Phân tích tài chính dự án bđs của công ty TM THành công

Phone: +84 8 381-53962 Fax: +84 8 381-52757 E-mail: tcm@thanhcong.net Trong suốt 30 năm không ngừng phát triển để làm giàu cho chính mình và góp phần đóng góp vào ngân sách Nhà nước, Côn

Phân tích tài chính dự án BĐS của công ty TM

THành Công

I Giới thiệu về Công ty cổ phần dệt may đầu tư thương mại Thành Công

* Công ty Cổ phần Dệt may Đầu tư Thương mại Thành Công

36 Tây Thạnh, P Tây Thạnh, Q Tân Phú, Tp.HCM

Phone: +84 (8) 381-53962

Fax: +84 (8) 381-52757

E-mail: tcm@thanhcong.net

Trong suốt 30 năm không ngừng phát triển để làm giàu cho chính mình và góp phần đóng góp vào ngân sách Nhà nước, Công ty CP Dệt may Thành Công vững vàng vượt qua giai đoạn sóng gió chung của các doanh nghiệp Dệt may trong nước.Cùng tiến trình cổ phần hoá doanh nghiệp, với mong muốn đem đến cho người tiêu dùng trong nước dòng sản phẩm thời trang TCM thể hiện trên chất liệu cotton cao cấp đã từng mang niềm tự hào thương hiệu, dấu ấn Thành Công trên thị trường xuất khẩu; trang phục TCM năng động, bản lĩnh đang trở lại với tâm thức những người yêu mến thời trang

LỊCH SỬ HÌNH THÀNH

+ Công ty Cổ phần Dệt May Thành Công tiền thân là Hãng Tái Thành Kỹ nghệ Dệt được thành lập năm 1967

- Tháng 08/1976 được chuyển thành Xí nghiệp quốc doanh với tên gọi Nhà máy Dệt Tái Thành, sau đó lần lượt được đổi tên thành Nhà máy Dệt Thành Công, Công ty Dệt Thành Công và đến năm 2000 là Công Ty Dệt May Thành Công

- Tháng 07/2006, chuyển đổi hình thức hoạt động thành Công ty Cổ phần Dệt May Thành Công

- Tháng 10/2007, Công ty chính thức niêm yết tại Sở giao dịch Chứng khoán TP.Hồ Chí Minh

- Tháng 5/ 2008, Công ty đổi tên thành Công ty Cổ phần Dệt May Đầu tư Thương mại

- Thành Công

- Tháng 4/2009 tập đoàn E-land Singapore trở thành đối tác chiến lược và tham gia điều hành công ty

LĨNH VỰC KINH DOANH

- Lĩnh vực sản xuất và kinh doanh truyền thống: sản phẩm vải, xơ sợi, dệt, nhuộm, may, nguyên phụ liệu dệt may

- Các lĩnh vực hoạt động khác: Đầu tư chứng khoán, địa ốc, du lịch, bất động sản,

khu công nghiệp, kho bãi, khu thương mại, nhà ở, xuất nhập khẩu nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị ngành dệt-may

CỤ THỂ

+ Sản xuất hàng may mặc, giày dép

+ Sản xuất sợi

+ Sản xuất các loại vải

+ Mua bán bông, xơ, sợi, máy móc, thiết bị, phụ tùng, nguyên liệu phụ, vật tư, vật liệu, hóa chất, thuốc nhuộm, bao bì ngành dệt may, Mua bán thiết bị lạnh, điều hòa không khí, máy, máy thu thanh - thu hình, vật liệu xây dựng, phương tiện vận tải + Sản xuất các loại bông, xơ, sợi

+ Mua bán các loại vải, hàng may mặc, giày dép

+ Sữa chữa máy móc, thiết bị

+ Cho thuê máy móc, thiết bị

+ Lập tổng dự án các công trình dân dụng và công nghiệp hạ tầng khu công nghiệp, khu du lịch

+ Lắp đặt hệ thống xây dựng khác

+ Lắp đặt các công trình dân dụng và công nghiệp hạ tầng khu công nghiệp du lịch + Lắp đặt máy móc và thiết bị khu công nghiệp

+ Môi giới thương mại, đại lý mua bán, ký gửi hàng hóa

+ Vận tải hàng hóa bằng đường bộ

+ Xây dựng, sửa chữa các công trình dân dụng và công nghiệp hạ tầng khu công nghiệp, khu du lịch

* Vị thế của công ty.

