Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam (Luận văn thạc sĩ)

Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam (Luận văn thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam (Luận văn thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam (Luận văn thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam (Luận văn thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam (Luận văn thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam (Luận văn thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam (Luận văn thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam (Luận văn thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam (Luận văn thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam (Luận văn thạc sĩ)Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam (Luận văn thạc sĩ)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY MẠNH CHÍNH SÁCH CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC

NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM

Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng

NGUYỄN THỊ THANH THƯ

Hà Nội, Năm 2018

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY MẠNH CHÍNH SÁCH CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC

NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM

Ngành: Tài chính – Ngân hàng – Bảo hiểm Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng

Mã số : 8340201

Họ và tên học viên : Nguyễn Thị Thanh Thư Người hướng dẫn : PGS, TS Nguyễn Việt Dũng

Hà Nội, Năm 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên là Nguyễn Thị Thanh Thư , học viên cao học khóa 23, chuyên ngành Tài chính – Ngân hàng, Đại học Ngoại Thương Hà Nội Tôi xin cam đoan luận văn thạc

sĩ “Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam ” là do bản thân tự nghiên cứu và thực hiện theo

sự hướng dẫn khoa học của PGS, TS Nguyễn Việt Dũng Các thông tin, số liệu và kết quả trong luận văn là hoàn toàn trung thực.Tôi xin cam đoan chịu trách nhiệm

về nghiên cứu của mình

Người cam đoan Nguyễn Thị Thanh Thư

LỜI CẢM ƠN

Em xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới các thầy cô giáo trường Đại học Ngoại Thương, khoa Tài chính Ngân hàng, đặc biệt là PGS, Tiến sĩ Nguyễn Việt Dũng đã tận tình hướng dẫn và hết sức tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành luận văn này

Do thời gian nghiên cứu có hạn và trình độ người viết còn hạn chế nên chắc chắn luận văn này không tránh khỏi những thiếu sót Em mong nhận được những nhận xét và góp ý của các thầy cô để luận văn được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, tháng 3 năm 2018

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC BẢNG BIỂU vi

DANH MỤC HÌNH VẼ vii

TÓM TẮT LUẬN VĂN ix

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VẾ CHÍNH SÁCH CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 4

1.1 Những vấn đề cơ bản về bất động sản và thị trường bất động sản 4

1.1.1 Bất động sản 4

1.1.1.1 Định nghĩa về bất động sản 4

1.1.1.2 Phân loại bất động sản 6

1.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 7

1.1.2 Thị trường bất động sản 8

1.1.2.1 Định nghĩa thị trường bất động sản 8

1.1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản 8

1.1.2.3 Các quy luật tác động đến thị trường bất động sản 10

1.2 Những vấn đề về tín dụng ngân hàng và chính sách tín dụng 10

1.2.1 Tín dụng ngân hàng 10

1.2.1.1 Định nghĩa tín dụng ngân hàng 10

1.2.1.2 Đặc điểm cúa tín dụng ngân hàng 11

1.2.1.3 Tín dụng và cho vay 12

1.2.1.4 Phân loại tín dụng ngân hàng 13

1.2.2 Chính sách tín dụng của ngân hàng thương maị 14

1.2.2.1 Định nghĩa chính sách tín dụng 14

1.2.2.2 Mục đích của chính sách tín dụng 14

1.2.2.3 Vai trò của chính sách tín dụng 15

1.3 Chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại 16

1.3.1 Cho vay bất động sản 16

1.3.1.1 Định nghĩa cho vay bất động sản 16

1.3.1.2 Đặc điểm của cho vay bất động sản 17

1.3.1.3 Phân loại cho vay bất động sản 18

1.3.1.4 Vai trò của hoạt động cho vay bất động sản 20

1.3.1.5 Nguyên tắc cho vay bất động sản 23

1.3.2 Các yếu tố cơ bản của chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại 26

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM 33

2.1 Hệ thống luật pháp hình thành chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản 33

2.2 Kinh nghiệm quốc tế về chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản 41

2.2.1 Chính sách của Australia và New Zealand 41

2.2.2 Chính sách của Đan Mạch 43

2.3 Thực trạng thực hiện các chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam 43

2.3.1 Các sản phẩm cho vay bất động sản của các NHTM Việt Nam hiện nay 43

2.3.1.1 Sản phẩm cho vay tiêu dùng bất động sản 43

2.3.1.2 Sản phẩm cho vay kinh doanh bất động sản 45

2.3.2 Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam 45

2.3.3 Thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam 48

2.3.3.1 Đối tượng vay vốn 48

Phương thức cho vay 50

2.3.3.2 Lãi suất 50

2.3.3.3 Hạn mức cho vay 52

2.3.3.5 Thời hạn cho vay 53

2.4 Đánh giá chung về những thuận lợi, khó khăn đối với cho vay bất động

sản của các ngân hàng thương mại Việt Nam 53

2.4.1 Thuận lợi 53

2.4.2 Khó khăn 55

2.5 Đánh giá hiệu quả của chính sách cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam 60

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY MẠNH CHÍNH SÁCH CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM 62

3.1 Dự đoán xu hướng phát triển chính sách cho vay bất động sản trong thời gian tới 62

3.2 Giải pháp hoàn thiện chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS 65

3.2.1 Những giải pháp đối với ngân hàng 66

3.2.1.1 Vấn đề nhân sự 66

3.2.1.2 Vấn đề hoàn thiện chính sách cho vay bất động sản 67

3.2.1.3 Đối với việc huy động nguồn vốn 68

3.2.1.4 Vấn đề hạn chế rủi ro đối với các khoản vay 72

3.2.2 Những kiến nghị đối với ngân hàng nhà nước 73

3.2.2.1 Vấn đề hệ thống pháp luật 73

3.2.2.2 Về các tổ chức liên kết 75

3.2.2.3 Về chiến lược phát triển bền vững 76

KẾT LUẬN 81

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: So sánh thời hạn của các loại cho vay theo Quyết định 1627 và Thông tư

39 36Bảng 2.2: Mức lãi suất cho vay tiêu dùng BĐS ở các NHTM Việt Nam (Cập nhật ngày 19/05/2017) 51

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 2.1 Dư nợ cho vay BĐS tính đến Quý II/2016 46Hình 2.2 Tỷ trọng các lĩnh vực cho vay các ngành của ngân hàng VB Bank 47Hình 3.1 Năm áp lực tác động tới lãi suất năm 2017 63Hình 3.2: Tác động của TT06 tới đường cung cầu tín dụng trung dài hạn và lãi suất cho vay trung dài hạn 64

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu viết tắt Cụm từ

Agribank Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn BĐS Bất động sản

BIDV Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

NHTM Ngân hàng thương mại

Techcombank Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ Thuơng Việt Nam TCTD Tổ chức tín dụng

Vietcombank Ngân hàng Ngoại Thương Việt Nam

Vietinbank Ngân hàng Thương mại cổ phần Công Thương Việt Nam Vpbank Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay, nhu cầu nguồn vốn để xây dựng

và phát triển nền kinh tế ở Việt Nam trở thành nhu cầu bức thiết, đặc biệt đối với ngành kinh doanh BĐS- một ngành cần số lượng vốn vay khổng lồ đáp ứng những nhu cầu về BĐS có xu hướng ngày càng một tăng lên cả về số lượng và chất lượng

Do đó, song song với việc kêu gọi, thu hút vốn đầu tư vào thi trường BĐS thì sự hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng sẽ góp phần tích cực đến hoạt động của thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung Xuất phát từ thực tế đó, cùng với sự phát triển của thị trường BĐS sẽ là một kênh lợi nhuận lớn cho ngân hàng Trải qua một thời gian phát triển, hoạt động tín dụng đối với cho vay BĐS ở Việt Nam cũng đã có nhiều bước cải thiện mặc dù còn những hạn chế nhất định Thực tiễn chính sách cho vay BĐS ở các NHTM Việt Nam hiện nay ra sao và làm thế nào để đẩy mạnh chính sách cho vay BĐS trở thành vẫn đề cấp thiết

Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục bảng biểu, danh mục hình vẽ, danh mục viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo thì nội dung luận văn được kết cấu gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý thuyết về chính sách cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại

Chương đầu tiên của luận văn đã đưa ra những định nghĩa cơ bản về cho vay bất động sản, chính sách cho vay bất động sản và những yếu tố tác động lên những chính sách này ở các NHTM Việt Nam Những nhận định này là nền tảng cho những cơ sở lý luận được hình thành ở các chương sau

