KINH TẾ LƯỢNG - CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN MỘT CĂN NHÀ Ở KHU ĐÔ THỊ PHÚ MỸ HƯNG

các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản×giá nhà đất×yếu tố ảnh hưởng giá nhà×giá nhà phú mỹ hưng×mô hình kinh tế lượng×xây dựng mô hình kinh tế lượng×Từ khóacác yếu tố ảnh hưởng đến giá bán sản phẩmcác yếu tố ảnh hưởng đến giácác yếu tố ảnh hưởng đến giá của cổ phiếucác yếu tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếucác yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thương hiệucác yếu tố ảnh hưởng đến giá vàng trong nướccác yếu tố ảnh hưởng đến giá vàng việt namcác yếu tố ảnh hưởng đến giá vàng thế giớicác yếu tố ảnh hưởng đến giá vàngLÝ DO CHỌN ĐỀ TÀITHIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG QUÁTKIỂM ĐỊNH VÀ KHẮC PHỤC CÁC HIỆN TƯỢNG TRONG MÔ HÌNHKHÓ KHĂNĐỀ XUẤT1) Nhu cầu về nhà ở của người dân tăng cao2) Khó khăn trong việc lựa chọn một căn nhà thích hợp3) Các yếu tố môi trường, an ninh, thẩm mỹ ngày càng được quan tâmBiến định tínhD1>5: Loại địa ốcD1 : căn hộ chung cư.D1= 1: là căn hộ chung cưD1= 0: không là căn hộ chung cưD2 : Villa đơn lậpD2 =1: là villa đơn lậpD2 =0: không là villa đơn lậpIV . KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH HỒI QUY Đa cộng tuyếnTự tương quanPhương sai thay đổi Thừa biến Bỏ sót biến Các công ty môi giới nhà đất như “Nhà đất Đô thị mới” hay sàn giao dịch Bất động sản Đất Ngọc: giá cả chênh lệch, số liệu không có tính tổng quát Công ty Nhà đất Phú mỹ hưng, tọa lạc ở tòa nhà Lawrence Sting: giá gốc, nhưng không cung cấp thông tin Nhóm chưa có đủ kiến thức chuyên môn về nhà đất > mới mẻ và bỡ ngỡĐánh thuế với thuế suất cao đối với các trường hợp bán nhà đất trong vòng 2 năm kể từ khi mua. Thuế suất được tính như là kinh doanh bất động sản với thuế suất bằng 2528% chênh lệch giá mua bánCải tiến trình tự, thủ tục phê duyệt dự án để đẩy nhanh tiến độ đầu tư các dự án nhằm tăng cung cho thị trường, bỏ cơ chế chủ đầu tư thoả thuận với dân gây mất bình đẳng , khiếu kiện và thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án.Quy định rõ thời gian và địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh. Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án phải thông qua sàn giao dịch BĐS để mọi đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán. Hạn chế cho vay tín dụng đối với những người vay để mua đi bán lại bất động sản kiếm lời làm méo mó thị trường, còn những người có nhu cầu nhà ở thực vẫn cần cho vay để cải thiện nhà ở.Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm luật kinh doanh BĐS.

NHÓM 21

2 Trần Thị Xuân Đào

II THIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG QUÁT

2) Giải thích các biến

 Biến phụ thuộc

Y: Giá bán trung bình một căn hộ ở khu đô

thị mới Phú Mỹ Hưng ( tỷ đồng )

II THIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG QUÁT 2) Giải thích các biến

 Biến định tính

D1->5: Loại địa ốc

 D1 : căn hộ chung cư.

D1= 1: là căn hộ chung cư

D1= 0: không là căn hộ chung cư

 D2 : Villa đơn lập

D2 =1: là villa đơn lập

D2 =0: không là villa đơn lập

 D3 : Villa song lập

D3 = 1: là villa song lập D3 = 0: không là villa song lập

 D4 : Villa tứ lập

D4 =1: là villa tứ lập D4 =0: không là villa tứ lập

 D5 : Nhà phố

II THIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG QUÁT 2) Giải thích các biến

D8 =0 : Giấy tờ hợp lệ nhưng chưa có sổ hồng

II THIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG QUÁT 2) Giải thích các biến

 Biến định lượng

 X9 : Diện tích sử dụng ( m2)

 X10 : Chiều rộng đường trước nhà ( m )

II THIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG QUÁT 2) Giải thích các biến

II THIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG QUÁT

3) Bảng thống kê mô tả

- D2: 38/180 căn là villa đơn lập

- D3: 18/180 căn là villa song lập

- D4: 23/180 căn là villa tứ lập

- D5: 30/180 căn là nhà phố

 70 căn trong số 180 căn nhà mà chúng tôi khảo sát là căn hộ cao cấp.

- D6: 127 / 180 căn đã trang bị nội thất đầy đủ,

còn lại 53 căn chưa có nội thất

- D7: 95/180 căn nhà có hướng đẹp ( các hướng

như Đông Nam, Nam

II THIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG QUÁT 3) Bảng thống kê mô tả

-D8: 74/180 căn có sổ hồng

- X9: tổng diện tích sử dụng trung bình của

một căn nhà là 209,9 m2/căn Cao nhất là

1000m2/căn, thấp nhất là 40m2/căn.

- X10: bề rộng trung bình của đường phía

trước nhà là 34,73 m Cao nhất là 120m, thấp nhất là 2m.

II THIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG QUÁT

3) Bảng thống kê mô tả

II THIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG QUÁT 4) Bảng hồi qui gốc

Phương trình hồi quy gốc

Y= 0.769816 + 4.095106*D2 + 5.035263*D3 + 4.039356*D4 + 2.414908*D5 +

1.198030*D6 + 0.541366*D7 + 0.206535*D8

II THIẾT LẬP MÔ HÌNH TỔNG QUÁT

4) Bảng hồi qui gốc

IV KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH HỒI QUY

IV KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH HỒI QUY

1) Đa cộng tuyến

IV KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH HỒI QUY

2) Tự tương quan

IV KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH HỒI QUY

3) Phương sai thay đổi

=> Mô hình bị HET

IV KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH HỒI QUY

3) Phương sai thay đổi

Cách khắc phục phương sai thay đổi

1)Tạo trọng số

Ta hồi qui theo y thêm 1 lần để bảng phần dư resid được cập nhật lại Sau đó, ta tạo trọng số abs_resid = abs (resid2)

2) Hồi qui theo trọng số

IV KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH HỒI QUY

3) Phương sai thay đổi

Kiểm định White sau khi khắc phục hiện tượng

phương sai thay đổi

IV KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH HỒI QUY

3) Phương sai thay đổi

=> Các biến có mặt trong mô hình đều không thừa

IV KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH HỒI QUY

4) Kiểm định thừa biến

IV KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH HỒI QUY

5) Kiểm định bỏ sót biến

IV KẾT QUẢ HỒI QUY

Dependent Variable: Y

Sample: 1 180

Included observations: 180

Weighting series: 1/ABS_RESID

White Heteroskedasticity-Consistent Standard Errors & Covariance Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob

Weighted Statistics

R-squared 0.999992 Mean dependent var 10.10953 Adjusted R-squared 0.999992 S.D dependent var 62.35355 S.E of regression 0.178817 Akaike info criterion -0.550954 Sum squared resid 5.435844 Schwarz criterion -0.373567 Log likelihood 59.58585 F-statistic 741776.3 Durbin-Watson stat 1.727677 Prob(F-statistic) 0.000000

Unweighted Statistics

R-squared 0.850893 Mean dependent var 10.74123 Adjusted R-squared 0.842999 S.D dependent var 9.005852 S.E of regression 3.568425 Sum squared resid 2164.722 Durbin-Watson stat 1.959625

Phương trình hồi quy sau khi khắc phục các hiện tượng:

Y = 0.939073 + 4.252252*X9i + α3*X10i + α4*(X9i2) D2 +

5.245014*X9i + α3*X10i + α4*(X9i2) D3 + 4.259709*X9i + α3*X10i + α4*(X9i2) D4 +

2.412221*X9i + α3*X10i + α4*(X9i2) D5 + 1.222161*X9i + α3*X10i + α4*(X9i2) D6 +

0.560637*X9i + α3*X10i + α4*(X9i2) D7 + 0.221414*X9i + α3*X10i + α4*(X9i2) D8 +

IV KẾT QUẢ HỒI QUY

+ Vấn đề đi lại: xa, nguy hiểm, tốn kém chi phí

+ Bỡ ngỡ trong việc khảo sát

+ Khó khăn về mặt chuyên môn

V KHÓ KHĂN KHI THỰC HIỆN ĐỀ TÀI

 Các công ty môi giới nhà đất như “Nhà

đất Đô thị mới” hay sàn giao dịch Bất

động sản Đất Ngọc: giá cả chênh lệch, số liệu không có tính tổng quát

tòa nhà Lawrence Sting: giá gốc, nhưng

không cung cấp thông tin

V KHÓ KHĂN KHI THỰC HIỆN ĐỀ TÀI

V ĐỀ XUẤT

hợp bán nhà đất trong vòng 2 năm kể từ khi mua Thuế suất được tính như là kinh doanh bất động sản với thuế suất bằng 25-28% chênh lệch giá

mua bán

nhanh tiến độ đầu tư các dự án nhằm tăng cung cho thị trường, bỏ cơ chế chủ đầu tư thoả thuận với dân gây mất bình đẳng , khiếu kiện và thực

hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án

Quy định rõ thời gian và địa điểm công khai quy

hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho các

nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh

cá nhân kinh doanh BĐS phải bán nhà và chuyển

quyền sử dụng đất tại các dự án phải thông qua sàn

V ĐỀ XUẤT

Hạn chế cho vay tín dụng đối với những

người vay để mua đi bán lại bất động sản

kiếm lời làm méo mó thị trường, còn những

người có nhu cầu nhà ở thực vẫn cần cho vay

để cải thiện nhà ở

xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm luật

kinh doanh BĐS

V ĐỀ XUẤT

CẢM ƠN CÔ VÀ CÁC BẠN

ĐÃ LẮNG NGHE BÀI THUYẾT TRÌNH

CỦA NHÓM 21 !!!!