XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

Đề tài đã sử dụng một số phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp nghiên cứu tài liệu; phương pháp thống kê, so sánh; phương pháp phân tích, tổng hợp; phương pháp bản đồ; phương pháp hệ t

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN

KHU TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ VŨNG TÀU, TỈNH BÀ RỊA-VŨNG TÀU

SVTH : Phạm Thị Thu Hiền

Lớp : DH03TB

Ngành : Quản lý TT BĐS

Tp Hồ Chí Minh Tháng 7/ 2007

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

: : : : : :

TRỊNH THỊ KIM LIÊN

05135059 DH05TB

2005 – 2009 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh 7/2009-

Sinh viên thực hiện: PHẠM THỊ THU HIỀN

ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN

KHU TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ VŨNG TÀU, TỈNH BÀ RỊA-VŨNG TÀU

Xác nhận của bộ môn quản lý Xác nhận của giáo viên hướng dẫn

Xác nhận của BCN Khoa QLĐĐ & BĐS ………

………

………

………

Tp Hồ Chí Minh Tháng 7/ 2007 KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT TRỊNH THỊ KIM LIÊN “XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” Giáo viên hướng dẫn: TS TRẦN THANH HÙNG Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên: ………

- Tháng 7 năm 2009 -

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên con xin cảm ơn bố mẹ đã sinh thành và nuôi dưỡng, tạo điều kiện

cho con được học tập đến ngày hôm nay

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Quý thầy cô Khoa Quản lý đất đai và Bất

động sản, trường ĐH Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh đã đã tận tình truyền đạt cho

tôi những kiến thức rất hữu ích trong thời gian tôi học ở trường Những kiến thức mà

tôi nhận được từ Quý thầy cô thật sự quan trọng và có ý nghĩa to lớn trong quá trình

học tập và làm việc của tôi sau khi tốt nghiệp

Xin gửi lời cảm ơn đến các anh chị phòng thẩm định giá Công ty thẩm định giá

Hoàng Quân đã nhiệt tình chỉ bảo trong suốt thời gian tôi thực tập tại Công ty và đã

cho tôi những kiến thức thực tế quan trọng, giúp tôi bớt bỡ ngỡ khi ra công tác Xin

chân thành cảm ơn anh Võ Xuân An – Trưởng phòng thẩm định giá Công ty thẩm định

giá Hoàng Quân đã tạo điều kiện tốt nhất để tôi có thể tiếp cận những số liệu quan

trọng phục vụ cho việc nghiên cứu, thực hiện luận văn tốt nghiệp

Xin cảm ơn tất cả bạn bè đã cùng tôi chia sẻ những khó khăn trong quá trình

thực hiện luận văn này

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến TS Trần Thanh Hùng đã

tận tình chỉ bảo, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện để tôi có thể hoàn thành

luận văn tốt nghiệp của mình

Trịnh Thị Kim Liên

NỘI DUNG TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Trịnh Thị Kim Liên, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động

Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: “Xây dựng chỉ số giá bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí

Minh”

Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Bộ Môn Kinh tế Đất đai & Bất

động sản, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP

Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt:

Trong những năm gần đây, đặc biệt là sau khi Việt Nam gia nhập WTO, vốn đầu tư nước ngoài đổ vào thị trường Việt Nam ngày càng nhiều, trong đó có một lượng lớn dành cho thị trường bất động sản Thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh thu hút phần lớn trong tổng số vốn đầu tư đó và ngày càng chứng tỏ là một thị trường tiềm năng Tuy nhiên, không giống như thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản hiện vẫn chưa có một tiêu chí nào giúp các nhà đầu tư theo dõi diễn biến và cập nhật biến động về giá cả của các bất động sản Vì vậy, các nhà đầu tư luôn cảm thấy băn khoăn với việc đầu tư vào bất động sản nào để đạt hiệu quả cao nhất Một nhu cầu cấp thiết được đặt ra là cũng giống như thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản cũng cần có một chỉ số riêng cho mình đó chính là chỉ số giá bất động sản

Với mục tiêu xây dựng chỉ số giá phản ánh sự biến động của giá cả bất động sản theo thời gian trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đề tài đã được tiến hành thu thập số liệu cần thiết của các bất động sản ở một số quận thuộc thành phố Hồ Chí Minh trong suốt hai năm 2008 và 2009 Trên cơ sở đó tiến hành nghiên cứu và đề xuất giải pháp tính toán chỉ số giá bất động sản dựa trên việc ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng

Đề tài đã sử dụng một số phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp nghiên cứu tài liệu; phương pháp thống kê, so sánh; phương pháp phân tích, tổng hợp; phương pháp bản đồ; phương pháp hệ thống nhằm làm rõ các nội dung:

- Thực trạng, tình hình phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn Tp.HCM

- Tình hình biến động giá trong các phân khúc bất động sản trên địa bàn Tp.HCM

- Xác định chỉ số biến thiên về giá bất động sản trên địa bàn Tp.HCM trong hai năm 2008-2009

Sự thành công của đề tài sẽ đóng góp một công cụ hữu ích và tiện lợi nhất giúp các cơ quan quản lý nhà nước xem xét đưa ra các chính sách, các công cụ quản lý trực tiếp hoặc gián tiếp nhằm điều hoà mức giá cho bất động sản, đảm bảo cho sự phát triển bền vững, góp phần cân đối kinh tế vĩ mô đồng thời giúp các nhà đầu tư tìm được hướng đi hợp lý và hiệu quả

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU Trang 1

Phần 1: Tổng Quan 3

1.1 Những quan điểm chung về bất động sản và thị trường bất động sản 3

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản 3

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản 6

1.1.3 Đặc điểm quan hệ cung cầu bất động sản 11

1.2 Bản chất và đặc điểm của giá cả bất động sản 13

1.2.1 Bản chất của giá cả bất động sản 13

1.2.2 Đặc điểm của giá cả bất động sản 16

1.2.3 Sự biến động của giá bất động sản 18

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 19

1.3 Phương pháp xác định chỉ số giá bất động sản 20

1.3.1 Khái niệm về chỉ số giá bất động sản 20

1.3.2 Mối quan hệ giữa chỉ số giá bất động sản và chỉ số VN-index 21

1.3.3 Phương pháp xác định chỉ số giá bất động sản theo hướng dẫn Bộ Xây dựng và một số hạn chế 22

1.3.4 Phương pháp xác định chỉ số giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế -

Chất lượng ……… 26

1.4 Khái quát điều kiện tự nhiên Tp Hồ Chí Minh 27

1.5 Nội dung, phương pháp nghiên cứu 28

1.5.1 Nội dung nghiên cứu 28

1.5.2 Phương pháp nghiên cứu .28

Phần 2: Kết Quả Nghiên Cứu 30

2.1 Thực trạng, tình hình phát triển thị trường Bất Động Sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 30

2.1.1 Tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 31

2.1.2 Định hướng phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Hồ Chí Minh 31

2.1.3 Hiện trạng và tình hình phát triển thị trường Bất Động Sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 34

2.2 Kết quả điều tra khảo sát và thu thập số liệu về giá bất động sản ở một số phân khúc trên địa bàn Tp.Hồ Chí Minh 42

2.2.1 Kết quả điều tra khảo sát và thu thập số liệu về giá căn hộ trên địa bàn Tp Hồ Chí Minh .42

2.2.2 Kết quả điều tra khảo sát và thu thập số liệu về giá nhà phố trên địa bàn Tp Hồ

Chí Minh 45

2.2.3 Quá trình xử lý số liệu 45

2.3 Kết quả xây dựng chỉ số giá cho từng phân khúc của thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 46

2.3.1 Kết quả xây dựng chỉ số giá cho phân khúc căn hộ trên địa bàn thành phố

Hồ Chí Minh 46

1 Kết quả xây dựng hàm hồi quy giá 46

2 Kết quả xây dựng chỉ số giá căn hộ 52

2.3.2 Kết quả xây dựng chỉ số giá cho phân khúc nhà phố trên địa bàn thành phố

Hồ Chí Minh 54

1 Kết quả xây dựng hàm hồi quy giá 54

2 Kết quả xây dựng chỉ số giá nhà phố 61

2.4 Xây dựng chỉ số giá bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 61

KẾT LUẬN 62

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Mối liên hệ giữa đơn vị bất động sản và dịch vụ bất động sản 10

Hình 1.2 Các phân khúc của thị trường bất động sản 16

Hình 1.3 Tính ngưỡng của giá bất động sản 17

Hình 1.4 Tính phi tuyến của giá bất động sản 17

Hình 1.5 Mặt chiếu đứng mô hình giá cả bất động sản lý tưởng 18

Hình 1.6 Xu hướng biến động giá bất động sản theo hiệu ứng mặt căng 28

Hình 1.7 Sự biến động của giá bất động sản theo thời gian 19

Hình 1.8 Sơ đồ chỉ số giá các phân khúc bất động sản của công ty Vinaland 24

Hình 1.9 Sơ đồ chỉ số giá các dự án bất động sản của công ty Sacomreal 26

Hình 2.1 Sự phân bố của các khách sạn tại thành phố Hồ Chí Minh 39

Hình 2.2 Nguồn cung căn hộ từ 2007 đến 2010 41

Hình 2.3 Dự báo nguồn cung căn hộ cao cấp từ 2007 –2011 42

Hình 2.4 Biểu đồ sự phân bố các mẫu điều tra căn hộ trên địa bàn Tp Hồ Chí Minh 44

Hình 2.5 Mối quan hệ giữa khoảng cách vị thế và giá căn hộ 46

Hình 2.6 So sánh giá thực của phân khúc căn hộ qua hai thời kỳ 51

Hình 2.7 So sánh giá dự báo của phân khúc căn hộ qua 2 thời kỳ 52

Hình 2.8 Biểu đồ giá của phân khúc nhà phố qua hai thời kì 60

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1: Một số dữ liệu của phân khúc căn hộ 44

Bảng 2.2 Một số dữ liệu của phân khúc nhà phố 45

Bảng 2.3 Kết quả xử lý số liệu của phân khúc căn hộ 51

Bảng 2.4 Một số kết quả xử lý số liệu của phân khúc nhà phố 60

LỜI MỞ ĐẦU

™ Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường mới và rất có tiềm năng

Từ lúc hình thành đến nay thị trường bất động sản có đóng góp to lớn cho nền kinh tế quốc dân và hiện đang chiếm được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước Không giống như những thị trường hàng hóa thông thường, thị trường bất động sản mang nhiều điểm khác biệt do tính chất cá biệt của hàng hóa bất động sản, vì vậy một số người khi muốn đầu tư vào bất động sản lại cảm thấy băn khoăn do họ không thể kiểm soát được sự lên xuống của thị trường để có thể ra quyết định đầu tư hiệu quả

