : 29

3.1.1 Khái niệm về rủi ro 29

3.1.2 Phân loại rủi ro 29

3.1.3 Quản lý rủi ro 30

3.1.4 Phân tích dự án có xét đến rủi ro 33

3.1.4.1 Phân tích độ nhạy 33

3.1.4.2 Phân tích tình huống 34

3.2 Mô phỏng Monte Carlo: 34

3.3 Các quan điểm phân tích: 38

3.3.1 Phân tích kinh tế - xã hội 38

3.3.2 Phân tích tài chính 39

CHƯƠNG 4: GIỚI THIỆU DỰ ÁN & PHÂN TÍCH SỐ LIỆU 41

4.1 Thông tin chung về dự án: 41

4.2 Phân tích tài chính dự án: 43

4.2.1 Phân tích tài chính dự án chưa xét tới yếu tố rủi ro 43

4.2.1.1 Chi phí xây dựng 43

4.2.1.2 Tổng mức đầu tư 44

4.2.1.3 Kế hoạch vay vốn 45

4.2.1.4 Phân kỳ đầu tư xây dựng 47

4.2.1.5 Kế hoạch kinh doanh 49

4.2.1.6 Cân đối nguồn vốn 51

4.2.1.7 Doanh thu 52

4.2.1.8 Dòng tiền 55

4.2.1.9 Phân tích lãi lỗ 60

4.2.1.10 Các chỉ số tài chính 64

4.2.1.11 Nhận xét 64

4.2.2 Các yếu tố rủi ro tác động đến tài chính dự án và đề xuất hàm phân phối 65

4.2.3 Kết quả mô phỏng Monte Carlo 75

4.2.3.1 Xác suất của dòng tiền thuần (NPV) chiết khấu rủi ro 76

4.2.3.2 Xác suất của Tỷ suất sinh lời nội bộ (IRR) 81

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88

5.1 Các kết luận được rút ra sau khi phân tích 88

5.2 Kiến nghị, đề xuất các giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội 89

5.2.1 Cần tiếp tục thực hiện chương trình cho vay phát triển nhà ở xã hội 89

5.2.2.Cần tiếp tục thực hiện lãi suất ưu đãi nhà ở xã hội 89

5.2.3 Cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp và người dân tích cực tham gia phát triển nhà ở xã hội 90

5.3 Những hạn chế của luận văn và kiến nghị nghiên cứu tiếp theo 91

5.3.1 Những hạn chế của luận văn 91

5.3.2 Kiến nghị nghiên cứu tiếp theo 92

TÀI LIỆU THAM KHẢO 93

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.2 - Chi phí đầu tư dự án 43

