Quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần công thương việt nam chi nhánh sầm sơn, tỉnh thanh hóa

Kinh nghiệm quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại và bài học đối với Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Sầm Sơ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

-

MAI NGỌC KIÊN

QUẢN LÝ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM –

CHI NHÁNH SẦM SƠN, TỈNH THANH HÓA

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG

Hà Nội – 2018

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

-

MAI NGỌC KIÊN

QUẢN LÝ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM -

CHI NHÁNH SẦM SƠN, TỈNH THANH HÓA

Chuyên ngành: Quản lý kinh tế

GS PHAN HUY ĐƯỜNG

Hà Nội –2018

LỜI CAM ĐOAN

Cao học viên xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng

em Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được công bố trong bất cứ công trình nào

Tác giả luận văn

Mai Ngọc Kiên

LỜI CẢM ƠN

Được sự phân công của Khoa Kinh tế chính trị Trường Đại học kinh tế- Đại học quốc gia Hà Nội, và sự đồng ý của thầy giáo hướng dẫn TS Lê Mạnh

Hùng, em đã thực hiện luân văn với đề tài: “Quản lý công tác định giá bất

động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam- Chi nhánh Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa”

Để hoàn thành luận văn Thạc sĩ của mình, em xin chân thành cảm ơn Quý Thầy, Cô Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội đã nhiệt tình truyền đạt kiến thức quý báu cho em trong suốt quá trình học tập và hoàn thành Luận văn Thạc sĩ

Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc TS Lê Mạnh Hùng – Người trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn em trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành Luận văn Thạc sĩ

Em xin chân thành cảm ơn toàn thể đội ngũ cán bộ, công nhân viên đang công tác tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Sầm Sơn đã tạo điều kiện giúp đỡ Em trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu, thu thập số liệu để hoàn thành Luận văn

Cuối cùng Em xin chân thành cảm ơn gia đình bạn bè, đồng nghiệp đã động viên khuyến khích em trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu

Xin trân trọng cảm ơn!

MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT i

DANH MỤC BẢNG ii

DANH MỤC HÌNH iii

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONGHOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 5

1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài 5

1.2 Cơ sở lý luận về quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại 7

1.2.1 Khái niệm, vai trò, các hình thức và điều kiện của bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại 7

1.2.1.1 Khái niệm bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại 7

1.2.1.2 Vai trò bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại 8

1.2.1.3 Các hình thức thế chấp bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại 9

1.2.1.4 Điều kiện bất động sản dùng để thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại 11

1.2.2 Quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại 11

1.2.2.1 Khái niệm và sự cần thiết quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại 11

1.2.2.2 Nội dung quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại 15

1.2.2.3.Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp

trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại 30

1.3 Kinh nghiệm quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại và bài học đối với Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Sầm Sơn 36

1.3.1 Kinh nghiệm của một số ngân hàng thương mại trong nước 36

1.3.1.1 Kinh nghiệm của Ngân hàng ngoại thương Việt Nam (VCB) 36

1.3.1.2 Kinh nghiệm của Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt 37

1.3.1.3 Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam 37

1.3.2 Bài học rút ra cho Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Sầm Sơn 38

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40

2.1 Khung phân tích 40

2.2 Phương pháp thu thập dữ liệu 40

2.3 Phương pháp xử lý dữ liệu 41

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH SẦM SƠN GIAI ĐOẠN 2014 – 2016 44

3.1 Tổng quan về Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Sầm Sơn44 3.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển 44

3.1.2 Cơ cấu bộ máy tổ chức 45

3.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Sầm Sơn giai đoạn 2014 – 2016 48

3.1.3.1 Hoạt động huy động vốn 48

3.1.3.2 Hoạt động tín dụng 49

3.1.3.3 Hoạt động dịch vụ khác 51

3.1.3.4 Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2014 – 2016 52

3.2 Thực trạng quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Sầm Sơn giai đoạn

2014 – 2016 52

3.2.1 Lên kế hoạch và xây dựng quy trình định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Sầm Sơn52 3.2.1.1 Ban hành quy định đối với bất động sản thế chấp 52

3.2.1.2 Xây dựng quy trình thực hiện công tác định giá Bất động sản 56

3.2.2 Thực trạng áp dụng phương pháp định giá bất động sản thế chấp 59

3.2.3 Thực trạng tổ chức, tiến hành định giá bất động sản thế chấp 65

3.2.3.1 Thực hiện quy trình định giá 65

3.2.3.2 Phối hợp giữa các phòng, ban trong quá trình thực hiện công tác định giá bất động sản thế chấp 66

3.2.3.4 Dự báo và hạn chế rủi ro 70

3.2.4 Thực trạng đánh giá hiệu quả quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp70 3.3 Đánh giá thực trạng quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Sầm Sơn giai đoạn 2014 – 2016 76

3.3.1.Những kết quả đạt được 76

3.3.2 Những hạn chế và nguyên nhân 78

3.3.2.1 Những hạn chế còn tồn tại 78

3.3.2.2 Nguyên nhân hạn chế 81

CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁBẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH SẦM SƠNĐẾN NĂM 2025 85

4.1 Cơ sở đề xuất giải pháp hoàn thiện quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Sầm Sơn đến năm 2025 85

4.1.1 Định hướng phát triển của các ngân hàng thương mại Việt Nam 85

4.1.2 Dự báo nhu cầu định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại

các ngân hàng thương mại Việt Nam 86

4.1.3 Định hướng phát triển hoạt động cho vay thế chấp của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam 87

4.2 Giải pháp hoàn thiện quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Sầm Sơn đến năm 2025 87

4.2.1 Đổi mới tư tưởng của lãnh đạo Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam về định giá BĐS thế chấp 88

4.2.2 Hoàn thiện công tác tổ chức định giá 89

4.2.3 Hình thành Bộ phận định giá độc lập 90

4.2.4 Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản thế chấp tại Chi nhánh Sầm Sơn 91

4.2.5 Thực hiện công tác đào tạo nghiệp vụ chuyên môn cho đội ngũ nhân sự phục vụ cho định giá bất động sản thế chấp 92

4.3 Kiến nghị với nhà nước 93

KẾT LUẬN 99

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 101

PHỤ LỤC 103

4 NHTM Ngân hàng thương mại

5 NHTMCP Ngân hàng thương mại cổ phẩn

DANH MỤC BẢNG

1 Bảng 3.1 Kết quả hoạt động huy động vốn tại VietinBank - Chi

nhánh Sầm Sơn trong giai đoạn 2014 – 2016 47

2 Bảng 3.2 Tình hình dư nợ tín dụng của VietinBank – Chi nhánh

3 Bảng 3.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của VietinBank – Chi

4 Bảng 3.4 Bảng so sánh kết quả định giá quyền sử dụng đất 59

5 Bảng 3.5 Cơ cấu dư nợ phân theo hình thức cho vay có và không

6 Bảng 3.6 Cơ cấu vay có bảo đảm phân theo các loại TSBĐ 69

7 Bảng 3.7 Tỉ lệ Tổng giá trị BĐS thế chấp/ Tổng giá trị cho vay 70

8 Bảng 3.8 Tỉ lệ giá trị định giá BĐS thế chấp/giá thị trường trong

hoạt động cho vay tại Chi nhánh Sầm Sơn giai đoạn 2014 – 2016 71

9 Bảng 3.9 Tỉ lệ nợ quá hạn/ Tổng dư nợ trong hoạt động cho vay

tại Chi nhánh Sầm Sơn giai đoạn 2014 – 2016 72

10 Bảng 3.10 Tỉ lệ giá trị BĐS thế chấp/ Giá trị BĐS thanh lýtại

Chi nhánh Sầm Sơn giai đoạn 2014 – 2016 73

DANH MỤC HÌNH

1 Hình 1.1 Quy trình định giá BĐS thế chấp tại các NHTM 16

2

Hình 2.1 Quy trình nghiên cứu công tác quản lý công tác định giá

BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay tại VietinBank - Chi nhánh

