Đẩy mạnh hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh bắc giang

Tình hình nghiên c ứu liên quan: Cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở là một trong những lĩnh vực hoạt động tín dụng bán lẻ quan trọng của các Ngân hàng, đồng thời cũng là lĩnh vực được rất nhi

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI

TỪ THỊ THU HUYỀN

ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHU CẦU

HÀ NỘI - 2017

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI

ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHU CẦU

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh

Mã số đề tài:15BQTKDBG - 17

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS TR ẦN VIỆT HÀ

HÀ N ỘI - 2017

L ỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan toàn bộ nội dung luận văn này là công trình nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi Các số liệu, tư liệu được sử dụng trong luận văn có nguồn gốc

rõ ràng, trung thực Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là do tác giả tự tìm hiểu, phân tích một cách trung thực, khách quan và phù với thực tế

Tác giả

Từ Thị Thu Huyền

L ỜI CẢM ƠN

Tôi xin chân thành cảm ơn các giảng viên tại Viện sau đại học Trường Đại học Bách Khoa Hà Nội đã truyền đạt, cung cấp những kiến thức quý báu cho tôi trong suốt quá trình học tập tại trường Bên cạnh đó, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến ban lãnh đạo, tập thể cán bộ, nhân viên Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Bắc Giang đã cung cấp thông tin, đóng góp ý kiến và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình làm luận văn

Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến TS Trần Việt Hà, giảng viên trường Đại học Bách Khoa đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo, giúp đỡ tôi để hoàn thành luận văn này!

Tác giả

T ừ Thị Thu Huyền

M ỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục các từ viết tắt iv

Danh mục sơ đồ bảng, biểu vi

LỜI MỞ ĐẦU Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 1NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHU CẦU NHÀ Ở CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 5

1.1 Tổng quan về ngân hàng thương mại 5

1.1.1 Khái niệm về ngân hàng thương mại 5

1.1.2 Vai trò của NHTM trong nền kinh tế 6

1.1.3 Các nghiệp vụ cơ bản của NHTM 7

1.2 Khái quát hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM 8

1.2.1 Các hoạt động hỗ trợ nhu cầu nhà ở 8

1.2.2 Cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM 10

1.3 Đẩy mạnh hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM 15

1.3.1 Khái niệm về hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM 15

1.3.2 Nội dung hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM 15

1.3.3 Một số chỉ tiêu đánh giá hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM 15

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM 19

1.4.1 Nhóm nhân tố chủ quan 19

1.4.2 Nhóm nhân tố khách quan 21

1.5 Kinh nghiệm thực tiễn và bài học đẩy mạnh cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở 23

1.5.1 Kinh nghiệm thực tiễn 23

1.5.2 Bài học đẩy mạnh cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở 29

CHƯƠNG 2THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢNHU CẦU NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH BẮC GIANG 31

2.1 Giới thiệu khái quát về BIDV Bắc Giang 31

2.1.1 Khái quát về BIDV 31

2.1.2 Tổng quan về BIDV Bắc Giang 32

2.2 Thực trạng về hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại BIDV Bắc Giang 43

2.2.1 Quy định về sản phẩm cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở 43

2.2.2 Quy trình xét duyệt cấp tín dụng cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại BIDV Bắc Giang 46

2.2.3 Phân tích thực trạng về hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại BIDV Bắc Giang 47

2.2.4 Thực trạng hoạt động động đẩy mạnh cho vay hỗ trợ nhà ở tại BIDV Bắc Giang 55

CHƯƠNG 3GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHU CẦU NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH BẮC GIANG 59

3.1 Định hướng 59

3.1.1 Định hướng hoạt động bán lẻ của BIDV đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2025 59

3.1.2 Định hướng của BIDV Bắc Giang 60

3.2 Định hướng đẩy mạnh hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại BIDV Bắc Giang 62

3.2.1 Tiềm năng phát triển hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại địa bàn Bắc Giang 62

3.2.2 Định hướng đẩy mạnh hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại BIDV Bắc Giang 64

3.3 Giải pháp đẩy mạnh hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại BIDV Bắc Giang 65

3.3.1 Hoàn thiện mô hình tổ chức của khối Ngân hàng bán lẻ theo định hướng của BIDV 65

3.3.2 Hoàn thiện kế hoạch đào tạo và phát triển nguồn nhân lực 66

3.3.3 Nâng cao hiệu quả hoạt động truyền thông 68

3.3.4 Phát triển đa kênh phân phối 69

3.3.5 Tăng cường sự hợp tác giữa Ngân hàng với các cơ quan nhà nước và các doanh nghiệp 70

3.3.6 Nâng cao hiệu quả công tác kiểm tra, giám sát và phát hiện rủi ro một cách toàn diện 71

3.4 Kiến nghị 72

3.4.1 Đối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 72

3.4.2 Đối với Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam 73

KẾT LUẬN 75

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 77

DANH M ỤC TỪ VIẾT TẮT

NHBL : Ngân hàng bán lẻ

TDBL : Tín dụng bán lẻ

NHNN : Ngân hàng Nhà nước

NHTM : Ngân hàng thương mại

BIDV : Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam ATM : Máy rút tiền từ động

GTCG/TTK : Giấy tờ có giá/thẻ tiết kiệm

SXKD : Sản xuất kinh doanh

CBCNV : Cán bộ công nhân viên

Datawarehouse : Kho dữ liệu

BSMS : Dịch vụ nhắn tin tự động

ATM : Máy rút tiền tự động

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG, BIỂU

Sơ đồ 2.1: Mô hình tổ chức của BIDV Bắc Giang 34

Sơ đồ 2.2: Quy trình xét duyệt cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở 46

Sơ đồ 3.1 : Mô hình tổ chức định hướng của Phòng khách hàng cá nhân 66

Sơ đồ 3.2 : Chiến lược truyền thông sản phẩm cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở 68

Sơ đồ 3.3: Mô hình liên kết với cách kênh phân phối 70

Sơ đồ 3.4: Mô hình liên kết giữa BIDV Bắc Giang và các Ngân hàng bạn 71

Sơ đồ 3.5: Mô hình liên kết giữa Ngân hàng và Doanh nghiệp 71

Bảng 2.1: Cơ cấu nguồn vốn huy động của BIDV Bắc Gianggiai đoạn 2014-2016 37 Bảng 2.2: Tăng trưởng huy động vốn của BIDV Bắc Gianggiai đoạn 2014 – 2016 38 Bảng 2.3: Kết quả hoạt động tín dụng của BIDV Bắc Giang giai đoạn 2014 - 2016 40

Bảng 2.4: Kết quả hoạt động dịch vụ của BIDV Bắc Giang giai đoạn 2014 - 2016 42

Bảng 2.5: Số lượng khách hàng cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở (2014 – 2016) 47

Bảng 2.6: Thị phần Doanh số cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở (2014 – 2016) 48

Bảng 2.7: Doanh số cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở (2014 – 2016) 48

Bảng 2.8: Dư nợ cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở (2014 – 2016) 49

Bảng 2.9: Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở (2014 – 2016) 50

Bảng 2.10: Cơ cấu dư nợ bán lẻ của BIDV Bắc Giang (2014 – 2016) 51

Bảng 2.11: Thị phần dư nợ cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của BIDV Bắc Giang(2014 – 2016) 52

Bảng 2.12: Thị phần số lượng khách hàng cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của BIDV Bắc Giang (2014 – 2016) 53

Bảng 2.13: Nợ nhóm 2 cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại BIDV Bắc Giang (2014 – 2016) 54

Bảng 2.14: Nợ xấu cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở BIDV Bắc Giang (2014 – 2016) 54

Bảng 2.15: Thu nhập từ hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở 55

Biểu đồ 2.1: Tỷ trọng nguồn vốn huy động theo nhóm khách hàng của BIDV Bắc Giang giai đoạn2014 - 2016 38

Biểu đồ 2.2: Tăng trưởng huy động vốn của BIDV Bắc Gianggiai đoạn 2014 - 2016 39

Biểu đồ 2.3: Tình hình tăng trưởng tín dụng của BIDV Bắc Gianggiai đoạn 2014 - 2016 41

Biểu đồ 2.4: Dư nợ cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở qua các năm 49

Biểu đồ 2.5: Tỷ trọng dư nợ cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở trong tổng dư nợ bán lẻ BIDV Bắc Giang (2014-2016) 51

PH ẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do th ực hiện đề tài

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự chênh lệch giữa mức sống của thành phố và nông thôn làm cho một lượng lớn những người trẻ tuổi ở các huyện trên địa bàn tỉnh Bắc Giang hay một số vùng lân cận có nhu cầu làm việc và sinh sống tại các thị trấn hay thành phố trên địa bàn tỉnh Bắc Giang do đó mà nhu cầu nhà ở tại thị trấn hay thành phố Bắc Giang cao hơn vùng nông thôn, đồng thời tỉ lệ gia tăng

tự nhiên vẫn ở mức cao nên một thực trạng cho thấy những người có nhà ở hiện nay mới chỉ chiếm khoảng 1/3 lượng người có nhu cầu Và thực tế, một tỉ lệ không nhỏ những đối tượng có nhu cầu này cần có sự hỗ trợ về tài chính bởi họ có thu nhập nhưng họ không thể tích lũy một khối lượng tiền lớn trong khoảng thời gian ngắn để mua một căn nhà cho gia đình mình, hoặc đã mua được đất/nhà nhưng chưa đủ tiền

để xây dựng, sửa chữa căn nhà của mình khang trang hơn để phục vụ tốt hơn nhu cầu sinh hoạt của gia đình Họ là những đối tượng khách hàng tiềm năng lớn của sản phẩm cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở

Nắm bắt được nhu cầu của thị trường, các ngân hàng Việt Nam đang từng bước chuyển đổi hoạt động của mình trong giai đoạn mở cửa và hội nhập Tăng cường các dịch vụ ngân hàng bán lẻ nói chung và cho vay bán lẻ nói riêng trong lĩnh vực ngân hàng đang là xu hướng tất yếu của sự phát triển - BIDV cũng không nằm ngoài xu hướng đó Với mục tiêu trở thành một NHTM hiện đại, cung cấp các sản phẩm dịch vụ ngân hàng bán lẻ hàng đầu trong cả nước Hoạt động cho vay bán

lẻ lấy trọng tâm là cho vay nhu cầu nhà ở nhằm tận dụng thế mạnh của hệ thống, tiềm năng của một đất nước với hơn 90 triệu dân, dân số trẻ, năng động, lực lượng trong độ tuổi lao động chiếm một tỷ lệ cao với nhu cầu nhà ở cực kỳ lớn Là chi nhánh cấp 1 trực thuộc hệ thống BIDV, BIDV Bắc Giang đã không ngừng đa dạng hóa sản phẩm ngay từ khi mới thành lập và phát triển những dịch vụ cho vay tiêu dùng nhằm hỗ trợ tài chính cho người dân trong mua sắm như cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở, cho vay mua ôtô, cho vay hỗ trợ du học…Trong đó, sản phẩm cho vay

hỗ trợ nhu cầu nhà ở được xác định là trọng tâm ưu tiên trong các sản phẩm tín dụng bán lẻ theo đúng định hướng của BIDV Tuy nhiên quy mô, chất lượng và hiệu quả của hoạt động chưa tương xứng với tiềm năng trên địa bàn Hoạt động cho vay còn tiềm ẩn nhiều rủi ro

Tại BIDV Bắc Giang cũng chưa có nghiên cứu nào về đẩy mạnh hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở để hoạt động này phát triển hơn

Với những lý do trên, và là một nhân viên đang làm việc tại BIDV Bắc Giang tôi chọn đề tài: “Đẩy mạnh hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại ngân

hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Bắc Giang”để nghiên

cứu trong luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ Quản trị kinh doanh

2 M ục tiêu nghiên cứu đề tài

Việc nghiên cứu đề tài này nhằm các mục đích sau:

- Hệ thống hóa và làm rõ thêm lý luận cơ bản về hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở và phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở

- Phân tích và đánh giá thực trạng hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại BIDV Bắc Giang Những kết quả đạt được cũng như hạn chế và nguyên nhân

- Đề xuất những giải pháp nhằm đẩy mạnh hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại BIDV Bắc Giang

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Bắc Giang

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Về thời gian: Trong giai đoạn từ năm 2014 đến 31/12/2016

+ Về nội dung: Nghiên cứu về thực trạng đẩy mạnh hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triểnViệt Nam – Chi nhánh Bắc Giang

