XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ NĂM 2010 TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 10 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Tuy bảng giá đất đã phản ánh được giá đất của từng khu vực cụ thể, theo từng loại hình sử dụng đất nói chung và theo loại đất ở đô thị nói riêng, làm cơ sở để nhà nước thu thuế, tính tiề

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỀ CƯƠNG BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ NĂM 2010

TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 10 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Sinh viên thực hiện: Trịnh Hoài Khánh Đan

Mã số sinh viên: 05124018 Lớp: DH05QL

Ngành: Quản lý đất đai

- TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009 -

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

TRỊNH HOÀI KHÁNH ĐAN

XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ NĂM 2010 TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 10 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng

Địa chỉ: Trường Đại học Nông Lâm TP HCM

Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản

-Tháng 07 Năm 2009-

Lời cảm ơn

“Con đường thiên lý nào cũng có những bước chân đầu tiên” Con xin chân thành tri ân gia đình đã xây dựng nền tảng vững chắc nhất cho những bước đi ban đầu của con

Xin chân thành cảm ơn quý thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai Và Bất Động Sản trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM đã truyền đạt những kiến thức quý báu làm hành trang trí tuệ cho tôi trong chặng đường phía trước

Và hơn hết, tôi kính gửi lời tri ân sâu sắc đến thầy TS Trần Thanh Hùng

đã tận tình hướng dẫn và khích lệ tôi trong quá trình xây dựng luận văn Những truyền đạt và kinh nghiệm sống may mắn được học hỏi từ Thầy không những giúp tôi hoàn thành đề tài mà sẽ là tri thức quý báu cho tôi trong nghề nghiệp đã chọn

Đồng thời, xin gửi lời cám ơn đến các tác giả, các tác phẩm, các tài liệu

đã được sử dụng trong khoá luận này

Và sau cùng tôi xin cảm ơn sự giúp đỡ, cổ vũ, động viên tinh thần của tất cả những người bạn, những người đã cùng làm việc và chia sẻ những nỗi niềm, những kiến thức, những kinh nghiệm hữu ích với tôi trong suốt thời gian hoàn thành luận văn này

Xin chân thành cám ơn!

Ngày 25 tháng 7 năm 2009 Trịnh Hoài Khánh Đan

Đề tài: “XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ NĂM 2010 TRÊN ĐỊA BÀN

QUẬN 10 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh Tế Đất Đai & Bất Động

Sản, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản Trường Đại Học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh

Việc định giá đất đai hiện nay tại Việt Nam nói chung và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng còn mang tính hành chính quá nhiều Chính điều đó đã làm cho giá đất

do nhà nước ban hành chưa sát với giá thị trường Sự chênh lệch này khá lớn đã dẫn đến những vướng mắt trong công tác quản lý về giá đất trên địa bàn hiện nay

Xuất phát từ những hạn chế trong nghiên cứu lý thuyết và thực tế định giá đất đai tại Việt Nam, đề tài đã đưa ra những quan điểm khoa học và phương pháp định giá đất đai trên cơ sở phát triển những thành tựu đạt được của Lý thuyết Vị thế - Chất lượng, đồng thời tiến hành kiểm chứng những luận điểm đề ra thông qua việc nghiên cứu thị trường đất đai trên địa bàn quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh Các phương pháp chủ đạo được sử dụng trong suốt quá trình nghiên cứu: phương pháp điều tra, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, sau đó dữ liệu được xử lý bằng phần mềm Excel, phần mềm SPSS để tiến hành phân tích hồi quy

Đây là công trình tổng hợp của nhiều sinh viên với kết quả xây dựng được hàm hồi quy giá đất phụ thuộc vào bốn biến cơ bản như: diện tích thửa đất, chiều rộng đường, chiều sâu hẻm, khoảng cách tới trung tâm Quận với hệ số xác định của mô hình R2 = 0.894 Điều đó thể hiện các biến độc lập trong mô hình đã giải thích được xấp xỉ 89.4% sự thay đổi của biến giá Tuy mức độ giải thích này vẫn chưa được coi là

“hoàn hảo” nhưng xét thấy vẫn còn các yếu tố khác chưa được thể hiện trong mô hình hồi quy như: hướng đất, khả năng phát triển trong tương lai…nên mức độ giải thích như vậy là có thể chấp nhận được

Với kết quả này đã ít nhiều kiểm chứng được những vấn đề lý thuyết quanh phương pháp định giá đất đai ứng dụng Lý thuyết Vị thế - Chất lượng - đã và đang đưa

ra những định hướng nghiên cứu tiếp theo

Hình 1.2 Bản đồ giá trị 10

Hình 1.3 Giá cả đất đai trong các phân khúc thị trường 11

Hình 1.4 Bản đồ hành chính Quận 10 23

Hình 1.5 Giao diện chính của Mapinfo 26

Hình 2.1 Vị trí Quận 10 trên bản đồ số 31

Hình 2.2 Sự phân bố mẫu điều tra 32

Hình 2.3 Biểu đồ thể hiện giá nhà nước và giá dự báo 41

Hình 2.4 Biểu đồ thể hiện giá đất vị trí 1 của hẻm cấp 1 42

Hình 2.5 Biểu đồ thể hiện giá đất vị trí 2 của hẻm cấp 1 43

Hình 2.6 Biểu đồ thể hiện giá đất vị trí 3 của hẻm cấp 1 43

Hình 2.7 Biểu đồ thể hiện giá đất vị trí 4 của hẻm cấp 1 44

Danh sách các bảng Bảng 2.1 Phương pháp đưa biến vào mô hình 34

Bảng 2.2 Mức độ phù hợp của mô hình 34

Bảng 2.3 Bảng phân tích sâu Anova 34

Bảng 2.4 Xác định các hệ số hồi quy 35

Bảng 2.5 Hiện tượng đa cộng tuyến 35

Bảng 2.6 Kiểm định Durbin-Watson 37

Bảng 2.7 Giá đất chạy hàm và hệ số k tương ứng 41

Bảng 2.8 Biểu đồ thể hiện hệ số k tại vị trí 1, hẻm cấp 1 46

Bảng 2.9 Biểu đồ thể hiện hệ số k tại vị trí 2, hẻm cấp 1 46

Bảng 2.10 Biểu đồ thể hiện hệ số k tại vị trí 3, hẻm cấp 1 46

Bảng 2.11 Biểu đồ thể hiện hệ số k tại vị trí 4, hẻm cấp 1 46

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

Phần I TỔNG QUAN 3

I.1 Quan niệm chung về đất đai 3

I.1.1 Khái niệm và đặc điểm của đất đai 3

I.1.2 Khái niệm quỹ đất đai, loại đất đai và loại hình sử dụng đất đai 5

I.2 Quan niệm về giá trị đất đai .6

I.2.1 Một số khái niệm liên quan về giá đất 6

I.2.2 Khái niệm về địa tô 7

I.3 Quan niệm chung về giá trị đất đai 8

I.3.1 Các quan điểm về giá trị đất đai 8

I.3.2 Các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai 9

I.3.3 Quá trình hình thành giá cả đất đai đô thị 11

I.3.4 Khái niệm khung giá và bảng giá đất đai 12

I.3.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12

I.4 Hệ thống quản lý giá đất đai 16

1.4.1 Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất đai 16

I.4.2 Hệ thống tổ chức quản lý giá đất 16

I.4.3 Hệ thống phân loại vùng giá trị 17

I.4.4 Các phương pháp định giá đất đai 17

I.5 Quy trình định giá đất đai 19

I.5.1 Quy trình định giá đất đai theo hướng dẫn của Bộ TN-MT 19

I.5.2 Quy trình định giá đất đai theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng 21

