XÂY DỰNG MÔ HÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT THỔ CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 10

Từ yêu cầu thực tiễn về sự cần thiết của việc đánh giá đúng giá trị của đất đai, với những kiến thức hiểu biết của người nghiên cứu, và thời gian nghiên cứu có hạn, đề tài tập trung vào

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 10”

SVTH: PHAN THỊ THANH TRƯỜNG MSSV: 05124132

LỚP: DHO5QL KHÓA: 2005 – 2009 NGÀNH: Quản Lý Đất Đai

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

…# "…

PHAN THỊ THANH TRƯỜNG

“XÂY DỰNG MÔ HÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT THỔ CƯ

TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 10”

Giáo viên hướng dẫn: KS Trần Thị Việt Hòa

( Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh)

(Ký tên:……….)

- Tháng 7 năm 2009 -

LỜI CẢM ƠN

Con xin gởi lòng biết ơn thành kính và sâu sắc nhất đến ba mẹ cùng những người thân trong gia đình, những người đã sinh ra, nuôi dưỡng, dìu dắt, động viên cho con có được như ngày hôm nay

Xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, khoa Quản Lý Đất Đai

và Bất Động Sản, cùng toàn thể quý thầy cô trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, đã truyền đạt những kiến thức hữu ích, kinh nghiệm quý báu và hướng dẫn em trong những năm tháng học tập tại trường

Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cô Trần Thị Việt Hòa đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ bảo em trong suốt quá trình thực tập và hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Em xin chân thành cảm ơn thầy Vũ Minh Tuấn, thầy Trần Đức Luân đã nhiệt tình chỉ bảo em trong quá trình thực hiện đề tài

Xin gửi lời cảm ơn đến Ban Giám đốc công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam và các anh chị trong công ty, đặc biệt là anh Trần Công Luận đã nhiệt tình hướng dẫn, tạo điều kiện cho tôi học hỏi trong thời gian thực tập tại công ty

Xin cảm ơn các bạn lớp Quản Lý Đất Đai 31 niên khóa 2005-2009 luôn bên cạnh, động viên, cùng tôi chia sẻ niềm vui, nỗi buồn trong những tháng năm học tập xa nhà

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2009

PHAN THỊ THANH TRƯỜNG

Sinh viên thực hiện: Phan Thị Thanh Trường, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất

Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: “XÂY DỰNG MÔ HÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT THỔ CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 10”

Giáo viên hướng dẫn: KS Trần Thị Việt Hòa, Bộ môn Kinh Tế Đất, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường hàng hóa, dịch vụ, tài chính, sản xuất quan trọng của nền kinh tế, xã hội của nhiều quốc gia Hoạt động của

nó đã góp phần đáng kể vào ngân sách của nhà nước Tuy nhiên, trong quá trình phát triển của nền kinh tế, với tính chất khan hiếm, tính dị biệt của đất đai, xu hướng giá cả của các loại đất đai ngày càng tăng theo sự khan hiếm đó Giá cả bất động sản trên thị trường mà cụ thể là đất đai thường không biểu hiện được giá trị thực của nó, các mức giá mang một giá trị ảo rất cao Việc xác định được các yếu tố cấu thành nên giá đất như ưu thế về vị trí, địa điểm, lợi thế kinh doanh…ảnh hưởng như thế nào đến giá đất

là một việc làm hết sức cần thiết hiện nay

Từ yêu cầu thực tiễn về sự cần thiết của việc đánh giá đúng giá trị của đất đai, với những kiến thức hiểu biết của người nghiên cứu, và thời gian nghiên cứu có hạn,

đề tài tập trung vào một số nội dung sau: Phân tích hiện trạng giá đất trên địa bàn Quận 10; Định lượng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thổ cư; Phân tích mối tương quan giữa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng thông qua việc xây dựng mô hình hồi qui giá đất Các mục tiêu nghiên cứu được giải quyết trên cơ sở các phương pháp: Phương pháp điều tra, phân tích, thống kê số liệu; Phương pháp chi phí giảm giá; Phương pháp hồi quy tuyến tính và để xây dựng mô hình hồi qui giá đất đề tài sử dụng phần mềm thống kê Eview 3.0

Đề tài nghiên cứu đã đạt được những kết quả nhất định Kết quả nghiên cứu đã đánh giá tình hình giá đất trên địa bàn Quận 10, cho thấy sự tồn tại của nhiều mức giá khác nhau và có sự chênh lệch giữa hệ số giá mặt tiền – hẻm do Nhà nước quy định so với giá giao dịch trên thị trường Đồng thời, đề tài đã xây dựng được mô hình hàm giá đất phù hợp với cơ sở lý luận, tuần tự tiến hành một cách khoa học và khách quan, từ

đó có thể ước tính giá đất cho một vài bất động cụ thể Tuy nhiên, để có thể ứng dụng

mô hình vào thực tế một cách chính xác và rộng rãi hơn thì cần phải có một quá trình nghiên cứu thêm, phải hoàn thiện hơn công tác điều tra thu thập thông tin các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cả về số lượng lẫn chất lượng để có một mô hình mang lại tính ứng dụng cao

Tóm tắt ii

Danh sách các bảng iv

Danh sách các chữ viết tắt v

Danh sách các hình ảnh, sơ đồ, biểu đồ v

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I: TỔNG QUAN 2

I.1 Tổng quan bất động sản và thị trường bất động sản 2

I.1.1 Bất động sản 2

I.1.2 Thị trường BĐS 4

I.2 Đất đai và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 5

I.2.1 Đất đai 5

I.2.2.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 9

I.3 Một số vấn đề về định giá bất động sản 12

I.3.1 Khái niệm định giá bất động sản 12

I.3.2 Cơ sở giá trị sử dụng trong định giá bất động sản 13

I.3.3 Các nguyên tắc cơ bản áp dụng trong định giá bất động sản .14

I.3.4 Các phương pháp định giá bất động sản 15

I.4 Khái quát địa bàn nghiên cứu 17

I.5 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện .20

I.5.1 Nội dung nghiên cứu 20

I.5.2 Phương pháp nghiên cứu: 20

I.5.3 Quy trình thực hiện 22

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 23

II.1 Điều tra giá chuyển nhượng nhà đất thị thường khu vực quận 10 Tp.HCM 23

II.1.1 Điều tra khảo sát khu vực nghiên cứu 23

II.1.2 Điều tra giá nhà đất chuyển nhượng trên thị trường 23

II.1.3 Giá trị quyền sử dụng đất thị thường khu vực quận 10 Tp.HCM 27

II.4 Xây dựng mô hình hồi quy của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 30

