Nghiên cứu và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thị xã sơn tây, thành phố hà nội

- Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính do cơ quan nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất gọi chung là người sử dụng đất; là việc ghi nhận

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Phùng Hoài Thu

NGHIÊN CỨU VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TRÊN

ĐỊA BÀN THỊ XÃ SƠN TÂY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – 2018

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Phùng Hoài Thu

NGHIÊN CỨU VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TRÊN

ĐỊA BÀN THỊ XÃ SƠN TÂY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

Hà Nội – 2018

LỜI CẢM ƠN

Qua quá trình học tập và rèn luyện tại trường Đại học Khoa học Tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội, em đã được trang bị những kiến thức về chuyên môn cũng như kinh nghiệm thực tế để giúp em hoàn thành đề tài luận văn thạc sĩ của mình

Xuất phát từ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm

ơn sự quan tâm, giúp đỡ và dìu dắt của các Thầy, Cô giáo trong khoa Địa lý

trong suốt thời gian em học tập và rèn luyện tại trường

Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy giáo PGS.TS.Nguyễn

Hiệu đã dành thời gian hướng dẫn, chỉ bảo em trong quá trình thực hiện luận

văn này

Đồng thời, em cũng xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban lãnh đạo cùng toàn thể các cán bộ trong Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai Hà Nội Thị xã Sơn Tây đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình nghiên cứu

VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

TNMT Tài nguyên Môi trường

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Tổng giá trị sản xuất trên địa bàn Thị xã Sơn Tây 38

Bảng 2.2: Tổng giá trị sản xuất trên địa bàn Thị xã Sơn Tây 39

Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất tại Thị xã Sơn Tây năm 2015 48

Bảng 2.4: Tổng hợp kết quả cấp GCN lần đầu 57

Bảng 2.5: Số thu từ đất giai đoạn 2012-2016 58

Bảng 2.6: Kết quả hồ sơ đăng ký biến động tại Thị xã Sơn Tây giai đoạn 2012-2016 58

Bảng 2.7: Bảng phân loại phiếu điều tra đối với cán bộ địa chính tại các phường, xã 61

Bảng 2.8: Phân loại các trường hợp đăng ký biến động chưa được chấp nhận giai đoạn 2012-2016 66

1

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Nhiệm vụ và nội dung nghiên cứu 2

4 Phạm vi nghiên cứu 2

5 Phương pháp nghiên cứu 3

6 Cấu trúc luận văn 4

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN 5

1.1 Cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận 5

1.1.1 Khái quát chung về đăng ký đất đai 5

1.1.2 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận 6

1.1.3 Vai trò và ý nghĩa của công tác đăng ký đất đai, cấp GCN 16

1.2 Nội dung pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận 18

1.2.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 18

1.2.2 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận 19

1.2.3 Những điểm đổi mới quan trọng của Luật đất đai năm 2013 26

1.3 Công tác đăng ký đất đai, cấp GCN ở một số nước trên thế giới 31

1.3.1 Australia 31

1.3.2 Trung Quốc 32

1.3.3 Scotland 32

1.3.4 Hà Lan 33

1.3.5 Anh 34

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SƠN TÂY 36

2.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội Thị xã Sơn Tây và hiện trạng sử dụng đất 36

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 36

2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 37

2.1.3 Khái quát tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất tại Thị xã 44

2.2 Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại TX Sơn Tây

50

2.2.1 Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận lần đầu 50

2.2.2 Thực trạng công tác đăng ký biến động đất đai tại Thị xã Sơn Tây 58

2.3 Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận 59

2.3.1 Thuận lợi 59

2.3.2 Khó khăn 61

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TRÊN ĐỊA BÀN TX SƠN TÂY 70

3.1 Quan điểm đề xuất giải pháp 70

3.2 Căn cứ đề xuất giải pháp 71

3.2.1 Cơ sở pháp lý 71

3.2.2 Nguyên nhân của những hạn chế, vướng mắc trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 73

3.3 Các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thị xã Sơn Tây 74

3.3.1 Các giải pháp chung 74

3.3.2 Giải pháp cụ thể 76

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83

TÀI LIỆU THAM KHẢO 85

PHỤ LỤC 87

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn

Đất đai luôn là mối quan tâm lớn của Đảng, nhà nước và mọi tầng lớp nhân dân Luật Đất đai đã khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh

tế, văn hóa xã hội, quốc phòng và an ninh …” Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai là nguồn nội lực to lớn trong việc phát triển kinh tế xã hội