- Công ty có lợi thế về dây chuyền khép kín Trong khi hầu hết các doanh nghiệp

cùng ngành chủ yếu hoạt động ở khâu may gia công và phải nhập khẩu vải nguyên liệu thì TCM đã xây dựng được một quy trình sản xuất khép kín từ sản xuất sợi, dệt, đan, nhuộm đến may Đây là thế mạnh của TCM so với đối thủ cạnh tranh, giúp công

ty kiểm soát tốt chi phí và chất lượng sản phẩm đầu ra Với sự hỗ trợ của đối tác chiến lược E-land trong quản trị, TCM đã áp dụng mô hình Balanced ScoreCard và hệ thống quản trị nguồn nhân lực ERP Do đó giúp TCM nâng cao sự tín nhiệm đối với khách hàng và người tiêu dung

- Năng lực sản xuất cao So với các doanh nghiệp niêm yết cùng ngành, TCM là

doanh nghiệp duy nhất có khả năng tự cung cấp và đáp ứng 100% nhu cầu về sợi bong cho hoạt động kinh doanh của mình Ngoài ra, TCM cũng là doanh nghiệp có năng lực sản xuất và kim ngạch xuất khẩu lớn nhất toàn ngành Năng lực sản xuất cao là cơ sở

để TCM có thể nhận các đơn đặt hàng lớn và mở rộng đối tượng khách hàng

- Thị trường xuất khẩu đa dạng Thị trường tiêu thụ của TCM khá đa dạng và không

phụ thuộc vào một khách hàng hay thị trường chính nào, do đó giúp TCM giảm thiểu được rủi ro biến động thị trường và sức ép về giá hay thời gian giao hàng từ phía khách hàng lớn Sản phẩm chính của TCM là quần áo thun, một trang phục phổ biến nên ít bị ảnh hưởng bởi tính mùa vụ và chu kỳ kinh tế, do đó sản lượng của công ty tương đối ổn định so với một số công ty khác sản xuất các mặt hàng như áo jacket hay quần sóc

SƠ ĐỒ TỔ CHỨC BỘ MÁY:

CÁC ĐỐI TÁC KHÁCH HÀNG:

II Khái quát về dự án BĐS TC1 Tower

1.Sự cần thiết của dự án

- Công ty cổ phần dệt may – thương mại – đầu tư Thành Công hiện là doanh nghiệp hàng đầu Việt Nam trong ngành dệt may Công ty có lợi thế về quy mô lớn về tài sản

và vốn chủ sở hữu, có dây chuyền sản xuất khép kín và là công ty duy nhất có khả năng tự cung cấp 100% nhu cầu về sợi bông cho hoạt động sản xuất kinh doanh của mình Tận dụng được những lợi thế trên, hoạt động kinh doanh của công ty những năm qua đạt hiệu quả cao do đó nhu cầu mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh là vấn

đề cần thiết hiện nay

Ngày 27/5/2013, CTCP Dệt may đầu tư thương mại Thành Công (TCM) đã ký Biên bản ghi nhớ về việc hợp tác với Công ty E-land Asia Holdings để phát triển dự án bất động sản TC1 Tower trên diện tích khu đất 9.898,3 m2 toạ lạc tại phường Tây Thạnh, quận Tân Phú, TP HCM

Theo đó, hai bên sẽ thành lập một công ty liên doanh trực tiếp quản lý và phát triển dự

án thành tổ hợp gồm trung tâm thương mại dịch vụ nằm tại tầng 1 đến tầng 5, kết hợp chung cư từ tầng 6 đến tầng 14, với 385 căn hộ… Dự kiến việc thành lập công ty liên doanh sẽ hoàn thành trong năm 2013 và bắt đầu khởi công xây dựng dự án vào năm

2014 Theo kế hoạch, dự án sẽ được thực hiện bởi E-Land Construction - là đơn vị đã

có nhiều kinh nghiệm triển khai những dự án lớn tại Hàn Quốc

Phối cảnh dự án BĐS TC1 Tower

1 Mục tiêu của dự án

- Đầu tư xây dựng dự án sẽ mang lại hiệu quả sản xuất kinh doanh cao, làm tăng tài sản và lợi nhuận cho công ty Đồng thời làm tăng quy mô hoạt động động kinh doanh, giữ vị thế dẫn đầu ngành của doanh nghiệp