II.4.1 Giả định các biến giải thích và dấu kỳ vọng 31

II.4.2 Thiết lập hàm giá đất .32

II.4.3.Kết quả của mô hình ước lượng 35

II.4.4 Kiểm định các giả thiết đặt ra 36

II.4.5 Giải thích ý nghĩa của mô hình .45

II.5 Đánh giá nhận xét về kết quả nghiên cứu 47

II.6 Tính ứng dụng kết quả mô hình hồi quy vào thực tiễn 48

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 53

Y›Z

Bảng 1: Diện tích các đơn vị hành chính Quận 10 18

Bảng 2: Giá vàng trung bình qua các tháng của năm 2009 24

Bảng 3: Số mẫu điều tra theo tuyến đường Quận 10 25

Bảng 4: Giá đất trung bình và hệ số hẻm tại Quận 10 26

Bảng 5: Đơn giá QSDĐ theo từng vị trí và hệ số chênh lệch 26

Bảng 6: So sánh hệ số giá mặt tiền – hẻm theo Nhà nước và theo thực tế 27

Bảng 7: Quy đổi 1 số BĐS từ giá vàng ra VNĐ 27

Bảng 8: Đơn giá xây dựng mới các cấp nhà 28

Bảng 9: Bảng giá trị còn lại của nhà của 1 số BĐS 29

Bảng 10: Bảng tính đơn giá đất của 1 vài BĐS 30

Bảng 11: Ký hiệu và kỳ vọng dấu các biến giải thích trong mô hình hồi quy 32

Bảng 12: Bảng kết xuất kết quả mô hình hồi quy ban đầu: 35

Bảng 13: Bảng kết quả kiểm định T 38

Bảng 16: Bảng kết xuất ma trận tương quan giữa các biến độc lập 40

Bảng 17: Kết xuất mô hình hồi qui phụ VT 41

Bảng 18: Kết xuất mô hình hồi qui phụ LNDR 42

Bảng 19: Kết xuất mô hình hồi qui phụ LNDT 42

Bảng 20: Kết xuất mô hình hồi qui phụ LNKCQ10 43

Bảng 21: Bảng kết xuất kiểm định White- test 44

Bảng 22: Bảng kết xuất kiểm định Breusch-Godfrey 45

Bảng 23: Tỷ lệ chênh lệch giữa giá điều tra và giá mô hình 48

Bảng 24: Bảng tổng hợp 7 BĐS dự tính đơn giá đất 49

Bảng 25: Bảng kết xuất LNGD của 7 BĐS mẫu 49

Bảng 26: Tỷ lệ chênh lệch giữa giá điều tra và giá thực tế của 7 BĐS mẫu 50

BĐS : Bất động sản

DTKV : Diện tích khuôn viên

DTSD : Diện tích sử dụng

CLCL : Chất lượng còn lại

GTCL : Giá trị còn lại

GTQSDĐ : Giá trị quyền sử dụng đất

ĐGXD : Đơn giá xây dựng

UBND : Ủy ban nhân dân

DANH SÁCH CÁC HÌNH ẢNH

Y›Z

Nội dung các hình ảnh Trang

Hình 1: Đường cân bằng giá trị 8

Hình 2: Giá cả đất đai trong phân khúc thị trường 8

Hình 3: Bản đồ Quận 10 18

Hình 4: Vị trí phân bố 214 mẫu điều tra 24

Hình 5: Một dạng hàm tuyến tính Hình 6: Một dạng hàm phi tuyến 33

Hình 7: Thuộc tính của một mô hình tốt 50

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ Y›Z Sơ đồ 1: Quy trình thực hiện 22

Biểu đồ 1: Biểu đồ so sánh giá mô hình và giá điều tra 47

ĐẶT VẤN ĐỀ

™ Tính cấp thiết của đề tài

Sự ra đời, hình thành và phát triển thị trường bất động sản đã có những đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế - xã hội của nước ta trong thời gian qua Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn còn tồn tại những mặt nhất định như: Đất đai chưa được khai thác và sử dụng hiệu quả; Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản

lý và điều tiết thị trường bất động sản; tình trạng đầu cơ nhà đất; kích cầu ảo để nâng giá bất động sản vẫn diễn ra…Dẫn đến việc xác định giá trị thực của đất đai là một vấn

đề rất khó khăn

Trong thị trường bất động sản, giá cả đất đai đóng vai trò rất quan trọng, là đòn bẩy kinh tế đối với việc thể hiện toàn bộ tiềm năng kinh tế đất đai Giá đất được xem như là một công cụ quan trọng để Nhà nước quản lý đất trong cơ chế thị trường theo định hướng Xã hội Chủ nghĩa, là căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất nhằm giúp cho việc sử dụng đất đạt hiệu quả cao và tiết kiệm

Với tính chất dị biệt, khan hiếm của đất đai, xu hướng giá cả của các loại đất đai ngày càng tăng theo sự khan hiếm đó Giá cả bất động sản trên thị trường mà cụ thể là đất đai thường không biểu hiện được giá trị thực của nó, các mức giá mang một giá trị ảo rất cao Việc xác định được các yếu tố cấu thành nên giá đất như ưu thế về địa điểm, lợi thế kinh doanh, diện tích …ảnh hưởng như thế nào đến giá đất là một việc làm hết sức cần thiết hiện nay Như vậy, vấn đề quan trọng ở đây là đưa ra những

cơ sở về giá được biểu hiện qua các đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản để có thể nhận biết được giá trị thực tế của bất động sản như thế nào là hợp lý Khi có một “hiện trạng” mới, chúng ta sẽ có một mức giá đất mới dựa trên các cơ sở khoa học và thực tiễn đã được nghiên cứu Đây chính là công việc mà đề tài này hướng đến Từ yêu cầu thực tiễn về sự cần thiết của việc đánh giá đúng giá trị của đất đai, tôi tiến hành thực

hiện đề tài: “Xây dựng mô hình định giá đất thổ cư trên địa bàn Quận 10”

™ Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

9 Nghiên cứu xây dựng mô hình định giá đất phù hợp với thị trường

9 Phân tích đánh giá các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất

™ Đối tượng nghiên cứu:

9 Đối tượng nghiên cứu của đề tài là tương quan giữa giá đất và các yếu tố

9 Đối tượng khảo sát là giá nhà đất chuyển nhượng trên thị trường

™ Phạm vi nghiên cứu:

9 Giá đất thổ cư trên địa bàn Quận 10, TP.Hồ Chí Minh Nghiên cứu và đánh giá những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất thổ cư tại TP.Hồ Chí Minh được quan tâm nhất hiện nay, cụ thể là yếu tố về vị trí, diện tích, độ rộng đường, khoảng cách đến trung tâm Quận 10…

9 Số liệu thứ cấp để thực hiện đề tài thu thập tại Công Ty Cổ Phần Thông Tin và Thẩm định giá miền Nam, các số liệu sơ cấp thu thập từ các giao dịch thị trường của các bất động sản trên địa bàn quận 10 Thời gian hoàn thành việc nghiên cứu trong khoảng thời gian từ ngày 1/3/2009 đến ngày 30/6/2009

PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Tổng quan bất động sản và thị trường bất động sản

I.1.1 Bất động sản

a) Khái niệm

Hiện nay, từ các góc độ nhìn nhận khác nhau, các nhà nghiên cứu đã đưa ra

những khái niệm khác nhau về BĐS Một số khái niệm mang tính tổng thể sau:

- Theo Bloomberg.com/Financial Glossary: “Bất động sản là một phần đất đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất”

- Theo McKenzie and Betts, 1996: “Bất động sản bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không thể di dời được quy định bởi pháp luật

- Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 của IVSC: “Bất động sản được định nghĩa là đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất”

- Ở Việt Nam, theo điều 174, Bộ Luật dân sự năm 2005: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Bộ luật dân luật chế độ Việt Nam cộng hòa ban hành 1972 ghi nhận BĐS gồm

3 loại:

- Những vật dụng không thể di dời do bản chất của tự nhiên, điền địa, nhà cửa kiên cố, tường rào, ao, hồ, sông, đê, đập và các công trình xây đắp khác để chắn nước, rừng núi và cây cối, mỏ và những khoáng sản chưa đào lấy lên, hoa lợi, mùa màn đã chín mà chưa gặt hái

- Bất động sản vì công dụng riêng, đó là những động sản được xem như BĐS nhằm mục đích tăng giá trị cho BĐS: Gia súc để cày bừa, tư liệu dùng để sản xuất nông nghiệp, công nghiệp; hạt giống, phân tro dùng để canh tác nông nghiệp, cá trong ao, ong trong tổ, chim trong chuồng; những trang thiết bị gắn liền với nhà, xưởng và những đồ trang trí nội thất

- Bao gồm các quyền đối với BĐS, ghi nhận cụ thể: Quyền sử dụng, quyền dụng ích; quyền cư ngụ và hành dụng; quyền thuê trường kỳ; quyền địa dịch, quyền thế chấp

Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại ổn định và lâu dài Như vậy một tài sản được coi là bất động sản khi thỏa các điều kiện sau:

• Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;

• Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;

• Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;

• Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi;

• Tồn tại lâu dài

b) Thuộc tính của bất động sản

9 Có vị trí cố định (tính bất động): Chúng ta không thể di chuyển đất đai từ

nơi này đến nơi khác, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hóa học, sinh học…của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất Mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng

có giá trị riêng Giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng Trong cùng một quận, một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau

9 Có hạn về diện tích (tính khan hiếm): Diện tích đất là có hạn so với sự

phát triển của dân số Sự gia tăng ngày càng nhanh của dân số cộng với tốc độ phát triển kinh tế ngày càng cao đã làm cho nhu cầu về đất ở và đất sản xuất kinh doanh ngày càng lớn Do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng

9 Tính năng lâu bền (tính bền vững): Đất đai có tính năng có thể sử dụng

vĩnh cửu Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể hủy hoại trừ nhừng trường hợp đăc biệt như động đất, núi lửa, sạt lở…mà ngược lại chúng ta có thể cải tạo, bồi đắp làm cho nó tốt hơn và sinh ra nhiều lợi ích hơn

9 Tính không đồng nhất: Thông thường rất ít có 2 hai bất động sản nào có

đặc điểm giống hệt nhau Do vậy giá của bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó

c) Đặc trưng của bất động sản

™ Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Nhìn chung khả năng cung

của BĐS là tương đối kém co giãn với những thay đổi giá cả do có những hạn chế nhất

định về cung đất đai, thể hiện trên các mặt sau:

9 Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định

9 Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn

Bên cạnh các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có hạn chế về mặt quy hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ

thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ

™ Thời gian mua, bán, giao dịch kéo dài, chi phí mua, bán, giao dịch cao:

Bất động sản là một loại tài sản quan trọng trong quá trình sử dụng, có giá trị cao do vậy việc mua bán phải được cân nhắc thận trọng, kỹ lưỡng dẫn đến thời gian giao dịch mua bán thường dài hơn so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán,

giao dịch cũng ở mức cao

Do tính bất động của BĐS nên việc mua bán thường diễn ra tại nơi BĐS tọa lạc, có gắng liền với điều kiện kinh tế, chính trị xã hội của địa bàn nên người mua bán cần có thời gian để tìm hiểu

™ Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Bất động sản là một

hàng hóa đặc biệt, quan trọng, có giá trị cao, xuất phát từ đặc trưng thời gian mua bán

giao dịch dài dẫn đến việc chuyển hóa thành tiền mặt của BĐS kém linh hoạt

™ Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước khá chặt chẽ: Do tính chất quan

trọng của BĐS đối với đời sống, kinh tế, chính trị, xã hội và do tính phức tạp, không

ổn của thị trường BĐS nên Nhà nước cần có những quy định và sự quản lý chặc chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch BĐS Mặt khác, theo quy định của Luật đất đai

năm 2003 thì “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước là đại diện chủ sở hữu” thì

quyền can thiệp và quản lý của nhà nước thể hiện càng sâu, rộng hơn

I.1.2 Thị trường BĐS

a) Khái niệm

™ Hiện nay trên thế giới tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về thị trường

BĐS, có thể tập hợp lại những quan điểm cơ bản sau:

Quan điểm đầu tiên cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một Bản thân đất đai tự nó có thể là một BĐS, song các tài sản như nhà cửa, công trình xây dựng nếu như không gắn liền với đất thì sẽ không được xem là một BĐS Như vậy, đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời nó cũng là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác Tuy nhiên trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và đất đai chỉ là một loại sản phẩm của thị trường BĐS

Một quan điểm khác cho rằng: Thị trường BĐS là thị trường nhà, đất (thị trường địa ốc) Quan điểm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường, BĐS nhà, đất giữ vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội; nhà đất là BĐS chủ yếu cả về khối lượng lẫn giá trị Tuy nhiên quan điểm này cũng không đầy đủ vì nhà cửa, đất đai cũng chỉ là một bộ phận quan trọng hay một loại sản phẩm thông dụng của thị trường BĐS mà thôi

Một quan điểm khá phổ biến khác cho rằng: Thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu hay quyền sử dụng BĐS theo cơ chế thị trường Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường

cụ thể Cũng có ý kiến bổ sung quan niệm này cho rằng cơ chế thị trường trong đó thị trường BĐS phải có sự quản lý của nhà nước vì hầu hết hoạt động của thị trường BĐS đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai

B Từ những quan điểm nêu trên, có thể thấy rằng: Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước Mặt khác có thể hiểu thị trường BĐS như sau:

Thị trường BĐS là một môi trường trong đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán BĐS thông qua cơ chế giá

Những người bán và những người mua có thể ở cùng một địa điểm cụ thể tại một cuộc bán đấu giá, hay có thể liên hệ với nhau qua mạng lưới thông tin liên lạc Giá

cả BĐS được xác định tại thị trường BĐS

Khái niệm thị trường chỉ ra rằng BĐS có thể mua bán giữa người mua và người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của mình Mỗi bên đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá cũng như khả năng kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu dụng của BĐS, về nhu cầu và ước muốn của các bên

Thị trường BĐS có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế Những vị trí vừa và nhỏ thích hợp việc xây dựng nhà ở là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát triển địa phương Những vị trí lớn dành cho sự phát triển cư trú hay thương mại là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát triển lớn, vì diện hoạt động rộng lớn Các tổ chức đầu tư phát triển quốc tế còn có kinh doanh tại nhiều địa điểm ở nhiều nước để tranh thủ những điều kiện thuận lợi trong bối cảnh toàn cầu hóa về kinh tế

b) Đặc trưng của thị trường bất động sản

Các giao dịch liên quan đến BĐS có thể diễn ra bất kỳ đâu nếu ở đó có nhu cầu mua, bán BĐS Chính vì điều đó sẽ không có một thị trường bất động sản với tính năng là một địa điểm tập trung tại đó những người mua, người bán BĐS Bên cạnh đó, các giao dịch BĐS có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch của chúng

Hoạt động trong thị trường BĐS không chỉ có người mua và người bán mà giữa

họ còn có những đơn vị kinh doanh BĐS làm cầu nối Người có nhu cầu mua và người

có nhu cầu bán BĐS có thể tìm đến các nhà kinh doanh BĐS hoặc trực tiếp thương lượng với nhau

Do không có thị trường trung tâm làm cho thông tin về thị trường rất khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường

Đặc tính của đất đai là bất động, không thể thiêu hủy, chia cắt, mang đi, sự dư thừa đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương phương khác làm cho thị trường BĐS có đặc tính địa phương Mỗi địa phương khác nhau, có nhu cầu về nhà ở khác nhau và vì vậy các chính sách điều tiết của Nhà nước

sẽ khác nhau

Do tính khan hiếm và không tái tạo của đất đai nên thị trường BĐS mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hóa, biến động của giá BĐS thường mạnh hơn

biến động của giá hàng hóa thông thường

Với những đặc tính như thiếu thông tin thị trường, phương thức giao dịch mua

bán kém an toàn tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường BĐS

™ Có quan hệ mật thiết với các thị trường khác, nhất là thị trường tài

chính tiền tệ

Với đặc điểm là một loại tài sản có giá trị lớn, các giao dịch BĐS thường có sự tham gia, hỗ trợ của các nguồn tài chính từ các thị trường tài chính, tiền tệ Thị trường tài chính, tiền tệ ngoài việc hỗ trợ nguồn tài chính cho các giao dịch BĐS có thể diễn

ra, nó còn đóng vai trò trong việc tạo ra hàng hóa cho thị trường BĐS thông qua việc

cho vay đầu tư BĐS

I.2 Đất đai và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

I.2.1 Đất đai

a) Khái niệm đất đai

Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần bề mặt với không gian bên trên

và bề sâu trong lòng đất Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai

Khái niệm đất đai không đồng nhất với khái niệm lãnh thổ và đất Lãnh thổ được hiểu là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong một không gian và thời gian

xác định, là phạm trù địa lý - dân tộc Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng, đất đai là phạm trù địa lý tự nhiên Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người

• Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính không gian như diện tích, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai

• Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường Vị thế đất đai được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng giềng và với các đối tác khác… Cường độ quan hệ bị ảnh hưởng bởi yếu tố khoảng cách không gian, giảm dần phi tuyến theo sự tăng dần của khoảng cách, “Bán anh em xa, mua láng giềng gần”

Vị thế xã hội của đất đai là phạm trù tổng hợp các điều kiện kinh tế - xã hội và pháp luật cấu thành giá đất Vị thế đất đai được phản ánh thông qua các đặc điểm kinh

tế - xã hội và pháp luật của đất đai Các thửa đất có các điều kiện kinh tế - xã hội và pháp luật như nhau thì có cùng một mức vị thế xã hội

Vị thế đất đai khác với vị trí đất đai Vị thế là thuộc tính xã hội của đất đai, còn

vị trí là thuộc tính không gian của nó Vị thế của đất đai là thuộc tính không gian tâm

lý của con người, còn vị trí của đất đai là thuộc tính không gian địa lý tự nhiên Khái niệm vị thế không đồng nhất với khái niệm vị trí

Vị trí địa lý của đất đai là bất biến, nhưng khả năng sinh lời của đất đai thay đổi theo sự thay đổi của các điều kiện kinh tế, xã hội và pháp luật Vậy tại sao trong nghiên cứu cũng như trong thực tế định giá đất đai thường chỉ nói đến “vị trí, vị trí và

vị trí”? Phải chăng vị trí địa lý là yếu tố cấu thành giá trị của đất đai, là thuộc tính quan trọng mà các nhà định giá cần phải quan tâm?