Sầm Sơn

40

3 Hình 3.1.Tổ chức bộ máy quản lý Ngân hàng VietinBank – Chi

4 Hình 3.2 Quy trình định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay

5 Hình 3.3 Kết quả điều tra ý kiến của cán bộ ngân hàng về thực hiện

quy trình định giá BĐS thế chấp tại VietinBank – Chi nhánh Sầm Sơn 64

6 Hình 3.4 Kết quả điều tra thời gian tiến hành định giá BĐS thế chấp

7 Hình 3.5 Kết quả điều tra mức độ hài lòng của khách hàng với giá trị

BĐS thế chấp được định giá tại VietinBank – Chi nhánh Sầm Sơn 67

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Định giá bất động sản (BĐS) thế chấp là một trong những nghiệp vụ quan trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại (NHTM) Một mặt, đối với ngân hàng, hoạt động định giá BĐS thế chấp có ý nghĩa quan trọng, là cơ sở cho việc ra quyết định cho vay, đầu tư, góp vốn, cấp vốn vào các dự án, góp phần hạn chế nợ xấu và rủi ro tín dụng, đồng thời tăng tính cạnh tranh của các NHTM trong việc tạo lập uy tín và thu hút khách hàng trong lĩnh vực cho vay, nâng cao chất lượng hoạt động cho vay nói riêng và hoạt động tín dụng nói chung của các NHTM Trên giác độ là khách hàng, việc xác định chính xác và hợp lý giá trị BĐS thế chấp

sẽ thúc đẩy quá trình chuyển hóa vốn trong sản xuất kinh doanh, đồng thời tạo niềm tin cho khách hàng vào chất lượng hoạt động của các NHTM

Tuy nhiên hiện nay, công tác định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay còn yếu do thiếu thông tin từ thị trường, nhân viên còn thiếu tính chủ động, sáng tạo… dẫn tới xác định giá trị bất động sản thế chấp chưa chính xác, kết quả là xác định mức cho vay không đúng với thực tế Mặt khác, đứng trên phương diện quản

lý Nhà nước, việc định giá BĐS thế chấp giúp các cơ quan quản lý Nhà nước, đặc biệt là Ngân hàng Nhà nước quản lý và đánh giá chất lượng hoạt động cho vay, và xác định được mức độ rủi ro, để từ đó có các chính sách hợp lý trong quản lý và điều hành hoạt động cho vay của các NHTM và có những định hướng đúng đắn trong việc phát triển thị trường tài chính tiền tệ

Trong giai đoạn 2011 – 2016, tình hình phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá đã đạt được nhiều kết quả quan trọng và khá toàn diện trên tất cả các lĩnh vực Trong tổng số 26 chỉ tiêu chủ yếu về kinh tế - xã hội, có 24 chỉ tiêu hoàn thành và hoàn thành vượt mức kế hoạch Kinh tế tăng trưởng khá, tốc độ tăng trưởng GRDP đạt 9,05%, vượt mục tiêu kế hoạch và cao nhất khu vực Bắc Trung

Bộ Với sự phát triển của nền kinh tế, nhu cầu mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như nhu cầu về nguồn vốn của các doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh là xu

thế tất yếu Chính vì vậy, các ngân hàng thương mại trên địa bàn tỉnh đều tạo điều kiện cho các doanh nghiệp vay vốn kinh doanh, trong đó, loại hình vay vốn thông qua thế chấp BĐS là loại hình vay vốn chiếm phần lớn trong các hồ sơ xin vay vốn của các doanh nghiệp

Hiện nay, trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa, Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (VietinBank) là 1 trong 3 ngân hàng chiếm thị phần tín dụng cao nhất địa bàn (với 22,6%) đứng sau vị trí của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) với thị phần 34% và Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) với thị phần 25,7% Tuy nhiên, trong năm 2016, tỷ lệ nợ quá hạn của Ngân hàng VietinBank (2,3%) lại ở mức cao nhất so với Ngân hàng Agribank (1,7%) và Ngân hàng BIDV (2,1%) Để đảm bảo an toàn tín dụng, trong cơ cấu dư

nợ của các ngân hàng, trên 85% dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo (phần lớn là BĐS); do đó, tỷ lệ nợ quá hạn của Ngân hàng VietinBank trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa ở mức cao so với các NHTM trên địa bàn phần lớn xuất phát từ khâu xét duyệt

dự án vay vốn bằng BĐS thế chấp.Trong quá trình triển khai phê duyệt các dự án vay vốn bằng BĐS thế chấp, công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng VietinBank còn nhiều bất cập, chẳng hạn: bộ phận quan hệ khách hàng vẫn tham gia vào phần định giá tài sản nên khoản vay chưa có tính khách quan hoàn toàn Để bảo đảm tính an toàn cho khoản vay, thông thường, giá trị của BĐS được định giá bằng 70% giá trị thị trường và khung giá đất thị trường này thường thấp hơn giá trị thực tế của BĐS nên ảnh hưởng đến hạn mức cũng như quyền lợi mà khách hàng vay được hưởng

Từ sự bất cập trong công tác tổ chức định giá, việc áp dụng các phương pháp thẩm định còn chưa được linh hoạt, việc khiếu nại yêu cầu tái thẩm định còn phổ biến Nhân thức được tính cấp thiết của vấn đề đối với Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, tuy nhiên, do nguồn lực còn nhiều hạn chế, chính vì vậy, tác giả lựa chọn nghiên cứu và phân tích công tác định giá BĐS thế chấp tại thực tiễn đơn

vị công tác VietinBank – Chi nhánh Sầm Sơn, từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện cho công tác định giá tài sản bảo đảm là BĐS là cấp thiết Do đó, tác giả

lựa chọn đề tài: “Quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân

TMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa”làm luận

văn thạc sĩ của mình

Câu hỏi nghiên cứu đặt ra:

 Thực trạng quản lý công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh Sầm Sơn còn tồn tại những hạn chế nào?

 Nguyên nhân hạn chế trong quản lý công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh Sầm Sơn xuất phát từ nội bộ Chi nhánh?

