Pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp và thực tiễn thi hành tại tỉnh vĩnh phúc (luận văn thạc sĩ luật học)

Tại hầu hết các địa phương, việc cho thuê đất so với nhu cầu sử dụng đất thực sự tại một số doanh nghiệp dẫn đến lãng phí tài nguyên đất; chính sách giá đất chưa phù hợp, chưa tương xứng

NGUYỄN THỊ BÍCH NGỌC

PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP

VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội - 2017

NGUYỄN THỊ BÍCH NGỌC

PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP

VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Mã số : 60380107 Chuyên ngành : Luật kinh tế

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Doãn Hồng Nhung

Hà Nội - 2017

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI

VỚI DOANH NGHIỆP 8

1.1 Lý luận pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp 8

1.2 Khái niệm, đặc điểm, phân loại cho thuê đất đối với doanh nghiệp 11

1.3 Nguyên tắc cho thuê đất đối với doanh nghiệp 15

1.4 Khái quát pháp luật cho thuê đất đối với doanh nghiệp tại Việt Nam 16

1.4.1 Thời kỳ trước Luật đất đai năm 1993 16

1.4.2 Thời kỳ từ năm 1993 đến trước Luật đất đai năm 2003 16

1.4.3 Thời kỳ từ Luật đất đất đai năm 2003 đến trước Luật đất đai năm 201317 1.4.4 Thời kỳ từ Luật đất đai năm 2013 đến nay 17

1.5 Kinh nghiệm cho thuê đất đối với doanh nghiệp ở một số quốc gia trên thế giới 21

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 25

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP TẠI VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH VĨNH PHÚC 26

2.1 Quy định pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp 26

2.1.1 Quy định về căn cứ cho thuê đất 26

2.1.2 Quy định về điều kiện cho thuê đất 27

2.1.3 Quy định về chủ thể trong quan hệ cho thuê đất 33

2.1.4 Trình tự, thủ tục cho thuê đất đối với doanh nghiệp 35

2.1.5 Quy định về thẩm quyền cho thuê đất 41

2.1.6 Quy định về thời hạn sử dụng đất thuê của doanh nghiệp 42

2.1.7 Nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp thuê đất 43

nghiệp tại tỉnh Vĩnh Phúc 51

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Vĩnh Phúc tác động đến việc thi hành pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp 51 2.2.2 Một số thành tựu trong công tác thi hành pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp tại tỉnh Vĩnh Phúc 57 2.2.3 Những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện pháp luật về cho thuê đất đồi với doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 63 2.2.4 Nguyên nhân dẫn đến những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện pháp luật về cho thuê đất đồi với doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 65

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 67 CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH VĨNH PHÚC 68 3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp 68 3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp 69

3.2.1 Hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp cần dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai 69 3.2.2 Hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp cần đảm bảo phù hợp với nền kinh tế thị trường và yêu cầu hội nhập quốc tế 70

3.2.4 Hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp phải gắn với hoàn thiện tổng thể pháp luật đất đai và các lĩnh vực pháp luật khác có liên

quan 72

3.2.5 Hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp phải chú trọng đến chính sách tài chính, tạo điều kiện để ổn định chi phí đầu vào của các doanh nghiệp 73

3.3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp 73

3.4 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp 75

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 77

KẾT LUẬN 78

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

đỡ, cung cấp tài liệu, sự chỉ bảo tận tình của cô giáo hướng dẫn là PGS.TS Doãn Hồng Nhung, các anh (chị) cán bộ tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc, các cán bộ Trung tâm thư viện Trường Đại học Luật Hà Nội Em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất vì sự giúp đỡ quý báu này

Mặc dù đã hết sức cố gắng trong việc thu thập tài liệu và tìm tòi, nghiên cứu nhưng do thời gian nghiên cứu và nguồn tài liệu có hạn, cùng với những hạn chế của bàn thân tác giả, Luận văn chắc chắn khó tránh khỏi những khiếm khuyết cần được xem xét, chỉnh sửa Em mong nhận được sự phê bình và góp

ý của các Thầy, cô, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để công trình khoa học này được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

riêng tôi

Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công

trình nào khác Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng,

được trích dẫn đúng theo quy định

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận văn này

HỌC VIÊN

Nguyễn Thị Bích Ngọc

SDĐ : Sử dụng đất

MỞ ĐẦU

1, Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Trong quá trình hội nhập và phát triển kinh tế quốc tế pháp luật đất đai

có vai trò quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai cho quá trình đầu tư, phát triển của mọi doanh nghiệp Thực tiễn hơn 30 năm thực hiện đường lối đổi mới (từ Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986 đến nay), đội ngũ các doanh nghiệp đã phát triển nhanh chóng về số lượng, đa dạng về hình thức hoạt động và có đóng góp đáng kể vào chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao hiệu quả nền kinh tế Nhà nước đã ban hành Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm năm 2001, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm

2013 Có thể nói, cùng với sự phát triển của quá trình đổi mới, chính sách pháp luật đất đai từng bước góp phần khai thác nguồn lực đất đai, chuyển nguồn tài chính tiềm năng từ đất đai thành nguồn tài chính hiện thực cho đầu

tư phát triển của doanh nghiêp Hoạt động quản lý, sử dụng đất của các doanh nghiệp trong thời gian qua, bên cạnh những thành tựu đạt được còn bộc lộ những tồn tại, hạn chế nhất định Tại hầu hết các địa phương, việc cho thuê đất so với nhu cầu sử dụng đất thực sự tại một số doanh nghiệp dẫn đến lãng phí tài nguyên đất; chính sách giá đất chưa phù hợp, chưa tương xứng với bản chất kinh tế, xã hội của các quan hệ sử dụng đất làm gia tăng chi phí đầu vào của các dự án, làm phát sinh nhiều tham ô, tham nhũng từ đất đai; hiệu quả huy động vốn từ quỹ đất sạch còn thấp; có sự phân biệt rõ rệt giữa doanh nghiệp trong và ngoài nước về phương thức thanh toán tiền thuê đất… Hơn nữa khi Luật Đất đai năm 2013 và đồng loạt các luật mới có hiệu lực đi vào thực tiễn, cũng đã nảy sinh rất nhiều những bất cập do sự lúng túng của các cơ quan thực thi, trông chờ vào văn bản hướng dẫn thi hành, đồng thời ở góc độ

lý luận pháp lý thì chưa có nhiều công trình mới ra đời để đáp ứng vấn đề lý luận cho pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp theo tinh thần của đổi mới và hội nhập

Vĩnh Phúc là một trong những tỉnh có hoạt động cho thuê đất đối với doanh nghiệp diễn ra khá sôi động do tỉnh Vĩnh Phúc là vùng trọng điểm kinh

tế Bắc Bộ, có vị trí gần Thủ đô Hà Nội – trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa lớn nhất cả nước Với sự phát triển nhanh chóng và năng động về kinh tế, môi trường đầu tư thông thoáng, tỉnh Vĩnh Phúc ngày càng thu hút được sự quan tâm của các doanh nghiệp trong và ngoài nước trong đó có nhiều dự án đầu tư