Trước hết cần xem xét mối quan hệ giữa vị trí địa lý của đất đai và giá trị của

nó Từ thực tế có thể khẳng định giữa chúng không có quan hệ với nhau Vị trí tự bản thân nó, tức vị trí trong trạng thái “trần trụi” không có ảnh hưởng tác động đến giá trị đất đai, không phải là thuộc tính mà nhà định giá cần quan tâm

Thuộc tính vị trí của đất đai mà các nhà định giá muốn nói đến chính là vị trí trong không gian địa lý - kinh tế, vị trí trong không gian kinh tế - xã hội đô thị Ở đây,

có thể nói, vị trí địa lý đã được bao phủ bởi các thuộc tính kinh tế - xã hội của đất đai, theo logic của lý thuyết vị thế - chất lượng, đấy chính là vị thế, thuộc tính tạo ra “khả năng sinh lời của vị trí”, lợi ích so sánh của các đơn vị diện tích đất đai ở các vị trí khác nhau

Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và vị thế xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người Ngoài ra đất đai còn có một số đặc tính

• Tính dị biệt tức sự khác biệt, nhưng chỉ khác biệt tương đối Có nghĩa là các thửa đất đai khác nhau về mặt lượng, không khác nhau về mặt chất

• Tính thích ứng là khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau

• Tính tăng trị có nghĩa là giá trị đất đai có xu hướng tăng dần do nhu cầu và giá trị đầu tư vào đất đai ngày càng tăng

b) Giá trị đất đai

Trong thị trường giá cả của đất đai được hình thành thông qua quan hệ cung cầu Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của đất đai Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường

Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình ứng với các thuộc tính không gian (diện tích, hình thể, vị trí) cùng với các đặc điểm về địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các tính chất sinh lý hoá của đất kết hợp với giá trị đầu tư phát triển hạ tầng đất đai Giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai

Giá trị biểu hiện bằng đơn vị tiền tệ được gọi là giá cả Trong thực tế thường gặp các loại giá như: giá cảm nhận, giá mua bán và giá thị trường

Giá cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính tự nhiên và xã hội của đất đai Khi thị trường ở trạng thái cân bằng, giá cảm nhận sẽ cân bằng với lợi ích cảm nhận trong các phân khúc thị trường và tạo thành đường cân bằng giá trị (VEL) Đường cân bằng này thể hiện quy luật “Tiền nào của nấy” Trong thực tế, mức giá cảm nhận của một thửa đất cụ thể xác định tham chiếu theo thông tin giá cả giao dịch trên thị trường (bằng cách tham khảo giá cả giao dịch từ người hàng xóm, hay thông qua tư vấn thẩm định giá) Giá cảm nhận có thể được biểu hiện dưới hình thức giá rao bán, giá rao mua Thông thường giá rao bán thường cao hơn giá cảm nhận cân bằng và giá rao mua lại thấp hơn giá cảm nhận cân bằng

Giá rao bán

Hình 1: Đường cân bằng giá trị

Giá mua bán dao động xung quanh giá cảm nhận, phụ thuộc vào khả năng cảm nhận về lợi ích thu được từ đất đai Cùng một thửa đất thì lợi ích cảm nhận được hoàn toàn khác nhau đối với mỗi người Mỗi người có một hoàn cảnh sống khác nhau, vị thế

xã hội khác nhau, thì nhận định khác nhau về mức độ quan trọng và lợi ích của đất đai, nên đánh giá khác nhau về giá cảm nhận Giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận được trong một bối cảnh cụ thể Giá thị trường được hình thành thông qua quan hệ cung cầu thị trường về đất đai, là giá trị trung bình của các mức giá mua bán cụ thể, được chấp nhận bởi đa số

Khung giá đất đai do chính phủ ban hành trong một giai đoạn phát triển kinh tế

xã hội nhất định, xác định mức giá tối đa và tối thiểu của mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng của đất đai sao cho đất đai được sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả cao

Bảng giá đất đai được xây dựng trên cơ sở khung giá đất đai, ủy ban nhân dân các cấp tỉnh thành hàng năm xây dựng bảng giá cho các loại đất tại địa phương mình ứng với các mức độ tiềm năng khác nhau đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất có các điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội khác nhau

c) Đặc điểm của giá đất

dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì khả năng thu

Hình 2 Giá cả đất đai trong các phân khúc thị trường

thuê, giá cả quyền thế chấp…Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau

cá thể lớn lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau Do vậy cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định

9 Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao

hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất

cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành:

♦ Đầu tiên cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế rất nhỏ

♦ Đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng lên, làm cho giá đất ngày càng tăng lên

9 Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về

vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng Vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau

I.2.2.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Giá cả BĐS tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường Tuy nhiên giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như: “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” Sự can thiệp của nhà nước thông qua các chính sách Ngoài ra còn những yếu

tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân…Các yếu tố tác động đến giá cả BĐS

Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền

sử dụng đất( thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất ), các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng BĐS nên tác động đến giá BĐS

Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc SDĐ cho từng khu vực Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng lớn đến giá BĐS trên thị trường

™ Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương

Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung BĐS nên ảnh hưởng đến giá BĐS

Giá BĐS biến động tỷ lệ thuận với sự gia tăng kinh tế cũng như thu nhập quốc dân của quốc gia và địa phương

Các yếu tố này gồm sự biến động của tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình quân đầu người, tiết kiệm cá nhân và đầu tư…

Cũng giống như bất cứ hàng hóa, dịch vụ nào khác, giá BĐS trên thị trường là giá cân bằng giữa cung cầu

9 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu:

• Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển

- Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó nhu cầu về đất đai và nhà ở tăng lên

- Dân số tăng làm tăng quy mô gia đình dẫn đến yêu cầu quy mô diện tích đất ở của các hộ gia đình tăng, hoặc dẫn đến tăng số lượng hộ gia đình độc lập, làm tăng cầu về nhà ở

- Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng nhu cầu về các hoạt động sản xuất, dịch vụ, thương mại, y tế, giáo dục đều là các nhân tố làm tăng nhu cầu về đất đai

