XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THỔ CƯ TẠI HUYỆN PHÚ QUỐC TỈNH KIÊN GIANG

Về nội dung Đề tài nghiên cứu các nội dung chính : tổng quan tình hình mua bán đất đai trên địa bàn huyện Phú Quốc, xác định giá đất tại huyện Phú Quốc, thặng dư xã hội từ giá đất mua b

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THỔ CƯ TẠI HUYỆN PHÚ QUỐC

TỈNH KIÊN GIANG

LÊ THỊ DIỆU THU

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỂ NHẬN VĂN BẰNG CỬ NHÂN NGÀNH KINH TẾ TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG

Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 07/2009

Hội đồng chấm báo cáo khóa luận tốt nghiệp khoa Kinh Tế, trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh xác nhận khóa luận “XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THỔ

CƯ TẠI HUYỆN PHÚ QUỐC TỈNH KIÊN GIANG” do Lê Thị Diệu Thu, sinh viên

khóa 32, ngành Kinh Tế Tài Nguyên Môi Trường, đã bảo vệ thành công trước hội đồng vào ngày _

Đặng Thanh Hà Người hướng dẫn

Ngày tháng năm 2010

Chủ tịch hội đồng chấm báo cáo Thư ký hội đồng chấm báo cáo

Ngày tháng năm 2010 Ngày tháng năm 2010

LỜI CẢM TẠ

Trong khỏang thời gian 4 năm học, em cũng như nhiều bạn sinh viên của

trường đã nhận được nhiều sự quan tâm giúp đỡ từ phía Ban Giám Hiệu và các

Thầy Cô Em xin gửi lời cảm ơn đến Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Nông Lâm

Tp Hồ Chí Minh, cảm ơn Thầy Cô đã dạy dỗ tận tình lo lắng và truyền đạt những

kiến thức quí báo cho chúng em, giúp chúng em vững tin hơn khi bản thân đối

diện với cuộc sống

Em muốn đặc biệt gửi lời cảm ơn đến Thầy Đặng Thanh Hà, người đã hướng

dẫn em trong suốt quá trình thực hiện khóa luận tốt nghiệp

Cảm ơn các Anh Chị, Cô Chú trong Ủy Ban Nhân Dân huyện Phú Quốc và

phòng Tài Nguyên Môi Trường huyện Phú Quốc đã nhiệt tình giúp đỡ và cung cấp

những số liệu cần thiết để em có thể hòan thành khóa luận

Và lời cảm ơn chân thành xin được gửi đến các bạn lớp Kinh Tế Tài Nguyên

Môi Trường khóa 32 đã đóng góp ý kiến, giúp đỡ mình trong học tập và trong đợt thực

tập cuối khóa này

Tp.Ngày 12 tháng 06 năm 2010

Lê Thị Diệu Thu

NỘI DUNG TÓM TẮT

LÊ THỊ DIỆU THU.Tháng 6 năm 2009 “Xác Đinh Giá Đất Thổ Cư Tại Huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang ”

LÊ THỊ DIỆU THU June 2009 “Determine Residental Land Price In Phu Quoc, Kien Giang Province ”

Khóa luận nhằm xác định giá đất thực của đất thổ cư tại Huyện Phú Quốc tỉnh Kiên Giang hiện nay, thông qua việc xác định hàm cung cầu Số liệu hàm cầu thu thập được thông qua phỏng vần trực tiếp 70 hộ dân tại thị trấn Dương đông và An thới, và

số liệu hàm cung thu thập từ dự án khu tái định cư Bắc Dương Đông (khu phố 10) và khu tái định cư Hàm Ninh

Qua nghiên cứu, đề tài xác định được giá thực của đất thổ cư là 4.5528 triệu đồng / m2 , giá mua bán trên thực tế là 7.2 triệu đồng/m2 tương ứng với diện tích là 63

m2 Với mức giá 7.2 triệu đồng / m2 thì người mua sẽ chịu tổn thất lợi ích là 161 275 triệu đồng, người bán thu được khỏan lợi ích là 156.98 triệu Như vậy, trong hoạt động mua bán này có sự mất cân đối lợi ích, lợi ích hòan tòan thuộc về người bán

Nguyên nhân chủ yếu là do thị trường không minh bạch, và do hoạt động đầu

cơ gây nên Do đó, đề tài đã tìm hiểu và đưa ra một số biện pháp nhằm quản lí đất thổ

cư tốt hơn

v

MỤC LỤC

Trang DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.4 Cấu trúc khóa luận 3

2.1 Tổng quan tài liệu nghiên cứu 5

2.3 Tổng quan về huyện Phú Quốc 10

2.3.2 Đặc điểm kinh tế xã hội 12

CHƯƠNG 3.NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19

3.1 Nội dung nghiên cứu 19 3.1.1 Cơ sở lí luận về bất động sản 19

3.1.2 Cơ sở lí luận về đất đai 23

vi

3.1.3.Một số nguyên tắc chủ yếu thường được vận dụng trong quá trình hình thành các phương pháp xác định

giá trị Bất Động Sản nói chung và giá trị đất đai nói riêng 28

3.1.4 Cung và cầu trong thị trường đất đai 31

3.2 Phương pháp nghiên cứu 36

3.2.1 Phương pháp thu thập số liệu 36

3.2.3 Phương pháp mô tả 36

3.2.5 Phương pháp xử lí số liệu 39

CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40

4.1.Tổng quan về giá đất và tình hình giao dịch đất đai tại Phú Quốc 40

4.2 Đặc điểm về giao dịch đất đai tại huyện Phú Quốc 41

4.2.1 Đặc điểm về giá đất 41

4.2.2 Đặc điểm về thu nhập của các hộ gia đình 43

4.2.3 Khảo sát về mục đích mua đất của người dân 43

4.3 Ước lượng đường cầu đất ở huyện Phú Quốc 44

4.3.1 Ước lượng đường cầu đất dạng tuyến tính 44

4.3.2 Ước lượng đường cầu đất thổ cư dạng Cobb-Douglas 45

4.3.5 Xây dựng hàm cầu đất thổ cư 51

4.4 Xây dựng đường cung đất thổ cư tại Huyện Phú Quốc 52

4.5 Xác định giá đất thổ cư tại Huyện Phú Quốc 53

4.6 Thặng dư xã hôi mất đi do giá ảo 54

4.7 Ảnh hưởng đối với người dân khi giá đất tăng lên 55

CHƯƠNG 5.KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 57

5.1 Kết luận 57

vii

5.2 Kiến nghị 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO 61PHỤ LỤC

viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản

ĐCĐĐ Đầu cơ đất đai

UBND Ủy Ban Nhân Dân

ĐBSCL Đồng Bằng Sông Cửu Long

MDEC Diễn đàn hợp tác kinh tế Đồng Bằng Sông Cửu Long UNESCO Tổ chức giáo dục, khoa học và văn hóa của Liên Hợp Quốc

ix

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng 4.1 Kết quả ước lượng hàm cầu đất dạng tuyến tính 44

Bảng 4.2 Kết quả ước lượng hàm cầu đất dạng Cobb-Douglas 45

Bảng 4.3 Ma trận hệ số tương quan đường cầu dạng tuyến tính 46

Bảng 4.4 Ma trận hệ số tương quan của đường cầu dạng Cobb-doughlas 46

Bảng 4.5.Chi phí xây dựng dự án khu tái định cư tại huyện Phú Quốc 52 Bảng 4.6 Dự báo lượng cầu đất của hộ gia đình đến năm 2020 56

