Đánh giá công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản tại thị xã phú thọ tỉnh phú thọ

Để thị trường bất động sản BĐS phát triển đúng đắn, về mặt quản lýnhà nước cần bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cáchthuận lợi, làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LUẬN N VĂN N THẠC C SĨ Ĩ KHOA A HỌC C NÔNG G NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN NGỌC NÔNG

THÁI NGUYÊN – 2010

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực, chưa hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào Mọi sự giúp đỡ cho hoàn thành luận văn đều đã được cảm ơn Các thông tn, tài liệu trình bày trong luận văn này đã được ghi rõ nguồn gốc.

Tác giả

Đặng Thị Phương Thúy

3

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sựquan tâm, giúp đỡ của Ban Giám hiệu, Trường Đại học Nông Lâm TháiNguyên, Phòng Tài nguyên và Môi trường; và các phòng ban khác thuộcUBND thị xã Phú Thọ, các thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp này tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:

1 PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, thầy

đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành Luận văn này

2 Ban Giám hiệu, Khoa Sau đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường vàcác thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trường Đại học Nông Lâm, Đạihọc Thái Nguyên đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập

3 Phòng Tài nguyên và Môi trường; và các phòng ban khác thuộc UBNDthị xã Phú Thọ, các thầy giáo, cô giáo, cùng bạn bè đồng nghiệp và ngườithân đã quan tâm giúp đỡ và động viên tôi trong suốt quá trình học tập vàthực hiện đề

tài

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả

Đặng Thị Phương Thúy

4

MỤC LỤC STT Nội dung Trang

(1) (2) (3) Phần

1: MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 1

1.2 Mục đích nghiên cứu đề tài 2

1.3 Ý nghĩa của đề tài 3

Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Tổng quan thị trường bất động sản 4

2.1.1 Khái niệm về thị trường bất động sản 4

2.1.1.1 Khái niệm bất động sản 4

2.1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản 5

2.1.1.3

Các bộ phận cấu thành thị trường bất động sản 5

2.1.1.4

Các loại thị trường bất động sản 6

2.1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 7

2.1.3 Những yếu tố cấu thành và tác động đến thị trường bất động sản

8 2.1.3.1 Cung cầu về bất động sản 8

2.1.3.2 Quan hệ cung cầu bất động sản 10

2.1.4 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản 11

2.1.4.1 Nhà nước 11

2.1.4.2 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 11

2.1.4.3 Các tổ chức trung gian 12

2.1.4.4 Khung pháp lý và chính sách của Nhà nước 12

2.2 Khái niệm quản lý Nhà nước đối với đất đai 13

2.3 Đất đai, sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất 15

2.3.1 Khái niệm 15

5

2.3.2 Chế độ sở hữu và sử dụng đất đai ở nước ta từ năm 1945 20

đến nay 2.4 Những đặc thù của thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta 24

2.4.1 Khái niệm và sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất ở 24

nước ta 2.4.2 Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam 28

2.5 Nội dung quản lý Nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất

32 2.6 Vai trò của Nhà nước trong việc quản lý thị trường quyền sử 35

dụng đất 2.6.1 Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết giá quyền sử dụng đất

35 2.6.2 Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết các nguồn cung 36

2.6.3 Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết các nguồn cầu 41

2.7 Quản lý thị trường đất đai ở một số nước trên thế giới 43

2.7.1 Quản lý thị trường đất đai ở Australlia 43

2.7.2 Quản lý thị trường đất đai ở Trung Quốc 45

2.7.3 Quản lý thị trường đất đai ở Hàn Quốc 46

Phần 3: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 48

3.1 Địa điểm, thời gian, đối tượng nghiên cứu 48

3.2 Nội dung nghiên cứu 48

3.3 Phương pháp nghiên cứu 48

Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 50

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 50

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 50

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 53

4.2 Thực trạng và những vấn đề đặt ra trong việc quản lý và 58

phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường

6

1 1

BĐS trên địa bàn thị xã Phú Thọ

4.2.1 Giai đoạn trước năm 1993 58

4.2.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến nay 60

4.2.2.1 Thực trạng quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ

63 4.2.2.2 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 68

và quản lý hồ sơ địa chính 4.2.2.3 Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và 71

giải phóng mặt bằng 4.2.2.4 Thực trạng công tác thông tin và quản lý nguồn lực đất đai 75

4.2.2.5 Thực trạng chính sách tài chính đất đai 76

4.2.2.6 Thực trạng công tác thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền

87 sử dụng đất 4.3 Đánh giá thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trong thị 88

trường BĐS trên địa bàn thị xã Phú Thọ 4.3.1 Những kết quả tch cực 88

4.3.2 Những hạn chế 89

4.3.3

Nguyên nhân 91

4.4

4.4.1

4.4.1.1

4.4.1.2

4.4.2

95

Các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nước

về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS

95

Mục têu và quan điểm nâng cao công tác quản lý nhà nước

về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS

95

Mục tiêu

95

Quan điểm

98

Các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý Nhà nước

về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất

động sản

7

4.4.2.2

4.4.2.3

Hoàn thiện công cụ pháp luật, tạo hành lang pháp lý cho

việc quản lý và điều tiết thị trường quyền sử dụng đất trong

thị trường BĐS

Các giải pháp về thị trường

Giải pháp hạn chế đầu cơ và ổn định thị trường đất

đai

98

108 110

Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 112

5.1 Kết luận 112

5.2 Đề nghị 115

TÀI LIỆU THAM KHẢO 116

8

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU

BĐS : Bất động sản

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtUBND : Ủy ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng Nội dung Trang

(1) (2) (3)

4.1 Diện tch các loại đất 51

4.2 Tỷ lệ đóng góp của các khối ngành vào quy mô tăng trưởng 53

kinh tế của thị xã Phú Thọ 4.3 Tỷ lệ đóng góp của thị xã Phú Thọ vào quy mô tăng trưởng 54

của tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2001-2005 4.4 Dân số thị xã Phú Thọ năm 2009 54

4.5 Diện tch đất phi nông nghiệp 64

4.6 Phân bổ diện tích các loại đất đến năm 2015 của thị xã 64

4.7 Tình hình thực hiện các dự án sử dụng đất tại thị xã Phú Thọ 66

từ năm 2001 đến năm 2005 4.8 Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 69

4.9 Tình hinnhf thực hiện công tác đấu giá, đấu thầu quyền sử 73

dụng đất tại thị xã Phú Thọ giai đoạn 2007-2008 4.10 Tình hình giải phóng mặt bằng từ năm 2006 đến năm 2009 73

4.11 Một số diện tch sử dụng sai mục đích bị Nhà nước thu hồi 74

4.12 Số hộ biết về thông tn quy hoạch đất đai 76

4.13 Giá đất Nhà nước quy định tại thị xã Phú Thọ giai đoạn từ năm 78

2004-2010 4.14 Giá đất trên thị trường thị xã Phú Thọ giai đoạn từ năm 80

2004-2007 4.15 Kết quả điều tra giá đất tại thị xã Phú Thọ 81

4.16 Kết quả thu tền sử dụng đất giai đoạn 2004-2009 83

4.17 Kết quả thu tền thuê đất giai đoạn 2004-2009 84

4.18 Kết quả thu lệ phí trước bạ giai đoạn 2004-2009 85

4.19 Kết quả thu thuế chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2004-2009 86

Phần 1

MỞ ĐẦU1.1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tưliệu sản xuất đặc biệt, là thành phần thiết yếu của môi trường sống, là địabàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốcphòng là nguồn nội lực để phát triển kinh tế xã hội của đất nước Đất đai cótác động và ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội, an ninhquốc phòng Nhưng đất đai lại không phải là nguồn tài nguyên vô tận Lịch

sử của nhân loại đã chứng kiến biết bao cuộc chiến tranh đẫm máu giữa cácquốc gia, các dân tộc vì mục đích tranh giành đất đai, lãnh thổ Vì vậynhiệm vụ giữ gìn, bồi bổ và sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả là tráchnhiệm của mỗi tổ chức, mỗi cơ quan và mỗi công dân Việt Nam

Hiện nay, trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước vàđang trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước,đất đai được khẳng định là một loại hàng hoá đặc biệt, là nguồn nội lực và lànguồn vốn to lớn trong hoạt động kinh tế, chính trị Chính vì vậy mà thịtrường bất động sản có tác động mạnh mẽ tới kinh tế xã hội và chất lượngcuộc sống của nhân dân

Để thị trường bất động sản (BĐS) phát triển đúng đắn, về mặt quản lýnhà nước cần bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cáchthuận lợi, làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn quantrọng phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội của đất nước Tuy nhiên, trongnhững năm gần đây, thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐScủa Việt Nam nói chung, của Phú Thọ nói riêng, đang tồn tại nhiều vấn đềnổi cộm vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Nhằm trốn thuế, rất

nhiều giao dịch đất đai tồn tại dưới dạng phi chính thức hoặc bán chínhthức Trong khi

các doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư cho sản xuất, một nguồn vốn lớn lại đượcđầu tư vào BĐS chờ đợi để hưởng chênh lệch giá cả Các quan hệ sở hữu và

sử dụng đất được duy trì không rõ ràng và gây nhiều bức xúc; khi nền kinh tếđang trên đà tăng trưởng và phát triển mạnh, giá cả đất đô thị trên thịtrường biến động hết sức phức tạp làm giảm hiệu quả sử dụng đất đai.Những tồn tại nêu trên đã bộc lộ một sự yếu kém trong công tác quản lý nhànước đối với thị trường quyền sử dụng đất đã và đang gây nhiều khó khăn,trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thựchiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá

Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổnđịnh, xác lập quy hoạch rõ ràng, sát thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lýthị trường quyền sử dụng đất, khắc phục các têu cực trong sử dụng đấtđai, xoá bỏ thị trường "ngầm" trong thị trường quyền sử dụng đất hợp pháp,góp phần tăng nguồn thu ngân sách, ổn định tình hình kinh tế xã hội phục vụcho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Đây cũng chính lànhiệm vụ mà Đảng và Nhà nước ta đặt ra đối với lĩnh vực quản lý đất đai

Trong điều kiện thị xã Phú Thọ đang từng ngày phát triển nhanh chóng,thì việc quản lý tốt thị trường bất động sản là điều quan trọng cấp thiếtnhằm giúp Nhà nước khắc phục những tồn tại têu cực và định hướng pháttriển cho thị trường bất động sản Xét từ nhu cầu thực tế đó tôi tiến hànhnghiên cứu đề

`tài : " Đánh giá công tác quản lý Nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản tại thị xã Phú Thọ - tỉnh Phú Thọ ".

1.2 Mục đích nghiên cứu đề tài

- Phân tích thực trạng quản lý nhà nước về thị trường quyền sửdụng đất trong thị trường BĐS để thấy rõ những nguyên nhân, những yếu

tố tác động và ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về thị trườngquyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ.

- Đưa ra một số giải pháp, kiến nghị để góp phần hoàn thiện công tácquản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trênđịa bàn thị xã Phú Thọ

1.3 Ý nghĩa của đề tài

- Làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của quản lý nhà nước về thị trườngquyền sử dụng đất trong tiến trình đổi mới hiện nay của đất nước

- Từ đó góp phần hoàn thiện các văn bản pháp luật, cơ chế chính sách,

cơ chế tổ chức, hoạt động của các cơ quan nhà nước về quản lý và pháttriển thị trường quyền sử dụng đất ở Phú Thọ nói riêng và cả nước nói chung

Phần 2TỔNG QUAN TÀI LIỆU2.1 Tổng quan thị trường bất động sản

2.1.1 Khái niệm về thị trường bất động sản

2.1.1.1 Khái niệm bất động sản

Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản có nguồn gốc từLuật cổ đại La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải tronglòng đất mà là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con ngườitrên mảnh đất Bất động sản và động sản gồm các công trình xây dựng, mùamàng, cây trồng và tất cả những gì liên quan đến đất đai, những vật trênmặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Hầu hết các nước trên thế giới coi bất động sản là đất đai và những tàisản liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị tríđịa lý của đất Tuy nhiên có một số nước (như Nga) quy định cụ thể bất độngsản là mảnh đất chứ không phải là đất đai chung chung Việc ghi nhận là hợp

lý bởi vì đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượngcủa giao dịch dân sự

Bộ luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã phân chiacác tài sản thành động sản và bất động sản như sau:

Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định.

Động sản là tài sản không phải là bất động sản.[4]

Cách phân loại trên đây phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và

1717hoạt động sản xuất kinh doanh.

2.1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản

- Thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các giaodịch bất động sản như mua, bán, thế chấp, cho thuê, cầm cố

- Theo nghĩa đầy đủ: Thị trường bất động sản là tổng hòa các mốiquan hệ về giao dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý xác định,trong một khoảng thời gian nhất định tuân theo quy luật của thị trường

Ở Việt Nam có điểm khác biệt là hàng hóa trao đổi trên thị trường bấtđộng sản là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sởhữu các tài sản, vật kiến trúc gắn liền trên đất Đây là điểm khác biệtvới thị trường bất động sản ở các nước TBCN Vì ở các nước này họ trao đổiquyền sở hữu với đầy đủ các quyền có liên quan

2.1.1.3 Các bộ phận cấu thành thị trường bất động sản

Về cơ bản thị trường bất động sản gồm có các bộ phận sau:

- Nhà ở đô thị, nhà cửa dùng trong sản xuất kinh doanh và nhà ở nông thôn

- Đất đai các loại, cây trái mùa màng gắn liền trên đất

Các yếu tố trên có quan hệ mật thiết với nhau như

sau:

- Giữa các bộ phận gắn chặt với nhau, không tách rời nhau

- Độ to nhỏ của đất ảnh hưởng đến vật kiến trúc trên đất như: nhà

ở, nhà xưởng

- Giá cả bất động sản cao thấp có quan hệ giữa các yếu tố với

nhau Các yếu tố trên cũng có nét riêng, thể hiện như sau:

- Thị trường nhà của là tổng hòa các mối quan hệ mua bán, trao đổinhà ở, nhà xưởng, nhà cửa dùng trong sản xuất kinh doanh nó là sản phẩmcủa lao động là tư liệu sinh hoạt cơ bản của con người như nhà để ở, là tưliệu sản xuất nếu dùng vào sản xuất kinh doanh Chúng là những yếu tố

vật chất không thể thiếu trong sinh hoạt và sản xuất của con người

- Còn thị trường đất đai trong điều kiện Việt Nam là thị trường chuyểnquyền sử dụng đất Đất đai là sản phẩm của thiên nhiên trao tặng khôngphải

do con người tạo ra Đất đai bị hạn chế về không gian và vô hạn về thời gian,

ít bị thay đổi Do nhu cầu của con người ngày càng tăng cao nên đất đai ngàycàng khan hiếm dẫn đến giá cả luôn có xu hướng tăng lên

- Vật kiến trúc do con người tạo ra, nên thay đổi theo thời gian, giátrị sử dụng nhiều hay ít đối với người mua lệ thuộc vào giá trị sử dụng nhiềuhay ít của đất Chẳng hạn đất ở khu vực mặt tiền, hoặc cạnh Trung tâmthương mại thì giá trị sử dụng nhiều hơn (khả năng sinh lợi nhiều hơn) so vớiđất xa mặt tền, xa trung tâm thương mại Do đó ảnh hưởng đến giá cả của

- Thị trường không chính thức: là thị trường mà ở đó các giao dịch vềbất động sản không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật nhưng vẫntồn tại (còn gọi là thị trường ngầm, hoạt động của thị trường này chủ yếu làthông qua các môi giới tư nhân hay còn gọi là “cò”)

* Xem xét theo khu vực địa lý: Có thể phân thị trường bất độngsản theo từng khu vực, từng địa phương như: thị trường ở các tỉnh, thànhphố, quận, huyện, thị xã hoặc thị trường bất động sản nội thành, ngoạithành

* Xem xét theo giá trị sử dụng của bất động sản: gồm thị trường đấtđai, thị trường nhà ở, thị trường công trình công nghiệp, thị trường công trình

thương mại và dịch vụ, thị trường các công trình đặc biệt (sân bay, bếncảng )

* Xem xét theo tính chất kinh doanh của bất động sản: có thịtrường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp

* Đối với thị trường quyền sử dụng đất, nếu xem xét theo quá trìnhtạo ra, có hai cấp:

- Thị trường cấp 1 (sơ cấp) là chỉ hành vi Nhà nước - đại diện chủ sởhữu, giao quyền đất đai cho các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh

tế và cá nhân sử dụng vì lợi ích của cộng đồng và dân tộc trong một thờihạn nhất định và người sử dụng phải nộp một khoản tền thuê đất, khoảntền này phụ thuộc vào địa tô hàng năm đem lại của thửa đất và lãi suất củangân hàng, vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi

- Thị trường cấp 2 (thứ cấp) là thị trường chuyển nhượng đất chongười khác bao gồm việc bán, cho thuê, thế chấp, cầm cố, góp vốn

2.1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản

* Không có thị trường trung tâm:

Khác với thị trường hàng hóa khác, thị trường bất động sản không

có thị trường trung tâm mà tại đó người mua, người bán có thể tác động qualại lẫn nhau Hoạt động mua bán trên thị trường bất động sản chủ yếu làthông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản, thông qua các thông tin trênbáo chí hoặc thông qua các tổ chức cá nhân môi giới (thường gọi là cò nhàđất) Mặc dù đây là sự giao dịch kém an toàn nhưng trên thực tế nó đã đượchình thành và tồn tại từ rất lâu tạo nên thị trường ngầm về bất động sản Dokhông có thị trường trung tâm là cho thông tin về thị trường khó thu thập độtin cậy kém, tạo nên tnh không hiệu quả của thông tin thị trường Trongnhững năm gần đây ở một số tỉnh, thành phố lớn sự xuất hiện của các công

ty kinh doanh địa ốc, các trung tâm giao dịch bất động sản đã tạo điều kiệncho các giao dịch trên thị trường dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả,hạn chế được những têu cực do thị trường ngầm tạo ra Đây là tiền đề quan

2323trọng để tiến tới xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh và có sựquản lý của Nhà nước.

* Thị trường mang tnh chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở:

Đặc tính của đất đai là bất động, không thể thiêu hủy, chia cắt mang

đi, sự thừa thãi đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu hụt ởnơi khác, dẫn đến thị trường bất động sản mang tính chất địa phương

* Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo và rất nhạy cảm:

Do tnh chất không tái tạo được của đất nên thị trường bất động sảnmang tnh chất độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hóa thông dụng, biếnđộng của giá đất cũng thường mạnh hơn biến động giá của hàng hóa thôngdụng

Ngoài những đặc tnh như: đặc điểm của thị trường bất động sản,phương pháp tiến hành các giao dịch mua bán và sự thiếu thông tn cần thiếtcho các giao dịch tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thịtrường Do thị trường bất động sản là một thị trường kém hoàn hảo hơnnhững thị trường hàng hóa khác nên dẫn đến những độc quyền trongcạnh tranh, đặc biệt là trong lĩnh vực giá cả, mặt khác cũng dễ dẫn đếnnhững méo mó của thị trường này Vì vậy đòi hỏi sự can thiệp nhiều hơn cuảNhà nước, đặc biệt là trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, pháttriển hạ tầng kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung,trong việc xác lập quyền và bảo hộ sở hữu tài sản bất động sản của côngdân, tổ chức trong quá trình trao đổi bất động sản

Thị trường bất động sản là thị trường rất nhạy cảm, dễ biến động khi

có sự biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội Dễ bị “nóng” khinền kinh tế có mức tăng trưởng cao và dễ bị “đóng băng” khi kinh tế suygiảm

2.1.3 Những yếu tố cấu thành và tác động đến thị trường bất động sản

2.1.3.1 Cung cầu về bất động sản

Cũng như tất cả các hàng hóa khác trong nền kinh tế thị trường,bất động sản cũng là một loại hàng hóa vận động theo quy luật cung cầu,nhưng cung cầu hàng hóa bất động sản có đặc điểm là kém đàn hồi đốivới những

thay đổi về giá cả Điều này có ý nghĩa là nếu cung khôg có tính đàn hồi caothì một sự thay đổi về cầu sẽ không cân bằng nhanh chóng, do khó cókhả năng mở rộng cung dẫn đến sự thay đổi lớn về giá cả Tương tự như vậy,nếu cầu khôgn có tnh đàn hồi cao thì khi có sự biến đổi về cung sẽ chậm trễtạo ra sự mở rộng hay thu hẹp của cầu và cũng dễ dẫn đến sự thay đổi lớn vềgiá cả.

Cung cầu ảnh hưởng đến bất động sản trên các mặt sau đây:

* Cung bất động sản:

Cung bất động sản là khối lượng (đất, nhà, kiến trúc trên đất ) vàgiá cả mà nhóm người cung cấp có thể muốn và sẵn sàng bán ra trên thịtrường bất động sản tại một thời điểm Điều này dẫn đến là nếu nhà cungcấp chưa sẵn sàng đem các sản phẩm bất động sản của mình ra thị trường

để trao đổi mua bán thì dẫn đến khan hiếm hàng hóa trên thị trường Vì vậy

để có nhiều hàng háo bất động sản đòi hỏi các doanh nghiệp kinh doanh bấtđộng sản phải tạo ra nhiều sản phẩm hàng hóa

Các yếu tố tác động đến cung bất động sản:

- Tổng cung hành hóa bất động sản

- Các chính sách của Nhà nước có liên quan đến bất động sảnnhư: Thuế, quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng

- Mức độ phát triển của các thị trường: Tiền tệ, chứng khoán

- Các yếu tố của môi trường vĩ mô như: GDP, tốc độ đô thị hóa

- Giá cả bất động sản hiện tại và tương lai

- Các yếu tố đầu vào tạo ra bất động sản

- Giá cả hàng hóa dịch vụ có liên quan đến việc tạo ra bất động sản

- Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc

- Sự phát triển của kết cấu hạ tầng như: Đường giao thông, điện, nước,viễn thông, trường học, trung tâm thương mại

* Cầu bất động sản:

Cầu bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵnsàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được bất động sản đótrên trị trường Thông thường cầu bất động sản gồm có: đất, nhà ở, các côngtrình kiến trúc, cơ sở hạ tầng phục vụ nhu cầu phát triển công nghiệp,thương mại, dịch vụ và nhu cầu công cộng, các công trình đặc biệt như: sânbay, bến cảng, sân gol

Cầu bất động sản chịu tác động bởi các yếu tố sau đây:

- Giá bán bản thân hàng hóa bất động sản

- Giá cả hàng hóa dịch vụ có liên quan đến quá trình sử dụng bất động sản

2.1.3.2 Quan hệ cung cầu bất động sản

Quan hệ cung cầu bất động sản là một khái niệm của nền kinh tế thịtrường, được thể hiện thông qua một hàm số giá cả bất động sản Nghĩa

là một sự thay đổi của giá bất động sản sẽ làm thay đổi cung cầu bất độngsản

Cũng như các hàng hóa khác, cung cầu bất động sản cũng được thểhiện qua hai loại cân bằng:

- Cân bằng ổn định: tức là khi lệch ra khỏi điểm cân bằng nhưng do cácnhân tố khác tác động có thể tái lập được điểm cân bằng mới

- Cân bằng không ổn định: là khi không tái lập được điểm cân bằng mới

Cung cầu bất động sản có thể được xem xét trên 4 mặt: số lượng, kết

cấu, không gian và thời gian

2.1.4 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản

2.1.4.1 Nhà nước

Trong thực tiễn nước ta hiện nay, Nhà nước là lực lượng có vai trò rấtlớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thểhiện trên một số điểm sau đây:

- Nhà nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụtài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quyhoạch về quản lý và sử dụng đất cũng như các quy định về kiến trúc xâydựng

- Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng nhưchỉnh trang đô thị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của doanh nghiệp và

cơ quan nhà nước cần bán đi Đây là nguồn cung khá quan trọng chothị trường bất động sản

Ngoài ra việc quy hoạch các trung tâm thương mại, các cụm tuyến dân

cư, mở rộng lấn biển của Nhà nước cũng tạo ra một nguồn cung bất độngsản rất lớn cho thị trường

2.1.4.2.Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (nhà đầu tư)

Sẽ không có thị trường bất động sản nếu không có doanh nghiệp kinhdoanh bất động sản tham gia Doanh nghiệp ở đây được hiểu là công ty Nhànước, các loại hình tổ chức kinh doanh tư nhân, hộ gia đình, các trungtâm kinh doanh bất động sản Xuất phát từ đặc điểm của mình các hàng hóabất động sản đều đòi hỏi phải được tạo lập theo quy hoạch: trồng cây theoquy hoạch, xây nhà theo quy hoạch, xây dựng nhà máy cũng phải theoquy hoạch Để đáp ứng yêu cầu này, chỉ có những người có kỹ thuật chuyênmôn, có vốn mới đmả nhận được việc tạo hàng hóa bất động sản và tổ chứcviệc cung ứng hàng hóa này cho các nhu cầu trong xã hội Hoạt động này

