Thẩm định giá, những vấn đề lý thuyết và thực tiễn ở Việt nam trong một số năm vừa qua

Thẩm định giá là một lĩnh vực nghề nghiệp đã hình thành từ lâu trên thế giới khoảng gần 100 năm tùy theo điều kiện hình thành và phát triển nền kinh tế thị trường của các nước khác nhau. Tuy nhiên ở Việt nam, cùng với quá trình chuyển đổi nền kinh tế từ tập trung sang nền kinh tế thị trường trong những năm vừa qua , các lý thuyết và thực tế hoạt động dịch vụ tài chính trong đó có thẩm định giá vẫn còn tương đối mới mẻ và đang trong quá trình hoàn thiện và thống nhất về mọi mặt cả về khái niệm, nôi dung, hình thức tổ chức hoạt động, môi trường pháp lý và quản lý nhà nước. Mặt khác quá trình tái cấu trúc nền kinh tế và cổ phần hóa xắp xếp lại các doanh nghiệp nhà nước thì các hoạt động mua bán sát nhập doanh nghiệp đang diễn ra ngày càng nhiều cùng với sự phát triển của các thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán và các thị trường tài sản hàng hóa đa dạng khác đang đặt ra yêu cầu đòi hỏi hoạt động thẩm định giá phải nâng cao năng lực đánh giá và mở rộng các hoạt động của mình nhằm đáp ứng nhu cầu đổi mới phát triển và nâng cao hiệu quả nền kinh tế.

HỌC VIỆN TÀI CHÍNHVIỆN KINH TẾ TÀI CHÍNH

ĐỀ TÀI

THẨM ĐỊNH GIÁ, NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ THUYẾT VÀ THỰC TIỄN

Ở VIỆT NAM TRONG MỘT SỐ NĂM VỪA QUA

CHỦ NHIỆM ĐỀ TÀI: TRẦN VĂN SINH QUÂN

Hà Nội, 2014

MỤC LỤC

1.2 Các khái niệm, nguyên tắc và quy trình thẩm định giá 10

1.2.1.1 Tài sản và các khái niệm liên quan đến tài sản 10

1.2.2.6 Các đặc tính của chi phí, thu nhập, giá cả, giá trị 19

1.2.4 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá 26

1.2.5.1.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai 29

Chương 2: Thực trạng thẩm định giá ở Việt nam trong thời gian qua 54

2.1 Hoàn cảnh ra đời và sự phát triển nghề thẩm định giá ở Việt nam 552.1.1 Yếu tố khách quan và pháp lý cho sự ra đời thẩm định giá 55

2.1.4.1 Sự hình thành cơ sở pháp lý và sự ra đời của các doanh nghiệp và tổ

Chương 3 : Giải pháp nâng cao năng lực thẩm định giá ở Việt Nam 67

3.1 Những yêu cầu và quan điểm phát triển hoạt động thẩm định giá

3.1.1 Những thuận lợi và thách thức đối với sự phát triển thẩm định giá

3.1.2 Yêu cầu và mục tiêu phát triển hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam

3.2 Giải pháp phát triển hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam

6767

Kết luận

Tài liệu tham khảo

76

LỜI MỞ ĐẦU

Thẩm định giá là một lĩnh vực nghề nghiệp đã hình thành từ lâu trên thếgiới khoảng gần 100 năm tùy theo điều kiện hình thành và phát triển nền kinh tếthị trường của các nước khác nhau

Tuy nhiên ở Việt nam, cùng với quá trình chuyển đổi nền kinh tế từ tậptrung sang nền kinh tế thị trường trong những năm vừa qua , các lý thuyết vàthực tế hoạt động dịch vụ tài chính trong đó có thẩm định giá vẫn còn tương đốimới mẻ và đang trong quá trình hoàn thiện và thống nhất về mọi mặt cả về kháiniệm, nôi dung, hình thức tổ chức hoạt động, môi trường pháp lý và quản lý nhànước Mặt khác quá trình tái cấu trúc nền kinh tế và cổ phần hóa xắp xếp lại cácdoanh nghiệp nhà nước thì các hoạt động mua bán sát nhập doanh nghiệp đangdiễn ra ngày càng nhiều cùng với sự phát triển của các thị trường bất động sản,thị trường chứng khoán và các thị trường tài sản hàng hóa đa dạng khác đangđặt ra yêu cầu đòi hỏi hoạt động thẩm định giá phải nâng cao năng lực đánh giá

và mở rộng các hoạt động của mình nhằm đáp ứng nhu cầu đổi mới phát triển vànâng cao hiệu quả nền kinh tế

Từ yếu cầu thực tế khách quan nêu trên, đề tài “ Thẩm định giá, nhữngvấn đề lý thuyết và thực tiễn ở Việt nam trong một số năm vừa qua “ được nhómnghiên cứu đặt ra với mục tiêu và phương pháp nghiên cứu như sau:

Mục tiêu và nội dung nghiên cứu đề tài:

- Tìm hiểu và Hệ thống lại những vấn đề lý thuyết, nguyên lý và những kháiniệm và định nghĩa còn tương đối mới mẻ và chưa được hiểu thống nhấtcủa thẩm định giá, cách tiếp cậnmột số phương pháp thẩm định giá

- Khái quát sự hình thành phát triển cùng thực trạng hoạt động thẩm địnhgiá ở VN nhằm tìm ra những mặt hạn chế cũng như thành công

- Đề xuất giải pháp góp phần tăng cường hơn nữa năng lực thẩm định giáViệt Nam

Phạm vi nghiên cứu :

Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài cấp Viện, đề tài sẽ tập trung vàonghiên cứu hệ thống lý thuyết và thực tế về thẩm định giá kể từ thời điểmhình thành ở Việt Nam từ những năm đầu thập kỷ 90s cho đến thời điểmnghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu: (i) Phân tích các tài liệu liên quan đến nhiệm vụnghiên cứu của đề tài; (ii) Tìm hiểu thực tế một số doanh nghiệp đang hoạt độngthẩm định giá; (iii)Tham khảo ý kiến chuyên gia quản lý trực tiếp các hoạt độngthẩm định giá.

Kết cấu đề tài: đề tài được chia làm 3 chương như sau:

Chương 1: Những vấn đề lý thuyết về thẩm định giá

Chương 2: Thực trạng thẩm định giá Việt nam trong thời gian qua

Chương 3: Giải pháp nâng cao năng lực thẩm định giá ở Việt nam

Mặc dù đã hết sức cố gắng song năng lực có hạn; điều kiện hạn chế nên đề tài chắc chắn còn nhiều khiếm khuyết, rất mong nhận được sự đóng góp chân thành của các chuyên gia để đề tài có thể hoàn chỉnh hơn

Chương 1 Những vấn đề lý thuyết về thẩm định giá

1.1 Định nghĩa, vai trò cần thiết và mục đích yêu cầu của thẩm định giá: 1.1.1.Định nghĩa

Thẩm định giá là một khoa học và nghệ thuật xác định giá trị tài sản trên

cơ sở xem xét những đặc điểm chung cũng như những đặc điểm riêng biệt củatừng tài sản cùng với các yếu tố rủi ro và những yếu tố pháp luật ảnh hướng đếnkhả năng sinh lời và giá trị tài sản

xuất phát thuật ngữ tiếng Anh là Valuation v à Appraisal với hàm nghĩa là

sự ước tính, đánh giá và đưa ra ý kiến của nhà chuyên môn về giá trị của một tàisản nào đó Tuy nhiên, trong nghiên cứu về thẩm định giá, có nhiều định nghĩakhác nhau của các nhà nghiên cứu khác nhau

-Theo từ điển Oxford: Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền củamột vật, hay một tài sản nào đó; là sự ước tính giá hiện hành của tài sản trongkinh doanh

- Đinh nghĩa theo thẩm định giá theo một số học giả khác như:

+ Theo giá sư W Seabrooke tại Viện Đại Học Portsmouth Anh Quốc thì “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hìnhthái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ “

+ Theo giáo sự Lim Lan Yuan tại Trường Xây dựng và Bất động sản, Đạihọc Quốc gia Singapore: “ Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ướctính giá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xácđịnh, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả cácyếu tố kinh tế căn bản của thị trưởng, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”

+ Theo ông Fred Peter Marrone- giám đốc Marketing của Hiệp hội Thẩmđịnh giá Australia: “ Thẩm định giá là sự ước tính về một giá trị xác định; sựước tính không thành kiến về bản chất, chất lượng, giá trị hay hiệu quả sử dụngcủa một quyền lợi, hay một khía cạnh của một tài sản xác định Do vậy, thẩmđịnh giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh đã thu thập được và phân tích,sau đó so sánh với tài sản được thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng

- Theo pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 được Ủy Ban Thường

Vụ Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt nam thông qua ngayf26tháng 4 năm 2002 thì : “ Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trịtài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêuchuẩn của Việt nam hoặc theo thông lệ quốc tế.”

- Theo luật kinh doanh bất động sản: Là hoạt động tư vấn, xác định giácủa một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.

