Hồ Chí Minh, ngày 29 tháng 8 năm 2018 BÁO CÁO THẨM ĐỊNH VỀ TÍNH HIỆU QUẢ Dự án: Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Cầu Nghìn... quy hoạch khu công nghiệp côn
Trang 1TỔNG CÔNG TY IDICO
TỔ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Tp Hồ Chí Minh, ngày 29 tháng 8 năm 2018
BÁO CÁO THẨM ĐỊNH VỀ TÍNH HIỆU QUẢ
Dự án: Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật
khu công nghiệp Cầu Nghìn.
Địa điểm: Huyện Quỳnh Phụ - tỉnh Thái Bình Kính gửi: Hội đồng quản trị Tổng công ty
Căn cứ:
Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014;
Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý
dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 12/2009/NĐ-CP;
Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
Quyết định số 2302/QĐ-UB ngày 15/9/2004, Quyết định số 326/QĐ-UBND ngày 16/02/2009, Quyết định số 1987/QĐ-326/QĐ-UBND ngày 07/10/2011 và Quyết định số 2711/QĐ-UBND ngày 09/11/2015 của UBND tỉnh Thái Bình về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chi tiết Khu công nghiệp Cầu Nghìn, tỉnh Thái Bình;
Quyết định số 252/QĐ-TCT ngày 12/12/2007 và Quyết định số 53/QĐ-CT ngày 13/5/2010 của Tổng công ty về việc phê duyệt điều chỉnh Dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Cầu Nghìn;
Nghị quyết số 15/NQ-TCT ngày 28/02/2017 của Hội đồng thành viên Tổng công ty về việc chấp thuận chủ trương chuyển giao Chủ đầu tư Dự án Khu công nghiệp Cầu Nghìn từ IDICO-URBIZ về Tổng công ty;
Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư số 4362430626 do Ban quản lý các khu công nghiệp tỉnh Thái Bình cấp ngày 23/5/2017;
Quyết định số 401/QĐ-TCT ngày 14/6/2017 của Hội đồng thành viên Tổng công ty về việc nhận chuyển giao Chủ đầu tư Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Cầu Nghìn;
Quyết định số 111/QĐ-TCT ngày 17/10/2017 của Hội đồng thành viên Tổng công ty về việc điều chỉnh Tổng mức đầu tư dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Cầu Nghìn, tỉnh Thái Bình;
Nghị quyết số 63/NQ-TCT ngày 26/9/2017 của Hội đồng thành viên Tổng công ty phê duyệt chi phí đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng
kỹ thuật khu công nghiệp Cầu Nghìn - Tỉnh Thái Bình của IDICO-URBIZ;
Quyết định số 118 /QĐ-TCT ngày 08/11/2017 của Tổng công ty về việc phê duyệt Thiết kế, giá trị và đơn vị thực hiện hạng mục Biển quảng cáo và công bố
Trang 2quy hoạch khu công nghiệp công trình hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Cầu Nghìn;
Quyết định số 129/QĐ-TCT ngày 20/12/2017 về việc phê duyệt dự toán điều chỉnh và Phương án tự thực hiện phần việc San nền Lô 3 và San lấp kênh mương, Lô 5 và Lô CX1, Lô 6 hạng mục San nền công trình Hệ thống hạ tầng
kỹ thuật khu công nghiệp Cầu Nghìn;
Quyết định số 163/QĐ-TCT ngày 15/5/2018 của Tổng công ty phê duyệt quyết toán gói thầu Lập Tổng mức đầu tư điều chỉnh và tính toán hiệu quả dự án,
dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật KCN Cầu Nghìn
Quyết định số 32/QĐ-TCT ngày 14/6/2018 của Tổng công ty về việc phê duyệt dự toán điều chỉnh và Phương án tự thực hiện giai đoạn1 hạng mục đường D1a và hệ thống thoát nước, đường D1b và hệ thống thoát nước, công trình Hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Cầu Nghìn;
Quyết định số 42/QĐ-TCT ngày 25/7/2018 của Hội đồng quản trị Tổng công
ty về việc thành lập Tổ Thẩm định dự án khu công nghiệp Hựu Thạnh, tỉnh Long
An và khu công nghiệp Cầu Nghìn, tỉnh Thái Bình;
Biên bản họp Tổ Thẩm định dự án lần 1 ngày 08/8/2018, họp lần 2 ngày 17/8/2018;
Thực hiện nhiệm vụ được giao, Tổ thẩm định dự án kính trình Tổng giám đốc Tổng công ty báo cáo thẩm định về tính hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật Khu công nghiệp Cầu Nghìn (dự án) với các nội dung như sau:
I GIỚI THIỆU CHUNG
1 Tên dự án: Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công
nghiệp Cầu Nghìn
2 Chủ đầu tư: Tổng công ty IDICO - CTCP.
3 Địa điểm xây dựng: Thị trấn An Bài và xã An Thanh, huyện Quỳnh Phụ,
tỉnh Thái Bình
- Phía Đông Nam : Giáp đất xã An Mỹ và khu dân cư hiện hữu
- Phía Đông Bắc : Giáp sông Hóa
- Phía Tây Bắc : Giáp đất nông nghiệp xã An Ninh
- Phía Tây Nam : Giáp sông Lý Xá và dân cư hiện hữu
4 Diện tích sử dụng đất: 184,07ha, trong đó diện tích đất công nghiệp là
127,21ha
Trong đó:
- Đất công nghiệp hiện hữu (đã có Nhà, xưởng, xí nghiệp): 9,11ha
- Đất công nghiệp quy hoạch: 118,1ha
5 Loại, cấp công trình: Công trình cấp II - Hạ tầng kỹ thuật.
6 Mục tiêu của dự án: Đầu tư xây dựng mới hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu
công nghiệp nghiệp mới gọi các nhà đầu tư trong và ngoài nước thuê lại đất
II NỘI DUNG THẨM ĐỊNH:
Trang 31 Về Tổng mức đầu tư dự án:
Tổng mức đầu tư dự án đã được Tổ thẩm định cập nhật, tính toán lại theo điều kiện thực tế đến thời điểm thẩm định (gọi tắt Tổng mức đầu tư cập nhật) và
có kết quả như sau:
Tổng mức đầu tư sau thuế (1 tỷ đồng) Chênh
lệnh
% Tăng giảm
đã duyệt
cập nhật A
Các công tác đã thực hiện
hoặc đã phê duyệt dự toán
chi phí
191,40 186,03 (5,37) -2,80%
B Các công tác tính theo thiết
D Lãi vay trong thời gian
TỔNG 1.031,996 962,803 (69,19) -6,70%
Tổng mức đầu tư cập nhật giảm 69,19 tỷ đồng so với giá trị đã duyệt, do
các nguyên nhân sau:
- Giảm 5,37 tỷ đồng do cập nhật chi phí xây dựng các hạng mục San nền lô
3, 5, 6, CX1; Đường D1a, D1b và hệ thống thoát nước; chi phí tư vấn các công tác (giám sát, tư vấn thiết kế và lập dự toán, điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh
Trang 4tổng mức đầu tư) theo giá trị dự toán hoặc giao thầu (nếu có) đã được phê duyệt Cập nhật chi phí đầu tư do Urbiz đã thực hiện theo Nghị quyết số 63/NQ-TCT ngày 26/9/2017 của Hội đồng thành viên Tổng công ty
- Giảm 54,62 tỷ đồng do cập nhật chi phí xây dựng, tư vấn, đền bù lại cho
phù hợp với điều kiện thực tế tại thời điểm thẩm định, cụ thể:
+ Chi phí xây dựng giảm 81,85 tỷ đồng do cập nhật lại đơn giá một số vật
tư chính (cát nền, cát bê tông, bê tông nhựa, cống bê tông, bê tông nhựa, ) theo Thông báo giá liên sở tỉnh Thái Bình (Có báo giá đính kèm) Nguyên nhân chính khiến chi phí xây dựng giảm 16,2% là do giá cát nền (vật tư chính) giảm từ 105.000 đồng/m3 xuống 90.000 đồng/m3 (giảm 14,28%) dẫn đến chi phí công tác san nền (chiếm tỷ trọng lớn trong chi phí đầu tư xây dựng dự án) giảm
+ Chi phí đền bù tăng 31,99 tỷ đồng do cập nhật lại theo Khái toán chi phí đền bù do Chi nhánh Tổng công ty tại Hà Nội (Đơn vị thay mặt Tổng công ty quản lý dự án Khu công nghiệp Cầu Nghìn) lập
- Các chi phí (quản lý dự án, tư vấn, khác, dự phòng) cập nhật lại theo chi phí xây dựng
Với kết quả tính toán trên, tổng mức đầu tư dự án cập nhật nhỏ hơn so với giá trị đã duyệt Do đó, để an toàn, các chỉ tiêu hiệu quả tài chính nêu ở Mục II.2.2 được tính theo giá trị tổng mức đầu tư đã duyệt (không gồm lãi vay trong thời gian xây dựng) Riêng, lãi vay trong thời gian xây dựng cập nhật lại theo Phương án huy động vốn điều chỉnh nêu tại Mục II.2.1.3.
2 Tính hiệu quả của dự án:
2.1 Thông số đầu vào:
Để đánh giá tính hiệu quả dự án được chính xác, phù hợp với điều kiện thực tế tại thời điểm thẩm định, tổ thẩm định thực hiện xem xét, đánh giá lại các thông số đầu vào ảnh hưởng hiệu quả dự án đến dự án và có kết quả như sau:
1.1.1 Về Phương án kinh doanh:
a Về kế hoạch cho thuê lại đất:
Theo Phương án kinh doanh được Tổng công ty phê duyệt tại Quyết định
số 111/QĐ-TCT ngày 17/10/2017, hình thức cho thuê đất công nghiệp là cho thuê đất thu tiền một (100%) và tiến độ cho thuê đất công nghiệp Hựu Thạnh là
07 năm (2017-2023) Cụ thể:
Hình thức/năm 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Tổng
Thu tiền một lần (ha) 5,00 18,00 26,05 26,05 26,05 16,90 118,060
Tỷ lệ 4,24% 15,25% 22,07% 22,07% 22,07% 14,32% 100%
Tuy nhiên, để phù hợp với tính hình thu hút đầu tư thực tế tại địa phương,
Tổ thẩm định đề xuất điều chỉnh lại Thời gian dự kiến hoàn thành công tác cho thuê lại đất là 9 năm (2017 - 2025) tăng 2 năm so với Phương án ban đầu, cụ thể:
Hình thức/năm 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Tổng
Thu tiền 8,00 15,00 18,00 19,00 19,00 19,00 20,06 118,06
Trang 5một lần (ha) 0
Tỷ lệ 6,78% 12,71% 15,25% 16,09% 16,09% 16,09% 16,99% 100%
* Ghi chú: Đất công nghiệp hiện hữu (đã có nhà xưởng, xí nghiệp): 9,11ha
b Giá cho thuê lại đất:
Theo Phương án kinh doanh đã duyệt tại Quyết định số 111/QĐ-TCT ngày 17/10/2017 của Tổng công ty
Giá cho thuê năm đầu (2018) dự kiến là 35USD/m2 tương đương 794.325 đồng/m2 (diện tích nhỏ 5ha), năm thứ 2 cho thuê với giá 38USD/m2 (18ha), năm thứ 3 (2020) trở đi cho thuê với giá 40USD/m2 Tỷ lệ tăng giá 2,54%/năm
Theo khảo sát do Ban đầu tư & phát triển Phòng Nghiên cứu thị trường của Tập đoàn BITEXCO năm 2018 về giá cho thuê và tình hình lấp đầy tại các Khu công nghiệp tại tình Thái bình hiện tại như sau:
St
tỷ lệ lấp đầy (%)
giá cho thuê (usd/m2/kỳ)
Phí quản lý (usd/m2/kỳ )
thời hạn còn lại
Với kết quả trên, giá cho thuê của các khu công nghiệp còn trồng vào khoảng 55-60 usd/m2/kỳ với thời gian thuê còn lại khoảng 40-49 năm
Tuy nhiên, ngày 24/4/2018, Hội đồng quản trị Tổng công ty đã phê duyệt mức sàn đơn giá và các loại phí cho thuê lại đất tại Quyết định số 19/QĐ-TCT Chi tiết như sau:
TT
Thời gian ký
HĐ thuê
lại đất
Phí sử dụng
hạ tầng (usd/
m 2 /thời hạn)
Phí Quản lý
(usd/m 2 /năm)
(*) Tiền thuê đất thô tạm tính
(vnd/m 2 /năm)
Phí sử dụng
hạ tầng
(usd/m 2 /năm)
(*) Tiền thuê đất thô tạm tính
(vnd/m 2 /năm)
Do đó, để an toàn thì tính toán hiệu quả dự án, đơn giá thuê đất được tính theo đơn giá sàn được Hội đồng quản trị Tổng công ty phê duyệt tại Quyết định
số 19/QĐ-TCT, cụ thể:
- Giá cho thuê đất thu tiền một lần lên 45 usd/m2 và thanh toán trong 2 năm theo tỷ lệ 50-50 (Không gồm phí và thuế)
- Phí quản lý: 0,3 45 usd/m2/năm
- Tỷ lệ tăng giá hàng năm: 2,54% (tính bằng tỷ lệ trượt giá bình quân của đồng Việt Nam so với đồng USD từ năm 2011 đến năm 2016)
Trang 6Đơn giá cho thuê đất và các loại phí cho thuê lại đất thực tế để kinh doanh
dự án sẽ do Hội đồng quản trị quyết định
c Thời gian thu phí hạ tầng dịch vụ:
Theo Giấy chứng nhận đầu tư lần đầu (31/12/2007) thì thời gian hoạt động cửa dự án là 49 năm kể từ ngày cấp Do đó, thời gian để tính toán hiệu quả dự án tại Phương án đã duyệt là 39 năm (2017 đến 2055) Tuy nhiên, theo quy định tại
Khoản 3 Điều 43 Luật đầu tư 2014 “Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư” “Đối với dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng nhà đầu tư chậm được bàn giao đất thì thời gian Nhà nước chậm bàn giao đất không tính vào thời hạn hoạt động của dự án đầu tư”
Vì thế, hiện Tổng công ty đang thực hiện các thủ tục để điều chỉnh lại thời gian thực hiện dự án do Phần diện tích do IDICO-URBIZ thực hiện, được giao đất vào năm 2012 (chậm 5 năm so mốc 2007 của giấy phép đầu tư) và phần diện tích còn lại chưa ký hợp đồng thuê với UBND tỉnh Thái Bình do đang trong qua trình đền bù
Do đó, Thời gian thu phí hạ tầng dịch vụ được điều chỉnh lại như sau:
- Phần diện tích đã ký hợp đồng thuê đất (43,6ha): thời gian thu phí từ thời điểm thuê (2012) đến năm 2063
- Phần diện tích còn lại: từ 2019 đến năm 2066
1.1.2 Về kế hoạch đầu tư:
Theo Phương án kinh doanh đã duyệt tại Quyết định số 111/QĐ-TCT ngày 17/10/2017 của Tổng công ty, tiến độ đầu tư dự án dự kiến là 5 năm, cụ thể:
- Năm thứ 1 (6 tháng cuối năm 2017): Chi phí đã thực hiện (61.190.745.000 đồng) và đầu tư các hạng mục: Làm biển quảng cáo; San nền 24,10 ha; Nút giao QL 10; Đường D1a, D1b (theo tờ trình số 24/TTr-CNHN ngày 19/07/2017 của IDICO-Hà Nội)
- Năm thứ 2: Đền bù toàn bộ phần còn lại của khu công nghiệp bằng vốn tự
có (186.857.242.000 đồng) và đầu tư các hạng mục: San nền lô số 9, 11; Đường D3, N2
- Năm thứ 3, 4, 5: Phân bổ đều chi phí cho 3 năm tiếp theo
Tuy nhiên, do kế hoạch cho thuê của dự án thay đổi (Nêu tại mục II.2), Kế hoạch đầu tư dự án được điều chỉnh dự kiến như sau:
Chi phí đầu tư sau thuế (tỷ đồng)
Diện tích đất công nghiệp dự kiến (ha)
2018
San nền lô 3, 5-CX1, 6; Đường D1a, D1b giai
đoạn 1, Nút giao Quốc lộ 10; Trạm biến áp cấp
nguồn
223.498 9,16
2019 Hoàn thành công tác đền bù - GĐ 2; San nền lô 7; Đường ống cấp nước dọc Đường D1a,D1b;
Hệ thống chiếu sáng đường D1a, D1b, D2
203.825 7,36
Trang 7Năm Hạng mục
Chi phí đầu tư sau thuế
Diện tích đất công nghiệp dự kiến (ha)
2021 San nền lô 9; Thi công đường N2, D3 (GD1- đếnmương hiện hữu) 104.917 12,752
2022 San nền lô 8- GĐ1; Thi công đường N1 40.564 19,128
* Giá trị trên không bao gồm lãi vay trong thời gian xây dựng và thuế VAT
- Dự kiến kế hoạch giải ngân vốn đầu tư (thanh toán) dự kiến như sau:
+ Chi phí chuẩn bị đầu tư, đền bù, giải phóng mặt bằng: giải ngân hết trong 2 năm (2018-2019)
+ Chi phí xây dựng: thanh toán 90% trong năm, 5% được chi trong năm
kế tiếp, 5% chi trong năm thứ 3 (5% thanh toán sau khi hồ sơ quyết toán được cấp thẩm quyền phê duyệt, 5% sau khi hết hạn bảo hành)
1.1.3 Phương án huy động vốn và cơ cấu vốn dự án:
Theo Phương án kinh doanh trình duyệt, cơ cấu nguồn vốn của dự án là 30% vốn chủ sở hữu và 70% vốn vay Hiện nay, Tổng công ty đang trong quá trình mời chào các Tổ chức tín dụng về việc tài trợ vốn cho dự án
Căn cứ kết quả làm việc với các Tổ chức tín dụng đến thời điểm hiện tại, Phương án huy động vốn được điều chỉnh lại như sau:
- Vốn tự có: 35%
- Vốn vay: 34% Được xác định trên cơ sở sau:
+ Thời gian vay: 7 năm (Theo văn bản số 531/BIDV.THN-KHND1 ngày 13/4/2018 của Ngân hàng thương mại cổ phần và phát triển Việt Nam chi nhánh Tây Hà Nội)
+ Thời gian ân hạn: 1 năm (tạm tính)
+ Hạn mức vay tối đa 365,782 tỷ đồng, dư nợ vay tại mọi thời điểm tối đa 200 tỷ đồng
+ Lãi suất đi vay: 10.5% (theo lãi suất vay dự án Hựu Thạnh)
- Còn lại là nguồn vốn huy động từ khách hàng (31%)
Nội dung
Cơ cấu nguồn vốn (Đvt: 1 tỷ đồng)
Tổng Vốn vay Vốn tự có Vốn huy động khách hàng
TMĐT trước thuế (*) 344,827 353,879 309,5534 1.008,260
Trang 81.1.4 Thuế thu nhập doanh nghiệp và ưu đãi đầu tư:
Theo Phương án kinh doanh được Tổng công ty phê duyệt tại Quyết định
số 111/QĐ-TCT ngày 17/10/2017, thuế thu nhập doanh nghiệp, ưu đãi đầu tư của dự án áp dụng như sau:
- Thuế thu nhập doanh nghiệp : 17%/năm
- Thời gian miễn thuế : 2 năm
- Thời gian giảm 50% thuế : 4 năm
Theo Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư thì ngành nghề
“Xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp” thuộc ngành nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư Tuy nhiên, huyện Quỳnh Phụ không thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn do đó Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ, dự án không được hưởng mức thuế suất ưu đãi là 17%
Mặt khác, Theo Điều 16 của Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ
“Miễn thuế 2 năm và giảm 50% số thuế phải nộp trong 4 năm tiếp theo đối với thu nhập từ thực hiện dự án đầu tư mới quy định tại Khoản 3 Điều 15 Nghị định này và thu nhập của doanh nghiệp từ thực hiện dự án đầu tư mới tại khu công nghiệp (trừ khu công nghiệp nằm trên địa bàn có điều kiện - kinh tế xã hội thuận lợi)”
Theo đó, thuế thu nhập doanh nghiệp, ưu đãi đầu tư của dự án được điều chỉnh như sau:
- Thuế thu nhập doanh nghiệp : 20%/năm
- Thời gian giảm 50% thuế : 4 năm
1.1.5 Chi phí quản lý vận hành:
- Chi phí sửa chữa bảo trì hàng năm: điều chỉnh giảm từ 1% xuống 0,25% theo quy định tại Thông tư 03/2017/TT-BXD ngày 16/3/2017 hướng dẫn xác định chi phí thực hiện các công việc bảo trì công trình xây dựng
- Chi phí quản lý doanh nghiệp: Bổ sung chi phí quản lý doanh nghiệp của Tổng công ty phân bổ cho dự án hàng năm là 2% trên doanh thu
1.1.6 Tỷ giá VNĐ/USD: theo giá mua ngoại tệ do Vietcombank công bố
ngày 31/8/2018 (23.255 đồng, so với 22.695 đồng đã duyệt)
1.1.7 Các nội dung khác: giữ nguyên theo Phương án kinh doanh theo Quyết định số 111/QĐ-TCT ngày 17/10/2017 của Tổng công ty
KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH CÁC THÔNG SỐ ĐẦU VÀO CỦA DỰ ÁN:
TT Nội dung Đvt Quyết định số 111 điều chỉnh Dự kiến Chênh lệch
TMĐT chưa gồm lãi vay
Trang 9lãi vay TGXD 59,941 36,207 23,73
Không có
2.2 Các chỉ tiêu hiệu quả dự án:
Quyết định phê duyệt số
84
Dự kiến điều chỉnh
I Quan điểm Tổng đầu tư (TIP)
1 Giá trị hiện tại ròng (NPV) 76,592 tỷ đồng 155,941 tỷ đồng
3 Tỷ số lợi ích/Chi phí (B/C) 1,08 lần 1,16 lần
Trang 10TT Nội dung
Quyết định phê duyệt số
84
Dự kiến điều chỉnh
4 Thời gian hoàn vốn (PP) 6 năm 11 tháng 8 năm 1 tháng
II Quan điểm Chủ đầu tư (EPV)
1 Giá trị hiện tại ròng (NPV) 55,105 tỷ đồng 124,687 tỷ đồng
4 Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (PP) 7 năm 1 tháng 8 năm 6 tháng
So với dự án đã duyệt, các chỉ tiêu của dự án (theo quan điểm EPV) có sự thay đổi như sau:
- NPV tăng 64,462 tỷ đồng
- IRR tăng 5,39%
- B/C tăng 0,05;
- Thời gian hoàn vốn có chiết khấu tăng 1 năm 8 tháng
- Giá hoàn vốn tăng 5,8 USD
Nguyên nhân thay đổi là do Chi phí lãi vay giảm; Kế hoạch đầu tư và cho thuê lại đất, Phương án huy động vốn, Thuế thu nhập doanh nghiệp và các ưu đãi thuế, giá cho thuê, tỷ giá được điều chỉnh lại cho phù hợp với điều kiện thực
tế
Mặc dù, chỉ tiêu thời gian hoàn vốn và giá hoàn vốn tăng (do thời gian cho thuê đất thay đổi, tăng thêm 2 năm so với phương án ban đầu) nhưng các chi tiêu khác như NPV, B/C, IRR đều tăng Do đó, tính hiệu quả dự án sau khi được đánh giá lại cao hơn so với phương án duyệt
2.3 Phân tích rủi ro
Trong quá trình xây dựng và vận hành khai thác, các yếu tố đầu vào biến động sẽ ảnh hưởng đến chỉ tiêu hiệu quả của dự án Việc đánh giá biến động của các yếu tố đầu vào được thực hiện thông qua phân tích chỉ tiêu độ nhạy dự án
(chỉ xét các yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất tới dự án).
Qua các bảng phân tích độ nhạy (Bảng 13 - Phụ lục) cho thấy dự án không hiệu quả khi một trong số các yếu tố đầu vào biến động như sau:
- Chi phí đầu tư tăng 17% (173 tỷ đồng)
- Giá cho thuê giảm 15,56% (giảm 6,75USD/m2 ~ 38USD/m2 )
- Lãi suất bảo toàn vốn chủ sở hữu tăng từ 6,9% lên 18,9% (tăng 173%)
- Lãi suất vốn vay tăng từ 10,1% lên 22,1% (tăng 118%)
Với kết quả tính toán độ nhạy trên, đánh giá dự án có độ rủi ro thấp vì:
- Với kết quả đánh giá Tổng mức đầu tư nêu ở mục II.1 thì chi phí đầu tư thực tế tại thời điểm hiện tại so với giá trị duyệt đang thấp hơn 7,12% (69,19 tỷ