Pháp luật về quy hoạch sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại quận long biên, thành phố hà nội (luận văn thạc sĩ luật học)

Trong a mươi năm qua, c c quy định của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất không ngừng được bổ sung, hoàn thiện, tạo hành lang ph p lý ngày càng đầy đủ hơn để triển khai thực hiện, phục v

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật kinh tế

Mã số: 60380107 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thị Nga

HÀ NỘI - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chƣa đƣợc công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, đƣợc trích dẫn đúng theo quy định

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận văn này

Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Hải

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Bảng 1: Chỉ tiêu sử dụng đất quận Long Biên đến năm 2020

Bảng 2: Phân kỳ diện tích các loại đất phân bổ cho các mục đích 2011 -2020 Bảng 3: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2015 của quận Long Biên

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU……… 1

CHƯƠNG 1 6

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 6

1.1 Lý luận về quy hoạch sử dụng đất 6

1.1.1 Khái quát về quy hoạch sử dụng đất 6

1.1.1.1 Khái niệm quy hoạch sử dụng đất 6

1.1.1.2 Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất 8

1.1.2 Mục đích và ý nghĩa của quy hoạch sử dụng đất 11

1.1.2.1 Mục đích của quy hoạch sử dụng đất 11

1.1.2.2 Ý nghĩa của quy hoạch sử dụng đất 12

1.1.3 Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với các loại quy hoạch khác 13

1.1.3.1 Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với kế hoạch sử dụng đất 13

1.1.3.2 Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể ph t triển kinh tế - x hội, kế hoạch ph t triển kinh tế - x hội 14

1.1.3.3 Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch c c ngành 15

1.2 Lý luận về pháp luật quy hoạch sử dụng đất 15

1.2.1 Khái niệm pháp luật quy hoạch sử dụng đất 15

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật quy hoạch sử dụng đất 17

1.2.2.1 Yếu tố chính trị 17

1.2.2.2 Yếu tố kinh tế 18

1.2.2.3 Yếu tố văn hóa - xã hội 19

1.2.2.4 Yếu tố lịch sử 19

1.2.2.5 Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai 20

1.2.3 Cơ cấu pháp luật về quy hoạch sử dụng đất 20

Tiểu kết chương 1 22

CHƯƠNG 2 24

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 24

2.1 Thực trạng quy định pháp luật về quy hoạch sử dụng đất 24

2.1.1 C c quy định về lập quy hoạch sử dụng đất 24

2.1.1.1 Quy định của pháp luật về nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất 24

2.1.1.2 Quy định của pháp luật về căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất 26

2.1.1.3 Quy định của pháp luật về thời hạn lập quy hoạch sử dụng đất 27

2.1.1.4 Quy định của pháp luật về chi phí lập quy hoạch sử dụng đất 28

2.1.2 Quy định của pháp luật về nội dung quy hoạch sử dụng đất 28

2.1.3 C c quy định về hệ thống quy hoạch sử dụng đất 30

2.1.4 C c quy định về kỳ quy hoạch sử dụng đất 31

2.1.5 C c quy định về việc lấy ý kiến của người dân về quy hoạch sử dụng đất 32

2.1.6 C c quy định về quyết định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất 35

2.1.7 C c quy định về thực hiện quy hoạch sử dụng đất 36

2.2 Thực trạng thi hành pháp luật về quy hoạch sử dụng đất tại quận Long Biên, thành phố Hà Nội 37

2.2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên và điều kiện kinh tế - xã hội của quận Long Biên, thành phố Hà Nội ảnh hưởng đến thực thi ph p luật quy hoạch sử dụng đất 37 2.2.2 Tình hình thực thi ph p luật quy hoạch sử dụng đất tại quận Long Biên, thành phố Hà Nội 40

2.2.2.1 Tình hình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của quận Long Biên, thành phố Hà Nội 40

2.2.2.2 Tình hình tổ chức lấy ý kiến, công ố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 42

2.2.2.3 Tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 46

Tiểu kết chương 2 60

Chương 3 62

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 62

3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất 62

3.1.1 Đảm ảo những quan điểm cơ ản về xây dựng ph p luật đất đai của Đảng và Nhà nước trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý 62

3.1.2 Góp phần ổn định chính trị, đ p ứng yêu cầu ph t triển kinh tế - xã hội, quốc ph ng, an ninh và hội nhập quốc tế 63

3.1.3 Đảm ảo Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là công cụ định hướng chiến lược

cho Nhà nước để thực hiện công t c quản lý đất đai 64

3.1.4 Đảm ảo qu đất nông nghiệp, ảo vệ môi trường để phát triển bền vững, bảo tồn di tích lịch sử - văn hóa, cảnh quan thiên nhiên, giữ gìn và phát huy bản sắc dân tộc 64

3.2 Giải ph p hoàn thiện ph p luật về quy hoạch sử dụng đất 65

3.2.1 Đưa khoa học công nghệ vào thực tiễn công tác lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 65

3.2.2 Ban hành Luật quy hoạch nh m đồng ộ, thống nhất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với c c hệ thống quy hoạch, kế hoạch kh c 66

3.2.3 Hoàn thiện quy định về hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 67

3.2.4 Hoàn thiện c c quy định về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 68

3.2.5 Hoàn thiện c c quy định về việc lấy ý kiến của người dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 68

3.2.6 Hoàn thiện c c quy định về điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 69

3.2.7 Hoàn thiện c c quy định về công ố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 69

3.2.8 Hoàn thiện c c quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 70

3.3 Giải ph p tổ chức thực thi ph p luật về quy hoạch sử dụng đất tại quận Long Biên, thành phố Hà Nội 71

3.3.1 Giải ph p về công t c quản lý 71

3.3.2 Giải ph p về kinh tế - tài chính 73

3.3.3 Giải pháp khoa học - công nghệ, ảo vệ môi trường 74

Tiểu kết chương 3 76

KẾT LUẬN 77

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Công tác quy hoạch sử dụng đất bắt đầu được quy định trong văn ản quy phạm pháp luật và triển khai chính thức từ Luật đất đai năm 1987 Trong a mươi năm qua, c c quy định của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất không ngừng được

bổ sung, hoàn thiện, tạo hành lang ph p lý ngày càng đầy đủ hơn để triển khai thực hiện, phục vụ kịp thời những yêu cầu khác nhau của từng giai đoạn phát triển kinh

tế - xã hội của đất nước Quy hoạch sử dụng đất đ trở thành công cụ quản lý nhà nước về đất đai hiệu quả Quy hoạch nh m mục đích x c định diện tích đất các loại đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng và sử dụng được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; phân bổ sử dụng quy đất hợp lý, khoa học, đ p ứng nhu cầu sử dụng đất cho c c ngành, lĩnh vực và địa phương c c cấp, nh m thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời đảm bảo chiến lược quản lý, sử dụng khai thác hiệu quả, phát huy tiềm tăng về đất đai, cải tạo bồi bổ đất và bảo vệ môi trường sinh thái trong những năm trước mặt và lâu dài Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn là cơ sở để c c ngành, lĩnh vực lập quy hoạch, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; định hướng cho c c nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu tư có hiệu quả vào đất đai Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai cũng góp một phần rất lớn thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

Tuy nhiên, thực hiện quy hoạch sử dụng đất ở nước ta hiện nay còn nhiều vướng mắc, bất cập với chất lượng và hiệu quả còn thấp Chất lượng công tác dự báo và quy hoạch còn nhiều hạn chế, chưa theo kịp yêu cầu phát triển, chưa ảo đảm tính tổng thể, liên ngành, liên vùng; chưa rõ trọng tâm, trọng điểm và nguồn lực thực hiện1 Khi nghiên cứu về thực tiễn thực hiện pháp luật quy hoạch tại Thủ

đô Hà Nội nói chung và quận Long Biên nói riêng - nơi có tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhiều dự án lớn về phát triển kinh tế, xã hội liên tục được triển khai, nhận thấy công tác quy hoạch sử dụng đất và quản lý quy hoạch sử dụng đất hết sức phức tạp và nhạy cảm Qua việc quan s t, đ nh gi những sự thay đổi, phát triển của điều kiện kinh tế - xã hội riêng địa bàn quận Long Biên trong thời gian gần đây cho thấy, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có vai trò vô cùng quan trọng trong việc định hướng không gian sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả Tuy nhiên, quá trình tổ chức thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng đ và đang

1Đảng Cộng sản Việt Nam (2016), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần XII, Nxb Chính trị quốc gia – Sự

thật, Hà Nội

bộc lộ những hạn chế, những điểm nghẽn: kết quả thực hiện kỳ quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất chưa cao, tồn đọng trong kỳ vẫn còn, kết nối giữa quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất với quy hoạch, kế hoạch ngành, lĩnh vực theo hệ thống ngành dọc chưa tốt, chồng chéo trong thực thi vẫn phát sinh Với thực tế trên, tác giả cho r ng, nghiên cứu, tìm hiểu, đ nh gi ph p luật về quy hoạch sử dụng đất thông qua thực tiễn triển khai trên địa bàn quận Long Biên với mong muốn tìm ra những ưu điểm, những t c động tích cực để tiếp tục nhân rộng trong tổ chức thực thi nh m phát huy tối đa vai tr của quy hoạch sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai Bên cạnh

đó, đ nh gi kh ch quan những tồn tại, vướng mắc và những mặt trái của vấn đề này trên cơ sở lý giải thấu đ o nguyên nhân của những thực tế đó với mong muốn pháp luật về quy hoạch sử dụng đất cần phải tiếp tục hoàn thiện hơn nữa, công tác

tổ chức thực thi phải có những chuyển biến tích cực hơn nữa để nâng cao hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất trong thời gian tới trên địa bàn quận

Những vấn đề nêu trên chính là lý do tôi lựa chọn “Pháp luật về quy hoạch

sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại quận Long Biên, thành phố Hà Nội” làm đề

tài cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ của mình

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài

Khi công tác quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng ngày càng đi vào thực chất sẽ góp phần tích cực cho việc sử dụng hợp lý và hiệu quả đất đai Với

ý nghĩa và vai tr quan trọng như vậy, cho nên hiện nay có khá nhiều các luận án, luận văn, c c ài viết, công trình nghiên cứu kh đầy đủ và có hệ thống về pháp luật quy hoạch sử dụng đất của các tác giả tại c c cơ sở đào tạo luật học cũng như đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai, khai th c c c khía cạnh kh c nhau như: Lê Thị

Phúc (2008), Pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội; Hoàng Anh Tuấn (2016), Thực trạng

thực hiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất tại tỉnh Sơn La, Luận văn Thạc sĩ

Luật học, Đại học Luật Hà Nội; Lê Thị Phúc (2014), Pháp luật về quy hoạch sử

dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên Huế, luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học

Quốc gia Hà Nội; Nguyễn Thị Tố Uyên (2013), Thực trạng và giải pháp từng bước

thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2000 – 2010 trên địa bàn huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam, Luận văn Thạc sĩ, Học viện Nông nghiệp Việt Nam;

