Giải pháp phát triển thị trường đất đai ở Hà Nội

Tổng kết lại, Thị trường đất đai đô thị là tổng hòa các mối quan hệ giữa chủ thểtrên thị trường về các vấn đề chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ cóliên quan như trung gian,

LỜI MỞ ĐẦU 3

CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT

1.1.Khái niệm, phân loại đất đô thị và thị trường đất đô thị 4

1.1.1 Khái niệm về đất đô thị và thị trường đất đô thị 4

1.1.2.Phân loại đất đô thị và thị trường đất đô thị 5

1.2.Vai trò và nội dung quản lý thị trường đất đô thị 9

1.2.1.Vai trò của thị trường đất đô thị trong sự phát triển kinh tế-xã hội đô thị 9

1.2.2 Vai trò quản lý nhà nước đối với đất đô thị và thị trường đất đô thị 11

1.2.3 Nguyên tắc và nội dung quản lý thị trường đất đô thị 11

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 16 2.1 Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, KT-XH thành phố Hà Nội 16

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 16

2.1.2 Kinh tế - xã hội 16

2.2.Tổng quỹ đất và hiện trạng sử dụng đất đô thị ở thành phố Hà nội 17

2.2.1 Tổng quỹ đất đô thị của thành phố Hà Nội 17

2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội 18

2.3.Thực trạng phát triển thị trường đất đai đô thị ở thành phố Hà nội trong những năm gần đây 21

2.3.1 Tình hình và xu hướng phát triển 21

2.3.2 Biến động về đất đô thị và đánh giá chung 22

2.3.3 Đánh giá tình hình phát triển thị trường đất đô thị tại thành phố Hà nội 27

CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐÔ THỊ 31 3.1 Giải pháp về cung đất đô thị 31

3.2 Giải pháp về cầu đất đô thị 31

3.3 Giải pháp về giá đất đô thị 31

3.5 Kiến nghị 33

Tuy vậy hoạt động quản lý nhà nước về đất đai cũng còn hạn chế như hệ thốngpháp luật tuy nhiều nhưng dễ chồng chéo, hiệu lực thi hành chưa cao, đội ngũ cán bộcòn thiếu kinh nghiệm, Điều này dẫn đến thị trường đất đai đô thị rất khó kiểm soát vàthiếu minh bạch đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà Nội Tuy là trung tâm kinh tế-chínhtrị-văn hóa-cả cả nước nhưng công tác quản lý nhà nước về đất đai của Hà Nội đangphải gặp rất nhiều khó khăn Tình trạng vi phạm, lấn chiếm đất đai, vi phạm trật tự xâydựng diễn ra thường xuyên trên địa bàn thành phố, gây tổn hại nghiêm trọng về trướcmắt cũng như lâu dài Vì vậy, hơn bao giờ hết, vất đề quản lý thị trường đất ở Hà Nộiđang là thức thách lớn cho các nhà quản lý.

Nghiên cứu về “ Giải pháp phát triển thị trường đất đai ở Hà Nội”, sẽ

giúp chúng ta có cái nhìn tổng quát về vai trò, vị trí, chức năng… của thị trường đất đôthị, tìm hiểu thực trạng, từ đó đưa ra giải pháp góp phần hoàn thiện thị trường đất đai ởnơi đây

CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ

TRƯỜNG ĐẤT ĐÔ THỊ1.1.Khái niệm, phân loại đất đô thị và thị trường đất đô thị

1.1.1 Khái niệm về đất đô thị và thị trường đất đô thị

1.1.1.1 Khái niệm đất đô thị

“Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy

hoạch, sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất,kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh và cácmục đích khác Ngoài ra theo quy định các loại đất ngoại thành, ngoại thị xã đã có quyhoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị thì cũngđược tính vào đất đô thị.”

1.1.1.2 Khái niệm thị trường đất đô thị

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhaudẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel,1994) Hay nói cách khác: thị trường lànơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người vớingười, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá

Thị trường đất đô thị là quá trình giao dịch hàng hoá là đất đai thuộc đô thị giữacác bên có liên quan

Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịchđất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhấtđịnh

Theo nghĩa hẹp ,thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có lien quantrực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quantrọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng pháttriển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta

Tổng kết lại, Thị trường đất đai đô thị là tổng hòa các mối quan hệ giữa chủ thểtrên thị trường về các vấn đề chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ cóliên quan như trung gian, môi giới, tư vấn mà ở đó vai trò quản lý của nhà nước nóichung và đô thị nói riêng có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìmhãm hoạt động kinh doanh trên thị trường này.”

