THỰC TRẠNG, NGUYÊN NHÂN VÀ MỘT SỐ BIỆN PHÁP NHẰM NÂNG CAO TÍNH HỢP LÝ CỦA BẢNG GIÁ ĐẤT DO NHÀ NƯỚC QUY ĐỊNH TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM NĂM 2009

Nguyễn Đức Thành Luận văn tốt nghiệp: “Thực trạng, nguyên nhân và một số biện pháp nhằm nâng cao tính hợp lý của Bảng giá đất do Nhà nước quy định trên địa bàn Tp.HCM năm 2009” được thự

1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

THỰC TRẠNG, NGUYÊN NHÂN VÀ MỘT SỐ BIỆN PHÁP NHẰM NÂNG CAO TÍNH HỢP LÝ CỦA BẢNG GIÁ ĐẤT DO NHÀ NƯỚC QUY ĐỊNH TRÊN ĐỊA BÀN

TRẦN THỊ BẢO NGỌC

0135016 DH05TB

2005 – 2009 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

- TP Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009 -

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

2

Để đạt được kết quả như hôm nay, đầu tiên con xin bày tỏ

lòng biết ơn sâu sắc đến ba, mẹ, người đã ân cần nuôi dưỡng,

dạy dỗ con nên người, hết lòng chăm lo và tạo mọi điều kiện

Lời cảm ơn

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện TRẦN THỊ BẢO NGỌC, khoa Quản Lý Đất Đai & Thị Trường

Bất Động Sản, trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh

Đề Tài: THỰC TRẠNG, NGUYÊN NHÂN VÀ MỘT SỐ BIỆN PHÁP NHẰM NÂNG CAO TÍNH HỢP LÝ CỦA BẢNG GIÁ ĐẤT DO NHÀ NƯỚC QUY ĐỊNH TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM NĂM 2009

Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Đức Thành

Luận văn tốt nghiệp: “Thực trạng, nguyên nhân và một số biện pháp nhằm nâng cao tính hợp lý của Bảng giá đất do Nhà nước quy định trên địa bàn Tp.HCM năm 2009” được thực hiện nhằm đánh giá thực trạng giá đất do Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh năm 2008, 2009; tìm hiểu nguyên nhân và đưa ra những giải pháp, mơ hình định giá để giá đất do Nhà nước quy định thực sự trở thành cơng cụ quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản Luận văn đã chứng minh giá đất hiện nay do Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Hồ Chí minh cịn nhiều hạn chế về khung pháp lý về giá đất, phương pháp xây dựng, quy trình thực hiện,… Dẫn đến sự mất kiểm sĩat của Nhà nước đối với thị trường bất động sản và gây khơng ít thiệt hại

về kinh tế cho cả Nhà nước và người sử dụng đất

Đề tài được thực hiện trên nguyên tắc nghiên cứu lý thuyết chung về bất động sản và thị trường bất động sản, quy luật cung – cầu về đất đai,…Bên cạnh đĩ, đề tài cịn sử dụng một số tài liệu do phịng Đăng ký kinh tế đất thuộc sở Tài Nguyên – Mơi Trường cung cấp (Như: tờ trình về việc xây dựng Bảng giá các loại đất trên địa bàn

Thành phố qua các năm, báo cáo về tình hình thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh,… )

Để đạt được sự thuyết phục cao, đề tài đã sử dụng các phương pháp thu thập, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, phần mềm phân tích dữ liệu nghiên cứu SPSS (Statistical Package for Social Sciences)

Nội dung nghiên cứu của đề tài bao gồm:

Khái quát tình hình kinh tế xã hội thành phố Hồ Chí Minh

Khái quát thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh

Những hạn chế về giá đất do nhà nước quy định hiện nay

Những giải pháp và kiến nghị đối với vấn đề giá đất trong thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh

Mơ hình thực nghiệm để định giá đất

MỤC LỤC

Lời cảm ơn i

Tóm tắt ii

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

Sự cần thiết của đề tài 1

Mục đích – Đối tượng – Phạm vi nghiên cứu 2

PHẦN 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Thị Trường bất động sản 3

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản 3

1.1.2 Các thành phần của thị trường bất động sản 4

1.1.3 Vai trò của thị trường bất động sản 8

1.2 Các vấn đề về giá đất 9

1.2.1 Cơ sở lý luận giá đất và các yếu tố tác động đến giá đất 9

1.2.2 Giá đất do nhà nước quy định hiện nay 16

1.2.3 Khái niệm và các đặc tính của giá đất thị trường 17

1.2.4 Mối quan hệ giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường 18

1.3 Mối quan hệ của giá cả đất đai và cung – cầu bất động sản 19

1.4 Vị trí của định giá đất đai trong hệ thống quản lý nhà nước về thị trường bất động sản 20

1.5 Các phương pháp định giá đất đai được sử dụng hiện nay 21

1.5.1 Phương pháp so sánh 21

1.5.2 Phương pháp chi phí 22

1.5.3 Phương pháp thu nhập 24

1.5.4 Phương pháp thặng dư 25

1.5.5 Phương pháp lợi nhuận 26

1.5.6 Mô hình định giá theo tuyến đường 26

1.6 Hệ thống quản lý giá đất hiện nay 27

1.6.1 Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất 27

1.6.2 Hệ thống thông tin giá đất đai 28

1.7 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện 29

1.7.1 Nội dung nghiên cứu 29

1.7.2 Phương pháp nghiên cứu 29

1.7.3 Quy trình thực hiện 30

PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 31

2.1 Khái quát tình hình kinh tế xã hội thành phố Hồ Chí Minh 31

2.1.1 Tăng trưởng kinh tế 32

2.1.2 Dân số 34

2.2 Tình hình sử dụng đất đai 36

2.3 Khái quát thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 38

2.3.1 Diễn biến thị trường bất động sản từ năm 2007 đến cuối năm 2008 38

2.3.2 Diễn biến thị trường bất động sản quý I năm 2009 39

2.4 Những hạn chế của bảng giá đất do nhà nước quy định hiện nay 40

2.4.1 Những hạn chế và mẫu thuẫn của khung pháp lý về giá đất do Nhà nước quy định 52

2.4.2 Phương pháp xác định giá đất và trình tự tiến hành xây dựng 57

2.4.3 Nguồn dữ liệu không cao 59 2.4.4 Thiếu cơ quan định giá chuyên nghiệp 60 2.5 Những giải pháp và kiến nghị đối với vấn đề giá đất trong thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 60 2.5.1 Đối với vấn đề giá đất trên thị trường chuyển quyền sử dụng đất thành phố Hồ Chí Minh 61 2.5.1 Đối với giá đất do Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh62

KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ 74

ĐẶT VẤN ĐỀ

Sự cần thiết cần thiết của đề tài

So với sự phát triển thị trường bất động sản của các nước trên thế giới, thị trường bất động sản ở nước ta chỉ đang hình thành, phát triển và được coi là thị trường non trẻ Tuy nhiên, thị trường bất động sản đã thể hiện vai trò không nhỏ khi góp phần chuyển dịch cơ cấu đất đai theo hướng tích cực và hiệu quả; thu hút được lượng vốn đáng kể đầu tư phát triển bất động sản; góp phần cải thiện điều kiện ở và đi lại của người dân; tạo ra sự sôi động trong các lĩnh vực liên quan như kinh doanh xây dựng, phát triển giao thông vận tải; tăng cường kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội,…

Đối với các nước có sở hữu tư nhân về đất đai, thuế đất và bất động sản là vấn

đề quan trọng; trong đó, quan trọng nhất là giá đất Đặc biệt đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên giá đất và các cơ chế tài chính về giá đất càng trở nên quan trọng hơn khi giá đất được xem như là một công cụ để Nhà nước quản lý đất đai trong

cơ chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa

Bên cạnh đó, giá đất còn ảnh hưởng trực tiếp đến các nghĩa vụ tài chính mà công dân phải thực hiện trong các giao dịch liên quan đến đất đai Theo Điều 56 Luật Đất Đai năm 2003, giá đất do nhà nước quy định thực hiện 2 chức năng; làm căn cứ tính thuế (và lệ phí); làm căn cứ thu tiền sử dụng đất và đền bù đất bị thu hồi Vì vậy vấn đề giá đất là một trong những nội dung quan trọng, có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước

Tuy nhiên trong nền kinh tế thị trường, giá đất có cơ chế hình thành và vận hành theo quy luật khách quan (cung-cầu, cạnh tranh, giá trị…), nhà nước không thể ngăn chặn hoặc làm thay đổi quy luật đó, có chăng là chỉ đưa ra những biện pháp nhằm tạo điều kiện điều chỉnh, đảm bảo cho các quy luật thị trường vận động lành mạnh, ổn định, đúng hướng Do đó, dù trong thời gian qua pháp lý quy định về giá đất

đã có, nhưng khi đưa vào thực tiễn vẫn còn nhiều tồn tại

Là trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội lớn nhất nước; Thành phố Hồ Chí Minh tập trung nhiều thành phần kinh tế và dân cư từ khắp nơi về sinh sống, làm việc Chính

vì vậy, thành phố Hồ Chí Minh là nơi có thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ

và sôi động Mặt khác, vì là thị trường đang phát triển nên thị trường bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh vẫn đang tồn tại nhiều vấn đề như: cơ chế quản lý thị trường bất động sản còn nhiều yếu kém, tình trạng đầu cơ nhà đất; kích cầu ảo để nâng giá bất động sản; giao dịch ngầm diễn ra;….Đặc biệt, giá đất do nhà nước quy định vẫn chưa thực sự đáp ứng được nhu cầu thực tế

Xuất phát từ tầm quan trọng của giá đất Được biết, thành phố Hồ Chí Minh trong quá trình xây dựng bảng giá đất còn có nhiều điểm chưa hoàn thiện Nên trong quá trình áp dụng vào thực tế còn nhiều hạn chế về phạm vi Để góp phần hoàn thiện thể chế khung pháp lý về giá đất do nhà nước quy định, đồng thời góp phần xây dựng

bảng giá đất năm 2010 cho thành phố Hồ Chí Minh, chúng tôi chọn đề tài: “ Thực

trạng, nguyên nhân và một số biện pháp nhằm nâng cao tính hợp lý của Bảng giá đất do Nhà nước quy định trên địa bàn Tp.HCM năm 2009”

Mục đích - Đối tượng – Phạm vi nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu

Từ việc nghiên cứu thực trạng thị trường bất động sản và thực trạng Bảng giá đất tại thành phố Hồ Chí Minh, đưa ra một số kiến nghị và mô hình xây dựng bảng giá đất nhằm góp phần xây dựng Bảng giá đất năm 2010 của thành phố Hồ Chí Minh

Đối tượng nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là giá đất do nhà nước quy định

- Đối tượng khảo sát là bảng giá đất, giá cả thị trường, các yếu tố cấu thành giá đất

Phạm vi nghiên cứu

- Thời gian nghiên cứu: từ tháng 3/2009 đến 7/2009

- Không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

sẽ bị hư hại Bất động sản khác với hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tất cả các giao dịch thông qua quan hệ hàng hóa, quan hệ cung – cầu, tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường Thị trường chỉ ra đời khi mà trong xã hội có sự trao đổi, giao dịch mua bán hàng hóa

Theo dòng lịch sử thì đất đai là lọai hàng hóa bất động sản đầu tiên Khi các chế

độ sở hữu về đất đai được xác lập, khi mà các họat động kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì quan hệ về đất đai cũng phát triển và đất đai trở thành hàng hóa Như vậy sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với quá trình đất đai chuyển thành hàng hóa do tất yếu của nhu cầu

sử dụng đất và sự phát triển của các họat động kinh tế - xã hội

Do dó, có thể hiểu thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định Hay nói cách khác, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó người mua và người bán tác động lẫn nhau để xác định giá

cả và số lượng hàng hóa dịch vụ bất động sản được giao dịch

b) Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản

Hàng hóa bất động sản là lọai hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với các hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng biệt:

 Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch;

 Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa dựng trong bất động sản;

 Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc;

 Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hòan hảo;

 Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với thị trường;

 Thị trường bất động sản là thị trường khó xâm nhập;

 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật;

 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn;

 Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường không dơn giản và cần có nhiều thời gian

1.1.2 Các thành phần của thị trường bất động sản:

a) Cầu bất động sản

Cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được bất động sản đó trên thị trường tại một thời điểm nhất định

Khi kinh tế phát triển, quá trình đô thị hóa diễn ra, dân số phát triển kéo theo sự phát triển của các hoạt động kinh doanh, giải trí, sinh họat,…Vì vậy, mà nhu cầu về các loại bất động sản như: nhà ở, đất đai, văn phòng cho thuê ,…là rất lớn Tuy nhiên nhu cầu về bất động sản là sự mong muốn của người dân về bất động sản nhằm thỏa mãn mục đích tiêu dùng của họ, và nhu cầu này tăng lên cùng với sự phát triển của xã hội; nhu cầu này dường như là vô tận Nhu cầu về bất động sản chỉ trở thành cầu về bất động sản thật sự khi và chỉ khi nhu cầu đó có khả năng chi trả, nhu cầu có sự họat động của thị trường và nhu cầu đó không tự thỏa mãn được

Cầu thị trường bất động sản phụ thuộc vào các yếu tố:

 Giá cả của bất động sản;

 Thu nhập của người tiêu dùng;

 Sở thích tiêu dùng;

 Quy mô tiêu thụ thị trường;

 Dự báo về tương lai

 Dân số,…

Để đo lường sự tác động của các nhân tố đến sự thay đổi của cầu, người ta sử dụng hệ số co giãn Độ co giãn của cầu về bất động sản là mối quan hệ so sánh giữa tốc độ thay đổi của cầu so với tốc độ thay đổi của các yếu tố tác động

ED =

Từ công thức trên cho thấy: Hệ số ED càng lớn có nghĩa là số lượng cầu nhà ở càng nhạy cảm với nhân tố tác động, nhân tố này sẽ làm thay đổi rất lớn lượng cầu

Tỷ lệ phần trăm thay đổi số lượng cầu

Tỷ lệ phần trăm thay đổi của yếu tố tác động

b) Cung bất động sản

Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định

Các điều kiện hình thành cung bất động sản trên thị trường: người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh tóan) được coi là giá trị thị trường được cả người mua và người bán bất động sản chấp nhận

Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đó nhân tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy họach của chính phủ Đấy là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất Ngòai ra còn có các yếu tố: sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở, nguồn nguyên vật liệu cho xây dựng, giá cả nguyên vật liệu xây dựng Đặc biệt, pháp luật và chính sách của nhà nước mặt dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất, song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn bất động sản vào lưu thông làm thay đổi nguồn cung bất động sản trên thị trường

Nói về cung đất đai lại có rất nhiều quan điểm khác nhau, có tài liệu cho rằng cung đất đai chỉ đơn giản là cung về diện tích đất đai Vì vậy rút ra hệ quả, kết quả là cung đất đai trong ngắn hạn, trong dài hạn không thay đổi Độ co giãn bằng 0, vì diện tích đất đai trong phạm vi lãnh thổ quốc gia không thay đổi

P

Q

Hình 1.1: Sơ đồ cung dài hạn của đất đai

Tuy nhiên, không phải độ co giãn của cung đất đai nào cũng không thay đổi mà

do có sự đầu tư vào đất, xây dựng các công trình trên đất, các chính sách về mở rộng

đô thị, hình thành khu công nghiệp khu dân cư và sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất giữa các lọai đất mà độ co giãn cung về từng lọai đất cụ thể có sự thay đổi khác nhau

Vì vậy, đường cung tổng thể thông thường không tác động, thay đổi, dịch chuyển sang trái hay sang phải theo sự thay đổi của chính sách Trong khi dó, đường cung cá biệt lại dịch chuyển theo tác động của chính sách

Đường cung về đất đai

P S1

Q

Hình 1.2: Đường cung cá biệt dịch chuyển theo tác động của chính sách

S: đường cung tổng thể

S1: đường cung cá biệt (nhà ở)

Tác động của chính sách đối với cung bất động sản: chính sách sẽ làm dịch chuyển đường cung:

- Dịch chuyển sang trái: một cách đúng mức => giúp chỉnh trang đô thị;

quá khắt khe => tăng lượng nhà ở phi chính thức

- Dịch chuyển sang phải: tăng khu vực nhà ở chính thức, giảm khu vực

nhà ổ chuột, cải thiện chất lượng nhà ở cho người dân

Thường độ co giãn của cung về đất đai nhỏ hơn độ co giãn của cung bất động sản công trình xây dựng Vì đất đai bị giới hạn bởi chiều dài và rộng, nhưng bất động sản công trình xây dựng lại được khai thác tối đa chiều cao nên số lượng bất động sản nhiều hơn nên lượng cung nhiều hơn

Chính sách phát triển nhà

ở

Khống chế cấp giấy phép, thắt chặt quy chuẩn xây dựng

c) Quan hệ cung - cầu bất động sản và giá thị trường

Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hóa đó tăng lên Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa đáp ứng được nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hóa cung ứng vượt quá cầu làm giảm giá thị trường xuống

Bên cạnh đó, giá cả thị trường của một hàng hóa nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống Ngược lại trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống thì sẽ kích thích cầu, hạn chế cung (cầu tăng, cung giảm) Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung - cầu và tác động trở lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội

Mặc dù tổng cung và tổng cầu về bất động sản là cố định Tuy vậy, cung đất cho từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi Việc xây dựng nhà thường mất nhiều thời gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu

Đường cung đất đai

Đường cung bất động sản công trình xây dựng

P S

D2

Hình 1.4: Sơ đồ sự thay đổi của cung cầu

Trong ngắn hạn cung một lọai nhà, đất cụ thể có thể hòan tòan không co giãn

Ví dụ: nhà ở cho thuê với số lượng nhất định Nhưng trong một thời hạn hết sức ngắn, cầu thuê nhà tăng lên làm cho giá thuê nhà tăng lên

1.1.3 Vai trò của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường hàng hóa, dịch vụ, tài chính, sản xuất quan trọng bậc nhất trong nền kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia Đặc biệt, trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, vai trò của thị trường bất động sản càng quan trọng hơn và biểu hiện trên các mặt cụ thể sau:

Thị trường bất động sản là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về bất động sản, là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về bất động sản Đồng thời, đây cũng là nơi thực hiện quá trình tái sản xuất đáp ứng các nhu cầu tiêu dùng về bất động sản Vì vậy, phát triển thị trường bất động sản sẽ góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển

Thị trường bất động sản góp phần huy động và làm tăng lượng vốn cho đầu tư phát triển thông qua các thông qua họat động thế chấp bất động sản, góp vốn liên doanh bằng bất động sản

Thị trường bất động sản phát triển sẽ làm tăng lượng hàng hóa bất động sản trên thị trường giao dịch, tăng quan hệ giao dịch, mở rộng phạm vi giao dịch làm cho khối lượng giao dịch bất động sản nhiều hơn do quá trình mua bán, thuê,…Qua đó, góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước thông qua thuế

Khi thị trường bất động sản phát triển, nó sẽ yêu cầu thị trường vốn phải phát triển theo để đầu tư phát triển Khi đó, thị trường sức lao động và thị trường các lọai hàng hóa trong đó có hàng hóa đầu vào cho thị trường bất động sản cũng phát triển theo tương ứng Vì vậy, có thể nói sự phát triển của thị trường bất động sản có tác động lan tỏa tới sự phát triển của các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân

Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai luôn gắn liền với chính sách về đất đai Thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh (đặc biệt là thị trường đất đai) là chính sách đất đai không phù hợp, sẽ dẫn đến sự rối lọan của thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đọan giá cả làm cho giá cả lên xuống thất thường… Điều đó sẽ tác động xấu đến niềm tin của người dân đối với các chủ trương, chính sách, sẽ hạn chế sự phát triển của bất động sản, do đó, ảnh hưởng đến sản xuất

và đời sống của con người và các họat động xã hội nói chung Thị trường bất động sản họat động lành mạnh sẽ góp phần điều hòa cung cầu, bình ổn giá cả bất động sản, do

đó sẽ góp phần làm cho xã hội được ổn định hơn

Thị trường bất động sản buộc người sản xuất kinh doanh phải không ngừng nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi mới công nghệ để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người tiêu dùng, góp phần nâng cao đời sống của nhân dân qua việc xây dựng hệ thống giao thông, liên lạc, sinh họat; các công trình văn hóa, vui chơi, giải trí,…

Thông qua hoạt động trên thị trường đất đai, thị trường bất động sản, ta mới thấy rõ được những bất cập của hệ thống cơ chế chính sách, đặc biệt đối với đất đai từ

đó mới có thể bổ sung hoàn thiện chúng Từ đó, khắc phục được tình trạng thị trường ngầm về bất động sản, tình trạng hành chính hóa các quan hệ dân sự về đất đai

Tóm lại, việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản không những là cơ

sở hình thành một nền kinh tế quan trọng, làm tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước, tạo việc làm, tạo lập môi trường sống cho dân cư, xã hội, đáp ứng nhu cầu vật chất và tinh thần của nhân dân; đồng thời còn đảm bảo cho việc nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất theo đúng quy hoạch và pháp luật

1.2 Các vấn đề về giá đất

Trong số các loại bất động sản, đất đai vừa là một loại bất động sản chủ yếu, vừa là thành phần cơ bản mà nếu thiếu đất đai thì không thể gọi một tài sản là bất động sản; trừ một vài trường hợp, tài sản được quy ước là bất động sản nhưng không có sự tham gia của đất đai, nhưng những trường hợp đặc biệt này phải do pháp luật quy định

Vì vậy mà thị trường đất đai cũng đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân; và giá đất đã trở thành một vấn đề quan tâm của toàn xã hội

1.2.1 Cơ sở lý luận về giá đất và các yếu tố tác động đến giá đất

a) Cơ sở lý luận về giá đất

Luật đất đai thể hiện nhà nước đã thể chế hóa cho một thực tế là đất có giá Giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với

cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng đất đai thực hiện nghĩa vụ của mình Và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đó theo quy họach sử dụng đất và pháp luật

Giá đất cũng là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ quyền

sử dụng đất và là căn cứ để tính tóan giá trị khi giao đất và bồi hòan thiệt hại về đất khi thu hồi

Giá đất cũng như giá các lọai hàng hóa khác trong cơ chế thị trường được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa như quy luật giá trị, quy luật cung-cầu, quy luật cạnh tranh

Thị trường bất động sản Việt Nam còn sơ khai chưa hòan thiện, họat động thiếu lành mạnh và không ổn định là do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó một nguyên nhân hết sức quan trọng chính là vai trò của các cơ quan quản lý nhà nước trong việc điều tiết bình ổn và định hướng giá cả bất động sản còn nhiều hạn chế

Trong nền kinh tế thị trường, giá đất có cơ chế hình thành và vận hành theo quy luật khách quan (cung-cầu, cạnh tranh, giá trị…), nhà nước không thể ngăn chặn hoặc làm thay đổi quy luật đó, có chăng là chỉ đưa ra những biện pháp nhằm tạo điều kiện điều chỉnh, đảm bảo cho các quy luật thị trường vận động lành mạnh, ổn định, đúng hướng

Luật Đất Đai 1993 đánh dấu cho thị trường bất động sản hoạt động công khia khi thừa nhận đất đai có giá và chính phủ quy định “khung giá” các loại đất đối với từng vùng theo từng thời gian Để triển khai thực hiện quy định trên, chính phủ đã ban hành nghị định 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 quy định khung giá các lọai đất Tuy nhiên khi vận dụng khung giá đất vào thực tế tại các địa phương đã thể hiện những yếu kém về phương pháp và mô hình định gia của khung giá, khó vận dụng và điều chỉnh cho phù hợp với thay đổi giá cả trên thị trường

Theo như quy định của luật Đất Đai năm 2003 thì giá đất do nhà nước quy định Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các lọai đất cho từng vùng, theo từng thời gian Giá đất sẽ được công bố công khia vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng để làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuếu thu nhập từ quyền

sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê dất khi giao đất… Và đối với các tổ chức có đủ điều kiện, nămh lực và được họat động dịch vụ về giá đất thì được tư vấn giá đất và việc xác định do chính phủ quy định Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các lọai đất; và gần đây là nghị định 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP đã triển khai thực hiện những nội dung trên của luật Đất Đai năm

2003 Tuy nhiên, bảng giá đất do nhà nước quy định vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế khi mà có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do nhà nước quy định với giá đất thực tế thị trường Vì vậy, yêu cầu đặt ra là cần hòan thiện thể chế khung pháp lý về giá đất nhằm đưa ra những biện pháp nhằm khắc phục sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thực tế thị trường

b) Các yếu tố tác động đến giá đất

Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến sự hình thành và vận động của giá đất như:

 Độ màu mỡ của ruộng đất

 Vị trí thửa đất

 Địa hình thửa đất

 Điều kiện tự nhiên môi trường

 Điều kiện khí hậu thời tiết

 Quan hệ cung cầu

 Các yếu tố thuộc về tâm lý

 Khả năng sinh lời

 Điều kiện cơ sở hạ tầng,…

Tất cả các yếu tố này tạo tác động tổng hợp tác động đến sự hình thành giá đất

ở một vùng Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá đất cũng khác nhau; sự phụ thuộc vào các yếu tố của giá đất đô thị và giá đất nông nghiệp không giống nhau Ví dụ: yếu tố tác động chủ yếu đến giá đất nông nghiệp là độ màu mỡ, phì nhiêu của đất, trong khi đó yếu tố này gần như không tác động đến giá đất đô thị Mà yếu tố chủ yếu chi phối giá đất đô thị là yếu tố vị trí

 Đối với đất nông nghiệp:

Nhóm các yếu tố tự nhiên có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định giá đất nông nghiệp Vì nhóm các yếu tố này quyết định năng suất lao động mang lại lợi nhụân cho người đầu tư; hay nói cách khác nó quyết định khả năng sinh lợi của đất nông nghiệp

Các yếu tố tự nhiên chủ yếu tác động đến giá đất nông nghiệp là các yếu tố liên quan đến độ màu mỡ, phì nhiêu giúp làm tăng hay giảm năng suất lao động; và các yếu

tố này có sẵn trong tự nhiên như: chất đất, địa hình, thời tiết, khí hậu, lượng mưa,…Trong đó, có những yếu tố chịu sự tác động rất lớn của con người và có những yếu tố nằm ngoài sự kiểm soát của con người Con người có thể thay đổi một phần hoặc toàn phần một yếu tố trong tự nhiên như: độ màu mỡ, tưới tiêu,… sự tác động của con người vào các yếu tố này chỉ làm giảm bớt những khó khăn chứ không thể thay đổi hoàn toàn các yếu tố

 Đối với đất đô thị:

Hiện nay đất đai đô thị chủ yếu sử dụng cho mục đích: kinh doanh buôn bán, dịch vụ thương mại, nhà ở, phục vụ nhu cầu giải trí, công cộng,….Vì vậy, giá đất đô thị bị chi phối bới các yếu tố sau:

1 Vị trí: Có thể nói đối với đất đô thị thì yếu tố vị trí là yếu tố tác động đến giá đất

 Yếu tố vị trí còn thể hiện mức độ cơ sở hạ tầng và sự thuận lợi hay không thuận lợi trong giao thông Vì nếu vị trí mảnh đất nằm ở đô thị thì sẽ có cơ sở hạ tầng

và giao thông tốt hơn ở nông thôn; nếu ở đô thị loại đặc biệt sẽ tốt hơn đô thị loại 1; ở nội thị sẽ tốt hơn ngoại thị

 Đối với đất đô thị thì nguyên tắc là càng đi xa trung tâm giá đất càng giảm, đều này lý giải tại sao đất ở khu vực trung tâm đô thị lại có giá cao hơn đất ở vùng ven trung tâm Tương tự như với khu vực nông thôn, đât càng gần khu chung

cư, nơi tiêu thụ sản phẩm thì sẽ có giá cao hơn vùng xa xôi hẻo lánh

2 Hạ tầng kỹ thuật

 Giao thông: loại đường hay nói cách khác là độ rộng hẹp và chất lượng của đường giao thông cũng góp phần ảnh hưởng đến giá đất Ví dụ: mảnh đất nằm trên đường có độ rộng 12m sẽ có giá cao hơn đường rộng 8m; tương tự, đường trải nhựa sẽ có giá cao hơn đường bê tông, đất

 Hệ thống cung cấp điện, cung cấp nước và thóat nước: Giá đất tại các khu vực

đã được hòan thiện và sử dụng tốt các hệ thống trên sẽ cao hơn các khu vực khác

 Hạ tầng về thông tin liên lạc

3 Đặc điểm của thửa đất

 Kích thước, hình thể, diện tích mảnh đất: nếu mảnh đất có kích thước và diện tích tối ưu tức nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đại đa số dân cư trong vùng thì sẽ có mức giá cao hơn những mảnh đất khác ở cùng vị trí

 Hướng đất: nếu mảnh đất dùng để xây dựng nhà cửa hay vật kiến trúc khác thì hướng đất cũng là một yếu tố của giá trị sử dụng khiến cho mảnh đất có giá trị cao hơn hoặc thấp hơn Phần đông người tiêu dùng thích các hướng Đông, Tây, Đông – Nam, Tây – Nam hơn các hướng còn lại

 Cảnh quan, môi trường: tuỳ vào mục đích sử dụng đất là để ở, buôn bán kinh doanh, phục vụ dịch vụ vui chơi giải trí,…mà người sử dụng đất cần mức độ cảnh quan và môi trường phù hợp với mục đích đó Ví dụ một mảnh đất dùng

để ở gắn liền với cảnh quan đẹp, môi trường trong lành sẽ có giá trị sử dụng cao hơn và do đó giá đất cũng cao hơn

4 Hạ tầng xã hội

 Trình độ dân trí xung quanh khu vực có thửa đất: người dân thường có xu hướng muốn sống gần trường học, khu vực có trình độ học vấn cao Bới vì theo quan niệm của họ những khu vực này sẽ tạo được môi trường sống an tòan, ít tệ nạn xã hội, con cái được trưởng thành trong môi trường giáo dục tốt

 Thu nhập dân cư trong khu vực: những người có cùng thu nhập, điều kiện về vật chất, khả năng về tài chính sẽ cùng sống trong cùng một khu vực Vì vậy mà hình thành nên các khu dân cư cao cấp dành cho người có thu nhập cao, khu ổ chuột của người nghèo,…

 Yếu tố chung sống cộng đồng: mỗi người trong chúng ta đều có ý thức về dân tộc, về cộng đồng, về quê hương Nên khi đến một nơi khác để lập nghiệp, những người cùng quê hương, cùng tôn giáo, cùng dân tộc sống tập trung thành một khu vực để giúp đỡ nhau, cùng nhau sinh sống

c) Quá trình hình thành giá đất đai đô thị

Giá đất trưng dụng Đất đai đô thị từ rất sớm bắt nguồn từ sự trung dụng đất đai nông thôn Giá đất trưng dụng tức “chi phí trưng dụng đất” nhà nước hoặc đơn vị trả cho đất nông thôn đã nhận Loại chi phí trưng dụng đất này nói chung được hình thành theo diễn biến của lịch sử hoặc pháp luật quy định, tính quy định về số lượng của nó, nói chung là tư bản hóa địa tô nông nghiệp, lấy địa tô chia cho lãi suất tạo nên

Tức dùng : P 1 =

Trong đó: P1 là giá đất trưng dụng

Nhưng hiện nay nhà nước trưng dụng đất đai nông thôn, không thể mua được với giá ấy, đặc biệt đất trưng dụng ở 1 khu phát triển, nông dân biết rằng đất đai sau khi được trưng dụng, có giá trị cao hơn nhiều so với giá trị đất nông nghiệp, nên họ đòi nâng giá Thực chất sự nâng giá này là sự mở rộng số lượng R Số lượng tăng lên là (∆R1), có thể căn cứ vào nguồn gốc và thực chất của nó định nghĩa là “ Hạn ngạch lợi nhuận tăng trưởng siêu ngạch dự kiến sau khi đô thị trưng dụng đất” Vì vậy, giá đất thực tế nên là:

Giá đất xuất nhượng Nhà nước hoặc đơn vị sau khi trưng dụng đất, cần phải tiến hành một số đầu tư xây dựng mới như san đất, làm đường, cấp nước, cấp điện, những đầu tư này cùng với giá đất trưng dụng, trong thời kỳ nhất định, khi tiến hành xuất nhượng từng mảnh đất, sẽ càng tạo nên “giá thành” xuất nhượng đất, có thể dùng

P1 + ∆P1 để biểu thị Nhưng tích chất của hai yếu tố tạo nên giá thành không như nhau: P1 thật sự chuyển dịch địa tô ban đầu (R1 + ∆R1), ∆P1 là sự đầu tư thêm đã tính lãi, cũng tức là giá trị mới tăng thêm của mảnh đất này Lúc ấy, người đầu tư đất đai, tất nhiên trước hết cần suy nghĩ là thực hiện lợi nhuận của giá thành, như giả thiết tỷ suất lợi nhuận bình quân là ß, thì giá cả xuất nhượng đất đai cần không thấp hơn (P1 +

∆P1)(1+ ß), nhưng đồng thời sự suy nghĩ của người sở hữu đất tất nhiên không dừng ở đấy, họ đòi hỏi phải có mức địa tô mới tăng ∆R2 Bộ phận giá đất mới tăng chuyển dịch từ ∆R1 tức ∆R2/i ∆R2 ở đây có thể dựa vào nguồn gốc và thực chất của nó định nghĩa là “mức tăng trưởng của lợi nhuận siêu ngạch dự kiến sau khi xuất nhượng đất

R 1

i

(R 1 + ∆R 1 )

i

đô thị”, nó do thị trường điều tiết, hình thành thông qua thủ tục đánh giá và hai bên thương lượng Vì vậy, giá đất xuất nhượng hoàn chỉnh P2 (tạm thời giả thiết là bán), nên là :

P 2 =

Do đó có thể thấy rằng, giá đất xuất nhượng đó không phải là giá đất theo nghĩa hẹp chỉ có địa tô mà còn bao gồm cả lợi ích tiền vốn tổng đầu tư vào đất (P1 + ∆P1)(1+ ß) Lúc đó, chúng ta nhân i với (P1 + ∆P1)(1+ ß) của công thức, dùng R2 biểu thị thì có giá trị đất mới (giá đất xuất nhượng) P2 như sau:

P 2 =

Giá đất chuyển nhượng Người sử dụng đất được thuê lâu dài của nhà nước sau khi kinh doanh và đầu tư (∆P2) có khả năng chuyển nhượng toàn bộ đất và vật kiến trúc trên đất cho người khác Đây là nghiệp vụ kinh doanh của những người kinh doanh nhà đất nói chung Cũng như vậy, họ vừa theo đuổi giá thành đất đai vừa theo đuổi thực hiện lợi nhuận đã đầu tư, đồng thời còn theo đưổi hạn ngạch địa tô mới ∆R3 căn cứ vào nguồn gốc và thực chất của ∆R3, có thể định nghĩa “hạn ngạch tăng trưởng siêu ngạch dự kiến sau khi chuyển nhượng nhà đất đô thị”, vì vậy tổng số giá nhà đất

Nếu tiếp tục chuyển nhượng thì ta có: P n =

Từ sự phân tích trên đây có thể dễ dàng nhận thấy rằng:

(Nguồn: Bài giảng Kinh tế Đất)

1) Sự hình thành giá đất đô thị luôn luôn gắn với địa tô ban đầu và sự tích lũy địa

tô tăng thêm

2) Sự tăng trưởng của địa tô và gía đất cũng không tách rời với tăng trưởng của đầu tư vào đất đai, cái sau là điều kiện và môi giới giới thiệu cái trước

3) Giá đất đô thị thực tế bao gồm hai bộ phận tổ thành : địa tô thật sự + lợi ích vốn, không thể phân biệt rạch ròi giữa hai cái này Để luận giải, chúng ta giả thiết: sự trưng mua và xuất nhượng đất đai là hành động của chính quyền, địa tô trưng dụng ban đầu là 8, địa tô tăng thêm là 2, tổng số là 10, lãi suất i là 0,05 khi đó, giá đất trưng dụng là 200, nếu tăng thêm là 100, giá thành giá đất là 300, nếu tỷ suất lợi nhuận bình quân là r = 20% thì giá thấp nhất chính quyền xuất nhượng mảnh đất này là 300x (1+ 0,2) = 360 Nhưng theo sự phát triển của kinh tế, hiệu ích sau khi bán đất sẽ tăng lên rất cao, chính quyền sẽ thu địa tô tăng thêm, nếu là 4 thì giá đất thực sự cần là 360+4/0,05 = 440, với lập luận này, nếu chính quyền xuất nhượng đất do một nhà kinh doanh nhà đất nào đó, nhà kinh doan nhà đất sau khi đầu tư vào (160) cũng sẽ tăng thêm số lượng địa tô nhất định (8) rồi mới chuyển nhượng, lúc ấy, giá đất có thể tăng lên 880 Quá trình này vừa là quá trình hình thành địa tô vừa là quá trình phân phối của địa tô

Bảng 1.5: Quá trình hình thành và phân phối của địa tô đô thị thời kỳ kinh

tế đi lên (con số giả thiết)

Quá trình hình

thành giá đất đai đô thị

Chính quyền kinh doanh

Nhà kinh doanh nhà đất kinh doanh

Quá trình trên đây, có thể thấy rõ qua trình hình thành giá đất, giá thành đất và lợi nhuận bình quân đất đai và siêu lợi nhuận có mối quan hệ nương tựa vào nhau Cũng

có thể nói, giá đất đô thị tăng không trên cơ sở buôn đi bán lại mà sự đầu tư này cần hạn chế chặt chẽ trong “ Thời kỳ kinh tế đi lên”, và cần phù hợp với biên độ của nó, cũng tức là cần có sự đánh giá đúng đắn về hiệu quả dự kiến của phát triển kinh tế đô thị , nếu không, đầu tư cao cũng chưa hẳn thu được lợi nhuận cao (bao gồm lợi nhuận bình quân và lợi nhuận siêu ngạch)

1.2.2 Giá đất do nhà nước quy định hiện nay

a) Bản chất của giá đất

Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt hơn so với các loại hàng hoá khác bởi các đặc tính tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của nó Do đó, bản chất của giá đất nói chung cũng khác với bản chất của các loại hàng hoá khác Nhìn chung, bản chất của giá đất thể hiện qua những đặc điểm:

 Đất đai nói chung và giá đất đai nói riêng luôn chứa đựng những yếu tố kinh tế

xã hội, pháp luật, tâm lý và chính những yếu tố này tác động làm ảnh hưởng đến giá đất

 Không thể tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn có của đất

 Giá đất chứa đựng yếu tố địa phương – vùng - cục bộ

 Trong mối quan hệ chuyển quyền sử dụng đất nói chung và quan hệ pháp luật đất đai nói riêng, giá đất thể hiện bản chất kinh tế của mối quan hệ

 Về tổng quan lâu dài, giá đất thường có xu hướng ngày càng tăng dần bị tính cân bằng trong quan hề cung - cầu tác động bởi “cung” về đất thì có hạn nhưng

“cầu” luôn tăng do sức ép của sự gia tăng dân số và tốc độ đô thị hoá

 Giá đất bị tác động bị chi phối bởi nhận thức của xã hội về vai trò của đất đai đối với cuộc sống và về trình độ, mức độ khai thác, sử dụng ở mỗi thời kỳ lịch

sử

Những đặc điểm trên đều có quan hệ đến “tính bản chất” của giá đất nói chung

và giá đất do Nhà nước quy định hiện nay cũng mang các đặc điểm như vậy Và tuỳ thuộc vào hoàn cảnh – môi trường xã hội - nhận thức của những người quản lý mà các

cơ chế chính sách về giá đất có những đặc trưng cho từng thời kỳ

b) Đặc điểm của giá đất do nhà nước quy định hiện nay

Nhà nước quy định giá đất nhằm điều chỉnh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất Luật đất đai năm 2003 quy định giá đất do nhà nước quy định được áp dụng để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ; tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường khi nhà nước cho thu hồi đất Như vậy, gia đất do nhà nước được sử dụng đế xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với nhà nước, đồng thời

để xác định mức bồi thường cho người sử dụng đất trong trường hợp bị nhà nước thu hồi

Giá đất của nhà nước luôn thể hiện ý chí của Nhà nước Nhà nước khi quy định giá đất tất yếu cũng phải dựa trên cơ sở giá chuyển nhương quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường Thế nhưng, tuỳ thuộc vào mục tiêu, yêu cầu quản lý trong từng thời kỳ

mà Nhà nước có thể ấn định mức giá cao hơn hoặc thấp hơn so với giá đất thị trường

Giá đất do nhà nước quy định có tính ổn định trong một thời gian, do đó luôn bị lạc hậu so với giá thực tế thị trường

Vì giá đất do Nhà nước quy định là một trong những căn cứ dùng để xác định các loại nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, do đó nó có khả năng tác động mạnh

mẽ đến thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng trong trường hợp các căn cứ khác là không thay đổi Bất cứ sự tăng lên nào của giá đất

do Nhà nước quy định cũng có khả năng làm cho thị trường trở nên sôi động hoặc trở nên kém sôi động

Giá đất do nhà nước quy định không áp dụng trong trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất

Khung giá đất mà chính phủ quy định là cơ sở để các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương quy định giá các loại đất cụ thể phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương

Tổ chức, hộ cá nhân khi chuyển quyền sử dụng đất cho nhau không bắt buộc phải thực hiện theo giá quy định của Nhà nước mà được thực hiện theo giá do các bên

tự thoả thuận

Do giá đất vẫn còn là một vấn đề mới mẻ ở nước ta nên các quy định của Nhà nước về giá đất còn ở mức sơ khai, giản đơn và chủ yếu chỉ mới dựa vào một số các yếu tố tác động đến giá đất

Như vậy, kể từ khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, ở Việt Nam, đất đai đã chính thức thừa nhận là có giá trị Việc thừa nhận đất đai có giá trị cho thấy một thực tế khách quan là: Giá đất tồn tại tất yếu trong nền sản xuất hàng hoá mà không phụ thuộc vào bất kỳ sự sở hữu nào Bên cạnh đó, Giá đất do nhà nước quy định đã phần nào có tác dụng hướng dẫn sự hình thành giá chuyển quyền sử dụng đất trên thực tế; đẩy nhanh quá trình vận động của các mối quan hệ đất đai như: giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng đất, thu hồi đất và thực hiện đền bù thiệt hại về đất; là công cụ để Nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai góp phần thúc đẩy đối tượng sử dụng đất nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tiết kiệm đất; và cuối cùng là đã góp phần đảm bảo cho Nhà nước quản lý được thị trường bất động sản

1.2.3 Khái niệm và các đặc tính của giá đất thị trường

Xuất phát từ việc quy định giá đất theo pháp luật hiện hành cho thấy, Giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mội quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất; không áp dụng giá này khi các bên - người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau) Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ do các bên tự thoả thuận và giá này thường đuợc gọi là giá đất thị trường hay giá đất thực tế

Khái niệm giá đất thị trường: giá đất thị trường hay giá đất thực tế (còn gọi tắc

là giá thị trường) được biểu hiện bằng số tiền mà người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tự nguyện bỏ ra để đổi lấy quyền sử dụng mảnh đất từ một người tự nguyện chuyển nhượng tại một thời điểm xác định, theo một giao dịch bình thường sau khi đã

có sự chào bán đúng cách, trong đó các bên hành động một cách có hiểu biết và thận trọng phù hợp với quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh

Theo định nghĩa trên thì giá đất thị trường có những đặc tính sau:

 Một là: Giá đất thị trường phải phù hợp với bình quân xã hội đầu người một năm tại địa phương ở một thời điểm cụ thể

 Hai là: mức giá đó phải được xác định tại một thời điểm cụ thể

 Ba là: người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải tự nghuyện khi thực hiện hành vi chuyển nhương và nhận chuyển nhượng

 Bốn là: giao dịch giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải là giao dịch bình thường

 Năm là: quyền sử dụng đất đã được người có nhu cầu chuyển nhượng chào bán đúng cách để đạt được giá cả tối ưu theo đúng định nghĩa giá thị trường

 Sáu là: bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đã hành động một cách

1.2.4 Mối quan hệ giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường

Trên thực tế hiện nay, giá đất được hình thành trong ba trường hợp: Giá đất do Nhà nước quy định (do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định căn cứ vào khung giá đất của Chính phủ), giá đất thị trường và giá đất được hình thành do đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất Trường hợp giá đát được hình thành do đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất, tuy cũng có một số điểm khác biệt, nhưng bản chất giá đất được hình thành do đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất vẫn là giá thị trường

Bên cạnh đó hiện nay chưa có cơ chế pháp lý đầy đủ và hoàn thiện để điều chỉnh vấn đề này nên trên thực tế giá đất được hình thành trong trường hợp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất cũng chưa phải là phổ biến, chủ yếu chỉ mới được thực hiện thí điểm tại một số địa phương

Giá đất do nhà nước quy định và giá thị trường đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và

điều chỉnh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất; từ đó, góp phần hướng dẫn sự hình thành giá đất trên thị trường để gián tiếp điều chỉnh các quan hệ đất đai giữa người sử dụng đát với nhau.Giá đát thị trường sẽ trực tiếp điều chỉnh mối quan hệ giữa nhữg người sử dụng đất với nhau sự biến động iữa cung và cầu về đất trên thị trường sẽ làm cho giá đất thị trường thị trường luôn biến đổi và nó sẽ tác động ngược lại làm cho giá đất của Nhà nước quy định cũng phải thay đổi theo bởi giá đất thị trường cũng là một trong những căn cứ được sử dụng để xác định giá đất do Nhà nước quy định Điều này cho ta thấy đất thị trường cũng gián tiếp xử lý mối quan hệ đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất

Giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi giá đất thị trường thì thường ở trạng thái động và cao hơn giá đất do nhà nước quy định Trạng thái tĩnh và động, độ chênh lệch cao và thấp này càng nhiều – càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng - hợp lý – hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước và người sử dụng đất Chẳng hạn trong trường hợp giá đất do Nhà nước quy định có một khoảng cách quá xa so với giá đất thị trường sẽ làm cho nhà nước bị thất thu ngân sách trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ,…; còn người có đất bị Nhà nước thu hồi thì quyền lợi cũng không được giải quyết thoả đáng bởi số tiền mà Nhà nước đền bù cho họ không tương xứng với giá trị thực tế của đất tại thời điểm thu hồi Như vậy việc nhà nước cần xác định giá đất sao cho giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường là rất cần thiết, giúp cho việc giải quyết những lợi ích kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất được hài hoà và hợp

lý

1.3 Mối quan hệ giữa giá cả đất đai và quan hệ cung - cầu bất động sản

Cũng như các loại hàng hóa khác, cầu về hàng hóa bất động sản cũng chịu tác động trực tiếp của yếu tố giá cả; nếu giá giảm thì người tiêu dùng sẽ mua nhiều hơn và nếu giá tăng thì ngược lại Tuy nhiên, bất động sản có giá trị khá lớn nên trong thời gian ngắn, cầu về bất động sản sẽ không bị tác động của yếu tố giá; nhưng trong dài hạn, nền kinh tế phát triển, thu nhập tăng lên khả năng chi trả cho một bất động sản cao hơn thì yếu tố giá cả lại tác động trực tiếp đến cầu về bất động sản như các loại hàng hóa khác

Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường co giãn thuận chiều với nhân tố giá cả Đối với cung hàng hóa về bất động sản lại không hoàn toàn diễn ra như vậy Độ co giãn của cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà đất nói chung là rất nhỏ Điều này là do khi giá đất tăng lên đến một bộ phận đất đai thuộc quy hoạch cho đất đang ở tăng lên hoặc các loại đất khác chuyển sang mục đích sử dụng cho đất

ở tăng lên Tuy nhiên, số lượng cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổng quỹ đất ở và sự ràng buộc chặt chẽ về pháp luật và chính sách của chính phủ Giá nhà đất tăng lên nhưng cung nhà đất không theo kịp sự tăng lên của giá cả vì việc tạo lập bất động sản đòi hỏi vốn lớn và cần nhiều thời gian do đó lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bị hạn chế

Vậy đường cung hoàn toàn không co giãn với yếu tố giá?

Nhận định như vậy là chưa phù hợp vì đối tượng của quy luật đường cung là hàng hóa, còn đất đai thì có những loại được xem là hàng hóa nhưng là hàng hóa đặc biệt (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất ở, đất có xây dựng công trình kiến trúc,…) có những loại không được xem là hàng hóa (đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất danh lam thắng cảnh,…)

Đường cung hoàn toàn không co giãn với yếu tố giá chỉ thích hợp để biểu diễn nhóm đất đai không được xem là hàng hóa và tổng cung đất đai (các yếu tố như sạt lở, bồi tụ đất xem như không đáng kể) Nó không thích hợp để biểu diễn đường cung đất đai cho khu vực đất đai được xem là hàng hóa đặc biệt Trong trường hợp này cung về nhà đất đối với từng mục đích sử dụng cụ thể là co giãn đối với giá; ví dụ khi giá cả trao đổi đất đai tăng lên, người ta có thể sẵn sàng đầu tư nhiều hơn để khai phá, cải tạo các vùng đất hoang hóa, khô cằn thành đất đai cho sản xuất nông nghiệp; hoặc khi giá

cả trao đổi đất đai cho xây dựng tăng lên, người ta sẵn sàng chấp nhận rủi ro, trả giá cho các hành động bất hợp pháp để tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất dùng cho xây dựng và cung về nhà đất phi chính thức tăng lên một cách đáng kể

1.4 Vị trí của định giá đất đai trong hệ thống quản lý nhà nước về thị trường bất động sản

Trong quá trình sử dụng đất đai, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu tối cao và duy nhất đối với đất đai, nên việc qui định khung giá các loại đất để áp dụng khi Nhà Nước giao đất, cho thuê đất hay thu thuế chuyển quyền sử dụng đất đai, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chính là việc thực hiện chức năng quản lý Nhà nước đối với đất đai, vừa là thể hiện trách nhiệm, chức năng đại diện cho lợi ích của toàn xã hội Đối với các giao dịch dân sự của người sử dụng đất nhất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được chế định đất đai, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chính là việc thực hiện chức năng quản lý Nhà nước đối với đất đai, vừa là thể hiện trách nhiệm, chức năng đại diện cho lợi ích của toàn xã hội Đối với các giao dịch dân sự của người sử dụng đất nhất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được chế định trên nguyên tắc đảm bảo tính thỏa thuận trong các giao dịch Vì vậy, giá quyền sử dụng đất phải do thị trường bất động sản qui định Nhà nước chỉ điều tiết, bình ổn giá quyền sử dụng đất trên thị trường để hạn chế những bất lợi cho sự phát triển chung của nền kinh tế thông qua cơ chế, chính sách, pháp luật đất đai thích ứng đối với mỗi thời kỳ

Trong thị trường bất động sản giá đất đóng vai trò rất quan trọng, là đòn bẩy kinh tế đối với việc thể hiện toàn bộ tiềm năng kinh tế của đất, điều chỉnh và giám sát thị trường Chính vì vậy, một trong những mục tiêu quan trọng của việc định hướng, điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản là phải xây dựng một khung pháp lý hoàn chỉnh có khả năng điều chỉnh hiệu quả vấn đề giá đất.Do đó, công tác định giá là biện pháp quan trọng của Nhà nước nhằm phát triển thị trường bất động sản

Định giá là một hoạt động thường xuyên được luật pháp thừa nhận ở nhiều nước dưới góc độ quản lý Nhà nước thì định giá là một công cụ quản lý vĩ mô, góp phần ngăn chặn việc lợi dụng đưa giá trị tài sản chênh lệch quá cao hoặc quá thấp

so với thị trường làm thất thoát ngân sách Nhà nước Đây cũng là một dịch vụ có tính chuyên nghiệp trong nền kinh tế thị trường

Định giá bất động sản được xác định là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản nhằm mục đích đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đầy đủ, công bằng và ổn định các hình thức thuế,

lệ phí mà người sở hữu bất động sản phải nộp theo qui định của pháp luật

Vì vậy, Nhà nước cần xây dựng khung pháp lý trong đó xác định rõ ràng các loại bất động sản, tài sản thuộc đối tượng phải định giá và phạm vi cần định giá

Ba vai trò của thẩm định giá bất động sản được các nhà nghiên cứu đút kết: Thứ nhất là : thẩm định giá bất động sản sẽ làm tăng lượng giao dịch bất động sản, chuyển bất động sản thành hàng hóa giao dịch trên thị trường, từ họat động thẩm định giá, việc

tư vấn – đặc biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh

tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ giúp đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường Tư vấn giá đất giúp thực hiện những chủ trương chính sách của nhà nước như:

cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước được thuận lợi và trung thực hơn Thứ hai là: thẩm định giá và tư vấn về giá đất góp phần làm công khai, minh bạch về giá đất, đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu là chính xác và khách quan Đặc biệt là công tác thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam có thể coi như liều thuốc

“an thần” giúp cho thị trường “giá đất” cũng như thị trường bất động sản phát triển một cách ổn định và bền vững Thứ ba là: các họat động này sẽ giúp nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý nhà nước nói chung và quản lý thị trường bất động sản nói riêng

1.5 Các phương pháp định giá đất đai được sử dụng hiện nay

1.5.1 Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất có liên quan mật thiết với giá trị của các thửa đất tương tự đã được chuyển nhượng trên thị trường Ở đây giá trị thị trường của mỗi bất động sản được hiểu là kết quả tổng hoà của giá trị chủ quan (giá trị do người chủ bất động sản xác định) và giá trị khách quan (giá trị do những yếu tố khách quan tác động sinh ra) Trên thực tế, không thể có hai bất động sản giống hệt nhau ở tất cả các yếu tố Vì vậy, không thể áp đặt một cách máy móc giá bán của một bất động sản này cho một bất động sản khác, cho dù chúng có rất nhiều điểm giống nhau Tuy nhiên người ta có thể

sử dụng giá bán trên thị trường của những bất động sản so sánh tương tự với bất động sản cần định giá để xác định giá trị cho những bất động chủ thể cần định giá bằng cách điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ bớt trên giá bán của bất động sản so sánh Sự điều chỉnh này phản ánh sự khác biệt giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu định giá Việc điều chỉnh tăng hay giảm giá bán của bất động sản so sánh là tuỳ theo tính chất và mức độ tác động tích cực hay tiêu cực của các yếu tố khách quan đối với bất động sản chủ thể so với bất động sản so sánh

Sơ Đồ 1.6: Quy trình thực hiện phương pháp so sánh

(Nguồn: Tổng hợp từ tài liệu thẩm định giá của Viện Quản trị và Tài chính)

Ưu điểm:

Trên thế giới người ta ước tính có đến 98% các BĐS được xác định giá trị bằng

phương pháp này Như vậy, phương pháp này được sử dụng rộng rãi gần như phổ biến

và sử dụng nhiều nhất trong thực tế là vì :

 Hầu như người thẩm định không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật

 Phương pháp đơn giản, dễ thực hiện, đặc biệt thuận lợi đối với những người

có kinh nghiệm và kiến thức về thị trường và kinh doanh BĐS

 Kết quả của phương pháp phản ảnh thực tế, phản ảnh và đánh giá khách

quan của thị trường, trên cơ sở thực hiện một số điều chỉnh thích hợp, nên

dễ được mọi người chấp nhận, ngay cả các cơ quan pháp luật

- Kiểm tra độ chính xác các thông

tin và xem xét điều kiện giao dịch

của các BĐS so sánh đã lựa chọn

Bước 3: Phân tích, so sánh và thực hiện việc điều chỉnh giữa BĐS thẩm định và BĐS so sánh về các yếu tố: diện tích, pháp lý, vị trí, môi trường, kỹ thuật, kinh tế,….

Bước 4: Căn cứ vào giá bán đã được điều chỉnh, kết hợp với động thái thị trường và động thái người mua tiềm năng tại thời điểm định giá sẽ ước tính giá trị thị trường của BĐS

Bước 2: Thẩm định hiện trạng BĐS cần định giá và các BĐS so sánh

- Kiểm tra các tài sản có thể so sánh,

để xác định giá trị của nó và đảm bảo rằng các BĐS này có thể so sánh được

- Thẩm định tình trạng của BĐS thẩm định và BĐS so sánh về các mặt:

Phương pháp so sánh

 Phương pháp so sánh trực tiếp thường ít sử dụng để TĐG những BĐS công nghiệp, những BĐS biệt thự công sở trường học, bênh viện, khách sạn, nhà hàng, nhà hát, rạp chiếu bóng, khu vui chơi giải trí, thể thao, các công trình công cộng vì trên thị trường ít hoặc không có những giao dịch nên không

có cơ sở để so sánh

Các điều kiện cần thiết

 Chất lượng thông tin phải cao: Thông tin cần phải phù hợp, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy

 Thông tin thu thập được có thể so sánh được: Trường hợp sử dụng những so sánh giao dịch hiện hành ít tương đồng thì sẽ ảnh hưởng đến tính chính xác của phương pháp này VD: lấy tài sản là nhà xưởng so sánh với nhà ở

 Thị trường cần phải ổn định: nếu thị trường biến động mạnh, thì phương pháp này khó đạt được mức độ chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau về mọi mặt

1.5.2 Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế có nghĩa là giá trị của một bất động sản hiện tại bằng chí phí mua một địa điểm tương tự và xây dựng công trình có tiện ích tương tương để thay thế Có thể biểu diễn đơn giản theo công thức sau:

Phương pháp chi phí là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị thị trường của một bất động sản có thể ước tính bằng giá đất cộng với giá tài sản gắn liền với đất đó sau khi đã được khấu hao

Công thức:

Giá bất động sản = Giá đất + Chi phí xây dựng mới – Lượng khấu hao tích lũy

Sơ đồ 1.7: Quy trình thực hiện phương pháp chi phí

(Nguồn: Tổng hợp từ tài liệu thẩm định giá của Viện Quản trị và Tài chính)

Nhược điểm

 Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị tài sản vì có những yếu tố chủ quan làm cho chí phí tạo lập tài sản có thể cao hoặc thấp hơn giá trị thật của tài sản như: mối quan hệ quen biết, mua đầu tiên nên mắc hơn,… Và có những chi phí không tạo ra giá trị

 Phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng phương pháp này

Phương pháp chi phí

Bước 3: Ước tính tổng

số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất Giảm giá do:

tự nhiên, lỗi thời,…

Bước 4: Khấu trừ hao

mòn vào chi phí xây dựng và cộng với giá trị đất trống

Bước1: Ước tính giá

1.5.3 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá bất động sản lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của bất động sản cần định giá với một suất lợi tức hòan vốn nhất định để hoàn vốn theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá Hay đơn giản hơn, phương pháp thu nhập là phương pháp tính giá trị thị trường của một bất động sản dựa trên các thu nhập mà bất động sản đó đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại trong tương lai trên nguyên tắc bất động sản đó đang đươc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Đất đai có tính cố định và tính cá biệt về vị trí, tính không gia tăng về diện tích, tính lâu dài trong sử dụng… khi có quyền sử dụng một thửa đất nào đó, thì đất đai không những có thể cung cấp những thu nhập hiện thời cho người sử dụng, mà còn có thể duy trì có được thu nhập cho những năm sau Khi đem thu nhập đó tính theo giá trị hiện hành (gọi là giá trị thu nhập hay giá trị vốn) bằng một suất lợi tức hòan vốn nhất định, nó sẽ thể hiện được giá trị của đất đai đó và cũng là giá trị trao đổi khách quan thích hợp

Sơ đồ 1.8: Quy trình thực hiện phương pháp thu nhập

(Nguồn: Tổng hợp từ tài liệu thẩm định giá của Viện Quản trị và Tài chính)

Phương pháp thu nhập

Bước 3: Xác định lãi suất

vốn hóa:

Lãi suất vốn hóa = Tỷ suất lợi nhuận của các khỏan đầu tư không rủi

Bước1: Ước tính doanh

thu của bất động sản

(Tổng thu nhập) trong

điều kiện doanh thu ổn

định và lâu dài; an tòan,

tin cậy, không rủi ro

Bước 2: Ước tính tổng chi phí và

thu nhập ròng bao gồm: chi phí sửa chữa, bảo hành, điều chỉnh, quản lý,…

Thu nhập ròng = Doanh thu – Chi phí – Thuế

Ưu điểm:

 Phương pháp thu nhập là phương pháp dựa vào thu nhập của đất đai để xác định giá cả đất đai, phù hợp khi dùng để định giấ đất đai và tài sản hoặc tài sản nhà đất có thu lợi

 Phương pháp thu nhập là một lọai phương pháp định giá có căn cứ lý luận và khả năng ứng dụng rộng

Nhược điểm:

Hạn chế đáng kể nhất của phương pháp này là ở phương pháp tính của nó Giá trị của bất động sản phụ thuộc vào kỳ vọng khả năng sinh lợi của nó, điều này hợp lý; song khi thực hiện phương pháp trên thực tế, người ta lại dựa vào thu nhập thuần nhận được trên không gian lãnh thổ bất động sản đó Cần lưu ý thu nhập nhận được trên không gian lãnh thổ đó là tổng hòa của bốn yếu tố: đất đai, lao động, vốn và quản lý chứ không chỉ đơn thuần do bất động sản mang lại Phương pháp đầu tư không tách rời được ba yếu tố kia ra khỏi khả năng sinh lợi của tự bản thân bất động sản (thực tế cho thấy thu nhập nhận được trên không gian lãnh thổ bất động sản trong nhiều trường hợp

là kết quả của một quá trình lao động quản lý hiệu quả hơn là chính bản thân bất động sản

1.5.4 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư được thực hiện trên cơ sở lý luận cho rằng: giá trị của bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính giả định cho một mục đích xác định cụ thể trong tương lai khấu trừ toàn bộ chi phí để tạo ra sự phát triển giả định

Giá đất = Giá trị bất động sản – Chi phí phát triển

Phương pháp thặng dư thực chất được suy ngược từ phương pháp chi phí

Quy trình thực hiện

 Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần thẩm định

 Bước 2: Ước tính toàn bộ giá trị phát triển của BĐS như: tiền thuê bất động sản sau khi phát triển; diện tích kinh doanh sau khi phát triển; tiền bán bất động sản sau khi dự án hoàn tất

 Bước 3: Ước tính tổng toàn bộ chi phí phát triển công trình trên đất (dự kiến) bao gồm: chi phí xây dựng công trình; đầu tư vào đất, san lấp mặt bằng, phá dỡ công trình cũ; xây dựng hoặc cải tạo nhà xưởng, nghiệp vụ; quản lý công trình; tài chính: lãi vay, thuế; marketing và pháp lý; lợi nhuận của nhà đầu tư

 Bước 4: Ước tính giá trị phát triển theo công thức trên

Nhược điểm

 Khó xác định việc sử dụng cao nhất và tốt nhất

 Ước tính chi phí và giá bán có thể bị thay đổi theo điều kiện thị trường

 Phương pháp này cần chú ý đến giá trị thời gian của dòng tiền

 Cần có kỹ năng chuyên môn trong việc ước tính các khoản mục trong phương án phát triển

1.5.5 Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp ước tính tổng thu nhập hay các khoản thu bắt nguồn từ công việc kinh doanh được tiến hành trên bất động sản định giá, từ đó trừ đi những chi phí hoạt động phát sinh đối với thu nhập, số dư còn lại có thể được thanh toán bằng tiền thuê Giá trị tiền cho thuê ước tính sau đó được vốn hoá theo tiền thuê

1.5.6 Mô hình định giá đất theo tuyến đường

Những phương pháp định giá giới thiệu trên được sử dụng định giá bất động sản đơn lập Trong trường hợp cần xác định giá trị cho hàng loạt bất động sản phục vụ cho mục đích quản lý của nhà nước (thu thế đối với người sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, giá trị đất cho thuê,…) thì những phương pháp trên sẽ vấp phải khó khăn về

nhân lực và kinh phí thực hiện, “nếu thực hiện theo năm phương pháp trên thì khi

hoàn thành bảng giá đất,… nó cũng nhanh chóng bị đe dọa bởi tính lạc hậu” 1 Như

vậy, cần có mô hình định giá đất hàng loạt phục vụ cho các mục đích quản lý của Nhà

Nước

Phương pháp định giá hàng loạt đang được áp dụng hiện nay là phương pháp định giá đất theo tuyến Phương pháp này định giá các thửa đất trên cùng một tuyến đường xác định

Công thức tính toán thông thường của phương pháp định giá theo tuyến là:

G = Gtđ x d% x S x  t

Trong đó:

G : Giá thửa đất

G tđ : Giá tuyến đường

d % : Tỷ lệ phần trăm chiều sâu

S : Diện tích thửa đất

 t : Mức hiệu chỉnh các điều kiện khác

Phương pháp định giá theo tuyến đáp ứng được các yêu cầu về thời gian, nhân lực và kinh phí của bài toán định giá hàng loạt Tuy nhiên, dễ nhận thấy trong phương

1

Chuyên Viên Định Giá bất Động Sản - Giám Đốc Định Giá ACBR - Nguyễn Ngọc Châu

pháp này quy trình định giá đã được đơn giản hóa đến mức cao độ, do đó kết quả nhận được mang biên độ dao động lớn so với giá thị trường là điều khó tránh khỏi

Bên cạnh đó, phương pháp này vẫn chưa phản ánh được các yếu tố về xã hội (trình độ dân trí, tính ccộng đồng, thu nhập, ) ảnh hưởng đến giá đất nên kết quả định giá của phương pháp này có sự chênh lệch rất lớn với giá đất thực tế thị trường

1.6 Hệ thống quản lý giá đất hiện nay

1.6.1 Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất

Luật đất đai được Quốc Hội khóa IX, kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 14-7-1993,

có hiệu lực ngày 15-10-1993 đã chính thức thừa nhận vấn đề về giá đất Điều 12 của Luật đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các lọai đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”

Trên cơ sở đó, Chính phủ ban hành Nghị định 80/Cp ngày 6-11-1993 quy định khung giá các loại đất và sau gần mười tháng thực hiện, Nghị định 80/CP đã được thay thế bởi Nghị định 87/CP ban hành ngày 17-8-1994 quy định khung giá các loại đất, trong đó quy định mức giá tối đa, mức giá tối thiểu của các lọai đất và Ủy ban nhân đan tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào bảng khung giá của Chính phủ

đẻ quy định các loại giá đất cụ thể ở địa phương

Sau gần bốn năm kể từ ngày Nghị định 87/CP có hiệu lực, nhận thấy khung giá đất đã có sự lạc hậu so với mặt bằng giá trên thị trường, ngày 21-3-1998 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1998/NĐ-CP nhằm sửa đổi, bổ sung khỏan 2 Điều 4 Nghị định 87/CP như sau: giá các loại đất do địa phương quy định có thể thấp hơn giá tối thiểu hoặc cao hơn giá tối đa của khung giá các lọai đất ban hành kèm theo Nghị định 87/CP, nhưng mức giảm hoặc tăng không vượt quá 50%

Để khắc phục thiếu sót và để đảm bảo tính chặt chẽ khi quy định về vấn đề giá đất; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001 đã sửa đổi, bổ sung Điều 12 Luật đất đai năm 1993: Chính phủ quy định khung giá các lọai đất cho từng vùng, theo từng thời gian và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các lọai đất Và Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá các loại đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền khi giao đất,chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ; tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Đứng trước thực trạng và những hậu quả to lớn phát sinh bởi việc không kiểm sóat hiệu quả vấn đề về giá đất, công với những điểm bất cập khác tồn tại trong Luật đất đai 1993 tuy đã qua hai lần sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001 nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của xã hội; trên cơ sở quan điểm “tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai phù hợp với đường lối phát triểm nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, ngày 26-11-2003, tại kỳ họp thứ tư, Quốc Hội khóa XI đã thông qua Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành từ này 1-7-2004 Luật đất đai

2003 đã giành hẳn 6 mục, chương II để quy định về tài chính đất đai và giá đất, trong

đó có bốn điều, khỏan ( Điều 55 đến 57, và khỏan 3 Điều 58) được giành riêng để quy định trực tiếp về giá đất

Để cụ thể hóa Luật đất đai năm 2003 về vấn đề giá đất, Nghị định 188/2003/NĐ-CP của Chính phủ ban hành này 16-11-2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các lọai đất đã quy định hai phương pháp xác định giá đất là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập; Và thực hiện việc phân vùng, hạng đất, loại đường phố và vị trí đất để định giá đất Kèm theo là Thông tư Số: 114/2004/TT-BTC của Bộ tài chính về Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế về định giá đất, Chính phủ đã ban hành Nghị định 123/2007/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-

CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất đã bổ sung hai phương pháp định giá là phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư và sửa đổi một số điều nhằm đưa khung giá đất phù hợp với thực tế thị trường Kèm theo là 145 /2007/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

Ngoài ra còn có một số Pháp lệnh, Nghị định, Thông tư liên quan đến vấn đề định giá :

 Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH ngày 26 tháng 4 năm 2002;

 Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03 tháng 8 năm 2003 về thẩm định giá;

 Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá;

 Các tiêu chuẩn thẩm định giá trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam;…

1.6.2 Hệ thống thông tin giá đất đai

Khung giá đất là do chính phủ quy định trong một giai đoạn nhất định của quá trình phát triển kinh tế kinh tế - xã hội của đất nước Khung giá là giới hạn trên và giới hạn dưới về giá trị đất đai sử dụng một mục đích nhất định nhằm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất đai và đảm bảo đất đai được sử dụng đúng mục đích đạt được hiệu quả cao nhất

Bảng giá đất là sự cụ thể hoá chi tiết hoá khung giá phụ thuộc vào điều kiện tự

nhiên và kinh tế xã hội của vùng, do uỷ ban nhân dân các tỉnh thành xây dựng và được công bố vào ngày 01/01 hàng năm

Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định theo quy định tại Nghị định188/2004/NĐ-

CP của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất sử dụng làm căn cứ để:

a) Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

b) Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003;

c) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các

tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003;

d) Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003;

đ) Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh

tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;

g) Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật

1.7 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện

1.7.1 Nội dung nghiên cứu

- Tìm hiểu về thực tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thực trạng của thị trường bất động sản để khái quát về thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

- Tìm hiểu các cơ chế pháp lý, những vi phạm pháp luật liên quan đến giá đất

- Lựa chọn một số mẫu (giá đất) đã giao dịch trên thị trường trên một số khu vực

để so sánh với bảng giá đất do Nhà nước quy định từ đó xác định yếu tố gây ra

sự chênh lệch

- Dựa vào kết quả thu thập được đưa ra mô hình xác định bảng giá đất nhằm góp phần xây dựng bảng giá đất năm 2010 trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

1.7.2 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra: điều tra các giao dịch đã được thực hiện thành công trên một số khu vực tại thành phố Hồ Chí Minh

- Phương pháp thống kê: từ số liệu thu thập được, tiến hành xử lý Thống kê theo những tiêu chí thích hợp

- Phương pháp so sánh: so sánh mức độ ảnh hưởng của các yếu tố, so sánh giá đất theo quy định với giá trên thị trường

- Phương pháp phân tích – tổng hợp: phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất,

- Phương pháp hệ thống: xem xét các vấn đề trong một hệ thống các mối quan hệ tác động qua lại với nhau

- Phương pháp tóan thống kê: thống kê các mẫu và đưa lêm mô hình giá đất

- Phương pháp bảng đồ: sử dụng bảng đồ thành phố để xác định các vị trí của mẫu điều tra

1.7.3 Quy trình thực hiện

Bước 1: Thu thập tài liệu pháp lý liên quan đến giá đất

Bước 2: Thu thập tài liệu liên quan đến thị trường bất động sản

Bước 3: Thu thập những tài liệu mà thành phố Hồ Chí Minh đã sử dụng để xây dựng giá đất

Bước 4: Thu thập mẫu đã giao dịch trên thị trường

Bước 5: So sánh mẫu với giá đất theo quy định

Bước 6: Xác định các biến số chủ yếu tác động đến giá đất

Bước 7: Đưa ra mô hình xác định giá đất thực nghiệm

PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

2.1 Khái quát về tình hình kinh tế xã hội thành phố Hồ Chí Minh

Với hơn tám triệu dân và hơn 100 nghìn công ty thuộc các thành phần kinh tế (chiếm hơn 30% tổng số công ty của cả nước) đăng ký hoạt động, hơn 3,000 văn phòng đại diện cho các công ty nước ngoài đến từ 60 nước và vùng lãnh thổ, TP Hồ Chí Minh đã và đang trở thành một đầu tàu kinh tế của cả nước trên con đường phát triển và hội nhập kinh tế thế giới

2.1.1 Tăng trưởng kinh tế

Kết quả tăng trưởng kinh tế 5 năm 2001-2005 cho thấy thành phố đã đạt được mục tiêu tăng trưởng đề ra, đạt mức bình quân 11%/năm, cao hơn tốc độ tăng 10.3 %/năm của giai đoạn 1996-2000 Mục tiêu đề ra trong giai đoạn 2006-2010 đạt mức bình quân 12%/năm Trong đó ngay năm đầu 2006 tăng trưởng GDP đã đạt mức 12.2% Năm 2007, tổng sản phẩm trong nước (GDP) tăng 12,6%, đạt mức tăng cao nhất trong thời kỳ 10 năm 1997-2007, đạt 228,795 tỷ đồng (giá thực tế) Với

cơ cấu các ngành kinh tế đóng góp vào tốc độ tăng trưởng GDP như sau :

Biểu đồ 2.1: Cơ cấu GDP của Thành phố Hồ Chí Minh năm 2007

Nông,lâm,thuỷ sản 1%

Công nghiệp 41%

Xây dựng 5%

Thương nghiệp 13%

Khách sạn,nhà hàng 5%

Ngành khác 17%

(Nguồn: Cục thống kê Thành phố Hồ Chí Minh)

Biểu đồ 2.2: Cơ cấu GDP theo thành phần kinh tế

Nhà nước, 32%

Ngoài Nhà nước 48%

Đầu tư nước ngoài, 20%

(Nguồn: Cục thống kê Thành phố Hồ Chí Minh)

Năm 2008, kinh tế TP Hồ Chí Minh nói riêng và kinh tế cả nước nói chung chịu ảnh hưởng bởi diễn biến phức tạp, khó lường của kinh tế thế giới, nhất là biến động bất thường của thị trường tài chính toàn cầu.Sáu tháng đầu năm, giá vật tư nguyên liệu tăng cao, đưa chỉ số giá tiêu dùng của thành phố tăng cao nhất trong cả nước; giá vàng, ngoại tệ liên tục biến động Doanh nghiệp thiếu vốn mà chẳng dám vay, Những tháng cuối năm sức mua giảm, nhiều doanh nghiệp phải điều chỉnh kế hoạch đầu tư, sản xuất, kinh doanh,… Tuy nhiên thành phố Hồ Chí Minh đã khắc phục được khó khăn và đạt được kết quả:

Bảng 2.3: Giá trị các ngành trong nền kinh tế TP.HCM năm 2008

Đơn vị: tỷ đồng

Năm 2008 so với năm 2007

Giá trị sản xuất công nghiệp 410,273 + 12.1%

Giá trị sản xuất nông, lâm, thủy sản 7,365.2 + 2.1%

Giá trị sản xuất nông nghiệp 5,642.5 + 7.9%

Tổng mức bán lẻ hàng hoá dịch vụ 232,548 + 38.5%

Tổng thu ngân sách nhà nước 122,530 + 123.9%

(Nguồn: Chi nhánh đại diện tại Thành phố Hồ Chí Minh - NCEIF (tổng hợp))

Trong quý I năm 2009, tất cả các ngành và thành phần đều chịu ảnh hưởng suy thoái kinh tế, do đó tăng trưởng chung quý I của thành phố năm nay đạt rất thấp Ước tính tổng sản phẩm trên địa bàn đạt 58,473 tỷ đồng, tăng 4,0% so Qúy I/2008 Đây là mức tăng của quý thấp nhất trong hơn 10 năm lại đây Trong mức tăng chung 4% của GDP thì khu vực dịch vụ đóng góp 3.14%; Khu vực công nghiệp-xây dựng đóng góp

0.79%; Khu vực nông lâm thủy đóng góp 0.03%

Bảng 2.4: Giá trị các ngành trong nền kinh tế TP.HCM quý I/2009

Đơn vị: tỷ đồng

Quý I/2009 so với quý

I/2008

Giá trị sản xuất nông, lâm,

Giá trị sản xuất ngành chăn

Tổng vốn đầu tư xây dựng

Tổng thu ngân sách nhà

(Nguồn: Tổng cục thống kê)