Thuyết minh quy hoạch 1 500 khu nghỉ dưỡng dã ngoại yuna

Tuy nhiên, phát triển đô thị nếu không được quản lý tốt với các chính sách phù hợp và sự kiểm soát chặt chẽ sẽ dẫn đến tình trạng tự phát, gây hậu quả khó khắc phục về quy hoạch và kiến

Công ty Cổ phần tư vấn đầu tư Dự Án Việt

28B Mai Thị Lựu, phường Đakao, quận 1, Tp Hồ Chí Minh

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ

QUY HOẠCH CHI TIẾT - TỶ LỆ: 1/500

KHU NGHỈ DƯỠNG DÃ NGOẠI YUNA

XÃ BẮC HỒNG – HUYỆN ĐÔNG ANH – TP.HÀ NỘI

Cơ quan thẩm định

SỞ QUY HOẠCH KIẾN TRÚC

TP.HÀ NỘI

Cơ quan phê duyệt

SỞ QUY HOẠCH KIẾN TRÚC

Nguyễn Văn Mai

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 5

I LÝ DO VÀ SỰ CẦN THIẾT LẬP QUY HOẠCH: 5

II MỤC TIÊU VÀ YÊU CẦU: 6

III CÁC CƠ SỞ LẬP QUY HOẠCH: 7

3.1 Các căn cứ pháp lý: 7

3.2 Các cơ sở bản đồ: 7

3.3 Nguồn tài liệu, số liệu: 7

CHƯƠNG II 8

ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG 8

I VỊ TRÍ VÀ ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN: 8

1.1 Vị trí, giới hạn khu đất: 8

1.2 Đặc điểm hiện trạng khu đất xây dựng: 8

1.3 Hiện trạng phát triển kinh tế -xã hội: 10

1.4 Hiện trạng sử dụng đất: 10

1.5 Hiện trạng xây dựng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật: 10

II ĐÁNH GIÁ CHUNG : 12

CHƯƠNG III 13

CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT 13

I QUY MÔ: 13

II TÍNH CHẤT: 13

III CÁC THÀNH PHẦN CHỨC NĂNG: 13

IV CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ - KỸ THUẬT: 13

4.1 Chỉ tiêu về sử dụng đất: 13

4.2 Chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật: 14

CHƯƠNG IV 16

ĐỀ XUẤT QUY HOẠCH 16

1 CƠ CẤU TỔ CHỨC KHÔNG GIAN: 16

1.1 Quan điểm nghiên cứu: 16

2 QUY HOẠCH TỔNG MẶT BẰNG SỬ DỤNG ĐẤT: 17

2.1 Đ ỊNH HƯỚNG SỬ DỤNG ĐẤT 17

2.2 KHU HỘI QUÁN – CAFE – CÂU LẠC BỘ THỂ CHẤT 18

2.3 Đ ẤT BIỆT THỰ 18

2.3.1 Khu nhà biệt thự 1 18

2.3.2 Khu nhà biệt thự 2 18

2.5 Đ ẤT XÂY DỰNG NHÀ PHÁT BÓNG GOLF 19

2.6 ĐẤT SÂN TẬP GOLF VÀ CÂY XANH 19

2.6.1 Sân tập golf và sân đánh golf mini: 19

2.6.2 Cây xanh cảnh quan vườn hoa 19

2.7 ĐẤT GIAO THÔNG VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT: 19

2.8 TỔNG HỢP QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT: 20

III QUY HOẠCH KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN VÀ GIẢI PHÁP THIẾT KẾ ĐÔ THỊ: 21

1 QUAN DIỂM TỔ CHỨC KHONG GIAN : 21

2 GIẢI PHAP TỔ CHỨC KHONG GIAN : 21

3 CAC GIẢI PHAP THIẾT KẾ: 22

3.1 Công trình kiến trúc: 22

3.2 Tạo cảnh quan trên các trục đường giao thông: 23

IV QUY HOẠCH HẠ TẦNG KỸ THUẬT : 24

1 QUY HOẠCH GIAO THONG 24

a Hiện trạng : 24

b Cơ sở thiết kế: 24

c Giải pháp thiết kế: 24

d Đường đối ngoại: 24

e Đường chính khu vực và nội khu vực thiết kế: 25

2 QUY HOẠCH CHUẨN BỊ KỸ THUẬT DẤT XAY DỰNG (SAN NỀN): 25

a Cơ sở thiết kế: 25

b Hiện trạng cao độ: 25

c Giải pháp thiết kế: 25

4 HỆ THỐNG THOÁT NƯỚC MƯA 27

a Nguyên tắc và nội dung thiết kế: 27

b Hệ thống thoát nước : 27

c Nguồn tiếp nhận: 27

d Mạng lưới đường cống: 27

5 HỆ THỐNG THOAT NƯỚC THẢI 27

6 QUY HOẠCH CẤP ĐIỆN 28

a Cơ sở thiết kế 28

b Mục tiêu và nguyên tắc quy hoạch : 28

c Hiện trạng: 29

d Phương án quy hoạch: 29

7 QUY HOẠCH THÔNG TIN LIÊN LẠC 30

a Hiện trạng: 30

b Mục tiêu và nguyên tắc thiết kế: 30

c Phương án quy hoạch: 30

V ĐÁNH GIÁ MÔI TRƯỜNG CHIẾN LƯỢC (ĐMC) 31

1 M ỤC TIÊU MÔI TRƯỜNG THỰC HIỆN QUY HOẠCH 31

2 Đ ÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG CÁC THÀNH PHẦN MÔI TRƯỜNG TỰ NHIÊN 31