Bảng 4.3 - Tổng mức đầu tư 44

Bảng 4.5 - Phân kỳ đầu tư xây dựng 47

Bảng 4.6 - Phương thức thanh toán căn hộ giá rẻ 49

Bảng 4.7 - Phương thức thanh toán khi mua Mặt bằng Thương mại 49

Bảng 4.8 - Chi phí bán hàng, quản lý doanh nghiệp 50

Bảng 4.9 - Cân đối nguồn vốn 51

Bảng 4.10 - Doanh thu 52

Bảng 4.11 - Dòng tiền theo quan điểm chủ đầu tư 55

Bảng 4.12 - Dòng tiền theo quan điểm tổng đầu tư 58

Bảng 4.13 - Lãi lỗ theo quan điểm chủ đầu tư 60

Bảng 4.14 - Lãi lỗ theo quan điểm tổng đầu tư 62

Bảng 4.15 - Chỉ số tài chính theo quan điểm chủ đầu tư 64

Bảng 4.16 - Chỉ số tài chính theo quan điểm tổng đầu tư 64

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 - Quy trình nghiên cứu 9

Hình 1.2 - Lưu đồ mô phỏng Monte-Carlo 11

Hình 1.3 - Các quy luật phân phối xác xuất 12

Hình 2.1 - Quá trình phân tích rủi ro 25

Hình 3.1 - Sơ đồ mô phỏng Monte Carlo 35

Hình 4.1 - Kết quả khảo sát luật Phân phối xác suất các yếu tố rủi ro 66

Hình 4.2 - Tỷ lệ khảo sát Suất đầu tư 66

Hình 4.3 - Phân phối xác suất Suất đầu tư 67

Hình 4.4 - Tỷ lệ khảo sát Lãi suất vay 68

Hình 4.5 - Phân phối xác suất Lãi vay ngân hàng 69

Hình 4.6 - Tỷ lệ khảo sát Giá bán căn hộ 70

Hình 4.7 - Phân phối xác suất Giá căn hộ Nhà ở xã hội 71

Hình 4.8 - Tỷ lệ khảo sát Mặt bằng thương mại 72

Hình 4.9 - Phân phối xác suất Giá mặt bằng thương mại 72

Hình 4.10 - Tỷ lệ khảo sát Chi phí quản lý doanh nghiệp 73

Hình 4.11 - Phân phối xác suất Chi phí quản lý doanh nghiệp 74

Hình 4.12 - Tỷ lệ khảo sát Chi phí phục vụ bán hàng 74

Hình 4.13 - Phân phối xác suất Chi phí phụ vụ bán hàng 75

Hình 4.14 - Thực hiện mô phỏng Monte Carlo bằng Crystal Ball 76

Hình 4.15 - Một vài chỉ số thống kê NPV khi mô phỏng Monte Carlo 77

Hình 4.16 - Tỷ lệ phần trăm NPV 78

Hình 4.17 - Phân phối xác suất NPV theo quan điểm chủ đầu tư 78

Hình 4.18 - Phân phối xác suất NPV theo quan điểm tổng đầu tư 79

Hình 4.19 - Xác suất cộng dồn NPV theo quan điểm chủ đầu tư 79

Hình 4.20 - Xác suất cộng dồn NPV theo quan điểm tổng đầu tư 80

Hình 4.21 - Độ nhạy NPV theo quan điểm chủ đầu tư 80

Hình 4.22 - Độ nhạy NPV theo quan điểm tổng đầu tư 81

Hình 4.23 - Một vài chỉ số thống kê IRR khi mô phỏng Monte Carlo 82

Hình 4.24 - Tỷ lệ phần trăm IRR 83

Hình 4.25 - Phân phối xác suất IRR theo quan điểm chủ đầu tư 83

Hình 4.26 - Phân phối xác suất IRR theo quan điểm tổng đầu tư 84

Hình 4.27 - Xác suất cộng dồn IRR theo quan điểm chủ đầu tư 84

Hình 4.28 - Xác suất cộng dồn IRR theo quan điểm tổng đầu tư 85

Hình 4.29 - Độ nhạy IRR theo quan điểm chủ đầu tư 85

Hình 4.30 - Độ nhạy IRR theo quan điểm tổng đầu tư 86

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU

1.1 Đặt vấn đề:

Trong những năm qua nền kinh tế Việt Nam đã có những bước tiến đáng kể với tốc độ tăng trưởng tương đối cao Trong đó, xây dựng là một trong những ngành công nghiệp đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế Ngoài nhiệm vụ tạo ra cơ sở vật chất, phục vụ cho nhu cầu phát triển của con người, ngành xây dựng còn góp phần tạo nên bộ mặt mỹ quan của đất nước và là một trong những yếu tố đánh giá sự phồn vinh của xã hội

Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế ngày càng cao, tỉ trọng của ngành xây dựng trong nền kinh tế cũng tăng lên theo từng năm Cùng với sự ổn định về chính trị và xã hội, nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển và từng bước tạo được uy tín với các nước trên thế giới Ngành xây dựng đã đóng góp một phần đáng kể và có

vị trí quan trọng trong việc phát triển kinh tế đất nước Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, cũng còn có nhiều dự án chưa đạt hiệu quả về mặt tài chính cũng như kinh tế xã hội do tình trạng đầu tư dàn trải, hiệu quả đầu tư thấp, thất thoát lãng phí vốn ngân sách nhà nước, chậm trễ thời gian hoàn thành đưa công tình vào sử dựng, còn chưa chặt chẽ trong khâu đầu vào và đầu ra sản phẩm dẫn đến tình trạng công trình xây dựng kém chất lượng, thời gian thi công kéo dài so với tiến độ đã đề

ra, gây thiệt hại kinh tế và thời gian cho các bên Mỗi năm tổng vốn đầu tư toàn xã hội cho ngành xây dựng chiếm lượng không nhỏ, cụ thể: Tính chung trong giai đoạn

2001 - 2005, tổng vốn đầu tư công đạt khoảng 286 nghìn tỉ đồng, chiếm trên 23% tổng vốn đầu tư toàn xã hội; trong giai đoạn 2006 - 2010 ước đạt trên 739 nghìn tỉ đồng, khoảng trên 24% tổng vốn đầu tư toàn xã hội

Giai đoạn 2011 - 2015 là một giai đoạn khó khăn của ngành xây dựng do ảnh hưởng của suy giảm kinh tế trước đó Tuy nhiên, chính phủ đã có một số chính sách

can thiệp kịp thời giúp ngành xây dựng phát triển ổn định Hiệu quả công tác quản

lý nhà nước ngành xây dựng trong những năm qua có sự đóng góp từ các chính sách, hệ thống văn bản pháp lý về xây dựng Hệ thống này ngày càng được hoàn

thiện và củng cố, là một trong những nhân tố quan trọng góp phần đưa tốc độ tăng trưởng của ngành tăng 11,2% trong năm trước, cao nhất trong 5 năm qua

Công tác phát triển nhà ở trong giai đoạn này cũng đã có bước chuyển biến quan trọng, từ quan điểm, cách tiếp cận cho đến các giải pháp thực thi “An cư, lạc nghiệp” luôn được gắn liền với tâm tư tình cảm của người Việt Nam Việc phát triển nhà ở xã hội theo Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia được đẩy mạnh đã góp phần từng bước giải quyết nhu cầu nhà ở cho các nhóm đối tượng người dân có khó khăn về nhà ở Diện tích nhà ở cả nước tăng nhanh theo từng năm, diện tích bình quân nhà ở toàn quốc tăng từ 17,5 m2 sàn/người năm 2010 lên khoảng 20,9 m2

sàn/người năm 2014 (tăng 1,3 m2 sàn/người so với năm 2013); đến cuối năm 2016

là 22,8 m2sàn/người; năm 2017 Bộ Xây dựng đặt mục tiêu nâng diện tích bình quân nhà ở toàn quốc lên 23,4 m2 sàn/người Các chương trình phát triển nhà ở xã hội trọng điểm đạt được nhiều kết quả tích cực, đã từng bước cải thiện chỗ ở cho hàng trăm ngàn hộ gia đình, cá nhân có khó khăn về nhà ở, góp phần đảm bảo chính sách

an sinh xã hội và nhận được sự đồng thuận cao của các tổ chức, cơ quan Trung ương, chính quyền các địa phương và các tầng lớp dân cư trong cả nước Chất lượng nhà ở được cải thiện, từng bước đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của nhân dân; nhiều khu nhà ở mới khang trang đã và đang dần dần thay thế các khu nhà ở cũ bị xuống cấp, hư hỏng Nhiều khu dân cư mới, tuyến phố mới được hình thành, góp phần vào việc chỉnh trang bộ mặt đô thị