Tuy có khái niệm định nghĩa khác nhau nhưng thẩm định giá có những đặc tính sau:

- Là sự ước tính giá trị tài sản tại thời điểm nhất định

- Việc thẩm định phải được tiến hành không thành kiến

- Đòi hỏi phải có chuyên môn về nghiệp vụ thẩm định giá

- Giá trị tài sản và quyền sở hữu tài sản là giá trị thị trường hoặc phi thị trường và được tính bằng tiền

- Theo yêu cầu và mục tiêu nhất định

- Thẩm định giá được đặt trong một địa điểm thị trường nhất định, tại thời điểm cụ thể dưới những điều kiện nhất định

- Theo những tiêu chuẩn và phương pháp nhất định

- Tài sản thẩm định có thể là bất cứ tài sản có giá trị nào …

Tóm lại, thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể của tài sản tại một thời điểm và địa điểm nhất định

1.1.2.Vai trò của Thẩm định giá

1.1.2.1.Sự cần thiết của thẩm định giá:

Thẩm định giá có vai trò quan trọng cần thiết trong nền kinh tế thị trường,

nó giúp đưa ra các quyết định hợp lý chính xác trong các hoạt động đầu tư muabán, phát triển, quản lý, đánh giá sở hữu tài sản vàcổ phần hóa doanh nghiệp

Sự cần thiết của thẩm định giá xuất phát từ:

- Yêu cầu quản lý nhà nước: vai trò của quản lý nhà nước trong nền kinh

tế thị trường từ lâu đã được đặt ra trong các lý thuyết kinh tế và thực tế cho thấyvai trò của nhà nước là hết sức quan trọng bên cạnh bàn tay vô hình của thịtrường Nhà nước tạo lập các môi trưởng pháp lý và thực hiện các công cụ chínhsách vĩ mô khiến cho các quy luật của thị trường được vận hành đầy đủ hơn.Thẩm định giá đáp ứng nhu cầu thị trường vừa đồng thời là công cụ giúp nhànước thực hiện tốt các chính sách kinh tế về giá cả tiền tệ và tài chính của mình

- Yêu cầu của nền kinh tế thị trường: kinh tế càng phát triển thì nhu cầu vềcác hoạt động mua bán, giao dịch đầu tư cũng tăng theo, việc xác định giá càngtrở nên cần thiết để thúc đẩy nhanh các hoạt động thị trường Thẩm định giá giúpcho các bên mua bán xác định mức giá chấp nhận được, giúp cho hoạt động vaymượn tín dung được thuận lợi khi biết được giá trị an toàn của tài sản khi thếchâp vay mượn, ngoài ra, nó giúp cho việc đảm bảo quản lý tài sản được tốt hơn,giúp cho hoạt động kiểm toán và đánh giá lại giá trị tài sản của các doanh nghiệp

và trong toàn bộ nền kinh tế Nó còn giúp cho các hoạt động góp vốn, hạch toán

kế toán và đặc biệt trong quá trình cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước đangdiễn ra trong nền kinh tế nước ta hiện nay.

1.1.2.2 Vai trò của thẩm định giá: thẩm định giá có vai trò đặc biệt quan

trọng trong nền kinh tế thị trường trên những phương diện sau:

- Tư vấn về giá trị, giá cả tài sản giúp các chủ thể tài sản và các bên có liênquan và công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua –bán,đầu tư, cho vay tài sản

- Xác định giá đúng giá trị thị trường của các nguồn lực góp phần để cơchế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quảtối ưu

- Góp phần làm minh bạch thị trường , thúc đẩy sự phát triển thị trường tàisản trong nước cũng như trên toàn thế giới

- Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế thế giớiTrong kinh tế thị trường, thẩm định gía tài sản được áp dụng cho nhiềumục đích kinh tế khác nhau như mua bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, tínhthuế, thanh lý, đầu tư…Tương ứng với từng mục đích kinh tế trên, với cùng mộttài sản, cùng một thời điểm thẩm định sẽ cho kết quả giá trị tài sản thẩm định làkhác nhau Do vậy, kết quả thẩm định giá sẽ được sử dụng để ra quyết định trongnhiều tình huống khác nhau, ví dụ như:

+ Mua sắm, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn, bảo hiểm, tính thuế, đền

bù, cho thuê,… tài sản

+ Làm căn cứ cho phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự ánđầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, đề án cổ phần hoá doanh nghiệpnhà nước, dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhànước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ,

…

+ Làm căn cứ để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp.+ Để thực hiện các án lệnh đối với việc kiện tụng hay xét xử liên quan đếncác tranh chấp về hợp đồng và quyền lợi các bên; để tư vấn đầu tư và ra quyếtđịnh; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giátrị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầugiảm thuế;.v.v

+ Làm cơ sở để đấu giá công khai …

1.1.3.Yêu cầu hoạt động thẩm định giá

Hoạt động thẩm định giá cần tuân thủ những nguyên tắc:

(1) Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá

(2) Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quảthẩm định giá.

(3) Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá

(4) Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác

1.1.4.Mục đích của thẩm định giá

Mục đích thẩm định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho mộtcông việc nhất định Mục đích của định giá quyết định đến mục đích sử dụng tàisản vào việc gì Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà tài sản cần tạo racho chủ thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định

Mục đích thẩm định giá là yêu tố quan trọng, mang tính chủ quan, ảnhhưởng quyết định tới việc xác định các tiêu chuẩn về giá trị, lựa chọn phươngpháp định giá thích hợp

Việc hiểu rõ mục đích của thẩm định giá có vai trò hết sức quan trọng đối với một thẩm định viên về giá vì giá trị của một lợi ích cụ thể trong một tài sản hay bất động sản không phải luôn luôn giống nhau cho tất cả các mục đích

Chính vì vậy, thẩm định viên cần phải xác định và thỏa thuận với kháchhàng ngay từ đầu về mục đích của việc định giá, trước khi xét đến các yếu tố cótính khác quan tác động đến giá trị tài sản mục tiêu

Trong nền kinh tế thị trường, mục đích của định giá tài sản thường là:

- Xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu:

+ Giúp người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được

+ Giúp người mua quyết định giá mua

+ Thiết lập cơ sở trao đổi tài sản này với tài sản khác

- Xác định giá trị tài sản cho mục đích tài chính – tín dụng:

+ Sử dụng tài sản cho cầm cố, thế chấp

+ Xác định giá trị hợp đồng bảo hiểm tài sản

- Xác định giá trị tài sản để phát triển và đầu tư:

+ So sánh với các cơ hội đầu tư khác

+ Quyết định khả năng đầu tư

- Xác định giá trị tài sản trong DN:

+ Lập báo cáo tài chính, xác định giá thị trường của vốn đầu tư

+ Xác định giá trị DN

+ Mua bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản của công ty

+ Có phương án xử lý sau khi cải cách DNNN

- Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu pháp lý:

+ Tìm ra giá trị tính thuế hàng năm

+ Xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi tài sản

+ Tính thuế khi một tài sản được bán hoặc để thừa kế

+ Để tòa án ra quyết định phân chia tài sản khi xét xử

+ Xác định giá sàn phục vụ đấu thầu, đấu giá tài sản công

+ Xác định già sàn phục vụ phát mãi tài sản bị tịch thu, xung côngquỹ

Ngoài ra, mục đích thẩm định giá tài sản còn được xác định theo từng đối tượngtài sản thẩm định cụ thể chẳng hạn như đối với các tài sản là:

- Mục đích thẩm định giá Động sản: mục đích của thẩm định giá động sảnlà:

+ Thuê tài chính

+ bảo hiểm

+ Mua bán, tư vấn

+ Thế chấp cầm cố, thanh lý

+ Báo cáo tài chính, hạch toán và tính thuế

+ Đầu tư góp vốn, cổ phần hóa…

- Mục đích thẩm định giá Bất động sản: mục đích của thẩm định giá bấtđộng sản có thể là:

+ Thế chấp thanh lý;

+ Mua bán chuyển nhượng

+ Thay đổi chủ sở hữu

+ Đầu tư góp vốn, cổ phần hóa;

+ Đền bù giải tỏa vv…

- Thẩm định giá trị

- Doanh nghiệp: mục đích thẩm định giá trị doanh nghiệp có thể:

+ Sát nhập, mua bán doanh nghiệp, giải thể phá sản, hợp nhất liên doanhhay cổ phần hóa doanh ngiệp

+ Nhằm giúp doanh nghiệp đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh từ đó

đề ra những biện pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh

+ Cho các hoạt động đầu tư của các tổ chức và cá nhân trong quá trình raquyết định đầu tư

+ Các hoạt đông mua bán chứng khoán

+ Vay vốn, thế chấp và các hoạt động về tín dụng trong quan hệ với Ngânhàng…

1.2 Các khái niệm, nguyên tắc và quy trình thẩm định giá.

1.2.1 Thuật ngữ khái niệm liên quan đến thẩm định giá

1.2.1.1 Tài sản và các khái niệm liên quan đến tài sản

1.2.1.1.1 Tài sản là một khái niệm phổ biến quen thuộc trong kinh tế và

đời sống thường nhật Tuy vậy, đây là khái niệm cơ bản đầu tiên cần phải biếtđến vì đó chính là đối tượng trực tiếp của thẩm định giá

Theo ngôn ngữ phổ thông, tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giátrị đối với chủ sở hữu

Tuy nhiên trong kinh tế, có nhiều khái niệm về tài sản khác nhau cho nênviệc hiểu rõ và phân biệt rạch ròi khái niệm tài sản cũng không hẳn đơn giản

- Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: tài sản là nguồn lực do doanh nghiệpkiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ mà từ đó một số lợi íchkinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý

- Theo Chuẩn mực kế toán Việt nam: Tài sản là một nguồn lực mà doanhnghiệp kiểm soát được và dự tính đem lại lợi ích trong tương lai cho doanhnghiệp

- Theo Bộ luật dân sự năm 2005: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá

và các quyền tài sản Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thểchuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ ( giao dịch dân sự

là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấmdứt quyền, nghĩa vụ dân sự - điều 163,181 và 121 Luật Dân Sự VN 2005 )

- Theo Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Viêt nam ( tiêu chuẩn số 12: phân loại tài sản – ban hành theo quyết định số 219/2008/QĐ-BTC ngày

31/12/2008 của Bộ trưởng Tài chính ) : Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá

và các quyền tài sản

Tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, tài sản được phân thành nhiều loạikhác nhau nhưng chủ yếu được chia làm hai loại: động sản và bất động sản Sựphân chia này có cách đây tương đối lâu trong những bộ luật La mã cổ cách đâyhàng trăm năm

Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa quantrọng nêu bật những đặc trưng khác nhau của hai loại tài sản, là cơ sở để nhànước nhận dạng loại thị trường có quy luật vận động đặc biêt, đòi hỏi phải cóchính sách quản lý riêng nhẳm đảm bảo sự phát triển lành mạnh của nền kinh tế,đồng thời giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư đưa ra những phương pháp quản lý,đầu tư và sử dụng tài sản một cách hiệu quả

1.2.1.1.2 Bất động sản là các tài sản có một đặc tính chung là có giá trị

lớn, đơn lẻ, duy nhất và không thể di dời được Thị trường của loại tài sản nàycũng mang tính đặc thù, đó là có nguồn cung bị hạn chế song nhu cầu thị trường

ngày càng tăng cao, quy mô giao dịch thị trường lớn Tuy nhiên, cách phân chianày không được đề cập nhiều ở nước ta trong những năm nền kinh tế còn chưachuyển sang kinh tế thị trường.

Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự Việt nam ban hàng ngày 14/6/2005 quyđịnh: bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liềnvới nhà ở, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, bất động sản là đất đai và những côngtrình do con người tạo nên gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình cùng vớinhững tài sản nằm phía trên hay dưới mặt đất

Bất động sản có những đặc điểm là tính bất động- gắn cố định với một vịtrí không gian nhất định và không thể di dời được-, tính khan hiếm ( khan hiếmtương đối và tuyệt đối ), tính bền vững theo thời gian và có giá trị cao

Đất đai: là tài sản quốc gia , loại hình tư liệu sản xuất đặc biệt thuộc sởhữu toàn dân do nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Căn

cứ vào mục đích sử dụng, đất được chia làm các loại:

+ Đất nông nghiệp: là đất trồng cây hàng năm ( gồm đất trồng lúa, đấttrồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác ), đất trồng cây lâunăm ; đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồngthủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác

+ Đất phi nông nghiệp: gồm đất ở ( đất ở tại nông thôn; đất ở tại đô thị );đất xây dựng trụ sở cơ quan xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mụcđích quốc phòng an ninh ; đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp gồm đấtxây dựng khu công nghiệp, đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinhdoanh; đất có di tích lịch sử văn hóa danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các côngtrình công cộng; đất tôn giáo tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang nghĩa địa; đất sôngngòi kênh rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác

+ Nhóm đất chưa sử dụng: đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sửdụng; núi đá không có rừng cây

Nhà và công trình xây dựng: bao gồm:

- Nhà ở : bao gồm nhà riêng biệt ( biệt thự, nhà vườn, nhà phố riêng biệthoặc phố liền kề… ) và nhà chung cư nhiều tầng

- Công trình xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng được đưa vàokinh doanh bao gồm: công trình công nghiệp, công trình dân dụng; công trình

giao thông; công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật trừ một số loại nhà,công trình xây dựng sau: nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà nước; công trình anninh quốc phòng, bí mật nhà nước; công trình được công nhận di tích lịch sử;văn hóa danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhả nước và các công trình khác mảpháp luật không cho phép kinh doanh.

- Đặc điểm giá trị của loại tài sản bất động sản là chịu ảnh hưởng trực tiếpcủa nhiều yếu tố đặc thù về mặt tâm lý và xã hội như các chính sách quản lý vàquy hoạch, tâm lý tập quán dân cư và xã hôi, tín ngưỡng phong thủy vv…vì vậy,thẩm định viên về giá cần nắm vững từng yếu tố ảnh hưởng đến giá trị trong quátrình xác định giá trị

1.2.1.1.3 Động sản

Bao gồm những hạng mục hữu hình và vô hình không phải là bất độngsản, không được gắn kết vĩnh viễn như bất động sản và có khả năng di dời ( máymóc, thiết bị, phương tiện vận tải, dây chuyền công nghệ…)

* Phân biệt xung quanh những thuật ngữ về tài sản trong thẩm định giá

- Theo ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC):

Tài sản (asset) bao gồm bất động sản (Real estate) và động sản (Movablepersonal estate)

+ Real estate: Là thuật ngữ dùng để chỉ đất đai tự nhiên và những gì docon người tạo ra gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình, có thể do vật chất,

có thể nhìn hay sờ nắn thấy, nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòngđất

+ Real property: Là thuật ngữ dùng để chỉ tất cả các quyền, quyền lợi vàlợi ích liên quan đến quyền làm chủ bất động sản (quyền làm chủ Real estate)

+ Movable Personal estate: động sản- là thuật ngữ dùng để chỉ những tàisản có thể di dời được mà không phải là bất động sản Động sản có thể là nhữngtài sản hữu hình hoặc vô hình Động sản hữu hình có đặc tính là có thể di dờiđược

+ Personal property: Là thuật ngữ dùng để chỉ quyền sở hữu lợi ích từ mộttài sản là động sản Personal property được nhiều người chuyển sang tiếng Việtlà: tài sản cá nhân

Cần phân định rõ nội dung cụ thể của một số các khái niệm bằng tiếngAnh như asset, property; real property, real asets.trong thẩm định giá quốc tế:

+ Real estate được dùng để chỉ cái thực thể, vật chất của tài sản Realestate được nhiều dịch giả chuyển sang tiếng Việt là : Bất động sản

+ Real property là quyền của người sở hữu hay có được bất động sản, tuynhiên khái niệm này được một số dịch giả chuyển sang tiếng Việt cũng là: bấtđộng sản Một số khác lại dịch là Real property là tài sản thực.

Trên thực tế, người ta còn dùng nhiều từ khác để chỉ bất động sản hoặcnhững lợi ích liên quan như : Appraisal, real property, real assets, immuvableproperty và immuvables

Real property về thực chất là các quyền năng của con người đối với bấtđộng sản Và vì vậy, định giá bất động sản không phải chỉ là định giá cái thựcthể vật chất- Cái Real estate, mà là cái định giá quyền năng của chủ thể đối vớireal estate- Cái thực thể vật chất đó

Ủy ban Thẩm định giá Quốc tế ( IVSC ) cho rằng, việc thẩm định giá trịtài sản, xét về mặt pháp lý, thực ra là đánh giá quyền sở hữu tài sản- quyền sởhữu chứ không phải bản thân tài sản hữu hình hoặc tài sản vô hình

Việc phân biệt tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa quantrọng đối với việc nhận rõ những nét đặc thù của bất động sản mà theo nhữngcách phân loại khác người ta không thể nhận biết hoặc không nhận rõ được.Những sự nhận biết bổ sung đó là cơ sở quan trọng để Nhà nước, doanh nghiệp

và nhà đầu tư biết đưa ra những cách quản lý, đầu tư và sử dụng tài sản một cáchtốt nhất,

Đối với nghề định giá, phân biệt và hiểu rõ các khái niệm liên quan đến tàisản và bất động sản sẽ giúp lưu ý trong quá trình thẩm định cần quan tâm tới cácgiá trị vô hình như quyền tài sản cũng như các lợi ích mà bất động sản đem lạitrong quá khứ hiện tại và tương lai

Sự phân loại tài sản như trên giúp người ta có thể phân định rõ có một loạitài sản mang những đặc điểm chung đó là: giá trị trị rất lớn, có tính chất đơn lẻ,duy nhất và đặc biêt không thể di dời được Thị trường về các loại tài sản này cócung rất hạn chế, cầu thì rất cao và ngày càng tăng lên, tính thị trường thấp, độ

co giãn lại kém nhạy, nhưng có quy mô giao dịch rất lớn Đó rõ ràng không phải

là TSCĐ, ảnh hưởng mạnh mẽ của nó tới sự ổn định và phát triển kinh tế là điềukhông thể phủ nhận: Nó giúp nhà nước nhận dạng một loại thị trường có mộtquy luật vận động đặc biệt, đòi hỏi phải có một chính sách quản lý riêng, thíchhợp, nhằm đảm bảo sự phát triển lành mạnh của nền kinh tế

Không giống như các loại tài sản khác, giá trị của loại tài sản này chịu ảnhhường lớn và trực tiếp của nhiều yếu tố có tình đặc thù về mặt xã hội và tâm lýnhư: quyền sở hữu, quy hoạch và quản lý đô thị, tâm lý, tập quán, dân cư, phongthủy…Nó giúp cho các nhà đầu tư nhận rõ được những ưu thế và những bất lợi

của một đối tượng đầu tư mới, để từ đó biết đưa ra những quyết định phù hợptrong kinh doanh cũng như trong đời sống của mỗi cá nhân.