3 S Ự PHÙ HỢP CỦA Q UY HOẠCH VỚI QUAN ĐIỂM , MỤC TIÊU BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG 31

4 X ÁC ĐỊNH NHỮNG VẤN ĐỀ MÔI TRƯỜNG CHÍNH 31

5 D Ự BÁO TÁC ĐỘNG VÀ DIỄN BIẾN MÔI TRƯỜNG TRONG TRƯỜNG HỢP KHÔNG THỰC HIỆN QUY HOẠCH 32

5.1 Các nguyên nhân có tiềm năng tác động đến môi trường khu vực trước thời điểm thực hiện quy hoạch 32

5.2 Dự báo xu hướng của các vấn đề môi trường chính trong trường hợp không thực hiện quy hoạch 32

6 D Ự BÁO TÁC ĐỘNG VÀ DIỄN BIẾN MÔI TRƯỜNG TRONG TRƯỜNG HỢP THỰC HIỆN QUY HOẠCH 33

6.1 Đánh giá, dự báo tác động của quy hoạch đến môi trường 33

6.2 Dự báo xu hướng của các vấn đề môi trường chính 35

6.3 Dự báo xu hướng tác động của biến đổi khí hậu trong việc thực hiện quy hoạch 36

7 C ÁC GIẢI PHÁP DUY TRÌ XU HƯỚNG TÍCH CỰC , PHÒNG NGỪA , GIẢM THIỂU XU HƯỚNG TIÊU CỰC CỦA CÁC VẤN ĐỀ MÔI TRƯỜNG CHÍNH TRONG QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN QUY HOẠCH 37

7.1 Các giải pháp về tổ chức, quản lý 37

7.2 Các giải pháp về công nghệ, kỹ thuật 37

7.3 Định hướng về đánh giá tác động môi trường 37

7.4 Các giải pháp giảm nhẹ, thích ứng với biến đổi khí hậu 38

8 C HƯƠNG TRÌNH QUẢN LÝ , GIÁM SÁT MÔI TRƯỜNG 38

8.1 Quản lý môi trường 38

8.2 Giám sát môi trường 38

9 K ẾT LUẬN , KIẾN NGHỊ VÀ CAM KẾT 39

9.1 Về mức độ ảnh hưởng tiêu cực lên môi trường của quy hoạch 39

9.2 Về hiệu quả của ĐMC 39

9.3 Những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu trong quá trình thực hiện quy hoạch và kiến nghị hướng xử lý 40

CHƯƠNG VII 41

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 41

I KẾT LUẬN : 41

II KIẾN NGHỊ 41

CHƯƠNG I

MỞ ĐẦU

I LÝ DO VÀ SỰ CẦN THIẾT LẬP QUY HOẠCH:

Đô thị hoá là một quá trình tất yếu, quá trình này diễn ra nhanh hay chậm tuỳ thuộc vào nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Đô thị hoá không đơn thuần chỉ là phát triển về không gian đô thị mà còn đem lại những nhân tố ảnh hưởng mới, tạo điều kiện phát triển thị trường, tăng trưởng kinh tế, đem lại lợi ích xã hội, tăng cường chất lượng cuộc sống cho người dân Tuy nhiên, phát triển đô thị nếu không được quản lý tốt với các chính sách phù hợp và

sự kiểm soát chặt chẽ sẽ dẫn đến tình trạng tự phát, gây hậu quả khó khắc phục về quy hoạch

và kiến trúc đô thị, về giải quyết việc làm của dân cư cũng như nảy sinh các vấn đề xã hội và môi trường