Tại hội nghị trực tuyến toàn quốc về nhà ở xã hội, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, từ năm 2009 đến nay cả nước đã đưa vào sử dụng 3,7 triệu m2 nhà ở xã hội (71.150 căn hộ) tại khu vực đô thị và khu công nghiệp góp phần giải quyết chỗ ở cho gần 500.000 công nhân và người có thu nhập thấp Tổng mức đầu tư cho các dự

án nói trên khoảng 25.900 tỷ đồng (97 dự án nhà ở xã hội cho công nhân, 82 dự án nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp) Hiện các địa phương đang tiếp tục triển khai 191 dự án (70 dự án nhà ở xã hội cho công nhân, 121 dự án nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp) với quy mô xây dựng 163.800 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 71.800 tỷ đồng

Đối với chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có công, báo cáo của các địa phương cho biết, đến hết tháng 11/2016 đã hoàn thành hỗ trợ cho 91.302 hộ (51.064

hộ xây mới, 40.238 hộ sửa chữa, cải tạo); hiện đang tiếp tục thực hiện hỗ trợ cho khoảng 6.800 hộ Tổng nguồn kinh phí đã chi ra từ ngân sách là 2.500 tỷ đồng

Riêng kết quả giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02 năm 2013, tính đến ngày 31/10/2016 đã ký hợp đồng cam kết cho vay

là 32.841 tỷ đồng và đã giải ngân 28.588,7 tỷ đồng (đạt 87,05%) Trong đó đã ký hợp đồng cam kết cho vay 56.181 hộ, với số tiền là 27.480 tỷ đồng, đã giải ngân cho 56.181 hộ với số tiền là 23.226 tỷ đồng (đạt 84,52% cam kết cho vay); đã cam kết cho vay 51 dự án và đã giải ngân với số tiền là 5.361 tỷ đồng

Để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, hỗ trợ thị trường và đầu tư, Bộ Xây dựng đã chủ trì, phối hợp với các địa phương rà soát, đánh giá toàn diện tình hình các dự án phát triển đô thị và phát triển nhà ở; đề xuất các nhóm giải pháp tháo gỡ khó khăn và đã được đưa vào Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ Nghị quyết 02 năm 2013 được coi là bài thuốc hữu hiệu, đáp ứng nguyện vọng người dân cũng như phía kinh tế thị trường, tuy nhiên vướng mắc về thủ tục từ phía các ngân hàng lại là lực cản lớn nhất, khiến tiến độ giải ngân của gói hỗ trợ này bị chậm Từ đó, ngày 21/8/2014 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 61/NQ-CP về sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ; đồng thời

Bộ Xây dựng cũng ban hành kịp thời các Thông tư hướng dẫn chi tiết việc chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, cũng như các điều kiện và thủ tục để doanh nghiệp được vay đầu tư và người dân vay để thuê, mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại diện tích nhỏ, giá bán thấp từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng

Để chăm lo đời sống cho người dân có thu nhập thấp, Chính phủ đã có nhiều

ưu đãi để phát triển loại hình dự án nhà ở xã hội Về các văn bản pháp qui để thi hành dự án nhà ở xã hội có Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm

2013 của Chính phủ về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội, và Thông tư

08/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 23 tháng 5 năm 2014 để hướng dẫn Nghị định trên Hiện nay, văn bản mới đã thay thế Nghị định số 188/2013/NĐ-

CP là Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội của

Chính phủ ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015 Văn bản này đã thể hiện mối quan tâm cao hơn nữa của Chính phủ đối với người lao động có thu nhập thấp và nghĩa

vụ trách nhiệm của các nhà đầu tư Cụ thể, tại điều 5 Nghị định này quy định về Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự

án đầu tư phát triển đô thị là "Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng

- kinh doanh - chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội"

Trong khi đó tại điều 6 về xác định Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với

các khu công nghiệp có ghi "(1) Trường hợp khu công nghiệp đang trong giai đoạn hình thành thì Ban quản lý khu công nghiệp của địa phương hoặc doanh nghiệp kin h doanh hạ tầng khu công nghiệp có trách nhiệm tổ chức giải phóng mặt bằng

và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và chuyển giao cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này đảm nhận việc triển khai thực hiện dự án Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội được phân bổ một phần hoặc toàn bộ vào giá thành kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp đó (2) Trường hợp khu công nghiệp đã hình thành

mà chưa có hoặc chưa đáp ứng đủ nhà ở cho công nhân, người lao động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt (hoặc điều chỉnh quy hoạch) để bổ sung quỹ đất phù hợp phát triển nhà ở xã hội; thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này đảm nhận việc triển khai thực hiện dự án Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được trích

từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất để lại cho địa phương." Điều này

cho thấy công tác xây dựng Nhà ở xã hội cũng là một nhiệm vụ, là nghĩa vụ của nhà đầu tư trong công cuộc xây dựng phát triển kinh tế đất nước

Tóm lại, cùng với quá trình phát triển công nghiệp hóa – hiện đại hóa đang diễn ra mạnh mẽ, việc phát triển nhà ở xã hội mang tính tất yếu, quốc gia nào không phát triển và quản lý nhà ở xã hội hiệu quả sẽ dẫn đến tình trạng thiết hụt nhà ở với mức độ lớn Vì vậy, phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam cũng được coi là một trong những chương trình phát triển kinh tế - xã hội quan trọng của quốc gia, được Đảng

và Nhà nước quan tâm, chú trọng Nghị quyết Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XII của Đảng đã chỉ rõ trong giai đoạn 2016 – 2020 cần phải “thực hiện tốt các chính sách hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách, người nghèo, nhân dân ở vùng sâu, vùng xa, vùng khó khăn, phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất và sinh viên”