+ Về địa bàn: Tại BIDV Bắc Giang Trên thực tế, hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của BIDV Bắc Giang tập trung chủ yếu vào các cá nhân, hộ gia đình đang sinh sống và làm việc thường xuyên trên địa bàn hoạt động của chi nhánh, do vậy phạm vi nghiên cứu chỉ tập trung ở tỉnh Bắc Giang

4 Tình hình nghiên c ứu liên quan:

Cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở là một trong những lĩnh vực hoạt động tín dụng bán lẻ quan trọng của các Ngân hàng, đồng thời cũng là lĩnh vực được rất nhiều người tiêu dùng quan tâm Đây là sản phẩm đã và đang ngày càng phát triển mạnh

mẽ ở nước ta trong tín dụng tiêu dùng của những năm gần đây Chính vì vậy tín dụng tiêu dùng đặc biệt là cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở ra đời và phát triển nhanh

và đã thu hút được rất nhiều đề tài nghiên cứu khoa học và đề tài các luận văn cử nhân, thạc sỹ, tiến sỹ quan tâm nghiên cứu tiếp cận tư nhiều khía cạnh và pham vị, địa bàn nghiên cứu hoàn toàn khác nhau Cụ thể như sau:

+ Dưới góc độ các đề tài đã nghiên cứu gần với đề tài của tác giả ở cùng đơn

vị BIDV Bắc Giang:

Luận văn thạc sỹ “Giải pháp đẩy mạnh hoạt động tín dụng tiêu dùng tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Bắc Giang” của tác giả Phạm Mạnh Hùng – Trường Học viện Tài chính do PGS.TS Nguyễn Trọng Thản

hướng dẫn và hoàn thành năm 2014; Luận văn thạc sỹ “Đẩy mạnh hoạt động tín dụng tiêu dùng tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Bắc Giang” của tác giả Lương Văn Khương – Trường Đại học Kinh tế Quốc dân –

Hà Nội do GS.TS Phạm Quang Trung hướng dẫn và hoàn thành năm 2016 Luận văn thạc sỹ “Phát triển tín dụng bán lẻ tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Bắc Giang” của tác giả Vương Hồng Hà – Trường Đại học Nông nghiệp – Hà Nội do TS Đỗ Quang Giám hướng dẫn và hoàn thành năm 2013

Ba luận văn này các tác giả mới chỉ nghiên cứu một cách tổng quát nhiều sản phẩm trong phân khúc tín dụng bán lẻ và tiêu dùng nói chung, nặng về trình bầy quy trình cho vay, phân tích số liệu ở thực trạng và mới chỉ đưa ra được các giải pháp chung chung chưa cụ thể hóa đến chi tiết từng sản phẩm, chưa có nghiên cứu riêng biệt đối với hoạt động cho vay mua nhà đất tại đơn vị BIDV Bắc Giang + Dưới góc độ các đề tài đã nghiên cứu về sản phẩm Cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại các đơn vị và địa bàn khác nhau:

Luận văn thạc sỹ “Sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng TMCP Đầu tư

và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Thành Đô” của tác giả Nguyễn Thị Kim Cúc – Trường Đại học Kinh tế Quốc Dân - Hà Nội do PGS.TS Nguyễn Tiến Dũng hướng dẫn và hoàn thành năm 2015;Luận văn thạc sỹ “Phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất tại Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam – Phòng Giao dịch Mỹ Đình” của tác giả Bùi Tiến Hùng – Trường Đại học Kinh tế - Đại Học Quốc gia Hà Nội do PGS.TS Trần Thị Vân Anh hướng dẫn và hoàn thành năm 2015; Luận văn thạc sỹ

“Tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam” của tác giả Lê Thị Đoan Vi – Trường Đại học Kinh tế TP.HCM do PGS.TS Trần Huy Hoàng hướng dẫn và hoàn thành năm 2013;

Ba luận văn trên đã tập trung trình bầy các vấn đề lý luận chung về tín dụng ngân hàng, tín dụng tiêu dùng đặc biệt là cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở; trình bầy về các nguyên tắc, nội dung, giải pháp nhằm đẩy mạnh, mở rộng, phát triển Đồng thời, các công trình nghiên cứu này cũng đi sâu đánh giá các mặt ưu, nhược điểm trong từng ngân hàng TMCP, trên địa bàn nghiên cứu và số liệu phân tích cụ thể, và

từ đó đưa ra những giải pháp nhằm khắc phục các mặt hạn chế trong công tác tín dụng ngân hàng nói chung và cho vay nhu cầu nhà ở nói riêng của các cơ sở được nghiên cứu…

Tóm lại: Mỗi đề tài khác nhau lại có những hướng nghiên cứu khác nhau nhưng tựu chung đều có những đóng góp nhất định về mặt lý thuyết cũng như thực tiễn đối với việc phát triển tín dụng cho vay nhu cầu nhà ở nói riêng và đối với tín dụng tiêu dùng/Bán lẻ của Ngành Ngân hàng nói chung Tuy nhiên, với từng ngân

hàng lại có những vị thế/thế mạnh, địa bàn, môi trường hoạt động khác nhau do đó

mà định hướng/phương châm và mục tiêu kinh doanh cũng khác nhau Có những ngân hàng phát triển cho vay nhu cầu nhà ở theo chiều rộng do mạng lưới chi nhánh phủ rộng khắp cả nước, nhưng lại có những ngân hàng tập trung phát triển vào những phân khúc thị trường nhất định Đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có một luận văn thạc sỹ, tiến sỹ hay một công trình nghiên cứu khoa học cấp trên cơ sở về đề tài tương tự được thực hiện nghiên cứu tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Bắc Giang Qua đó tác giả muốn phân tích và làm rõ hơn thực trạng hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà tại Chi nhánh đặc biệt là trong bối cảnh bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi và phát triển như hiện nay, từ đó đưa ra những giải pháp nhằm Đẩy mạnh hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Bắc Giang trong tương lai

5 Phương pháp nghiên cứu

Dựa trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, luận văn

sử dụng phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh giữa kế hoạch với thực hiện,

so sánh giữa các Chi nhánh BIDV với nhau để làm sáng tỏ vấn đề nghiên cứu

6 K ết cấu Luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn có 3 chương:

- Chương 1: Những vấn đề cơ bản về hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở

của ngân hàng thương mại

- Chương 2: Thực trạng về hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Ngân

hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Bắc Giang

- Chương 3: Giải pháp đẩy mạnh hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại

Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam – Chi nhánh Bắc Giang

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHU CẦU NHÀ Ở CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Tổng quan về ngân hàng thương mại

1.1.1 Khái ni ệm về ngân hàng thương mại

Thuật ngữ ngân hàng xuất hiện từ rất lâu đời, bắt nguồn từ yêu cầu giữ hộ tiền của những nhà tư bản phương Tây Cho đến nay, ngân hàng ngày càng phát triển lớn mạnh với rất nhiều loại hình khác nhau cùng những chức năng riêng biệt để phục vụ cho sự phát triển không ngừng của nền kinh tế Ngân hàng là một loại hình

tổ chức có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế nói chung và đối với từng cộng đồng địa phương nói riêng Thông qua các di tích tìm được, nhiều tài liệu cho thấy hoạt động ngân hàng đã ra đời từ 3 - 4 ngàn năm trước công nguyên Đó là những người giữ hộ tiền, đổi tiền thường ngồi ở bàn hoặc ở một cửa hiệu nhỏ trong trung tâm thương mại, giúp các nhà du lịch đến thành phố đổi ngoại tệ lấy bản tệ và chiết khấu thương phiếu giúp các nhà buôn có vốn kinh doanh Xã hội càng phát triển, hoạt động của ngân hàng càng trở nên đa dạng hơn về loại hình Hơn thế, các hoạt động của NHTM ngày nay rất đa dạng, các thao tác trong từng nghiệp vụ ngân hàng lại phức tạp và luôn biến động theo sự thay đổi chung của nền kinh tế

Theo luật tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 được Quốc hội nước Cộng hòa

xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 16/06/2010 định

nghĩa: “ Ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng có thể thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng theo quy định của Luật này Theo tính chất và mục tiêu hoạt động, các loại hình ngân hàng bao gồm ngân hàng thương mại, ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp tác xã, và tổ chức tín dụng là doanh nghiệp thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động ngân hàng Tổ chức tín dụng bao gồm ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân Ngân hàng thương mại là loại hình ngân hàng được thực hiên tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật này nhằm mục tiêu lợi nhuận”

Như vậy có thể thấy NHTM là nơi trung chuyển nguồn vốn cho toàn bộ nền kinh tế, và luôn đứng trước những rủi ro rất lớn không những ảnh hưởng đến hoạt động của Ngân hàng nói riêng mà còn ảnh hưởng tới hoạt động nền kinh tế nói chung Theo đó, NHTM luôn chịu sự giám sát chặt chẽ hơn bất kỳ loại hình doanh nghiệp nào khác trong nền kinh tế

Do vậy, có thể nói bản chất của NHTM được thể hiện qua các điểm sau:

- Ngân hàng thương mại là một tổ chức kinh tế

- Ngân hàng thương mại hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ tín dụng

và dịch vụ Ngân hàng

1.1.2 Vai trò của NHTM trong nền kinh tế

Thứ nhất: Là nơi cung cấp vốn cho nền kinh tế

Vốn được tạo ra từ quá trình tích lũy, tiết kiệm của mỗi cá nhân, doanh nghiệp

và Nhà nước trong nền kinh tế Vì vậy, muốn có nhiều vốn phải tăng thu nhập quốc dân và mức độ tiêu dùng hợp lý Để tăng thu nhập quốc dẫn tức là phải mở rộng quy mô chiều rộng và chiều sâu của sản xuất và lưu thông hàng hóa, đẩy mạnh sự phát triển của các ngành hàng trong nền kinh tế và muốn làm được điều đó thì nhất thiết phải có vốn Mặt khác, khi nền kinh tế càng phát triển sẽ càng tạo ra nhiều nguồn vốn, điều đó sẽ có tác động tích cực đến hoạt động ngân hàng NHTM là chủ thể chính đáp ứng nhu cầu vốn cho sản xuất kinh doanh NHTM đứng ra huy động các nguồn vốn nhàn rỗi và tạm thời nhàn rỗi ở mọi tổ chức, các nhân, mọi thành phần kinh tế như: vốn tạm thời được giải phóng ra từ quá trình sản xuất, vốn từ nguồn tiết kiệm của các cá nhân trong xã hội Bằng vốn huy động được trong nền kinh tế và đáp ứng các nhu cầu vốn một cách kịp thời cho quá trình sản xuất Nhờ

có hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại và đặc biệt là hoạt động tín dụng, các doanh nghiệp có điều kiện mở rộng sản xuất, cải tiến máy móc, công nghệ, tăng năng suất lao động, nâng cao hiệu quả kinh tế

Thứ hai: Là cầu nối giữa các doanh nghiệp với thị trường

Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, hoạt động của các doanh nghiệp chịu

sự tác động mạnh mẽ của các quy luật kinh tế khách quan như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh và sản xuất trên cơ sở đáp ứng nhu cầu thị trường, thỏa mãn nhu cầu thị trường trên mọi phương diện được thể hiện như: không thỏa mãn nhu cầu về phương diện giá cả, khối lượng, chất lượng, chủng loại hàng hóa mà còn đòi hỏi đáp ứng cả trên phương diện thời gian, địa điểm Để có thể đáp ứng tốt nhất các yêu cầu của thị trường, doanh nghiệp không những cần nâng cao chất lượng lao động, củng cố và hoàn thiện cơ chế quản lý kinh tế, chế độ hạch toán kế toán mà còn phải không ngừng cải tiến máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ, tìm tòi sử dụng nguyên vật liệu mới, mở rộng quy mô sản xuất một cách thích hợp… Những hoạt động này đòi hỏi một khối lượng lớn vốn đầu tư, nhiều khi vượt quá khả năng vốn tự có của doanh nghiệp Do đó, để giải quyết khó khăn này, doanh nghiệp có thể tìm đến ngân hàng xin vay vốn nhằm thỏa mãn nhu cầu đầu tư của mình Thông qua hoạt động tín dụng, ngân hàng là chiếc cầu nối giữa các doanh nghiệp với thị trường vốn Nguồn vốn tín dụng của ngân hàng cung ứng cho doanh

nghiêp đã đóng vai trò quan trọng trong việc nâng vao chất lượng mọi mặt của quá trình sản xuất kinh doanh, đáp ứng nhu cầu thị trường và từ đó tạo cho doanh nghiệp một chỗ đứng vững chắc

Thứ ba: Là công cụ để Nhà nước điều tiết vĩ mô nền kinh tế

Trong sự vận hành của nền kinh tế thị trường, NHTM hoạt động một cách có hiệu quả thông qua các nghiệp vụ kinh doanh của mình sẽ thực sự là một công cụ để Nhà nước điều tiết nền kinh tế vĩ mô

