ĐẦU tư xây NHÀ CHO THUÊ tại QUẬN LONG BIÊN – hà nội

ĐẦU TƯ XÂY NHÀ CHO THUÊ TẠI QUẬN LONG BIÊN – HÀ NỘILời mở đầu Hiện nay dân số Hà Nội vẫn đã và đang tăng lên rất nhanh, phần lớn do tình trạng lao động nhập cư vào Hà nội từ các tỉnh lâ

ĐẦU TƯ XÂY NHÀ CHO THUÊ TẠI QUẬN LONG BIÊN – HÀ NỘI

Lời mở đầu

Hiện nay dân số Hà Nội vẫn đã và đang tăng lên rất nhanh, phần lớn do tình trạng lao động nhập cư vào Hà nội từ các tỉnh lân cận để sinh sống và làm việc Hiện tại, Quận Long Biên – Hà Nội có rất nhiều dự án đã đi vào hoạt động và vấn đề luôn nhức nhối và cao điểm là tình trạng nhà ở cho công nhân, người đi làm tại đây Giá nhà đất hiện nay tại Hà Nội là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, nhất là những người công nhân và người làm thuê, do đó thuê nhà ở là giải pháp mà hầu như họ sẽ thực hiện khi di chuyển đến Hà Nội làm việc và sinh sống Dưới con mắt của nhà đầu tư, thị trường nhà ở cho thuê là thị trường có thể đầu tư có lãi, lợi nhuận cao, chi phí đầu tư không cao và ít rủi ro

I Mô tả dự án

1- Tổng quan về dự án:

Hiện nay, chủ đầu tư đang có 01 mảnh đất thổ cư được thừa kế mảnh đất rộng 300m2 với kích thước là 15x20, hình đất vuông vắn Lô đất có 02 mặt thoáng, đường vào khu đất 01 đường rộng 4,5m2, 01 đường rộng 2,5m2, ô tô con có thể vào tận nơi và đi ra đường khác, vị trí đắc địa nằm trong khu dân cư thổ cư đông đúc Gần trạm xá, trường học…Chủ lô đất có 02 lựa chọn:

a. Một là: Bán mảnh đất với giá 40 triệu/ 01m2 thu về 12 tỷ đồng để gửi ngân hàng lấy lãi tiết kiệm hàng năm, lãi suất 9%/01 năm

b. Hai là: Đầu tư xây dựng nhà chung cư mini để cho thuê Sau 10 năm, chủ đầu tư

có thể bán tài sản với giá 50 triệu/01m2 hoặc tiếp tục kinh doanh thêm

Dự án đầu tư nhà cho thuê là một chung cư mini gồm 10 tầng, nằm trên khu đất rộng 300m2 Tòa nhà gồm 01 tầng hầm để xe, tầng 01 giành cho thuê kiot bán hàng hoặc đầu

tư các hạng mục kinh doanh phục vụ đời sống cho các hộ sống trong ngôi nhà và 09 tầng để ở Vị trí lô đất nằm tại phường Long Biên, Hà Nội, gần chân cầu Vĩnh Tuy, Khu công nghiệp Sài Đồng, cách Hồ Gươm chỉ 7,5km Lô đất không nằm trong quy hoạch,

đã được cấp Giấy phép sử dụng đất vĩnh viễn, được phép xây dựng cao tầng Hình ảnh (xem phụ lục 1,2)

Hiện tại, quận Long Biên có khoảng 60 công ty, nhà máy đang hoạt động trong các khu công nghiệp Sài Đồng A, Sài Đồng B, KCN Long Biên, Đài Tư, ngoài ra còn có các

công ty như Công ty may 10, may Đức Giang… số lượng công nhân và cán bộ nhân viên hiện đang làm việc rơi vào khoảng 20,000 ngàn người

2- Mô tả chi tiết dự án xây nhà chung cư mini cho thuê

a Thiết kế ngôi nhà:

Ngôi nhà được thiết kế 10 tầng + 01 tầng hầm Trong đó:

 Nhà có 02 tháng máy và 01 cầu thang bộ Tổng diện tích cầu thang và sảnh đi lại mỗi tầng là 60m2 trong đó 20m2 cho cầu thang bộ, 8m2 cho tháng máy và 32m2 cho sảnh đi lại