I.6 Khái quát địa bàn nghiên cứu 22

I.6.1 Vị trí địa lý 22

1.6.2 Điều kiện tự nhiên 23

1.6.3 Kinh tế 24

I.7 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 24

I.7.1 Nội dung nghiên cứu 24

I.7.2 Phương pháp nghiên cứu 25

Phần 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28

II.1 Tình hình phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong những năm qua 28

II.2 Kết quả xây dựng mô hình định giá cho địa bàn quận 10 31

II.2.1 Khu vực định giá 31

II.2.2 Thu thập dữ liệu 32

II.2.3 Giả thuyết cho mô hình định giá 32

II.4 Kết quả xây dựng mô hình hàm hồi quy 38 II.4.1 Mô hình hồi quy tổng quát và hàm Cobb – Douglas 38 II.4.2 Kết quả 38 II.4.3 Khả năng ứng dụng của mô hình định giá theo lý thuyết Vị thế - Chất Lượng 44 II.4.4 Nhận xét về mô hình định giá theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng 44 KẾT LUẬN 47

ĐẶT VẤN ĐỀ

Thành phố Hồ Chí Minh – một thành phố năng động nhất trong cả nước với dân

số đô thị ngày càng gia tăng nhanh chóng Chính sự gia tăng này đã làm cho bề mặt của thành phố có nhiều thay đổi lớn “An cư -lạc nghiệp”, dân số càng đông thì đòi hỏi

về nơi ăn chốn ở càng nhiều Do đó đã ảnh hưởng không nhỏ đến giá cả đất ở đô thị hiện nay Là một trong những quận lâu đời của thành phố, quận 10 cũng không nằm ngoài sự ảnh hưởng đó Có thể nói giá đất ở đô thị hiện nay không tuân theo một quy luật cụ thể nào Điều đó làm cho người muốn chuyển nhượng và người cần chuyển nhượng khó xác định được đâu là giá trị thật của một mảnh đất hay một ngôi nhà cụ thể Để xác định được một cách dễ dàng hơn giá trị đất thì không gì bằng một bảng giá đất cụ thể do các cơ quan nhà nước lập nên

Hàng năm, tại mỗi địa phương đều phải ban hành bảng giá đất của riêng từng địa phương đó Bảng giá đất được xây dựng trên tinh thần hướng dẫn của Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Thông tư 80/2005/TT-BTC của Bộ tài chính hướng dẫn về tổ chức mạng lưới thống kê về điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo Quy định 188/2004/NĐ-CP Tuy bảng giá đất đã phản ánh được giá đất của từng khu vực cụ thể, theo từng loại hình sử dụng đất nói chung và theo loại đất ở đô thị nói riêng, làm cơ sở

để nhà nước thu thuế, tính tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê, bồi thường khi thu hồi hay phạt tiền trong vi phạm… nhưng bảng giá đất này vẫn chưa phù hợp với thị trường nhà đất, vốn là một thị trường có sự lên xuống khá thất thường Sự chênh lệch giữa giá đất chuyển nhượng trên thị trường còn quá lớn so với giá đất được quy định

Sự chênh lệch này dẫn đến những vấn đề bất cập gây khó khăn trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và tạo cơ hội cho vấn nạn tham nhũng hoành hành

Những phương pháp định giá đất được biết đến hầu hết từ trước tới nay thường mang tính chủ quan và thủ công khá cao Vì vậy không thể hiện được giá trị thực của đất đai Điều đó đòi hỏi phải có một quan điểm mới, một cái nhìn mới cho phương pháp định giá đất Lý thuyết Vị thế - Chất lượng đã trở thành một bước đột phá, có khả năng giải thích thuyết phục các hiện tượng mới của đô thị, trong đó có những vấn thuộc lĩnh vực đất đai

Với kỳ vọng giúp cho việc định giá đất mang tính sát thực và xuất phát từ nhu cầu thực tiễn chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài: “XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở

ĐÔ THỊ NĂM 2010 TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 10 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

Mục tiêu nghiên cứu:

Xây dựng được bảng giá đất ở tại Quận 10 làm cơ sở cho việc tính toán các nghĩa vụ tài chính liên quan đến giao dịch đất đai

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy luật kinh tế khách quan, như quy luật giá trị, cung cầu và mối quan hệ giữa chúng

Đề tài được thực hiện trong phạm vi quận 10 Thành phố Hồ Chí Minh, số liệu

về giá cả bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trong năm 2009

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài:

Cụ thể hóa ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng được phát triển bởi TS Hoàng Hữu Phê trong việc định giá đất đai và bất động sản

Đề tài hoàn thiện quy trình định giá đất đai, khắc phục những hạn chế trong quy trình xây dựng bảng giá các loại đất đai hiện nay

Phần I TỔNG QUAN

I.1 Quan niệm chung về đất đai

I.1.1 Khái niệm và đặc điểm của đất đai

Đất đai bao gồm đất cùng với môi trường xung quanh nó như nước, không khí,

hệ động thực vật,… và các hoạt động của con người diễn ra trên và trong lòng đất Như vậy đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, là kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất

và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất Ở góc độ tổng thể thì đất đai được hiểu như là trái đất hay trong phạm vi một không gian giới hạn như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai Với khía cạnh này thì khái niệm đất đai không đồng nhất với khái niệm lãnh thổ và đất Lãnh thổ được hiểu là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong một không gian và thời gian xác định, là phạm trù địa lý - dân tộc, còn đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng thuộc phạm trù địa lý tự nhiên

Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế với hai thuộc tính đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người Đó là thuộc tính

tự nhiên và xã hội

Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính không gian như diện tích, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất

Thuộc tính xã hội của đất đai là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định Đó chính là vị thế của đất đai, là những thuộc tính phi vật thể

Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được xác định thông qua

số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội và hình thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường Vị thế của đất đai cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng giềng và với các đối tác khác… Đặc biệt cường

độ quan hệ bị ảnh hưởng bởi yếu tố khoảng cách không gian, giảm dần một cách phi tuyến theo sự tăng dần của khoảng cách Vì vậy có thể nói chính vị thế đất đai là cơ sở

để hình thành nên giá trị đất đai còn thuộc tính tự nhiên chỉ tạo nên giá trị sử dụng của đất đai

Vị thế xã hội của đất đai là phạm trù tổng hợp các điều kiện kinh tế - xã hội và pháp luật cấu thành giá đất Các đặc điểm kinh tế - xã hội và pháp luật được tổng hợp tạo thành vị thế đất đai Với các điều kiện kinh tế - xã hội và pháp luật như nhau thì các thửa đất có cùng một mức vị thế xã hội

Vị thế đất đai khác với vị trí đất đai Vị thế là thuộc tính xã hội của đất đai, còn

vị trí là thuộc tính không gian của nó Vị thế của đất đai là thuộc tính không gian tâm

lý của con người, còn vị trí của đất đai là thuộc tính không gian địa lý (tự nhiên) Vì vậy vị thế không đồng nhất với vị trí Chính vị thế đất đai là cơ sở hình thành giá trị

