- Trong năm đầu hoạt động từ tháng thứ 2 trở đi tốc độ tăng của chi phíđiện-nước, chi phí nhân sự tăng 1% so với tháng trước.. - Chi phí Marketing không vượt quá 10% doanh thu.Bảng 4.14:
Trang 14.1 NHỮNG GIẢ ĐỊNH CẦN THIẾT
4.1.1 Những giả định chung
- Dự án có đời sống là 5 năm ( Được ước tính dựa vào thời hạn thuê đấttối thiểu đồng thời dựa trên bản đồ quy hoạch thiết kế không gian QuậnThủ Đức đến năm 2020)
- Dòng tiền xuất hiện vào cuối mỗi năm
- Ngân hàng TMCP Đại Tín chấp nhận cho vay 500,000,000 VNĐ trongthời hạn 5 năm, với hình thức đảm bảo là bảo lãnh bằng tài sải của bênthứ ba một ngôi nhà trị giá 2,000,000,000 VNĐ diện tích 5x13m, 2 tầngtại địa chỉ 26/17 đường số 46, phường 14, quận Gò Vấp, TP.HCM
- Lãi suất cho vay của Ngân hàng TMCP Đại Tín là r = 20%/năm (Theokết quả khảo sát thực tế lãi suất cho vay tại Ngân hàng TMCP Đại Tínđầu tháng 4 năm 2011)
- Lãi suất kỳ vọng mà chủ đầu tư dòi hỏi phải cao hơn lãi suất cho vaycủa ngân hàng Do đó lãi suất kỳ vọng mà chủ đầu tư yêu cầu là R =25%/năm
- Thuế thu nhập doanh nghiệp 25%
4.1.2 Phân bổ vật dụng mau hỏng
- Các vật dụng mau hỏng ở khu ăn uống sẽ được phân bổ 100% giá trịtrong vòng 1 năm và không có giá trị thu hồi
4.1.3 Khấu hao
- Những tài sản dài hạn, có giá trị trên 10,000,000 VNĐ và có thời gian
sử dụng trên 1 năm được công ty căn cứ theo Thông tư BTC “Hướng dẫn chế độ quản lý sử dụng và trích khấu hao tài sản cốđịnh” ban hành ngày 20/10/2009 mà phân bổ khấu hao từ năm thứ 1đến năm thứ 5
203/2009/TT Tất cả các tài sản cố định của công ty đều có thời gian khấu hao là 5năm
Trang 2- Sử dụng phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần (Căn cứ vàoThông tư 203/2009/TT-BTC ban hành ngày 20/10/2009)
4.2 NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ
Kế hoạch kinh doanh này được chuẩn bị để thu hút số tiền tài trợ là1,256,382,000 VNĐ Khoản đầu tư này dùng để thuê đất, xây dựng khu vui chơi,mua sắm trang thiết bị cần thiết và để trang trải chi phí trong năm đầu hoạt động
Cơ cấu nguồn vốn được tài trợ như sau:
Ngân hàng cho vay: 500,000,000 VNĐ
Tổng vốn chủ sở hữu: 756,382,000 VNĐ
- Nhà đầu tư thứ nhất: 151,276,000 VNĐ
- Nhà đầu tư thứ hai: 151,276,000 VNĐ
- Nhà đầu tư thứ ba: 151,276,000 VNĐ
- Nhà đầu tư thứ tư: 151,276,000 VNĐ
- Nhà đầu tư thứ năm: 151,276,000 VNĐ
Dự án sử dụng 39.8% vốn vay và 60.2% vốn chủ sở hữu
4.3 DỰ TOÁN TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
Tổng đầu tư ban đầu: ước tính khoản 1,256,382,000 VNĐ bao gồm:
- Chi phí quản lý dự án, chi phí thuê đất, chi phí xây dựng trang trí, chiphí trang bị cơ sở vật chất và các khoản chi phí có liên quan khác
- Hợp đồng thuê đất yêu cầu đặt cọc là 50,000,000 VNĐ triệu được tínhvào đầu tư ban đầu và sẽ được thu hồi vào cuối năm thứ 5
- Chi phí dự phòng: 10% tổng số tiền đầu tư vào tài sản ban đầu là99,440,000 VNĐ
Bảng 4.1: Bảng dự toán tổng chi phí đầu tư ban đầu
Đơn vị tính: 1,000 VNĐ Stt Khoản mục Số lượng Đơn vị Đơn giá Thành tiền