Trong những năm qua cùng với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh

tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đời sống của nhân dân đã không ngừng được cải thiện và nâng cao, bộ mặt đô thị và nông thôn đã có nhiều thay đổi, nhu cầu sử dụng đất cho các lĩnh vực kinh tế đặc biệt xây dựng cơ sở

hạ tầng và nhà ở tăng lên nhanh chóng Việc quản lý và sử dụng hợp lý có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai theo quy hoạch và pháp luật đang trở thành một vấn đề cấp bách trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội hiện nay Vì vậy, công tác xây dựng Hệ thống đăng ký đất đai - cấp GCN có một vai trò vô cùng quan trọng, là một trong 15 nội dung Quản lý Nhà nước về đất đai ĐKĐĐ thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp GCN cho những chủ sử dụng hợp pháp, xác lập mối quan

hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất Do vậy, việc đánh giá đúng thực trạng của công tác này, tìm ra các giải pháp tháo gỡ các khó khăn

là vấn đề cấp thiết trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai

Với diện tích 11.346 ha, dân số trên 18 vạn người, Thị xã Sơn Tây, Hà Nội có 6 phường, 9 xã với 130 danh lam thắng cảnh, di tích lịch sử - VH nổi tiếng Dân cư chủ yếu sống tập trung ở vùng nội đô Những năm gần đây do tốc độ đô thị hóa tăng cao, sự dịch chuyển dân số tự nhiên có khuynh hướng dịch chuyển về khu vực đô thị, nhu cầu mua và sử dụng bất động sản ở khu

2

vực ven đô, xây dựng các khu nghỉ dưỡng tăng lên, một luồng lớn dân cư từ các vùng lân cận như Thạch Thất, Ba Vì, Phúc Thọ và dân cư khu vực nội thành Hà Nội nhận chuyển nhượng QSDĐ để xây dựng nhà ở tại Thị xã Vì vậy, đòi hỏi công tác quản lý đất đai nói chung và công tác đăng ký đất đai, cấp GCN nói riêng cần phải hiệu quả hơn nữa

Từ thực tế trên cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của

vấn đề, em lựa chọn nghiên cứu đề tài luận văn: “Nghiên cứu và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn Thị xã Sơn Tây, Thành phố Hà Nội”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá, làm rõ được thực trạng và đề xuất được các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã Sơn Tây, Thành phố Hà Nội

3 Nhiệm vụ và nội dung nghiên cứu

Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ và nội dung nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:

- Tổng quan các tài liệu, số liệu, bản đồ có liên quan đến hướng nghiên cứu của luận văn Thu thập tài liệu, số liệu về thực trạng đăng ký đất đai, cấp GCN trong vòng 5 năm từ năm 2012-2016;

- Phân tích nguyên nhân, thực trạng đăng ký đất đai, cấp GCN trong vòng 5 năm từ năm 2012-2016;

- Phân tích quan hệ giữa các hoạt động kinh tế - xã hội và công tác đăng

ký đất đai, cấp GCN;

- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên địa bàn 15

phường, xã thuộc Thị xã Sơn Tây

Phạm vi khoa học và thời gian: Đề tài nghiên cứu thực trạng đăng ký

3

đất đai, cấp GCN của Thị xã Sơn Tây trong giai đoạn 2012-2016 làm cơ sở để xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác này tại địa phương

5 Phương pháp nghiên cứu

* Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập các tài liệu,

số liệu có sẵn có liên quan đến công tác đăng ký đất đai, cấp GCN như: bản

đồ, báo cáo chuyên ngành, kết quả thống kê, kiểm kê… từ các cơ quan nhà nước, các phòng ban trong Thị xã, qua mạng, qua sách, báo để phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài

* Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp: Phương pháp điều tra

xã hội học với các phiếu khảo sát Trong đó căn cứ vào đặc trưng vấn đề cần nghiên cứu, tác giả đã chia đối tượng điều tra thành các nhóm khác nhau và

sử dụng những phương pháp điều tra tương ứng cho mỗi nhóm Cụ thể với nhóm đối tượng là các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, tác giả sử dụng chủ yếu là phương pháp điều tra bằng phiếu (số lượng: 120 phiếu, mẫu phiếu khảo sát tại phần Phụ lục của luận văn) Với nhóm đối tượng điều tra là các công chức, viên chức, người lao động trong Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng Tài nguyên và Môi trường trực thuộc UBND Thị xã và các công chức địa chính cấp xã, tác giả ưu tiên sử dụng phương pháp phỏng vấn sâu kết hợp thảo luận về một số vấn đề liên quan đến chuyên môn như: những vướng mắc trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nguyên nhân của những vướng mắc đó và các giải pháp, kiến nghị để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, …

* Phương pháp tổng hợp, thống kê, so sánh: trên cơ sở các số liệu, tài

liệu thu thập được, tiến hành thống kê, so sánh số liệu để thấy được sự thay đổi trong công tác cấp GCN qua các năm, từ đó rút ra những mặt mạnh và mặt tồn tại của công tác này trên địa bàn

* Phương pháp chuyên gia: lấy ý kiến trao đổi, đóng góp của các

chuyên gia trong lĩnh vực tài nguyên môi trường trong đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp GCN

4

6 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận - kiến nghị, tài liệu tham khảo, cấu trúc luận văn gồm 03 chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học và pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

Chương 2: Phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn Thị xã Sơn Tây

Chương 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn TX Sơn Tây

5

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC

ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

1.1 Cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

1.1.1 Khái quát chung về đăng ký đất đai

- Đăng ký thường được hiểu là công việc của một cơ quan Nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hay một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký cũng như tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký

Các đặc điểm chủ yếu của đăng ký: đăng ký là hành vi được thực hiện bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đăng ký được ghi nhận trên cơ sở nội dung kê khai (khai báo) của cá nhân, tổ chức; nội dung đăng ký có tính khách quan, là chứng cứ để các chủ thể bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình

- Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính do cơ quan nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (gọi chung

là người sử dụng đất); là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất đối với một thửa đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đó xác định vào hồ sơ địa chính và cấp GCN cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- ĐKĐĐ nhằm mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, là cơ

sở để nhà nước nắm bắt và quản lý chặt chẽ quỹ đất của quốc gia, đồng thời là căn cứ để nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ đối với chủ sử dụng, bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận QSDĐ, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất

1.1.2 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

sở hữu đất đai khác nhau, nhưng đều quy định bắt buộc người có đất sử dụng phải đăng ký để chịu sự quản lý thống nhất của Nhà nước theo pháp luật

+ Hai là, đăng ký đất đai là công việc của cả bộ máy nhà nước ở các cấp, do hệ thống tổ chức ngành tài nguyên môi trường trực tiếp thực hiện

Theo điều 23 Luật đất đai 2013 [11] thì Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc thống nhất quản lý nhà nước về đất đai Bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm giúp Chính phủ trong quản lý nhà nước về đất đai Mặt khác, chỉ có ngành tài nguyên môi trường với lực lượng chuyên môn đông đảo, nắm vững mục đích, yêu cầu đăng ký đất đai, nắm vững chính sách, pháp luật đất đai mới có khả năng thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai; đồng thời là ngành duy nhất kế

thừa, quản lý và trực tiếp khai thác sử dụng hồ sơ địa chính trong quản lý biến động đất đai, vì vậy mới có thể tổ chức, chỉ đạo và thực hiện nhiệm vụ đăng

7

ký đất đai có chất lượng, đáp ứng được đầy đủ, chính xác các thông tin theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai

- Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai:

Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, người được đăng ký đất đai chỉ có quyền sử dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao, do đó, đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất chỉ là đăng ký QSDĐ

Theo Điều 3 Luật đất đai 2013 [11], nhà nước giao/cho thuê QSDĐ là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao QSDĐ cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất hoặc trao QSDĐ thông qua hợp đồng cho thuê QSDĐ

Do vậy, việc giao đất hay cho thuê đất chỉ áp dụng đối với một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể Từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ sử dụng khác nhau Vì vậy, việc đăng ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng

ký

Đất đai thường có quan hệ gắn bó (không thể tách rời) với các loại tài sản cố định trên đất như: nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu năm, Trong nhiều trường hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu nhà nước mà thuộc quyền sở hữu của các tổ chức hay cá nhân Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng như lợi ích của Nhà nước, khi đăng ký đất đai chúng ta không thể không tính đến đặc điểm này

- Đăng ký đất đai phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn:

Ở Việt Nam, bộ máy nhà nước được tổ chức thành 04 cấp : trung ương, tỉnh, huyện, xã Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nước với nhân dân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã Việc tổ chức đăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo :

8

+ Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký đất đai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa: “Nhà nước của dân, do dân, vì dân”

+ Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất ở địa phương của đội ngũ cán bộ xã, làm chỗ dựa tin cậy để các cấp có thẩm quyền xét duyệt đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật

+ Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho cán bộ xã

+ Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống

hồ sơ địa chính

b Những yêu cầu chung của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

- Sự chính xác, an toàn: sự chính xác đòi hỏi hoạt động đăng ký phải

được tiến hành theo những trình tự, thủ tục chặt chẽ, đúng chủ thể, đúng đối tượng, đúng quyền lợi, nghĩa vụ và thiết lập đầy đủ hồ sơ theo quy định để lưu trữ thông tin đăng ký Tính chính xác phụ thuộc rất nhiều vào việc tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật trong việc xác định thông tin Bên cạnh thông tin

về chủ quyền có thể được cung cấp bởi chủ sở hữu/sử dụng, các thông tin về đặc điểm hình học của thửa đất cũng không kém phần quan trọng

Sự chính xác của thông tin có ảnh hưởng quan trọng đến sự an toàn mà

hệ thống đăng ký đem lại cho người có nhu cầu Nó không chỉ bảo vệ quyền của chủ sử dụng đất mà còn phân định rõ phạm vi, mức độ của quyền này, giúp cho người mua/nhận chuyển nhượng hoặc thuê QSDĐ, người cho vay, nhận thế chấp bằng QSDĐ an tâm khi tham gia giao dịch với người sở hữu/sử dụng đất

- Thực hiện triệt để, kịp thời: Mọi trường hợp sử dụng đất cũng như

những biến động trong việc sử dụng đất phải được ghi nhận một cách chính xác, kịp thời ngay khi việc sử dụng đất được bắt đầu hoặc ngay sau khi biến

lý đất đai chặt chẽ, hiệu quả của Nhà nước

c Đối tượng chịu trách nhiệm đăng ký đất đai

Đối tượng phải kê khai ĐKĐĐ là người đang sử dụng đất và có quan hệ trực tiếp đối với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật

Người chịu trách nhiệm đăng ký QSDĐ là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất, cụ thể như sau:

- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa phương

10

- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận

cử ra đối với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư

- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo

- Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình

- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất của mình

- Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó

d Tổ chức đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

d.1 Cơ quan tổ chức thực hiện đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai hay đăng ký quyền sử dụng đất được xác định là một trong những nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai nên cũng thuộc trách nhiệm của ngành tài nguyên và môi trường Hoạt động này được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai, đây là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất

hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

Văn phòng đăng ký đất đai có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được Nhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo quy định của pháp luật

d.2 Thủ tục đăng ký đất đai

Đơn vị đăng ký cơ bản trong quản lý đất đai là thửa đất Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ địa chính Nó được hình thành khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, hoặc do người sử dụng đất tạo lập và được Nhà nước công nhận hay do sự tách thửa, hợp thửa

11

Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất, gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử

và có giá trị pháp lý như nhau

- Đăng ký đất đai lần đầu: đăng ký lần đầu là việc đăng ký QSDĐ thực hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký kê khai và chưa được cấp GCN hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng Sau khi đăng ký và được ghi nhận, người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được thừa nhận và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp trong

sử dụng đất của mình

Các trường hợp đăng ký lần đầu được quy định tại khoản 3, điều 95 Luật Đất đai 2013 [11]:

a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

Đặc điểm của đăng ký đất đai lần đầu:

+ Đăng ký lần đầu, cấp GCN là công việc phức tạp, đòi hỏi tốn nhiều thời gian do phải thu thập đầy đủ các thông tin cần thiết cho quản lý nhà nước

về đất đai, đồng thời phải giải quyết hàng loạt những tồn tại do lịch sử để lại

+ Đăng ký ban đầu dựa trên cơ sở nhiều nguồn tài liệu khác nhau về công tác đo đạc, bản đồ nên mức độ tin cậy về các nguồn gốc sử dụng của thửa đất có mức độ khác nhau

12

+ Được hoàn thành trong một thời gian xác định do pháp luật quy định

- Đăng ký biến động: đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp GCN hoặc đã đăng ký mà có thay đổi về nội dung đã ghi trên GCN; là hoạt động thường xuyên của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai nhằm cập nhật thông tin biến động để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế - xã hội nảy sinh trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai Đăng

ký biến động được thực hiện trong các trường hợp sau:

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; + Chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của

+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

Sau khi nhận hồ sơ, Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm thẩm tra nội dung kê khai; xác định điều kiện để được đăng ký; lấy ý kiến của Ủy ban nhân dân cấp xã (cho trường hợp sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân về hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp …v.v) sau đó ghi ý kiến về việc đủ hay không đủ điều kiện để hồ sơ được đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, rồi gửi đến cơ quan Tài nguyên và Môi trường Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện thì Văn phòng Đăng ký đất đai đồng thời chuyển số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có, như tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, lệ phí trước bạ hay thuế thu nhập cá nhân), và gửi thông báo thuế nhận được từ

cơ quan thuế cho người sử dụng đất Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra lại hồ sơ trên cơ sở ý kiến của Văn phòng Đăng ký đất đai, trình Ủy ban nhân dân cùng cấp ký các quyết định hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Kết quả của hoạt động đăng ký sẽ được cập nhật, ghi nhận vào trong hồ sơ địa chính do cơ quan có thẩm quyền lưu giữ, giúp cơ quan nhà nước nắm được tình hình sử dụng đất và sự biến động của đất đai Người

sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận mới hoặc chỉnh lý trên giấy chứng

- Tại điểm a, mục 1, điều 188 quy định một trong các điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất là có Giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tầm quan trọng đối với cả Nhà nước và người sử dụng đất Hiệu quả quản lý đất đai của Nhà nước sẽ được phát huy khi mà mỗi thửa đất trong phạm vi cả nước đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trên cơ sở đó, Nhà nước dễ dàng nắm được tình hình khai thác, sử dụng và biến động của đất đai; có cơ sở để giải quyết các tranh chấp, khiếu nại đất đai và bồi thường khi thu hồi đất Với vai trò chứng thư pháp lý xác lập quyền cho người sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở tiền đề để người sử dụng đất được bảo vệ lợi ích hợp pháp

và thực hiện thuận lợi các quyền của mình, nhất là các quyền giao dịch về quyền sử dụng đất

- Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

+ Tại điều 105 Luật đất đai năm 2013[11] quy định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư

15

nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp

Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

+ Tại điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ [6] quy định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp người

sử dụng đất thực hiện quyền của mình và trường hợp cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận:

Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau: khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ

sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận

Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì việc cấp Giấy chứng nhận thực hiện như sau: Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho

hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

16

1.1.3 Vai trò và ý nghĩa của công tác đăng ký đất đai, cấp GCN

Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai: đăng ký đất đai, cấp GCN

có vai trò vô cùng quan trọng, thông qua hoạt động này giúp cơ quan nhà nước nắm chắc được quỹ đất, tình hình biến động về đất đai:

- Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

- Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong công tác lập, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng trong công tác quản lý việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò quan trọng đối với việc xây dựng

hệ thống thông tin đất đai, cung cấp thông tin đất đai

- Đăng ký đất đai, cấp GCN tạo điều kiện cho việc công khai, minh bạch

và dân chủ trong quản lý, sử dụng đất, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm không đăng ký dẫn tới tranh chấp đất đai