 Giải pháp hoàn thiện quản lý công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh Sầm Sơn

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

 Mục đích nghiên cứu: hoàn thiện công tác quản lý định giá BĐS thế chấp

trong hoạt động cho vay để bảo đảm an toàn cho khoản vay của Ngân hàng VietinBank – Chi nhánh Sầm Sơn

 Nhiệm vụ nghiên cứu:

+ Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý công tác định giá BĐS thế chấp trong các NHTM, các tiêu chí đánh giá hiệu quả quản lý công tác định giá BĐS thế chấp

+ Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng VietinBank – Chi nhánh Sầm Sơn

+ Đề xuất giải pháp hoàn thiện quản lý công tác định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng VietinBank – Chi nhánh Sầm Sơn

3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu:

 Đối tượng nghiên cứu: quản lý công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân

hàng VietinBank – Chi nhánh Sầm Sơn

 Phạm vi nghiên cứu:

+ Phạm vi không gian: Ngân hàng VietinBank – Chi nhánh Sầm Sơn

+ Phạm vi thời gian: phân tích thực trạng quản lý công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng VietinBank – Chi nhánh Sầm Sơn trong giai đoạn 2014 – 2016

và đề xuất kiến nghị đến năm 2025

4 Đóng góp của đề tài

 Về mặt lý luận: Xây dựng hệ thống chỉ tiêu đánh giá quản lý công tác định

giá Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại

 Về mặt thực tiễn: Đánh giá thực trạng quản lý công tác định giá Bất động

sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng VietinBank – Chi nhánh Sầm Sơn góp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh của Ngân hàng VietinBank – Chi nhánh Sầm Sơn và là tài liệu tham khảo đối với Ban lãnh đạo Chi nhánh trong hoạch định chiến lược phát triển hoạt động kinh doanh của Chi nhánh

5 Kết cấu của đề tài

Ngoài mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục bảng, hình vẽ, nội dung luận văn bao gồm 4 chương:

Chương 1 Tổng quan nghiên cứu, cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý công

tác định giá Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại

Chương 2 Phương pháp nghiên cứu

Chương 3 Thực trạng quản lý công tác định giá Bất động sản thế chấp trong

hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Sầm Sơn giai đoạn 2014 – 2016

Chương 4 Giải pháp hoàn thiện quản lý công tác định giá Bất động sản thế

chấp trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Sầm Sơn đến năm 2025

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG

HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

Đã có một số công trình nghiên cứu về quản lý công tác định giá BĐS thế chấp có thể kể đến như:

Với việc nghiên cứu các giao dịch của thị trường BĐS trong khoảng thời gian

từ 1994-2000, Aluko và Bioye Tajudeen trong nghiên cứu của mình về ảnh hưởng của giá BĐS thế chấp đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Nigeria đã đưa ra kết luận rằng giá trị BĐS trên thị trường là một cơ sở căn bản cho việc ước lượng giá trị BĐS thế chấp Các tác giả đã áp dụng mô hình hồi quy đa biến để ước lượng giá trị thị trường của BĐS Giá trị này sẽ thiết lập nên mức giới hạn tối đa mà các tổ chức tín dụng không được vượt quá nhằm tránh rủi ro cho hoạt động cho vay Tuy nhiên trong nghiên cứu này các tác giả cũng chỉ ra rằng, mức giá này là một chỉ

số giá cho chúng ta thấy được mức độ rủi ro trước khi khoản vay được thực hiện nhưng nó không có gì đảm bảo rằng mức giá đó sẽ được duy trì trong tương lai Các tác giả cũng đưa ra kết luận rằng mức giá cho vay thế chấp phụ thuộc rất nhiều vào

sự phát triển của thị trường BĐS tại thời điểm định giá và quan điểm về giá trị của định giá viên Bởi vậy giá trị định giá chỉ mang tính chất thời điểm Những biến động ngoài thời điểm định giá đều ảnh hưởng đến giá trị định giá BĐS

Đề tài “ước lượng giá trị đất đai” của Ted Gwartney và Arden Delaware (2013) là một ví dụ Trong đó các tác giả đã nghiên cứu và đưa ra một số nguyên tắc, cũng như phương pháp xác định giá trị của đất đai

Nghiên cứu của Catherine Nind (Australia -2012) về “Hệ thống quản lý môi trường và đánh giá trị đất đai” của Australia, trong đó chủ yếu đề cập đến việc đánh giá các giá trị của đất đai có tính đến các yếu tố môi trường Catheirine tập trung vào nghiên cứu các phương pháp nhằm xác định giá trị nguồn tài nguyên đất đai, để xác định và phân bổ nguồn tài nguyên đất đai hợp lý, trên cơ sở đảm bảo yếu tố môi

trường

Kwong Chaw, Wailai (2012) đã nghiên cứu các phương pháp định giá bất động sản để làm tài sản thế chấp vay vốn trong các ngân hàng và tổ chức tín dụng của Trung Quốc Đề tài này chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu các phương pháp áp dụng trong định giá thế chấp, trong đó Kwong và Wai đã đi sâu vào nghiên cứu 2 phương pháp cơ bản đó là phương pháp chi phí và thu nhập để nhằm xác định giá trị của BĐS thế chấp Theo ông giá trị của BĐS được tính bằng thu nhập (lợi ích thu được từ việc sử dụng bất động sản) và các chi phí cấu thành nên nó Đề tài này mới chỉ dừng lại ở phương pháp định giá, chứ chưa đi sâu vào nghiên cứu quy trình cũng như công tác tổ chức định giá Bất động sản thế chấp Nhìn chung các nghiên cứu này được thực hiện trong điều kiện thông tin khá đầy đủ và được áp dụng trong điều kiện hệ thống pháp luật khá chặt chẽ và hoàn thiện

Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam Thực trạng và giải pháp” của TS Lưu Văn Nghiêm đã khái quát hóa được những nét cơ bản trong công tác định giá nói chung và định giá BĐS nói riêng ở Việt Nam Tuy nhiên đề tài này chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty theo mô hình 90 -91 trong quá trình định giá tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa Bởi vậy bên cạnh việc định giá các BĐS của doanh nghiệp cổ phần hoá, các doanh nghiệp còn cần phải xác định giá trị các tài sản khác để hình thành nên tài sản vốn của doanh nghiệp Hơn nữa việc định giá doanh nghiệp cổ phần hoá có nhiều đặc trưng khác biệt so với việc định giá Bên cạnh các tài sản hữu hình còn nhiều tài sản vô hình khác như thương hiệu và lợi thế thương mại Bởi vậy giá trị BĐS định giá có nhiều khác biệt so với giá trị thực tế trên thị trường

Luận văn tiến sĩ của Phạm thị Ngọc Mỹ “Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển định giá ở Việt Nam trong những năm tới” đề cập một cách chung chung đến ngành

định giá tài sản, những yêu cầu và thách thức đặt ra đối với ngành định giá của Việt Nam

Có một số các đề tài nghiên cứu về định giá BĐS thế chấp ở các ngân hàng

thương mại như đề tài “Định giá và quản lý BĐS thế chấp tại ngân hàng Phát triển

Việt Nam” của ThS Nguyễn Đình Nam Đề tài: “Định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng thương mại OceanBank” của Ths Nguyễn Thị Dinh

Tuy nhiên, hoàn thiện quản lý công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng VietinBank – Chi nhánh Sầm Sơn chưa được bất cứ công trình nghiên cứu nào đề

cập Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài là hết sức cần thiết

1.2 Cơ sở lý luận về quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại

1.2.1 Khái niệm, vai trò, các hình thức và điều kiện của bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại

1.2.1.1 Khái niệm bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại

Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp” Tài sản thế

chấp thường là những tài sản có giá trị lớn như bất động sản, giấy tờ có giá, trang sức, đá quý, ô tô, tàu thủy, dây chuyền sản xuất…(Bộ tài chính, Cục Quản lý giá,

2007, trang 12)

Cho vay thế chấp BĐS là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản

là BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi vay và phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp)

Từ khái niệm cho vay thế chấp BĐS, ta có thể suy ra “BĐS thế chấp là đất đai, nhà cửa, công trình trên đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…thuộc sở hữu hợp pháp của cá nhân hay tổ chức, được đem ra để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng Ngân hàng sẽ dựa vào BĐS thế chấp đó để đưa ra mức cho vay phù hợp.”

