Luận văn thạc sỹ - Hoàn thiện hoạt động thẩm định giá nhà nước tại sở tài chính Lào Cai

MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Trên thế giới, nghề thẩm định giá đã xuất hiện từ những năm 1940 và được thừa nhận là một nghề có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nó phục vụ nhu cầu xác định giá trị thị trường một các khoa học, tại thời điểm, địa điểm cụ thể cho các giao dịch cần đến tính độc lập, khách quan không chịu ảnh hưởng của bên bán hoặc bên mua trong các lĩnh vực về xác định quyền sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp …Thẩm định giá có mặt ở nước ta từ cuối những năm 90 của thế kỷ XX, khi mà nền kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường theo định hướng XHCN. Trong thời kỳ đầu, thẩm định giá ở nước ta chủ yếu phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của ngân sách như đấu thầu, mua sắm và đặc biệt là phục vụ cổ phần hoá các doanh nghiệp NN. Hàng năm, ngân sách Nhà nước cấp cho đầu tư xây dựng cơ bản và mua sắm thiết bị rất lớn do đó, nhu cầu đánh giá tài sản để định giá nguồn tài nguyên quốc gia nhằm đảm bảo quản lý, phân bổ và sử dụng có hiệu quả, tránh thất thoát ngân sách. Hiện nay, công tác thẩm định giá tài sản tại các cơ quan quản lý nhà nước ở Việt Nam còn gặp nhiều khó khăn về nguồn thông tin, quy trình thẩm định giá, chất lượng đội ngũ chuyên viên… đặc biệt đối với những vùng sâu vùng xa. Mặt khác nhu cầu mua sắm phục vụ mục đích chi thường xuyên cũng như chi đầu tư xây dựng cơ bản của các đơn vị cơ quan ngày càng lớn. Làm thế nào để kết quả thẩm định giá vừa chính xác vừa nhanh, đem lại hiệu quả cao trong việc quản lý là một vấn đề mang tính chất quan trọng và có ý nghĩa sâu sắc. Do đó, tác giả chọn đề tài: “Hoàn thiện hoạt động thẩm định giá nhà nước tại Sở Tài chính Lào Cai” làm luận văn tốt nghiệp. 2. Mục đích nghiên cứu của đề tài Nghiên cứu cơ sở lý luận về thẩm định giá. Phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá nhà nước tại Sở Tài chính Lào Cai. Từ đó, rút ra được những hạn chế và nguyên nhân trong nghiệp vụ thẩm định giá nhà nước đối với các hồ sơ đã tiến hành thẩm định. Trên cơ sở thực tiễn, đưa ra các giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá nhà nước tại Sở Tài chính Lào Cai. 3. Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu của đề tài Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước. Phạm vi nghiên cứu: Tài sản nhà nước đề nghị thẩm định giá tại Sở Tài chính Lào Cai từ năm 2012 đến năm 2015. Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp thu thập, Phương pháp phân tích, tổng hợp, Phương pháp khảo cứu tài liệu. Ngoài ra, luận văn còn xem xét thực tiễn hoạt động thẩm định giá tài sản và tham khảo thêm một số công trình nghiên cứu trong lĩnh vực này. 4. Ý nghĩa khoa học và tính thực tiễn của đề tài Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản mang tính lý luận về hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước. Đánh giá các thành tựu, hạn chế trong hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước. Từ đó, phân tích các nguyên nhân gây hạn chế trong hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước tại Sở Tài chính Lào Cai. Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước tại Sở Tài chính Lào Cai. 5. Kết cấu của luận văn Ngoài mở đầu, kết luận, nội dung luận văn bao gồm 3 chương sau: Chương 1: Tổng quan về hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước. Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước tại Sở Tài chính tỉnh Lào Cai. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước tại Sở Tài chính tỉnh Lào Cai.

TẠ NHƯ QUỲNH

HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ NHÀ NƯỚC TẠI SỞ TÀI CHÍNH LÀO CAI

CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ TÀI CHÍNH–NGÂN HÀNG

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ

Người hướng dẫn khoa học

TS NGUYỄN THỊ HOÀI PHƯƠNG

Hà Nội – 2015

Tôi xin cam đoan bản luận văn là công trình nghiên cứu khoa học, độc lậpcủa tôi.

Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc

rõ ràng

Tác giả luận văn

Tạ Như Quỳnh

LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

TÓM TẮT LUẬN VĂN

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN NHÀ NƯỚC .3

1.1 Tổng quan về tài sản của nhà nước 3

1.1.1 Tài sản 3

1.1.2 Tài sản của nhà nước 4

1.2 Các vấn đề cơ bản về thẩm định giá tài sản nhà nước 6

1.2.1 Khái niệm về thẩm định giá tài sản nhà nước 6

1.2.2 Vai trò thẩm định giá tài sản nhà nước 7

1.2.3 Nguyên tắc cơ bản của thẩm định giá tài sản nhà nước 9

1.2.4 Phương pháp thẩm định giá tài sản nhà nước 11

1.2.5 Quy trình thẩm định giá tài sản nhà nước 16

1.2.6 Cơ sở giá trị thẩm định giá tài sản nhà nước 22

1.3.Hoàn thiện hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước 29

1.3.1 Khái niệm hoàn thiện hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước 29

1.3.2 Nội dung hoàn thiện hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước 29

1.3.3 Các tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước 30

1.3.4 Nhân tố ảnh hưởng đến việc hoàn thiện hoạt động thẩm định giá nhà nước 30

CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN NHÀ NƯỚC TẠI SỞ TÀI CHÍNH TỈNH LÀO CAI 34

2.1 Giới thiệu khái quát về Sở Tài chính tỉnh Lào Cai 34

2.1.1 Vị trí, chức năng 34

2.1.2 Nhiệm vụ, quyền hạn 34

2.1.3 Cơ cấu tổ chức 36

2.1.4 Giới thiệu về tổ chức thẩm định giá tài sản tại Sở Tài chính Lào Cai 36

2.2.2 Thực trạng hoạt động thẩm định tài sản nhà nước tại Sở Tài chính tỉnh

Lào Cai 46

2.3 Đánh giá về thực trạng hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước tại Sở Tài chính tỉnh Lào Cai 71

2.3.1 Những kết quả đạt được 71

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân 71

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ NHÀ NƯỚC TẠI SỞ TÀI CHÍNH TỈNH LÀO CAI 74

3.1 Định hướng phát triển và chiến lược tổng thể cho hoạt động thẩm định giá tỉnh Lào Cai 74

3.1.1.Định hướng phát triển 74

3.1.2 Chiến lược tổng thể 74

3.2 Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước tại Sở Tài chính tỉnh Lào Cai 75

3.2.1 Tiếp tục hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá một cách đồng bộ 75

3.2.2 Nâng cao năng lực cho cán bộ, công chức nhà nước 75

3.2.3 Hoàn thiện quy trình thẩm định giá 78

3.2.4 Xây dựng, phát triển và hoàn thiện kho dữ liệu về giá 79

3.2.5 Nâng cao chất lượng thu thập và xử lý thông tin phục vụ cho hoạt động thẩm định giá 80

3.2.6 Cung cấp trang thiết bị kĩ thuật đầy đủ cho chuyên viên thẩm định giá 80 3.2.7 Các giải pháp khác 81

3.3 Kiến nghị 81

3.3.1 Đối với Chính Phủ 81

3.3.2 Đối với Bộ Tài chính 82

3.3.3 Đối với cơ quan nhà nước có tài sản đề nghị thẩm định giá 83

KẾT LUẬN 84

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 85

TT Chữ viết tắt Giải nghĩa

1 TSNN Tài sản nhà nước

2 Cty Công ty

3 TNHH Trách nhiệm hữu hạn

4 DNNN Doanh nghiệp nhà nước

5 UBND Ủy ban nhân dân

6 XHCN Xã hội chủ nghĩa

7 TĐV Thẩm định viên

Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức phòng Quản lý giá 36

Biểu đồ 2.1 Số lượng hồ sơ đề nghị thẩm định giá năm 2012-2015 46

Biều đồ 2.2 Số lượng hồ sơ đề nghị thẩm định giá 9 tháng đầu năm 2015 52

Biểu đồ 2.3 Kết quả thực hiện thẩm định giá 9 tháng đầu năm 2015 52

Bảng 2.1 Bảng tổng hợp thông báo kiểm tra chứng thư thẩm định giá từ năm 2012 đến năm 2014 47

Bảng 2.2 Bảng tổng hợp thông báo kiểm tra chứng thư thẩm định giá năm 2013 48

Bảng 2.3 Bảng tổng hợp thông báo kiểm tra chứng thư thẩm định giá năm 2014 49

Bảng 2.4 Bảng tổng hợp kết quả thẩm định giá 9 tháng đầu năm 2015 của tỉnh Lào Cai 51

Bảng 2.5 Bảng phương án Giải trình lãnh đạo phòng kết quả thẩm định 61

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

TÓM TẮT LUẬN VĂN

1) Tính cấp thiết của đề tài

Hàng năm, ngân sách Nhà nước cấp cho đầu tư xây dựng cơ bản và mua sắmthiết bị rất lớn do đó, nhu cầu đánh giá tài sản để định giá nguồn tài nguyên quốc gianhằm đảm bảo quản lý, phân bổ và sử dụng có hiệu quả, tránh thất thoát ngân sách

Sở Tài chính Lào Cai đang tiến hành thực hiện thẩm định giá nhà nước theoquy định của pháp luật Tuy nhiên so với yêu cầu đặt ra thì hoạt động thẩm định giánhà nước tại Sở Tài chính cần phải hoàn thiện và có đường hướng phát triển lâu dài.Công tác hoạt động thẩm định giá nhà nước tại Sở Tài chính còn rất non trẻtrong khi đó nó đóng một vai trò hết sức quan trọng trong quản lý nhà nước về giá

Do vậy, việc nghiên cứu, hoàn thiện hoạt động thẩm định giá nhà nước tại Sở Tàichính là vô cùng cần thiết, giúp cho việc sử dụng vốn nhà nước đúng mục đích, hiểuquả, tránh thất thoát và tiết kiệm cho ngân sách nhà nước Hơn nữa, hiện nay chưa

có công trình khoa học nào về hoạt động thẩm định giá nhà nước tại Sở Tài chínhLào Cai

Chính những lý do trên, sau một thời gian tìm hiểu về hoạt động thẩm định giátài sản nhà nước của Sở Tài chính Lào Cai, tác giả nhận thấy rằng hoạt động thẩmđịnh giá là một vấn đề có ý nghĩa khoa học và thực tiễn Do đó, tác giả đã chọn đềtài:“ Hoàn thiện hoạt động thẩm định giá nhà nước tại Sở Tài chính Lào Cai„ làmluận văn thạc sĩ của mình

2) Mục tiêu nghiên cứu

Luận văn góp phần hệ thống các vấn đề lý luận về hoạt động thẩm định giá tàisản nhà nước Đồng thời, thông qua việc đánh giá thực trạng hoạt động thẩm địnhgiá tài sản nhà nước tại Sở Tài chính Lào Cai, luận văn đưa ra các giải pháp hoànthiện hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước tại Sở Tài chính địa phương

3) Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những vấn đề lý luận về hoạt động thẩm

định giá tài sản nhà nước.

Phạm vi nghiên cứu là Tài sản nhà nước đề nghị thẩm định giá tại Sở Tàichính Lào Cai từ năm 2012 đến năm 2015

4) Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp nghiên cứu chủ yếu là: phương pháp so sánh, phương phápphân tích tổng hợps, phương pháp bảng biểu, sơ đồ

5) Kết cấu của luận văn

Ngoài các phần mở đầu, kết luận, mục lục và danh mục tham khảo, kết cấucủa luận văn bao gồm các nội dung sau:

Chương 1: Tổng quan về hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước

Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước tại Sở Tàichính tỉnh Lào Cai

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước tại

Sở Tài chính tỉnh Lào Cai

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN NHÀ NƯỚC

1.1.Tổng quan về tài sản của nhà nước

1.1.1 Tài sản

Tài sản là từ quen thuộc và được dùng một cách phổ biến Theo Viện Ngônngữ học: Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu.Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và cácquyền tài sản

1.1.2 Tài sản của nhà nước

Tài sản nhà nước là những tài sản được hình thành từ nguồn ngân sách nhànước hoặc có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, tài sản được xác lập quyền sở hữucủa Nhà nước theo quy định của pháp luật, đất đai, rừng, núi, sông, hồ, nguồn nước,tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời

1.2 Các vấn đề cơ bản về thẩm định giá tài sản nhà nước

1.2.1 Khái niệm về thẩm định giá tài sản nhà nước

Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác địnhgiá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp vớigiá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất

định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

1.2.2 Vai trò thẩm định giá tài sản nhà nước

Đánh giá đúng giá trị thị trường của các tài sản góp phần giảm thiểu thất thoát

ngân sách nhà nước

Góp phần tiết kiệm ngân sách nhà nước

Làm căn cứ cho phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tưcông trình sử dụng vốn của Nhà nước

Làm căn cứ cho đơn vị cơ quan nhà nước tiến hành thực hiện quy trình đấuthầu mua sắm

Xác định mức giá khởi điểm bán đấu giá tài sản nhà nước tịch thu sung côngquỹ do các cơ quan đơn vị thực hiện

Xác định mức giá bán thanh lý tài sản nhà nước

1.2.3 Nguyên tắc cơ bản của thẩm định giá tài sản nhà nước

Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sửdụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán Bản chất của thẩm định giátài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản

cụ thể, do đó khi tiến hành thẩm định giá cần tuân theo các nguyên tắc nhất định

1.2.4 Phương pháp thẩm định giá tài sản nhà nước

+ Phương pháp so sánh thị trường

+ Phương pháp vốn hóa thu nhập

+ Phương pháp chi phí

1.2.5 Quy trình thẩm định giá tài sản nhà nước

Bước 1 Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thịtrường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá

Bước 2 Lập kế hoạch thẩm định giá

Bước 3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

Bước 4 Phân tích thông tin

Bước 5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Bước 6 Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, kết luận thẩm định giá và gửi cho

cơ quan đơn vị, các bên liên quan

1.2.6 Cơ sở giá trị thẩm định giá tài sản nhà nước

Cở sở giá trị thẩm định giá tài sản nhà nước dựa trên 02 cơ sở sau: cơ sở giá trịthị trường và cơ sở giá trị phi thị trường được áp dụng trong hoạt động thẩm định

giá tài sản nhà nước.

1.3.Hoàn thiện hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước

1.3.1 Khái niệm hoàn thiện hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước

Theo ý kiến tác giả, hoàn thiện hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước làviệc thực hiện linh hoạt có hiệu quả các nguyên tắc cơ bản, phương pháp thẩm địnhgiá, quy trình thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá làm sao cho giá trị tài sảnnhà nước sau khi thẩm định giá phải sát với thị trường, đảm bảo thực hiện đúngmục đích của cơ quan đơn vị sử dụng, giảm thiểu thất thoát ngân sách nhà nước vàđồng thời cũng tiết kiệm nhất cho ngân sách nhà nước

1.3.2.Nội dung hoàn thiện hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước

Thứ nhất là việc thực hiện đúng quy trình thẩm định giá tài sản nhà nước Thứ hai là việc linh hoạt sử dụng các phương pháp thẩm định giá tài sản nhà nước.

Thứ ba là việc sử dụng các nguyên tắc cơ bản, cơ sở giá trị trong thẩm định giá Sử dụng nguyên tắc cơ sở giá trị phải phù hợp với tài sản đề nghị thẩm định giá

1.3.3 Các tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước

Theo ý kiến của tác giả, đánh giá mức độ hoàn thiện hoạt động thẩm địnhgiá tài sản nhà nước qua một số tiêu chí sau:

- Thời gian ra Kết quả kết luận thẩm định giá của cơ quan nhà nước có chứcnăng thẩm định giá có đúng theo quy định

- Giá trị tài sản sau khi cơ quan nhà nước thực hiện thẩm định tại Kết luậnkết quả thẩm định giá có đúng là mức giá thị trường

1.3.4 Nhân tố ảnh hưởng đến việc hoàn thiện hoạt động thẩm định giá nhà nước

Các nhân tố chủ quan

Bao gồm: việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá, lựa chọn các thông tinthị trường làm cơ sở giá trị thẩm định giá, trình độ, kinh nghiệm tính trung thựckhách quan của chuyên viên thẩm định giá, nhận thức của công chức thực hiện thẩm

định giá tài sản nhà nước, số lượng chuyên viên, cơ sở dữ liệu giá phục vụ cho hoạtđộng thẩm định giá nhà nước.

Các nhân tố khách quan

Bao gồm: các chính sách của nhà nước, điều kiện tự nhiên – xã hội, cung cầutài sản trên thị trường, hệ thống thông tin trên thị trường

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN NHÀ

NƯỚC TẠI SỞ TÀI CHÍNH TỈNH LÀO CAI 2.1 Giới thiệu khái quát về Sở Tài chính Lào Cai

Sở Tài chính là cơ quan chuyên môn thuộc Uỷ ban nhân dân tỉnh, có chứcnăng tham mưu, giúp Uỷ ban nhân dân tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước

về tài chính; ngân sách nhà nước; thuế, phí, lệ phí và thu khác của ngân sách nhànước; tài sản nhà nước; các quỹ tài chính nhà nước

Hoạt động thẩm định giá nhà nước được thực hiện qua phòng chuyên mônPhòng Quản lý giá

2.2 Thực trạng hoạt động thẩm định giá nhà nước tại Sở Tài chính Lào Cai

2.2.1 Quy trình thẩm định giá nhà nước tại Sở Tài chính

*Xác định đối tượng thực hiện thẩm định giá: tài sản nhà nước, giá trị tài sản,nguồn kinh phí mua sắm

*Hồ sơ trình tự thẩm định giá tài sản nhà nước

*Phương pháp thẩm định giá tài sản nhà nước

* Quy trình thực hiện thẩm định giá tài sản nhà nước

2.2.2 Thực trạng hoạt động thẩm định tài sản nhà nước tại Sở Tài chính tỉnh Lào Cai

2.2.2.1 Hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước từ năm 2012 đến năm 2015

Phân tích số liệu số lượng hồ sơ, giá trị hồ sơ, thời gian thực hiện, chênhlệch giảm trừ so với giá trị đề nghị ban đầu để tính toán số tiết kiệm cho ngân sáchnhà nước Qua các biểu đồ sơ đồ bảng biểu nhìn rõ được sự chênh lệch này đểthấy rõ được vai trò của hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước, góp phần tránh

thất thoát ngân sách nhà nước, giá cả sát thị trường, giải quyết hồ sơ đúng quy

Khi tiếp nhận hồ sơ đề nghị kiểm tra giá, đối với các trường hợp tài sảnmua sắm không phải từ các nguồn trên thì Sở Tài chính làm văn bản từ chốikhông thẩm định

2.2.2.3 Cơ sở giá trị áp dụng trong hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước tại Sở Tài chính tỉnh Lào Cai

Các tài sản đề nghị thẩm định giá là phổ biến giao dịch trên thị trường trừ cáctrường hợp mua sắm đồ y tế, nông lâm nghiệp đặc thù của ngành Cơ sở giá trị đượccác chuyên viên thực hiện thẩm định giá tài sản nhà nước sử dụng là cơ sở giá trịthị trường Từ đó đưa ra những phương án lựa chọn phù hợp

2.2.2.4 Phương pháp thẩm định giá tài sản nhà nước tại Sở Tài chính tỉnh Lào Cai

Phương pháp thẩm định giá tài sản nhà nước tại Sở Tài chính tỉnh Lào Caiđược sử dụng phổ biến là phương pháp so sánh thị trường

2.2.2.5 Quy trình thẩm định giá tài sản nhà nước tại Sở Tài chính tỉnh Lào Cai

Sở Tài chính thực hiện khá đầy đủ các bước (06 bước) theo quy trình thẩmđịnh giá tài sản nhà nước Sở Tài chinh cũng tuân thủ theo từng bước trong quytrình thẩm định giá Tuy nhiên tùy từng hồ sơ đề nghị thẩm định giá mà các chuyênviên thực hiện quy trình thẩm định đủ hay không đủ 06 bước trên

2.2.2.6 Ví dụ về thẩm định giá tài sản nhà nước tại Sở Tài chính Lào Cai

Để thấy rõ hơn về thực trạng hoạt động thẩm định tài sản nhà nước, ta sẽ phân

tích Quá trình thẩm định giá tài sản nhà nước qua ví dụ cụ thể

2.3 Đánh giá về thực trạng hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước tại

Sở Tài chính tỉnh Lào Cai

2.3.1 Những kết quả đạt được

Thứ nhất là chuyên viên thẩm định giá tài sản theo giá thị trường Đảm bảođược mục đích thẩm định giá là giá cả sát với thị trường, giảm thiểu sự thất thoátngân sách nhà nước

Thứ hai, do kết quả thẩm định giá có chất lượng cao nên đã tiết kiệm cho ngânsách nhà nước một con số đáng kể

Thứ ba, xét về lâu dài Sở Tài chính sẽ có một dữ liệu thông tin tài sản bàibản, có hệ thống và đa dạng

2.3.2.Hạn chế và nguyên nhân

Tồn tại những hồ sơ kết quả thẩm định chưa sát giá thị trường, thời gian trả hồ

sơ dài hơn so với thời gian quy định Nguyên do là việc sử dụng phương pháp thẩmđịnh giá chủ yếu là phương pháp so sánh, các dữ liệu thông tin so sánh còn hạn chế(thu thập ít nhất 3 thông tin tài sản so sánh); quy trình thẩm định giá chưa được thựchiện bài bản, chưa lập kế hoạch thẩm định rõ ràng làm mất thời gian trong quá trìnhtìm kiếm thông tin

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ NHÀ

NƯỚC TẠI SỞ TÀI CHÍNH TỈNH LÀO CAI

3.1 Định hướng phát triển và chiến lược tổng thể cho hoạt động thẩm định giá tỉnh Lào Cai

3.2 Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước tại Sở Tài chính tỉnh Lào Cai