- Tạo việc làm cho hơn 1000 lao động địa phương, góp phần thúc đẩy phát triển kinh

tế địa phương

- Với dự án này công ty mong muốn khách hàng có được trải nghiệm về tiêu chuẩn đích thực của văn hóa khu dân cư và tận hưởng thời gian hạnh phúc nhất cùng với gia đình

2 Hình thức đầu tư

Đầu tư xây dựng mới

3 Quy mô đầu tư

Thời gian thực hiện dự án: 24 tháng (Ước tính)

Diện tích: 9.898 m2

Vị trí: Phường Tây Thạnh, Quận Tân Phú, Tp.HCM

Kế hoạch: Khu dân cư (Căn hộ)

Tiến độ: Giai đoạn thủ tục xây dựng

TC1 Tower được xây dựng trên khu đất có diện tích 9.898,3m2 tọa lạc tại phường Tây Thạnh, quận Tân Phú, Tp.HCM Dự án này đã được khởi công hồi tháng 11/2007 với tên gọi Thành Công Tower 1 và có tổng vốn đầu tư trên 400 tỷ đồng với 4 block: 3 block căn hộ và 1 block công cộng, 2 tầng hầm là khu vực siêu thị, bãi đậu xe

4 Nguồn vốn đầu tư

- Nguồn vốn đầu tư cho dự án được huy đồng từ hai nguồn là lợi nhuận giữ lại và phát hành trái phiếu có chuyển đổi Trong đó:

150 tỉ đồng huy động từ lợi nhuận giữ lại

250 tỉ đồng huy động từ phát hành trái phiếu có chuyển đổi

5.Thời gian thi công và thời gian hoàn vốn của dự án

- Thời gian thi công của dự án dự kiến là 24 tháng Dự án đang trong giai đoạn thủ tục xây dựng Theo đó, hai bên sẽ thành lập một công ty liên doanh trực tiếp quản lí và phát triển dự án với mục đích trung tâm thương mại dịch vụ kết hợp chung cư cao tầng Dự kiến việc thành lập công ty liên doanh sẽ hoàn thành trong năm 2013

Giai đoạn 1 tính từ thời điểm bắt đầu khởi công dự án là 11/2007 và sử dụng nguồn vốn từ lợi nhuận giữ lại Giai đoạn 2 dự kiến bắt đầu từ 3/2014, được tài trợ bằng nguồn vốn huy động từ phát hành trái phiếu có chuyển đổi Thời điểm hoàn thành và đưa dự án vào hoạt động là 3/2015 Thời gian hoàn vốn là 5 năm kể từ khi dự án được đưa vào hoạt động

6 Hiệu quả hoạt động của dự án

- Bằng việc tính toán chi phí sử dụng vốn bình quân của dự án (WACC) và tỉ suất

sinh lời nội bộ của dự án (IRR), ta có thể đánh giá hiệu quả hoạt động của dự án

* Chi phí sử dụng vốn bình quân

+ Chi phí sử dụng lợi nhuận để lại: +g = + 5% = 16.03%

Trong đó:

+ D1: cổ tức dự tính nhận được cuối năm 2013 + P0: Giá cổ phiếu cuối năm 2012

+g: tốc độ tăng trưởng cổ tức đều đặn hàng năm dự tính

+ Chi phí sử dụng vốn vay bằng phát hành trái phiếu : 15% x 0.75 = 11,25%

(Giả định chi phí phát hành trái phiếu trước thuế là 15%, thuế suất thuế TNDN là 25%)

Chi phí sử dụng vốn bình quân: x 16.03% + x 11,25% = 16.65%

* Tỉ suất sinh lời nội bộ

Vòng quay toàn bộ vốn = Doanh thu thuần / Vốn kinh doanh bình quân

Trong đó: Vốn kinh doanh bình quân = 400 tỷ đồng

Vòng quay toàn bộ vốn = 1.136

Do đó: doanh thu thuần = 2009 * 1.136 = 454.4 tỷ đồng (số liệu 2012)

* Dự kiến tốc độ tăng trưởng doanh thu thuần:

Đơn vị tính: tỉ đồng

(số liệu được dự kiến trên giả thiết những năm đầu khi mới hoạt động tốc độ tăng

trưởng doanh thu ở mức thấp và sau 2 năm hoạt động thì công ty sẽ mở rộng được thị trường và tốc độ tăng trưởng tiêu thụ sản phẩm cao hơn)

* Chi phí biến đổi dự tính: 60% doanh thu (cơ sở số liệu giá vốn trên doanh thu 2012)

* Thời gian khấu hao dự tính: 10 năm (theo quy định thông tư 203/2009/TT-BTC,

doanh nghiệp khấu hao theo phương pháp đường thẳng)

Doanh thu thuần từ bán hàng và cung cấp dịch vụ

Vòng quay vốn lưu động =

Vốn lưu động bình quân

Trong đó: Doanh thu thuần: 490 tỷ đồng

Vòng quay Vốn lưu động: 2,5 vòng

Do đó Vốn lưu động bq: 490: 2.5 = 196 tỷ đồng

Giả sử đầu tư tài chính ngắn hạn bằng 0

Dẫn đến tài sản ngắn hạn = vốn lưu động = 196 tỷ đồng

 Tài sản dài hạn = 204 tỷ đồng

Bảng cân đối kế toán dự tính

Đơn vị tính: tỉ đồng

Bảng doanh thu – chi phí dự tính

Đơn vị tính: tỉ đồng

6.Lợi nhuận trước thuế 108.1 128,1 173.46 251.87 392.1 7.Lợi nhuận sau thuế 81.075 96,075 130.095 188.901 294.075

Dòng tiền ra vào dự tính

Đơn vị tính: tỉ đồng

I.Dòng tiền ra 400

1.Tài sản cố định 204

2 Tài sản lưu động 196

II Dòng tiền vào 101.475 116.475 150.475 209.3 314.475

1 Dòng tiền thuần từ

HĐKD

101.475 116.475 150.475 209.3 314.475

b.Chi

phí sản xuất

432,5 464,9 500,54 618,25 828,5

- Lợi nhuận trước thuế 108.1 128,1 173.46 251.87 392.1

- Lợi nhuận sau thuế 81.075 96,075 130.095 188.901 294.075 1.Dòng tiền từ thu thanh

lý

2.Dòng tiền từ thu hồi

vốn lưu động

III.Dòng tiền thuần hàng

năm

(400) 101.475 116.475 150.475 209.3 314.475

+ Trong đó:

- Chi phí lãi vay: 15%*250=37.5 (tỷ đồng)

- Khấu hao theo phương pháp đường thẳng mức khấu hao 20.4 (tỉ/năm)

- Chi phí biến đổi 60% doanh thu

- Chi phí cố định khác ( chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí quảng cáo tiếp thị….) được tính toán dựa trên cơ sở định phí với quy mô vốn tương ứng)

Chi phí sử dụng vốn bình quân: WACC = 16.65%

CFo = 400

NPV = (1 10116,,65475%) (111616,,65475%)2 (115016,,65475%)3 (1 16209,65,3%)4 (1 31416,,65475%)5 −400

+

+ +

+ +

+ +

+ +

= 40,98 (Tỉ đồng) >0

Tính IRR

Chọn r1 =23 % à NPV1 = 43.5 tỉ đồng

Chọn r2 = 28% à NPV2 = -8.38 tỉ đồng

IRR = r1 + (r2 – r1) | | | | | |

2 1

1

NPV NPV

NPV

+

= 23% + (28% - 23%)|43.5||43+.|5−|8.38|

= 27.2%

Từ tính toán trên cho thấy tỉ suất sinh lợi nội bộ (IRR = 27.2%) lớn hơn chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC = 16,65%) nên dự án đầu tư sắp tới sẽ đạt hiệu quả cao

7 Huy động vốn từ phát hành trái phiếu có chuyển đổi.

Trái phiếu chuyển đổi là loại trái phiếu có thể chuyển đổi thành cổ phiếu phổ thông của cùng một tổ chức phát hành theo các điều kiện đã được xác định trong phương án phát hành, Trái phiếu doanh nghiệp được phát hành và thanh toán bằng đồng Việt Nam

Công ty TMC có đầy đủ điều kiện theo quy định để huy động vốn từ việc phát hành trái phiếu chuyển đổi

1 Là doanh nghiệp được phép phát hành trái phiếu (hình thức doanh nghiệp: công ty cổ phần)

2 Có thời gian hoạt động tối thiểu là 01 năm kể từ ngày doanh nghiệp chính thức đi vào hoạt động

3 Có báo cáo tài chính của năm liền kề trước năm phát hành được kiểm toán

4 Kết quả hoạt động sản xuất, kinh doanh năm liền kề năm phát hành phải có lãi

5 Có phương án phát hành trái phiếu được tổ chức, cá nhân có thẩm quyền thông qua

Cụ thể phương án huy động vốn cho dự án đầu tư này thông qua hình thức phát hành trái phiếu chuyển đổi như sau:

- Mục đích phát hành trái phiếu: huy động vốn cho dự án đầu tư TC1

- Ngành nghề và lĩnh vực kinh doanh của công ty: sản xuất và kinh doanh truyền thống: sản phẩm vải, xơ sợi, dệt, nhuộm, may, nguyên phụ liệu dệt may

- Đối tượng phát hành: Phát hành cho đối tác chiến lược

- Hình thức thanh toán: thanh toán một lần cùng với tiền gốc khi đáo hạn

- Mệnh giá trái phiếu: 5.000.000 đồng

- Lãi suất trái phiếu : 15%

- Khối lượng phát hành : 50.000 trái phiếu

- Thời điểm phát hành : 8/1/2014

- Thời điểm đáo hạn : 8/1/2017

- Thời điểm chuyển đổi : 8/1/2017

- Tỉ lệ chuyển đổi : 1 trái phiếu đổi 100 cổ phiếu

Theo đó công ty TMC cam kết:

1 Sử dụng tiền thu từ phát hành trái phiếu theo đúng mục đích đã cam kết với các nhà đầu tư

2 Thanh toán đầy đủ, đúng hạn gốc, lãi trái phiếu khi đến hạn

3 Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ công bố thông tin và chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của các thông tin đã công bố

4 Thực hiện đầy đủ trách nhiệm cam kết với tổ chức bảo lãnh phát hành, đại lý phát hành, đại lý thanh toán và tổ chức được ủy quyền đấu thầu trái phiếu

5 Thực hiện chế độ quản lý tài chính, báo cáo và kế toán thống kê theo quy định của pháp luật

III Tổng quan tình hình tài chính của doanh nghiệp:

Để đánh giá khả năng tài chính của doanh nghiệp trong việc thực hiện dự án ta xem xét qua một số chỉ tiêu về doanh thu, lợi nhuận như sau:

DOANH THU

Biểu đồ thể hiện tốc độ tăng trưởng doanh thu

qua các năm

LỢI NHUẬN

-Quý 3 44,14 tỷ 1,90 tỷ -541,73 triệu

Biểu đồ thể hiện tốc độ tăng trưởng lợi

nhuận qua các năm

TĂNG TRƯỞNG (DỮ LIỆU TÍNH TỚI QUÝ 1/2013)

Quý gần nhất Quý gần nhì 4 quý gần nhất 1 Năm 3 Năm

Như vậy có thể nhận định chung như sau:

Nhìn chung, doanh thu của công ty ổn định qua các năm, đặc biệt kết quả kinh doanh của TCM trong 6 tháng đầu năm 2013 đã gây ấn tượng mạnh bằng sự tăng trưởng đột biến về lợi nhuận nhờ biên độ lợi nhuận gộp cải thiện mạnh, lợi nhuận sau thuế của công ty tăng cao so với cùng

kỳ năm trứớc Trước đây, đê đảm bảo nguyên liệu cho sản xuất và giảm rủi ro biến động giá, TCM đã áp dụng mua 70% sản lượng bông trên thị trường kỳ hạn và 30% trên thị trường giao sau Tuy nhiên, với biến động giá quá lớn năm 2011 đã ảnh hưởng nặng nề đến hoạt động của công ty, dẫn đến hệ quả là TCM đã phải giải quyế lượng hàng tồn kho bông giá cao trong suốt giai đoạn vuằ qua Lượng tồn kho bông giá cao đã giảm khá nhiều giúp cho biên lợi nhuận của mặt hàng sợi chiếm 40% doanh thu cải thiện từ âm lên7% Với diễn biến khá ổn định ở hiện tại, ta hoàn toàn có thẻ tin tửong vào sự bứt phá trong kết qủa kinh doanh của TCM trong thời gian sắp tới

Mặc dù tình hình kinh tế vẫn còn gặp không ít khó khăn nhưng nhờ vào sự nỗ lực của tập thể lãnh đạo, cán bộ công nhân viên và toàn thể công nhân công ty Thành Công trong thời gian qua, kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh sáu tháng đầu năm đã đạt được những kết quả khả quan Doanh thu thuần sáu tháng đầu năm đat hơn 55 triệu USD và lợi nhuận thuần sáu tháng đầu năm đạt khoảng hơn 2,6 triệu USD, tăng khoảng 19% so với kế hoạch