• Thu nhập: Mức thu nhập tăng cho phép nhu cầu về bất động sản trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán, đẫn đến nhu cầu về nhà đất tăng lên

• Việc làm và nghề nghiệp: Việc chuyển dịch cơ cấu nghề nghiệp và chuyển dịch dân cư cũng làm phát sinh nhu cầu về nhà đất

• Đô thị hóa: Đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hóa là quy mô tập trung dân

số và sự phát triển quy mô về bề rộng và không gian đô thị Quá trình đô thị hóa không chỉ làm thay đổi tổng cung về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở

• Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng: Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng còn thô sơ, kém khả năng tiếp cận Tuy nhiên việc tăng khả năng tiếp cận cũng đồng nghĩa với việc làm tăng thêm nhu cầu nhà đất, đôi khi sự thay đổi của cung nhanh hơn sự thay đổi của cầu

9 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung

• Phát triển kinh tế: Tốc độ tăng trưởng của cung bất động sản tỷ lệ thuận với sự phát triển kinh tế

• Sự phát triển của kết cấu hạ tầng: Nhờ sự phát triển của hệ thống kết cấu

hạ tầng mà điều kiệ tiếp cận của đất đai một khu vực trở nê dễ dàng hơn nên thu hút đầu tư vào kinh doanh bất đông sản ở các vùng này

• Sự tham gia của nhà nước: Thể hiện trên hai khía cạnh chủ yếu:

- Quy hoạch: Việc chuyển mục đích sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp vào mục đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh khác hoặc nhà ở sẽ tạo điều kiện tăng

- Nhà nước trực tiếp bán bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước ra thị trường hoặc tăng vốn đầu tư cho các công ty kinh doanh bất động sản của Nhà nước

™ Các yếu tố xã hội và tâm lý

Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương Đông, nó cũng tác

động đến giá BĐS trên thị trường

b) Nhóm các yếu tố vi mô

Là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để

có được quyền sở hữu BĐS Thông thường chi phí quyết định giá trị BĐS Tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị BĐS trên thị trường mà có khi còn

có tác dụng ngược lại

- Xét về mục đích sử dụng một BĐS có khả năng dùng để ở, để kinh doanh

doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích

- Nhìn chung, một BĐS có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ

thuận lợi cho việc bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn

- Xét về tính năng hiệu quả thì một BĐS có thể sử dụng ngay có giá trị hơn

một BĐS phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được

™ Các yếu tố nội tại của bất động sản

9 Vị trí đất: Vị trí là nơi miếng đất đó tọa lạc, khả năng sinh lời do yếu tố vị

trí mang lại càng cao thì giá trị của miếng đất càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế

về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt,sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi

Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn (Khoản 3 điều 10 nghị định 188/CP)

9 Địa điểm: Khi xét đến yếu tố địa điểm là xem xét khả năng tiếp cận BĐS

với môi trường xung quanh như thế nào.Khả năng tiếp cận là tài sản ở gần với các điểm thuận lợi như trường học, chợ, bệnh viện ,gần nơi làm việc, khu vui chơi giải trí

và các phương tiện giao thông công cộng khác

9 Kích thướt, hình thể, diện tích đất: Đó là những nhân tố chỉ đặc trưng và

điều kiện của bản thân thửa đất

♦ Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng

và khả năng tài chính của người sử dụng đất nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

♦ Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở, do đó cũng làm ảnh hưởng đến giá đất

♦ Chiều sâu: Trong trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

♦ Hình dáng: Thửa đất có rất nhiều hình dạng nhưng hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành ít thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

♦ Kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản: Kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản gắn, liền với chi phí tạo lập và chi phí sử dụng nhà nên ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS Kiểu dáng nhà có tính thẩm mỹ cao, hài hòa với khu vực chung quanh thì có giá cao

9 Yếu tố giao dịch thị trường:

♦ Thời gian bán: Ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng bởi vì giá bán trên thị trường của tài sản diễn biến theo chu kỳ

♦ Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường: Đây cũng là một yếu tố quan trọng cần xem xét khi so sánh giá bán giữa các BĐS Giá bán một BĐS phải trả tiền ngay chắc chắn là khác với giá bán một BĐS tương tự nhưng được trả góp, và ngay giá bán các BĐS theo phương thức trả góp cũng khác nhau tùy thuộc vào điều kiện trả góp

♦ Thời điểm giao dịch: Thời điểm giao dịch khác nhau thì giá bán có thể khác nhau

9 Độ rộng mặt đường: Là chiều rộng của mặt đường được trải nhựa hoặc xi

măng Nếu độ rộng càng lớn thì những nhà tọa lạc trên những con đường này thì giá sẽ cao Đặc biệt tại thành phố Hồ Chí Minh tình trạng kẹt xe và ô nhiễm môi trường cao thì độ rộng mặt đường là một trong những yếu tố cơ bản quyết định đến giá đất

Phân loại đường phố: Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn

cứ chủ yếu vào:

♦ Khả năng sinh lợi

♦ Điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch

♦ Khoảng cách tới trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ,

du lịch

I.3 Một số vấn đề về định giá bất động sản

I.3.1 Khái niệm định giá bất động sản

Đến nay có rất nhiều quan điểm khác nhau về định giá bất động sản, có thể kể

ra một vài quan điểm sau:

Theo từ điểm Oxford: ‘‘định giá (valuation) là sự ước tính trị giá bằng tiền của một vật, của một tài sản’’, ‘‘là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh’’

Theo Giáo sư W.Seabrooke-Viện đại học Portsmouth Vương quốc Anh: ‘‘định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ’’

Theo Giáo sư Lim Lan Yuan–Giảng viên trường Xây dựng và bất động sản - Đại học Quốc gia Singapore: ‘‘định giá là một nghệ thuật hay khoa học về sự ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn’’

Theo khoảng 2 điều 4 Pháp lệnh giá: ‘‘thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lê Quốc tế’’

Mặc dù còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơ bản của định giá cần được thừa nhận là:

- Định giá là công việc ước tính giá trị

- Định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn

- Giá trị của tài sản được xác định có thể là giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường

- Được tính bằng hình thái tiền tệ hoặc vật ngang giá

- Phải đặt trong một thị trường nhất định với những điều kiện nhất đinh (pháp lý, kinh tế, xã hội, quan hệ cung-cầu)