Bằng hoạt động tín dụng và thanh toán giữa các NHTM trong hệ thống, các NHTM đã góp phần mở rộng khối lượng tiền cung ứng trong lưu thông Thông qua việc cung ứng tín dụng cho các ngành trong nền kinh tế, NHTM thực hiện việc dẫn dắt các luồng tiền, tập hợp và phân chia vốn của thị trường, điều khiển chúng một cách có hiệu quả và thực thi vai trò điều khiển gián tiếp vĩ mô: “Nhà nước điều tiết ngân hàng, ngân hàng dẫn dắt thị trường”

Thứ 4: Là cầu nối nền tài chính quốc gia với nền tài chính quốc tế

Trong nền kinh tế thị trường khi mà các mối quan hệ hàng hóa tiền tệ ngày càng được mở rộng thì nhu cầu giao lưu kinh tế - xã hội giữa các nước trên thế giới ngày càng trở nên cần thiết và cấp bách Việc phát triển kinh tế của mỗi quốc gia luôn gắn với sự phát triển của kinh tế thế giới và là một bộ phận cấu thành nên sự phát triển đó Vì vậy, nền tài chính của mỗi nước cũng phải hòa nhập với nền tài chính quốc tế và ngân hàng thương mại cùng các hoạt động kinh doanh của mình đã đóng một vai trò vô cùng quan trọng trong sự hòa nhập này Với các nghiệp vụ kinh doanh như nhận tiền gửi, cho vay, nghiệp vụ thanh toán, nghiệp vụ hối đoái và các nghiệp vụ khác, ngân hàng thương mại đã tạo điều kiện thúc đẩy ngoại thương không ngừng mở rộng Thông qua các hoạt động thanh toán, kinh doanh ngoại hối, quan hệ tín dụng với các ngân hàng thương mại nước ngoài, hệ thống ngân hàng thương mại đã thực hiện vai trò điều tiết nền kinh tế trong nước phù hợp với sự vận động của nền tài chính quốc tế

1.1.3 Các nghi ệp vụ cơ bản của NHTM

Nghiệp vụ cơ bản của NHTM gồm: huy động vốn, sử dụng vốn và dịch vụ trung gian Các nghiệp vụ cơ bản trên thể hiện đầy đủ các chức năng và hoạt động của NHTM

1.1.3.1 Nghiệp vụ huy động vốn

Huy động vốn là nghiệp vụ cơ bản và quan trọng của bất kể một loại hình ngân hàng nào, nó đáp ứng nhu cầu về vốn cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại Vốn của NHTM được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau, tuỳ thuộc vào điều kiện của nền kinh tế xã hội, pháp luật của Nhà nước và khả năng của mỗi ngân hàng

Nghiệp vụ huy động vốn của NHTM được thực hiện thông qua 2 con đường

đó là: vốn chủ sở hữu và huy động nợ Vốn chủ sở hữu là vốn do các chủ sở hữu ngân hàng góp ban đầu và vốn bổ sung Tuy nhiên, tỷ lệ vốn chủ sở hữu thường chiếm tỷ lệ không lớn trong tổng nguồn vốn của ngân hàng Để đáp ứng nhu cầu

về vốn trong quá trình hoạt động kinh doanh, các ngân hàng phải huy động vốn bằng cách huy động nợ dưới các hình thức như tiền gửi không kỳ hạn, tiền gửi

có kỳ hạn, tiền gửi tiết kiệm; phát hành chứng chỉ tiền gửi, kỳ phiếu, tín phiếu, trái phiếu để huy động vốn trong nước và nước ngoài;

1.1.3.2 Nghiệp vụ sử dụng vốn

Thông qua việc huy động vốn đã hình thành nên nguồn vốn của ngân hàng Hoạt động huy động vốn đóng vai trò quan trọng thì hoạt động sử dụng vốn lại quyết định nhiều đến khả năng kinh doanh của ngân hàng Các NHTM sử dụng nguồn vốn huy động được để thực hiện các nghiệp vụ của mình nhằm thu lại lợi nhuận cho ngân hàng, trang trải chi phí huy động vốn và các chi phí khác thông qua các hoạt động chính như đầu tư và cho vay Theo Luật các TCTD năm 2010, nghiệp vụ sử dụng vốn thể hiện qua việc cấp tín dụng dưới các hình thức: cho vay; chiết khấu, tái chiết khấu công cụ chuyển nhượng và giấy tờ có giá khác; bảo lãnh ngân hàng; phát hành thẻ tín dụng; bao thanh toán trong nước; bao thanh toán quốc tế đối với các ngân hàng được phép thực hiện thanh toán quốc tế; và các hình thức cấp tín dụng khác sau khi được Ngân hàng Nhà nước chấp thuận

1.1.3.3 Nghiệp vụ trung gian khác

NHTM là một trung gian tài chính lớn nhất trong số các trung gian tài chính Với nghiệp vụ chính là huy động vốn để cho vay và đầu tư tự thân đã tạo ra cơ hội lớn cho ngân hàng trong việc làm nghiệp vụ trung gian thanh toán, đáp ứng nhu cầu của chủ tài khoản cũng như các khách hàng vãng lai Nghiệp vụ trung gian của các NHTM bao gồm: mở tài khoản thanh toán cho khách hàng; cung ứng các phương tiện thanh toán; và cung ứng các dịch vụ thanh toán như: thực hiện dịch vụ thanh toán trong nước bao gồm séc, lệnh chi, ủy nhiệm chi, nhờ thu, ủy nhiệm thu, thư tín dụng, thẻ ngân hàng, dịch vụ thu hộ và chi hộ; thực hiện dịch vụ thanh toán quốc tế

và các dịch vụ thanh toán khác sau khi được Ngân hàng Nhà nước chấp thuận

1.2 Khái quát ho ạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM

mưa che nắng Thời kỳ du canh du mục, con người dùng tấp liếp, cành cây che chắn thô sơ Khi cuộc sống du canh du mục chuyển sang định canh định cư, con người biết lấy gỗ dựng nhà Khoa học phát triển, con người đã sử dụng các nguyên vật liệu xây dựng để dựng nên một không gian sống đặc biệt Lúc này, nhà ở là từ gọi chung của các công trình xây dựng (căn hộ chung cư, nhà ở) với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt đối với hộ gia đình, cá nhân

- Đặc điểm: Nhà ở có thể coi là một mặt hàng tiêu dùng đặc biệt với những

đặc điểm khác so với các hàng hóa thông thường

+ Là bất động sản nên không thể di động và đưa đi bán khắp nơi Nó thường được sử dụng trong một thời gian tương đối dài

+ Nhà ở là một khối không gian có tính chất cố định về hình dáng, kiến trúc, quỹ đất và điều kiện địa lý Vừa là tài sản sở hữu của cá nhân, vừa là một hộ trong một quần thể dân cư nên có tính xã hội tương đối rộng

+ Lượng đầu tư vào nhà ở một lần tương đối lớn do chi phí mua bán/chuyển nhượng khá cao Việc xây dựng, sửa chữa cũng khá tốn kém

- Vai trò của nhà ở: Nhà ở đô thị không chỉ là tư liệu sinh hoạt phục vụ cho

đời sống của cư dân đô thị mà còn là điều kiện vật chất để phát triển đô thị

Xét từ góc độ vi mô, việc sở hữu một ngôi nhà để ở giúp cho công nhân viên chức, lao động tại các tổ chức, doanh nghiệp yên tâm lao động và làm việc

Xét từ góc độ vĩ mô, nhà ở đô thị có vai trò khá quan trọng trong việc phát triển của các ngành công nghiệp khác như ngành xây dựng, ngành vật liệu xây dựng, ngành máy móc xây dựng…

Như vậy nhà ở là một công trình quan trọng mà con người dùng để ở và sinh hoạt trong một thời gian dài, là một trong những điều kiện vật chất quan trọng để tái sản xuất sức lao động, để tiến hành các hoạt động kinh tế xã hội

1.2.1.2 Hỗ trợ nhu cầu nhà ở

Ta có thể nhận thấy nhu cầu nhà ở, đặc biệt là ở đô thị là một trong những nhu cầu cấp thiết nhất đối với mỗi hộ gia đình, cá nhân Tuy nhiên, do lượng chi phí đầu

tư ban đầu là khá lớn nên phần lớn người dân đáp ứng được ngay được mà cần có sự

hỗ trợ một phần về mặt tài chính Mục đích của việc hỗ trợ tài chính là để mua một ngôi nhà mới (nhà chung cư hoặc nhà đất), hoặc để xây dựng một ngôi nhà mới, hoặc

để cải tạo, sửa chữa lại ngôi nhà một cách khang trang hơn, phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân Sự hỗ trợ này có thể xuất phát từ người thân hoặc ngân hàng Theo một kết quả nghiên cứu tại địa bàn thành phố Bắc Giang, cứ 10 người nghiên cứu thì có tới 6 người lựa chọn hình thức vay vốn để mua nhà Như vậy, hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở là một hoạt động rất quan trọng

1.2.2 Cho vay h ỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM

1.2.2.1 Khái niệm

Theo Luật các tổ chức tín dụng năm 2010, “cấp tín dụng là việc thỏa thuận để

tổ chức, cá nhân sử dụng một khoản tiền hoặc cam kết cho phép sử dụng một khoản tiền theo nguyên tắc có hoàn trả bằng nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bao thanh toán, bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ cấp tín dụng khác”

“Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”

Theo Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của NHNN Việt Nam,

“cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”

Như vậy, cho vay nhu c ầu nhà ở là một hình thức cấp tín dụng, theo đó Ngân hàng s ẽ giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích mua/xây

d ựng/sửa chữa nhà ở, khách hàng cam kết sẽ hoàn trả cả gốc và lãi trong một khoản thời gian nhất định đã được quy định cụ thể trong hợp đồng cấp tín dụng Cho vay

h ỗ trợ nhu cầu nhà ở thực chất là một sản phẩm tín dụng của ngân hàng chứ không phải gói hỗ trợ của nhà nước

1.2.2.2 Vai trò của hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở

Có thể nói, cho vay nhu cầu nhà ở là một sản phẩm tín dụng bán lẻ quan trọng của mỗi ngân hàng thương mại, có ý nghĩa thiết thực đối với không chỉ khách hàng vay vốn, bản thân ngân hàng mà cả đối với sự phát triển kinh tế xã hội

- Đối với NHTM: Theo xu thế phát triển của nền kinh tế, khách hàng cá nhân

và hộ gia đình là một thị trường đầy tiềm năng Phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở đối với NHTM là một trong những hoạt động quan trọng mang lại cho ngân hàng rất nhiều lợi ích quan trọng sau đây:

+ Hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở phát triển giúp ngân hàng thu hút được nhiều khách hàng, mở rộng thị trường và nâng cao vị thế Khách hàng là một nhân

tố quan trọng đối với bất kỳ một ngân hàng nào Phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở giúp các ngân hàng thu hút thêm khách hàng mới, từ đó nâng cao hình ảnh và vị thế của chính mình Trong các sản phẩm tín dụng bán lẻ của một ngân hàng, sản phẩm tín dụng cho vay nhu cầu nhà ở là một sản phẩm chủ đạo Theo báo cáo kết quả điều tra tại địa bàn tỉnh , cứ 100 người nghiên cứu thì có tới 70 người có

ý định mua nhà từ 1 đến 2 năm tới Điều này cho thấy nhu cầu về nhà ở tại địa bàn

là rất lớn Do vậy, thông qua các khách hàng cá nhân sử dụng sản phẩm này, sẽ là cầu nối để ngân hàng thâm nhập thị trường [33]

Mỗi khách hàng cá nhân là một nhân tố quan trọng trong hoạt động của các Doanh nghiệp, các Đơn vị hành chính sự nghiệp, các Tổ chức trong nền kinh tế Thông qua sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở, có thể giúp Ngân hàng tiếp cận và thu hút được những khách hàng lớn là các Tổng công ty, các doanh nghiệp trong nền kinh tế + Phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở tạo điều kiện cho Ngân hàng tăng doanh thu và lợi nhuận Đặc điểm của hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở là thời gian vay thường dài, do vậy nguồn thu nhập mang lại thường ổn định Bên cạnh các khoản thu nhập chính từ khoản vay, ngân hàng có thể tăng thu nhập từ các sản phẩm dịch vụ bán chéo

+ Phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở giúp ngân hàng phân tán rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng Hoạt động cấp tín dụng là một hoạt động nhiều rủi ro nhất đối với mỗi ngân hàng Đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế đang có nhiều biến động như hiện nay, mức độ rủi ro ngày càng tăng cao Hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở là một trong những hoạt động cấp tín dụng tại ngân hàng, hướng vào các đối tượng là cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu thực về nhà ở, do vậy xét về mặt quản trị ngân hàng, phát triển hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở sẽ giúp ngân hàng phân tán bớt rủi ro Kinh nghiệm thực tế của các ngân hàng trong khu vực và thế giới cho thấy phát triển hoạt động ngân hàng hướng vào đối tượng khách hàng cá nhân, hộ gia đình là một xu thế tất yếu, mang lại cho ngân hàng hiệu quả kinh doanh cao và ổn định

- Đối với khách hàng: Có câu “an cư lạc nghiệp”, điều này cho thấy một trong

những nhu cầu quan trọng đầu tiên, cấp bách của người lao động là nhu cầu về nhà ở

Do quá trình đô thị hoá, lượng người dân ở các tỉnh lẻ đổ về các thành phố lớn ngày càng đông, lượng sinh viên ra trường hàng năm có nhu cầu ở lại thành phố tìm việc làm ngày một lớn Do vậy nhu cầu về nhà ở ngày một tăng cao Để đáp ứng nhu cầu này, Chính phủ đã đưa ra một loạt các chính sách hỗ trợ về nhu cầu nhà ở với việc một loạt các khu đô thị, dự án về nhà ở ra đời Tuy nhiên do khoảng cách về mức thu nhập hàng tháng của người lao động so với giá cả của đất đai, nhà cửa nên nhiều người dân chưa thể sở hữu được một ngôi nhà như mong muốn Phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở sẽ giúp các cá nhân, hộ gia đình tiếp cận được nguồn vốn với lãi suất hợp lý để có thể cải thiện được đời sống, có thể thực hiện được ước mơ về việc sở hữu một ngôi nhà phù hợp với năng lực tài chính của bản thân

- Đối với phát triển xã hội và nền kinh tế

Phát triển ổn định và bền vững thị trường bất động sản, tạo mọi điều kiện cho người dân có nhà ở là một trong những chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước Do vậy, đối với NHTM, phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở chính là thực hiện các chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước ta NHTM trở thành cầu nối, giữa việc xây dựng, mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đem lại lợi ích cho chủ đầu

tư, khuyến khích đầu tư và lĩnh vực bất động sản, đóng góp vào sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung Hỗ trợ người dân về nhà ở giúp nâng cao chất lượng cuộc sống của người lao động, nhất là đối với các lao động có thu nhập thấp và thu nhập trung bình nhưng chưa có khả năng mua nhà Từ

đó góp phần vào sự ổn định của xã hội nói chung

1.2.2.3 Đặc điểm hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở

- Về khách hàng: Khách hàng vay vốn là các cá nhân và hộ gia đình có nhu

cầu vay vốn đề mua, xây dựng, sửa chữa nhà ở Đây là những khách hàng có đủ năng lực pháp lý và năng lực hành vi dân sự cũng như năng lực tài chính để trả nợ cho khoản vay Có thể phân khách hàng thành 03 nhóm thu nhập:

+ Nhóm khách hàng có thu nhập thấp: Đây là nhóm khách hàng có mức thu nhập thấp hơn mặt bằng trung bình của của địa bàn Đây không phải là nhóm khách hàng mục tiêu của ngân hàng vì năng lực tài chính thấp đồng nghĩa với năng lực trả

nợ thấp Nhóm khách hàng này dễ bị tổn thương khi có sự biến động về công việc ảnh hưởng tới nguồn thu nhập trả nợ ngân hàng

+ Nhóm khách hàng có thu nhập trung bình: Đây là nhóm khách hàng mục tiêu mà ngân hàng cần hướng tới Đặc điểm của nhóm này là số lượng đông, chiếm

đa số trong xã hội, thu nhập tương đối ổn định

+ Nhóm khách hàng có thu nhập cao: Đây là nhóm khách hàng mà ngân hàng cũng rất quan tâm vì năng lực tài chính tốt Nhóm khách hàng này thường hướng tới các nhu cầu nhà ở cao cấp như biệt thự, chung cư cao cấp giá trị của các khoản vay lớn và mang lại nguồn thu nhập cao cho ngân hàng

- Về quy mô khoản vay: Giá trị của một ngôi nhà hoặc một phương án xây dựng,

sửa chữa nhà thường rất lớn Do vậy khoản vay nhu cầu nhà ở thường lớn hơn rất nhiều so với các khoản vay tiêu dùng khác như vay mua ôtô, vay tín chấp từ lương…Do đó hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở có đóng góp đáng kể về dư nợ cho vay bán lẻ cũng như nguồn thu nhập từ hoạt động cho vay bán lẻ của mỗi ngân hàng

- Về thời hạn vay: Thời hạn vay của các khoản vay nhu cầu nhà ở thường là

trung và dài hạn, có thể lên tới 15 năm, 20 năm hoặc hơn Thời hạn vay được xác định trên cơ sở nhu cầu vốn của khách hàng, khả năng trả nợ cũng như tính ổn định của nguồn thu nhập dùng để tính làm nguồn trả nợ Thời hạn cho vay không được

vượt quá thời hạn tối đa theo quy định của sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở được quy định tùy theo từng ngân hàng BIDV quy định thời hạn tối đa cho vay nhu cầu nhà ở là 20 năm

- Về lãi suất: Do thời hạn khoản vay nhu cầu nhà ở thường dài nên chịu rủi ro

về lãi suất Vì vậy các ngân hàng thường áp dụng lãi suất thả nổi cho các khoản vay này trên cơ sở lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng trả sau cộng với biên độ tùy thuộc vào từng ngân hàng

- Về tài sản bảo đảm: Tài sản bảo đảm cho khoản vay nhu cầu nhà ở thường

chính là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản hình thành trong tương lai được hình thành từ vốn vay hoặc các bất động sản khác Việc thế chấp tài sản thường được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm tại các Ủy ban nhân dân quận hoặc trung tâm đăng ký giao dịch tài sản tại về việc thế chấp cho ngân hàng

Do vậy việc đăng ký sẽ chiếm một khoảng một thời gian nhất định Mặc khác giá trị của tài sản bảo đảm biến động phụ thuộc vào thị trường bất động sản Do vậy đòi hỏi cán bộ làm công tác tín dụng phải thẩm định, định giá tài sản một cách khách quan, có tính đến các yếu tố biến động của thị trường để xác định giá trị tài sản bảo đảm một cách phù hợp Từ đó đưa ra quyết định tài trợ vốn với một tỷ lệ hợp lý, vừa đáp ứng được nhu cầu của khách hàng, vừa đảm bảo an toàn cho ngân hàng khi

có rủi ro xảy ra

- Về rủi ro: Khoản vay nhu cầu nhà ở thường có giá trị lớn, thời hạn vay dài,

vì vậy hoạt động này mang lại nhiều lợi nhuận nhưng cũng không ít rủi ro:

Rủi ro về về khách hàng vay vốn: Rủi ro xảy ra khi khách hàng vay vốn không trả nợ hoặc không trả nợ đầy đủ và đúng hạn ảnh hưởng tới thu nhập của ngân hàng Chẳng hạn như khách hàng bị mất việc, bị giảm lương, hoạt động kinh doanh thua lỗ, khách hàng bị chết, mất tích

Rủi ro về đạo đức: Ngân hàng có thể gặp tổn thất khi khách hàng cố tình chây

ì không trả nợ ngân hàng, khách hàng cố tình lập hồ sơ giả mạo để lừa ngân hàng hoặc cán bộ làm công tác tín dụng câu kết tiếp tay cho khách hàng để chiếm đoạt tiền của ngân hàng

Rủi ro về tài sản bảo đảm: Rủi ro xảy ra khi tài sản bảo đảm bị biến động mạnh về giá cả theo chiều hướng giảm sút không đủ để đảm bảo cho khoản vay Hoặc tài sản bảo đảm có sự tranh chấp, do vậy việc phát mại tài sản bảo đảm gặp nhiều khó khăn

1.2.2.4 Phân loại hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở

Hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở được phân loại theo nhiều hình thức khác nhau dựa trên các tiêu chí khác nhau Dưới đây là một số cách phân loại phổ biến:

- Theo thời hạn cho vay

+ Cho vay ngắn hạn nhu cầu nhà ở: Là hình thức cấp tín dụng có thời hạn từ

12 tháng trở xuống, thường được sử dụng để bổ sung thiếu hụt vốn tạm thời Hình thức vay vốn này thường được khách hàng sử dụng cho mục đích hoàn tiền mua nhà hoặc sửa chữa nhỏ

+ Cho vay trung hạn: Là hình thức cấp tín dụng từ 12 tháng đến 60 tháng Thường được áp dụng đối với các khoản vay xây dựng nhà ở

+ Cho vay dài hạn: Là khoản cấp tín dụng từ trên 60 tháng trở lên Khoản cấp tín dụng này thường áp dụng đối với hình thức tài trợ vốn để khách hàng mua nhà trả góp tại các dự án phát triển nhà ở hoặc mua nhà với giá trị lớn

- Theo tài s ản bảo đảm

+ Cho vay có tài sản bảo đảm: Là việc khách hàng vay vốn dùng chính tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc tài sản của bên thứ ba để bảo đảm cho khoản vay tại ngân hàng Việc cho vay có tài sản bảo đảm sẽ góp phần giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, trong trường hợp khách hàng không trả được nợ, ngân hàng có thể phát mại tài sản bảo đảm để thu hồi nợ vay

+ Cho vay không có tài sản bảo đảm: Là hình thức cấp tín dụng dựa trên uy tín của khách hàng Đây là hình thức cấp tín dụng chứa đựng nhiều rủi ro do khoản vay không có tài sản bảo đảm Hình thức cho vay này đòi hỏi cán bộ thẩm định khách hàng cần thẩm định kỹ về nhân thân cũng như năng lực tài chính của người vay

- Theo phương thức hoàn trả vốn vay:

+ Cho vay trả một lần: Là hình thức cấp tín dụng mà khách hàng đi vay sẽ trả gốc một lần vào thời điểm đáo hạn của hợp đồng Những khoản vay này thường là khoản vay nhỏ, đáp ứng nhu cầu vốn thiếu hụt tạm thời và trong một thời gian ngắn, thường là từ 12 tháng trở xuống

+ Cho vay trả góp: Là hình thức cấp tín dụng mà khách hàng trả gốc làm nhiều lần trong thời hạn cấp tín dụng Số tiền và thời gian hoàn trả được tính toán phù hợp với nguồn trả nợ và khả năng trả nợ của khách hàng Đây là hình thức cấp tín dụng

áp dụng cho các khách hàng có thu nhập ổn định, vay vốn trong thời gian dài, thường là khoản vay trung và dài hạn

1.2.2.5 Các phương thức cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở

- Cho vay mua nhà: Là hình thức hỗ trợ vốn cho khách hàng nhằm mua nhà ở/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (đã được cấp đầy đủ giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở), hoặc mua nhà ở hình thành trong tương lai/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền tại các dự án phát triển nhà ở

mà chưa được cấp giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở

- Cho vay xây nhà: Là hình thức hỗ trợ vốn cho khách hàng nhằm nâng cấp nhà

ở/một phần nhà ở hoặc mở rộng diện tích nhà ở hiện có nhằm kéo dài thời gian sử dụng,

tăng chất lượng sử dụng của nhà ở

- Cho vay sửa nhà: Là hình thức hỗ trợ vốn cho khách hàng nhằm cải tạo, khôi

phục những phần bị hao mòn hư hỏng, phục hồi hình thái tự nhiên của ngôi nhà, đảm bảo

cho nhà ở được sử dụng bình thường

1.3 Đẩy mạnh hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM

1.3.1 Khái niệm về hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM

Phát triển theo quan niệm của Triết học là một phạm trù chỉ sự vận động đi lên

từ thấp đến cao, từ kém hoàn thiện đến hoàn thiện của sự vật, hiện tượng

Phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở được thể hiện ở 02 khía cạnh:

- Mở rộng về mặt số lượng: tức là ngân hàng thực hiện các biện pháp nhằm gia

tăng về số lượng khách hàng, tăng trưởng về doanh số, dư nợ cho vay đối với các cá

nhân, hộ gia đình sử dụng sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở

- Nâng cao về chất lượng: là việc ngân hàng thực hiện các biện pháp nhằm

tăng tiện ích và tính năng của sản phẩm nhằm, nâng cao khả năng kiểm soát rủi ro

để tăng hiệu quả cho vay

Phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở phải được thực hiện phù hợp với

nhu cầu của thị trường, khả năng của ngân hàng, tiềm năng của xã hội, theo định

hướng và mục tiêu của Ngân hàng đó

1.3.2 N ội dung hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM

Cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở là tạo điều kiện cho những người đang có nhu cầu

về nhà ở có được căn nhà ở kiên cố, ổn định để họ có thể yên tâm lao động sản xuất;

những người có thu nhập trung bình hoặc khá có được căn nhà khang trang để ở góp

phần phát triển mỹ quang đô thị, quan trọng hơn là để ổn định và nâng cao đời sống

của người dân, giúp người dân có thể có điều kiện sinh hoạt tốt nhất trên chính căn

nhà của mình Với những nội dung đó các NHTM đã không ngừng mở rộng và đa

dạng hóa phương thức cho vay như cho vay mua, xây và sửa chữa nhà để ở nhằm

phục vụ cho tất cả những đối tượng là cá nhân/hộ gia đình khi có nhu cầu

1.3.3 M ột số chỉ tiêu đánh giá hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của

NHTM

Trong những năm vừa qua, phát triển hoạt động bán lẻ nói chung đang là một

chiến lược của các NHTM Trong đó, hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở được xác

định là một trọng tâm trong các sản phẩm tín dụng bán lẻ Mỗi ngân hàng có những

thế mạnh và định hướng phát triển riêng, trong thực tế không có chỉ tiêu tổng hợp

nào có thể phản ánh một cách chính xác sự phát triển hoạt động cho vay nhu cầu

Commented [TVH1]: Trong phần này còn thiếu một phần “Nội

dung hoạt động cho vay hỗ trợ…” – không phải trọng tâm, chỉ cần vài trang

nhà ở, theo quan điểm của tác giả, các chỉ tiêu đánh giá sự phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở bao gồm:

1.3.3.1 Nhóm chỉ tiêu về quy mô

- Số lượng khách hàng: Đây là chỉ tiêu chí đánh giá chung để đánh giá bất kỳ một

hoạt động kinh doanh nào Đối với hoạt động ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở nói riêng, đây là tiêu chí quan trọng thể hiện sự phát triển, sự thành công trong kinh doanh Khi hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở phát triển tốt, thu hút được nhiều khách hàng vay vốn thể hiện sự tiến nhiệm càng cao đối với ngân hàng Trong điều kiện cạnh tranh ngân hàng gay gắt như hiện nay, khách hàng sẵn sàng chuyển sang ngân hàng khác có lãi suất, phí hấp dẫn, chất lượng phục vụ tốt hơn Do vậy đòi hỏi NHTM phải không ngừng hoàn thiện, tạo dựng hình ảnh để giữ nền khách hàng cũ và phát triển thêm khách hàng mới Việc có càng nhiều khách hàng tin tưởng lựa chọn và sử dụng sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở góp phần gia tăng thị phần cho NHTM

- Doanh số cho vay nhu cầu nhà ở

Doanh số cho vay trong kỳ là tổng số tiền thực tế mà ngân hàng đã cho vay trong kỳ Doanh số cho vay nhu cầu nhà ở là chỉ tiêu phản ánh quy mô các khoản cho vay nhu cầu nhà ở của ngân hàng đối với khách hàng

Công thức:

Doanh số cho vay kỳ này -

Doanh số cho vay kỳ trước Tốc độ tăng trưởng doanh

Doanh số cho vay kỳ trước

- Dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở

Dư nợ của hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở tại một thời điểm cụ thể chính là

số tiền mà ngân hàng đang cho vay đến thời điểm đó

Doanh số thu

nợ trong kỳ

- Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở

Đây là chỉ tiêu tương đối phản ánh phần trăm (%) tăng trưởng của kỳ này

so với kỳ trước

Công thức:

Dư nợ kỳ này – Dư nợ kỳ trước

Tốc độ tăng trưởng kỳ này (%) = x 100 (%)

Dư nợ kỳ trước

- Tỷ trọng dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở trong tổng dư nợ bán lẻ

Việc tính toán chỉ tiêu này chỉ ra dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở chiếm bao nhiêu phần trăm (%) trong tổng dư nợ bán lẻ, từ đó thấy được cơ cấu của hoạt động cho vay bán lẻ của ngân hàng

Công thức:

Dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở

Tỷ trọng dư nợ cho vay

Tổng dư nợ bán lẻ

- Thị phần cho vay nhu cầu nhà ở

Thị phần là phần thị trường tiêu thụ sản phẩm mà mỗi ngân hàng chiếm lĩnh Thị phần cho vay nhu cầu nhà ở là phần thị trường về khách hàng hoặc dư nợ cho vay mà mỗi ngân hàng chiếm lĩnh trên địa bàn Ngân hàng nào chiếm được thị phần lớn sẽ có lợi thế thống trị thị trường Vì chiến lược chiếm thị phần, nhiều ngân hàng sẵn sàng chi phí lớn và hy sinh các lợi ích khác Tuy nhiên, việc chiếm được thị phần lớn cũng đem lại cho ngân hàng rất nhiều lợi ích

Trong nghiên cứu này, chỉ xét đến phần thị trường về số lượng khách hàng và

dư nợ của hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở của BIDV Bắc Giang so với phần thị trường của BIDV về hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở trên địa bàn tỉnh

+ Thị phần về số lượng khách hàng: Được đo bằng tỷ lệ giữa số lượng khách hàng vay vốn nhu cầu nhà ở của BIDV Bắc Giang so với tổng số lượng khách hàng vay vốn nhu cầu nhà ở của BIDV trên địa bàn tỉnh

+ Thị phần về dư nợ: Được đo bằng tỷ lệ giữa dư nợ nhu cầu nhà ở của BIDV Bắc Giang so với tổng dư nợ khách hàng nhu cầu nhà ở của BIDV trên địa bàn tỉnh

1.3.3.2 Nhóm chỉ tiêu về mức độ rủi ro

- Dư nợ nhóm 2 và tỷ lệ nợ nhóm 2

Nợ nhóm 2 (nợ cần chú ý) là toàn bộ các khoản nợ bị quá hạn từ 10 đến dưới

90 ngày hoặc các khoản nợ được điều chỉnh lại kỳ hạn trả nợ lần đầu Đây là các khoản nợ cần được kiểm soát chặt chẽ vì nó cho thấy khả năng trả nợ của khách hàng đang bị suy giảm và có nguy cơ chuyển xuống nhóm nợ xấu

Công thức:

Dư nợ nhóm 2

Tỷ lệ nợ nhóm 2 (%) = x 100 (%)

Tổng dư nợ

- Nợ xấu và tỷ lệ nợ xấu

Nợ xấu hay nợ khó đòi là các khoản nợ dưới chuẩn và bị nghi ngờ về khả năng

trả nợ lẫn khả năng thu hồi vốn của chủ nợ, điều này thường xảy ra khi các khách

hàng vay bị suy giảm nghiêm trọng khả năng trả nợ, đã tuyên bố phá sản hoặc đã

tẩu tán tài sản Nợ xấu gồm các khoản nợ quá hạn trả lãi và/hoặc gốc thường trên 90

ngày căn cứ vào khả năng trả nợ của khách hàng để hạch toán các khoản vay vào

các nhóm thích hợp Gốm có: Nhóm 3 (nợ dưới tiêu chuẩn), nhóm 4 (nợ nghi ngờ),

1.3.3.3 Nhóm chỉ tiêu về hiệu quả:

Để xem xét về hiệu quả cho vay với từng sản phẩm tín dụng người ta sẽ lấy tỷ

lệ: lợi nhuận/chi phí hoặc lợi nhuận/doanh thu (nếu tỷ lệ càng cao thì chứng tỏ sản

phẩm tín dụng đó được Ngân hàng cho vay ra là có hiệu quả) Tuy nhiên, sẽ khó để

xây dựng được một chỉ tiêu định lượng phản ánh một cách chính xác thu nhập từ

động cho vay nhu cầu nhà ở vì có những thu nhập hoặc chi phí gián tiếp không thể

lượng hóa hết được khi tính toán phân bổ cho hoạt động này Vẫn biết cho vay nhu

cầu nhà ở là một trong số những sản phẩm tín dụng bán lẻ của ngân hàng Do vậy

khi đánh giá về thu nhập của hoạt động này, các ngân hàng thường đánh giá so với

tổng thu nhập từ hoạt động cho vay bán lẻ

Thu nhập luôn là mục tiêu then chốt đối với bất kỳ hoạt động kinh doanh nào

Hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở không chỉ dừng lại ở việc gia tăng số lượng khách

hàng, doanh số cho vay mà còn phải tối đa hóa các khoản thu từ hoạt động cho vay

Đây là mục tiêu cuối cùng của ngân hàng Hiệu quả của cho vay hỗ trợ nhà ở được

đánh giá bằng thu nhập Thu nhập của hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở được đo

bằng dư nợ nhu cầu nhà ở bình quân nhân với NIM cho vay nhu cầu nhà ở và điều

đó hiện tại cũng được BIDV đang tạm tính như sau:

Trong bài viết, em chọn tỷ trọng lợi nhuận chẳng hạn, nó không nói lên hiệu quả vì nếu NH dồn quá nhiều nguồn lực (người, vốn, quản lý) vào mảng này thì chưa chắc hiệu quả Các hệ số nói trên hoặc tương tự (em tự tìm ra) sẽ phản ánh cả vấn đề này

Thu nhập từ hoạt động

cho vay nhu cầu nhà ở =

Dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở bình quân x

NIM hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở

Công thức 2:

Thu nhập từ hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở

Tỷ trọng Thu nhập từ hoạt động

Tổng thu nhập từ hoạt động cho vay bán lẻ

1.4 Các nhân t ố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của

NHTM

Thực tế cho thấy có nhiều nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động cho vay nhu cầu

nhà ở của NHTM, vì vậy để phát triển hoạt động này một cách có hiệu quả đòi hỏi

các NHTM phải xác định rõ những nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động của mình để từ

đó tìm ra giải pháp trong quá trình hoạt động Có thể chia các nhân tố ảnh hưởng tới

hoạt động động cho vay nhu cầu nhà ở của NHTM thành hai nhóm: Nhóm nhân tố

chủ quan và nhóm nhân tố khách quan

1.4.1 Nhóm nhân t ố chủ quan

1.4.1.1 Chính sách và cấp tín dụng

- Chính sách tín dụng: Chính sách tín dụng đối với hoạt động cho vay nhu cầu

nhà ở thể hiện qua đối tượng cho vay, điều kiện vay, lãi suất, thời hạn, mức vay,

phương thức trả nợ vay, hỗ trợ sau cho vay Nếu chính sách này phù hợp với nhu

cầu của khách hàng sẽ giúp thu hút được đông đảo khách hàng quan tâm và sử dụng

sản phẩm của ngân hàng Nếu chính sách không phù hợp, khách hàng sẽ tìm đến

một ngân hàng khác có chính sách tốt hơn

- Công tác cấp tín dụng: Quy trình cấp tín dụng bao gồm các bước cơ bản sau:

Tiếp thị khách hàng, nhận hồ sơ, thẩm định khách hàng -> Lập báo cáo đề xuất tín

dụng -> Phê duyệt cấp tín dụng -> Ký kết hợp đồng -> Giải ngân -> Theo dõi, kiểm

tra sau cho vay -> Điều chỉnh tín dụng -> Thu hồi nợ vay

Với quy trình cấp tín dụng như ở trên, có thể thấy để thu hút được khách hàng,

mỗi khâu trong quy trình cấp tín dụng cần phải được thực hiện một cách bài bản và

chính xác theo những tiêu chí nhất định, từ đó có thể đưa ra một quyết định nhanh

chóng và kịp thời về việc có cấp tín dụng hay không

Commented [TVH3]: Đầy đủ hơn là chính sách và công tác cấp

tín dụng cho vay hỗ trợ… - không bắt buộc sửa

1.4.1.2 Chất lượng cán bộ khách hàng

Yếu tố con người luôn đóng một vai trò quyết định trong bất kỳ lĩnh vực hoạt động nào, đặc biệt trong lĩnh vực ngân hàng Sự thành công của một ngân hàng được quyết định bởi đội ngũ cán bộ triển khai các sản phẩm dịch vụ của ngân hàng Mỗi cán bộ ngân hàng phải đáp ứng được các tiêu chuẩn về trình độ chuyên môn nghiệp vụ, kỹ năng giao tiếp và đàm phán, phẩm chất đạo đức nghề nghiệp… Đặc biệt trong giai đoạn cạnh tranh ngân hàng gay gắt như hiện nay, khi mà các sản phẩm dịch vụ của mỗi ngân hàng tương đương nhau, một ngân hàng muốn phát triển, muốn mở rộng hoạt động thì con người chính là yếu tố then chốt tạo nên lợi thế cạnh tranh của chính ngân hàng đó Vì vậy mỗi ngân hàng phải có chính sách thu hút nhân tài với những đãi ngộ hợp lý

1.4.1.3 Năng lực quản trị rủi ro

Hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở luôn tiềm ẩn những rủi ro khó lường do nhiều nguyên nhân gây nên Rủi ro có thể xuất phát từ những nguyên nhân khách quan như biến động của môi trường chính trị, thay đổi về chính sách vĩ mô của Nhà nước, hành vi cố tình lừa đào của khách hàng Rủi ro cũng có thể xuất phát từ những nguyên nhân chủ quan từ phía ngân hàng như sự thiếu hoàn chỉnh, đồng bộ trong các chính sách, quy trình cấp tín dụng, đạo đức nghề nghiệp của cán bộ làm công tác tín dụng… Do vậy, nâng cao năng lực quản trị rủi ro sẽ đảm bảo hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở phát triển một cách an toàn, hiệu quả hơn Năng lực quản trị rủi ro hạn chế là nguyên nhân phát sinh ra nợ quá hạn, nợ xấu

1.4.1.4 Uy tín, thương hiệu của NHTM

Những ngân hàng có năng lực tài chính vững mạnh cũng đồng nghĩa với một thương hiệu mạnh và nổi tiếng Giá trị của thương hiệu đôi khi còn cao hơn giá trị các tài sản hữu hình của ngân hàng Thương hiệu sẽ mang lại cho ngân hàng nhiều lợi ích như: Dễ dàng được khách hàng nhận diện trong hàng loạt các nhà cung cấp dịch vụ là ngân hàng hoặc phi ngân hàng; Một sản phẩm có thương hiệu tốt có vẻ có chất lượng cao hơn so với sản phẩm cùng loại những thương hiệu chưa được phổ biến, thừa nhận; Tạo hình ảnh tốt về kinh nghiệm và tính đáng tin cậy; Tạo điều kiện cho ngân hàng thâm nhập thị trường và cung cấp các chủng loại sản phẩm mới thông qua các kế hoạch tiếp thị; Cung cấp cho ngân hàng khả năng bán sản phẩm, dịch vụ của mình với giá cao hơn so với các ngân hàng có thương hiệu kém hơn

Uy tín, thương hiệu của NHTM thể hiện trên một số mặt như chất lượng và sự

đa dạng của các sản phẩm dịch vụ, kỹ năng tư vấn và xử lý nghiệp vụ của cán bộ ngân hàng, thời gian xử lý giao dịch, chăm sóc sau bán hàng

1.4.1.5 Chính sách truyền thông Ngân hàng

Truyền thông ngân hàng là hoạt động hướng đến ngân hàng nhằm đưa được đúng sản phẩm đến đúng đối tượng có nhu cầu vào thời điểm thích hợp với giá cả hợp lý Hoạt động truyền thông ngân hàng có ảnh hưởng trực tiếp từ khâu tiếp nhận sản phẩm, sử dụng sản phẩm, và sau khi sử dụng sản phẩm Công tác truyền thông như hoạt động quảng cáo, tài trợ, khuyến mãi, trao đổi trực tiếp cán bộ ngân hàng và khách hàng sẽ mang đến đầy đủ những thông tin về sản phẩm tới khách hàng, giúp khách hàng hiểu rõ được những tiện ích của sản phẩm, từ đó đưa

ra quyết định sử dụng sản phẩm của mình Hiểu rõ được nhu cầu khách hàng là một trong những yếu tố quyết định thành công trong việc cung cấp sản phẩm Nếu hoạt động này được thực hiện một cách rộng rãi, chuyên nghiệp sẽ thu hút và tăng lượng khách hàng sử dụng sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở, gia tăng thị phần cho ngân hàng Ngược lại, chính sách truyền thông không tốt sẽ khó mang được sản phẩm tới tận tay khách hàng, thậm chí gây hiểu lầm cho khách hàng

1.4.1.6 Mạng lưới kênh phân phối

Việc phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở trước đây chủ yếu dựa vào kênh cung ứng truyền thống là cán bộ làm công tác cho vay tại phòng khách hàng

cá nhân và các phòng giao dịch, do vậy chưa mang sản phẩm đến được đông đảo các khách hàng cá nhân, hộ gia đình với số lượng lớn Điều đó mâu thuẫn với yêu cầu của kinh doanh bán lẻ nói chung và phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở nói riêng là cần có mạng lưới rộng

Kênh phân phối sản phẩm càng rộng sẽ là điều kiện để phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở Ngược lại, kênh phân phối càng hẹp sẽ gây khó khăn cho công tác phát triển khách hàng

đó phát triển tốt hoạt động của mình Ngược lại, môi trường chính trị có nhiều biến động bất ổn, sẽ ảnh hưởng tới chiến lược phát triển trung và dài hạn của ngân hàng

- Môi trường kinh tế

Khi nền kinh tế tăng trưởng ổn định, thu nhập của người dân được đảm bảo, người dân sẽ thấy lạc quan với mức thu nhập của họ Thu nhập ổn định và có xu hướng tăng trong tương lai sẽ kích thích nhu cầu tiêu dùng của người dân trong đó

có nhu cầu quan trọng là nhà ở Thu nhập của khách hàng thể hiện năng lực trả nợ

ngân hàng, nó là một trong những yếu tố quyết định khi đưa ra quyết định cấp tín dụng của ngân hàng Ngược lại, khi kinh tế suy thoái, thu nhập của người lao động giảm sút, thất nghiệp tăng cao, người lao động sẽ thấy bi quan hơn với mức thu nhập của họ trong tương lai Với năng lực tài chính hạn chế, khách hàng khó có thể tiếp cận tới ngân hàng vì nguồn trả nợ không đảm bảo, nhu cầu tiêu dùng nói chung

và nhu cầu vay vốn phục vụ cho mục đích nhà ở nói riêng cũng vì thế mà giảm sút

Do vậy, hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở khó có thể phát triển

- Môi trường văn hóa xã hội

+ Dân số: Số lượng dân cư đông và không ngừng tăng trưởng qua các năm, tỷ trọng dân số trẻ cao, nhu cầu nhà ở lớn là một thị trường tiềm năng cho việc phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở

+ Yếu tố tâm lý: Tâm lý, thói quen của người dân đóng vai trò quyết định trong việc lựa chọn sản phẩm của từng khách hàng So với người phương Tây sẵn sàng thuê nhà ở lâu dài thì ở các nước phương Đông, trong đó có Việt Nam lại có sự khác biệt lớn Họ luôn mong muốn có được một ngôi nhà thuộc sở hữu của riêng mình để ổn định cuộc sống Quan niệm như vậy là một điều kiện thuận lợi cho việc phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở

- Môi trường pháp lý

Trong những năm qua, Chính phủ và NHNN đã thông qua nhiều luật, quy chế liên quan đến hoạt động ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản nói chung và hoạt động cấp tín dụng nhà ở nói riêng, đồng thời sửa đổi các văn bản pháp lý này cho phù hợp với yêu cầu thay đổi của cơ chế kinh tế mới Tuy nhiên, với tốc độ phát triển như hiện nay, nhiều quy chế sẽ nhanh chóng tỏ ra bất cập và không bao hàm hết các mặt nghiệp vụ, gây khó khăn cho các NHTM trong quá trình vận dụng, triển khai Nâng cao chất lượng và tính đồng bộ của văn bản pháp luật là một điều kiện tiên quyết để tạo hành lang pháp lý cho sự phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở của NHTM

1.4.2.2 Các nhân tố thuộc môi trường ngành

- Các đối thủ cạnh tranh trực tiếp

Trong xu thế hội nhập và mở cửa nền kinh tế, đặc biệt là trong tiến trình tái cơ cấu hệ thống ngân hàng hiện nay, các NHTM phải đối diện với nhiều thách thức từ các đối thủ cạnh tranh trực tiếp Đối thủ cạnh tranh có thể là các ngân hàng nước ngoài, ngân hàng liên doanh hoặc chính các ngân hàng trong nước Các ngân hàng không ngừng nâng cao tiềm lực tài chính, công nghệ, con người, cải tiến quy trình nghiệp vụ để nâng cao khả năng cạnh tranh Những năm gần đây, khối các NHTM cổ phần không ngừng đổi mới trên mọi mặt, nhất là việc góp vốn của một số cổ đông lớn là các ngân hàng nước ngoài để nâng cao

năng lực tài chính cũng như quản trị điều hành Mỗi ngân hàng đều xác định cho mình một

chiến lược riêng với những thế mạnh riêng để chiếm lĩnh thị thị trường và thị phần

- Sự liên kết hợp tác của các NHTM:

Việc phối hợp của các NHTM sẽ giúp tránh được sự lãng phí vốn và thời gian

và sự cạnh tranh không đáng có của các NHTM, đồng thời đem lại các dịch vụ tiện

ích cho khách hàng cũng như chia sẻ lợi ích của các bên tham gia

Tại thị trường tài chính ngân hàng Việt Nam, các NHTM chịu sự chi phối của

Luật các tổ chức tín dụng Hoạt động của ngành ngân hàng chịu sự kiểm soát trực

tiếp của NHNN Việt Nam Trong một số thời điểm, NHNN Việt nam thực hiện một

số gói hỗ trợ tín dụng theo các chương trình của chính phủ, do vậy đòi hỏi phải có

sự phối kết hợp của các NHTM trong việc triển khai nhằm mang lại lợi ích cao nhất

cho các bên tham gia

- Khách hàng:

Số lượng khách hàng sử dụng một sản phẩm dịch vụ là một trong những tiêu

chí đánh giá sự thành công của sản phẩm dịch vụ đó Sản phẩm cho vay nhu cầu

nhà ở hướng tới đối tượng khách hàng là cá nhân, hộ gia đình, do vậy, thu hút được

càng nhiều khách hàng là một trong những yếu tố then chốt tạo nên sự thành công

trong việc triển khai sản phẩm

Thành phố Bắc Giang là trung tâm của tỉnh, trình độ dân trí của người dân là

khá cao Bên cạnh đó, các NHTM trên địa bàn cũng không ngừng đưa ra các chính

sách ưu đãi cho khách hàng đối với sản phẩm này Một nhu cầu nhưng có nhiều lựa

chọn khác nhau cho khách hàng, điều này đòi hỏi các ngân hàng cần đưa ra được

sản phẩm hướng vào từng phân khúc khách hàng vào một thời điểm phù hợp để

mang lại hiệu quả cao nhất

1.5 Kinh nghiệm thực tiễn và bài học đẩy mạnh cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở

1.5.1 Kinh nghi ệm thực tiễn

* Kinh nghiệm của Trung Quốc

Sau hơn 30 năm cải cách mở cửa, đời sống của nhân dân Trung Quốc, đặc biệt

là ở các đô thị đã thay đổi căn bản, đây là điều kiện hết sức thuận lợi để phát triển

nhà ở Bắt đầu năm 1998, Chính phủ Trung Quốc đã quyết định ngưng cấp nhà ở

phúc lợi mang tính hiện vật, thực hiện tiền tệ hoá và thương phẩm hoá việc phân

phối nhà ở Quyết định này đã đánh dấu một thời kỳ mới trong đầu tư xây dựng nhà

ở Khắp các đô thị, các nhà đầu tư tập trung vào thành lập các dự án xây dựng và

phát triển nhà ở Tuy nhiên, những năm gần đây, thị trường nhà ở của Trung Quốc

không mấy lạc quan, nhà thương phẩm xây dựng xong không bán được Theo số

liệu thống kê năm từ 1999, cả nước có 101,71 triệu m2 nhà bị ứ đọng, trong đó có

Commented [TVH4]: Kinh nghiệm hơi vĩ mô, cấp quốc gia hơn

là cấp vi mô, cho mỗi ngân hàng thương mại – mục tiêu chính của đề tài

Thiếu kinh nghiệm thực tiễn trong nước

đến 61% vốn đầu tư vào nhà ở là vốn vay từ ngân hàng Chỉ tính riêng năm 2002,

đã có khoảng 95 tỷ USD chảy vào lĩnh vực nhà đất, tăng 30% so với năm 2001 Tỷ

lệ tăng trưởng về nhà ở tại Trung Quốc tăng bình quân hàng năm khoảng 30%(1) Mặc dù nhà ở được xây dựng nhiều nhưng số hộ gia đình gặp khó khăn về nhà ở lại tăng lên Ước tính mức tăng mỗi năm khoảng 0,4 triệu hộ Ở các thành phố, thị trấn hiện có khoảng 6 triệu hộ có diện tích nhà ở mới đạt mức 6m2/người Tại Thượng Hải, giá nhà trung bình được rao bán khoảng 9.475 NDT/m2; tại Bắc Kinh 6.000 NDT/m2 và tại Quảng Châu với giá bán xấp xỉ 7.383 NDT/m2 Theo thống kê, có tới 70% người dân ở các đô thị của Trung Quốc không thể mua nhà với mức giá như hiện nay Sức mua thấp bắt nguồn từ sự phát triển quá "nóng" của thị trường nhà ở Giá đất tăng nhanh, thuế đánh vào xây dựng nhà ở quá cao, điều này đã làm tăng giá nhà, vượt quá khả năng thanh toán của người dân Nguyên nhân chính của giá nhà đất ở Trung Quốc tăng cao là do ngân hàng nới lỏng việc cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản

Trước tình hình trên, Chính phủ Trung Quốc đã đề ra nhiều chính sách và giải pháp cụ thể nhằm hạ nhiệt thị trường nhà ở Trước hết, cụ thể hoá và yêu cầu các cơ quan chức năng phải thực hiện tốt các chính sách vĩ mô để ổn định và phát triển thị trường bất động sản Đồng thời, Nhà nước tăng cường kiểm soát hoạt động đầu tư vào tài sản cố định, quản lý chặt chẽ hoạt động kinh doanh đất đai và vốn vay, đồng thời ngăn chặn việc đầu tư mạnh trở lại vào lĩnh vực này Chính phủ nâng mức cầm

cố tài sản của chủ dự án từ 30% lên 35% tổng giá trị của dự án bất động sản, mục đích để đảm bảo cho giá cả bất động sản không tăng nhanh hơn tỷ lệ lãi suất ngân hàng Cùng với các biện pháp trên, Chính phủ Trung Quốc tiến hành việc hoàn thiện chế độ quản lý đất đai song song với việc cải cách cơ chế này; thực hiện thanh

lý các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản không phát huy hiệu quả

Để khắc phục tình trạng mất cân đối về cung - cầu thị trường nhà ở, Chính phủ Trung Quốc đã có nhiều biện pháp cụ thể, thiết thực nhằm đưa thị trường nhà ở phát triển trở lại bình thường:

Một là, tập trung vào giải quyết vấn đề giá cả nhà ở, nhằm hạ thấp giá nhà

tăng quá cao so với thu nhập thực tế bắt đầu từ việc xây dựng cơ chế hình thành giá hợp lý, hạ thấp giá nhà thương phẩm Để làm được điều đó, Chính phủ Trung Quốc

đã tập trung chỉ đạo thực hiện một số biện pháp như:

- Rà soát và chuẩn hoá lại quy hoạch tổng thể đô thị, tăng cường sự quản lý của Nhà nước đối với công tác quy hoạch đô thị và từng bước hình thành cơ chế cung ứng đất đai Yêu cầu các cấp chính quyền địa phương phải tăng cường sự kiểm tra, giám sát quy hoạch tổng thể đô thị, đảm bảo nhu cầu xây dựng cho dân cư, cung

cấp đất với giá rẻ cho sử dụng nhà ở Để giải quyết mất cân đối giữa nhà cao cấp, biệt thự với nhà chung cư giá rẻ, Chính phủ Trung Quốc đã quyết định ngưng cấp đất cho những dự án xây biệt thự nhằm tiết kiệm đất, giành nhiều đất để xây dựng các khu chung cư cao tầng giá rẻ Theo đó, Chính phủ đã quy định 70% đất thổ cư trong các dự án phải được sử dụng xây các căn hộ nằm trong khả năng mua của người dân Điều này đã được đại đa số nhân dân nhiệt tình ủng hộ Đi kèm với biện pháp trên, Chính phủ cho phép giảm, miễn các loại thuế, phí không hợp lý trong quá trình xây dựng, phát triển nhà đất cho người dân có thu nhập thấp

- Đưa ra các giải pháp trực tiếp góp phần cải thiện dịch vụ cho cá nhân vay vốn mua nhà ở Những cải tiến này tập trung vào một số vấn đề như: phương thức hoàn trả được tính toán phù hợp với nhu cầu chi tiêu và khả năng tích luỹ, tiết kiệm của số đông công nhân có mức thu nhập trung bình, đơn giản hoá trình tự vay vốn

sử dụng chủ yếu vào việc xây dựng và sửa chữa nhà ở cho cộng đồng dân cư

Ba là, để khắc phục tình trạng đầu cơ bất động sản nhằm thao túng thị trường, Chính phủ Trung Quốc đã quyết định nâng mức đặt cọc tối thiểu và xiết chặt các tiêu chuẩn cho vay Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (BOC) đã có nhiều giải pháp tăng cường việc kiểm soát vốn vay nhằm hạn chế tình trạng "đầu tư thái quá

và vay gia tăng" Nhờ những biện pháp kiểm soát quyết liệt này, tình trạng đầu tư quá mức vào lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc đã được kìm hãm lại, đầu tư vào kinh doanh bất động sản đã lắng xuống Khắc phục được cơ bản tình trạng đầu

cơ Theo số liệu thống kê của Cục Thống kê quốc gia Trung Quốc, năm 2005 đầu tư vào lĩnh vực bất động sản là 1.575 tỷ NDT (tương đương 195 tỷ USD) tăng 19,8%, thấp hơn nhiều so với năm 2004 là 28,1 % và 2003 là 27,2% Quan hệ cung cầu về nhà ở đã được cải thiện đáng kể, tạo điều kiện cho việc ổn định thị trường nhà cho nhân dân

• Kin h nghiệm của Nhật Bản

Nhật Bản, do diện tích đất ở các đô thị chật hẹp, nên hướng xây dựng các khu chung cư cao tầng để giải quyết nhà ở là hướng đi cơ bản Việc đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án đã được thực hiện từ rất sớm Mô hình này đã mang lại hiệu quả thiết thực, đặc biệt là các dự án xây dựng nhà chung cư Đến năm 2003, tại Nhật có khoảng 116 vạn hộ gia đình có nhà mới, trong đó có gần 20 vạn hộ mua nhà chung cư, chiếm tỷ lệ 17% Tại các đô thị lớn như Tôkyô, Kyođô dưới sức ép của dân số, nhà chung cư chiếm một tỷ lệ đáng kể, trước thực trạng giá đất đô thị tăng cao, xu hướng xây dựng nhà chung cư đang là giải pháp hữu hiệu trong việc giải quyết chỗ ở cho người dân

Đặc điểm nhà chung cư xây dựng theo mô hình dự án tại Nhật Bản bao gồm nhiều loại nhằm hướng tới nhiều đối tượng với mức sống và thành phần xã hội khác nhau Theo đó, các chung cư xây dựng mới được chia thành nhiều loại tuỳ theo nhu cầu của người sử dụng Có những chung cư quy mô và tiện nghi vừa phải, phù hợp với đối tượng có thu nhập thấp và trung bình, nhưng cũng có những chung cư với những căn hộ cao cấp, tiện nghi hết sức hiện đại và rộng rãi, nhằm đáp ứng đòi hỏi của những người có thu nhập cao trong xã hội

Việc kinh doanh, quản lý xây dựng và sử dụng nhà ở tại Nhật được chính quyền quản lý hết sức chặt chẽ Ở Nhật Bản, không cần phải đợi đến lúc công trình hoàn thiện xong, người ta đã tiến hành bán công khai các căn hộ ngay trong lúc đang xây dựng Mặt khác, người dân có thể mua các căn hộ theo đơn đặt hàng đối với chủ đầu tư với các yêu cầu riêng của mình Điều này đã tạo ra sự thuận lợi cho chủ đầu tư trong huy động vốn và thu hồi vốn, về phía người dân, họ có nhiều cơ hội hơn trong việc lựa chọn cho mình một căn hộ phù hợp với nhu cầu, sở thích và thu nhập

• Kinh nghiệm của Việt Nam qua các thời kỳ:

Từ thời kì đổi mới (từ năm 1986) đến nay - Những chuyển biến lớn trong lĩnh vực nhà ở đô thị Từ năm 1986, với việc thực hành chính sách đổi mới, định hướng phát triển một nền kinh tế hang hoá nhiều thành phần, lĩnh vực nhà ở cũng bắt đầu

có sự chuyển biến Nhà nước đã tuyên bố xoá bỏ chế độ cung cấp ở, cho phép khuyến khích và tạo điều kiện để cho người dân tự xây dựng nhà ở Theo điều tra

thí điểm của Bộ Xây dựng năm 1989, ở hầu hết 29 tỉnh, thành phố trong các năm 1984-1989 có 80% nhà ở được xây dựng bằng vốn nhân dân tự bỏ ra Năm 1990 tại các đô thị đã có 1/3 khối lượng nhà ở được xây dựng bằng vốn của người dân Năm

1992 vốn đầu tư xây dựng nhà ở của các cơ quan xí nghiệp và nhân dân gấp 2 lần vốn của nhà nước, chưa kể một phần tương tự do nhân dân xây dựng không có giấy phép Sự bùng nổ xây dựng nhà ở chủ yếu trên cơ sở các hộ gia đình có thể thấy ở khắp mọi nơi Nhà ở mọc lên như nấm, người dân thành phố đang cố gắng tự cải thiện điều kiện ở của chính mình Một số chính sách như hoá giá nhà cấp 4, nhà bán kiên cố, chính sách cho phép chuyển nhượng, sang tên hợp đồng, bán (hoá giá) nhà cho thuê… cũng được thực thi Nhà nước và các bộ ngành cũng đã ban hành hàng trăm văn kiện chính sách khác nhau về nhà ở nhằm thúc đẩy việc xây dựng nhà ở tại các đô thị hiện nay Xét về khối lượng nhà ở mới được sản xuất ra, thành phố Hồ Chí Minh là thí dụ điển hình Số liệu thống kê trong 8 năm đổi mới (1986-1993) các chủ thể sản xuất nhà ở đã sản xuất ra 86% tổng số đơn vị ở (93% diện tích sàn) được sản xuất ra trong toàn bộ 18 năm kể từ ngày giải phóng (1975) Đặc biệt là trong 3 năm 1991-1993, mỗi năm thành phố sản xuất ra khoảng 16.000 đơn vị nhà ở với diện tích sàn 500.000 m2 So với những năm trước đó (1987-1989) mỗi năm chỉ xây dựng được khoảng 4.000 căn hộ, năm 1990 là 8800 căn hộ, gần như có sự gia tăng gấp đôi lượng nhà ở mới xây dựng theo chu kì 2-3 năm một lần Riêng năm

1993 do sự chuyển hướng sản xuất nhiều nhà cao tầng (dân tự xây hoặc các chung

cư do thành phố xây) nên diện tích sàn được xây mới trong năm là 2,8 triệu m2, lớn gấp 5 lần năm 1992, tạo ra một kỉ lục mới trong xây dựng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh trong khoảng 20 năm qua Theo số liệu thống kê của Sở Nhà đất Hà Nội

từ năm 1991-1994 Hà Nội sản xuất ra 700.000 m2 nhà ở mới (theo kế hoạch 5 năm 1991-1995 sản xuất 1 triệu m2), trong đó 70% (khoảng 500.000 m2) là do nhân dân xậy dựng, và tỷ lệ này có xu hướng tăng dần: năm 1994, 84% nhà ở mới là do nhân dân tự dựng Theo ông Vũ văn Hậu - Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường - Nhà đất Hà Nội trước năm 2000, Hà Nội phấn đấu mỗi năm chỉ được từ 30-40 vạn m2 nhà ở Trong 5 năm (2000-2005), thành phố đã phát triển xây dựng được 6 triệu m2 nhà ở, trung bình mỗi năm từ 1- 1,2 triệu m2 nhà ở, trong đó nhân dân tự xây dựng khoảng 500 nghìn m2, nâng diện tích nhà ở đô thị bình quân đầu người từ 6m2 năm

2000 lên 7,5m2 năm 2005… Tới năm 2000 tổng quỹ nhà ở trong cả nước có khoảng

500 triệu m2 sử dụng, trong đó nhà ở tại các vùng nông thôn là 419 triệu m2, chiếm 84% quỹ nhà trong cả nước, tại các đô thị là 81 triệu m2 chiếm 16% Diện tích nhà

ở bình quân đầu người trong cả nước ở nông thôn xấp xỉ 7,5 m2/người và ở đô thị

xấp xỉ 5,8 m2/người (theo số liệu tại Chương trình phát triển và quản lý nhà ở đô thị

5 năm 1996-2000)

