Tiểu luận phân tích cung cầu thị trường bất động sản tại việt nam

Giá trị của bất động sản cũng như giá cả thị trường cũng có tác động không nhỏ đến cầu về bất động sản.. Dân số tăng kéo theo sự gia tăng số lượng người tiêu dùng, nhu cầu về nhà ở t

ĐỀ: Giả sử anh (chị) đang phân tích thị trường bất động sản tại Việt Nam.

a) Hãy nêu các nhân tố quyết định cung và cầu của thị trường này Cho ví dụ về sự dịch chuyển đường cung và đường cầu trên biểu đồ cung và cầu được tạo ra bởi một nhân tố nào đó

b) Hãy phân tích xem thị trường bất động sản sẽ thay đổi như thế nào khi Chính phủ thực hiện gói kích cầu và giảm lãi suất ngân hàng

BÀI LÀM

1 Các nhân tố quyết định cung và cầu của thị trường bất động sản.

1.1 Cầu và các nhân tố ảnh hưởng đến cầu.

a) Khái niệm cầu.

Cầu là khối lượng hàng hóa, dịch vụ mà người tiêu dùng cần mua trong một thời kỳ nhất định, tương ứng với giá cả và thu nhập nhất định

b) Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu.

- Thu nhập của người tiêu dùng

- Thị hiếu người tiêu dùng

- Giá cả tiêu dùng

- Giá hàng thay thế

- Giá hàng bổ sung

- Dân số

- Thuế, trợ cấp của Chính phủ

- Điều kiện tự nhiên

 Trong đó, các nhân tố ảnh hưởng đến cầu thị trường bất động sản.

Giá cả tiêu dùng.

Giá trị của bất động sản cũng như giá cả thị trường cũng có tác động không nhỏ đến cầu về bất động sản Nhà được cải tạo hoặc thêm diện tích sử dụng sẽ có giá trị lớn hơn nhà ở trạng thái cũ Cũng như bất động sản ở thời điểm sốt thì giá gấp 2, gấp 3 so với bình thường, ở thời điểm đóng băng thì giá hạ xuống có khi thấp hơn bình thường

Dân số gia tăng

Dân số tăng kéo theo sự gia tăng số lượng người tiêu dùng, nhu cầu về nhà ở tăng lên đặc biệt ở những vùng đông dân cư như thành phố => cầu về bất động sản tăng lên không ngừng Hiện nay người dân ngày càng tập trung nhiều ở các thành phố lớn, vì vậy cầu về nhà ở tại những khu vực này tăng lên đáng kể

Thu nhập của người dân.

Khi thu nhập ở mức vừa đủ chi tiêu cho các nhu cầu cơ bản như lương thực, giải trí, dịch vụ… cầu về nhà ở chưa cần thiết Khi thu nhập dư ra một ít, cầu về nhà ở tăng lên Khi thu nhập tăng lên cao thì cầu về nhà ở thứ cấp tăng chậm có khi giảm xuống, nhưng cầu về bất động sản cao cấp tăng lên

Thị hiếu người tiêu dùng.

Cùng với sự phát triển của xã hội, đời sống cao hơn thì đòi hỏi về tính tiện dụng

và kiến trúc của nhà phải nâng cao hơn Người sử dụng sẵn sàng bỏ ra khoản tiền lớn hơn để mua bất động sản có kiến trúc đẹp, tiện dụng và thỏa mãn sở thích của mình hơn là những bất động sản chỉ giải quyết được nhu cầu ở đơn thuần

Thị hiếu tiêu dùng đối với hàng hóa bất động sản cũng giống như các loại hàng hóa khác, có ảnh hưởng lớn tới nhu cầu tiêu dùng Khi người tiêu dùng có xu hướng sở hữu nhà ở khu vực ngoại thành, cầu về nhà ở tại các khu vực ngoại thành sẽ tăng lên Điều đó thể hiện rõ rệt thị hiếu tiêu dùng trong thị trường bất động sản

Chính sách của Chính Phủ.

Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, lãi suất hoặc trợ giá cho người có thu nhập thấp trong vấn đề nhà ở sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản Ngoài

ra, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý bất động sản cũng tác động làm cho thị trường bất động sản “đóng băng” hay “sôi động”

1.2 Cung và các nhân tố ảnh hưởng đến cung.

a) Khái niệm cung

Cung của một hàng hóa, dịch vụ là số lượng của hàng hóa, dịch vụ đó mà người bán sẵn lòng bán tương ứng với các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian xác định

b) Các nhân tố ảnh hưởng cung.

- Trình độ kĩ thuật, khoa học, công nghệ

- Giá yếu tố đầu vào

- Giá kì vọng trong tương lai

- Chính sách thuế và trợ cấp

- Điều kiện tự nhiên

 Trong đó, các nhân tố ảnh hưởng đến cung thị trường bất động sản Trình độ kĩ thuật, khoa học, công nghệ.

Ở một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc vào sự phát triển công nghệ và kỹ thuật xây dựng

Giá cả bất động sản.

Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung bất động sản nhà đất là giá cả bất động sản Cũng như các hàng hoá khác, cung bất động sản sẽ tăng lên khi giá cả bất động sản tăng Quy luật chung của cung là lượng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá đó tăng lên

Giá yếu tố đầu vào.

Các yếu tố nguyên liệu đầu vào có vai trò quan trọng đến lượng cung bất động sản, nếu nguyên liệu cho xây dựng nhà có sẵn thì khả năng và tốc độ xây dựng nhà thuận lợi và nhanh hơn Ngược lại, nếu giá cả các nguyên liệu thấp thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung bất động sản cũng thấp Giá khai phá bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận của nhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượng cung Giá cả nguyên vật liệu xây dựng thấp thì giá thành xây dựng thấp, sẽ làm tăng khả năng cung ứng nhà ở trên thị trường

Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng.

Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường dẫn đến những sự thay đổi làm thay đổi cung bất động sản (làm dịch chuyển đường cung) Sự dịch chuyển này thường tác động rất lớn đến cung về bất động sản

Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của bất động sản hiện

có Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường và có thể tham gia vào nguồn cung đất đai trên thị trường

Chính sách và pháp luật của Nhà nước.

Cung về bất động sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất v.v Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp

Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân cư và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế-xã hội là cơ sở để Nhà nước có chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai Nếu xu thế đô thị hoá diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực hoạt động kinh tế xã hội diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sử dụng đất đai không được điều

Sự hợp pháp hoá về các quyền sở hữu và sử dụng bất động sản cùng với việc thừa nhận và cho ra đời hoạt động công khai của thị trường bất động sản cũng là một nhân tố tác động rất lớn đến lượng cung và cầu về bất động sản Sự hoạt động công khai hoá của thị trường cho phép mọi đối tượng đều có thể tham gia thị trường, làm phong phú thêm nguồn cung và đa dạng hoá cơ cấu về cung Tính chất hoạt động của thị trường bất động sản, thái độ cũng như những can thiệp của Nhà nước đối với hoạt động của thị trường bất động sản cũng là những tác động hết sức quan trọng đối với sự cân bằng của cung và cầu

Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển đô thị là những tác động trực tiếp đến cung về bất động sản Việc đầu tư phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt động xây dựng

và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu thương mại mới có thể phát triển tiếp theo

1.3 Ví dụ về sự dịch chuyển đường cầu trên thị trường bất động sản tạo

ra bởi nhân tố dân số.

Lượng cầu bất động sản tỉ lệ thuận với dân số, dân số tăng kéo theo lượng cầu

về nhà đất tăng lên

Biểu đồ 1: Sự dịch chuyển đường cầu dưới sự tác động của dân số.

Dân số Việt Nam theo Tổng cục thống kê điều tra vào năm 2009 đạt hơn 85 triệu người và năm 2013 đạt được trên 90 triệu người Sự gia tăng dân số ngày càng tăng làm cho nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng lên Theo như biểu đồ 1

Đến năm 2013 dân số tăng lên hơn 90 triệu người, đường cung là cố định và giá nhà ở

đó ta thấy đường cầu dịch chuyển từ trái sang phải và vị trí cân bằng cũng dịch chuyển từ vị trí A sang vị trí B

2 Khi Chính phủ thực hiện gói kích cầu và giảm lãi suất ngân hàng.

2.1 Khi Chính phủ thực hiện gói kích cầu.

Kích cầu được hiểu là biện pháp đầy mạnh chi tiêu ròng của Chính phủ (hay còn gọi là tiêu dùng công cộng) để làm tăng tổng cầu, kích thích tăng trưởng kinh tế

Biện pháp kích cầu cụ thể có thể là giảm thuế hoặc tăng chi tiêu hoặc cả hai Kích cầu thường chỉ được dùng khi nền kinh tế lâm vào trì trệ hay suy thoái, đang cần vực dậy

Khi Chính phủ thực hiện gói kích cầu có nghĩa là Chính phủ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp cận được các nguồn vốn Gói kích cầu đã trực tiếp hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận được các nguồn vốn ngân hàng với lãi suất ưu đãi hơn trong thời gian ngắn hạn, được hỗ trợ lãi suất khi vay vốn tín dụng… giúp cho doanh nghiệp tiếp cận được nguồn vốn với lãi suất thấp Từ đó giảm bớt chi phí kinh doanh, góp phần giảm giá thành sản phẩm, tăng cạnh tranh và khả năng tiêu thụ Khi đó doanh nghiệp sẽ có động lực để tăng cường đầu tư, xây dựng các căn hộ nhiều hơn như vậy cung của bất động sản sẽ tăng lên, lượng cung của bất động sản tăng lên tác động tích cực vào thị trường bất động sản làm cho thị trường bất động sản phát triển hơn, người dân có nhiều lựa chọn hơn khi mua nhà với giá hợp lý hơn

Biều đồ 2: Sự dịch chuyển cung khi chính phủ tung gói kích cầu 2.2 Khi Chính Phủ giảm lãi suất.

Khi Chính phủ có chính sách giảm lãi suất cho vay ở các ngân hàng, lãi suất thấp sẽ kích thích và tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu mua nhà để ở có thể vay vốn ngân hàng Lãi suất thấp kích thích người dân mua nhà nhiều hơn, từ đó tác động lan tỏa với thị trường bất động sản ở một vài phân khúc Đồng thời, người lao động thu nhập thấp cũng có cơ hội sở hữu nhà ở, góp phần tăng cầu thị trường và thúc đẩy thị trường bất động sản

Ngay cả người gửi tiết kiệm như một kênh đầu tư cũng có thể chuyển dòng tiền sang kênh khác hiệu quả hơn khi lãi suất hạ Gửi tiền ngân hàng hưởng lãi suất 0,5%/tháng (6%/năm) so với việc mua chung cư rồi cho thuê với suất sinh lợi 0,8%/tháng sẽ khiến người dân suy nghĩ tìm kênh đầu tư

Biểu đồ 3: Sự dịch chuyển đường cầu khi Chính Phủ giảm lãi suất.