Như vậy cũng như các thị trường hàng hóa khá, thi trường đất đai cũng có 3đặc trưng là cầu, cung và giá cả đất đai

Cầu về thị trường đất đai là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵnsàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóa BĐS đótrên thị trường Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa BĐS có một sự cách biệtkhá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện Nhu cầu thường xuất hiện với

một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng Song cầu thực tế trên thịtrường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanhtoán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường,

có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi,nên có cầu xuất hiện trên thị trường

Cung về đất đai được phân thành 2 loại là cung trên thị trường sơ cấp và cungtrên thị trường thứ cấp

Cung trên thị trường sơ cấp là tổng diện tích đất đai tự nhiên trên cả nước,nguồn cung này do nhà nước quyết định Cung về đất đai ở thị trường này có thể đượctăng thêm từ các nguồn khai phá đất tự nhiên Giữa các loại đất đai, sự thay đổi vềcung loại đất đai này có thể làm thay đổi về cung của loại đất đai khác

Cung trên thị trường thứ cấp được xác định bằng tổng khối lượng hàng hóa làđất đai sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mứcgiá giới hạn nhất định

Giá đất trên thị trường được xác định bằng sự giao nhau giữa cung và cầu vềđất đai trên thị trường Ngoài ra giá đất còn tùy thuộc vào sở thích, tâm lý,… củangười mua

1.1.2.Phân loại đất đô thị và thị trường đất đô thị

1.1.2.1 Phân loại đất đô thị

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai đô thị được phân loại thành 3 nhóm: nhómđất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng, trong đó do đặcđiểm của mình thì đất trong đô thị chủ yếu là nhóm đất phi nông nghiệp

- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất:

+ Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi,

đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm;

+ Đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng;

+ Đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối;

+ Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ

- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất:

+ Đất ở

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;

+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

+Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp;đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;

+ Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;

+ Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

+ Đất sử dụng vào mục đích giao thông, thuỷ lợi;

+ Đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thểthao phục vụ lợi ích công cộng;

+ Đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh;

+ Đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; Đất

do các cơ sở tôn giáo sử dụng;

+ Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;

+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

+ Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

+ Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ

- Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

và cho thuê đất có thời hạn Quan hệ cạnh tranh chỉ diễn ra giữa các bên cầu

Thị trường đất đai cấp 2 (thị trường thứ cấp): là thị trường giao dịch giữa ngườiđược Nhà nước giao quyền sử dụng đất với người có nhu cầu sử dụng lại tức là các bên đãnhận được quyền sử dụng đất đem chuyển nhượng quyền đó cho các bên có nhu cầu.Khác với thị trường cấp 1, thị trường này có tính cạnh tranh toàn diện và mở rộng hơn,tuy vậy vẫn không phải là thị trường cạnh tranh hoàn hảo

1.1.3.Những đặc điểm cơ bản của đất đô thị và thị trường đất đô thị

1.1.3.1 Đặc điểm đất đô thị

a) Là tài sản đặc biệt, có vị trí cố định, giá trị phụ thuộc vị trí

Một thuộc tính của đất đai phân biệt với các tài sản khác là tính cố định không dichuyển được Tính cố định theo nghĩa rộng là khi một địa phương khan hiếm hàng hóađất đai không thể đưa đất đai ở địa phương khác về bán các hàng hóa khác như mỳ tôm,sữa, xà phòng Tính cố định làm cho đất đai không thể đem ra chợ bán như các hànghóa khác mà đòi hỏi có một phương thức giới thiệu và giao dịch khác

Đất đai là tài sản đặc biệt có tính cá biệt và khan hiếm Tính khan hiếm của đấtđai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giớihạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v

Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên đất đai cótính cá biệt

Giá trị phụ thuộc vị trí và mục đích sử dụng

Với một mục đích cụ thể, mảnh đất có vị trí đẹp, thuận lợi phục vụ mục đích đó

sẽ có giá cao hơn những mảnh đất khác vị trí kém hiệu quả hơn Ngoài ra, với mỗi mụcđích khác nhau, giá trị cảu đất đai cũng khác nhau Một mảnh đất khi quy hoạch sửdụng để trồng cây nông nghiệp có giá trị khác, khi quy hoạch thành đất đô thị để xâydựng nhà ở giá trị sẽ lớn rất nhiều và nếu quy hoạch làm khu thương mại giá trị càngkhác

b) Phải xây dựng CSHT trước khi đưa vào sử dụng

Khác với nông thôn, đất nông nghiệp chiếm phần lớn, đất đai có thể không cầnxây dựng cơ sở hạ tầng trước khi đưa vào sử dụng Ngược lại, do đặc điểm của đô thị,đất đai chủ yếu là phi nông nghiệp, nên đất đai phải xây dựng CSHT trước khi đưa vào

sử dụng Với đặc điểm này, khi xác định giá cả của đất đai ở đô thị cần phải xem xét kỳlưỡng đến mục đích sử dụng của miếng đất đó trong quy hoạch và so với thực tế

c) Đan xen nhiều hình thức và chủ thể sử dụng đất

Sử đan xen về hình thức sử dụng như đan xen giữa đất đai các khu dân cư với đấtphát triển các hoạt động sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ…Sự đan xen vềhình thức sử dụng dẫn đến dự đan xen về chủ thể đang sử dụng đất đô thị

Sự đan xen về chủ thể sử dung và hình thức sử dụng đất làm tăng thêm tính bấthợp lý trong việc sử dụng đất của cá đô thị nước ta hiện nay Việc đan xen này cung làlực cản cho quy hoạch phát triển đô thị theo hướng văn minh, hiện đại

d) Tình trạng sử dụng đất không theo quy hoạch

Việc phát triển các đô thị nước ta vốn dĩ đã thiếu quy hoạch thống nhất, thêm vào

đó sự đan xen về chủ thể sử dụng và mục đích sử dụng làm tình trạng sử dụng đất đôthị không theo quy hoạch ngày càng nhiều Tình trạng sử dụng đất không theo quyhoạch chính là một trong những rào cản lớn nhất để quản lý đất đai một cách hiệu quả

1.1.3.2 Đặc điểm thị trường đất đai ở đô thị

a Mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu

Trong những năm gần đây tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh kéo theo sự tăngdân số Sự gia tăng dân số kéo theo nhu cầu về nhà ở, nhu cầu về đất để xây dựng cơ sở

hạ tầng, dịch vụ, các khu vui chơi…Tuy nhiên tốc độ gia tăng dân số quá nhanh nêncung về đất đai đô thị không đủ đề đáp ứng cầu

b Các quan hệ mua bán chỉ làm thay đổi quyền sử dụng đất

Đất đai là sở hữu của toàn dân mà Nhà nước đứng ra làm đại diện, đất đai khôngphải là sở hữu của riêng một cá nhân nào Do vậy việc mua bán đất đai chỉ là mua bánquyền sử dụng đất.

c Nhà nước giữ vai trò chi phối tối cao đối với thị trường đất đai

Nhà nước giữ vai trò rất quan trọng trong quá trình phát triển thị trường đất đai,nhằm mục đích điều tiết và chống đầu cơ, cân đối nhu cầu đất đai cho người dân, nếukhông sẽ dẫn đến bất ổn xã hội

Nhà nước vừa là người tạo dựng môi trường pháp lý cho thị trường đất đai, vừa

hỗ trợ cho thị trường này Thậm chí, trong một số trường hợp, Nhà nước cần phải canthiệp sâu và tích cực vào thị trường

d Chịu sự chi phối chặt chẽ của pháp luật

Đất đai là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về đấtđai tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội Do đó, các vấn đề vềđất đai đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm phápluật , đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai Đặc điểm này đặcbiệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp 1 (thị trường sơ cấp - giao đất và cho thuêđất) là chịu tác động nhiều nhất bởi các quyết định của Nhà nước Chính phủ các nướctrên thế giới đều quan tâm đến Đất đai và thị trường đất đai, luôn điều chỉnh chính sách

về Đất đai và thị trường Đất đai nhằm huy động các nguồn lực về Đất đai phục vụ cácmục tiêu phát triển kinh tế-xã hội

Mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc, không tập trung, trải rộng trên khắp cácvùng miền

Đất đai là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịuảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thịhiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của thịtrường Đất đai mang tính địa phương sâu sắc

Mặt khác, thị trường đất đai mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùngmiền của đất nước Sản phẩm hàng hoá đất đai có “dư thừa một cách tương đối” ở vùngnày cũng không thể đem bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tínhchất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữacác vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hộikhác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường đất đai khác nhau Thịtrường đất đai ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôiđộng hơn thị trường đất đai ở nông thôn, miền núi

e Có gắn bó chặt chẽ với các thị trường khác (Đặc biệt là thị trường tài chính)

Đất đai là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu

tư Mà đầu tư tạo lập đất đai thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hìnhthành đất đai cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi đất đai tham gia lưu thông trên thị

trường đất đai, các giá trị cũng như các quyền về Đất đai được đem ra trao đổi, muabán, kinh doanh giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lạilợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ thị trường Đất đai là đầu ra quantrọng của thị trường vốn.

Ngược lại, thị trường Đất đai hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tàichính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở cácnước phát triển, lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng Đất đai chiếm tới 80%trong tổng lượng vốn cho vay)

Ngoài ra, thị trường Đất đai còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng vàqua đó bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường laođộng Dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định củanền kinh tế quốc dân

f.Thị trường đất đai và nhà ở là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tinkhông đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường)

Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phốicủa điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trongquá trình sử dụng đất đai

Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về cácgiao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liênquan đến những giao dịch trước

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảocủa thị trường đất đai Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường đấtđai ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu pháttriển chung Đất đai có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơcấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường đất đai là thị trường cạnhtranh không hoàn hảo

Mặt khác, thị trường đất đai không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo đượccủa đất, nên thị trường đất đai mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trườnghàng hoá khác

1.2.Vai trò và nội dung quản lý thị trường đất đô thị

1.2.1.Vai trò của thị trường đất đô thị trong sự phát triển kinh tế-xã hội đô thị

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thịtrường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô,tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền KTQD Mà thị trường đất đai là thị

trường quan trọng nhất của thị trường BĐS, chính vì vậy nhóm xin đánh giá thị tácđộng của thị trường đất đai đến nền kinh tế dựa vào thị trường bất động sản.

Theo đánh giá của các chuyên gia, tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ởcác nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất củamỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nềnkinh tế., tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thếgiới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của cácnước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua BĐScòn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐSngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn

để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

Một vai trò quan trọng nữa của thị trường đất đai, đó là khi thị trường này pháttriển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động: Đây là nội dung có tầm quan trọng

đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu mộtquốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS(trong đó có đất đai) có đủ điềukiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tếcủa quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạtđược những mục tiêu đề ra Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triểnlượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượngvốn cho vay Còn ở nước ta, theo NHNN, có trên 60% các khoản vay vốn trên cả nướchiện có tài sản đảm bảo bằng nhà đất Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh quyền sửdụng đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tàichính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển

cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

Bên cạnh đó, Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trườngquyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc

sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu:

Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệphoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trườngđất đai để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặcbiệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế vềquản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệuquả thì việc phát triển và quản lý thị trường đất đai ở đô thị phải đi đôi với tăng cườngcông tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai

1.2.2 Vai trò quản lý nhà nước đối với đất đô thị và thị trường đất đô thị

Đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân với đại diện là nhà nước, chính vì vậykhông ai khác, nhà nước có vai trò đặc biệt quan trọng đối với thị trường đất đai Nhànước thông qua nhiều công cụ để quản lý thị trường này để phục vụ những mục đíchkhác nhau

Bằng công cụ quy hoạch , nhà nước sẽ đảm bảo cho việc sử dụng đất đúng mụcđích, đạt hiệu quả cao, giúp cho nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sửdụng đất có biện pháp hữu hiệu để khai thác đất Nhờ có quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất, từng miếng đất, lô đất sẽ được giao cho các đối tượng cụ thể để thực hiện các mụctiêu quan trọng của nhà nước

Bằng công tác đánh giá phân hạng đất, nhà nước nắm chắc toàn bộ quỹ đất đai

cả về số lượng và chất lượng làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế xã hội có hệ thống,

có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất đai hiệu quả và hợp lý

Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai, nhà nước tạo cơ

sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp,

cá nhân trong quan hệ về đất đai Bằng hệ thống pháp luật và các văn bản pháp quy, nhànước xác định địa vị pháp lý cho các đối tượng sử dụng Trên cơ sở đó nhà nước điềuchỉnh hành vi của các đối tượng sử dụng đất, hành vi nào là hợp pháp, hành vi nào làkhông hợp pháp

Với việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai như chính sáchgiá cả, chính sách thuế, đầu tư, chính sách tiền tệ, tín dụng… nhà nước sẽ kích thích cácchủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ hợp lý đất đai, tiết kiệm đất nhằm nângcao khả năng sinh lời cuả đất, để góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế xã hội của cảnước và để bảo vệ môi trường Các chính sách đất đai là những công cụ để nhà nướcthực hiện vai trò quản lý trong từng giai đoạn nhất định Nhà nước tạo môi trườngthông thoáng, cải cách các thủ tục đầu tư, điều chỉnh các công cụ quản lý đó để tăngđầu tư vào đất…

Ngoài ra, thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất, nhà nướcnắm chắc tình hình diễn biến về sử dụng đất đai, đảm bảo cho các quan hệ sử dụng đấtđai được vân hành theo đúng quy định của nhà nước Điều này giúp nhà nước phát hiênkịp thời các sai sót ách tắc, các vi phạm trong sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cánhân và có những biện pháp giải quyết những vi phạm đó

1.2.3 Nguyên tắc và nội dung quản lý thị trường đất đô thị

1.2.3.1 Nguyên tắc quản lý

a Đảm bảo tập trung thống nhất của Nhà nước

Đất đai là sở hữu của toàn dân và nhà nước là cơ quan đại diện, đứng ra để quản

lý nhằm đưa ra các chính sách, các cách thức quy hoạch nhằm đạt hiệu quả cao nhấttrong việc sử dụng tài nguyên này

b Kết hợp hài hòa các lợi ích

Đất đai phản ánh mối quan hệ về lợi ích của mọi cá nhân, tập thể và lợi ích củatất cả cộng đồng xã hội Việc sử dụng đất ra sao cho thật hiệu quả đối với cả 3 nhóm lợiích này vẫn là vấn đề đặt ra cho các nhà quản lý

Và việc quản lý phải nhằm đạt được mục đích đó là tối đa hóa lợi ích một cáchhợp lý và hài hòa cho các nhóm này

c Tiết kiệm và hiệu quả

Đây là nguyên tắc cơ bản trong quản lý đất đai nói chung và quản lý đất Đô thịnói riêng, vì bất cứ hoạt động nào dù là kinh tế hay chính trị, đều hoạt động theonguyên tắc này Nguồn lực đất đai là có hạn và với việc nhu cầu về sử dụng đất ngàycàng gia tăng, nhất là đối với đất đô thị, thì vấn đề đặt ra ở đây là cần phải có biện phápquản lý nhằm sử dụng tiết kiệm và hiệu quả nhất đối với nguồn lực này

d Kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Đô thị

Sở hữu và sử dụng là hai vấn đề hết sức phức tạp và nhạy cảm, nó có thể tậptrung hoặc tách riêng Để tập trung lại thì vấn đề này thuộc về người sử dụng đất đô thị,

họ có toàn quyền về khu đất đó cả về kinh tế và pháp lý Nhưng khi hai vấn đề nàyđược phân tách, tức là đã có sự phân chia giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng thì, taphải kết hợp hai quyền này sao cho thống nhất, hợp lý để đảm bảo sử dụng đất đạt hiệuquả kinh tế cao nhất cho cả người sử dụng đất và người sở hữu đất

Ở nước ta đảng và nhà nước đã rất thành công trong công tác này Quyền sở hữu

toàn dân về đất đai không thay đổi, còn quyền sử dụng thì thay đổi từ sử dụng tập thểsang sử dụng cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị-xã hội

1.2.3.2 Nội dung quản lý nhà nước về đất đô thị

Căn cứ vào Luật Đất đai 2003, Nội dung quản lý nhà nước về đất đai đô thị baogồm:

a) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổchức thực hiện các văn bản đó;

b) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lậpbản đồ hành chính;

c) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiệntrạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;

d) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

đ) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;e) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất;

g) Thống kê, kiểm kê đất đai;

h) Quản lý tài chính về đất đai;

i) Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất độngsản;

k) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

l) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử

lý vi phạm pháp luật về đất đai;

m) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạmtrong việc quản lý và sử dụng đất đai;

n) Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

1.2.3.3 Nội dung quản lý nhà nước về thị trường đất đô thị

Với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại điện quản

lý nên thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta bao gồm thị trường sơ cấp và thị trườngthứ cấp Nhà nước sẽ quản lý những nội dung liên quan đến hoạt động giao dịch của 2thị trường này

Hoạt động giao dịch về đất đai trong thị trường sơ cấp là các hoạt động giao dịchtrong việc giao đất (không thu tiền hoặc có thu tiền sử dụng đất cho dự án đầu tư theogiá thị trường hoặc qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất), chothuê đất(thu tiền thuê đất hằng năm theo giá đất hay thu tiền một lần cho cả thời gianthuê theo giá thị trường) và thu hồi đất (trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo giáthị trường)

Hoạt động giao dịch trên thị trường thứ cấp là hoạt động giao dịch về chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê lại (theo giá thỏa thuận trên thị trường), thế chấp và góp vốnbằng giá trị quyền sử dụng đất đã được nhà nước giao qua thị trường sơ cấp

1.3.Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường đất đô thị

1.3.1 Điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội ở đô thị

Về điều kiện tự nhiên: điều kiện tự nhiên là nhân tố có ảnh huởng rất lớn tới thị

truờng đất của một đô thị Những đô thị có diện tích tự nhiên lớn,vị trí địa lý thuận lợi

và (là các đô thị trung tâm hoặc gần các đô thị trung tâm) điều kiện khí hậu tốt là điềukiện để phát triển đô thi và thị trường đất

Đối với bản thân đô thị, sẽ có những khu vực thị trường đất đai náo nhiệt hơn vànhận được sự quan tâm nhiều hơn của các bên Chính yếu tố tự nhiên mà cụ thể là vị trí,khí hậu của khu vực quyết định phần lớn nhu cầu này Hầu hết, khu đất gần trung tâm,gần đường giao thông chính sẽ có giá trị hơn những khu đất có vị trí ở trong ngõ nhỏ và

xa trung tâm

Ngoài ra, chủ thể sở hữu đất đai nước ta là nhà nước, nên chính nhà nước sẽ điềutiết thị trường này.

Về điều kiện xã hội: Nhân tố xã hội có vai trò đặc biệt quan trọng trong tổ chức

điều hành quản lý xã hội và tăng cường chức năng quản lý của nhà nước về mọi lĩnhvực nói chung cũng như về lĩnh vực đất đai nói riêng Quan điểm của nhà nước về đấtđai và chính sách đất đai có ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường đất Một chính sáchquản lý đất đai đúng đắn phải đề cập đến các yếu tố xã hội, từ đó làm ổn định xã hội vàtăng cường vai trò quản lý của nhà nước và cơ quan quản lý Các yếu tố an sinh xã hộinhư việc làm, xoá đói giảm nghèo, chăm sóc bảo vệ cho nhân dân, ưu đãi người cócông với cách mạng, văn hoá, y tế, dân tộc … cũng ảnh hưởng lớn đến công tác quản lýnói chung và quản lý đất đai nói riêng Với một môi trường xã hội tốt, đời sống cao,người dân đô thị sẽ có nhu cầu nhiều hơn về đất đai và các bất động sản khác, đặc biệtđây là nhu cầu có khả năng thanh toán Nhu cầu này tăng, thị trường đất đai sẽ pháttriển mạnh hơn

Về trình độ phát triển kinh tế: Khả năng tài chính lớn sẽ phát triển CSHT, tạo

nên các mảnh đất có giá trị cao Việc đầu tư cơ sở hạ tầng mở mang đô thị đã làm chogiá đất xung quanh tăng lên một cách đáng kể Một con đường mới mở do nhà nướcđầu tư sẽ mang lại sự gia tăng giá trị cho các lô đất hai bên đường Đất nông nghiệptrước khi chưa được lấy để phục vụ cho phát triển đô thị thì giá đất đó chỉ tính theo giáđất nông nghiệp trong khung giá do nhà nước ban hành, nhưng khi đã chuyển sang đểphục vụ cho phát triển đô thị thì giá đất đã tăng gấp nhiều lần so với trước Vì vậy, cóthể nói trình độ phát triển kinh tế quyết định giá trị cảu các mảnh đất trên thị trường

1.3.2 Trình độ quản lý

Khả năng xây dựng các chính sách khả thi, có tác dụng thúc đẩy kinh tế và thịtrường đất đai… Con người đặt ra và thực hiện những quy định, về việc sử dụng vàquản lý về đất đô thị Trong công tác quản thì lý mục tiêu cuối cùng là bảo vệ lợi íchcho con người Ở đô thị cư dân thường có trình độ học vấn cao hơn các vùng khác-đây

là điều kiện thuận lợi và cũng là điều gây ra nhiều khó khan ở trong công tác quản lýđất đô thị, do đó việc quản lý nhà nước với đất đô thị cần dân chủ hơn Mặt khác đất đôthị có giá trị lớn, mức sử dụng cao, trong khi dân số đô thị ngày một tăng nhanh, kinh tế

đô thị ngày càng phát triển, nhất là trong cơ chế hiện nay thì: nhu cầu về đất đô thị chosản xuất, xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển nhà ở ngày càng tăng, đòi hỏi các biện phápquản lý cần phù hợp với sự phát triển kinh tế-xã hội trong Đô thị, Đây là vấn đề đangđược Nhà nước quan tâm Trong vấn đề này việc giáo dục con người là nhân tố cơ bản,

ta cần đào tạo các cán bộ có đủ đức đủ tài để lãnh đạo, quản lý đối với đất Đô thị, phápluật về đất đai và hướng dẫn và thi hành cho phù hợp, cần giáo dục quần chúng tự giác

thực hiện luật đất đai và các chính sách liên quan, giúp họ thấy được quyền lợi, nghĩa

vụ của họ khi được giao sử dụng đất

1.3.3 Cơ chế, chính sách, pháp luật đất đai

Pháp luật là điều không thể thiếu đối với một nhà nước Một hệ thống pháp luậtđồng bộ, rõ ràng, cụ thể làm cho công tác quản lý về đât đai được hiệu quả và thuận lợihơn, những thông tin của đất đai cũng vì thế mà minh bạch, chính xác hơn Pháp luậttao cơ sở pháp lý cho các tổ chức, người dân thực hiện và tuân thủ Pháp luật về đất đai,giúp các trao đổi mua bán trên thị trường được an toàn, hiệu quả

Tuy nhiên, thị trường đất đai sẽ không còn minh bạch, xác thực, không còn đủmạnh để điều chỉnh các hành vi liên quan đên đất đai nếu như pháp luật thiếu đồng bộ,lảng lẻo, chồng chéo Thực tế, cơ chế, chính sách, pháp luật đất đai ở Việt Nam hiệnnay cho thấy vẫn còn nhiều hạn chế, làm giảm hiệu lực của cơ quan nhà nước Đó là doluật đất đai được xây dựng trong điều kiện kinh tế đang từng bước hoàn thiện, chưalường trước được sự chuyển biến tình hình vì vậy luật còn quy định chung chung, mặtkhác việc hướng dẫn thực hiện luật còn chậm, thiếu đồng bộ và cụ thể làm cho các cấplúng túng trong việc thi hành bởi vậy hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai vẫn cònthấp

Như vậy, nhân tố pháp luật có tác động mạnh đến công tác quản lý đất đai Nó cóthể làm nâng cao hiệu quả hoặc làm giảm hiệu lực quản lý Chính vì thế kiện toàn hệthống pháp luật là vấn đề cấp bách hiện nay

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI2.1 Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, KT-XH thành phố Hà Nội

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

Sau đợt mở rộng địa giới hành chính vào tháng 8 năm 2008, sáp nhập tỉnh

Hà Tây cũ thành phố có diện tích tự nhiên 3.324,92 km², gồm 10 quận, 1 thị xã và 18huyện ngoại thành Hà nội có quỹ đất khá lớn để phát triển với diện tích đất có khả năngphát triển đô thị lên tới 3068,947 km2