Trong công tác phân hạng và định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính

về đất đai: đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò trong công tác phân hạng và định giá đất là:

- Là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng như nộp thuế sử dụng đất và các loại thuế khác khi chuyển quyền sử dụng đất

- Công khai, minh bạch việc tính mức thuế sử dụng đất, hạn chế việc đầu cơ, giữ đất

- Xác định được mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá đất

- Xác định được thời hạn sử dụng đất tại thời điểm định giá đất

- Xác định được giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất thành công hoặc phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất

17

- Xác định được các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau

Trong công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai:

- Giúp công tác thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai đối với người sử dụng đất và của tổ chức, cá nhân khác có liên quan

- Giúp công tác thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai của UBND các cấp, góp phần ngăn ngừa tham nhũng, tiêu cực

- Giúp công tác thanh tra việc chấp hành các quy định về chuyên môn, nghiệp vụ trong lĩnh vực đất đai

- Giúp cho việc giải quyết tranh chấp đất đai đúng đối tượng đã đăng ký đất đai, cấp GCN

- Giúp cho việc giải quyết tranh chấp đất đai xác định được khi có thay đổi về ranh giới thửa đất

- Xác định được thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Trong công tác thống kê đất đai: đăng ký đất đai, cấp GCN có vai trò trong công tác thống kê đất đai:

- Là cơ sở để tiến hành thống kê cho các đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn

- Là cơ cở phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai

- Là cơ sở cho việc phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất

Trong việc tham gia thị trường bất động sản: đăng ký đất đai, cấp GCN

có vai trò quan trọng trong việc tham gia thị trường bất động sản:

- Đây là điều kiện cần và đủ để quyền sử dụng đất trở thành hành hóa lưu thông trên thị trường như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn

- Là căn cứ quyết định chính sách tài chính về đất đai

- Ổn định thị trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản được công khai, minh bạch, phát triển lành mạnh, tránh các giao dich ngầm

18

1.2 Nội dung pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

1.2.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là sự công nhận quyền của người sử dụng đất đối với một thửa đất nhất định, đó là công việc mang tính chất pháp

- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận hoặc cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với

số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi

so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không

có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định và người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai

1.2.2 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận là một quá trình đòi hỏi sự phối hợp của các cơ quan có liên quan, đặc biệt là cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, cấp trung ương là Bộ Tài nguyên và môi trường, cấp tỉnh, thành phố là Sở Tài nguyên và môi trường, cấp huyện là Phòng Tài nguyên và môi trường, cấp xã trực tiếp là Cán bộ địa chính xã Do đó quá trình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận có trình tự, thủ tục nhất định, trong đó quy định rõ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan có liên quan Cụ thể như sau:

20

Bước 1: Nộp hồ sơ

1 Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ ta ̣i:

* Nơi tiếp nhâ ̣n hồ sơ:

Điều 60, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ [8] quy đi ̣nh:

- Đối với nơi đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) mô ̣t cấp trực thuô ̣c Sở tài nguyên và môi trường theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì người sử dụng đất nộp hồ sơ tại VPĐKĐĐ

- Đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì:

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (quy ước là nhóm đối tượng 1) nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử du ̣ng đất (VPĐKQSDĐ) cấp huyê ̣n

+ Người sử du ̣ng đất , chủ sở hữu tài sản là tổ chức trong nước , cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài , người Viê ̣t Nam đi ̣nh cư ở nước ngoài về đầu tư ta ̣i Viê ̣t Nam (quy ước là nhóm đối tượng 2) nộp hồ sơ tại VPĐKQSDĐ cấp tỉnh

- Người sử du ̣ng đất , chủ sở hữu tài sản là hộ gia đình , cá nhân, cô ̣ng đồng dân cư, người Viê ̣t Nam đi ̣nh cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở ta ̣i Viê ̣t Nam có thể lựa chọn nộp hồ sơ tại UBND cấp xã

Nơi đã thành lâ ̣p bô ̣ phâ ̣n tiếp nhâ ̣n và trả kết quả (Bộ phận mô ̣t cửa) thì VPĐKĐĐ, VPĐKQSDĐ, UBND cấp xã tiếp nhâ ̣n thông qua bô ̣ phâ ̣n mô ̣t cửa

* Hồ sơ đề nghi ̣ cấp GCN lần đầu gồm có:

Theo Điều 8 – Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên

và môi trường [2] Quy đi ̣nh về hồ sơ đi ̣a chính , hồ sơ gồm các loa ̣i giấy tờ sau:

21

1 Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

- Nếu có nhiều người sử dụng chung thửa đất, chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì kèm theo danh sách người sử dụng chung thửa đất chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất (mẫu 04b/ĐK) cùng với đơn

- Nếu cấp nhiều thửa đất nông nghiệp vào 1 GCN thì kèm theo danh sách các thửa đất nông nghiệp cấp chung 1 GCN (mẫu 04c/ĐK) cùng với đơn