đất đai còn vị trí chỉ tạo ra giá trị sử dụng của đất đai Tuy nhiên, trong nghiên cứu cũng như trong thực tế định giá đất và bất động sản người ta chỉ nhắc đến yếu tố vị trí Như vậy vị trí là một yếu tố cấu thành giá trị đất đai, là một thuộc tính quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất đai Đây có phải là một nhận định đúng đắn? Trước hết chúng ta cần xem xét mối quan hệ giữa vị trí địa lý và giá trị của nó Như ta thấy, vị trí của một thửa đất không bao giờ thay đổi Chúng không thể di dời, không thể giãn nở Nhưng khả năng sinh lời của đất đai lại thay đổi theo thời gian Khi các điều kiện kinh tế - xã hội và pháp luật thay đổi thì kéo theo đó là khả năng sinh lời cũng thay đổi theo Hay một ví dụ khác như một thửa đất ở mặt tiền đường vùng ngoại thành thì không thể có giá trị bằng một thửa đất nhỏ trong hẻm ở một thành phố lớn Từ ví dụ này ta có thể khẳng định giữa vị trí và giá trị không có quan hệ với nhau Vì vậy vị trí không phải là thuộc tính mà nhà định giá cần quan tâm Điều mà các nhà định giá muốn nói đến là vị trí không gian địa lý – kinh tế, vị trí trong không gian kinh tế - xã hội đô thị Có thể nói

vị trí đã được bao phủ bởi các thuộc tính kinh tế - xã hội của đất đai mà theo ngôn ngữ của lý thuyết Vị thế - Chất lượng thì đó chính là vị thế, là thuộc tính tạo ra “khả năng sinh lời của vị trí”, thuộc tính so sánh lợi ích của các đơn vị diện tích đất đai ở các vị trí khác nhau

Như chúng ta đã biết, đất đai tự bản thân nó có khả năng tái tạo, nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên Và thông qua hoạt động xã hội đất đai cũng được tái tạo và nâng cao chất lượng Về mặt tự nhiên là việc tái tạo độ mùn, môi trường đất… Nhưng vấn đề dặt ra là thông qua các hoạt động xã hội đó thì vị thế đất đai được tạo ra, được tái tạo, nâng cao ra sao? Nhằm nâng cao vị thế đất đai, con người đã thông qua các chiến dịch quảng cáo, quảng bá,… Như vậy đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và vị thế xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người

Ngoài ra đất đai còn có tính cố định, tính khan hiếm, tính dị biệt, tính tăng trị, tính thích ứng

Tính cố định và khan hiếm do nó giới hạn bởi bề mặt địa cầu và trong phạm vi lãnh thổ của từng quốc gia

Tính dị biệt, nó khác nhau về mặt tự nhiên và mặt xã hội

Tính tăng trị bởi tính cố định, tính khan hiếm là nhu cầu cộng với giá trị đầu tư của đất đai ngày càng tăng Tính tăng trị là một quy luật chung nhưng trong quá trình gia tăng, giá trị đất đai luôn luôn có hiện tượng suy giảm giá trị ở một vài khu vực cục

bộ bởi có hai hiện tượng xã hội luôn luôn song hành đó là trưởng giả hóa và hoang hóa Tăng trị là theo thời gian nhưng về mặt không gian thì có nơi tăng, nơi giảm

Tính thích ứng là khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau

Từ xa xưa đất đai đã trở thành một thứ của cải vô cùng quý giá, “tấc đất – tấc vàng” Đất đai đóng vai trò quan trọng đối với hoạt động kinh tế - xã hội của con người Đất đai là đối tượng lao động, là công cụ lao động và là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông, lâm nghiệp Ngoài ra đất đai còn là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và phát triển đô thị, vừa là nhân tố sản xuất đầu vào vừa là tài sản bất động sản

Là nhân tố đầu vào đất đai có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội, và thông qua hoạt động đầu tư con người đất đai trở thành tài sản bất động sản Có thể nói với vai trò đầu vào của hoạt động đầu tư thì đất đai là nhân tố sản xuất, nó được xác định thông qua đơn vị tài nguyên đất đai và khi với vai trò đầu ra thì đất đai chính là tài sản bất động sản được xác định bằng đơn vị dịch vụ đất đai Như vậy dịch vụ đất đai chính là sản

phẩm của sự kết hợp hai yếu tố tự nhiên và xã hội, chất lượng tự nhiên và vị thế trong một thửa đất cụ thể nhằm tạo ra khả năng đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người Trong đó chất lượng tự nhiên bao hàm cả giá trị đầu tư của con người, phát triển cơ sở hạ tầng đất đai như đường, điện, nước, trường, chợ , trạm

Dịch vụ đất đai là đối tượng của quan hệ cung cầu thị trường đất đai Do vậy

mà cung cầu về đất đai trên thị trường là cung cầu về dịch vụ đất đai chứ không phải là cung cầu về một thửa đất cụ thể

I.1.2 Khái niệm quỹ đất đai, loại đất đai và loại hình sử dụng đất đai

Quỹ đất đai quốc gia là toàn bộ diện tích đất đai các loại trong phạm vi lãnh thổ quốc gia Quỹ đất đai quốc gia nằm trong ranh giới các cấp quản lý khác nhau thì được gọi là quỹ đất đai các cấp quản lý tương ứng Quỹ đất đai hình thành và phát triển gắn liền với lịch sử phát triển dân tộc và quá trình tái sản xuất sản phẩm xã hội Bắt đầu từ vùng châu thổ sông Hồng, quỹ đất đai được mở rộng dần cho đến ngày nay và được phân thành các loại đất đai phù hợp với từng thời kỳ phát triển kinh tế xã hội Ban đầu chỉ là loại đất nông nghiệp nông thôn, sau đó hình thành các loại đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ,các loại hình sử dụng đất chi tiết trong từng loại để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội Như vậy quỹ đất đai là một hệ thống bao gồm các bộ

phận cấu thành là loại đất đai và loại hình sử dụng đất đai

Quỹ đất đai quốc gia cần được xem xét ở trạng thái động từ góc độ của quá trình phát triển kinh tế - xã hội, khác với quan điểm tĩnh về đất đai từ góc độ mặt đất Đây là căn cứ để xác định nguyên tắc phân loại đất đai Đối với tập hợp các vật thể tĩnh thì thường sử dụng nguyên tắc tương đồng để phân tổ các bộ phận thành các loại (nhóm) khác nhau dựa theo các dấu hiệu giống nhau nào đó Còn đối với tập hợp động gồm các vật thể tương tác với nhau thì sử dụng nguyên tắc hệ thống để phân tổ các bộ phận thành các loại (nhóm) khác nhau dựa trên đặc điểm quan hệ tương tác giữa

chúng

Theo nguyên tắc hệ thống, quỹ đất đai quốc gia là một hệ thống bao gồm các loại đất đai xác định theo mục đích sử dụng chính Loại đất đai là một phân hệ gồm các loại hình sử dụng đất đai có quan hệ tương tác hỗ trợ cần thiết với nhau trong quá trình sử dụng cho mục đích chính Loại đất đai có mục đích sử dụng được xác định theo ý chí chủ quan của con người và có ranh giới quy ước được xác định trên bản đồ quy hoạch hay bằng các mốc giới địa chính