Trang 4Dự toán tổng chi phí đầu tư hệ thống điện-điều hòa- PCCC (Phụ lục 4.2) Bảng 4.2: Bảng dự toán tổng chi phí đầu tư khu văn phòng
Đơn vị tính: 1,000 VNĐ Stt Khoản mục Số lượng Đơn vị Đơn giá Thành tiền
Trang 5Bảng 4.4 Bảng dự toán tổng chi phí đầu tư khu vui chơi
Đơn vị tính: 1,000 VNĐ Stt Khoản mục Số lượng Đơn vị Đơn giá Thành tiền
Trang 815 Hộp đựng giấy, tâm 10 Cái 15 150
Trang 104.4 DỰ TOÁN DOANH THU
4.4.1 Cơ sở để ước tính doanh thu
Để dự toán doanh thu một công ty sẽ dựa vào doanh thu của các công tycùng ngành nghề đã và đang hoạt động trên thị trường và dựa vào nhu cầu, thóiquen tiêu dùng của khách hàng Đó là cơ sở căn bản nhất để xác định doanh thu.Khi kết hợp được càng nhiều yếu tố để dự đoán doanh thu thì kết quả dự đoán càngchính xác Tuy nhiên do hạn chế về thời gian, khả năng và thông tin nhóm chỉ cóthể ước lượng doanh thu bằng những phương pháp cơ bản
Theo kết quả khảo sát, điều tra của nhóm:
Doanh thu của các tổ chức tương tự:
- Khu vui chơi nhà trẻ thơ Gâu Gâu ngày thường có khoảng hơn 50 em
và vào ngày cuối tuần thì tăng lên khoảng 200 đến 300 em
- Khu vui chơi Kid Yard Sài Gòn SuperBowl, Lầu 1 A43 Trường Sơn,Phường 4, Quận Tân Bình, ngày thường có khoảng 30-40 em, vàonhững ngày cuối tuần thì số lượng tăng lên khoảng 200-250 em
Trang 11- Trung tâm văn hóa thiếu nhi Thủ Đức, ngày thường có khoảng 30 – 40
em vào những ngày cuối tuần thì có khoảng 100 đến 150 em Trong đó,
số lượng các em tô tượng khoảng 15-20 em vào ngày thường; khoảng20-30 em vào ngày thứ 7, chủ nhật
- Khu tô tượng ở Coop – Mark, quận 9, khu vực tô tượng có khoảng
20-30 em, thứ 7, chủ nhật khoảng 40-50 em
Nhu cầu và thói quen tiêu dùng của khách hàng
Theo kết quả khảo sát của nhóm
+ Đối với nhu cầu vui chơi:
- Trên 80% phụ huynh có nhu cầu dẫn các bé đến khu vui chơi, và 45.6%rất mong muốn có khu vui chơi an toàn để dẫn con em mình tới vuichơi giải trí
- Nếu đường Đặng Văn Bi có mở một khu vui chơi dành cho trẻ em thì
có 83.3% phụ huynh quyết định sẽ đến dẫn con em đến tham gia vuichơi
+ Thói quen tiêu dùng:
- Trung bình mỗi phụ huynh sẽ chi từ 50,000 – 150,000 VNĐ/em chomột lần đi chơi
- Các em thường ăn và uống ít nhất một món khi được ba mẹ dẫn đi chơi
- Khoảng 50% cha mẹ muốn có dịch vụ để không bị lãng phí thời giantrong khi chờ đợi các bé chơi
- Khoảng 80% gia đình có tổ chức sinh nhật cho các em Trung bình chiphí một lần tổ chức sinh nhật ở nhà là từ 1,000,000 – 2,000,000 VNĐ, ởnhà hàng là trên 3,000,000 VNĐ
- Các em thường được cha mẹ tổ chức sinh nhật vào ngày thứ 7, chủnhật
Theo kết quả khảo sát, thống kê Phường Bình Thọ, Phường Trường Thọ,Phường Linh Trung, Phường Linh Chiểu có khoảng 37 trường mầm non và khoảng
5 trường tiểu học Nếu trung bình mỗi trường mầm non có khoảng 12 lớp mỗi lớp
Trang 12có khoảng 30 bé, mỗi trường tiểu học có 30 lớp mỗi lớp có 40 em thì tổng số lượngtrẻ dưới 12 tuổi ở 4 phường là 17,100 em Nếu một tháng có khoảng 25% số trẻdưới 12 tuổi của 4 phường đến với khu vui chơi thì khu vui chơi sẽ bán được 4,830lượt/tháng.