2.1.2 Kinh tế - xã hội

2.1.2.1 Đặc điểm về cơ chế chính sách

Đất đô thị của thành phố Hà nội do Sở tài nguyên và môi trường quản lý, chịu sự chỉđạo trực tiếp của UBND thành phố Hà nội Do Hà nội là trung tâm kinh tế, chính trị, vănhóa-xã hội của cả nước nên đất đô thị trên địa bàn thành phố cũng chịu sự quản lý của cáccấp cao hơn như Bộ tài nguyên môi trường, Chính phủ Các cơ quan chức năng quản lý đât

đô thị chủ yếu dựa vào 3 công cụ chính, đó là công cụ pháp luật; công cụ quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất đai và công cụ tài chính

Trong hệ thống pháp luật của Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có cáccông cụ pháp luật liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến quản lý đất đai cụ thể như: Hiếnpháp, Luật đất đai, Luật dân sự, các pháp lệnh, các nghị định, các quyết định, các thông

tư, các chỉ thị, các nghị quyết của Nhà nước, của Chính phủ, của các bộ, các ngành cóliên quan đến đất đai một cách trực tiếp hoặc gián tiếp và các văn bản quản lý của các cấp,các ngành ở chính quyền địa phương

Quy hoạch sử dụng đất đai theo vùng lãnh thổ là quy hoạch sử dụng đất đai đượclập theo các cấp hành chính, gồm: quy hoạch sử dụng đất đai của cả nước, quy hoạch sửdụng đất đai cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất đai cấp

xã

Các công cụ tài chính trong quản lý đất đai :

- Thuế và lệ phí: là công cụ tài chính chủ yếu được sử dụng rộng rãi trong công tácquản lý đất đai Theo Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước ban hành các loại thuế chủ yếutrong lĩnh vực đất đai như sau:

+ Thuế sử dụng đất;

+ Thuế chuyển quyền sử dụng đất;

+ Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (có thể có);

+ Các loại lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai như lệ phí trước bạ, lệ phí

địa chính

- Giá cả: Đối với đất đai hiện nay, Nhà nước đã ban hành khung giá chung

cho các loại đất cụ thể được quy định tại Nghị định số 188/20041NĐ-CP ngày 16/11/2004của Chính phủ để làm cơ sở chung cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh làm căn cứ tính giá đất

và thu thuế sử dụng đất; thu tiền khi giao đất, khi cho thuê đất, khi cho phép chuyển mụcđích sử dụng đất; bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất

- Ngân hàng: là công cụ quan trọng của quan hệ tài chính Ngoài nhiệm vụ kinhdoanh tiền tệ nói chung nó còn được hình thành để cung cấp vốn cho các công lệnh về khaihoang, cải tạo đất

2.1.2.2 Đặc điểm về dân cư

Sau đợt mở rộng địa giới gần đây nhất vào tháng 8 năm 2008, thành phố Hà Nội có6,233 triệu dân và nằm trong 17 thủ đô có diện tích lớn nhất thế giới.Theo kết quả cuộcđiều tra dân số ngày 1 tháng 4 năm 2009, dân số Hà Nội là 6.451.909 người, dân số trungbình năm 2010 là 6.561.900 người

Mật độ dân số trung bình của Hà Nội là 1.979 người/km² Mật độ dân số cao nhất là

ở quận Đống Đa lên tới 35.341 người/km², trong khi đó, ở những huyện như ngoại thànhnhư Sóc Sơn, Ba Vì, Mỹ Đức, mật độ dưới 1.000 người/km²

Có thể thấy cầu về đất đai ở Hà nội rất lớn và không ngừng gia tăng trong nhữngnăm gần đây là một trong những nguyên nhân làm giá đất không ngừng tăng

2.2.Tổng quỹ đất và hiện trạng sử dụng đất đô thị ở thành phố Hà nội.

2.2.1 Tổng quỹ đất đô thị của thành phố Hà Nội.

Bảng: Diện tích các loại đất trên địa bàn Hà Nội (nghìn ha)

Tính đến01/01/2008

Tính đến01/01/2009

Tính đến01/01/2011