Loại hình sử dụng đất đai là một thửa đất cụ thể được sử dụng thường xuyên có

hệ thống cho một nhu cầu cụ thể của con người, có ranh giới trên thực địa được xác định bởi sự tương phản giữa các loại hình sử dụng đất đai Loại hình sử dụng đất đai là kết quả của hoạt động đầu tư sử dụng đất đai, là đơn vị cơ sở cấu thành loại đất đai Loại hình sử dụng đất đai là cơ sở xác định loại đất đai hiện trạng Thông qua cơ cấu diện tích các loại hình sử dụng đất đai xác định loại đất đai Loại đất đai hiện trạng có thể thống nhất hay có thể không thống nhất với loại đất đai quy hoạch là các trường hợp sử dụng đất đai theo đúng quy hoạch, hay không tuân thủ theo quy hoạch

Mục đích sử dụng chính của các loại hình sử dụng đất đai được xác định theo mục đích sử dụng của loại đất đai

Phân biệt loại đất đai pháp lý và loại đất đai hiện trạng Loại đất đai pháp lý được biểu hiện và quản lý bằng bản đồ địa chính, còn loại đất đai hiện trạng được thể hiện trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất đai

Phân loại đất đai theo Luật đất đai 1993:

Theo Luật đất đai 1993, quỹ đất đai quốc gia được phân loại theo nguyên tắc hệ thống dựa vào mục đích sử dụng, chủ yếu phân thành các loại sau:

Phân loại đất đai theo Luật đất đai 2003:

Nguyên tắc giống nhau được thể chế hóa trong Luật đất đai 2003 Theo đó quỹ đất đai quốc gia phân thành 3 nhóm chính:

- Nhóm đất nông nghiệp: nông nghiệp và lâm nghiệp

- Nhóm đất phi nông nghiệp:đất ở và đất chuyên dùng

- Nhóm đất chưa sử dụng

I.2 Quan niệm về giá trị đất đai

I.2.1 Một số khái niệm liên quan về giá đất

Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị

diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với

một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp

được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện

bình thường là số tiền VNĐ tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết

quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống

I.2.2 Khái niệm về địa tô

Địa tô được định nghĩa một cách ngắn gọn nhất là khoảng thu nhập có được không phải do lao động làm ra mà là do lợi thế cạnh tranh, do sử dụng đất đai có lợi thế hơn về mặt chất lượng và vị thế so với mức trung bình của toàn xã hội Địa tô là thuật ngữ chuyên ngành, là một hình thái của tô kinh tế, nó xuất hiện trong tất cả các lĩnh vực Trong thị trường lao động, tô kinh tế xuất hiện khi một người có khả năng đặc biệt nhận một mức lương đặc biệt Thông thường ta không nên nhầm tưởng thu nhập không do lao động làm ra với thu nhập bóc lột Địa tô về bản chất kinh tế thì đó

là lợi nhuận siêu ngạch chuyển hóa thành địa tô nhờ vào cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai đặc thù

Giữa địa tô và khả năng tiếp cận của đất đai có quan hệ mật thiết với nhau Đất

có khả năng tiếp cận tốt thì địa tô cao và ngược lại (Von Thunen, 1820 & Alonso, 1964), mối quan hệ giữa địa tô và khả năng tiếp cân thị trường trung tâm được thể hiện

ở hình sau

Tuy nhiên trong mô hình lý giải của Von Thunen và Alonso với căn cứ là tiết kiệm chi phí lưu thông vận tải chỉ phù hợp với thời kỳ ban đầu của quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa Trong mô hình phân bổ sử dụng đất đai mà hai học giả trên

đề xuất thì chi phí vận chuyển hàng hóa đóng vai trò quyết định, khi mà chi phí vận chuyển còn chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong giá cả hàng hóa của thời kỳ phát triển công nghiệp tập trung ban đầu

Hiện nay, chi phí vận chuyển sản phẩm hàng hóa đã giảm xuống nhiều nên khoảng cách không còn là yếu tố quan trọng, người ở xa trung tâm và gần trung tâm đều như nhau Như vậy vị trí không phải đóng vai trò quan trọng để quyết định địa tô cao hay thấp

Có thể nói quan điểm về cơ chế cạnh tranh thị trường chỉ tiếp cận được hiện tượng bên ngoài, chưa làm rõ được bản chất bên trong của vấn đề Vấn đề ở chỗ: địa tô

có được, là hệ quả của hoạt động sản xuất sử dụng đất đai, chứ không phải là nguyên nhân chi phối phân bổ hoạt động kinh tế tại các vị trí khác nhau

Để giải quyết các vấn đề nêu trên, phải xuất phát từ nhu cầu về đất đai cụ thể của các ngành sản xuất và các hoạt động xã hội khác nhau Như đã biết, đất đai gồm hai thành phần: vị thế và chất lượng, sự kết hợp hai thành phần này tạo ra một khả năng đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế xã hội của con người Các hoạt động khác nhau thì có nhu cầu khác nhau về thành phần vị thế và chất lượng Chính sự khác nhau của nhu cầu về vị thế và chất lượng chi phối quá trình phân khu chức năng đô thị

Các loại hình thương mại - dịch vụ khác nhau thì có nhu cầu khác nhau về vị thế, nên có vị trí phân bố khác nhau trong không gian đô thị Việc lựa chọn vị trí nơi ở tuân thủ theo cơ chế vị thế - chất lượng và phụ thuộc vào thu nhập cá nhân

Việc bố trí và phát triển các khu công nghiệp cũng tuân thủ theo cơ chế vị thế - chất lượng Vị thế ở đây là khả năng thiết lập quan hệ với thị trường, nguồn nhân lực, với các đối tác để liên doanh, liên kết chuyên môn hoá, chuyên ngành hoá tăng năng suất lao động Chất lượng là mức độ phát triển cơ sở hạ tầng sản xuất và các điều kiện

về tự nhiên, môi trường sinh thái khác

Trong nền kinh tế thị trường, nhu cầu về đất đai được đáp ứng thông qua quan

hệ cung cầu về dịch vụ đất đai, mà từ đó hình thành trật tự phân bổ sử dụng đất đai trong không gian với các mức giá thuê đất khác nhau tại các vị trí khác nhau

I.3 Quan niệm chung về giá trị đất đai

I.3.1 Các quan điểm về giá trị đất đai

Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít

Theo quan điểm này, giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa Nó là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng Trong đó giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hóa,

là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị Từ đó khẳng định đất đai, thành phần

cơ bản của bất động sản, không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai Giá cả đất đai thực chất là địa

tô tư bản hoá, xác định theo công thức: P =

I

R

Trong đó, P: giá cả thị trường, R: địa tô

Hình 1.1 Mô hình phân khu chức năng đất đai đô thị

Dân cư

Công nghiệp

0 A B Khoảng cách đến trung tâm vị thế

2,0 7,0 12,0

thu được trong một thời gian nào đó, I: tỷ lệ chiết khấu bằng với tỷ lệ lãi suất tiền gửi ngân hàng

Sau này một số nhà kinh tế trường phái Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá trị, bởi vì đất đai không còn ở trạng thái tự nhiên ban đầu, mà đã có lao động xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá, phát triển cơ sở

hạ tầng của con người và được xác định theo công thức: W = C + V + M (Xagaidak A E., 1992) Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn gấp nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004) Như vậy giá trị đất đai không phải là giá trị đầu tư phát triển trên đất đai

Quan điểm kinh tế thị trường

Các nhà kinh tế thị trường khá thận trọng khi đưa ra khái niệm giá trị Họ không

đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”: bất kỳ sản phẩm nào

có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hóa/dịch vụ khác được gọi là giá trị của nó Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi

nó được giao dịch trên thị trường

Theo quan điểm này, đất đai có giá trị sử dụng, tức là tính hữu ích cùng với sự khan hiếm được trao đổi trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi Giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995) Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, dễ chấp nhận, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó Hơn nữa dễ dẫn đến

sự nhầm lẫn giá trị hay giá trị trao đổi là giá trị sử dụng tính theo đơn vị tiền tệ

Quan điểm marketing hiện đại

Giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hóa đó; giá trị

vô hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005)

Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai được giải thích một cách thuyết phục hơn Theo đó, giá trị hữu hình ứng với chất lượng nhà đất và giá trị vô hình ứng với vị thế đất đai Giá trị trao đổi có hai thành phần: giá trị sử dụng và giá trị

Giá trị sử dụng là giá trị hữu hình ứng với các thuộc tính không gian (diện tích, hình thể, vị trí ) cùng với các đặc điểm về địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư phát triển hạ tầng đất đai

I.3.2 Các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai

Giá trị biểu hiện bằng đơn vị tiền tệ được gọi là giá cả Có nhiều loại giá cả thường gặp như giá mua bán, giá thị trường, giá cảm nhận

Trong thị trường, để hình thành nên giá cả đất đai cần phải có sự chuyển nhượng giữa người cần chuyển nhượng và người được chuyển nhượng Từ đó hình thành quan hệ cung cầu Khi cung cầu trên thị trường cân bằng thì hình thành giá cả cân bằng thị trường đất đai Khi có sự mất cân bằng về cung cầu thì giá cả cân bằng này cũng sẽ thay đổi: giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường

Khi giá trị được biểu hiện bằng đơn vị tiền tệ thì được gọi là giá cả Trong thực

tế ta thường gặp các loại giá như giá cảm nhận, giá mua bán và giá thị trường

Giá cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính tự nhiên và xã hội của đất đai Khi thị trường ở trạng thái cân bằng thì giá cảm nhận sẽ cân bằng với lợi ích cảm nhận trong các phân khúc thị trường và tạo thành đường cân bằng giá trị (VEL) Đường cân bằng này thể hiện quy luật “Tiền nào của nấy” Trên thực tế mức giá cảm nhận được xác định bằng cách tham khảo giá cả giao dịch từ những người dân xung quanh hay thông qua tư vấn thẩm định giá bằng các phương pháp khác nhau Giá cảm nhận có thể được biểu hiện dưới hình thức giá rao bán, giá rao mua Thông thường giá cảm nhận thường thấp hơn giá rao bán và cao hơn giá rao mua

Giá mua bán dao động xung quanh giá cảm nhận và phụ thuộc vào khả năng cảm nhận của mỗi người về lợi ích thu được từ đất đai Cùng một thửa đất nhưng lợi ích cảm nhận được từ mỗi người thì hoàn toàn khác nhau do có hoàn cảnh sống, thu nhập, vị thế xã hội khác nhau Do đó khả năng nhận định về mức độ quan trọng và lợi ích của đất đai là khác nhau dẫn đến có những đánh giá khác nhau về giá cảm nhận Khi giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể thì sẽ tương xứng với lợi ích cảm nhận được trong một bối cảnh cụ thể

Giá thị trường được hình thành thông qua quan hệ cung cầu thị trường về đất đai, là giá trị trung bình của các mức giá mua bán cụ thể và được chấp nhận bởi đa số

I.3.3 Quá trình hình thành giá cả đất đai đô thị

Quá trình này được phản ánh thông qua các loại giá đất nông nghiệp, giá đất

trưng dụng, giá đất xuất nhượng và giá đất chuyển nhượng

Trong quá trình phát triển đô thị, quá trình đô thị hóa, quá trình chuyển dịch đất nông nghiệp sang đất đô thị thông qua công tác thu hồi, đầu tư, giao đất và chuyển nhượng đất đai

Giá đất nông nghiệp được xác định theo công thức: P =

I

R

,trong đó P: giá cả

đất nông nghiệp, R: địa tô nông nghiệp nông thôn,I: tỷ lệ chiết khấu

Để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất đô thị, nhà nước phải trưng dụng đất nông nghiệp của nông dân Do đó nhà nước phải trả với mức giá tối thiểu bằng với giá đất nông nghiệp Nhưng trên thực tế người dân biết được giá đất sẽ tăng lên sau khi chuyển mục đích Vì vậy họ đòi tăng thêm một khoảng ∆R được gọi là “hạn ngạch lợi nhuận tăng trưởng siêu ngạch dự kiến sau khi trưng dụng đất đai” Vì vậy giá đất trên thực tế sẽ là: P1 =

Giá đất xuất nhượng tối thiểu phải bằng chi phí ban đầu cộng cho lợi tức vốn Tức là: (P1 + ∆P1) (1 + γ) trong đó γ là tỷ lệ lợi tức trung bình

Nhưng nhà nước cũng biết rằng sau khi xuất nhượng đầu tư phát triển bất động sản thì giá cả đất đai sẽ tăng lên Vì vậy họ cũng đòi hỏi một khoảng tăng lên nhất định ∆R2

được gọi là mức tăng trưởng của lợi nhuận siêu ngạch dự kiến sau khi xuất nhượng đất đai đô thị Được hình thành thông qua sự thỏa thuận giữa nhà nước và nhà đầu tư,thông qua thị trường, vì vậy giá đất xuất nhượng sẽ là:

Hình 1.3 Giá cả đất đai trong các phân khúc thị trường

P2 = ÷÷

ø

öçç

è

æI

Nhưng nhà đầu tư cũng biết rằng giá cả sẽ tăng nên đòi hỏi tăng một khoảng ∆R3 Do

đó giá cả đất đai sẽ bằng :P3 = ÷÷

ø

öçç

è

æI

Rn n , với Rn = I(Pn-1 + ∆Pn-1)(1 + γ), n: số lần chuyển nhượng

Từ sự phân tích trên đây, có thể dễ dàng nhận thấy rằng:

Sự hình thành giá đất đô thị luôn luôn gắn liền với địa tô ban đầu và sự tích luỹ địa tô tăng thêm

Sự tăng trưởng của địa tô và giá đất cũng không tách rời với tăng trưởng của đầu tư vào đất đai, cái sau là điều kiện và môi giới giới thiệu cái trước

Giá đất đô thị thực tế bao gồm hai bộ phận tổ thành: địa tô thật sự + lợi ích vốn, không thể phân biệt rạch ròi hai cái này

I.3.4 Khái niệm khung giá và bảng giá đất đai

Khung giá đất đai được hiểu là giới hạn trên và giới hạn dưới về giá của một loại đất đai cụ thể được xác định phù hợp với quy luật phân vùng sử dụng đất đai nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất đai, cũng như đảm bảo cho đất đai được

sử dụng đúng với mục đích tiềm năng Khung giá đất đai do Chính phủ ban hành trong một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội nhất định

Bảng giá đất đai được xây dựng trên cơ sở khung giá đất đai, chi tiết hóa khung giá đất đai theo sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng và kinh tế xã hội của các vị trí trong phạm vi của từng phân vùng sử dụng đất đai Bảng giá đất đai do UBND các tỉnh thành ban hành định kỳ hàng năm

I.3.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là các yếu tố cấu thành khả năng sinh lời của đất đai, tạo ra lợi nhuận thu được từ sử dụng đất đai, bao gồm:

Nhóm yếu tố liên quan trực tiếp đến thửa đất như đặc điểm tự nhiên của thửa đất và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất

Các yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của thửa đất bao gồm: vị trí, hình thể, diện tích thửa đất, loại đất, tính chất đất…

Yếu tố an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất bao gồm những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Đặc điểm tự nhiên của thửa đất và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất là những yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Tuy nhiên, sự ảnh hưởng đó chỉ giới hạn

đối với từng thửa đất, chúng không ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng không đáng kể đối với với sự tăng, giảm giá của những thửa đất khác Do đó, đặc điểm tự nhiên của thửa đất

và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất không phải là những nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất trên thị trường

Nhóm yếu tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất và cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành, ở nước ta hiện quy hoạch sử dụng đất được lập theo 4 cấp: cả nước, cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã Trong đó, quy hoạch sử dụng đất cấp xã là yếu tố cơ bản ảnh hưởng rõ nhất, lớn nhất và trực tiếp đến sự tăng, giảm giá thị trường của những thửa đất trong vùng quy hoạch và có ảnh hưởng nhất định đến giá thị trường của những thửa đất vùng lân cận Mức độ ảnh hưởng đến giá đất thị trường của quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, cấp tỉnh giảm dần Riêng quy hoạch sử dụng đất của cả nước, do phạm vi điều chỉnh và tính định hướng thuộc tầm vĩ mô, nên sự tác động của nó đối với thị trường quyền sử dụng đất hầu như không đáng kể Do đó, yếu

tố quy hoạch sử dụng đất nói chung không phải là nguyên nhân cơ bản làm biến động giá

đất trên thị trường

Cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất bao gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng

xã hội, chúng bao gồm hệ thống giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc; cơ sở y tế, trường học; cơ sở thương mại - dịch vụ Khi các bộ phận cấu thành cơ

sở hạ tầng được xây dựng đầy đủ, đồng bộ và phù hợp với trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội của vùng, thì hiệu quả do chúng đem lại sẽ là lớn nhất Hiệu quả nói ở đây trước hết là hiệu quả việc khai thác, sử dụng đất đai và do vậy giá trị đất đai trong vùng cũng vì thế mà tăng cao hơn so với nơi cơ sở hạ tầng thấp kém hoặc đầu tư không đồng

bộ

Ngày nay ở nước ta cũng như ở hầu hết các quốc gia trên thế giới, việc xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đều được định hướng theo quy hoạch sử dụng đất, hay nói cách khác đều được định hướng theo quy hoạch sử dụng đất của từng vùng, từng khu vực trong đó mục đích sử dụng của từng thửa đất thuộc khu vực đó, vùng đó đều được xác định cụ thể Do vậy, cũng như quy hoạch sử dụng đất chi tiết, cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng rất lớn tới giá trị sử dụng đối với từng thửa đất

Quy hoạch sử dụng đất và cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất là những yếu tố không chỉ ảnh hưởng đến giá của từng thửa đất mà còn ảnh hưởng đến giá của nhiều thửa đất Tuy nhiên, sự ảnh hưởng đó chỉ giới hạn đối với những thửa đất trong một khu vực, một vùng nhất định nơi được hưởng lợi do hệ thống cơ sở hạ tầng đó đem lại hoặc nơi mà các mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước quyết định và bảo đảm được thực hiện Quy hoạch sử dụng đất và cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất không phải là những nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất trên thị trường

Mức độ ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đối với giá từng thửa đất trong khu vực lập quy hoạch phụ thuộc vào các các mục đích sử dụng đất được xác định bởi quy hoạch sử dụng đất đó và tiến độ thực hiện quy hoạch đó

Mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đối với giá của từng thửa đất phụ thuộc vào mức độ hoàn thiện và tính đồng bộ của cơ sở hạ tầng trong khu vực đó

Nhóm yếu tố tâm lý, xã hội và môi trườngliên quan đến việc sử dụng đất

Một thửa đất được chuyển nhượng với giá cao hơn hoặc thấp hơn giá thị trường

do quan niệm, nhận thức, tập quán, tâm lý, điều kiện sống của bên bán hoặc bên mua

về một đặc điểm nào đó gắn với thửa đất, gắn với quyền sử dụng đất hoặc do thị trường quyền sử dụng đất là một thị trường không hoàn hảo, thông tin cung cấp trên thị trường thường không đầy đủ, đôi lúc bị sai lệch nhằm phục vụ lợi ích cho một nhóm người nào đó Phần chênh lệch giữa giá bán thực tế với giá thị trường trong những trường hợp nêu trên chính là hệ quả của yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường Ở đây, yếu tố tâm lý được hiểu là một khái niệm thuộc phạm trù phong tục, tập quán của một cộng đồng người, một địa phương cụ thể

Trong một số trường hợp nhất định giá đất bị ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường Căn cứ phạm vi ảnh hưởng giá đất của các yếu tố, có thể chia chúng theo 2 nhóm sau đây:

- Các trường hợp trực tiếp ảnh hướng tới giá của từng thửa đất riêng biệt, thuộc nhóm này gồm có:

ü Trường hợp những thửa đất bị phát mại hoặc bị bán đấu giá để thu hồi nợ;

ü Trường hợp thửa đất có người ở trong đó bị chết đột tử, chết do tự tử;

- Các trường hợp trực tiếp ảnh hướng tới giá của nhiều thửa đất thuộc nhóm này gồm có:

ü Trường hợp các thửa đất thuộc khu vực bị ô nhiễm nặng về môi trường ( không khí, nước, tiếng ồn),

ü Trường hợp các thửa đất thuộc khu vực mà trật tự an toàn xã hội kém;

ü Trường hợp các thửa đất trong các quần cư đã hình thành từ lâu đời còn tồn tại nhiều phong tục, tập quán lạc hậu;

Các yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường là những yếu tố mang tính phổ biến, nhưng biểu hiện của chúng thì rất khác nhau, tuỳ thuộc vào phong tục, tập quán và trình

độ nhận thức của người dân ở mỗi địa phương Cùng một hiện tượng, một đặc điểm gắn với thửa đất, nhưng người dân ở các địa phương khác nhau có phong tục, tập quán, mức sống và trình độ nhận thức khác nhau thì có những quan niệm khác nhau Do vậy, các yếu tố tâm lý, xã hội, môi trường không phải phải là những nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất trên thị trường

Tuỳ theo đặc điểm của từng yếu tố mà phạm vi ảnh hưởng của chúng đối với giá đất có khác nhau, cụ thể:

- Đối với yếu tố xã hội, môi trường, mức độ ảnh hưởng của chúng đối với giá đất chỉ giới hạn trong phạm vi nhất định Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên giảm dần theo khoảng cách bán kính từ tâm điểm nơi phát sinh yếu tố ảnh hưởng đến thửa đất

- Đối với yếu tố tâm lý, mức độ ảnh hưởng của loại yếu tố này là rất thất thường

và chỉ giới hạn đối với từng thửa đất nhất định

Nhóm yếu tố kinh tế - thị trường liên quan đến quyền sử dụng đất

Sự tác động của yếu tố kinh tế, thị trường đối với giá đất trên thực tế khó có thể bóc tách được riêng rẽ bởi sự tác động của chúng đan xen nhau, quan hệ nhân - quả của nhau Vì vậy, khi nghiên cứu tác động của yếu tố kinh tế, thị trường đối với giá đất, các nhà kinh tế thường sử dụng phương pháp nghiên cứu gián tiếp thông qua việc

phân tích, đánh giá tương quan cung - cầu về đất đai trên thị trường và chính sách, pháp luật của Nhà nước liên quan đến đất đai để xem xét, xác định mức độ tác động của chúng đối với giá đất

- Tương quan cung - cầu về đất trên thị trường:

Trong thị trường, tương quan giữa tổng cung và tổng cầu thường ở trạng thái không cân bằng, bất cứ sự thiếu hụt nào của tổng cung hoặc của tổng cầu một loại hàng hoá nào đó đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá của loại hàng hoá đó Sự ảnh hưởng

đó diễn biến theo cơ chế sau đây:

ü Khi tổng cung tăng mà tổng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm; khi tổng cung giảm mà tổng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng

ü Khi tổng cung và tổng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo tốc độ tăng, giảm của tổng cung và tổng cầu; giá tăng khi tốc độ tăng của tổng cầu lớn hơn tốc độ tăng của tổng cung và ngược lại

Sự tác động của tương quan cung - cầu về đất đai trong thị trường quyền sử dụng đất diễn biến có phần khác so với tương quan cung - cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Trên một đơn vị hành chính xác định (xã, phường, thị trấn; quận, huyện, thị xã ) tổng cung về một loại đất nào đó có thể được điều chỉnh thông qua việc chuyển đổi cơ cấu giữa các loại đất, nhưng tổng cung về đất nói chung thì cơ bản

là cố định và bất biến (trừ trường hợp điều chỉnh về địa giới hành chính) Đây chính là một đặc điểm rất cơ bản của thị trường quyền sử dụng đất, chính do sự tác động của đặc điểm này mà giá đất trên thị trường - xét trên phương diện tổng quát luôn có xu hướng tăng, mức tăng giá đất được quyết định bởi yếu tố cầu Tuy nhiên, không phải mọi nhu cầu về đất đai đều tác động đến tương quan cung - cầu giữa chúng, trong thực

tế chỉ có những nhu cầu có khả năng thanh toán là tác động đến tương quan cung - cầu

- Chính sách, pháp luật của Nhà nước liên quan đến đất đai

Những chính sách, pháp luật của Nhà nước ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất thị trường bao gồm:

ü Chính sách về tài chính, tín dụng liên quan đến người sử dụng đất như quy định khung giá các loại đất và giá đất; quy định việc miễn, giảm tiền sử dụng đất; quy định lãi suất tiền vay thế chấp để đầu tư vào đất đai, phát triển bất động sản; quy định lãi suất tiền gửi ngân hàng; quy định việc bồi thường cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất;

ü Chính sách đối với người sử dụng đất như các quy định về quyền của người sử dụng đất;

ü Chính sách thuế đối với việc sử dụng đất như thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế

sử dụng đất

Những chính sách và quy định pháp luật nêu trên không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến giá của từng thửa đất mà còn ảnh hưởng làm biến động tăng, giảm giá các loại đất trên thị trường quyền sử dụng đất nói chung

Khi các chính sách của Nhà nước liên quan đến đất đai được thể chế hoá bằng các quy phạm pháp luật phù hợp với cuộc sống, thì sẽ điều tiết giá đất trên thị trường theo chiều hướng tích cực, thị trường quyền sử dụng đất ổn định và phát triển; ngược lại nếu không phù hợp với cuộc sống sẽ làm cho giá đất trên thị trường biến động theo chiều hướng tiêu cực, thị trường quyền sử dụng đất hoặc bị đóng băng hoặc trong tình trạng rối loạn dễ phát triển thành những cơn sốt giá đất

Có nhiều nguyên nhân làm biến động giá đất, nhưng nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất trên thị trường đất đai ở nước ta đó là chính sách của Nhà nước về đất đai và các chính sách khác liên quan đến đất đai như chính sách tài chính, tín

dụng, chính sách thuế

Nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất trên thị trường tại từng vùng khu vực bao gồm quy hoạch sử dụng đất, tương quan cung - cầu về đất đai và mức độ phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của vùng đó.

I.4 Hệ thống quản lý giá đất đai

1.4.1 Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất đai

- Luật Đất đai 2003;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Về thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Quy định Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15 tháng 9 năm 2005 Hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra,khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

I.4.2 Hệ thống tổ chức quản lý giá đất

Mạng lưới thống kê và điều tra khảo sát giá đất được tổ chức ở 3 cấp:

Cấp TW: Tổng cục QLĐĐ là đầu mối giúp Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường tổng hợp, thống kê các loại đất theo báo cáo của UBND cấp tỉnh, kết hợp với Cục Quản lý giá thuộc Bộ Tài chính xây dựng các văn bản hướng dẫn về thống kê, điều tra giá đất, thống kê báo cáo giá các loại trên phạm vi cả nước

Cấp tỉnh: Sở TN-MT chủ trì, phối hơp cùng Sở Tài chính, Cục thuế, Cục Thống

kê, chỉ đạo việc tổ chức điều tra, khảo sát, bố trí lực lượng cán bộ cùng phòng Tài nguyên Môi trường cấp huyện điều tra giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường tại địa phương, xây dựng báo cáo tổng hợp giá các loại đất cụ thể, trình UBND cấp tỉnh, để UBND cấp tỉnh báo cáo Bộ TN-MT

Cấp huyện: Phòng TN-MT chủ trì, phối hợp với Phòng Tài chính, phòng Thống

kê, UBND các xã, phường, thị trấn tổ chức điều tra, khảo sát, thống kê giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường của địa phương mình, xây dựng báo cáo tổng hợp giá các loại đất trên địa bàn, trình UBND cấp huyện để UBND huyện báo cáo UBND tỉnh

I.4.3 Hệ thống phân loại vùng giá trị

Để định giá đất đai trước tiên cần phân loại vùng giá trị (hay còn gọi là vùng vị trí) Vùng giá trị là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý

mà tại đó các thửa đất cùng chịu ảnh hưởng bởi tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật tương tự nhau hoặc gần tương tự nhau, có một mức giá thị trường nhất định Hiểu theo logic lý thuyết vị thế - chất lượng, vùng giá trị là một khu vực địa lý mà tại đó các thửa đất có cùng một mức vị thế xã hội

Số lượng vùng giá trị nhiều hay ít là do sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kinh

tế, xã hội và pháp luật quy định Nhìn chung số lượng vùng giá trị càng tăng dày thì mức giá giữa các thửa đất trong vùng được xác định càng gần nhau và càng sát với giá thị trường tại vùng đó

Vùng giá trị được xác định trên thực tế căn cứ vào các đặc điểm về các điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế, xã hội và pháp luật sau đây:

- Phân vùng lãnh thổ: đồng bằng, trung du và miền núi;

- Phân khu thị trường: khu vực đô thị, khu vực nông thôn và khu vực giáp ranh; khu vực trung tâm, khu vực tiếp giáp trung tâm và khu vực ngoại vi;

- Phân loại đất đai: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất ở;

- Phân loại đường giao thông: quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, đường liên xã, đường nội bộ khu công nghiệp, đường nội bộ khu dân cư nông thôn và giao thông đường thủy;

- Khoảng cách tới trung tâm thành phố, chợ trung tâm nông thôn, trung tâm khu dân cư nông thôn;

- Phân loại vị trí theo từng khu vực: vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4…;

- Phân loại đô thị: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III,

đô thị loại IV, đô thị loại V;

- Phân loại đường phố đô thị: loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5;

- Phân loại vị trí theo từng đường phố: vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4…;

- Khả năng sinh lời của đất nông nghiệp, của vị trí đất đô thị và đất khu dân cư nông thôn

I.4.4 Các phương pháp định giá đất đai

Phương pháp định giá đất được quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ Theo pháp luật hiện hành các phương pháp định giá đất được sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư

- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại

đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

- Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

- Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để

sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

Theo Thông tư 145/2007/TT-BTC việc định giá bằng các phương pháp trên cần tiến hành thông qua các bước sau:

Phương pháp so sánh trực tiếp:

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so

sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá

Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các

mức giá, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3

Phương pháp thu nhập:

Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá

Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập

Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm

Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá

Phương pháp chiết trừ:

Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản

(bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…)

Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trường áp dụng như hướng dẫn tại Bước 1 của Phương pháp so sánh trực tiếp

Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất

(bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên

Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở

Bước 1

Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Phương pháp thặng dư:

Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất

Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất

I.5 Quy trình định giá đất đai

I.5.1 Quy trình định giá đất đai theo hướng dẫn của Bộ TN-MT

Nội dung và trình tự thực hiện:

1 Tổng điều tra giá đất

Bước 1: Công tác chuẩn bị:

- Khảo sát sơ bộ, xác định mục tiêu, nhiệm vụ và yêu cầu

- Chọn phương pháp xác định giá đất và xây dựng mẫu phiếu điều tra, mẫu phiếu

kiểm chứng kết quả định giá đất

- Xác định các nguồn thông tin cần thu thập và lập kế hoạch thu thập

- Xây dựng dự án, dự toán kinh phí thực hiện; trình thẩm định phê duyệt

- Khoanh sơ bộ các vùng giá trị theo quy định của bảng giá các loại đất năm điều tra (theo tuyến đường, khu vực, vị trí) lên bản đồ để phục vụ công tác điều tra Xác

định số lượng mẫu điều tra và nguyên tắc phân bổ mạng lưới điều tra

- Tổ chức tập huấn về chuyên môn, tổ chức lực lượng thực hiện

- Hội nghị triển khai cấp tỉnh, thành phố về công tác điều tra giá đất và xây dựng

bảng giá đất

Bước 2: Điều tra giá đất và thu thập thông tin, tài liệu, bản đồ phục vụ định giá đất

- Triển khai công tác điều tra giá đất tại cấp quận, huyện

- Thu thập thông tin, tài liệu liên quan đến giá đất theo địa bàn cấp quận, huyện

- Điều tra theo địa bàn cấp xã

- Kiểm tra tính đầy đủ của thông tin, dữ liệu thu thập và điều tra bổ sung kịp thời

(nếu thiếu)

- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 2

Bước 3: Xử lý phiếu điều tra và ước tính giá đất

- Phân loại phiếu điều tra theo các dạng phiếu

- Sử dụng các phương pháp xác định giá đất để ước tính giá đất của từng dạng phiếu điều tra

- Nhập phiếu điều tra vào máy tính

- Xây dựng bản đồ giá đất trong năm điều tra, bản đồ giá đất điều tra

- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 3

Bước 4: Tổng hợp và phân tích dữ liệu, thông tin thu thập

- Tổng hợp kết quả ước tính giá đất của phiếu điều tra

- Tổng hợp đặc điểm, phân bố mạng lưới giao thông và các công trình hạ tầng cơ

sở và phân nhóm theo cấp hành chính; rà soát các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng gây ảnh hưởng đến giá đất tại các khu vực, tuyến đường

- Phân tích, đánh giá kết quả ước tính giá đất

- Đề xuất giải pháp xử lý đối với các khu vực có mức giá đất, phân cấp vị trí chưa phù hợp

- Tổ chức hội nghị tại cấp quận, huyện để báo cáo kết quả điều tra giá đất, đánh giá sự phù hợp với thực tế của bảng giá đất trong năm điều tra, thảo luận những vướng mắc trong quá trình điều tra, ước tính giá đất và các giải pháp xử lý đối với từng quận, huyện

- Tổ chức hội nghị tại cấp tỉnh, thành phố để báo cáo kết quả tổng điều tra giá đất, đánh giá sự phù hợp với thực tế của bảng giá đất trong năm điều tra, xin ý kiến về các giải pháp xử lý vướng mắc trong quá trình điều tra, ước tính giá đất

- Chỉnh sửa kết quả phân tích, hoàn thiện giải pháp đề xuất trên cơ sở hội nghị tại cấp quận và thành phố

- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 4

Bước 5: Kiểm tra, nghiệm thu kết quả tổng điều tra giá đất

2 Xây dựng bảng quy định giá các loại đất

Bước 6: Xây dựng phương án định giá đất

- Xác định giá cho các loại đất đã điều tra theo từng vị trí, tuyến đường, khu vực bằng phương pháp so sánh trực tiếp trên cơ sở bản đồ phân cấp vị trí

- Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để kiểm chứng kết quả định giá ngoài thực địa (các thửa đất liền kề có cùng điều kiện với thửa đất đã được điều tra và ước tính giá đất ở bước 2, 3)

- Đề xuất mức hiệu chỉnh kết quả định giá (hiệu chỉnh mức giá, hiệu chỉnh quy định phân cấp vị trí) trên cơ sở kết quả kiểm chứng thực tế nếu chênh lệch quá ±20%

- Xây dựng phương án định giá đất theo mục tiêu đề ra

- Tổ chức hội nghị cấp tỉnh để báo cáo phương án định giá đất và xin ý kiến hiệu chỉnh kết quả định giá cho các loại đất

- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 6

Bước 7: Xây dựng bảng giá đất

- Xây dựng bảng giá đất dự thảo

- Tổ chức hội thảo để thống nhất bảng giá đất dự thảo

- Chỉnh sửa, hoàn thiện bảng giá đất dự thảo, xây dựng bản đồ giá đất, viết báo cáo thuyết minh

- Tổ chức hội nghị để báo cáo toàn bộ kết quả xây dựng bảng giá đất và xin ý kiến trước khi trình thẩm định

- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 7

Bước 8: Trình thẩm định, phê duyệt

- Sở Tài chính thẩm định báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá các loại đất, bảng quy định giá các loại đất dự thảo và bản đồ giá đất

- Sở Tư pháp thẩm định dự thảo Quyết định ban hành bảng giá các loại đất và dự thảo bảng quy định giá các loại đất