Có nhiều quan điểm với những dự báo về quy mô, tốc độ và ảnh hưởng quan trọng của quá trình đô thị hoá Quan điểm khá phổ biến trước đây về quá trình đô thị hoá nghiêng về cách tiếp cận nhân khẩu học và địa lý kinh tế Theo đó, quá trình đô thị hoá chính là sự tập trung ngày càng nhiều dân cư sống trong các vùng lãnh thổ địa lý hạn chế được gọi là các đô thị, đó cũng là quá trình gia tăng tỷ lệ dân cư đô thị trong tổng số dân Dấu hiệu này nhiều khi được xem là tiêu chí duy nhất để đánh giá trình độ đô thị hoá của một vùng hay một quốc gia Tuy nhiên, nếu chỉ hạn chế trong cách tiếp cận nhân khẩu học như vậy thì sẽ không thể thấy hết được tầm quan trọng, vai trò cũng như ảnh hưởng đặc biệt của đô thị hoá tới sự phát triển kinh tế - xã hội của các huyện ngoại thành Hà Nội hiện nay, trong đó có Đông Anh Các quan điểm tiếp cận hiện nay coi đô thị hoá như một quá trình kinh tế - xã hội lịch

sử mang tính quy luật, đang diễn ra trên quy mô toàn cầu Đô thị hoá được xem là quá trình

tổ chức lại môi trường sống của người dân Nghĩa là, bên cạnh mặt dân số, kinh tế địa lý, môi trường còn có mặt xã hội, trong đó, sự gia tăng dân số là chỉ báo quan trọng cho quá trình đô thị hoá

Xu hướng tất yếu của quá trình đô thị hóa, nhất là với các nước đang phát triển cũng đang diễn ra với nước ta Các đô thị ở nước ta, trong đó có Hà Nội đang tiếp tục phát triển và

đô thị hóa mạnh với biểu hiện rõ nhất là sự gia tăng dân số cơ học rất nhanh Quá trình này cần được điều chỉnh theo quy hoạch đô thị của thành phố với định hướng xây dựng Hà Nội xanh, văn hiến, văn minh, hiện đại, môi trường bền vững như Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn 2050 đã chỉ ra

Quá trình đô thị hoá của huyện Đông Anh nằm trong quá trình đô thị hoá của Hà Nội Các vấn đề đặt ra trong quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, trong cơ chế, chính sách phát triển của huyện không chỉ đáp ứng các yêu cầu đô thị hoá của huyện mà còn phải đáp ứng được những yêu cầu chung của Thủ đô Trong quá trình phát triển mạnh mẽ của cả nước, khu vực Bắc sông Hồng được Nhà nước đặt nhiều quan tâm để thúc đẩy phát triển đô thị hóa nhanh chóng nhằm theo kịp các quận nội thành Trong đó, huyện Đông Anh, cách trung tâm

Hà Nội khoảng 19 km

Đặc biệt là xã Bắc Hồng, từ khi xây dựng trục đường QL 18 (đường cao tốc Nội Bài – Hạ Long), đường Võ Văn Kiệt và đường Võ Nguyên Giáp cho xã Bắc Hồng có nhiều lợi thế

trong giao thông, tạo tiền đề phát triển kinh tế xã hội cho xã Bắc Hồng, thu hút đầu tư, phát triển kinh tế, phát triển công nghiệp, dịch vụ du lịch

Dự án Khu Nghỉ dưỡng dã ngoại Yuna đã được xác định mục tiêu phát triển là một Khu nghỉ dưỡng dã ngoại, kết hợp các công trình lưu trú và dịch vụ thể thao Chủ trương phát triển cho Khu vực dự án là khu nghỉ dưỡng dã ngoại đa dạng về chức năng và tổ chức không gian, nhưng mật độ xây dựng thấp, tỷ lệ cây xanh cao với những hình thái công trình gần gũi với thiên nhiên để có thể tạo nên một môi trường sống hòa nhập với thiên nhiên, trở thành một khu nghỉ dưỡng dã ngoại tiêu chuẩn cao bao gồm nhiều loại hình công trình đa dạng phù hợp với đặc điểm văn hóa của con người Việt Nam

Chính vì vậy, trên cơ sở các ưu thế sẵn có, việc nghiên cứu Đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 Khu nghĩ dưỡng dã ngoại thuộc xã Bắc Hồng, huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội với tổng diện tích 46,448.42 m2 (4,64 ha) nằm tại Xã Bắc Hồng theo hướng tổ chức một Khu nghỉ dưỡng dã ngoại cao cấp với môi trường thiên nhiên xanh mát, là hoàn toàn phù hợp và cần thiết để khai thác và sử dụng quỹ đất một các hiệu quả, tạo động lực mạnh mẽ để phát triển kinh tế xã hội, giảm áp lực tác động của đô thị hiện hữu và góp phần gìn giữ môi trường sinh thái

II MỤC TIÊU VÀ YÊU CẦU:

Dựa trên cơ sở phân tích các ưu thế có được của khu đất cùng với định hướng quy hoạch phát triển của huyện Đông Anh, với mục tiêu hướng tới xây dựng một khu nghỉ dưỡng dã ngoại cao cấp mang tính bền vững, với chất lượng sống cao cùng các tiện ích công cộng và

hạ tầng đô thị tốt nhất nhằm tạo lập một môi trường sống hiện đại, tiện nghi gắn bó và hài hòa với cảnh quan thiên nhiên xung quanh, một không gian đô thị du lịch nghĩ dưỡng thân thiện với môi trường và trở thành địa điểm du lịch, nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí hấp dẫn của Thành phố Hà Nội; đồng thời, phải đảm bảo tính nhất quán với định hướng phát triển kinh tế khu vực về hình thái tổ chức không gian quy hoạch, công trình