đã được thực hiện khá khả quan Tuy nhiên, trong thực tiễn thi hành pháp luật

về cho thuê đất đối với doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh cũng bộc lộ nhiều hạn chế Vì vậy, nhằm tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, đưa tỉnh Vĩnh Phúc phát triển nhanh chóng, góp phần to lớn vào phát triển kinh tế đất nước chúng

ta cần tìm hiểu, đánh giá một cách toàn diện thực tiễn thực thi pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp tại tỉnh Vĩnh Phúc Đây cũng chính là lý do

học viên lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Pháp luật về cho thuê đất đối với

doanh nghiệp và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc”

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Đến nay, vấn đề cho thuê đất đối với doanh nghiệp đã thu hút được sự quan tâm của nhiều tác giả nghiên cứu dưới nhiều phương diện khác nhau Có thể đề cập đến một số công trình, bài báo tiêu biểu như:

Nguyễn Thọ Phú (1997), “Hoàn thiện chế định pháp luật về quyền sử

dụng và quyền cho thuê đất trong Luật đất đai Việt Nam”, luận văn thạc sĩ

luật học, Đại học Luật Hà Nội;

Hoàng Thị Hồng (2005), Tìm hiểu các quy định của Luật Đất đai 2003

về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất, khóa

luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội;

Trần Thị Thanh Hợp (2010), “Những vấn đề pháp lý trong hoạt động cho

thuê đất của Nhà nước”, luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội;

Bùi Thị Chín (2011), Những vấn đề pháp lý về giao đất, cho thuê đất,

chuyển mục đích sử dụng đất, khoá luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội;

Nguyễn Thị Thu Hiền (2012), “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu

hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam”, luận văn thạc sĩ luật học, Đại học

Quốc gia Hà Nội;

Nguyễn Quốc Chinh (2016), “Pháp luật về cho thuê đất và thực tiễn thi hành

tại thành phố Hồ Chí Minh”, luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội;

Nguyễn Khánh Ly (2016), Pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện hay, Luận

án tiến sĩ Luật học, Viện hàn lâm khoa học Việt Nam;

Nguyễn Thị Dung, Đề tài cấp cơ sở: Pháp luật về giao đất, cho thuê đất

ở nước ta, thực trạng và giải pháp hoàn thiện, đăng trên trang:Vncpl.gov.vn;

Trần Bình Trọng (2006), Pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người

sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học quốc gia Hà Nội;

Đặng Anh Quân (2016), Bất cập trong các quy định về giao đất, cho thuê

đất của Luật đất đai năm 2013, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số tháng

5/2016, Tr 64-73

Nguyễn Xuân Trọng (2014), Quy định mới về giao đất, cho thuê đất,

chuyển mục đích sử dụng đất trong Luật đất đai năm 2013 và văn bản hướng

dẫn thi hành, Tạp chí Luật học số đặc san năm 2013/2014, Tr 72-77

Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Vĩnh Diện (2014), Những điểm mới cuả

Luật đất đai năm 2013 về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng

đất, Tạp chí dân chủ và pháp luật, Số tháng 8/2014, Tr 10-14

Nói chung, các công trình, bài báo nêu trên đều nghiên cứu về cho

thuê đất đối với doanh nghiệp ở mức độ và phạm vi khác nhau Có

công trình, bài báo nghiên cứu đi sâu phân tích, bình luận một số khía cạnh

pháp lý về cho thuê đất, có công trình, bài báo nghiên cứu việc điều chỉnh thẩm quyền cho thuê đất Bên cạnh đó có công trình nghiên cứu vấn đề này thông qua việc đánh giá thực trạng cho thuê đất Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu vấn đề này từ góc độ thực trạng pháp luật về cho thuê đất đối với các doanh nghiệp ở Việt Nam nói chung và thực tiễn thi hành pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp tại tỉnh Vĩnh Phúc nói riêng từ đó đưa

ra những tồn tại, bất cập trong thi hành pháp luật về vấn đề này và giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp

3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

Pháp luật về cho thuê đất đối với các doanh nghiệp là một đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng, phức tạp do đối tượng điều tra đa dạng về loại hình bao gồm: doanh nghiệp nhà nước, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài Nhóm đối tượng này có thể hoạt động ở nhiều lĩnh vực ngành nghề (công nghiệp, xây dựng, dịch vụ, thương mại, nông nghiệp)và phân bố dưới nhiều hình thức (tập trung trong các khu, cụm công nghiệp hoặc phi tập trung) Tuỳ vào lĩnh vực hoạt động, đất đai có thể là mặt bằng sản xuất kinh doanh (đối với doanh nghiệp công nghiệp, thương mại, dịch vụ), là hàng hoá (đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), là tư liệu sản xuất (đối với doanh nghiệp nông - lâm nghiệp) Tuy nhiên, trong khuôn khổ có hạn của một bản luận văn Thạc sĩ luật học, tác giả chỉ tập trung đi sâu tìm hiểu các quy định hiện hành về cho thuê đất

đối với các doanh nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh Luận

văn đi sâu vào nghiên cứu, phân tích về sự cần thiết phải có quy định của pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp Bên cạnh đó, luận văn phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề liên quan cũng như có sự so sánh, đối chiếu với các quy định trước đây cũng như với pháp luật đất đai của một số nước trên thế giới; nghiên cứu thực trạng và đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp từ thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc

4 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

4.1 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu chuyên sâu và có hệ thống các quy định của pháp luật hiện hành về cho thuê đất đối với doanh nghiệp và thực tiễn thi hành về vấn đề này trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc Luận văn đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả thi hành pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp thông qua thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc

4.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Trên cơ sở mục tiêu nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây:

Thứ nhất, luận văn nghiên cứu những vấn đề lý luận về cho thuê đất và

pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp để từ đó xác định đúng bản chất, nội dung, yêu cầu điều chỉnh của pháp luật về cho thuê đất giữa Nhà nước với doanh nghiệp thuê đất

Thứ hai, luận văn nghiên cứu, lý giải vai trò của pháp luật về cho thuê

đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam hiện nay

Thứ ba, luận văn làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của việc hoàn thiện

pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp

Thứ tư, luận văn phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về

cho thuê đất đối với doanh nghiệp và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc nhằm chỉ ra những thành tựu, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế đó Trên cơ sở đó, luận văn đưa ra định hướng và giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp từ thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc

5 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài được tiến hành thực hiện dựa trên phương pháp luận nghiên cứu

khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin, các quan điểm của Đảng, Nhà nước ta về xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa

Bên cạnh đó, luận văn còn áp dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:

- Phương pháp phân tích, bình luận, diễn giải được sử dụng khi đánh giá, bình luận các quy định pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật về quan hệ cho thuê đất giữa Nhà nước và doanh nghiệp để làm cơ sở cho những kết luận khoa học Phương pháp này được sử dụng trong suốt quá trình thực hiện luận văn