2323phải tuân theo những quy định nhất định của Nhà nước, từ đó hình thànhnên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

2.1.4.3 Các tổ chức trung gian

Hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có ngườimua, người bán mà giữa họ còn có tổ chức trung gian làm cầu nối Do bấtđộng sản là loại tài sản không di dời được, lại có nhiều công dụng và làtài sản quý hiếm nên việc mua bán thường phải trải qua một quá trình phứctạp hơn rất nhiều so với việc mua bán các loại tài sản khác Ở những trườnghợp đơn giản người mua và người bán có thể giao dịch và mua bán với nhau,nhưng trong những trường hợp phức tạp hơn, việc mua bán cần phải có một

tổ chức trung gian đứng ra làm cầu nối giữa người mua và người bán

Các tổ chức trung gian bao gồm:

- Các tổ chức thông tin như báo chí (báo in), phát thanh truyềnhình, báo điện tử cung cấp các thông tin về bất động sản

- Các tổ chức tư vấn bất động sản giúp bên mua bên bán hiểu thêm vềtình trạng pháp lý của bất động sản, thể thức giao dịch, cách thức mở đầu vàkết thúc một quá trình mua bán bất động sản

- Các tổ chức môi giới bất động sản

- Các tổ chức định giá bất động sản

2.1.4.4 Khung pháp lý và chính sách của Nhà nước

Sự phát triển của thị trường bất động sản phụ thuộc rất nhiều bởi Nhànước Bởi vì sự tác động của Nhà nước đối với các chủ thể kinh tế tham giathị trường bất động sản được thể hiện trên hai phương diện

Một là: Tạo lập cho các chủ thể kinh tế môi trường kinh tế xã hội luật pháp để phát triển, qua đó Nhà nước hướng sự phát triển của các chủthể kinh tế tham gia thị trường theo mục tiêu đã định

-Hai là: Thúc đẩy sự phát triển của các nhân tố bên trong của các doanh

2525vật

chất, tạo điều kiện nâng cao năng lực của doanh nghiệp Mặt khác Nhà nướccũng phải có sự can thiệp nhằm đảm bảo công bằng xã hội, có chính sách hỗtrợ cần thiết cho những đối tượng bị thua thiệt như người có thu nhập thấp,người nghèo và các đối tượng chính sách khác.

2.2 Khái niệm quản lý Nhà nước đối với đất đai

Quản lý theo nghĩa chung nhất được hiểu là sự tác động của hệ thốngnày lên hệ thống khác nhằm điều khiển hệ thống đó, hướng hệ thống đó vậnđộng, phát triển theo một trật tự, một quy luật nhất định nhằm đạt được mụctêu đã đặt ra

Quản lý nhà nước là sự tác động mang tnh quyền lực nhà nước tới cácđối tượng bị quản lý, nhằm đạt được mục têu do chủ thể quản lý nhà nướcđặt ra

Quản lý nhà nước về đất đai được hiểu là hoạt động của cơ quan nhànước cá thẩm quyền trong việc sử dụng các phương pháp, các công cụ quản

lý thích hợp tác động đến hành vi của người bị quản lý nhằm mục đích sửdụng đất tiết kiệm, có hiệu quả trên phạm vi cả nước và trên từng địaphương

Từ khái niệm trên cho thấy quản lý nhà nước về đất đai bao hàmcác yếu tố sau:

- Chủ thể quản lý nhà nước về đất đai là các cơ quan nhà nước có thẩmquyền Nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam với tư cách là đại diệnchủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện quyền quản lý nhà nước của mìnhthông qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Quốc hội, hội đồngnhân dân các cấp, Chính phủ, ủy ban nhân dân các cấp và hệ thống cơ quanchuyên ngành được tổ chức thống nhất từ trung ương đến cơ sở

Đối tượng quản lý nhà nước về đất đai bao gồm: