Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn xã cự khê, huyện thanh oai, thành phố hà nội

Để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi cần phải có nhiều nghiên cứu ở các địa phương khác nhau, chuyên sâu về các khía cạnh khác nh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

BÙI THỊ NGỌC

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN XÃ CỰ KHÊ, HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHÔ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội - Năm 2018

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

BÙI THỊ NGỌC

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN XÃ CỰ KHÊ, HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHÔ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS PHẠM ANH TUẤN

Hà Nội - Năm 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày tong luận văn là trung thực, khách quan, và chưa từng được dùng để bảo vệ bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được ghi rõ nguồn gốc./

Hà Nội, ngày tháng năm 2018

Tác giả luận văn

Bùi Thị Ngọc

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

Cán bộ hướng dẫn chính: TS Phạm Anh Tuấn

Cán bộ chấm phản biện 1: PGS.TS Chu Văn Thỉnh

Cán bộ chấm phan biện 2: TS Nguyễn Thị Khuy

Luận văn thạc sĩ bảo vệ tại:

HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

Ngày 15 tháng 09 năm 2018

Em Xin Chân Thành Cảm Ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2018

Học viên

Bùi Thị Ngọc

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI ii

LỜI CẢM ƠN iii

MỤC LỤC iv

THÔNG TIN LUẬN VĂN vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii

DANH MỤC BẢNG xi

DANH MỤC HÌNH x

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa khoa học, thực tiễn 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở khoa học về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 4

1.1.1 Một số khái niệm 4

1.1.2 Đặc điểm công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 5

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 5

1.2 Cơ sở pháp lý công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 9

1.2.1 Thời kỳ 1993 đến 2003 9

1.2.2 Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến 2013 12

1.2.3 Từ khi có Luật Đất đai năm 2013 đến nay 13

1.2.4 Trình tự, thủ tục các bước thực hiện công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và TĐC 17

1.2.5 Nhận xét, đánh giá chung 19

1.3 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước trong khu vực và một số tổ chức ngân hàng 20

1.3.1 Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) 20

1.3.2 Trung Quốc 22

1.3.3 Nhật Bản 22

1.3.4 Đánh giá chung 24

1.3.5 Một số bài học từ chính sách của một số nước và tổ chức quốc tế về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 24

1.4 Tình hình về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội 26 1.4.1 Khái quát kết quả thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội 26

1.4.2.Công tác tổ chức thực hiện bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 29

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32

2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 32

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 32

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 32

2.2 Nội dung nghiên cứu 32

2.3 Phương pháp nghiên cứu 33

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Oai 35

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 37

3.1.3 Đánh giá những thuận lợi khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng 38

3.2 Thực trạng quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất đai huyện Thanh Oai 39

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 39

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 43

3.3 Tình hình chung về công tác thu hồi, bồi thường hỗ trợ tái dịnh cư khi nhà nước

thu hồi đất trên địa bàn huyện Thanh Oai 47

3.3.1 Các văn bản pháp lý về công tác thu hồi, bồi thường hỗ trợ tái dịnh cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Thanh Oai 47

3.3.2 Trách nhiệm cua UBND các cấp và tình hình tổ chức thực hiện và sự phối hợp giữa các ban ngành thuộc UBND huyện Thanh Oai 49

3.4 Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB tại một số dự án phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Thanh Oai 50

3.4.1 Giới thiệu sơ lược về hai dự án 50

Mục tiêu của dự án: 51

3.4.2 Các văn bản pháp lý có liên quan đến 02 dự án 52

3.4.3 Tiến trình thực hiện 02 dự án 54

3.5 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại dự án 60

3.5.1 Đánh giá của người bị thu hồi đất về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tác động của việc thực hiện chính sách đó cho người có đất bị thu hồi trên địa bàn huyện Thanh Oai 60

3.5.2 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án nghiên cứu 64

3.6 Đề xuất một số giải pháp về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 67

3.6.1 Quan điểm, mục tiêu và yêu cầu đối với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 67

3.6.2 Một số giải pháp về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 69

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 74

TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 PHỤ LỤC Error! Bookmark not defined.

THÔNG TIN LUẬN VĂN

Họ và tên học viên: Bùi Thị Ngọc

Lớp: CH2B.QĐ

Khóa: 2

Cán bộ hướng dẫn: TS Phạm Anh Tuấn

Tên đề tài: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn xã Cự Khê, huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội

Thông tin luận văn: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn xã Cự Khê, huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội; Qua đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư rên địa bàn xã Cự Khê, huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội./

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Diện tích cơ cấu đất đai năm 2017 của huyện Thanh Oai 43 Bảng 3.2: Xác định đối tượng thu hồi đất được bồi thường và không được bồi thường tại 02 dự án 56 Bảng 3.3: Tổng hợp số tiền được bồi thường, hỗ trợ 57 Bảng 3.4: Tổng hợp kinh phí, giá trị bồi thường trợ về cây, hoa màu, tài sản vật kiến trúc, di chuyển mộ tại 02 dự án 58 Bảng 3.5: Kinh phí bồi thường, hỗ trợ & tái định cư chi tiết như sau: 59 Bảng 3.6: Kinh phí bồi thường, hỗ trợ & tái định cư chi tiết như sau: 60 Bảng 3.7 Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường 60 Bảng 3.8 Tổng hợp ý kiến về các chính sách BTHT& TĐC của dự án 61 Bảng 3.9:Tổng hợp về tình hình kinh tế của các hộ gia đình tại dự án sau khi thu hồi đất 63