Những vấn đề tồn tại: Cho dù quỹ nhà ở đô thị có tăng lên, nhưng diện tích bình quân đầu người vẫn không tăng do mức sản xuất nhà ở không theo kịp mức tăng dân số và nhu cầu ở tại các đô thị Thiếu nhà ở vẫn còn là một vấn đề thời sự, bức thiết ở các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh Ngoài ra, ở các đô thị này hiện nay vẫn còn hàng vạn hộ gia đình phải sống trong điều kiện ở “dưới tiêu chuẩn” Theo số liệu của Bộ Xây dựng (tính tới năm 1993), ở Hà Nội có khoảng 30% dân số sống trên diện tích dưới 3m2/người Thành phố Hồ Chí Minh

có 150.000 nhà tạm, trong đó 46.000 nhà lụp sụp và 18.000 nhà ổ chuột trên kênh rạch Trong cơ chế thị trường việc quản lý, điều tiết thị trường nhà đất hiện nay vẫn còn nhiều thiếu sót, hiện tượng đầu cơ đất và nhà ở thuộc sở hữu nhà nước vẫn diễn

ra hàng ngày nhưng nhà nước chưa có biện pháp kiểm soát và quản lý hữu hiệu Việc quản lý xây dựng và sử dụng nhà ở tại các đô thị còn kém hiêu quả, xây chen không theo quy hoạch, tự ý thay đổi kết cấu công năng nhà ở chung cư …diễn ra khắp nơi và gây ảnh hưởng trực tiếp đến tuổi thọ công trình cũng như kiến trúc cảnh quan môi trường đô thị, sự thiếu sự thống nhất giữa các bộ ngành và các địa phương, dẫn tới tình trạng bất quy tắc, luật lệ bị vi phạm, vai trò quản lý của Nhà nước bị giảm sút, gây phức tạp thêm cho vấn đề nhà ở trong đô thị Việt Nam - Theo thống kê của cơ quan chức năng, nước ta hiện nay có dân số trên 90 triệu người, tổng diện tích nhà ở khoảng 883 triệu m² Trong đó, dân số tại khu vực đô thị xấp xỉ 23 triệu người với tổng diện tích nhà ở 250 triệu m² Như vậy, diện tích nhà ở bình quân tại khu vực đô thị mới đạt khoảng 10,5 m² sàn/người, thấp hơn nhiều so với các nước trong khu vực thoe thống kê hiện có 31% người thu nhập thấp chưa có nhà ở, phải ở nhờ, ở tạm, cuộc sống gia đình và việc học tập của con cái gặp nhiều khó khăn, 4% phải thuê nhà ở tạm của tư nhân với chất lượng không đảm bảo, 19% thuê nhà chung

cư đã qua nhiều năm sử dụng bị xuống cấp, chất lượng kém, 14,6% mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước, đã được phân phối từ trước, 31,4% xây được nhà riêng

Ở nước ta muốn quản lý tốt thị trường bất động sản, Nhà nước cần phải tiến hành sửa đổi, bổ sung hệ thống pháp luật cho phù hợp với sự dịch chuyển của quyền sử dụng đất trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội Tăng cường hơn nữa vai trò quản lý của Nhà nước nhằm thực hiện có hiệu quả việc quản lý thị trường nhà đất thông qua việc rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật hiện hành liên quan đến thị trường quyền sử dụng đất, nhằm khắc phục những quy định chồng chéo, mâu thuẫn, làm hạn chế hiệu quả của thị trường quyền sử dụng đất, làm cho thị trường này đi vào ổn định và vận hành tuân theo quy luật cung - cầu

1.5.2 Bài h ọc đẩy mạnh cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở

Một là, đa dạng hoá các hình thức huy động vốn trong đầu tư phát triển nhà ở

Vốn đầu tư cho phát triển nhà ở rất lớn Qua kinh nghiệm cho thấy, các nước trên thế giới, các dự án đầu tư phát triển nhà ở muốn huy động được nguồn vốn lớn thì phải thực hiện việc đa dạng hoá các hình thức huy động vốn Tại Nhật Bản, nguồn vốn cho đầu tư phát triển nhà ở chủ yếu được huy động thông qua thị trường chứng khoán; tại Trung Quốc, nguồn vốn này được huy động thông qua các ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng, bên cạnh đó, Chính phủ Trung Quốc cũng

đã xây dựng cơ chế ưu đãi cho người dân vay vốn tạo lập nhà ở thông qua các hình thức như: vay vốn ưu đãi, hỗ trợ tiền mua nhà, thuê nhà đối với những hộ gia đình

đó, cần phải tăng cường hơn nữa vai trò của Nhà nước để hoạt động này đạt được các mục tiêu đề ra

Ba là, bài học về kinh nghiệm quản lý thị trường bất động sản

Quản lý thị trường bất động sản là cơ sở hết sức quan trọng cho hoạt động đầu

tư phát triển nhà ở Kinh nghiệm của các nước cho thấy, để quản lý tốt thị trường bất động sản thì khung pháp luật về bất động sản phải quy định hết sức chặt chẽ và chi tiết các điều kiện về sở hữu, sử dụng, khai thác và kinh doanh bất động sản Với

hệ thống các quy định pháp luật về đất đai ở các nước tương đối đồng bộ, ổn định

và minh bạch Do đó, hiện tượng đầu cơ, tranh chấp bất động sản thường ít xảy ra Các giao dịch về bất động sản được thực hiện nhanh chóng, thủ tục hành chính về đầu tư bất động sản gọn, minh bạch, đó là những điều kiện hết sức quan trọng để quản lý thị trường bất động sản

Bốn là, xã hội hoá việc phát triển nhà ở xã hội

Về cơ bản, vấn đề nhà ở xã hội luôn giành được sự quan tâm của chính quyền các cấp và các tổ chức xã hội Trong đó, phát triển nhà ở xã hội thường do các tổ

chức phi chính phủ đảm nhận, dưới sự hỗ trợ của nhà nước Theo đó, các tổ chức này sẽ đứng ra kêu gọi sự hảo tâm của xã hội, sự đóng góp của các tập đoàn kinh tế, các công ty trong và ngoài nước đóng góp tiền xây dựng nhà ở cho người nghèo Tại Trung Quốc, vấn đề đầu tư phát triển nhà ở xã hội chủ yếu do chính phủ đảm nhận Chính phủ Trung Quốc đã xây dựng nhiều cơ chế hỗ trợ người dân có thu nhập thấp như: hỗ trợ vay vốn, bảo lãnh vay vốn mua nhà ở, bù giá lương vào nhà

ở, thiết lập đa dạng các hình thức tạo lập nhà ở như nhà cho thuê, nhà mua trả góp

Ở nước ta vấn đề này cũng được triển khai thành công ở một số địa phương Chính quyền các cấp đã hết sức linh động trong việc xây dựng quỹ nhà ở xã hội, huy động vốn tại các tập đoàn kinh tế nhà nước để giải quyết nhà ở cho các đối tượng xã hội Chính quyền đã xây dựng nhiều chính sách hỗ trợ và ưu đãi đối với các đối tượng này, như hỗ trợ các dự án nhà ở xã hội trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng, ưu đãi về tiền sử dụng đất, bảo lãnh cho vay vốn mua, thuê nhà ở; xây dựng các mô hình về phát triển nhà ở xã hội theo hướng xã hội hoá nhằm huy động hết các nguồn lực trong dân cư

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHU CẦU NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI NHÁNH BẮC GIANG

2.1 Giới thiệu khái quát về BIDV Bắc Giang

2.1.1 Khái quát v ề BIDV

Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) ban đầu có tên là Ngân hàng Kiến Thiết Việt Nam được thành lập theo nghị định số 177/TTg ngày 26 tháng 4 năm 1957 của Thủ tướng Chính phủ Sau đó, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã trải qua những tên gọi sau:

- Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam (Từ 26/04/1957 - 23/06/1981)

- Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam (Từ 24/06/1981 - 13/11/1990)

- Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (Từ 14/11/1990 – 26/04/2012)

- Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (27/04/2012 - nay)

Trong suốt quá trình hình thành và phát triền, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã từng bước chuyển mình thành một ngân hàng kinh doanh đa năng, tổng hợp theo chức năng của NHTM, vừa nỗ lực cao nhất phục vụ đầu tư phát triển, vừa tập trung nguồn lực để nghiên cứu, xây dựng và hình thành các sản phẩm, dịch vụ mới, từng bước xoá thế “độc canh tín dụng” trong hoạt động ngân hàng; hình thành và nâng cao năng lực quản trị điều hành hệ thống và đổi mới công nghệ ngân hàng để nâng cao sức cạnh tranh

Với 60 năm xây dựng và trưởng thành, BIDV đã đạt được những thành tựu đáng khích lệ như: quy mô tăng trưởng và năng lực tài chính ngày càng nâng cao;

cơ cấu hoạt động theo hướng hợp lý; lành mạnh hóa tài chính; công nghệ thông tin được đầu tư phát triển; hoàn thành tái cấu trúc mô hình tổ chức - quản lý, điều hành theo tiêu thức Ngân hàng hiện đại; đầu tư, tạo dựng được tiềm lực cơ sở vật chất và kênh phân phối sản phẩm rộng khắp; nguồn nhân lực có chất lượng cao và không ngừng phát triển; tiếp tục mở rộng và nâng tầm quan hệ đối ngoại lên tầm cao mới Với việc chính thức đổi tên thành Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam và đi vào hoạt động dưới mô hình ngân hàng TMCP từ ngày 27/04/2012, BIDV đang vững bước vào tương lai với những mục tiêu, kế hoạch mới nhằm đưa BIDV trở thành Ngân hàng TMCP hàng đầu trong khu vực

2.1.2 T ổng quan về BIDV Bắc Giang

2.1.2.1 Lịch sử hình thành và phát triển

Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển tỉnh Bắc Giang (BIDV Bắc Giang) là

một đơn vị thành viên (Chi nhánh) của BIDV, tiền thân là Ngân hàng Kiến thiết tỉnh

Bắc Giang, được thành lập từ năm 1958; lúc đầu chỉ là một phòng cấp phát trực

thuộc Ty Tài chính Đến năm 1963 được thành lập với tên gọi Chi hàng Kiến thiết

Hà Bắc, với nhiệm vụ cấp phát vốn cho các công trình xây dựng thuộc vốn ngân

sách Trung ương và vốn ngân sách địa phương Đến năm 1981 được đổi tên là Ngân

hàng Đầu tư và Xây dựng Hà Bắc, vẫn tiếp tục làm nhiệm vụ cấp phát Đến năm

1990 hệ thống Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam được đổi tên là Ngân hàng

Đầu tư và Phát triển Việt Nam Lúc này Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Hà Bắc có

tên gọi là Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Hà Bắc

Đến đầu năm 1997, thực hiện Nghị quyết kỳ họp thứ X Quốc hội khóa IX về

việc phân chia lại địa giới hành chính một số tỉnh thành, trong đó tỉnh Hà Bắc được

chia tách thành 2 tỉnh Bắc Giang và Bắc Ninh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển tỉnh

Bắc Giang được tái lập từ ngày 01 tháng 01 năm 1997 trên cơ sở chia tách Ngân

hàng Đầu tư và Phát triển Hà Bắc thành 2 đơn vị: Ngân hàng Đầu tư và Phát triển

Bắc Giang và Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Bắc Ninh Đến tháng 05 năm 2012,

chính thức chuyển sang là Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi

nhánh Bắc giang (BIDV Bắc Giang)

Tên g ọi đầy đủ: Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi

nhánh Bắc Giang

Tên giao d ịch quốc tế: Joint Stock Commercial Bank for Investment and

Development of Vietnam – Bacgiang Branch

Tên gọi tắt là: BIDV Bắc Giang

Tr ụ sở chính: Số 2 Đường Nguyễn Gia Thiều, Phường Trần Phú, TP Bắc

Giang, Tỉnh Bắc Giang

 Các nghi ệp vụ chủ yếu của BIDV Bắc Giang:

Là một Chi nhánh trực thuộc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam -

một trong những NHTM hàng đầu và uy tín, Chi nhánh Bắc Giang được phép kinh

doanh đa năng và thực hiện đầy đủ các nghiệp vụ của một Ngân hàng hiện đại cũng

như các tiện ích của Ngân hàng hiện nay, cụ thể ở các mặt hoạt động sau:

- Huy động vốn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ từ dân cư và các tổ chức

thuộc mọi thành phần kinh tế dưới nhiều hình thức: Nhận tiền gửi tiết kiệm không

kỳ hạn, tiền gửi tiết kiệm có kỳ hạn, tiền gửi thanh toán của tổ chức và dân cư;

Phát hành các loại giấy tờ có giá như chứng chỉ tiền gửi, trái phiếu, kỳ phiếu…