Hình 3.2 Đường cầu 32 Hình 3.3 Trạng thái cân bằng thị trường 33

Hình 3.5 Cầu co giãn hòan tòan và cầu hòan tòan không co giãn 34

Hình 4.1 Sự thay đổi giá đất trong khung giá chính phủ

ban hành từ năm 2000 – 2010 42

Hình 4.2 Thu nhập trung bình của hộ gia đình tại huyện Phú Quốc 43

xi

DANH MỤC PHỤ MỤC

Phụ lục 1 : Kết quả ước lượng mô hình

Phụ lục 2 : Bảng câu hỏi phỏng vấn người dân

Từ đó, đất đai - tài nguyên trở thành đất đai - tài sản với đầy đủ tính chất của một loại tài sản thuộc quyền sở hữu của những người đã tiếp cận, khai thác và chiếm hữu nó bằng lao động của mình

Trên thị trường, đối với những người kinh doanh BĐS thì đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, nó không tuân theo quy luật như các loại hàng hóa thông thường khác như cầu thị trường tăng, cung sẵn sàng đáp ứng ra Vì đất đai cung là cố định dù cầu về đất đai ngày càng tăng, con người không thể làm nó sinh sản hay nở thêm, ngoài diện tích tự nhiên vốn có của quả đất Chính vì vậy đất đai cần phải được xác định được giá trị thực, để có thể sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguồn tài nguyên đất nói chung với mục tiêu tối ưu hóa phúc lợi xã hội

Huyện Phú Quốc thuộc tỉnh Kiên Giang là huyện đảo lớn nhất nước, ở đây có điều kiện tự nhiên thuận lợi, tiềm năng phát triển kinh tế cao đặc biệt trong lĩnh vực du lịch Tuy nhiên chỉ ít năm gần đây thì khu vực này mới được quan tâm đầu tư thực sự

từ phía nhà nước và các nhà đầu tư trong và ngoài nước Chính vì vậy, giá cả đất đai

tại khu vực này đã có sự thay đổi lớn, ngay cả trong khung giá đất mà tỉnh ban hành, nhất là từ khi có Quyết định 178/2004/QĐ, ngày 05 tháng 10 năm 2004 của Thủ tướng

2

Chính phủ phê duyệt “Đề án phát triển tổng thể đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2010 và tầm nhìn đến năm 2020” Sau quyết định đó là hàng loạt những dự án lớn được phê duyệt Đất đai là đầu vào không thể thiếu cho mọi hoạt động sản xuất và là nơi cư trú của tòan thể loài ngừơi Với sự hạn chế của cung đất thì việc dành diện tích đất cho khu vực này sẽ làm giảm diện tích đất cho khu vực khác Do đó, đất thổ cư tại huyện Phú Quốc sẽ giảm đi Trong tương lai Phú Quốc sẽ có nhiều khu đô thị, do đó giá đất ở đây sẽ tăng lên

Tuy nhiên không có gì làm cơ sở để biết được đâu là mức giá tăng hợp lí, có phù hợp với thực tế và qui luật cung cầu đất đai hay không, cầu đất thổ cư và giá sẽ thay đổi như thế nào khi diện tích ngày càng thu hẹp và dân số Huyện ngày càng tăng

Nếu giá thị trường tăng vượt khỏi giá trị thực của nó (giá ảo) sẽ gây ra tổn thất

xã hội, ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu về đất ở và thu nhập người dân và nếu giá tăng nhưng thấp hơn giá trị thực sẽ thì sẽ dẫn đến sử dụng lãng phí nguồn tài nguyên đất Xác định được giá trị thực, đề tài sẽ nhận thấy rõ hiện trạng đất đai tại đây từ đó

đề xuất những giải pháp quản lý đất thổ cư được tốt hơn

Xuất phát từ vấn đề trên cùng với sự đồng ý và hướng dẫn của thầy TS Đặng Thanh Hà, Tôi quyết định nghiên cứu đề tài : “Xác định giá đất thổ cư tại Huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Muc tiêu chung

Đề tài xác định mức giá đất thổ cư thực và lượng cầu đất thổ cư huyện Phú Quốc trong tương lai, từ đó đề xuất giải pháp giúp hoạt động quản lí đất đai tốt hơn

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

-Xác định giá đất thực tại huyện phú quốc

-Thặng dư xã hội chênh lệch giữa giá đất thực và giá đất trên thị trường

-Đề xuất chính sách quản lí đất đai tại huyện Phú Quốc

1.3 Phạm vi nghiên cứu

1.3.1 Phạm vi thời gian

Đề tài được nghiên cứu từ tháng 3/2010-6/2010

3

1.3.2 Phạm vi không gian

Đề tài thu thập số liệu và phỏng vấn dân cư sinh sống ở khu vực thị trấn Dương Đông và thị trấn An Thới huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang Vì đây là những khu vực tập trung đông dân cư sinh sống và trong tương lai quy hoạch thành khu đô thị của Huyện

1.3.3 Về nội dung

Đề tài nghiên cứu các nội dung chính : tổng quan tình hình mua bán đất đai trên địa bàn huyện Phú Quốc, xác định giá đất tại huyện Phú Quốc, thặng dư xã hội từ giá đất mua bán trên thị trường so với giá đất thực, dự báo lượng cầu đất đến năm 2020.Từ

đó đề xuất các biện pháp quản lí đất đai nhằm mục đích giúp cho hoạt động mua bán đất đai dựa trên cơ sở giá đất thực tế của nó

1.3.4 Giả thiết và hạn chế của đề tài

Giả thiết: Giá đất tại thời điểm nghiên cứu (năm 2010) là không thay đổi, thị trường đất đai hiện nay hoạt động theo cơ chế thị trường

Do hạn chế về số liệu thu thập nên mô hình đường cung sẽ được thiết lập thông qua giải hệ phương trình thay vì chạy mô hình trong eview 3.0

1.4 Cấu trúc khóa luận

Khóa luận gồm có 5 chương:

Chương 1: Mở đầu

Gồm có bốn phần chính: đặt vấn đề, mục tiêu nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu, nội dung nghiên cứu bao gồm giả thiết và hạn chế của đề tài, cấu trúc của khóa luận Chương 2: Tổng quan

Giới thiệu tổng quan về tài liệu nghiên cứu, tổng quan về điều kiện, tự nhiên, kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển, các hoạt động thu hút đầu tư, tình hình quy hoạch đất đai tại huyện Phú Quốc, tổng quan về khu vực thị trấn Dương Đông, thị trấn

An Thới, xã Hàm Ninh

4

Chương 3: Cơ sở lí luận và phương pháp nghiên cứu

Chương này đưa ra những cơ sở lý thuyết để thực hiện đề tài như lý thuyết giá trị đất đai, phương pháp cung cầu, nhằm xác định gia đất tại huyện Phú Quốc

Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Đưa ra những kết quả mà đề tài nghiên cứu được đó là giá đất thực tại Huyện Phú Quốc, so sánh với giá đất thực tế khảo sát tại thời điểm đầu năm 2010 nhằm xác định giá đất hiện tại có đúng với giá thực của nó hay không, và giá đất được dự báo đến năm 2020 sẽ thay đổi như thế nào

Chương 5 : Kết luận và kiến nghị

Tóm lược kết quả nghiên cứu và đề xuất chính sách quản lí nhằm giúp thị trường đất đai hoạt động tốt hơn

CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN

2.1 Tổng quan tài liệu nghiên cứu

Trong đề tài nghiên cứu xác định giá đất tại Huyện Phú Quốc, có sự tham khảo

đề tài “Phân tích giá đất đô thị tại Thành phố Phan Rang Tháp Chàm Tỉnh Ninh Thuận” của nhóm 10 lớp DH06KM, Trường Đại Học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh, về cách xác định giá đất trên cơ sở xác định cung cầu đất, Đề tài “Xây dựng mô hình định giá đất thổ cư trên địa bàn Quận 10 ”của chị Phan Thị Thanh Trường, sinh viên Khoa Quản Lí Đất Đai và Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm, giáo trình của tác giả Đặng Văn Thành, 2005 Tài liệu có trong bài giảng của các Thầy Cô giảng dạy bộ môn Kinh Tế Tài Nguyên Môi Trường, Trường Đại Học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh Tài liệu về tình hình qui hoạch và sử dụng đất, định hướng phát triển kinh tế đến năm 2020

do phòng Tài Nguyên Môi Trường huyện Phú Quốc cung cấp và những thông tin được tổng hợp từ internet bao gồm những thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của tỉnh Kiên Giang và huyện Phú Quốc

Tất cả các tài liệu tham khảo trên đã giúp ích rất nhiều cho đề tài này được thực hiện thành công

6

2.2 Tổng quan về tỉnh Kiên Giang

Hình 2.1 Vị trí địa lý tỉnh Kiên Giang

b) Khí hậu:

Kiên Giang có khí hậu nhiệt đới gió mùa, nóng ẩm quanh năm; nhiệt độ trung bình hàng tháng từ 27 – 27,50C; lượng mưa trung bình hàng năm khoảng 1.600 – 2.000 mm ở đất liền và 2.400 – 2.800 mm ở vùng đảo Phú Quốc Mùa mưa bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 11; mùa khô từ tháng 12 đến tháng 3 năm sau Khí hậu ở đây rất

độ cao từ 0,2 – 1,2 m cùng với chế độ thuỷ triều biển tây chi phối rất lớn khả năng tiêu thoát úng về mùa mưa đồng thời lại bị ảnh hưởng lớn của nước mặn, nhất là vào các tháng cuối mùa khô, gây trở ngại cho sản xuất và đời sống

d) Tài nguyên thiên nhiên:

Tài nguyên đất

Đất đai ở Kiên Giang được chia thành 4 vùng chính là vùng phù sa ngọt thuộc Tây sông Hậu (Tân Hiệp, Giồng Riềng, Châu Thành, thị xã Rạch Giá và huyện Gò Quao), vùng phèn ngập lũ thuộc tứ giác Long Xuyên, vùng nhiễm mặn thuộc bán đảo

Cà Mau và vùng đồi núi, hải đảo ở hai huyện Phú Quốc và Kiên Hải

Tổng diện tích đất tự nhiên của Kiên Giang là 629.905 ha, trong đó đất nông nghiệp 411.974 ha chiếm 65,72% đất tự nhiên, riêng đất lúa 317.019 ha chiếm 76,95% đất nông nghiệp, bình quân một hộ hơn 1 ha đất trồng lúa Đất lâm nghiệp có 120.027

ha chiếm 19,15% diện tích đất tự nhiên Đồng thời toàn tỉnh còn quỹ đất chưa sử dụng gần 50.000 ha Nhìn chung đất đai ở Kiên Giang phù hợp cho việc phát triển nông lâm nghiệp và nuôi trồng thủy sản

Tài nguyên rừng

Kiên Giang không có nhiều rừng, nên trữ lượng gỗ ở đây không lớn như các tỉnh khác trong vùng Đông Nam Bộ nhưng rừng ở đây lại có vai trò quan trọng trong việc phòng hộ và bảo vệ môi trường Trên địa bàn huyện có rừng đặc dụng ở Phú Quốc, rừng bảo tồn thiên nhiên và di tích lịch sử U Minh, rừng phòng hộ ven biển Dự kiến năm 2005, toàn tỉnh có 138.900 ha rừng, trong đó rừng phòng hộ và đặc dụng là 81.400 ha, rừng sản xuất 57.500 ha; tỷ lệ che phủ rừng đạt 22,1% Kiên Giang là khu

dự trữ sinh quyển duy nhất ở đồng bằng sông Cửu Long và lớn nhất Đông Nam Á, được UNESCO xếp vào khu dự trữ sinh quyển thế giới

Tài nguyên khoáng sản

Kiên Giang là tỉnh có tiềm năng khoáng sản tương đối lớn mặc dù đang ở mức

8

thăm dò, nghiên cứu nhưng bước đầu đã xác định được 152 điểm quặng và 23 mỏ khoáng sản các loại khác: Nhiên liệu (than bùn), phi kim loại (đá vôi, đá xây dựng, đất sét), nhóm kim loại, đặc biệt là nhóm khoáng sản phi kim loại dùng để sản xuất vật liệu xây dựng, xi măng, than bùn có trữ lượng lớn

Tài nguyên nước

Nguồn nước mặt của tỉnh Kiên Giang khá dồi dào, nhưng đến mùa mưa (từ tháng 5 đến tháng 10) phần lớn nước mặt của tỉnh đều bị nhiễm phèn mặn, do vị trí ở cuối nguồn nước ngọt của nhánh sông Hậu, nhưng lại ở đầu nguồn nước mặn của vịnh Rạch Giá Toàn tỉnh có 3 con sông chảy qua: Sông Cái Lớn (60 km), sông Cái Bé (70 km) và sông Giang Thành (27,5 km) và hệ thống kênh rạch chủ yếu để tiêu nước về mùa lũ và giao thông đi lại, đồng thời có tác dụng tưới nước vào mùa khô

Tài nguyên biển:

Kiên Giang có 200 km bờ biển với ngư trường khai thác thủy sản rộng 63.000km2 Theo điều tra của Viện nghiên cứu biển Việt Nam thì trữ lượng tôm cá ở đây khoảng 464.660 tấn trong đó vùng ven bờ có độ sâu 20-50 m có trữ lượng chiếm 56% và trữ lượng cá tôm ở tầng nổi chiếm 51,5%, khả năng khai thác cho phép bằng 44% trữ lượng, tức là hàng năm có thể khai thác trên 200.000 tấn Ngoài ra tỉnh đã và đang thực hiện dự án đánh bắt xa bờ tại vùng biển Đông Nam bộ có trữ lượng trên 611.000 tấn với sản lượng cho phép khai thác 243.660 tấn chiếm 40% trữ lượng

2.2.2 Tiềm năng kinh tế

Kiên Giang có dân số năm 2008 là 1.727,6 ngàn người với mật độ dân số 272 người/km2 Trong đó dân tộc Kinh: 84,41%; Khmer: 12,23%; Hoa: 2,97% Dân số của tỉnh phân bố không đều, thường tập trung ở ven trục lộ giao thông, kênh rạch, sông ngòi và một số đảo

Về Kinh tế : tiếp tục phát triển ổn định và tăng trưởng khá , tốc độ tăng trưởng

kinh tế năm 2008 đạt 12,6%, trong đó khu vực nông-lâm-thuỷ sản tăng 11,1%, công nghiệp-xây dựng tăng 11,4%, dịch vụ tăng 16,8% GDP bình quân đầu người 802USD theo giá cố định (1.078 USD giá hiện hành)