2020 là rất khó khăn và thị trường sẽ còn thiếu nguồn của phân khúc này

Về kết quả thực hiện, nhìn chung các cấp chính quyền địa phương, các tổ chức, cá nhân, các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội tiêu biểu đã tích cực tham gia và thực hiện tốt, có hiệu quả việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân trong thời gian qua

Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu, những kết quả đạt được, vẫn còn nhiều tồn tại hạn chế như:

- Chưa đạt yêu cầu, chỉ tiêu theo quy định tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020

- Hiện vẫn còn rất nhiều hộ nghèo, công nhân khu công nghiệp có khó khăn

về nhà ở, thiếu diện tích, điều kiện vệ sinh môi trường, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội không đảm bảo

- Chưa huy động được nguồn lực xã hội để chăm lo, giải quyết vấn đề nhà ở

xã hội, nhà ở cho công nhân

Đối với Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 27/2/2017 đã tổ chức cuộc Hội thảo

“Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ Thành phố Hồ Chí Minh” và đã có nhiều báo cáo tham luận về vấn đề nhà ở xã hội Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, qua khảo sát được thực hiện vào tháng 10/2016, tại Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 500.000 hộ chưa có nhà; khoảng 81.000 hộ cần nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016 – 2020 Trong đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước tại Thành phố thì đã có khoảng 139.000 người chưa có nhà ở, cần khoảng 80.000 căn hộ Theo kế hoạch từ nay đến năm 2020 Thành phố sẽ phát triển 39 dự án với quy mô 49.000 căn hộ, dự kiến đến năm 2020 có 30.000 căn hoàn thành đưa vào sử dụng, trong đó có 20% dành cho chủ đầu tư bán thương mại để bù đắp chi phí

Còn theo Báo điện tử Vietnamnet ngày 22/02/2017, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HOREA) vừa đưa ra dự báo nhu cầu nhà ở giá rẻ trên địa bàn Thành phố trong 10 năm tới có thể lên đến khoảng một triệu căn Theo

HOREA: “Hiện nay, quy mô dân số Thành phố Hồ Chí Minh đã lên đến gần 13 triệu người (trong lúc số liệu thống kê chính thức thì chỉ có 8,3 triệu người) Trong

đó, có gần 3 triệu người nhập cư, chiếm khoảng 23% dân số; có hơn 400.000 sinh viên; hàng năm có thêm hơn 50.000 cặp kết hôn mới” Trong tổng số hơn 402.000 công nhân, lao động đang làm việc trong các khu chế xuất, khu công nghiệp của Thành phố thì có đến 284.000 người (chiếm 70,6%) đang phải thuê phòng trọ, nhà trọ Do vậy, theo Hiệp hội, nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ trên địa bàn Thành phố là rất lớn và cần sớm được giải quyết

Việc phát triển nhà ở xã hội tại Thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua đã đạt được nhiều kết quả tích cực, tuy nhiên vẫn còn nhiều khó khăn, bất cập chủ yếu như

sau:

- Nguồn vốn cho kế hoạch vay mua nhà ở xã hội thay thế gói 30.000 tỷ đồng vẫn chưa được triển khai Việc chậm bố trí nguồn vốn hỗ trợ cho vay mua nhà ở xã hội đã làm ảnh hưởng tới việc mua nhà của người dân cũng như quá trình tiêu thụ sản phẩm của các chủ đầu tư Sau khi gói 30.000 tỷ đồng chính thức kết thúc cho vay vào ngày 31/3/2016 đồng thời sẽ kết thúc giải ngân vào ngày 31/12/2016 thì đầu tháng 6/2016, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1013/QĐ-TTg quy định mức lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội mới sẽ là 4,8% năm tại Ngân hàng Chính sách xã hội và sẽ áp dụng đến hết ngày 31/12/2016 Ngân hàng Nhà

nước sau đó cũng đã có công văn hướng dẫn tổ chức tín dụng cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội Tuy nhiên, đến thời điểm cuối năm 2016 thì người dân vẫn chưa tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi của Nhà nước

- Quy trình làm thủ tục hành chính còn rườm rà, nhiều cửa khiến không ít doanh nghiệp lao đao vì bị ngâm tới 02 năm, thậm chí 07 năm mới được chấp thuận (phản ảnh của các doanh nghiệp tại Hội thảo “Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ Thành phố Hồ Chí Minh” ngày 27/02/2017)

- Thiếu quỹ đất sạch và các khu vực địa điểm cụ thể để có thể triển khai thực hiện các dự án nhà ở xã hội

- Giá thành sản phẩm căn hộ nhà ở xã hội nhìn chung còn cao, chưa phù hợp với sức mua của người dân, đặc biệt đối với nhu cầu nhà ở xã hội cho người nghèo

- Bình Chánh là một trong những huyện có ngành công nghiệp đang trên đà phát triển, lao động ngoài khu vực tập trung về do đó nhu cầu nhà ở lớn, một số dự

án nhà ở xã hội đã được quy hoạch nhưng vấn đề triển khai thực hiện và đi vào sử dụng còn chậm trễ, các vấn đề an sinh xã hội phục vụ đời sống của công nhân ở các khu công nghiệp phát triển chưa cao Rõ ràng là khi đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho các cán bộ công nhân viên, công nhân, sinh viên, những người mà số đông là dân nhập cư, sẽ giúp họ ổn định cuộc sống, họ gắn bó với công việc hơn

Tuy nhiên do các đối tượng thuộc diện ưu đãi được mua nhà ở xã hội thường

có thu nhập thấp, mức tích lũy không cao, trong khi đó mức giá bán căn hộ nhà ở xã

hội thường bị khống chế thấp do vấn đề an sinh xã hội nên hiệu quả về mặt tài chính cần được xem xét kỹ, giúp nhà đầu tư có cái nhìn rõ ràng hơn để họ mạnh dạn góp tay cùng với Nhà nước thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, góp phần phát triển kinh tế xã hội cho địa phương