Chương 2: Thực trạng chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương

mại

Qua quá trình phân tích chi tiết chính sách cho vay bất động sản của ngân hàng dựa trên từng yếu tố chi tiết Chương ba của luận văn đã đưa ra cái nhìn toàn cảnh một cách rõ nét về chính sách cho vay bất động sản của các ngân hàng hiện nay và những đánh giá về mặt hiệu quả của quá trình thực hiện các chính sách này tại các ngân hàng

Chương 3: Một số giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam

Trong chương này, luận văn đã đưa ra những dữ kiện thực tế định hướng cho những dự đoán xu hướng trong tương lai Từ những dự đoán và thực trạng này, những giải pháp từ phía trong và phía ngoài ngân hàng đã được đưa ra để xây dựng một chính sách chặt chẽ trong ngân hàng và môi trường bất động sản lành mạnh làm nền tảng để chính sách ngân hàng hoạt động tốt, hiệu quả và minh bạch

LỜI MỞ ĐẦU

1.Sự cần thiết nghiên cứu của đề tài

Tín dụng là hoạt động tài trợ của ngân hàng cho khách hàng trên cơ sở tín nhiệm, chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng tài sản của ngân hàng, tạo ra thu nhập từ lãi lớn nhất và cũng là hoạt động mang lại rủi ro cao nhất Chính vì vậy, đa dạng hóa các hoạt động là xu hướng giảm thiểu rủi ro của các NHTM hiện nay Trong đó cho vay là tài sản lớn nhất trong khoản mục tín dụng Cho vay tín dụng là một sản phẩm tín dụng rất cần thiết trong cuộc sống Trong tất cả các hình thức cho vay tín dụng thì loại hình cho vay bất động sản có xu hướng cao nhất, nhu cầu qua các năm cũng tăng dần Bên cạnh đó, trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay, nhu cầu nguồn vốn để xây dựng và phát triển nền kinh tế ở Việt Nam trở thành nhu cầu bức thiết, đặc biệt đối với ngành kinh doanh bất động sản- một ngành cần số lượng vốn vay khổng lồ đáp ứng những nhu cầu về bất động sản có xu hướng ngày một tăng lên cả về số lượng và chất lượng Do đó, song song với việc kêu gọi, thu hút vốn đầu tư vào thị trường bất động sản thì sự hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng sẽ góp phần tích cực đến hoạt đồng của thị trường bất động sản nói riềng và nền kinh

tế Việt Nam nói chung

Không ai có thể phủ nhận sự nghiêm trọng của cuộc khủng hoảng kinh tế trên toàn thế giới do bong bóng bất động sản gây ra - nỗi ám ảnh của bất kỳ nhà đầu tư bất động sản nào Thị trường bất động sản Việt Nam đang nóng dần lại từ năm 2014, các ngân hàng đưa ra những chính sách cho vay hấp dẫn cho lĩnh vực bất động sản nhờ vào sự nới lỏng quy định của Ngân hàng nhà nước, đặc biệt là với mảng bất động sản tiêu dùng Bởi sự thay đổi lạc quan của thị trường, người ta lại càng không khỏi suy nghĩ và nhớ lại nỗi ám ảnh của năm 2011 Và lại một lần nữa, vấn đề xây dựng một chính sách an toàn và hiệu quả đối với các ngân hàng trở lên quan trọng hơn bao giờ hết

Mặt khác, xuất phát từ tính biến động thất thường của thị trường bất động sản cũng như những rủi ro tiềm ẩn của thị trường này sẽ ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động cấp tín dụng của Ngân hàng nói riêng và sự phát triển của cả nền kinh tế xã hội nói

chung mà Nhà nước sẽ có những chính sách điều tiết khác nhau Đặc biệt, trong nền kinh tế Việt Nam hiện nay có tỷ lệ lạm phát khá cao và ảnh hưởng tâm lý từ sự sụp

đổ của hoạt động tín dụng của Mỹ cũng xuất phát từ việc tập trung cho vay bất động sản mà việc đẩy mạnh hay siết chặt hoạt động tín dụng bất động sản trong tình hình nền kinh tế Việt Nam hiện nay nhìn chung đang là vấn đề đáng quan tâm

Thêm vào đó, ở Việt Nam hiện nay, thu nhập của người dân còn thấp mà giá nhà đất luôn tăng cao đặc biệt ở các trung tâm như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh Đối với người có thu nhập khá thì cũng phải tích góp 20-30 năm mới có thể sở hữu nột ngôi nhà Vì thế, tìm kiếm được một cuộc sống ổn định ở thành phố đối với những gia đình trẻ ngày càng trở nên khó khăn hơn Bởi vậy, nếu không có sự tài trợ bởi nguồn vốn bên ngoài từ các ngân hàng thông qua hoạt động cho vay thì sở hữu một căn nhà vẫn chỉ là mơ ước đối với không ít người

Các đề tài nghiên cứu về chính sách cho vay bất động sản của các NHTM để phù hợp với sự phát triển của thị trường bất động sản đã được rất nhiều người nghiên cứu từ ngay sau cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản năm 2011-2013 Từ năm

2014 tới nay, khi thị trường bất động sản có sự phát triển trở lại, vấn đề hoàn thiện chính sách này lại là một trong những vấn đề cần có sự chú trọng nhất định Đặc biệt là đối với Việt Nam hiện nay khi hoạt động cho vay của các ngân hàng phần lớn là cho vay có bảo đảm bằng tài sản bất động sản dẫn đến tác động của thị trường bất động sản tăng hoặc giảm cũng có ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động cho vay của toàn hệ thống ngân hàng

Chính những lý do trên, trong đề tài luận văn “Thực trạng và giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam” này,

em sẽ đưa ra những nghiên cứu sơ bộ và những giải pháp thực tiễn nhằm góp phần gia tăng hiệu quả trong hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trong hiện tại và tương lai

2 Mục tiêu nghiên cứu

Luận văn tập trung vào nghiên cứu các vấn đề sau:

- Đi sâu vào thưc trạng, đánh giá chính sách tín dụng và những tác nhân ảnh hưởng lên cho vay bất động sản ở các NHTM Việt Nam

- Đưa ra những đề xuất về giải pháp phát triển chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản ở các NHTM Việt Nam

4 Phương pháp nghiên cứu

Áp dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, khái quát hóa, phương pháp nghiên cứu định tính và tham khảo ý kiến các chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng

5 Kết cấu của luận văn

Luận văn được chia thành ba chương với nội dung như sau:

Chương 1: Cơ sở lý thuyết về chính sách cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại

Chương 2: Thực trạng chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại

Chương 3: Một số giải pháp nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VẾ CHÍNH SÁCH CHO VAY BẤT

ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

- Có vị trí cố định, không di chuyển được

Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của BĐS, vì vậy người ta thường nhắc đến “vị trí, vị trí và

vị trí”, tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của bất động sản

- Tính bền lâu

Đất đai là thứ được xem như không bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai như xói

lở, vùi lấp vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của bất động sản.Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó.Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu

bị lão hóa và hư hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà lại thu được lợi ích lớn hơn là phá nó đi và đầu tư xây mới, thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để

“chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế

- Tính thích ứng

Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn vừa có thể giữ lại đặc trưng của công trình lại vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu tư

Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng là cực kỳ quan trọng để thu hút khách hàng, cho nên các nhà đầu tư rất quan tâm đến tính thích ứng của bất động sản

- Tính dị biệt

Trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và cùng dùng một thiết kế Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ, các phòng cũng có hướng và tầng khác nhau Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của người đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đếu quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân Do vậy trên thị trường bất động sản, địa vị và giá trị của mỗi bất động sản không hoàn toàn giống nhau như các hàng hóa khác

- Tính chịu ảnh hưởng của chính sách

Vì BĐS có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường BĐS, thường đưa ra chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng bất động sản Vì không thể di chuyển được nên BĐS khó mà tránh được ảnh hưởng của các điều chỉnh chính sách, chẳng hạn như các chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế…

- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý

Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tổn công quản lý lắm, chẳng hạn đầu

tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại đá quý Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lý thích hợp Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, như ngay việc cho thuê nhà cũng phải đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp an toàn khác… Nói chung chi phí quản lý nhà cho thuê thường chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lý không tốt, chi phí tăng cao hoặc người thuê

không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn Đây là chưa kể những chi phí cho chuyên gia, kế toán thuế và cho luật sư…