Mặt khác, việc nghiên cứu lập quy hoạch với mục tiêu đảm bảo một môi trường thân thiện với tự nhiên cũng đồng nghĩa với mục tiêu xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật

và hạ tầng xã hội theo hướng một không gian mở để các dịch vụ, tiện ích công cộng của khu đất không chỉ đáp ứng nhu cầu cho người dân tại đây mà còn cho khách du lịch, khách vãng lai và các cộng đồng dân cư lân cận

Từ những mục tiêu để ra, yêu cầu cơ bản của đồ án quy hoạch gồm những điểm chính sau:

 Sử dụng có hiệu quả quỹ đất đẹp để đưa ra định hướng phát triển và phân khu các khu vực chức năng hợp lý nhằm khai thác tối đa yếu tố cảnh quan môi trường khu vực

 Đảm bảo theo Quy chuẩn quy hoạch xây dựng và Tiêu chuẩn thiết kế Việt Nam và quốc tế hiện hành về quy hoạch xây dựng khu du lịch phức hợp cao cấp mới đồng bộ hoàn chỉnh

 Làm cơ sở để triển khai quy hoạch phân khu 1/2000 cho các phân khu chức năng, cũng như cho các công tác đầu tư, xây dựng và quản lý phát triển Khu nghỉ dưỡng dã ngoại Yuna sao cho phù hợp

III CÁC CƠ SỞ LẬP QUY HOẠCH:

3.1 Các căn cứ pháp lý:

- Luật Thủ đô;

- Luật Quy hoạch đô thị;

- Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ về lập, thẩm định và quản

lý quy hoạch đô thị;

- Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ về quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị;

- Nghị định số 39/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị;

- Nghị định số 64/2010/NĐ-CP ngày 11/06/2010 của Chính phủ về quản lý cây xanh đô thị;

- Thông tư số 01/2011/TT-BXD ngày 27/01/2011 của Bộ Xây dựng hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược trong đồ án quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị;

- Thông tư số 06/2013/TT-BXD ngày 13/05/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về nội dung thiết kế đô thị;

- Thông tư số 01/2016/TT-BXD ngày 01/02/2016 của Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn Quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật;

- Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/06/2016 của Bộ xây dựng về hồ sơ của nhiệm vụ

và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù;

- Quyết định số 04/2018/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành: Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng;

- Các Tiêu chuẩn, Quy chuẩn quy phạm và quy định hiện hành về quy hoạch xây dựng được phép áp dụng

3.2 Các cơ sở bản đồ:

- Bản đồ hiện trạng khu đất tỷ lệ 1/500 do Công ty TNHH YUNA Việt Nam cung cấp;

3.3 Nguồn tài liệu, số liệu:

- Thông tin Đồ án quy hoạch phân khu đô thị GN(C), tỷ lệ 1/5000;

CHƯƠNG II ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG

I VỊ TRÍ VÀ ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN:

1.1 Vị trí, giới hạn khu đất:

- Vị trí: dự án khu nghỉ dưỡng dã ngoại Yuna tiếp giáp sông Cà Lồ, thuộc thôn Bến Chung, xã Bắc Hồng, phía bắc huyện Đông Anh, gần tuyến cao tốc Hà Nội – Hạ Long, cách sân bay sân bay Quốc tế Nội Bài khoảng 2 km về phía Nam

- Khu quy hoạch có tổng diện tích 46,448.42 m2 (4.64 ha)

1.2 Đặc điểm hiện trạng khu đất xây dựng:

1.2.1 Đặc điểm khí hậu:

* Khí hậu:

Đông Anh - Hà Nội nằm ở vùng đồng bằng Sông Hồng, có chung chế độ khí hậu của miền Bắc nước ta, đó là khí hậu nhiệt đới ẩm gió mùa Khoảng từ tháng 5 đến tháng 10 hàng năm là mùa nóng, nhiều mưa, khí hậu ẩm ướt Từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau là mùa lạnh,

có thời kỳ đầu thời tiết khô lạnh và thời kỳ sau lạnh nhưng độ ẩm cao do mưa phùn Giữa hai mùa có tính chất tương phản trên là các giai đoạn chuyển tiếp, tạo nên khí hậu bốn mùa phong

phú: xuân, hạ, thu, đông

Nhiệt độ trung bình hàng năm của Đông Anh khoảng 250C, nhiệt độ tuyệt đối cao khoảng 400C, nhiệt độ tuyệt đối thấp là 2,70C Hai tháng nóng nhất trong năm là tháng 6 và tháng 7, nhiệt độ trung bình tháng cao nhất khoảng 300C Hai tháng lạnh nhất là tháng 12 và tháng 1, nhiệt độ trung bình của tháng thấp nhất khoảng 180C

