Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại thành phố hà nội

Tuy nhiên, do hạn chế về thời gian và điều kiện nghiên cứu, tác giả chỉ tập trung phân tích những nội dung quan trọng và phù hợp nhất đối với chủ thể quản lý là UBND cấp tỉnh, cụ thể là

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

LỜI CAM ĐOAN

Đề tài nghiên cứu này do chính tác giả thực hiện, các kết quả nghiên cứu chính trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất

kỳ công trình nghiên cứu nào khác

Tất cả những phần kế thừa, tham khảo đều được trích dẫn và ghi nguồn cụ thể trong danh mục tài liệu tham khảo

Hà Nội, ngày tháng 02 năm 2018

Tác giả

Bùi Huy Tưởng

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được công trình nghiên cứu này, ngoài sự nỗ lực của bản thân , tác giả còn nhận được sự giúp đ ỡ rất lớn từ TS Trần Minh Yến, người đã luôn quan tâm , trách nhiệm và nhiệt tình hướng dẫn , giúp đỡ, động viên tác giả trong quá trình thực hiện nghiên cứu của mình Tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành tới TS Trần Minh Yến

Tác giả cũng xin trân trọng cảm ơn các thầy , cô trong Khoa Kinh tế Chính trị, Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, các cán bộ - Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Sở Kế hoạch và Đầu tư và Cục Thống kê thành phố

Hà Nội đã giúp đỡ tác giả trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu luận văn của mình Tác giả xin chân thành cảm ơn tất cả ba ̣n bè, người thân đã giúp tác giả thực hiê ̣n luận văn này

Để đạt được những k ết quả nghiên cứu tốt hơn trong tương lai , tác giả rất mong tiếp tu ̣c nh ận được sự hướng dẫn, giúp đỡ của các nhà chuyên môn, của các thầy cô trong Khoa Kinh tế chính trị, Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội về phương pháp luận, cách thức tiếp cận khoa học

và hợp lý

Xin chân thành cám ơn

Hà Nội, ngày tháng 02 năm 2018

Tác giả

Bùi Huy Tưởng

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT i

DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ ii

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 5

TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN CẤP TỈNH 5

1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 5

1.1.1 Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 5

1.1.2 Những kết quả chủ yếu của các công trình nghiên cứu và khoảng trống trong nghiên cứu 8

1.2 Cơ sở lý luận về quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh 10

1.2.1 Các khái niệm cơ bản 10

1.2.2 Sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh 16

1.2.3 Nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh 19

1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh 22

1.2.5 Tiêu chí đánh giá quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh 29

1.3 Kinh nghiệm của một số tỉnh, thành phố trong quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp và bài học rút ra cho thành phố Hà Nội 36

1.3.1 Kinh nghiệm của một số tỉnh 36

1.3.2 Bài học rút ra cho thành phố Hà Nội 38

CHƯƠNG 2 40

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40

2.1 Phương pháp thu thập thông tin, dữ liệu, số liệu 40

2.2 Phương pháp xử lý thông tin, dữ liệu, số liệu 40

2.2.1 Phương pháp phân tổ thống kê 40

2.2.2 Phương pháp phân tích, tổng hợp 40

2.2.3 Phương pháp so sánh 41

2.2.4 Các phương pháp khác 41

CHƯƠNG 3 42

THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 42

3.1 Tổng quan về kinh tế - xã hội và thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội 42

3.1.1 Tổng quan về kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội 42

3.1.2 Khái quát về thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội 45

3.2 Phân tích thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội 53

3.2.1 Xây dựng và ban hành các kế hoạch, cơ chế chính sách 53

3.2.2 Tổ chức triển khai kế hoạch, thực hiện cơ chế chính sách 58

3.2.3 Công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp 67

3.3 Đánh giá chung về quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội 69

3.3.1 Những kết quả chủ yếu 69

3.3.2 Hạn chế và nguyên nhân 72

CHƯƠNG 4 79

QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 79

4.1 Bối cảnh mới và ảnh hưởng của nó đến quản lý nhà nước đối với thị trường

nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội 79 4.2 Quan điểm, định hướng hoàn thiện quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở

dành cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội 80 4.2.1 Quan điểm hoàn thiện quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người

có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội 80 4.2.2 Định hướng hoàn thiện quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho

người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội 82 4.3 Các giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện quản lý nhà nước đối với thị trường

nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội 83 4.3.1 Hoàn thiện các kế hoạch, cơ chế chính sách phát triển thị trường nhà ở dành

cho người có thu nhập thấp 83 4.3.2 Tổ chức bộ máy quản lý thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp 85 4.3.3 Tăng cường công tác điều hành việc thực hiện kế hoạch, cơ chế chính sách

thông qua việc thực hiện hiệu quả các biện pháp hỗ trợ thị trường 85 4.3.4 Tăng cường thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các kế hoạch, cơ chế chính

sách phát triển thị trường 88 4.3.5 Nâng cao năng lực, trình độ đội ngũ quản lý thị trường nhà ở dành cho người

có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội 88 4.3.6 Tăng cường phối hợp giữa các cấp, các ngành ở thành phố Hà Nội trong

quản lý 89 KẾT LUẬN 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO 92

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

1 HĐND Hội đồng nhân dân

2 TNHH MTV Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên

3 UBND Ủy ban Nhân dân

4 VAT Thuế giá trị gia tăng

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất nước ta đang trong thời kỳ phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, các công ty, khu công nghiệp, nhà máy được xây dựng ở nhiều nơi nhưng tập trung chủ yếu ở những thành phố, khu đô thị lớn, nơi có điều kiện phát triển kinh tế thuận lợi Kéo theo đó, lực lượng lao động từ miền núi, nông thôn, ngoại thành cũng dồn về đây để tìm việc làm và sinh sống Lực lượng lao động di cư này chiếm tỷ lệ không nhỏ và ngày càng tăng đã đặt ra bài toán cho các thành phố, khu đô thị lớn phải giải quyết về đảm bảo điều kiện cư trú, lưu trú đi kèm với phát triển kinh tế - chính trị - xã hội một cách bền vững

Hà Nội là thủ đô của đất nước, là trung tâm kinh tế - chính trị - xã hội của cả nước Từ lâu, quy hoạch thành phố với tầm nhìn xa đã được UBND thành phố đặc biệt quan tâm, chú trọng với nhiều quỹ đất được quy hoạch để xây nhà ở, nhà chung cư, cơ sở hạ tầng đồng bộ trong đó có quỹ đất dành để xây nhà ở dành cho người có thu nhập thấp nhằm giải quyết bài toán cư trú, lưu trú nói trên Tuy nhiên do mật độ dân số tập trung cao, tốc độ đô thị hóa cao trong khi tốc độ phát triển cơ sở hạ tầng còn chậm, khả năng áp dụng khoa học kỹ thuật tiên tiến còn hạn chế dẫn đến nguồn cung nhà ở nói chung

và nhà ở dành cho người có thu nhập thấp nói riêng chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế Một vấn đề đặt ra nữa là số dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp chiếm tỷ lệ nhỏ so với nhà ở và chung cư thương mại, chung cư cao cấp; số lượng công ty xây dựng các dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp vừa thiếu, vừa yếu càng làm gia tăng khoảng cách chênh lệch cung cầu của thị trường này theo thời gian

Ổn định kinh tế - chính trị - xã hội cho nhân dân thủ đô nói chung và

ổn định đời sống cho lực lượng lao động có thu nhập thấp nói riêng là góp

phần cho phát triển đất nước bền vững Do đó học viên lựa chọn đề tài “Quản

lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội” để làm đề tài luận văn thạc sĩ, chuyên ngành Quản lý

kinh tế, chương trình định hướng ứng dụng

2 Câu hỏi nghiên cứu

Luận văn được thực hiện nhằm trả lời câu hỏi nghiên cứu:UBND thành phố Hà Nội cần phải làm gì và làm như thế nào để hoàn thiện quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn?

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của luận văn là đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trênđịa bàn thành phố Hà Nội

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Các nhiệm vụ cụ thể của nghiên cứu được xác định như sau:

Thứ nhất: Làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nước đối

với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh

Thứ hai: Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý nhà nước đối với thị

trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấptại thành phố Hà Nội

Thứ ba: Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện quản lý

nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Trong khuôn khổ luận văn này, tác giả chỉ đi sâu vào phân tích quản

lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại địa bàn cấp tỉnh, cụ thể là quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho

người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: Nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn thành

phố Hà Nội

Phạm vi thời gian:Nghiên cứu phân tích và đánh giá thực trạng quản

lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2011-2017, các giải pháp hoàn thiện công tác này được đề xuất cho giai đoạn 2018-2020

Phạm vi nội dung:Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành

cho người có thu nhập thấp có những nội dung tương đồng với quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản được quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản Tuy nhiên, do hạn chế về thời gian và điều kiện nghiên cứu, tác giả chỉ tập trung phân tích những nội dung quan trọng và phù hợp nhất đối với chủ thể quản lý là UBND cấp tỉnh, cụ thể là các nội dung về xây dựng kế hoạch, cơ chế chính sách nhằm phát triển thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn, về tổ chức thực hiện kế hoạch và cơ chế chính sách và về thanh tra, kiểm tra việc thực hiện kế hoạch và cơ chế chính sách đó trên địa bàn thành phố Hà Nội

5 Kết cấu củaluận văn

Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và tài liệu tham khảo, nô ̣i dung luâ ̣n văn được chia thành 4 chương:

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu, cơ sở lý luận và thực

tiễn về quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh

Chương 2: Phương pháp và thiết kế nghiên cứu

Chương 3: Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở

dành cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội

Chương 4: Quan điểm, định hướng và giải pháp hoàn thiện quản lý

nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN

CẤP TỈNH 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu

1.1.1 Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Mai Hồng Thuận với luận văn “Chính sách phát triển nhà ở xã hội

tại Hà Nội” đã trình bàycơ sở lý luận về chính sách phát triển nhà ở xã hội,

cơ sở thực tiễn dựa trên kinh nghiệm của thành phố Đà Nẵng và thành phố Seoul - Hàn Quốc Luận văn đã phân tích và đánh giá thực trạng các chính sách phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Hà Nội trong giai đoạn từ 2006-

2014 dựa trên các số liệu và dẫn chứng trong việc thực thi các chính sách quy hoạch, chính sách tài chính, chính sách thu hút đầu tư và chính sách hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở xã hội Luận văn gợi ý một số giải pháp cho thành phố Hà Nội để hoàn thiện khung chính sách, giải pháp tổ chức thực hiện

chính sách ở các nhiệm vụ như: (i) hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất; (ii)

phát triển hệ thống giao thông, cơ sở hạ tầng đồng bộ; (iii) tạo cơ chế thoáng cho các chính sách đầu tư; (iv) xây dựng hệ thống tài chính đúng đắn và hiệu quả; (v) xây dựng một đơn vị độc lập quản lý các vấn đề phát triển nhà ở và (vi) đơn giản hóa thủ tục hành chính

Trung tâm tư vấn nghiên cứu phát triển miền Trung với báo cáo kỹ

thuật “Thúc đẩy tham vấn ý kiến Luật Nhà ở (sửa đổi) thông qua nghiên

cứu thực trạng nhà ở của hộ phụ nữ nghèo, đơn thân, đang nuôi con nhỏ tại các thành phố Đà Nẵng, Quảng Ngãi và Quy Nhơn” đã trình bày chi tiết

đặc điểm kinh tế - xã hội từ tình hình phát triển kinh tế, đặc điểm xã hội, quá trình đô thị hóa cho tới tình trạng nghèo đô thị của ba thành phố Báo cáo nêu lên thực trạng và đánh giá kết quả thực hiện các chính sách hỗ trợ nhà ở cho

phụ nữ nghèo, đơn thân và đang nuôi con nhỏ tại ba thành phố đồng thời bổ sung dẫn chứng từ kết quả khảo sát tình trạng nhà ở của nhóm đối tượng nói trên từ đó rút ra các bài học kinh nghiệm trong thực thi chính sách hỗ trợ nhà

ở cho hộ nghèo đó là: (i) tăng cường sự tham gia của doanh nghiệp trong

phát triển nhà ở xã hội; (ii) khai thác nguồn vốn quỹ tiết kiệm để phát triển nhà ở xã hội; (iii) chú trọng đến phương thức triển khai chương trình hỗ trợ nhà ở cho người nghèo; (iv) xây dựng chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở cho thuê và (v) kinh nghiệm thực hiện của thành phố Đà Nẵng qua việc thực thi chính sách ưu tiên cấp nhà, chính sách hỗ trợ tiền thuê nhà, hỗ trợ thủ tục

và khả năng tiếp cận thông tin về nhà ở xã hội, những hạn chế trong quá trình triển khai và thực hiện chính sách của thành phố Đà Nẵng

Lê Anh với luận án“Thực thi chính sách an sinh xã hội ở thành

phố Đà Nẵng hiện nay - thực trạng và giải pháp” đã trình bày vềcông cụ tín

dụng của ngân hàng thương mại - một công cụ quan trọng trong giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp tại Việt Nam Luận án

đã chứng minh phát triển tín dụng nhà ở tác động tích cực đến cả hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp của các doanh nghiệp bất động sản và hoạt động cho vay mua nhà của đối tượng thu nhập trung bình và thấp thông qua các ngân hàng thương mại Bằng cách phân tích sâu về lý thuyết tín dụng và khảo sát thực tế cán bộ quản lý, cán bộ tín dụng của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, tác giả đã xác định được xu hướng cho vay mua nhà của các ngân hàng thương mại đối với đối tượng cho vay là người thu nhập trung bình và thấp đồng thời kết luận rằng có rất nhiều yếu tố từ các yếu tố bên ngoài, các yếu tố bên trong ngân hàng thương mại, yếu tố về giá trị khoản vay cho tới yếu tố liên quan đến năng lực người đi vay ảnh hưởng đến quyết định cho vay của các ngân hàng Trên cơ sở đó, tác giả đã đề xuất các giải pháp phát triển tín dụng nhà ở cho

người thu nhập trung bình và thấp theo bốn hướng: (i) nghiên cứu và xây

dựng các chính sách hỗ trợ khuyến khích phát triển tín dụng nhà ở cho người

có thu nhập trung bình và thấp; (ii) các vấn đề cần quan tâm trong khuyến khích, hỗ trợ hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp; (iii) đề xuất mô hình tác động thông qua tổ chức trung gian trong việc khuyến khích các ngân hàng thương mại phát triển tín dụng nhà ở cho người

có thu nhập trung bình và thấp tại Việt Nam và (iv) vấn đề quản lý, hỗ trợ, khuyến khích phát triển hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở giá trị trung bình và thấp

Lê Lan Hương với nghiên cứu“Xây dựng hệ thống các tiêu chí

đánh giá nhà ở xã hội Việt Nam”đã trình bày một số hệ thống tiêu chí đánh

giá nhà ở của một số quốc gia phát triển như Pháp, Thụy Sĩ, Anh, Bồ Đào Nha, Ấn Độ và Hàn Quốc từ đó dẫn ra các kinh nghiệm và định hướng xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá nhà ở xã hội phù hợp cho Việt Nam Nghiên cứu đã chỉ ra vai trò của việc xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá nhà ở xã hội, cách thức xây dựng hệ thống tiêu chí, các nhóm tiêu chí và trình bày trình

tự xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá giải pháp xây dựng nhà ở xã hội của Việt Nam

Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương với nghiên cứu “Thị

trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp”đã cung cấp cơ sở

thực tiễn về quản lý và phát triển thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập

thấp tại một số nước châu Á đó là: (i) Nhà nước chủ động tham gia đầu tư

cung cấp các loại hàng hóa bất động sản mà thị trường không tham gia như nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, … để chủ động bình ổn thị trường; (ii) cần thiết phải xây dựng hệ thống tài chính nhà ở như quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ tối đa số người lao động có thể tạo lập nhà ở

Nguyễn Văn Trình với bài viết“Phát triển phân khúc thị trường

nhà ở cho cư dân thu nhập thấp và trung bình”đã chứng minh cần đẩy

mạnh thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp phát triển vì đây là không chỉ là xu hướng tất yếu mà còn là một nhiệm vụ an sinh

xã hội và đang được Chính phủ ưu tiên với nhiều chính sách thúc đẩy Bài viết gợi mở dưới góc độ quản lý nhà nước các chính sách về đất đai, tài chính đất đai, tín dụng, đồng thời gợi ý Chính phủ cùng triển khai phát triển thị trường này và cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính

1.1.2 Những kết quả chủ yếu của các công trình nghiên cứu và

khoảng trống trong nghiên cứu

Từ những công trình nghiên cứu được đề cập, có thể thấy rằng về cơ bản các nghiên cứu đã đề cập được những nội dung lý luận và thực tiễn về chính sách phát triển nhà ở xã hội ở cả cấp quốc gia và cấp tỉnh Qua các công trình đó có thể rút ra các nội dung sau đây:

Thứ nhất, chính sách an sinh xã hội nói chung và chính sách phát

triển nhà ở xã hội nói riêng có vai trò đặc biệt quan trọng, là mục tiêu, là động lực của các tỉnh hướng tới để phát triển nhanh và bền vững; các chính sách này phải được đặt ngang tầm với các chính sách kinh tế và thực hiện đồng bộ với phát triển kinh tế, phù hợp với trình độ phát triển và khả năng nguồn lực của địa phương trong từng thời kỳ Những nghiên cứu này là tài liệu tham khảo để tác giả luận chứng, làm rõ những nội dung cơ bản của quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh Các công trình nghiên cứu về thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp là những tham khảo để tác giả làm rõ sự cần thiết, đặc điểm, vai trò, nội dung và các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước đối với thị trường này, từ đó đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tới UBND thành phố Hà Nội

Thứ hai, các công trình nghiên cứu chính sách nhà ở xã hội nói

chung và ở thành phố Hà Nội nói riêng đi sâu vào việc nghiên cứu chỉ một công cụ của Nhà nước là chính sách xã hội trong hệ thống các công cụ quản

lý vĩ mô của Nhà nước như: khung thể chế và pháp luật, quy hoạch vĩ mô, chính sách kinh tế - tài chính và công cụ hành chính, …Trong khi đó, một số công trình khác nghiên cứu về thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp thường chỉ xem xét thị trường này về khía cạnh hiệu quả kinh tế và coi

nó là một bộ phận ít được quan tâm đầy đủ của thị trường bất động sản Tuy nhiên, các kết quả nghiên cứu này là tài liệu tham khảo quý giá, để tác giả hoàn thiện nội dung quản lý nhà nước và đánh giá được các nhân tố ảnh hưởng tới quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội

Như đã phân tích ở trên, có rất nhiều công trình khoa học nghiên cứu về nhà ở xã hội, thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, tuy nhiên đến nay chưa có công trình nghiên cứu nào đánh giá quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tạithành phố Hà Nội

một cách trực tiếp và đầy đủ Với quan điểm phát triển bền vững: “Kết hợp

phát triển kinh tế với thực hiện tiến bộ và công bằng xã hội, bảo vệ môi trường và tài nguyên thiên nhiên, nâng cao chất lượng cuộc sống, giải quyết tốt các vấn đề an sinh xã hội” để phấn đấu xây dựng thành phố Hà Nội trở

thành “một thành phố có môi trường đô thị văn minh và giàu tính nhân văn,

có thiên nhiên trong lành và đời sống văn hóa cao, làm giàu bằng kinh tế tri thức; một trong những thành phố hài hòa, thân thiện, an bình; một thành phố hấp dẫn và đáng sống”; việc phân tích và đánh giá thực trạng quản lý nhà

nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấptại thành phố

Hà Nội, từ đó đề xuất cácgiải pháp hoàn thiện công tác nàylà quan trọng và cần thiết

Đề tài luận văn “Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành

cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội”có sự tiếp thu, chọn lọc

kết quả nghiên cứu của các công trình trước đó, đồng thời có những kiến giải riêng về những vấn đề đang đặt ra từ góc nhìn quản lý kinh tế: Nhìn nhận vai trò quản lý nhà nước của UBND thành phố Hà Nội tới thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp thông qua việc xây dựng kế hoạch, cơ chế chính sách nhằm phát triển thị trường này, việc tổ chức thực hiện kế hoạch, cơ chế chính sách và việc thanh tra, kiểm tra quá trình thực hiện kế hoạch, cơ chế chính sách nhằm phát triển thị trường này, góp phần vào phát triển kinh tế và

ổn định xã hội chung của thành phố Hà Nội Để đạt được mục tiêu nghiên

cứu, tác giả sẽ triển khai những nội dung chủ yếu sau: Thứ nhất, làm rõ cơ sở

lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho

người có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh Thứ hai, phân tích và đánh giá

thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu

nhập thấp tại thành phố Hà Nộitrong thời gian qua Thứ ba, xác định quan

điểm, định hướng và đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện quản

lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tạithành phố Hà Nội

1.2 Cơ sở lý luận về quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành

cho người có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh

1.2.1 Các khái niệm cơ bản

1.2.1.1 Người có thu nhập thấp

Người có thu nhập thấp là người có thu nhập tương đối ổn định, có khả năng tích luỹ vốn để tự cải thiện điều kiện ở, nhưng cần sự hỗ trợ, tạo điều kiện của nhà nước về vay vốn dài hạn hoặc trả góp, về chính sách đất đai

và cơ sở hạ tầng (người vay vốn làm nhà có khả năng hoàn trả)

Người có thu nhập thấp gồm: (i) công chức, viên chức nhà nước

(lớp trung lưu trở xuống); (ii) giáo viên các trường phổ thông và một bộ phận

giảng viên trường đại học, cao đẳng; (iii) cán bộ ngành y tế (lớp trung lưu trở xuống); (iv) công nhân các nhà máy; (v) dân lao động và buôn bán nhỏ ở đô thị, dân cư tại các khu tái định cư

Trong khuôn khổ của luận văn, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu người

có thu nhập thấp bao gồm các đối tượng là: (i) công nhân các khu công nghiệp;

(ii) người dân lao động và buôn bán nhỏ ở đô thị, khu dân cư và khu tái định

cư

1.2.1.2 Nhà ở cho người có thu nhập thấp

Theo Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

là một bộ phận của nhà ở xã hội mà đối tượng của nó được thu hẹp đó là: Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị và người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp

Nhà ở dành cho người có thu nhập thấp mang tính chất xã hội và tính chất kinh tế Nhà ở dành cho người có thu nhập thấp là hết sức cần thiết do đối tượng người có thu nhập thấp thường không có điều kiện tự tạo lập nhà ở nếu không có sự hỗ trợ của nhà nước Nhà ở dành cho người có thu nhập thấp giải quyết bức xúc về vấn đề nhà ở và góp phần ngăn chặn suy giảm kinh tế, thúc đẩy sản xuất và kinh doanh, kích cầu đầu tư và tiêu dùng, đảm bảo an sinh xã hội

1.2.1.3 Thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp

a) Khái niệm về thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

Thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp được hiểu là nơi

mà người có thu nhập thấp và người bán nhà ở thu nhập thấp giao dịch với nhau Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm, có thể liên hệ thông qua trung gian (người môi giới) hoặc thông qua phương tiện thông tin liên lạc khác, thông qua đó giá cả nhà ở được xác định

Hoặc thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp là nơi thực

hiện các giao dịch về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, gồm các hoạt động mua bán, thuê, cho thuê, thuê mua và cho thuê mua

b) Đặc trưng thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

Thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp là một bộ phận của thị trường nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung Nếu phân chia về loại hình hoạt động có thể chia thành thị trường mua bán, thị trường cho thuê và thị trường cho thuê mua nhà ở thu nhập thấp

Nhà ở dành cho người có thu nhập thấp cũng mang đặc tính chung của bất động sản, nên thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp có những đặc trưng:

- Mang tính địa phương, khu vực

- Phản ứng “trễ” của cung so với cầu

- Biến động có tính chu kỳ

- Có tính thanh khoản thấp

- Khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo, dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ và cần đến các dịch vụ trung gian (môi giới)

- Chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật

Ngoài ra, do tính chất của nhà là dành cho người có thu nhập thấp nên thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp còn có các đặc điểm riêng:

- Cần sự hỗ trợ của nhà nước để giảm chênh lệch cung – cầu

- Phát triển thị trường là góp phần đảm bảo an sinh xã hội

Cơ cấu thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp gồm: bên cung, bên cầu và các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường như các sàn giao dịch

và các tổ chức dịch vụ hỗ trợ khác như môi giới, định giá, quảng cáo, tư vấn pháp lý, … và sự tham gia của các cơ quan quản lý nhà nước

Là một bộ phận của thị trường bất động sản, thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác như: thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động và đặc biệt là thị trường tài chính - tiền tệ Thị trường tài chính - tiền tệ là nguồn cung vốn chủ yếu cho hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở và hoạt động cho vay mua nhà ở, do đó những biến động của thị trường này lập tức tác động mạnh tới thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp.Ngược lại, với thị trường tài chính - tiền tệ, việc đầu tư tạo lập nhà ở thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian tạo lập nhà ở, thu hồi vốn dài, đồng thời người có thu nhập thấp đi vay mua nhà thường vay trong thời gian dài khoảng từ 15-20 năm vì vậy, thị trường nhà ở đóng vai trò là đầu ra lớn, những biến động của thị trường này có tác động trực tiếp đối với thị trường tài chính - tiền tệ

c) Cung, cầu và giá cả trên thị trường nhà ở dành cho người có thu

nhập thấp

Cung nhà ở dành cho người có thu nhập thấp là khối lượng nhà ở

dành cho người có thu nhập thấp sẵn sàng tham gia vào thị trường tại một thời điểm nhất định.Đối tượng cung ứng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

trên thị trường gồm: (i) Nhà nước; (ii) các doanh nghiệp kinh doanh đầu tư

xây dựng nhà ở thuộc các thành phần kinh tế khác nhau và (iii) hộ gia đình, cá nhân có đủ khả năng xây dựng nhà ở

Cầu về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp là khối lượng nhà ở

thu nhập thấp mà người có thu nhập thấp sẵn lòng mua và có khả năng thanh toán ở thời điểm hiện tại hoặc trong tương lai (trả góp)

Cầu về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp có thể bao gồm các

nguồn: (i) cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng nhà ở thực sự; (ii) cầu xuất phát

từ nhu cầu mua nhà ở để sau đó phục vụ cho việc kinh doanh như cho thuê và (iii) cầu xuất phát từ mua nhà ở để đầu cơ Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu nhà

ở dành cho người có thu nhập thấp tại một địa phương bao gồm: tình hình phát triển về dân số, thu nhập trong dân cư, quá trình đô thị hóa và sự phát triển của cơ sở hạ tầng và sự thay đổi trong thị hiếu người mua nhà.Đối tượng

cầu về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp: (i) công nhân lao động ở các

khu công nghiệp, khu chế xuất và (ii) người lao động có thu nhập thấp ở khu vực đô thị

Giá hình thành trên thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tuân theo quy luật giá cả

- Sự điều chỉnh cân bằng cung cầu nhà ở dành cho người có thu nhập

thấp trong ngắn hạn: Giả sử ta có điểm cân bằng ban đầu mà tại đó

lượng cung bằng lượng cầu, khi cầu đột ngột tăng mà cung không tăng hoặc tăng rất ít sẽ xảy ra tình trạng thiếu hụt về cung, gây sức

ép làm giá tăng, giá sẽ tăng nhiều do cung về nhà ở dành cho người

có thu nhập thấp trong ngắn hạn ít co giãn với giá

- Sự điều chỉnh cân bằng cung cầu nhà ở dành cho người có thu nhập

thấp trong dài hạn: Cũng tại điểm cân bằng ban đầu mà tại đó lượng

cung bằng lượng cầu, nếu cầu tăng sẽ tạo sức ép tăng giá, tuy nhiên, trong dài hạn thì cung sẽ tăng và do cung nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trong dài hạn co giãn nhiều hơn so với trong ngắn hạn nên giá nhà ở trong dài hạn sẽ ít biến động hơn

1.2.1.4 Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu

nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh

Quản lý nhà nước về kinh tế là sự tác động có tổ chức, bằng pháp quyền và thông qua một hệ thống các chính sách với các công cụ quản lý kinh

tế lên nền kinh tế nhằm đạt được mục tiêu phát triển kinh tế đất nước đã đặt ra trên cơ sở sử dụng có hiệu quả các nguồn lực kinh tế trong và ngoài nước trong điều kiện mở cửa và hội nhập kinh tế quốc tế

Nhà nước sử dụng hệ thống các công cụ cần thiết để thực hiện chức năng quản lý của mình như công cụ định hướng như kế hoạch, quy hoạch, chiến lược phát triển kinh tế,… công cụ kinh tế, tài chính tiền tệ như chính sách đầu tư, thuế khóa, chi tiêu ngân sách, hệ thống ngân hàng, lãi suất, điều kiện tín dụng,… công cụ pháp lý như hệ thống pháp luật, các văn bản pháp quy,… và công cụ tổ chức, giáo dục

Như vậy, quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người

có thu nhập thấp là sự tác động có tổ chức, bằng pháp quyền và thông qua một hệ thống các chính sách với các công cụ quản lý kinh tế tới thị trường nhà

ở dành cho người có thu nhập thấp nhằm đạt được mục tiêu phát triển kinh tế, công bằng xã hội đã đặt ra dựa trên cơ sở sử dụng hiệu quả các nguồn lực kinh tế trong và ngoài nước trong điều kiện mở cửa và hội nhập kinh tế quốc

tế

Từ đó, quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh là sự tác động có tổ chức, bằng pháp quyền của UBND cấp tỉnh thông qua một hệ thống các kế hoạch và cơ chế chính sách tới thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp nhằm đạt được mục tiêu phát triển kinh tế, công bằng xã hội tại địa phương dựa trên cơ sở sử dụng hiệu quả các nguồn lực kinh tế trong và ngoài địa phương trong điều kiện mở cửa và hội nhập kinh tế quốc tế

Tại địa bàn cấp tỉnh, cụ thể là thành phố Hà Nội thì chủ thể quản lý

là UBND thành phố Hà Nội, đối tượng quản lý là thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố UBND thành phố thực hiện chức năng và nhiệm vụ quản lý của mình thông qua các kế hoạch và cơ chế chính sách nhằm đạt được mục tiêu phát triển thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp ổn định, bền vững tại thành phố Hà Nội

1.2.2 Sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành

cho người có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh

Nhu cầu nhà ở dành cho người có thu nhập thấp rất lớn và ngày càng tăng Mặc dù Nhà nước trung ương và địa phương đã có nhiều cơ chế, chínhsách ưu đãi để phát triển thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, tuy nhiên, phát triển thị trường này gặp nhiều trở ngại, như:

Thứ nhất, Nhà nước không trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở nên

không cóquỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để điều tiết khi thị trường biến động, cùng vớihiện tượng đầu cơ tạo nhu cầu ảo đẩy giá nhà đất lên cao tách

xa giá trị và khảnăng chi trả của người có thu nhập thấp Hầu hết các doanh nghiệp chỉ chú trọng đầu tư xây dựngnhà ở thương mại để bán, thiếu quỹ nhà

ở cho thuê, thuê mua là một trongnhững nguyên nhân cơ bản dẫn tới tình trạng bức xúc về nhà ở tại khu vực đôthị, đặc biệt là người có thunhập thấp Bên cạnh đó, nhiều đối tượng tranh thủ chính sách hỗ trợ của nhànước xin chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, nhưng thực chấtchỉ để được hưởng các chính sách ưu đãi về tài chính dẫn đến sự tồn tại của nhiều dự án treo, dự án không đúng mục đích

Thứ hai, thiếu nguồn tài chính cho người có thu nhập thấp vay dài

hạnvới lãi suất ưu đãi là một trong những nguyên nhân làm cản trở khả năng cảithiện chỗ ở, tiếp cận với nguồn cung nhà ở

Thứ ba, quỹ nhà ở dành cho người thu nhập thấp còn ít cộng thêm

việc tổ chức bán, xét chọn đối tượng thiếu công khai và thiếu sự giám sát của cộng đồng nên người có thu nhập thấp khó tiếp cận để mua hoặc thuê quỹ nhà này

Từ các trở ngại nói trên, yêu cầu quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp là rất cần thiết, thể hiện ở:

Thứ nhất, quản lý nhà nước nhằm khắc phục chênh lệch cung – cầu

nhà ở dành cho người có thu nhập thấp và có xu hướng ngày càng gia tăng

Nhu cầu về nhà ở của người thu nhập thấp ở những địa bàn cấp tỉnh đặc biệt

là thành phố Hà Nội là rất lớn và không ngừng gia tăng do ảnh hưởng của quá trình đô thị hóa trong khi nguồn cung eo hẹp, kém hấp dẫn các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh

Người có thu nhập thấp thường có trình độ chuyên môn thấp, chủ yếu làm việc trong các khu công nghiệp, khu vực xây dựng và khu tái định

cư, tính chất công việc là làm công ăn lương và không có hợp đồng lao động Họ hầu hết nằm trong nhóm dân nghèo nhất của đô thị, cơ cấu nguồn thu chủ yếu từ hoạt động làm công ăn lương, họ chủ yếu chi tiêu cho lương thực, thực phẩm và chi tiền để thuê nhà, các khoản chi tiêu cho điện, nước, học tập, y tế đều ở tỷ lệ thấp Người có thu nhập thấp có tình trạng nhà ở kém ổn định, thường là chung phòng, chung nhà tập thể, nhà trọ, lều, lán tạm, hình thức sở hữu nhà thì chủ yếu là đi thuê, mượn hoặc được cho ở như lều, lán tạm của các công trường xây dựng, ở tại các phân xưởng sản xuất hoặc ở nhà của chủ đang làm thuê

Trong khi đónguồn cung nhà ở dành cho người có thu nhập thấp là các doanh nghiệp kinh doanh đầu tư xây dựng nhà ở thì ít quan tâm đến phân khúc này Các lý do đó là họ có hạn chế về nguồn vốn phát triển, thời gian đầu tư nhà ở thu nhập thấp thường dài, doanh nghiệp phải sử dụng vốn vay ngân hàng dài hạn với lãi suất thương mại rất cao Doanh nghiệp gặp khó khăn trong khâu xin thỏa thuận địa điểm và thủ tục đầu tư, các quy định về thiết kế, đấu thầu, phê duyệt dự án, … phức tạp hơn một dự án kinh doanh bất động sản bình thường Hơn nữa, khó khăn về xác định giá bán phù hợp với nhu cầu của người mua và mục tiêu lợi nhuận của doanh nghiệp, đối với các

dự án nhà cho người có thu nhập thấp được hưởng các ưu đãi của chính phủ thì doanh nghiệp còn phải bị khống chế giá bán, giá cho thuê, đối tượng thuê mua, trong khi các dự án bất động sản thường là có thời gian đầu tư kéo dài

và nhiều rủi ro, nên các doanh nghiệp dễ bị thua lỗ nếu không thể tiêu thụ hết theo kế hoạch dự kiến

Thứ hai, với vai trò là một trong những thị trường đảm bảo nhu cầu

an sinh xã hội, khi các động thái tiêu cực của thị trường nhà ở dành cho người

có thu nhập thấp tăng lên thì sẽ ảnh hưởng xấu đến các thị trường khác như thị trường vốn, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, thị trường hàng hóa dịch vụ tiêu dùng, … và các hiệu ứng liên thông này nếu không kiểm soát được sẽ gây hậu quả khôn lường cho nền kinh tế, cho sự tăng trưởng, phát triển, tiến bộ xã hội của tỉnh Ngược lại, quản lý tốt thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp là góp phần an sinh xã hội: Phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp là thực hiện nhiệm vụ an sinh xã hội, cải thiện đời sống cho người lao động, nhất là trong điều kiện nền kinh tế khủng hoảng, làm cho đời sống của người lao động làm công ăn lương bị tác động nặng nề, đặc biệt, đối với người lao động có thu nhập thấp An cư lạc nghiệp

là mong ước chính đáng và là cơ sở để nâng cao năng suất lao động xã hội, bởi vì một khi có chỗ ở ổn định người lao động mới có thể an tâm cho công việc, mới có thể tập trung sức lao động cho phát minh, sáng kiến trong lao động

Thứ ba, quy mô thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

không chính thức lớn đã làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách, phân tán nguồn lực tài chính, giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế và sự phát triển đồng

bộ hệ thống thị trường Các giao dịch phi chính quy này bị tác động bởi các nhu cầu ảo từ việc đầu cơ nên đã tạo ra "giá ảo" biến động khôn lường và luôn ở mức cao Giá này không được hình thành trên cơ sở các chỉ số kinh tế, các chi phí hiện thực và thu nhập bình quân của đại đa số người thu nhập thấp dẫn đến tình trạng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp có giá bán cao hơn nhà ở thương mại Tình trạng này kéo dài còn tạo trạng thái "đóng băng" của

thị trường nhà ở thu nhập thấp, dẫn đến ứ đọng vốn, hiệu quả đầu tư xã hội không cao làm giảm năng lực và sức cạnh tranh của nền kinh tế

Các khuyết tật trên đây của thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp cần được khắc phục, điều chỉnh để giảm các hậu quả tiêu cực, đồng thời phát huy tác động tích cực của nó trong quá trình phát triển Song, bản thân thị trường với cơ chế hoạt động của nó không thể tự giải quyết những khuyết tật vốn có của nó như: chênh lệch trong phát triển quy mô cung - cầu, mục đích tối đa hóa lợi nhuận, Do đó quá trình vận động của thị trường này cần có sự can thiệp của nhà nước như bao thị trường khác vào các quan hệ cơ bản của thị trường như cung, cầu, giá cả, phân phối lợi nhuận, cạnh tranh, …

Như vậy, nhà nước là chủ thể tác động chính, quản lý nhà nước trở thành một bộ phận, một nội dung tác động chủ yếu lên cơ chế vận động của thị trường này theo yêu cầu phát triển của nền kinh tế trong từng thời kỳ Đối với quản lý nhà nước tại cấp tỉnh, hoạt động này cần được cụ thể hóa về phạm

vi, mức độ, tính chất, mục đích can thiệp và điều này được thực hiện qua việc xác định chức năng, nhiệm vụ, nội dung và công cụ quản lý nhà nước của UBND cấp tỉnh đối với quá trình hoạt động của thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn đó

1.2.3 Nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho

người có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh

Nhà nước ta chưa ban hành cụ thể vể nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản nói chung cũng như nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp nói riêng, duy chỉ

có Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định một số nội dung của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

Thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp là một bộ phận của thị trường bất động sản, đồng thời do phạm vi chức năng nhiệm vụ của cơ

quan quản lý nhà nước đang nghiên cứu là ở cấp tỉnh nênnội dung quản lý nhà nước đối với thị trường này trên địa bàn cấp tỉnh được xác định như sau:

Thứ nhất, UBND cấp tỉnh xây dựng kế hoạch và cơ chế chính sách phát triển thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh.UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy định của pháp luật, chính sách nhà ở quốc

gia, chính sách kinh tế - xã hội quốc gia, điều kiện, hoàn cảnh và tình hình kinh

tế - xã hội cụ thể của địa phương để xây dựng và ban hành các kế hoạch, cơ chế chính sách nhằm phát triển thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn

Đối với các quy định pháp luật, chính sách quốc gia, UBND cấp tỉnh thực hiện rà soát, vận dụng và cụ thể hóa thành các cơ chế chính sách, quy định phù hợp với địa phương UBND cấp tỉnh thường xuyên nắm bắt tình hình phát triển của thị trường, diễn biễn của giá cả, để xây dựng và ban hành các kế hoạch phát triển để làm căn cứ thực hiện và đánh giá thị trường theo từng giai đoạn

Bên cạnh đó, UBND cấp tỉnh tuyên truyền, phổ biến các kế hoạch,

cơ chế chính sách đã được ban hành để doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh nhà

ở thu nhập thấp và người có thu nhập thấp nắm được nội dung, hiểu và áp dụng được các ưu đãi nhằm chủ động tham gia vào thị trường

Thứ hai, UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện kế hoạch và triển khai cơ chế chính sách nhằm phát triển thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn.UBND cấp tỉnh tổ chức bộ máy cán bộ, công chức, viên

chức nhà nước chịu trách nhiệm phát triển thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Đội ngũ nhân sự cùng hệ thống công cụ kỹ thuật quản lý các yếu tố cơ bản của thị trường như yếu tố cung, cầu, giá cả nhằm đánh giá được xu thế, tình hình phát triển và các vấn đề, vướng mắc, khó khăn

cụ thể của thị trường trong từng giai đoạn

UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện kế hoạch, triển khai cơ chế chính sách sâu rộng, đồng bộ, kịp thời nhằm thực hiện các hỗ trợ cụ thể đối với thị trường như: hỗ trợ trong công tác quy hoạch đất đai; hỗ trợ trong công tác chuyển đổi quy hoạch sử dụng đất; hỗ trợ về tài chính cho doanh nghiệp đầu

tư, kinh doanh và người thu nhập thấp, … Bằng các hỗ trợ cụ thể, UBND cấp tỉnh tác động trực tiếp và gián tiếp tới nguồn cung, nguồn cầu và giá cả hình thành trên thị trường, giảm bớt giá bán nhà giúp giao dịch xảy ra, kích thích

thị trường phát triển

Thứ ba, UBND cấp tỉnh tổ chức thanh tra, kiểm tra và giải quyết các khiếu nại, tố cáo liên quan đến thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn

UBND cấp tỉnh định kỳ hoặc đột xuất tổ chức kiểm tra, thanh tra thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp để phát hiện ra các vấn đề, vướng mắc, khó khăn của doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh trong khâu huy động vốn, khâu giải quyết mặt bằng, khâu tổ chức xây dựng; phát hiện ra nhu cầu hiện tại về nhà ở thu nhập thấp của người dân, tình trạng thiếu tiền tích lũy để mua nhà đồng thời phát hiện ra các yếu kém của chính bộ máy thực thi trong công tác xây dựng, ban hành các kế hoạch, cơ chế chính sách phát triển thị trường; trong công tác tổ chức thực hiện các kế hoạch và cơ chế chính sách đó; phát hiện năng lực, trình độ thực thi của đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, … Từ các phát hiện có được từ hoạt động thanh tra, kiểm tra, UBND cấp tỉnh thực hiện các biện pháp điều chỉnh, can thiệp và khắc phục kịp thời nhằm đưa thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn phát triển ổn định, bền vững theo đúng định hướng của nhà nước

UBND cấp tỉnh tham gia các đoàn thanh tra, kiểm tra liên ngành do Chính phủ tổ chức hoặc UBND cấp tỉnh tự tổ chức, tần suất thanh tra, kiểm tra, phạm vi thanh tra kiểm tra, nội dung thanh tra, kiểm tra có thể tổng quát

hoặc cụ thể nhằm phát hiện ra các vấn đề, các khuyết tật trong công tác quản

lý thị trường Đối tượng chịu sự thanh tra, kiểm tra là các chủ đầu tư, các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, người có thu nhập thấp và chính các đơn vị, bộ phận có chức năng quản lý thị trường nhà ở thu nhập thấp tại địa phương

UBND cấp tỉnh tổ chức và thực hiện việc giải quyết khiếu nại, tố cáo liên quan đến các hoạt động quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại địa phương Việc giải quyết khiếu nại và

tố cáo căn cứ trên quy định của pháp luật, các chính sách kinh tế - xã hội của quốc gia, các kế hoạch và cơ chế chính sách cụ thể đã ban hành của địa phương, đồng thời khi xem xét giải quyết phải hướng tới mục tiêu phát triển

ổn định thị trường, góp phần an sinh xã hội tại địa phương

1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước đối với thị trường

nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh

1.2.4.1 Các nhân tố khách quan

Thứ nhất, quy định của pháp luật, cơ chế chính sách của nhà nước trung ương ảnh hưởng tới định hướng, quan điểm và phạm vi quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp của UBND cấp tỉnh

Việc ban hành các văn bản pháp luật về quản lý nhà ở nói chung, văn bản pháp luật về quản lý nhà ở dành cho người có thu nhập thấp nói riêng

và các văn bản hướng dẫn thi hành là cơ sở pháp lý cho các cơ quan chức năng của nhà nước cấp trung ương và cấp địa phương trong việc tổ chức thực hiện Hành lang pháp luật thông thoáng, cơ chế rõ ràng, chính sách hỗ trợ, ưu đãi sẽ khuyến khích được doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh tăng sản lượng nhà ở cung cấp ra thị trường, hỗ trợ người có thu nhập thấp tiếp cận nguồn vốn một cách hiệu quả Pháp luật quy định rõ ràng sẽ hạn chế được hoạt động đầu cơ, giảm tỷ lệ giao dịch ngoài thị trường chính quy, là công cụ mạnh để

cán bộ nhà nước thực hiện chức năng, giảm bớt các thất thoát ngân sách nhà nước xảy ra trong thị trường Ngược lại, hệ thống pháp luật, chính sách không

rõ ràng, không đầy đủ, không đúng đối tượng sẽ là kẽ hở để các đối tượng chuộc lợi, lợi ích kinh tế, xã hội từ thị trường từ đó giảm sút, không thuộc về

đối tượng chính đáng được hưởng

Thứ hai, tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và của địa phương ảnh hưởng đến mục tiêu, cách thức tổ chức thực hiện và tốc độ thực hiện các kế hoạch và cơ chế chính sách phát triển thị trường

Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội là một hệ thống các quan điểm, mục tiêu cần đạt được trong một thời kỳ dài Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp phải tuân theo các quan điểm, đường lối trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nhằm đạt được mục tiêu chung của đất nước Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội đề ra định hướng, mục tiêu, chỉ tiêu làm căn cứ để từ đó, UBND cấp tỉnh xây dựng các các chính sách phát triển thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp một cách có trọng tâm, trọng điểm nhằm phát triển có hiệu quả và bền vững

Đối với quản lý nhà nước ở cấp tỉnh, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của địa phương cũng đề ra định hướng, mục tiêu, chỉ tiêu phát triển tương ứng, là căn cứ cho các sở, ban ngành chức năng tổ chức thực hiện có hiệu quả

kế hoạch phát triển thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn

Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và của địa phương tốt là giúp cho thị trường phát triển một cách đầy đủ, phát huy tối đa các nguồn lực của địa phương, hiệu quả kinh tế, an sinh xã hội đạt mức cao nhất Ngược lại, chiến lược phát triển của đất nước và địa phương không tốt

sẽ không hỗ trợ được thị trường, thậm chí kìm hãm thị trường, để thị trường phát triển sai lệch theo định hướng, về dài hạn càng làm chênh lệch cung –

cầu gia tăng, giảm hiệu quả phát triển kinh tế, giảm hiệu quả an sinh xã hội tại

Thứ tư, ý thức chấp hành pháp luật của doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh và nhận thức của người dân ảnh hưởng đến công tác quản lý thị trường

Tiềm lực, năng lực, đạo đức của các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh nhà ở dành cho người có thu nhập thấp ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở của thị trường Các doanh nghiệp có năng lực quản trị tốt, tiềm lực tài chính dồi dào, đạo đức kinh doanh tốt là nguồn cung chính nhà ở thu nhập thấp cho thị trường Khi hệ thống pháp luật, chính sách rõ ràng cùng kế hoạch phát triển của địa phương ưu đãi, quỹ đất dành cho xây nhà ở thu nhập thấp bàn giao đúng tiến độ, các doanh nghiệp có thể tổ chức, thi đua sản xuất, đưa ra thị trường nhà

ở với chi phí thấp nhất, trong thời gian xây dựng ngắn nhất, tăng hiệu quả hoạt động và lợi nhuận của doanh nghiệp, tiếp tục kích thích doanh nghiệp mở rộng hoạt động đầu tư, kinh doanh Các doanh nghiệp với năng lực quản trị kém, tiềm lực tài chính hạn chế, sử dụng công nghệ, kỹ thuật thi công lạc hậu sẽ gây

ra thất thoát, lãng phí trong quá trình tổ chức sản xuất dẫn đến giá nhà ở bán ra

ở mức quá cao so với mức thu thập của người thu nhập thấp Các doanh nghiệp này về dài hạn sẽ không thể tiếp tục duy trì hoạt động cung nhà ở ra thị trường hoặc cung cấp với giá quá cao, sẽ càng làm gia tăng khoảng cách cung cầu của thị trường

Không chỉ có vậy, do thói quen trốn, lậu thuế, lệ phí, và các tập quán kinh doanh trong thị trường bất động sản, các doanh nghiệp và người có thu nhập thấp đã quen với việc giao dịch trao tay không qua một cơ quan quản

lý nào của nhà nước mà không biết rằng chính họ đang gây ra những thiệt hại cho nhà nước, những rủi ro cho bản thân mình, gián tiếp gây khó khăn cho việc quản lý, tạo lập một thị trường nhà ở thu nhập thấp ổn định, bền vững

Thứ năm, nguồn lực tài chính của địa phương tác động trực tiếp đến khả năng triển khai đồng bộ, hiệu quả các kế hoạch, cơ chế chính sách phát triển thị trường

Các kế hoạch, cơ chế chính sách tại địa phương ngoài trình độ, năng lực của đội ngũ nhân sự còn chịu sự ảnh hưởng trực tiếp từ nguồn tài chính của địa phương Trong tất cả các công đoạn của quá trình thực hiện kế hoạch, triển khai cơ chế chính sách đều cần đến tiền, vốn để triển khai các biện pháp hỗ trợ, đặc biệt là biện pháp hỗ trợ về tài chính Khi tình hình tài chính của địa phương đang eo hẹp, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương bị dàn trải trên nhiều mục tiêu trọng tâm khác nhau, điều này dẫn đến nguồn tài chính dành cho các biện pháp hỗ trợ thị trường luôn trong tình trạng thiếu thốn, kết quả là không thể thực hiện kế hoạch, triển khai cơ chế chính sách hoặc triển khai, thực hiện không hiệu quả, bài toán phát triển thị trường bền vững và đảm bảo an sinh xã hội của địa phương tiếp tục không có lời giải

Một địa phương có tiềm lực tài chính tốt, trình độ quản lý tài chính tốt và cách phân bổ hợp lý giữa các mục tiêu kinh tế - xã hội trong đó có mục

tiêu phát triển bền vững thị trường nhà ở thu nhập thấp sẽ hỗ trợ tốt cho thị trường và ngược lại

Thứ sáu, sự phối hợp nhà nước địa phương với nhà nước trung ương và giữa các sở, ban, ngành liên quan của nhà nước địa phương trong quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

Sự phối hợp tốt, đồng bộ, nhịp nhàng giữa nhà nước địa phương với các cơ quan quản lý ngành dọc của nhà nước trung ương, giữa các sở, ban, ngành chính tại địa phương luôn ảnh hưởng tích cực đến thị trường Cụ thể,

sự phối hợp tốt này duy trì hiệu lực quản lý một cách đồng bộ, đảm bảo nắm bắt diễn biến cụ thể của thị trường, nắm bắt các vấn đề, vướng mắc, khó khăn

cụ thể của thị trường, từ đó giúp nhà nước địa phương đưa ra các biện pháp hoàn thiện và khắc phục kịp thời, đồng bộ, chính xác từ cấp trung ương tới cấp địa phương, đồng bộ giữa các sở, ban, ngành tới tất cả các đối tượng của thị trường Ngược lại, sự phối hợp không tốt giữa nhà nước địa phương và nhà nước trung ương, giữa các sở, ban, ngành của nhà nước địa phương không đồng bộ, kịp thời và chính xác sẽ làm giảm hiệu lực quản lý, tăng thêm các thủ tục rườm rà, mất hiệu quả các biện pháp hỗ trợ của UBND cấp tỉnh

trong các nỗ lực phát triển thị trường

1.2.4.2 Các nhân tố chủ quan

Thứ nhất, trình độ, năng lực của bộ máy quản lý thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp đóng vai trò quyết định trong phát triển thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

Việc tổ chức bộ máy chuyên trách trong quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp là rất cần thiết, cơ quan này đảm nhận chức năng tạo lập môi trường thuận lợi, chức năng điểu tiết và chức năng kiểm tra, giám sát, thay mặt UBND cấp tỉnh điều hành quá trình thực hiện các cơ chế chính sách của nhà nước, điều hành quá trình tổ chức thực

hiện các kế hoạch, cơ chế chính sách phát triển thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp; Đề xuất việc tổ chức bộ máy quản lý cấp địa phương; Kiến nghị cơ chế phối hợp giữa các cơ quan liên quan và xây dựng quy định

về thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại tố cáo liên quan đến thị trường

Bộ máychuyên trách về quản lý thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp chịu trách nhiệm xây dựng, ban hành các kế hoạch và cơ chế chính sách phát triển thị trường, là cơ sở cho việc tổ chức thực hiện và đánh giá kết quả, đề xuất phương hướng hoàn thiện công tác phát triển thị trường theo từng giai đoạn Chiến lược nhà ở quốc gia, chính sách nhà ở xã hội của nhà nước cần được cụ thể, điều chỉnh căn cứ theo điều kiện và hoàn cảnh cụ thể của từng địa phương thông qua các văn bản này Các kế hoạch, cơ chế chính sách phát triển thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp bao gồm các biện pháp từ quy hoạch quỹ đất để xây nhà ở thu nhập thấp, biện pháp chuyển đổi mục đích sử dụng đất dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội, biện pháp hỗ trợ tài chính cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở và biện pháp hỗ trợ vay vốn cho người có thu nhập thấp đủ khả năng mua nhà Các kế hoạch và cơ chế chính sách phát triển thị trường được xây dựng tốt, bám sát kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội chung của địa phương, được tổ chức thực hiện và thanh tra, kiểm tra thường xuyên, có hiệu quả sẽ giúp cho UBND cấp tỉnh luôn kiểm soát, nắm bắt được hiện trạng phát triển của thị trường, các vấn đề, vướng mắc khó khăn xảy ra trong thị trường để từ

đó có những quyết định điều chỉnh phù hợp, chính xác và kịp thời Kết quả là nguồn quỹ đất được bàn giao đúng tiến độ, doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh nhà ở thu nhập thấp đẩy nhanh được tiến độ xây dựng, người có thu nhập thấp

có nhiều cơ hội tiếp cận với nguồn vốn để mua được nhà với giá chính sách

Ngược lại, các kế hoạch, cơ chế chính sách phát triển thị trường không được bộ máy nhân sự quản lý thị trường xây dựng cụ thể, sâu sát,

không căn cứ từ chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội,không xem xét đến điều kiện, hoàn cảnh của địa phương, không xuất phát từ mục tiêu an sinh xã hội, không giải quyết các vấn đề đúng trọng tâm của thị trường, đồng thời khâu tổ chức thực hiện và tổ chức thanh tra, kiểm tra không hiệu quả dẫn đến thị trường ngày càng phát triển lệch lạc, gia tăng khoảng cách cung cầu, điều này giảm vai trò quản lý của nhà nước

Người cán bộ, công chức, viên chức làm công tác quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp là những người trực tiếp tham gia xây dựng các kế hoạch, cơ chế chính sách phát triển thị trường, trực tiếp tổ chức thực thiện và thanh tra, kiểm tra quá trình thực hiện kế hoạch, cơ chế chính sách đó Do đó, đội ngũ nhân sự này đòi hỏi phải có tư duy khoa học, am hiểu các văn bản chính sách pháp luật của nhà nước, có kinh nghiệm thực tế và nắm rõ hiện trạng tình hình phát triển kinh tế - xã hội, điều kiện, hoàn cảnh cụ thể của địa phương UBND cấp tỉnh phải cử các đội ngũ nhân sự này thường xuyên tham gia các khóa đào tạo, tập huấn để nâng cao chuyên môn nghiệp vụ và tổ chức các chương trình tọa đàm, trao đổi nhằm chia sẻ kinh nghiệm thực tế; định kỳ kiểm tra, đánh giá lại năng lực và trình độ chuyên môn của họ Cùng với việc tham gia đào tạo, bổ sung kiến thức thì đội ngũ cán bộ công chức cũng phải tự rèn luyện, tu dưỡng bản thân, nâng cao bản lĩnh chính trị để không thể hiện ý chí chủ quản, không cửa quyền, tham ô, tham nhũng trong công việc

Nói tóm lại, trình độ, năng lực bộ máy quản lý nhà nước tốt sẽ có tác động tích cực và mang lại hiệu quả cho công tác quản lý nhà nước đối với thị trường, còn nếu không nó sẽ có tác động ngược lại Trình độ, năng lực của đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức là yếu tố quan trọng góp phần thành công vào công tác quản lý thị trường

Thứ hai, công nghệ quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội

Việc ứng dụng công nghệ tin học vào trong cuộc sống ngày nay đã

và đang thực sự chứng tỏ vai trò không thể thiếu được của nó Thực tế đã chứng minh với việc ứng dụng công nghệ tin học vào trong công tác quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp sẽ giúp tiết kiệm được thời gian xử lý công việc, đảm bảo được tính chính xác, nhanh chóng và thống nhất về mặt dữ liệu, tạo tiền đề cho những quy trình cải cách

về mặt nghiệp vụ một cách hiệu quả Chính vì lẽ đó mà công nghệ tin học là một trong những nhân tố ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại thành phố

Hà Nội

1.2.5 Tiêu chí đánh giá quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở

dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh

Đánh giá kết quả quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp của UBND cấp tỉnh là một trong những nội dung quan trọng của quản lý thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp Mục đích đánh giá này để xác định kết quả thực hiện nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp của UBND cấp tỉnh, chỉ ra những hạn chế và nguyên nhân của các hạn chế đó trong quá trình quản lý Do vậy, công tác đánh giá này cần xem xét trong mối liên hệ về kết quả đạt được giữa các mục tiêu quản lý nhà nước, chức năng quản lý nhà nước và nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người

có thu nhập thấp của UBND cấp tỉnh và qua đánh giá, xem xét những tác động, rút ra những bài học trong quá trình quản lý nhà nước tại địa bàn Trong

đó, các mục tiêu thúc đẩy thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấpphát triển nhanh, hiệu quả, bền vững, đúng định hướng, đúng pháp luật, đảm bảo công bằng, minh bạch, hài hòa các lợi ích phải gắn liền với thực hiện

các chức năng và thực hiện đầy đủ các nội dung quản lý thị trường của UBND cấp tỉnh

Từ các mối liên hệ trên và vận dụng các tiêu chí đánh giá quản lý nhà nước của Ngân hàng phát triển Châu Á là các tiêu chí về hiệu lực, hiệu quả, sự công bằng, sự duy trì một cách bền vững và phù hợp, tác giả tổng hợp các tiêu chí đánh giá kết quả quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp của UBND cấp tỉnh bao gồm: Tiêu chí hiệu lực, tiêu chí hiệu quả, tiêu chí phù hợp, tiêu chí công bằng và tiêu chí bền vững

1.2.5.1 Tiêu chí hiệu lực

“Hiệu lực quản lý nhà nước là một phạm trù xã hội chỉ mức độ pháp

luật được tuân thủ và mức độ hiện thực quyền lực chỉ huy và phục tùng trong mối quan hệ giữa chủ thể quản lý với đối tượng quản lý trong những điều kiện lịch sử nhất định” Do vậy, hiệu lực quản lý thị trường nhà ở dành cho người

có thu nhập thấp của UBND cấp tỉnh chỉ mức độ tuân thủ pháp luật, chấp hành mọi chỉ đạo từ các cơ quan quản lý nhà nước của các doanh nghiệp đầu

tư, kinh doanh nhà ở thu nhập thấp và người có thu nhập thấp; đồng thời, biểu hiện mức độ hiện thực quyền lực nhà nước của UBND cấp tỉnh và uy tín của

cơ quan này đối với các doanh nghiệp và người có thu nhập thấp

Đánh giá hiệu lực quản lý nhà nước qua mức độ tuân thủ các quy định pháp luật: Xem xét mức độ tuân thủ về đối tượng hưởng ưu đãi về giảm

thuế thu nhập khi doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh nhà ở thu nhập thấp, vốn vay cho người có thu nhập thấp, nguyên tắc, điều kiện và quy trình xét duyệt

ưu đãi, loại và phương thức áp dụng ưu đãi, các quy định pháp luật có liên quan đến chính sách phát triển nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại địa phương Đồng thời đánh giá việc tuân thủ các mức quy định theo các tiêu chí, chỉ tiêu chính yếu đối với quá trình điều tiết, kiểm tra, giám sát quá trình tổ

chức thực hiện kế hoạch, cơ chế chính sách phát triển thị trường nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn

Đánh giá hiệu lực quản lý nhà nước của UBND cấp tỉnh qua mức

độ hiện thực quyền lực nhà nước: Đánh giá mức độ thực hiện việc tổ chức

xây dựng và triển khai kế hoạch, cơ chế chính sách phát triển thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp; mức độ ban hành kế hoạch, cơ chế chính sách đầy đủ, đồng bộ, kịp thời để tạo điều kiện pháp lý cho phát triển thị trường; mức độ điều tiết, can thiệp của UBND cấp tỉnh, can thiệp quá mức hay thiếu sự điều tiết phù hợp trong quá trình phát triển thị trường; mức độ thực hiện thanh tra, kiểm tra, thanh tra là thường xuyên hay buông lỏng

1.2.5.2 Tiêu chí hiệu quả

Hiệu quả là chỉ tiêu phản ánh trình độ khai thác các yếu tố đầu vào

để tạo ra kết quả hoạt động tối đa với chi phí hoạt động tối thiểu, hoăc là chỉ tiêu phản ánh năng suất hoạt động, hiệu suất sử dụng các chi phí đầu vào Do vậy, có thể hiểu hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp của UBND cấp tỉnh phản ánh kết quả hoạt động quản

lý nhà nước với mức tối đa và chi phí quản lý nhà nước ở mức tối thiểu Hiệu quả quản lý nhà nước được đánh giá bằng mức độ đạt được của nội dung quản

lý nhà nước so với các mục tiêu quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp mà UBND cấp tỉnh đã đặt ra

Kết quả của hoạt động tạo lập môi trường thuận lợi, điều tiết và thanh tra, kiểm tra của UBND cấp tỉnh so với các mục tiêu quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp Hoạt động tạo lập môi trường thuận lợi có hiệu quả khi đề ra các cơ chế chính sáchkích thích nguồn cung nhà ở thu nhập thấp, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh nhà ở thu nhập thấp tiếp cận nguồn đất sạch, được bàn giao đúng tiến độ, hỗ trợ doanh nghiệp trong thủ tục hành chính, thủ tục vay vốn Đồng