4.4.2 Ước tính doanh thu
- Ngày thường có khoảng 50 bé đến với khu vui chơi
- Ngày cuối tuần, ngày lễ có khoảng 250 bé đến với khu vui chơi
- 100% các bé và 50% phụ huynh khi đến với khu vui chơi sẽ ăn uống ítnhất một món tại khu ăn uống
- Trong năm đầu hoạt động ,kể từ tháng thứ tư trở đi trung bình mỗitháng sẽ tổ chức được 6 tiệc sinh nhật
- Trong năm đầu doanh thu hàng tháng tăng 2% so với tháng liền trước
- Doanh thu hàng năm tăng 10% so với năm liền trước
- Tốc độ tăng giá vốn hàng năm bằng với tốc độ tăng của doanh thu
Bảng 4.10: Bảng dự toán tổng doanh thu hàng năm
Đơn vị tính: 1,000 VNĐ
1 Khu vui chơi 1,557,144 1,712,858 1,884,144 2,072,558 2,279,814
2 Khu tô tượng 197,158 216,873 238,561 262,417 288,659
3 Khu ăn uống 607,621 668,383 735,222 808,744 889,618
4 Tổ chức sinh nhật 120,690 132,759 146,035 160,638 176,702
5 Tổng 2,482,613 2,730,874 3,003,961 3,304,357 3,634,793
Bảng 4.11 Bảng dự toán tổng giá vốn hàng năm
Đơn vị tính: 1,000 VNĐ
Trang 132 Khu tô tượng 54,319 59,751 65,726 72,299 79,528
3 Khu ăn uống 300,804 330,884 363,972 400,370 440,406
4 Tổ chức sinh nhật 41,784 45,962 50,558 55,614 61,176
Tổng 404,983 445,481 490,029 539,032 592,935
Bảng dự toán tổng doanh thu - giá vốn năm đầu (Phụ lục 4.3)
Bảng dự toán doanh thu khu vui chơi, tượng tranh một tháng (Phụ lục 4.4) Bảng dự toán doanh thu khu ăn uống một tháng (Phụ lục 4.5)
Bảng dự toán doanh thu tổ chức một tiệc sinh nhật (Phụ lục 4.6)
Trang 1410 Khu văn phòng 17,069
1 Nguyên giá 990,238 990,238 990,238 990,238 990,238 990,238
2 Khấu hao 396,095 237,657 142,594 106,946 106,946
3 Khấu hao lũy kế 396,095 633,752 776,347 883,292 990,238
4 Giá trị còn lại 990,238 594,143 356,486 213,891 106,946
-4.6 DỰ TOÁN TỔNG CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG
Ước tính chi phí hoạt động:
Chi phí hoạt động bao gồm:
- Tiền thuê đất mỗi năm cố định là 240,000,000 VNĐ
- Trong năm đầu hoạt động từ tháng thứ 2 trở đi tốc độ tăng của chi phíđiện-nước, chi phí nhân sự tăng 1% so với tháng trước Từ năm thứ 2trở đi tốc độ tăng của chi phí điện-nước, chi phí dịch vụ, chi phí nhân
sự, chi phí Marketing là 5% so với năm trước
- Chi phí khác không đổi qua các năm
Trang 15- Chi phí Marketing không vượt quá 10% doanh thu.