1.2.1.1 4 Tài sản của doanh nghiệp

Tài sản của doanh nghiệp có thể chia thành tài sản hữu hình và tài sản vô hình; tài sản lưu động và tài sản cố định

1.2.1.1.5 Tài sản lưu động và tài sản cố định:

Theo tiêu chuẩn thâm định giá số 12 thì:

Tài sản lưu động: là những tài sản tham gia một lần vào quy trình sản xuất vàchuyển hóa hoàn toàn hình thái vật chất của nó vào sản phẩm hoặc những tài sảnđược mua, bán hoặc có chu kỳ sử dụng từ 01 năm trở xuống Ví dụ: nguyên,nhiên, vật liệu, các khỏan nợ ngắn hạn, các khỏan đầu tư ngắn hạn của doanhnghiệp

Tài sản cố định hữu hình: là những tài sản có hình thái vật chất do doanhnghiệp nắm giữ để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh phù hợp với tiêuchuẩn ghi nhận tài sản cố định do Bộ Tài chính quy định Đó là loại tài sản thamgia nhiều lần vào quy trình sản xuất chuyển một phần giá trị vào sản phẩm vàvẫn giữ nguyên hình thái vật chất của nó

Phân loại tài sản tài sản cố định hữu hình

- Nhà cửa, vật kiến trúc gồm: trụ sở làm việc, nhà kho, hàng rào, thápnước, sân bãi, các công trình trang trí cho nhà cửa, đường xá, cầu cống, đườngsắt, cầu tàu, bến cảng

- Máy móc, thiết bị gồm: máy móc chuyên dùng, thiết bị công tác, dâychuyền công nghệ, những máy móc đơn lẻ

- Phương tiện vận tải, thiết bị truyền dẫn gồm: phương tiện vận tải đườngsắt, đường thủy, đường bộ, đường không, đường sông và hệ thống thông tin, hệthống điện, đường ống nước, băng tải

- Thiết bị dụng cụ quản lý gồm: máy vi tính phục vụ quản lý, thiết bị điện

tử, thiết bị, dụng cụ đo lường, kiểm tra chất lượng máy hút ẩm, hút bụi, chốngmối mọt

- Vườn cây lâu năm, súc vật làm việc và/hoặc cho sản phẩm, gồm: vườn

cà phê, vườn chè, vườn cao su, vườn cây ăn cỏ, thảm cỏ, thảm cây xanh, đàn voi,đàn ngựa, đàn trâu, đàn bò

- Các loại tài sản cố định khác là toàn bộ các loại tài sản chưa liệt kê vàocác loại trên như: tranh ảnh, tác phẩm nghệ thuật

Tài sản cố định vô hình: là những tài sản không có hình thái vật chất nhưng xácđịnh được giá trị của nó và do doanh nghiệp nắm giữ, sử dụng trong sản xuất,kinh doanh, cung cấp dịch vụ hoặc cho các đối tượng khác thuê phù hợp với tiêuchuẩn ghi nhận tài sản cố định vô hình do Bộ Tài chính quy định; tham gia vàonhiều chu kỳ kinh doanh như một số chi phí liên quan trực tiếp đến đất sử dụng,chi phí về quyền phát hành, bằng phát minh, bằng sáng chế, bản quyền tác giả,nhãn hiệu thương mại

Như vậy, các nguồn lực vô hình thỏa mãn định nghĩa tài sản cố định vô hình cầnphải có những yếu tố :

- Tính có thể xác định được

+ Phải là tài sản có thể xác định được để phân biệt một cách rõ ràng tài sản đó với lợi thế thương mại

+ Có thể xác định riêng biệt khi doanh nghiệp có thể đem tài sản cố định

đó cho thuê, bán, trao đổi hay thu lại lợi ích kinh tế trong tương lai khi kết hợpvới các tài sản khác nhưng vẫn được coi là tài sản có thể xác định riêng biệt nếudoanh nghiệp xác định được chắc chắn lợi ích kinh tế trong tương lai do tài sản

đó đem lại

- Khả năng kiểm soát: Doanh nghiệp nắm quyền kiểm soát một tài sản nếudoanh nghiệp đó có quyền thu lợi ích kinh tế trong tương lai mà tài sản đó đemlại, đồng thời có khả năng nhạn chế sự tiếp cận của các đối tượng khác đối vớilợi ích đó Khả năng kiểm soát lợi ích đó thường có được do các quyền về pháplý

- Lợi ích kinh tế tương lai: lợi ích kinh tế trong tương lai mà tài sản cốđịnh vô hình đem lại cho doanh nghiệp có thể dưới các hình thức như tiết kiệmchi phí, tăng doanh thu hay các lợi ích khác

1.2.1.1.6 Quyển tài sản: bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và các lợi

ích liên quan đến quyền sở hữu tài sản

Điều 181 của Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: Quyền tài sản là quyềntrị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền

sở hữu trí tuệ

Theo quy định tại Điều 164 Bộ luật dân sự năm 2005, thì quyền sở hữubao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sởhữu theo quy định của pháp luật ( quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tàisản; quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tàisản; quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏquyền sở hữu đó)

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 12 của Việt nam về phân loại tài sản thì: Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao tronggiao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ

Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền lợi vàlợi tức liên quan đến quyền sở hữu, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng mộthay những quyền lợi khi làm chủ tài sản đó

Quyền sở hữu tài sản là một nhóm những quyền năng mà mỗi quyền năng

có thể tách rời với quyền sở hữu và chuyển giao trong giao dịch dân sự, baogồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt

Quyền tài sản gắn với lợi ích thu được từ quyền sở hữu được gọi là tài sản

thực và là đối tượng thẩm định giá Quyền tài sản là tài sản vô hình.

Thẩm định viên về giá phải xác định rõ quyền tài sản nào gắn với yêu cầuthẩm định giá (là quyền sở hữu, là một hoặc một nhóm quyền năng gắn vớiquyền sở hữu tài sản) Cùng một tài sản, quyền năng khác nhau thì giá trị khácnhau Càng nhiều quyền năng thì khả năng thu được lợi ích/lợi tức/thu nhập từtài sản càng cao và giá trị tài sản càng cao Giá trị tài sản mà người chủ có quyền

sở hữu là cao nhất

Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên về giá phải phân biệt rõ sựkhác biệt giữa tài sản về mặt thực thể vật chất và các quyền năng pháp lý gắnliền với tài sản đó; tìm hiểu kỹ nguồn gốc pháp lý của tài sản và các chứng từliên quan đến quyền tài sản

Giá trị thị trường của một tài sản là sự kết hợp giữa các yếu tố đặc điểm tựnhiên, kỹ thuật và yếu tố pháp lý chi phối giá trị tài sản đó

Lợi ích tài chính là những tài sản vô hình bao gồm quyền lợi từ:

- Những quyền vốn có trong quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sản như:quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, bán, cho thuê hay quản lý.

- Những quyền vốn có trong hợp đồng chuyển nhượng (mua, thuê ) cóchứa quyền chọn mua (chọn thuê)

- Những quyền vốn có trong sở hữu cổ phiếu

Liên quan đến quyền tài sản có một số khái niệm khác cần hiểu rõ như:

- Sở hữu là quan hệ xã hội và phạm trù kinh tế phản ánh quan hệ giữa các

cá nhân, chủ thể trong việc chiếm hữu của cải vật chất trong xã hội

- Chủ sở hữu là phạm trù pháp lý, quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan

hệ sở hữu trong xã hội

Luật dân sự năm Việt nam quy định chủ sở hữu là các “ cá nhân, phápnhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyềnđịnh đoạt tài sản.”

- Quyền sở hữu: bảo gồm: là quy định pháp lý cho phép người nắm giữ cóthể khai thác lợi ích của tài sản

+ Quyền chiếm hữu: là quyền nắm giữ, quản lý tài sản;

+Quyền sử dụng: là quyền khai thác lợi ích, công dụng qua quá trình sửdụng tài sản

+ Quyền định đoạt: là quyền chuyển giao quyền sở hữu hay từ bỏ quyền

sở hữu đó

1.2.2 Giá trị, giá cả, chi phí, thu nhập và thị trường

1.2.2.1 Giá cả

Giá cả là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị

Giá cả được xác định bằng tiền trong quan hệ mua bán Đó là một số tiềnnhất định

Mà người mua phải trả cho người bán để có được quyền sở hữu hàng hóahay dịch vụ Mức giá đó là chi phí bằng tiền đối với người mua nhưng lại là thunhập đối với người bán

Giá cả có nhiều hình thức và tên gọi khác nhau tùy thuộc vào loại hìnhhàng hóa hay dịch vụ mua bán như tiền hoa hồng, cước phí, tiền thuê, lãi suất, lệphí, tiền lương vv…

1.2.2.2 Chi phí

Theo IVSC thì : chi phí (cost ) là mức giá được trả cho hàng hóa và dịch

vụ hoặc là một số tiền cần có để tạo ra hoặc để sản xuất ra hàng hóa hoặc dịch

vụ khi hàng hóa hay dịch vụ được hoàn tất thì chi phí của hàng hóa hay dịch vụ

đó trở thành một thực tế lịch sử và được gọi là giá gốc Mức giá được trả cho hàng hóa hoặc dịch vụ đó trở thành chi phí đối với người mua

Chi phí là một số tiền bỏ ra để tạo ra hoặc sản xuất ra hàng hoá hoặc dịch

vụ Chi phí có thể là giá mua hoặc phí tổn phát sinh để mua tài sản, đất đai, xấy dựng các công trình trên các khu đất và đưa vào sử dụng

Đối với doanh nghiệp hay người sản xuất, chi phí là hao phí vật tư lao động, chi phí quản lý, giám sát hay các chi phí khác cần thiết để sản xuất ra hànghóa dịch vụ Chi phí trở thành giá gốc khi hàng hóa được sản xuất ra

1.2.2.3 Giá trị

Theo lý thuyết của kinh tế thì giá trị tài sản,hàng hoá, dịch vụ biểu hiệnbằng tiền về những lợi ích mà tài sản đó mang lại cho chủ thể nào đó tại mộtthời điểm nhất định

Theo Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế: giá trị là số tiền ướctính của hàng hóa hay dịch vụ tại một thời điểm nhất định

Trong kinh tế thị trường, giá trị của tài sản, hàng hoá, dịch vụ được tạo

và duy trì bởi mối quan hệ của 4 yếu tố gắn liền với nhau: tính hữu ích; tínhkhan hiếm; nhu cầu và khả năng chuyển giao Thiếu một trong 4 yếu tố đó thìgiá trị thị trường của một tài sản,hàng hoá, dịch vụ không tồn tại

Trong lĩnh vực thẩm định giá, có nhiều thuật ngữ khác về giá trị thườnggặp như giá trị thị trường, giá trị trao đổi, giá trị công bằng, giá trị trong sửdụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm…

1.2.2.4 Thu nhập

Thu nhập là một khái niệm kinh tế chỉ số tiền mà chủ đầu tư hoặc chủ tài sản nhận được từ việc đầu tư hoặc khai thác tài sản sau khi trừ các chi phí liên quan đến việc đầu tư hoặc khai thác tài sản đó Các dạng thu nhập phổ biến : tiền cho thuê, lợi nhuận, cổ tức,…

1.2.2.5 Thị trường

Thị trường theo nghĩa thông thường là nơi diễn ra việc mua bán hàng hóa.Theo quan điểm kinh tế, thị trường là tập hợp những thỏa thuận qua đóngười mua và người bán tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hóa dịch vụ

Theo Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế ( IVSC ): thị trường làmột môi trường trong đó hàng hóa, dịch vụ được trao đổi, kinh doanh giữa ngườimua và người bán thông qua cơ chế giá Thị trường hàm ý khả năng người mua,người bán tiến hành các hoạt động một cách tự nguyện

Có nhiều loại thị trường khác nhau như thị trường cạnh tranh, thị trườngđộc quyền; thị trường khách hàng, thị trường sản phẩm, thị trường khu vực vv…tùy theo sự phân chia khác nhau

Thị trường là bình thường khi các yếu tố và hoạt động thị trường diễn ra mộtcách minh bạch, khi cung và cầu của thị trường cân bằng trong những điều kiệnbình thường và giá cả hình thành trong điều kiện cạnh tranh lành mạnh vớinhững giao dịch thận trọng, có thông tin tốt và không có bất kỳ sự cưỡng ép nào.Khi đó giá của hàng hóa giao dịch mới được coi là chứng cớ của giá trị thịtrường.

1.2.2.6 Các đặc tính của chi phí, thu nhập, giá cả, giá trị

+ Chi phí là một yếu tố quan trọng cần xem xét khi ước tính giá trị tài sản,hàng hoá , dịch vụ; là cơ sở của giá trị Chi phí và giá trị là một và duy nhấtgiống nhau khi chi phí đó là chi phí hợp lý và được xã hội thừa nhận

+ Chi phí là một dạng đặc biệt của giá cả, một cách gọi khác của giá cảđược người mua tính cho các yếu tố đàu vào và phản ánh hao phí cho việc sảnxuất hàng hóa dịch vụ

- Đặc điểm thu nhập:

+Thu nhập cao hay thấp phụ thuộc vào doanh thu và tất cả các khoản chiphí phát sinh Đối với tài sản đầu tư hoặc tài sản cho thuê, thu nhập là một cơ sởquan trọng để ước tính giá trị tài sản Việc chuyển hoá thu nhập thành giá trị tàisản được gọi là vốn hoá thu nhập Giá trị tài sản tỷ lệ thuận với thu nhập manglại từ tài sản, thu nhập càng cao thì giá trị tài sản càng cao và ngược lại Thunhập là giá trị đối với nhà đầu tư

- Đặc tính giá cả:

+ Giá cả phản ánh mối quan hệ trao đổi, mua bán hàng hóa dịch vụ.Giábán là một thực hiện giá trị, nó có thể được công khai ra công chúng hoặc đượcgiữ bí mật Giá cả được xem như một chứng cứ của giá trị thị trường khi hoạtđộng mua bán giao dịch của các bên mua bán thỏa mãn định nghĩa giá trị thịtrường

+ Giá cả có thể thay đổi do tác động của các yếu tố kinh tế, xã hội tổngquát và cá biệt Các yếu tố tổng quát có thể gây ra thay đổi về mức giá và liênquan đến sức mua của đồng tiền Với sự tự vận động của mình, các yếu tố riêng

biệt như những thay đổi về kỹ thuật, công nghệ có thể dịch chuyển cung và cầu,

và có thể tạo ra những thay đổi đáng kể về giá

+ Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị Tuy nhiên do khả năng tàichính, động cơ hoặc các lợi ích đặc biệt của một người mua hay người bán nhấtđịnh, giá trả cho các hàng hoá hoặc dịch vụ có thể có hoặc không liên quan đếngiá trị mà những người mua hoặc bán khác gán cho hàng hoá hoặc dịch vụ đó.Giá cả của một tài sản, hàng hoá, dịch vụ có thể bằng, thấp hơn hoặc cao hơn giátrị của nó Do vậy trước khi thừa nhận giá cả như là chứng cứ thật sự của giá trịthị trường, nhà thẩm định giá phải nghiên cứu kỹ lưỡng các điểm sau:

+ Mối liên hệ giữa các bên trong một giao dịch

Mối liên hệ giữa các bên có tầm quan trọng trong việc xác định giá bán có phải đúng là chứng cứ thị trường hay không Chỉ có khi người mua và người bán thực hiện theo một mục đích hợp lý và trên cơ sở khách quan thì mới được coi làchứng cứ thị trường

+ Các điều khoản bán và các điều kiện thị trường

Các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bán khác nhau Do vậy, nhà thẩm định phải xem xét kỹ các điều khoản bán để xác định chứng cớ thị trường

Trong việc coi giá cả như chứng cớ của giá trị cũng phải chú ý đến tính chất và loại hình thị trường trong những điều kiện hoạt động bình thường

- Đặc điểm của giá trị

Giá trị là khái niệm không nhất thiết được hình thành thông qua quan hệtrao đổi mua bán, giá trị có thể là số tiền ước tính, một giả thiết nhưng cũng cóthể là mức giá phù hợp có khả năng cao nhất được chấp nhận, để mua bán đốivới tài sản, hàng hoá hoặc dịch vụ tại mỗi thời điểm nhất định Khái niệm kinh tế

về giá trị phản ánh quan điểm của thị trường về lợi ích tích lũy của người sở hữuchủ tài sản, hàng hoá hoặc là người được hưởng dịch vụ vào thới điểm thẩm địnhgiá

Từ khái niệm giá trị của lý thuyết kinh tế thị trường, giá trị có những đặc trưng

cơ bản sau:

+ Giá trị được đo bằng tiền

+ Giá trị của có tính thời điểm, luôn thay đổi theo thời điểm hoặc thời kỳ

+ Giá trị của một tài sản, hàng hoá, dịch vụ có thể khác nhau đối với các cá nhân hay chủ thể khác nhau

+ Giá trị của một tài sản,hàng hoá, dịch vụ cao hay thấp phụ thuộc vào 2 yếu tố quyết định, đó là: công dụng hữu ích vốn có của tài sản và khả năng khai thác của chủ thể đối với các công dụng của tài sản

+ Thước đo giá trị của tài sản, hàng hoá, dịch vụ là khoản thu nhập bằng tiền

mà tài sản mang lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định

Giá trị mang tính chủ quan và khách quan Tính chủ quan thể hiện ở chỗcùng một tài sản nhưng đối với các đối tượng khác nhau thì tuỳ thuộc vào khảnăng, sở thích, tài sản đó có thể được sử dụng cho những mục đích khác nhau và

có thể khai thác lợi ích, công dụng với những mức độ khác nhau Do vậy, giá trịtài sản có thể được đánh giá khác nhau theo từng đối tượng sử dụng Chính vìthế, để đo lường và phản ảnh ý nghĩa giá trị này có các khái niệm về giá trị: Giátrị đang sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, Như vậy, ýnghĩa chủ quan của giá trị đó là sự đánh giá chủ quan của mỗi người về giá trịtài sản Tính khách quan của giá trị tài sản thể hiện sự đánh giá chung của sốđông chứ không phải là ý kiến của từng cá nhân riêng lẻ về giá trị tài sản, đó là

sự thừa nhận của thị trường về giá trị của tài sản Trong kinh tế thị trường, đểphản ảnh và đo lường giá trị mang tính khách quan này, người ta sử dụng cáckhái niệm: giá trị thị trường, giá trị trao đổi, giá trị công bằng Sự phân biệt tínhchủ quan và khách quan của giá trị là cơ sở quan trọng để lựa chọn ra các tiêuchuẩn cũng như các phương pháp phù hợp trong việc thẩm định giá tài sản Nếutiếp cận từ góc độ chủ quan, cơ sở để thẩm định giá tài sản dựa vào giá trị phithị trường (giá trị khác giá trị thị trường) Nếu tiếp cận từ góc độ khách quan,

cơ sở thẩm định giá tài sản dựa vào giá trị thị trường

Nhìn chung chi phí, thu nhập, giá cả, giá trị là các khái niệm khác nhau,nhưng giữa chúng có mối liên hệ với nhau và trong các điều kiện nhất định thìgiá cả, chi phí, thu nhập có thể là căn cứ của giá trị

1.2.3 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá

1.2.3.1 Các định nghĩa giá trị thị trường

- Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế:

Theo Tiêu chuẩn số 01-Cơ sở giá trị thị trường của thẩm định giá trong “Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế “ năm 2005 của Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩmđịnh giá Quốc tế đã định nghĩa:

Giá trị thị trường là số tiền ước tính của tài sản có thể sẽ được trao đổi vào ngày thẩm định giá, giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng mua trong một giao dịch khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất cứ áp lực nào.

- Định nghĩa của Hiệp hội các nhà thẩm định giá Hoa kỳ

Theo Hiệp hội các nhà thẩm định giá Hoa kỳ thì giá trị thị trường là :

Mức giá có khả năng xảy ra nhất của tài sản sẽ được mua bán trên thị

trường cạnh tranh và mở dưới những điều kiện giao dịch công bằng vào thời điểm thẩm định giá giữa người mua sẳn sàng mua và người bán sẳn sàng bán, các bên hành động một cách thận trọng , am tường và thừa nhận giá cả không bị ảnh hưởng của những yếu tố tác động thái quá cũng như không bị

ép buộc.

- Theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam

Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chínhban hành Tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN 01) định nghĩa giá trị thị trường làm cơ sởcho thẩm định giá tài sản như sau:

Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.

- “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá có khả năng cao nhất sẽ được mua bán trên thị trường ” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá

- "Thời điểm thẩm định giá " là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá tài sản

- "Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua " là người đang có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản

- "Và một bên là người bán sẵn sàng bán " là người bán đang có quyền sởhữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mứcgiá tốt nhất có thể được trên thị trường

- “Điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khicác yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tácđộng của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quánóng…; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thịtrường đ) “Người bán tự nguyện” có nghĩa là một người hoặc quá khao kháthoặc người bán bắt buộc bán với bất cứ giá nào, hoặc một người sẵn sàng khôngnhượng bộ đối với giá được xem là không hợp lý trong thị trường hiện tại Ngườibán được thúc đẩy bán tài sản với điều kiện được chấp nhận của thị trường để đạtđược giá tốt nhất trong thị trường mở, và sau khi tiếp thị đúng mức, bất kể giánào có thể đạt Trường hợp căn cứ theo sự thực của chủ sở hữu tài sản thực sự

không nằm trong phần xem xét này vì “người bán tự nguyện” là chủ sở hữu giảđịnh.

- “Trong một giao dịch bình thường” có nghĩa là một trong các bên không

có một mối quan hệ riêng hoặc đặc biệt nào (ví dụ: giữa công ty mẹ và công tycon, hoặc chủ nhà và người thuê) những người này có thể đưa ra mức giá khôngphù hợp với giá thị trường Giao dịch giá trị thị trường được cho là giao dịchgiữa các bên không có quan hệ gì với nhau, mỗi bên đều hành động độc lập

1.2.3.2 Các giả thiết trong khái niệm giá trị thị trường

- Những dữ liệu giao dịch trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường

- Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai

và cạnh tranh

Khái niệm giá trị thị trường phản ánh những nhận thức và những hoạt động chung trên thị trường và là cơ sở cho việc thẩm định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường

Khái niệm về giá trị thị trường không phụ thuộc vào một giao dịch mua bán cụ thể tại thời điểm thẩm định giá Giá trị thị trường đại diện cho mức giá

mà bên mua và bên bán đồng ý, thoả thuận sẽ tiến hành mua bán, sau khi đã có thời gian khảo sát, cân nhắc các cơ hội

Tính đa dạng , thay đổi liên tục là bản chất của thị trường, do đó các thẩm định viên phải xem xét các số liệu thu thập được trên thị trường có đáp ứng các tiêu chuẩn về giá trị thị trường hay không

Trong những tình huống cá biệt, đôi khi giá trị thị trường có thể là một con số âm Đó là trường hợp một số tài sản đặc biệt, những ngôi nhà cũ mà chi phí phá dỡ lớn hơn giá trị của mảnh đất, những tài sản gây ô nhiểm môi trường

1.2.4 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá (Giá trị khác giá trị thị trường)

1.2.4.1.Khái niệm giá trị phi thị trường

Hoạt động thẩm định giá phần lớn dựa trên cơ sở giá trị thị trường; tuynhiên có những loại tài sản chuyên dùng không có giao dịch phổ biến trên thịtrường , mục đích thẩm định giá riêng biệt, đòi hỏi việc ước tính giá trị tài sảnphải căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tàisản hơn là khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó; hoặc trongtrường hợp thị trường tài sản chịu sự tác động của yếu tố đầu cơ, hay yếu tố thiểuphát, siêu lạm phát, thì thẩm định giá không thể dựa trên cơ sở giá trị thị trường

mà phải dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường Do vậy, thẩm định viên và người sửdụng kết quả thẩm định giá phải phân biệt rõ sự khác nhau giữa giá trị thị trường

và giá trị phi thị trường để đảm bảo kết quả thẩm định giá và quyết định việc sửdụng kết quả này được khách quan Giá trị phi thị trường có thể được định nghĩanhư sau:

“Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài

sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản

trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường”

Theo tiêu chuẩn số 03 của Việt nam: “ giá trị phi thị trường làm cơ sở chothẩm định giá tài sản “ quy định: Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của

một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thịtrường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng, công dụng của tàisản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối vớimột số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trịđối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị không phản ánh giátrị thị trường khác Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phảibán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác,

1.2.4.2 Các loại giá trị phi thị trường

Vẫn theo tiêu chuẩn thẩm định giá nêu trên của Việt nam thì:

- Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trongđiều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bìnhthường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bánchưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện Giá cả trong những cuộc mua bántài sản như vậy gọi là giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thịtrường

- Giá trị đặc biệt là giá trị của tài sản có những đặc tính đặc biệt chỉ thu hút

sự quan tâm của những người mua đặc biệt hoặc người sử dụng đặc biệt Giá trịđặc biệt có thể được hình thành do vị trí, tính chất, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật,yếu tố pháp lý và các yếu tố đặc biệt khác của tài sản Giá trị đặc biệt bao gồm:Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế,giá trị tài sản chuyên dùng và giá trị đặc biệt khác

Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được

xem xét từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêngbiệt, do đó không liên quan đến thị trường Khi tiến hành thẩm định giá loại tàisản này, thẩm định viên tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp củatài sản vào hoạt động của một dây chuyền sản xuất, một doanh nghiệp, hoặc mộttài sản khác không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của tài sảnhoặc số tiền có thể có từ việc bán tài sản đó trên thị trường

Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc,

hoặc do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác độnglàm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó Đặcđiểm quan trọng cần phân biệt của tài sản này không phải là không có khả năngbán được trên thị trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thịlâu dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác

- Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với nhà đầu tư theo những

mục tiêu đầu tư đã xác định

- Giá trị đầu tư là khái niệm có tính chủ quan liên quan đến những tài sản

cụ thể đối với một nhà đầu tư riêng biệt với những mục tiêu và/hoặc tiêu chí đầu

tư xác định Sự khác biệt giữa giá trị đầu tư và giá trị thị trường của một tài sản

là động lực để nhà đầu tư tham gia vào thị trường

- Giá trị đầu tư của một tài sản có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó Tuy nhiên giá trị thị trường có thể phản ánh nhiều đánh giáriêng biệt về giá trị đầu tư vào một tài sản cụ thể

- Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp

Khi áp dụng cơ sở giá trị phi thị trường, thẩm định viên cần nêu tên của loại giá trị phi thị trường cụ thể được áp dụng và đưa ra các căn cứ, lập luận cụ thể, bao gồm:

- Đặc điểm đặc biệt của tài sản thẩm định giá;

- Người mua, nhà đầu tư đặc biệt;

- Giao dịch trong thị trường hạn chế, bắt buộc phải bán;

- Giá trị theo những mục đích đặc biệt như mục đích tính thuế

- Giá trị doanh nghiệp

Là giá trị toàn bộ tài sản của doanh nghiệp Giá trị của mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường.

Giá trị doanh nghiệp phải được xem xét trên tổng thể tài sản, bao gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình

Đặc điểm: Giá trị tài sản đang hoạt động của doanh nghiệp:

- Có xu hướng cao hơn giá trị thị trường của tài sản khi doanh nghiệp:

+ Đang kinh doanh hiệu quả, thu được lợi nhuận cao hơn so với doanh nghiệp cùng sản xuất sản phẩm tương tự;

+ Có bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất những sản phẩm đặc biệt, hoặc doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, hoặc các dạng tài sản thuộc sở hữu trí tuệ khác mà các doanh nghiệp cùng loại hình kinh doanh khác không có

- Có xu hướng thấp hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp kinh doanh kém hiệu quả.

- Giá trị thanh lý

Khái niệm: Là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của tài

sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính.

Đặc điểm: Giá trị thanh lý phản ánh giá trị còn lại của một tài sản (trừ đất đai) khi tài sản đó đã hết hạn sử dụng và được bán thanh lý

Tài sản vẫn có thể được sửa chữa, hoặc hoán cải cho mục đích sử dụng mới hoặc có thể cung cấp những bộ phận linh kiện rời cho những tài sản khác còn hoạt động

- Giá trị bảo hiểm

Là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc điểu khoản bảo hiểm

- Giá trị thế chấp

Giá trị thế chấp của tài sản để cho vay được thẩm định viên ước tính saukhi thực hiện việc đánh giá một cách thận trọng về khả năng thị trường tương laicủa tài sản bằng cách phân tích những khía cạnh có thể chứng minh được trongdài hạn ở điều kiện thị trường bình thường hay thị trường khu vực, việc sử dụnghiện tại của tài sản và việc sử dụng thay thế thích hợp của tài sản Những suyđoán có thể đưa vào đánh giá của tài sản thế chấp để cho vay Giá trị thế chấp đểcho vay được ghi thành văn bản một cách rõ ràng và minh bạch

Định nghĩa trên đây về giá trị thế chấp cho vay được trích từ Luật của Nghị viện Châu Âu 1998

Giá trị thế chấp của tài sản để cho vay là giá trị có tính đến yếu tố rủi ro nên thấp hơn giá trị thị trường vào thời điểm thẩm định giá

1.2.5 Phân biệt giữa định giá và thẩm định giá

Sự khác nhau giữa định giá và thẩm định giá trong nền kinh tế thị trườngđược thể hiện ở một số điểm cơ bản sau:

Thứ nhất Bản chất, mục đích định giá và thẩm định giá

Định giá là việc đánh giá hay xác định giá của một tài sản phù hợp với thịtrường tại một địa điểm, thời điểm nhất định còn thẩm định giá là việc đánh giáhoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thờiđiểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế

Định giá thông qua các hình thức định giá cụ thể, giá chuẩn, khung giá,giá giới hạn (giá tối thiểu, giá tối đa); thẩm định giá chỉ xác định duy nhất mộtmức giá tài sản tại một địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩmđịnh giá, kết quả thẩm định giá được đưa ra chủ yếu là mang tính tư vấn

Định giá tài sản để đưa tài sản vào lưu thông trong kinh tế thị trường, trên

cơ sở đó thúc đẩy thị trường phát triển Thẩm định giá đánh giá hoặc đánh giá lạigiá trị của tài sản để tư vấn cho người có yêu cầu thẩm định giá sử dụng vàonhững mục đích nhất định như mục đích bảo toàn tài sản, mua bán tài sản, thếchấp tài sản, tính thuế, thanh lý tài sản,

Thứ hai: Nguyên tắc

- Định giá tài sản phải đảm bảo quyên tắc

+ Định giá tài sản phải đảm bảo nguyên tắc: Định giá tài sản phải dựa trêncác tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và giá củathị trường tại thời điểm định giá

+ Định giá tài sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ phápluật

- Thẩm định giá theo nguyên tắc

+ Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt

+ Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quảthẩm định giá

+ Đảm bảo tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực,khách quan của hoạt động thẩm định giá

+ Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợpdơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác

Thứ ba: Phương pháp định giá và thẩm định giá

- Định giá theo các phương pháp cơ bản như: Phương pháp so sánh trựctiếp; phương pháp thu nhập …

- Thẩm định giá theo các phương pháp cơ bản như: Phương pháp so sánh,phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp lợi nhuận, phươngpháp thặng dư …

Thứ tư: Chủ thể thực hiện

- Định giá do nhà nước thực hiện với tư cách tổ chức quyền lực công,thông qua đó thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước với cả tư cáchchủ sở hữu (đối với tài sản nhà nước) Định giá còn do các tổ chức, cá nhân thựchiện với tư cách chủ sở hữu tài sản hoặc với tư cách người có quyền tài sản hoặcvới tư cách người cung cấp dịch vụ định giá

Như vậy, định giá và thẩm định giá có thể được phân định qua một số đặctính khái quát như:

- Thẩm định giá phải do doanh nghiệp thẩm định thực hiện thông qua hoạtđộng của thẩm định viên về giá

- Khác nhau về tính chất, vai trò ý nghĩa, thẩm quyền

- Về tính pháp lý của định giá và thẩm định giá

- Phạm vi đối tượng tài sản định giá và thẩm định giá: tài sản thuộc đối tượng định giá có phạm vi định giá hẹp hơn, thể hiện trong danh mục tài sản hàng hóa và dịch vụ do nhà nước quy định tại pháp lệnh giá

- Về trình tự tiến hành: định giá tuân thủ theo quy định định sẵn của luật pháp; trình tự thẩm định giá tuân theo những bước trong tiêu chuẩn thẩm định giá

- về tổ chức thực hiện: định giá do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện: thẩm định giá do các doanh nghiệp thẩm định tiến hành

1.2.5.1.Các nguyên tắc thẩm định giá

Nguyên tắc thẩm định giá tài sản là những quan niệm, quan điểm đã đượcthừa nhận một các phổ biến và rộng rãi trong quá trình hình thành và phát triểnngành nghề thẩm định giá trên thế giới, là cơ sở quan trọng để đưa ra các tiêuchuẩn khoa học xây dựng các phương pháp thẩm định giá trị tài sản, đồng thờilàm cơ sở cho phép các thẩm định viên về giá ước định một các hợp lý giá trị tàisản

1.2.5.1.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhât và hiệu quả nhất

Nội dung của nguyên tắc là mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích

và đem lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Theo IVSC thì nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là “ khả năng

sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản “

Một tài sản được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất phải đáp ứng những điều kiện tối thiểu:

- Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên: tài sản được sử dụng haygiả định sử dụng trong các điều kiện có thực, có độ tin cậy tại thời điểm ươc tínhgiá trị tài sản, không phải sử dụng trong điều kiện bất bình thường hay có sự biquan hay lạc quan quá mức về khả năng sử dụng tài sản

- Tài sản sử dụng phải đáp ứng được các điều kiện pháp lý, những quy ướchay tập quán thông lệ

- Tải sản sử dụng phải đáp ứng điều kiện tài chính khả thi

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất được đề ra trên cơ sở thực tếrằng con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai thác tối đa lợi ích cóthể đem lại của tài sản đó Ngoài ra, cơ sở cho một đánh giá đẩu tư cũng dựa trên

lợi ích cao nhất mà tài sản có thể mang lại Vì vậy, giá trị của một tài sản đượcđánh giá cũng phải được thừa nhận trên cơ sở điều kiện nó được sử dụng tốt nhất

và hiệu quả nhất

Để có thể tuân thủ nguyên tấc này trong hoạt động thẩm định giá đồi hỏithẩm định viên phải chỉ ra được chi phí cơ hội của việc sử dụng tài sản, phân biệtđược các tình huống sử dụng phi thực tế , trái pháp luật và điều kiện tài chính bấtkhả thi, nhận biết được tình huống hay cơ hội sử dụng nào là sử dụng tốt nhất vàhiệu quả nhất làm cơ sở để ước tính giá trị tài sản Mặc dầu vậy việc sử dụng tốtnhất và hiệu quả nhất còn tùy thuộc và đánh giá và chi phí cơ hội của từng nhàđầu tư

Nguyên tắc thay thế có ý nghĩa quan trọng trong lý thuyết thẩm định giá

và là cơ sở lý luận hình thành phương pháp định giá so sánh trực tiếp Để tuânthủ nguyên tắc này, có thẩm định viên phải nắm được các thông tin về giá cả haychi phí sản xuất của những tài sản tương đương tại thời điểm thẩm định làm cơ

sở so sánh và xác định giới hạn giá trị cao nhất về giá trị của các tài sản cần địnhgiá

Nguyên tắc thay thế còn có thể vận dụng trong hoạt đông tư vấn đầu tư bấtđộng sản hay các cơ hội đầu tư khác vì nó cho thấy được tương quan giá trịtrong các khả năng đầu tư

1.2.5.1.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai

Theo nguyên tắc này, giá trị của một tài sản được quy định bởi những lợiích tương lai mà tài sản mang lại cho các nhà đầu tư

Nguyên tắc này dựa trên cơ sở giá trị của tài sản Theo định nghĩa thì giátrị tài sản là biểu hiện bằng tiền của những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủthể đầu tư vào một thời điểm nhất định Ngoài ra thực chất thẩm định giá cũng làcông việc dự kiến các khoản lợi ích của một tài sản có thể đem lại trong tươnglai

Để tuân thủ nguyên tắc này, thẩm định viên phải dự kiến được nhữngkhoản lợi ích và từ đó ước tính giá trị tài sản cần thẩm định Có thể dựa vào giá

trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường , vì vậy thẩm định viên và các bên liênquan đều cần nắm vững các yếu tố thị trường cả trong tương lại như các yếu tốthuận lợi hat bất lợi, dòng thu nhập và rủi ro đối với người nắm giữ tài sản Thẩm định viên cần nắm vững các chứng cứ thị trường gần nhất về các mức giábán , giá cho thuê hay tỷ lệ chiết khấu các tài sản tương tự để tiến hành phân tíchsao sánh hay điều chỉnh và ước tính giá trị tài sản.

Nguyên tắc này là một sự tiếp nối quan trong có thể kiểm tra tính đúngđắn của nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và nguyên tắc thay thế.Đồng thời là sơ sở trực tiếp để xây dựng phương pháp thu nhập- là một phươngpháp thẩm định giá chủ yếu hiện nay

1.2.5.1.4 Nguyên tắc đóng góp

Nội dung nguyên tắc là: giá trị của một tài sản hay bộ phận cấu thành củamột tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị củatoàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

Nguyên tắc này xuất phát tử nội dung của giá trị tài sản, được định nghĩa

là biểu hiện bằng tiền của những lợi ích mà mà tài sản mang lại cho chủ thể

Thường thì tổng giá trị các bộ phận không thể hiện hết giá trị toàn bộ tàisản nhưng giá trị của một bộ phận nào đó có thể được xác định bởi phần chênhlệch giữa giá trị của toàn bộ tài sản với giá trị của những bộ phận còn lại

Giá trị đóng góp bao gồm cả giá trị những yếu tố vô hình mà trên thực tếrất khó có cơ sở để phân định rành mạch từng loại các tài sản vô hình, vì vậythẩm định viên cần có tính toán toàn bộ giá trị công trình tài sản và loại trừ cácchi phí từ đó xác định giá trị các yếu tố đóng góp vô hình

1.2.5.1.5 Nguyên tắc cung cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tàisản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung

và cầu của tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịchvới cung của tài sản

Do vậy, khi thẩm định giá, thẩm định viên phải phân tích đánh giá các yếu

tố ảnh hưởng đến cung cầu trên thị trường, đồng thời cần thiết phải nhấc đếntrạng thái cung cầu trên thị trường khi thực hiện các điều chỉnh Thực hiện cácđánh giá dự báo tương lai về cung cầu và giá cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu

dự báo để áp dụng kỹ thuật định giá

Theo nguyên tắc đóng góp,một bộ phận cấu thành tài sản có thể được đánhgiá rất cao nhưng bộ phận đó lại được mua bán rộng rãi với giá rẻ, khi đó phảicăn cú vào các ngyên tắc bổ xung như nguyên tắc cung cầu hay nguyên tắc thaythế để xác định giá trị

Ngoài các nguyên tắc cơ bản trên chi phối đến việc thẩm định giá của tất

cả các loại tài sản; khi thẩm định giá các loại tài sản cụ thể còn có các nguyên tắcgắn liền với đặc điểm của loại tài sản đó

1.2.6.Quy trình thẩm định giá

Quy trình thẩm định giá là một kế hoạch hành động có trình tự và khoahọc, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúpcho nhà thẩm định giá đạt đến một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trịcủa tài sản có cơ sở và có thể bảo đảm được

Trình tự thẩm định giá các loại tài sản nói chung thường tuân theo số bướcnhư sau:

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trịthị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

Bước 4: Phân tích thông tin

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá

Nội dung cụ thể các bước như sau:

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị

Nhận biết về các quyền tài sản hoặc quyền lợi được đánh giá

Phân nhóm tập hợp các quyền được đánh giá, ví dụ như quyền sở hữu vôđiều kiện, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế,quyền chuyển nhượng v.v

+ Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản

Đối với bất động sản nhận biết vị trí, kích thước của khu đất, đặc trưng vàkiểu cách các công trình xây dựng trên khu đất, phân vùng, mật độ dân cư, tỷ lệkhu đất (từ kế hoạch tổng thể, các kế hoạch chi tiết vùng v.v ).

Đối với máy-thiết bị nhận biết công suất, tính năng kỹ thuật, model, nơisản xuất, năm nhập khẩu, năm đưa vào sản xuất

Đối với doanh nghiệp nhận biết loại hình doanh nghiệp, quy mô, sảnphẩm ,thị trường, thương hiệu,

- Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định và nhận thức mụcđích thẩm định giá của khách hàng Mục đích thẩm định giá phải được nêu rõtrong báo cáo thẩm định giá

- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kếtquả thẩm định giá

- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá:

Thẩm định viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chếđối với: những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tốràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, côngdụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩmđịnh viên theo hợp đồng thẩm định giá

- Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phảidựa trên cơ sở:

+ Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm địnhgiá

b- Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác cóliên quan

+ Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những điều kiệnhạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phảixem xét lại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm địnhgiá và cho khách hàng

- Xác định thời điểm thẩm định giá

Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩmđịnh giá phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiếnđánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép củahợp đồng

- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá

- Xác định cơ sở giá trị của tài sản

Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm địnhgiá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩmđịnh giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.

- Giá trị thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩnthẩm định giá số 01 (TĐGVN 01)

- Giá trị phi thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêuchuẩn thẩm định giá số 02 (TĐGVN 02)

Việc xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp với nhữngquy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quannhà nước có thẩm quyền ban hành

Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá

- Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bướccông việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộthời gian cho cuộc thẩm định giá

- Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

+ Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính vàcác quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường

+ Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu sosánh

+ Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đángtin cậy và phải được kiểm chứng

+ Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữliệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

+ Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá

- Khảo sát hiện trường

Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường:

+ Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ: Thẩm định viên phảikhảo sát và thu thập số liệu về tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất, côngdụng) vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước, độ mới, cũ của tài sản cần thẩm địnhgiá và các tài sản so sánh

+ Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:

a Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các

mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản

b Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất vàcông trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước,

viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tìnhtrạng duy tu, sửa chữa…

+ Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữakhảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng côngtrình

- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá,thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), cáchướng khác nhau

- Thu thập thông tin

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viênphải thu thập các thông tin sau:

+ Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản

so sánh

+ Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, độngthái người mua - người bán tiềm năng

+ Các thông tin về tính pháp lý của tài sản

+ Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin:

a Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giátrị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khuvực tài sản thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận

b Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mụcđích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hànhchính, cơ sở hạ tầng…)

- Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tinthu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giáchào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…)thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhàthầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói,hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thịtrường tài sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năngcủa chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch pháttriển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản Thẩm định viên phải nêu

rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảođảm độ chính xác của thông tin

Bước 4: Phân tích thông tin

Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cầnthẩm định

-Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản

- Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá

a Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường.+ Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm: đặc điểm củamỗi lĩnh vực (thương mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhóm cung

và cầu về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tưnhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường tài sảnloại này với những người mua tiềm năng

+ Đối với tài sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình,mức độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tàisản loại này với những người mua tiềm năng

b Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản

+ Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu củanhững tài sản tương tự hiện có trên thị trường

+ Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá

- Phân tích về khách hàng:

+ Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng

+ Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trườngxung quanh tài sản

+ Nhu cầu, sức mua về tài sản

- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản:

Thẩm định viên phải xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trongbối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trịcao nhất cho tài sản

Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khíacạnh:

+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tươngquan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai

+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xácđịnh và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản

+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theohợp đồng, theo quy định của pháp luật

+ Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tàisản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích

sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi

ro, giá trị vốn hoá của tài sản

+ Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chiphí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức caonhất và tốt nhất

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác địnhmức giá trị của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07)

“Các phương pháp thẩm định giá.”

Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiềuphương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuậtcủa tài sản và với mục đích thẩm định giá

Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm địnhgiá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được

sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định

- Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá:

Là bước cuối cùng để hoàn thành báo cáo thẩm định giá Mục đích là truyềnđạt kết quả và các kết luận của nhà thẩm định giá một cách có hiệu quả và có sứcthuyết phục đối với người sử dụng thông tin

Báo cáo thẩm định giá cần được trình bày rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy

đủ các giả thiết, số liệu, các phân tích, các tiến trình, các kết quả và kết luận đạtđược của các thẩm định viên về giá

Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đíchcủa công việc thẩm định giá Giá trị được biểu hiện chỉ là sự ước tính xuất phát

từ sự phân tích các dữ liệu thị trường

Kết quả của thẩm định giá được trình bày trong một bản báo cáo, trong đóphải nêu ra được một số nội dung chính sau:

+ Mục tiêu của việc thẩm định giá

+ Mô tả chính xác tài sản được đánh giá

+ Cơ sở giá trị của việc thẩm định giá

+ Các giả thiết, tiền đề, các căn cứ dùng để thẩm định giá

+ Số liệu minh hoạ và phân tích

+ Các phương pháp thẩm định giá và cơ sở của việc sử dụng các phươngpháp này

+ Kết quả của thẩm định giá

+ Thời hiệu của giá trị tài sản ước tính

+ Những điều kiện hạn chế hay bảo lưu gắn với sự ước tính

1.2.7 Một số Phương pháp thẩm định gía chủ yếu

Có 5 phương pháp thẩm định giá là các phương pháp so sánh; phương pháp chi phí; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận Ở đây xin trình bày một số phương pháp được thừa nhận rộng rãi

1.2.7.1.Phương pháp so sánh:

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân

tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịchthành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giáhoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thịtrường của tài sản

Các thuật ngữ được hiêu và sử dụng trong phương pháp:

Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán tài sản được tiến hành

công khai trên thị trường Một tài sản được xác nhận là có giao dịch phổ biến khi

có ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường

Tài sản tương tự là tài sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương đồng

(gần giống) với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm pháp

lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tính năng

kỹ thuật, tính năng sử dụng…

Tài sản so sánh là tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao

dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm địnhgiá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá

Các yếu tố so sánh là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng

pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường,điều kiện bán, điều khoản tài chính…) và các yếu tố khác có liên quan (đặc điểmtài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác bán kèm theo)

… có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản

Đơn vị so sánh chuẩn: là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi

theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau Ví dụ:mét, m2, m3, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất, sảnlượng/hécta, sản phẩm/ca máy, công suất; kg, tạ, tấn

Tổng giá trị điều chỉnh thuần: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so

sánh có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng), nghĩa

là không xét về giá trị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh

Tổng giá trị điều chỉnh gộp: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so

sánh về giá trị tuyệt đối

Mức giá chỉ dẫn: là mức giá giao dịch thành công của tài sản sau khi đã

được điều chỉnh theo các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm

định giá Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức giá của tài sản

cần thẩm định

Giao dịch thành công trên thị trường: là các hoạt động mua bán tài sản đã

diễn ra, tài sản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng

- đối với đất) cho bên mua và nhận thanh toán; bên mua có nghĩa vụ thanh toáncho bên bán, nhận hàng và quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo thỏa thuận

Nội dung phương pháp

- Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm

định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường

- Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh

của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mứcgiá đã giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn củatài sản so sánh

- Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêmyết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tàisản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thịtrường

Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ cáctài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá

đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cầnthẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá

Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, sosánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tàisản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo

sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mứcgiá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh

Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh,rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cầnthẩm định

Thẩm định viên về giá phải tuân thủ đầy đủ Quy trình thẩm định giá quyđịnh tại Tiêu chuẩn số 05-Quy trình thẩm định giá tài sản, ban hành kèm theo

Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng BộTài chính.

- Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập đối với một số loại hình tài sản (xem bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh)

- Thời gian, điều kiện thu thập thông tin:

a) Thời gian thu thập thông tin:

- Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi tàisản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểmcần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá và với địa điểmgiao dịch gần nhất với tài sản cần thẩm định giá

- Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời giancần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá thì có thể thuthập thông tin về tài sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01 năm tính đếnthời điểm cần thẩm định giá

Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểmchuyển nhượng thành công của tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩm định giáthì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu

tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá giao dịch thành côngtheo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công

bố hoặc do thẩm định viên về giá thống kê tính toán cho phù hợp với biến độngcủa giá thị trường trong khoảng thời gian này

b) Điều kiện thu thập thông tin:

Thông tin phải được thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thịtrường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản nhưnhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện,không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài

Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giaodịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản

đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thậpthông tin trong báo cáo thẩm định giá Tùy tình hình thực tế của tài sản mà thẩmđịnh viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉdẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau: thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng

từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phươngtiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm địnhviên về giá; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước,các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh…