PHÂN TÍCH NHU CẦU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI QUẬN 10 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TP.HCM, trên cơ sở số liệu thứ cấp từ các cơ quan có liên quan và số liệu sơ cấp từ phỏng vấn 90 hộ dân có thu nhập thấp hiện đang thuê nhà trên địa bàn quận 10, đã mô tả được thực trạng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

PHÂN TÍCH NHU CẦU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI CÓ THU NHẬP

THẤP TẠI QUẬN 10 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

ĐÀM MAI PHƯƠNG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỂ NHẬN VĂN BẰNG CỬ NHÂN CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG

Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 07/2010

Hội đồng chấm báo cáo khóa luận tốt nghiệp đại học khoa Kinh Tế, trường Đại

Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh xác nhận khóa luận “Phân Tích Nhu Cầu Nhà Ở của Người có Thu Nhập Thấp tại Quận 10 Thành Phố Hồ Chí Minh”, do

Đàm Mai Phương sinh viên khóa 2006 - 2010, ngành Kinh Tế Tài Nguyên Môi Trường, đã bảo vệ thành công trước hội đồng vào ngày

TS NGUYỄN VĂN NGÃI Người hướng dẫn

Ngày Tháng Năm

Chủ tịch hội đồng chấm báo cáo Thư kí hội đồng chấm báo cáo

Ngày Tháng Năm Ngày Tháng Năm

LỜI CẢM TẠ

Đối với mỗi sinh viên, khóa luận tốt nghiệp là cơ hội để tổng kết và áp dụng vào thực tế những kiến thức đã tiếp thu được trên giảng đường đại học Trong thời gian thực hiện khóa luận, em đã tiếp thu được nhiều kiến thức mới và những kinh nghiệm thực tế quý báu, làm hành trang cho con đường tương lai Để hoàn thành cuốn khóa luận này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, em đã nhận được sự giúp đỡ hết sức tận tình từ nhiều phía

Trước hết, con xin gởi những dòng tri ân đến Ba Mẹ và gia đình, những người đã sinh thành, nuôi nấng và tạo mọi điều kiện cho con có được ngày hôm nay

Xin được cảm ơn toàn thể quý thầy cô trường Đại học Nông Lâm TP.HCM, đặc biệt là quý thầy cô Khoa Kinh Tế, đã truyền dạy cho em những kiến thức quý báu trong suốt thời gian qua

Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy Nguyễn Văn Ngãi đã tận tình hướng dẫn trong suốt thời gian em làm khóa luận

Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn đến những người bạn của em, những người đã chung vai sát cánh với em trong suốt những ngày ngồi giảng đường

Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn

Sinh viên ĐÀM MAI PHƯƠNG

TP.HCM, trên cơ sở số liệu thứ cấp từ các cơ quan có liên quan và số liệu sơ cấp từ phỏng vấn 90 hộ dân có thu nhập thấp hiện đang thuê nhà trên địa bàn quận 10, đã mô

tả được thực trạng cầu nhà ở hiện nay đối với người có thu nhập thấp

Với nguồn số liệu từ cuộc điều tra chọn mẫu ngẫu nhiên 90 hộ thu nhập thấp trên địa bàn quận 10, đề tài đã xây dựng được mô hình đường cầu nhà ở đối với cả nhu cầu thuê nhà và mua nhà của người dân dưới dạng hàm tuyến tính như sau: Q = 5,415 – 0,012*P + 0,757*TN + 1,513*SN (đối với nhu cầu thuê nhà) và Q = 12,403 – 0,784*P + 0,274*TN + 3,357*SN (đối với nhu cầu mua nhà) Hai hàm cầu này được

sử dụng để phân tích tác động biên cho thấy được sự tác động của các yếu tố đến lượng cầu nhà ở đối với việc thuê và mua nhà

tại tiến hành so sánh khả năng mua nhà của người thu nhập thấp đối với nhà thông thường và nhà dành riêng cho người thu nhập thấp

Thông qua phân tích về thực trạng nhà ở, mô hình đường cầu, khóa luận đã đề xuất một số hướng góp phần giải quyết tình hình cầu vượt quá mức cung nhà ở hiện nay

MỤC LỤC

Trang

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii

DANH MỤC CÁC BẢNG ix

DANH MỤC CÁC HÌNH x

DANH MỤC PHỤ LỤC xi

CHƯƠNG 1.MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.2.1 Mục tiêu chung 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 3

1.3.1 Phạm vi không gian 3

1.3.2 Phạm vi thời gian 3

1.4 Cấu trúc khóa luận 3

CHƯƠNG 2.TỔNG QUAN 4

2.1 Tổng quan về tài liệu nghiên cứu 4

2.2 Tổng quan về địa bàn nghiên cứu 5

2.2.1 Điều kiện tự nhiên 5

2.2.2 Điều kiện kinh tế xã hội 7

2.3 Đánh giá khái quát chung 11

2.3.1 Thuận lợi 11

2.3.2 Khó khăn 11

2.4 Tổng quan về tình hình nhà ở tại quận 10 12

2.4.1 Thực trạng các chung cư trên địa bàn quận 10 12

2.4.2 Những giải pháp của quận 10 trong việc thực hiện chương trình nhà ở trên địa bàn quận trong thời gian 13

2.4.3 Chương trình phát triển nhà ở của quận 10 giai đoạn 2007 – 2010 13

2.5 Người thu nhập thấp ở quận 10 14

2.6 Thực trạng cung nhà ở cho người thu nhập thấp hiện nay 16

CHƯƠNG 3.CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHÊN CỨU 18

3.1 Cơ sở lý luận 18

3.1.1 Một số lý thuyết về nhà ở 19

3.1.2 Khái niệm người có thu nhập thấp 23

3.1.3 Một số lý luận cơ bản về cầu 25

3.2 Cơ sở pháp lý 30

3.2.1 Cơ chế thực hiện dự án nhà ở thu nhập thấp 30

3.2.2 Quỹ đất dành để xây dựng nhà ở thu nhập thấp 31

3.2.3 Tiêu chuẩn thiết kế, giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp 31

3.2.4 Ưu đãi đầu tư đối với chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp 32

3.2.5 Các đối tượng, điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp 33

3.2.6 Trình tự, thủ tục xác định đối tượng và thực hiện việc mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp. 33

3.2.7 Phương thức và biện pháp quản lý quỹ nhà ở thu nhập thấp 34

3.3 Phương pháp nghiên cứu 34

3.3.1 Phương pháp phân tích hồi quy 34

3.3.2 Phương pháp xây dựng đường cầu nhà ở 35

3.3.3 Phương pháp thu thập số liệu 37

3.3.4 Phương pháp xử lý số liệu 37

CHƯƠNG 4.KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 38

4.1 Đặc điểm của mẫu điều tra 38

4.1.1 Quy mô của hộ dân 38

4.1.2 Đặc điểm về độ tuổi 39

4.1.3 Trình độ học vấn 39

4.1.4 Thu nhập của hộ dân 40

4.2 Thực trạng về nhà ở 41

4.2.1 Loại hình nhà ở 41

4.2.2 An ninh 42

4.2.3 Môi trường 42

4.2.4 Điện, nước 43

4.3 Mô hình ước lượng hàm cầu nhà ở 43

4.3.1 Mô hình ước lượng hàm cầu thuê nhà 44

4.3.1.1 Kết quả ước lượng các thông số của mô hình 44

4.3.1.2 Kiểm định mô hình 45

4.3.1.3 Nhận xét và đánh giá mô hình 46

4.3.2 Mô hình ước lượng hàm cầu mua nhà 48

4.3.2.1 Kết quả ước lượng các thông số của mô hình 49

4.3.2.2 Kiểm định mô hình 49

4.3.2.3 Nhận xét và đánh giá mô hình 50

4.4 So sánh khả năng mua nhà thông thường và nhà dành cho người thu nhập thấp của người dân 53

4.5 Một số đề xuất 54

CHƯƠNG 5.KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 57

5.1 Kết luận 57

5.2 Kiến nghị 58

TÀI LIỆU THAM KHẢO 60 PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang 

Bảng 2.1 Bảng Tổng Hợp Hộ Thu Nhập Thấp tại Quận 10 16 

Bảng 3.1 Bảng Quy Định Phân Cấp Nhà Ở 23 

Bảng 3.2 Bảng Chi Tiêu của các Nhóm Người tại TP.HCM Năm 2008 24 

Bảng 3.3 Kỳ Vọng Dấu cho Hệ Số của Mô Hình Ước Lượng 36 

Bảng 4.1 Quy Mô của Hộ Dân 19 

Bảng 4.2 Tổng Thu Nhập của Hộ 41 

Bảng 4.3 Phân Loại Nhà Ở 41 

Bảng 4.4 An Ninh 42 

Bảng 4.5 Môi Trường 42 

Bảng 4.6 Tình Hình Sử Dụng Nước 43 

Bảng 4.7 Các Thông Số Ước Lượng của Mô Hình Đường Cầu Thuê Nhà 44 

Bảng 4.8 Kiểm Tra Lại Dấu các Thông Số Ước Lượng 45 

Bảng 4.9 Các Thông Số Ước Lượng của Mô Hình Đường Cầu Mua Nhà 49 

Bảng 4.10 Kiểm Tra Lại Dấu các Thông Số Ước Lượng 50 

Bảng 4.11 So Sánh Khả Năng Mua Nhà Thông Thường và Nhà Thu Nhập Thấp của Người Thu Nhập Thấp Hiện Nay 54 

DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang 

Hình 2.1 Bản Đồ Địa Giới Hành Chính Quận 10 5 

Hình 2.2 Chung Cư Lê Thị Riêng 9 

Hình 2.3 Trung Tâm Văn Hóa Quận 10 11 

Hình 2.4 Một trong những Chung Cư đã Xuống Cấp tại Quận 10 12 

Hình 2.5 Người Thu Nhập Thấp 15 

Hình 3.1 Đường Cầu 26 

Hình 3.2 Đường Tổng Cầu 27 

Hình 3.3 Đàn hồi dọc theo đường cầu 29 

Hình 3.4 Đường cầu thẳng đứng và đường cầu nằm ngang 29 

Hình 4.1 Độ Tuổi 39 

Hình 4.2 Trình Độ Học Vấn 40 

Hình 4.3 Đường Cầu Thuê Nhà Dạng Tuyến Tính 47 

Hình 4.4 Đường Cầu Thuê Nhà theo Thu nhập Dạng Tuyến Tính 48 

Hình 4.5 Đường Cầu Mua Nhà Dạng Tuyến Tính 52 

Hình 4.6 Đường Cầu Mua Nhà theo Thu nhập Dạng Tuyến Tính 53 

Hình 4.7 Căn Hộ cho Người TNT Diện Tích Tối Đa 70m2, 400 Triệu Đồng 56 

PHỤ LỤC 3 Kết xuất các mô hình hồi quy phụ

PHỤ LỤC 4 Bảng giá trị thống kê mô tả các yếu tố ảnh hưởng đến lượng cầu thuê nhà

PHỤ LỤC 5 Kết xuất Eviews mô hình đường cầu mua nhà chạy bằng phương pháp OLS

PHỤ LỤC 6 Kết xuất kiểm định White mô hình đường cầu mua nhà chạy bằng phương pháp OLS

PHỤ LỤC 7 Kết xuất các mô hình hồi quy phụ

PHỤ LỤC 8 Bảng giá trị thống kê mô tả các yếu tố ảnh hưởng đến lượng cầu nhà ở theo giá nhà thị trường

PHỤ LỤC 9 Các kiểm định giả thiết cho mô hình

PHỤ LỤC 10 Kiểm Tra Các Vi Phạm Giả Thiết trong Mô Hình

PHỤ LỤC 11 Bảng Giá Đất Quận 10 TP.HCM năm 2010

PHỤ LỤC 12 Một Số Dự Án Chung Cư cho Người thu nhập thấp tại TP.HCM PHỤ LỤC 13 BẢNG CÂU HỎI PHỎNG VẤN

CHƯƠNG 1

MỞ ĐẦU

1.1 Đặt vấn đề

đình Nhà ở cũng là một bộ phận quan trọng cấu thành nên bất động sản, là một trong các lĩnh vực luôn luôn giành được sự quan tâm lớn và sự quan tâm hàng đầu của xã hội Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu của mỗi con người, mỗi gia đình và xã hội

Ở nước ta, cùng với quá trình đô thị hóa phát triển nền kinh tế thị trường thì nhu cầu nhà ở đang diễn ra ngày càng sôi động và nhà ở đã trở thành một trong những vấn

đề bức xúc nhất đang được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước Từ hơn 10 năm nay, cùng với công cuộc đổi mới, chủ trương và chính sách của Đảng và Nhà nước đã tạo điều kiện thuận lợi cho mọi người có thể xây dựng nhà ở đã được triển khai ở hầu hết các tỉnh trong cả nước Tuy nhiên, việc chăm lo, tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp (TNT) để họ có được nhà ở vẫn là bài toán hết sức khó khăn Vấn đề đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đô thị đang đặt ra cho các nhà quản lý đô thị phải đứng trước những thử thách, những khó khăn phức tạp Nhiều hiện tượng xã hội phức tạp đã nảy sinh trong lĩnh vực nhà ở: việc làm, thu nhập, lối sống, tệ nạn xã hội Những hiện tượng đó gây không ít khó khăn trong vấn đề quản lý đô thị

Thực tế các nước cho thấy rằng, để đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa cùng với quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước thì vấn đề nhà ở đặc biệt là nhà ở cho những người có mức TNT phải được giải quyết đúng đắn kịp thời Ở nước ta, trong những năm qua Đảng và Nhà nước đã cố gắng quan tâm, chăm lo, tạo điều kiện từng bước đáp ứng yêu cầu bức xúc về nhà ở cho người có TNT, nhiều chương trình, dự án (DA) đề cập đến phát triển nhà ở cho người có TNT và được xác định là vấn đề ưu tiên

TP.HCM là trung tâm kinh tế, văn hóa của cả nước với dân số khoảng gần 10 triệu người Sự phát triển nhanh chóng của quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa trong những năm qua của thành phố đã góp phần thúc đẩy kinh tế cả nước phát triển, nâng cao mức sống của người dân Tuy nhiên, quá trình này cũng kéo theo sự tập trung dân

cư ngày càng cao làm gia tăng nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt là người có TNT

do nguồn cung nhà ở quá thấp so với cầu làm giá không ngừng tăng lên rất cao gây khó khăn trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của người TNT Bên cạnh đó, sự hỗ trợ của Nhà nước đối với lĩnh vực này chưa thật sự hiệu quả, thủ tục hành chính còn nhiều vướng mắc làm cho các nhà đầu tư chưa có hứng thú trong việc tham gia vào thị trường nhà ở cho người có TNT

Quận 10, một trong những quận trung tâm của TP.HCM, có kinh tế khá phát triển, dân cư đông nên nhu cầu về nhà ở của người dân nơi đây là vấn đề rất được quan tâm, đặc biệt là nhà ở cho người có TNT Nhu cầu về nhà ở ở đây rất cao cả về số lượng và chất lượng Do đó, phân tích nhu cầu nhà ở của người dân có TNT tại quận

10 là việc làm cần thiết để tìm hểu rõ thực trạng nhà ở của người TNT trong quận như thế nào? Tình hình cung cầu nhà ở của người TNT trong quận ra sao? Những nhân tố nào ảnh hưởng đến lượng cầu nhà ở của người TNT cũng như những hướng nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho người TNT hiện nay?

Được sự chấp thuận của khoa kinh tế trường Đại học Nông Lâm TP.HCM và sự

hướng dẫn của thầy Nguyễn Văn Ngãi, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Phân Tích Nhu Cầu Nhà Ở của Người có Thu Nhập Thấp tại Quận 10 Thành Phố Hồ Chí Minh” để tìm lời đáp cho những câu hỏi trên

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu chung

Phân tích nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp tại quận 10, TP.HCM

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

Phân tích thực trạng nhà ở của người thu nhập thấp tại quận 10

Xây dựng đường cầu nhà ở của người thu nhập thấp hiện nay

So sánh khả năng mua nhà của người thu nhập thấp đối với nhà ở thông thường

và nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

Đề xuất một số giải pháp nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp

Đề tài được nghiên cứu từ 01/03/2010 đến 02/07/2010

1.4 Cấu trúc khóa luận

Chương 1 trình bày sự cần thiết của đề tài, mục tiêu nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu, nội dung nghiên cứu và cấu trúc của luận văn

Chương 2 giới thiệu tổng quan về tài liệu tham khảo; tổng quan về địa điểm nghiên cứu bao gồm điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội, tình hình nhà ở và người thu nhập thấp của quận 10, thực trạng cung nhà ở cho người thu nhập thấp hiện nay

Chương 3 trình bày một số khái niệm về lĩnh vực nghiên cứu, các chỉ tiêu sử dụng và phương pháp nghiên cứu

Chương 4 mô tả tình hình nhà ở của người thu nhập thấp tại quận 10 Xây dựng đường cầu nhà ở của người thu nhập thấp tại quận 10 (bao gồm nhu cầu mua nhà và thuê nhà) So sánh khả năng mua nhà của người thu nhập thấp đối với nhà ở thông thường và nhà ở dành cho người thu nhập thấp Cuối cùng, rút ra kết luận và đề xuất giải pháp

Chương 5 tóm lược kết quả nghiên cứu và đưa ra những kiến nghị góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp tại quận 10

CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN

Chương này giới thiệu tổng quan về tài liệu tham khảo; tổng quan về địa điểm nghiên cứu bao gồm điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội, tình hình nhà ở và người thu

nhập thấp của quận 10, thực trạng cung nhà ở cho người thu nhập thấp hiện nay

2.1 Tổng quan về tài liệu nghiên cứu

hướng nghiên cứu mới nhưng rất cần thiết đối với khu vực quận 10 Trong quá trình thực hiện nghiên cứu này, tôi có tham khảo các đề tài trước đây như sau

chung cư cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng và Đỗ Mỹ Linh,

2003 nghiên cứu về thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư vào nhà ở cho người có thu nhập thấp Cả hai đề tài đều sử dụng phương pháp thống kê mô tả để đánh giá hiện trạng và đề xuất những giải pháp cho tình hình trên Tuy nhiên chỉ dừng lại ở mức độ mô tả mà chưa xác định và lượng hóa được sự tác động của các nhân tố lên cầu nhà ở của người TNT

Vũ Thị Như, 2009 nghiên cứu về yếu tố cung cầu ảnh hưởng tới thị trường nhà

ở tại TP.HCM Đề tài đi sâu vào phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến cung và cầu thị trường nhà ở nói chung và một số quy trình thẩm định bất động sản Tuy đề tài không

đi sâu vào phân tích nhu cầu nhà ở của người TNT nhưng cũng là một tài liệu quan trọng để tôi có cơ sở xác định các yếu tố ảnh hưởng đến cầu nhà ở của người TNT

Các nghiên cứu trên là tư liệu tham khảo đáng quý để thực hiện đề tài này Cùng nghiên cứu về nhà ở cho người TNT nhưng cách tiếp cận không hoàn toàn giống nhau Và điểm khác biệt của đề tài này so với những nghiên cứu trước là đi sâu vào xem xét tác động của các yếu tố chính lên lượng cầu nhà ở của người TNT và thông

qua phương pháp phân tích hồi quy đã xác định và lượng hóa được sự tác động của các nhân tố lên cầu nhà ở của người TNT

Với mục tiêu và phạm vi đã trình bày ở chương 1, tài liệu nghiên cứu của đề tài không chỉ gói gọn ở một mặt nhất định nào đó mà được tổng hợp từ nhiều nguồn khác nhau Chúng bao gồm các tài liệu thu thập từ các bài báo, internet về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của quận, về chính sách nhà ở cho người TNT, về các yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở

Trong quá trình nghiên cứu đề tài có tham khảo các tài liệu liên quan đến chuyên ngành kinh tế tài nguyên môi trường cũng như tham khảo các luận văn tốt nghiệp của các sinh viên khoa Kinh tế - Đại Học Nông Lâm TP.HCM

2.2 Tổng quan về địa bàn nghiên cứu

2.2.1 Điều kiện tự nhiên

a Vị trí địa lý

Hình 2.1 Bản Đồ Địa Giới Hành Chính Quận 10

Nguồn : UBND quận 10, 2010 Quận 10 có tổng diện tích tự nhiên 571,81 ha (theo số liệu bản đồ địa chính) nằm chếch về phía Tây Nam của trung tâm TP.HCM và chiếm 0,24% diện tích đất đai

toàn Thành phố Dân số của Quận 10 tính đến thời điểm 31/12/2005 là 237.459 người,

Quận 10 được chia thành 5 khu với tổng số 15 Phường lớn nhỏ không đều nhau, chênh lệch giữa Phường lớn nhất (Phường 12) và Phường nhỏ nhất (Phường 3) là 119,14 ha tương ứng 12,8 lần Địa bàn Quận 10, có giáp ranh như sau: Phía Bắc giáp Quận Tân Bình, giới hạn bởi đường Bắc Hải; Phía Nam giáp Quận 5, giới hạn bởi đường Hùng Vương và đường Nguyễn Chí Thanh; Phía Đông giáp Quận 3, giới hạn bởi đường Cách mạng tháng 8, Điện Biên Phủ và đường Lý Thái Tổ; Phía Tây giáp Quận 11, giới hạn bởi đường Lý Thường Kiệt

b Địa hình và địa chất công trình

Địa hình Quận 10 tương đối bằng phẳng Toàn bộ địa hình Quận 10 nằm trên cao độ +2.00 (lấy theo hệ Mũi Nai) Đặc điểm địa chất công trình của loại đất này đa

c Khí hậu

Khí hậu Quận 10 mang đặc trưng của khí hậu Nam Bộ, chịu ảnh hưởng tính chất khí hậu nhiệt đới gió mùa Khí hậu có 2 mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11; mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau

Ẩm độ: trung bình cả năm vào khoảng 75%

Mưa: với vị trí là quận nội thành nên lượng mưa nhiều hơn ở các khu vực khác (trung bình 2.100 mm) Mưa tập trung từ tháng 6 đến tháng 11, các tháng khác hầu như không có mưa

Gió: hướng gió thay đổi nhiều trong năm, chủ yếu là gió Tây Nam và Đông - Đông Nam Tốc độ gió trung bình là 3 m/s, mạnh nhất là 22,6 m/s Hầu như không có bão (nếu có chỉ có gió cấp thấp do ảnh hưởng bão từ nơi khác đến)

Độ bốc hơi: Trung bình: 3,7 mm/ngày; cao tuyệt đối: 13,8 mm/ngày

d Thủy văn

Trên địa bàn Quận 10 không có kênh, rạch Ngoài hồ Kỳ Hòa và một số hồ nhỏ khác, Quận 10 hầu như không có nơi nào chứa nước mặt Thoát nước chính của Quận

10 trong mùa mưa là chảy qua Quận 3, ra rạch Nhiêu Lộc, qua Quận 5 ra kênh Bến Nghé, một phần nhỏ chảy qua Quận 11 ra rạch Lò Gốm

2.2.2 Điều kiện kinh tế xã hội

Sau ngày giải phóng 30/4/1975, Quận 10 là một Quận nghèo không có các cơ

sở kinh tế lớn, chỉ có một số cơ sở kinh tế vừa ít về số lượng, vừa nhỏ bé về quy mô, đại bộ phận dân cư là công chức và nhân dân lao động nghèo, tỷ lệ thất nghiệp trên 20%, mật độ dân số cao, hệ thống phúc lợi xã hội không đáng kể với 17 trường học các cấp của tư nhân tập trung ở các khu vực có đường giao thông lớn, các khu tập trung mua bán; cơ sở y tế cộng đồng chỉ có một y viện, 2 nhà bảo sanh, 4 chẩn y viện,

1 phòng khám phụ khoa với 4 bác sĩ, một nha sĩ cao cấp, 4 nữ hộ sinh, 10 y tá và 33 điều dưỡng viên

Từ điểm xuất phát đó, Đảng bộ và nhân dân Quận 10 với quyết tâm của toàn hệ thống chính trị đã nỗ lực vượt qua những khó khăn, thử thách, nhanh chóng ổn định kinh tế - xã hội, tiến hành cải tạo xây dựng và phát triển kinh tế - xã hội với những thành tựu sau