- Nếu đăng ký quyền sở hữu nhiều tài sản trên cùng mô ̣t thửa đất vào 1 GCN thì kèm theo mẫu 04d/ĐK cùng với đơn

- Nếu đăng ký quyền s ử dụng đất cho tổ chức : Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo (mẫu 08a/ĐK)

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất (nếu có)

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có)

- Sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu có nhu cầu chứng nhâ ̣n quyền sở hữu nhà ở hoă ̣c công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng) Sơ đồ nhà ở hoă ̣c công trình xây dựng phải có xác nhận của UBND cấp xã (đối với chủ sở hữu là nhóm đối tượng 1); VPĐKĐĐ hoă ̣c VPĐKQSDĐ (đối với chủ sở hữu là nhóm đối tượng 2);

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có)

e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng,

Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn

vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền

kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ

đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế

h) Ngoài ra còn có chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu (bản chứng thực);

2 Trường hợp người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai mà chưa có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp hồ sơ gồm các giấy tờ theo quy định tại các Điểm a, d, e, g và bản sao giấy tờ quy định tại các Điểm b, c và đ của mục 1 nêu trên

Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

23

khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK

3 Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất; đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

c) Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);

d) Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có)

4 Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý gồm có:

a) Đơn đăng ký theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất để quản lý (nếu có);

c) Sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất, khu đất được giao quản lý (nếu có)

Bước 2: Kiểm tra, xác nhận thực trạng hồ sơ của UBND cấp xã

2 Trường hợp hô ̣ gia đình, cá nhân, cô ̣ng đồng dân cư, người Viê ̣t Nam

đi ̣nh cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở ta ̣i Viê ̣t Nam nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân

Đối với trường hợp chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất , quyền sở hữu tài sản cần có phiếu lấy ý kiến khu dân cư về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất theo mẫu số 05/ĐK

Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại điểm này, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn phải thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện trích đo địa chính thửa đất;

b) Công bố công khai kết quả kiểm tra tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, thị trấn trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai theo mẫu 06/ĐK

c) Gửi hồ sơ đến VPĐKĐĐ hoă ̣c Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có đất để thực hiện các công việc quy định tại các điểm b, c và d mục

3 dưới đây

Bước 3: Thẩm tra, xác nhận hồ sơ tại VPĐKĐĐ hoặc VPĐKQSDĐ

3 VPĐKĐĐ hoă ̣c VPĐKQSDĐ có trách nhiệm thực hiện các nội dung công việc sau:

a) Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo yêu cầu quy định tại các điểm a và b mục 2 nêu trên đối với trường hợp nộp hồ sơ tại VPĐKĐĐ hoă ̣c VPĐKQSDĐ;

25

b) Kiểm tra hồ sơ , xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận

- Trường hợp cần xác minh thêm thông tin về điều kiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý về nhà ở, công trình xây dựng, cơ quan quản lý nông nghiệp Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc

kể từ ngày nhận được phiếu lấy ý kiến, cơ quan quản lý về nhà ở, công trình xây dựng, cơ quan quản lý nông nghiệp có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Mẫu phiếu lấy ý kiến

- Đối với những trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN: trả hồ sơ cho người sử dụng đất (nếu nộp hồ sơ tại đây); gửi trả hồ sơ cho UBND cấp xã để

xã trả cho người sử dụng đất (nếu nộp hồ sơ tại xã)

- Đối với những trường hợp đủ điều kiện để cấp GCN thì VPĐKQSDĐ, làm trích lục bản đồ địa chính thửa đất (hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính)

+ Đối với những trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì gửi số liệu địa chính sang cơ quan thuế Cơ quan thuế xác định mức nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp , sau đó gửi thông báo nộp tiền cho VPĐKĐĐ hoă ̣c VPĐKQSDĐ Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm chuyển thông báo nộp tiền cho người sử dụng đất Người sử dụng đất có trách nhiệm nộp tiền tại kho bạc hoặc nộp tại cơ quan thuế, và lấy chứng từ xác nhận đã nộp tiền Người sử dụng đất nộp chứng từ xác nhận đã nộp tiền tại nơi nộp hồ sơ

+ VPĐKĐĐ hoă ̣c VPĐKQSDĐ lập danh sách , in giấy chứng nhận cho những trường hợp đủ điều kiện cấp GCN

+ VPĐKĐĐ hoă ̣c VPĐKQSDĐ chuẩn bị hồ sơ kèm theo trích lục bản

đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất (đối với nơi chưa có bản đồ địa chính), trình cơ quan Tài nguyên và Môi trường

- Trả lại cho VPĐKĐĐ hoă ̣c VPĐKQSDĐ những trường hợp không đủ điều kiện và thông báo rõ lý do

Bước 5: Ký quyết định cấp GCN và ký GCN tại cơ quan có thẩm quyền

- Lãnh đạo UBND huyện , tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường xem xét ,

ký Quyết định cấp GCN , ký GCN cho các đối tượng thuộc thẩm quyền của mình và chuyển GCN cho VPĐKĐĐ hoă ̣c VPĐKQSDĐ đất đối với trường hợp đủ điều kiện