Nguyễn Thị Thảo Hiền (2015), Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch kế hoạch sử

dụng đất huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc, Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại học Khoa

học Tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội; Bài viết “Từng bước hoàn thiện quy định

về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kịp thời phục vụ phát triển kinh tế xã hội qua từng thời kỳ” của Tiến sĩ Nguyễn Đắc Nhẫn - Phó Cục trưởng Cục Quy

hoạch đất đai - Tổng cục Quản lý đất đai (ngày 10/9/2015); Bài viết “C ch tiếp cận quy hoạch sử dụng đất trong dự thảo Luật Quy hoạch” của GS, TSKH Đặng Hùng

Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường trên Tạp chí Kinh tế và Dự báo số 07/2017, Những công trình nghiên cứu này đ tiếp cận, luận giải khái niệm, đặc điểm và các vấn đề lý luận cơ ản về quy hoạch sử dụng đất dưới góc độ

là đối tượng điều chỉnh của pháp luật; xây dựng những lý luận cơ ản về pháp luật quy hoạch sử dụng đất; đ lý giải được sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật đối với quy hoạch sử dụng đất; ước đầu xây dựng lý luận về nội dung của pháp luật quy hoạch sử dụng đất; cũng đ phân tích được các yêu cầu khách quan, yếu tố tác động đến việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu này chưa sâu phân tích mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch kh c để thấy sự t c động và ảnh hưởng lẫn nhau; chưa kết nối được thực tiễn

và lý luận của quy hoạch sử dụng đất như đ nh gi sự hiện thực hóa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên thực tế,

Vì vậy, luận văn thạc sĩ này trên cơ sở kế thừa và phát triển sẽ có những điểm mới so với các công trình trước đây như: Làm rõ mối quan hệ của các loại quy hoạch; Phân tích sự hiện thực hóa quy hoạch sử dụng đất tổng thể và chi tiết trên thực tế so với các chỉ tiêu đề ra, sự phù hợp và bám sát vào mục tiêu phát triển kinh

tế - xã hội, sự tồn đọng của kỳ quy hoạch là gì, nguyên nhân và giải pháp của địa phương từ đó kh i qu t p dụng trên cả nước Luận văn cũng đưa ra c c giải pháp hoàn thiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất và đảm bảo thực hiện tại quận Long Biên như: Ban hành luật quy hoạch chung, hoàn thiện c c quy định cụ thể về phương ph p lập, thẩm quyền xây dựng quy hoạch sử dụng đất, tăng cường giám sát của nhân dân trong xây dựng và thực hiện pháp luật, phát huy thế mạnh của từng vùng nhưng vẫn đảm bảo tính kết nối liên vùng

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của Luận văn

Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu lý luận về quy hoạch

sử dụng đất, hệ thống c c quy định của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất, thực tiễn thực hiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất tại quận Long Biên, tìm ra những yếu tố đặc thù của quy hoạch vùng ảnh hưởng đến việc lập và thực hiện quy hoạch

sử dụng đất trên địa phương

Phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu những vấn đề lý luận về quy hoạch sử dụng đất, pháp luật về quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam và thực tiễn thi hành về quy hoạch sử dụng đất tại quận Long Biên, tập trung vào Luật Đất đai 2013 và c c văn bản hướng dẫn thi hành, Luật Đất đai 2003 và c c văn ản hướng dẫn thi hành, dự thảo Luật quy hoạch Do Luật Đất đai 2013 được ban hành sau kỳ Quy hoạch sử dụng đất 2011 – 2020 được Quốc Hội phê duyệt ngày 22/11/2011 tại Nghị quyết số 17/2011/QH13, nên học viên chưa thể đ nh gi tình hình thực hiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất của Luật Đất đai 2013 mà uộc phải đ nh gi theo quy định của Luật Đất đai 2003 Nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất tại Quận Long Biên giai đoạn 2011 – 2016, đi sâu phân tích những nét đặc trưng của địa phương đó là việc thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất phi nông nghiệp (trong đó chủ yếu là đất ở đô thị, đất phát triển hạ tầng) trong quy hoạch sử dụng đất tại quận Long Biên

4 Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận văn

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất và thực hiện pháp luật quy hoạch

sử dụng đất Từ đó đề xuất tiêu chí, yêu cầu hoàn thiện pháp luật và giải ph p đảm bảo tổ chức thực hiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất tại Quận Long Biên

Nhiệm vụ nghiên cứu trọng tâm của đề tài: là phân tích và đ nh gi đưa ra nhận định giữa lý luận của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất với thực tiễn pháp luật về quy hoạch sử dụng đất; giữa quy hoạch sử dụng đất với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và giữa chính quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với

sự triển khai quy hoạch, kế hoạch này trên thực tế Nh m đưa ra một khía cạnh, góc nhìn của tác giả đối với quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn quận Long Biên, từ đó

có các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi trên địa bàn

5 Phương pháp nghiên cứu luận văn

C c phương ph p cụ thể tôi sử dụng trong quá trình nghiên cứu đề tài này là:

- Phương ph p phân tích, tổng hợp, đ nh gi để nghiên cứu những vấn đề lý luận và pháp lý về quy hoạch sử dụng đất và thực hiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất (Chương 1);

- Phương ph p thống kê, so sánh pháp luật, đ nh gi , ình luận, quan sát thực tế được sử dụng để nghiên cứu thực trạng thực hiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất tại Quận Long Biên (Chương 2);

- Phương ph p diễn giải, quy nạp…được sử dụng để nghiên cứu về các yêu cầu, giải pháp hoàn thiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất và bảo đảm áp dụng

pháp luật về quy hoạch sử dụng đất từ thực tiễn tại Quận Long Biên (Chương 3)

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của Luận văn

Với mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu như trên, tôi mong r ng luận văn sẽ góp phần tạo ra một góc nhìn sâu sắc, khoa học và thực tiễn về pháp luật quy hoạch

sử dụng đất tại Việt Nam nói chung và quận Long Biên nói riêng, cụ thể:

- Ý nghĩa khoa học: Các kết quả nghiên cứu của đề tài có thể là tài liệu tham khảo cho các tác giả, các cơ quan, tổ chức đào tạo và nghiên cứu về pháp luật đất đai nói chung và ph p luật về quy hoạch sử dụng đất nói riêng

- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của đề tài cũng là những tài liệu tham khảo hữu ích cho c c cơ quan hữu quan, các bên có liên quan trong nghiên cứu để tìm ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và ph p luật về quy hoạch sử dụng đất nói riêng Giúp c c cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức thực hiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất một cách hợp lý và hiệu quả

7 Bố cục của Luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 03 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về quy hoạch sử dụng đất và pháp luật về quy hoạch sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật về quy hoạch sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại quận Long Biên, thành phố Hà Nội

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất tại quận Long Biên, thành phố Hà Nội

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ

PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT1.1 Lý luận về quy hoạch sử dụng đất

1.1.1 Khái quát về quy hoạch sử dụng đất

1.1.1.1 Khái niệm quy hoạch sử dụng đất

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân

bố dân cư, là ộ phận cấu thành nên lãnh thổ quốc gia Việt Nam, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống2 Tuy nhiên, để ph t huy được hết vai trò của mình thì đất đai cần được sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả mà điều này lại phụ thuộc phần lớn ở th i độ ứng xử của con người với đất đai, cụ thể hóa thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất là một biện ph p đ được ghi nhận sử dụng từ thời kỳ

cổ đại ở vùng trung lưu (Mesopotamia) và Châu thổ sông Nile Trung Quốc cách đây 2600 năm (năm 554 trCN) đ xuất hiện thuế nông nghiệp và để tiến hành được việc thu thuế đất nông nghiệp người ta cũng đ tính to n đến các chỉ tiêu sử dụng đất3

Thời kỳ trung đại, vào khoảng thế kỷ 11, thuật ngữ quy hoạch sử dụng đất chủ yếu dùng cho quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp Khái niệm quy hoạch sử dụng đất hiện đại bao gồm việc tính toán sử dụng đến tất cả các loại đất thì chỉ mới được biết đến vào khoảng giữa thế kỷ thứ XIX khi mà dân số đô thị tăng nhanh do công nghiệp hóa mạnh mẽ ở Châu Âu Quy hoạch sử dụng đất đai hiện đại trong c c lĩnh vực khác có thể hiện rõ ở khu vực Đông Á, một số nước khu vực Đông Nam Á Quy hoạch thực sự trở thành một công cụ không thể thiếu và rất đắc lực cho việc quản lý hành chính cũng như quản lý đất đai Tùy theo chế độ chính trị, chế độ kinh

tế, xã hội, tùy theo những điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể của mỗi nước mà quy hoạch có những hình thức, đặc điểm, mức độ rất khác nhau4 Tuy nhiên, ở Việt Nam hoạt động quy hoạch sử dụng đất mới được sử dụng một cách chủ động và đảm bảo trong những năm gần đây

2Lê Thị Phúc (2012), Tài liệu học tập Luật Đất đai, Nx Đại học Huế, Huế, tr.6.

3 Land Administration Peter F Dale and John D McLaughlin OXFORD University Press 1999 thông qua bản dịch của TS Lê Thị Phúc;

4Lê Gia Chinh (2009), “Nghiên cứu mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng trên địa

bàn thành phố Hải Phòng”, Luận văn thạc sĩ Nông nghiệp, Trường Đại học Nông nghiệp Việt Nam, tr.4.

