Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thành phố việt trì, tỉnh phú thọ giai đoạn 2014 2016

Khi đất đai trở thành hàng hóa trên thị trường đã hình thành các giao dịch “ngầm“ về đất đai và các giao dịch này đẩy giá đất lên khá cao so với giá đất Nhà nước đã ban hành theo khung g

-NGUYỄN LƯƠNG TRUNG KIÊN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ

GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

`

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018

-NGUYỄN LƯƠNG TRUNG KIÊN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Đức Nhuận

Thái Nguyên - Năm 2018

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin can đoan mọi số liệu và kết quả sử dụng để nghiên cứu viết luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ học vị nào

- Tôi xin cam đoan mọi trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc rõ ràng và mọi sự giúp đỡ trong quá trình làm luận văn đều đã được cảm ơn

Tác giả luận văn

Nguyễn Lương Trung Kiên

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình thực hiện luận văn tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp

đỡ của các cá nhân, tập thể, các cơ quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi

để tôi có thể hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Đức Nhuận trường Đại học Nông

Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên,phòng Đào tạo, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợicho tôi thực hiện tốt luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn UBND thành phố Việt Trì; Phòng Tài nguyên vàMôi trường thành phố

Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp

đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn !

Tác giả luận văn

Nguyễn Lương Trung Kiên

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC BẢNG v

DANH MỤC CÁC HÌNH vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa của đề tài 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất .3

1.1.1 Một số khái niệm 3

1.1.2 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 5

1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất 7

1.2 Cơ sở pháp lý .7

1.3 Cơ sở thực tiễn .12

1.3.1 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 12

1.3.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam .14

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 18

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 18

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu, thời gian nghiên cứu 18

2.1.3 Địa điểm và thời gian tiến hành 18

2.2 Nội dung nghiên cứu 18

2.3 Phương pháp nghiên cứu 19

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp: 19

2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp: 19

2.3.3 Phương pháp chuyên gia: 20

2.3.4 Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu và xử lý số liệu điều tra 20

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 21

3.1 Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ 21

3.1.1 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai .21

3.1.2 Biến động đất đai .26

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất đến 31/12/2016 30

3.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Việt Trì 34

3.2.1 Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất 34

3.2.2 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 43

3.2.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án đã đấu giá trên địa thành phố Việt Trì 43

3.2.4 Khảo sát công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở qua ý kiến cán bộ quản lý và người dân 63

3.3 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số Dự án đấu giá quyền sử dụng đất 69

3.3.1 Hiệu quả kinh tế 69

3.3.2 Hiệu quả xã hội 71

3.3.3 Hiệu quả đối với công tác quản lý Nhà nước 72

3.3.4 Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 72

3.4 Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất .73

3.4.1 Giải pháp về chính sách nhà nước 73

3.4.2 Giải pháp về kỹ thuật 74

3.4.3 Giải pháp về cơ chế tài chính 74

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 75

1 KẾT LUẬN 75

2 KIẾN NGHỊ 76

TÀI LIỆU THAM KHẢO 77

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Biến động đất đai theo mục đích sử dụng đất năm 2010-2016 27

Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất 31/12/2016 của Thành phố Việt Trì 31

Bảng 3.3: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ phường Thọ Sơn .46

Bảng 3.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phường Thọ Sơn 46

Bảng 3.5: Danh sách các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền SDĐ phường Thọ Sơn- thành phố Việt Trì 48

Bảng 3.6: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ phường Tiên Cát 49

Bảng 3.7: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại phường Tiên Cát 51

Bảng 3.8: Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Tiên Cát .52

Bảng 3.9: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ phường Minh Nông 53

Bảng 3.10: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại phường Minh Nông 55

Bảng 3.11: Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Minh Nông .56

Bảng 3.12: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ xã Sông Lô 59

Bảng 3.13: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Sông Lô 61

Bảng 3.14: Danh sách người trúng đấu giá QSD đất tại xã Sông Lô 62

Bảng 3.15: Bảng thống kê kết quả các dự án đấu giá QSDĐ 62

Bảng 3.16 Một số ý kiến của cán bộ tổ chức đấu giá QSDĐ ở tại các phiên đấu giá trên địa bàn thành phố Việt Trì 63

Bảng 3.17 Một số ý kiến của người tham gia đấu giá QSDĐ ở tại các phiên đấu giá trên địa bàn thành phố Việt Trì 67

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Cơ cấu sử dụng các loại đất của thành phố Việt Trì năm 2016 26Hình 3.2 Biển đổi sử dụng đất thành phố Việt Trì giai đoạn 2010-2016 30Hình 3.3 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 43Hình 3.4 Mức chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm dự án quy hoạch dân

cư phường Thọ Sơn – thành phố Việt Trì 47Hình 3.5 Mức chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm dự án quy hoạch dân

cư phương Minh Nông 56

HĐND : Hội đồng nhân dân

HQKT : Hiệu quả kinh tế

TM&MT :Tài nguyên và Môi trường BQL :Ban quản lý

GPM :Giải phóng mặt bằng

CSHT :Cơ sở hạ tầng

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất nước ta hiện nay đang trong quá trình phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa vấn đề đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trong các tỉnh thành trên cả nước Trong quá trình đổi mới nền KT -XH ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất

đai Khi đất đai trở thành hàng hóa trên thị trường đã hình thành các giao dịch “ngầm“ về đất đai và các giao

dịch này đẩy giá đất lên khá cao so với giá đất Nhà nước đã ban hành theo khung giá quy định, việc giao đất lúc này đã không còn phù hợp với giá trị thực của đất, Nhà nước không kiểm soát được các giao dịch về đất đai khiến các nguồn thu từ đất đại bị hạn chế, gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước, hệ thống quản lý đất đai không cập nhập kịp thời những thông tin biến động về đất đai, tình trạng thửa đất, gây khó khăn trong công tác quản lý Vì vậy, chuyển sang hình thức đất giá quyền sử dụng đất cho phù hợp với giá trị thị trường, phản ánh đúng giá trị thực có của đất là tất yếu.

Thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ, là một tỉnh đang phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, kéo theo đó là quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên toàn tỉnh Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển KTXH rất lớn Trong những năm gần đây Nhà nước đã có cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng

cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản của thành phố Giá trị thực của đất trên thị trường được phản ánh thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng được tiến độ, không đủ số lượng người tham gia đấu giá, một số chủ đầu tư lúng túng khi triển khai hoàn thiện thủ tục, tiến độ xây dựng công trình sau khi trúng đấu giá

Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời góp phần đẩy mạnh công tác đấugiá quyền sử dụng đất phục vụ việc quản lý, khai thác và sử dụng quỹ đất có hiệuquả, được sự hướng dẫn của thầy giáo TS Nguyễn Đức Nhuận - Giảng viên khoaQuản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông lâm Thái nguyên và được sự đồng ý củaPhòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất - Ủy ban nhân dân

thành phố Việt Trì tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác đấu giá

quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2014 - 2016”.

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ

- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu

3 Ý nghĩa của đề tài

- Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và thựchiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, hiệu quả hơn và hoàn thiện hơn

- Góp phần bổ sung, nâng cao và hoàn thiện các chính sách liên quan đến tổchức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giáquyền sử dụng đất

- Đề xuất giải pháp nâng cao, hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất có thểcho công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa thành phố Vinh Tạo thêm nguồnthu cho ngân sách Nhà nước đáp ứng nhu cầu đất làm nhà ở cho nhân dân, đảm bảotính dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.1 Một số khái niệm

1.1.1.1 Bất động sản

Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản được chia thành 2 loại bất động sản và độngsản, mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thốngnhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai

Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau

về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS Các nước theo kinh tế thị trườngnhư Mỹ, các nước EU, Nhật, một số nước ASEAN, Malaixia, Singapo quy địnhBĐS (đất đai) hoặc BĐS (đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trênthị trường BĐS, ở Trung Quốc BĐS (đất đai và tài sản trên đất) được phép giaodịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được muabán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất

Ở nước ta cũng vậy, tuy nhiên không phải tất cả các loại BĐS đều tham giavào thị trường BĐS, nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá, như các công trình hạtầng mang tính chất công cộng sử dụng chung Đất đai là BĐS nhưng không phải làhàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng một số loại đất

và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoátrong thị trường BĐS

Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trịquyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất Trong

đó, thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các quyền sử dụng đất:chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, gópvốn (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) [26], (Nguyễn Văn Xa (2004), [27]

1.1.1.2 Thị trường bất động sản

Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệkinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thịtrường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường Thị

trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thịtrường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vựcđịa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, nó không chỉ bao gồm cáchoạt động giao dịch mà còn kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tư vấn phát triển bấtđộng sản Hiểu theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động có liênquan trực tiếp đến giao dịch mua bán, chuyển nhượng, BĐS (Hồ Thị Lam Trà,Nguyễn Văn Quân (2006) [26].

Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luậtgiá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu

tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả (Nguyễn Đình Bồng (2005) [4]

Phạm vi hoạt động của thị trường bất động sản do hệ thống pháp luật của mỗinước quy định nên cũng không đồng nhất Ví dụ: pháp luật Ôxtrâylia quy địnhkhông hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất,BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp Pháp luật Trung Quốc quy định giaodịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà (NguyễnĐình Bồng (2005) [4]

Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến vớinhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật cungcầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường

1.1.1.3 Đấu giá tài sản

Từ “đấu giá” (auction) bắt nguồn từ tiếng Latin (augère) với hai nghĩa chính là “tăng lên” hoặc “bổ sung” Đến nay trên thế giới có 2 hình thức đấu giá chính: đấu tăng giá - theo kiểu phổ quát trên khắp thế giới

và đấu giảm giá

- Theo kiểu không phổ quát và có thành tựu nhất tại Hà Lan ( Nguyễn ThịMinh (2011) [20]

Tại phương Đông, các hình thức của đấu giá đã hiện diện ở những chợ phiên bộ lạc từ thời chưa có các nhà nước phong kiến nguyên thủy Theo ghi chép trong các sử liệu xưa, cách đây khoảng 5.000 năm, các phiên đấu giá có tính chất “đổi chác” nô lệ, vật nuôi, bông vải, thực phẩm, vật trang điểm đã diễn ra tại nhiều nơi Ở các bộ lạc sống bằng nghề chăn nuôi, phổ biến nhất là việc trao đổi gia súc để lấy lương thực,

một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”.

1.1.2 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất

1.1.2.1 Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó, đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quán trình mua bán, nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi của đất đai đến đâu thì có khả năng thu lời đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nên kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét

về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định (Đỗ Thị Lan (2012) [16].

1.1.2.2 Cơ sở khoa học xác đinh giá đất

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, chính vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể

và chính xác Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), [26].

* Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị vua chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa

tô Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và

do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), [26].

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch Như vậy, địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất Địa tô chênh lệch còn tồn tại

cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy

phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2 Địa tô chênh lệch 1 là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Địa

tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó Địa tô chênh lệch 1 sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch 2 sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), [26].

Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm Vì địa

tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Chính vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), [26].

Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng.

Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh ra và tính cá biệt, nên cung

và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra

điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác.

Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai Phần lớn đất chưa

sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được, luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại,

du lịch cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5 - 3% năm, đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết

bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động.

Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đai, đó là đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá Luật Đất đai cho phép các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bàng giá trị quyền sử dụng đất Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), [26]

1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.3.1 Khái niệm

Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để giao quyền sử dụng đất (hoặc cho thuê đất) bằng hình thức đấu giá công khai, nhằm mục đích huy động nguồn vốn để đầu tư xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng trên địa bàn các quận, huyện.

1.2 Cơ sở pháp lý

Hội nghị Trung ương 7 đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hoá đặc biệt, quyền sử dụng đất

là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS, quan điểm đổi mới của Đảng “ là điều kiện để xây dựng

hành lang pháp luật của thị trường BĐS, đưa thị trường này phát triển lành mạnh, đúng hướng, hạn chế những biến động tiêu cực, trong đó có những biến động về giá đất

Quá trình xây dựng Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai, chúng ta đã đạt được những thành tựu rất lớn, góp phần ổn định xã hội, phát triển kinh tế đất nước, công tác quản lý Nhà nước về đất đai đang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều nhược điểm tồn tại

được Bộ Tài nguyên Môi trường đánh giá “ Quá trình liên tục đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai đã

tạo ra số lượng văn bản quá cồng kềnh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản,

có nhiều phạm vi chưa được điều chỉnh hoặc chưa đủ quy định để điều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở”.

Thực hiện Nghị quyết Trung ương 7 (Phần 2) về đổi mới và hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai.

Dự án Luật đất đai (Sửa đổi) đã đề cập tương đối toàn diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng

đất đai và xây dựng một số chế định mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất đai những năm vừa qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hoá

đất nước Một trong những nội dung là chế định Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng

đất Chế định này theo Luật đất đai 1988, 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998, 2001

và các văn bản quy phạm pháp luật trước đây chưa quy định, chỉ có một số Nghị định, Thông tư đề cập đến một số nội dung liên quan:

* Luật đất đai 1988 quy định rất hạn chế về quyền của người sử dụng đất,

người sử dụng đất chỉ “ được quyền chuyển, nhượng bán nhà ở, vật kiến trúc

khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất đượcgiao”, được Nhà nước đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác khi đất đang sửdụng bị thu hồi

* Từ khi có Luật đất đai 1993 đến nay, quan điểm chế độ sở hữu toàn dân vềđất đai được khẳng định, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nội dung quantrọng nhất là quyền của người sử dụng đất được Đảng và Nhà nước mở rộng trongđiều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể Sau khi sửa đổi bổ sungnăm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, một lần nữađược quan tâm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo đảm quyền và lợi íchcủa người sử dụng đất, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trường BĐS hoạt động trong

đó có thị trường quyền sử dụng đất, nhà cửa gắn liền quyền sử dụng đất

* Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003:

Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và

có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường BĐS đã được quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II.

Căn cứ Luật đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị trường BĐS, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất Điều 61 qui định các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ Điều 62 quy định cụ thể về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.

Ngoài ra Nghị định 181/2004/NĐ-CP còn quy định thêm "hàng năm, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầu tư xây

dựng kết cấu hạ tầng được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng để tạo vốn thực hiện các dự án đó".

Ngoài hệ thống cơ quan quản lý đất đai, Chương II Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV đã quy định cụ thể việc thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhằm mục đích sử dụng đất, Tổ chức phát triển quỹ đất và tổ chức hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất đai nhằm mục đích thúc đẩy thị trường BĐS và tăng tính minh bạch khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch.

Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất, từ khi có Luật đất đai

2003 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai như sau:

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướngdẫn thi hành Luật đất đai 2003

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chínhhướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày số 16/11/2004 củaChính phủ;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ

về hướng dẫn thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấugiá tài sản Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị định

số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bánđấu giá tài sản

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ Tài chínhhướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá

- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/5/2005 của Thủ tướng Chính phủban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đấthoặc cho thuê đất

- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giátài sản

- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp quy địnhchi tiết về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 củaChính phủ về bán đấu giá tài sản

- Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủquy định về thu tiền sử dụng đất.

- Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ

- Thông tư số 48/2012/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giákhởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giaođất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

* Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013:

Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội Việt Nam khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014) Đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại các Điều 117, Điều 118, Điều 119 Luật Đất đai 2013 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Theo Luật Đất đai

2013, chỉ thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp thành phố được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Nhà nước giao đất

có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất cũng tăng các trường hợp quy định như: Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê mua; sử dụng đất thương mại, dịch vụ; giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân, Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất đã đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất nhưng không thành cũng được quy định cụ thể hơn, theo Luật Đất đai 2013 quy định, ngoài các trường hợp được phép giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất đã đưa ra đấu giá nhưng không thành quy định tại Luật đất đai 2003 như: các trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc trường hợp đấu giá ít nhất 02 lần nhưng không thành thì Luật đất đai 2013 còn quy định đối với trường hợp đất đưa ra đấu giá mà chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá đã tháo gỡ được vướng mắc trong quá trình xem xét giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp trên bởi theo quy định tại Khoản 1 Điều 37 của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản: việc bán đấu giá tài sản trong trường hợp chỉ có một người tham gia đấu giá không áp dụng đối với tài sản là quyền sử dụng đất trong trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Mà thực tế có nhiều ô đất đưa ra đấu giá qua nhiều phiên đấu giá khác nhau, thậm chí tất cả các phiên đấu giá đều chỉ có một người tham gia đấu giá (theo Luật đất đai 2003, trường hợp các ô đất này sẽ không giao được cho người sử dụng đất, gây lãng phí đất, thất thu ngân sách Nhà nước).

Đấu giá QSDĐ được tiến hành công khai, dân chủ, người dân có thể nắm được tất cả thông tin của thửa đất cần đấu giá giúp cho mối quan hệ cung cầu rên thị trường đất đai được diễn ra thuận lợi, nhanh chóng, không bị ảnh hưởng của nhiều chiều thông tin sai lệch, không phải thông qua nhiều cầu nối mới đến được với nhau Ngoài ra, đấu giá quyền sử dụng đất là một giải pháp hữu hiệu nhất khắc phục những khó khăn về vốn đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước Hình thức này đã và đang được nhân rộng trên phạm vi cả nước Tuy còn nhiều vướng mắc nhưng không thể phủ nhận những ý nghĩa thực tiễn của nó.

- Đấu giá QSDĐ tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường BĐS nói riêng và nềnkinh tế thị trường nói chung

- Đấu giá QSDĐ là phương thức huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạovốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

- Đấu giá QSDĐ là cơ sở, căn cứ để Nhà nước thực hiện định giá đất

- Đấu giá QSDĐ tạo ra mặt bằng giá cả, góp phần ổn định giá đất

1.1.3.3 Những yếu tố cơ bản xác đinh giá đất trong đấu giá QSDĐ

Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:

- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việcxác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất

ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác,các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, KT-XH, thương mại sẽ có giá cao hơn các vịtrí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vịtrí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tựnhưng đặt ở xa trung tâm hơn Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phảixác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh có làm ảnh hưởng đến giá đất

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng

Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở

hạ tầng như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.

- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ

Khu vực có điều kiện KT-XH phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm.

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau

Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô thời hạn về thời gian sử dụng Đất có hạn về số

lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến.

1.1.3.4 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ

- Hiện nay có rất nhiều phương pháp để định giá đất trong đấu giá QSDĐ cụ thể như:

* Phương pháp thu nhập: là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng

là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.

* Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những phương

pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới Đây là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương đương đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần Căn

cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) [26]

* Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hay

phương pháp tính ngược Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân của xã hội trong tổng giá cả bất động sản được dự tính Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá.

* Phương pháp chi phí: là phương pháp lấy giá thành xây dựng trừ đi phần

khấu hao Theo phương pháp này, giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phíthay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị của thịtrường bất động sản cần định giá

Việc xác định giá định g iá đất trong đất giá QSDĐ tuy từng địa phương mà lựa chọn phương pháp cho thích hợp hoặc có thể vận dụng kết hợp các phương pháp sao cho việc định giá được kết quả cao nhất (Nguyễn Văn Xa (2004), [27]

1.3 Cơ sở thực tiễn

1.3.1 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

* Trung Quốc

Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc Trung ương và

01 khu Hành chính đặc biệt (Hồng Kông).

Theo luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 ngày 5/7/1994 thông qua Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24 ngày 5/7/1994 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1995) thì tượng

tự với việc giao đất có thu tiền sử dụng đất của Việt Nam; Trung Quốc Nhà nước giao quyền sử dụng đất

thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong số một năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch

đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND thành phố trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoạch UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện Uỷ ban nhân dân huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản

lý của mình ( Nguyễn Thị Minh (2011) [20].

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá bất động sản Trung Quốc (CRECAC)

là một Viện Quốc gia đầu tiên về bất động sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường bất động sản ở Trung Quốc Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai Quốc gia Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và ngoài nước với 300 cán bộ chuyên môn CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá bất động sản, định giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phòng thương mại về bất động sản, lập kế hoạch đầu tư cho các dự án bất động sản, nghiên cứu thị trường bất động sản ( Nguyễn Thị Minh (2011) [20].

* Mỹ

Trong những thập kỷ gần đây, tại Mỹ, bán đấu giá bất động sản đã trở nên vô cùng phổ biến giúp cho hoạt động mua hay bán bất động sản trở nên nhanh chóng hơn Bán đấu giá tại nước này có thể là một kinh nghiệm nơi thương trường cho những người mới muốn mua nhà qua đấu giá hoặc có thể là một sự lựa chọn tốt nhất cho tất cả mọi người Quy trình đấu giá tại Mỹ có nhiều điểm khác biệt và khá chặt chẽ, nên điều quan trọng cho người bán và người mua là tìm hiểu kỹ trình tự của nó.

Bán đấu giá bất động sản tại Mỹ chủ yếu là hình thức đấu giá bằng lời nói trực tiếp, rất dứt khoát và căng thẳng Những người nộp hồ sơ phải đặt trước một khoản đặt cọc và nộp phí đấu giá Giá khởi điểm là do người bán bất động sản quyết định.

Một vài điều khoản của một cuộc bán đấu giá khá chặt chẽ, nó giúp tăng hiệu quả của phiên đấu giá,

tỷ lệ không thành công thấp, giá bán được cao Đấu giá viên như một chế tài độc quyền quyết định khi phiên đấu giá diễn ra Là người cầm cán cân, có khả năng giảm thiểu những tiêu cực trong việc “móc ngoặc giá”, hoặc thương lượng trước của những người tham gia Sau gần hơn 100 năm kinh nghiệm trong đấu giá tài sản, đấu giá viên tại Mỹ dường như tránh né được rất nhiều hành vi vi phạm của những người tham gia

và đem đến giá thị trường cho sản phẩm – thực hiện đúng ý nghĩa lợi ích mà hình thức đấu giá có thể mang lại ( Nguyễn Thị Minh (2011) [20].

* Nhật Bản

Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn,

hoặc thi hành án theo quyết định của toà án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh bất động sản cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của cá nhân không thanh toán được

nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ.

Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng hiệu quả hơn mà điển hình là Đài Loan và Trung Quốc trong những năm qua Nguyễn Thị Minh (2011) [20].

1.3.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt

Nam

1.3.2.1 Sơ lược tình hình đấu giá đất

Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các cá nhân đều được phép tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Nếu được chọn, tổ chức hay cá nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (mà không phải lập lại dự án đầu tư), được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt Ngược lại, họ có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá và kết quả trúng đấu giá.

Hiện nay có 3 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã và đang được áp dụng rộng rãi như sau:

- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng

Là hình thức mở công bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn thì người cuối cùng có mức giá cao nhất sẽ là người trúng giá

Sau khi tổ chức đấu giá vòng đấu thứ nhất, Hội đồng công bố kết thúc vòng đấu và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này và tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá, công bố giá sàn của vòng đấu tiếp theo Cuộc đấu giá sẽ kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá.

Hình thức này tối thiểu phải được thực hiện qua 3 vòng đấu bắt buộc.

Nếu sau 3 vòng đấu bắt buộc, đến một vòng đấu bất kỳ mà tất cả người tham gia đấu giá tự nguyện từ chối không tham gia đấu giá thì tổ chức bốc thăm để xác định người trúng đấu giá cho những người có mức

bỏ giá cao nhất của vòng đấu trước đó Giá trúng đấu giá là giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó.

- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp một vòng

Là mở kết quả công khai: Nếu đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng nhà ở thì việc xét giao người trúng đấu giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến khi đủ số lượng các thửa đất Nếu 1 thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những người đó bắt thăm để chọn được người trúng giá.

- Đấu giá công khai bằng lời

Hội đồng chỉ được công bố giá sàn vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá Người tha m gia đấug giá trả lời giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người trả giá tiếp Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá Trường hợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn giá sàn thì hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ phi ên đấu giá, báo cáo cơ quan chức năng có thẩm quyền điều chỉnh

giá sàn.

Đấu giá quyền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá công khai có ưu điểm là: Nó giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho quyền sử dụng đất được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai Việc đưa đất đai vào các giao lưu dân sự, kinh

tế và chế định chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan Trong đó việc xác định giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng với thửa đất đấu giá.

Các chính sách đấu giá quyền sử dụng đất mới được triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố trực thuộc TW nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước Một số mô hình đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội; thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng Sau đây là sơ lược tình hình đấu giá đất của một số địa phương trong thời gian qua:

a.Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội

Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên

cơ sở quy định của pháp Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sỏ hạ tầng, bản quy trình này quy định chi tiết với 4 bước thực hiện

và những quy định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất.

Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2003, kết quả thực hiện công tác đấu giá như sau: Trong đó năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng Trong năm 2004, Hà Nội đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 12 dự án thuộc 7 quận, thành phố với tổng diện tích 32,3 ha đất và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án đấu giá quyền sử dụng đất, diện tích gần 65 ha với tổng thu ước tính khoảng 2.000 tỷ đồng Trong đó chuyển tiếp

18 dự án từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án, 65 ha là diện tích dự kiến sẽ đấu giá trong năm 2005 trên tổng quy mô diện tích dự kiến dành cho đấu giá quyền sử dụng đất của Hà Nội là 153 ha.

Năm 2010, số dự án tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất là 33 dự án và đấu giá đất nhỏ lẻ, xen kẽ với tổng số tiền (dự kiến) thu đấu giá quyền sử dụng đất năm 2010 là 2.600 tỉ đồng (trong đó thu các dự án thuộc thành phố quản lý là 2.290 tỉ đồng, đấu giá đất nhỏ lẻ và thu tiền sử dụng đất khác do các quận, thành phố thị xã quản lý là 310 tỉ đồng) Chia theo khối các đơn vị tổ chức thực hiện như sau: Khối quận và thị xã:

8 dự án, số thu đấu giá khoảng 700 tỉ đồng; khối huyện: 21 dự án, số thu đấu giá khoảng 1.420 tỉ đồng; khối các sở, ngành: 4 dự án, số thu đấu giá khoảng 480 tỉ đồng ( Đỗ Thị Lan (2012) [16].

b Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng

Đà Nẵng là thành phố trực thuộc trung ương và là trung tâm của các tỉnh miền Trung Thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, thành phố Đà Nẵng cũng đã ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại Quyết định số 29/QĐ-UBND ngày 17/5/2008 về việc Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, cụ thể:

+ Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3

lần Sau khi hết thời gian liêm yết giá, Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày.

+ Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng đấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội đồng bán đấu giá Khi muốn ra ngoài phải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá.

+ Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 đồng/m2 mỗi người tham gia đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá cao hơn Thời gian quy định hô giá cách nhau 5 phút (Hội đồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 05 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá ( Đỗ Thị Lan (2012) [16].

Hình thức đấu giá: Trực tiếp, công khai hô bằng miệng và số lần hô đối với mỗi đối tượng tham gia đấu giá không hạn chế Thời gian giữa mỗi lần hô giá không quá 05 phút Đối tượng hô giá lần đầu phải bằng hoặc cao hơn giá khởi điểm, các lần hô tiếp theo không được thấp hơn giá hô trước đó.

Sau khi đối tượng tham gia đấu giá hô giá, người điều hành nhắc lại số thứ tự và mức giá của đối tượng vừa hô 3 lần, mỗi lần cách nhau 50 giây Sau khi người điều hành phiên đấu giá nhắc lại lần cuối cùng, không có đối tượng nào hô giá cao hơn thì đối tượng vừa hô mức giá đó trúng đấu giá.

Nếu ngay ở lần đầu tiên, sau 05 phút kể từ khi người điều hành công bố bắt đầu đấu giá mà không có đối tượng hô giá, thì phiên đấu giá coi như không thành Toàn bộ số tiền đặt cược sẽ được sun g vào quỹ ngân sách Nhà nước và Hội đồng đấu giá lập biên bản hủy phiên đấu giá.

Tại phiên đấu giá, nếu đối tượng đã hô giá cao hơn, sau đó rút lại giá đã hô thì việc đấu giá được tổ chức lại ngay và bắt đầu từ giá đã hô trước đó Người rút lại giá không được tham gia phiên đấu giá đó và được mời ra khỏi phòng đấu giá; đồng thời không được trả lại tiền đặt cược

- Sau khi việc bán đấu giá kết thúc Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản ( Đỗ Thị Lan (2012) [16].

c Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh

Cũng là một thành phố thuộc trung ương, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực phía Nam Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ rất sớm Năm 2003 nguồn thu từ đất của thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1.700 tỷ đồng và năm

2005 là hơn 1.400 tỷ đồng Để sử dụng nguồn thu đó thành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, thành phố nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất Cụ thể như sau: để lại địa phương (quận, thành phố có dự án đấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyền SDĐ tương ứng với những khi đất trị giá dưới 50 tỷ đồng, 50 - 100 tỷ đồng và 100-500 tỷ đồng Các quận, thành phố được tự tổ chức đấu giá với đất công có diện tích 500-1.000m 2 (nội thành) và 1.500- 2.000m 2 (ngoại thành), Đỗ Thị Lan (2012)

13/2012/QĐ-được sự đồng tình, ủng hộ của nhân dân Qua đó, góp phần phòng ngừa tiêu cực, nâng cao ý thức chấp hành pháp luật trong lĩnh vực bán đấu giá tài sản của các tổ chức, cá nhân; từng bước xây dựng được sự tín nhiệm của các địa phương trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng đấu giá, đồng thời có đủ điều kiện, năng lực

để tiếp tục thực hiện tốt nhiệm vụ đấu giá quyền sử dụng đất Nhìn chung, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, Hội đồng đấu giá tài sản đặc biệt tại thành phố và Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất tại các thành phố trên địa bàn tỉnh đã tổ chức đấu giá đúng theo quy định, đảm bảo công khai, minh bạch, góp phần tăng thu ngân sách nhà nước, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức và công dân khi tham gia đấu giá tài sản.

* Đánh giá chung về tổng

quan

Trên cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn, tôi đã tổng quan các nghiên cứu trên Thế giới và Việt Nam Tôi nhận thấy việc nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thành phố Việt Trì tỉnh Phú Thọ là rất cần thiết góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, phát huy nguồn nội lực từ đất đai trong quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước Tôi xin cam đoan rằng chưa có ai nhận học vị sau đại học trên địa bàn nghiên cứu về lĩnh vực: đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn.

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác đấu giá quyền sử dụng đất với các vấn đề chủ yếu:

- Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất;

- Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất;

- Hình thức tổ chức thực hiện của công tác đấu giá đất;

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu, thời gian nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Tại 04 dự án đã tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ, cụ thể như sau:

+ Khu đất đấu giá QSD đất tại phường Thọ Sơn

+ Khu đất đấu giá QSD đất tại phường Tiên Cát

+ Khu đất đấu giá QSD đất tại phường Minh Nông

+ Khu đất đấu giá QSD đất tại xã Sông Lô

2.1.3 Địa điểm và thời gian tiến hành

- Địa điểm tiến hành: Thành phố Việt Trì – tỉnh Phú Thọ

- Thời gian tiến hành: Từ tháng 6/2016 đến tháng 6/2017

2.2 Nội dung nghiên cứu

Nội dung 1: Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ

- Tình hình quản lý đất đai

- Tình hình sử dụng đất

- Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Việt Trì

- Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

- Quy đất để tổ chức đấu giá

- Công tác xác định giá sàn khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

- Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất

- Quản lý và sử dụng tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất.

Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Việt Trì – tỉnhPhú Thọ:

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Thọ Sơn

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Tiên Cát

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Minh Nông

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Sông Lô

Nội dung 2: Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các mặt

Hiệu quả về mặt kinh tế

Hiệu quả về mặt xã hội

Hiệu quả đối với công tác quản lý Nhà nước

Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Công tác tổ chức

- Đối với người tham gia đấu giá

Nội dung 3: Các yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất

Nội dung 4: Một số đề xuất đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Giải pháp về chính sách nhà nước

- Giải pháp về kỹ thuật

- Giải pháp về cơ chế tài chính

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp:

Thu thập tài liệu, số liệu tại các phòng, ban có liên quan và tại UBND các xã;thu thập các văn bản, tài liệu liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất của

2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp:

+ Phỏng vấn trực tiếp cán bộ tham gia đấu giá, lãnh đạo UBND các xã, thị trấn, thôn, các hộ gia đình tại nơi tổ chức đấu giá

+ Xây dựng bộ câu hỏi điều tra, sử dụng câu hỏi điều tra phỏng vấn trực tiếp người dân để thu thập thông tin.

+ Phỏng vấn 150 đại diện hộ gia đình nằm trong, xung quanh phạm vi các dự

án, cụ thể:

Dự án khu đất đấu giá QSD đất tại phường Thọ Sơn: 40 phiếu

Dự án khu đất đấu giá QSD đất tại phường Tiên Cát: 40 phiếu

Dự án khu đất đấu giá QSD đất tại phường Minh Nông: 35 phiếu

Dự án Khu đất đấu giá QSD đất tại xã Sông Lô: 35 phiếu

Nội dung phỏng vấn: các vấn đề liên quan tới đấu giá quyền sử dụng đất như:Giá sàn, giá khởi điểm, cơ chế đấu giá…

2.3.3 Phương pháp chuyên gia:

Sử dụng ý kiến của các chuyên gia tư vấn, các nhà quản lý về các lĩnh vực bất động sản, quy hoạch, xây dựng, tài chính và quản lý sử dụng đất, cụ thể:

Phỏng vấn lãnh đạo, chuyên viên các phòng ban: Tài nguyên và Môi trường;phòng Tài chính Kế hoạch

Phỏng vấn nhưng cán bộ tham gia các các công tác đấu giá Quyền sử dụng đất tại 04 dự án

2.3.4 Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu và xử lý số liệu điều tra

+ Thống kê các số liệu đã thu thập được như diện tích, số tiền trúng đấu giá+ Tổng hợp, phân tích kết quả thu được từ phiếu điều tra

+ Phân tích các số liệu thứ cấp và sơ cấp thu thập được để rút ra nhận xét.+ Xử lý, tính toán số liệu thu thập được bằng phần mềm Excel

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Việt Trì, tỉnh

Phú Thọ

3.1.1 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai.

1 Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổchức thực hiện văn bản đó:

Từ năm 2010-2016 giai đoạn đầu kỳ quy hoạch sử dụng đất, Phòng Tàinguyên và Môi trường thành phố Việt Trì đã tuyên truyền phổ biến pháp luật về đấtđai:

- Phối hợp với Đài Truyền hình tỉnh mở chuyên mục về công tác quản lý sửdụng đất trên địa bàn Thành phố Việt Trì

- Tổ chức các hội nghị triển khai 02 Quyết định của UBND tỉnh Phú Thọ (số11/2014/QĐ-UBND ngày 10/9/2014 về quy định cụ thể một số nội dung về bồithường, hỗ trợ, tái định cư và đơn giá bồi thường về vật kiến trúc, cây cối khi nhànước thu hồi đất; số 12/2014/QĐ-UBND ngày 10/9/2014 quy định cụ thể một số nộidung về quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Việt Trì

- Tổ chức quán triệt, triển khai kiểm kê đất đai năm 2014 trên địa bàn toànthành phố Biên soạn, in và cấp phát trên 70.000 Tờ rơi “Hỏi đáp một số nội dung vềpháp luật đất đai” cho các xã, phường và tổ chức sử dụng đất

- Trình UBND tỉnh bổ sung Quyết định số 11/2014/QĐ-UBND ngày10/9/2014 của UBND tỉnh để tháo gỡ khó khăn trong thực tiễn; tham gia góp ý dựthảo các Thông tư, Quyết định của Chính phủ và các Bộ, ngành ở Trung ương

- Điều chỉnh bổ sung Kế hoạch sử dụng đất năm 2015 của thành phố đã được

Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 3008/QĐ-UBND ngày 04 tháng

Đến thời điểm này, địa giới hành chính của thành phố đã được xác định rõtheo Chỉ thị 364/CP của Chính phủ đối với các tỉnh và thành phố lân cận nên đãđược sử dụng ổn định.

3 Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất vàbản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựnggiá đất:

Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản

đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giáđất

- Đến nay đã đo đạc lập bản đồ địa chính chính quy được 23 xã, đạt 100% số

xã Tổng diện tích đã đo vẽ lập bản đồ địa chính chính quy theo đơn vị xã là11.152,78 ha, đạt 100% tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố

Công tác kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất trên địa bànthành phố đã được thực hiện đầy đủ 23 phường, xã của thành phố đã chủ động tổnghợp số liệu và vào biểu, khoanh vẽ chỉnh lý biến động trên bản đồ của địa phương

để làm cơ sở cho việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp và xâydựng dự án phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn

4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

- UBND tỉnh đã phê duyệt đề cương dự toán, nay đang tổ chức điều chỉnhquy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; chỉ đạo thành phố lập điều chỉnh quy hoạch sử dụngđất đến năm 2020; trình UBND tỉnh bổ sung Kế hoạch sử dụng đất năm 2016 thànhphố Việt Trì kịp thời triển khai các dự án phát sinh năm 2016 phải thu hồi đất, phảichuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng theo Nghịquyết của HĐND tỉnh Tổng hợp kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

và đăng ký nhu cầu sử dụng đất Danh mục dự án cần triển khai giai đoạn 2017

-2020 thành phố Việt Trì, trình Sở Tài nguyên và Môi trường

- Công tác lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳcuối 2016-2020: TP Việt Trì tiến hành lập phương án quy hoạch sử dụng đất đếnnăm 2020

5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất:

Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và

ký hợp đồng thuê đất: Kết quả giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức hộ gia đình,

cá nhân trong thành phố: Tổng số tổ chức, hộ gia đình cá nhân được giao, cho thuêđất trên địa bàn thành phố từ năm 2010 đến 2016 là 2.435 tổ chức, hộ gia đình cánhân với tổng diện tích là 654.94 ha Đã ký 49 hợp đồng thuê đất với các tổ chứcđược nhà nước cho thuê đất.

6 Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất:

Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Từ năm 2010 đến 2016 trên địabàn thành phố đã triển khai thực hiện 54 dự án, thu hồi đất của 3.059 hộ gia đình, cánhân và 39 tổ chức với tổng diện tích thu hồi 1.105.223,4 m2; công tác bồi thường,giải phóng mặt bằng cơ bản đáp ứng kịp thời được nhu cầu đầu tư của các dự án.Bước đầu đã thu hút được đầu tư từ các dự án trong và ngoài nước vào thành phốViệt Trì

7 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Thời gian qua, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp ủy, chính quyền các cấp, cácngành của thành phố Việt Trì quan tâm chỉ đạo, triển khai thực hiện và đạt được kếtquả khá tích cực; từng bước đáp ứng yêu cầu của công tác quản lý nhà nước về đấtđai, tạo điều kiện để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thực hiện cácquyền và nghĩa vụ theo quy định

Đến nay, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thànhphố Việt Trì đã đạt được trên 95% Đối với các hộ gia đình, cá nhân đã cấp 74.556giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đạt 95,51% số giấy chứng nhận cần cấp; Diệntích đất đã cấp giấy chứng nhận: 5.221,71ha, đạt 98,72% diện tích cần cấp giấychứng nhận

8 Thống kê, kiểm kê đất đai:

Việc thống kê và kiểm kê đất đai hàng năm và 5 năm một lần được tiến hànhthường xuyên

9 Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

Hiện nay thành phố Việt Trì đang bước đầu triên khai xây dựng mô hình hệthống thông tin đất đai và môi trường, hỗ trợ việc xử lý hồ sơ nhanh chóng, chính

xác và theo dõi tất cả các bước trong việc xử lý thông tin Hệ thống cung cấp thôngtin cho lãnh đạo để quản lý, điều hành, cung cấp thông tin cho người dân về tiếntrình xử lý hồ sơ, cung cấp các công cụ cho các cán bộ xử lý hồ sơ qua hệ thốngmạng máy tính nội bộ và Internet.

10 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất:

Công tác tài chính về đất đai, giá đất; đấu giá quyền sử dụng đất và điều tra

dự án thoái hóa đất trên địa bàn thành phố:

UBND tỉnh đã ban hành Kế hoạch điều tra, xác định giá đất cụ thể từng nămtrên địa bàn tỉnh Phú Thọ, Sở đã tổ chức việc xác định giá đất cụ thể cho các dự ánliên quan đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất

11 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất:Chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã, phường đã chỉ đạo thường xuyên việc kiểm traphát hiện các hành vi lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, chuyểnmục đích sử dụng đất trái pháp luật, người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa

vụ không đúng với quy định của pháp luật Từ năm 2010 đến nay UBND Thành phố

đã xử phạt gần 200 trường hợp có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai như: vi phạmquy định về hồ sơ và mốc địa giới hành chính; vi phạm quy định về quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất; vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sửdụng đất; vi phạm về quy định thu hồi đất;

12 Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy địnhcủa pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai:

Thời gian qua, công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trong quản lý, sửdụng đất đai đã được các xã, phường quan tâm chỉ đạo thực hiện và đã phát hiện, xử

lý nhiều trường hợp vi phạm, góp phần nâng cao nhận thức pháp luật đất đai bảođảm việc thi hành pháp luật đất đai, từng bước chấn chỉnh và đưa công tác quản lýđất đai dần vào nền nếp Tuy nhiên, công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm phápluật đất đai hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế: số lượng vụ việc thanh tra đất đai thựchiện hàng năm còn ít và còn bị động theo các vụ việc mà báo chí, dư luận phản ánh;việc kiểm tra chấp hành pháp luật đất đai chưa thực hiện thường xuyên, chất lượngkiểm tra chưa cao, nhất là việc kiểm tra trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà

nước về đất đai ở các cấp; việc xử lý vi phạm pháp luật đất đai còn chậm, chưa dứtđiểm, số lượng vi phạm đã xử lý còn ít, dẫn đến nhiều vụ việc vi phạm kéo dàikhông được giải quyết dứt điểm, làm giảm hiệu quả trong công tác thanh tra, kiểmtra đất đai.

13 Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai:

Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai được tổ chức sâu rộng,

có trọng tâm, trọng điểm bằng nhiều hình thức phong phú, đa dạng, phù hợp vớitừng đối tượng được phổ biến; đảm bảo tính chủ động, chính xác, rõ ràng, đúng tinhthần chỉ đạo của Đảng và Nhà nước, phù hợp với tình hình thực tiễn của TP

14 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản

lý và sử dụng đất đai:

Trong quá trình tiếp công dân, UBND thành phố và UBND các xã, phường

đã thực hiện nghiêm túc quy định của Luật khiếu nại, Luật tố cáo và các quy định vềcông tác tiếp công dân HĐND và UBND thành phố duy trì tốt lịch tiếp công dânvào ngày 10 và 25 hàng tháng do Chủ tịch UBND hoặc Phó Chủ tịch UBND chủ trì

và các thành phần tham gia tiếp công dân có thường trực HĐND, lãnh đạo cácphòng ban có liên quan UBND các phường, xã trên địa bàn thành phố đều xây dựnglịch tiếp công dân, duy trì từ 4-8 buổi tiếp công dân/tháng Năm 2015, UBND thànhphố và UBND các xã, phường tiếp 486 lượt người Trong đó số công dân được tiếplần đầu là 284 lượt, số trùng lặp là 102 người; số công dân đến khiếu nại là 1 trườnghợp, còn lại là đề nghị, phản ánh

15 Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai:

Hiện nay Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực đã thành lập Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và thành lập chi nhánhcủa Văn phòng tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Giám sát chặt chẽcác hoạt động dịch vụ về đất đai như: tư vấn về giá đất; tư vấn về lập quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất; dịch vụ về đo đạc và bản đồ địa chính; dịch vụ về thông tin đấtđai, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan duy nhất được cung cấpthông tin có giá trị pháp lý về thửa đất và người sử dụng đất

- Đất trồng cây hàng năm khác: Diện tích năm 2016 là 1088.14 ha giảm112,94 ha so với năm 2010.

- Đất trồng cây lâu năm: Diện tích năm 2016 là 1791,17 ha giảm 56,57 ha sovới năm 2010

- Diện tích đất rừng sản xuất năm 2016 là 252,58 ha giảm 9,09 ha so với năm

2010 Diện tích rừng sản xuất giảm đi do chuyển mục đích sang đất di tích lịch sử văn hóa tại Đền Hùng

- Đất rừng đặc dụng: Diện tích năm 2016 là 125,45 ha giảm 2,08 ha so vớinăm 2010

- Đất nuôi trồng thủy sản: Diện tích năm 2016 là 428,61 ha giảm 403,76 ha dochuyển một số diện tích sản xuất không hiệu quả sang các loại đất khác

- Đất nông nghiệp khác: Diện tích năm 2016 là 1,23 ha giảm 0,16 ha so vớinăm 2010

Hình 3.1 Cơ cấu sử dụng các loại đất của thành phố Việt Trì năm 2016

Bảng 3.1: Biến động đất đai theo mục đích sử dụng đất năm 2010-2016

T ă n T

31

62,2

2,632

5,342

-5 (nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Việt Trì)

b Đất phi nông nghiệp

Diện tích đất phi nông nghiệp năm 2016 là 5561,77 ha tăng 402,61 ha so vớinăm 2010 Trong đó:

- Đất quốc phòng: Diện tích đất quốc phòng năm 2016 là 128,07 tăng 102,5

so với năm 2010 Diện tích đất quốc phòng tăng do xây dựng, mở rộng các thaotrường tại Quân khu 2, thúc đẩy phát triển quốc phòng toàn dân

- Đất an ninh: Diện tích đất an ninh năm 2016 là 24,49 ha tăng 5,12 ha so vớinăm 2010

- Đất khu công nghiệp: Diện tích đất khu công nghiệp năm 2016 là 317,9 hatăng 116,73 ha so với năm 2010 do hình thành thêm các khu công nghiệp lớn tiêubiểu như khu công nghiệp Thụy Vân

- Đất cụm công nghiệp: Diện tích đất cụm công nghiệp năm 2016 là 69,92 hatăng 9,48 ha so với năm 2010

- Đất thương mại dịch vụ: Cùng với sự phát triển của nền công nghiệp songsong đó là ngành thương mại dịch vụ, diện tích đất thương mại dịch vụ năm 2016 là105,39 ha tăng 17,07 ha so với năm 2010

- Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp: Diện tích đất cơ sở sản xuất phi nôngnghiệp năm 2016 là 217,25 ha tăng 43,29 ha so với năm 2010 Diện tích tăng lên dothành phố hoàn thành xây dựng các dự án trung tâm thương mại lớn như BigC ViệtTrì, VinCom Việt Trì,…

- Đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã: Diện tíchđất phát triển hạ tầng năm 2016 là 1704,22 ha tăng 62,35 ha so với năm 2010 Diệntích đất phát triển hạ tầng tăng là một nhu cầu tất yếu để xây dựng cơ sở hạ tầng kỹthuật và hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu của nhân dân trong xã thể hiện ngày cànghoàn thiện cơ sở hạ tầng của xã

- Đất có di tích lịch sử văn hóa: Diện tích đất di tích lịch sử văn hóa năm

2016 là 105,98 ha tăng 9,46 ha so với năm 2010 do xây dựng mở rộng khu di tích lịch sử Đền Hùng

- Đất bãi thải, xử lý chất thải: Diện tích năm 2016 là 6,30 ha tăn 2,16 ha sovới năm 2010 do nhu cầu xử lý rác thải tại thành phố ngày một nhiều

- Đất ở tại nông thôn: Diện tích đất ở tại nông thôn năm 2016 là 505,92 hatăng 48,69 ha so với năm 2010.

- Đất ở tại đô thị: Diện tích đất ở tại đô thị năm 778,37 ha tăng 43,63 ha sovới năm 2010 Diện tích đất ở tại đô thị tăng do dân số tăng, nhu cầu về đất ở tại cáckhu vực trung tâm cũng ngày càng cao

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan: Diện tích đất trụ sở cơ quan năm 2016 là 35,94

ha tăng 2,77 ha so với năm 2010 do một số xã phường xây dựng mới trụ sở UBND

- Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp: Diện tích năm 2016 là 21,66tăng 2,63 ha so với năm 2010

- Đất cơ sở tôn giáo: Diện tích đất cơ sở tôn giáo năm 2016 là 15,95 ha tăng1,4 ha so với năm 2010

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng: Diện tích năm

2016 là 104,7 ha tăng 17,15 ha so với năm 2010 do UBND thành phố tiến hành quy hoạch tập trung các khu vực nghĩa trang, nghĩa địa trên địa bàn

- Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm: Diện tích năm 2016 là 61,8 hatăng 5,34 ha so với năm 2010

- Đất sinh hoạt cộng đồng: Diện tích đất sinh hoạt cộng đồng năm 2016 là21,88 ha tăng 3,2 ha so với năm 2010 Diện tích đất sinh hoạt cộng đồng tăng do nhu cầu giao lưu văn hóa, thể dục thể thao,… của người dân đô thị đòi hỏi xây dựngcác nhà văn hóa có diện tích lớn

- Đất khu vui chơi giải trí công cộng: Diện tích năm 2016 là 114,99 ha tăng29,94 ha so với năm 2010 do xây dựng mở rộng công viên Văn Lang và quảng trường thành phố Việt Trì

- Đất cơ sở tín ngưỡng: Diện tích đất tín ngưỡng năm 2016 là 11,43 ha tăng1,75 ha so với năm 2010

- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối: Diện tích năm 2016 là 1058,33 ha giảm5,58 ha so với năm 2010 chủ yếu do mở rộng đất từ các bãi bồi ven sông phục vụ mục đích nông nghiệp

- Đất có mặt nước chuyên dùng: Diện tích đất có mặt nước chuyên dùng năm

2016 là 147,03 ha giảm 39,54 ha chủ yếu do chuyển mục đích từ dự án xây dựngcông viên Văn Lang

- Đất phi nông nghiệp khác: Diện tích đất phi nông nghiệp khác trong giai đoạn 2010-2016 không có biến động.

Hình 3.2 Biển đổi sử dụng đất thành phố Việt Trì giai đoạn 2010-2016

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất đến 31/12/2016

Theo kết quả kiểm kê đất đai năm 2015 và thống kê đất đai đến hết31/12/2016 Tổng diện tích tự nhiên của thành phố là 11.152,78 ha Chi tiết như sau:

Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất 31/12/2016 của Thành phố Việt Trì

T

Hi ện D

i

ệ

C ơ T