- Đối với trường hợp không đủ điều kiện thông báo rõ lý do

Bước 6: Trao Giấy chứng nhận, trả hồ sơ

Những trường hợp được cấp GCN thì được trao GCN, những trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN thì trả lại hồ sơ và nói rõ lý do không được cấp Người sử dụng đất nộp hồ sơ ở đâu thì sẽ được trao GCN hoặc trả hồ sơ tại đó

1.2.3 Những điểm đổi mới quan trọng của Luật đất đai năm 2013

Luật đất đai năm 2003 và các văn bản dưới luật đã nhanh chóng đi vào thực tế, tạo ra khung pháp lý có tính khả thi cao, có tác động mạnh mẽ và góp phần quan trọng vào sự phát triển kinh tế, ổn định chính trị, xã hội trong thời gian qua Tuy nhiên, trong nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, các mối quan hệ về đất đai ngày càng phức tạp, Luật đất đai năm 2003 đã bộc lộ một số tồn tại, bất cập chủ yếu:

- Pháp luật đất đai và các pháp luật khác có liên quan đến đất đai còn thiếu đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn dẫn đến việc áp dụng khó khăn Mặt khác, pháp luật về đất đai còn một số nội dung chưa rõ ràng, chưa phù hợp Việc phân cấp thẩm quyền trong quản lý đất đai chưa đi đôi với quy định cơ

27

chế bảo đảm quản lý thống nhất của Trung ương Công tác thanh tra, giám sát thi hành pháp luật chưa nghiêm, trong khi chế tài xử lý vi phạm pháp luật về đất đai còn thiếu và chưa đủ mạnh để ngăn chặn các hành vi vi phạm

- Nguồn lực về đất đai chưa được khai thác và phát huy đầy đủ để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp Nhiều diện tích đất đã thu hồi để thực hiện các dự án đầu tư nhưng tiến độ sử dụng chậm, còn để hoang phí, gây nhiều bức xúc trong xã hội Nhiều địa phương chưa quan tâm thực hiện cơ chế tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá quyền sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước

- Công tác quản lý nhà nước về đất đai vẫn còn hạn chế, bất cập Quy hoạch sử dụng đất chất lượng chưa cao, chưa đồng bộ với các quy hoạch chuyên ngành, tính kết nối liên vùng, liên tỉnh và quản lý quy hoạch còn yếu Đăng ký đất đai, đặc biệt là đăng ký biến động làm chưa tốt

- Các quy định của pháp luật chưa làm rõ cơ chế thực hiện các quyền định đoạt của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu đất đai, chưa giải quyết hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quy định đầy đủ, nhất là điều kiện thực hiện các quyền Việc chấp hành kỷ luật, kỷ cương trong quản

lý, sử dụng đất chưa nghiêm

- Quy định pháp luật về giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn chưa đáp ứng được yêu cầu dẫn đến nhiều vụ việc phải giải quyết qua nhiều cấp, kéo dài; nhiều bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật nhưng chưa được thi hành; tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn diễn biến phức tạp

- Thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất còn bộc lộ những yếu kém, không ổn định, phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” khá phổ biến Tình trạng đầu cơ đất đai còn xảy ra đẩy giá đất tăng cao đã có tác động không nhỏ đến ổn định kinh tế vĩ mô Chưa đáp ứng được nhu cầu

28

nhà ở, đất ở của các đối tượng chính sách xã hội, cán bộ công chức, người có thu nhập thấp Việc cấp giấy chứng nhận đối với đất ở tại đô Thị còn chậm Chính sách thuế chưa thực hiện tốt vai trò điều tiết Thị trường bất động sản

- Thủ tục hành chính về đất đai vẫn còn rườm rà, thời gian giải quyết còn dài; một số địa phương còn quy định thêm thủ tục, giấy tờ, chưa cung cấp thông tin đầy đủ, kịp thời cho người dân và doanh nghiệp; chưa gắn việc thực hiện quy trình giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với thủ tục về đầu tư và xây dựng; sự phối hợp giữa các cơ quan có liên quan trong việc thực hiện các thủ tục chưa tốt

- Tổ chức bộ máy, năng lực đội ngũ cán bộ về quản lý đất đai còn chưa đáp ứng yêu cầu thực thi nhiệm vụ, nhất là ở cấp cơ sở Đầu tư xây dựng cơ

sở vật chất kỹ thuật phục vụ công tác quản lý đất đai còn hạn chế

Chính vì vậy, Luật đất đai năm 2013 ra đời và có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 đã có những điểm đổi mới trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

- Luật quy định đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý là bắt buộc; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử; hồ sơ địa chính dạng số và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử có giá trị như trên giấy

- Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai điện tử; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một

sổ đỏ và trao cho người đại diện Tuy nhiên, giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, nhà ở hay tài sản gắn liền với đất Trường hợp đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng (trừ trường hợp vợ, chồng có thỏa thuận ghi tên một người) Nếu giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc

- Một điểm mới khác liên quan đến đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cư, thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ theo quy định nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2014 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được

Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất phù hợp với quy hoạch sử dụng sẽ được cấp giấy chứng nhận Ngoài ra, Luật đã giao cho Chính phủ quy định các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 được xét cấp giấy chứng nhận nhằm giải quyết những vướng mắc trên thực tiễn