- Phương pháp tổng hợp được sử dụng khi đánh giá thực trạng pháp luật

về cho thuê đất đối với doanh nghiệp và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc nhằm rút ra những kết luận tổng quan, những đề xuất, kiến nghị

- Phương pháp so sánh luật học được sử dụng khi phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật đất đai về cho thuê đất qua các thời kỳ để thấy được

xu thế vận động của chế định này ở nước ta

- Phương pháp phân tích logic quy phạm được sử dụng khi đánh giá thực trạng pháp luật, xem xét về tính thống nhất hoặc phát hiện những mâu thuẫn trong nội dung quy định pháp luật về cho thuê đất giữa Nhà nước và doanh nghiệp thuê đất

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

Luận văn đã phân tích được một số vấn đề lý luận cơ bản về cho thuê đất đối với các doanh nghiệp như khái niệm, đặc điểm, phân loại doanh nghiệp; khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc cho thuê đất; khái quát được pháp luật về cho thuê đất đối với các doanh nghiệp qua các thời kỳ Luận văn đã đánh giá thực trạng pháp luật về cho thuê đất đối với các doanh nghiệp, cụ thể: phân tích các quy định pháp luật hiện hành về cho thuê đất đối với các doanh nghiệp; đánh giá tác động của các quy định pháp luật này đến các doanh

nghiệp; nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập trong quá trình triển khai thực hiện, từ đó đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu thành 03 chương gồm:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về cho thuê đất đối với doanh nghiệp Chương 2: Thực trạng pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp tại

Việt Nam và thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc

Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp từ

thực tiễn thi hành tại tỉnh Vĩnh Phúc

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP

1.1 Lý luận pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp

Đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng; là nguồn tài nguyên hữu hạn của mỗi quốc gia, là điều kiện cơ bản cho mọi hoạt động của đời sống và sản xuất Việt Nam là một nước dựa vào nông nghiệp nên vấn đề đất đai là một vấn đề luôn được quan tâm hàng đầu, trong quá trình xây dựng, đổi mới đất nước, thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa thì vấn đề đất đai trở thành một vấn đề bức thiết, đặt ra các yêu cầu sao cho sử dụng hiệu quả, hợp lý, bền vững, gia tăng được giá trị của đất đai Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, điều này đã được ghi nhận trong Hiến pháp và các văn bản Luật đất đai Đất đai là nguồn tài nguyên của đất nước, để có được giá trị đến thời điểm hiện tại giá trị của đất đai tồn tại giá trị lao động, cải tạo của các thế hệ đi trước, do đó đất đai không thể là sở hữu của riêng một cá nhân nào mà phải thuộc sở hữu toàn dân Tuy nhiên, “toàn dân” không thể tự mình thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu đất gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, do đó phải thông qua thiết chế của Nhà nước để thực hiện các quyền năng của mình Người dân thông qua các quy định của pháp luật trao quyền cho Nhà nước thay mặt mình thực hiện quyền của chủ sở hữu Mặt khác, Nhà nước là một thiết chế chính trị được lập ra để thay mặt người dân quản lý các vấn đề khác nhau của đời sống kinh tế, xã hội trong đó có việc quản lý đất đai, do đó Nhà nước cũng

được trao cho chức năng thống nhất quản lý đất đai

Pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ cho thuê đất đối với doanh nghiệp nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp khi thuê đất ở Việt Nam Pháp luật

về cho thuê đất đối với doanh nghiệp cần đảm bảo những yêu cầu sau đây:

Thứ nhất, các quy phạm pháp luật nhằm đảm bảo hiệu quả thực thi pháp

luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp, theo đó cần đảm bảo các tiêu chí

đó là: cho thuê đất đối với doanh nghiệp phải đúng mục đích, đúng diện tích

và đúng đối tượng

Thứ hai, các quy phạm pháp luật thể hiện rõ nội dung được thể hiện trong

Luật Đất đai năm 2013 là phân định rõ vai trò, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc thực hiện chức năng đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai với chức năng quản lí Nhà nước về đất đai

Luật Đất đai năm 2013 đã sửa đổi, bổ sung làm rõ hơn vai trò đại diện chủ

sở hữu Theo đó, Luật quy định việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước được thực hiện thông qua các cơ quan gồm Quốc hội, HĐND các cấp, Chính phủ và UBND các cấp với định chế rõ ràng hơn, cụ thể hơn về quyền hạn của các cơ quan này Vai trò của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai được xem xét, đánh giá với ba tư cách: (i) Tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân

về đất đai; (ii) Tư cách thống nhất quản lí đất đai; (iii) Tư cách của người sử dụng đất trong từng trường hợp cụ thể Trong mỗi tư cách, Nhà nước có các quyền hạn và nhiệm vụ không giống nhau Luật đất đai năm 2013 đã có quy định

đề cập rõ hơn quyền hạn, nhiệm vụ của Nhà nước dưới khía cạnh thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai1 Với tư cách đại diện chủ sở hữu Nhà nước có một số quyền luật định như quyền quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; quyền quy định hạn mức sử dụng và thời hạn sử dụng đất; quyền thu hồi, trưng dụng đất; quyền trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất….Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nhưng Nhà nước không

sử dụng được đất đai và đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó cần phải có cơ chế phân phối quỹ đất đến những người sở hữu thực sự

1

Nguyễn Quang Tuyến (2014), "Những sửa đổi, bổ sung về sở hữu đất đai trong Luật Đất đai 2013", Tạp chí Luật

học, (Đặc san về Luật Đất đai 2013), tr.78-84

Thứ ba, Luật đất đai 2013 thể hiện rõ nội dung chế độ sở hữu toàn dân về

đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

Về bản chất, phân phối và phân phối lại đất đai là tổng hợp các hành vi pháp lý có liên quan chặt chẽ với nhau của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc phân chia lại một cách hợp lý quỹ đất đai, nhằm giải quyết hài hoà lợi ích của Nhà nước, mọi tổ chức, cá nhân sử dụng đất Để thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai, Nhà nước thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng (Luật Đất đai năm 1987) và thực hiện đồng thời giao đất không thu tiền

sử dụng và giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đối với mọi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (từ Luật Đất đai năm 1993 đến nay) Nếu như Luật Đất đai 1987 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với người được giao, cấp đất; đất đai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng; giá đất không được đề cập đến và Nhà nước quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất thì sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 đã khắc phục được những nhược điểm này Luật Đất đai năm 1993 thừa nhận đất có giá và Nhà nước xác định giá đất để quản lý, từ đó Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị đất (giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng) Như vậy, bên cạnh hình thức giao đất không thu tiền (đối với một số trường hợp phục vụ lợi ích công cộng), Nhà nước tiến hành cho thuê đất có thu tiền sử dụng Với những điểm mới của Luật Đất đai năm 1993, việc công nhận quyền sở hữu tài sản là quyền sử dụng đất đã tạo cho quyền

sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối, quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu thực hiện việc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đối với đất đang sử dụng ổn định

