CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TRƯỜNG THẠNH QUẬN 9 – THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng 1: Các khu phố và tổ dân phố của phường Trường Thạnh Bảng 2: Tình hình công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp phường Trường Thạnh Bảng 3: Công tác quản lý đô thị phườn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

LỚP : DH05QL KHÓA : 2005 – 2009

-TP Hồ Chí Minh, Tháng 07 năm 2009-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

TRẦN THANH HIỀN

CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA

BÀN PHƯỜNG TRƯỜNG THẠNH - QUẬN 9 –

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: TS Đào Thị Gọn

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh)

Lời cảm ơn!

Trước hết con xin ghi nhớ công ơn cha mẹ đã sinh thành, nuôi dưỡng và tạo mọi điều kiện cho con học tập được đến ngày hôm nay Luôn động viên an ủi con những khi con gặp những điều khó khăn trong cuộc sống

Em xin chân thành cảm ơn đến Ban giám hiệu cùng quý Thầy, Cô Trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản đã truyền đạt cho em những kiến thức quý báu trong suốt quá trình học tập, điều đó làm cho em vững tin bước vào đời và là hành trang trong công việc sau này của em

Em xin chân thành cảm ơn Cô Đào Thị Gọn đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ

em trong suốt thời gian qua để em hoàn thành luận văn này;

Em xin chân thành cảm ơn:

Sự giúp đỡ nhiệt tình của các Cô, Chú, Anh, Chị hiện đang công tác tại Phòng Tài nguyên – Môi trường Quận 9 – Tp.HCM đã tạo điều kiện thuận lợi cho

em trong suốt thời gian thực tập, thu thập số liệu và xây dựng đề tài

Tập thể lớp DH05QL đã giúp đỡ, động viên tôi trong những năm học vừa qua

Trong quá trình thực hiện luận văn không tránh khỏi những hạn chế và thiếu sót, rất mong sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô và các bạn

Sinh viên thực hiện

Trần Thanh Hiền

MỤC LỤC

Trang

Lời cảm ơn - i

Danh sách các bảng -ii

Tóm tắt -iii

Mục lục -iv

Đặt vấn đề -v

PHẦN 1: TỔNG QUAN - 1

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU - 1

I.1.1 Hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam - 1

I.1.2 Cơ sở khoa học - 5

I.1.3 Cơ sở pháp lý - 7

I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU - 9

I.2.1 Điều kiện tự nhiên - 9

I.2.2 Tình hình kinh tế - xã hội -11

I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU, TRÌNH TỰ THỰC HIỆN -13

I.3.1.Nội dung nghiên cứu -13

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu -14

I.3.3 Trình tự chỉnh lý biến động đất đai -15

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU -17

II.1 KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ NGUỒN TÀI LIỆU HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH -17

II.1.1 Khái quát tình hình quản lý đất đai -17

II.1.2 Nguồn tài liệu hồ sơ địa chính đến cuối năm 2008 -19

II.2 ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI -21

II.2.1 Hiện trạng sử dụng đất đến năm 2008 -21

II.2.2 Tình hình biến động đất đai -24

II.3 CÔNG TÁC CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI -28

II 3.1 Thẩm quyền chỉnh lý biến động đất đai -28

II.3.2 Phân loại biến động đất đai và trình tự đăng ký biến động -29

II.3.3 Thực hiện công tác chỉnh lý biến động đất đai -38

II.3.4 Kết quả chỉnh lý biến động và các giải pháp tăng cường chỉnh lý biến

động -53

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ -59

DANH SÁCH CÁC BẢNG

Bảng 1: Các khu phố và tổ dân phố của phường Trường Thạnh

Bảng 2: Tình hình công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp phường Trường Thạnh Bảng 3: Công tác quản lý đô thị phường Trường Thạnh

Bảng 4: Tình hình dân số phường Trường Thạnh

Bảng 5: Kết quả cấp GCNQSDĐ của phường đến năm 2008

Bảng 6: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa phường

Bảng 7: Nguồn tư liệu bản đồ của phường Trường Thạnh

Bảng 8: Hệ thống sổ bộ phường Trường Thạnh

Bảng 9 : Thống kê hiện trạng sử dụng đất năm 2008

Bảng 10 : Thống kê diện tích đất nông nghiệp năm 2008

Bảng 11 : Thống kê diện tích đất phi nông nghiệp năm 2008

Bảng 12 : Diện tích các loại đất năm 2008 so với năm 2005

Bảng 13: Diện tích đất của các Phường trong Quận 9

Bảng 14: Kết quả chỉnh lý biến động về chuyển nhượng QSDĐ

Bảng 15: Kết quả chỉnh lý biến động về tặng cho QSDĐ

Bảng 16: Kết quả chỉnh lý biến động về thừa kế, bảo lãnh QSDĐ

Bảng 17: Kết quả chỉnh lý biến động về tách hợp thửa

Bảng 18: Kết quả chỉnh lý biến động về cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ

Bảng 19: Kết quả chỉnh lý biến động về thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ

Bảng 20 : Kết quả chỉnh lý theo từng trường hợp từ 2005 – 2008

Bảng 21 : Kết quả chỉnh lý theo từng trường hợp 6 tháng đầu năm 2009

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1: Sơ đồ vị trí phường Trường Thạnh

Sơ đồ 2 Trình tự chỉnh lý biến động đất đai

Sơ đồ 3 Trình tự đăng ký biến động đất đai

Sơ đồ 4: Quy trình thực hiện CLBĐ chuyển đổi QSDĐ giữa hộ gia đình, cá nhân

Sơ đồ 5: Quy trình thực hiện CLBĐ chuyển nhượng QSDĐ

Sơ đồ 6: Quy trình thực hiện CLBĐ cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

Sơ đồ 7: Quy trình thực hiện CLBĐ chuyển nhượng QSDĐ

Sơ đồ 8: Quy trình thực hiện CLBĐ thừa kế QSDĐ

Sơ đồ 9: Quy trình thực hiện CLBĐ tặng cho QSDĐ

Sơ đồ 10: Quy trình thực hiện CLBĐ đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ

DANH SACH CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1 : Cơ cấu các loại đất năm 2008

Biểu đồ 2 : Cơ cấu sử dụng các loại đất nông nghiệp năm 2008 Biểu đồ 3 : Cơ cấu sử dụng các loại đất phi nông nghiệp năm 2008

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCN: Giấy chứng nhận

HSĐC: Hồ sơ địa chính

QSDĐ: Quyền sử dụng đất

QSHNƠ: Quyền sở hữu nhà ở

QSHĐƠ: Quyền sở hữu đất ở

UBND: Ủy ban nhân dân

TN – MT: Tài nguyên – Môi trường

VPĐKQSDĐ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống Trong thời kỳ đổi mới, với mục tiêu Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa đất nước, nền kinh tế được chuyển đổi và phát triển theo cơ chế thị trường, hầu hết các ngành, các lĩnh vực sản xuất và đời sống xã hội đều có nhu cầu khai thác và sử dụng nguồn tài nguyên này

Đất đai có đặc tính cố định về vị trí nhưng đối với từng thửa đất cụ thể thường

có những thay đổi về hình thể, kích thước, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và tên chủ sử dụng… do quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất và định hướng

sử dụng đất của Nhà nước Để công tác quản lý nhà nước về đất đai được nhanh chóng

và có hiệu quả, đòi hỏi việc cập nhật thông tin phải nhanh chóng, đầy đủ và phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất

Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh là quận có nền kinh tế phát triển nhanh trong những năm gần đây, và xu hướng tập trung phát triển mạnh các Quận ngoại thành của UBND Thành phố Hồ Chí Minh làm cho các phường thuộc Quận 9 trở nên có rất nhiều tiềm năng phát triển kinh tế, biến động đất đai diễn ra ngày càng nhiều và phức tạp Vì vậy, các thông tin đất đai không được cập nhật kịp thời sẽ không phản ánh đúng thực tế sử dụng đất, gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai Trong thời gian qua công tác chỉnh lý biến động đất đai ở các phường thuộc Quận 9 chưa được chú trọng nên hồ sơ địa chính chưa phản ánh đúng, đủ các thông tin về thửa đất biến động Ngoài ra, do sai sót trong quá trình đo đạt trước đây nên diện tích và hình thể của nhiều thửa đất bị thay đổi so với bản đồ địa chính chính quy

Để khắc phục những tồn tại và đưa công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở địa phương đi vào nề nếp thì việc cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai nhằm làm mới hồ sơ địa chính để hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng với hiện trạng sử dụng đất là rất cần thiết với các ban ngành của chính quyền địa phương Từ thực tế đó,

chúng tôi thực hiện đề tài: “ Chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn phường

Trường Thạnh – Quận 9 – Thành phố Hồ Chí Minh ”

Mục tiêu nghiên cứu: Cập nhật thông tin đất đai cho hệ thống hồ sơ địa

chính để hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất nhằm phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Tình hình biến động đất đai của hộ gia

đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn phường Trường Thạnh – Quận 9 – Thành phố Hồ Chí Minh

Phạm vi nghiên cứu: Biến động đất đai trên địa bàn phường Trường Thạnh – Quận 9 đến năm 2009

Nội dung tóm tắt của báo cáo

Phường Trường Thạnh – Quận 9 là phường đang có tốc độ đô thị hóa nhanh, biến động đất đai diễn ra ngày càng nhiều và phức tạp Vì vậy các thông tin đất đai không được cập nhật kịp thời sẽ không phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, gây ra nhiều khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai Nhằm đáp ứng yêu cầu cho công tác chỉnh lý biến động đất đai, nghị định 181/2004/NĐ-CP và thông tư 29/2004/TT-BTNMT đã quy định cụ thể về trình tự đăng ký biến động đất đai và chỉnh lý hồ sơ địa chính

Trong quá trình thực hiện, đề tài đã tập trung vào nội dung phân loại biến động đất đai và phương pháp chỉnh lý bản đồ địa chính, hệ thống sổ bộ, giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất trong từng trường hợp Để thực hiện, đề tài đã vận dụng phương pháp

thống kê và phương pháp bản đồ để nghiên cứu, chỉnh lý biến động đất đai của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn Phường Trường Thạnh – Quận 9 và đã đạt

được những kết quả sau:

Từ năm 2005 đến 2008, phường đã thực hiện chỉnh lý được 729 trường hợp biến động, trong đó

- Chuyển nhượng QSDĐ: 194 trường hợp

Riêng 6 tháng đầu năm 2009, phường đã chỉnh lý được:

- Chuyển nhượng QSDĐ: 32 trường hợp

PHẦN I: TỔNG QUAN

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

I.1.1 Hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam

1 Thời kỳ phong kiến

Ở Việt Nam, bộ hồ sơ đất đai lâu đời nhất mà ngày nay còn lưu giữ lại được tại một số nơi

ở Bắc và Trung bộ là hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (năm 1806); ở Nam bộ chưa tìm thấy

sổ địa bạ thời Gia Long mà chỉ có sổ địa bộ thời Minh Mạng (năm 1836)

Sổ địa bạ thời Gia Long: được lập cho từng xã; phân biệt đất công điền, đất tư điền của

một xã; trong đó ghi rõ đất của ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạn để tính thuế Sổ địa bạ được lập thành 3 bản: bản “giáp” nộp cho Bộ Hộ, bản “binh” nộp Bộ Chánh, bản “đinh” để tại xã Theo quy định, hàng năm phải tiến hành tiểu tu và trong vòng 5 năm phải đại tu sổ một lần Tuy nhiên do không có bản đồ kèm theo, không dùng một đơn vị đo lường thống nhất ở các địa phương nên việc sử dụng hệ thống sổ này rất khó khăn và không được tu chỉnh

Sổ địa bộ thời Minh Mạng: Năm 1836, triều đình cử một khâm sai lập “điền bộ”, sau đổi

lại “địa bộ” ở Nam kỳ Hệ thống này được lập tới từng làng, xã và đã có nhiều tiến bộ so với

sổ địa bạ thời Gia Long Sổ địa bộ được lập trên cơ sở đạc điền với sự kiến của đầy đủ các chức việc trong làng, Chánh tổng, Tri huyện và điền chủ Chức việc trong làng lập sổ mô tả các thửa ruộng kèm theo sổ địa bộ (có ghi diện tích và loại đất), quan kinh thái và viên thơ lại cùng ký tên vào sổ mô tả Sổ địa bộ cũng được lập thành ba bản: bản “giáp” nộp Bộ Hộ, bản

“ất” nộp dinh Bố Chánh, bản “bính” để tại xã Theo quy định, hệ thống này cũng được tiểu tu

và đại tu định kỳ như thời Gia Long nhưng được quy định chặc chẽ hơn Quan phủ (huyện) phải căn cú vào đơn thỉnh nguyện của điền chủ khi cần thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ chủ quyền, phải xem xét và trình lên quan Bố chánh phê chuẩn rồi mới ghi vào sổ địa bộ

2 Thời kỳ Pháp thuộc

Do chính sách cai trị của thực dân, trên lãnh thổ Việt Nam đã tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau:

Chế độ điền thổ tại Nam kỳ:

- Chế độ địa bộ bắt đầu thực hiện từ cuối thế kỷ XIX; ban đầu là kế thừa và tu chỉnh hệ thống sổ địa bộ thời Minh Mạng Từ năm 1911, hệ thống này bắt đầu được cũng cố và hoàn thiện, như: có bản đồ giải thửa kèm theo; nội dung sổ địa bộ phải ghi nhận đầy đủ các văn

kiện về chuyển quyền, lập quyền, hủy quyền; sổ địa bộ được giữ tại phòng quản thủ địa bộ và

các điền chủ được cấp trích lục địa bộ Hệ thống này chỉ được áp dụng để quản thủ điền địa

cho dân bản xứ Riêng đất đai của người Pháp và kiều dân đồng hóa Pháp thì áp dụng chế độ

để đương do Ty bảo thủ để đương thực hiện

- Năm 1925, Chính phủ Pháp chủ trương thiết lập một chế độ bảo thủ điền thổ thống nhất theo sắc lệnh 1925 (được gọi là chế độ điền thổ) thay thế chế độ địa bộ và chế độ để đương tồn tại song hành trước đây Nét nổi bật của chế độ này là: bản đồ giải thửa được đo đạc chính xác (theo phương pháp hiện đại nhất thời bấy giờ) và sổ điền thổ thể hiện mỗi trang sổ cho một lô đất của một chủ đất, trong đó ghi rõ: diện tích, nơi tọa lạc, giáp ranh, biến động tăng giảm của lô đất, tên chủ đất, điều liên quan đến quyền sở hữu, cầm cố Hệ thống hồ sơ theo sắc lệnh 1925 được đánh giá là đầy đủ và có chất lượng nhất thời Pháp thuộc

Chế độ quản thủ địa chính tại Trung kỳ:

- Tài liệu theo chế độ này bao gồm: bản đồ giải thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ hộ và tài chủ

hộ

- Hệ thống sổ địa bộ được lập theo trình tự, thủ tục khá chặc chẽ:

+ Tổ chức phân ranh giới xã (do hội đồng phân ranh giới xã thực hiện)

+ Tổ chức cho điền chủ xuất trình giấy tờ sở hữu và kê khai nhận ruộng

+ Phân ranh cắm mốc giới thửa đất (do nhân viên địa chính thực hiện)

+ Hội đồng cắm mốc xem xét và lập biên bản cắm mốc ranh giới đất của mỗi chủ (mỗi trang biên bản thể hiện tất cả các thửa đất của mỗi chủ)

+ Hội đồng hành chính căn cứ vào biên bản cắm mốc để lập sổ địa bộ, lập danh sách các thửa đất (chưa xác định cho ai) và danh sách các trái quyền (đất công) Sổ địa bộ và danh sách các trái quyền phải được Viên công sử duyệt

+ Sở Địa chính thực hiện đo vẽ bản đồ giải thửa ( tỷ lệ 1:2000); sau đó đánh số và tính diện tích các thửa đất và ghi vào biên bản cắm mốc

Sổ địa bộ chính thức kèm theo bản đồ và biên bản phân ranh giới xã được giao cho phòng quản thủ địa chính để thực hiện việc đăng ký giao dịch

Chế độ quản thủ địa chính Bắc kỳ: công tác đạc điền bắt đầu thực hiện từ năm 1889 Giai

đoạn từ năm 1889 đến 1920, việc đo đạc lập bản đồ chủ yếu nhằm mục đích thu thuế Từ sau

năm 1920, nhà cầm quyền bắt đầu có chủ trương đo đạc chính xác và lập sổ địa bộ để thực hiện quản thủ địa chính Tuy nhiên, do đặc miền Bắc, đất đai rất manh mún, thủ tục phân ranh cắm móc phức tạp nên tiến độ chậm vì vậy chính quyền cho triển khai song song hai hình thức:

- Hình thức đo đạc chính xác: triển khai chủ yếu ở đô thị

- Hình thức đo đạc lập lược đồ đơn giản

3 Thời kỳ dưới chế độ Việt Nam dân chủ cộng hòa và chế độ Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Từ năm 1945 đến năm 1979, Nhà nước cha có văn bản pháp lý nào làm cơ sở nên công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa được triển khai Hoạt động chủ yếu của ngành trong giai đoạn này là tổ chức các cuộc điều tra nhanh về đất đẻ giúp Nhà nước xây dựng kế hoạt phát triển sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã và tập đoàn sản xuất Hệ thống tài liệu đất đai trong giai đoạn này gồm: bản đồ thửa đất (đo đạc bằng thước dây, bàn đạc cải tiến, chỉnh lý bản đồ cũ), sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất Trong đó thông tin về người sử dụng đất trên sổ sách chỉ phản ánh hiện trạng, không truy cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất

Ngày 01/07/1980, hội đồng Chính phủ ra quyết định 201/1980/QĐ-CP về việc thống nhất quản lý đất đai và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước

Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ra chỉ thị 229/TTg

Thực hiện yêu cầu này, Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành văn bản đầu tiên quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo quyết định 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 Theo quyết định này, việc đăng ký đất có một trình tự khá chặt chẽ Việc xét duyệt đăng ký đất phải do một hội đồng đăng ký thống kê ruộng đất của xã thực hiện, kết quả xét đơn của xã phải được Ủy ban nhân dân huyện duyệt mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy đủ và chi tiết

Sau luật đất đai năm 1993, quan hệ đât đai có những thay đổi lớn, yêu cầu nhiệm vụ hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng trở nên cấp thiết Từ đây nhà nước ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm tiến tới hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai

Đến năm 2001, nền kinh tế nước ta đã chuyển biến mạnh mẽ, nhu cầu đòi hỏi phải hội nhập với các nền kinh tế các nước trong khu vực và thế giới do đó một số điều trong luật đất đai không còn phù hợp nên luật sữa đổi bổ sung luật đất đai 1993 ra đời có hiệu lực thi hành

từ ngày 01/10/2001

- Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Năm 2003, để đáp ứng được yêu cầu của thực tế, luật đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2004, để cụ thể hóa luật đất đai

2003, các văn bản pháp luật ban hành tiếp theo là:

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ hướng dẫn về thi hành luật đất đai

- Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên - Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thông tư 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên – Môi trường về hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất

- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên – Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

I.1.2 Cơ sở khoa học

Vấn đề đất đai và chính sách đất đai gắn liền với mỗi giai đoạn lịch sử phát triển, đấu tranh, xây dựng của nước ta Đây là vấn đề quan trọng hàng đầu của mỗi Nhà nước Bất kỳ một Nhà nước nào cũng có những chính sách, quan điểm giải quyết vấn đề đất đai của mình Trước đây, công tác quản lý sử dụng đất quá lỏng lẻo dẫn đến nhiều trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai Pháp luật về quản lý đất đai đã được Nhà nước ban hành theo từng giai đoạn nhưng không đồng bộ và không theo kịp sự vận động, phát triển của nền kinh tế thị trường, trong đó có thị trường bất động sản nhưng còn mang tính tự phát thiếu định hướng