9

a) Nông lâm thủy sản

Là nhóm ngành sản xuất trọng điểm của tỉnh có tiềm năng khá lớn, diện tích đất để phát triển nông nghiệp khoảng 436.000 ha, trong đó diện đất cho trồng lúa

là 353.000 ha, sản lượng lúa đạt trên 3 triệu tấn; đất màu và đất cây công nghiệp 83.000 ha Kiên Giang có rừng nguyên sinh Phú Quốc và U Minh Thượng với nhiều loại động thực vật quy hiếm Ngành thủy sản là ngành kinh tế mũi nhọn, đã được đầu

tư phát triển khá toàn diện cả khai thác và nuôi trồng với tổng sản lượng trên 450.000 tấn/năm Khai thác thủy sản đã được đầu tư theo hướng đánh bắt xa bờ, ngư trường khai thác hải sản của tỉnh trên 63.000km2, sản lượng khai thác là 350.000 tấn Diện tích qui hoạch vùng nuôi tôm là 130.000 ha, đến năm 2007 đã đầu tư 76.000 ha, sản lượng 28.000 tấn

b) Công nghiệp

Trữ lượng đá vôi của Kiên Giang khoảng 440 triệu tấn, đá xây dựng 135 triệu tấn, sét gạch gói và sét xi măng 228 triệu tấn thuận lợi cho việc phát triển công nghiệp vật liệu xây dựng Sản lượng xi măng đạt 4,4 triệu tấn vào năm 2007, bao bì đạt 45 triệu bao/năm, công suất đông lạnh thủy sản 70.000 tấn/năm, sản lượng khóm cô đặc

và đóng hộp đạt 5.000 tấn, xay xát gạo công suất 2,2 triệu tấn/năm

c) Dịch vụ - du lịch:

Do có vị trí tự nhiên thuận lợi, là tỉnh có tiềm năng du lịch rất lớn với các danh lam thắng cảnh và di tích lịch sử ở Phú Quốc, Hà Tiên, Kiên Lương, Hòn Đất, U Minh Thượng, đủ điều kiện để phát triển du lịch, đặc biệt đảo Phú Quốc sẽ được tập trung đầu tư thành trung tâm du lịch sinh thái biển đảo chất lượng cao của khu vực

Năm 2010 , Kiên giang là tỉnh đứng ra đăng cai tổ chức MDEC Kiên Giang

2010, là tên viết tắt của Diễn đàn hợp tác kinh tế ĐBSCL 2010 Với chủ đề: “Phát huy lợi thế sông, biển phát triển kinh tế bền vững đồng bằng sông Cửu Long”.Diễn đàn này sẽ có tác động rất tích cực đối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh ,đưa ra những chính sách phát huy những lợi thế và tiềm năng Kiên Giang , các hoạt động quảng bá, xúc tiến đầu tư; các sự kiện giao lưu, hợp tác phát triển giữa các địa phương, phát triển trong sự liên kết giữa các tỉnh ĐBSCL

10

2.3 Tổng quan về huyện Phú Quốc

2.3.1 Điều kiện tự nhiên

Đảo lớn nhất là đảo Phú Quốc có dạng hình thoi, nằm theo hướng Bắc Nam, đỉnh nhọn quay về phía xích đạo có diện tích tự nhiên 567,79 km2, chiều dài từ Bắc xuống Nam khoảng 52 km, nơi rộng nhất là 25 km và nơi hẹp nhất là 1 km với đường bờ biển dài 150 km Đảo Phú Quốc cách Thành phố Rạch Giá khoảng 120

km, cách Thị xã Hà Tiên 46 km, cách đường lãnh hải Campuchia - Việt Nam 4,5

km Tính đường hàng không, khoảng cách từ Phú Quốc đi Thành phố Hồ Chí Minh khoảng 500 km, đi Phnông Pênh (Campuchia) khoảng 400 km, đi Bangkok (Thái Lan) khoảng 800 km

Huyện Phú Quốc có 10 đơn vị hành chính bao gồm 8 xã, 2 thị trấn và 49 ấp,

c) Tài Nguyên Thiên Nhiên

Tài nguyên đất: đất đai Phú Quốc được chia ra như sau:

- Nhóm đất cát có 11.044 ha, chiếm 18,6% trong đó đất cát biển trắng vàng có 5.640 ha, đất cát biển tầng mặt giàu mùn có 5.033 ha và đất cồn cát trắng vàng có 371

ha Nhóm đất này phân bổ ven biển, tập trung nhất là khu vực phía Tây và Đông Nam

- Nhóm đất cát phù sa có 1.177 ha, chiếm 1,99% phân bổ chủ yếu ở địa hình thấp trủng thuộc các xã Dương Tơ, Hàm Ninh, Cửa Cạn và Thị trấn An Thới

- Nhóm đất xám có 10.322 ha, chiếm 17,4%, trong đó đất xám trên đá macma axit và đá cát có diện tích 4.020 ha phân bổ trên dạng địa hình cao, dốc nhẹ ( < 80 ) và đất xám có tầng loang lổ đỏ vàng có diện tích 6.352 ha phân bổ ở khu vực địa hình thấp Loại đất này có thể trồng các loại cây hàng năm hoặc chuyển đổi sang mục đích xây dựng

- Nhóm đất đỏ vàng có 36.678 ha, chiếm 61,84% Nhóm đất này phân bổ trên các dạng địa hình đồi núi khắp tất cả các xã trong huyện

- Sông, suối có 84 ha, chiếm 0,14%

Tài nguyên rừng: Rừng Phú Quốc rất phong phú có 99 ngọn núi lớn nhỏ

Diện tích khoảng 37.000 ha, trong đó rừng tự nhiên khoảng 33.000 ha Rừng cấm quốc gia được xác định là 31.422 ha, trong đó đất rừng 27.814 ha; đất không có rừng 3.104

12

ha; đất nông nghiệp, thổ cư, đường, khoảng 504 ha

Rừng tập trung nhiều loại gổ quý hiếm như kên kên, trai, xăng lẻ, vên vên, sao đen, sao đỏ, dầu, gõ đỏ, gồi, kim giao, cẩm thị, Ngoài ra còn có trên 1.040 loài dược liệu, trong đó có trên 10 loại sâm và một số dược liệu quý có sản lượng cao như cam thảo, hà thủ ô, bí kỳ nam, nhân trần, cát căn, đổ trọng, sa nhân, trầm hương,

Động vật rừng có trên 140 loài gồm các loài chim, thú trong đó có một số loài quý hiếm đã được Nhà nước liệt vào danh sách bảo vệ như: Khỉ vàng, Vượn tay trắng, Sóc trăng vàng, Sóc đỏ,

Rừng Phú Quốc còn có ý nghĩa quan trọng trong việc giữ nguồn nước ngọt cho đảo và cảnh quan khai thác du lịch dã ngoại

Tài nguyên biển: Ngư trường Phú Quốc là một trong những ngư trường lớn ở

phía Nam với trữ lượng ước tính 0,5 triệu tấn Vùng biển Phú Quốc có nhiều hải sản quý có giá trị kinh tế và xuất khẩu như cá cơm, cá thu, cá ngừ, cá mập, hải sâm, đồi mồi, Dugong, ngọc trai, Hiện vùng biển Phú Quốc còn ở dạng nguyên sơ chưa bị ô nhiễm, cảnh quan phong phú đa dạng, khí hậu ôn hòa, ít bị ảnh hưởng của gió bão, nhiệt độ trung bình 25 - 270C rất thuận lợi cho việc phát triển du lịch và nghĩ dưỡng

Tài nguyên nước: Với lượng lớn và diện tích lưu vực khoảng 456 km2, chiếm 78% diện tích đảo, Phú Quốc có nguồn nước mặt phong phú tạo thêm sông rạch, những thắng cảnh rất đẹp như Suối Tranh, Suối Đá Bàn, Đồng thời, sông suối Phú Quốc còn cho phép tạo được các hồ nước nhân tạo vừa cung cấp nước cho sản xuất nông nghiệp, dịch vụ, đô thị và dân cư thêm thắng cảnh mới cho hoạt động nghĩ ngơi -

du lịch

Tài nguyên khoáng sản: Nhìn chung khoáng sản trên đảo không giàu, chủ yếu

là các vật liệu xây dựng với trữ lượng khá lớn Hiện đảo có 17 điểm khoáng sản đã đăng ký gồm: Đá quý (Huyền đen), đá xây dựng, sét gạch ngói, cao lanh, cát thủy tinh, cát xây dựng,

2.3.2 Đặc điểm kinh tế xã hội

Các đơn vị hành chính trực thuộc, Phú Quốc được chia thành 8 xã, 2 thị trấn là: Thị trấn Dương Đông,Thị trấn An Thới,Xã Dương Tơ, Xã Cửa Cạn, Xã Gành Dầu ,

Xã Cửa Dương, Xã Bãi Thơm, Xã Hòn Thơm, Xã Hàm Ninh, Xã Thổ Châu

13

Đường biển là loại hình giao thông chủ yếu hiện nay nối kết đảo Phú Quốc với bên ngoài Có đến 70% lượng khách du lịch đến Phú Quốc bằng đường biển bên cạnh đường hàng không Hiện nay sân bay quốc tế đang xây dựng taị xã Dương Tơ nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao trong lĩnh vực du lịch với những chuyến bay nội địa và quốc tế

a) Về kinh tế

Trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Kiên Giang Phú Quốc được xác định là một trong những huyện có vị trí trọng yếu về an ninh quốc phòng của vùng biển biên giới Tây - Nam của tổ quốc; là một trong những điểm du lịch cảnh quan và nghỉ dưỡng chất lượng cao

Chia theo 3 khu vực: khu vực I (nông - lâm - thủy sản) tăng 10,11%/năm, khu vực II ( công nghiệp - XDCB) tăng 24,29%/năm, khu vực III ( dịch vụ và các ngành khác) tăng 24,46%/năm

Nông - Lâm - Ngư nghiệp

Tháng 10 năm 2004 Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt "Đề án phát triển tổng thể đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2010 và tầm nhìn đến năm 2020" bằng Quyết định số 178/2004/QĐ-TTg ngày 5/10/2004 với định hướng phát triển đảo Phú Quốc thành Trung tâm du lịch, nghỉ dưỡng, giao thương có quy mô tầm cỡ quốc tế

Với vị trí quan trọng và tiềm năng to lớn trên, được sự quan tâm đầu tư của các cấp, các ngành, ngành nông nghiệp huyện những năm qua đã đạt được những kết quả khả quan Phú quốc có Vườn quốc gia Phú Quốc, diện tích 31.422ha, trong đó có 12.794 ha rừng, chiếm ¾ diện tích đảo Huyện sản xuất nhiều hồ tiêu, trầm hương, quế, mật ong, đồi mồi Hồ tiêu là loại cây trồng có giá trị kinh tế tương đối cao, rất phù hợp với điều kiện đất đai thổ nhưỡng ở Phú Quốc Nghề trồng tiêu trên đảo Phú Quốc

có truyền thống hơn 100 năm qua Tiêu Phú Quốc nổi tiếng vì hạt mẩy, vỏ mỏng, ruột đặc, cay nồng, mùi thơm không đâu sánh bằng Tuy nhiên trong lĩnh lực Nông nghiệp tăng rất ít 0,76%/ năm do sản lượng tiêu giảm mạnh, giá tiêu tăng giảm không ổn định liên tục nhiều năm đã làm ảnh hưởng đến khả năng đầu tư sản xuất và phát triển cây tiêu của người dân huyện đảo do vậy diện tích cây tiêu của huyện hiện đang giảm dần Đến năm 2009 diện tích trồng tiêu trên địa bàn huyện đạt 477 ha với sản lượng đạt

14

1.035 tấn; diện tích trồng rau màu đạt 190 ha với sản lượng đạt 2.700 tấn; diện tích trồng dừa đạt 290 ha với sản lượng 1,52 triệu quả, cây ăn trái các loại đạt 940 ha với sản lượng 3.025 tấn

Nuôi trồng và đánh bắt thủy sản : Biển Phú Quốc có khỏang 89 loài san hô cứng, 19 loài san hô mềm, 62 loài rong biển… Và rất nhiều loại hải sản quý như tôm

he, cá thu, cá chim, cá bạc má, cá thiều… Tháng 01-2009, sản lượng khai thác và nuôi trồng thuỷ sản trên địa bàn huyện đạt khoảng 4.165 tấn, tăng 18, 66% so với tháng trước và tăng 78% so với cùng kỳ Trong đó sản lượng khai thác thuỷ sản ước đạt 4.115 tấn, tăng 18,59% so với tháng trước và tăng 77,5% so với cùng kỳ Sản lượng nuôi trồng ước đạt 50 tấn, tăng 25% so với tháng trước và tăng 66,67% so cùng kỳ Giá trị sản xuất ngành thuỷ sản ước đạt 20,273 tỷ đồng, tăng 33,82% so với tháng trước và tăng 14,57% so với cùng kỳ Nước mắm Phú Quốc ngon nổi tiếng trong nước

và quốc tế Nước mắm Phú Quốc được làm từ cá cơm bắt tại vùng biển Phú Quốc, cá cơm nơi khác không bằng Phải là con cá cơm sọc tiêu, cá cơm than, cá cơm phấn chì

để làm nước mắm.Có khoảng 100 cơ sở sản xuất nước mắm, ước tính sản lượng trên

10 triệu lít/năm Dương Ðông và An Thới là hai nơi sản xuất nước mắm nhiều nhất đảo

Công nghiệp - Xây dựng

Năm 2007, tỉnh Kiên Giang đã ban hành Quyết định số số 2200/QĐ-UBND - Phê duyệt Quy hoạch phát triển công nghiệp huyện đảo Phú Quốc, giai đoạn 2006 -

2010, tầm nhìn đến năm 2020…Theo quyết định này, phát triển công nghiệp chủ yếu tập trung theo hướng phục vụ cho các ngành kinh tế dịch vụ - thương mại, nông nghiệp, thủy hải sản Sau năm 2015 sẽ phát triển mạnh các ngành công nghiệp công nghệ cao, định hướng xuất khẩu, phù hợp với môi trường kinh tế - xã hội của Phú Quốc Phát triển công nghiệp huyện Phú Quốc thuộc 1oại “Công nghiệp sạch” thân thiện với môi trường, tiêu hao nguyên, nhiên liệu thấp, ít hoặc không có phế thải độc hại Theo Quy hoạch phát triển công nghiệp gồm 2 giai đoạn bắt đầu từ năm 2006 đến 2020

Ngày 05-04-2010, khu vực Vịnh Đầm huyện Phú Quốc chính thức khởi công, với quy mô 305 ha Đây là khu công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ công cộng

15

kết hợp với làng nghề truyền thống Đồng thời đây cũng là khu cảng tổng hợp kết hợp với Vịnh Đầm làm nơi trú bão cho các tàu thuyền trong khu vực Quy mô bến tàu khách giai đoạn 2020 có khả năng đón nhận 1,5 triệu khách/năm; trong đó xây dựng 6 bến cho tàu cao tốc, cánh ngầm và 1 bến phao neo đậu cho tàu du lịch quốc tế

Thương mại - Dịch vụ

Phú Quốc được mệnh danh là hòn đảo ngọc bởi sự giàu có do thiên nhiên ban tặng và tiềm năng du lịch phong phú, một vùng đất lạ Quanh đảo có nhiều bãi tắm đẹp như bãi Trường, bãi Khem, Gành Dầu, rạch Tràm, rạch Vẹm Du khách có thể tắm biển, tắm suối, leo núi, vào hang, lên rừng…

Trong quý III năm 2008, ước tính có 43.000 lượt khách du lịch đến Phú Quốc tham quan, doanh thu đạt 18,578 tỷ đồng, 9 tháng đầu năm có khoảng 141.100 lượt khách du lịch đến Phú Quốc, đạt 78,39% so với kế hoạch và tăng 13,79% so với cùng

kỳ Trong đó, khách quốc tế là 39.950 lượt khách, đạt 82,11% so với kế hoạch và tăng 26,71% so với cùng kỳ Tổng doanh thu 9 tháng là 194,718 tỷ, đạt 77,89 % so với kế hoạch và tăng 15,70 % so với cùng kỳ Tháng 01-2009, tổng số lượt khách đến tham quan du lịch tại Phú Quốc đạt khoảng 17.000 lượt khách, tăng 3,03% so với cùng kỳ, trong đó có 7.000 lượt khách quốc tế, tăng 7,69% so với cùng kỳ Trong tháng 04-

2009, huyện Phú Quốc đón khoảng 20.000 lượt khách du lịch, tăng 1,11% so với tháng trước và tăng 8,10% so với cùng kỳ năm 2008 Tổng doanh thu xã hội từ du lịch ước đạt 52 tỷ đồng

Năm 2009, nhiều công ty lớn ở nước ngoài đã liên lạc với tỉnh Kiên Giang đề nghị đầu tư xây dựng casino ở đảo Phú Quốc Theo kế hoạch, Phú Quốc sẽ xây dựng một casino kết hợp với khu du lịch phức hợp trên diện tích khoảng 100 ha bao gồm: hoạt động casino, du lịch, khu nghỉ dưỡng cao cấp, khu thương mại… với tổng kinh phí ước khoảng 5 tỷ USD

16

Hiện mới có tuyến đường Dương Đông - An Thới (trong), Dương Đông - Hàm Ninh có mặt đường đá trải nhựa, còn lại hầu hết là đường sỏi đỏ và một số đường đang thi công Về khả năng lưu thông thì các đường xuất phát từ Dương Đông đi các nơi như An Thới, Hàm Ninh, Cửa Cạn, Gành Dầu, Bãi Thơm, Dương Tơ có chiều rộng từ

7 - 9m, có thể lưu thông xe ô tô, các đường khác chỉ rộng từ 3 - 4m và là đường đất chỉ

có thể lưu thông xe 2 bánh, việc đi lại vào mùa mưa rất khó khăn

- Đường thủy: đây là tuyến giao thông giữ vị trí quan trọng trong giao thông đối ngoại của đảo Phú Quốc Hiện huyện đảo Phú Quốc đã hình thành được 2 cảng biển lớn đáp ứng yêu cầu cho các tàu khách lớn và tàu hàng cập bến

- Đường hàng không: Sân bay Phú Quốc được hình thành trước giải phóng, hiện đang được sử dụng cho tuyến bay Thành phố Hồ Chí Minh - Phú Quốc - Rạch Giá Mặc dù sân bay đã được tu sửa và nâng cấp nhưng cũng chỉ đủ đáp ứng cho loại máy bay tầm ngắn hạ cánh Hiện nay, để đáp ứng nhu cầu đi lại của dân Phú Quốc và khách đến tham quan đảo ngày càng nhiều Chính phủ đã có chủ trương xây dựng sân bay quốc tế và hiện đang được thi công xây dựng dự kiến đến năm 2012 sẽ được đưa vào sử dụng

Thủy lợi - cấp nước: nguồn cung cấp nước cho sinh hoạt và sản xuất của huyện

hiện nay chủ yếu từ nước ngầm và một phần từ nước mưa Riêng khu vực thị trấn được cung cấp nước từ hồ nước Dương Đông Trữ lượng và khả năng khai thác của nguồn nước ngầm trên đảo chưa được khảo sát đánh giá cụ thể, nhưng chất lượng nước khá tốt, hiện đang được khai thác và sử dụng tự nhiên cho nhu cầu sinh hoạt và tưới cho cây trồng, đặc biệt là tưới cho tiêu

Nhìn chung cơ cấu chuyển dịch đi đúng định hướng: Khu vực I (nông - lâm - thủy sản) giảm từ 31,18% năm 2005 xuống còn 30,46% năm 2009, khu vực II (công nghiệp - XDCB) giảm từ 33,25% năm 2005 xuống còn 24,28% năm 2009, khu vực III (dịch vụ và các ngành khác tăng khá từ 35,57% năm 2005 đến 45,26% năm 2009 Chia theo các ngành kinh tế cấp I: xây dựng cơ bản tăng từ 3,63% năm 2005 đến 6,79% năm 2009, nông - lâm nghiệp giảm từ 10,11% năm 2005 xuống còn 7,05% năm 2009, dịch vụ tăng từ 9,64% năm 2005 đến 10% năm 2009, thương ngiệp tăng từ 7,92% năm

2005 đến 8,89% năm 2009, công nghiệp giảm từ 29,61% năm 2005 xuống còn 17,49%

17

năm 2009, thủy sản tăng từ 21,08% năm 2005 đến 23,40% năm 2009, giao thông tăng

từ 15,75% năm 2005 đến 23,28% năm 2009

b) Về văn hóa –xã hội

Dân cư : Hiện dân số toàn huyện có khoảng 27.491 hộ tương đương 92.574

người, mật độ dân số trung bình khoảng 157 người/Km2, chủ yếu là dân tộc Kinh khoảng 89.815 người (chiếm 97%), dân tộc Hoa là 1.851 người (chiếm 2%), Khơme là

879 người (chiếm 1%) Tỷ lệ tăng tự nhiên 13%

Chia theo thành phần kinh tế thì hộ đánh bắt hải sản chiếm 30,44% (8.369 hộ), nông - lâm nghiệp chiếm 22% (6.034 hộ), thương nghiệp chiếm 12% (3.298 hộ), dịch

vụ chiếm 10% (2.733 hộ), công nghiệp chiếm 3% (824 hộ), xây dựng chiếm 2,5% (687 hộ), ngành khác chiếm 14% (3.750 hộ) trong đó hộ chuyên làm thuê là 1.797 hộ chiếm 6,54% tổng số hộ dân của huyện

Dân số phân bố khá tập trung vào các thị trấn và các xã phía Nam đảo chia làm hai khu vực gồm thành thị và nông thôn, trong đó thành thị chiếm 57% tổng dân số tương đương 52.314 người chủ yếu tập trung ở hai thị trấn Dương Đông và An Thới, khu vực nông thôn chiếm 43% tương đương 40.260 người chủ yếu phân bố ở các xã còn lại

Thị trấn Dương Đông : nằm phía tây và là thủ phủ của huyện, người dân ở đây sống chủ yếu bằng nghề làm biển, buôn bán, kinh doanh dịch vụ du lịch và làm việc trong các cơ quan nhà nước Thị trấn Dương Đông là đầu mối của bốn trục lộ chính nối liền Dương Đông và các xã Hàm Ninh, An Thới, Cửa Cạn, Bãi Thơm; có sân bay

và cửa sông chính phục vụ cho việc giao lưu giữa đảo và các nơi Đặc biệt thị trấn Dương Đông là nơi có nhiều thắng cảnh đẹp thu hút khách tham quan Thị trấn Dương Đông là nơi thu hút đầu tư lớn nhất đảo Các dự án đã và đang thực hiện như: quy hoạch tổng quát thị trấn Dương Đông, sân bay quốc tế Phú Quốc, khu đô thị Đông sân bay, xây dựng mới nhiều tuyến đường nội thị, hệ thống trường học, khu du lịch sinh thái biển

Thị trấn An Thới : nằm ở phía nam đảo, là khu vực đông dân cư thứ 2 sau thị trấn Dương Đông Người dân chủ yếu sống bằng nghề biển và buôn bán Tại đây có cảng An Thới là đầu mối giao thông đường thủy quan trọng của huyện

CHƯƠNG 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Nội dung nghiên cứu

3.1.1 Cơ sở lí luận về bất động sản

a) Khái niệm bất động sản

Khái niệm bất động sản được hiểu theo nghĩa phổ biến nhất: BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại ổn định và lâu dài.Như vậy một tài sản được coi

là bất động sản khi thỏa mãn các điều kiện sau:

Là một yếu tố vật chất có ích cho con người

Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người

Có thể được đo lường bằng giá trị nhất định

Có thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất công năng, hình thái của nó không thay đổi

Tồn tại lâu dài

b) Khái niệm về thị trường BĐS:Thị trường BĐS là một môi trường trong đó

những người mua và bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán BĐS thông qua cơ chế giá

Đặc điểm của thị trường BĐS:

- Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá

Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định

20

Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định

Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định

Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: mỗi một nền kinh tế,một nền thị trường đều có những đặc điểm khác nhau.Vì vậy không nhất thiết là giống nhau là đều trải qua tất cả các giai đoạn ,cùng khỏang thời gian trải qua một giai đoạn cũng như chuyển biến hòan tòan hết một giai đoạn rồi mới chuyển sang giai đoạn mới.Hiện nay trên thế giới

đã có nhiều nước sử dụng liệu pháp “sốc”, nghĩa là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường do đó thị trường BĐS ở các nước này cũng đã ở cấp độ tài chính hoá

- Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác

Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”)

- Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc

Thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước Các giao dịch BĐS có thể diễn ra bất kì đâu nếu ở đó có nhu cầu mua bán

- Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là

hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS

và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội

- Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy

đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường)

Do không có thị trường trung tâm làm cho thông tin về thị trường rất khó thu thập, độ tin cậy kém dẫn đến thông tin không cân xứng trong thị trường BĐS Hoạt động trong thị trường BĐS không chỉ có người mua và người bán mà giữa họ còn có những đơn vị kinh doanh BĐS làm cầu nối.Người có nhu cầu mua và người có nhu cầu bán BĐS trực tiếp thương lượng với nhau hoặc có thể tìm đến các nhà kinh doanh BĐS Do đó , thông tin mà 2 bên mua bán nhận được có sự chi phối của cá nhân/đơn

vị kinh doanh BĐS.Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, và giao dịch là trực tiếp, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước Bên cạnh đó, các giao dịch BĐS có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch chúng

22

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường

sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác

- Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế

BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư

Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn

Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân

Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân

Thị trường BĐS có quan hệ mật thiết với sự tăng trưởng kinh tế : Khi nền kinh tế tăng trưởng thì giao dịch đất đai cũng như BĐS tại khu vực đó tăng theo một cách nhanh chóng, thị trường đất lúc đó sẽ “nóng” lên quá mức, trái lại khi tăng trưởng kinh tế chậm lại thì thị trường đất đai và BĐS tại khu vực đó sẽ rơi vào tình trạng “đóng băng”

23

3.1.2 Cơ sở lí luận về đất đai

a) Khái niệm đất đai

Đất đai là sự vật địa lí –kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người của cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định.Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần bề mặt và không gian bên trên và

bề sâu trong lòng đất Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hoặc trong không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quĩ đất đai quốc gia, trong phạm

vi đại giới hành chính là quĩ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quĩ đất của chủ thể sử dụng đất

Đặc điểm đất đai

Đất đai là sự vật địa lí – kinh tế nên có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế xã hội của con người

Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính không gian như diện tích, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lí hóa của đất kết hợp với các giá trị đầu tư vào đất đai…

Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể.Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ

sự tương tác thị trường và phi thị trường.Đất có vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị với những người láng giềng và với những đối tác khác… Vị trí của đất đai có ý nghĩa chiến lược về mặt kinh tế trong qua trình khai thác sử dụng đất Đất đai ở gần các đô thị, các đường giao thông, các khu dân cư được khai thác triệt để hơn so với đất đai ở các vùng xa xôi hẻo lánh, do đó có giá trị và giá trị sử dụng lớn hơn

Đất đai không tăng lên thông qua hoạt động sản xuất Đất đai có vị trí cố định,

số lượng có hạn trên phạm vi toàn cầu và phạm vi từng quốc gia, hay tổng cung của toàn bộ đất đai là cố định

Đất đai có tính năng sử dụng vĩnh cửu.Có khả năng tái tạo và nâng cao chất

24

lượng về mặt tự nhiên , vị thế xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người

Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất đai được phân thành bốn loại là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất đô thị và đất chưa sử dụng Đất đô thị bao gồm đất để xây nhà ở, xây dựng các công trình để phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Đất đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình cộng đồng, công trình sự nghiệp, đảm bảo môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại

c) Giá trị đất đai: bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình

ứng với các thuộc tính không gian (diện tích hình thể, vị trí ) cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lí hóa của đất kết hợp với các giá trị đầu tư phát triển hạ tầng đất đai.Giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai

d) Gía đất do nhà nước quy định : là hệ thống giá do nhà nước định ra để

thực hiện việc quản lí nhà nước về đất đai, nhằm giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa nhà nước và người sử dụng đất đai, nó không áp dụng cho các bên tham gia giao dịch thị trường tự thỏa thuận

Giá đất do nhà nước ban hành được dung làm cơ sở để:

Tính thuế đối với việc sử dụng đất đai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp Luật

Tính tiền sử dụng đất và tiền thuế đất khi giao đất,cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử sụng đất hoặc đấu thầu dự án sử dụng đất cho các trường hợp quy định

25

Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất sử dụng

vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển

kinh tế

Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà

gây thiệt hại cho nhà nước theo quy định của pháp luật

Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ từ chuyển quyền sử dụng

đất theo quy định của pháp luật

Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp

nhà nước khi mà doanh nghiệp tổ chức cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu

tiền sử dụng đất như quy định tại khỏan 3 điều 59 của luật đất đai 2003

Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử

dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, thì mức giá trúng đấu giá quyền sử

dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn mức giá

quy định này

Quy định này không áp dụng đối với trường hợp người sử dụng đất thỏa thuận

về giá đất với những người liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho

thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

e) Giá cả đất đai mua bán trên thị trường đất đai : là giá chịu sự tác động

của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền của

người chuyển nhựơng thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định

Giá cả đất đai trên thị trường có thể không phản ánh đúng giá trị thực của nó vì

cung, cầu đất chịu sự tác động của nhiều yếu tố Những yếu tố đó có thể khiến cho giá

đất tăng lên quá mức dẫn đến tình trạng “giá ảo” hoặc làm thấp hơn giá trị thực của nó,

dẫn đến tổn thất xã hội

Đặc điểm của giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu hiện: giá cả đất đai phản ánh tác dụng

của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai thì khả năng thu lời đến đó và

cũng có giá cả tương ứng như giá cả quyền sử dụng, gía cả quyền cho thuê, giá cả

quyền thuế chấp….như vậy giá đất được biểu thị ở nhiêu phương thức khác nhau

- Không giống nhau về thời gian hình thành :do đất đai có tính khác biệt cá thể

26

lớn lại thiếu một thị trường hòan chỉnh, giá cả được hình thành dưới ảnh hưởng lâu dài

từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài Để có thể so sánh phải đưa

về cùng thời điểm bằng phương pháp hiện giá

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu đất đai quyết định : nhu cầu đất đai càng cao thì giá đất càng cao và do đất đai với nguồn cung đất là cố định

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ ràng: do đất có tính cố định vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính khu vực rõ ràng.Vì vậy mảnh đất khác nhau có giá trị rất khác nhau

- Đối với những hàng hòa thông thường, hàng hóa gắn liền với giá thành sản xuất, riêng đối với đất đai thuộc về tự nhiên nên bản thân nó không có giá thành Những hoạt động từ bên ngoài tác động vào làm thay đổi giá trị đất đai như xây dựng đường giao thông, điện, đường ….làm cho giá đất tại đó tăng lên

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

- Giá cả đất đai phụ thuộc rất lớn vào chính khu vục đất đai đó ( bao gồm vị trí, diện tích, hình dáng, cơ sở hạ tầng, khỏang cách đến trung tâm đô thị ) và khả năng sinh lời từ khu vực đất đó

- Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực.Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng lớn nhất đến giá cả đất đai trên thị trường Ngoài ra còn có những chính sách khác của nhà nước tác động đến giá đất như:

Chính sách tiền tệ : giá cả đất đai là biểu hiện bằng tiền của giá trị đất đai, là số tiền thỏa thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định.Ở các thời điểm khác nhau giá cả đất đai cũng thay đổi theo chiều hướng khác nhau tăng nhau giảm Vì vậy, những biến động về tiền tệ và chính sách về tiền tệ có ảnh hưởng rất lớn đến gía đất.Giá đất phụ thuộc vào sự ổn định của đồng tiền, nếu sức mua của đồng tiền tăng giá đất giảm, ngược lại nếu sức mua của đồng tiền giảm giá tăng Khi sức mua của đồng tiền tăng tức là cùng một lượng tiền mua được một lượng hàng hóa lớn hơn, trong

xu hướng giá đồng tiền đang tăng các giao dịch liên quan đến đất đai sẽ chững lại vì người

có ý định bán sẽ có tâm lí chờ giá vì người ta cho rằng giá còn tiếp tục tăng

Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển nhượng đất đai.Sự thay đổi trong từng thời kỳ cũng ảnh hưởng đến giá trị đất trên thị trường

27

Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền

sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất ) ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất

- Giá đất còn phụ thuộc vào tình hình phát tiển kinh tế của đất nước và của từng địa phương Khu vực có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao thì giá đất theo đó sẽ tăng lên Các yếu tố này bao gồm sự biến động của tổng sản phẩm quốc dân, thu nhập đầu người, tiết kiệm…

- Giá đất trên thị trường là giá cân bằng giữa cung và cầu

Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu:

Dân số ngày càng tăng, nhu cầu về đất ở và nhà riêng ngày càng tăng Dân số tăng kéo theo nhu cầu hoạt động sản xuất kinh doanh, giáo dục, y tế, giải trí… tăng lên.Tất cả đều làm tăng cầu đất

Đô thị hóa : tăng qui mô tập trung dân số và sự phát triển qui mô về bề rộng và không gian đô thị

Thu nhập: thu nhập càng cao nhu cầu về đất ở càng cao

Ngoài ra, cầu đất đai con phụ thuộc vào tình hình chính trị, an ninh văn hóa, xã hội …của khu vực đó Khu vực có chính trị ổn định, an ninh tốt thì khu vực đó cầu đất cao và ngược lại khu vực mà chính trị an ninh không tốt sẽ làm giảm cầu đất tại khu vực đó

Các yếu tố ảnh hưởng đến cung:

Nhà nước trực tiếp bán đất thuộc sở hữu nhà nước ra thị trường hoặc tăng vốn đầu tư cho các công ty BĐS của nhà nước

Quy hoạch: Việc chuyển mục đích sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp vào mục đích cho sản xuất kinh doanh hoặc nhà ở sẽ tạo điều kiện cho cung đất tăng lên

Tốc độ tăng trưởng của đất đai tỉ lệ thuận với sự phát triển kinh tế

Sự phát triển và hòan thiện kết cấu hạ tầng làm tăng nhu cầu về nhà ở hơn đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng yếu kém, khó tiếp cận Đồng thời khu vực này cũng sẽ thu hút thêm nhiều dự án đầu tư BĐS, cung đất tăng lên

28

3.1.3 Một số nguyên tắc chủ yếu thường được vận dụng trong quá trình hình thành các phương pháp xác định giá trị bất động sản nói chung và giá trị đất đai nói riêng

b) Nguyên tắc thay thế

Với nguyên tắc, giá trị của một bất động sản thường được xác lập dựa trên giá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so sánh trong cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của các tài sản so sánh này gần với thời điểm xác định giá trị bất động sản

Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản: Một người mua bất động sản (hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao so với giá của một bất động sản/mảnh đất mà anh ta có độ mong muốn và thoả mãn tương tự Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phương pháp: phương pháp xác định giá đất theo chi phí giá thành, xác định giá đất theo giá bán so sánh và xác định giá đất theo thu nhập

c) Nguyên tắc cung - cầu

Đất đai (hay ở nước ta là quyền sử dụng đất đai) là một hàng hoá đặc biệt Tuy nhiên, cũng như mọi loại hàng hoá khác, giá cả của nó được hình thành trên cơ sở tương tác của chung và cầu trên thị trường Cầu trong thị trường đất đai được hiểu là

số lượng đất đai tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và

có khả năng thanh toán và cung trong thị trường đất đai được coi là số lượng diện tích đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá

29

nhất định Cũng như các thị trường khác, khi lượng cung về hàng hoá đất đai tăng lên

mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm

mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên Khi cung và cầu biến động cùng chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung và cầu Nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn của cung thì giá sẽ tăng lên và ngược lại Đó là nội dung của nguyên tắc cung - cầu cũng được áp dụng và phù hợp với thị trường đất đai

Trong một khoảng thời gian nhất định, cầu về đất đai phụ thuộc vào các yếu tố chính như sau: Giá cả của đất đai; thu nhập của người tiêu dùng; Giá của các mặt hàng có liên quan: bao gồm các mặt hàng thay thế hoặc bổ sung; Những kỳ vọng của khách hàng về cung và cầu (thông qua dự đoán về giá cả) của đất đai trong tương lai;

và Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng

Do đặc thù riêng của hàng hoá đất đai, cung về đất đai trước hết phụ thuộc

và quỹ đất tự nhiên của từng địa phương và cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên này

Trong thực tế các loại đất có thể chuyển hoá cho nhau và vì vậy, cung về từng loại đất cũng có biến động và vì vậy giá cả của từng loại đất cụ thể phụ thuộc cả vào cung và cầu của loại đất đó Một diện tích đất nông nghiệp trước đây có thể trở thành đất ở, đất đô thị hoặc đất dùng cho sản xuất công nghiệp khi được chuyển mục đích sử dụng Tương tự, một diện tích đất rừng nào đó cũng có thể trở thành đất sản xuất nông nghiệp nếu diện tích đó được chuyển đổi Trong các trường hợp này, mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, cung về đất ở, đất đô thị (đối với trường hợp thứ nhất) và đất nông nghiệp (đối với trường hợp thứ hai) đã tăng lên

d) Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của đất đai luôn luôn biến động và điều đặc biệt là nó chịu sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường liên quan tới nó, xem xét trong sự phụ thuộc các yếu tố này với nhau và đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố đó Đó là nội dung chính của "nguyên tắc thay đổi" trong xác định giá trị đất đai