Vì vậy đề tài Phân tích rủi ro tài chính cho dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chá nh với ứng dụng mô phỏng Monte Carlo Áp dụng cho Dự án ”Z” là một

nghiên cứu cần thiết, với kỳ vọng có thể giúp cho các nhà đầu tư có thể dự báo khái quát được hiệu quả tài chính trong việc thực hiện xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn huyện Bình Chánh

1.3 Mục tiêu nghiên cứu:

- Đánh giá các rủi ro và đề xuất các biện pháp hạn chế rủi ro

- Đề xuất các giải pháp để phát triển nhà ở xã hội

1.4 Phương pháp nghiên cứu và kỹ thuật áp dụng:

1.4 1 Quy trình nghiên cứu

Hình 1.1 - Quy trình nghiên cứu

Trong phân tích và quản lý rủi ro trải qua các quá trình chính: phân tích nhận dạng rủi ro, đánh giá xếp hạng rủi ro, phân tích rủi ro, điều chỉnh kế hoạch phù hợp với rủi ro, giám sát và kiểm soát rủi ro

Kết luận & Kiến nghị

Mô phỏng rủi ro định lượng (Mô phỏng Monte-Carlo)

nhận dạng sơ bộ rủi ro dự án Sau đó dùng các kỹ thuật phân tích rủi ro để phân tích

cụ thể rủi ro dự án đang chuẩn bị đầu tư

1.4.1.3 Giám sát và kiểm soát rủi ro

Các biến cố rủi ro cần được xác định rõ:

1 Tên của rủi ro

2 Mô tả rủi ro (phân loại rủi ro)

3 Thời gian rủi ro có thể xảy ra

4 Người chịu trách nhiệm về rủi ro đó, tham chiếu tới cấu trúc phân chia công việc

5 Xác xuất biến cố rủi ro có thể xảy ra

6 Tác động của các biến cố rủi ro

Từ việc xác định rõ các đặc tính của yếu tố rủi ro từ đó chúng ta đề ra các biện pháp giám sát, kiểm soát rủi ro

- Xác định rõ khoảng thời gian xảy ra, trong gian đoạn nào của dự án từ đó tham chiếu tới cấu trúc phân chia công việc để phân công nhân lực xử lý

- Xác định rõ xác xuất, mức độ tác động để đề ra biện pháp kiểm soát là tránh, chuyển (chuyển rủi ro cho đối tác qua các hợp đồng), chấp nhận, giảm nhẹ, phát huy rủi ro tốt

1.4 2 Thu thập dữ liệu

Thông tin dự án “Z” được thu thập qua các số liệu đã có của chủ đầu tư, đơn

vị thi công và các đơn vị tư vấn Sau đó dùng kỹ thuật phân tích rủi ro dự án đang chuẩn bị đầu tư

1.4.3 Mô phỏng Monte-Carlo (dùng phần mềm Crystal Ball)

Hình 1.2 - Lưu đồ mô phỏng Monte-Carlo

Trình tự mô phỏng Monte-Carlo bao gồm các bước [5]:

1 Xác định biến rủi ro:

Biến rủi ro là những biến mà sự thay đổi của nó sẽ ảnh hưởng đến kinh tế của dự án Trên cơ sở phân tích độ nhạy, phân tích tình huống có thể nhận biết các biến rủi ro quan trọng Thống kê dữ liệu quan sát trong quá khứ của biến nghiên cứu Đưa ra một phân phối xác xuất cho những biến đầu vào Tùy theo tính chất vật

lý của từng biến ngẫu nhiên nghiên cứu mà ta gán cho nó một dạng phân bố xác xuất thích hợp

Xác định các biến nhạy cảm và không chắc

chắn, thông qua các bước kiểm định

Xác định và định nghĩa các biến có tương quan

Định nghĩa các dự báo

Thiết lập các thông số chạy mô phỏng

Tạo các báo cáo

Lập mô hình bài toán trên Excel

Phân tích các kết quả

Hình 1.3 - Các quy luật phân phối xác xuất

Đây là mô hình toán học trình bày mối quan hệ giữa biến đầu vào và biến đầu ra thể hiện kết quả dự án

Mỗi mô phỏng tương ứng với mỗi lần phát số ngẫu nhiên từ đó thông qua các quy luật xác xuất của các biến đầu vào sẽ xác định được giá trị của biến đầu ra tương ứng với mô phỏng Số lần mô phỏng sẽ thực hiện nhiều lần và từ đó sẽ nhận được nhiều giá trị của biến đầu ra Tóm lại, từ kết quả mô phỏng giá trị biến đầu ra

sẽ được trình bày dưới dạng chuỗi thống kê Số lần mô phỏng càng tăng lời giải càng hội tụ về đúng quy luật của biến nghiên cứu

4 Phân tích k ết quả:

Từ kết quả của biến đầu ra dưới dạng thống kê, tác giả sẽ xác định được các đặc trưng thống kê của biến nghiên cứu nằm trong giới hạn cho trước

1.5 Ph ạm vi nghiên cứu:

Phạm vi nghiên cứu của Đề tài giới hạn trong nội dung phân tích rủi ro tài chính cho dự án “Z”

1.6 Đóng góp kỳ vọng của nghiên cứu:

Việc sử dụng kỹ thuật mô phỏng Monte Carlo để xác định xu hướng thay đổi của các chỉ số tài chính khi các yếu tố như suất đầu tư, lãi vay, giá bán, biến động Hiểu được quy luật này sẽ góp phần giúp cho các nhà đầu tư có đánh giá hiệu quả của dự án để có hay không quyết định thực hiện đầu tư Đồng thời, kết quả nghiên cứu với kỳ vọng có ích cho các cơ quan hữu trách nhằm có thể đánh giá đúng mức thực trạng phát triển nhà ở xã hội và cần có các chính sách, kế hoạch, biện pháp cụ thể và phù hợp với tình hình thực tế nhằm thu hút các doanh nghiệp đầu tư thực hiện các dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh

Tóm l ại, Trong chương một tác giả đã khái quát lên được sự cần thiết của đề tài , nêu rõ nội dung cần nghiên cứu, đóng góp và kỳ vọng của đề tài

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2 1 Tổng quan:

2.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng:

- Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng

- Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng là tài liệu trình bày các nội dung nghiên cứu sơ bộ về sự cần thiết, tính khả thi và hiệu quả của việc đầu tư xây dựng, làm cơ sở xem xét, quyết định chủ trương đầu tư xây dựng

- Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng là tài liệu trình bày các nội dung nghiên cứu về sự cần thiết, mức độ khả thi và hiệu quả của việc đầu tư xây dựng theo phương án thiết kế cơ sở được lựa chọn, làm cơ sở xem xét, quyết định đầu tư xây dựng

- Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng là tài liệu trình bày các nội dung

về sự cần thiết, mức độ khả thi và hiệu quả của việc đầu tư xây dựng theo phương

án thiết kế bản vẽ thi công xây dựng công trình quy mô nhỏ, làm cơ sở xem xét, quyết định đầu tư xây dựng

2.1.2 Về đầu tư phát triển nhà ở xã hội

2.1.2.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

- Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp và được cho thuê hoặc cho ở với giá

rẻ so với giá thị trường

- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được định nghĩa là dự án nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được quy định của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nước quy định

2.1.2.2 Đặc điểm chung về nhà ở xã hội

- Về quy mô: quy mô, số lượng nhà ở xã hội tùy thuộc nhu cầu thuê và thuê mua của các đối tượng sinh sống trên địa bàn, phù hợp điều kiện kinh tế - xã hội của

từng địa phương Ở Việt Nam, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm: phê duyệt

và công bố kế hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, xác định cụ thể loại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành để cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể với các nguồn vốn đầu tư và cơ chế khuyến khích để kêu gọi đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội

- Về nguồn vốn nhà nước đầu tư nhà ở xã hội: Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội được hình thành từ tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn, trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn (mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định), ngân sách địa phương hoặc huy động từ nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật và tiền tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong nước và ngoài nước

- Về quỹ đất nhà ở xã hội:

+ Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm căn cứ vào nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn để bố trí đủ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở

xã hội

+ Về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị: Chủ đầu tư các dự án tại các đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng để xây dựng nhà ở xã hội

+ Về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các khu công nghiệp: Ban quản lý khu công nghiệp của địa phương hoặc doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp có trách nhiệm tổ chức giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và chuyển giao cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội

2.1.2.3 Đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội

Theo Luật nhà ở số 65/2014/QH13 thì gồm có các đối tượng sau:

- Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người

- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức

- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ mà có khó khăn về nhà ở

- Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập

- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở

Để được thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, những người thuộc diện kể trên còn phải bảo đảm các điều kiện:

- Chưa có sở hữu nhà ở và chưa được mua thuê hoặc chưa thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở đất ở dưới mọi hình thức

- Đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình những diện tích nhà ở bình quân đầu

người trong gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực

- Đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng, dột nát

- Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội hoặc phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên, trừ trường hợp bị thu hồi, giải tỏa mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở

2.1.2.4 T iêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội

Theo quy định hiện hành, loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội được quy định như sau:

a Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2sàn, tối đa là 70 m2sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Chủ đầu tư dự

án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần

so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành

Căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án nhà ở xã hội có diện tích sàn trên 70 m2 không quá 10% tổng căn hộ nhà ở xã hội trong dự

án

b Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá hai lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt

Trường hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội liền kề nhà ở thấp tầng thì phải được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận Đối với dự án xây dựng nhà ở

xã hội tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải

báo cáo và xin ý kiến Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định chủ trương đầu tư

2.1.2.5 Ng uồn vốn phát triển nhà ở xã hội

Theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, để phát triển mạnh mẽ các dự án xây dựng nhà ở xã hội, ngoài nguồn vốn do Nhà nước đầu tư, còn có nguồn vốn do các thành phần kinh tế (bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân) tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội gồm:

a Vốn tự có của chủ đầu tư dự án hoặc hộ gia đình, cá nhân

b Vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc từ các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định

c Phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh theo quy định của pháp luật

về phát hành trái phiếu chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương, trái phiếu của doanh nghiệp đầu tư

d Vay thương mại của các tổ chức tín dụng được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật

đ Vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), quỹ của Bộ Quốc phòng được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (nếu có)

e Các nguồn vốn huy động hợp pháp khác theo quy định của pháp luật

2.1.2.7 Phát triển nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh

Hiện tại, trên địa bàn huyện Bình Chánh có các dự án nhà ở xã hội quan trọng như sau:

+ Dự án gồm 04 Blok chung cư cao 24 tầng

+ Diện tích khuôn viên: 35.290 m2

+ Diện tích xây dựng: 11.214m2 Mật độ xây dựng: 33%

+ Tổng diện tích sàn: 149.221 m2

+ Tổng số căn hộ: 1.735 căn

+ Dự án gồm 02 Blok chung cư cao 09 tầng

+ Diện tích khuôn viên: 7.722 m2

+ Tổng diện tích sàn: 23.281 m2

+ Tổng số căn hộ: 311 căn

2.1.3 Các chỉ tiêu chủ yếu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án

2.1.3.1 G iá trị tương đương (Equivalent Worth)

Dựa vào khái niệm giá trị theo thời gian của dòng tiền, đưa tất cả các giá trị của dòng tiền tệ về một thời điểm tham chiếu nào đó Nếu thời điểm tham chiếu là hiện tại ta có giá trị hiện tại của dự án, ký hiệu là NPV (Net Present Value) Nếu thời điểm tham chiếu là tương lai thì ta có giá trị tương lai, ký hiệu là FV (Future Value) Ta cũng có thể tính toán trải dài dòng tiền của dự án theo giá trị hàng năm,

ký hiệu là AW

Giá trị hiện tại NPV là giá trị tại thời điểm hiện tại của các hiệu số các khoản thu với các khoản chi của dự án với một lãi suất chiết giảm (suất chiết khấu) thích hợp Ta có công thức tính NPV như sau:

Với : - P0: chi phí đầu tư ban đầu

- Pi: dòng ngân lưu ròng tại thời điểm thứ i

- Ri: suất chiết khấu tại thời điểm i

Tiêu chuẩn đánh giá:

Dự án được xem là đáng giá nếu NPV ≥ 0

Để so sánh hai dự án theo tiêu chuẩn NPV ta chọn dự án có giá trị NPV dương (trong cùng thời ký phân tích) lớn hơn

Giá trị tương lai FV là hiệu số giữa giá trị tương đương các khoản thu với giá trị tương đương các khoản chi tại thời điểm chung nào đó trong tương lai Thời điểm chung trong tương lai thường được chọn là khi kết thúc dự án Ta có công thức tính FV như sau:

01

n

n i

n n

2.1.3.2 S uất thu lợi (Rate of return)

Suất thu lợi ROR (rate of return) được hiểu là tỷ số thu được trong một thời đoạn so với vốn đầu tư ở đầu thời đoạn, biểu thị bằng % Suất thu lợi nội tại IRR là một chỉ số RR được sử dụng phổ biến nhất hiện nay, đó là lãi suất khi dùng hệ số chiết khấu để tính quy đổi dòng tiền tệ về giá trị hiện tại sẽ bằng không Nói cách khác, nó chính là tỷ suất sinh lợi tối thiểu của dự án, nghĩa là khi NPV = 0 thì dự án cũng đã tạo ra được một tỷ lệ ít nhất bằng IRR

Khi suất thu lợi nội tại IRR của một dự án không nhỏ hơn suất thu lợi hấp dẫn tối thiểu chấp nhận được MARR (Minimum attractive rate of return) thì dự án đó được coi như đáng giá về mặt kinh tế Như vậy cái chuẩn để chấp nhận hay hủy bỏ một dự án khi phân tích theo phương pháp suất thu lợi nội tại IRR là giá trị MARR Một dự án được xem là đáng giá khi IRR>MARR, tiêu chuẩn hiệu quả là cực đại IRR thực ra việc tính toán IRR chính là phép tính ngược của phương pháp giá trị hiện tại Do đó, có sự liên hệ mật thiết giữa chỉ tiêu IRR và NPV, nó kết hợp bổ sung cho chỉ tiêu NPV

Trong thực tế người ta thường dùng chỉ tiêu IRR (Internal rate of Return) để đánh giá các phương án, lợi nhuận của các dự án đầu tư

2.1.3.3 T ỉ số lợi ích trên chi phí (benefit/cost-B/C)

Phương pháp này được sử dụng khá phổ biến, đến mức trở thành như một “tập quán”, trong các dự án phục vụ công cộng hoặc trong các cơ quan phân tích dự án thuộc nhà nước Tuy vậy đôi khi người ta vẫn gọi đây là phương pháp phụ vì thực chất nó cũng chỉ là một cách diễn đạt khác của phương pháp giá trị tương đương

Tỷ số B/C của dự án được xác định một cách tổng quát như là tỷ số của giá trị tương đương lợi ích trên giá trị tương đương chi phí dự án Các giá trị tương đương

có thể là NPV, FV, AW, tuy giá trị FV ít sử dụng hơn

Có hai cách biểu thị thông dụng về tỷ số B/C như sau:

B - chuỗi giá trị của lợi ích đối với người sử dụng

I - chuỗi giá trị đầu tư

O - chuỗi giá trị chi phí vận hành

M- chuỗi giá trị chi phí bảo hành

Tiêu chuẩn đánh giá:

Dự án được xem là đáng giá nếu B/C ≥1

Để so sánh hai dự án theo tiêu chuẩn B/C, ta phải dùng phương pháp so sánh theo dòng tiền gia số ∆ Nếu B/C(∆) ≥1 thì dự án có vốn đầu tư lớn hơn là dự án đáng giá hơn

Giá trị tỷ số B/C phụ thuộc không những vào chuỗi dòng tiền của dự án xem sét mà còn phụ thuộc vào suất chiết khấu sử dụng

2.1.3.4 Thời gian hoàn vốn (PP)

Thời gian hoàn vốn (Payback Period-PP) là thời gian cần thiết để thu hồi được vốn đầu tư

Những dự án khan hiếm hoặc lệ thuộcc vào thời gian huy động vốn, thì chỉ tiêu này được đánh giá cao Khi xét đầu tư 2 dự án, thì thời gian hoàn vốn dự án nào nhỏ hơn thì dự án đáng giá hơn

Cách tình thời gian hoàn vốn cũng đơn giản, nhìn dòng ngân lưu ròng (NCF: Net Cash Flows) trên báo cáo ngân lưu của dự án thấy được năm hoàn vốn Thời gian hoàn vốn cũng có thể tính trên dòng ngân lưu chiết khấu (DCF: Discounted Cash Flows), tức là có tính đến giá trị thời gian của tiền tệ Tuy nhiên, qua nhiều thử nghiệm ta thấy không có chênh lệch nhiều so với cách tính dòng ngân lưu