Sự ra đời của thị trường bất động sản đã khẳng định được giá trị của đất đai nhưng vấn đề quản lý thị trường này còn yếu kém đã tạo ra thị trường ngầm về đât đai… Do đó, Nhà nước

không kiểm tra hết những vi phạm pháp luật về đất đai; nhiều văn bản chồng chéo nhau làm cho cấp thực hiện bị lúng túng; đồng thời cán bộ địa chính cấp xã thường không ổn định nên không theo dõi được sự biến động đất đai liên tục như việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa

kế quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất chưa đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Biến động đất đai là quá trình sử dụng của người sử dụng đất làm cho thay đổi hình thể,

kích thước của thửa đất, mục đích sử dụng đất… so với hiện trạng ban đầu Nguyên nhân biến động đất đai là do nền kinh tế phát triển về mọi mặt dẫn đến nhu cầu về đất đai rất lớn, chẳng hạn như từ nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp được sử dụng vào mục đích xây dựng các nhà máy, xí nghiệp ngày càng nhiều; đồng thời nhu cầu về đất ở ngày càng tăng cao Từ đó, để Nhà nước quản lý về đất đai được chặt chẽ hơn thì công tác theo dõi, cập nhật biến động đất đai của các cấp quản lý ở địa phương là hết sức cần thiết

Mục đích của đăng ký biến động đất đai và chỉnh lý hồ sơ địa chính là nhằm đảm bảo cho

hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất ngoài thực địa Giúp Nhà nước nắm chắc được quỷ đất và những thay đổi trong quá trình sử dụng đất để tiến hành thu các loại thuế phù hợp đồng thời bảo vệ lợi ích chính đáng của người sử dụng đất Vì vậy cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải quản lý được cả ba loại biến động là biến động hợp pháp, biến động chưa hợp pháp và biến động không hợp pháp

- Biến động hợp pháp: Người sử dụng đất xin đăng ký biến động đất đai và đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép;

- Biến động không hợp pháp: Người sử dụng đất không khai báo khi có biến động, hoặc khai báo không trung thực về thửa đất có biến động;

Đăng ký biến động đất đai phải tuân theo các nguyên tắc sau:

- Thủ tục đăng ký biến động chỉ thực hiện đối với những người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

- Những trường hợp đã biến động kể từ sau khi được cấp giấy thì phải làm thu tục để đăng

- Các cơ quan đăng ký biến động có trách nhiệm cung cấp dịch vụ và hướng dẫn ngưới sử dụng đất kê khai, nộp hồ sỏ đầy đủ, đúng nơi quy định

- Hồ sơ chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất và đăng ký biến động đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của cấp nào được quản lý

ở cơ quan địa chính cấp đó trong thời gian không quá 12 tháng; sau đó phải chuyển về Trung tâm lưu trữ Địa chính để lưu trữ

- Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, bản đồ sổ sách … chứa đựng những thông tin cần

thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai; được thiết lập trong quá trình

đo đạc lập bản bản đồ địa chính, đăng ký đất đai ban đầu, đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử đất Nhằm đảm bảo cho việc quản lý Nhà nước về đất đai đạt hiệu quả hơn, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính Trong đó quy định, hồ sơ địa chính bao gồm:

- Bản đồ địa chính được lập trước khi việc đăng ký quyền sử đất và hoàn thành sau khi

được Sở Tài nguyên và Môi trường xác nhận Bản đồ địa chính thể hiện chính xác vị trí, ranh giới, diện tích và một số thông tin địa chính của từng thửa đất Bản đồ địa chính là tài liệu có tính pháp lý cao, phục vụ cho quản lý đất đai một cách chặt chẽ đền từng thữa đất của từng chủ sử dụng; phục vụ thống kê, kiểm kê đât đai, giải quyết tranh chấp đất đai, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất…

- Sổ địa chính là sổ được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn; là sổ thể hiện

thông tin về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng và tình trạng sử dụng đất của người đó

- Sổ mục kê đất đai được lập theo đơn vị hành chánh xã, phường, thị trấn trong quá trình

đo vẽ bản đồ địa chính; là sổ thể hiện thông tin về thửa đất, về đối tượng chiếm đất nhưng không có ranh giới khép kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đế quá trình sử đất

- Sổ theo dõi biến động đất đai được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn; sổ

được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong quá trình sử dụng đất gồm: thay đổi hình dạng và kích thước thửa đất, người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Trong những năm gần đây, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử đất đang được các địa

phương quan tâm, chú trọng nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất; giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất để định hướng sử dụng đất đạt hiệu quả; đồng thời bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

I.1.3 Cơ sở pháp lý

Đề tài được thực hiện căn cứ vào các cơ sở pháp lý sau:

- Luật số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội về luật đất đai (viết tắt là luật đất đai 2003)

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai (viết tắt là nghị định 181)

- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên – Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính (viết tắt là thông tư 29)

Các văn bản trên được sử dụng cụ thể trong công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai gồm:

- Điều 47, luật đất đai 2003 quy định chung về thành phần và nội dung của hồ sơ địa chính Các thành phần này được làm rõ hơn ở điều 40, nghị định 181 và được quy định cụ thể tại khoản 2 mục I, thông tư 29 Điều này giúp cho cơ quan Tài nguyên – Môi trường ở các cấp nắm bắt được những thành phần cần thiết của hồ sơ địa chính để thành lập hồ sơ địa chính đầy đủ và thống nhất giữa các cấp, đảm bảo sự đồng bộ của hồ sơ địa chính giúp công tác quản lý Nhà nước về đất đai được thông suốt và đạt hiệu quả

- Khoản 3 điều 38, nghị định 181 quy định cụ thể các trường hợp có thay đổi trong việc sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai giúp người sử dụng đất hiểu được trách nhiệm của mình là phải đăng ký biến động đất đai khi thực hiện biến động trong quá trình sử dụng đất của mình, đồng thời cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có cơ sở để kiểm tra, xử lý những trường hợp làm biến động mà không đăng ký Tuy nhiên trong thực tế ở nhiều địa phương

mà tập trung chủ yếu ở vùng nông thôn, người dân chưa nắm được luật nên không biết những thay đổi trong sử dụng đất của mình là phải đi đăng ký biến động đất đai Bên cạnh đó việc quản lý Nhà nước về đất đai còn yếu kém, lỏng lẻo nên chưa theo dõi được hết những trường hợp biến động chưa đăng ký để nhắc nhở, xử lý

- Tại các điều 129, 133, 134, 141, 143, 145, 147, 148, 149,150, 151,152, 153, 154, 155, 156

và khoản 2 điều 119, nghị định 181 kết hợp với khoản 11 mục IV, thông tư 29 quy định trình

tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai giúp người dân hiểu và thực hiện đăng ký biến động

được dễ dàng hơn và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không bị lúng túng trong việc xét duyệt biến động cho người dân Đồng thời quy định thời hạn gửi thông báo về biến động đất đai giữa cơ quan Tài nguyên - Môi trường các cấp đã góp phần hạn chế sự trì trệ trong việc gửi thông báo về biến động để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính

Các điều khoản trên đây đã tạo điều kiện thuận lợi cho công tác cập nhật chỉnh lý biến động đất đai Tuy nhiên trong thực tế, việc thi hành pháp luật về đất đai chưa triệt để vì người dân chưa nắm hết luật và một số cán bộ địa chính còn thiếu trách nhiệm trong việc quản lý Nhà nước về đất đai nên hồ sơ địa chính chưa phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất

I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU

I.2.1 Điều kiện tự nhiên

1 Vị trí địa lý

Sơ đồ 1: Sơ đồ vị trí phường Trường Thạnh

Phường Trường Thạnh nằm cận trung tâm vị trí Quận 9, được bao quanh bởi các phường trong quận, có diện tích tự nhiên là 984,91 ha, là khu dân đô thị tập trung Phường có tỷ lệ

dân tạm trú khá lớn, đa phần là công nhân từ tỉnh khác tập trung làm cho các nhà máy, xí nghiệp, có vị trí địa lí như sau:

Ranh giới hành chính

Phía Bắc giáp phường Long Thạnh Mỹ

Phía Nam giáp phường Long Trường

Phía Tây Nam giáp phường Phú Hữu

Phía Tây Bắc giáp phường Tăng Nhơn Phú B

Phía Đông giáp với phường Long Phước

Phường được chia thành 4 khu phố và 30 tổ dân phố với tổng số dân là 11.971 người, mật

độ dân số trung bình 1.215 người/km2

Bảng 1: Các khu phố và tổ dân phố của phường Trường Thạnh

3 Khí hậu

Nằm ở khu vực nhiệt đời gió mùa cận xích đạo với nền nhiệt độ khá cao và tương đối ổn định Có hai mùa mưa và khô rõ rệt, lượng bức xạ phong phú có số giờ nắng dồi dào Mùa mưa có gió Tây Nam bắt đấu từ đầu tháng 6 và đến hết tháng 11, mùa khô có gió Đông Nam bắt đầu từ đầu tháng 12 đến cuối tháng 5

Nhiệt độ trung bình hàng năm là 27oC, lượng mưa diễn ra khá đống đều trong mùa

4 Thủy văn

Trên địa bàn phường hệ thống kênh gạch chằng chịt, kết hợp với lượng nước ngầm nên vấn

đề về sử dụng nước tưới tiêu của nông dân được đảm bảo

I.2.2 Tình hình kinh tế - xã hội

tế Mật độ đường chỉ vào khoảng 0,52km/km2

2.Công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp

Bảng 2: Tình hình công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp phường Trường Thạnh

STT Công ty, doanh nghiệp tư nhân Số lượng

3 Tổng 53

Nguồn: UBND phường Trường Thạnh

Toàn phường hiện có 53 công ty, doanh nghiệp tư nhân đang hoạt động ổn định, trong đó

có 11 doanh nghiệp tư nhân, 42 công ty trách nhiệm hữu hạn

Năm 2008 có 04 công ty ngừng hoạt động và 03 công ty mới thành lập Cũng trong năm

2008, phường đã xử lý 12 trường hợp vi phạm kinh doanh Kết hợp với phòng Y tế kiểm tra

về vệ sinh an toàn vệ sinh thực phẩm tại 02 công ty Nahal và Nhị Hiệp

Kinh doanh cá thể có 250 hộ được cấp GCN đăng ký kinh doanh đang hoạt động

Nhìn chung việc quản lý, kiểm tra được thực hiện thường xuyên, chấn chỉnh kịp thời các hiện tượng kinh doanh không lành mạnh trên địa bàn Tuy nhiên, ý thức chấp hành quy định pháp luật của các hộ kinh doanh chưa nghiêm, mặc dù phường đã tăng cường kiểm tra và xử

lý hành chính

3 Xây dựng cơ bản và công tác quản lý đô thị

Năm 2008, hai công trình Hẻm 16, Đường số 6, Khu phố Ích Thạnh và Hẻm 55, Đường Lò

Lu, Khu phố Phước Hiệp khởi công vào cuối tháng 08 và dự kiến hoàn thành vào đầu tháng

Nguồn: UBND phường Trường Thạnh

Công tác quản lý đô thị: tình hình xây dựng và san lấp có 167 trường hợp

Xây dựng: 136 trường hợp, trong đó Có phép:40 trường hợp; không phép:92 trường hợp; sai phép: 04 trường hợp (đã chuyển quận)

San lấp: có 31 trường hợp, trong đó Có phép:19 trường hợp; không phép: 10 trường hợp (chuyển thanh tra xây dựng quận giải quyết); sai phép: 02 trường hợp (chuyển thanh tra xây dựng quận giải quyết)

4 Y tế - Giáo dục

Phường có 1 trung tâm y tế và có 11 phòng khám với 17 cán bộ y tế (trong đó có 02 bác sĩ;15 y sĩ, y tá ) Nhìn chung, công tác khám chữa bệnh trong Phường chưa được bảo đảm, chỉ tiếp nhận những ca bệnh nhẹ và đơn giản

Về cơ bản, cơ sở trường lớp và giáo viên có thể đáp ứng nhu cầu giảng dạy cho con em của nhân dân trong Phường Hệ thống trường lớp rất được quan tâm đầu tư xây dựng, chất lượng đào tạo cũng từng bước được nâng cao Phường có 1 trường Trung học cơ sở và 3 trường tiểu học và mẩu giáo

Duy trì các lớp học bậc phổ cập tiểu học, bậc THCS

Nguồn: UBND phường Trường Thạnh

Phường có 2.344 hộ với 11.917 nhân khẩu, trong đó thường trú 8385 người (1085 hộ) chiếm 70,36% nhân khẩu toàn phường, tạm trú 3532 người (1259 hộ) chiếm 29,64% Ta thấy dân nhập cư vào Phường khá động, đó là do công nhân tập trung từ các tỉnh tập trung vào làm việc cho các công ty trong phường và các phường lân cận, điều này gây sức ép lên việc phát sinh các vấn đề xã hội

I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU, TRÌNH TỰ THỰC HIỆN

I.3.1 Nội dung nghiên cứu

Từ cơ sở lý luận của vấn đề cần nghiên cứu và mục tiêu đặt ra của đề tài, đề tài cần nghiên cứu những nội dung sau:

1) Khái quát tình hình quản lý đất đai và đánh giá nguồn tài liệu hồ sơ địa chính phục vụ công tác chỉnh lý biến động đất đai

2) Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và tình hình biến động đất đai làm cơ sở để chỉnh lý hồ

sơ địa chính

3) Thực hiện công tác chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn phường Trường Thạnh

4) Nghiên cứu thẩm quyền, trình tự, phương pháp chỉnh lý biến động đất đai cho hồ sơ địa chính

5) Đánh giá chung về công tác chỉnh lý biến động đất đai để rút ra những thuận lợi và khó khăn nhằm đề xuất các giải pháp giúp làm tốt công tác này

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thống kê: Có nhiều cách khác nhau để thu thập tư liệu hình thành nên các số

liệu thống kê về đất đai Tùy theo điều kiện, nguồn dữ liệu và khả năng thu thập thông tin; các số liệu thống kê đất đai sẽ được hình thành bằng phương pháp tiếp cận trực tiếp hoặc gián tiếp

- Phương pháp thống kê trực tiếp: là phương pháp hình thành nên các số liệu thống kê về

đất đai dựa trên kết quả đo đạc lập bản đồ và đăng ký đất đai Điều kiện để thống kê trực tiếp

là phải có hồ sơ địa chính được hình thành và cập nhật từ cấp cơ sở nên công việc thống kê đất đai phải được tiến hành trình tự từ cấp xã (phường) trở lên Có thể thống kế đất đai theo các cách thức sau:

+ Thống kê đất đai từ kết quả đăng ký đất đai ban đầu

+ Thống kê đất đai từ kết quả đăng ký biến động thường xuyên sau khi đăng ký ban đầu + Thống kê đất đai từ kết quả đo đạc lập bản đồ nhưng chưa đăng ký ban đầu

- Phương pháp thống kê gián tiếp: là phương pháp dựa vào nguồn số liệu trung gian sẵn có

để tính toán ra các số liệu thống kê đất đai Phương pháp này nhìn chung không chính xác và thiếu cơ sở pháp lý Tuy vậy, nó là phương pháp để xác định các số liệu thống kê về đất đai đối với những nơi chưa có điều kiện tiến hành đo đạc lập bản đồ hoặc các thông tin biến động trong kỳ không được đăng ký, theo dõi, cập nhật Nó cũng là phương pháp để xác định các số liệu thống kê về đất đai của một vùng hoặc cả nước mà không cần hoặc không có điều kiện tiến hành tuần tự các bước thống kê trực tiếp từ cơ sở

Trong đề tài, phương pháp này được ứng dụng để thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; số liệu về hiện trạng sử dụng đất, về biến động đất đai

Phương pháp tổng hợp: là phương pháp trung gian dùng để tổng hợp toàn bộ hồ sơ đăng

ký biến động đất đai và xử lý các số liệu biến động đất đai nhằm giúp cho việc phân tích và đánh giá được dễ dàng hơn

Phương pháp phân tích: sử dụng phương pháp này để phân tích các điều kiện tự nhiên,

kinh tế - xã hội; các nguyên nhân, kết quả của tình hình biến động và kết quả chỉnh lý của từng dạng hồ sơ trong công tác quản lý và cập nhật biến động; từ đó rút ra những thuận lợi, khó khăn để đề ra giải pháp khắc phục

Phương pháp so sánh: phương pháp này được dùng để so sánh, đánh giá hiện trạng sử

dụng đất giữa các loại đất

Phương pháp bản đồ: phương pháp này được ứng dụng để thu thập bản đồ địa chính, bản

đồ ranh giới hành chính; phân tích biến động đất đai trên cơ sở đối chiếu giữa các loại bản đồ

và biến động đất đai trên thực tế Sử dụng phấn mềm Microstation chỉnh lý dữ liệu không gian và phần mềm Famis chỉnh lý dữ liệu thuộc tính cho bản đồ địa chính số

I.3.3 Trình tự chỉnh lý biến động đất đai

Trình tự chỉnh lý biến động đất đai được giải thích theo sơ đồ 2:

Phòng Tài nguyên – Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên – Môi trường gửi thông báo biến động đất đai theo mẩu kèm theo hồ sơ đã phê duyệt biến động đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên – Môi trường để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên – Môi trường tổ chức chỉnh lý

hồ sơ địa chính (viết tắt là HSĐC) Sau đó gửi bản trích sao hồ sơ địa chính đã chỉnh lý theo mẫu đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên – Môi trường và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn để chỉnh lý bản sao hồ sơ địa chính

Sơ đồ 2 Trình tự chỉnh lý biến động đất đai

Thông báo biến

động và trích sao

hồ sơ đã phê duyệt

Trích sao nội dung HSĐC đã chỉnh lý

Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Sở TN - MT

số

Sổ mục

kê

Sổ địa chính

Sổ theo dõi biến động

Giấy chứng nhận QSDĐ

Sổ cấp GCN QSDĐ

Cơ quan TN – MT cấp huyện

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ ĐÁNH GIÁ NGUỒN

TÀI LIỆU HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH

II.1.1 Khái quát tình hình quản lý đất đai

1 Tình hình quản lý đất đai và sử dụng đất đai trước Luật Đất đai năm 2003

Kế thừa và phát huy kết quả điều tra đo đạc và đăng ký đất đai theo chỉ thị 299/TTg (năm 1980), Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc ban hành quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thông tư 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc ban hành các văn bản này đã góp phần quản lý đất đai của địa phương

Trong những năm thực hiện Luật Đất đai năm 1993, các nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ ban hành về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của chính phủ

về cấp Giấy chứng nhận QSHNƠ – QSDĐƠ, các quyết định 6280/QĐ – UB –QLĐT ngày 26/08/1995; Quyết định 38/2000/ QĐ – UB – QLĐT ngày 19/06/2000; Quyết định 04/2003/QĐ-UB ngày 06/01/2003 và Quyết định 90/QĐ-UB ngày 15/03/2004 của UBND Thành phố về việc cấp GCN.QSHNƠ-QSHĐƠ trên địa bàn TP.HCM Do đó, công tác quản

lý và sử dụng đất từng bước được hoàn thiện

2 Tình hình quản lý đất đai và sử dụng đất đai theo Luật Đất đai năm 2003

Phường Trường Thạnh là một phường mới được thành lập, không tránh khỏi gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai trên địa bàn Tuy nhiên, với sự quyết tâm và cố gắng khắc phục khó khăn của Đảng và chính quyền và các đoàn thể đã đưa công tác quản lý đất đai trên địa bàn phường dần đi vào nề nếp

a) Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ;

Hệ thống hồ sơ địa chính đang từng bước được hoàn thiện theo Luật đất đai 2003 Tuy nhiên, cho đến nay phường tiến hành lập sổ theo dõi biến động đất đai còn rất lỏng lẻo, do đó các trường hợp biến động sử dụng đất trên địa bàn chưa được cập nhật có hệ thống và đầy đủ điều này ảnh hưởng không nhỏ đến công tác quản lý sử dụng đất, nhất là công tác theo dõi, thống kê, kiểm kê đất đai Do đó, trong thời gian trong thời gian tới địa phương cần tiến hành lập sổ theo dõi biến động đất đai để cập nhật các thay đổi trong quá trình sử dụng đất nhằm giám sát quản lý tốt quỷ đất của địa phương

Bảng 5: Kết quả cấp GCNQSDĐ của phường đến năm 2008

STT Loại đất cấp GCN Cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân

1 Số hộ đã cấp Số GCN đã cấp Diện tích (m2)

Nguồn: UBND phường Trường Thạnh

Đối với công tác cấp GCNQSDĐ, tính đến cuối năm 2008 phường đã cấp đã cấp được

2.244 GCN cho 1955 hộ chiếm 258.466,83 m2 Trong khi đó số hộ trong phường được thống

kê là 2.344 hộ, vì vậy số hộ chưa được cấp GCNQSDĐ chiếm 1 tỷ lệ không nhỏ (16,6%),

điều này đã ảnh hưởng đến công tác cập nhật chỉnh lý biến động, vì những hộ chưa được cấp

GCN khi có biến động sẽ không cập nhật, chỉnh lý được

Riêng 6 tháng đầu năm 2009, phường đã xét duyệt được 96 hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ đã

chuyển lên Quận

b) Xác định địa giới hành chính, lập bản đồ địa chính;

Nhằm thực hiện theo kế hoạch số 3609/UB-ĐT ngày 23/06/2004 của UBND Thành phố về

việc rá soát, củng cố công tác quản lý Nhà nước về địa giới hành chính trên địa bàn

TP.HCM, đã rà soát lại việc quản lý Hồ sơ địa chính ở phường Qua kiểm tra thì công tác lưu

trữ hồ sơ địa giới hành chính thực hiện tốt

c) Thống kê, kiểm kê đất đai;

Công tác thống kê đất đai được thực hiện mỗi năm một lần

Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 và năm 2005 được thực hiện đúng tiến độ, phường tiến

hành lập hệ thống bảng biểu và bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2000 và 2005

d) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai;

Trong năm 2008 đã lập biên bản 81 trường hợp xây dựng trái phép, trong đó chuyển Quận

xử lý 04 trường hợp, buộc tháo dỡ 08 trường hợp

e) Chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn phường;

Bảng 6: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa phường

Năm 2008 6 tháng đầu năm 2009 STT Khu phố

Có phép Không phép Có phép Không phép

Nguồn: UBND phường Trường Thạnh

Năm 2008 trên địa bàn phường đã sảy ra 145 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia

đình cá nhân, trong đó chuyển nhượng trái phép 31 trường hợp chiếm 21,38% tổng số trường

hợp chuyển nhượng Đối với 6 tháng đầu năm 2009, đã sảy ra 88 trường hợp chuyển nhượng

QSDĐ của hộ gia đình cá nhân, trong đó chuyển nhượng trái phép 13 trường hợp chiếm

14,77% tổng số trường hợp chuyển nhượng Nhìn chung tình hình chuyển nhượng trái phép ở

địa ngày càng tăng và ở mức cao, gây ra nhiều khăn cho việc thực hiện công tác chỉnh lý biến

động ở địa phương

f) Giải quyết tranh chấp về đất đai;

Năm 2008, tình hình tranh chấp đất đai địa phương diễn ra không nhiều, có 14 trường hợp

tranh chấp đất đai xảy ra Hòa giải thành 12 trường hợp

II.1.2 Nguồn tài liệu hồ sơ địa chính đến cuối năm 2008;

Nguồn: UBND phường Trường Thạnh

+ Bản đồ 299 gồm có 3 tờ: hai tờ tỷ lệ 1:4000 và một tờ tỷ lệ 1:5000 Là loại bản đồ được

thành lập theo Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tường Chính phủ

Bản đồ này chủ yếu là để tham khảo và tra cứu các tư liệu sổ sách cũ

+ Bản đồ 02 gồm 05 tờ tỷ lệ 1:2000, là loại bản đồ được đo vẽ chính thức và đang được sử

dụng hiện hành

+ Bản đồ 2003 gồm 76 mãnh, trong đó: 20 mãnh với tỷ lệ 1:200; 35 mãnh với tỷ lệ 1:500

và 21 mãnh tỷ lệ 1:1000 Đây là bản đồ chính quy được đo vẽ bằng phương pháp toàn đạc

với hệ tọa độ quốc gia Hệ thống bản đồ này có độ chính xác rất cao, phục vụ rất hiệu quả

công tác quản lý Nhà nước về đất đai

2 Hệ thống sổ bộ được thành lập theo Quyết định 499/QĐ-TCĐC gồm:

Nguồn: UBND phường Trường Thạnh

Sổ theo dõi biến động đất đai: 1 cuốn

Sổ cấp GCNQSDĐ: 1 cuốn

Sổ địa chính: 6 cuốn (được dùng cho các đối tượng khác nhau);

Sổ mục kê: 3 cuốn

3 Hệ thống hồ sơ:

Hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ theo yêu cầu ( đăng ký lẻ theo yêu cầu) đã được cơ quan có

thẩm quyền phê duyệt;

Hồ sơ đăng ký biến động đất đai đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

Hệ thống biểu thống kê quản lý Nhà nước về đất đai định kỳ hàng năm của phường Trường

Thạnh

II.2 ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG

ĐẤT ĐAI PHƯỜNG TRƯỜNG THẠNH

II.2.1 Hiện trạng sử dụng đất đến năm 2008

1.Cơ cấu sử dụng các loại đất của phường Trường Thạnh

Bảng 9 : Thống kê hiện trạng sử dụng đất năm 2008

Qua bảng trên cho thấy đất nông nghiệp chiếm diện tích lớn với 570,79 ha chiếm 57,96%

so với tổng diện tích tư nhiên, còn lại là đất phi nông nghiệp với 413,33 ha chiếm 41,96% và

chưa sử dụng với 0,79 ha chiếm 0,08%

0,08%

41,96%

57,96%

Đất nông nghiệp Đất phi nông nghiệp Đất chưa sử dụng

Biểu đồ 1 : Cơ cấu các loại đất năm 2008

2 Các loại hình sử dụng đất chính

a) Đất nông nghiệp

Diện tích đất nông nghiệp là 570,79 ha chiếm tỷ lệ 57,96% diện tích tự nhiên Trong đó:

+ Đất sản xuất nông nghiệp 529,39 ha chiếm 92,75% đất nông nghiệp

+ Đất nuôi trồng thủy sản là 41,40 ha chiếm 7,25% đất nông nghiệp

Bảng 10 : Thống kê diện tích đất nông nghiệp năm 2008

Biểu đồ 2 : Cơ cấu sử dụng các loại đất nông nghiệp năm 2008

b) Đất phi nông nghiệp

Năm 2008, diện tích đất phi nông nghiệp của phường là 413,33 ha chiếm 41,96% tổng diện tích tự nhiên, trong đó:

+ Đất ở là 178,22 ha chiếm 43,13% diện tích đất phi nông nghiệp;

Đất ở tại đô thị chiếm tòan bộ diện tích đất ở (178,22 ha);

+ Đất chuyên dùng là 41,55 ha chiếm 10,05% diện tích đất phi nông nghiệp;

Bao gồm: Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp chiếm 14,82 ha; đất có mục đích công cộng 26,36 ha; đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp chiếm 0,37 ha

+ Đất tôn giáo, tín ngưỡng là 0,46 ha chiếm 0,01% diện tích đất phi nông nghiệp;

+ Đất nghĩa trang, nghĩa địa là 6,33 ha chiếm 1,58% diện tích đất phi nông nghiệp;

+ Đất sông suối và mặt nước chuyên dụng là 186,77 ha chiếm 45,23% diện tích đất phi

nông nghiệp;

Bảng 11 : Thống kê diện tích đất phi nông nghiệp năm 2008

Loại đất Mã LĐ Diện tích (ha) Cơ cấu (%)

5 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng SMN 186,77 45,23

Biểu đồ 3 : Cơ cấu sử dụng các loại đất phi nông nghiệp năm 2008

c) Đất chưa sử dụng: năm 2008 đất chưa sử dụng của phường là 0,79 ha chiếm 0,08% diện

tích tự nhiên

II.2.2 Tình hình biến động đất đai trên địa bàn phường Trường Thạnh từ năm 2005 đến 2008

1.Biến động về cơ cấu sử dụng đất

Năm 2005 diện tích tự nhiên của phường là 984,91 ha; về cơ cấu sử dụng đất có 3 loại đất chính:

+ Đất nông nghiệp diện tích là 595,71 ha chiếm 60,48% tổng diện tích tự nhiên Trong đó đất sản xuất nông nghiệp là 553,04 ha (đất trồng cây hàng năm chiếm 370,51 ha; đất trồng cây lâu năm chiếm 182,53 ha); đất nuôi trồng thủy sản là 42,67 ha

+ Diện tích đất phi nông nghiệp là 388,4 ha chiếm 39,44% tổng diện tích tự nhiên Trong

đó đất ở là 153,28 ha (đất ở đô thị ); đất chuyên dùng là 41,55 ha (đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp là 0,37 ha; đất sản xuất, kinh doanh phi nông là 14,82 ha; đất có mục đích công cộng là 26,36 ha ); đất tôn giáo, tín ngưỡng là 0,46 ha; đất nghĩa trang nghĩa địa là 6,33 ha; đất sông suối và mặt đất chuyên dùng 186,77 ha

+ Đất chưa sử dụng là 0,79 ha chiếm 0,08% tổng diện tích tự nhiên

Đến năm 2007, cơ cấu sử dụng các loại đất như sau:

Tổng diện tích tự nhiên của phường là 984,91 ha Trong đó:

+ Đất nông nghiệp diện tích là 586,23 ha chiếm 59,53% tổng diện tích đất tự nhiên Trong

đó đất sản xuất nông nghiệp là 544,83 ha (đất trồng cây hàng năm chiếm 264,08 ha; đất trồng cây lâu năm chiếm 280,75 ha); đất nuôi trồng thủy sản là 41,40 ha

+ Diện tích đất phi nông nghiệp là 397,89 ha chiếm 40,39% tổng diện tích tự nhiên Trong

đó đất ở là 162,78 ha (đất ở đô thị ); đất chuyên dùng là 41,55 ha (đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp là 0,37 ha; đất sản xuất, kinh doanh phi nông là 14,82 ha; đất có mục đích công cộng là 26,36 ha ); đất tôn giáo tín ngưỡng là 0,46 ha; đất nghĩa trang nghĩa địa là 6,33 ha; đất sông suối và mặt đất chuyên dùng 185,77 ha

+ Đất chưa sử dụng là 0,79 ha chiếm 0,08% tổng diện tích tự nhiên

Đến năm 2008, cơ cấu sử dụng các loại đất như sau:

Tổng diện tích tự nhiên của phường là 984,91 ha Trong đó:

+ Đất nông nghiệp diện tích là 570,79 ha chiếm 57,96% tổng diện tích đất tự nhiên Trong

đó đất sản xuất nông nghiệp là 529,39 ha (đất trồng cây hàng năm chiếm 253,60 ha; đất trồng cây lâu năm chiếm 275,79 ha); đất nuôi trồng thủy sản là 41,40 ha

+ Diện tích đất phi nông nghiệp là 413,33 ha chiếm 41,96% tổng diện tích tự nhiên Trong

đó đất ở là 178,22 ha (đất ở đô thị ); đất chuyên dùng là 41,55 ha (đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp là 0,37 ha; đất sản xuất, kinh doanh phi nông là 14,82 ha; đất có mục đích công cộng là 26,36 ha ); đất tôn giáo tín ngưỡng là 0,46 ha; đất nghĩa trang nghĩa địa là 6,33 ha; đất sông suối và mặt đất chuyên dùng 186,77 ha

+ Đất chưa sử dụng là 0,79 ha chiếm 0,08% tổng diện tích tự nhiên

2.Biến động các loại đất chính

Kết quả biến động đất đai của phường Trường Thạnh từ năm 2005 đến năm 2008:

Năm 2005:

Đất nông nghiệp năm 2005 là 595,71 ha Trong đó:

* Đất trồng cây hàng năm 370,51 ha; * Đất trồng cây lâu năm 182,53 ha; * Đất nuôi trồng thủy sản 42,67ha;

Đất phi nông nghiệp năm 2005 là 388,4 ha Trong đó:

* Đất ở diện tích là 153,28 ha; * Đất chuyên dùng là 41,55 ha; * Đất tôn giáo tín ngưỡng là 0,46 ha; * Đất nghĩa trang nghĩa địa 6,33 ha; * Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng 186,77 ha;

Đất chưa sử dụng năm 2005 là 0,79 ha

Năm 2008:

Đất nông nghiệp năm 2008 là 570,79 ha Trong đó:

* Đất trồng cây hàng năm 253,60 ha; * Đất trồng cây lâu năm 275,80 ha; * Đất nuôi trồng thủy sản 41,40 ha

Đất phi nông nghiệp năm 2008 là 413,33 ha Trong đó:

* Đất ở diện tích là 178,22 ha; * Đất chuyên dùng là 41,55 ha; * Đất tôn giáo tín ngưỡng là 0,46 ha; * Đất nghĩa trang nghĩa địa 6,33 ha; * Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng 186,77 ha

Đất chưa sử dụng năm 2008 là 0,79 ha