Đầu tiên là việc thiết lập, xây dựng và bảo vệ vững chắc chính quyền nhân dân, củng cố kiện toàn hệ thống chính trị vững mạnh cùng với việc khẩn trương bắt tay vào xây dựng và phát triển kinh tế Mặc dù còn nhiều khó khăn do cơ chế quản lý kinh tế bao cấp, kế hoạch hóa tập trung chưa cho phép phát huy tối đa nguồn lực trong nhân dân nhưng với quyết tâm cao, Quận 10 đã nhanh chóng ổn định sản xuất kinh doanh

và đời sống nhân dân, không để phát sinh nạn đói; khôi phục các ngành nghề truyền thống như sản xuất đồ gỗ, nhôm, nhựa, cơ khí; khai thác được thế mạnh về kinh doanh thương mại - dịch vụ cùng với việc tập trung đầu tư phát triển mạnh kinh tế quốc doanh và kinh tế hợp tác, hình thành và phát triển nhiều công ty, xí nghiệp quốc doanh trên lĩnh vực sản xuất và kinh doanh, nhiều mô hình mới mang tính đột phá đã được hình thành, ngày càng phát triển như: Khu vui chơi giải trí Kỳ Hòa, Công ty sản xuất may mặc xuất nhập khẩu Legamex, Công ty Điện - Điện tử (TIE), Công ty Thương mại - dịch vụ (Tenimex), Công ty xây dựng & dịch vụ nhà đất (Conresco) Đến nay, Quận đã hoàn tất tổ chức sắp xếp lại doanh nghiệp nhà nước theo Chỉ thị 500 của Thủ tướng Chính phủ, các đơn vị hoạt động với quy mô lớn được chuyển về Thành phố quản lý Một chặng đường dài, các doanh nghiệp nhà nước của Quận không bị thua lỗ

nghiêm trọng, không thất thoát vốn, tiền, tài sản phải xử lý bằng pháp luật Đây là thắng lợi to lớn nói lên sự lãnh đạo đúng đắn của Đảng bộ và quản lý điều hành sâu sát của chính quyền, từ đó đã cùng các thành phần kinh tế phát huy được vai trò là đầu tàu trong sản xuất, lưu thông hàng hóa, giải quyết việc làm, ổn định đời sống nhân dân, phát triển một số mô hình tốt tạo nên những tiền đề vật chất quan trọng để Quận chuyển đổi cơ chế quản lý trong giai đoạn đổi mới (1986 đến nay) với nhiều thành quả tương đối toàn diện và vững chắc, đưa Quận 10 trở thành một trong những Quận trung tâm về kinh tế và văn hóa của thành phố

a Kinh tế

Đại hội Đảng bộ Quận 10 lần 7 năm 1996 đã xác định cơ cấu kinh tế của Quận

là “Thương mại, dịch vụ, sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp” với mức độ tăng trưởng kinh tế của Quận hàng năm luôn đạt ở mức trên 10%; sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tăng bình quân hàng năm khoảng 10,5% Đến Đại hội Đảng bộ Quận lần 8 (2000-2005), với phương châm “Đoàn kết, tăng tốc, hiệu quả” để thực hiện mục tiêu chung là “Giữ vững ổn định chính trị và trật tự an toàn xã hội tạo môi trường thuận lợi để khơi dậy và phát huy mạnh mẽ các nguồn lực trong nhân dân vào đầu tư

và phát triển, chuyển nhanh cơ cấu kinh tế theo hướng thương mại - dịch vụ - sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghệp, đảm bảo kinh tế phát triển ổn định và hiệu quả hơn” Quận 10 đã duy trì được mức độ tăng trưởng kinh tế trên lĩnh vực sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp bình quân hàng năm luôn vượt chỉ tiêu kế hoạch đề ra (14,58%), riêng trong 9 tháng đầu năm 2004, giá trị tổng sản lượng công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tăng 15,55% so với cùng kỳ năm 2003 và đạt 77,94% Kế hoạch năm; hoạt động thương mại - dịch vụ có sự khởi sắc, đạt nhịp độ tăng 36,9% hàng năm trong giai đoạn 1990-1995 và 5 năm (1999-2004) tăng bình quân hàng năm là 16,98%, doanh số bán ra từ mức 213 tỷ đồng năm 1991 lên 3.200 tỷ ở năm 1995, năm 2000 là 4.622 tỷ đồng và 9 tháng đầu năm 2004 đạt mức 7.989,013 tỷ đồng với các trung tâm thương mại lớn của Quận như Trung tâm thương mại Lý Thường Kiệt, chợ điện tử Nhật Tảo, các khu chuyên doanh đồ gỗ đường Ngô Gia Tự, vật liệu xây dựng ở phường 14 cùng sự ra đời và phát triển của hệ thống siêu thị trên tuyến đường 3/2 và

Tô Hiến Thành Bên cạnh đó, sự phát triển của các thành phần kinh tế ngoài quốc doanh với nhiều loại hình hoạt động phong phú, đa dạng của hàng chục ngàn doanh

nghiệp, cơ sở sản xuất, hộ kinh doanh cá thể, có tỉ lệ tăng trưởng khá cao và chiếm tỷ trọng tăng trưởng khá lớn trên tổng doanh số bán ra hàng năm đã đảm bảo cho kinh tế của Quận tiếp tục phát triển

b Xây dựng cơ bản

Quận đã tập trung đầu tư cho các công trình thuộc kết cấu hạ tầng nhằm tạo điều kiện cho sự phát triển chung của Quận với việc đầu tư quy hoạch, cải tạo và xây dựng mới hệ thống đường sá, cống rãnh, điện nước, khu CC như: tuyến đường Sư Vạn Hạnh, Lê Hồng Phong, Hồ Bá Kiện, Bắc Hải nối dài, các công trình nhà ở đã được xây dựng và mới đưa vào sử dụng như CC Lê Hồng Phong, CC 88 căn, 96 căn, CC 601 phường 15 Q10, CC C9, CC Trần Văn Kiểu, CC Lê Thị Riêng, khu nhà ở VK92, khu Z73, Z756, E657 cùng các dự án đang được triển khai thực hiện như lô D CC Ngô Gia

Tự, lô S, Q CC Nguyễn Kim, CC Thành Thái đã làm thay đổi nhanh chóng bộ mặt đô thị của Quận 10 ngày càng khang trang, sạch đẹp hơn

Hình 2.2 Chung Cư Lê Thị Riêng

Nguồn: UBND quận 10, 2010

c Văn hóa xã hội

Cùng với sự phát triển của kinh tế và hạ tầng cơ sở, lĩnh vực văn hóa xã hội cũng luôn được Quận quan tâm với nhiều chủ trương, biện pháp để đời sống của người dân Quận từng bước được cải thiện tốt Năm 2003, Quận đã được thành phố công nhận

cơ bản không còn hộ nghèo theo tiêu chí của thành phố và hiện đang phấn đấu nâng chuẩn thu nhập của các hộ nghèo theo tiêu chí giai đoạn 2005 -2010; công tác Đền ơn

đáp nghĩa cũng được sự quan tâm sâu sắc và thường xuyên của Đảng bộ, chính quyền

và nhân dân Quận 10, được duy trì nề nếp và được Nhà nước khen thưởng các danh hiệu cao quý

Trên các lĩnh vực giáo dục - y tế - văn hóa - xã hội, Quận 10 cũng đã có những bước phát triển đáng khích lệ Đầu năm học 1988 -1989, toàn Quận 10 có 35 điểm trường Mẫu giáo, Nhà trẻ; 22 trường Phổ thông cấp 1, 2; về Bổ túc văn hoá có trường

Bổ túc tập trung và 3 trường Dân chính ban đêm với số học sinh 38.000 em trong các cấp học, về cơ bản đáp ứng được nhu cầu học tập của nhân dân lúc bấy giờ Đội ngũ giáo viên trưởng thành cả về số lượng và chất lượng, với trên 2.600 giáo viên đã được đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ và bồi dưỡng lý luận chính trị; 100% trường học có tổ chức Đoàn thanh niên Cộng sản và Công đoàn, một số trường đã có Đảng viên và Chi

bộ Đảng Công tác quản lý Nhà nước về giáo dục và công tác quản lý ngành từng bước được đổi mới

Mạng lưới y tế của Quận với một Trung tâm y tế cấp Quận đủ trang thiết bị y tế cần thiết hiện đại, được xây dựng mới; cùng với 15 trạm y tế tại 15 phường và đội ngũ cán bộ y tế gồm 224 người đã giúp cho công tác chăm sóc sức khỏe cho nhân dân của Quận ngày càng tốt hơn như tỷ lệ trẻ em suy dinh dưỡng từ 33,3% năm 1990 giảm xuống còn 16,13% vào năm 1995 và hiện nay ở mức 11,127%; khắc phục hoàn toàn tình trạng tai biến sản khoa và uốn ván rốn; khống chế được các dịch bệnh như dịch hạch, tả, bại liệt; tỷ lệ tiêm chủng mở rộng luôn trên mức 92%

Trên lĩnh vực hoạt động văn hóa - nghệ thuật - thể dục thể thao, thời gian qua, Quận 10 đã xây dựng cơ sở vật chất mới cho ngành văn hóa - nghệ thuật - thể dục thể thao như Nhà hát Hòa Bình, Trung tâm văn hóa, Nhà văn hóa các phường, Trung tâm Thể dục thể thao, CLB bơi lặn Nguyễn Tri Phương, Nhà thi đấu Nguyễn Tri Phương, Hội quán Thể dục thể thao Nhà hát Hòa Bình là nhà hát cấp Quận nhưng cơ sở vật chất, chất lượng buổi diễn, vở diễn đều mang tính nghệ thuật cao, hiện đại mang tính truyền thống và đậm đà bản sắc dân tộc hiện đại phục vụ cho nhân dân thành phố và khu vực Trung tâm văn hóa và Trung tâm thể dục thể thao, Nhà thiếu nhi của Quận đã không ngừng xây dựng và tổ chức các nội dung hoạt động văn hóa nghệ thuật, thể dục thể thao như các CLB Hát ru, thơ, mỹ thuật, phong trào rèn luyện thân thể, các CLB năng khiếu để phục vụ cho việc xây dựng đời sống văn hóa ở các khu dân cư, hiện nay

toàn Quận có 53 khu phố đăng ký xây dựng khu phố văn hóa, một ký túc xá văn hóa, 4 phường đã tổ chức lễ đăng ký xây dựng phường đạt chuẩn phường văn hóa (phường 4,

5, 3 và phường 8), có 6 nhà văn hóa cấp phường (phường 1, 2, 3, 10, 11, 13)

Hình 2.3 Trung Tâm Văn Hóa Quận 10

Nguồn: UBND quận 10, 2010 Tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội trên địa bàn của Quận đã được giữ vững với phong trào quần chúng bảo vệ an ninh tổ quốc, phòng chống tội phạm nên các tệ nạn xã hội từng bước được khống chế có hiệu quả, đã góp phần tích cực vào

sự phát triển chung của Quận 10, năm 2003, Quận 10 được thành phố công nhận là Quận cơ bản không còn tệ nạn ma tuý

2.3 Đánh giá khái quát chung

2.3.1 Thuận lợi

Quận 10 là một trong những quận nội thành của TP.HCM có nhiều điều kiện thuận lợi trong việc giao lưu kinh tế, văn hóa xã hội với các quận trung tâm và ngoại thành, là cơ hội để thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của quận trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

chỉnh trang đô thị, phát triển dân cư với quy hoạch phát triển kinh tế Một số khu chuyên doanh theo đường phố phát triển nhưng còn có yếu tố tự phát, cần thiết phải sắp xếp, tổ chức hoạt động kinh doanh, đảm bảo tuân theo các quy định trật tự văn minh đô thị và văn minh thương mại

2.4 Tổng quan về tình hình nhà ở tại quận 10

2.4.1 Thực trạng các chung cư trên địa bàn quận 10

Địa bàn Quận 10 có 45 lô chung cư với 5.319 căn hộ, phần lớn được xây dựng trong giai đoạn 1969 – 1970 với kết cấu bán kiên cố như khung sườn thép, sàn bê tông giả, mái bằng fibro xi măng, cùng với 43 nhà tập thể với 276 hộ nên điều kiện ở, sinh hoạt của người dân tại các lô chung cư cũ và các nhà tập thể có diện tích rất nhỏ (36 –

công cộng phục vụ chung, thiếu công viên cây xanh, môi trường sống chưa được đảm bảo tốt

Hình 2.4 Một trong những Chung Cư đã Xuống Cấp tại Quận 10

Nguồn: Việt Hoa, 2010 Với tình hình hiện trạng trên, UBND Quận 10 đã tổ chức kiểm định chất lượng còn lại của các lô chung cư xuống cấp nhanh chủ yếu thuộc các địa bàn Phường 2, 3, 7 với kết quả kiểm định chất lượng còn lại của tất cả các lô chung cư này đều dưới 50%

Do vậy, việc đẩy mạnh thực hiện chương trình phát triển nhà ở dành cho việc tái định

cư nhân dân tại các lô chung cư phải giải tỏa cần đi đôi với việc tạo chỗ ở cho người

có thu nhập thấp và đội ngũ cán bộ, công chức của Quận là nhiệm vụ rất quan trọng và cấp bách hiện nay của Đảng bộ và chính quyền Quận

2.4.2 Những giải pháp của quận 10 trong việc thực hiện chương trình nhà ở trên địa bàn quận trong thời gian

Từ năm 1999 đến nay, với nhiều cố gắng, nỗ lực trong việc tạo nguồn vốn và quỹ đất, Quận 10 đã xây dựng được lô R chung cư Nguyễn Kim – Phường 7 với 123 căn hộ, chung cư Lê Thị Riêng – Phường 15 với 228 căn hộ, chung cư Trần Văn Kiểu – Phường 14 với 138 căn hộ, 31 căn hộ chung cư Hòa Bình Tổng giá trị đầu tư cho 3 chung cư và 31 căn hộ chung cư Hòa Bình là 68.581 tỷ đồng Hiện nay đang tiến hành xây dựng mới lô D chung cư Ngô Gia Tự – Phường 3, Lô S chung cư Nguyễn Kim – Phường 7, tổ chức đấu thầu và triển khai thi công lô Q chung cư Nguyễn Kim – Phường 7 Ngoài ra, Quận cũng đã di dời các hộ dân lô E, lô C chung cư Ngô Gia Tự,

lô P chung cư Nguyễn Kim để bảo đảm an toàn cho người dân trong quá trình thi công các lô chung cư mới

2.4.3 Chương trình phát triển nhà ở của quận 10 giai đoạn 2007 – 2010

a Thời gian từ 2007 – 2008

Dự án lô D chung cư Ngô Gia Tự – Phường 3: quy mô 15 tầng, 336 căn hộ Đơn vị chủ đầu tư: Công ty Dịch vụ đô thị & Quản lý nhà Quận 10 Đơn vị thi công: Công ty cổ phần xây dựng số 5 – Tổng công ty xây dựng 1 – Bộ Xây dựng Công trình

lô D chung cư Ngô Gia Tự thi công từ ngày 27/11/2006 và dự kiến hoàn thành trong tháng 1/2008 để phục vụ bố trí tái định cư cho các hộ dân lô C, E.(Gồm 88 hộ lô E,

152 hộ lô C cung cư Ngô Gia Tự – P3 và 96 hộ thuộc các dự án nhà ở khác

Dự án lô S chung cư Nguyễn Kim – Phường 7: quy mô xây dựng 12 tầng, 187 căn hộ Đơn vị chủ đầu tư: Công ty Dịch vụ đô thị & Quản lý nhà Quận 10 Đơn vị thi công: Công ty cổ phần xây dựng số 5 – Tổng công ty xây dựng 1 – Bộ Xây dựng Công trình lô S chung cư Nguyễn Kim đã thi công từ ngày 27/10/2006 và dự kiến hoàn thành vào cuối tháng 12/2007 để phục vụ bố trí tái định cư cho các hộ dân lô P (gồm 144 hộ lô P và 43 hộ thuộc các dự án nhà ở khác)

Dự án lô Q chung cư Nguyễn Kim – Phường 7: quy mô 12 tầng với 88 căn hộ Đơn vị chủ đầu tư: Công ty Dịch vụ đô thị & Quản lý nhà Quận 10 Dự kiến tổ chức đấu thầu và thi công trong tháng 08/2007, thời gian xây dựng công trình là 14 tháng,

dự kiến hoàn thành tháng 12/2008

b Thời gian từ năm 2009-2010

tầng gồm 3 lô A, B, C; 416 căn hộ (có siêu thị và l tầng hầm), tổng giá trị đầu tư là 338

tỷ Dự kiến công trình hoàn thành vào tháng 05/2009

Chung cư Tô Hiến Thành tại địa chỉ 157/R8 Tô Hiến Thành có diện tích 2.800 m2 Quy mô 15 tầng với 183 căn hộ Tổng giá trị đầu tư dự kiến 72,2 tỷ, hoàn thành công trình vào tháng 09/2009

Lô B chung cư Ngô Gia Tự – Phường 3: Dự kiến công trình hoàn thành vào năm 2010, với quy mô 15 tầng và l tầng hầm, 336 căn hộ

khu C.30 của Tổng Cty Bưu chính viễn thông, dự kiến khoảng 750 căn hộ

Dự kiến công trình hoàn thành vào tháng 11/2010

Thành phố đã có văn bản về kết quả thẩm định nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng

đô thị tỷ lệ 1/2000 khu dân cư Phường 7 UBND Quận đã chỉ đạo Ban Quản lý dự án Quận 10 chủ đầu tư công trình và các đơn vị liên quan khẩn trương hoàn chỉnh quy hoạch 1/500 thẩm định phê duyệt theo quy định chi tiết 1/2000 Song song UBND Quận sẽ liên hệ với công ty Cổ phần Địa ốc 10 để triển khai thực hiện dự án đầu tư gồm 850 căn hộ, dự kiến hoàn thành hồ sơ và tổ chức di dời dân vào tháng 10/2010

2.5 Người thu nhập thấp ở quận 10

Hiện nay chưa có cuộc điều tra cụ thể nào cho kết quả chi tiết về thông tin người TNT tại quận 10, nhưng theo kết quả điều tra về mức sống hộ gia đình của cục thống kê thành phố cho thấy họ là những người nghèo, phần lớn cán bộ công chức (CB – CC) nhà nước trẻ ăn lương, công nhân trong các KCN, sinh viên, hộ buôn bán nhỏ

lẻ, gia đình chính sách, người già neo đơn, hộ giải tỏa có mức đền bù thấp, những

người di cư vào Nam lập nghiệp phải ở nhà thuê Họ thường có TNT và không ổn

định, cơ bản không có khả năng tạo lập chỗ ở hoặc ở trong những khu nhà cấp thấp Hình 2.5 Người Thu Nhập Thấp

Nguồn: Kết quả điều tra

47.491 hộ (giả sử trung bình 5 người/hộ) Trên cơ sở tập hợp số liệu từ các cơ quan có liên quan, ta có bảng số liệu sau

Bảng 2.1 Bảng Tổng Hợp Hộ Thu Nhập Thấp tại Quận 10

Hộ Thành viên Hộ Thành viên Hộ Thành viên

2.6 Thực trạng cung nhà ở cho người thu nhập thấp hiện nay

Phụ lục 11 thể hiện giá đất trong tài liệu của UBND thành phố về giá đất tại

so với những người có TNT Chính vì vậy việc sở hữu một căn nhà chung cư (CC) được những người TNT quan tâm nhiều hơn Hiện quận 10 có rất ít CC được xây dựng

dành cho người có TNT do giá đất tại quận tương đối khá cao do đó đề tài tham khảo các loại CC trên địa bàn TP.HCM để thấy được phần nào tình hình cung nhà ở hiện nay dành cho người có TNT

Đánh giá được thực tế nhu cầu của đại đa số người dân hiện nay đều có nguồn thu nhập chưa cao nhưng rất bức xúc nơi ở để “an cư lạc nghiệp”, năm 2005, Công ty TNHH TM XD Kiến Thành đã đi tiên phong trong việc xây dựng một CC ngay tại

thanh toán trước 95 triệu đồng (tương đương 30%), số còn lại được công ty giới thiệu ngân hàng cho vay trong vòng 5 -10 năm là người dân có thể sở hữu một căn hộ

- Khang Gia làm chủ đầu tư cũng được đầu tư xây dựng khá khang trang trên khu đất

gồm 389 căn hộ Theo thiết kế, CC sẽ có đầy đủ tiện ích như công viên cây xanh, nhà

triệu đồng, khách hàng chỉ phải trả trước 30%, số còn lại sẽ được ngân hàng cho vay

từ 5 - 20 năm

- Garden do Công ty Conic công bố trong lễ động thổ vừa qua CC cao 15 tầng, tọa lạc tại khu đô thị mới Nam TP.HCM với khoảng 300 căn hộ Khách hàng có thể trả góp 50% giá trị căn hộ trong thời gian 7 - 10 năm Hiện những CC dành cho người TNT tại thành phố như những loại CC trên vẫn còn rất ít, đa số vẫn còn nằm trong dự án Một

số dự án xây dựng nhà ở cho người TNT tại TP.HCM được thể hiện ở phụ lục 12

CHƯƠNG 3

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHÊN CỨU

Chương này trình bày một số khái niệm về lĩnh vực nghiên cứu, các chỉ tiêu sử

dụng và phương pháp nghiên cứu

thể sử dụng làm chỗ ở hay sinh hoạt cho một hoặc một số người trong một khoảng thời gian và không gian xác định Cũng theo nghĩa này với quan niệm truyền thống, nhà ở

là cơ sở vật chất cơ bản, là phương tiện tạo nên chỗ cư ngụ cho con người và gắn liền với sở hữu hay sử dụng cá nhân của mỗi gia đình

trúc kỹ thuật của ngôi nhà, các kết cấu hạ tầng và điều kiện môi trường của khu vực Theo đó, một định nghĩa khác khái quát hơn: “Nhà ở là nơi cư trú của con người, là

chỗ để con người tái sản xuất sức lao động để tồn tại và phát triển” (Lê Tấn Đức, 2007)

vấn đề liên quan đến nhà ở kể cả kiến trúc, kỹ thuật của ngôi nhà không thể tách rời các yếu tố cơ sở hạ tầng và môi trường tự nhiên, xã hội xung quanh Điều này có thể hiểu nhà ở không chỉ đơn thuần là một ngôi nhà mà phải tập hợp các yếu tố liên quan đến nơi cư trú của con người, bao gồm: không gian, diện tích nhà ở, tiện nghi, hạ tầng

kỹ thuật và môi trường của khu vực xung quanh Vì vậy, nhà ở không chỉ là nơi ở mà còn là môi trường lao động và sản xuất, môi trường văn hóa, giáo dục, nơi mà con người sinh ra, nuôi dưỡng, lớn lên, trưởng thành, nơi mà con người đoàn tụ, sum họp sau một ngày lao động mệt nhọc

b Vai trò của nhà ở

lao động: Nhà ở không chỉ là nơi để con người tồn tại và phát triển mà còn là nơi để con người hưởng thụ cuộc sống, nó không ngừng tăng lên, đảm bảo sự gia tăng về cả thể lực và trí lực cho người lao động Trong tình hình đó nhà ở không chỉ đảm bảo điều kiện sinh tồn cho con người mà còn có ý nghĩa nâng cao chất lượng lao động

hoạt phục vụ cho đời sống dân cư mà còn là điều kiện vật chất để phát triển kinh tế bền vững Xét từ góc độ vi mô, nhà ở của người lao động xa hay gần nơi làm việc sẽ ảnh hưởng đến hao phí sức lực và thời gian đi lại của họ Do vậy sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả làm việc của họ và của xã hội Điều kiện sống của dân cư tốt hay xấu không chỉ liên quan đến tái sản xuất lao động mà còn tác động tích cực đến sản xuất của người lao động, ảnh hưởng trực tiếp đến năng suất, hiệu quả lao động và do đó cũng ảnh hưởng đến sự phát triển nền kinh tế cả trong hiện tại và tương lai Xét ở góc độ vĩ

mô, nhà ở có vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của ngành vật liệu xây dựng, thiết bị xây dựng, máy móc xây dựng…Sự phát triển của nhà ở kéo theo sự gia tăng cả về số lượng và chất lượng của các ngành này, từ đó kích thích nền kinh tế phát triển

chỉnh mối quan hệ xã hội: Hình thức xây dựng nhà ở sẽ quyết định hình thức cư trú

dân cư, ảnh hưởng đến quan hệ láng giềng và giao lưu tình cảm của con người, ảnh hưởng trực tiếp đến giao thông, mỹ quan đô thị Nhà ở góp phần tăng ngân sách Nhà nước thông qua việc đóng thuế của từng hộ dân Hiện nay, ở các thành phố nhu cầu nhà ở của các tầng lớp nhân dân rất cao, nhưng những tổ chức cá nhân chuyên cung cấp dịch vụ nhà ở chỉ đáp ứng một số ít đối tượng, còn lại có khá nhiều người không được đáp ứng một cách đầy đủ, đó là những người có TNT như hộ nghèo, công nhân, viên chức, sinh viên (Lê Tấn Đức, 2007)

c Đặc điểm nhà ở

Nhà ở là một hàng hóa tiêu dùng trong sinh hoạt cơ bản nhưng có nhiều đặc điểm khác với các hàng hóa tiêu dùng khác, cụ thể là

nhà ở luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí địa điểm và không có khả năng dịch chuyển, không thể đưa đi bán khắp mọi nơi Nhà ở đặt trên mặt đất cùng với đất cấu thành một chỉnh thể, các công đoạn kiến trúc, số tầng kiến trúc, chất lượng kiến trúc cần theo các quy định của bố trí quy hoạch đô thị Chính vì vậy, người sử dụng nhà phải di chuyển tới nơi sẵn có của ngôi nhà và chấp nhận tất cả các điều kiện vốn

có của khu vực nơi ngôi nhà đó tọa lạc chứ không thể di chuyển ngôi nhà đến nơi mong muốn như các hàng hóa vật dụng khác

nhiều loại nhà ở có thể tồn tại mấy trăm năm sau khi cải tạo và nâng cấp Nhìn chung tuổi thọ của nhà ở phổ thông là trên 45 năm

Lượng đầu tư vào nhà một lần tương đối cao, người cung ứng nhà cần chuẩn bị một khoản tiền lớn, suy xét thận trọng hiệu quả đầu tư và rủi ro gánh chịu, người tiêu dùng nhà ở để có quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở cần phải chi ra số tiền lớn để mua

và sử dụng Giá thành, giá cả và lợi nhuận chịu ảnh hưởng của quỹ đất và điều kiện tự nhiên (Lê Tấn Đức, 2007)

d Đặc điểm của lưu thông hàng hóa nhà ở

hóa khác cần phải thay đổi hình thái của mình trong lưu thông, chuyển giá trị của nhà

ở từ tay nhà sản xuất đến tay người tiêu dùng Nhưng do đặc điểm của bản thân nhà ở,

nó là một loại hàng hóa đặc biệt với các đặc điểm là cố định trên mặt đất, chỉnh thể

mạnh, đầu tư lớn, chu kỳ sản xuất dài, thời gian sử dụng lâu, cần thường xuyên bảo dưỡng, nâng cấp Do vậy, lưu thông hàng hóa nhà ở có sự khác biệt với lưu thông hàng hóa khác, chủ yếu là

Thứ nhất, quá trình di chuyển hàng hóa nói chung là sự thống nhất giữa di chuyển quyền sở hữu với di chuyển thực thể hàng hóa Nhưng lưu thông hàng hóa nhà

ở không kèm theo sự di chuyển không gian của nó mà chỉ là sự chuyển đổi quyền sở hữu về nhà ở đó mà thôi Như vậy hàng hóa nhà ở không thể thực hiện bằng cách chuyên chở từ vị trí của nhà sản xuất đến người tiêu dùng, mà được thực hiện thông qua trao đổi giá trị quyền sở hữu của loại nhà ở đó

Thứ hai, lưu thông hàng hóa nhà ở tồn tại dưới hình thức bán hay cho thuê Hàng hóa nhà ở có đặc điểm lớn và có giá trị lớn, chu kỳ sử dụng lâu dài Điều này quyết định lưu thông hàng hóa không chỉ qua hình thức bán, bằng hình thức một lần di chuyển quyền sở hữu mà còn được thực hiện dưới hình thức thuê, bằng hình thức bán quyền sử dụng nhà ở nhiều lần

Thứ ba, lưu thông hàng hóa nhà ở còn gắn liền với việc duy tu và bảo dưỡng

Do hàng hóa nhà ở được sử dụng trong thời gian dài và chịu nhiều tác động của điều kiện ngoại cảnh nên phải tiến hành sửa chữa, cải tạo Đây là hoạt động nhằm duy trì giá trị của nhà ở

Thứ tư, lưu thông hàng hóa nhà ở gắn liền với lưu thông đất đai, vị trí xây dựng trên mặt đất Vị thế của đất đai cũng ảnh hưởng ít nhiều đến giá cả của nhà ở (Lê Tấn Đức, 2007)

e Phân loại nhà ở

Đây là việc rất quan trọng để phát triển, quản lý nhà hiệu quả hơn, là cơ sở để tính giá cho thuê nhà, xác định nghĩa vụ đối với các tổ chức quản lý kinh doanh, phát triển nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước Đánh giá phân loại nhà ở trong một nước phải dựa vào các tiêu chuẩn kỹ thuật của nước đó Tuy nhiên, điều này còn phụ thuộc vào trình

độ phát triển của từng nước và từng giai đoạn phát triển Thông thường, việc phân loại nhà ở căn cứ trên một số tiêu thức phân loại cụ thể

Nếu phân theo mức độ bền vững của ngôi nhà có thể chia thành ba loại

“Nhà kiên cố”: Có độ bền vững cao và thời gian sử dụng lâu dài, thường sử dụng vật liệu xây dựng lâu bền như bê tông, cốt thép, đá, các loại gỗ tốt nhưng giá

thành xây dựng thường cao nên người TNT khó có thể tự xây dựng cho mình căn nhà loại này

“Nhà bán kiên cố”: Có độ bền vững trung bình, thường sử dụng kết hợp các vật liệu xây dựng có độ bền khác, độ bền của ngôi nhà tùy thuộc vào việc sử dụng các loại vật liệu và tỉ lệ sử dụng chúng trong xây dựng nhà ở Vì vậy, giá thành xây dựng cũng khác nhau Loại hình nhà ở này là phổ biến, phù hợp với khả năng thu nhập đa dạng của mọi tầng lớp người dân trong xã hội

liệu ít bền trong xây dựng Giá thành xây dựng thấp nên dù chất lượng sử dụng không được đảm bảo nhưng lại phù hợp với bộ phận không nhỏ người TNT đặc biệt là người nghèo

Nếu phân theo hình thức sở hữu có thể phân thành

bộ công nhân viên và nhân dân thuê Nhà do chính sách quản lý nhà vắng chủ, Nhà nước đang quản lý (nhà của các tổ chức, cá nhân thuộc bộ máy cai trị của ngụy quân, ngụy quyền và các đảng phái; nhà hiến tặng hoặc đã giao cho Nhà nước quản lý; nhà tịch thu, trưng thu, trưng dụng, mua lại; nhà của người di cư, những người đi sinh sống

ở địa phương khác trong thời kỳ chiến tranh mà Nhà nước đã quản lý hoặc bố trí sử dụng diện nhà vắng chủ)

bán, tặng cho, trao đổi, thừa kế nhà ở giữa các cá nhân với nhau Nhà được tặng, biếu của chính phủ và các tổ chức từ thiện Nhà của Nhà nước bán lại cho cán bộ công nhân viên và nhân dân

Nếu phân theo tiêu thức mức độ độc lập của ngôi nhà, nhà ở được chia thành ba loại là: CC, nhà liên kế, nhà độc lập lần lượt có mức độ độc lập của căn hộ tăng dần Mức độ độc lập của căn hộ quyết định mức độ ảnh hưởng giữa các căn hộ trong quá trình sử dụng khi có sự thay đổi kết cấu căn hộ Đối với các căn hộ CC có mức độ độc lập của căn hộ thấp, khi chủ sử dụng và chủ sở hữu muốn thay đổi cấu trúc căn hộ, không nhiều thì ít, cũng sẽ ảnh hưởng đến các hộ khác nhất là đối với các phần sử dụng chung, vì vậy cần đưa ra các quy chế ràng buộc nhất định đối với chủ các căn hộ

Ngoài ra còn có tiêu thức khác như mức độ diện tích, hệ số cấp đô thị, hệ số vị trí xét theo các khu vực trong đô thị, hệ số tầng cao, hệ số điều kiện giao thông, kết cấu hạ tầng…để phân loại nhà ở trong xã hội (Lê Tấn Đức, 2007)

f Phân cấp nhà ở

Hiện nay việc phân cấp, phân hạng nhà vẫn căn cứ theo Thông tư BXD Nhà ở được phân loại làm bốn cấp với chất lượng sử dụng tương ứng là chất lượng cao, chất lượng tương đối cao, chất lượng trung bình và chất lượng thấp Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất hiện nay, nhất là những vùng đang đô thị hoá Ngày càng có nhiều cách phân loại nhà ở chủ yếu là căn cứ vào chức năng, tầng cao, giải pháp mặt bằng, vật liệu xây dựng, giải pháp thi công, mức độ bền vững Nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hoặc cao tầng được phân thành 4 cấp (xem bảng 3.1 ) Cấp 1 là cấp cao nhất, cấp 4 là cấp thấp nhất

3.1.2 Khái niệm người có thu nhập thấp

Định nghĩa chính xác về người TNT không phải là một việc dễ dàng Nhiều nghiên cứu đã không thể đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa người TNT do vấn đề này tùy thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình, vào tình hình phát triển kinh tế

xã hội và phong tục tập quán của từng địa phương, từng dân tộc Cho nên, để định

nghĩa thế nào là người TNT, cần tiến hành khảo sát xã hội về thu nhập và chi tiêu hộ gia đình Dưới đây là những khái niệm cơ bản về người TNT

Bảng 3.2 Bảng Chi Tiêu của các Nhóm Người tại TP.HCM Năm 2008

STT Nhóm mức sống Chi tiêu trung bình hàng tháng (Đồng/người)

Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người có TNT là những người phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài việc chi tiêu cho nhu cầu cơ bản; là những người hiện đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại Là những người chưa có nhà hoặc có nhà

Có những người nghèo, những gia đình chính sách cũng được đánh giá là những

hộ gia đình TNT nhưng đối với những đối tượng này lại có những chính sách riêng Những đối tượng này chỉ có thể cấp nhà hoặc cho không mà thôi Vì vậy trong phạm

vi đề tài chỉ đề cập đến những hộ có mức sống thấp nhưng không phải là những hộ nghèo Vì những đối tượng này với đồng lương họ kiếm được chắc chắn sẽ chỉ đủ chi tiêu và dôi ra một phần tích lũy, nếu phần tích lũy này có được Nhà nước hỗ trợ thêm thì sẽ giúp được những đối tượng này có nhà hoặc cải tạo lại nhà hiện có Nói đến người nghèo hay người TNT trước hết phải tìm hiểu thu nhập của họ Mức thu nhập là chỉ tiêu hàng đầu để xác lập mức sống của người nghèo đô thị Cùng với thu nhập, các yếu tố khác như điều kiện về nhà ở, môi trường sống, mức độ ổn định về việc làm, khả năng được hưởng các dịch vụ xã hội cơ bản như y tế, giáo dục, giao thông, sinh hoạt

văn hóa là những biến số cơ bản, chúng vừa là hệ quả của thu nhập, vừa phản ánh rõ nét mức sống của dân cư đô thị

Tiêu chí chung để phân loại các hộ thuộc diện nghèo có sự khác nhau theo cách đánh giá của các chuyên gia Việt Nam (Bộ lao động thương binh và xã hội) và của ngân hàng thế giới

Theo quyết định của thủ tướng chính phủ Việt Nam 170/2005/QĐ-TTg ký ngày

08 Tháng 07 năm 2005 về việc ban hành chuẩn nghèo áp dụng cho giai đoạn 2006 – 2010: Khu vực thành thị, những hộ có mức thu nhập bình quân từ 260.000 đồng/người/tháng (dưới 3.120.000 đồng/người/năm) trở xuống là hộ nghèo

Thu nhập bình quân đầu người năm 2008 là 1.672.500đ/tháng đối với những hộ thu nhập trung bình tại TP.HCM (Tổng cục thống kê TP.HCM, 2008)

Theo giới hạn của đề tài, đề tài chỉ đề cập đến sự hỗ trợ thêm cho các đối tượng TNT với đặc điểm sau: theo chương trình hỗ trợ TNT, sẽ hướng mục tiêu hỗ trợ hộ sống ở đô thị có mức thu nhập từ 260.000đ – 1.672.500đ/người/tháng Căn cứ vào quy

mô hộ TNT là 5 nhân khẩu/hộ, thu nhập bình quân hộ gia đình đô thị hàng tháng nằm trong khoảng từ 1.300.000đ – 8.362.500đ Mức rất nghèo được xác định là hộ có thu nhập bình quân đầu người mỗi tháng là 150.000đ, trong đó nhóm thuộc diện đói nghèo nhất là nhóm không nghề nghiệp

3.1.3 Một số lý luận cơ bản về cầu

a Khái niệm cầu

Cầu là lượng hàng hóa hay dịch vụ (Q) mà người mua có khả năng và sẵn sàng mua ứng với các mức giá (P) khác nhau trong một thời gian nhất định

b Đường cầu

Đường cầu biểu diễn mối quan hệ giữa giá và số lượng được cầu Ứng với mỗi

số lượng được cầu sẽ có một mức giá nhất định trên đồ thị

Đường cầu có độ dốc xuống thể hiện mối quan hệ nghịch biến giữa giá và lượng cầu Và đây được gọi là luật cầu

thông tin về sản phẩm…

đến giá Hàm cầu nghịch có dạng: P = f(Q)

d Cầu cá nhân và cầu thị trường (cầu xã hội)

Mỗi cá nhân có một đường cầu riêng biệt đối với một loại sản phẩm hàng hóa nhất định Tổng hợp tất cả các đường cầu cá nhân theo phương ngang ta có đường cầu thị trường Số lượng cầu thị trường bằng tổng tất cả số cầu từng cá nhân ở mức giá đó Đường cầu thị trường cho thấy tổng lượng cầu về một hàng hóa thay đổi như thế nào

Hình 3.2 Đường Tổng Cầu

Nguồn: Đặng Minh Phương, 2005

Độ dốc đường cầu: độ dốc = ∆P/∆Q: mang dấu âm thể hiện luật cầu

e Một số yếu tố tác động đến đường cầu

Giá của chính hàng hóa đó (P x )

Mối quan hệ giữa giá và lượng cầu là nghịch biến, tuân theo luật cầu có nghĩa là khi giá của hàng hóa X tăng lên dẫn đến lượng cầu về hàng hóa X giảm đi và ngược

Giá của hàng hóa liên quan

Hàng hóa có liên quan được phân làm 2 loại

Hàng hóa bổ sung cho X : khi tăng giá mặt hàng này sẽ làm giảm lượng cầu hàng hóa X và ngược lại

Hàng hóa thay thế cho X: khi tăng giá mặt hàng này sẽ làm tăng lượng cầu hàng hóa X và ngược lại

Thu nhập của người tiêu dùng

trả của họ được cải thiện và làm tăng lượng cầu về một hàng hóa dịch vụ nào đó Tuy nhiên, tác động của thu nhập đối với mức cầu hàng hóa X là khác nhau tùy theo đặc điểm của X

Nếu X là hàng hóa thứ cấp, lượng cầu X sẽ giảm khi thu nhập tăng lên

Nếu X là hàng hóa thông thường, khi thu nhập tăng lên làm tăng lượng cầu về

Quy mô thị trường

dịch chuyển sang phải

Thói quen, thông tin về sản phẩm, kỳ vọng tương lai

Đây cũng là những yếu tố tác động đến lượng cầu, làm đường cầu dịch chuyển

f Hệ số co giãn của cầu

Hệ số co giãn của cầu là thông tin quan trọng đối với nhiều vấn đề kinh tế Nó thể hiện mức độ nhạy cảm của lượng cầu một loại hàng hóa X khi các yếu tố như: giá, thu nhập của người tiêu dùng thay đổi Nó được phân thành

Hệ số co giãn của cầu theo giá (ε)

Hệ số này cho biết lượng cầu về hàng hóa thay đổi bao nhiêu phần trăm khi giá chính hàng hóa đó thay đổi 1% Và được tính như sau

x

x x

x x

x

x x

Q

P P

Q P

P

Q Q

*/

/

Δ

Δ

=Δ

Dựa trên độ lớn của ε ta có các trường hợp sau

Nếu ε < -1 được gọi là đàn hồi (1% tăng ở giá làm giảm lượng cầu hơn 1%) Nếu ε = -1 gọi là đàn hồi đơn vị (1% tăng ở giá làm giảm lượng cầu 1%)

Nếu -1 < ε < 0: không đàn hồi (1% tăng ở giá làm giảm lượng cầu ít hơn 1%) Khi giá tăng, ε càng lúc càng âm và chạm đến -∞ khi giá chạm đến trục tung (giá nghẹt thở) Trường hợp này gọi là đàn hồi hoàn toàn Khi giá giảm, ε càng tiến về

0 và giá chạm đến trục hoành Trường hợp này gọi là không đàn hồi hoàn toàn

Hình 3.3 Đàn hồi dọc theo đường cầu

Nguồn: Đặng Minh Phương, 2005

Khi đường cầu nằm ngang, mọi người mua nhiều như họ muốn, nếu họ bán ở giá ≤ P* Mọi người không mua nếu hãng bán giá > P* Đường cầu đàn hồi hoàn toàn Khi giá tăng, lượng cầu không thay đổi, do đó ε = 0, tức là không đàn hồi hoàn toàn

Hình 3.4 Đường cầu thẳng đứng và đường cầu nằm ngang

Nguồn: Đặng Minh Phương, 2005

Hệ số co giãn của cầu theo giá chéo

Độ co giãn của cầu theo giá chéo thể hiện độ nhạy cảm của lượng cầu của một mặt hàng đối với sự thay đổi giá của một mặt hàng khác có liên quan Nó được tính

x

i i

x i

i

x x

Q

P P

Q P

P

Q Q

*/

/

Δ

Δ

=Δ

Δ

=

η

Hệ số co giãn của cầu theo thu nhập

Hệ số này đo lường mức độ nhạy cảm của lượng cầu đối với sự thay đổi trong thu nhập của người tiêu dùng Nó cho biết lượng cầu về hàng hóa X tăng bao nhiêu