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Thanh Oai 35

Hình 3.2 Sơ đồ phối cảnh dự án 51

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là địa bàn

để phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn vốn, nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia

Trong quá trình đổi mới ở nước ta, đặc biệt những năm gần đây, việc xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh đáp ứng nhu cầu công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước với mục tiêu đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020

Để thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, một diện tích lớn đất đai, trong đó chủ yếu là đất tại các khu vực nông thôn được thu hồi sử dụng vào mục đích phát triển công nghiệp, phát triển đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng Việc thu hồi đất diễn ra trên diện rộng trong nhiều năm qua đã tác động lớn tới đời sống nhân dân và tình hình kinh tế - xã hội khu vực có đất bị thu hồi ở cả hai góc độ tích cực và tiêu cực

Chính sách bồi thường của Nhà nước, việc thực thi chính sách, pháp luật của các địa phương còn một số nơi chưa thực sự thỏa đáng cũng là nguyên nhân gây nên những bất hợp lý, nhiều vụ khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện đông người, kéo dài tạo ra những điểm nóng về chính trị, xã hội Một chính sách hợp lý phải bảo đảm hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, của nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi, nhưng đồng thời cũng phải có tác dụng ngăn chặn những người có tư tưởng cơ hội, lợi dụng nhu cầu bức thiết của Nhà nước để đưa ra những đòi hỏi bất hợp lý

Trong nhiều năm qua, Nhà nước đã xây dựng, ban hành và triển khai nhiều văn bản chính sách, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người có đất bị thu hồi Những bất cập đã được chỉnh sửa, bổ sung thường xuyên nhằm đáp ứng được những đòi hỏi của thực tế Tuy nhiên, công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi vẫn là những vấn đề nóng, gây nên sự chú ý của xã hội, ảnh hưởng không nhỏ đến niền tin của dân chúng vào chính quyền sở tại cũng như cơ quan nhà nước nói chung

Để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi cần phải có nhiều nghiên cứu ở các địa phương khác nhau, chuyên sâu

về các khía cạnh khác nhau, trên cơ sở đó đánh giá đúng, đủ, khách quan thực trạng công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư; nắm rõ bản chất của các vấn đề còn bất cập

Trong những năm qua, huyện Thanh Oai, Hà Nội là khu vực có nhiều các dự

án đầu tư xây dựng công trình được triển khai Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi thu hồi đất gặp không ít khó khăn Nhiều khi đã trở thành vấn đề nóng về xung đột giữa dân cư với chủ đầu tư, chính quyền địa phương

Dự án Thanh Hà Cienco 5 là dự án quan trọng với tỉnh Hà Tây, huyện Thanh Oai, góp phần hoàn chỉnh hệ thống đường giao thông, tạo đà mạnh mẽ phát triển hạ tầng đô thị, là điểm nhấn hiện đại tạp chuyển biến cơ bản về bộ mặt cảnh quan đô thị

Vì vậy, việc thực hiện đề tài: “ Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp

nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn xã Cự Khê, huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội” là cần thiết trong thời điểm hiện nay

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ TĐC tại một số dự

án phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn xã Cự Khê, huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội.Từ đó đề xuất một số giải pháp để bổ sung, góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo lợi ích

3 Ý nghĩa khoa học, thực tiễn

chế, giải tỏa những bức xúc của người dân có đất, có tàisản trên đất bị thu hồi, bàn giao mặt bằng nhanh chóng để triên khai thựchiện dự án, nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai ởđịa phương.

- Đóng góp những bài học cụ thể về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án tương tự để giải quyết hài hòa lợi ích người dân, chủ đầu tư và lợi ích của nhà nước

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ Ở cửa ngõ quận Hà Đông và có Quốc lộ 21B đi qua làm cho vị trí của huyện có lợi thế rất đặc biệt cho phát triển toàn diện kinh tế - xã hội, mở rộng thị trường, giao lưu hàng hóa và thu hút vốn đầu

tư Cũng như chuyển giao công nghệ tiên tiến Cơ cấukinh tế chuyển dịch tích cực theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa vớitỉ trọng giá trị thương mại – du lịch – công nghiệp ngày càng cao Đây cũnglà nguyên nhân chính mà thời gian qua thành phố phải thu hồi rất nhiều diệntích đất phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế -

xã hội Tuy nhiên, việcthực hiện thu hồi, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất đểthực hiện một số dự án trên địa bàn huyện để từ đó đánh giá được thực trạngcông tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn huyện còngặp rất nhiều khó khăn đòi hỏi phải có những giải pháp để hoàn thiện Chínhvì vậy nghiên cứu đánh giá công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư trên địa bàn huyện để từ đó đánh giá được thực trạng công tác thu hồiđất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, tình hình giải quyết việc làm và việc sửdụng tiền đền bù của các

hộ dân có đất bị thu hồi Đánh giá những khó khăn,tồn tại và tìm hiểu nguyên nhân của nó từ đó đề xuất một số giải pháp nhằmnâng cao hiệu quả của công tác thu hồi đất, GPMB thực hiện các dự án trênđịa bàn huyện

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.1.1 Một số khái niệm

1.1.1.1 Thu hồi đất

Nhà nước thu hồi đất theo Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013 là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai [20]

Giáo trình luật đất đai năm 2005 – Trường đại học Luật Hà Nội đưa ra định nghĩa về thu hồi đất như sau: “thu hồi đất là văn bản hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai để phục vụ lợi ích của Nhà nước của xã hội hoặc xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất

đai của người sử dụng đất” [14]

1.1.1.2 Bồi thường

Theo từ điển Tiếng việt: Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra Đền

bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại do hành vi của chủ thể khác [27]

Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện

tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2013) [20]

1.1.1.3 Hỗ trợ

Theo từ điển Tiếng việt: Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào [27]

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất

bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14 Điều 3 Luật Đất đai 2013) [20]

Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.1.4 Tái định cư

Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới ổn định cho người bị thu hồi đất mà phải

di chuyển chỗ ở theo quy định của pháp luật thì khu tái định cư phải được xây dựng

cơ sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo đủ điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ [20]

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì

người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức như: Bồi thường bằng nhà ở, bồi thường bằng giao đất ở mới, bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở

Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng Các dự án tái định cư cũng được coi là các

dự án phát triển và được thực hiện như các dự án phát triển khác

1.1.2 Đặc điểm công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang tính đa dạng và phức tạp Nó thể hiện nhau đối với mỗi dự án, liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội

a) Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác

nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau Khu vực nội thành, mật

độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; Khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu là sản xuất nông nghiệp Do đó mỗi khu vực bồi thường

có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể

b) Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong

đời sống kinh tế, xã hội đối với mọi người dân Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất chính, trong khi trình đọ sản xuất thấp, khó có thể chuyển đồi nghề nghiệp nên tâm lý dân cư là giữ đất sản xuất Mặt khác, cây trồng vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, phong phú nên khó có thể định giá chính xác

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.3.1 Một số yếu tố chính sách trong quản lý nhà nước về đất đai

 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

- Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế

- Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1987, 1993,2003 và đã ba lần Quốc hội sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai vào các năm 1998; năm 2001; năm 2009 và Nhà nước ban hành Luật Đất đai 2013 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước Theo đó, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác giải phóng mặt bằng đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ

mà công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

- Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc

tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2005 cho thấy, nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương

về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế, trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ giải phóng mặt bằng

 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế Thông qua quy hoạch sử

dụng đất, nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm

do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra

- Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường giải phóng mặt bằng thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng

mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức, quản lý Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa đảm bảo công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường giải phóng mặt bằng và cũng là công việc mà hoạt động quản lý nhà nước

có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường

 Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất

- Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là

đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng nhanh hơn

1.1.3.2 Yếu tố giá đất và định giá đất

Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất do Chính phủ quy định) được công bố công khai và có hiệu lực thực hiện vào ngày 01 tháng 01 hàng năm;

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích

sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp

so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện

Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường giải phóng mặt bằng không được làm tốt sẽ làm cho công tác giải phóng mặt bằng ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư

1.1.3.3 Thị trường bất động sản

- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung- cầu bất động sản trong một thời gian và không gian nhất định Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư

và bồi thường

- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường

1.2 Cơ sở pháp lý công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.1 Thời kỳ 1993 đến 2003

Hiến pháp 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường, GPMB qua những điều, khoản quy định cụ thể như sau:

- Điều 17: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân”

- Điều 23: “… Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường”

Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 Với quy định “đất có giá” và người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác bồi thường, GPMB của Luật Đất đai năm 1993

Luật đất đai 1993 quy định “đất có giá” đã tạo sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác bồi thường GPMB của Luật đất đai 1993 đã thu được những thành tựu quan trọng trong quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng được đưa

vào từ luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã được thông qua ngày

19 tháng 6 năm 2001 Nhiều văn bản quy định về chính sách bồi thường GPMB cụ thể hóa các quy định của Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 đã được ban hành, bao gồm:

- Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 22 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị định số 90/CP

Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 22/4/1998 của Chính phủ; Chính sách bồi thường GPMB theo quy định của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC, quy định:

- Đối tượng bồi thường thiệt hại: Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất có trách nhiệm bồi thường thiệt hại về đất và tài sản cho người có đất bị thu hồi đã được giao hoặc cho thuê

- Đối tượng được bồi thường thiệt hại: Là người có quyền sử dụng đất, người

sở hữu tài sản hợp pháp theo quy định của pháp luật

- Phạm vi bồi thường thiệt hại:

+ Bồi thường thiệt hại về đất cho toàn bộ diện tích đất bị thu hồi

+ Bồi thường thiệt hại về tài sản hiện có

- Phạm vi hỗ trợ

+ Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh;

+ Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi;

+ Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, di chuyển, GPMB

Hình thức bồi thường thiệt hại về đất: Khi Nhà nước thu hồi đất thì tùy từng

trường hợp cụ thể mà người có đất bị thu hồi được bồi thường bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất Khi bồi thường bằng nhà ở hoặc bằng đất mà có sự chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch giá trị được thanh toán bằng tiền

Về điều kiện được bồi thường: Chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam

có nhiều thay đổi qua các thời kỳ lịch sử, công tác quản lý, sử dụng đất còn nhiều bất cập, do đó trong nghị định số 22/1998//NĐ - CP đã quy định rất cụ thể, chi tiết các trường hợp được bồi thường thiệt hại về đất đai tài sản

*Về giá đất để tính bồi thường thiệt hại: Giá đất để tính bồi thường thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ kèm theo với hệ số K để đảm bảo giá đất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi

và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương

*Về tái định cư: Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy định Nhà nước chuẩn bị

đủ điều kiện để lập khu TĐC (bao gồm quỹ đất, quỹ nhà và quỹ tiền mặt): thẩm quyền phê duyệt lập khu TĐC, điều kiện bắt buộc phải có khu TĐC , nguyên tắc bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu TĐC và nguồn vốn xây dựng khu TĐC …

* Về tổ chức thực hiện: Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy định cụ thể về công tác tổ chức thực hiện, trách nhiệm của UBND các cấp và Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng cấp huyện trong việc chỉ đạo thực hiện công tác bồi thường GPMB và TĐC của các dự án như lập phương án bồi thường, xác định mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng hộ gia đình, cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thương theo phương án được phê duyệt

Nhìn chung trong thời kỳ 1993-2003, chính sách thu hồi đất và bồi thường GPMB đã có những tiến bộ đảm bảo quyền lợi cho những người bị thu hồi đất Tuy nhiên, cơ chế bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trong thời kỳ này vẫn còn có một số nhược điểm như sau:

Vấn đề xác định giá đất để tính bồi thường cho người bị thu hồi đất chưa được quy định, chưa theo một chuẩn mực nhất quán, có nhiều quyết định của UBND các tỉnh về giá đất để tính bồi thường còn thiếu cơ sở, giá đất do các địa phương quy định hầu hết đều thấp hơn giá đất trên thị trường, người bị thu hồi đất

nông nghiệp thường chịu thiệt thòi, người bị thu hồi đất phi nông nghiệp thường được lợi

Việc thu hồi đất được tiến hành theo dự án, công trình đã được phê duyệt nên người bị thu hồi đất coi đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp như đất phi nông nghiệp theo dự án đang triển khai và thường dẫn đến việc bị so bì giá bồi thường đất với giá đất phi nông nghiệp

- Nhà đầu tư dự án, công trình thường phải làm việc với rất nhiều đối tác để thực hiện bồi thường GPMB; có trường hợp phải làm việc với UBND cả 3 cấp tỉnh, huyện, xã, làm việc với Ban bồi thường GPMB và làm việc với người có đất bị thu hồi;

- Thu hồi đất nhưng không ưu tiên trả bằng đất mà chủ yếu là trả bằng tiền; nhiều trường hợp phải TĐC cho người bị thu hồi đất nhưng chưa được giải quyết thỏa đáng, điều kiện của các khu TĐC không bằng khu dân cư đã thu hồi

1.2.2 Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến 2013

Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003, đã khắc phục được những thiếu sót trong công tác bồi thường Trong đó có những quy định cụ thê về việc tính bồi thường về đất, điều kiện nơi tái định cư với các trường hợp được áp dụng cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản dưới luật nhằm cụ thể hóa các điều luật

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính Phủ quy định về thi hành một số điều của Luật đất đai;

- Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ TN&MT hướng dẫn Nghị định 84/2007/NĐ-CP bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Thông tư liên tịch 1/2008/TTLT/BTC-BTNMT hướng dẫn thực hiện một số Điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy dịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình

tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Quyết định 52/2012/QĐ-Ttg ngày 16/11/2012 của Thủ tướng Chính Phủ về chính sách hỗ trợ giải quyết việc làm và đào tạo nghề cho người lao động bị thu hồi đất nông nghiệp;

1.2.3 Từ khi có Luật Đất đai năm 2013 đến nay

So với Luật đất đai 2003, luật đất đai 2013 và các nghị định của Chính phủ

về thi hành luật có những điểm mới cơ bản về nội dung liên quan đến thu hồi đất

- Luật Đất đai năm 2013

- Nghi định 166/2013/NĐ-CP của Chính Phủ ban hành ngày 12 tháng 11 năm

2013 quy định định về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính;

- Nghi định 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ ban hành ngày 15 tháng 5 năm

2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP của Chính Phủ ban hành ngày 15 tháng 5 năm

2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định vư khi Nhà nước thu hồi đất thay thế Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ TN&MT quy định

về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sư dụng đất, thu hồi đất;

- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ TN&MT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Quyết định 21/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014: Ban hành quy định các

nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố Hà Nội do Luật đất đai 2013 và các Nghị định của chính phủ giao cho về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn Hà Nội;

- Quyết định 22/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014: Ban hành quy định các

nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố Hà Nội do Luật đất đai 2013 và các Nghị định của chính phủ giao cho về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, kích thước diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thưa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Hà Nội;

- Quyết định 23/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014: Ban hành các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố Hà Nội do Luật đất đai 2013 và các Nghị định của chính phủ giao cho về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Hà Nội;

- Quyết định 29/2014/QĐ-UBND ngày 22/7/2014 về ban hành giá xây dựng

mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Hà Nội;

- Quyết định 63/2015/QĐ-Ttg ngày 10/12/2015 của Thủ tướng Chính Phủ về chính sách hỗ trợ giải quyết việc làm và đào tạo nghề cho người lao động bị thu hồi đất;

- Quyết định 08/NQ-TU ngày 15/9/2016 của Thành ủy Hà Nội về nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Hà Nội;

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017 của Chính Phủ về sửa đổi, bổ sung một số nghị dịnh quy dịnh chi tiết thi hành luật đất đai;

- Thông tư 80/2017/TT-BTC ngày 02/8/2017 của Bộ tài chính hướng dẫn vv xác định giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản gắn liền với đất được hoàn trả khi nhà nước thu hồi đất và việc quản lý sử dụng số tiền bồi thường tài sản do nhà nước giao quản lý sử dụng, số tiền hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất nhưng không được bồi thường về đất

- Quyết định 06/2017/QĐ-UBND ngày 03/3/2017 của UBND thành phố Hà Nội về ban hành giá xây dựng mới nhà ở,nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Hà Nội;

- Quyết định 10/2017/QĐ-UBND ngày 29/3/2017 của UBND thành phố Hà Nội

về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Hà Nội;

- Quyết định 11/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 của UBND thành phố Hà Nội về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện

dự án đầu tư trên địa bàn Hà Nội;

- Quyết định 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về một số nội dung về đăng ký, cấp giấy nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài, chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xem kẹt trong khu dân cư sang đất liền kề ở trên địa bàn Hà Nội;

Những thay đổi về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong Luật Đất đai 2013 như sau:

* Khung giá đất: Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần

và công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ

* Về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 74 Luật Đất đai 2013):Theo quy định hiện hành về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư cho người có đất bị thu hồi là chưa rành mạch; việc bồi thường, tái định cư chưa bảm đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai và chưa kịp thời.Vì vậy, luật mới quy định cụ thể nguyên tắc bồi thường về đất nhằm khắc phục những bất cập trước đó

* Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều

75 Luật Đất đai 2013)

* Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh;phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 76 Luật Đất đai 2013): Trước đây không có quy định về việc bồi thường chi

phí đầu tư vào đất còn lại, vì vậy luật mới quy định cụ thể điều này nhằm đảm bảo lợi ích quốc gia, công cộng và phát triển đất nước Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất

* Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (Điều 77 Luật Đất đai 2013): Quy định cụ

thể đối tượng sử dụng đất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân để tạo thuận lợi trong việc áp dụng Luật

* Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo:(Điều 78 Luật Đất đai 2013): Quy định cụ thể đối

tượng sử dụng đất nông nghiệp làtổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo

* Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở (Điều 79 Luật Đất đai 2013):

Luật sửa đổi, bổ sung đối tượng được bồi thường là người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà đủ điều kiện được bồi thường; Tổ chứckinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh đang sử dụng đất để thực hiện

dự án xây dựng nhà ở cho phù hợp với thực tiễn

* Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân (Điều 80 Luật Đất đai 2013):Quy định bồi thường về đất theo thời hạn sử dụng đất còn lại nhằm bảo

đảm công bằng giữa quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; trường hợp không được bồi thường về đất thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

* Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập

tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài (Điều 81 Luật Đất đai 2013): Quy định bồi thường về đất

theo thời hạn sử dụng đất còn lại nhằm bảo đảm công bằng giữa quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; trường hợp không được bồi thường về đất thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

* Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất (Điều 82 Luật Đất đai 2013): sửa đổi, bổ sung phù hợp với đánh giá trong quá trình tổng kết

thi hành Luật Đất đai năm 2003

* Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 83 Luật Đất đai 2013):Quy định

các khoản hỗ trợ và giao Chính phủ quy định cụ thể các khoản hỗ trợ nhằm bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi

* Lập và thực hiện dự án tái định cư (Điều 85 Luật Đất đai 2013)

* Bố trí tái định cư cho người có đất ở mà phải di chuyển chỗ ở (Điều 86- Luật Đất đai 2013)

* Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp đặc biệt (Điều 87- Luật Đất đai 2013)

* Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 88 Luật Đất đai 2013):Quy định bồi thường thiệt hại do

ngừng sản xuất kinh doanh nhằm bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất

* Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 89 Luật Đất đai 2013)

* Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi (Điều 90 Luật Đất đai 2013)

* Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 91 Luật Đất đai 2013)

* Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất (Điều 92 Luật Đất đai 2013)

1.2.4 Trình tự, thủ tục các bước thực hiện công tác thu hồi, bồi thường,

hỗ trợ và TĐC

Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh

tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định tại Điều 69 Luật đất đai

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn

– Ủy ban nhân dân cấp huyện: thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Bước 3: Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất

Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc

Bước 4: Lấy ý kiến, lập và thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tạ trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi

Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất

Bước 5: Quyết định phê duyệt và niêm yết công khai phương án bồi thường,

quyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

Bước 6: Tổ chức chi trả bồi thường

Theo quy định tại Điều 93 Luật đất đai, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi

Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường,

hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả

Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước

Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường

để hoàn trả ngân sách nhà nước

Cùng với sự đổi mới về tiến trình xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật của

cơ quan lập pháp và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trong những năm gần đây đã có nhiều điểm đổi mới thể hiện chính sách ưu việt của một Nhà nước của dân, do dân, vì dân

Tuy nhiên, hiện nay vấn đề GPMB diễn ra rất chậm, chưa hiệu quả, còn nhiều sai sót gây khiếu kiện trong nhân dân làm ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư, triển khai dự án, đồng thời công tác quy hoạch và quản lý xây dựng còn nhiều bất cập ảnh hưởng đến tiến độ của các dự án

Mặt khác, các chính sách đất đai đã được đổi mới nhiều song công tác quản lý đất đai ở nước ta vẫn còn nhiều yếu kém Đối với một số địa phương, công tác GPMB dường như là công việc luôn luôn mới vì chỉ khi có dự án mới thành lập hội đồng bồi thường Hội đồng bồi thường thông thường chỉ kiêm nhiệm hoặc điều động tạm thời, thậm chí là hợp đồng ngắn hạn, không có bộ phận chuyên trách thực hiện công việc, do đó khi tích luỹ được chút ít kinh nghiệm là lúc kết thúc dự án Mặt khác, thường là khi thu hồi đất và giải quyết bồi thường thiệt hại về đất đi đôi với việc giải quyết tranh chấp, giải quyết các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai mà trong đó giải quyết những trường hợp sử dụng đất bất hợp pháp là rất khó khăn mang tính chất xã hội phức tạp Việc bồi thường thiệt hại nhìn chung, Nhà nước chỉ bồi thường về giá trị đất và tài sản trên đất còn cuộc sống của người dân bị mất đất sau thu hồi thì chưa quan tâm triệt để hoặc nếu có thì chỉ mang tính hình thức

Từ thực tế tình hình quản lý nhà nước và các chính sách đất đai, chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất qua các thời kỳ và hiện tại, cho thấy rằng việc sửa đổi, bổ sung chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất là cần thiết nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ GPMB thực hiện CNH- HĐH, ổn định đời sống nhân dân

1.3 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước trong khu vực và một số tổ chức ngân hàng

1.3.1 Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)

Mục tiêu của các quy định trong việc bồi thường tái định cư của Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển châu á (ADB) là việc bồi thường tái định

cư sẽ được giảm thiểu càng nhiều càng tốt và đưa ra những biện pháp khôi phục

để giúp người bị ảnh hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ được mức sống, khả năng thu nhập và mức độ sản xuất như trước khi có dự án, phải đảm bảo cho các hộ di chuyển được bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai, kinh tế và xã hội của họ được thuận lợi tương tự như trong trường hợp không có dự án

Các biện pháp thu hồi được cung cấp là bồi thường theo giá thay thế nhà cửa

và các kết cấu khác, bồi thường đất nông nghiệp là lấy đất có cùng hiệu suất và phải thật gần với đất đã bị thu hồi, bồi thường đất thổ cư có cùng diện tích được người bị ảnh hưởng chấp thuận, giao đất tái định cư với thời hạn ngắn nhất

Đối với đất đai và tài sản được bồi thường theo các quy định của WB và ADB là phải bồi thường theo giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình xây dựng và quy định thời hạn bồi thường tái định cư hoàn thành trước một tháng khi

dự án triển khai thực hiện

Khôi phục thu nhập là một yếu tố quan trọng của tái định cư khi những người bị ảnh hưởng bị mất cơ sở sản xuất, công việc kinh doanh, việc làm thay thế những nguồn thu nhập khác, bất kể là họ có mất nơi ở hay không

WB và ADB quy định các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường tái định cư của dự án phải được thông báo đầy đủ, công khai để tham khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính đáng của người bị thu hồi trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường tái định cư cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch

Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường tái định cư được WB và ADB coi

là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án Mức độ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức độ tác động của dự án Kế hoạch bồi thường tái định cư phải được coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp đầy đủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ bị ảnh hưởng Ngoài ra còn phải

áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hòa nhập được với cộng đồng mới Để thực hiện các biện pháp này, nguồn tài chính và vật chất cho việc di dân luôn được chuẩn bị sẵn

1.3.2 Trung Quốc

Pháp luật đất đai của Trung Quốc quy định đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, quy định này có nhiều nét tương đồng với pháp luật đất đai của Việt Nam hiện nay Tuy nhiên việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai tự do giữa các chủ thể trong xã hội Do vậy thị trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa

Về bồi thường thiệt hại đất đai khi nhà nước thu hồi: do đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên Chính phủ Trung Quốc không có chính sách bồi thường thiệt hại về đất Khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tùy trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất

Về phương thức bồi thường thiệt hại: Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước việc sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc, nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường thiệt hại: là giá trị thị trường tại thời điểm thu hồi Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh linh hoạt cho phù hợp với thực tế Đối với đất nông nghiệp việc bồi thường thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu)

Về tái định cư, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ theo một mô hình thống nhất và kịp thời, thường xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn

hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được nhà nước có

chính sách hỗ trợ riêng

1.3.3 Nhật Bản

- Về thu hồi đất: Luật Trưng thu đất đai của Nhật Bản ban hành năm 1951 quy định việc trưng dụng đất có bồi thường để xây dựng công trình hạ tầng trọng yếu được pháp luật cho phép, chẳng hạn đường sá, công viên theo luật quy hoạch đô thị, đê điều, hồ chứa nước theo luật sông ngòi, cảng biển theo luật cảng biển…Trình

tự trưng dụng gồm 6 bước là: Xin phép trưng dụng, đăng ký đất đai và công trình trong diện trưng dụng, bên trưng dụng và bên bị trưng dụng thương lượng thoả thuận, trình Hội đồng trưng dụng thẩm định, ra quyết định trưng dụng và hoàn tất trưng dụng

+ Nhật Bản chỉ trưng dụng đất khi giao dịch đất đai thông thường bị trở ngại

và được Bộ trưởng xây dựng hoặc tri huyện cho phép khi thấy phù hợp lợi ích công cộng và hội đủ điều kiện cần thiết Việc bồi thường thực hiện bằng tiền Mức bồi thường tính toán tại thời điểm công bố trưng dụng, có điều chỉnh cho phù hợp với biến động giá trước lúc ra quyết định trưng dụng

- Giải quyết lao động, việc làm trong quá trình thu hồi đất:

+ Chính phủ Nhật bản đã thành lập mạng thông tin việc làm trên khắp đất nước với mục đích cung cấp đầy đủ các thông tin về việc làm từ các tổ chức, doanh nghiệp qua Internet đến với những người đang tìm việc, giúp họ có những sự lựa chọn phù hợp với năng lực, điều kiện của mình Chính phủ cũng bồi thường những công nhân có tay nghề cao qua việc hỗ trợ tài chính, tạo cơ hội phát triển năng lực, nâng cao chất lượng các tổ chức giáo dục đào tạo trên cơ sở nhu cầu của mỗi vùng, phát triển nguồn nhân lực và kỹ thuật kết nối thông tin trong những khu vực mới hoặc đang phát triển

+ Hoạt động giải quyết việc làm cho người cao tuổi được chú trọng để xoá

bỏ những bất cân đối về việc làm do tuổi tác Luật về ổn định việc làm của người lao động cao tuổi nhấn mạnh yêu cầu các công ty kéo dài tuổi về hưu bắt buộc và thuê mướn lại những người cao tuổi có năng lực, kinh nghiệm tại các công ty hiện đại hoặc từ các công ty chi nhánh Nhiều chính sách được đưa ra như các chính sách

về đào tạo lại, nâng cao tay nghề cho lao động trung niên Các loại hình tuyển dụng

và thuê mướn được đa dạng hoá, coi trọng các công việc làm thêm không chính thức như làm bán thời gian, tạm thời hoặc bất thường Chế độ tuyển dụng thay đổi theo khu vực, không tập trung chủ yếu tại các đô thị lớn như trước kia mà chuyển sang các khu vực lân cận và các địa phương

1.3.4 Đánh giá chung

Để phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế, mục đích an ninh, quốc phòng Các nước đều phải sử dụng quyền lực Nhà nước thông qua các chính sách pháp luật khác nhau để thu hồi đất hoặc trưng thu đất của người đang sở hữu hoặc sử dụng đất đai và được thể hiện ở các nội dung sau:

Trách nhiệm bồi thường: Có thể do Nhà nước hoặc người được sử dụng đất thu hồi

Đối tượng được bồi thường: Tất cả những người có đất bị ảnh hưởng bởi dự

án đều có quyền được bồi thường

Phương thức bồi thường: việc thực hiện bồi thường được thực hiện bằng tiền hoặc hiện vật cho thiệt hại về đất đai

Giá trị đất bị thu hồi hoặc trưng thu: Được tính trên cơ sở giá trị thực của đất trên nguyên tắc là giá thị trường hoặc giá thay thế

Chính sách hỗ trợ: các khoản hỗ trợ cho người bị thu hồi đất hoặc trưng thu đất nhằm tạo điều kiện chuyển đổi nghề nghiệp, ổn định sản xuất, thu nhập và cải thiện đời sống

1.3.5 Một số bài học từ chính sách của một số nước và tổ chức quốc tế về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

* Ở mỗi nước tuy chế độ chính trị, xã hội, chính sách pháp luật, tổ chức quản

lý đất đai khác nhau nhưng đều xem việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất là một nhiệm vụ quan trọng quyết định thành công của sự đầu tư

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải gắn với việc tái định cư, ổn định đời sống và việc làm cho người có đất bị thu hồi;

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải được thực hiện công khai, dân chủ với sự tham gia của cộng đồng;

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất phải kết hợp nhiều biện pháp, trong đó biện pháp tuyên truyền, giáo dục, tư vấn thuyết phục để người dân tự giác thực hiện là quan trọng

* Các kinh nghiệm có thể áp dụng

- Việc Nhà nước nắm giữ quyền chủ thể tối cao đối với đất đai thể hiện trong việc thu hồi đất phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là một vấn đề có tính phổ biến toàn thế giới, không phân biệt chế độ sở hữu đất đai, hình thức sở hữu đất đai, chế độ chính trị, bản sắc dân tộc Tính phổ biến về quyền chủ thể tối cao đối với đất đai của Nhà nước trong việc thu hồi đất cho thấy, chúng ta có thể học hỏi được nhiều kiến thức và kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới, kể cả các nước khác biệt với Việt Nam về chế độ chính trị hay chế độ sở hữu đất đai

- Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với người bị thu hồi đất là một hợp phần quan trọng trong chiến lược phát triển bền vững Dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải là một phần hoặc gắn bó chặt chẽ với dự án đầu tư có thu hồi đất

- Hoàn thiện các quy định về công tác định giá đất nói chung và định giá đất

để bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng (GPMB) và tái định cứ nói riêng bằng cách thành lập các đơn vị tư vấn trong việc điều tra, nghiên cứu và xây dựng giá đất

ở các tỉnh, thành phố cả nước để giúp nhà nước xây dựng được một khung giá phù hợp sao cho hài hòa giữa lợi ích của người và lợi ích của quốc gia

- Phạm vi đối tượng được bồi thường, hỗ trợ trong các dự án thu hồi đất không chỉ giới hạn trong số những người bị thu hồi đất mà phải mở rộng cho tới tất cả những người không bị thu hồi đất nhưng bị tác động tiêu cực bởi các dự án thu hồi đất Theo

đó, người không bị thu hồi đất nhưng nếu dự án thu hồi đất làm thay đổi môi trường sống, điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội làm cho điều kiện sống, điều kiện làm việc của người đó khó khăn hơn thì người đó được coi là người bị ảnh hưởng và được đưa vào diện xem xét để bồi thường

- Sự minh bạch hoá và sự tham gia của những người bị ảnh hưởng bởi dự án thu hồi đất vào việc hoạch định chính sách, xây dựng phương án, thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư là việc hết sức cần thiết đảm bảo lựa chọn được những chính sách, giải pháp, phương án tốt nhất, nhân văn nhất và có tính khả thi cao

- Người bị ảnh hưởng được bồi thường một cách thoả đáng, đảm bảo cho người bị ảnh hưởng có đời sống phải đạt mức ngang bằng mức khi chưa có dự án Điều này hàm ý phải áp dụng giá thay thế đối với tài sản bị thiệt hại, hỗ trợ di dời, khôi phục và ổn định đời sống, thu nhập; phát triển hạ tầng kỹ thuật và xã hội nơi chuyển đến sao cho tương đương nơi ở cũ Như vậy chi phí bồi thường thực chất lớn hơn nhiều so với giá chuyển nhượng trên thị trường của tài sản bị thiệt hại

- Áp dụng các hình thức bồi thường, hỗ trợ rất đa dạng; rất chú trọng sử dụng hình thức bồi thường bằng hiện vật thay thế như nhà ở, đất, các công trình hạ tầng hoặc bằng các gói dịch vụ như đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, các hình thức bảo hiểm, các hình thức hỗ trợ thường xuyên thông qua các quỹ

- Tránh các phương án thu hồi đất phải di dân, tái định cư Trong trường hợp không tránh khỏi thì phải hạn chế tới mức thấp nhất số dân phải di dời, đồng thời đảm bảo cho người tái định cư không những ổn định về kinh tế mà còn phải bảo đảm cho họ hoà nhập nhanh chóng vào cộng đồng dân cư mới về mọi mặt

- Quan tâm hơn nữa đối với việc lập quy hoạch và xây dựng các khu tái định

cư, các chế độ chính sách của những người bị thu hồi đất; giá cả đền bù phải sát với giá thị trường; xử lý hài hòa lợi ích và quyền lợi của người bị thu hồi đất, chủ đầu tư với Nhà nước

1.4 Tình hình về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

1.4.1 Khái quát kết quả thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư để thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội

* Thực trạng về tình hình công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư để thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội

Đến năm 2017 số dự án trên toàn thành phố Hà Nội là 1.275 với quy mô thu hồi đất trên 1415 ha, phạm vi thu hồi liên quan đến hơn 225.000 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Trong đó, đã hoàn thành xong 415 dự án; hoàn thành và bàn giao một phần diện tích đất cho 106 dự án theo phân kỳ đầu tư, bàn giao trên 2300 ha đất, chi

trả trên 4120 tỷ đồng cho trên 65200 hộ dân

Thành phố đã tập trung chỉ đạo, đề ra nhiều giải pháp, rà soát, thống nhất ban hành nhiều cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đặc biệt sau khi mở rộng địa giới hành chính thành phố; trực tiếp xem xét, khảo sát, kiểm tra xử lý những khó khăn, vướng mắc về chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người dân phải di dời ở một số dự án trọng điểm Các cấp, các ngành, đặc biệt là các ngành chức năng của thành phố đã có nhiều cố gắng, vào cuộc quyết liệt, đồng bộ, thực hiện nghiêm túc và có hiệu quả của thành phố Tổ chức tập huấn nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ

xã, phường, thị trấn về công tác hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Công tác tuyên truyền đối với nhân dân được thực hiện thường xuyên, đặc biệt qua các chuyên mục về cơ chế chính sách đền bù GPMB, thực hiện tái định cư trên các báo, đài của thành phố Hà Nội

Những giải pháp đồng bộ, kịp thời của thành phố về những vấn đề: Quy hoạch, thu hồi đất, quy trình và chính sách hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nêu trên, với phương thức giải quyết, giải đáp tại chỗ, rà soát rút ngắn quy trình GPMB đối với những nội dung thuộc thẩm quyền của thành phố đã tạo chuyển biến mạnh mẽ và hiệu quả trong thực hiện nhiệm vụ hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với những nội dung thuộc thẩm quyền của thành phố đã tạo nên chuyển biến mạnh mẽ và hiệu quả trong thực hiện nhiệm vụ hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn

Về công tác giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo liên quan đến công tác hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, mặc dù số lượng các vụ đơn thư khiếu nại, tố cáo vẫn còn rất lớn, đặc biệt sau địa giới hành chính thành phố được mở rộng, nhưng nhờ tích cực giải quyết, quy mô, tính chất, mức độ phức tạp của các vụ việc trong một, hai năm trở lại đây đã giảm nhiều Năm 2010 thành phố đã giải quyết

1015/1256 vụ khiếu nại, tố cáo liên quan đến hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư đạt tỷ lệ 81% Trong đó, cấp huyện đã xem xét giải quyết được 806/1005 vụ, đạt

tỷ lệ 80%; Thanh tra thành phố đã xem xét, giải quyết 209/251 vụ, đạt tỷ lệ 83%

+ Giá đất bồi thường thiệt hại chưa phù hợp

Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thường thấp hơn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường

Giá đất bồi thường ở các địa phương lại khác nhau, mỗi nơi một kiểu, áp dụng khung giá đất riêng dẫn đến thắc mắc, trong cư dân ở những địa bàn giáp danh giữa tỉnh này với tỉnh kia

+ Công tác thực hiện của các cơ quan, cấp chính quyền

- Trong triển khai thực hiện các dự án cụ thể, công tác tham mưu, đề xuất cơ chế, chính sách của cấp quận, huyện và ngành chức năng với UBND thành phố thiếu kịp thời, linh hoạt đã ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả và tiến độ công việc

- Trong một số dự án, công tác phối, kết hợp giữa thành phố với các bộ, ngành Trung ương; giữa các sở, ban ngành của thành phố các quận, huyện; giữa các cơ quan trong hệ thống chính trị ở một số quận, huyện còn thiếu chặt chẽ và đồng bộ, nên việc huy động sức mạnh tổng hợp trong thực hiện công tác GPMB còn hạn chế

- Vẫn còn tồn tại tình trạng ngại va chạm, sợ trách nhiệm, đùn đẩy, né tránh trong đội ngũ cán bộ thực thi công vụ Có nơi, bộ máy chuyên trách chưa đầy đủ năng lực, thực hiện chưa nghiêm túc, đầy đủ yêu cầu về quy trình, nhất là nguyên tắc công khai, dân chủ; giải quyết chưa kịp thời thắc mắc, khiếu kiện của nhân dân