Nếu như ở thị trường chứng khoán, nhà đầu tư có thể đánh giá thị trường và theo dõi sự biến động thông qua chỉ số chứng khoán, thị trường tiền tệ thông qua bảng biến động tỷ giá… thì ở thị trường bất động sản chưa có một yếu tố nào hình thành giúp các nhà đầu tư có thể dựa vào đó để làm kim chỉ nam cho kế hoạch đầu tư và theo dõi diễn biến của thị trường Vì vậy một nhu cầu cấp thiết được đặt ra là cũng giống như thị trường chứng khoán, thị trường tiền tệ… thị trường bất động sản cũng cần có một chỉ số riêng cho mình

Đứng trước nhu cầu đó, Bộ Xây dựng nước ta đã tiến hành thực hiện việc xây dựng chỉ số giá bất động sản dựa trên những số liệu về giá bất động sản thu thập được

từ thị trường dưới sự giúp sức của một số Công ty kinh doanh bất động sản Tuy nhiên đây không phải là công việc dễ dàng, vì vậy đến nay dù đã qua thời gian thực hiện nhưng vẫn chưa đưa ra được kết quả mong đợi Có thể lý giải điều này là do Bộ Xây dựng dự định xây dựng chỉ số giá bất động sản dựa trên giá cả giao dịch của từng bất động sản cụ thể theo thời gian Tuy nhiên vòng quay của mỗi bất động sản là rất lâu,

có khi một bất động sản chỉ được đưa ra thị trường để giao dịch duy nhất một lần Như vậy không thể nào so sánh biến động về giá cả của những bất động sản đó trong những thời điểm khác nhau

Như vậy, làm sao có thể xây dựng được chỉ số giá riêng cho toàn thị trường bất động sản, phải chăng chúng ta có thể xây dựng chỉ số giá bất động sản chỉ dựa vào sự biến động về giá của từng loại bất động sản cụ thể và một khi tập hợp đủ số liệu để xây dựng chỉ số giá theo cách này thì bao lâu sau mới thu thập được dãy số liệu tiếp theo

để đưa ra sự biến động có tính chất chu kỳ của thị trường, dãy số liệu sau có đầy đủ như ban đầu hay không…

Đứng trước hàng loạt những câu hỏi như vậy, cùng với tầm quan trọng của việc xây dựng chỉ số bất động sản nhằm cung cấp cho thị trường một công cụ hữu ích cho hoạt động quản lý cũng như đầu tư, kinh doanh bất động sản… chúng tôi quyết định

tiến hành nghiên cứu đề tài: “Xây dựng chỉ số giá bất động sản trên địa bàn thành

phố Hồ Chí Minh” dưới sự hướng dẫn của TS Trần Thanh Hùng, Khoa Quản lý Đất

đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh

™ Mục tiêu nghiên cứu

Xây dựng chỉ số giá phản ánh sự biến động của giá cả bất động sản theo thời gian trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

™ Đối tượng nghiên cứu

Quy luật giá trị và cơ chế hoạt động của nó Đặc biệt tập trung nghiên cứu giá trị bất động sản (bản chất, đặc điểm, hình thái biểu hiện, sự biến thiên… của giá trị bất động sản) và các chỉ số phản ánh sự biến thiên của giá cả bất động sản

™ Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện đối với một vài loại bất động sản

trên địa bàn một số quận thuộc thành phố Hồ Chí Minh

- Phạm vi thời gian: Tiến hành thu thập số liệu trong hai năm 2008 và 2009

- Phạm vi nội dung: Đề tài giới hạn trong việc đề xuất giải pháp tính toán chỉ số

giá bất động sản dựa trên việc ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng

™ Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa khoa học

Đề tài thành công sẽ đóng góp cho hệ thống lý luận về thị trường bất động sản một quan điểm mới, một cách nhìn mới về giá trị thị trường bất động sản đó là giá trị thị trường bất động sản không phải là của một bất động sản cụ thể mà là của một đơn

vị dịch vụ bất động sản – lợi ích có từ tổ hợp vị thế - chất lượng bất động sản

- Ý nghĩa thực tiễn

Đối với nhà nước: chỉ số giá bất động sản giúp nhà nước quản lý thị trường bất

động sản một cách dễ dàng và nhanh chóng có biện pháp khắc phục khi thị trường có biến động ngoài tầm kiểm soát

Đối với nhà đầu tư: Chỉ số giá bất động sản là công cụ hữu ích cho các nhà đầu

tư Nhờ chỉ số giá bất động sản, các nhà đầu tư có thể nhận biết và làm chủ sự biến động của thị trường, từ đó đưa ra quyết định đầu tư hợp lý và hiệu quả

Phần 1 TỔNG QUAN

1.1 Những quan điểm chung về bất động sản và thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản

và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng mang nhiều hình thái khác nhau

Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán

mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, chuyển dịch quyền sử dụng…Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không chỉ là nơi diễn

ra các quan hệ giữa người mua và người bán mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm…

Như vậy, một quan niệm chung nhất về thị trường bất động sản được hiểu như

sau: “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các

quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định”

Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm về thị trường bất động sản thường

được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những

người mua, người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch Trong cách diễn đạt này, khái

niệm “nơi” không đơn thuần là chỉ địa điểm nào đó mà nó bao hàm các yếu tố không

gian, thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra

Phân loại thị trường bất động sản

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận để phân loại thị trường Thông thường, thị trường bất động sản được phân loại như sau:

Phân loại dựa vào hàng hóa bất động sản trên thị trường

Dựa vào hàng hóa bất động sản người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch

vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng công sở, thị trường bất động sản công nghiệp…

Phân loại dựa vào tính chất quan hệ trao đổi

Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm

Phân loại dựa vào trình tự tham gia thị trường

Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán

và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (thị trường thứ cấp)

Phân loại theo mức độ kiểm soát của nhà nước

Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chính thức hay thị trường có kiểm soát và thị trường phi chính thức hay thị trường không được kiểm soát

Những đặc điểm riêng của thị trường bất động sản

Bất động sản là hàng hóa đặc biệt vì vậy thị trường bất động sản cũng mang những nét đặc trưng riêng không giống như những thị trường hàng hóa thông thường khác

- Thị trường bất động sản là thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

Đặc điểm này do tính chất đất đai quy định Đặc điểm của đất đai là không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu đất đai không sử dụng nó như các hàng hóa khác Điều mà họ mong muốn là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại Cũng giống như bất động sản, lợi ích từ bất động sản mới là điều mọi người cần Do đó khi xem xét giá cả bất động sản ta phải chú ý đến những quyền và lợi ích mà bất động sản đó mang lại

- Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

Nếu như những hàng hóa khác có thể mang ra chợ để trao đổi mua bán, nơi diễn ra giao dịch cũng là nơi trưng bày hàng hóa, hàng hóa bất động sản lại có những điểm khác biệt Với tính chất cố định không thể di dời nên trong giao dịch bất động sản ít khi có chuyện trùng hợp giữa hàng hóa bất động sản và địa điểm giao dịch Các giao dịch về bất động sản có thể diễn ra ở nhiều nơi như trên sàn giao dịch bất động sản hay đơn giản là ở một địa điểm nhỏ hẹp như tại nhà riêng, góc quán cà phê…hay thậm chí chỉ cần bằng một cuộc điện thoại hoặc một cái click chuột

Cách thức giao dịch bất động sản đơn giản là vậy tuy nhiên để có một giao dịch thành công thì phải trải qua nhiều khâu với thủ tục tương đối phức tạp vì vậy trên thực

tế số lần một bất động sản được mang ra giao dịch là không nhiều, có bất động sản chỉ giao dịch trên thị trường một lần duy nhất

- Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung cầu bất động sản ở

các vùng các khu vực khác nhau rất phong phú và đa dạng, từ số lượng kiểu cách mẫu

mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển Mặt khác, bất động sản còn có các đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu vì vậy ở mỗi vùng mỗi khu vực cũng có những đặc trưng riêng về cung cầu bất động sản Người ta không thể di dời bất động sản từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể chuyển tập quán, tâm lý, thị hiếu từ vùng này sang vùng khác, từ khu vực này sang khu vực khác; do đó thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản ở các đô thị, ở các vùng đang trong quá trình đô thị hóa, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch…thường có quy mô, trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác

Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch bất động sản thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu bất động sản chỉ diễn ra ở một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường bất động sản ở các vùng, các khu vực khác Đồng thời, nghiên cứu thị trường bất động sản phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, chính trị - xã hội của vùng, của khu vực Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả bất động sản của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác

- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo

Một thị trường được xem là thị trường hoàn hảo khi có đủ các đặc điểm sau: Tính đồng nhất của hàng hóa;

Tính nguyên tử của cung cầu;

Tính thông suốt của thông tin;

Tính lỏng của nhân tố sản xuất;

Sự tự do gia nhập hay rút lui khỏi ngành

Từ những đặc điểm trên của thị trường cạnh tranh hoàn hảo, chúng ta có thể khẳng định thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo mà là thị trường độc quyền nhóm

Điều này dẫn đến những vấn đề sau:

Giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc

Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm làm giá cả bất động sản được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá Thị trường bất động sản càng sôi động, càng tạo nên các cơn sốt về giá bất động sản

- Trong thị trường bất động sản cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản

Đối với các hàng hóa thông thường, quy luật cung cầu giá cả thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên cao kích thích tăng cung cân bằng với cầu và giá lại quay lại mức cân bằng

Tuy nhiên, đối với hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng lên, cung không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác bởi để tạo lập một bất động sản cần

phải có thời gian dài Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo chiều hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt về giá bất động sản

- Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập

Vì hàng hóa bất động sản không được bày bán trên thị trường như các hàng hóa khác, người mua khó có thể đứng một chỗ để so sánh bất động sản này với bất động sản khác Cũng như vậy, lượng thông tin về bất động sản bị hạn chế do đó cả người mua và người bán không có nhiều cơ hội lựa chọn thị trường cho bất động sản cần giao dịch Hơn nữa, bất động sản thường có giá trị lớn và khi giao dịch phải thực hiện rất nhiều thủ tục nên cần rất nhiều công sức và thời gian để ra quyết định có tham gia vào thị trường bất động sản hay không và không phải ai cũng có thể tham gia vào thị trường “quý tộc” này

- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch bất động sản Mọi bất động sản và giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản đều được nhà nước quản lý và chính sự tham gia của nhà nước vào thị trường bất động sản sẽ làm cho thị trường này bình ổn hơn

- Thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường vốn

Muốn tham gia vào thị trường bất động sản, một yếu tố cần thiết không thể thiếu là cần phải có một lượng vốn lớn do giá trị của bất động sản là rất lớn Lượng vốn này thông thường được huy động từ thị trường vốn

Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn lành mạnh thì thị trường bất động sản cũng khó có thể phát triển ổn định được Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường bất động sản

- Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia và rút khỏi thị trường không đơn giản và cần có thời gian

Nếu như tham gia vào thị trường bất động sản là một việc khó khăn và cần nhiều điều kiện thì rút lui khỏi thị trường này cũng là một việc không hề đơn giản bởi khả năng thanh khoản của hàng hóa bất động sản là rất thấp Bên cạnh đó, tìm được thời điểm để đưa bất động sản ra thị trường sao cho hợp lý và đạt lợi nhuận cao nhất cũng là vấn đề khiến không ít nhà đầu tư phải suy nghĩ

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản

Khái niệm bất động sản

Trên thực tế có rất nhiều tài sản khác nhau nhưng xét về đặc tính sử dụng và cách thức quản lý có thể chia thành hai loại chính là động sản và bất động sản Theo một cách hiểu nôm na nhất thì động sản là những tài sản có thể di dời, còn bất động sản là những tài sản không di dời được Nhưng như vậy đã đủ và hoàn toàn đúng chưa lại là vấn đề khác

Bất động sản theo thuật ngữ chuyên ngành tiếng anh là Real estate Tuy nhiên hiện nay trên thế giới và ở Việt Nam có rất nhiều cách hiểu khác nhau về bất động sản Theo luật Dân sự Việt Nam thì bất động sản là các tài sản bao gồm:

9 Đất đai;

9 Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các công trình xây dựng gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

9 Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

9 Các tài sản khác do pháp luật quy định

Trong đó:

- Đất đai

Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất di dời được như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất động sản);

Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;

Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…( những nhà bạt di động của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất động sản mà là các động sản hoặc công cụ lao động);

Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai;

Các tài sản gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là bất động sản như: máy điều hòa di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác);

Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;

Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;

Các công trình du lịch, vui chơi thể thao;

Một số công trình khai thác hầm mỏ…

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Còn theo quan điểm của các nhà kinh tế bất động sản Nga thì bất động sản là những tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà cửa, tài sản gắn liền với đất mà những công trình tài sản này tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định mà một khi bị tách rời khỏi đất thì những chức năng này sẽ bị mất đi hoặc hao tổn

Ở một số nơi trên thế giới, máy bay cũng được coi là bất động sản cho dù nó không hề bất động Như vậy, những định nghĩa trên đã đầy đủ hay chưa Một yếu tố để biết tài sản đó là bất động sản hay động sản còn do pháp luật của mỗi nước quy định

Tóm lại, dù các định nghĩa có khác nhau một vài điểm thì nhìn chung lại bất động sản là những tài sản bất động, không di dời được, có tính chất ổn định cao, tồn tại trong thời gian dài và thông thường có giá trị lớn Đây là cách hiểu vừa đơn giản

mà lại thể hiện được đầy đủ ý nghĩa của cụm từ này

Thuộc tính cơ bản của bất động sản

Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt với rất nhiều thuộc tính Tuy nhiên, nếu xét một cách tổng quát, có thể chia những thuộc tính đó thành hai nhóm cơ bản: nhóm thuộc tính phản ánh chất lượng vật lý và nhóm thuộc tính phản ánh vị thế xã hội

Chất lượng bất động sản bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được như diện tích thửa đất, diện tích xây dựng, số lượng phòng tắm, số tầng cao…

Vị thế bất động sản là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà đất tại một địa điểm xác định Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa giáo dục, chất lượng môi trường,… phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, và theo nghĩa đó nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể1 Vị thế nơi ở có thể hiểu là tổng hòa các mối quan hệ xã hội, được hình thành thông qua các tương tác thị trường và phi thị trường Vị thế bất động sản cao hay thấp phụ thuộc vào

số lượng, chất lượng, cường độ của các quan hệ xã hội Nơi nào có khả năng thiết lập càng nhiều mối quan hệ cho người sử dụng bất động sản với láng giềng, với các nhà cung ứng dịch vụ đô thị và với đối tác, nơi đó có vị thế càng cao2

Những đặc điểm riêng của bất động sản

Bất động sản được xem là một loại hàng hóa đặc biệt bởi các đặc điểm của bất động sản rất khác biệt so với đặc điểm của những loại hàng hóa thông thường khác Một đặc điểm rất quan trọng và có ảnh hưởng lớn đến giá cả của bất động sản là tính

dị biệt của bất động sản Tính dị biệt của bất động sản chính là sự khác nhau về các thuộc tính của bất động sản, về chất lượng vật lý và vị thế xã hội

Mỗi bất động sản đều có những đặc điểm riêng về vị thế, về các quan hệ xã hội

Vị thế được xác định thông qua các tiêu chí như mật độ dân cư, thu nhập dân cư, đặc điểm văn hóa - xã hội của dân cư trong các phân vùng khác nhau trong không gian đô thị, các phân vùng này phân bố tại những khoảng cách vị thế khác nhau Các phân vùng khác nhau là biểu hiện của sự phân biệt theo đặc điểm văn hóa – xã hội trong không gian địa lý, cũng như sự phân tầng xã hội theo thu nhập Vì vậy, xét cho cùng tiêu chí phản ánh vị thế bất động sản chung nhất là khoảng cách vị thế, được xác định bằng đơn vị T = 1/t, với t là thời gian lưu thông từ nơi bất động sản tọa lạc đến trung tâm vị thế, trung tâm trao đổi hàng hóa và dịch vụ Thực tế, vị thế xã hội là thuộc tính tạo ra sự khác biệt của bất động sản, bởi chất lượng bất động sản có thể giống nhau do con người tạo ra, như sự thay đổi thành phần dân cư trong quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa tạo ra sự khác biệt của bất động sản theo thời gian cũng như không gian

1 Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000 Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới

về vị trí dân cư đô thị/Tạp chí Đô thị học xuất bản tại Vương quốc Anh Vol 37, No 1, January 2000

2 TS Trần Thanh Hùng, 2006 Bài giảng Thị trường Bất động sản, (Tài liệu lưu hành nội bộ)

Đồng thời, chất lượng của bất động sản cũng thường không giống nhau bởi trên thực tế không có nhiều bất động sản giống nhau hoàn toàn về cấu trúc, chất lượng vật

lý, kết cấu công trình điều này cũng tạo ra cho mỗi bất động sản có một bộ mặt riêng

và khác biệt so với các bất động sản khác

Tính dị biệt của bất động sản chính là nguyên nhân dẫn đến những khó khăn trong việc xác định một mức giá chung cho toàn bộ các bất động sản trên thị trường, bởi chính tính dị biệt đã làm cho giá cả của các bất động sản có sự chênh lệch và khó xác định Vì vậy, giá cả của các bất động sản đem ra giao dịch trên thị trường cũng mang tính cá biệt

Bên cạnh đó, bất động sản còn có một số đặc điểm quan trọng khác, bao gồm:

- Tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được

Đặc điểm này là do bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai có đặc điểm là

cố định về vị trí và giới hạn về diện tích, không gian Đặc điểm này có ảnh hưởng to lớn tới thị trường bất động sản và giá trị của bất động sản Mỗi bất động sản khác nhau

có vị trí khác nhau dẫn đến có các mối quan hệ xã hội khác nhau, có pháp lý, quy hoạch, mức độ thuận tiện khác nhau nên giá trị khác nhau Vì thế chúng ta không thể lấy giá trị của một bất động sản này để gán cho một bất động sản khác cho dù các bất động sản đó giống nhau hoàn toàn về mặt vật lý

- Bất động sản có tính lâu bền

Tính lâu bền của bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai – loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp như động đất, núi lửa, sạt lở…) Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể tồn tại hàng trăm năm đặc biệt trong thời đại khoa hoc kỹ thuật tiên tiến như ngày nay Tuy nhiên, tính lâu bền của hàng hóa bất động sản cũng rất khác nhau tùy thuộc vào từng loại bất động sản cụ thể Đặc điểm này ảnh hưởng rất lớn tới việc xác định giá trị của bất động sản cũng như xác định chiến lược kinh doanh đầu tư bất động sản

- Tính khan hiếm của bất động sản

Đất đai bị giới hạn về diện tích, một khi đã khai thác hết diện tích bề mặt thì sẽ không còn nữa Tuy nhiên bất động sản là công trình xây dựng thì lại khác, cho dù bị giới hạn diện tích dài, rộng nhưng hoàn toàn có thể phát triển chiều cao Vì vậy tính khan hiếm của bất động sản chỉ mang tính tương đối và gắn liền với phạm trù nhu cầu

và cầu Nếu như, nhu cầu về một loại bất động sản nào đấy là rất lớn trong khi cung không đủ thì khan hiếm và ngược lại, thị trường không có nhu cầu về một loại bất động sản khác nhưng nguồn cung thì rất nhiều thì lúc đó không còn khan hiếm nữa Đặc điểm này của hàng hóa bất động sản cũng ảnh hưởng rất nhiều đến giá trị của bất động sản

- Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Đặc điểm này khó có thể định lượng được tuy nhiên lại là đặc điểm quan trọng Mỗi dân tộc, tôn giáo khác nhau có sự nhìn nhận khác nhau về nơi an cư của họ vì vậy nhu cầu về bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm

lý xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở

đó

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau của bất động sản

Giữa các bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng đến nhau khá mạnh mẽ Sự

ra đời hay hoàn thiện của bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của bất động sản kia Ví dụ sự ra đời của một con đường mới sẽ làm tăng giá trị cho các bất động sản mà con đường đó đi ngang qua và xuất hiện nhiều công trình xây dựng của khu dân cư, khu công nghiêp… bám theo trục đường đó và hiển nhiên giá cả bất động sản ở khu vực này sẽ tăng đáng kể

Dịch vụ bất động sản

Hai thuộc tính cơ bản chất lượng và vị thế cấu thành bản chất của bất động sản Chất lượng và vị thế như là hai nhân tố đầu vào kết hợp nhau trong một đơn vị bất động sản cụ thể tạo ra một khả năng đáp ứng nhu cầu cho con người, khả năng này được gọi là dịch vụ bất động sản, là đối tượng giao dịch trên thị trường

Các đơn vị bất động sản hiện vật khác nhau về vị thế và chất lượng, nhưng có cùng một mức độ đáp ứng nhu cầu của con người như nhau thì có cùng một lượng đơn

vị dịch vụ bất động sản Nếu xét quan hệ trên ở góc độ lý thuyết Vị thế - Chất lượng thì có thể xây dựng được đồ thị minh họa sau

Hình 1.1 Mối liên hệ giữa đơn vị bất động sản và dịch vụ bất động sản

Có thể thấy những bất động sản A, B, C trên đường cong đồng lượng này không hoàn toàn giống nhau Chúng khác nhau về lượng vị thế và chất lượng, chỉ giống nhau