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau

Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường xá, công viên, trường học… có thể nâng cao giá trị BĐS trong khu vực phụ cận lên khá nhiều Kinh nghiệm chứng tỏ nếu dự báo được chính xác sự đầu tư lớn của chính phủ vào kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát triển BĐS trước một bước thì có thể thành công rất lớn

1.1.1.2 Phân loại bất động sản

1.1.1.2.1 Phân loại theo mức độ đầu tư

- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật,

hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc, … Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, mang tính chất phức tạp

và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững và chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản

- Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, …

1.1.1.2.2 Phân loại theo mục đích sử dụng

- Bất động sản xây dựng cơ sở hạ tầng: bao gồm các hạng mục cầu đường

- Bất động sản dự án nhà ở, bao gồm dự án đầu tư khu dân cư, khu căn hộ…

- Bất động sản sản xuất thương mại bao gồm đầu tư nhà xưởng, khu công nghiệp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê…

- Bất động sản du lịch bao gồm đầu tư nhà hàng khách sạn, khu nghỉ dưỡng,… Việc phân chia bất động sản theo các hình thức trên là rất cần thiết để bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách cho vay của ngân hàng phù hợp với điều kiện kinh

tế - xã hội

1.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

Khi đánh giá bất động sản thuộc nhóm bất động sản hàng hóa, loại hình bất động sản có thể mua đi, bán lại, cho thuê, chuyển quyền sở hữu, Yếu tố quan trọng tác động đến việc định giá bất động sản có thể kể đến như sau:

Vị trí bất động sản: Do bất động sản không di động được, nên vị trí bất động sản ở đâu, môi trường xung quanh thế nào, vị trí ở trung tâm hay xa trung tâm, vị trí có thể dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng để ở, là những yếu tố tác động không nhỏ đến giá trị bất động sản

Hình dáng bất động sản và yếu tố văn hóa: xét về giá trị sử dụng, một mảnh đất vuông vắn, chiều rộng và chiều dài hợp lý là lựa chọn ưa thích của nhiều người Những điều này thể hiện đặc điểm văn hóa, thị hiếu, sở thích của mỗi cá nhân đối với hình dáng của bất động sản Khi họ cảm cảm thấy phù hợp với hình dáng, diện tích, kích cỡ bất động sản đó thì họ sẽ định giá bất động sản cao hơn và ngược lại

Do đó, hình dáng bất động sản và yếu tố văn hóa cũng là một trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

Nhà đầu tư dự án bất động sản: Chủ đầu tư của các dự án bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc định giá BĐS Trên thị trường, các nhà đầu tư uy tín sẽ đảm bảo chất lượng công trình, thời gian hoàn thành, phương thức quản lý vận hành sau khi xây dựng của dự án,… Những điều này cũng ảnh hưởng lớn tới giá trị của bất động sản

Cung - cầu về bất động sản: Diễn biến cung cầu bất động sản trong từng giai đoạn nhất định có thể đẩy giá bất động sản lên cao hoặc ngược lại Yếu tố này mang tính thị trường và có khả năng làm cho giá trị bất động sản tăng, giảm một cách bất ngờ, lên cao hoặc thấp hơn so với giá trị thực của chính bất động sản đó

Chính sách của nhà nước: Chính sách của nhà nước như quy hoạch, giải tỏa, phóng đường, cũng làm ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản, làm cho bất động sản biến động không ngờ, có trường hợp theo quy định, bất động sản sẽ không thể giao dịch được trên thị trường như nhà, đất trong khu vực quy hoạch không cho mua bán hoặc giá trị được đẩy lên cao so sự thay đổi của không gian xung quanh

Tóm lại, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản là rất quan trọng Thông qua việc phân tích, xử lý và đánh giá các yếu tố này một cách chính xác là cơ

sở để xác định giá trị thực của bất động sản, giúp cho việc chế chấp, mua bán, liên doanh, liên kết trở nên chính xác hơn, minh bạch hơn và thị trường bất động sản bớt những cơn nóng lạnh thất thường

1.1.2 Thị trường bất động sản

1.1.2.1 Định nghĩa thị trường bất động sản

Có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản, cụ thể:

Định nghĩa 1: Thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì

Định nghĩa 2: Thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hóa BĐS

Định nghĩa 3: Thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới,

tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đầy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS

Định nghĩa 4: Thị trường bất động sản là “nơi” tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn…

Như vậy, định nghĩa bất động sản có thể diễn đạt chung nhất như sau:

Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới,tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS

1.1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là một trong những bộ phận không thể tách rời của hệ thống kinh tế thị trường hoàn chỉnh

- Giống như các loại thị trường khác, thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất

và tiêu dùng

Thị trường BĐS là nơi để người bán và người mua gặp gỡ thỏa thuận với nhau, làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS một cách thuận lợi Việc xây

dựng thị trường BĐS là sự tôn trọng và phát huy vai trò tự điều tiết của bản tay vô hình, là sự tạo lập một cơ chế khách quan đảm bảo cho BĐS có thể được sử dụng một cách hiệu quả nhất

- Thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho chủ thể kinh doanh BĐS

Trên thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh BĐs và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, BĐS được chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác Thị trường BĐS đóng vai trò chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là một nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn của các chủ thê kinh doanh trên thị trường Thị trường BĐS là một sự bổ sung quan trọng cho sự hoàn thiện và phát triển một cách đồng bộ cơ chế kinh tế thị trường đối với một quốc gia

- Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các

cơ sở kinh tế khác

Bằng cách xây dựng và phát triển thị trường BĐS, Nhà nước bổ sung, hoàn thiện hệ thống Pháp luật, hệ thống chính sách quản lý cũng như tổ chức quản lý, tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng đầu

cơ, tham nhũng, trốn thuế… Bên cạnh đó, sự vận hành thị trường BĐS sẽ góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng, tăng thu cho Ngân sách Nhà nước…

- Vận hành thị trường BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học- công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường

Thị trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cung cầu, giá cả cạnh tranh Điều đó thúc đẩy các chủ thể thị trường nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng sức cạnh tranh nhằm thu lợi nhuận

- Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững

Thông qua thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh có điều kiện tiếp xúc, mở rộng quan hệ: nội bộ thị trường và các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như: xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị

1.1.2.3 Các quy luật tác động đến thị trường bất động sản

Cũng như các loại thị trường khác trong nền kinh tế thị trường,sự vận hành của thị trường BĐS chịu tác động của một cơ chế nhất định, mà ở đây chính là sự tác động của các quy luật kinh tế khách quan như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh…Trong đó đáng kể nhất là quy luật cung cầu và quy luật giá cả

Quy luật cung cầu:Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hóa đó tăng lên Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa đáp ứng

đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi Khi cung lớn hơn cầu, tức

là khối lượng hàng hóa cung ứng vượt quá cầu dẫn đến giá cả thị trường giảm xuống

Quy luật giá cả: Quan hệ cung- cầu là một khái niệm của kinh tế thị trường và người ta xem cung- cầu là một hàm số của giá Nghĩa là một sự thay đổi của giá sẽ làm thay đổi quan hệ cung-cầu Trong nền kinh tế thị trường giá cả điều tiết quan hệ cung-cầu Mối quan hệ này phụ thuộc vào độ co dãn của cung hay cầu theo giá Do đặc điểm là trong ngắn hạn độ co dãn của cung là rất nhỏ do vậy sự tăng lên của cầu

sẽ làm giá tăng nhanh hơn Trong dài hạn, độ co dãn của cung lớn hơn nên sự tăng giá cũng chậm hơn

mà nội dung của nó là vốn được dịch chuyển từ nơi tạm thời thừa vốn sang nơi tạm thời thiếu với điều kiện hoàn trả vốn và lãi tiền vay là lợi nhuận thu được do sử dụng vốn vay trong một thời hạn nhất định Tuy vậy, không phải lúc nào người thừa

vốn và thiếu vốn cũng dễ dàng tiếp cận nhau do sự khác biệt về không gian, thời gian, khối lượng, loại tiền, lãi suất và đặc biệt là độ tin cậy lẫn nhau Để kết nối nhu cầu đầu tư và đi vay có các chủ thể trong nền kinh tế, sự tồn tại của các tổ chức tín dụng như một sự thiết yếu mà trong đó chủ yếu là các NHTM Đây là quan hệ tín dụng gián tiếp trên cơ sở số vốn huy động được cấp tín dụng cho những người cho nhu cầu cần vốn tạm thời thông qua cầu nối là các ngân hàng Từ đó, ta có loại hình tín dụng ngân hàng trong nền kinh tế