Bảng 4.14: Bảng dự toán tổng chi phí hoạt động hàng năm
Bảng dự toán tổng chi phí hoạt động năm đầu (Phụ lục 4.7)
Bảng dự toán chi phí điện-nước một tháng (Phụ lục 4.8)
Bảng dự toán chi phí dịch vụ một tháng (Phụ lục 4.9)
Bảng dự toán chi phí lương một tháng (Phụ lục 4.10)
Bảng dự toán chi phí Marketing ban đầu (Phụ lục 4.11)
7.7 LỊCH VAY VÀ TRẢ NỢ
- Vay ngân hàng số tiền là 500,000,000 VNĐ
- Thời hạn vay: 5 năm
- Lãi suất: 20%/năm
- Gốc trả đều hàng năm
- Lãi tính trên dư nợ đầu năm
Bảng 4.15 Lịch vay và trả nợ hàng năm
Đơn vị tính: 1,000 VNĐ
Trang 16Stt Khoản mục Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
1 Dư nợ đầu năm 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000
3 Lãi phải trả 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000
4 Trả gốc 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000
5 Trả gốc và lãi 200,000 180,000 160,000 140,000 120,000
6 Dư nợ cuối năm 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000
-4.8 PHÂN TÍCH DOANH THU HÒA VỐN
Khái niệm
Điểm hòa vốn là điểm mà tại đó doanh thu của doanh nghiệp vừa bù đắp đủchi phí cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp tại mức giá mà thịtrường chấp nhận
Xác định điểm hòa vốn nhằm:
- Giúp nhà đầu tư lựa chọn quy mô đầu tư phù hợp với quy mô của thịtrường đồng thời lựa chọn hình thức đầu tư nhằm giảm thiểu rủi ro do
sự biến động sản lượng sản phẩm
- Chỉ ra ngưỡng doanh nghiệp không bị lỗ
- Cung cấp thông tin cần thiết về sản lượng sản phẩm cần tiêu thụ, doanhthu cần đạt được
- Phục vụ cho việc phân tích hiệu quả kinh doanh
Bảng 4.16 Bảng xác định giá trị doanh thu hòa vốn
Đơn vị tính: 1,000 VNĐ
Trang 17Thời gian đạt doanh thu hòa vốn 10 tháng 13 ngày
Nhận xét: Do sử dụng phương pháp khấu hao nhanh, phân bổ nhiều loại chi
phí trích trước vào chi phí hoạt động của năm đầu nên năm đầu doanh thu hòa vốn ở
mức khá cao là 2,156,385,000 VNĐ và thời gian hòa vốn lên đến 10 tháng 13 ngày 4.9 DỰ TOÁN KẾT QUẢ KINH DOANH
Chi phí lập dự án, chi phí thành lập doanh nghiệp, chi phí tuyển dụng, chi phíMarketing ban đầu sẽ được phân bổ vào chi phí của năm thứ nhất
Bảng 4.17 Bảng dự toán kết quả kinh doanh hàng năm
Đơn vị tính: 1,000 VNĐ Stt Khoản mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
1 Doanh thu 2,482,613 2,730,874 3,003,961 3,304,357 3,634,793
Trang 189 Lợi nhuận trước thuế và lãi vay 426,228 793,263 1,067,342 1,302,384 1,524,317
10 Chi phi lãi vay 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000
11 Lợi nhuận trước thuế 326,228 713,263 1,007,342 1,262,384 1,504,317
12 Thuế thu nhập doanh nghiệp 81,557 178,316 251,836 315,596 376,079
13 Lợi nhuận sau thuế 244,671 534,948 755,507 946,788 1,128,238
Bảng dự toán kết quả kinh doanh năm đầu (Phụ lục 4.12)
4.10 DỰ TOÁN DÒNG TIỀN CỦA DỰ ÁN
Bảng 4.18 Bảng tính lãi suất chiết khấu
Trang 19Đầu tư thay thế (4,157) (4,157) (4,157) (4,157)
Trang 20Thời gian hoàn vốn có chiết khấu 2 năm 1 tháng
Hiện giá thuần (NPV):
NPV = 1,423,652,000 > 0 cho thấy tỷ suất sinh lời của dự án lớn hơn tỉ suấtsinh lời yêu cầu của chủ đầu tư, thể hiện giá trị tăng thêm mà dự án đem lại chocông ty Dự án khả thi về tài chính với NPV > 0
Tỷ suất sinh lời nội bộ (IRR)
IRR = 65.66% lớn hơn rất nhiều so với lãi suất tiền gửi ngân hàng r=14%, vàcũng lớn hơn suất sinh lời kỳ vọng của chủ đầu tư R =25%
Tỷ suất sinh lời nội bộ có hiệu chỉnh (MIRR)
MIRR = 43.13% lớn hơn rất nhiều so với lãi suất tiền gửi ngân hàng r=14%,
và cũng lớn hơn suất sinh lời kỳ vọng của chủ đầu tư R =25%
Chỉ số sinh lợi (PI)
PI= 2.13 cho thấy 1 đồng vốn bỏ ra nhà đầu tư sẽ thu về được 2.13 đồng ởthời điểm hiện tại
Thời gian thu hồi vốn không chiết khấu (PP)
Trang 21Là thời gian dòng tiền tạo ra từ dự án đủ bù đắp chi phí đầu tư ban đầu PP =1.53 cho thấy sau khoảng thời gian 1 năm 7 tháng chủ đầu tư sẽ thu hồi đủ vốn đầu
tư ban đầu
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (DPP)
Là thời gian dòng tiền tạo ra từ dự án đủ bù đắp chi phí đầu tư ban đầu cótính đến chi phí sử dụng vốn DPP = 2.08 cho thấy thời gian hoàn vốn với chi phí sửdụng vốn bình quân WACC = 23.01% là 2 năm 1 tháng
4.12 BẢNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN
4.12.1 Tài sản
Tiền mặt:
Đầu năm: Là khoản tiền dự trữ nhằm đảm bảo nhu cầu vốn lưu động và
dùng để trả các chi phí thuê đất và các chi phi phát sinh trong kỳ Lượng tiền có thểthay đổi tùy vào từng thời điểm kinh doanh
Cuối năm: là khoản tiền còn lại vào cuối năm nhất sau khi đã cân đối các
khoản thu chi phát sinh trong năm
Tồn kho:
Đầu năm: là lượng nguyên vật liệu, hàng hóa, tài sản phải thay thế hành
năm phục vụ cho hoạt động kinh doanh của khu vui chơi
Cuối năm: lượng nguyên vật liệu, hàng hóa dự trữ phục vụ cho kỳ hoạt động
tiếp theo và tài sản phải thay thế hành năm đã được thay mới
Trang 22Số đầu năm: nợ vay dài hạn ngân hàng số tiền là 500,000,000 VNĐ
Số cuối năm: Số nợ vay ngân hàng còn lại sau một năm đi vào hoạt động là
Trang 234.13.1.1 Phân tích độ nhạy một chiều
4.13.1.1.1 Sự thay đổi của doanh thu
Bảng 4.22: Bảng phân tích sự thay đổi của doanh thu năm đầu ảnh hưởng đến
hiệu quả dự án
1,500,000 (606,122) 0.45% 7.83% 0.52 4.96 #REF!1,750,000 (89,700) 19.95% 21.20% 0.93 3.36 #REF!