Như vậy, để thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu được ghi nhận tại Hiến pháp 1980, đến Hiến pháp 1992, 2013

và các Luật Đất đai từ năm 1987 đến nay, các quy định về cho thuê đất nói chung và cho thuê đất đối với doanh nghiệp nói riêng đã ra đời nhằm đảm bảo cho việc phân phối, phân phối lại quỹ đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, công bằng, đồng thời đảm bảo cho việc quản lý đất đai của Nhà nước tập trung, thống nhất

1.2 Khái niệm, đặc điểm, phân loại cho thuê đất đối với doanh nghiệp

Luật đất đai năm 2013 đã đưa ra định nghĩa, giải thích thế nào là thuê

đất Cụ thể: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết

định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất” (Khoản 8, Điều 4) Cho thuê đất là

một trong những hình thức Nhà nước trao quyền cho người có nhu cầu sử dụng đất bằng hợp đồng sử dụng đất Hình thức cho thuê đất lần đầu tiên được quy định tại Luật Đất đai năm 1993 Ta có thể thấy, hình thức cho thuê đất nói chung và cho thuê đất đối với doanh nghiệp nói riêng ra đời gắn liền với việc chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp sang

cơ chế thị trường Hình thức này được áp dụng sẽ ngăn ngừa được cơ chế

“xin-cho”, xác lập nguyên tắc công khai, minh bạch và bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai giữa các chủ thể SDĐ

Như vậy, cho thuê đất đối với doanh nghiệp được hiểu là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

Căn cứ vào khái niệm Nhà nước cho thuê đất trong Luật Đất đai 2013, chúng ta có thể thấy hoạt động cho thuê đất nói chung và cho thuê đất đối với doanh nghiệp nói riêng có một số đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, về giá trị pháp lý của việc cho thuê đất đối với doanh nghiệp:

Hoạt động cho thuê đất đối với doanh nghiệp làm phát sinh QSDĐ thông qua Hợp đồng cho thuê đất

So sánh hoạt động Nhà nước cho thuê đất đối với các hình thức Nhà nước giao đất, Nhà nước công nhận QSDĐ cho thấy mặc dù giữa các hình thức này có điểm chung: đều là cơ sở pháp lý làm phát sinh QSDĐ của doanh nghiệp, song hoạt động cho thuê đất vẫn có điểm khác biệt chủ yếu sau đây:

động Nhà nước công nhận QSDĐ Hoạt động Nhà nước cho thuê đất

được thực hiện thông qua Hợp đồng

QSDĐ phát sinh dựa trên cơ chế

thỏa thuận, tự do bày tỏ ý chí của

hai bên: Nhà nước-Doanh nghiệp có

nhu cầu thuê đất

Quan hệ giữa Nhà nước và doanh

nghiệp trong thuê đất thể hiện tính

bình đẳng hơn, mang yếu tố, quy

luật của thị trường

Hoạt động Nhà nước giao đất, công nhận QSDĐ được thực hiện thông qua một Quyết định hành chính

QSDĐ phát sinh phụ thuộc chủ yếu vào ý chí chủ quan của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai;

Quan hệ giữa Nhà nước với người SDĐ trong giao đất, công nhận QSDĐ thể hiện tính mệnh lệnh hành chính bất bình đẳng và phụ thuộc

Thứ hai, về quan hệ chủ thể Hoạt động cho thuê đất đối với doanh

nghiệp phát sinh giữa Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai với bên kia là doanh nghiệp có nhu cầu SDĐ Trong khi đó, hoạt động cho thuê lại QSDĐ lại diễn ra giữa doanh nghiệp SDĐ (doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn) với bên thuê lại Hơn nữa, mặc dù hoạt động cho thuê đất đối với doanh nghiệp được thực hiện thông qua hình thức pháp lý là hợp đồng song do Nhà nước vừa là tổ chức chính trị quyền lực vừa là đại diện chủ sở hữu đất đai; nên ở một mức độ nhất định, hoạt động cho thuê này vẫn mang nặng tính quyền lực Nhà nước Trong khi đó, hoạt động cho thuê lại QSDĐ với bên thuê lại khác nên sự tự do thỏa thuận ý chí bình đẳng được thể hiện đậm nét hơn

Thứ ba, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở

nước ta nên đối tượng của hoạt động thuê đất đối với doanh nghiệp là đất tài sản đặc biệt, không thuộc sở hữu của bên cho thuê là Nhà nước mà thuộc

đai-sở hữu toàn dân Nhà nước với vai trò đại diện chủ đai-sở hữu toàn dân về đất đai được giao thực hiện quyền định đoạt đất đai thông qua việc cho thuê đất; vì vậy, hoạt động cho thuê đất nói chung và cho thuê đất đối với doanh nghiệp nói riêng phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật về điều kiện, thẩm quyền, hình thức và trình tự thủ tục cho thuê đất

Thứ tư, về nghĩa vụ tài chính Nếu như trong hoạt động Nhà nước giao

đất, có những đối tượng SDĐ phải nộp tiền SDĐ (các trường hợp sử dụng đất vào mục đích kinh tế, sản xuất vv ) và có những đối tượng không phải nộp tiền SDĐ (các trường hợp sử dụng đất vào mục đích công cộng, quốc phòng-

an ninh vv ), thì hoạt động cho thuê đất nói chung và cho thuê đất đối với doanh nghiệp nói riêng , người sử dụng đất là doanh nghiệp luôn phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất cho Nhà nước

Thứ năm, mặc dù pháp luật hiện hành cho phép doanh nghiệp được cho

thuê lại QSDĐ song so với hoạt động Nhà nước cho thuê đất đối với doanh nghiệp chúng vẫn có những điểm khác biệt sau:

Về đối tượng: Nhà nước cho doanh

nghiệp

Về tư cách pháp lý: Nhà nước là đại

diện chủ sở hữu thực hiện quyền định

đoạt đất đai thông qua hình thức cho

thuê đất

Về căn cứ pháp lý: Nhà nước cho

thuê đất làm phát sinh QSDĐ của

doanh nghiệp thuê đất (QSDĐ ban

Về căn cứ pháp lý: doanh nghiệp cho người khác thuê lại QSDĐ sau khi đã được Nhà nước cho thuê đất để sử dụng (QSDĐ phái sinh)

Phân loại cho thuê đất đối với doanh nghiệp cụ thể là:

Có hai hình thức Nhà nước cho thuê đất đối với doanh nghiệp, đó là hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm và hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Theo Điều 56 Luật Đất đai 2013 thì đã liệt kê tương đối chi tiết các chủ thể, các mục đích sử dụng đất để có thể áp dụng hình thức thuê đất, các chủ thể tùy vào mục đích sử dụng đất, tùy vào khả năng tài chính của mình mà có thể lựa chọn một trong hai hình thức cho thuê đất nêu trên trước khi đề nghị Nhà nước giao đất hoặc có thể sửa đổi xin chuyển hình thức cho thuê đất khi đã đưa đất đai vào sử dụng sao cho phù hợp với pháp luật và phù hợp với tình hình sử dụng đất của mình Theo quy định của pháp luật, doanh nghiệp thuê đất có thể được lựa chọn một trong hai hình thức trả tiền một lần hoặc hàng năm Hai hình thức cho thuê đất trả tiền một lần và cho thuê đất trả tiền hàng năm có một số khác biệt trong đó quan trọng nhất là hình thức trả tiền và quyền, nghĩa vụ của bên thuê đất Về hình thức trả tiền, đúng như tên gọi, nếu được cho thuê đất trả tiền một lần thì doanh nghiệp sử dụng đất phải trả tiền một lần cho cả thời gian thuê tính theo giá thuê ghi trong hợp đồng Thông thường, đối với loại hình này đặt sức ép khá lớn lên doanh nghiệp

sử dụng đất vì khoản tài chính để trả tiền thuê là khá lớn Ngược lại, thuê đất trả tiền hằng năm thì doanh nghiệp sử dụng đất sẽ căn cứ theo hợp đồng thuê đất, hằng năm đến kỳ trả tiền thuê đất thì sẽ nộp vào ngân sách và số tiền thuê đất được chia đều trong cả khoảng thời gian thuê, giảm áp lực lên doanh nghiệp sử dụng đất Tuy nhiên, đối với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần thì doanh nghiệp sử dụng đất có nhiều quyền lợi hơn, do ngay từ khi bắt đầu họ có nghĩa vụ lớn hơn Cụ thể, đối với doanh nghiệp

sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn….bằng quyền sử dụng

đất mà chỉ được thực hiện đối với tài sản trên đất trong khi doanh nghiệp

sử dụng đất thuê đất trả tiền một lần có thể được thực hiện một số quyền liên quan đến quyền sử dụng đất trong phạm vi pháp luật cho phép

1.3 Nguyên tắc cho thuê đất đối với doanh nghiệp

Đất đai là yếu tố không thể thiếu đảm bảo cho hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, chi phí về đất đai là một yếu tố đầu vào của mọi quá trình sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp Vì thế, cơ chế chính sách đất đai đặc biệt là vấn đề cho thuê đất đối với doanh nghiệp phù hợp sẽ góp phần cải thiện môi trường đầu tư, môi trường hoạt động cuat doanh nghiệp, chuyển nguồn tài chính tiềm năng của đất đai thành nguồn tài chính hiện thực cho đầu

tư phát triển của doanh nghiệp Do đó, việc hoàn thiện cơ chế, chính sách và thực hiện các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất thuê của các doanh nghiệp là hết sức cần thiết Để Nhà nước thực hiện tốt được chức năng quản

lý đối với đất đai, hoạt động cho thuê đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

Thứ nhất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp phải đúng quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất là quá trình phân phối tài nguyên đất đai với mục tiêu phát huy hiệu quả cao nhất về kinh tế và môi trường gắn liền với nhiệm vụ chính trị - xã hội của từng thời kỳ và từng vùng; Quy hoạch sử dụng đất không chỉ để quản lý mà còn là công cụ quan trọng để điều tiết thị trường bất động sản, nó gắn liền với việc nâng cao giá trị đất đai, do đó yêu cầu phải đạt được về kinh tế, quy hoạch sử dụng đất là quá trình tối đa hoá giá trị của bất động sản;

Thứ hai, cho thuê đất đối với doanh nghiệp đúng thẩm quyền, đúng đối

tượng Đây là một trong những nguyên tắc quan trọng đảm bảo cho việc phân phối, phân phối lại đất đai đúng pháp luật, tạo sự công bằng giữa những người sử dụng đất Thực tế cho thấy, việc cho thuê đất sai thẩm quyền, sai đối tượng là nguyên nhân dẫn đến khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai gây mất ổn định chính trị, xã hội, làm giảm hiệu quả quản lý và sử dụng đất

Do vậy, cần thiết phải thực hiện nguyên tắc này trong công tác cho thuê đất

Thứ ba, cho thuê đất đúng trình tự, thủ tục Đây là một trong những

nguyên tắc nhằm đảm bảo cho hoạt động cho thuê đất được thực hiện thống nhất, đồng bộ tại các địa phương Thực hiện tốt nguyên tắc này sẽ góp phần tiết kiệm thời gian, nâng cao hiệu quả cho thuê đất

1.4 Khái quát pháp luật cho thuê đất đối với doanh nghiệp tại Việt Nam

1.4.1 Thời kỳ trước Luật đất đai năm 1993

Từ Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước, trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai chỉ có nội dung

"Giao đất, thu hồi đất và trưng dụng đất"; đến Luật Đất đai năm 1987, nội dung này được quy định là "Giao đất, thu hồi đất" Bởi lẽ, lúc đó Nhà nước chưa thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị nên Nhà nước chỉ giao đất và khi Nhà nước cần sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng hoặc phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Nhà nước thu hồi đất hoặc có thể trưng dụng đất mà không quy định việc cho người sử dụng thuê đất hoặc cho người

sử dụng chuyển mục đích sử dụng đất Đồng thời, việc giao đất cũng chỉ thực hiện dưới hình thức "cấp đất", tức là giao đất nhưng có thể không tương đương với giá trị của quyền sử dụng đất

1.4.2 Thời kỳ từ năm 1993 đến trước Luật đất đai năm 2003

Đến Luật Đất đai năm 1993, quyền sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận có giá trị và người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng dưới các hình thức khác nhau, nội dung về "cho thuê đất" mới được ghi nhận Luật đất đai năm 1993 được ban hành đã đưa ra một số quy định mới tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình SDĐ của các doanh nghiệp, đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản chính thống Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền SDĐ, thu tiền khi cho thuê đất… Pháp luật cũng thừa nhận đất có giá trị và xác định giá đất để quản lý, từ đó Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản

lý theo giá trị đất

1.4.3 Thời kỳ từ Luật đất đất đai năm 2003 đến trước Luật đất đai năm 2013

Luật đất đai năm 2003 đã một lần nữa khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Luật đất đai năm 2003 đã góp phần tạo môi trường pháp lý tương đối thuận lợi để các doanh nghiệp có thể tiếp cận, khai thác và sử dụng hiệu quả, hợp lý tài nguyên đất đai, đặc biệt trong giai đoạn Việt Nam gia nhập sâu rộng vào các

tổ chức quốc tế Tuy nhiên, trong điều kiện hội nhập quốc tế sâu rộng hiện nay Luật đất đai năm 2003 đã bộc lộ một số hạn chế đòi hỏi tiếp tục bổ sung, hoàn thiện cho phù hợp với sự phát triển kinh tế đất nước, tạo điều kiện cho doanh nghiệp trong và ngoài nước có cơ hội tiếp cận đất đai phục vụ sản xuất, kinh doanh

1.4.4 Thời kỳ từ Luật đất đai năm 2013 đến nay

Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao…”,“Thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất” Nghị quyết cũng nhấn mạnh:

“Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để

xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng…” Trên tinh thần của Nghị quyết, Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014) Đây là cơ

sở pháp lý quan trọng nhất để thể chế hóa quan điểm của Nghị quyết

Luật Đất đai năm 2013 đã tách nội dung “Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất” thành một chương riêng có 9 Điều (từ Điều 52 đến Điều 60 Các quy định về cho thuê đất được sửa đổi, bổ sung theo hướng mở rộng đối tượng thuê đất Tạo lập sự bình đẳng trong điều kiện tiếp cận đất của doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Tăng cường hiệu quả sử dụng đất bằng cách thiết lập điều kiện cho thuê đất phù hợp Về cơ bản, pháp luật đất đai về vấn đề cho thuê đất đối với doanh nghiệp từ Luật đất đai năm 2013 đến nay kế thừa những nội dung của các quy định của Luật Đất đai năm 2003 và có sửa đổi, bổ sung một số nội dung cho phù hợp với tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nước và phù hợp với xu thế hội nhập

Một số Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm

2013 và các văn bản dưới luật để hướng dẫn thực hiện hoạt động cho thuê đất đối với đồi tượng sử dụng đất là doanh nghiệp cụ thể như sau:

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 Điều 14 quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư Đây là một điểm mới trong Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2003 chỉ nêu lên căn cứ giao đất, cho thuê đất chứ không đặt ra điều kiện cho chủ thể xin giao đất, xin thuê đất, Luật đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể điều này Trên thực tế, khi không đặt điều kiện cho chủ dự án đầu tư khi chủ dự án đầu tư xin giao đất, xin thuê đất thì rất nhiều dự án lâm vào tình trạng sau khi được giao đất, cho thuê đất thì không

sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất đai

Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Theo quy định tại Nghị định này Nhà nước sẽ căn cứ vào bảng giá đất do Nhà nước quy định để tính số tiền người

thuê đất phải trả, chứ không dựa trên giá đất thị trường Điều 4 Nghị định số

46/2014/NĐ-CP quy định: “ Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại,

dịch vụ… thì căn cứ vào thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối đa không quá 3% Đất ở vùng sâu, vùng xa, đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm giá đất để xác định đơn

giá thuê đất một năm nhưng tối thiểu không thấp hơn 0,5% ” Có thể thấy,

giá đất được lấy làm mốc cơ bản để quy đổi ra giá thuê của các loại đất khác nhau Điều này không chỉ giúp người thuê đất có thể dự liệu trước về số tiền cần phải trả, trên cơ sở đó có sự chuẩn bị tốt hơn trước khi thuê đất, đồng thời còn giúp họ có các hoạch toán phù hợp cho việc kinh doanh

Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09 tháng 9 năm 2016 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Nghị định này đã bổ sung trường hợp đấu giá quyền

sử dụng đất thuê và bổ sung quy định đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nhưng người thuê đất không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ

sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư Đây là căn cứ pháp lý vô cùng quan trọng góp phần hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp đồng thời tạo thuận lợi cho việc áp dụng pháp luật trong thực tiễn Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính Phủ sửa đổi Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định đã bổ sung các quy định cụ thể để thực hiện quyền cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê, đất thuê lại trả tiền hàng năm; chuyển nhượng quyền

sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư; việc sử dụng đất đối với trường hợp mua, bán, chuyển nhượng phần vốn góp,

cổ phần trong doanh nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; Quy định chi tiết việc thu hồi đất do vi phạm tiến độ sử dụng đất, không thực hiện nghĩa

vụ của người sử dụng đất; thu hồi đất đối với trường hợp dự án bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư nhằm tạo điều kiện thuận lợi

để triển khai thực hiện trên thực tế

Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất,cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất, thu hồi đất Thông tư đã quy định cụ thể về hồ sơ khi tiến hành thủ tục thuê đất, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong qua trình tiếp cận đất thuê

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định về giá đất

Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ tài chính sửa đổi Thông tư số 48/2012/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế

độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền

sử dụng đất hoặc cho thuê đất

Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số

43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014

Thông tư số 16/2010/TT-BTNMT ngày 26/8/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định trình tự, thủ tục cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt

vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Thông tư Liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của

Bộ Tài Nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính, quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

Như vậy, những quy định về cho thuê đất đối với doanh nghiệp, qua các thời kỳ đã có sự kế thừa, bổ sung Hơn ba năm, sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, về cơ bản pháp luật đất đai hiện hành về vấn đề cho thuê đất đối với doanh nghiệp nhìn chung đã đáp ứng được yêu cầu, nhiệm vụ đặt ra, đảm bảo kịp thời giải quyết các khó khăn, vướng mắc của các doanh nghiệp khi tiếp cận đất thuê, góp phần nâng cao công tác quản lý nhà nước về cho thuê đất đối với doanh nghiệp Song bên cạnh đó, vẫn còn tồn tại những vướng mắc chồng chéo Nội dung này sẽ được phân tích cụ thể trong chương hai của luận văn này

1.5 Kinh nghiệm cho thuê đất đối với doanh nghiệp ở một số quốc gia trên thế giới

Tại Singapore, đất đai được phân ra 2 sở hữu (nhà nước và tư nhân), trong đó đất sở hữu nhà nước chiếm 98% Tùy theo từng dự án, từng loại đất

và quy hoạch thì nhà đầu tư được thuê thời hạn 20, 30, 50 và 99 năm Hết thời hạn, người thuê đất phải tháo dỡ công trình, trả lại đất cho nhà nước vô điều kiện Trong trường hợp còn thời hạn thuê mà Nhà nước thu hồi thì hai bên thương lượng giá bồi thường, nếu vẫn không thương lượng được thì đưa ra tòa án hoặc khiếu nại đến Chính phủ Nếu phán quyết cuối cùng cũng không thành thì Nhà nước cưỡng chế thu hồi đất Singapore sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp tính giá trị thặng dư của nhà đầu tư trong xác định giá

đất Trường hợp đất và tài sản thuộc sở hữu nhà nước đưa ra đấu giá thì Singapore thực hiện theo quy trình: Nhà nước định giá và người tham gia đấu giá (hoặc nhà đầu tư) cũng đưa ra giá của mình (thông tin giá được bảo mật) Đồng thời có sự kết hợp chặt chẽ giữa các đối tác - do khan hiếm đất đai, cộng đồng phải sống gần nhau, sự phát triển của một khu vực có thể sẽ ảnh hưởng đến khu vực bên cạnh Vì thế, tất cả các bên liên quan cần phải hợp lực cùng nhau để tìm ra giải pháp sao cho không có những hậu quả đáng tiếc làm giảm chất lượng cuộc sống của các bên liên quan Nhờ vậy, cho đến nay, từ một vùng đất của những khu nhà ổ chuột, khu vực trung tâm thành phố Singapore đã biến thành một trung tâm tài chính thương mại hiện đại Trong các cuộc điều tra khác nhau từ nhỏ đến lớn, Singapore đã liên tục được các chuyên gia hàng đầu thế giới xếp hạng là đô thị đáng sống, phát triển bền vững và sống tốt trên toàn cầu.2

Tại Trung Quốc hiện nay quy định 3 loại quyền SDĐ đó là:

Thứ nhất là quyền SDĐ được cấp: là hình thức quyền SDĐ phổ biến nhất, ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thông qua việc nộp một khoản phí cố định Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục đích SDĐ: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công cộng, giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho công nghiệp, giáo dục, khoa học, công nghệ, văn hóa, y tế, thể thao; 70 năm cho đất ở Quyền SDĐ được cấp nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai Đơn xin gia hạn cấp quyền SDĐ phải được nộp trước ít nhất 1 năm trước khi hết thời hạn được cấp

Thứ hai là quyền SDĐ được giao là hình thức quyền SDĐ được Nhà

nước giao không thu tiền trong một giai đoạn nhất định, thông thường là giới hạn mục đích sử dụng như sử dụng cho mục đích quân sự, Chính Phủ, các dự

án hạ tầng công cộng Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân nước ngoài giao quyền SDĐ Tuy nhiên, do bị hạn chế bởi các vấn để sử dụng và chuyển nhượng do đó các cá nhân và tổ chức nước ngoài thường ít sử dụng các quyền này Nhìn chung, quyền SDĐ được giao nên được chuyển thành quyền SDĐ được cấp để người SDĐ có thể chuyển nhượng

Thứ ba là quyền thuê công trình và quyền SDĐ: Các công ty nước ngoài thông thường hay thuê trụ sở hơn là mua quyền SDĐ thanh toán 1 lần Thời hạn thuê tối đa là 20 năm và có thể được gia hạn khi hết hạn Thuê quyền SDĐ không có công trình thường rất hiếm vì có ít giá trị sử dụng.3

Nhìn chung, luật đất đai Trung Quốc mà cụ thể là vấn đề thuê đất đối với doanh nghiệp cũng có nhiều điểm tương đồng với pháp luật đất đai Việt Nam Nhất là vấn đề cho thuê đất đối với doanh nghiệp có thu tiền sử dụng đất Thời hạn cho thuê đất là lâu dài và căn cứ vào nhu cầu SDĐ của từng doanh nghiệp cụ thể và phân loại các loại đất khác nhau

Ở Đài Loan tồn tại ba hình thức sau đây: Nhà nước bán đất cho tổ chức,

cá nhân; Nhà nước cho thuê đất và Tổ chức, cá nhân mua đất

Đối với hình thức thuê đất ở Đài Loan, Nhà nước tiến hành xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao sau đó sẽ cho các doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài thuê sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh Như vậy, Nhà nước sẽ đứng ra thực hiện hết các thủ tục, xây dựng sẵn cơ sở hạ tầng Điều này tạo thuận lợi rất lớn khi doanh nghiệp tiến hành đầu tư sản xuất, tiết kiệm thời gian, kinh phí cho doanh nghiệp và đạt hiệu quả kinh tế cao.4

Như vậy, nghiên cứu pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giao đất, cho thuê đất nói riêng có thể thấy: hầu hết các quốc gia mà đề tài nghiên cứu đều có chính sách pháp luật về giao đất, cho thuê đất Theo đó, việc quy định giao đất, cho thuê đất có thu tiền là phổ biến Tuy nhiên, về chính sách giao đất cho thuê đất đối với người nước ngoài, hầu hết các quốc gia được nghiên cứu đều rất quan tâm đến đối tượng này, nhưng có một điểm đáng lưu

ý là: một số nước như Trung Quốc, Đài Loan chỉ cho phép người nước ngoài

có quyền sử dụng đất khi mà quốc gia của người nước ngoài đó thực hiện các quyền tương tự đối với công dân của những nước này

Mỗi quốc gia khi đưa ra chính sách pháp luật về cho thuê đất nói chung

và cho thuê đất đối với doanh nghiệp nói riêng đều dựa trên đường lối chính trị của giai cấp cầm quyền và hoàn cảnh cụ thể của từng quốc gia Dù chính sách pháp luật về đất đai có khác nhau giữa các quốc gia song nhìn chung các quốc gia đều hướng tới tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai và áp dụng phù hợp với quy luật khách quan của cơ chế kinh tế thị trường nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế, tạo môi trường bình đẳng giữa các doanh nghiệp Đây là những kinh nghiệm quý báu cho Việt Nam trong quá trình xây dựng và ngày càng hoàn thiện cơ chế quản lý đất đai mà cụ thể là vấn đề cho thuê đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam hiện nay

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Chương 1 của luận văn làm rõ những vẫn đề lý luận về cho thuê đất đối với doanh nghiệp, phân tích khái niệm, đặc điểm, phân loại cũng như là những nguyên tắc cho thuê đất đối với doanh nghiệp Chương 1 của luận văn cũng đã nghiên cứu lịch sử hình thành quy định về cho thuê đất nói chung và cho thuê đất đối với doanh nghiệp nói riêng, những điểm khái quát lý luận về cho thuê đất đối với doanh nghiệp như: Khái niệm, đặc điểm, phân loại cho thuê đất đối với doanh nghiệp, khái niệm, đặc điểm, phân loại doanh nghiệp, các nguyên tắc cho thuê đất đối với doanh nghiệp, khái quát lịch sử pháp luật

về cho thuê đất nói chung và cho thuê đất đối với doanh nghiệp nói riêng ở Việt Nam, đồng thời nghiên cứu kinh nghiệm cho thuê đất của một số quốc gia trên thế giới Những nghiên cứu này đóng vai trò là cơ sở lý luận nền tảng cho việc nghiên cứu chuyên sâu về thực trạng pháp luật về cho thuê đất đối

với doanh nghiệp ở chương tiếp theo

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP TẠI VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH VĨNH PHÚC

2.1 Quy định pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp

2.1.1 Quy định về căn cứ cho thuê đất

Tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc cho thuê đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thay cho các căn cứ chung gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn như quy định của Luật Đất đai năm 2003 Lần đầu tiên vai trò của kế hoạch sử dụng đất được thể hiện rõ nét trong Luật Nếu trước đây, cho thuê đất khi không có quy hoạch sử dụng đất có thể căn cứ quy hoạch của xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch khác, thì nay phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt

Việc nhấn mạnh vai trò của kế hoạch sử dụng đất là cần thiết và là bước tiến của Luật Đất đai năm 2013, vì kế hoạch sử dụng là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp, ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và rất nhiều các hiện tượng nguy hại khác Trong phần nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện tại Khoản 4 Điều 40 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định phải “Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi

để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61

và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp

xã Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch

vụ, sản xuất, kinh doanh”5 và “Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện”6 nhằm đảm bảo đủ căn cứ cho thuê đất

2.1.2 Quy định về điều kiện cho thuê đất

Điều kiện cho thuê đất đối với doanh nghiệp được quy định tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2013, Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013, Mục 11 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai Đây là một điểm mới trong Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2003 chỉ nêu lên căn cứ cho thuê đất chứ không đặt ra điều kiện cho chủ thể xin thuê đất, Luật đất đai năm 2013 đã quy định

cụ thể điều này

Trên thực tế, khi không đặt điều kiện cho chủ dự án đầu tư khi chủ dự án đầu tư xin thuê đất thì rất nhiều dự án lâm vào tình trạng sau khi được cho thuê đất thì không sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất đai Để khắc phục tình trạng trên, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung các quy định để kiểm soát chặt chẽ việc cho thuê đất với hai loại điều kiện

Điều kiện thứ nhất áp dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định cho thuê đất nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu, đó là việc trình danh mục công trình đất lúa Cụ thể:

Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định cho thuê đất khi có một trong các văn bản sau đây:

- Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

- Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng

hộ, đất rừng đặc dụng

So với Luật Đất đai năm 2003 và các quy định hiện hành thì quy định mới về điều kiện chuyển mục đích sử dụng với đất trồng lúa có mở hơn Hiện tại tất cả các dự án có sử dụng đất trồng lúa không kể quy mô đều phải được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, theo Luật Đất đai năm 2013 thì chỉ các công trình dự án chuyển mục đích từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên mới phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, còn các công trình sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa thì chỉ cần được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua Ngoài ra, tại mục 11 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính Phủ sửa đổi Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai đã bổ sung quy định: Đối với diện tích đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng đã có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ hoặc Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua để sử dụng vào mục đích khác nhưng chưa có quyết định cho thuê đất để thực hiện dự án thì được chuyển sang thực hiện trong các năm tiếp theo nhưng không được quá thời hạn 03 năm theo quy định tại khoản 3 Điều 49 của Luật đất đai năm

2013 và không phải làm lại thủ tục xin ý kiến chấp thuận của Thủ tướng

Chính phủ hoặc trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua theo quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật đất đai năm 2013 nếu tiếp tục thực hiện dự án Đây là một căn cứ pháp quan trọng cho các cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất thi hành pháp luật trong thực tiễn, đồng thời quy định này tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp thuê đất, góp phần đơn giản hóa thủ tục hành chính về cho thuê đất hiện nay

Điều kiện thứ hai áp dụng đối với các doanh nghiệp xin thuê đất nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phương đã cho thuê đất nhưng các doanh nghiệp không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, dẫn đến lãng phí đất đai, gây bức xúc trong nhân dân Doanh nghiệp muốn được Nhà nước cho thuê đất phải thỏa mãn các điều kiện sau:

Một là, doanh nghiệp có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư, cụ thể:

Doanh nghiệp phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy

mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;

Doanh nghiệp có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác Hai là, ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư

Theo Điều 330 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì ký quỹ là: “việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ” Chế định ký quỹ ra đời để bảo đảm bên có nghĩa vụ sẽ thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, nếu không thì bên có quyền có thể yêu cầu tổ chức tín dụng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại (nếu có) do việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của bên kia gây ra

Chế định ký quỹ xuất hiện nhiều trong các lĩnh vực pháp lý khác nhau, trong đó có lĩnh vực đầu tư Theo quy định tại Điều 42 Luật Đầu tư năm 2014 thì trong trường hợp nhà đầu tư thực hiện dự án mà được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nhà đầu tư phải ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án Tuy nhiên, không phải tất cả dự án đầu tư đều phải thực hiện ký quỹ mà thông thường phát sinh đối với các dự án bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng…Tuy nhiên, không phải mọi dự án được Nhà nước cho thuê đất đều phải thực hiện ký quỹ mà thông thường phát sinh đối với các dự án bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng…

Việc ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án đầu tư được quy định cụ thể tại Điều 27 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư năm 2014 Theo đó, nhà đầu tư phải ký quỹ trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Tuy nhiên, có một số trường hợp cụ thể không phải ký quỹ đó là:

Trường hợp thứ nhất, nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

Trường hợp thứ hai, nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có

sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu;

Trường hợp thứ ba, nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại Giấy chứng nhận đăng

ký đầu tư, văn bản quyết định chủ trương đầu tư;

Trường hợp thứ tư, nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện

dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác;

Trường hợp thứ năm, nhà đầu tư là đơn vị sự nghiệp có thu, công ty phát triển khu công nghệ cao được thành lập theo quyết định của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước cho thuê đất để phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu chức năng trong khu kinh tế

Việc ký quỹ theo quy định được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận bằng văn bản giữa Cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư sau khi dự án đầu tư được quyết định chủ trương đầu tư nhưng phải trước thời điểm cho thuê đất; đối với

dự án đầu tư không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư thì thời điểm ký quỹ là thời điểm cho thuê đất

Mức ký quỹ được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên vốn đầu tư của dự án đầu tư quy định tại văn bản quyết định chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo nguyên tắc lũy tiến từng phần như sau:

Đối với phần vốn đến 300 tỷ đồng, mức ký quỹ là 3%;

Đối với phần vốn trên 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 2%; Đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 1%

Trong đó, vốn đầu tư của dự án theo quy định này không bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp cho nhà nước và chi phí xây dựng các công trình công cộng thuộc dự án đầu tư Đối với dự án đầu tư được Nhà nước giao cho thuê đất trong từng giai đoạn, mức ký quỹ được tính theo vốn đầu tư của dự

án tương ứng với từng giai đoạn cho thuê đất.;

Ba là, doanh nghiệp không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác Việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ sau đây:

Căn cứ thứ nhất là kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các

dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường;

Căn cứ thứ hai là nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên Trang Thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự

án thuộc địa phương khác

Nhưng không phải bất kỳ dự án nào khi được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư đều phải thỏa mãn cả 3 điều kiện: Có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp luật Theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CPngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 thì chỉ 3 nhóm dự án sau phải áp dụng điều kiện này, đó là:

Nhóm dự án thứ nhất là dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;

Nhóm dự án thứ hai là dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; Nhóm dự án thứ ba là dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước

Thời điểm thẩm định các điều kiện nói trên được thực hiện đồng thời với việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư, thẩm định dự án đầu tư, lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng đối với trường hợp cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì thời điểm thẩm định được thực hiện trước khi tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 cũng bổ sung quy định về điều kiện được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tại xã thuộc khu vực biên giới, ven biển và hải đảo, đó là phải được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan nhằm đảm bảo an ninh quốc gia và toàn vẹn lãnh thổ