Hiện nay ở Việt Nam, hình thức cho vay bằng BĐS thế chấp được áp dụng rộng rãi trên toàn hệ thống ngân hàng, đó là cơ sở để ngân hàng cho các cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp vay vốn

BĐS rất phong phú về chủng loại, kích cỡ, công dụng Do vậy tài sản thế chấp

là BĐS cũng rất đa dạng và phong phú Có rất nhiều tiêu chí để đánh giá và phân loại BĐS thế chấp Dựa trên những tiêu chí như về chủng loại, tính năng, loại hình

sở hữu…mà ta có thể nêu ra một số loại BĐS thế chấp tiêu biểu như:

- Nhà ở, công trình gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công

trình xây dựng đó và các tài sản khác gắn liền với đất

- Quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định được thế chấp

- Trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có tài sản kèm theo thì cũng thuộc tài sản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có tài sản kèm theo thì chỉ

thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận

- Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cũng thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có sự thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định và trong trường hợp tài sản

thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp

1.2.1.2 Vai trò bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại

a Đối với chủ sở hữu bất động sản thế chấp

Thế chấp BĐS là hình thức dùng BĐS làm tài sản đảm bảo để vay vốn tại các

tổ chức tín dụng Đó là hình thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả đối với các cá nhân và tổ chức Điều này rất thuận lợi vì chủ sở hữu vẫn sử dụng bất động sản của mình trong thời gian vay vốn đảm bảo đồng thời lại có thêm lượng vốn để phục vụ mục đích của mình Nhưng hiện nay, lượng vốn mà các cá nhân và tổ chức vay được thấp hơn so với giá trị thực của BĐS mà họ dùng thế chấp, đa số các ngân hàng đều chỉ cho vay theo nguyên tắc 7/7, tức là 70% của 70% giá trị động sản Điều đó có nghĩa người đi vay chỉ được vay trên dưới 50% giá trị Điều này rất thiệt thòi cho người sử dụng tài sản thế chấp là BĐS

b Đối với các tổ chức tín dụng

Đối với mỗi ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và quan trọng nhất Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các dự án của họ tốt để có thể hoàn trả cả gốc và lãi Tránh rủi ro trong kinh doanh thì các tổ chức tín dụng đưa ra những tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng để cho

vay Ví dụ: đánh giá mức độ tín nhiệm của khác hàng, khả năng tài chính của khách hàng, xác định các tài sản hữu hình khác của khách hàng Để đảm bảo an toàn thì các tổ chức tín dụng yêu cầu thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo các khoản vay Các tài sản có giá trị lớn và tính thanh khoản cao thì việc cấp tín dụng của các ngân hàng càng đảm bảo Vì vậy thế chấp BĐS là nguồn huy động vốn hiệu quả và nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức khi cần vốn (Nguyễn Duy Thiện, 2011, trang 8)

- Đối với các tổ chức kinh doanh tài chính thì việc luân chuyển tiền tệ là hoạt động chủ yếu Vì vậy việc nhận thế chấp BĐS và các tài sản đảm bảo khác là một trong những hoạt động giúp cho các tổ chức tín dụng đó hoạt động bình thường

- Nhận BĐS thế chấp có thể làm tăng lợi nhuận cho ngân hàng (thông qua lãi vay) và tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (bất động sản )

- Nhận BĐS thế chấp nói riêng và các tài sản bảo đảm nói chung đều nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, phòng tránh được những rủi

ro có thể xảy ra

c Đối với nền kinh tế

Sự bình ổn và phát triển của thị trường tài chính ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế Vì nhiều cá nhân và tổ chức cần vốn để kinh doanh mà không có các hoạt động tín dụng thì sẽ làm gián đoạn đến hoạt động sản xuất của họ Vì vậy, hoạt động đảm bảo bất động sản có vai trò to lớn, nó quyết định việc cho vay vốn của ngân hàng và các tổ chức tín dụng và từ đó thúc đẩy nền kinh tế phát triển

1.2.1.3 Các hình thức thế chấp bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại

a Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng

Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay (người thế chấp) thỏa thuận chuyển quyền sở hữu và quyền sử dụng cho ngân hàng khi không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ Theo hình thức này, người đi vay không thanh toán được nợ, ngân hàng được quyền bán BĐS hoặc cho thuê với tư cách là người chủ sở hữu mà không cần thực hiện các thủ tục tố tụng để nhờ sự can thiệp của tòa án

Thế chấp công bằng (thế chấp thông thường) là hình thức thế chấp mà trong

đó ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản

để đảm bảo cho món vay Khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ theo hợp đồng, việc xử lý BĐS phải dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa người đi vay và người cho vay hoặc phải nhờ đến sự can thiệp của tòa án nếu có tranh chấp (Đoàn Văn Trường, 2000, trang 15)

b Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai

Thế chấp thứ nhất là thế chấp tài sản đảm bảo cho món nợ thứ nhất Điều này nghĩa là người đi vay sử dụng nhiều tài sản để đảm bảo cho nhiều khoản vay và thế chấp cho khoản vay đầu tiên đang tồn tại là thế chấp thứ nhất Thế chấp thứ nhất có hai trường hợp: thế chấp cho một bên vay và thế chấp cho nhiều bên vay dưới hình thức hợp đồng vốn (đồng tài trợ) Trong trường hợp thế chấp cho khoản vay hợp vốn, việc quản lý BĐS và giấy tờ của tài sản bảo đảm do một ngân hàng đại diện Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp trong đó người đi vay sử dụng phần giá trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất được bảo đảm bằng tài sản đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai (Đoàn Văn Trường, 2000, trang 17)

c Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp

Thế chấp trực tiếp là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do chính vốn vay tạo nên Ví dụ như ngân hàng cho vay mua căn hộ và khách hàng sử dụng chính căn

1.2.1.4 Điều kiện bất động sản dùng để thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại

BĐS dùng để thế chấp phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên

bảo lãnh: Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh

phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được quyền được thế chấp hoặc bảo lãnh bất động

sản đó thuộc loại tài sản được phép giao dịch (Nguyễn Duy Thiện, 2011, trang 9)

- Tài sản được phép giao dịch: Được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho

phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm

cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác

- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm: Để thỏa mãn

điều kiện này, ngân hàng yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản

lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình

1.2.2 Quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại

1.2.2.1 Khái niệm và sự cần thiết quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại

a Khái niệm quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại

Có thể hiểu đơn giản về định giá là xác định giá trị của tài sản trên thị trường Tuy nhiên trong nhiều trường hợp khi không có thị trường mà định giá, nhà định giá phải dựa vào cơ sở phi thị trường Định giá BĐS thế chấp là một dạng đặc biệt của xác định giá, công việc định giá do các chuyên môn được đào tạo, có kiến thức kinh nghiệm và có tính trung thực trong nghề nghiệp thực hiện Để phản ánh được nét

đặc trưng này, nhiều học giả cho rằng khái niệm định giá cần xác định một cách rõ

ràng, như một thuật ngữ mang tính chuyên ngành:

Theo giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portmouth vương quốc Anh: “Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”

Theo Fred Peter Marrone – giám đốc Marketing của AVO ( Hiệp hội định giá

Austraylia): “Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm,

có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá Do vậy định giá là

áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích, sau đó

so sánh với các tài sản được định giá để xác định giá trị của chúng” (Phạm Văn

Bình, 2007, trang 8)

Theo GS Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản - đại học quốc gia

Singapore đưa ra: “Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích

cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn” (Phan Nguyễn Linh Đa, 2013, trang 16)

Từ đó, ta có thể đưa ra khái niệm về định giá BĐS thế chấp như sau:

Định giá bất động sản thế chấp là sự ước tính giá trị của một BĐS cụ thể theo mục đích dùng làm tài sản thế chấp cho khoản tiền vay tại thời điểm định giá, có tính đến tất cả các đặc điểm của BĐS đó (như quyền về BĐS, tính pháp lý, khả năng sinh lời, tính thanh khoản ) cũng như xem xét tất cả các nhân tố kinh tế tiềm ẩn của thị trường BĐS như rủi ro, lạm phát, mức lợi nhuận

Trong đó, giá trị BĐS thế chấp được đo lường bằng công thức:

Giá trị BĐS thế chấp = Giá trị thị trường của BĐS * tỷ lệ thu hồi BĐS

Tỷ lệ thu hồi của BĐS phụ thuộc vào tỷ lệ giảm giá của BĐS, có tính đến cả việc giảm giá do hao mòn, lỗi thời, giảm giá do yếu tố của thị trường, và các chi phí thu hồi phát mại BĐS trong trường hợp khách hàng không có khả năng trả được nợ Tóm lại, quản lý công tác định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của NHTM là một khái niệm phản ánh hoạt động tổ chức điều khiển và đưa ra quyết

định của cán bộ quản lý đối với quá trình định giá, áp dụng các phương pháp định giá phù hợp với từng trường hợp cụ thể, sao cho hiệu quả định giá được đảm bảo tốt nhất

b Sự cần thiết quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại

Định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay tại NHTM là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết với sự vận hành của nền kinh tế thị trường và nó rất phát triển ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển Đây là một ngành nghề đòi hỏi các nhà chuyên môn thực hiện phải được đào tạo chuyên sâu, có kiến thức rộng, có kinh nghiệm và có đạo đức nghề nghiệp

Thẩm định giá hiện nay còn có nhiều quan điểm khác nhau, nhưng theo khoản

2 điều 4 pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH, Việt Nam ngày 08/08/2002:

“Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hay thông lệ quốc tế” Như vậy có thể thấy định giá là một công việc ước tính về giá trị của tài sản dựa trên cơ sở dữ liệu trực tiếp hoặc gián tiếp có liên quan đến thị trường

Theo Uỷ ban tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC) thì khi định giá một BĐS thì

đó chính là việc định giá giá trị các quyền của con người đối với BĐS

Ở nhiều nước thì một cá nhân có các quyền đối với BĐS như quyền sở hữu, quyền thuê, sử dụng Nhưng ở Việt Nam khi trong Hiến pháp có quy định là: Đất là thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện, nhân dân quản lý; do đó đất ở nước ta không thuộc sở hữu của bất kì cá nhân nào Nên khi nhắc đến giá trị quyền đối với đất chỉ là giá trị quyền sử dụng đất và giá trị quyền thuê theo hợp đồng Còn đối với BĐS là công trình xây dựng trên đất (không phải là đất đai) thì cá nhân Việt Nam được có các quyền sau: Quyền sở hữu, Quyền thuê theo hợp đồng

Quyền sở hữu nghĩa là có đầy đủ các quyền sau: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt

Không phải ngẫu nhiên mà trong bất kỳ quy trình cấp phát tín dụng của ngân hàng hiện đại đều nhấn mạnh tầm quan trọng của công tác định giá tài sản bảo đảm Việc làm này là một trong những biện pháp kiểm soát rủi ro tín dụng, bảo đảm tính

pháp lý, lợi ích hợp pháp của ngân hàng đối với tài sản bảo đảm

Công tác định giá tài sản bảo đảm giúp ngân hàng có khả năng nắm rõ giá trị tài sản, tính thanh khoản của tài sản, thời gian thanh lý tài sản để trả nợ vay ngân hàng Bởi trên thực tế có những BĐS thế chấp ngân hàng có giá tri rất cao nhưng tính thanh khoản trong từng thời điểm lại kém vì không phải ai cũng có đủ tiền để mua hoặc nhu cầu trong thời điểm hiện tại đối với tài sản đó rất thấp

Công tác định giá tài sản bảo đảm còn là dịp để chuyên viên khách hàng của ngân hàng bổ sung việc tìm hiểu, đánh giá lại tính pháp lý của tài sản thế chấp Sẽ rất phức tạp và dễ xảy ra tranh chấp với phần thiệt hại về phía ngân hàng nếu không đánh giá đúng tính pháp lý của tài sản Chuyên viên khách hàng của mỗi ngân hàng cần phải trang bị đầy đủ kiến thức định giá và nắm vững các văn bản pháp luật khi tiến hành công tác định giá đối với tài sản thế chấp là bất động sản Các trường hợp xảy ra tranh chấp pháp lý đối với bất động sản thế chấp là rất phức tạp, đặc biệt là trong các trường hợp tính giá đền bù do đất nằm trong quy hoạch, thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là những trường hợp phải cẩn thận khi tiến hành định giá trị tài sản

Đối với tài sản bảo đảm là BĐS, công tác định giá tài sản cũng là cơ hội để ngân hàng xác định rõ được tài sản này thuộc quyền sở hữu của ai, ai là người đang quản lý và sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất? Mục đích của thẩm định tài sản nhằm xác định giá trị QSDĐ, giá trị tài sản gắn liền với đất làm cơ sở thỏa thuận lại với khách hàng, làm căn cứ khi xử lý tài sản bảo đảm

Công tác định giá tài sản thế chấp giúp ngân hàng tránh nhiều trường hợp tài sản bảo đảm đã được thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm, nhưng ngân hàng vẫn không thu hồi được vốn do hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bị tòa án xác định

vô hiệu theo quy định của pháp luật

Trong thực tiễn những vi phạm về việc nhận tài sản thế chấp xảy ra dưới nhiều dạng khác nhau, trong đó có những vi phạm do khách hàng vay vốn cố tình cung cấp thông tin sai sự thật, nhưng cũng có những vi phạm do người của ngân hàng không tuân thủ quy định pháp luật và quy trình thẩm định tài sản của ngân hàng Hậu quả là ngân hàng không thu hồi được nợ Giải quyết các tranh chấp hợp đồng

tín dụng có tài sản bảo đảm cho thấy, có nhiều trường hợp tòa án tuyên hợp đồng thế chấp QSDĐ hoặc hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất vô hiệu

do vi phạm quy định pháp luật về việc định đoạt tài sản chung của các chủ sở hữu,

vi phạm quy định của pháp luật về việc ủy quyền như: chủ tài sản là hộ gia đình ủy quyền cho người thứ ba ký hợp đồng thế chấp nhưng chỉ có một số thành viên trong

hộ có văn bản ủy quyền, các thành viên còn lại không có văn bản ủy quyền hoặc có chữ ký giả của một hoặc một số thành viên trong văn bản ủy quyền

Do đó, quản lý công tác định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của NHTM là cơ hội để ngân hàng có thể giải quyết những rủi ro nêu trên Bởi vì trong lúc khách hàng còn đang thanh toán nợ vay tốt thì việc bổ sung, hoàn thiện những thiếu sót nêu trên được khách hàng hợp tác rất tốt

1.2.2.2 Nội dung quản lý công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại

a Lên kế hoạch và xây dựng quy trình định giá

Quy trình định giá là các bước tuần tự trong quá trình định giá, được bắt đầu

từ khi chuyên viên định giá chuẩn bị tiến hành công việc định giá cho đến khi kết thúc công việc, tức là gửi báo cáo định giá cho khách hàng Ở mỗi bước trong quy trình thường ghi rõ nội dung công việc thực hiện, thời gian cho từng nội dung công việc, bộ phận chức năng và cán bộ chịu trách nhiệm chính thực hiện công việc Ở mỗi ngân hàng thương mại, tùy theo điều kiện và đặc thù hoạt động mà có những quy định và trình tự các bước trong việc xác định giá trị BĐS

Thông thường quy trình định giá BĐS thế chấp bao gồm các bước cơ bản sau:

Hình 1.2 Quy trình định giá BĐS thế chấp tại các NHTM

(Nguồn: Tác giả tự tổng hợp)

Bước 1 Xác định vấn đề định giá

Trong bước này cán bộ quản lý cần xác định rõ được loại hình BĐS đem thế chấp để định giá, đó là đất đai, nhà ở hay nhà xưởng Các đặc điểm của BĐS như vị trí, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật và pháp lý của BĐS; đối tượng khách hàng sử dụng BĐS để vay thế chấp

Bước 2 Lên kế hoạch định giá

Trên cơ sở xác định rõ loại hình BĐS cần định giá và các đặc điểm về BĐS và khách hàng, bộ phận định giá cần lên kế hoạch rõ ràng về công việc định giá: xác định thời gian, cử cán bộ đi định giá; xác định các thông tin và tài liệu cần thu thập, nguồn cung cấp thông tin đáng tin cậy, và các dữ liệu thị trường; lên kế hoạch và thời gian biểu công tác

Bước 3 Thu thập và phân tích số liệu

Trong công tác định giá tài sản bảo đảm là BĐS, định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường; thu thập thông tin, số liệu về BĐS thế chấp:

 Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS

 Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS

 Đối với công tình xây dung dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dung công trình

 Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, định giá viên cần chụp ảnh bất động sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên phải thu thập các thông tin sau: Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của bất động sản so sánh; Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – người bán tiềm năng; Các thông tin về tính pháp lý của BĐS

Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin về những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường tác động đến giá trị BĐS cần định giá

Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn khác nhau Cán bộ quản lý phải thực sự nắm rõ các thông tin cần thiết cho công tác định giá bởi, các thông tin định giá viên đưa về chính là cơ sở để Ngân hàng quyết định có cho Khách hàng vay hay không? Điều này phụ thuộc khá lớn vào số lượng cũng như chất lượng thông tin mà cán bộ quản lý tiến hành thu thập

Bước 4 Áp dụng các phương pháp định giá phù hợp để tiến hành định giá BĐS mục tiêu

Các phân tích ở trên sẽ là căn cứ để cán bộ quản lý sử dụng các phương pháp định giá phù hợp Trên thực tế có nhiều phương pháp khác nhau để định giá bất động sản Tuy nhiên một phương pháp được thừa nhận là cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ và có cơ sở khoa học là phương pháp được xây dựng dựa trên cơ sở xem xét, phân tích và đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh hưởng và đặc biệt là phải tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc trong định giá Trong định giá BĐS không có phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất Để lựa chọn được phương pháp chủ yếu và phù hợp nhất cần phải dựa vào thuộc tính của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc định giá Người định giá có thể áp dụng một hoặc nhiều phương pháp định giá,

tùy thuộc vào các hoàn cảnh khác nhau Các phương pháp định giá thường dùng: Phương pháp so sánh, Phương pháp chi phí, lợi nhuận, Phương pháp giá trị thặng

dư (giá trị còn lại), Phương pháp đầu tư

Bước 5 Đối chiếu giá trị thực tế và giá trị cần ước lượng

Sau khi tính toán được giá trị BĐS dựa trên cơ sở tính toán theo các phương pháp định giá, cán bộ quản lý cần khảo sát giá trị thị trường ngoài thực tế để đối chiếu mức độ chính xác của giá trị vừa định giá Nếu có sự sai lệch nhiều có thể tiến hành điều chỉnh, và đưa ra kết luận chính thức về mức giá cần xác định

Ở bước này, giá trị của TSĐB được định giá phải sát với giá thị trường được xem là tiêu chí quan trọng nhất để đánh giá sự hiệu quả của công tác định giá Nếu NHTM định giá giá trị của TSĐB quá thấp thì sẽ ảnh hưởng đến hạn mức khoản vay mà người vay vốn được tiếp cận, như vậy sẽ không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng Nếu NHTM định giá giá trị của TSĐB quá cao thì sẽ đem lại rủi ro cho chính ngân hàng trong trường hợp khách hàng mất khả năng trả nợ Do đó, việc phản ánh đúng giá trí của TSĐB sẽ tổng hòa được lợi ích của cả hai bên là NHTM

 Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường

 Mục tiêu và nguyên tắc tiến hành định giá

Trong số những phương pháp đưa ra không có phương pháp nào là chính xác

và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác được dung mang tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất Trong các ngân hàng hiện nay, phương pháp so sánh được sử dụng rộng rãi nhất Cụ thể:

* Phương pháp so sánh

Phương pháp định giá so sánh là việc định giá bằng cách so sánh một cách trực tiếp bất động sản mục tiêu với các BĐS tương tự đã được bán trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của nó từ các giao dịch trước đấy Phương pháp so sánh dựa trên

lý luận cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh được đã mua, bán hoặc cho thuê trên thị trường

Phương pháp này dựa trên: nguyên tắc cung - cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng là cơ sở của phương pháp so sánh

Khi tiến hành so sánh các BĐS tương tự được bán trên thị trường với BĐS mục tiêu cần đáp ứng các yêu cầu sau:

 So sánh BĐS chỉ được thực hiện với BĐS tương tự trong cùng một vùng

 Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện ở thời gian gần đây

 Cán bộ quản lý phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành định giá một cách thích hợp

 Chất lượng các thông tin phải cao và có thể so sánh được

 Thị trường cần ổn định Khi thị trường không ổn định, cán bộ quản lý phải tính đến các vấn đề có thể xảy ra trong việc sử dụng phương pháp

Theo phương pháp này, công thức định giá BĐS thế chấp được tính bằng:

Giá trị BĐS thế chấp = Giá bán BĐS so sánh ± mức độ điều chỉnh sự khác biệt

Trên thực tế, mỗi BĐS mang đặc tính khác nhau, do vậy, không có BĐS nào giống nhau hoàn toàn, giá trị BĐS còn phụ thuộc vào yếu tố thời gian Vì vậy, để tiến hành định giá, cán bộ quản lý trước hết phải xác định BĐS mục tiêu; sau đó, tiến hành thu thập, tìm kiếm các thông tin về những BĐS được bán trong thời gian gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu Từ đó, cán bộ quản lý kiểm tra các thông tin về các BĐS so sánh để tiến hành lựa chọn nhóm BĐS so sánh phù hợp nhất Thông thường, cán bộ quản lý nên lựa chọn từ 3 đến 6 BĐS để so sánh, đối chiếu Trên cơ sở phân tích giá bán và điều kiện của BĐS so sánh để tìm ra cơ sở điều chỉnh, sau đó tiến hành so sánh điều kiện của BĐS mục tiêu với các BĐS so sánh để tiến hành điều chỉnh giá Cuối cùng, cán bộ quản lý tiến hành ước tính giá trị của BĐS mục tiêu dựa trên cơ sở hòa hợp các chỉ số giá trị của BĐS so sánh đã điều chỉnh

Tuy nhiên, phương pháp so sánh cũng có nhiều hạn chế:

+ Phương pháp này có vẻ đơn giản, nhưng cũng nhiều cạm bẫy Người định giá có thể đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường và đã quên mất rằng những bằng chứng như vậy đã phản ánh điều gì xảy ra trong quá khứ, trong khi nhiệm vụ hiện tại của cán bộ quản lý là xác định giá trị hiện tại của BĐS

+ Khi mà thị trường yếu, số lượng các giao dịch trong thị trường không đủ thì việc áp dụng phương pháp so sánh rất hạn chế

+ Đối với BĐS tạo thu nhập thì người mua quan tâm đến những đặc tính kinh

tế của nó, cụ thể họ thường quan tâm tới tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư được dự báo cho luồng tiền tương lai Việc phân tích so sánh bán các BĐS lớn tạo thu nhập là rất khó khăn bởi vì các thông tin về các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến quyết định của người mua là không có sẵn, ví dụ các điều khoản trong hợp đồng cho thuê

+ Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp so sánh Có thể nói phương pháp này luôn chậm sau thị trường, do đó kết quả định giá dựa trên thông tin lỗi thời gây khó khăn cho định giá viên

+ Đối với các những BĐS được đổi mới đầu tiên trong một khu vực đang

xuống cấp hoặc đối với một loại BĐS cụ thể thì cũng rất ít số liệu có thể so sánh được

+ Để bảo đảm tính thực tiễn của các kết luận về giá trị được đưa ra từ phân tích so sánh, cán bộ quản lý phải thay đổi những số liệu nhận được và hiểu một cách đầy đủ các đặc điểm hành vi của người bán và người mua tham gia giao dịch + Điều bắt buộc là định giá viên phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm yếu của các số liệu đã thu nhập và thực hiện phân tích so sánh trong phương pháp này

Phương pháp này thường được sử dụng đối với các tài sản có tính đồng nhất,

ví dụ như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu; các mảnh đất trống Ngoài ra, phương pháp định giá so sánh trực tiếp được sử dụng như đầu vào cho các phương pháp định giá khác như phương pháp định giá chi phí, phương pháp thặng dư

Để có kết quả chính xác, các BĐS sử dụng để so sánh nên là các BĐS mới được giao dịch trên thị trường Nếu có quá ít BĐS đáp ứng được yêu cầu trên thì công việc so sánh sẽ cho kết quả kém chính xác hơn Vì vậy khi tiến hành so sánh giữa các BĐS và tài sản mục tiêu cần phải chú ý các tình huống như:

 Phương pháp so sánh sẽ không sử dụng được nếu không có thông tin so sánh hoặc những thông tin không chính xác

 Để giảm bớt sự chủ quan trong đánh giá các yếu tố chuyên viên định giá cần sự dụng các phương pháp như: thống kê, phân tích xác xuất và máy tính Điều này giúp cho chuyên viên định giá rút ra những kết luận từ tập hợp các tài liệu và nhận được kết quả tốt hơn

Ngoài ra, các ngân hàng còn có thể áp dụng các phương pháp khác để định giá BĐS như sau:

* Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại

để tạo ra một BĐS tương tự với BĐS cần định giá trừ đi hao mòn của BĐS cần định

giá để ước tính giá trị thị trường của BĐS đó

Phương pháp này dựa trênnguyên lý cơ bản của phương pháp giá thành là chi phí của địa điểm (đất) cộng với chi phí xây dựng sẽ cho giá trị của bất động sản Tuy nhiên để định giá chi phí thay thế là công trình mới thì việc định giá theo chi phí và chi phí xây dựng là hoàn toàn hợp lý, nhưng nếu BĐS đang sử dụng thì

rõ ràng sự hao mòn và lỗi thời của BĐS là phần ảnh hưởng đến giá trị BĐS Phần hao mòn và lỗi thời của nó có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Khi áp dụng phương pháp chi phí cán bộ quản lý cố gắng ước lượng sự khác biệt về giá trị đối với người mua BĐS đang được định giá và BĐS được xây dựng mói có sử dụng tối ưu Người định giá ước lượng chi phí xây dựng mới các cấu trúc hiện có và các cải thiện của địa điểm (bao gồm các chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và lợi nhuận hợp lý của người đầu tư) Sau đó thực hiện trừ giá trị khấu hao tích lũy của các công trình cần định giá Khi giá trị của địa điểm được cộng vào giá trị công trình được định giá sẽ cho chỉ số giá trị của toàn quyền sở hữu bất động sản Khi áp dụng phương pháp định giá chi phí cán bộ quản lý cố gắng xác định và lượng hóa những nguyên nhân gây ra hao mòn và liên hệ chúng với BĐS mục tiêu Do đó phương pháp định giá giá thành cơ bản được thực hiện như sau:

Chi phí địa điểm

Cộng Chi phí xây dựng

-

Trừ Hao mòn của công trình

Lỗi thời của công trình

-

Giá trị của BĐS

Đây là phương pháp xác định giá trị BĐS dựa trên căn cứ có minh chứng cụ thể và rõ ràng Kết quả định giá được thể hiện trên các chi phí cũng như những lập luận về giá trị của BĐS thế chấp là có cơ sở Do đó, phương pháp này có những ưu điểm sau:

+ Là phương pháp định giá được sử dụng hữu hiệu khi định giá các tài sản ít mua bán trên thị trường hoặc thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai

+ Phương pháp này tương đối đơn giản về mặt toán học, số liệu dùng để tính toán tương đối cập nhập

Tuy nhiên, phương pháp này cũng có những hạn chế:

+ Chi phí tạo ra tài sản không phải lúc nào cũng phù hợp hay bằng giá trị của tài sản Chính vì thế, định giá dựa trên chi phí nhiều khi không phản ánh đúng giá trị thị trường Ngoài ra, phương pháp chi phí bao gồm chi phí của từng cấu phần, vì thế tổng của nhiều bộ phận của một tài sản nhiều khi càng tách rời giá trị toàn bộ tài sản

+ Việc ước tính hao mòn tài sản nhiều khi phụ thuộc vào chủ quan của cán bộ quản lý Trên thực tế, chưa có một phương pháp cụ thể nào chính xác trong việc ước tính hao mòn

+ Người định giá phải thông thạo kỹ thuật, đồng thời phải am hiểu về tài chính mới đủ kinh nghiệm để áp dụng phương pháp định giá này

Phương pháp này được sử dụng để định giá các BĐS ít có cầu trên thị trường, hiếm khi được mua bán trên thị trường cụ thế như: các BĐS công cộng như trường học, bệnh viện, thư viện, đền bù giải phóng mặt bằng, việc tính thuế và thuế suất tính trên chi phí xây dựng công trình và giá trị địa điểm, mục đích bảo hiểm, công trình trong đấu thầu hoặc đặt hàng cho nhà thầu, để kiểm tra lại kết quả định giá của các phương pháp khác

* Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác BĐS cần định giá thành giá trị vốn hiện tại của nó (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị của BĐS cần định giá

Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp:

 Phương pháp vốn hóa trực tiếp

 Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng với trường hợp thu nhập từ BĐS đầu

tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn

Phương pháp dòng tiền chiết khấu::áp dụng với trường hợp thu nhập từ BĐS

đầu tư qua các năm khác nhau…

- Trường hợp thu nhập ròng hàng năm là những khoản tiền thay đổi CFt (không bằng nhau hàng năm) thì giá trị của BĐS được xác định như sau:

Trong đó:

V= Giá trị của khoản thuê mướn

CFt: Thu nhập ròng năm thứ t

n: Thời gian của dự án

r: Lãi suất chiết khấu

Đây là phương pháp có lý luận chặt chẽ, do vậy, phương pháp này có những

ưu điểm sau:

+ Công thức tính toán rõ ràng, dễ hiểu

+ Có độ chính xác tương đối cao khi có những thông tin chính xác

Tuy nhiên, việc thực hiện định giá bằng phương pháp này cũng có nhiều hạn chế:

+ Nhiều số liệu phải ước tính, điều chỉnh, vì vậy đòi hỏi kỹ thuật điều chỉnh cao, thông tin đầy đủ

+ Độ chính xác có thể bị hạn chế, do thông tin dự đoán dễ bị cảm tính

+ Khó thuyết phục khách hàng, do các số liệu đã bị điều chỉnh, ít liên quan đến bằng chứng có thể nhìn thấy ngay được

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong định giá các bất động sản mang lại thu nhập hàng năm (doanh nghiệp, khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phim, đất nông nghiệp, đất rừng, tài sản cho thuê…), hoặc áp dụng cho định giá trong lĩnh

vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư

* Phương pháp thặng dư (phương pháp giá trị còn lại, phương pháp lý thuyết)

Đây là phương pháp dùng để định giá BĐS có khả năng pháp triển

Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, có nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo

Giá trị thực của một BĐS, của một dự án đầu tư trên thị trường cạnh tranh sẽ bằng số chênh lệch giữa thu nhập thị trường và chi phí cơ hội thị trường khi đâu tư vào BĐS hay dự án đó

Nội dung

Giá trị BĐS

mục tiêu =

Giá trị còn lại +

Các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu Giá trị còn lại = Tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển

+ Chi phí tài chính +

Chi phí khác

có liên quan +

Lợi nhuận của nhà đầu

tư xây dựng

Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS Vì vậy phương pháp thặng dư có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS

Tuy nhiên, phương pháp cũng tồn tại nhiều hạn chế:

+ Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất

+ Các ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường

+ Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với tham số về chi phí và giá bán + Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

Phương pháp thặng dưphù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển

không phức tạp, các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao

Để áp dụng phương pháp này, nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng kĩ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với tính toán hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển BĐS

Phương pháp này sử dụng chủ yếu cho các nhà thầu xây dựng và các công ty kinh doanh BĐS

* Phương pháp lợi nhuận (phương pháp hạch toán)

Phương pháp này được sử dụng để định giá cho các tài sản đặc biệt như khách sạn, rạp chiếu bóng và những tài sản khác, mà việc so sánh với những tài sản tương

tự sẽ gặp khó khăn do giá trị chủ yếu của chúng phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản

Trong một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản phụ thuộc nhiều vào dung lượng thương mại xác định dòng thu nhập của tài sản, đó là đặc điểm thường thể hiện cho các tài sản trong ngành vui chơi giải trí, bao gồm khách sạn và một số loại tài sản khác

Phương pháp này dựa vào sự phân tích khả năng sinh lời ước tính của việc sử dụng tài sản, trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư

ra thể hiện là thu nhập thực hàng năm đặc trưng của tài sản Thu nhập thực này sau

đó được chuyển thành vốn theo đúng như cách trong phương pháp thu nhập

Phương pháp lợi nhuận định giá các BĐS mà giá trị của chúng phụ thuộc nhiều bởi khả năng sinh lợi tốt hơn so với các phương định giá khác

Tuy nhiên, phương pháp này cũng tồn tại một số hạn chế:

+ Chỉ sử dụng để định giá đối với các BĐS có tính độc quyền

+ Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực của tài sản

+ Muốn làm việc tốt theo phương pháp này thẩm định viên phải có kiến thức vững vàng về loại hình kinh doanh BĐS đó

Phương pháp này thường sử dụng để định giá đối với các BĐS tạo thu nhập như: khách sạn, nhà nghỉ, rạp chiếu bóng

Kết luận:

Trong các phương pháp nêu trên, có những phương pháp tỏ ra phù hợp với điều kiện này nhưng trong điều kiện khác lại tỏ ra không có ưu thế bằng Nhưng có thể nói, phương pháp so sánh trực tiếp vẫn là phương pháp chắc chắn và đáng tin cậy nhất để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận Có kết quả như vậy là do dữ liệu chúng ta sử dụng để định giá là những thông tin thực tế diễn ra trên thị trường

và đã được thị trường công nhận Những phương pháp còn lại chỉ là những tính toán, ước tính trong tương lai

c Tổ chức, tiến hành định giá

NHTM là một bộ máy tổ chức với nhiều phòng, ban chức năng được quy định

cụ thể đối với từng Ngân hàng, do đó, trong công tác định giá, mỗi NHTM đều phải quy định nhiệm vụ cụ thể đối với từng phòng ban thực hiện công việc, tránh một công việc bị đùn đẩy tạo nên sự đứt quãng trong công tác, làm công tác định giá bị chậm trễ, gây ảnh hưởng xấu tới uy tín cũng như hoạt động của Ngân hàng

Thêm vào đó, các bộ phận trong công tác định giá phải có sự hợp tác do hoạt động này gắn với trách nhiệm của nhiều phòng ban trong Ngân hàng Từ đó, để công tác định giá nói chung, công tác định giá BĐS thế chấp nói riêng được diễn ra thuận lợi, mỗi Ngân hàng cần tổ chức bộ máy một cách khoa học, chặt chẽ nhằm đạt hiệu quả cao nhất trong công tác

d Đánh giá hiệu quả quản lý công tác định giá

Hiệu quả là một phạm trù được đánh giá bởi các tiêu chí mang tính chất cả định tính và định lượng Các tiêu chí định tính được hiểu đó là các tiêu chí thể hiện sau một quá trình sửa đổi bổ sung, thay thế thì việc định giá được coi là tốt hơn, hoàn chỉnh hơn, và có thể dễ dàng áp dụng hơn Các tiêu chí định lượng là các tiêu chí được đo lường bằng giá trị cụ thể (có thể lượng hóa được), tức là giá trị sau hoàn thiện sẽ cao hơn và phù hợp hơn so với giá trị trước đó

Trước hết, khi nhìn nhận về hiệu quả công tác định giá BĐS thế chấp của các

NHTM phải dựa trên thước đo về chi phí, nguồn lực Ngân hàng bỏ ra để tiến hành định giá BĐS thế chấp, cũng như lợi nhuận Ngân hàng thu lại được sau khi tiến hành cho vay Nói cách khác, hiệu quả công tác định giá BĐS thế chấp của các NHTM phải được nhìn nhận dựa trên Năng suất lao động (NSLĐ) của cán bộ quản

lý

Thêm vào đó, hiệu quả công tác định giá BĐS thế chấp còn được nhìn nhận theo hướng phát hiện được các rủi ro trong hoạt động cho vay của NHTM Từ đó, Ngân hàng có những biện pháp hạn chế rủi ro đối với hoạt động cho vay

Hiệu quả công tác định giá BĐS thế chấp có thể được dựa trên một số các chỉ tiêu sau đây:

chọn, ngân hàng lựa chọn dựa theo tỉ lệ Chi phí tự định giá/ Chi phí thuê định giá từ

tổ chức bên ngoài, cụ thể:

Nếu tỉ lệ này lớn hơn 1, ngân hàng sẽ tiến hành thuê định giá từ tổ chức bên ngoài

Nếu tỉ lệ này nhỏ hơn 1, ngân hàng sẽ tiến hành tự định giá

Nếu tỉ lệ này bằng 1, ngân hàng sẽ lựa chọn phương thức định giá dựa trên các yếu tố khác như thời gian định giá, nguồn lực của Ngân hàng tại thời điểm đó,

* Tổng giá trị BĐS thế chấp/ Tổng giá trị cho vay

Về Quy định chung về giá trị TSBĐ: Khoản 1 Điều 324 của Bộ luật Dân sự

2005 quy định: “Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” Về “thỏa thuận khác” được giải thích tại Điều 5 của Nghị định số