Nằm trong khu vực khí hậu nhiệt đới ẩm nên số ngày mưa trong năm tương đối lớn, khoảng 145 ngày/năm; lượng mưa trung bình hàng năm khoảng 1.300-1.600mm Từ tháng 5 đến tháng 10 hàng năm tập trung tới 85% lượng mưa của cả năm (thời gian này còn gọi là mùa mưa) Thường tháng 7, tháng 8 hàng năm có lượng mưa lớn nhất, trung bình tháng khoảng 250-350mm Cũng trong khoảng tháng 5 đến tháng 8 hàng năm có thể có bão từ phía đông (xuất phát ngoài biển) đổ vào với tốc độ khoảng 30-34m/s, áp lực lớn nhất 120kg/m2 Những tháng đầu mùa lạnh (tháng 11-12) là thời tiết khô, hầu như không có mưa Những tháng cuối mùa lạnh (tháng 1-3) có nhiều mưa phùn, khí hậu ẩm ướt

Với khí hậu trên, độ ẩm trung bình của Đông Anh là 84%, mức độ dao động về độ ẩm của các tháng trong năm nằm trong khoảng 80-87%

Chế độ gió diễn ra theo mùa: Gió mùa đông nam vào mùa nóng (từ khoảng tháng 4 đến tháng 10), tốc độ gió 3m/s; Gió mùa đông bắc vào mùa lạnh (từ tháng 11 đến tháng 3), tốc độ gió 5m/s Các đợt gió mùa đông bắc tạo nên thời tiết lạnh buốt về mùa đông

1.2.2 Đặc điểm thủy văn và địa chất công trình:

- Nước mặt: nước mặt được tạo nên do mưa và được tích trữ tại các sông, hồ trên khu

đất dự án

Lượng mưa trung bình cả năm khoảng 1.600-1.800mm, trong đó 85% tập trung vào mùa mưa từ khoảng tháng 5 đến tháng 10 Mưa phùn về cuối đông và trong mùa xuân ít có ý nghĩa

về cung cấp nước nhưng có ý nghĩa làm tăng độ ẩm của đất và không khí Mực nước cao nhất

ở mùa mưa lên cốt +11 trong vòng 3 ngày, tuy nhiên do khả năng thoát nước tự nhiên khá tốt nên ít xảy ra úng ngập trên toàn địa bàn huyện, chỉ có hiện tượng úng ngập cục bộ một số điểm tại các xã vùng trũng phía Đông Nam Mưa tạo nên nguồn nước mặt tích tụ tại các sông,

hồ, đầm trên địa bàn huyện, gồm:

+ Sông Hồng chạy theo ranh giới giữa Đông Anh với huyện Từ Liêm và quận Tây Hồ, đoạn chảy qua Đông Anh dài 15km Sông Hồng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng với Hà Nội nói chung và Đông Anh nói riêng

+ Sông Đuống bắt nhánh với sông Hồng, chạy theo ranh giới giữa Đông Anh với huyện Gia Lâm, đoạn chạy qua Đông Anh dài 8,5km từ xã Xuân Canh đến xã Mai Lâm

Sông Hồng và sông Đuống là hai con sông cung cấp nước cho sản xuất nông nghiệp của huyện, đồng thời tạo thành dải đất phù sa bãi sông được bồi đắp hàng năm khá lớn phục vụ sản xuất nông nghiệp ngắn ngày Tuy nhiên, đây là hai con sông có chế độ thủy văn khá phức tạp, vào mùa mưa mực nước sông rất thất thường, dễ gây lụt lội ảnh hưởng đến mùa màng; gây xói lở ảnh hưởng đến đời sống của người dân ở khu vực bãi sông Vì thế, bên cạnh việc khai thác các điều kiện thuận lợi do các con sông này đem lại cũng phải chú ý củng cố đê điều, khắc phục tác động bất lợi của chúng

+ Sông Cà Lồ chạy theo ranh giới giữa Đông Anh với huyện Sóc Sơn, đoạn chảy qua Đông Anh dài 9km, có lưu lượng nước lớn và khá ổn định Đây không phải là con sông cung cấp lượng phù sa lớn, nhưng là nguồn cung cấp nước tưới chủ yếu cho một số xã phía Bắc huyện Đông Anh

+ Sông Thiếp là sông nội huyện, bắt nguồn từ xã Tiền Phong (huyện Mê Linh) chảy qua địa phận 10 xã của huyện Đông Anh và đổ ra sông Ngũ Huyện Khê

+ Đầm Vân Trì: là một đầm lớn, diện tích 130ha, mực nước trung bình 6m, cao nhất 8,5m và thấp nhất 5m, được nối thông với sông Thiếp Ngoài hệ thống sông, đầm Vân Trì có vai trò quan trọng trong việc điều hòa nguồn nước mặt trên địa bàn huyện Đông Anh