Theo điều 20, Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 quy định “cấp tín dụng là việc tổ chức tín dụng thỏa thuận để khách hàng sử dụng một khoản tiền với nguyên tắc có hoàn trả bằng các nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ khác” Dựa vào đây, ta có thể hiểu tín dụng ngân hàng là mối quan hệ vay mượn giữa ngân hàng với tất cả các cá nhân, tổ chức và các doanh nghiệp khác trong xã hội Nó không phải là quan hệ dịch chuyển vốn trực tiếp từ nơi tạm thời thừa sang nơi tạm thời thiếu mà là quan hệ dịch chuyển vốn gián tiếp thông qua một tổ chức trung gian là ngân hàng Tín dụng ngân hàng cũng mang bản chất chung của quan hệ tín dụng, đó là quan hệ vay mượn có hoàn trả cả vốn và lãi sau một thời gian nhất định, là quan hệ chuyển nhượng tạm thời quyền sử dụng vốn

và là quan hệ bình đẳng cả hai bên cùng có lợi

1.2.1.2 Đặc điểm cúa tín dụng ngân hàng

Thứ nhất, tín dụng ngân hàng được hình thành dựa trên cơ sở lòng tin Trong cuốn

“Quản trị ngân hàng thương mại” của tác giả Peter Rose1, ông đã đưa ra nhận định thú vị khi cho rằng ngân hàng sẽ cấp tín dụng cho người đi vay khi họ chứng minh được không cần khoản vay của ngân hàng họ vẫn sẽ có thể có nguồn tài chính khác đáp ứng được nhu cầu dùng tiền của họ Nhận định này không sai bởi để có được tín nhiệm của ngân hàng người đi vay cần đưa ra những bằng chứng chứng minh mình

là một người đi vay tiềm năng, việc đi vay ngân hàng có thể chỉ là một phương án

họ lựa chọn Về phía ngân hàng, khách hàng sẽ chỉ cấp tín dụng khi có lòng tin vào việc khách hàng sử dụng vốn vay đúng mục đích, hiệu quả và có khả năng hoàn trả

nợ vay bao gồm cả gốc và lãi đúng hạn

1 Bank Mangement and Financial Services – 8 th Edition, Peter Rose, Trang 21

Thứ hai, tín dụng là sự chuyển nhượng tài sản có thời hạn Ngân hàng là trung gian tài chính “đi vay để cho vay” Vì vậy, mọi khoản tín dụng của ngân hàng đều phải đáp ứng tiêu chí có thời hạn và bảo đảm cho ngân hàng hoản trả vốn huy động Ngân hàng phải căn cứ vào tính chất thời hạn nguồn vốn của mình và quá trình luân chuyển vốn của đối tượng vay, tính chất của khoản vay để xác định thời hạn cho vay hợp lý

Thứ ba, tín dụng phải dựa trên nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi Nếu không có sự hoàn trả, khoản vay sẽ không được coi là tín dụng Giá trị hoàn trả phải lớn hơn giá trị gốc Điều này có nghĩa là ngoài việc hoàn trả giá trị gốc, khách hàng phải trả cho ngân hàng một khoản lãi tương đương với mức phí khách hàng phải bỏ ra để mua quyền sử dụng vốn vay Khoản lãi luôn luôn là một số dương để bù đắp được chi phí hoạt động và tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng, phản ánh bản chất hoạt động kinh doanh của ngân hàng

Thứ tư, tín dụng là hoạt động tiềm ẩn rủi ro cao cho ngân hàng Việc thu hồi tín dụng không chỉ phụ thuộc vào bản thân khách hàng mà còn phụ thuộc vào môi trường hoạt động, yếu tố ngoài tầm kiểm soát của khách hàng bao gồm sự biến động

về giá cả, lãi suất, tỷ giá, lạm phát, tăng trưởng kinh tế, thị trường, thiên tai,… Khi khách hàng gặp khó khăn do môi trường kinh doanh bất ổn, dẫn đến khó khăn trong việc trả nợ, điều này khiến cho ngân hàng gặp rủi ro tín dụng

Thứ năm, tín dụng phải dựa trên cơ sở cam kết hoàn trả vô điều kiện Quá trình xin vay và cho vay đều phải diễn ra trên cơ sở những căn cứ pháp lý chặt chẽ như: hợp đồng tín dụng, khế ước vay tiền, hợp đồng bảo đảm tiền vay, bảo lãnh… trong đó bên đi vay phải cam kết hoàn trả vô điều kiện khoản vay cho ngân hàng khi đến hạn

1.2.1.3 Tín dụng và cho vay

Trên thực tế, chúng ta thường nhầm lẫn tín dụng và cho vay là một Xét về mặt bản chất thì không phải như vậy, tín dụng là phạm trù bao gồm hoạt động cho vay Bất

kỳ sự chuyển giao có hoàn trả quyền sử dụng tạm thời về tài sản đều phản ánh quan

hệ tín dụng Các mối quan hệ tín dụng này được thể hiện thông qua các hình thức: cho vay, chiết khấu, bảo lãnh và cho thuê tài chính Tuy nhiên trong hoạt động tín dụng thì cho vay là hoạt động quan trọng nhất và chiếm tỷ trọng lớn nhất tại các

NHTM nên thuật ngữ “tín dụng” và “cho vay” thường được dùng đan xen và thay thế cho nhau

1.2.1.4 Phân loại tín dụng ngân hàng

Đa dạng hóa sản phẩm là một trong những chiến lược Marketing quan trọng của bất

kỳ ngành hàng nào và cũng không ngoại trừ ngành ngân hàng Khi ngân hàng ngày càng khẳng định vai trò to lớn của mình trong nền kinh tế cũng là khi chính các ngân hàng phải tự cạnh tranh với nhau để thu hút khách hàng Kinh tế phát triển đa dạng ngành nghề khiến cho đối tượng khách hàng cần sử dụng các dịch vụ ngân hàng ngày cũng đa dạng theo Chính vì vậy, các hình thức tín dụng ngân hàng đã được phân chia với những căn cứ khác nhau Dưới đây là những cách phân chia thông thường và có mối liên quan chặt chẽ với lĩnh vực cho vay bất động sản

Căn cứ vào thời hạn sử dụng tín dụng:

- Tín dụng ngắn hạn: là những khoản vay có thời hạn đến một năm, thường được sử dụng để thanh toán, cho vay bổ sung thiếu hụt tạm thời vốn lưu động và phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của cá nhân và hộ gia đình

- Tín dụng trung hạn: là những khoản vay có thời hạn trên một năm đến năm năm; được cung cấp để mua sắm tài sản cố định, cải tiến và đổi mới kỹ thuật, mở rộng và xây dựng các công trình nhỏ có thời gian thu hồi vốn nhanh

- Tín dụng dài hạn: là những khoản vay có thời hạn trên năm năm Loại tín dụng này được sử dụng để cung cấp vốn cho xây dựng cơ bản, cải tiến và mở rộng sản xuất với quy mô lớn,

Căn cứ vào mục đích sử dụng vay vốn

- Tín dụng bất động sản: các khoản tín dụng đầu tư bất động sản, bao gồm:

+ Tín dụng ngắn hạn và trung hạn cho xây dựng nhỏ và sửa chữa, nâng cấp nhà cửa + Tín dụng trung - dài hạn để mua đất đai, nhà cửa, căn hộ, cơ sở dịch vụ, trang trại

và bất động sản ở trong nước và ngoài nước

- Tín dụng công nghiệp: các khoản tín dụng được sử dụng để cung cấp cho các doanh nghiệp nguồn để trang trải các chi phí như mua hàng hóa, nguyên vật liệu, trả thuế và chi trả lương,…

- Tín dụng nông nghiệp: các khoản tín dụng cấp cho hoạt động nông nghiệp, nhằm trợ giúp và thúc đẩy hoạt động trồng trọt, thu hoạch và chăn nuôi gia súc

- Tín dụng tiêu dùng: các khoản tín dụng được cấp cho đối tượng cá nhân để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng Loại tín dụng này thường được dùng để mua sắm xe cộ, các thiết bị gia đình có giá trị tương đối lớn hoặc cho vay du học,

- Tín dụng đầu tư tài chính: các khoản tín dụng cấp cho các cá nhân doanh nghiệp với mục đích đầu tư (mua chứng khoán, vàng, )

1.2.2 Chính sách tín dụng của ngân hàng thương maị

1.2.2.1 Định nghĩa chính sách tín dụng

Hoạt động tín dụng là hoạt động bao trùm của ngân hàng Với tầm quan trọng và quy mô lớn, hoạt động này được thực hiện theo một chính sách rõ ràng, được xây dựng và hoàn thiện qua nhiều năm, đó là chính sách tín dụng

Chính sách tín dụng là hệ thống các chủ trương, định hướng quy định chi phối hoạt động tín dụng do Hội đồng quản trị của ngân hàng đưa ra nhằm sử dụng hiệu quả nguồn vốn để tài trợ cho các doanh nghiệp, các tổ chức, các hộ gia đình và cá nhân trong phạm vi cho phép dựa trên những quy định của chính phủ

Tổng thể các quy định này bao gồm toàn bộ các vấn đề liên quan đến cấp tín dụng như: Quy mô, lãi suất, kỳ hạn, đảm bảo, phạm vi, các khoản tín dụng có vấn đề và các nội dung khác

1.2.2.2 Mục đích của chính sách tín dụng

Chính sách tín dụng xác định những giới hạn áp dụng cho các hoạt động tín dụng Đồng thời cũng thiết lập môi trường nhằm giảm bớt rủi ro trong hoạt động tín dụng Chính sách tín dụng được đưa ra nhằm bảo đảm rằng mỗi quyết định tín dụng (quyết định tài trợ vốn) đều khách quan, tuân thủ quy định của NHNN và phù hợp thông lệ chung của quốc tế Không một tổ chức, cá nhân nào được can thiệp trái pháp luật vào quyền tự chủ trong quá trình cho vay và thu hồi nợ của ngân hàng

Từ nội dung chính sách tín dụng, các chi nhánh, phòng ban trong ngân hàng định vụ được những vấn đề sau:

+ Các đối tượng có thể vay vốn

+ Phương thức quản lý các hoạt động tín dụng

+ Những ràng buộc về tài chính đối với khách hàng

+ Các loại sản phẩm tín dụng khác nhau do ngân hàng cung cấp

+ Phương thức quản lý các danh mục cho vay

+ Thời hạn và các điều kiện áp dụng cho các sản phẩm tín dụng khác nhau

1.2.2.3 Vai trò của chính sách tín dụng

Chính sách tín dụng là bộ phận quan trọng cấu thành hệ thống quản trị, điều hành hoạt động tín dụng của mỗi Ngân hàng, được thể hiện bằng các định hướng, tư tưởng chỉ đạo, cho đến các quy chế, quy trình cấp tín dụng, quản lý khoản tín dụng, danh mục tín dụng, phân cấp thẩm quyền Chính vì thế nó có vai trò đặc biệt quan trọng trong hoạt động của từng Ngân hàng Mặt khác, chính sách định hướng tín dụng của một ngân hàng cần có những định hướng cụ thể, đổi mới phù hợp với mục tiêu đặt ra trong từng chu kì kinh doanh của ngân hàng nhằm đem lại hiệu quả cao nhất về kinh tế Khi ngân hàng gặp thời kì khó khăn cũng là do chính sách tín dụng chưa hiệu quả hoặc do người thực thi chính sách không lường trước được hết những biến động tiêu cực của các yếu tố bên ngoài

Phản ánh cương lĩnh tài trợ của ngân hàng: cương lĩnh tài trợ của ngân hàng được phản ánh thông qua các nội dung cụ thể về nguyên tắc cho vay, mức cho vay, thời hạn cho vay, lãi suất và mức đảm bảo cho mỗi khoản tín dụng

Tài liệu hướng dẫn cán bộ tín dụng và nhân viên ngân hàng: Trách nhiệm và nhiệm

vụ của các cán bộ liên quan đến hoạt động tín dụng tuy đã được đề cập tại các văn bản hiện hành Tuy nhiên còn chung chung, chưa phân tách rõ đối với từng cấp bậc liên quan Chính vì vậy, một trong những mục tiêu chính của việc ngân hàng đưa ra các chính sách tín dụng cụ thể là để xác định rõ trách nhiệm và nhiệm vụ cụ thể của từng cán bộ liên quan nhằm nâng cao ý thức trách nhiệm cũng như tạo điều kiện đề các cán bộ liên quan biết rõ những việc cần phải làm khi tham gia một khoản vay Tăng cường chuyên môn hóa trong quản lý tín dụng: chính sách tín dụng nhằm đảm bảo tính chuyên môn cao và tăng cường khả năng giám sát giữa các chức năng, theo đó chức năng nghiên cứu tham mưu ban hành chính sách tín dụng được tách biệt với chức năng quản lý khách hàng, thẩm định và đề xuất tín dụng; thẩm định rủi ro và quản lý danh mục tín dụng; theo dõi, quản lý các khoản nợ bị suy giảm khả năng trả nợ; kiểm tra, giám sát tín dụng độc lập

Thiết lập tính thống nhất trong hoạt động tín dụng: các chính sách tín dụng giúp thống nhất quá trình làm việc trong toàn hệ thống Tuy không thể khái quát hết tính phức tạp và đặc thù riêng biệt của mỗi khoản vay song cố gắng thể hiện là một khuôn mẫu chung, với các bước cơ bản phải thực hiện nhằm đồng đều hoá chất lượng tín dụng ở mức cao nhất Mục đích giúp các cán bộ tín dụng tuy ở các chi nhánh khác nhau, hay thậm chí ở cùng một chi nhánh song đang phải giải quyết các khoản vay khác nhau, giữa cán bộ lâu năm với cán bộ mới vào nghề đều có thể phối hợp nhịp nhàng với nhau, thống nhất cung ứng đến khách hàng sản phẩm tín dụng với chất lượng cao nhất

Giải quyết các vấn đề liên quan đến tín dụng: đảm bảo tăng trưởng tín dụng hiệu quả, bền vững

Thực hiện chính sách tăng trưởng tín dụng linh hoạt trong từng thời kỳ, giải quyết

có hiệu quả tình trạng thừa vốn, tình trạng tăng trưởng tín dụng nóng; ứng xử tín dụng hợp lý với các đối tượng cấp tín dụng cụ thể, tuân thủ danh mục tín dụng đã được thiết lập, có ưu tiên cho các khu vực kinh tế phát triển, khách hàng có năng lực tài chính mạnh, các lĩnh vực then chốt của nền kinh tế, ít chịu rủi ro; Nâng cao tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng, phương án, dự án kinh doanh, tăng cường biện pháp quản lý tín dụng đối với khách hàng, trích lập dự phòng rủi ro đầy đủ và tích cực xử

lý nợ xấu

1.3 Chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại

1.3.1 Cho vay bất động sản

1.3.1.1 Định nghĩa cho vay bất động sản

Cho vay bất động sản là loại hình tín dụng của NHTM trong đó Ngân hàng sẽ cho người đi vay vay một số vốn để thực hiện các mục đích về bất động sản như: mụa nhà, mua đất, xây dựng nhà ở, nhà xưởng, văn phòng, sửa chữa nhà ở, đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán…Khi dến hạn người đi vay phải hoàn trả vốn và lãi cho Ngân hàng Ngân hàng kiếm soát được người đi vay, kiếm soát được quá trình sử dụng vốn.Người đi vay có ý thức quan tâm đến việc trả nợ cho nên bắt buộc họ phải quan tâm đến việc sử dụng vốn sao cho có hiệu quả để hoàn trả nợ

Việc cho vay BĐS ngoài mục tiêu đơn thuần là cho vay để sinh lợi, hoạt động cho vay của các NHTM cũng nhằm mục tiêu góp phần phát triển thị trường BĐS, cụ thể

là nhắm vào 03 mục tiêu:

Cho vay kinh doanh BĐS

Cho vay BĐS phục vụ sản xuất

Cho vay phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân

Tuy nhiên mục tiêu cho vay kinh doanh BĐS không nhằm vào việc kinh doanh mang tính chất đầu cơ ngắn hạn của các cá nhân mà chủ yếu hỗ trợ vốn cho các tổ chức xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê; xây dựng căn hộ, nhà ở để bán; xây dựng các trung tâm thương mại

Cho vay BĐS phục vụ sản xuất chủ yếu là phục vụ cho các doanh nghiệp có điều kiện về vốn để xây dựng mở rộng nhà xưởng sản xuất, xây dựng nhà xưởng mới để

ổn định sản xuất thay vì đi thuê

Xây nhà, sửa nhà, mua nhà… là nhu cầu thiết yếu của người dân để ổn định cuộc sống Và đây cũng là mục tiêu chính của các Ngân hàng trong việc thiết lập quy chế cho vay BĐS tiêu dùng nhằm góp phần giúp người dân an cư lạc nghiệp Tùy vào mỗi Ngân hàng có cách tiêp cận khác nhau; có Ngân hàng đẩy mạnh việc tài trợ cho

cá nhân vay mua nhà thuộc các dự án có liên kết; có Ngân hàng chỉ đơn thuần tài trợ cho các mục đích mua nhà giữa các cá nhân với nhau hoặc xây dựng, sửa chữa

nhà riêng lẻ

1.3.1.2 Đặc điểm của cho vay bất động sản

Thứ nhất, về mặt quy mô, trung bình một món vay bất động sản thường lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình của các món cho vay thông thường khác của ngân hàng, đặc biệt là so với cho vay tiêu dùng và cho vay kinh doanh nhỏ

Thứ hai, về mặt kỳ hạn cho vay, một số khoản cho vay mua nhà thế chấp hoặc đầu

tư bất động sản để kinh doanh dài hạn (điển hình là mô hình khách sạn), mua nhà hoặc thu hồi vốn có kỳ hạn dài nhất (khoảng từ 15 năm đến 25 năm hoặc 30 năm)

so danh mục các khoản cho vay của ngân hàng Nhìn chung, cho vay dài hạn loại này chứa đựng những nguy cơ rủi ro tín dụng đáng kể bởi vì nhiều vấn đề có thể xảy ra bao gồm cả những thay đổi tiêu cực của điều kiện kinh tế, lãi suất, sức khoẻ của người vay trong suốt kỳ hạn của món vay

Thứ ba, về thu nhập của khách hàng, dòng tiền mặt dự tính hoặc thu nhập của người

đi vay là yếu tố quan trọng nhất để ngân hàng đưa ra quyết định cho vay Trong khi

đó, giá trị và tình trạng của tài sản lại là trọng tâm của món vay, chúng có tầm quan trọng không kém thu nhập của người đi vay Do vậy, để đánh giá chính xác khả năng hoàn trả nợ của khách hàng là sự cân đối dựa trên hai hướng và không dễ dàng

để đảm bảo chính xác giá trị của hai yếu tố này

Thứ tư, xét về mặt tài sản đảm bảo, tài sản được tài trợ chính là BĐS – nó vừa là tài sản được tài trợ vừa có thể là tài sản thế chấp Khách hàng vay vốn ngân hàng để phục vụ nhu cầu liên quan đến BĐS của mình (như mua nhà) và dùng chính BĐS

đó để thế chấp bảo đảm khoản vay

1.3.1.3 Phân loại cho vay bất động sản

Có rất nhiều cách phân loại các loại hình cho vay bất động sản nhưng cách phân chia được trình dựa trên mục đích cho vay là cách phân chia được sử dụng nhiều nhất và cũng là căn cứ để phân loại phần lớn các chính sách cho vay dành cho các loại hình cho vay bất động sản khác nhau Thông thường, các sản phẩm này được chia thành hai nhóm chính:

- Cho vay kinh doanh BĐS

Hình thức vay thường áp dụng cho các khách hàng doanh nghiệp để tài trợ cho các

dự án BĐS như xây dựng khu đô thị mới, trung tâm thương mại, khách sạn,… Nếu doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân vay vốn đầu tư vào việc hình thành các tài sản trên đất đai, nâng cao giá trị của tài sản cố định đó, đồng thời tài sản đó được đưa vào sản xuất kinh doanh, tham gia vào quá trình sản xuất kinh doanh, đem lại nguồn thu nhập thường xuyên cho người vay vốn thì hoàn toàn có thể vận dụng cho vay được dưới hình thức đầu tư cho kinh doanh Nói cách khác, khái niệm về bất động sản không có gì thay đổi, nhưng cần xác định rõ bất động sản tham gia vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, phục vụ nhu cầu sinh hoạt, đời sống của chính người vay chứ không phải là đầu cơ chờ tăng giá

- Cho vay tiêu dùng BĐS:

Hình thức vay thường áp dụng cho khách hàng cá nhân để tài trợ cho nhu cầu về nhà ở như xây dựng, sửa chữa, mua nhà, nâng cấp nhà cũ,…

Đối với hai cách phân loại này, mục đích đầu tư của khách hàng thường gây ra sự nhầm lẫn khi cần phân loại chính xác Chúng ta cần xem xét kĩ để xác định chính xác hình thức cho vay bất động sản trong các trường hợp khác nhau Dưới đây là những trường hợp chính của mảng cho vay kinh doanh bất động sản:

+ Một là, trường hợp doanh nghiệp vay vốn đầu tư xây dựng nhà xưởng, kho hàng, bến bãi, cơ sở nghỉ mát, nghỉ dưỡng, bệnh viện, phòng khám bệnh, trường học, cơ

sở đào tạo nghề, khách sạn, nhà hàng, nhà để xe ô tô…, nếu chiếu theo giải thích thuật ngữ nói trên thì là bất động sản, tức là đất đai hoặc các công trình xây dựng gắn liền với đất nhưng thực tế không thể coi là cho vay tiêu dùng bởi vì nó được đưa vào phục vụ sản xuất kinh doanh, tạo ra sản phẩm hàng hoá hay dịch vụ, đem lại giá trị gia tăng cho chủ đầu tư

+ Hai là, doanh nghiệp vay vốn và sử dụng vốn vay đầu tư xây dựng chung cư cao tầng, căn hộ, nhà liền kề, biệt thự… để bán Cũng theo giải thích thuật ngữ nói trên thì là bất động sản, nhưng xét ở góc độ nhà đầu tư, nhà kinh doanh, thì đó là sản phẩm đầu tư ra để bán, nó có quá trình kết tinh giá trị mới của nhà đầu tư, nên cần coi đó là lĩnh vực kinh doanh

+ Ba là, doanh nghiệp vay vốn và sử dụng vốn vay đầu tư xây dựng trụ sở văn phòng của doanh nghiệp, cho thuê văn phòng, cho thuê mặt bằng kinh doanh Đây cũng là bất động sản, nhưng là sản phẩm sử dụng trong kinh doanh của chính doanh nghiệp, cho thuê, đem lại nguồn thu nhập cho doanh nghiệp, tham gia vào quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Bởi vậy cần xem đây là lĩnh vực cho vay kinh doanh

+ Bốn là, doanh nghiệp vay vốn đầu tư xây dựng hạ tầng trong khu chế xuất, khu công nghiệp, khu kinh tế cửa khẩu, cụm công nghiệp… sau đó cho doanh nghiệp khác thuê lại Ở góc độ tài sản hay khái niệm tài sản thì đó là bất động sản, nhưng ở góc độ kinh doanh thì cần coi đó là đầu tư cho sản xuất kinh doanh

+ Năm là, doanh nghiệp, cá nhân vay vốn đầu tư xây dựng khu tập luyện thể thao hay chơi thể thao, nơi vui chơi giải trí,… đưa vào kinh doanh, cho thuê kinh doanh Đây thực chất cũng là lĩnh vực bất động sản, nhưng có tính chất sản xuất kinh doanh vì doanh nghiệp kỳ vọng có nguồn thu nhập ổn định, thường xuyên từ khách hàng, nên cần coi đây là đầu tư cho sản xuất kinh doanh, dịch vụ

+ Sáu là, hộ gia đình, cá nhân bên cạnh vốn tự có thì vay vốn NHTM, sử dụng vốn vay để sửa chữa nhà hay xây dựng nhà để ở, mua nhà để ở, có nguồn trả nợ chính là tiền lương và thu nhập khác ổn định trong nhiều năm Đối tượng sử dụng vốn vay chính là bất động sản và đúng là thuộc lĩnh vực tiêu dùng, song đó cũng là nhu cầu chính đáng, hợp lý và người vay chứng minh được nguồn thu nhập ổn định để trả

nợ Vì vậy, đối tượng này không nên cứng nhắc cấm đoán, hạn chế cho vay Điều kiện cần là người vay vốn không phải với mục đích là đầu cơ bất động sản, với nguồn trả nợ không phải là trông chờ vào bán nhà đất sau khi giá tăng, chênh lệch

so với thời điểm mua vào

+ Bảy là, hộ gia đình, cá nhân vay tiền để cho con em đi du học, đi chữa bệnh ở nước ngoài, đi du lịch nước ngoài, mua sắm phương tiện sinh hoạt đắt tiền,… nguồn trả nợ là tiền lương, tiền cho thuê nhà hay cho thuê cửa hàng, các nguồn thu nhập ổn định khác Đây cũng chính là lĩnh vực tiêu dùng nhưng cũng cần được xem xét cho vay vì không phải là đầu cơ, hay trông chờ vào nguồn thu nhập kỳ vọng bấp bênh trong tương lại để trả nợ, mà từ nguồn thu nhập thực tế

Việc phân loại chính xác hình thức cho vay bất động sản là rất quan trọng bởi với mỗi hình thức khác nhau, ngân hàng sẽ có những chính xách riêng biệt mang lại nhiều lợi ích nhất cho cả ngân hàng và người đi vay

1.3.1.4 Vai trò của hoạt động cho vay bất động sản

Đối với khách hàng

Thứ nhất, tín dụng BĐS đáp ứng kịp thời nhu cầu về số lượng và chất lượng vốn cho khách hàng Các khoản đầu tư cho bất động sản thường là rất lớn trong khi đối với đa số cá nhân, doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư cho nó không hẳn lúc nào cũng sẵn có Đối với các khách hàng là cá nhân, những người Việt với tâm lý “an cư lập nghiệp” đã đi sâu vào tiềm thức bao đời nay về mong muốn sở hữu một nơi ở tốt nhưng không phải lúc nào họ cũng có khả năng làm điều này Một người Việt thông thường để sở hữu một căn nhà bằng nguồn tài chính của chính mình sẽ tốn khoảng mười tới ba mươi năm Đây là một khoảng thời gian quá dài cho giấc mơ “an cư lập nghiệp” Tuy nhiên, kể từ khi ngân hàng cho ra đời sản phẩm “cho vay mua nhà ở” (với các tên gọi có thể khác nhau), giấc mơ của họ đã không còn xa vời nữa Họ

hoàn toàn có thể mua một ngôi nhà và trả tiền dần hàng tháng với thời hạn dài Sản phẩm tín dụng BĐS này đã biến giấc mơ của nhiều người thành hiện thực

Thứ hai, tín dụng ngân hàng góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng vốn cho cá nhân

và doanh nghiệp Đối với các khách hàng là doanh nghiệp dù cho họ có nguồn vốn

đủ cho khoản đầu tư thì họ cũng hiếm khi đưa hết dòng tiền của mình vào đó bởi có một đầu tư cơ bản mà bất cứ nhà đầu tư nào cũng nắm rõ: “không bao giờ bỏ trứng vào cùng một giỏ” Hơn nữa, khi họ là một nhà đầu tư có có khả năng đã đạt được mức độ tín nhiệm của các ngân hàng, họ sẽ biết sử dụng nguồn tài chính của họ một cách hiệu quả, việc dốc toàn bộ tiền vào một khoản đầu tư chắc hẳn không phải một lựa chọn thông minh Đa dạng hóa các kênh đầu tư, tạo ra các dòng tiền khác nhau giúp họ đảm bảo an toàn cho các khoản đầu tư của mình Điều này không chỉ đúng cho các khách hàng doanh nghiệp mà còn đúng với khách hàng các nhân khi nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển và hoàn thiện, các nhà đầu tư cá nhân có nhiều cơ hội tiếp cận với các kênh đầu tư khác nhau Nhờ vào hình thức cho vay này, họ có nhiều cơ hội đầu tư hơn, tạo được nhiều dòng tiền hơn và lợi nhuận hơn Thứ ba, tín dụng BĐS có tài sản đảm bảo là chính tài sản khách hàng sở hữu Nó ràng buộc trách nhiệm khách hàng phải hoàn trả vốn gốc và lãi trong thời hạn nhất định như thỏa thuận Do đó, buộc khách hàng phải nỗ lực, tận dụng hết khả năng của mình để sử dụng vốn vay hiệu quả

Thứ tư, đối với bất động sản đầu tư, đặc biệt đối với các nhà đầu tư là doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, căn hộ để bán Để được cho vay, họ phải đạt được mức độ tín nhiệm của ngân hàng và đôi khi là cả sự bảo lãnh đầu tư từ ngân hàng Điều này giúp cho sản phẩm của doanh nghiệp được uy tín hơn và đồng thời cũng là yếu tố giúp thúc đẩy hoạt động kinh doanh

Đối với Ngân hàng

Thứ nhất, cho vay BĐS là một trong những hình thức cho vay mang tới nguồn lợi

về lãi suất cao hơn so với hầu hết các khoản cho vay khác của ngân hàng, bên cạnh cho vay tiêu dùng Do đó, cho vay BĐS là một trong những sản phẩm có nguồn sinh lợi tiềm năng

Thứ hai, các khoản vay mua BĐS thường đem lại những cơ hội kinh doanh sinh lời khác cho ngân hàng như tăng tiền gửi, tăng cơ hội bán các dịch vụ đi kèm của ngân

hàng, sản phẩm bảo lãnh đầu tư cho các sản phẩm BĐS của khách hàng hoặc các sản phẩm khác

Thứ ba, cho vay BĐS giúp ngân hàng đa dạng hóa khách hàng, hạn chế ảnh hưởng của chu kỳ kinh doanh (yếu tố mà theo chu kỳ sẽ dẫn tới sự suy thoái đáng kể trong nhiều tài khoản cho vay kinh doanh truyền thống của ngân hàng)

Đối với thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung

Thứ nhất, thị trường bất động sản góp phần kích thích sản xuất phát triển Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất

và giá trị trong nền kinh tế quốc dân

Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế

Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng

về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước

Thứ hai, thị trường bất động sản phát triển góp phần huy động vốn đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, và tăng nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước

Ở các nước phát triển, nguồn vốn ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Ở Việt Nam, con số này chiếm khoảng 65% Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

Do đó Nhà nước cần có các giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hoá đúng tiêu chuẩn, từ đó tạo cho nền kinh tế có nguồn huy động vốn để phát triển, và từ đó tăng nguồn thu cho Ngân sách nhà nước

Thu Ngân sách Nhà nước từ thị trường bất động sản gồm các mảng sau:

+ Thu thuế bất động sản gồm thuế thu nhập, thuế sử dụng đất, thuế nhà đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nhà ở

1.3.1.5 Nguyên tắc cho vay bất động sản

- Vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả

Quan hệ cho vay phát sinh khi người đi vay đang thiếu hụt vốn tạm thời và vay mượn từ người cho vay trong thời gian nhất định Do vậy, vốn được sử dụng vào mục đích nào đã được xác định ngay từ ban đầu thời điểm vay mượn.Trường hợp, người đi vay sử dụng vốn vay vào mục đích khác dẫn đến kém hiệu quả hoặc khi mục đích vay xác định ban đầu vẫn chưa được bổ sung vốn sẽ lại càng thiếu vốn

do vốn vay đã dùng cho mục đích khác Khi đó người đi vay sẽ khó khăn và khó thu hồi vốn để hoàn trả cho người cho vay Đặc biệt, vốn vay nếu được dùng vào mục đích đầu cơ bất động sản sẽ càng khó thu hồi vốn do rủi ro của mục đích này khá cao Do vậy, tuân thủ nguyên tắc sử dụng vốn vay đúng mục đích là điều quan trọng nhằm đảm bảo hoàn thành kế hoạch của phương án vay ban đầu, đảm bảo khả năng thu hồi vốn cũng như là tạo điều kiện nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư ban đầu

để trả nợ vay đúng hạn

- Vốn vay phải được hoàn trả vốn và lãi đúng hạn

Thời hạn trả nợ vay thường được xác định rõ ràng theo thỏa thuận ban đầu giữa người cho vay và người đi vay Khi đó, người đi vay phải có trách nhiệm hoàn trả

vốn lẫn lãi cho người cho vay đúng thời hạn đã định Điều này không những đảm bảo khả năng bảo toàn và xoay tiếp đồng vốn cho người cho vay mà còn thể hiện uy tín của người đi vay trong các lần vay mượn sau này Đây là nguyên tắc cốt lõi nhất trong quan hệ tín dụng

1.3.1.6 Một số rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản

+ Thiếu thông tin về người đi vat dẫn đến đánh giá không chính xác về năng lực trả

nợ của người đi vay

+ Không theo dõi sâu sát quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng dẫn đến vốn vay không được sử dụng đúng mục địch, không hiệu quả

+ Khi thẩm định các phương án, dự án vay vốn, một số ngân hàng thường “áp đặt”

ý kiến chủ quan của mình đối với khách hàng Ví dụ, một khách hàng vay vốn đề nghị vay một khoản tiền 5 tỷ đồng với thời hạn 12 tháng; nhưng sau khi thẩm định (vì mục tiêu hạn chế rủi ro của mình), ngân hàng chỉ đồng ý cho vay 3 tỷ đồng, thời hạn 8 tháng Những điều kiện mới này, hầu như, được khách hàng chấp thuận, mặc

dù khách hàng chưa cân đối được nguốn vốn cho 2 tỷ đồng và 4 tháng bị ngân hàng rút ngắn; trong khi đó, ngân hàng cho vay cũng không phân tích thẩm định, liệu với

số tiền cho vay và thời hạn cho vay bị rút ngắn đó có làm cho khách hàng vị rủi ro trong quá trình sử dụng vốn vay hay không? Chính yếu tố này là nguyên nhân làm phát sinh trường hợp rủi ro trong một số NHTM, mà nguồn gốc là khách hàng,có thể thiếu vốn đầu tư và phải cân đối vốn để trả trước hạn so với dự tính ban đầu

Cấp tín dụng để đầu tư vào BĐS với trên 90% tài sản đảm bảo cũng là BĐS nên rủi ro phát sinh trong việc đầu tư BĐS mang tính dây chuyền dễ làm phát sinh rủi ro đối với tài sản đảm bảo là BĐS khó phát mãi để xử lý thu hồi nợ

- Sự biến động của nền kinh tế - xá hội

Thời hạn cho vay BĐS thường lớn hơn 1 năm Do vậy nếu lãi suất cho vay BĐS không linh hoạt, không this đến tính khả biến của thi trường sẽ dễ dẫn đến rủi

ro thua lỗ do huy động lãi suất cao nhưng cho vay lãi suất thấp

Đồng thời sự biến động theo hướng tăng cao của lãi suất sẽ gây khó khăn cho người đi vay phải gánh chịu áp lực trả lãi vay tăng cao tương ứng Điều này sẽ

có thể dẫn đến mất khả năng thanh toán của người đi vay

Ảnh hưởng từ tình hình lạm phát của nền kinh tế với chi phí tiêu dùng tăng cao, chi phí đầu tư tăng cao ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người đi vay

Sự khan hiếm của thị trường nguồn vốn do tác động của những chính sách kiềm chế lạm phát của Nhà nước dẫn đến trường hợp vốn tín dụng khan hiếm hoặc

có lãi suất khá cao làm tăng chi phí cho người đi vay

-Rủi ro từ các điều kiện tự nhiên

Đó là các hiện tượng như: thiên tai, lũ lụt, hạn hán, cháy nổ… ngày càng có tính ảnh hưởng lớn đến đời sống của người dân nói riêng và các hoạt động sản xuất kinh doanh của cả nền kinh tế nói chung dễ dẫn đến trường hợp không còn khả năng trả nợ do lũ quét hay do mất mùa

- Xuất phát từ đặc tính của thị trường BĐS

Lĩnh vực đầu tư BĐS là lĩnh vực đầu tư dễ tổn thương bởi tính khó dự đoán

Yếu tố đầu cơ, làm giá dẫn đến giá BĐS tăng ảo luôn ngự trị trên thị trường BĐS

Kỳ hạn cho vay BĐS rất dài, phần lớn từ 3 đến 15,25 năm, trong đó nhiều khoản vay có 3 năm ân hạn không trả tiền gốc, chi trả lãi Trong khi đa số nguồn huy động tiền gửi có kỳ hạn của các NHTM chiếm đến 50% có thời hạn dưới 1 năm Điều này thể hiện rõ khả năng thanh khoán của Ngân hàng khá thấp nếu duy trí việc lấy ngắn nuôi dài

1.3.2 Các yếu tố cơ bản của chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại

Các yếu tố cơ bản

➢ Đối tượng vay vốn

Theo thông tư 39/2016/TT-NHNN ban hành ngày 30/12/2016, chính sách cho vay BĐS được áp dụng cho tất cả các đối tượng vay vốn, bao gồm:

Khách hàng doanh nghiệp:

- Các pháp nhân là doanh nghiệp nhà nước, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty

cổ phần, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các tổ chức khác có đủ điều kiện quy định tại điều 94 Bộ luật dân sự

- Các pháp nhân nước ngoài

- Công ty hợp danh

Khách hàng cá nhân:

- Cá nhân đại diện cho nhu cầu cho vay của một người, của một hợp tác xã, doanh nghiệp tư nhân

➢ Nguyên tắc cho vay

Hoạt động cho vay BĐS phải được thực hiện dựa trên các nguyên tắc tín hóa dụng ngân hàng nhằm đảm bảo tính an toàn và khả năng sinh lời Các nguyên tắc này được cụ thể hóa trong các quy định của Ngân hàng Nhà nước và NHTM

Thứ nhất, “khách hàng phải cam kết hoàn trả vốn gốc và lãi với thời gian xác định” Thứ hai, “khách hàng phải cam kết sử dụng tín dụng theo đúng mục đích được thỏa thuận với ngân hàng, không trái với quy định của pháp luật và các quy định khác của ngân hàng cấp trên”

Thứ ba, “ngân hàng tài trợ dựa trên dự án có hiệu quả”

➢ Điều kiện cho vay

Theo thông tư 39/2016/TT-NHNN ban hành ngày 30/12/2016, bắt đầu thực thi ngày 15/03/2017 và Quyết định Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN khách hàng đi vay pháp có đủ các điều kiện dưới đây

- Khách hàng là pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp luật Khách hàng là cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy

đủ theo quy định của pháp luật hoặc từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật

Nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp, liên quan đến bất động sản: + Xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh

+ Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất

+ Xây dựng khu đô thị mới

+ Xây dựng cao ốc cho thuê

+ Xây dựng trung tâm thương mại

+ Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở

+ Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán

+ Quyền sử dụng đất

+ Đầu tư, kinh doanh BĐS khác

➢ Điều kiện cho vay khác:

- Có dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả; hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi và phù hợp với quy định của pháp luật

+ Việc xem xét và quyết định cho vay đối với những dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh, phục vụ đời sống thì cái quan trọng nhất và có vai trò quyết định chính là tính khả thi của dự án, phương án Đó là khả năng thực hiện theo kế hoạch dự tính của dự án về hiệu quả kinh tế, lợi nhuận, thời gian hoàn vốn…

+ Tính khả thi của dự án, phương án được đánh giá, phân tích qua rất nhiều tiêu chí đòi hỏi kinh nghiệm chuyên môn cao từ bộ phận thẩm định dự án Cán bộ thẩm định xem xét bản kế hoạch của dự án về tính nổi trội của phương án kinh doanh như những lợi thế cạnh tranh, môi trường kinh doanh cũng như tình hình phát triển

chung của ngành nghề kinh doanh, đánh giá tính hợp lý trên những dự tính về kết quả kinh doanh, tính rủi ro…

- Có khả năng tài chính để trả nợ trong thời gian cam kết Khả năng tài chính của khách hàng được chứng minh bởi những số liệu về tình hình tài chính của tổ chức, cá nhân vay vốn như thu nhập, kết quả kinh doanh, tình hình nợ, chỉ tiêu về nguồn vốn, tài sản, đòn bẩy tài chính, khả năng thanh toán… được thu thập từ những hồ sơ chứng minh thu nhập, báo cáo tài chính… cùng với kết quả phân tích thị trường, mô hình SWOT… của các cán bộ tín dụng và những dấu hiệu định tính khác

- Khách hàng được tổ chức tín dụng đánh giá là có tình hình tài chính minh bạch, lành mạnh

- Thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ

và hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

➢ Phương thức cho vay (sẽ bao gồm trong phần phân tích chính sách thay đổi trong thông tư 39/2017/TT-NHNN trang 36)

Lãi suất

Định nghĩa

Lãi suất cho vay được hiểu là giá cả của khoản vay và được hình thành chủ yếu do quan hệ cung - cầu vốn trên thị trường, mức độ rủi ro của khoản vay, chi phí quản lý kinh doanh và mức lợi nhuận dự kiến của Ngân hàng

Quy tắc xác định lãi suất:

- Các khoản vay có độ rủi ro càng cao, lãi suất càng cao

- Các khoản vay có thời hạn dài, lãi suất thường cao hơn vì ngân hàng phải chịu thêm rủi ro do không dự đoán hết các biến động xảy ra trong tương lai

- Lãi suất cho vay đối với các khoản vay có giá trị nhỏ thường cao hơn so với các khoản vay có giá trị lớn vì chi phí quản lý kinh doanh của ngân hàng không biến động nhiều theo giá trị món vay

- Với những khách hàng thân quen, có lịch sử tín dụng tốt, khách hàng lớn thì lãi suất có thể thấp hơn, được thỏa thuận trực tiếp đối với từng khách hàng, cụ thể:

- Lãi suất cho vay cố định