chặt quỹ đất của mình và người sử dụng đất có điều kiện phát huy tối đa tiềmnăng của đất để phát triển kinh tế xóa đói giảm nghèo.Một nội dung quan trọng trong 15 nội dung quản lý nhà nư
Trang 1Tên đề tài:
GIÀNG A CỞ
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ ĐẤT CHO CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TỦA CHÙA, TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2014- 2016”
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Khóa học : 2013 - 2017
`
Thái Nguyên - 2017
Trang 2Tên đề tài:
GIÀNG A CỞ
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ ĐẤT CHO CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TỦA CHÙA, TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2014- 2016”
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Trang 3LỜI CẢM ƠN
Qua thời gian học tập và rèn luyện đạo đức tại trường Đại học Nông LâmThái Nguyên, bản thân tôi đã được sự chỉ bảo dạy dỗ tận tình của các thầy, côtrong khoa Quản lý tài nguyên và các thầy cô giáo khác
Đây là khoảng thời gian quý báu nhất, bổ ích và có ý nghĩa vô cùng lớnđối với bản thân tôi Tại nơi đây tôi đã được trang bị một lượng kiến thức vềchuyên ngành và xã hội sau này ra trường tôi có thể đóng góp phần công sứcnhỏ bé của mình để phục vụ cho công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước trởthành người có ích cho xã hội
Để hoàn thành tốt nhiệm vụ thực tập tốt nghiệp và hoàn chỉnh các nộidung khoá luận tốt nghiệp này, ngoài sự phấn đấu nỗ lực của bản thân,tôinhận được sự giúp đỡ tận tình rất tâm huyết của thầy giáo, cô giáo trong khoaQuản Lý tài Nguyên, đặc biệt là sự giám sát chỉ đạo của cô giáo T.S NguyễnThị Lợi, đồng thời em còn nhận được sự quan tâm giúp đỡ của các anh chịtrong phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Tủa Chùa tỉnh Điện Biên
Bản thân tôi xin bày tỏ sự biết ơn chân thành tới các thầy giáo,cô giáotrong khoa Quản lý tài nguyên, cô giáo TS Nguyễn Thị Lợi và các anh chịtrong phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Tủa Chùa tỉnh Điện Biên đã
giúp đỡ tôi hoàn thành tốt đề tài:“Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn của huyện Tủa Chùa, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2014-2016”
Em xin chân thành cảm ơn
Thái Nguyên, ngày 10 tháng 5 năm 2017
Sinh viên thực hiện
Giàng A Cở
Trang 4DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1 Cơ cấu các loại đất trên địa bàn huyện Tủa Chùa 40Bảng 4.2 Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2016 huyện Tủa Chùa 50Bảng 4.3 Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2016 của huyện Tủa
Chùa 51Bảng 4.4 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân năm 2014 56Bảng 4.5 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia
đình, cá nhân năm 2015 57Bảng 4.6.Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình
cá nhân năm 2016 59Bảng 4.7.Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các
hộ gia đình cá nhân theo các năm giai đoạn 2014-2016 60Bảng 4.8 kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các loại đất
theo đơn vị hành chính giai đoạn năm 2014-2016 62Bảng 4.9 Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các
loại đất theo các năm giai đoạn 2014-2016 63Bảng 4.10 Kết quả điều tra sự hiểu biết của người dân về công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tủa Chùa 65Bảng 4.11.Tổng hợp các lý do không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ trên địa
bàn huyện Tủa Chùa tính đến ngày 30/12/2016 68
Trang 5DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1: Trang 1 và trang 4 của GCNQSD đất 12Hình 2.2: Trang 2 và trang 3 GCNQSD đất 12
Trang 6DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐĐC : Bản đồ địa chính
GCN : Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtQSDĐ : Quyền sử dụng đất
TN&MT : Tài nguyên và Môi trường
UBND : Ủy ban nhân dân
VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đấtVPĐK : Văn phòng đăng ký
Trang 7MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN i
DANH MỤC CÁC BẢNG ii
DANH MỤC CÁC HÌNH iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iv
MỤC LỤC v
PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1
1.1 Đặt vấn đề 1
1.2 Mục tiêu, yêu cầu của đề tài 2
1.2.1 Mục tiêu tổng quát 2
1.2.2 Mục tiêu cụ thể 3
1.2.3 Yêu cầu của đề tài 3
1.3 Ý nghĩa của đề tài 3
1.3.1 Ý nghĩa trong học tập 3
1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn 3
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 5
2.1 Cơ sở khoa học của nghiên cứu 5
2.2 Khái quát về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 10
2.2.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 10
2.2.2 Quy định về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 10
2.2.3 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 13
2.2.4 Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 13
2.2.5 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 17 2.2.6 Nhiệm vụ của các cấp trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 19
Trang 82.2.7 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 21
2.2.8 Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 21
2.2.9 Các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất 25
2.2.10 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai 26
2.3 Những kết quả nghiên cứu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
27 2.3.1 Những kết quả nghiên cứu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam: 27
2.3.2 Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tỉnh Điện Biên 29
2.4 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài 30
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33
3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 33
3.1.1 Đối tượng nghiên cứu: 33
3.1.2 Phạm vi nghiên cứu: 33
3.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu 33
3.3 Nội dung nghiên cứu 33
3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Tủa Chùa , tỉnh Điện Biên 33 3.3.2 Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tủa chùa, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2014-2016 33
3.3.3 Đánh giá sự nhận thức của người dân về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tủa chùa, tỉnh Điện Biên 34
3.3.4 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tủa chùa, tỉnh Điện Biên.34 3.4 Phương pháp nghiên cứu 34
3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 34
3.4.2 Phương pháp thống kê và xử lý số liệu: 34
3.4.3 Phương pháp phân tích và so sánh: 35
Trang 9PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36
4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Tủa Chùa 36
4.1.1 Điều kiện tự nhiên 36
4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 44
4.1.3.Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 46
4.1.4 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Tủa Chùa 47
4.2 Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tủa Chùa 2014-2016 53
4.2.1 Quy trình cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Tủa Chùa 53
4.2.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Tủa Chùa 55
4.2.3 Đánh giá chung công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tủa Chùa 64
4.3 Đánh giá sự hiểu biết của người dân về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tủa Chùa 65
4.4 Phân tích thuận lợi, khó khăn tồn tại và giải pháp về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 66
4.4.1 Thuận lợi 66
4.4.2 Khó Khăn 67
4.4.3 Một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 69
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 70
5.1 Kết luận 70
5.1.1 Về hiện trạng sử dụng đất 70
5.1.2 Về kết quả cấp GCNQSDĐ 70
5.2 Khuyến nghị 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO 72
Trang 10Hơn nữa đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có tính hạn chế về sốlượng và tính cố định về vị trí do vậy việc sử dụng đất phải tuân theo quyhoạch cụ thể và có sự quản lý hợp lý.
Đối với Việt Nam, đất đai còn có ý nghĩa lịch sử vô cùng to lớn Dân tộcViệt Nam đã trải qua ngàn đời dựng nước và giữ nước, bao thế hệ đã phải đổ mồhôi, nước mắt và sương máu để gìn giữ lấy từng tấc đất thiêng liêng của Tổ quốc.Theo Hiến pháp Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý
Xuất phát từ nhu cầu thực tế Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đếnviệc hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai Luật Đất đai 1988 ra đời nhưngtrước sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị trường, chỉ trong 5 năm đưavào sử dụng đã bộc lộ nhiều hạn chế trong công tác quản lý và sử dụng LuậtĐất đai 1993 ra đời nhằm khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1988,nhưng chỉ áp dụng trong vòng 10 năm đã phải sửa đổi 2 lần vào năm 1998 vànăm 2001 và luật đất đai 2003 ra đời cũng chỉ áp dụng được trong vòng 10năm Để đáp ứng được mức độ chặt chẽ của quản lý nhà nước về đất đaiquốc hội đã soạn thảo và cho ra đời bộ luật đất đai 2013 được xem như là bướcđột phá trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, tạo điều kiện thuận lợicho nhà nước quản lý
Trang 11chặt quỹ đất của mình và người sử dụng đất có điều kiện phát huy tối đa tiềmnăng của đất để phát triển kinh tế xóa đói giảm nghèo.
Một nội dung quan trọng trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đaiđược đưa ra trong Luật Đất đai 2013 là: “công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” Nội dung nàythể hiện được mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất là chứng thưpháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sảnkhác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Điều này giúp cho người
sử dụng đất yên tâm đầu tư khai thác tiềm năng của đất và chấp hành đầy đủnhững quy định về đất đai Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính là cơ sở nhà nước nắm chắc, theo dõi toàn bộquỹ đất dựa trên nền tảng của pháp luật
Vì vậy công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã và đang là vấn đề cấpthiết hiện nay
Xuất phát từ tình hình thực tế và nhu cầu thiết yếu của công tác cấpGCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, được sựđồng ý của ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của T.S Nguyễn Thị Lợi, em đã tiến
hành thực hiện đề tài “Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn của huyện Tủa Chùa, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2014-2016”.
1.2 Mục tiêu, yêu cầu của đề tài
1.2.1 Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ giađình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn của huyện Tủa Chùa, tỉnh Điện Biên giaiđoạn 2014-2016
Trang 121.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộgia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn của huyện Tủa Chùa, tỉnh Điện Biêngiai đoạn 2014-2016
- Tìm hiểu và đưa ra những nguyên nhân là hạn chế tiến trình cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất
- Đề xuất một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất tại huyện Tủa Chùa, tỉnh Điện Biên
1.2.3 Yêu cầu của đề tài
- Thu thập đầy đủ tài liệu và số liệu về giao đất, cấp giấy chứng nhậntrên địa bàn của huyện
- Tiếp cận thực tế công việc để nắm được quy trình, trình tự cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện
- Phân tích, đánh giá đầy đủ , chính xác công tác cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất của các hộ gia gia đình, cá nhân tại huyện
- Những kiến nghị đưa ra phải có tính khả thi, phù hợp với thực trạngcủa địa phương và phù hợp với pháp luật đất đai do nhà nước quy định
1.3 Ý nghĩa của đề tài
1.3.1 Ý nghĩa trong học tập
Giúp sinh viên củng cố nhưng kiến thức đã học trong nhà trường và bước
đầu áp dụng vào trong thực tiễn phục vụ yêu cầu công việc sau khi ra trường
Nâng cao khả năng tiếp cận, thu thập và xử lý thông tin của sinh viêntrong quá trình là đề tài
1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn
Đáp ứng được vấn đề cấp bách của huyện Tủa Chùa,tỉnh Điện Biêntrong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giúp UBND huyện TủaChùa tăng cường công tác quản lí nhà nước về đất đai
Trang 13Trên cơ sở đánh giá hiểu quả sử dụng đất và từ đó đề xuất được nhữnggiải pháp để sử dụng đất có hiểu quả cao hơn.
Trang 14PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1 Cơ sở khoa học của nghiên cứu.
Cơ sở lí luận của nghiên cứu:
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuấtkhông gì thay thế được của ngành nông - lâm nghiệp, là thành phần quan trọnghàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kỹthuật, văn hóa và an ninh quốc phòng Song thực tế đất đai là tài nguyên thiênnhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian cùng với thời gian.Giá trị sử dụng của tài nguyên đất có sự biến đổi theo chiều hướng tốt hoặc xấuphụ thuộc vào việc khai thác sử dụng của con người Trong hoàn cảnh hiệnnay, Việt Nam đất chật người đông So với thế giới thì nước ta là một trongnhững nước có số bình quân ruộng đất trên đầu người vào loại thấp nhất, đấtđai lại phân bố không đồng đều giữa các vùng và các khu vực Vì vậy vấn đềđặt ra cho chúng ta là phải có biện pháp quản lý và sử dụng đất như thế nào đểkhông những đảm bảo cho nhu cầu hiện tại mà còn phát triển cho tương lai Do
đó, công tác quản lý và sử dụng đất ngày càng được Chính phủ quan tâm đặcbiệt là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một công cụ của Nhà nước đểbảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của công dân.Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giữ vai trò quan trọng, nó là
cơ sở pháp lý để Nhà nước quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai, và cácchủ sử dụng đất yên tâm chủ động trong việc sử dụng nhằm khai thác tiềmnăng sử dụng đem lại hiệu quả kinh tế cao
Cơ sở thực tiễn:
Trang 15Theo quyết định số 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của tổng cục quản lýruộng đất về việc ban hành Quy định cấp GCNQSDĐ thì giấy GCNQSDĐ làchứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sửdụng đất” Vì vậy, GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo
hộ quyền sử dụng đất của họ Trong pháp luật về đất đai, GCNQSDĐ có vai tròquan trọng, là căn cứ để xây dựng các quy định cụ thể, như các quy định vềđăng ký, theo dõi biến động, kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai Trướcđây do các thửa đất chưa có đầy đủ giấy chứng nhận nên nhà nước không thểkiểm soát được sự mua bán trao đổi đất đai Nếu các hộ gia đình cá nhân sửdụng đất mà có đầy đủ giấy GCNQSDĐ thì khi trao đổi mua bán trên thịtrường phải trình GCNQSD đất với cơ quan quản lý đất đai của nhà nước Khi
đó nhà nước sẽ kiểm soát đựơc thông tin về các cuộc mua bán đó và thu đượcmột khoản thuế khá lớn GCNQSDĐ không những buộc người sử dụng đấtphải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đấtkhi đất đai bị thu hồi GCNQSDĐ còn giúp xử lý vi phạm về đất đai
Cấp giấy chứng nhận là vấn đề rất cần thiết hiện nay và theo quy định củaChính Phủ đến năm 2007 tất cả các cuộc mua bán chuyển đổi quyền sử dụngđất trên thực tế phải có giấy chứng nhận Nếu không những mảnh đất đó coinhư “ vô giá trị”, không được tham gia giao dịch chính thức trên thị trường.Đối với nhà nước: thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước có thể quản
lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được các cuộc mua bán giao dịch trênthị trường và thu được nguồn tài chính lớn Hơn nữa, nó là căn cứ để lập QH,
KH đất đai là tiền đề trong việc phát triển KT – XH
Đối với người sử dụng đất: Giúp cho các cá nhân hộ gia đình sử dụng đấtyên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình Vì trước đây, đất đai không có giá, chỉsau khi có luật đất đai năm 1993 đất đai mới có giá Do đó nhiều thửa đất còn ởdạng“ xin – cho”, không có giấy tờ chứng thực hoặc mua bán trao tay (chỉ có
Trang 16giấy tờ viết tay), hoặc đất đai lấn chiếm Nên theo như luật đất đai năm 1993 vàluật sửa đổi bổ sung năm 2001, rất nhiều thửa đất không đủ điều kiện để cấpGCNQSDĐ nên người sử dụng đất rất mong muốn mảnh đất của mình đượccấp GCNQSDĐ Mới đây luật đất đai 2013 đã ra đời và giải quyết nhữngvướng mắc đó, đã khắc phục những khó khăn trong công tác cấp GCNQSDĐ,
để cố gắng hoàn thành việc này trong những năm tiếp theo
Trong những năm qua cùng với tốc độ phát triển KT – XH, tốc độ đô thịhoá diễn ra nhanh chóng làm cho đất đai biến động lớn và các quan hệ đất đaidiễn ra khá phức tạp Để đáp ứng được nhu cầu thực tế và tăng cường quản lýchặt chẽ đất đai, chính phủ đã ban hành Thông Tư số 23/2014/TT- BTNMTquy định về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất Công tác này có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của Nhà nước, đápứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân là được nhà nước bảo hộ tài sảnhợp pháp và thuận tiện giao dịch dân sự về đất đai; tạo tiền đề hình thành vàphát triển thị trường Bất động sản công khai lành mạnh Cấp GCNQSDĐ chonhân dân cũng là chủ trương lớn của đảng và nhà nước nhằm tạo động lực thúcđẩy phát triển KT –XH đồng thời tăng cường thiết chế nhà nước trong quản lýđất đai – tài sản vô giá của đất đai
Bằng việc cấp GCNQSDĐ thì người sử dụng đất hợp pháp có quyền lớnhơn đối với mảnh đất mình đang sử dụng Điều mà trước đây còn hạn chế Khi
có GCNQSDĐ, người sử dụng đất có các quyền sau: chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sửdụng đất trong khuôn khổ mà pháp luật cho phép Điều này có tác dụng tích cựctrong quản lý đất đai cũng như đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất đai
Cơ sở pháp lý:
Với mục tiêu quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất, nhà nước đã ban hànhnhiều văn bản pháp luật nhằm quản lý toàn diện tới từng thửa đất, từng chủ sử
Trang 17dụng đất, đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN được đặc biệt chútrọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản mang tính chiến lược trong việc sửdụng đất đai nhằm đem lại hiệu quả kinh tế Các quy định của pháp luật đất đaicũng có nhiều đổi mới và liên tục được hoàn thiện Cụ thể như:
Văn bản trước khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực
Luật đất đai 1993
Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ quy định về việc giao đấtnông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lâu dài vào mục đích sản xuấtnông nghiệp
Chỉ thị 18/1999/CT-TTg ngày 01/7/1999 của Chính phủ về một số biệnpháp đẩy mạnh việc hoàn thiện công tác cấp GCN QSDĐ nông nghiệp, đất lâmnghiệp, đất ở nông thôn
Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ về lệ phítrước bạ
Văn bản sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực
Luật đất đai 2003
Nghị định 181/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003
Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướngdẫn về việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính
Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ban hành về quy định sử dụng
đất Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất
Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấpGCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất; trình tự thủ tục bồithường, hổ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi và giải quyết khiếu nại về đất đai.Nghị định 44/2008/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định
198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất
Trang 18Văn bản sau khi Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 2009 có hiệu lực
Luật đất đai sửa đổi năm 2009
Nghị định 88/NĐ -CP ngày 19/10/2009 của chính phủ về cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với tài sản trên đất
Thông tư 17/2009/TT -BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 của Chính phủ quy định vềviệc xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai
Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thông tư số 16/2011/TT- BTNMT ngày 20/05/2011 về quy định sửa đổi, bổ
sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai
Văn bản sau Luật đất đai 2013 có hiệu lực
Luật đất đai 2013: luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn
và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thốngnhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xãhội chủ nghĩa Việt Nam
Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014 của Chính phủ quyđịnh chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai
Nghị định 44/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quyđịnh về giá đất
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014 của Chính phủquy định về thu tiền sử dụng đất
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
Trang 19sản khác gắn liền với đất.
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 19/05/2014 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính
2.2 Khái quát về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.[7]
2.2.2 Quy định về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Điều 3, thông tư 23/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 19/5/2014 quyđịnh về mẫu Giấy chứng nhận như sau:[1]
1 Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo mộtmẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất,nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận gồm 1 tờ có 04 trang,
in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứngnhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm;bao gồm các nội dung theo quy định như sau:
a Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màuđỏ; mục “I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất” và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt
và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
b Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II Thửa đất, nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xâydựng khác, rừng sản xuất và rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng
Trang 20năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấpGiấy chứng nhận;
c Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất” và mục “IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứngnhận”;
d Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV Nhữngthay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấpGiấy chứng nhận; mã vạch;
e Trang bổ xung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang
bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; sốvào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV Những thay đổi sau khi cấp Giấychứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận;
f Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và eKhoản này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng kýđất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lậpVPĐKĐĐ) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấychứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp
Nội dung và hình thức cụ thể của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm
a, b, c, d và e Khoản 1 Điều này được thể hiện theo mẫu ban hành kèm theo Cơ
sở pháp lý về việc cấp Giấy chứng nhận
Trang 21Hình 2.1: Trang 1 và trang 4 của GCNQSD đất
Hình 2.2: Trang 2 và trang 3 GCNQSD đất
Trang 222.2.3 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối tượng được cấp GCNQSD đất được nêu rõ tại Điều 58 Luật Đất đai
2013 như sau:[7]
1 Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCNQSD đất
2 Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa
kế, tặng cho, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo+ lãnh, góp vốnbằng quyền sử dụng đất theo quy định của luật này
3 Người nhận quyền sử dụng đất
4 Người sử dụng đất có GCNQSD đất được cở quan Nhà Nước có thẩmquyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng, thay đổi thời hạn sử dụngđất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất
5 Người được sử dụng đất theo bản án hoặc theo quyết định của tòa ánnhân dân, quyết định của cơ thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đấtđai của cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền đã được thi hành
2.2.4 Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.2.4.1 Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Điều 100, luật đất đai 2013 quy định cụ thể điều kiện cấpGCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ giađinh, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụngđất như sau:[7]
1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loạigiấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đấtđai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thờiCộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa ViệtNam;
Trang 23b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trướcngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sảngắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền vớiđất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ởthuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ
ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất
3 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định củaTòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản côngnhận kết quả hòa giải thành công, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thìđược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phảithực hiện theo quy định của pháp luật
Trang 244 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chothuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành
mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưathực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật
5 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu,
am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 củaLuật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cóđất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2.2.4.2 Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Điều 101, luật đất đai 2013 quy định cụ thể điều kiện cấp GCNQSDĐ,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhânđang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:[7]
1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lựcthi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộkhẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn,vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dâncấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấpthì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất
2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy địnhtại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy bannhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch
Trang 25sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân
cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi
đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2.2.4.3 Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất
Điều 102, luật đất đai 2013 quy định rõ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang
sử dụng đất như sau:[7]
1 Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tíchđất sử dụng đúng mục đích
2 Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất được giải quyết như sau:
a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng khôngđúng mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bịchiếm;
b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy bannhân dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sửdụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sửdụng đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuấtnông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nướcgiao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹđất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương án bố trí lạidiện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phêduyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý
Trang 263 Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuêđất quy định tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làmthủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4 Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ cácđiều kiện sau đây:
a) Được Nhà nước cho phép hoạt động;
b) Không có tranh chấp;
c) Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01tháng 7 năm 2004
2.2.5 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo điều 98 luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp GCNQSD đấtnhư sau:[7]
1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đấtđang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn
mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó
2 Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữuchung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên củanhững người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sảnkhác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợpcác chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận vàtrao cho người đại diện
3 Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đượcnhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
Trang 27gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định củapháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền vớiđất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn,được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàngnăm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp
4 Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tênmột người
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên
vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu
5 Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với sốliệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận
đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửađất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp vớinhững người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tíchđất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phảinộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có
Trang 28Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giớithửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạcthực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diệntích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy địnhtại Điều 99 của Luật này
2.2.6 Nhiệm vụ của các cấp trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cấp GCNQSD đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đấtđai, là điều kiện đảm bảo để Nhà Nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trongphạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm
và có hiệu quả cao nhất Là nội dung quan trọng có quan hệ chặt chẽ với cácnội dung khác về quản lý Nhà nước về đất đai, do vậy cấp GCNQSD đất đóngvai trò quan trọng trong chiến lược quản lý Nhà nước về đất đai Điều đó đòihỏi các cấp quản lý từ trung ương đến địa phương phải có trách nhiệm quản lýđất đai phù hợp với thực tế và xu thế phát triển của xã hội để việc sử dụng đấtđai có hiệu quả và hợp lý
Cấp trung ương
Ban hành luật, nghị định, thông tư, các văn bản, chính sách đất đai, hướngdẫn quy trình biểu mẫu về, in ấn, phát hành cấp GCNQSD đất biểu mẫu, sổsách thống nhất trong phạm vi cả nước
Hướng dẫn, tập huấn chuyên môn cho cán bộ địa chính các tỉnh trong cảnước về thủ tục cấp GCNQSD đất
Xây dựng chủ trương, kế hoạch thực hiện cấp GCNQSD đất
Cấp tỉnh
Ban hành các công văn, quyết định, hướng dẫn cụ thể cấp GCNQSD đất
Tổ chức triển khai công tác cấp GCNQSD đất trên phạm vi toàn tỉnh theothẩm quyền
Trang 29Chỉ đạo, hướng dẫn, tập huấn nghiệp vụ cho cán bộ địa chính cấp cơ sởphục vụ công tác cấp GCNQSD đất ở địa phương mình.
Làm thủ tục để UBND cấp có thẩm quyền và quyết định cấp GCNQSDđất những đối tượng thuộc thẩm quyền quản lý
Kiểm tra, đôn đốc việc thực hiện công tác cấp GCNQSD đất trong phạm
Làm thủ tục để UBNND cấp có thẩm quyền xem xét, cấp GCNQSD đất
và quyết định cấp GCNQSD đất cho những đối tượng thuộc thẩm quyền
Quản lý hồ sơ địa chính theo phân cấp để nắm bắt thường xuyên tình hình
sử dụng đất ở xã, phường thị trấn thuộc thẩm quyền quản lý
Trang 302.2.7 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo điều 105 luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp GCNQSD đất như sau:[7]
1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;nghiệp có vốn người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh đầu tư nước ngoàithực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môitrường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
2 Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ởgắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
3 Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứngnhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền vớiđất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tàinguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ
2.2.8 Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo điều Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất như sau:[4]
1 Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăngký
Trang 312 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai,tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có tráchnhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so vớinội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thờiđiểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tàisản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy
tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tìnhtrạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thìxác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấpphép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ởhoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách phápnhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các côngviệc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Vănphòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bảntrích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tìnhtrạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhândân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ
sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai
3 Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
Trang 32a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Vănphòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiếnxác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa
có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sửdụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sửdụng đất nộp (nếu có);
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trongnước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của
tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạcbản đồ;
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết;xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơnđăng ký;
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặchiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và
34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối vớiloại tài sản đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lýnhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bảncho Văn phòng đăng ký đất đai;
e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơđịa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địachính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ
Trang 33trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi
nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môitrường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ
sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trườnghợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy bannhân dân cấp xã để trao cho người được cấp
4 Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền kýquyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyềncấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chínhtheo quy định của pháp luật
b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai
5 Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định củapháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấychứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trườngthực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này
Trang 342.2.9 Các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.
Theo Điều 166 của luật đất đai 2013 Quyền chung của người sử dụng đất [7]
1 Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất
2 Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất
3 Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cảitạo đất nông nghiệp
4 Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đấtnông nghiệp
5 Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợppháp về đất đai của mình
6 Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này
7 Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụngđất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai
Theo Điều 170 của luật đất đai 2013 Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất [7]
1 Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về
sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trìnhcông cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liênquan
2 Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
3 Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
4 Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất
5 Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đếnlợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan
6 Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất
Trang 357 Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sửdụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
2.2.10 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
Theo Điều 22 của luật đất đai 2013 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai [7]
1 Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổchức thực hiện văn bản đó
2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,lập bản đồ hành chính
3 Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất vàbản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xâydựng giá đất
4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
Trang 366 Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất
7 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
8 Thống kê, kiểm kê đất đai
9 Xây dựng hệ thống thông tin đất đai
10 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất
11 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụngđất
12 Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quyđịnh của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
13 Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai
Trang 3715 Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
2.3 Những kết quả nghiên cứu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.3.1 Những kết quả nghiên cứu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ở Việt Nam:
Tình hình cấp giấy chứng nhận ở cả nước từ khi thực hiện luật đất đai năm 2013.
Để công tác quản lý đất đai phù hợp với tình hình mới, Luật đất đai năm
2013 đã được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khoá XIII ,
kỳ họp thứ 4 thông qua, có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 thay thế cho Luật đất đai
năm 2003 Luật đất đai 2013 cũng khẳng định rõ: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", Luật đất đai 2013 cũng quy định rõ 15
nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
Từ khi Luật đất đai năm 2003 ra đời và được sửa đổi và bổ sung 2013,cùng với việc hoàn thiện tổ chức bộ Nhà máy quản lý tài nguyên - môi trườngtới cấp xã, các cấp địa phương trong cả nước đã có tổ chức các văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất, trung tâm phát triển quỹ đất nên các nguồn thu từ đấttăng lên rõ rệt giúp địa phương tháo gỡ những khó khăn và phát hiện nhữngđiều chưa hoàn thiện trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Tuy nhiên vẫn có một số sai phạm cần khắc phục và sửa chữa như: Sai phạm
về trình tự thủ tục cấp giấy, về đối tượng cấp giấy, sai về diện tích, sai vềnguồn gốc đất
Công tác cấp GCN của cả nước được đẩy mạnh hơn đến nay có 13 tỉnhcấp GCN đạt trên 90% diện tích cần cấp đối với các loại đất chính (đất sản xuấtnông nghiệp, đất ở nông thôn và đất ở đô thị), 14 tỉnh đạt từ 80-90%, 10 tỉnhđạt từ 70-80%, 27 tỉnh còn lại đạt dưới 70%
Trang 38gia đình, cá nhân là 13.681.327 GCN với diện tích 6.963.330 ha, cấp cho tổchức 5.024 GCN với diện tích 522.313 ha.
Cụ thể, có 31 tỉnh đạt trên 90%, 11 tỉnh đạt từ 80-90%, 8 tỉnh đạt từ 80%, 12 tỉnh đạt từ 50-70%, 2 tỉnh còn lại đạt dưới 50%;
70-Đối với đất lâm nghiệp: đã cấp 1.111.302 GCN với diện tích 8.116.154
ha, đạt 62,1% diện tích cần cấp GCN Trong đó, có 13 tỉnh đạt trên 90%, 7 tỉnhđạt từ 80-90%, 5 tỉnh đạt từ 70-80%, 8 tỉnh đạt từ 50-70%, 31 tỉnh còn lại đạtdưới 50%
Việc cấp GCN cho đất lâm nghiệp trong thời gian qua còn gặp nhiều khókhăn do không có bản đồ địa chính Chính phủ đã quyết định đầu tư để lập bản
đồ địa chính mới cho toàn bộ đất lâm nghiệp nên đã đẩy nhanh đáng kể tiến độcấp GCN cho đất lâm nghiệp Tuy nhiên, đến nay tiến độ cấp GCN đất lâmnghiệp tại một số địa phương vẫn bị chậm vì đang chờ quy hoạch lại 3 loạirừng và quy hoạch lại đất do các lâm trường quốc doanh đang sử dụng cùngvới việc sắp xếp, đổi mới các lâm trường;
Đối với đất nuôi trồng thủy sản: đã cấp 642.545 GCN với diện tích478.225 ha, đạt 68,3% diện tích cần cấp GCN; còn 10 tỉnh chưa triển khai cấpGCN đối với đất nuôi trồng thủy sản;
Đối với đất ở tại đô thị: đã cấp 2.837.616 GCN với diện tích 64.357 ha,đạt 62,2% diện tích cần cấp Trong đó, có 17 tỉnh đạt trên 90%, 6 tỉnh đạt từ80-90%, 6 tỉnh đạt từ 70-80%, 15 tỉnh đạt từ 50-70%, 20 tỉnh còn lại đạt dưới50% Từ ngày 01/07/2008, thực hiện cấp GCN quyền sở hữu nhà ỏ và quyền sửdụng đất ở cho người có nhu cầu theo quy định của Luật nhà ở;
Trang 39đạt dưới 50% Từ ngày 01/07/2006 người sử dụng đất ở tại khu vực nông thôncũng được thực hiện việc cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ởcho người có nhu cầu theo quy định của Luật nhà ở;
Đối với đất chuyên dùng: đã cấp 71.897 GCN ứng với diện tích 208.828
ha, đạt 37,4% diện tích cần cấp Trong đó, có 3 tỉnh đạt trên 90%, 11 tỉnh đạt70-80%, 10 tỉnh đạt 50-70%, 40 tỉnh còn lại đạt dưới 50% Việc cấp GCN chođất chuyên dùng nhìn chung không có vướng mắc nhưng đạt tỷ lệ thấp do cáctỉnh chưa tập trung chỉ đạo thực hiện;
Đối với đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng: đã cấp 10.207 GCN với diện tích6.921 ha, đạt 35,7% diện tích cần cấp Việc cấp GCN cho loại đất này được thực hiện chủ yếu trong 3 năm từ 2005-2007 Trong thực tế, việc ban hành nghị định số
84/2007/NĐ-CP đã tạo thuận lợi cho việc đẩy nhanh việc cấp GCN đối vớiloại
đất này
2.3.2 Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tỉnh Điện Biên.
Số Giấy chứng nhận đã cấp cho các tổ chức và hộ gia đình, cá nhân là 231.162
Giấy với diện tích: 563.013,78ha, đạt 87,7% so với diện tích cần cấp cụ
thể:
Đất sản xuất nông nghiệp đã cấp được 133.060,26 ha, với 78.575 Giấy đạt86,4% so với diện tích cần cấp; (trong đó cấp giấy chứng nhận cả đất nuôitrồng thủy sản)
Đất lâm nghiệp đã cấp được 423.061,11 ha, với 44.036 Giấy đạt 88,1% sovới diện tích cần cấp (Trong đó chủ yếu được cấp khi thực hiện Nghị định163/1999/NĐ-CP ngày 16/11/1999 của Chính phủ);
Đất ở nông thôn đã cấp được 3.422,45 ha, với 68.175 Giấy đạt 85,9% sovới diện tích cần cấp;
Trang 40Đất ở đô thị đã cấp được 588,61ha, với 37.153 Giấy đạt 86,1% so với diệntích cần cấp;
Đất chuyên dùng đã cấp được 2.881,35ha, với 3.223 Giấy đạt 87% so vớidiện tích cần cấp
Nhìn chung công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh đã cónhiều chuyển biến tích cực Cấp uỷ và chính quyền các cấp đã quan tâm quản
lý nguồn tài nguyên đất Hầu hết các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuêđất đã có ý thức quản lý, sử dụng đất hiệu quả, đúng mục đích, tiết kiệm vàphát huy tiềm năng đất đai Việc quản lý, sử dụng đất của các hộ gia đình, cánhân đã tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai, cơ bản sử dụng đấtđúng mục đích, đúng quy hoạch Tuy nhiên, công tác quản lý đất đai vẫn cònmột số hạn chế như: Còn có trường hợp người quản lý, người sử dụng đấtkhông quản lý chặt chẽ quỹ đất được giao, cho thuê để bị lấn chiếm, hoặcchiếm dụng đất; vẫn xảy ra tình trạng chuyển nhượng, cho tặng đất sau khi cóthông báo thu hồi đất Còn có trường hợp người sử dụng đất không thực hiệnnghĩa vụ tài chính về đất đai theo đúng quy định
2.4 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài
Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2013 là quy định
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu,đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng; bổ sung quy định trường hợpquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tàisản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấpchung một sổ đỏ và trao cho người đại diện Luật cũng quy định những trườnghợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụngđất [7]