Hiện nay có rất nhiều tài liệu nghiên cứu định nghĩa về quy hoạch sử dụng đất khác nhau, từ đó đưa đến những việc phát triển quan điểm và phương ph p được

sử dụng trong quy hoạch sử dụng đất cũng kh c nhau

Theo từ điển B ch khoa toàn thư Việt Nam trực tuyến, quy hoạch đất đai là:

“Việc bố trí, sắp xếp và sử dụng các loại đất đai một cách hợp lý để sản xuất ra nhiều nông sản chất lượng cao, hiệu quả kinh tế lớn Quy hoạch đất đai chia làm hai loại: Quy hoạch đất đai cho các vùng, các ngành, và quy hoạch đất đai trong nội bộ xí nghiệp Việc quy hoạch giữa các vùng, các ngành tùy thuộc vào điều kiện

tự nhiên và có mối liên hệ chặt chẽ của lực lượng sản xuất với phân vùng của cả nước Việt Nam đã và đang thực hiện quy hoạch lại đất đai trong nông nghiệp phục

vụ cho yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phát triển kinh tế hàng hóa, khắc phục tính chất tự cấp, tự túc tồn tại trước đây” 5

Dưới góc độ của các nhà khoa học nước ngoài, quy hoạch sử dụng đất hầu hết đều đồng ý chú trọng và giải đo n những hoạt động như là một tiến trình xây dựng quyết định cấp cao Do đó quy hoạch sử dụng đất, trong một thời gian dài với quyết định từ trên xuống nên cho kết quả là nhà quy hoạch bảo người dân phải làm những gì Trong phương ph p tổng hợp và người sử dụng đất đai là trung tâm (UNCED, 1992; trong FAO, 1993) đ đổi lại định nghĩa về quy hoạch sử dụng đất như sau: Quy hoạch sử dụng đất là một tiến trình xây dựng những quyết định để đưa đến những hành động trong việc phân chia đất đai cho sử dụng để cung cấp những cái có lợi bền vững nhất (FAO, 1995)6 Như vậy, tùy từng góc độ mà có quan điểm khác nhau cho r ng quy hoạch sử dụng đất giữ vai trò quan trọng như là công cụ để đ nh gi thực trạng của đất đai khi được sử dụng cho mục đích riêng biệt (FAO, 1976), hay như là một phương ph p để giải nghĩa hay dự đo n tiềm năng

sử dụng của đất đai (Van Diepen và ctv., 1988)

Dưới góc độ pháp lý, trong Luật Đất đai 2013, quy hoạch sử dụng đất được

định nghĩa “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo

không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai

và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội

và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định” 7

Tuy nhiên, theo nhìn nhận của đa số giới nghiên cứu và bản thân tôi cũng đồng quan điểm cho r ng quy hoạch sử dụng đất là một hiện tượng kinh tế - xã hội, vừa mang tính khoa học vừa mang tính pháp lý của một hệ thống các biện pháp k thuật, kinh tế - xã hội nh m tổ chức lại việc sử dụng đất theo pháp luật, nó không chỉ là phương ph p k thuật càng không đơn thuần là quy phạm pháp luật Xét một cách toàn diện, quy hoạch sử dụng đất đồng thời thể hiện ba tính chất: tính pháp lý bởi nó là công cụ để Nhà nước quản lý đất đai được thống nhất; tính k thuật do việc sử dụng c c công t c chuyên môn như điều tra, khảo sát, xử lý số liệu, để xây dựng quy hoạch sử dụng đất khoa học và khả thi; cuối cùng là tính kinh tế thể hiện thông qua việc giá trị của từng thửa đất tăng theo quy hoạch sử dụng đất

Như vậy, chúng ta có thể nhận thấy “quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống

các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao thông qua việc phân phối (khoanh định cho các mục đích và các ngành) và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất (các giải pháp sử dụng cụ thể), nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của

xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trường”8

1.1.1.2 Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử xã hội, tính tổng thể, vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp chung và dài hạn, quy hoạch sử dụng đất là một bộ phận hợp thành rất quan trọng của hệ thống quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, c c đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất được thể hiện như sau:

Thứ nhất, quy hoạch sử dụng đất mang tính lịch sử - xã hội

Qua mỗi giai đoạn lịch sử lại có các chế độ cai trị khác nhau, lịch sử phát triển của mỗi loại giai đoạn khác nhau Chính vì thế, ta có thể nói r ng lịch sử phát triển xã hội chính là lịch sử phát triển của quy hoạch sử dụng đất đai Mỗi hình thái kinh tế – xã hội đều có một phương thức sản xuất thể hiện theo hai mặt: lực lượng sản xuất (là sự thống nhất của hai yếu tố người lao động và tư liệu sản xuất) và quan

hệ sản xuất (quan hệ giữa người với người trong quá trình sản xuất) Trong quy hoạch sử dụng đất đai, luôn nảy sinh mối quan hệ giữa người với đất đai C c công

7 Luật Đất Đai năm 2013, khoản 2 Điều 3

8Võ Tử Can (2008), Phương pháp luận cơ bản vềquy hoạch sử dụng đất, Dự án 3-Chương trình hợp tác Việt

Nam - Thụy Điển về đổi mới hệ thống tài chính, Hà Nội, tr.11.

việc của con người như điều tra, đo đạc, khoanh định, thiết kế…đều liên quan chặt chẽ với đất đai, nh m đưa đất đai vào sử dụng sao cho đầy đủ,hợp lý và hiệu quả cao nhất Quy hoạch đất đai thể hiện động thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất,vì vậy nó luôn là một bộ phận của phương thức sản xuất xã hội

Như vậy, quy hoạch sử dụng đất là một hiện tượng kinh tế, xã hội, là sản phẩm lịch sử của xã hội, nó sẽ phát triển hoàn thiện dần với sự phát triển của các phương thức sản xuất xã hội

Thứ hai, quy hoạch sử dụng đất mang tính tổng thể

Đất đai có vai tr quan trọng đối với đời sống của con người và các hoạt động xã hội cho nên quy hoạch sử dụng đất đai mang tính tổng hợp rất cao, đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế, xã hội như: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội dân số và đất đai, sản suất công nông nghiệp, môi trường sinh thái9 Với tính chất này, buộc trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền cần phải tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất, điều hoà các mâu thuẫn về đất đai của c c ngành, lĩnh vực, xây dựng một phương n sử dụng đất hợp lý Quy hoạch sử dụng đất c n x c định và điều phối phương hướng, phương thức phân bố sử dụng đất phù hợp với mục tiêu kinh tế - xã hội, bảo đảm cho nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững, đạt tốc độ cao và ổn định Như vậy, tính tổng thể của quy hoạch thể hiện ở sự tổng hợp nhu cầu, phân bổ nhu cầu cho từng ngành đồng thời cân đối mục tiêu phát triển kinh tế và ổn định xã hội

Thứ ba, quy hoạch sử dụng đất mang tính ổn định - dài hạn

Quy hoạch sử dụng đất đai là một quá trình từ ý tưởng, đến tư duy, đến hành động, đến kết quả nh m đạt mục tiêu đ định trước Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất mang tính ổn định và dài hạn Tính dài hạn của quy hoạch sử dụng đất đai được thể hiện rất rõ trong phương hướng, kế hoạch sử dụng đất Thường thời gian của quy hoạch sử dụng đất đai trên 10 năm đến 20 năm hoặc lâu hơn nữa (quy hoạch trung hạn hay quy hoạch dài hạn) Do vậy, buộc người lập phải xem xét xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế - xã hội quan trọng như sự thay đổi về dân số, tiến

bộ k thuật, đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp, đề ra các

9 Chu Văn Thỉnh (2007), Nhìn lại công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở nước ta trong 10 năm qua, Kỷ yếu Hội thảo Khoa học về quy hoạch đất, ngày 24/8/2007, Hà Nội, tr.2

phương hướng, chính sách và biện pháp có tính chiến lược, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm và ngắn hạn10

Thứ tư, quy hoạch sử dụng đất mang tính chiến lược

Với đặc điểm ổn định và dài hạn, quy hoạch sử dụng đất hiệu quả phải dự trù được tổng thể về nhu cầu và phân bố cơ cấu quy hoạch sử dụng đất đai vì vậy quy hoạch sử dụng mang tính chiến lược Quy hoạch sử dụng đất thể hiện phương hướng, mục tiêu và trọng điểm chiến lược của việc sử dụng đất trong vùng, cân đối tổng quát nhu cầu sử dụng đất của c c ngành, điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và phân bố đất đai trong vùng Quy hoạch sử dụng đất c n phân định ranh giới và các hình thức quản lý việc sử dụng đất đai trong vùng, đề xuất các biện pháp, các chính sách lớn để đạt được mục tiêu của phương hướng sử dụng đất Do khoảng thời gian

dự o tương đối dài (10 năm, 20 năm, 30 năm) trong quá trình thực hiện quy hoạch chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố kinh tế - xã hội khó x c định, khó tiên liệu chính xác nên chỉ tiêu quy hoạch càng khái quát quy hoạch sẽ càng ổn định, tạo nền tảng cho các ngành khác sử dụng đất đai theo phương hướng đ đề ra

Thứ năm, quy hoạch sử dụng đất mang tính khả biến

Thế giới luôn vận động và phát triển, đặc biệt là trong xu thế toàn cầu hóa quá trình này càng biến đổi nhanh chóng hơn Khi c c nhân tố, điều kiện kinh tế -

xã hội biến đổi thì buộc quy hoạch cũng phải biến đổi để phù hợp thay vì cứng nhắc

cố định để rồi trở nên lạc hậu Bởi vậy, bên cạnh tính ổn định - dài hạn, quy hoạch

sử dụng đất còn mang tính khả biến, tức có thể biến động và thay đổi Khi xã hội phát triển, khoa học k thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của quy hoạch sử dụng đất đai không c n phù hợp11

, thì việc hoàn thiện quy hoạch và điều chỉnh biện pháp thực hiện là cần thiết Quy hoạch sử dụng đất đai luôn là quy hoạch động, một quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc "quy hoạch

- thực hiện - quy hoạch lại (chỉnh lý) - tiếp tục thực hiện " với chất lượng, mức độ hoàn thiện và tính phù hợp ngày càng cao12 Một phương ph p quy hoạch mới hiện nay đang được ưu tiên p dụng ở nhiều quốc gia là phương ph p “quy hoạch động”

- tức quy hoạch thay đổi mục đích sử dụng đất so với hiện trạng an đầu và trong

quá trình thực hiện có thể tiếp tục điều chỉnh mục đích sử dụng đất cho phù hợp với

sự phát triển kinh tế, xã hội Tuy nhiên, sự linh hoạt mềm dẻo ở đây phải được đặt

ra trong giới hạn cụ thể và vẫn luôn đảm bảo được tính ổn định, dài hạn của quy hoạch sử dụng đất

1.1.2 Mục đích và ý nghĩa của quy hoạch sử dụng đất

1.1.2.1 Mục đích của quy hoạch sử dụng đất

Thứ nhất, là những công cụ để quản lý đất đai được thống nhất

Điều 18 Hiến ph p 1992 quy định r ng: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn

bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật ” theo đó, “quy hoạch” là cơ sở quan trọng

để quản lý nhà nước về đất đai, tuy không phải là pháp luật nhưng lại mang tính pháp lý, gắn liền với nhiệm vụ quản lý nhà nước Vậy là quy hoạch hóa việc sử dụng đất không đơn thuần là một hoạt động kinh tế - k thuật mà còn là một hoạt động quản lý có ý nghĩa kinh tế - chính trị, thể hiện ý chí của nhà nước về phát triển trong tương lai mà mọi người đều phải chấp hành

Quy hoạch sử dụng đất sau khi được quyết định, xét duyệt nó có hiệu lực thi hành, cơ quan có thẩm quyền quyết định hoạt động giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều phải căn

cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất13 Bên cạnh việc tuân thủ quy hoạch trong quản lý đất đai thì người sử dụng đất trong qúa trình sử dụng đất và thực hiện các quyền của mình cũng không được trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Thứ hai, thông qua quy hoạch sử dụng đất Nhà nước sử dụng quyền định đoạt đối với đất đai

Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà

nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, Nhà nước có đầy đủ ba quyền

năng của chủ sở hữu là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt, nhưng đất đai là loại tài sản đặc biệt nên Nhà nước không thể định đoạt đất đai như tài sản thông thường là bán, tặng, cho mà định đoạt thông qua hoạt động quy hoạch sử dụng đất và một số hoạt động kh c như quyết định thu hồi đất, định gi đất và quyết định cho phép mục đích sử dụng đất

Thứ ba, là công cụ hữu hiệu thực hiện mục tiêu phát triển bền vững

Từ lâu Đảng và Nhà nước ta đ x c định và đặt lên hàng đầu mục tiêu phát triển bền vững Sự phát triển đó dựa trên 3 nền tảng không thể tách rời nhau là phát

13Hà Minh Hòa (2007), Một số phương hướng hoàn thiện phương pháp quyhoạch sử dụng đất, Kỷ yếu Hội

thảo khoa học về Quy hoạch sử dung đất ngày24/8/2007, tr.5

triển kinh tế, bảo vệ môi trường và công b ng xã hội Để gắn kết 3 nền tảng nêu trên thì quy hoạch sử dụng đất là giải pháp hữu hiệu, bởi quy hoạch sử dụng đất sẽ lựa chọn và ưu tiên những hoạt động phát triển kinh tế mà không ảnh hưởng đến môi trường Quy hoạch sử dụng đất cũng sẽ cân đối nhu cầu sử dụng đất của các nhóm lợi ích khác nhau, hỗ trợ làm tăng tổng giá trị của đất đai trong một vùng quy hoạch

1.1.2.2 Ý nghĩa của quy hoạch sử dụng đất

Thứ nhất, QHSDĐ là cơ sở để sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm

Ý tưởng, mục đích sử dụng đất của Nhà nước được ghi nhận và thực hiện thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất B ng quy hoạch sử dụng đất Nhà nước tính to n đến c c điều kiện kinh tế, chính trị xã hội, đến nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển của đất nước, tính to n đến qu đất của cả nước và từng địa phương để tìm ra phương n sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm14

Thứ hai, quy hoạch sử dụng đất điều tiết thị trường bất động sản và thúc đẩy nền kinh tế quốc dân tăng trưởng bền vững

Về kinh tế, quy hoạch sử dụng đất là quá trình tối đa hóa gi trị của bất động sản; theo đó, quy hoạch sử dụng đất phải trở thành một sản phẩm của cơ chế thị trường - nghĩa là mỗi thửa đất đều phải được sử dụng theo c ch đảm bảo tổng số các thửa đất trong vùng quy hoạch có giá trị tối đa theo c c tiêu chuẩn thị trường Vậy là có thể dùng những thuật to n thông thường để giải quyết những vấn đề phức tạp, làm giảm nhẹ tính không hoàn thiện của thị trường bất động sản do t c động tự nhiên của quan hệ cung cầu Giá trị đền bù giải phóng mặt b ng để thực hiện quy hoạch khi phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất được xem là khoản ứng trước lợi ích do quy hoạch sử dụng đất mang lại Quy hoạch sử dụng đất phải làm cho tổng giá trị đất đai trong vùng được tăng cao15, nâng cao giá trị của bất động sản, thúc đẩy nền kinh tế quốc dân phát triển

Thông qua quy hoạch, chúng ta làm tăng thêm gi trị của đất Vì vậy, phải coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất, “đảm bảo cho quy hoạch phải đi trước một ước, nh m phát triển thị trường bất động sản đúng mục đích, cân đối và hiệu quả”16 Quy hoạch sử dụng đất làm thay đổi tính chất, mục đích sử dụng đất, tạo ra

nhiều hàng hóa mới cho thị trường bất động sản, t c động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản Quy hoạch sử dụng đất cũng là công cụ quan trọng để Nhà nước quản

Khi được xây dựng được quy hoạch tốt, hợp lý sẽ thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển đồng thời nâng cao chất lượng sống cho con người đặc biệt ở phương diện sức khỏe, tinh thần Thực tế về quy hoạch sử dụng đất ở ngoài nước như quốc đảo Singapore và trong nước như Bắc Ninh cho thấy chất lượng sống của cộng đồng được nâng lên nhờ sự bố trí hợp lý việc sử dụng đất, quy hoạch giao thông mở rộng, thông thoáng, hợp lý Tóm lại, quy hoạch sử dụng đất tốt sẽ “ph t huy tiềm năng đất đai, phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, chuyển đổi cơ cấu lao động thông qua chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, tạo việc làm mới, tăng thu nhập, cải thiện đời sống cho nhân dân”18

Thứ tư, là công cụ hữu hiệu để Nhà nước thực hiện chức năng thanh tra, giám sát quá trình quản lý nhà nước về đất đai, nhất là hoạt động phân bổ và điều

chỉnh đất đai như: giao đất, cho thuê, chuyển mục đích, thu hồi đất Đồng thời, cũng

là cơ sở để thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất, chấp hành pháp luật đất đai của các

tổ chức, cá nhân sử dụng đất như: sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, tuân theo c c quy định về bảo vệ môi trường, bảo vệ nghiêm ngặt qu đất trồng lúa

1.1.3 Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với các loại quy hoạch khác

1.1.3.1 Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với kế hoạch sử dụng đất

Kế hoạch là sự cụ thể hóa của quy hoạch Quy hoạch với đặc điểm tổng thể

là sự thể hiện tầm nhìn, xây dựng khung vĩ mô về tổ chức không gian để chủ động hướng tới mục tiêu, đạt hiệu quả cao, phát triển bền vững Nhưng với chức năng như vậy, quy hoạch thì chưa thể là công cụ quản lý, điều tiết các sử dụng đất diễn ra

17Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng (2006), Quản lý đất đai và thị trường bất động sản, Nxb Bản đồ, Hà

Nội, tr.281

18Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Báo cáo số193/BC-BTNMT ngày 06/09/2012 về Tổng kết tình

hình thi hành Luật Đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai, tr.19.

trong từng giai đoạn, thời điểm cụ thể Trong hệ thống hoạch định ở Việt Nam, kế hoạch đóng vai tr đó Kế hoạch sử dụng đất là một công cụ quản lý và điều hành việc sử dụng đất, nó x c định một cách hệ thống những mục tiêu, chỉ tiêu và c c cơ chế chính sách về thu hồi, chuyển đổi sử dụng đất trong một thời kỳ nhất định

Kế hoạch có chức năng cụ thể hoá các mục tiêu của quy hoạch để từng ước thực hiện và biến quy hoạch thành thực tế cuộc sống Kế hoạch sử dụng đất phân chia quy hoạch thành các lộ trình ngắn hơn, x c định nhiệm vụ cần phải đạt được trong từng giai đoạn phát triển, đặt ra một cách cụ thể hệ thống mục tiêu, chỉ tiêu và những giải pháp, chính sách thích hợp cho thời kỳ kế hoạch

Tóm lại, mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất là mối quan hệ hữu cơ, song hành luôn đi liền, không tách rời

1.1.3.2 Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội

Trong chỉ thị 32/1998/CT-TTg về công tác quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội, Thủ tướng Chính phủ khẳng định: “Quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội là bản luận chứng khoa học về phát triển tổ chức không gian hợp lý và có tính khả thi” Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội được hiểu là dự báo phát triển và tổ chức không gian c c đối tượng kinh tế, xã hội và môi trường cho thời kỳ dài hạn trên lãnh thổ x c định, có tính tới c c điều kiện của kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế19 Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội là tài liệu mang tính khoa học, sau khi được phê duyệt sẽ mang tính chiến lược chỉ đạo sự phát triển kinh tế xã hội, được luận chứng b ng nhiều phương n kinh tế - xã hội về phát triển và phân

bố lực lượng sản xuất theo không gian có tính đến chuyên môn hoá và phát triển tổng hợp sản xuất của c c vùng và c c đơn vị cấp dưới

Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là một trong những tài liệu tiền

kế hoạch cung cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch phát triển kinh

tế - xã hội Trong đó, có đề cập đến dự kiến sử dụng đất đai ở mức độ phương hướng với một nhiệm vụ chủ yếu C n đối tượng của quy hoạch sử dụng đất đai là tài nguyên đất Nhiệm vụ chủ yếu của nó là căn cứ vào yêu cầu của phát triển kinh

tế và c c điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội điều chỉnh cơ cấu và phương hướng sử dụng đất, xây dựng phương n quy hoạch phân phối sử dụng đất đai thống nhất và hợp lý

19 TS.Nguyễn B Ân (2012), Đề tài khoa học cấp Bộ, Viện Chiến lược phát triển, Bộ Kế hoạch Đầu tư, Hà Nội

Như vậy, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch tổng hợp chuyên ngành, cụ thể hóa quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, nhưng nội dung của nó phải được điều hòa thống nhất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội Suy cho cùng, mối quan hệ giữa quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch sử dụng đất là mối quan hệ giữa cái tổng thể và cái chi tiết, giữa cái chung và cái riêng, giữa chúng có mối quan hệ qua lại biện chứng với nhau, hỗ trợ, tương t c lẫn nhau

1.1.3.3 Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch các ngành

Quy hoạch c c ngành là cơ sở và bộ phận hợp thành của quy hoạch sử dụng đất đai, nhưng lại chịu sự chỉ đạo và khống chế quy hoạch của quy hoạch sử dụng đất đai nh m phát huy tốt nhất ý nghĩa của quy hoạch Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch các ngành là quan hệ cá thể và tổng thể, cục bộ và toàn

bộ, không có sự sai khác về quy hoạch theo không gian ở cùng một khu vực cụ thể Tuy nhiên chúng có sự khác nhau rất rõ về tư tưởng chỉ đạo và nội dung: một bên là

sự sắp xếp chiến thuật, cụ thể, cục bộ (quy hoạch ngành); một bên là sự định hướng chiến lược có tính toàn diện và toàn cục (quy hoạch sử dụng đất)

Tóm lại, quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành kh c đều phải phù hợp, tuân thủ những định hướng, chiến lược phát triển kinh tế xã hội đ được xác định trong quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội Nhưng giữa quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch khác thì quy hoạch sử dụng đất phải có trước, làm nền tảng cho các quy hoạch khác, vì lẽ đó giữ vị trí then chốt trong mối quan hệ tổng thể với các loại quy hoạch khác20

1.2 Lý luận về pháp luật quy hoạch sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm pháp luật quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất là một trong mười lăm nội dung quản lý nhà nước về đất đai, được ghi nhận tại chương IV, từ Điều 35 đến Điều 51 Luật Đất đai 2013 Như vậy, việc quản lý đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật được nhà nước đặc biệt quan tâm trong hoạt động quản lý và sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay Các

cơ quan quản lý đất đai, người sử dụng đất phải tuyệt đối tuân thủ theo quy hoạch

sử dụng đất đ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Đất đai dù là nguồn tài nguyên có phong phú, đa dạng đến đâu thì nó cũng không phải là vô tận,

mà là một đại lượng hữu hạn, trong khi nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng Nhà nước không thể cho phép các nhu cầu sử dụng đất phát triển một cách tự phát

20 Lê Thị Phúc (2014), Pháp luật về quy hoạch sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên Huế, luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, tr.35

mà phải có kế hoạch, điều tiết nó phù hợp với quá trình phát triển kinh tế - xã hội Mặt khác, dân số ngày càng tăng, nhu cầu của mỗi người về đất đai ngày càng đa dạng và có xu hướng ngày càng cao; mặt kh c, đối với nền kinh tế, xã hội, nhu cầu cho tất cả c c ngành, c c lĩnh vực cũng có xu hướng ngày càng phải mở rộng theo hướng văn minh, hiện đại và công nghiệp hóa trong khi đất đai có giới hạn về diện tích, về không gian, diện tích Vì vậy, để đ p ứng được nhu cầu ngày càng phong phú, đa dạng nêu trên của đất nước, của cộng đồng và của mỗi người dân, đất đai phải được phân bổ và điều chỉnh thật hợp lý, thật văn minh và khoa học, đảm bảo được trật tự trong phân bổ, hạn chế tối đa x o trộn vừa tốn kém, vừa bất ổn định đời sống thì quy hoạch sử dụng đất phải đóng vai tr là công cụ đi trước một ước trong công tất cả các hoạt động phân bổ và điều chỉnh đất đai cho c c mục tiêu cụ thể về kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng và cho các nhu cầu khác nhau của các chủ thể sử dụng đất Pháp luật về quy hoạch sử dụng đất được hình thành và phát triển từ yêu cầu và nhu cầu hết sức tự nhiên, khách quan nh m đảm bảo phát huy các giá trị và vai trò của quy hoạch sử dụng đất, nâng cao hiệu quả của quy hoạch

sử dụng đất Ph p luật là công cụ để Nhà nước thực hiện quyền quản lý Nhà nước nói chung và quản lý về đất đai nói riêng Một trong những chức năng của pháp luật

là chức năng điều chỉnh, sự điều chỉnh ấy t c động lên c c quan hệ xã hội theo hai hướng: một mặt pháp luật ghi nhận các quan hệ xã hội, mặt khác pháp luật bảo đảm cho sự phát triển của các quan hệ xã hội Quy hoạch sử dụng đất được điều chỉnh bởi pháp luật thể hiện rõ hai yếu tố nêu trên Cụ thể:

- Tạo cơ sở ph p lý nh m ph t huy vai tr và nâng cao hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ) Ph p luật QHSDĐ đảm ảo cơ sở ph p lý để cơ quan

có thẩm quyền tiến hành c c hoạt động giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất nh m phân phối qu đất hợp lý, hiệu quả trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của c c ngành, lĩnh vực, địa phương để

ph t triển KT - H, ảo vệ an ninh quốc ph ng và môi trường sinh th i Mọi hoạt động triển khai c c dự án phát triển các vùng kinh tế, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, mở rộng khu dân cư… đều phải tiến hành dựa vào ph p luật QHSDĐ

- Cùng với c c quy định ph p luật kh c, QHSDĐ điều chỉnh ng ph p luật định hướng cho c c hoạt động liên quan đến QHSDĐ được thực hiện theo ph p luật, theo ý chí của Nhà nước; góp phần hạn chế c c hành vi vi phạm QHSDĐ ởi

c c iện ph p ph p lý, cơ chế đảm ảo thực hiện Ph p luật QHSDĐ được an hành

sẽ t c động vào ý thức của con người, làm cho con người xử sự phù hợp với cách

xử sự được quy định trong các quy phạm pháp luật Từ sự nhận thức này hướng con người đến những hành vi, cách xử sự phù hợp với lợi ích của xã hội, lợi ích của Nhà nước trong quá trình sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất B ng c c iện ph p chế tài xử phạt uộc c c đối tượng có hành vi phạm vi phạm tùy thuộc vào tính chất và mức độ của hành vi vi phạm mà phải chịu c c tr ch nhiệm ph p lý kh c nhau như

tr ch nhiệm hành chính, tr ch nhiệm hình sự, tr ch nhiệm kỉ luật,… Vì vậy, QHSDĐ được điều chỉnh ng ph p luật góp phần hạn chế c c hành vi vi phạm về QHSDĐ như chuyển mục đích tùy tiện không tuân theo quy hoạch, lấn chiếm, tranh chấp đất đai, c c cơ quan nhà nước có thẩm quyền không thực hiện đúng quy định

về tổ chức lấy ý kiến nhân dân, không công bố QHSDĐ;…

- Hơn nữa, ph p luật có vai tr định hướng cho công t c xây dựng và thực hiện QHSDĐ theo đường lối, chiến lược và chính s ch của Đảng, phù hợp với chủ trương của Nhà nước để đạt được mục tiêu ph t triển ền vững

Tóm lại: Pháp luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hệ thống các quy tắc

xử sự bắt buộc chung do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình xây dựng, quản lý và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật quy hoạch sử dụng đất

Pháp luật quy hoạch sử dụng đất điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình xây dựng, quản lý, thực hiện hoạt động quy hoạch sử dụng đất, mà quy hoạch sử dụng đất lại mang trong mình những đặc điểm riêng biệt như đ trình bày tại phần 1.1.1 của luận văn này, ph p luật quy hoạch sử dụng đất vì vậy chịu sự

t c động, chi phối của các yếu tố chính trị, kinh tế, văn hóa - xã hội, lịch sử và đặc biệt là chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

tiêu, chiến lược sử dụng đất phù hợp Có thể khẳng định: pháp luật quy hoạch sử dụng đất chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố chính trị Thông qua quy hoạch sử dụng đất, quan điểm, đường lối phát triển kinh tế xã hội của Đảng được cụ thể hóa, như quan điểm bảo vệ môi trường để phát triển bền vững, quan điểm bảo tồn và phát huy những giá trị văn hóa, quan điểm đầu tư xây dựng và phát triển nguồn nhân lực như thế nào, định hướng phát triển từng vùng kinh tế trọng điểm ra sao21

1.2.2.2 Yếu tố kinh tế

Báo cáo Chính trị tại Đại hội Đảng lần thứ II x c định, nước ta xây dựng

mô hình kinh tế “Nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa” với định nghĩa “là nền kinh tế vận hành đầy đủ, đồng bộ theo các quy luật của kinh tế thị trường, đồng thời đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa, phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước.Với vai trò vừa hàng hóa đặc biệt, đất đai được tiền tệ hóa

để tham gia vào nền sản xuất hàng hóa với tính chất vừa là tư liệu sản xuất, vừa là

tư liệu sinh hoạt, vừa là nguồn vốn đầu tư ph t triển Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất ngày càng có ý nghĩa to lớn trong việc điều phối quan hệ cung, cầu đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế thế giới hiện nay ở nước ta, nh m sử dụng có hiệu quả, hợp lý và tiết kiệm nguồn tài nguyên quý giá cho sự phát triển kinh tế của đất nước22

Quy hoạch sử dụng đất tối đa hóa gi trị của bất động sản, theo đó việc sử dụng đất được quyết định trên cơ sở động lực của thị trường, quy hoạch sử dụng đất trở thành sản phẩm của thị trường23 Căn cứ quy hoạch sử dụng đất sẽ làm thay đổi giá trị của mỗi thửa đất trong vùng quy hoạch Trong khi quy hoạch sử dụng đất phản ảnh kinh tế vùng thì đồng thời kinh tế là một trong các yếu tố đầu vào của quyết định quy hoạch thành phố hay một vùng rộng hơn Do vậy, yếu tố kinh tế tác động mạnh mẽ đến quy hoạch, đặt ra yêu cầu đối với quy hoạch sử dụng đất phải làm sao để phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của cả nước nói chung, địa phương nói riêng nh m giải quyết thỏa đ ng vấn đề đất đai, giúp hoàn thành c c nhiệm vụ kinh tế

Trong xu thế hội nhập hiện nay, khi Việt Nam đ chính thức trở thành thành viên của Tổ chức thương mại thế giới WTO, quy hoạch sử dụng đất càng phát huy vai trò quan trọng của nó Quy hoạch sử dụng đất có thể xem là yếu tố góp phần không nhỏ trong công cuộc thay đổi “diện mạo” của Việt Nam trên trường Quốc

tế24 Quy hoạch sử dụng đất trong cơ chế thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa đồng thời đ p ứng nhu cầu hội nhập quốc tế sẽ được tiếp cận theo hướng đưa đất đai trực tiếp tham gia vào quá trình tạo ra lợi nhuận b ng các hoạt động phát triển25

Pháp luật quy hoạch sử dụng đất vì thế cũng ị chi phối mạnh mẽ bởi yếu tố kinh tế, nhất là trong giai đoạn hội nhập kinh tế thế giới như hiện nay của nước ta

1.2.2.3 Yếu tố văn hóa - xã hội

Với mục tiêu phát triển bền vững, quy hoạch sử dụng đất cần phải cân đối để dung hòa và thỏa mãn các nhu cầu sử dụng đất của những nhóm lợi ích khác nhau trong xã hội Một trong các yêu cầu của quy hoạch sử dụng đất còn là nâng cao chất lượng sống cho cộng đồng Với những đặc trưng của đất đai, để quy hoạch sử dụng đất đạt được những yêu cầu, mục tiêu thì quy hoạch sử dụng đất còn phải căn cứ vào đặc điểm tự nhiên, kinh tế, văn hóa - xã hội, phong tục tập quán của từng vùng lãnh thổ Từ yếu tố tâm lý, tín ngưỡng, văn hóa phong tục, tập quán mà các nhà quy hoạch đất quyết định các chỉ tiêu đất đai cho từng ngành, từng nhu cầu khác nhau Pháp luật quy hoạch sử dụng đất lúc này không chỉ bị chi phối bởi ý chí chủ quan của Nhà nước mang yếu tố chính trị và tình hình phát triển kinh tế, yếu tố hội nhập

mà còn bị chi phối bởi các yếu tố văn hóa - xã hội Từ những đặc trưng kinh tế, văn hóa, xã hội khác nhau sẽ có chiến lược quy hoạch sử dụng đất kh c nhau ví như đều

là thành phố đô thị loại đặc biệt nhưng rõ ràng quy hoạch sử dụng đất thành phố Hồ Chí Minh phải đặt ra yêu cầu, định hướng khác quy hoạch sử dụng đất thành phố

Hà Nội, đồng thời cùng là các quận ngoại thành nhưng quy hoạch của quận Long Biên phải khác với quy hoạch của quận Nam Từ Liêm

1.2.2.4 Yếu tố lịch sử

Đất đai ngoài vai tr tư liệu sản xuất, hàng hóa thì c n mang ý nghĩa thể hiện chủ quyền quốc gia Đặc biệt với một quốc gia như Việt Nam, suốt chiều dài lịch sử chính là quá trình xây dựng đất nước và bảo vệ lãnh thổ của cộng đồng các dân tộc Việt Nam Hàng nghìn năm qua nhận thức vai trò quan trọng của nguồn tài nguyên

24Doãn Hồng Nhung (2012), Pháp luật về quy hoạch không gian xây dựng đô thị, Nxb Xây dựng, Hà Nội,

tr.40

25 Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng (2006), Quản lý đất đai và thị trường bất động sản, Nxb Bản đồ, Hà Nội, tr.47

này nên vấn đề đất đai luôn được toàn xã hội quan tâm26 Để có được vốn đất như hiện nay là công sức xương m u của không biết bao thế hệ, từng thửa đất, vùng đất, lãnh thổ đều là những thành quả lao động của nhân dân ta qua các thời kỳ lịch sử

Quy hoạch sử dụng đất là ý đồ sử dụng đất, là việc sắp xếp, bố trí việc sử dụng đất cho tương lai, vì vậy việc tính toán lựa chọn phương n sử dụng đất không thể tách rời hiện trạng sử dụng đất hiện tại với nhiều dấu ấn lịch sử Vì vậy, pháp luật quy hoạch sử dụng đất cũng ị chi phối, t c động mạnh mẽ bởi yếu tố lịch sử

1.2.2.5 Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Ở Việt Nam pháp luật quy hoạch sử dụng đất là phải đảm bảo nguyên tắc: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Đối với quy hoạch

sử dụng đất của cả nước, cơ quan quyền lực cao nhất - Quốc hội trực tiếp xét duyệt

và quyết định trên cơ sở quan điểm, đường lối chủ trương của Đảng về quy hoạch

sử dụng đất Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước phân bố sản xuất, xây dựng kết cấu hạ tầng, ưu tiên diện tích đất hợp lý cho nhu cầu bảo đảm an toàn lương thực quốc gia và diện tích đất cho an ninh - quốc phòng Khi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu thì việc lập quy hoạch, kế hoạch cũng cần lấy ý kiến nhân dân – những người chủ sở hữu, có quyền và trách nhiệm liên quan trực tiếp giúp cho quy hoạch, kế hoạch thực sự hợp lý và khả thi

1.2.3 Cơ cấu pháp luật về quy hoạch sử dụng đất

Thứ nhất, nhóm quy phạm quy định khái niệm trong hoạt động quy hoạch sử dụng đất

Hoạt động quy hoạch sử dụng đất là một lĩnh vực vừa mang yếu tố k thuật, vừa mang yếu tố kinh tế, vừa mang yếu tố hành chính, vừa mang yếu tố môi trường

và xã hội Để pháp luật quy hoạch sử dụng đất có tính khả thi, áp dụng thống nhất trong thực tế cuộc sống, cần có những quy định để giải thích rõ các thuật ngữ, các khái niệm trong hoạt động quy hoạch sử dụng đất như: kh i niệm quy hoạch sử dụng đất, khái niệm bản đồ quy hoạch sử dụng đất, khái niệm đất đô thị trong quy hoạch, phương n quy hoạch sử dụng đất, quy trình quy hoạch sử dụng đất, chỉ tiêu

Nội dung điều chỉnh này của pháp luật sẽ giúp cho pháp luật quy hoạch sử dụng đất được lập một cách thống nhất dựa trên nguyên tắc, căn cứ chung dù là quy hoạch của bất cứ địa phương nào Việc quy định về thời hạn lập quy hoạch sẽ giúp cho quy hoạch sử dụng đất được thực hiện mang tính liên tục bởi quy hoạch sử dụng đất là căn cứ pháp lý quan trọng cho mọi hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai (giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất…) Quy định về chi phí trong hoạt động xây dựng quy hoạch giúp chúng ta kiểm soát, tiết kiệm được chi phí, phòng chống tham nhũng đây là iểu hiện của tính công khai, minh bạch trong pháp luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Thứ ba, nhóm quy phạm quy định nội dung, phương pháp, kỳ quy hoạch sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất

Quy định về nội dung, phương ph p tiến hành quy hoạch sử dụng đất góp phần xây dựng được một quy hoạch sử dụng đất có chất lượng, có tính khả thi, lựa chọn được một phương n sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất, đảm bảo công khai, minh bạch Ngoài ra nội dung của quy hoạch sử dụng đất phải thể hiện được tính kinh tế, thúc đẩy nền kinh tế quốc dân phát triển Quy định về kỳ quy hoạch hay còn gọi là thời hạn của quy hoạch và việc có thể điều chỉnh quy hoạch, điều kiện điều chỉnh quy hoạch giúp quy hoạch vừa đảm bảo được tính linh hoạt, mềm dẻo lại vẫn giữ được tính ổn định lâu dài

Thứ tư, nhóm quy phạm quy định về trình tự, thẩm quyền xây dựng các quy hoạch sử dụng đất

Pháp luật cần quy định rõ về trình tự xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất, hay nói c ch kh c là c c ước trong quá trình quy hoạch sử dụng đất Ở mỗi ước trong quy trình quy hoạch, phải quy định rõ c c cơ quan có thẩm quyền thực hiện hoặc tổ chức thực hiện, x c định rõ trách nhiệm, thời gian và kết quả Quy định này sẽ góp phần minh bạch hóa hệ thống pháp luật về quy hoạch, đảm bảo sự kiểm tra giám sát của nhân dân đối với hoạt động quy hoạch, kế hoạch

mang tính hình thức không đạt được yêu cầu công khai, minh bạch của pháp luật quy hoạch sử dụng đất Việc công bố quy hoạch sử dụng đất cũng hạn chế tình trạng mua bán thông tin về quy hoạch dẫn đến đầu cơ đất đai, t c động tiêu cực đến thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến lợi ích kinh tế của người sử dụng đất Quy định chi tiết về việc thực hiện quy hoạch sẽ giúp nâng cao tính khả thi cho pháp luật quy hoạch sử dụng đất, giảm tình trạng quy hoạch treo, chống lãng phí

Thứ sáu, nhóm quy phạm quy định quản lý, giám sát, trách nhiệm của các chủ thể tham gia xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất

Với xu thế cải c ch tư ph p, giảm tiền kiểm tăng hậu kiểm, pháp luật quy hoạch sử dụng đất cần quy định về trách nhiệm của các chủ thể sau khi quy hoạch

đ được xét duyệt, công bố và thực hiện Quy hoạch sau khi có hiệu lực, phương n quy hoạch sử dụng đất sau khi được tính toán các yếu tố kinh tế - xã hội, môi trường thì phải được gi m s t để tiến hành đúng tiến độ Người sử dụng đất được quyền biết tiến độ thực hiện quy hoạch để có kế hoạch tài chính, kế hoạch cư trú và việc làm phù hợp Trong trường hợp diện tích đất của người sử dụng đất có quyết định thu hồi cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc ph ng, người

sử dụng đất phải được bồi thường thỏa đ ng về giá trị quyền sử dụng đất, chi phí di chuyển, chi phí chuyển đổi ngành nghề và được ưu tiên có nơi ở mới tốt hơn hoặc

b ng với nơi ở mà họ bị thu hồi đất

Tiểu kết chương 1

Quy hoạch sử dụng đất với c c đặc điểm cơ bản như tính tổng hợp, tính lịch

sử xã hội, tính ổn định - dài hạn, tính chiến lược, tính khả biến có vai trò quan trọng với sự phát triển mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội như là: một công cụ để Nhà nước quản lý đất đai thống nhất, đảm bảo cho việc sử dụng đất đai được hợp lý, tiết kiệm, công cụ để Nhà nước thể hiện quyền lực qua việc quyết định mục đích sử dụng đất, tối đa hóa gi trị của bất động sản, thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển, nâng cao chất lượng sống cho cộng đồng, đảm bảo phát triển bền vững

Để quy hoạch sử dụng đất hợp lý, hiệu quả cao cần thiết phải có sự điều chỉnh của pháp luật, phải có những quy tắc được thiết lập để điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình quy hoạch sử dụng đất Tuy nhiên, để quản lý một cách toàn diện, hiệu quả thiết thực, pháp luật cần có các nhóm quy phạm cơ ản để điều chỉnh các quan hệ cơ ản từ đó tạo nên hàng lang pháp lý vừa chặt chẽ lại thông tho ng Ngoài ra, như c c chế định khác pháp luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng chịu các yếu tố khách quan, chủ quan chi phối gồm: Yếu tố chính trị, yếu tố

kinh tế thị trường, yếu tố lịch sử, yếu tố văn hóa - xã hội Đây sẽ là cơ sở để đối chiếu, phân tích đ nh gi ph p luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện hành của Việt Nam và tìm ra giải pháp hoàn thiện

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ

HÀ NỘI 2.1 Thực trạng quy định pháp luật về quy hoạch sử dụng đất

2.1.1 Các quy định về lập quy hoạch sử dụng đất

2.1.1.1 Quy định của pháp luật về nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất

C c nguyên tắc trong hoạt động quy hoạch sử dụng đất được đề cập đến lần đầu tiên tại Điều 21 Luật đất đai 2003 và cụ thể hóa tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 cùng các quyết định, thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường Tuy nhiên, sau hơn 10 năm thực hiện, c c quy định về nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất thực sự ộc lộ nhiều hạn chế ất cập

Khắc phục một phần những hạn chế ất cập của Điều 21, Luật Đất đai năm

2003, Điều 35 - Luật Đất đai năm 2013 đ có sự điều chỉnh quy định về nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất, cụ thể:

Một là, ổ sung một trong những nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất đó là: “Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải đảm ảo tính đặc thù, liên kết của c c vùng kinh tế - x hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp x ”27 Đây là ổ sung quan trọng ởi lẽ thực tiễn thi hành c c quy định về quy hoạch sử dụng đất của Luật đất đai năm 2003 cho thấy

c c địa phương lập quy hoạch sử dụng đất nh m đ p ứng nhu cầu sử dụng đất và phù hợp với điều kiện đặc thù của địa phương mình Do thiếu tính liên kết giữa c c vùng, địa phương nên khó tr nh khỏi tính ình quân trong quy hoạch sử dụng đất,

mà điều dễ nhận thấy nhất là việc quy hoạch khu công nghiệp Như vậy, có thể thấy

“… quy hoạch sử dụng đất được lập theo đơn vị hành chính không đảm ảo tính kết nối liên vùng, không ph t huy được thế mạnh của từng vùng và ảo đảm sự ph t triển hài hoà giữa c c vùng; quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện phân vùng chức năng sử dụng đất theo không gian mà mới chỉ chú ý đến việc phân ổ c c chỉ tiêu loại đất”28

Việc ổ sung nguyên tắc này trong lập quy hoạch sử dụng đất sẽ đảm

ảo tính thống nhất, đồng ộ của quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia đồng thời

ph t huy được những lợi thế, tiềm năng, thế mạnh đặc thù của mỗi địa phương và

27 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Khoản 2 Điều 35

28 Bộ tài nguyên và môi trường, Báo cáo số 193/BC-BTNMT về tổng kết tình hình thi hành Luật đất đai 2003

và định hướng sửa đổi Luật đất đai, ngày 06/9/2012, tr 14

khắc phục tình trạng lập quy hoạch sử dụng đất theo kiểu “phong trào”, không chú trọng đến yếu tố hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất đai

Hai là, ổ sung quy định việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đảm

ảo một trong những nguyên tắc là không chỉ khai th c hợp lý tài nguyên thiên nhiên và ảo vệ môi trường mà c n đ p ứng đ i hỏi của thích ứng với iến đổi khí hậu29 Một trong những th ch thức mà hiện nay nhân loại đang phải đối mặt, đó là iến đổi khí hậu trên phạm vi toàn cầu Theo đ nh gi của c c chuyên gia môi trường thì Việt Nam là một trong 5 nước chịu ảnh hưởng nặng nề nhất của việc iến đổi khí hậu Để đối phó với iến đổi khí hậu, nước ta đ xây dựng kịch ản về vấn

đề này Việc ph ng, chống iến đổi khí hậu có ý nghĩa lớn về chính trị, kinh tế-xã hội, an ninh-quốc ph ng và ảo vệ môi trường, vì vậy Việt Nam không chỉ chuẩn ị

c c điều kiện vật chất, phương tiện, con người… mà c n phải quy hoạch qu đất cần thiết để đ p ứng nhu cầu của qu trình này

Ba là, ổ sung nguyên tắc ảo đảm ưu tiên qu đất cho mục đích quốc ph ng

- an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và ảo vệ môi trường trong lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất30 Sử dụng đất vào mục đích quốc

ph ng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và ảo vệ môi trường mang lại lợi ích thiết thực và gi trị x hội to lớn cho cộng đồng Vì vậy, việc ổ sung nguyên tắc này trong lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cần thiết

và dễ nhận được sự đồng thuận của x hội

Bốn là, ổ sung nguyên tắc “quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa

phương có sử dụng đất phải ảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

đ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt”31

trong lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nh m đảm ảo tính thống nhất, tương thích giữa quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; giữa quy hoạch sử dụng đất của c c ngành với quy hoạch sử dụng đất của c c địa phương và giữa quy hoạch sử dụng đất của địa phương với quy hoạch sử dụng đất trung ương

Những nguyên tắc được ổ sung đ khắc phục được những ất cập trong quy định về nguyên tắc của Luật Đất đai 2003 Những nguyên tắc này đ nâng cao vai

tr , vị trí của quy hoạch sử dụng đất là phân ổ đất đai cho c c ngành, lĩnh vực sử dụng hợp lý, hiệu quả, tr nh chồng chéo; khắc phục những khó khăn, ất cập trong

29 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Khoản 4 Điều 35

30 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Khoản 7 Điều 35

31 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Khoản 8 Điều 35

việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đồng thời làm căn cứ để văn ản dưới Luật quy định chi tiết tr ch nhiệm của Ủy an Nhân dân c c cấp trong việc rà so t quy hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất ảo đảm phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Đồng thời, quy định ổ sung đ giúp quy hoạch sử dụng đất thực sự trở thành công

cụ hữu hiệu để thực hiện mục tiêu ph t triển ền vững khi gắn kết a nền tảng phát triển kinh tế, bảo vệ môi trường và công b ng xã hội Nếu không bổ sung những nguyên tắc này sẽ khiến cho quy hoạch sử dụng đất tiếp tục thiếu tính khả thi, hiệu quả thấp, không ph t huy được đúng vai tr và ý nghĩa của mình trong việc thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển cũng như quản lý đất đai

2.1.1.2 Quy định của pháp luật về căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất

Về căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất được quy định tại Điều 22 Luật Đất đai

năm 2003, Điều 38, 39, 40 Luật Đất đai năm 2013 Điểm ất cập của Luật Đất đai

2003 là quy định căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất chung cho tất cả c c cấp quy hoạch sử dụng đất từ quy hoạch sử dụng đất của cả nước đến quy hoạch sử dụng đất của x , phường, thị trấn

Những hạn chế ất cập Luật Đất đai năm 2003 đ được khắc phục trong Luật Đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 quy định căn cứ lập quy hoạch quốc gia32, quy hoạch cấp tỉnh33 và quy hoạch cấp huyện34 là khác nhau Những căn cứ này sẽ đảm ảo cho việc lập quy hoạch cấp quốc gia có tính ao qu t, tổng thể phù hợp với quy hoạch tổng thể kinh tế - x hội của cả nước, đồng thời là căn cứ để lập quy hoạch cấp tỉnh và cấp huyện, để có phương n sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả Căn cứ để lập quy hoạch c c cấp dưới đầu tiên chính là quy hoạch cấp trên nh m đảm ảo tính thống nhất, sau đó là c c chiến lược, quy hoạch ph t triển kinh tế - x hội, hiện trạng và nhu cầu sử dụng đất của c c ngành, lĩnh vực thuộc cấp mình, gắn với đặc điểm kinh tế - x hội của từng vùng cụ thể để quy hoach thực

sự gắn liền với thực tế từ đó mới ph t huy được vai tr và hiệu quả Một trong những căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện và quy hoạch sử dụng đất quốc ph ng-an ninh là dựa vào định mức sử dụng đất Tuy nhiên, nội dung này không phải là một trong những căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia

32 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, khoản 1 Điều 38

33 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, khoản 1 Điều 39

34 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, khoản 1 Điều 40

Việc quy định đầy đủ, rõ ràng căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất và quy định riêng cho từng cấp vừa đảm ảo tính chặt chẽ, khoa học, vừa đ p ứng yêu cầu quản

lý của từng cấp, góp phần nâng cao hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất c c cấp Song vẫn chưa quy định t ch căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất riêng với căn cứ lập

kế hoạch sử dụng đất trong khi quy hoạch mang đặc tính tổng thể là sự thể hiện tầm nhìn, xây dựng khung vĩ mô về tổ chức không gian để chủ động hướng tới mục tiêu, đạt hiệu quả cao, phát triển bền vững còn kế hoạch phải cụ thể, là công cụ quản lý và điều hành việc sử dụng đất Như vậy, vẫn cần phải t ch riêng căn cứ lập quy hoạch và căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất để quy hoach hay kế hoạch được xây dựng đúng đặc tính từ đó mới thực sự phát huy hiệu quả trong hoạt động quản lý đất đai

2.1.1.3 Quy định của pháp luật về thời hạn lập quy hoạch sử dụng đất

Lần đầu tiên Luật Đất đai 2003 quy định về thời gian cho một quy hoạch sử dụng đất với tên gọi “kỳ quy hoạch sử dụng đất” Ph p luật Việt Nam quy định về

kỳ quy hoạch là cần thiết song phải nghiên cứu để quy định thời gian quy hoạch

kh c nhau giữa c c cấp quy hoạch, có như thế mới ph t huy được vai tr của quy hoạch sử dụng đất, mới ảo đảm tính khả thi của ph p luật quy hoạch sử dụng đất, Với tinh thần đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định về kỳ quy hoạch là 10 năm, kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và kỳ kế hoạch sử dụng đất quốc ph ng, đất an ninh là 05 năm Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm (Điều

37 - Luật Đất đai 2013) Luật Đất đai 2013 có điểm tương đồng với ph p luật Trung Quốc về kỳ quy hoạch sử dụng đất Luật Đất đai Trung Quốc quy định về kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm35

Quy định này có ý nghĩa: Định kỳ quy hoạch, phân

ổ và điều chỉnh lại cho phù hợp và s t với mục tiêu ph t triển kinh tế, x hội và nhu cầu của thực tế Điểm nhấn quan trọng của Luật Đất đai 2013 quy định kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm, làm cơ sở cho hoạt động giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất diễn ra hàng năm trên địa

àn của huyện Đây là quy định tiến ộ nh m đảm ảo việc phân ổ hài h a, hợp lý

kế hoạch sử dụng đất 05 năm của cấp tỉnh, tr nh tư duy nhiệm kỳ dẫn đến kế hoạch

sử dụng đất thường tập trung ở đầu kỳ kế hoạch như trước đây

35Đặng Hồng Đế (2011), Giới thiệu về quy hoạch sử dụng đất của Trung Quốc, Viện Điều tra quy hoạch đất

đai Trung Quốc, th ng 6/2011, Biên dịch: Tôn Gia Huyên, tr.6.

2.1.1.4 Quy định của pháp luật về chi phí lập quy hoạch sử dụng đất

Ở nước ta, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm

2003 đều chưa quy định, chưa điều chỉnh về chi phí cho việc lập quy hoạch sử dụng đất, điều đó dẫn đến việc lập quy hoạch l ng phí chi phí x hội, không đ nh gi được hiệu quả của hoạt động quy hoạch trong việc thúc đẩy sự ph t triển kinh tế -

x hội Luật Đất đai năm 2013 đ ắt đầu điều chỉnh về nội dung này: Khoản 5, Điều 44 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Kinh phí tổ chức thẩm định quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất được x c định thành một mục riêng trong kinh phí lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”

Quy định chi phí là cần thiết - là một trong những yếu tố đảm ảo cho tiến trình lập quy hoạch sử dụng đất được diễn ra thông suốt, thuận lợi, đúng tiến độ và khả thi Không có kinh phí được dự trù, được chi trả cho qu trình lập, phê duyệt và

tổ chức thực thi thì sẽ rất khó khăn cho cơ quan nhà nước, thậm chí là không thể thực hiện được hoạt động này Quy hoạch sử dụng đất phải là sự tổng hợp của c c yếu tố nhân lực, tài lực, vật lực để hiện thực hóa Vì vậy, quy định nguồn kinh phí cho hoạt động này là không thể thiếu Tuy nhiên, mức kinh phí được x c định trên

cơ sở tiêu chí nào là hợp lý để đảm ảo tính đúng, tính đủ và chính x c, nh m phục vụ tốt cho hoạt động lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, song cũng ph ng ngừa được sự gian lận, l ng phí tiền của không cần thiết là vấn đề cần phải được dự liệu và quy định rõ Vấn đề này ph p luật hiện hành vẫn c n ỏ ngỏ

2.1.2 Quy định của pháp luật về nội dung quy hoạch sử dụng đất

Nội dung của quy hoạch sử dụng đất được quy định tại Luật Đất đai năm

2003 so với c c quy định của Luật Đất đai năm 1993 thì đ được ổ sung nhiều nội dung chi tiết, cụ thể và hợp lý hơn, song vẫn c ch tiếp cận quy định nội dung quy hoạch sử dụng đất chung cho tất cả c c cấp quy hoạch mà không tính đến những yếu tố đặc thù của vùng l nh thổ

Luật Đất đai năm 2013 đ điều chỉnh nội dung quy hoạch theo hướng cụ thể, chi tiết, hợp lý cho từng cấp quy hoạch kh c nhau như nội dung của quy hoạch đất quốc gia, nội dung của quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện cũng như quy định riêng nội dung của quy hoạch sử dụng đất với nội dung của kế hoạch sử dụng đất (Điều 38, 39, 40 Luật Đất đai 2013) Nội dung quy hoạch sử dụng đất của c c cấp đều có nội dung đặc trưng phù hợp với đặc điểm quy hoạch sử dụng đất của cấp

đó Một là, trong Luật đất đai năm 2013, một trong những nội dung của quy hoạch

sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện và quy hoạch sử dụng đất quốc ph ng-an ninh là

x c định c c khu vực sử dụng đất theo chức năng sử dụng hoặc x c định c c khu vực sử dụng đất theo chức năng sử dụng đến từng đơn vị hành chính cấp x hoặc

x c định nhu cầu sử dụng đất quốc ph ng-an ninh trong kỳ quy hoạch sử dụng đất phù hợp với quy hoạch tổng thể ph t triển kinh tế-x hội, quốc ph ng-an ninh và kế hoạch ph t triển kinh tế-x hội của quốc gia Trong khi đó, nội dung của quy hoạch

sử dụng đất cấp quốc gia lại không có vấn đề này

Hai là, nội dung của quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia là x c định c c chỉ

tiêu sử dụng đất còn nội dung quy hoạch sử dụng đất các cấp c n lại đề cập là việc

x c định diện tích c c loại đất đ được phân ổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp trên và diện tích c c loại đất theo nhu cầu sử dụng đất cấp mình Điều này cho thấy

sự kh c iệt giữa nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia với nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện và quy hoạch sử dụng đất quốc ph ng-an ninh Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia hướng đến việc x c định chỉ tiêu sử dụng đất đối với c c loại đất (mang tính vĩ mô); quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện và quy hoạch sử dụng đất quốc ph ng-an ninh tập trung vào việc x c định diện tích c c loại đất đ được phân ổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia hoặc trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và diện tích c c loại đất theo nhu cầu của cấp tỉnh, của cấp huyện và cấp x

Ba là, để tr nh chồng chéo trong quy hoạch khoản 5 Điều 40 Luật đất đai đ

quy định đối với quận có quy hoạch đô thị đ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không lập quy hoạch sử dụng đất nhưng phải lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm Trường hợp quy hoạch đô thị của quận không phù hợp với diện tích đ được phân ổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thì phải điều chỉnh quy hoạch đô thị cho phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh Quy định này góp phần đảm ảo tính ền vững, tr nh gây x o trộn của quy hoạch đô thị đ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, đồng thời tiết kiệm kinh phí sử dụng vào việc xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong ối cảnh quy hoạch đô thị của UBND quận đ được cấp có thẩm quyền xét duyệt và triển khai thực hiện

Những quy định này của Luật đất đai năm 2013 mang tính khoa học hơn và thể hiện được một số đặc thù trong nội dung quy hoạch sử dụng đất giữa c c cấp quy hoạch sử dụng đất; đồng thời khắc phục tình trạng “Luật c n quy định chung về nguyên tắc, căn cứ và nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho c c cấp, do đó

chưa thể hiện tính vĩ mô, định hướng của quy hoạch cấp trên và tính chi tiết, cụ thể của quy hoạch cấp dưới”36

2.1.3 Các quy định về hệ thống quy hoạch sử dụng đất

Luật Đất đai 2013 thiết kế riêng một điều quy định hệ thống quy hoạch sử dụng đất (Điều 36) Đối với quy hoạch sử dụng đất theo cấp hành chính, Luật Đất đai 2013 quy định gồm 3 cấp (quốc gia, tỉnh và huyện), ngoài ra còn có quy hoạch

sử dụng đất quốc phòng và quy hoạch sử dụng đất an ninh

Mối quan hệ giữa quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch

sử dụng đất là mối quan hệ giữa cái tổng thể và cái chi tiết, giữa cái chung và cái riêng, giữa chúng có mối quan hệ qua lại biện chứng với nhau, hỗ trợ, tương t c lẫn nhau Trong khi đó, quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch các ngành là quan hệ tương hỗ vừa phát triển vừa hạn chế lẫn nhau Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch các ngành là quan hệ cá thể và tổng thể, cục

bộ và toàn bộ, không có sự sai khác về quy hoạch theo không gian ở cùng một khu vực cụ thể

Như vậy, hệ thống quy hoạch sử dụng đất phải được lập phù hợp, tuân thủ những định hướng, chiến lược phát triển kinh tế xã hội đ được x c định trong quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội đồng thời đủ kh i qu t và đảm bảo tính toàn diện trong định hướng chiến lược để hỗ trợ và kiểm soát quy hoạch ngành

Luật Đất đai 2013 đ ỏ quy hoạch sử dụng đất cấp x , thay vào đó lồng ghép quy hoạch này vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện Bởi lẽ với 11.000 xã trên cả nước, chi phí bỏ ra để lập quy hoạch là rất lớn gây lãng phí nguồn lực nhân lực và tài lực trong khi quy hoạch sử dụng đất cấp huyện cũng được lập từ cấp x lên, do đó không cần thiết phải làm lại một ước Đồng thời trình độ năng lực của các cán bộ quản lý đất đai cấp xã hạn chế dẫn đến chất lượng của quy hoạch

sử dụng đất cấp x không được đảm bảo Nhiều xã không có biến động nhiều trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất do đó những khu vực, những xã có biến động thì chỉ cần lập bản đồ để kiểm soát Việc lồng ghép quy hoạch sử dụng đất chi tiết của cấp xã trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện nh m tăng tính liên kết giữa các tỉnh, liên kết giữa c c vùng, đồng thời rút ngắn thời gian hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Tuy nhiên, việc ỏ đi quy hoạch cấp cơ sở (x , phường, thị trấn) lại là một vấn đề cần xem xét lại, ởi quy hoạch sử dụng đất cấp

và định hướng sửa đổi Luật đất đai, ngày 06/9/2012, tr 15.

x mới thực sự là quy hoạch sử dụng đất chi tiết và cân đối một c ch tốt nhất c c nhu cầu sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất chi tiết cấp x sẽ phản nh chính x c nhất nhu cầu của thị trường ất động sản, tạo ra c c loại hàng hóa ất đống sản đa dạng, phong phú, đ p ứng nhu cầu của cộng đồng Việc lấy ý kiến đóng góp của nhân dân trong qu trình xây dựng quy hoạch sử dụng đất nếu không qua cấp cơ sở

sẽ rất khó khăn và có nguy cơ quy định của ph p luật về lấy ý kiến đóng góp của nhân dân, sự tham vấn của cộng đồng vào quy hoạch cấp huyện đến quy hoạch cấp quốc gia sẽ trở thành quy định mang tính hình thức, thiếu khả thi

Nếu không đạt được tính thống nhất, tập trung và liên kết giữa các loại quy hoạch nêu trên sẽ dẫn đến tình trạng phát triển lệch, quy hoạch sử dụng đất không

cụ thể hóa để thực hiện được quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời lại kìm hãm sự phát triển của các ngành khi mà nguồn lực đất đai không được phân bổ hợp lý, vừa thiếu hụt lại vừa lãng phí dẫn đến thiếu động lực quan trọng để thúc đẩy phát triển ngành

2.1.4 Các quy định về kỳ quy hoạch sử dụng đất

Kỳ quy hoạch sử dụng đất trong Luật Đất đai 2013 vẫn giữ nguyên như quy định tại Luật Đất đai 2003 là 10 năm Đối với kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh, kế thừa Luật đất đai năm

2003, Luật đất đai năm 2013 vẫn quy định kỳ kế hoạch là 5 năm Riêng kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, nh m đảm bảo tính khả thi của kế hoạch sử dụng đất, Luật đất đai năm 2013 quy định “Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm” Việc đổi mới này cùng với đổi mới về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chỉ duy nhất là “kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” nh m khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan (thường tập trung vào những năm đầu của kỳ kế hoạch sử dụng đất 5 năm và cũng chính là đầu nhiệm kỳ như đ diễn ra trong thời gian qua), tránh tình trạng bỏ hoang hóa, gây l ng phí tài nguyên đất.37

Quy định về kỳ quy hoạch sử dụng đất là cần thiết xuất phát từ những đặc điểm, vai trò của quy hoạch đất đai như quy hoạch sử dụng đất mang tính dự báo, chiến lược, tính dài hạn đồng thời lại mang tính khả biến, tức bản thân quy hoạch đất vừa có yêu cầu ổn định nhưng vẫn có thể thay đổi cho phù hợp với sự phát triển

37 TS.Nguyễn Đắc Nhẫn - Phó Cục trưởng Cục Quy hoạch đất đai - Tổng cục Quản lý đất đai (2015) Bài viết

“Từng bước hoàn thiện quy định về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kịp thời phục vụ phát triển kinh tế xã hội qua từng thời kỳ” (ngày 10/9/2015).

của nền kinh tế - xã hội quốc gia, hay từng vùng lãnh thổ Luật Đất đai 2013 quy định kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm để đồng bộ với thời gian của kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 10 năm

Tuy nhiên, quy định về kỳ quy hoạch sử dụng đất chung cho c c cấp quy hoạch là 10 năm, điều đó dẫn đến tình trạng quy hoạch thường xuyên ị điều chỉnh, chắp v và không dự o trước được tình hình iến động của c c quan hệ x hội Việc quy định về điều chỉnh quy hoạch đ không được hướng dẫn cụ thể, chính x c, tạo khe hở cho c c tiêu cực ph t sinh, ph vỡ tính ền vững trong quy hoạch, không đảm ảo được tính dự o và ổn định Hiện tượng ẻ cong quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch tùy tiện đ diễn ra khắp cả nước, diện tích lúa nước ị thu hẹp để chuyển sang c c mục đích sử dụng kh c, đe dọa đến an ninh lương thực quốc gia

Cùng với đó, c c dự n đầu tư có thời gian thuê đất, giao đất 50 năm kéo dài hơn rất nhiều so với kỳ quy hoạch, điều này dẫn đến thực tế mâu thuẫn khi mà căn

cứ để cho thuê đất và giao đất là phụ thuộc vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng mà “tuổi thọ” của quy hoạch, kế hoạch lại ngắn hơn nhiều lần so với dự n đầu tư Vậy trong trường hợp dự n được giao không phù hợp với tình hình kinh tế -

x hội, quy hoạch sử dụng mới của địa phương thì xử lý như thế nào, quy hoạch uộc phải loại ỏ phần diện tích này cho dù điều đó không đảm ảo tính chỉnh thế, thống nhất và khoa học của quy hoạch hay điều chỉnh quy hoạch sau đó uộc nhà đầu tư phải điều chỉnh dự n đầu tư cho phù hợp với định hướng ph t triển kinh tế -

x hội của vùng Đặc iệt đối với những dự n đ được giao nhưng chưa thực hiện

vì lý do kh ch quan, nay thay đổi quy hoạch, kế hoạch dẫn đến việc doanh nghiệp không thể thực hiện được mục tiêu an đầu của dự n Theo t c giả, trong trường hợp này nếu doanh nghiệp không thể thực hiện dự n thì Nhà nước cần hoàn trả số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà doanh nghiệp đ đóng, đồng thời có cơ chế ồi thường thiệt hại đối với những gi trị đ đầu tư của doanh nghiệp

2.1.5 Các quy định về việc lấy ý kiến của người dân về quy hoạch sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2013 có quy định về việc lấy ý kiến đóng góp của nhân dân trong qu trình lập quy hoạch Tuy nhiên, quy định này vừa được xem như một phương ph p quy hoạch, vừa được xem như nguyên tắc, yêu cầu của quy hoạch sử dụng đất Hàng loạt c c phương ph p k thuật, kinh tế kh c không được quy định ở