 Tầng hầm được dùng để để xe

 Tầng 01:

o 02 phòng nhỏ, mỗi phòng rộng 15m2 khép kín giành cho nhân viên bảo vệ và phục vụ quản lý ngôi nhà

o 01 phòng 50m2 phục vụ dịch vụ tập thể hình và sức khỏe, thẩm mỹ

o 01 siêu thị mini kinh doanh hàng hóa dịch vụ rộng 70m2

o 01 phòng rộng 80m2 dành cho kinh doanh café, đồ ăn sáng, cơm…

 Tầng 02 đến tầng 7, mỗi tầng thiết kế 12 phòng, mỗi phòng rộng 20m2

 Tầng 08 đến tầng 10 mỗi tầng thiết kế 6 phòng, mỗi phòng 40m2

b Các dịch vụ kinh doanh.

a Cho thuê phòng với 02 loại phòng là 20m2 và 40m2

b Siêu thị mini kinh doanh mặt hàng tiêu dùng như: rau quả tươi, bánh kẹo, đồ uống,

thuốc lá, đồ ăn, sữa cho trẻ em, các mặt hàng tiêu dùng gia đình…

c Dịch vụ café, giải khát, cơm và đồ ăn nhanh

d Dịch vụ tập thể hình thẩm mỹ

II Tính toán các chỉ tiêu tài chính (Đơn vị: ngàn đồng)

1- Chi phí thực hiện dự án

a Chi phí xây dựng cơ bản: Tòa nhà 10 tầng và 1 tầng hầm Diện tích xây dựng là

3,300m2

b Chi phí cho tầng hầm:

c. Chi phí cho tầng 1

d Chi phí cho tầng 2 đến tầng 7:

Tổng 204,900

e. Chi phí cho tầng 8 đến tầng 10

f Chi phí khấu hao tài sản cố định, Chi phí lãi vay.

Từ các số liệu trên, giả định chi phí xây dựng cơ bản khấu hao 10 năm, các thiết bị

và công cụ dụng cụ khấu hao 05 năm Sau 05 năm, các trang thiết bị sẽ được thay mới hoàn toàn ta có bảng tổng hợp chi phí đầu tư ban đầu như sau:

đầu tư

Tổng

1. Chi phí xây dựng cơ bản 13,530,000 01 13,530,000

2 Chi phí đầu tư thiết bị, tài sản

cố định và công cụ dụng cụ 72,000

Trong đó,chi phí xây dựng cơ bản sẽ được khấu hao trong 10 năm Trang thiết bị đươc khấu hao trong 05 năm, sau 05 năm thiết bị được mua mới thay thế hoàn toàn Ta có bảng trích khấu hao như sau:

Năm Chi phí xây dựng cơ bản Chi phí thiết bị, CCDC Tổng khấu hao năm

8 1,353,000 95,800 1,448,800

Vốn kinh doanh huy động từ 02 nguồn: Vốn tự có và vốn vay từ ngân hàng Trong đó (đơn vị: ngàn đồng):

 Vốn tự có: 8,000,000 được huy động từ vốn góp của các cổ đông Vốn góp này đến từ

04 thành viên, trong đó mỗi người là 2,000,000

 Vốn vay từ ngân hàng: 7,000,000

Giả định: Lãi suất ngân hàng cho vay hiện nay cho xây, sửa nhà là 12%/01 năm Phương

án vay trong 05 năm, lãi suất cố định trong 05 năm Mỗi năm, tiền lãi ngân hàng phải trả

là 2,543,375 (tương đương 211,947/ 01 tháng)

Bảng chi phí lãi vay theo năm

2- Tính toán doanh thu – chi phí của hoạt động kinh doanh (Đơn vị: ngàn đồng)

a Doanh thu – chi phí hoạt động thuê nhà

Các giả định:

 Sau khi nghiên cứu thị trường hiện nay, quyết định giá cho thuê 01 phòng chung

cư mini 20m2 tại phường Long Biên là 2,500/ 01 tháng Giá cho thuê phòng 40m2 là 5,000/ 01 tháng Tổng doanh thu thuê nhà 01 tháng là 270,000

 Giả định thiết bị đầu tư cố định được khấu hao đều trong 05 năm Các thiết bị nhỏ như bóng điện, thiết bị vệ sinh hộ thuê nhà tự sửa chữa thay thế khi hỏng hóc Do đó, khấu hao đều cho 01 năm tổng các thiết bị từ tầng 2 đến tầng 10 là: 53,700/ 01 năm

 Tiền điện, nước sinh hoạt các hộ tự trả theo đơn giá nhà nước do đó không tính vào bảng doanh thu – chi phí này

 Ta có doanh thu hàng tháng từ hoạt động cho thuê nhà như sau:

2 Tiền thuê tầng 8 - tầng

10

b Doanh thu từ hoạt động siêu thị

Các giả định:

 Mỗi ngày siêu thị bán được 10,000 tiền hàng 01 tháng là 300,000

 Siêu thị tốn 150,000 tiền mua hàng hóa 01 tháng

 Trả lương nhân viên: 06 người (Gồm 02 nhân viên tính tiền, 03 nhân viên bán hàng và 01 bảo vệ): 30,000

 Chi phí chung bao gồm: Điện, nước sinh hoạt: 5,000

Ta có bảng doanh thu – chi phí theo năm hạng mục siêu thị mini như sau:

c Bảng kết quả kinh doanh dịch vụ tập thể dục thẩm mỹ

Các giả định:

 Phòng thể dục thu hút được 100 người tập thường xuyên 01 tháng Mỗi người đóng 400/ 01 tháng Doanh thu là 40,000/ 01 tháng

 Chi phí điện nước sinh hoạt: 3,000 /01 tháng

 Lương cho 02 nhân viên: 10,000/ 01 tháng

3 Chi phí bán hàng 13,000

d Bảng doanh thu chi phí hoạt động kinh doanh cửa hàng ăn:

Các giả định:

 Cửa hàng ăn phục vụ 100 lượt khách 01/ngày cho cả 03 buổi: Sáng, trưa và tối Trung bình mỗi lượt khách tiêu 30 cho 01 suất ăn Doanh thu 01 tháng là 90,000

 Cửa hàng mua 30,000 tiền hàng mỗi tháng tương đương 360,000/01 năm

 Chi phí cho 04 nhân viên bao gồm 02 bếp và 02 nhân viên phục vụ là 20,000/01 tháng tương đương 240,000/01 năm

 Chi phí điện nước kinh doanh là 3,000/01 tháng (36,000/ 01 năm)

e Chi hoạt động quản lý

Các giả định:

 Chi lương cho nhân viên phục vụ quản lý bao gồm: 02 trực ban, 02 trông xe tầng hầm, 02 nhân viên phục vụ: 24,000/01 tháng

 Chi sinh hoạt phí cho dịch vụ điện, nước, vệ sinh, truyền hình cáp…

STT Hạng mục Tháng Số tiền Theo năm

f Từ các số liệu trên, ta có bảng tổng hợp doanh thu – chi phí hoạt động kinh doanh theo năm trong 05 năm đầu như sau:

Thu từ hoạt động cho thuê nhà 3,240,000

Thu từ hoạt động kinh doanh siêu thị 3,600,000

Thu từ hoạt động kinh doanh phòng tập 480,000

Thu từ hoạt động kinh doanh nhà ăn 1,080,000

Chi khấu hao tài sản cố định 1,448,800

3 Chênh lệch doanh thu – chi phí 1,047,825

Trong 05 năm tiếp theo của dự án, chi phí lãi vay đã trả hết, chỉ còn các chi phí hoạt động kinh doanh và chi phí khấu hao tài sản cố định

3 Chênh lệch doanh thu – chi phí 3,591,200

III Tính toán các chỉ tiêu tài chính.

1- Báo cáo quản trị hoạt động kinh doanh năm thứ nhất:

1. Doanh thu bán hàng và cungcấp dịch vụ 8,400,000

3. Doanh thu thuần về bán hàngvà cung cấp dịch vụ (03 = 01

-02)

8,400,0

00

5. Lợi nhuận gộp về bán hàng vàcung cấp dịch vụ (5 = 3 - 4) 6,240,0 00

6. Doanh thu hoạt động tài chính

8. - Trong đó: Chi phí lãi vay 2,543,375

10 Chi phí quản lý doanh nghiệp 348,000

11. Khấu hao tài sản cố định 1,448,8

00

12. Lợi nhuận thuần từ hoạt độngkinh doanh {12 = 5 + (6

-7) - (9 + 10) -11}

1,047,8

25

15 Lợi nhuận khác (15= 13 - 14)

-

16. Tổng lợi nhuận kế toán trướcthuế (16 = 12 + 15) 1,047,8 25

17 Chi phí thuế TNDN hiện hành 261,9 56

18 Chi phí thuế TNDN hoãn lại

-

19. Lợi nhuận sau thuế thu nhậpdoanh nghiệp (19 = 16 – 17

-18)

785,8

69

20 Lợi nhuận chia cổ đông 30% 235,761

21. Lợi nhuận giữ lại tái đầu tư 40% 314,348

22. Lợi nhuận bổ sung vốn lưu

235,7

61

2- Báo cáo quản trị kết quả kinh doanh 10 năm

Các giả định:

 Lãi suất ngân hàng được giữ nguyên trong 05 năm là 12%

 Lợi nhuận chia cho các cổ đông là 30%, lợi nhuận giữ lại tái đầu tư trong các năm tiếp theo được đưa vào hoạt

động gửi tiết kiệm dài hạn với lãi suất 7%/ 1 năm, phần này sẽ không tính vào hoạt động sản xuất kinh doanh của năm tiếp theo 30% còn lại sẽ được bổ sung vào vốn lưu động ròng

 Thời điểm cuối năm kể từ năm thứ 10, gốc và lãi tiết kiệm đáo hạn được đưa thẳng vào lợi nhuận của toàn bộ dự án

Báo cáo quản trị kết quả hoạt động kinh doanh theo các năm

STT HẠNG MỤC Ghi chú Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10

1. Doanh thu bán hàng và

cung cấp dịch vụ 8,400,000 8,400,000 8,400,000 8,400,000 8,400,000 8,400,000 8,400,000 8,400,000 8,400,000 8,400,000

2. Các khoản giảm trừ

3. Doanh thu thuần về bán

hàng và cung cấp dịch

vụ (03 = 01 - 02)

8,400,0

00 8,400,000 8,400,000 8,400,000 8,400,000 8,400,000 8,400,000 8,400,000 8,400,000 8,400,000

4. Giá vốn hàng bán 2,160,000 2,160,001 2,160,002 2,160,003 2,160,004 2,160,005 2,160,006 2,160,007 2,160,008 2,160,009

5. Lợi nhuận gộp về bán

hàng và cung cấp dịch

vụ (5 = 3 - 4)

6,240,00

0 6,239,99 9 6,239,99 8 6,239,99 7 6,239,99 6 6,239,99 5 6,239,99 4 6,239,99 3 6,239,99 2 6,239,99 1

6. Doanh thu hoạt động tài

7. Chi phí tài chính 2,543,375 2,543,375 2,543,375 2,543,375 2,543,375 - - - - -

8. - Trong đó: Chi phí lãi

9. Chi phí bán hàng 852,000 852,000 852,000 852,000 852,000 852,000 852,000 852,000 852,000 852,000

10. Chi phí quản lý doanh

nghiệp 348,000 348,000 348,000 348,000 348,000 348,000 348,000 348,000 348,000 348,000

11. Khấu hao tài sản cố định 1,448,800 1,448,800 1,448,800 1,448,800 1,448,800 1,448,800 1,448,800 1,448,800 1,448,800 1,448,800

12.

Lợi nhuận thuần từ hoạt

động kinh doanh {12

= 5 + (6 - 7) - (9 + 10)

-11}

1,047,8

25 1,047,824 1,047,823 1,047,822 1,047,821 3,591,195 3,591,195 3,591,195 3,591,195 3,591,195

15. Lợi nhuận khác (15= 13

16. Tổng lợi nhuận kế toán

trước thuế (16 = 12

+ 15)

1,047,82

5

1,047,82

4

1,047,82

4

1,047,82

4

1,047,82

4

3,591,19

6

3,591,19

6

3,591,19

6

3,591,19

6

3,591,19

6

17. Chi phí thuế TNDN hiện

hành VI.30 261,95 6 261,95 6 261,95 6 261,95 6 261,95 6 897,79 9 897,79 9 897,79 9 897,79 9 897,7 99

18. Chi phí thuế TNDN

19. Lợi nhuận sau thuế thu

nhập doanh nghiệp (19

= 16 – 17 - 18)

785,86

9 785,86 9 785,86 9 785,86 9 785,86 9 2,693,39 6 2,693,39 6 2,693,39 6 2,693,39 6 2,693,39 6

20. Lợi nhuận chia cổ đông 30% 235,761 235,761 235,761 235,761 235,761 808,019 808,019 808,019 808,019 808,019

21. Lợi nhuận giữ lại tái đầu

tư 40% 314,348 314,348 314,348 314,348 314,348 1,077,359 1,077,358 1,077,358 1,077,358 1,077,358

22. Lợi nhuận bổ sung vốn

lưu động ròng 30% 235,761 235,761 235,761 235,761 235,761 808,019 808,019 808,019 808,019 808,019

Bảng tính lãi tiết kiệm khoản đầu tư lợi nhuận giữ lại

1 - 7% -

2 314,348 7% 336,352

3 650,699 7% 696,248

4 1,010,596 7% 1,081,337

5 1,395,685 7% 1,493,383

6 2,570,741 7% 2,750,693

7 3,828,052 7% 4,096,015

8 5,173,374 7% 5,535,510

9 6,612,869 7% 7,075,769

10 8,153,128 7% 8,723,847

3- Tính dòng tiền dự án

Với thuế TNDN hiện tại là 25%

Ta có trong 05 năm đầu OCF = 785,869 + 1,448,800*25% = 1,148,069

Trong 05 năm tiếp theo OCF = 2,693,369 + 1,448,800*25% = 3,055,596

Cuối năm thứ 10, bán toàn bộ ngôi nhà với giá 50,000/ 01m2 thu về 15,000,000 Đồng thời có đáo hạn sổ tiết kiệm nhận gốc và lãi tiết kiệm là: 8,723,847

Năm Dòng tiền hoạt động SXKD Dòng tiền từ hoạt

động đầu tư

Tổng dòng tiền

4- Các chỉ số tài chính ra quyết định:

a NPV = 3,207,153.71 >0

b IRR = 15%> 12%

c ROE:

 Trong 05 năm đầu ROE = 785,869/ 7,009,000 = 11.21%

 Trong 05 năm tiếp theo ROE = 2,693,396/ 7,009,000 = 38.43%

d ROE:

 Trong 05 năm đầu ROE = 785,869/7,009,000 = 5.61%

 Trong 05 năm tiếp theo ROE = 2,693,396/ 7,009,000 = 19.22%

IV Đánh giá dự án (Đơn vị: ngàn đồng)

Dựa vào kết quả đạt được ta thấy NPV>0 và chỉ số IRR>12% Điều này cho thấy dự án

là khả thi và có thể đầu tư

Chỉ số ROE cho thấy mức lợi nhuận 11% và tăng lên 38,43% sau khi trả hết lãi vay ngân hàng Đây là mức lợi nhuận khá cao cho thấy việc bỏ ra 01 đồng vốn, sẽ thu về 0.11 đồng trong 05 năm đầu và 0,3843 đồng cho 05 năm tiếp theo

Xét trên một khía cạnh khác Nếu so sánh với việc bán tài sản ngay thời điểm hiện tại và đem gửi tiết kiệm lấy lãi ngân hàng ta có:

Tiền lãi = 12,000,000*(1+12%)10 = 23,605,816

Dự án đem về mức lợi nhuận cuối là: 26,779,443, chênh lệch là 2,694,627 Giá trị bán tài sản sau 10 năm là 15,000,000 Thực tế, với tốc độ phát triển hiện nay của thành phố

Hà Nội, giá trị ngôi nhà sau 10 năm nữa còn cao hơn rất nhiều, do đó chênh lệch sẽ càng lớn hơn Lợi thế của chủ đầu tư là không phải bỏ tiền để đầu tư mua mảnh đất do được thừa kế, chi phí ban đầu nhỏ hơn

Sau 10 năm, thay vì bán căn nhà, chủ đầu tư vẫn có thể tiếp tục kinh doanh Việc kinh doanh lúc này chủ đầu tư không phải chịu lãi vay nên nhận được ROE là 38,43% Trong

20 năm, giả sử chủ đầu tư có giữ lại ngôi nhà để sinh sống và không bán thì khi đó gốc lãi tiết kiệm nhận được là: 31,951,509 NPV= 1,227,860.35 và IRR = 13% Phương án vẫn hoàn toàn khả thi

Phương án trên chưa đề cập đển lợi nhuận mà các cổ đông được chia sau mỗi năm (30%) Nếu số tiền không được chia mà giữ lại để tái đầu tư tiết kiệm Khi đó, sau 10 năm, gốc và lãi tiết kiệm sẽ là 14,129,260, lợi nhuận sẽ tăng thêm 5,405,413 so với phương án chia lãi 30% mà bài viết đang đề cập Tức là ngoài lợi nhuận vào dự án trong bài này, các cổ đông sẽ có thêm tổng cộng 5,405,413 nếu đem số tiền được chia đi gửi tiết kiệm

Theo các kết quả tính toán có thể thấy dự án hoàn toàn khả thi và nên đầu tư vào việc xây dựng nhà cho thuê thay vì việc bán tài sản để lấy tiền gửi tiết kiệm Trong khuôn khổ bài viết, chưa tính toán được chính xác các hạng mục chi phí khác phát sinh trong quá trình triển khai và chưa dự phòng các rủi ro khác Mặc dù chi phí phát sinh chắc chắc không đáng kể so với tổng chi phí đầu tư (Chi phí xây dựng cơ bản chiếm đến trên 90% tổng mức đầu tư ban đầu), tuy nhiên khi triển khai chính thức dự án, cần phải tính chi tiết hơn các chi phí phát sinh và lập một quỹ dự phòng các tình huống rủi ro xảy ra