- Nước ngầm: Nước ngầm trên địa bàn huyện Đông Anh bắt đầu từ độ sâu 20m; tuy

nhiên nguồn nước ngầm có trữ lượng lớn ở độ sâu 94 m Nước ngầm có hàm lượng sắt từ 7 đến 11mg/lít Nước ngầm có ý nghĩa quan trọng trong việc cung cấp nước cho sản xuất, đặc biệt cho đời sống của người dân Nước ngầm ở Đông Anh có chất lượng tốt, trữ lượng cao, đồng thời luôn được bổ sung, cung cấp từ nguồn nước giàu có của sông Hồng Có thể nói, nước ngầm là một trong những tài nguyên thiên nhiên quý giá và quan trọng của huyện Đông Anh phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội và đời sống sinh hoạt của người dân trên địa bàn huyện trong tương lai

1.2.3 Địa chất công trình

Hiện tại trong khu vực chưa có khoan khảo sát, địa chất, tuy nhiên có thể sơ bộ xác định theo khu vực chung của các vùng lân cận là cường độ địa chất R>1,5kg/cm2, thuận tiện cho việc xây dựng công trình, không có hiện tượng cát chảy, hiện tượng catơ

Dọc bờ sông vành đai cây xanh, chống hiện tượng xâm thực của sông Công tác khai thác và sử dụng nước dưới đất cần tuân thủ theo các quy phạm kỹ thuật, đảm bảo an toàn cho tầng chứa nước

1.3 Hiện trạng phát triển kinh tế -xã hội:

Hiện trạng dân cư, lao động: trong khu đất nghiên cứu không có dân cư sinh sống Hiện trạng hạ tầng xã hội: Khu đất nghiên cứu phần lớn là đất trống, chỉ có vài công trình cũ phục vụ nông nghiệp

Khu vực dự án có đường đất nhỏ tiếp cận

Nội khu chỉ có đường bê tông rộng khoảng 1,5 m giữa khu đất

1.5.2 Hiện trạng san nền và thoát nước mưa:

a Hiện trạng đất xây dựng:

Đặc điểm địa hình : Khu vực quy hoạch có địa hình tương đối bằng phẳng, dốc dần về phía sông Cà Lồ

Dọc bờ sông nên quy hoạch trồng vành đai cây xanh, chống hiện tượng xâm thực của sông Công tác khai thác và sử dụng nước dưới đất cần tuân thủ theo các quy phạm kỹ thuật, đảm bảo an toàn cho tầng chứa nước

c Hiện trạng thoát nước mưa:

Hệ thống thoát nước mưa hoàn toàn chưa có gì, nước mưa tự chảy theo bề mặt địa hình

tự nhiên xuống các khu vực thấp

1.5.3 Cấp nước:

Hiện tại chưa có kết quả thí nghiệm bơm nước

Trong tương lai sử dụng nguồn nước của Nhà máy nước Tuy Hoà với công suất 28.000 m3/ngày đêm, đảm bảo cấp nước cho công trình, được nối vào đường ống chung của thành phố trên đường Lê Duẩn nối dài

1.5.4 Thóat nước thải và xử lý chất thải rắn:

- Khu vực quy hoạch hiện chưa có hệ thống thoát nước thải, hiện nay là đất trống và một

số ao hồ nhỏ, do vậy, môi trường không khí trong khu quy hoạch hiện nay tương đối tốt do các công trình xây dựng xung quanh chưa nhiều

1.5.5 Cấp điện và thông tin liên lạc:

Trong khu quy hoạch chưa có hệ thống điện và thông tin liên lạc hoàn chỉnh

Hình 2: Một số hình ảnh hiện trạng khu quy hoạch

II ĐÁNH GIÁ CHUNG :

1 Điểm mạnh:

- Khu đất có bờ sông dài hơn 430 m cùng với địa hình bằng phẳng tạo ra góc nhìn đẹp

- Cảnh quan thiên nhiên phong phú cùng với hồ nước, tạo ra các khu vực cảnh quan thiên nhiên tuyệt đẹp

- Khu vực có đặc điểm tự nhiên rất phù hợp với việc tổ chức các khu chức năng dã ngoại nghỉ dưỡng

CHƯƠNG III CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT

I QUY MÔ:

Quy mô khu vực quy hoạch dự kiến như sau :

- Quy mô diện tích : 46.448,42 m2

- Quy mô dân số :

 Dân số ở nghĩ dưỡng ngắn - dài hạn : 21 hộ và dân số 84 - 105 người (4-5 người/nhà)

 Số khách dự kiến tại các khu thể thao đánh golf và câu lạc bộ thể chất : 50 - 60 người

II TÍNH CHẤT:

- Là khu du lịch nghỉ dưỡng dã ngoại cao cấp và hiện đại với các khu tập golf, biệt thự nghỉ dưỡng, khu cafe, khu chăm sóc sức khỏe, thể dục thể thao, vv… cùng với đầy đủ các tiện ích và dịch vụ phục vụ cho nhu cầu nghỉ dưỡng của du khách

- Khu nghỉ dưỡng dã ngoại chú trọng phát triển mảng xanh, các không gian xanh, cây xanh bờ sông và các không gian xanh cho các hoạt động thể dục thể thao

- Là khu du lịch chú trọng phát triển chất lượng cao, có các giải pháp phù hợp về môi trường và tổ chức không gian cảnh quan tự nhiên

- Khu tập golf Driving Range

- Khu đánh golf chip shot

3.2 Khu vực ở, ở nghĩ dưỡng du lịch

- Khu ở nghỉ dưỡng, biệt thự

3.3 Khu vực cây xanh

- Các hoa viên nhỏ xung quanh biệt thự

- Khu vực cây xanh thể dục thể thao

- Đường giao thông và hệ thống hạ tầng kỹ thuật

IV CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ - KỸ THUẬT:

+ Đất xây dựng nhà phát bóng golf : 567,08 m2, chiếm tỷ lệ 1,22 % + Đất xây dựng sân tập golf : 9.989,92 m2, chiếm tỷ lệ 21,51 % + Đất xây dựng sân đánh golf mini : 10.446,56 m2, chiếm tỷ lệ 22,49 % + Đất xây dựng bãi đỗ xe + hạ tầng : 2.075,75 m2, chiếm tỷ lệ 4,47 % + Đất cây xanh cảnh quan vườn hoa : 6.234,68 m2, chiếm tỷ lệ 13,42 % + Đất giao thông nội bộ : 3.024,35 m2, chiếm tỷ lệ 6,51 %

+ Tổng diện tích đất xây dựng (diện tích chiếm đất) của công trình là cho toàn khu vực quy hoạch là : 4894,69 m 2 Như vậy mật độ xây dựng gộp toàn khu quy hoạch là 10,54%

+ Tổng diện tích sàn xây dựng toàn khu : 9.352,58 m2

+ Hệ số sử dụng đất toàn khu : 0.64

4.2 Chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật:

Dựa trên cơ sở quy mô nghiên cứu của khu đất cũng như định hướng quy hoạch chung của toàn khu GN(C), áp dụng các chỉ tiêu của Quy chuẩn quy hoạch xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD; đồ án xác định các chỉ tiêu quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật như sau :

+ Tiêu chuẩn dùng nước ngắn hạn : 80-120 lít / người ngày

+ Tiêu chuẩn dùng nước dài hạn : 150-200 lít / người ngày

+ Nước cho các công trình công cộng, dịch vụ: ≥ 2,5 lít/ m2 sàn-ngđ

+ Nước phục vụ tưới vườn hoa, công viên : ≥ 3 lít/ m2-ngđ

+ Nước phục vụ tưới rửa đường : ≥ 0,5 lít/ m2-ngđ

4.2.3 San nền, thoát nước mưa :

- San nền : dốc theo quy hoạch san nền chung của khu vực từ 9,5 – 11 m, đề xuất khu vực từ 11,5 – 10 m

- Thoát nước mưa : Tự chảy và tự thấm qua hố ga tự thấm hoặc bể thu nước mưa để tướo cây

4.2.4 Chỉ tiêu thoát nước thải, rác thải rắn:

+ Đối với các khu dịch vụ, biệt thự sử dụng hố tự hoại, tự thẩm Nước thải phải qua xử

lý trước khi thoát ra sông tự nhiên theo tiêu chuẩn

+ Rác thải rắn xác định chỉ tiêu: 1,5 kg/ người-ngđ

CHƯƠNG IV

ĐỀ XUẤT QUY HOẠCH

1 CƠ CẤU TỔ CHỨC KHÔNG GIAN:

1.1 Quan điểm nghiên cứu:

- Ý tưởng quy hoạch xuất phát từ việc tổ chức một khu nghỉ dưỡng dã ngoại mang tính

« Sinh thái và tự nhiên » để phù hợp tính chất đặc trưng của khu vực

- Yếu tố địa hình và hiện trạng được đặt lên hàng đầu để đưa ra các giải pháp phân khu không gian nhằm tạo ra được một khu du lịch phức hợp có cấu trúc rõ ràng nhưng không cứng nhắc và hòa quyện vào môi trường tự nhiên

- Đảm bảo phù hợp chiến lược và cấu trúc phát triển chung huyện Đông Anh và thành phố Hà Nội, đảm bảo khớp nối về mặt tổ chức không gian và hạ tầng kỹ thuật giữa khu vực lập quy hoạch và các khu vực lân cận, đảm bảo tính hiệu quả, đồng bộ và bền vững

- Khai thác cảnh quan hiện có, nhấn mạnh và khai thác tối đa yếu tố cảnh quan các khu vực đồi, khu trũng và khu giáp sông