- Luật đã dành Chương IX Hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, đảm bảo quyền tiếp cận và khai thác thông tin đất đai của mọi người dân

- Luật đất đai năm 2013 đã chú trọng việc củng cố, kiện toàn, phát triển tổ chức dịch vụ công và tạo điều kiện cho hình thành và phát triển hệ thống của các tổ chức dịch vụ hỗ trợ cho quản lý đất đai như: văn phòng đăng

30

ký đất đai, tổ chức phát triển quỹ đất, tổ chức định giá đất, tổ chức đấu giá đất Việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp tạo điều kiện cho việc quản lý thống nhất từ cấp cơ sở, khẳng định rõ chức năng dịch vụ công của hệ thống văn phòng đăng ký đất đai trong công tác đăng ký đất đai, cấp GCN

Cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm 2013 thì đã có nhiều văn bản pháp luật do các cơ quan có thẩm quyền từ trung ương đến địa phương ban hành

để làm cơ sở cho việc thực hiện đăng ký, cấp GCN Sau đây là một số văn bản pháp luật hiện hành:

Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành hiện nay có quy định về đăng ký, cấp GCN và các vấn đề liên quan gồm:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ TN&MT quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ : Sửa đổi, bổ sung một

số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai

Các văn bản thuộc thẩm quyền của Bộ, ngành ở Trung ương ban hành

có quy định về đăng ký, cấp GCN cùng các vấn đề liên quan gồm:

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ TN&MT quy định về GCN;

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ TN&MT quy định về HSĐC;

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ TN&MT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

31

- Quyết định số 1839/QĐ-BTNMT ngày 27/08/2014 của Bộ TN&MT

về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ TN&MT

Văn bản của địa phương:

- Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 về ban hành Quy định một số nội dung về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/06/2017 về ban hành Quy định về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội

1.3 Công tác đăng ký đất đai, cấp GCN ở một số nước trên thế giới

1.3.1 Australia

Ở Australia một phần năm diện tích đất thuộc quyền sở hữu tư nhân, còn lại dưới dạng thuê hoặc được quyền sử dụng Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí

Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống ĐKĐĐ của Australia:

- GCN được bảo đảm bởi Nhà nước;

- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi;

- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài;

32

- Giấy chứng nhận là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng; sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo;

- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng; hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng

1.3.2 Trung Quốc

Đối với Trung Quốc, chế độ sở hữu về đất đai là chế độ công hữu Nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai - đó là chế độ sở hữu Nhà nước và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động

Mô hình hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai nói chung, quản

lý biến động về đất đai nói riêng được thành lập thống nhất từ trung ương xuống địa phương, cụ thể:

- Ở Trung ương là Bộ Đất đai và Tài nguyên có một số chức năng cơ bản như: soạn thảo pháp luật, pháp quy liên quan; tổ chức xây dựng và thực hiện quy hoạch đất đai cấp quốc gia; giám sát, kiểm tra việc chấp hành pháp luật về đất đai…

- Ở cấp tỉnh có Sở Đất đai và Tài nguyên

- Ở cấp huyện có Cục Đất đai và Tài nguyên

- Ở cấp xã, thị trấn có phòng Đất đai và Tài nguyên

- Ở thôn có cán bộ về quản lý đất đai

Bộ phận quản lý đất đai, tài nguyên ở chính quyền các cấp phụ trách công tác quản lý đất đai, tài nguyên trong địa hạt hành chính cấp đó

1.3.3 Scotland

Hệ thống đăng lý giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo một đạo luật của Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thư có mục tiêu đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ

33

dàng Sự an toàn pháp lý được bảo đảm thông qua luật dành quyền ưu tiên pháp lý cho các giao dịch đã đăng ký Tính công khai được đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ công dân nào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thông tin cần thiết Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc chính quyền tạo điều kiện để việc cung cấp thông tin được nhanh chóng và rõ ràng Tương phản với

hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trì "bí mật cá nhân" tới năm 1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống công khai ngay từ buổi đầu hình thành và phát triển

Quy trình đăng ký theo hệ thống tại Scotland:

- Đăng ký thông tin khai báo;

- Lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản;

- Hồ sơ gốc;

- Bảng tra cứu

Các Hồ sơ gốc và các Sổ biên bản được gửi tới Văn phòng Đăng ký Scotland để cho công chúng có thể tra cứu lấy thông tin Như vậy một lượng lớn hồ sơ và giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài Trong hệ thống đăng ký quyền, các văn tự chỉ cần lưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổ đăng ký và phục vụ thẩm tra

Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ được đóng dấu chính quyền (official stamp) trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ

1.3.4 Hà Lan

Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký chứng thư phát triển Trên cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đã được duy trì hàng trăm năm, khi có một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó là tình trạng pháp lý hiện hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch (actual legal situation) được rút ra và đăng ký vào một hệ thống hồ sơ riêng biệt một cách có hệ thống và theo trình tự chặt chẽ (theo hệ thống thửa đất), hệ thống đăng ký này gọi là Hệ thống địa chính Hà Lan Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký chứng thư kết hợp với hồ sơ địa chính mang lại hiệu