3.2.1 Tiếp tục hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá một cách đồng bộ.

3.2.2 Nâng cao năng lực cho cán bộ, công chức nhà nước.

Sở Tài chính Lào Cai cần phát huy các biện pháp đã thực hiện như: tạo điềukiện cho chuyên viên thẩm định giá học tập nâng cao trình độ, thường xuyên cử một

số cán bộ chuyên viên có năng lực tham gia các buổi nói chuyện

3.2.3 Hoàn thiện quy trình thẩm định giá

Quy trình thẩm định giá hiện nay của Sở Tài chính Lào Cai tương đối hoànchỉnh, tuy nhiên có một đặc điểm là chuyên viên thẩm định giá thường làm ngắngọn các bước trong quy trình

3.2.4 Xây dựng, phát triển và hoàn thiện kho dữ liệu về giá

Cơ sở dữ liệu và các thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá không chỉ làmột trong những đầu vào tiên quyết của quá trình thẩm định giá mà còn góp phầnquyết định chất lượng, hiệu quả của cuộc thẩm định giá

3.2.5 Nâng cao chất lượng thu thập và xử lý thông tin phục vụ cho hoạt động thẩm định giá.

Các thông tin để so sánh tài sản cần phải thu thập từ 3 tài sản trở lên, chuyênviên thẩm định giá cần đầu tư thời gian thu thập các tài sản đã được giao dịch trênthị trường trong thời gian gần nhất với thời điểm định giá, thông tin của các tài sảnđang giao bán

3.2.6 Cung cấp trang thiết bị kĩ thuật đầy đủ cho chuyên viên thẩm định giá

Trang bị những công nghệ hiện đại, lắp đặt những phần mềm tiện ích, có khảnăng tích hợp thông tin

3.3.2 Đối với Bộ Tài chính

Bộ Tài chính cần nghiên cứu và đưa ra những văn bản hướng dẫn cụ thể đốivới hoạt động thẩm định giá Qua đó, các cơ quan thẩm định giá nói chung và SởTài chính nói riêng sẽ có cơ sở pháp lý và cũng dễ dàng hơn trong thẩm định giá

3.3.3.Đối với cơ quan nhà nước có tài sản đề nghị thẩm định giá

- Tuân thủ các quy định của Nhà nước; trung thực khách quan trong việccung cấp thông tin, quyết định giao dự toán, bản vẽ thiết kế (nếu có)

- Hoàn thiện hồ sơ theo quy định của Sở Tài chính để rút ngắn thời gian

Tạ nh quỳnh

Hoàn thiện hoạt động thẩm định giá

nhà nớc tại sở tài chính lào cai

Chuyên ngành: kinh tế tài chính – ngân hàng

Người hướng dẫn khoa học

TS NGUYỄN THỊ HOÀI PHƯƠNG

Hà Nội - 2015

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Trên thế giới, nghề thẩm định giá đã xuất hiện từ những năm 1940 và đượcthừa nhận là một nghề có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nó phục vụ nhu cầu xácđịnh giá trị thị trường một các khoa học, tại thời điểm, địa điểm cụ thể cho các giaodịch cần đến tính độc lập, khách quan không chịu ảnh hưởng của bên bán hoặc bênmua trong các lĩnh vực về xác định quyền sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảohiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp …Thẩm định giá có mặt ở nước ta từ cuối những năm

90 của thế kỷ XX, khi mà nền kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ cơ chế kinh tế kế hoạchhoá tập trung sang cơ chế thị trường theo định hướng XHCN Trong thời kỳ đầu, thẩmđịnh giá ở nước ta chủ yếu phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của ngân sách như đấuthầu, mua sắm và đặc biệt là phục vụ cổ phần hoá các doanh nghiệp NN Hàng năm,ngân sách Nhà nước cấp cho đầu tư xây dựng cơ bản và mua sắm thiết bị rất lớn do đó,nhu cầu đánh giá tài sản để định giá nguồn tài nguyên quốc gia nhằm đảm bảo quản lý,phân bổ và sử dụng có hiệu quả, tránh thất thoát ngân sách

Hiện nay, công tác thẩm định giá tài sản tại các cơ quan quản lý nhà nước ởViệt Nam còn gặp nhiều khó khăn về nguồn thông tin, quy trình thẩm định giá, chấtlượng đội ngũ chuyên viên… đặc biệt đối với những vùng sâu vùng xa Mặt khácnhu cầu mua sắm phục vụ mục đích chi thường xuyên cũng như chi đầu tư xâydựng cơ bản của các đơn vị cơ quan ngày càng lớn Làm thế nào để kết quả thẩmđịnh giá vừa chính xác vừa nhanh, đem lại hiệu quả cao trong việc quản lý là mộtvấn đề mang tính chất quan trọng và có ý nghĩa sâu sắc Do đó, tác giả chọn đề tài:

“Hoàn thiện hoạt động thẩm định giá nhà nước tại Sở Tài chính Lào Cai” làm luậnvăn tốt nghiệp

2 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Nghiên cứu cơ sở lý luận về thẩm định giá

Phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá nhà nước tại Sở Tài chính LàoCai Từ đó, rút ra được những hạn chế và nguyên nhân trong nghiệp vụ thẩm địnhgiá nhà nước đối với các hồ sơ đã tiến hành thẩm định

Trên cơ sở thực tiễn, đưa ra các giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá

nhà nước tại Sở Tài chính Lào Cai.

3 Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu của đề tài

Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước

Phạm vi nghiên cứu: Tài sản nhà nước đề nghị thẩm định giá tại Sở Tài chínhLào Cai từ năm 2012 đến năm 2015

Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp thu thập, Phương pháp phân tích, tổnghợp, Phương pháp khảo cứu tài liệu Ngoài ra, luận văn còn xem xét thực tiễn hoạtđộng thẩm định giá tài sản và tham khảo thêm một số công trình nghiên cứu tronglĩnh vực này

4 Ý nghĩa khoa học và tính thực tiễn của đề tài

Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản mang tính lý luận về hoạt động thẩm địnhgiá tài sản nhà nước

Đánh giá các thành tựu, hạn chế trong hoạt động thẩm định giá tài sản nhànước Từ đó, phân tích các nguyên nhân gây hạn chế trong hoạt động thẩm định giátài sản nhà nước tại Sở Tài chính Lào Cai

Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nướctại Sở Tài chính Lào Cai

5 Kết cấu của luận văn

Ngoài mở đầu, kết luận, nội dung luận văn bao gồm 3 chương sau:

Chương 1: Tổng quan về hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước

Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước tại Sở Tàichính tỉnh Lào Cai

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá tài sản nhà nước tại

Sở Tài chính tỉnh Lào Cai

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ

TÀI SẢN NHÀ NƯỚC.

Thẩm định giá tài sản có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại.Các nguyên tắc và kỹ thuật thẩm định giá đã được thiết lập và tương tự nhau giữacác nước trước những năm 40 của thế kỷ 20; nhưng trên thế giới thẩm định giá chỉthật sự phát triển là một hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp từ sau những năm 40 củathế kỷ 20

Sự xuất hiện của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu của quá trình vậnhành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các yếu tố khách quan củanó; nghĩa là khi nền kinh tế hàng hoá đạt đến một trình độ xã hội hoá nhất định

1.1 Tổng quan về tài sản của nhà nước

1.1.1 Tài sản

Tài sản là từ quen thuộc và được dùng một cách phổ biến Theo Viện Ngônngữ học: Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu.Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và cácquyền tài sản.[1]

Nhằm đáp ứng các yêu cầu trong đời sống kinh tế - xã hội nói chung, trongquản lý nói riêng, người ta có nhiều cách phân biệt các loại tài sản:

+ Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô hình

+ Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân

+ Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa

+ Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản

+ Theo quyền của chủ thể: quyền cho thuê, quyển kiểm soát, quyền sở hữu… + Theo đặc thù luân chuyển: tài sản cố định và tài sản lưu động

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Động sản là những tài sản không phải là bất động sản

*Tài sản cố định và tài sản lưu động: Đây là cách phân loại được dùng mộtcách khá phổ biến trong lĩnh vực quản lý kinh tế Trong đó:

- Tài sản lưu động: là tài sản không sử dụng lâu dài trong doanh nghiệp nhưhàng tồn kho, các khoản nợ phải thu, đầu tư ngắn hạn, tiền mặt trong ngân hàng vàtiền trao tay Bất động sản thường được coi là tài sản cố định, nhưng một số trườnghợp lại được coi là tài sản lưu động, ví dụ như đất đai hoặc bất động sản được giữ

1.1.2 Tài sản của nhà nước

Theo điều 1 chương I Nghị định số 14/1998/NĐ-CP của Chính Phủ về quản

lý tài sản nhà nước ngày 6/3/1998 có quy định:

Tài sản nhà nước là những tài sản được hình thành từ nguồn ngân sách nhà nướchoặc có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, tài sản được xác lập quyền sở hữu của Nhànước theo quy định của pháp luật, đất đai, rừng, núi, sông, hồ, nguồn nước, tài nguyêntrong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời.[2]

Theo điều 2 chương I Nghị định số 14/1998/NĐ-CP của Chính Phủ về quản

lý tài sản nhà nước ngày 6/3/1998 có quy định:

* Tài sản nhà nước khu vực hành chính sự nghiệp là những tài sản Nhà nướcgiao cho các cơ quan nhà nước, các đơn vị sự nghiệp, các đơn vị lực lượng vũ trang,

tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghềnghiệp quản lý và sử dụng gồm:

- Đất đai;

- Nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các phương tiện giao thông vận tải, trang thiết bị làm việc và các tài sản khác

* Tài sản thuộc kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc giabao gồm:

- Hệ thống các công trình giao thông vận tải;

- Hệ thống các công trình thủy lợi;

- Hệ thống chiếu sáng, cấp thoát nước;

- Các công trình văn hoá;

- Các công trình kết cấu hạ tầng khác

* Tài sản nhà nước tại doanh nghiệp

*Tài sản được xác lập sở hữu của Nhà nước theo qui định của pháp luật,bao gồm:

- Tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm pháp luật bị tịch thu sung quĩ Nhànước và tiền phạt do vi phạm pháp luật;

- Tài sản bị chôn dấu, chìm đắm được tìm thấy; tài sản bị đánh rơi, bỏ quên,vắng chủ, vô chủ và các tài sản khác theo qui định của pháp luật là tài sản nhà nước;

- Tài sản do tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước biếu, tặng, đóng góp và cáchình thức chuyển giao quyền sở hữu tài sản khác cho Nhà nước, tài sản viện trợ củaChính phủ, tổ chức phi Chính phủ nước ngoài và các tổ chức quốc tế khác

* Tài sản dự trữ nhà nước

* Đất đai, rừng, núi, sông, hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồnlợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời (sau đây gọi chung là đất đai, tài nguyênthiên nhiên khác)

1.2 Các vấn đề cơ bản về thẩm định giá tài sản nhà nước

Có thể định nghĩa thẩm định giá (Valuation hay Appraisal) là việc ước tính hayxác định giá trị của một tài sản Hoặc đó là cách thức mà giá trị một tài sản đượcước tính tại một thời điểm và một địa điểm nhất định Hay thẩm định giá là mộtnghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản

cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản, cũngnhư xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tưlựa chọn

1.2.1 Khái niệm về thẩm định giá tài sản nhà nước

Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal vàValuation để nói đến thẩm định giá Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là

từ tiếng Pháp Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817 Haithuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý

kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định.

Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đãđưa ra nhiều định nghĩa khác nhau:

Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:

“Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hìnhthái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định” [1]

Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Thẩmđịnh giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bảnchất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá là ápdụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được vàphân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hìnhthành giá trị của chúng” [1]

Theo Gs Lim Lan Yuan - Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật haykhoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại mộtthời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất

cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.[1]

Theo điều 4 Luật Giá số 11/2012/QH13 của Quốc Hội năm 2013 (Căn cứ vào

Hiến Pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã được sửa đổi,

có bổ sung một số điều theo Nghị quyết số 51/2001/QH10;Quốc hội ban hành Luật

giá) quy định:

Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác địnhgiá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp vớigiá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhấtđịnh theo tiêu chuẩn thẩm định giá.[3]

Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợpvới thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Namhoặc thông lệ quốc tế

Nhìn chung, các khái niệm trên đây khi đề cập đến thẩm định giá đều cóchung một số yếu tố là:

+ Sự ước tính giá trị hiện tại.

+ Tính bằng tiền tệ

+ Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất động sản.+ Theo yêu cầu, mục đích nhất định

+ Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể

+ Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường

Do vậy chúng ta có thể hiểu khái niệm về thẩm định giá như sau:

“Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tàisản ( quyền tài sản )phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định,cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như nhữngthông lệ quốc tế hoặc quốc gia”

1.2.2 Vai trò thẩm định giá tài sản nhà nước

Thẩm định giá tài sản nhà nước có vai trò đặc biệt quan trọng trong nền kinh

tế thị trường, nó được biểu hiện như sau:

- Đánh giá đúng giá trị thị trường của các tài sản góp phần giảm thiểu thất

thoát ngân sách nhà nước Hàng năm chi ngân sách nhà nước là một con số rất lớn.

Đặc biệt với Việt Nam, gần như năm nào cũng bị thâm hụt ngân sách Do đó việc sửdụng đồng vốn ngân sách nhà nước rất cần đúng, đủ và hiệu quả Hoạt động thẩmđịnh giá nhà nước cần nâng cao vai trò kiểm tra kiểm soát giá cả tài sản làm sao chosát với thị trường, tính năng sử dụng là cao nhất có thể, từ đó góp phần giảm thấtthoát nguồn vốn nhà nước

- Góp phần tiết kiệm ngân sách nhà nước: Khi chưa có hoạt động thẩm địnhgiá nhà nước thì các đơn vị cơ quan ban ngành mua sắm tài sản bằng nguồn ngânsách nhà nước phải mất một số tiền (trích từ nguồn ngân sách nhà nước) để thuê cáccông ty tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp thẩm định cho kết quả là chứng thưthẩm định giá hay nói cách khác là cơ quan quản lý nhà nước vừa phải bố trí nguồnvốn cho đơn vị mua sắm tài sản vừa phải bố trí một khoản ngân sách cho chi phíthẩm định giá Cơ quan ban ngành mua sắm tài sản sử dụng kết quả chứng thư đểlàm căn cứ kết quả đấu thầu mua sắm Nhưng từ khi có hoạt động thẩm định giá

nhà nước, được thực hiện bởi cơ quan quản lý nhà nước thì các đơn vị cơ quan banngành chỉ cần làm công văn đề nghị thẩm định giá tài sản và gửi đến cơ quan quản

lý có chức năng làm nhiệm vụ thẩm định giá Sau đó nhận kết luận kết quả thẩmđịnh giá của cơ quan quản lý có chức năng nhiệm vụ thẩm định giá và thực hiện quytrình đấu thầu, ngân sách nhà nước không phải bố trí vốn cho nội dung chi phí thẩmđịnh giá Từ đó góp phần tiết kiệm ngân sách nhà nước

- Làm căn cứ cho phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu

tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, đề án cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước,

dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợcủa Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ,… Kết quả thẩmđịnh giá tài sản nhà nước là một bước trong quy trình phê duyệt dự án Trong quytrình phê duyệt dự án có bước yêu cầu Kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công

và dự toán, tổng dự toán

- Làm căn cứ cho đơn vị cơ quan nhà nước tiến hành thực hiện quy trình đấuthầu mua sắm Đấu thầu mua sắm có thể dưới hình thức đấu thầu tập trung, chỉ địnhthầu… nhưng Giá tài sản trong kết quả thẩm định giá nhà nước là mức giá cao nhấtđược chấp nhận mua bán trên thị trường Cơ quan đơn vị mua sắm tài sản lựa chọnnhà thầu có mức giá thấp nhất trong các hồ sơ dự thầu

- Xác định mức giá khởi điểm bán đấu giá tài sản nhà nước tịch thu sung côngquỹ do các cơ quan đơn vị thực hiện Đối các tài sản bị tịch thu tại các cơ quan nhưHải quan, Kiểm lâm, Quản lý thị trường, Biên phòng…Hội đồng thẩm định giá nhànước do cơ quan chủ quan làm chủ tịch Hội đồng, họp đánh giá và đưa ra mức giákhởi điểm để bán đấu giá tại trung tâm đấu giá tài sản Mức giá khởi điểm là thường

là mức giá thấp nhất được chấp nhận trên thị trường

- Xác định mức giá bán thanh lý tài sản nhà nước Đối với các tài sản nhànước như các phương tiện đi lại như ô tô, xe máy khi hết thời hạn sử dụng hoặc vìmột lý do nào đó mà muốn thanh lý cũng được đánh giá giá trị tài sản để xác địnhmức giá thanh lý tài sản trên thị trường Dựa trên chi phí khấu hao của tài sản Hộiđồng định giá tài sản đưa ra mức giá thanh lý hợp lý để có thể thực hiện được thanh

lý tài sản trên thị trường

1.2.3 Nguyên tắc cơ bản của thẩm định giá tài sản nhà nước

Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sửdụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán Bản chất của thẩm định giátài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản

cụ thể, do đó khi tiến hành thẩm định giá cần tuân theo các nguyên tắc nhất định

* Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thựchiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và manglại giá trị cao nhất cho tài sản

Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mứchữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể chophép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ bản không thể thiếuđược của sự ước tính giá trị thị trường

Việc sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thể thực hiệnđược về mặt vật chất không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất Tuy nhiên,ngay cả việc sử dụng có thể thực hiện về mặt vật chất và luật pháp cho phépcũng cần phải có sự đánh giá thích đáng cuả thẩm định viên về tính hợp lý củaviệc sử dụng hiện tại

Đặc điểm cuả thị trường là luôn biến động và mất cân bằng giữa cung và cầunên việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của một tài sản có thể phục vụ cho mụcđích sử dụng trong tương lai; vì khi việc sử dụng tài sản đang trong tình trạng có

sự thay đổi thì việc sử dụng trước mắt cao nhất và tốt nhất có thể chỉ là việc sửdụng tạm thời

Trong một số trường hợp, khi có nhiều loại sử dụng cao nhất và tốt nhất tiềmnăng, thì thẩm định viên phải trình bày các cách sử dụng thay thế nhau và ước tínhcác khoản chi phí và thu nhập tương lai từ đó xác định việc sử dụng cao nhất và tốtnhất của tài sản

Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định giá tài sản phải đặt tài sản trong tình huống

sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên sự sử dụng hiện tại nếu như sự

sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất động sản Bởi

vì việc sử dụng cao nhất và tốt nhất quyết định giá trị thị trường của tài sản

Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua một tàisản thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm

Hệ quả của nguyên tắc : giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí tạo

ra hoặc mua một tài sản có tính hữu ích tương tự

* Nguyên tắc dự báo

Với nguyên tắc này, trong thẩm định giá tài sản cần dự báo trước các tìnhhuống về kinh tế, chính trị, môi trường,… có thể xảy ra trong tương lai có tác độngđến giá trị của tài sản thẩm định giá Bởi vì khác với kế toán, thẩm định giá luônluôn dựa trên triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện trong quá khứ

* Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản

đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầucủa tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cungcủa tài sản

* Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợitrong tương lai Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triểnvọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

sản khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất

*Nguyên tắc phù hợp

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đahoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp vớimôi trường hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

* Các nguyên tắc khác

Ngoài các nguyên tắc cơ bản trên chi phối đến việc thẩm định giá của tất cảcác loại tài sản; khi thẩm định giá các loại tài sản cụ thể còn có các nguyên tắc gắnliền với đặc điểm của loại tài sản đó

1.2.4 Phương pháp thẩm định giá tài sản nhà nước

1.2.4.1 Phương pháp so sánh thị trường

a) Khái niệm

Có nhiều cách gọi khác nhau của phương pháp này như : phương pháp so sánhgiá bán , phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp so sánh thị trường , phươngpháp so sánh giao dịch thị trường

Đó là phương pháp thẩm định giá tài sản dựa trên cơ sở sử dụng các số liệuphản ánh các giao dịch mua bán của tài sản tương tự trên thị trường; là cách ướctính giá trị của tài sản cần thẩm định giá thông qua so sánh với mức giá của các tàisản tương tự trên thị trường đã được mua bán

b) Cơ sở của phương pháp

Giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá trịcủa các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường

Phải thu thập được những thông tin liên quan của các tài sản tương tự đượcmua bán trên thị trường và phải so sánh được với tài sản thẩm định giá

Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được.

Ước tính giá trị tài sản thẩm định giá

f) Công thức tính

Không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của cácgiao dịch mua bán trên thị trường

g) Ứng dụng trong thực tiễn

Áp dụng đối với những tài sản có tính đồng nhất cao

h) Ưu nhược điểm

Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nódựa vào chứng cứ giá trị thị trường

Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin; các dữ liệu mang tính lịch sử; do tínhchất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sảnđang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá

1.2.4.2.Phương pháp chi phí

a) Khái niệm

Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phíthay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá

b) Cơ sở của phương pháp

Nếu người mua tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao giờtrả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra ( hoặc sở hữu ) một tài sản có lợi ích

Ước tính giá trị của miếng đất với giả định là đất trống

Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế công trình xây dựnghiện có trên đất

Ước tính giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng trên đất

Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí xây dựng công trình trên đất vàcộng với giá trị đất trống

- Máy, thiết bị

Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa máy, thiết bịvào sử dụng

Ước tính giá trị hao mòn tích lũy phù hợp

Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí thay thế máy, thiết bị

e) Công thức tính

Giá trị ước tính của bất động sản thẩm định = Giá trị ước tính của lô đất + Chiphí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao mòn tíchlũy của công trình xây dựng

Giá trị ước tính của máy, thiết bị thẩm định = Chi phí tái tạo hay thay thế máy,thiết bị – Giá trị hao mòn tích lũy (do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình) f) Ứng dụng trong thực tiễn

Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sảnchuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánhthị trường

Kiểm tra các phương pháp thẩm định giá khác

Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu

g) Ưu nhược điểm

Ưu điểm: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thịtrường do sử dụng cho mục đích riêng biệt

Nhược điểm:

Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn bộkhông hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại;

Phải có dữ liệu từ thị trường;

Khấu hao mang tính chủ quan;

Thẩm định viên phải có kinh nghiệm

1.2.4.3 Phương pháp vốn hóa thu nhập

a) Khái niệm

Là phương pháp ước tính giá trị của một tài sản bằng cách hiện giá các khoảnthu nhập ròng ước tính trong tương lai do tài sản mang lại thành giá trị vốn thờiđiểm hiện tại

b) Cơ sở của phương pháp

Giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai cóthể nhận được từ tài sản; và dựa trên những giả thiết sau:

- Lợi ích tương lai

e) Điều kiện thực hiện

Áp dụng đối với tài sản có khả năng mang lại thu nhập trong tương lai

g) Các bước tiến hành

Ước tính doanh thu trung bình hàng năm của tài sản có tính đến tất cả các yếu

tố liên quan tác động đến doanh thu

Ước tính các khoản chi phí tạo ra doanh thu (bao gồm cả các khoản thuế phảinộp,…) để trừ khỏi doanh thu hàng năm

Ước tính thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm – Chi phí phát sinhhàng năm

Tính tỷ suất vốn hoá: dựa vào phân tích doanh số bán những tài sản tương tựgiao dịch trên thị trường

Áp dụng công thức chuyển hoá vốn để tính giá trị của tài sản

h) Công thức tính

Giá trị hiện tại của tài sản = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa

Thu nhập có khả năng nhận được là những khoản thu nhập phát sinh trongtương lai như tiền cho thuê,…

■ Tỷ suất vốn hoá là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thunhập và giá trị của tài sản Nó là một tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một nămtrên tổng giá trị tài sản

Cần phải phân tích tài liệu giao dịch trên thị trường để tìm ra tỷ suất vốn hoáthích hợp

Việc lựa chọn tỷ suất vốn hoá dựa trên cơ sở xem xét các yêu tố sau :

• Rủi ro

• Lạm phát / giảm phát

• Tỷ suất hoàn vốn đối với các loại hình đầu tư thay thế

• Tỷ suất hoàn vốn trong quá khứ đối với những loại hình tài sản có thể

- Dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học

Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hoá chính xác là phức tạp do việc đầu

tư tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân

1.2.5 Quy trình thẩm định giá tài sản nhà nước

Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:

Bước 1 Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thịtrường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá

Bước 2 Lập kế hoạch thẩm định giá

Bước 3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

Bước 4 Phân tích thông tin

Bước 5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Bước 6 Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, kết luận thẩm định giá và gửi cho

cơ quan đơn vị, các bên liên quan

Bước 1 Xác định tổng quát về tài sản thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá, bao gồm:

a) Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cầnthẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩmđịnh giá Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cầnnêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và kết luận thẩm định giá

b) Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kếtquả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và các bên sử dụng kết quả thẩmđịnh giá (nếu có) theo tiến trình công việc (kho bạc, thuế…)

c) Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá

Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vàovăn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan đơn vị nhà nước Mục đích thẩm địnhgiá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá, báocáo kết quả thẩm định giá và kết luận thẩm định giá

Thẩm định viên cần xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm địnhgiá phù hợp với mục đích sử dụng của kết luận thẩm định giá

d) Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá

Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ

thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ

sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản.Trong báo cáo kết quả thẩm định giá, thẩm định viên phải phân tích nhữngthông tin, dữ liệu gắn với các căn cứ nêu trên và căn cứ vào Tiêu chuẩn thẩm địnhgiá Việt Nam số 02 về giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá và Tiêu chuẩnthẩm định giá Việt Nam số 03 về giá trị phi thi trường làm cơ sở cho thẩm định giá

để có lập luận rõ cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phithị trường của tài sản thẩm định giá

e) Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt

Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn hạn chế,chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường hợp khôngkhắc phục được những hạn chế này Các hạn chế về thông tin bao gồm các hạn chế

về hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặc điểm của tài sản thẩmđịnh giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị củatài sản thẩm định giá

Những giả thiết và giả thiết đặc biệt đưa ra phải hợp lý và phù hợp với mụcđích thẩm định giá Các giả thiết đặc biệt cần phải được thông báo và có sự đồngthuận của khách hàng thẩm định giá và đảm bảo phù hợp với các quy định của phápluật có liên quan

Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những giả thiết đưa ra

là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở, hoặc nên đưa ra dưới dạng giả thiết đặc biệt thìcần xem xét lại và thông báo, trao đổi ngay với lãnh đạo, đơn vị cơ quan đề nghịthẩm định giá, từ đó đưa ra hướng xử lý phù hợp Nếu việc tiến hành thẩm định giátrên cơ sở một giả thiết đặc biệt khiến cho việc thẩm định giá trở nên không khả thithì cũng cần loại bỏ giả thiết đặc biệt này

Các giả thiết và giả thiết đặc biệt cần được thuyết minh rõ tại báo cáo kết quảthẩm định giá theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 – Báo cáokết quả thẩm định giá, kết luận thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá

Bước 2 Lập kế hoạch thẩm định giá, bao gồm:

a) Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công

việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộcuộc thẩm định giá.

b) Nội dung kế hoạch bao gồm:

- Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc

- Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá

- Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập

về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy

và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá

- Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

- Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phâncông thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của đơn

vị, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giácủa Sở Tài chính

- Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có)

Bước 3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm:thông tin do đơn vị, các phòng chuyên môn trực thuộc Sở… cung cấp; thông tin từkết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường(ví dụ: giá thực mua bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khốilượng giao dịch, thời gian giao dịch, địa điểm giao dịch); thông tin trên các phươngtiện truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước

có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sởhữu, về các đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế,

xã hội của vùng, miền có liên quan đến tài sản

Đối với từng loại tài sản cụ thể thẩm định viên cần xác định các yếu tố ảnhhưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thông tinphù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định

giá lựa chọn

Ngoài ra, thẩm định viên phải thu thập các thông tin như các thông tin liênquan đến tính pháp lý của tài sản; các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãisuất, chính sách thuế, thu nhập, các điều kiện giao dịch của tài sản thẩm định giá vàtài sản so sánh (nếu có); các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thịtrường, sở thích và động thái người mua - người bán tiềm năng, tình hình lạm phát,các chỉ số giá đối với nhóm tài sản cụ thể (nếu có)

Bước 4 Phân tích thông tin

Là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tàisản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kếtquả thẩm định giá cuối cùng Cụ thể:

a) Phân tích những thông tin về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế - kỹ thuật).b) Phân tích những thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá: cung-cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ vàcác yếu tố khác

c) Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

Thẩm định viên phân tích khả năng sử dụng tốt nhất của tài sản nhằm bảo đảm

sử dụng một cách hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, tàichính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản

Khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản thẩm định giá khiđứng độc lập có thể khác biệt với khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất củatài sản đó khi được xem xét trong một tổng thể Khi đó cần cân nhắc đóng góp củatài sản đó cho giá trị chung của tổng thể Mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quảnhất của tài sản có thể khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản Thẩm địnhviên cần phân tích và trình bày các khả năng sử dụng tài sản cho phù hợp với nhữngyếu tố pháp lý, tự nhiên và tài chính để xác định mục đích sử dụng tốt nhất và cóhiệu quả nhất của tài sản Trong đó, cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên cáckhía cạnh sau:

- Về tính hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế theo quy

định của hợp đồng hoặc quy định của pháp luật Ví dụ như:

+ Hợp đồng thuê dài hạn có thể ảnh hưởng đến việc sử dụng tốt nhất và hiệuquả nhất của một tài sản, do trong suốt thời gian còn lại của hợp đồng thuê việc sửdụng tài sản có thể bị giới hạn bởi hợp đồng cho thuê

+ Các quy định của Chính phủ về phát triển, xây dựng, bảo trì, bảo dưỡng,đăng kiểm, môi trường, tác động của xã hội đối với việc sử dụng tài sản cũng ảnhhưởng lớn tới việc xác định mục đích sử dụng của tài sản

- Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: Việc sửdụng tốt nhất và hiệu quả nhất tài sản phụ thuộc vào việc xem xét các yếu tố vậtchất, kỹ thuật như kích thước, thiết kế, các điều kiện ảnh hưởng của tự nhiên và cácyếu tố vật chất, kỹ thuật khác Một số tài sản có thể đạt được sử dụng tốt nhất vàhiệu quả nhất của nó khi kết hợp với một số tài sản nhất định khác Trong trườnghợp này, các thẩm định viên phải xác định tính khả thi và khả năng kết hợp với một

số tài sản nhất định đó để đưa ra quyết định về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất

- Khả thi về tài chính: Sau khi đáp ứng được hai tiêu chí đầu tiên, thẩm địnhviên cần phân tích thêm để xác định khả năng tạo ra thu nhập, hoặc lợi tức bằnghoặc lớn hơn số tiền cần thiết để đáp ứng các chi phí hoạt động, chi phí sử dụng,đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ tài chính và thu hồi vốn Mọi kế hoạch sử dụng tạo

ra lợi nhuận dương được coi là khả thi về mặt tài chính

Bước 5 Xác định giá trị tài sản thẩm định giá

Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm địnhgiá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn cácphương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị củatài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩmđịnh giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan (nếu có)

Thẩm định viên áp dụng từ 02 phương pháp thẩm định giá trở lên đối với mộttài sản thẩm định giá để đối chiếu kết quả và kết luận chính xác về kết quả thẩmđịnh giá trừ trường hợp thực hiện theo quy định khác của pháp luật chuyên ngành.Khi áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên cần đánh giá và chỉ

rõ phương pháp thẩm định giá nào là phương pháp thẩm định giá chính, phươngpháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ đó phân tích, tínhtoán để đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá.

Trong trường hợp sử dụng phương pháp so sánh nhưng chỉ có 02 (hai) tài sản sosánh thì kết quả thẩm định giá của phương pháp so sánh chỉ được dùng để kiểm tra, đốichiếu với kết quả thẩm định giá có được từ các phương pháp thẩm định giá khác Thẩm định viên được sử dụng 01 (một) phương pháp thẩm định giá trong cáctrường hợp:

- Áp dụng phương pháp so sánh khi có nhiều số liệu từ các giao dịch (tối thiểu

03 giao dịch) của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá

- Không có đủ thông tin để áp dụng 02 (hai) phương pháp thẩm định giá trởlên và đưa ra căn cứ thực tế chứng minh cho việc không thể khắc phục được nhữnghạn chế về thông tin này

Bước 6 Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, kết luận thẩm định giá và gửi cho đơn vị cơ quan đề nghị thẩm định giá, các bên lien quan (nếu có).

- Báo cáo kết quả thẩm định giá và kết luận thẩm định giá được lập theo quyđịnh tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04- Báo cáo kết quả thẩm định giá,chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá; Thông tư số 38/2014/TT-BTCngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 89/2013/NĐ-CP hướng dẫnLuật giá về thẩm định giá;

- Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của kết luận thẩm định giá: Thờiđiểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứngthư thẩm định giá

- Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá:

Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặcđiểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thịtrường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đakhông quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm kết luận thẩm định giá có hiệu lực

- Báo cáo kết quả thẩm định giá và kết luận thẩm định giá sau khi được Sở Tài

chính ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển đơn vị và bênthứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo quy định pháp luật hiện hành.

1.2.6 Cơ sở giá trị thẩm định giá tài sản nhà nước

1.2.6.1.Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá

* Định nghĩa giá trị thị trường

Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

Giá trị thị trường theo Tiêu chuẩn 01-Cơ sở giá trị thị trường của thẩm địnhgiá trong ấn bản Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế của Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩmđịnh giá Quốc tế đã định nghĩa:

Giá trị thị trường là số tiền ước tính của tài sản có thể sẽ được trao đổi vàongày thẩm định giá, giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng mua trong mộtgiao dịch khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham gia đềuhành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất cứ áp lực nào

* Hiệp hội các nhà thẩm định giá Hoa kỳ

Theo Hiệp hội các nhà thẩm định giá Hoa kỳ thì giá trị thị trường là :

Mức giá có khả năng xảy ra nhất của tài sản sẽ được mua bán trên thị trườngcạnh tranh và mở dưới những điều kiện giao dịch công bằng vào thời điểm thẩmđịnh giá giữa người mua sẳn sàng mua và người bán sẳn sàng bán, các bên hànhđộng một cách thận trọng , am tường và thừa nhận giá cả không bị ảnh hưởng củanhững yếu tố tác động thái quá cũng như không bị ép buộc

* Việt Nam

Theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính banhành Tiêu chuẩn số 02 (TĐGVN 02) định nghĩa giá trị thị trường làm cơ sở chothẩm định giá tài sản như sau:

Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩmđịnh giá, giữa một bên là người mua sẵn sang mua và một bên là người bán sẵnsang bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên thamgia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc Trong đó:

- Thời điểm, địa điểm thẩm định giá là thời gian, không gian cụ thể tương ứng

với thời gian, không gian mà giá trị của tài sản thẩm định giá được thẩm định viênxác định gắn với những yếu tố cung cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường.

- Người mua sẵn sàng mua là người có khả năng thanh toán và có nhu cầu muatài sẩn với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường

- Người bán sẵn sàng bán là người có tài sản hợp pháp và có nhu cầu muốnbán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường

- Giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin là giao dịch giữa các bênkhông có mối quan hệ đặc biệt gây ảnh hưởng đến giá giao dịch của tài sản và cácbên tham gia có đủ thời gian cần thiết để khảo sát, tiếp cận đầy đủ thông tin về tàisản và thị trường tài sản sau quá trình tiếp thị thích hợp

Các mối quan hệ đặc biệt ảnh hưởng đến giá giao dịch của tài sản bao gồm:+ Quan hệ gia đình ruột thịt: Bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột;+ Quan hệ gia đình trực tiếp: Vợ, chồng và những người trong mối quan hệ

bố, mẹ, con, anh, chị, em ruột và những người khác chịu sự phụ thuộc về kinh tế;

+ Quan hệ mạng lưới công ty: Các tổ chức chịu sự kiểm soát, quyền sở hữuhoặc quản lý chung của một công ty hoặc bất cứ tổ chức nào mà bên thứ ba dễ dàngkết luận được đó là một phần của công ty trong phạm vi quốc gia hoặc quốc tế, nhưcông ty mẹ, công ty chi nhánh, văn phòng đại diện;

+ Các mối quan hệ đặc biệt khác theo quy định của pháp luật có liên quan.Hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc là khi thamgia giao dịch các bên đều có năng lực hành vi dân sự, cân nhắc đầy đủ các cơ hội vàlựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyếtđịnh mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình muahoặc nhiệt tình bán quá mức, không bị bất cứ sức ép nào buộc phải bán hoặc mua để

có được mức giá phù hợp nhất cho cả hai bên

Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai vàcạnh tranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế,

có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chếngười mua người bán