- Bảo đảm môi trường sống thân thiện, gần gũi thiên nhiên, đạt chất lượng cao bằng việc phân bố không gian mở trong mỗi lô đất thành phần

- Bố trí đề xuất và nghiên cứu kết hợp các loại hình công trình thấp tầng đa dạng, mang nét hiện đại cao cấp nhưng cũng phù hợp văn hóa bản địa và phù hợp với nhiều loại đối tượng;

- Sử dụng màu sắc chất liệu công trình thân thiện với môi trường, hài hòa, tiết kiệm năng lượng, phù hợp khí hậu khu vực

2 QUY HOẠCH TỔNG MẶT BẰNG SỬ DỤNG ĐẤT:

2.1 Định hướng sử dụng đất

- Phân khu chức năng hợp lý, tận dụng được quỹ đất một cách hiệu quả

- Các chỉ tiêu sử dụng đất phù hợp quy chuẩn quy hoạch Việt Nam cũng như các nội dung trong thỏa thuận quy hoạch, hướng đến một môi trường du lịch nghĩ dưỡng dã ngoại xanh và hài hòa với thiên nhiên

Hình 3: Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất

BẢNG CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT STT Loại đất Diện tích

(m2)

Tỷ lệ (%) TỔNG ĐẤT QUY HOẠCH 46,448.42 100

1 Đất xây dựng hội quán - café - clb thể chất 3,144.61 6.77

2 Đất xây dựng biệt thự bao gồm vườn hoa 1 2,025.74 4.36

3 Đất xây dựng biệt thự bao gồm vườn hoa 2 6,873.39 14.80

4 Đất xây dựng nhà quản lý và dịch vụ 2,066.94 4.45

5 Đất xây dựng nhà phát bóng golf 567.08 1.22

7 Đất xây dựng sân đánh golf mini 10,446.56 22.49

8 Đất xây dựng bãi đỗ xe + hạ tầng 2,075.15 4.47

9 Đất cây xanh cảnh quan vườn hoa 1 2,941.93 6.33

10 Đất cây xanh cảnh quan vườn hoa 2 3,292.75 7.09

Căn cứ theo phương án cơ cấu phân khu chức năng đã lựa chọn, giải pháp quy hoạch

sử dụng đất chi tiết cho các hạng mục công trình như sau :

2.2 Khu hội quán – cafe – câu lạc bộ thể chất

- Là công trình phục vụ cư dân của khu dự án, bố trí giáp đường tiếp cận chính Đây là các khu đất bố trí công trình với tổ hợp cafe, yoga, gym, sauna cùng với các tiện ích du lịch khác như khu spa, khu giải trí Là nơi gặp gỡ và giao lưu của cộng đồng cư dân trong khu vực

ở với các nhu cầu về trường học, nhà trẻ như các khu ở đô thị

- Các loại công trình trong khu chức năng ở du lịch nghĩ dưỡng là các mô hình biệt thự nghĩ dưỡng thấp tầng

2.6 Đất sân tập golf và cây xanh

- Với mục tiêu phát triển một khu nghỉ dưỡng dã ngoại với tỷ lệ cây xanh và thể dục thể thao chiếm 58,42 % diện tích toàn khu, được phân thành nhiều như sau :

2.6.1 Sân tập golf và sân đánh golf mini:

- Khu thể dục thể thao được bố trí tại trung tâm khu vực dự án với chức năng là khu vực cho các hoạt động thể thao như sân tập Golf và đánh golf mini

- Các chỉ tiêu sử dụng đất :

 Tổng Diện tích đất sân tập golf : 9.989,92 m2

 Tổng diện tích đất sân đánh golf: 10.446,56 m2

2.6.2 Cây xanh cảnh quan vườn hoa

- Bao gồm các khu cây xanh có diện tích nhỏ phục vụ cục bộ cho các khu chức năng khác nhau trong dự án, các khu hoa viên cây xanh có diện tích khác nhau, với hình dáng và quy mô phụ thuộc một phần vào yếu tố địa hình nhằm giữ lại nét đặc trưng cho dự án

- Các chỉ tiêu sử dụng đất :

 Tổng Diện tích đất : 6.234,68 m2

2.7 Đất giao thông và hạ tầng kỹ thuật:

- Hệ thống giao thông và HTKT trong dự án gồm với tổng diện tích 5.099,5 m2 có hai loại hình :

+ Hệ thống đường phân chia các khu chức năng : chiếm diện tích 3.024,35 m2

+ Khu Hạ tầng kỹ thuật : bao gồm

Do Khu vực dự án mang tính vui chơi giải trí nên cần bố trí các bãi xe công cộng phục

vụ cho du khách cũng như người tham quan bãi đậu xe được bố trí đầu khu dự án trong phần đất hạ tầng kỹ thuật phía bắc

Mật độ xây dựng (%)

Diện tích sàn (m2)

Tầng cao (tầng )

Hệ số

sử dụng đất (lần)

Tỷ

lệ (%)