ở sự thỏa mãn nhu cầu của con người về bất động sản

Thực tế cũng cho thấy không có người chỉ có nhu cầu về vị thế, hoặc chỉ về chất lượng, tất cả mọi người đều có nhu cầu cả hai thuộc tính trên trong một tổ hợp nhất định Với một nguồn lực tài chính cho trước, giao điểm giữa đường ngân sách và đường cong bàng quang - đường đồng mức thỏa dụng (đối với hành vi người tiêu dùng); giao điểm giữa đường đẳng phí và đường đồng lượng (đối với hành vi nhà cung cấp) là tổ hợp tiêu dùng tối ưu và tổ hợp sản xuất tối ưu Quỹ tích các giao điểm này tạo thành đường ngưỡng chất lượng nhà ở ứng với một vị thế nơi ở xác định Trong nền kinh tế thị trường, khi biểu hiện dưới hình thái tiền tệ thì các điểm thuộc đường cong bàng quang/đường đẳng lượng có cùng giá trị thị trường, các đơn vị bất động sản hiện vật có cùng một lượng dịch vụ bất động sản thì sẽ có giá trị thị trường như nhau, bởi giá trị thị trường bất động sản là giá trị của một đơn vị dịch vụ bất động sản được hình thành thông qua quan hệ cung cầu thị trường về dịch vụ bất động sản Điều này sẽ được làm rõ ở phần tiếp theo

1.1.3 Đặc điểm quan hệ cung cầu bất động sản

Theo quy luật cung cầu, đối với hầu hết các hàng hóa trên thị trường thì khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa cung ứng không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá trị hàng hóa đó tăng lên Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hóa cung ứng trên thị trường vượt quá cầu làm cho giá cả thị trường giảm xuống

Trong thị trường cạnh tranh giá cả điều tiết lượng cung cầu Giá cả thị trường của một hàng hóa nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng lên đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống Ngược lại trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống sẽ kích cầu, hạn chế cung (cầu tăng, cung giảm) Do đó thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung cầu và tác động trở lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội Giới hạn thấp nhất của giá cả thị trường là chi phí sản xuất, giới hạn cao nhất là sự chấp nhận của người tiêu dùng

Quan hệ cung cầu đối với mọi hàng hóa và dịch vụ nói trên là quan hệ mang tính quy luật, nhưng để nhận biết được quy luật của cung cầu thị trường bất động sản thì phải xét đến những những đặc tính và nhân tố tác động đến lượng cung cầu bất động sản Cung cầu bất động sản chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố như đã trình bày ở trên mà tiêu biểu là tính dị biệt của hàng hóa bất động sản

Bất động sản có hai thuộc tính cơ bản: vị thế và chất lượng Chính các thuộc tính này tạo nên tính dị biệt cho từng bất động sản Vì vậy, trong việc nghiên cứu cung cầu bất động sản vẫn chưa có sự thống nhất, các nhà nghiên cứu gặp không ít trở ngại bởi tính dị biệt, thậm chí một số tác giả hầu như bỏ qua tính dị biệt của bất động sản, đất đai, nhà ở, mà chỉ nói khái quát về cung cầu chung chung như những hàng hóa khác3 Điều này nhường như đã đánh đồng bất động sản với các loại hàng hóa khác và làm cho việc nghiên cứu về quan hệ cung cầu bất động sản trở nên bế tắc

Trên quan điểm tương đối hoá tính dị biệt, khẳng định các bất động sản chỉ khác nhau về mặt lượng giá trị các yếu tố thuộc tính vị thế và chất lượng Các bất động sản khác nhau về mặt lượng giá trị các yếu tố thuộc tính thì tạo ra khả năng đáp ứng

3 Lê Đình Thắng, 2002 Nguyên lý thị trường nhà đất

nhu cầu cho con người là khác nhau Khả năng đáp ứng này được gọi là dịch vụ bất động sản và là một biến số phụ thuộc vào vị thế và chất lượng: Y = f(VT, CL) Cung cầu bất động sản trên thị trường chính là cung cầu về dịch vụ bất động sản (hay bất động sản quy ước), về tổ hợp vị thế và chất lượng Trên thực tế, không có người chỉ có cầu về “phần xác” vật chất của căn nhà mà không quan tâm đến “phần hồn” từ những mối quan hệ xã hội có được khi ở trong căn nhà ấy và ngược lại

Cầu thị trường bất động sản

Cầu thị trường bất động sản thực chất là cầu thị trường về dịch vụ bất động sản, cầu về lợi ích mà bất động sản mang lại cho người chiếm giữ nó Cầu thị trường bất động sản được xác định từ các đường cầu cá biệt về dịch vụ bất động sản ở các phân khúc khác nhau trên thị trường

Cầu khác với nhu cầu Nhu cầu có ở mọi đối tượng, mọi lúc mọi nơi, tuy nhiên nhu cầu chỉ trở thành cầu khi nhu cầu ấy có khả năng chi trả

Theo quan điểm của Maslow nhu cầu được chia thành 5 cấp độ khác nhau với hai nhóm chính đó là nhu cầu về sinh lý tự nhiên (physical) và nhu cầu về mặt xã hội (social) Có thể thấy nhu cầu, mong muốn của con người tăng dần từ thấp đến cao, từ đơn giản đến phức tạp “Phú quý sinh lễ nghĩa”, khi nghèo khó người ta chỉ mong cho

đủ ăn, đủ mặc để sinh tồn và được bảo vệ khỏi những mối hiểm nguy Nhưng khi khấm khá hơn, vấn đề này không còn là mối lo nữa thì họ lại có mong muốn cao hơn, mong muốn về mặt xã hội Điều này cũng đúng trong thị trường bất động sản, cầu đối với người có thu nhập thấp là cầu về phần xác của bất động sản để đáp ứng các nhu cầu sinh tồn cơ bản; trong khi đó cầu của nhóm có thu nhập cao là cầu không chỉ về phần xác mà còn về phần hồn của bất động sản, nhằm đáp ứng nhu cầu sinh tồn trong mối liên hệ với nhu cầu vị thế, hài hòa bổ sung nâng cao giá trị sử dụng, ví như “rượu ngon phải có bạn hiền”

Trong thị trường bất động sản, nhu cầu ở đây là nhu cầu sử dụng, nhu cầu sở hữu, nhu cầu tích trữ tài chính, nhu cầu kinh doanh…hay nói cách khác theo lý thuyết

Vị thế – Chất lượng thì đó là nhu cầu sử dụng, sở hữu vị thế và chất lượng của bất động sản

Như vậy cầu bất động sản là khối lượng dịch vụ bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để chấp nhận được khối lượng dịch vụ bất động sản đó trên thị trường Và lượng dịch vụ bất động sản là một biến số (Y) phụ thuộc vào các biến số độc lập vị thế (VT) và chất lượng (CL): Y = f(VT, CL)

Cung thị trường bất động sản

Cũng giống như cầu bất động sản, cung bất động sản thực chất là cung dịch vụ bất động sản Cung dịch vụ bất động sản xuất phát từ các nhà đầu tư là những người phát triển bất động sản để bán hay cho thuê và từ những người sở hữu bất động sản Cung bất động sản mô tả hành vi của người bán và nó là một hàm số phụ thuộc vào các yếu tố: giá cả thị trường dịch vụ bất động sản, chi phí tạo lập một đơn vị dịch vụ bất động sản, số lượng nhà đầu tư và chính sách quản lý của nhà nước

Nếu bỏ qua các yếu tố khác mà chỉ nghiên cứu mối quan hệ giữa cung với giá

cả của đơn vị dịch vụ bất động sản thì sẽ có quy luật của cung bất động sản là quan hệ thuận chiều với giá Nếu giá tăng thì cung tăng và giá giảm thì cung giảm

Bất động sản là tài sản mà việc tạo lập không đơn giản và cần thời gian tương đối dài chính vì vậy trong ngắn hạn độ co dãn của cung là không đáng kể và nó chỉ được cải thiện trong dài hạn Vì vậy ta có thể nói độ co giãn của cung trong dài hạn lớn hơn trong ngắn hạn và điều này có ảnh hưởng không nhỏ đến giá cả bất động sản

Vì tổng diện tích đất đai – thành phần cơ bản của bất động sản là không đổi nên nhiều người hiểu lầm rằng cung cầu trong ngắn hạn và dài hạn là không đổi Tuy nhiên cung bất động sản là cung dịch vụ bất động sản, cung lợi ích chứa đựng trong bất động sản chứ không đơn giản là cung diện tích đất

Theo quan điểm này ta thấy cung trong ngắn hạn có thể không co giãn nhưng trong dài hạn chắc chắn có sự thay đổi (do vị thế đất đai thay đổi) Việc đầu tư tạo lập một bất động sản thường mất nhiều thời gian bởi cung bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu

Trong ngắn hạn, cung một loại bất động sản cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn nhưng trong một thời gian ngắn cầu về loại bất động sản ấy tăng lên làm giá bất động sản tăng Như vậy cung trong ngắn hạn ít co giãn hơn cung dài hạn và một sự thay đổi lượng cầu cũng làm cho giá bất động sản trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dài hạn

Trong dài hạn giá bất động sản ấy tăng cao sẽ khuyến khích các nhà đầu tư tạo lập nhiều bất động sản hơn nên lượng cung trong dài hạn tăng dẫn đến giá giảm

Như vậy ta thấy trong ngắn hạn khi cầu tăng, cung bất động sản ít co giãn nên giá tăng mạnh; trong dài hạn, cung dài hạn co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn nên giá tăng ít hơn so với cung ngắn hạn

Từ phân tích trên ta thấy, giá cả bất động sản được hình thành phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, độ co giãn của đường cung và đường cầu về dịch vụ bất động sản – lợi ích chứa đựng trong bất động sản do tổ hợp vị thế và chất lượng tạo thành

1.2 Bản chất và đặc điểm của giá cả bất động sản

1.2.1 Bản chất của giá cả bất động sản

Như đã biết, cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng bất động sản và giá cả bất động sản là hình thức biểu hiện của giá trị bất động sản, bao gồm giá trị vô hình và hữu hình của hàng hóa bất động sản Giá trị hữu hình là giá trị của chất lượng bất động sản và giá trị vô hình là giá trị của vị thế xã hội bất động sản Nếu như giá trị hữu hình phản ánh giá trị sử dụng được tạo thành từ chất lượng bất động sản, dễ dàng xác định được thì giá trị vô hình – giá trị của vị thế xã hội của bất động sản lại là một yếu tố trừu tượng, không có một tiêu chuẩn nhất định để đánh giá

mà phụ thuộc vào sự cảm nhận của mỗi người Mỗi cá nhân có trình độ nhận thức, kinh nghiệm và vị thế xã hội khác nhau thì cảm nhận khác nhau về vị thế xã hội của bất động sản, sự thay đổi của nó thường gắn liền với quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa gọi là trào lưu tiêu dùng xã hội, đánh giá về những điều được coi là “yếu tố tạo nên giá trị cuộc sống” Chính vì vậy để xác định giá trị vô hình của bất động sản là điều không đơn giản Tuy nhiên, về bản chất thì giá trị bất động sản vẫn phải được đánh giá dựa trên cả hai loại giá trị trên

Trên thị trường, giá cả hàng hóa nói chung được hình thành thông qua quan hệ cung cầu Khi có sự cân bằng cung cầu ta sẽ tìm được giá cả cân bằng của hàng hóa

Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu

Từ quan điểm nêu trên về quan hệ cung cầu bất động sản, có thể nói sự tương tác cung cầu về dịch vụ bất động sản xác định giá cả của một đơn vị dịch vụ bất động sản P0 Giá cả thị trường của một bất động sản hiện vật cụ thể được xác định bằng công thức: P = P0 x Y, với Y = f(VT, CL)

Quan điểm về quan hệ cung cầu và giá cả nêu trên được nhiều người chấp nhận Tuy nhiên trên thực tế lại có nhiều quan điểm khác nhau về bản chất giá trị

Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít thì giá cả thị trường được hình thành thông qua quan hệ cung cầu, giá này là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị

Theo Mac, giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hóa, là lao động xã hội không phân biệt kết tinh trong hàng hóa, có nghĩa là thời gian cần thiết để một lao động trung bình tạo ra một đơn vị sản phẩm hàng hóa

Từ quan điểm này, Mac cho rằng đất đai – thành phần cơ bản của bất động sản không có giá trị bởi vì đất đai không do con người tạo ra, không có lao động kết tinh trong đất đai Tuy nhiên Mac vẫn công nhận đất đai có giá cả Giá cả đất đai là địa tô

tư bản hóa P = R / I Trong đó R là địa tô, I là tỉ lệ chiết khấu

Ở đây theo Mac địa tô là địa tô thuần túy nông nghiệp nông thôn, có nghĩa là khoản chênh lệch về thu nhập trên những thửa đất có độ phì và vị trí khác nhau Tuy nhiên Mac lại không nói đến giá cả đất đai đô thị Vì vậy các nhà kinh tế học trường phái Mác xít chỉ hiểu đơn giản giá trị đất đai đô thị chỉ đơn giản là giá đất nông nghiệp

và giá trị đầu tư vào đất đai Giá trị đầu tư này là lao động vật hóa kết tinh vào đất đai, giá cả đất đai đô thị = giá đất nông nghiệp + giá trị đầu tư vào đất đai

Trong thực tế điều này không phù hợp vì vậy xuất hiện một quan điểm khác về giá cả đất đai đô thị nói riêng Nó bao gồm địa tô nông nghiệp nông thôn, giá trị đầu tư

và địa tô đô thị4 Tuy vậy theo quan điểm này, địa tô đô thị chỉ được hình thành thông qua người mua, người bán, nhà nước, nhà đầu tư với người tiêu dùng… nghĩa là chỉ thông qua quan hệ cung cầu

Nếu chỉ cho rằng địa tô đô thị hình thành thông qua quan hệ cung cầu thì sẽ dẫn tới hệ quả địa tô này không có thực, không tồn tại Vì vậy xuất hiện cụm từ hiệu quả kinh tế tụ hội đô thị, nó cũng có nguồn gốc từ hiệu quả quy mô nhưng khác hiệu quả quy mô ở tính không gian, tính ảnh hưởng ngoại vi, bởi hiệu quả đó từ bên ngoài mang lại chứ không phải do chính bất động sản ấy tạo ra Nói một cách khái quát, hiệu quả kinh tế tụ hội đô thị được hình thành từ những tương tác, những quan hệ xã hội cụ thể

là do vị thế tạo ra Chính vì vậy đã xuất hiện quan điểm thứ hai về giá trị, đó là quan điểm kinh tế học hiện đại

Theo quan điểm kinh tế học hiện đại, sản phẩm hàng hóa có hai giá trị: giá trị hữu hình và giá trị vô hình

Giá trị hữu hình chính là chi phí vật chất để tạo ra giá trị sử dụng gồm có chi phí nguyên vật liệu, trang thiết bị và sức lao động (cả lao động vật lý và trí óc) Giá trị

sử dụng đến tay người tiêu dùng thông qua các kênh phân phối khác nhau, thông qua khả năng tiếp thị khác nhau, thông qua sự cảm nhận, hưởng ứng của người tiêu

4 Nhiêu Hội Lâm, 2000 Kinh tế học đô thị

dùng…hay nói gọn hơn là thông qua vị thế của thương hiệu Chính vị thế của thương hiệu tạo ra thu nhập cho nhà sản xuất kinh doanh mà Tôn Thất Nguyễn Thiêm gọi đó

là Relation Capital Đây chính là giá trị vô hình bởi bản chất vô hình của nó

Thống nhất với quan điểm trên, giá trị trao đổi bất động sản cũng bao gồm hai thành phần: giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình do chất lượng bất động sản tạo thành, là chi phí vật chất để tạo ra chất lượng bất động sản, và giá trị này có thể định lượng được để tính chi phí cũng như giá cả Còn giá trị vô hình cấu thành từ vị thế bất động sản, tuy nhiên giá trị vô hình này lại không thể định lượng một cách cụ thể mà tùy thuộc vào nhiều yếu tố trong đó chủ yếu là do sự thuận lợi để tiếp cận với các quan hệ xã hội mà mỗi bất động sản mang lại

Tóm lại giá trị trao đổi bất động sản gồm hai thành phần: giá trị hữu hình và giá trị vô hình

Vận dụng phạm trù của Mac – phạm trù giá trị, giá trị sử dụng, lại có một quan điểm nữa về giá trị bất động sản Giá trị trao đổi bất động sản bao gồm giá trị và giá trị

sử dụng5 Giá trị tương đồng với giá trị vô hình, giá trị sử dụng tương đồng với giá trị hữu hình

Trong đó giá trị là vô hình do vị thế tạo ra còn giá trị sử dụng là hữu hình và do chất lượng tạo ra

Giá trị trao đổi = {Giá trị (VT), giá trị sử dụng (CL)}

Như tháp nhu cầu của Maslow đã nói ở trên, có những nhu cầu không phải là nhu cầu vật lý để sinh tồn mà đó là nhu cầu về mặt xã hội, nhiều người sẵn sàng bỏ ra một khoản tiền lớn để được thỏa mãn nhu cầu đó Trong thị trường bất động sản cũng vậy, giá cả thị trường đơn vị dịch vụ bất động sản không đơn thuần là giá trị sử dụng của nó mà còn bao gồm giá trị vô hình, đôi khi giá trị vô hình này lại lớn hơn giá trị sử dụng rất nhiều lần Điều này được lý giải do khả năng đáp ứng mong muốn của con người Cùng một đơn vị dịch vụ bất động sản, nhưng mỗi người khác nhau sẽ có cách nhìn nhận và mức độ thỏa mãn khác nhau Chính vì vậy, các bất động sản có chất lượng như nhau nhưng vị thế khác nhau thì giá cả hoàn toàn khác nhau Điều này được giải thích do hành vi tiêu dùng của khách hàng Mà hành vi tiêu dùng này lại một phần phụ thuộc vào yếu tố thu nhập hay nói khác hơn là ở mỗi phân khúc thị trường khác nhau thì mức giá chi trả cho cùng một đơn vị dịch vụ bất động sản cũng khác nhau

5 TS Trần Thanh Hùng, 2006 Thị trường bất động sản

Hình 1.2 Các phân khúc của thị trường bất động sản Như đồ thị trên ta thấy, ở những phân khúc thị trường khác nhau, sự dịch

chuyển của đường cung và đường cầu sẽ dẫn tới sự thay đổi về giá cả bất động sản Cụ

thể đường cầu của nhóm có thu nhập thấp sẽ có độ co giãn lớn, có nghĩa là nó phản

ứng mạnh mẽ với sự biến động của giá, chính vì vậy để đáp ứng nhu cầu của nhóm

này thông thường giá cũng có xu hướng giảm xuống để phù hợp với nhu cầu Và

ngược lại, ở nhóm cầu có thu nhập cao, sự phản ứng với giá sẽ không lớn, vì vậy giá

cả mà nhóm này chấp nhận trả cho một đơn vị dịch vụ bất động sản sẽ lớn hơn và cũng

vì vậy giá cả bất động sản sẽ cao hơn Chính những phân khúc thị trường khác nhau sẽ

tạo ra những mức giá khác nhau, và những mức giá này vẫn luôn dao động quanh mức

giá trị trao đổi chung nhất của thị trường

1.2.2 Đặc điểm của giá cả bất động sản

Không giống như giá cả các hàng hóa thông thường khác, hàng hóa bất động

sản có nhiều khác biệt do đó cũng dẫn đến những sự khác biệt trong giá cả bất động

sản Cần phân biệt giá cả thị trường dịch vụ bất động sản và giá cả thị trường của một

bất động sản hiện vật cụ thể

Như đã trình bày ở trên, giá cả thị trường của một bất động sản hiện vật cụ thể

được xác định từ giá cả thị trường của đơn vị dịch vụ bất động sản theo công thức

P = P0 x Y, với Y = f(VT, CL) Trong một khu vực nhất định mức giá thị trường của

bất động sản phần lớn được quy định bởi mức vị thế xã hội của khu vực đó, vì vậy mà

giá cả thị trường bất động sản mang tính ngưỡng Các mức vị thế khác nhau có các

mức ngưỡng giá cả khác nhau Trong thực tế giá mua bán bất động sản cụ thể dao

động xung quanh mức giá cả thị trường của bất động sản này

Giá cả thị trường của một đơn vị dịch vụ bất động sản ở một vị trí và thời gian

cố định là không đổi, tuy nhiên giá sẽ thay đổi theo thời gian và không gian phân bố Ở

mỗi bất động sản giao dịch cụ thể sẽ có một mức giá cụ thể, đây được gọi là giá giao

dịch thị trường tức là mức giá mà người bán sẵn sàng bán và người mua sẵn sàng mua

Mức giá mua bán này không phải là giá cả hợp lý trong điều kiện lý tưởng như mọi

người lầm tưởng, mà là giá cả phải chăng 6 mang tính tình huống thuận mua vừa bán theo tính cấp thiết của người mua hay của người bán Tuy nhiên cũng có trường hợp mức giá được coi là phải chăng đối với đa số mọi người này không được một nhóm người nào đó chấp nhận và hình thành một mức giá mới khác với mức giá phải chăng

đó, giá này được gọi là giá tình huống hay giá cục bộ Giá tình huống này có thể tăng cao hơn so với mức giá trung bình thị trường hay cũng có thể thấp hơn tùy theo mỗi tình huống cụ thể Mức giá này có thể lên xuống nhưng vẫn dao động xung quanh một trục cố định

Đây chính là tính ngưỡng của giá bất động sản và được thể hiện qua sơ đồ sau:

Hình 1.3 Tính ngưỡng của giá bất động sản Một đặc điểm nữa của giá bất động sản là đôi khi giá bất động sản thay đổi đột ngột khi vị thế thế thay đổi Vị thế là yếu tố chủ yếu tạo ra giá trị bất động sản, vì vậy giá cả bất động sản tăng giảm theo mức độ tăng giảm của vị thế Khi vị thế đột ngột tăng cao thì giá cũng tăng cao và ngược lại, giá giảm khi vị thế giảm đột ngột Điều này được chứng minh trong đô thị có những nơi vị thế cao nhưng vẫn tồn tại khu nhà ổ chuột, sập xệ do quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa Đồng thời do đặc điểm phân

bố dân cư theo vùng văn hóa – xã hội, sự phân tầng phân lớp trong xã hội, sống cạnh những người giàu luôn có những người có thu nhập thấp… vì vậy giá cả bất động sản còn mang tính phi tuyến

Hình 1.4 Tính phi tuyến của giá bất động sản

6 Dấu ấn thương hiệu _ Tôn Thất Nguyễn Thiêm

Nhìn chung, giá cả bất động sản cao nhất ở khu vực trung tâm và thấp dần khi biên độ tăng lên, như vậy ta có thể biểu diễn giá cả bất động sản theo mô hình sau, đây

là mô hình giá bất động sản lý tưởng

Hình 1.5 Mặt chiếu đứng mô hình giá cả bất động sản lý tưởng

Tại điểm có vị thế cao nhất, giá cao nhất và càng ra xa giá càng thấp Mô hình giá bất động sản được thể hiện như hình chiếc lồng bàn úp

Tuy nhiên trên thực tế, giá cả bất động sản luôn có sự biến động trong không gian và theo thời gian khác nhau

1.2.3 Sự biến động của giá cả bất động sản

Như đã nói ở trên, giá bất động sản được tạo thành từ giá trị vô hình và hữu hình, những giá trị này không ngừng biến đổi theo thời gian và làm cho giá bất động sản biến đổi theo

Theo thời gian, thị trường bất động sản sẽ có sự biến đổi, lúc lên cao do cung ít hơn cầu, hay xuống thấp khi cầu ít hơn cung hay cũng có thể do một tác động nào đó của cơ chế quản lý hay tài chính mà làm cho giá cả bất động sản lên xuống theo thời gian

Trong thực tế thị trường, giá bất động sản có thể cao thấp khác nhau nhưng luôn dao động xung quanh một trục cố định, và theo hiệu ứng mặt căng, những mức giá cao hoặc thấp hơn giá trung bình sẽ bị kéo về gần với mức giá trung bình hơn hay gọi là giá cả thị trường Dựa vào hiệu ứng này, có thể tìm được phương thức đầu tư phù hợp với điều kiện là phải có được giá cả trung bình thị trường

Hình 1.6 Xu hướng biến động giá bất động sản theo hiệu ứng mặt căng

Như hình vẽ trên ta có thể thấy, tại điểm A giá tăng lên cao nhất, đây là mức giá tình huống, nó vượt xa mức giá thị trường tại một thời điểm nhất định do đó theo thời gian chắc chắn sẽ có sự điều chỉnh để trở về gần với giá thị trường hơn Cũng như vậy, tại điểm A’, mức giá thấp nhất và thấp hơn nhiều so với giá thị trường và cũng theo quy luật nó sẽ tiến dần về với mức giá thị trường trong thời gian sau đó

Như vậy, có thể thấy trong một khoảng thời gian nhất định, thị trường phải chấp nhận nhiều mức giá tình huống khác nhau và rất khó xác định Tuy nhiên theo thời gian, những mức giá tình huống đó sẽ trở về gần với mức giá thị trường và luôn dao động quanh mức giá thị trường đó

Hình 1.7 Sự biến động của giá bất động sản theo thời gian Theo thời gian những mức giá tình huống sẽ tiến dần về mức giá thị trường P, tuy nhiên cũng theo thời gian, mức giá thị trường P không còn đứng yên một vị trí mà chính bản thân nó cũng có sự dao động hoặc tăng hoặc giảm Và tiếp tục một quy trình mới, dao động xung quanh mức giá thị trường mới vẫn lại là những mức giá tình huống khác nhau Chính điều này đã làm cho thị trường bao giờ cũng tồn tại đồng thời nhiều mức giá, giá thị trường và giá tình huống trong các trường hợp khác nhau Như vậy, có thể thấy không có một mức giá nào là chuẩn cho tất cả các giao dịch trên thị trường mà chỉ có mức giá được nhiều người chấp nhận nhất, những mức giá khác dao động xung quanh mức giá này gọi là giá thị trường Và chính vì điều này, việc đi tìm chỉ số giá bất động sản trở nên cần thiết và có ý nghĩa vô cùng quan trọng giúp định hướng thị trường

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung – cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có những yếu

tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp

cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

Tuy nhiên vì bất động sản có hai thuộc tính cơ bản là thuộc tính tự nhiên và thuộc tính

xã hội Vì vậy, các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản cũng không nằm ngoài hai nhóm thuộc tính trên

Trong đó, nhóm yếu tố phản ánh vị thế xã hội bất động sản bao gồm:

− Vị trí bất động sản

− Chiều rộng đường

− Chiều rộng hẻm

− Chiều sâu hẻm

− Khoảng cách tới trung tâm thành phố

− Thu nhập của người có nhu cầu

− Thu nhập trung bình của khu vực

−

Và nhóm yếu tố phản ánh chất lượng vật lý của bất động sản bao gồm:

− Diện tích khuôn viên

− Chiều dài khu đất

1.3.1 Khái niệm về chỉ số giá bất động sản

Chỉ số về giá là công cụ tiện lợi nhất giúp các cơ quan quản lý nhà nước xem xét đưa ra các chính sách, các công cụ quản lý trực tiếp hoặc gián tiếp nhằm điều hoà mức giá cho bất động sản, đảm bảo cho sự phát triển bền vững, góp phần cân đối kinh

tế vĩ mô Một số quốc gia đã xây dựng một hệ thống chỉ số giá bất động sản nhằm định hướng cho thị trường bất động sản Tuy nhiên hiện nay ở hầu hết các quốc gia chưa có một hệ thống giá bất động sản chính thức được công nhận và hiện tại cũng không có một tiêu chuẩn quốc tế nào làm khuôn mẫu về giá của bất động sản

Ở Việt Nam, chỉ số giá bất động sản vẫn là một thuật ngữ mới và đang rất được quan tâm Việc xây dựng chỉ số giá bất động sản là công việc quan trọng song cũng là việc khó khăn bởi thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chưa được minh bạch Để có

thể tiến hành xây dựng chỉ số giá bất động sản và đạt kết quả tốt nhất thì ngoài việc cần một phương pháp xây dựng tối ưu còn cần phải có sự hỗ trợ phối hợp của các cơ quan chức năng và ban ngành liên quan

1.3.2 Mối quan hệ giữa chỉ số giá bất động sản và chỉ số VN-index

Sơ lược về chỉ số VN-index

VN - index là một chỉ số của thị trường chứng khoán của Việt Nam

Trong đó: Chỉ số thị trường chứng khoán là một giá trị thống kê phản ánh

tình hình của thị trường cổ phiếu Nó được tổng hợp từ danh mục các cổ phiếu theo phương pháp tính nhất định Thông thường danh mục sẽ bao gồm các cổ phiếu có những điểm chung như cùng niêm yết tại một sở giao dịch chứng khoán, cùng ngành hay cùng mức vốn hóa thị trường Các chỉ số chứng khoán này có thể do sở chứng khoán định ra (như VN index), cũng có thể do hãng thông tin (ví dụ Nikkei 225), hay một thế chế tài chính nào đó định ra (như Hang Seng Index)

- n là số lượng chứng khoán đưa vào tính

Phương pháp Passcher: Đây là loại chỉ số cổ phiếu thông dụng nhất, là chỉ số

đánh giá bình quân gia quyền giá trị với quyền số là số lượng chứng khoán niêm yết thời kỳ tính toán Kết quả tính sẽ phụ thuộc vào cơ cấu quyền số thời kỳ tính toán

- Qit là khối lượng (quyền số) thời điểm tính toán (t);

- i là cổ phiếu tham gia tính chỉ số giá;

- n là số lượng cổ phiếu đưa vào tính chỉ số giá

Với cách xây dựng chỉ số chứng khoán như trên đòi hỏi chúng ta phải thu thập đầy đủ giá cả, khối lượng cổ phiếu giao dịch trên thị trường trong một thời gian nhất định mà cụ thể hiện nay là cho từng phiên giao dịch Ta có thể tính được chỉ số này là

do có đầy đủ thông tin của từng giao dịch cổ phiếu trên thị trường Tuy nhiên đối với thị trường bất động sản để làm được điều này không đơn giản vì đặc điểm của thị trường bất động sản là thông tin không được công khai minh bạch

Mối quan hệ giữa đơn vị cổ phiếu và đơn vị dịch vụ bất động sản

Bất động sản có hai thuộc tính cơ bản chất lượng và vị thế Chất lượng bất động sản biểu hiện cho giá trị hữu hình còn vị thế bất động sản biểu hiện giá trị vô hình Hai thuộc tính cơ bản chất lượng và vị thế cấu thành bản chất của bất động sản và là hai nhân tố đầu vào kết hợp nhau trong một đơn vị bất động sản cụ thể tạo ra khả năng đáp ứng nhu cầu của con người Khả năng này được gọi là dịch vụ bất động sản Như vậy

có thể nói trong mỗi đơn vị dịch vụ bất động sản bao gồm cả yếu tố vô hình và hữu hình

Cũng như đơn vị dịch vụ bất động sản, đơn vị cổ phiếu của mỗi doanh nghiệp được tạo ra và trao đổi trên thị trường không chỉ bao gồm phần giá trị vật chất của doanh nghiệp mà còn chứa đựng trong nó cả phần giá trị vô hình của doanh nghiệp đó Giá trị vật chất của doanh nghiệp ta có thể dễ dàng nhận thấy và định giá tuy nhiên giá trị vô hình là yếu tố khó nhận diện và cần được quan tâm bởi đôi khi giá trị vô hình này rất lớn Theo Tôn Thất Nguyễn Thiêm, giá trị vô hình chính là phần hồn của mỗi doanh nghiệp và thông thường được gọi là thương hiệu của doanh nghiệp

Như vậy ngay ban đầu đã có thể nhận thấy mối tương quan mật thiết giữa đơn

vị cổ phiếu của doanh nghiệp và đơn vị dịch vụ bất động sản, cả hai đều chứa đựng trong đó giá trị vô hình và giá trị hữu hình – hai yếu tố quan trọng cấu thành giá trị trao đổi

Khi tiến hành xây dựng chỉ số chứng khoán Vn-index ta chỉ lấy phần giá trị của những đơn vị chứng khoán được giao dịch trên thị trường Mỗi đơn vị cổ phiếu chỉ tượng trưng cho một phần giá trị của doanhh nghiệp, giá trị doanh nghiệp càng lớn thì

số lượng cổ phiếu càng nhiều Cũng như vậy, giá trị của một bất động sản bao gồm nhiều giá trị của đơn vị dịch vụ bất động sản là giá trị của đối tượng giao dịch trên thị trường

1.3.3 Phương pháp xây dựng chỉ số giá bất động sản theo hướng dẫn của

Bộ Xây dựng và một số hạn chế

Từ trước đến nay, những giao dịch bất động sản diễn ra trên thị trường chủ yếu

là dựa vào cảm tính, thiếu hẳn những cơ sở để định lượng Giá bất động sản lúc bị đẩy lên rất cao, lúc lại xuống thấp do những nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau Điều này làm cho các nhà đầu tư và khách hàng hoang mang, mất lòng tin vì

không nắm được đâu là giá trị đích thực của sản phẩm Chính vì vậy, để minh bạch

hóa và bình ổn thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã phối hợp với các chuyên gia của Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, Tổng cục Thống kê, Viện Nghiên cứu Thị trường giá cả tổ chức nghiên cứu và đề ra một số chỉ số để đánh giá thị trường bất động sản, bao gồm:

− Chỉ số về giá bất động sản (Real estate Price index - RPI)

− Chỉ số giao dịch của thị trường (Realestate Activity index - RAI)

− Chỉ số đánh giá chung thị trường (Aggregate real estate market index ARMI)

-− Chỉ số dự báo giá (Real estate Expectation Index - REI)

− Chỉ số lợi nhuận nhà ở (Home Profit Index - HPrI)

− Chỉ số khả năng mua nhà (Housing Affordability Index - HAI)

Chỉ số về giá bất động sản (Real estate Price index - RPI)

Đây là chỉ số rất quan trọng, phản ánh mức độ biến động giá chung của thị trường bất động sản Chỉ số giá này sẽ xem xét mức độ biến động giá tổng hợp của các phân khúc thị trường chủ yếu của nước ta hiện nay: thị trường nhà ở, thị trường nhà cho thuê, thị trường đất nền chuyển nhượng Các chỉ tiêu liên quan về giá bất động sản bao gồm: Chỉ số giá bất động sản RPI (chỉ số tổng hợp chung về giá bất động sản); Chỉ số cho các phân khúc thị trường: chỉ số giá nhà ở, chỉ số giá nhà cho thuê, chỉ số giá đất chuyển nhượng…; Giá bán trung bình cho 1m2 các thành phần thuộc phân khúc nhà ở (giá 1m2 cho nhà phố, nhà biệt thự, nhà căn hộ…), giá cho thuê trung bình 1m2(văn phòng loại A,B, C ), giá trung bình cho 1m2 đất nền Chỉ số RPI cung cấp cho

cơ quan quản lý, các đối tượng tham gia thị trường bất động sản thông tin về mức biến động giá của bất động sản, qua đó định hình được hiện trạng về giá của bất động sản phục vụ mục tiêu cụ thể của mình (thời điểm đầu tư hay mua, bán bất động sản, mức

dụ, khi tính chỉ số giá nhà ở sẽ dựa trên nguyên tắc bình quân gia quyền sự biến động các phân đoạn thuộc thị trường nhà ở (căn hộ, biệt thự, nhà phố) Quyền số dựa trên giá trị giao dịch của từng phân đoạn tại thời điểm hiện tại Chỉ số giá của từng loại căn

hộ sẽ được so sánh trên cơ sở giá cho 1m2 căn hộ (tại thời điểm so sánh và thời điểm lựa chọn làm gốc) Việc quan trọng nhất và phức tạp nhất là xác định giá cho 1m2 căn

hộ để so sánh, do các căn hộ thường có đặc điểm khác nhau về nhiều mặt (vị trí, mức

độ tiện lợi,…) dẫn đến giá của chúng khác nhau Rất khó trong cùng một thời gian có thể thu thập được số liệu của các căn hộ giống nhau về mọi mặt Ảnh hưởng sự khác nhau cục bộ của các căn hộ đến giá có thể mô tả bằng các hiệu chỉnh, mà được các nhà định giá bất động sản sử dụng để đưa giá đối tượng này về so sánh giá của đối tượng khác Nguyên tắc chung để xác định chỉ số giá của căn hộ là xây dựng các tính chất thống nhất cho căn hộ chuẩn và cần phương pháp thực hiện quy tất cả giá các căn hộ

về dạng chuẩn đã chọn, khi đó cho phép xem xét toàn bộ giá 1m2 các căn hộ như là dạng hàng hóa cùng kiểu Do đặc điểm của nước ta là tốc độ đô thị hóa không đồng đều giữa các vùng trong thành phố nên tốc độ biến động giá có sự chênh lệch lớn (ví

dụ vùng trung tâm thường không biến động nhiều bằng các khu đô thị mới khi đang dần dần hoàn chỉnh quy hoạch và hệ thống cơ sở hạ tầng) Khi tính toán chỉ số về giá

sẽ tính cho từng vùng rồi tổng hợp lại thành chỉ số cho thành phố

Nhìn chung, những chỉ số phản ánh thị trường bất động sản mà Bộ Xây dựng đưa ra tưởng như là khả thi và dễ dàng thực hiện nhưng thực tế để có thể thu thập đủ

số liệu để thực hiện cho những công đoạn tính toán thì mất rất nhiều thời gian và công sức Hiện nay Bộ Xây dựng đang kêu gọi sự giúp sức của một số Công ty bất động sản

mà chủ yếu là Công ty môi giới bất động sản để cung cấp thông tin về những giao dịch trên thị trường Tuy nhiên, những thông tin mà những Công ty này cung cấp liệu có thể tin tưởng được hay không vẫn đang là vấn đề nan giải bởi có thể vì một lý do nào

đó mà những Công ty này có thể sẽ không cung cấp những số liệu chính xác của các giao dịch Đồng thời số liệu này đòi hỏi phải liên tục và phải phân bổ rộng khắp, đây cũng là khó khăn lớn của Bộ Xây dựng bởi các bất động sản được đem ra giao dịch trên thị trường thường phân bố không đều và không thường xuyên

Nếu muốn thu được những số liệu chính xác, có một phương pháp là tiến hành định giá tất cả các bất động sản cần có, nhưng như vậy liệu có khả thi về mặt kinh tế không, bởi chi phí để định giá một bất động sản là không đáng kể nhưng hàng ngàn bất động sản thì lại là một vấn đề Trong khi số liệu thu thập từ việc định giá bất động sản lại mang tính lịch sử, nên muốn có số liệu mới lại phải tiến hành định giá lại từ đầu Như vậy thu thập số liệu của từng bất động sản bằng phương pháp định giá hoàn toàn không có hiệu quả kinh tế

Chính vì vậy việc xây dựng những chỉ số trên trở nên khó khăn, hiện nay dù đã qua thời gian thực hiện nhưng Bộ Xây dựng vẫn chưa đưa ra được kết quả mong đợi

Cũng như vậy, hiện nay một số Công ty kinh doanh bất động sản đã tự xây dựng cho Công ty mình một chỉ số bất động sản riêng nhằm định hướng cho khách hàng của họ Đó là các Công ty như: Vinaland, Metvuong, VietRees, Sacomreal…

Đối với những Công ty này, tùy vào phân khúc thị trường mà họ đang nhắm đến để làm cơ sở cho việc tính chỉ số bất động sản Đi tiên phong trong việc xây dựng chỉ số giá bất động sản là Cty Vina Land Invest Corp Chỉ số giá của Cty Vina Land Invest Corp được cập nhật hàng tuần Việc xây dựng chỉ số giá bất động sản ở Công ty Vinaland được thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin giao dịch trong hệ thống các trung tâm môi giới của Vina Land Invest Corp Trong đó, chủ yếu là giao dịch bất động sản trong các khu vực đô thị mới như khu vực Nam Sài Gòn và khu vực phía đông gồm các quận 2, 9 Sau đó, chọn các dự án tiêu biểu, tính giá bình quân, từ đó xây dựng chỉ số

Công ty Vinaland chỉ xây dựng chỉ số giá cho từng phân khúc thị trường như: Đất nền đô thị, căn hộ… và biểu diễn sự tăng giảm theo từng khu vực như khu vực Đông Sài Gòn, khu Nam Sài Gòn…:

Nguồn: Cty VinaLand Invest Corp

Hình 1.8 Chỉ số giá các phân khúc bất động sản của công ty Vinaland

Như bảng chỉ số giá ở trên, ta có thể thấy Công ty Vinaland đã cập nhật giá thường xuyên hàng tuần dựa vào những giao dịch hiện có của Công ty Cũng theo dõi

sự biến động bằng cách so sánh với thời kỳ trước để biết giá bất động sản ở một phân khúc và một vị trí nhất định để đánh giá mức độ tăng giảm

Còn đối với Công ty Metvuong thì lại xây dựng chỉ số giá bất động sản cho các quận khu vực trung tâm nơi mà Công ty này nhắm đến trong hoạt động kinh doanh của mình

Nhìn chung những Công ty trên chỉ chú trọng xây dựng chỉ số giá cho những khu vực mà Công ty đó nhắm đến và đáp ứng nhu cầu cho một nhóm khách hàng nào

đó mà chưa đưa ra được chỉ số cho toàn thị trường và phục vụ nhu cầu cho đông đảo nhà đầu tư và khách hàng Các nhà đầu tư hay khách hàng muốn biết chỉ số giá căn hộ

ở khu vực trung tâm thì không thể tham khảo chỉ số giá mà Công ty Vinaland đưa ra,

và ngược lại khách hàng muốn tìm hiểu giá đất nền đô thị ở khu vực Nam Sài Gòn lại không thể tìm đến chỉ số giá bất động sản của Công ty Metvuong xây dựng

Không xây dựng chỉ số giá bất động sản như các Công ty trên nhưng Công ty địa ốc Sài Gòn Thương Tín Sacomreal lại cập nhật biến động của thị trường hàng tuần nhằm đưa thông tin tham khảo đến khách hàng của Công ty Cũng không giống như những Công ty trên, công ty Sacomreal không cập nhật biến động theo phân khúc thị trường mà theo từng dự án bất động sản cụ thể:

(Nguồn: Sacomreal)

Hình 1.9 Chỉ số giá các dự án bất động sản của công ty Sacomreal

Nếu theo cách xây dựng bảng biến động như trên của Sacomreal, khách hàng và nhà đầu tư có thể dễ dàng theo dõi giá cả giao dịch lên xuống của từng dự án mà họ quan tâm tuy nhiên nếu như trong tuần mà ở những dự án này không có giao dịch nào diễn ra thì vấn đề sẽ trở nên phức tạp và hoàn toàn bị mất phương hướng trong việc cập nhật biến động và do đó không còn công cụ để dự báo

Việc xây dựng chỉ số nhỏ lẻ như vậy làm cho lượng thông tin mà những Công

ty này thu thập được không đồng nhất với nhau và dẫn đến việc đưa ra chỉ số giá bất động sản không đồng nhất Cùng một dự án bất động sản như nhau nhưng hai Công ty lại đưa ra hai chỉ số có mức độ chênh lệch nhau khá lớn làm khách hàng không thể tìm được hướng đi đúng đắn và không biết lấy chỉ số của Công ty nào làm cơ sở

Nhìn chung cả Bộ Xây dựng và cả những Công ty nêu trên đều xây dựng chỉ số giá bất động sản dựa vào giá cả giao dịch, khối lượng giao dịch Đây là cũng là mấu chốt gây ra nhiều khó khăn, đặc biệt là khâu thu thập số liệu bởi dữ liệu về giá cả bất động sản không phải là dễ tìm kiếm trên thị trường và mức độ chính xác của nó Nếu

sử dụng nghiệp vụ định giá để tìm giá trị thị trường của các bất động sản để phục vụ công tác xây dựng chỉ số giá thì lại rất tốn kém bởi chi phí thẩm định giá hiện nay không phải là thấp

1.3.4 Phương pháp tính chỉ số giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng

Để giải quyết những khó khăn trong việc xây dựng chỉ số giá bất động sản mà

Bộ Xây dựng và các Công ty mắc phải, một phương pháp tính chỉ số giá bất động sản mới được đưa ra ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng, xác định hàm hồi quy giá cả bất động sản phụ thuộc vào các yếu tố vị thế và chất lượng bất động sản cho từng thời điểm Từ đó có thể xác định giá thị trường của các bất động sản tại các thời điểm khác nhau và kết hợp với những giá tình huống tìm ra sự chênh lệch từ đó dựa vào hiệu ứng mặt căng để đưa ra kiến nghị cho việc ra quyết định mua bán, đầu tư bất động sản

Quy trình xây dựng chỉ số giá bằng phương pháp chạy hàm hồi quy được tiến hành theo trình tự như sau:

Bước 1: Thu thập, khảo sát số liệu và phân tích số liệu để xác định các biến số Mỗi

phân khúc của thị trường bất động sản sẽ có các biến số khác nhau vì vậy sẽ thu thập, khảo sát số liệu với các tiêu chí khác nhau

Bước 2: Phân tích các biến số để thành lập phương trình hồi quy

Bước 3: Xác định cực vị thế

Bước 4: Vạch ra vùng vị thế và hiệu chỉnh khoảng cách vị thế

Bước 5: Chạy hàm hồi quy xác định giá bất động sản với các biến số đã được xác định

cho từng phân khúc bất động sản

Bước 6: Xây dựng mô hình chỉ số giá cho từng phân khúc nghiên cứu

Bước 7: Xây dựng chỉ số giá thị trường bất động sản theo chỉ số giá và tỷ trọng của

mỗi phân khúc đó

Việc tiến hành xây dựng chỉ số giá bất động sản sẽ được trình bày một cách cụ

thể trong phần kết quả nghiên cứu

1.4 Khái quát điều kiện tự nhiên thành phố Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố đông dân nhất, đồng thời cũng là trung

tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục quan trọng của Việt Nam Nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long

Thành phố Hồ Chí Minh ngày nay bao gồm 19 quận và 5 huyện, tổng diện tích 2.095,01 km² Vào năm 2007, thành phố có dân số 6.650.942 người, mật độ trung bình 3.175 người/km² Giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, thành phố Hồ Chí Minh chiếm 20,2 % tổng sản phẩm và 27,9 % giá trị sản xuất công nghiệp của cả quốc gia

Vị trí địa lý

Thành phố Hồ Chí Minh có tọa độ 10°10' – 10°38' Bắc và 106°22' – 106°54' Đông, phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang Nằm ở miền Nam Việt Nam, thành phố Hồ Chí Minh cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ, trung tâm thành phố cách cách bờ biển Đông 50 km theo đường chim bay Với vị trí tâm điểm của khu vực Đông Nam Á, thành phố Hồ Chí Minh là một đầu mối giao thông quan trọng về cả đường bộ, đường thủy và đường không, nối liền các tỉnh trong vùng và còn là một cửa ngõ quốc tế

Địa hình

Nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu Long, địa hình thành phố Hồ Chí Minh thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Đông sang Tây Vùng cao nằm ở phía Bắc - Đông Bắc và một phần Tây Bắc, trung bình 10 đến

25 mét Xen kẽ có một số gò đồi, cao nhất lên tới 32 mét như đồi Long Bình ở quận 9 Ngược lại, vùng trũng nằm ở phía Nam - Tây Nam và Ðông Nam thành phố, có độ cao trung bình trên dưới 1 mét, nơi thấp nhất 0,5 mét Các khu vực trung tâm, một phần các quận Thủ Đức, quận 2, toàn bộ huyện Hóc Môn và quận 12 có độ cao trung bình, khoảng 5 tới 10 mét

Địa chất

Ngoài phần đồi gò chiếm 10% và đông bằng cao 35%, diện tích còn lại 55% là vùng trũng thấp, mực nước ngầm nông, nền địa chất tương đối yếu

Thủy văn

Về thủy văn, nằm ở vùng hạ lưu hệ thống sông Ðồng Nai - Sài Gòn, thành phố

Hồ Chí Minh có mạng lưới sông ngòi kênh rạch rất đa dạng Sông Ðồng Nai bắt nguồn

từ cao nguyên Lâm Viên, hợp lưu bởi nhiều sông khác, có lưu vực lớn, khoảng 45.000 km² Với lưu lượng bình quân 20–500 m³/s, hàng năm cung cấp 15 tỷ m³ nước, sông Đồng Nai trở thành nguồn nước ngọt chính của thành phố

Sông Sài Gòn bắt nguồn từ vùng Hớn Quản, chảy qua Thủ Dầu Một đến thành phố Hồ Chí Minh, với chiều dài 200 km và chảy dọc trên địa phận thành phố dài 80

km Sông Sài Gòn có lưu lượng trung bình vào khoảng 54 m³/s, bề rộng tại thành phố khoảng 225 m đến 370 m, độ sâu tới 20 m Nhờ hệ thống kênh Rạch Chiếc, hai con sông Đồng Nai và Sài Gòn nối thông ở phần nội thành mở rộng Một con sông nữa của thành phố Hồ Chí Minh là sông Nhà Bè, hình thành ở nơi hợp lưu hai sông Đồng Nai

và Sài Gòn, chảy ra biển Đông bởi hai ngã chính Soài Rạp và Gành Rái Trong đó, ngả Gành Rái chính là đường thủy chính cho tàu ra vào bến cảng Sài Gòn Ngoài các con sông chính, thành phố Hồ Chí Minh còn có một hệ thống kênh rạch chằng chịt: Láng The, Bàu Nông, rạch Tra, Bến Cát, An Hạ, Tham Lương, Cầu Bông, Nhiêu Lộc-Thị Nghè, Bến Nghé, Lò Gốm, Kênh Tẻ, Tàu Hũ, Kênh Ðôi

Khí hậu, thời tiết

Nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, Thành phố Hồ Chí Mình có nhiệt độ cao đều trong năm và hai mùa mưa – khô rõ rệt Mùa mưa được bắt đầu từ tháng 5 tới tháng 11, còn mùa khô từ tháng 12 tới tháng 4 năm sau Trung bình, thành phố Hồ Chí Minh có 160 tới 270 giờ nắng một tháng, nhiệt đó trung bình 27°C, cao nhất lên tới 40°C, thấp nhất xuống 13,8°C Hàng năm, thành phố có 330 ngày nhiệt độ trung bình 25 tới 28°C Lượng mưa trung bình của thành phố đạt 1.949 mm/năm, trong

đó năm 1908 đạt cao nhất 2.718 mm, thấp nhất xuống 1.392 mm vào năm 1958 Một năm, thành phố Hồ Chí Minh có trung bình 159 ngày mưa, tập trung nhiều nhất vào các thàng từ 5 tới 11, chiếm khoảng 90%, đặc biệt hai tháng 6 và 9 Trên phạm vi không gian thành phố, lượng mưa phân bố không đều, khuynh hướng tăng theo trục Tây Nam – Ðông Bắc Các quận nội thành và các huyện phía Bắc có lượng mưa cao hơn khu vực còn lại

Thành phố Hồ Chí Minh chịu ảnh hưởng bởi hai hướng gió chính là gió mùa Tây – Tây Nam và Bắc – Ðông Bắc Gió Tây – Tây Nam từ Ấn Độ Dương, tốc độ trung bình 3,6 m/s, vào mùa mưa Gió Gió Bắc – Ðông Bắc từ biển Đông, tốc độ trung bình 2,4 m/s, vào mùa khô Ngoài ra còn có gió tín phong theo hướng Nam – Đông Nam vào khoảng tháng 3 tới tháng 5, trung bình 3,7 m/s Có thể nói thành phố Hồ Chí Minh thuộc vùng không có gió bão Cũng như lượng mưa, độ ẩm không khí ở thành phố lên cao vào mùa mưa, 80%, và xuống thấp vào mùa khô, 74,5% Trung bình, độ

ẩm không khí đạt bình quân/năm 79,5%

1.5 Nội dung, phương pháp nghiên cứu

1.5.1 Nội dung nghiên cứu

- Thực trạng, tình hình phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố

1.5.2 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu tài liệu: Phương pháp này được thực hiện dựa trên

việc thu thập kế thừa những công trình nghiên cứu, tài liệu hay nhận định đó để làm rõ hơn những nội dung của đề tài Đồng thời dựa trên những khái niệm, quy luật, định nghĩa, phán đoán…như những khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản, quy luật cung cầu giá cả, hay quy luật giá trị… đã có sẵn từ trước để đưa ra những nhận định và giải pháp nhằm hướng đến giải quyết vấn đề nghiên cứu

Phương pháp thống kê, so sánh: Để đánh giá mức độ chênh lệch, sự khác

nhau của giá trị bất động sản theo không gian, thời gian, theo thực tế và lý thuyết

Phương pháp phân tích, tổng hợp: dựa vào việc phân tích các yếu tố ảnh

hưởng đến sự biến động của giá trị bất động sản từ đó đưa ra nhận định chung cho việc xây dựng chỉ số giá hiện nay và đề xuất phương án xây dựng chỉ số giá bất động sản của đề tài

Phương pháp bản đồ: Sử dụng phương pháp này để hình họa hóa giá bất động

sản để thấy rõ sự biến động theo không gian, thời gian

Phương pháp hệ thống: xem xét các vấn đề trong một chỉnh thể hoàn chỉnh có

mối quan hệ tác động qua lại với nhau, như giá nhà đất là kết quả của quan hệ cung - cầu và các quy luật kinh tế khác