Phương pháp thời gian hoàn vốn có ưu điểm là đơn giản, dễ tính, hữu ích đối với các dự án có mức độ rủi ro cao, cần thu hồi vốn nhanh Tuy nhiên, nó có khuyết điểm là không tính đến lợi ích ròng sau thời gian hoàn vốn

2.2 Tình hình nghiên cứu hiện tại:

Bài báo Phân tích rủi ro và quản lý trong xây dựng (Risk Analysis And Management In Construction) [6] viết dựa trên cuộc khảo sát hơn 100 nhà thầu và đơn vị quản lý dự án tại Vương quốc Anh về nhận thức về rủi ro và phương thức quản l ý rủi ro

Nhận thức rủi ro: các đơn vị nhận thức rủi ro ảnh hưởng tới thời gian, chi phí

và chất lượng dự án Đối với từng vị trí tham gia dự án mà các đơn vị quan tâm rủi

ro ở khía cạnh khác nhau: nhà thầu quan tâm chủ yếu tới chi phí (lợi nhuận), nhà quản lý dự án thì cần giới hạn trách nhiệm nghề nghiệp và đảm bảo danh tiếng của

tổ chức Giới thiệu các công cụ phân tích và quản lý rủi ro Trong các công cụ phân tích và quản lý rủi ro thì Monte Carlo là được sử dụng phổ biến hơn cả với nhiều ưu điểm vượt trội Nghiên cứu cũng nêu ra một thực trạng hiện nay các phần mềm phân tích rủi ro, ít được sử dụng rộng rải trong ngành xây dựng mặc dù trong các ngành công nghiệp khác thì nó được sử dụng rộng rãi Nguyên nhân của việc này là

do kiến thức về phần mềm quản lý rủi ro còn chưa được phổ biến rộng rải trong

ngành xây dựng (việc đào tạo còn hạn chế - việc phân tích và quản lý rủi ro mới được đào tạo trong các ngành sau đại học)

Quản lý rủi ro: tuỳ theo từng rủi ro mà có những biệp pháp quản lý khác nhau: chuyển giao rủi ro, giảm thiểu rủi ro, tránh rủi ro,… Nghiên cứu cũng nói rõ tuỳ từng vị trí đơn vị tham gia dự án mà cách ứng phó rủi ro cũng khác nhau như đối với nhà thầu thì để phân tán rủi ro thì quay lại ký hợp đồng với nhà thầu phụ hoặc một phương pháp phổ biến là đóng bảo hiểm, nhà quản lý dự án thì dùng các điều khoản thưởng phạt hợp đồng cụ thể ghi trong hợp đồng với các đơn vị tham gia

dự án

Nghiên cứu cũng đề cập tới chi phí bảo hiểm trong xây dựng, nêu ra thực trạng là việc quản lý rủi ro hiện nay chủ yếu dựa vào trực giác, các quyết định cấp trên và kinh nghiệm của người quản lý chứ chưa được các đơn vị tham gia dự án quan tâm đúng mức và sử dụng các phần mềm quản lý rủi ro

Bài báo Phân tích rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư dựa trên kỹ thuật mô phỏng Monte Carlo (Risk Analysis In Investment Appraisal Based On The Monte Carlo Simulation Technique) [7] trình bày các phương pháp và kỹ thuật sử dụng mô phỏng Monte Carlo ứng dụng trong thẩm định dự án đầu tư để phân tích và đánh giá rủi ro

Phát triển mô hình khái niệm các biến rủi ro của dự án như:

Cash flow = (revenues – costs – deprecation) (1 – tax rate) + deprecation Dòng tiền = (doanh thu – chi phí – khấu hao) (1 – thuế suất) + khấu hao Xây dựng mô hình mô phỏng: xác định các biến cố quan trọng và phân bố xác suất của nó

Xác minh và xác nhận mô hình: Đảm bảo các biến đầu vào và phân bố xác suất có thể đại diện hệ thống đang được mô hình hoá

Thực nghiệm: dựa vào ngẫu nhiên các kịch bản dựa trên giả định thiết lập Phân tích kết quả: xem NPV dự án có đáng để đầu tư hay không

Hệ số biến thiên: độ lệch chuẩn dự kiến của NPV chia cho giá trị kỳ vọng, giá trị càng nhở thì rủi ro gặp phải càng ít [7]

Trong thẩm định, nguyên tắc cơ bản quyết định cho một dự án chỉ đơn giản

là chấp nhận hoặc từ chối dự án phụ thuộc vào giá trị hiện tại ròng tương ứng của

nó (NPV) là tích cực hay tiêu cực Tương tự như vậy, khi lựa chọn giữa thay thế (loại trừ lẫn nhau) các dự án, các quy tắc quyết định là chọn một với NPV cao nhất Thừa nhận thực tế là các biến quan trọng của dự án (như: doanh số bán hàng, giá bán, chi phí) không nhất định, một báo cáo thẩm định thường được bổ sung bao gồm các bài kiểm tra độ nhạy và phân tích bối cảnh các biến tham gia Trong quá trình mô phỏng, kịch bản ngẫu nhiên được xây dựng bằng cách sử dụng các giá trị đầu vào cho các dự án trọng điểm của các biến số không chắc chắn, được tuyển chọn từ các phân bố xác suất phù hợp Các kết quả được thu thập và phân tích thống

kê để đi đến một phân bố xác suất của những kết quả tiềm năng của dự án và các biện pháp để ước lượng nguy cơ khác nhau của dự án