2,000,000 426,723 36.74% 30.42% 1.34 2.41 3.652,250,000 943,146 52.12% 37.59% 1.75 1.87 2.64
2,482,613 1,423,652 65.66% 43.13% 2.13 1.53 2.08
2,500,000 1,459,569 66.65% 43.52% 2.16 1.51 2.052,750,000 1,975,991 80.65% 48.60% 2.57 1.28 1.683,000,000 2,492,414 94.28% 53.07% 2.98 1.11 1.43
Trang 24Nhận xét: Sự thay đổi của doanh thu ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả của dự
Bảng phân tích sự thay đổi của doanh thu tháng đầu ảnh hưởng đến hiệu quả
dự án (Phụ lục 4.13)
4.13.1.1.2 Sự thay đổi của tốc độ tăng doanh thu
Bảng 4.23: Bảng phân tích sự thay đổi của tốc độ tăng doanh thu ảnh hưởng
đến hiệu quả dự án Tốc độ tăng
Trang 25Nhận xét: Sự thay đổi của tốc độ tăng doanh thu không ảnh hưởng nhiều đến
hiệu quả của dự án Khi doanh thu hàng năm không tăng so với năm trước với điềukiện các yếu tố khác không thay đổi thì các chỉ số tài chính vẫn tương đối cao, cụthể NPV = 514,539,000 > 0, IRR = 43.85% > R, PP = 1.68 ( thời gian hoàn vốn 1năm 9 tháng), DPP = 2.55 ( thời gian hoàn vốn có chiết khấu là 2 năm 7 tháng)
Bảng phân tích sự thay đổi của tốc độ tăng doanh thu hàng tháng trong năm
đầu ảnh hưởng đến hiệu quả dự án (Phụ lục 4.14)
4.13.1.1.3 Sự thay đổi của tốc độ tăng giá vốn
Bảng 4.24: Bảng phân tích sự thay đổi của tốc độ giá vốn thu ảnh hưởng đến
Nhận xét: Sự thay đổi của tốc độ tăng giá vốn ảnh hưởng không nhiều đến
hiệu quả của dự án Khi giá vốn hàng năm tăng lên đến 25% so với năm trước thì
Trang 26các chỉ số tài chính vẫn tương đối cao NPV = 1,148,094,000, IRR = 60.20%, PP =1.56.
4.13.1.1.4 Sự thay đổi của tốc độ tăng chi phí
Bảng 4.25: Bảng phân tích sự thay đổi của tốc độ tăng chi phí ảnh hưởng đến hiệu
Nhận xét: Sự thay đổi của tốc độ tăng chi phí thu ảnh hưởng không nhiều
đến hiệu quả của dự án Khi chi phí hàng năm tăng lên đến 20% so với năm trướctrong khi doanh thu chỉ tăng 10% thì các chỉ số tài chính vẫn tương đối cao, cụ thểNPV = 833, 446,000 > 0, IRR = 52.93% > R, PP = 1.61 ( thời gian hoàn vốn 1 năm
8 tháng)
Bảng phân tích sự thay đổi của tốc độ tăng chi phí hành tháng trong năm đầu
ảnh hưởng đến hiệu quả dự án (Phụ lục 4.15)
Trang 274.13.1.1.5 Sự thay đổi của lãi suất
Bảng 4.26: Bảng phân tích sự thay đổi của lãi suất ảnh hưởng đến hiệu quả dự
Nhận xét: Sự thay đổi của lãi suất ảnh hưởng không nhiều đến hiệu quả của
dự án Lãi suất tăng sẽ làm giảm NPV, khi lãi suất tăng lên đến lên đến 25%/nămthì các chỉ số tài chính vẫn ở mức cao, cụ thể NPV = 1,316,579,000 > 0
4.13.1.1.6 Sự thay đổi của dự phòng ban đầu
Bảng 4.27: Bảng phân tích sự thay đổi của dự phòng ban đầu ảnh hưởng đến