- Xác định tại một thời điểm cụ thể

- Xác định cho một mục đích nhất định

I.3.2 Cơ sở giá trị sử dụng trong định giá bất động sản

Trong định giá có hai cơ sở để ước tính giá trị như sau:

a) Giá trị thị trường

‘‘Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường’’ (TCVN01)

Ở đây các bên mua và bên bán độc lập với nhau, không biết điểm yếu của nhau,

cả hai đều có hiểu biết, kiến thức về thông tin tài sản, về giá cả trên thị trường, từ đó dẫn đến việc thỏa thuận mua bán một cách tự nguyện tại một thời điểm nào đó

Điều kiện thương mại bình thường là việc mua bán được tiến hành khi các yếu

tố cung cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng; thông tin về cung cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường

b) Giá trị phi thị trường

Hoạt động thẩm định giá phần lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên

có những loại tài sản riêng biệt, không có giao dịch phổ biến trên thị trường như nhà thờ, trường học…, do đó thẩm định giá phải dựa trên giá trị phi thị trường

Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị thanh

lý, giá trị tài sản bắc buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị để tính thuế…

Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn cả căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó

I.3.3 Các nguyên tắc cơ bản áp dụng trong định giá bất động sản

Công việc định giá bất động sản giữ vai trò rất quan trọng trong hoạt động giao dịch bất động sản, những nguyên tắc quy định cho hoạt động định giá là căn cứ cho định giá viên dựa vào đó để vận dụng vào việc xác định giá trị của bất động sản phù hợp với giá trị thị trường tại một không gian và thời gian nhất định Khi thực hiện định giá cần tuân thủ một số nguyên tắc sau:

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả tốt nhất của bất động sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế-xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

Giá trị của một bất động sản phụ thuộc vào mức độ đóng góp của các yếu tố cấu thành tạo ra nó Không phải tất cả chi phí bỏ ra đều cấu thành nên giá trị bất động sản mà ta cần xem xét mỗi bộ phận này có đóng góp vào tổng thu nhập giá trị của bất động sản hay không

Giá trị thị trường của BĐS được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường vào thời điểm định giá Khi định giá cần phải phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của các yếu tố (tăng trưởng dân số, thu nhập, nghề nghiệp…) lên cầu, các yếu tố (phát triển kinh tế, quy hoạch của nhà nước…) lên cung

9 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của một bất động sản phụ thuộc vào những tiềm năng khai thác mang lại cho bất động sản đó trong tương lai Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị

I.3.4 Các phương pháp định giá bất động sản

Những phương pháp chủ yếu được sử dụng trong việc thẩm định giá bao gồm :

- Phương pháp so sánh thị trường

- Phương pháp chi phí

- Phương pháp thu thập

- Phương pháp thặng dư

- Phương pháp lợi nhuận

Để ước tính giá trị của bất động sản người ta có thể áp dụng nhiều phương pháp khác nhau tùy thuộc vào đặc điểm của từng loại bất động sản, mục đích định giá, mục đích

sử dụng, mức độ tin cậy và sẵn có của các dữ liệu thị trường Không có phương pháp nào là phương pháp chính xác nhất mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất

a) Phương pháp so sánh trực tiếp

9 Khái niệm

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp sử dụng giá bán trên thị trường những BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường làm cơ sở để xác định giá cho những BĐS chủ thể

9 Cơ sở lý luận

Phương pháp này dựa trên cơ sở giá trị thị trường của một BĐS có mối quan

hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sanh đã hoặc đang giao dịch

trên thị trường gần thời điểm định giá

9 Nguyên tắc áp dụng

Nguyên tắc thay thế : Một người mua có lý trí không trả giá cho một BĐS

nhiều hơn chi phí để mua một BĐS tương tự có cùng sự hữu ích như nhau

Nguyên tắc đóng góp : Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị BĐS phải dựa trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay bộ phận của BĐS hình thành nên giá trị của BĐS

9 Các trường hợp áp dụng

- Các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường

- Đất trống trong khu vực dân cư

- Các BĐS có tính đồng nhất như : các căn hộ chung cư, nhà phố liên kế…

9 Ưu, nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp

- Ưu điểm : là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, đơn giản, dễ thực hiện ; Kết quả của phương pháp này phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường nên dễ được mọi người chấp nhận

- Nhược điểm:Dữ liệu thị trường mang tính chất lịch sử, vì vậy trong điều kiện thị trường biến động những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn

b) Phương pháp chi phí

9 Khái niệm

Phương pháp chi phí là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được khấu hao

Nguyên tắc thay thế: Giá trị của một BĐS hiện có, có thể đo bằng chi phí làm

ra một BĐS tường tự như là một vật thay thế

Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị BĐS phải dựa trên sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của BĐS

9 Các trường hợp áp dụng

- Định giá các BĐS có mục đích sử dụng đặc biệt như : bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, chùa…là các BĐS ít có chứng cứ so sánh trên thị trường

- Định giá cho mục đích bảo hiểm, thế chấp

- Phương pháp chi phí cũng thường được áp dụng như là phương pháp

kiểm tra đối với các phương pháp thẩm định giá khác

9 Ưu, nhược điểm của phương pháp chi phí

- Ưu điểm : Dùng để định giá BĐS khi không có những chứng cớ thị trường để so sánh hay thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai mà BĐS tạo ra

- Nhược điểm : Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị toàn bộ tài sản Việc ước tính chất lượng còn lại của công trình có thể mang tính chủ quan, phụ thuộc kinh nghiệm nhận đinh của người định giá viên Người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng, về giá thành xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng phương pháp này

c) Phương pháp thặng dư

9 Khái niệm

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh

để tạo ra sự phát triển đó

9 Cơ sở lý luận

Giá trị vốn hiện có của BĐS chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

Giá trị của sự phát triển là giá trị ước tính, trừ tất cả các chi phí phát sinh, phần

dư thể hiện mức thặng dư mà trên đó BĐS được trả

9 Nguyên tắc áp dụng

Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

9 Ưu, nhược điểm của phương pháp thặng dư

- Ưu điểm : Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu, đấu giá BĐS Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và doanh thu tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS

- Nhược điểm : Khó khăn trong việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Các chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian của đồng tiền Người định giá cần phải có kiến thức,

kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cảcác khoản mục khác nhau

d) Phương pháp lợi nhuận

9 Cơ sở lý luận

Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc sử dụng tài sản trừ đi tất cả chi phí hoạt động kinh doanh, khoảng dư còn lại là lợi nhuận thực hàng năm của BĐS sau đó chuyển hóa thành vốn theo phương pháp thu

nhập

9 Nguyên tắc áp dụng

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

9 Các trường hợp áp dụng

Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng cho những tài sản có khả năng sinh lợi, nghĩa là có tạo ra lợi nhuận Phương pháp này đặc biệt được áp dụng cho tài sản trong ngành vui chơi giải trí, bao gồm cả khách sạn và những tài sản khác mà việc so sánh với những tài sản tương đương sẽ gặp khó khăn do giá trị phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của BĐS

9 Ưu, nhược điểm của phương pháp

- Ưu điểm : Phương pháp này khá hiệu quả trong việc định giá các BĐS lớn như nhà hàng, khách sạn…trong khi những phương pháp khác không thể thực hiện được vì giá trị của những BĐS kinh doanh này thường phụ thuộc rất nhiều vào khả năng sinh lời của chúng

I.4 Khái quát địa bàn nghiên cứu

Bảng 1: Diện tích các đơn vị hành chính Quận 10

stt Các đơn vị hành

chính

Diện tích (km2)

Dân số (người)

(Nguồn: Kiểm kê đất đai, 2008, TP.HCM)

♦ Phía Bắc giáp Quận Tân Bình, giới hạn bởi đường Bắc Hải

♦ Phía Nam giáp Quận 5, giới hạn bởi đường Hùng Vương và đường Nguyễn Chí Thanh

♦ Phía Đông giáp Quận 3, giới hạn bởi đường Cách Mạng Tháng Tám, Điện Biên Phủ và đường Lý Thái Tổ

♦ Phía Tây giáp Quận 11, giới hạn bởi đường Lý Thường Kiệt

- Quận 10 là một trong những quận nội thành của thành phố Hồ Chí Minh

có nhiều điều kiện thuận lợi trong việc giao lưu kinh tế, văn hóa xã hội với các quận trung tâm và ngoại thành, là cơ hội để thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của quận trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

™ Địa hình

Địa hình quận 10 tường đối bằng phẳng Toàn bộ địa hình Quận 10 nằm trên độ cao +2.00

I.5 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện

I.5.1 Nội dung nghiên cứu

¾ Khảo sát hiện trạng mạng lưới giao thông với phân bố sử dụng nhà đất trên địa bàn quận 10 thành phố Hồ Chí Minh Đánh giá đặc điểm sử dụng đất theo từng đoạn (tuyến) đường

¾ Điều tra khảo sát các giao dịch nhà đất trên thị trường khu vực quận 10 theo mẫu phiếu điều tra đã được xây dựng bao gồm các thông tin cần thiết phục vụ cho quá trình nghiên cứu

¾ Dựa vào những thông tin, số liệu đã thu thập được và các phương tiện nghiên cứu thích hợp, đánh giá mối quan hệ tương quan giữa giá cả thị trường bất động sản và các biến ảnh hưởng đến giá đất thổ cư trên địa bàn quận 10 một cách khoa học, sau đó tiến hành xây dựng hàm hồi quy giá đất phụ thuộc vào các biến độc lập nêu trên, đồng thời đưa ra những nhận xét cụ thể về kết quả nghiên cứu trong thực tế

¾ Sử dụng mô hình vào thực tế xác định giá đất thổ cư trên địa bàn quận 10

I.5.2 Phương pháp nghiên cứu:

Để thực hiện được những nội dung nghiên cứu của đề tài, các phương pháp chính được

sử dụng bao gồm:

a) Phương pháp điều tra, thu thập thông tin:

Khảo sát khu vực nghiên cứu và xác định các tài liệu, thông tin có liên quan, tiến hành thu thập số liệu thông qua Internet, báo chí, tiến hành điều tra bổ sung thông qua các phiếu điều tra được thiết kế phù hợp với mục tiêu nghiên cứu

b) Phương pháp tổng hợp, thống kê mô tả

Sắp xếp, thống kê các tài liệu, số liệu thứ cấp và sơ cấp đã thu thập được theo

hệ thống để dễ dàng sử dụng Xem xét độ tin cậy, tính chính xác và khách quan của thông tin từ đó lựa chọn, tổng hợp, tiến hành phân tích, so sánh với sự hỗ trợ của 2 phần mềm thống kê Excel và Eview 3.0 Excel là phần mềm khá mạnh về thống kê tính toán nên được sử dụng để tổng hợp, phân tích số liệu thô và thuận lợi trong việc

vẽ biểu đồ

c) Phương pháp chuyên gia:

Trao đổi, lắng nghe ý kiến của giáo viên hướng dẫn, những người có kinh nghiệm và kiến thức liên quan…

d) Phương pháp bản đồ:

e) Phương pháp phân tích hồi quy

™ Hồi qui: Hồi qui được dùng để xét xem mối liên hệ tuyến tính giữ biến Xi

và Y, trong đó Xi được xem là biến độc lập (ảnh hưởng đến biến Y) còn Y được xem

là biến phụ thuộc (chịu ảnh hưởng bởi biến Xi) Mục tiêu của phân tích hồi qui là mô hình hóa mối quan hệ, nghĩa là từ các dữ liệu mẫu thu thập được ta cố gắng xây dựng một mô hình toán học nhằm thể hiện một cách tốt nhất mối liên hệ giữa biến Xi và Y

™ Hồi qui là công cụ cơ bản để đo lường kinh tế Phân tích hồi qui là phân tích mối liên hệ phụ thuộc giữa một biến gọi là biến phụ thuộc (biến được giải thích, biến nội sinh) phụ thuộc vào một hoặc một số biến khác gọi là biến giải thích (biến độc lập, biến ngoại sinh, biến hồi qui) Phân tích hồi qui được tiến hành các bước sau:

Bước 1: Xác định và nêu ra các giả thiết về mối quan hệ giữa các biến kinh tế Trong đề tài này, tôi sử dụng kỹ thuật ước lượng hồi qui tuyến tính bằng phương pháp bình phương bé nhất (OLS – Ordiniary Leats Squares)

Bước 2: Thiết lập mô hình toán học để mô tả quan hệ giữa các biến số:

Bước 3: Ước lượng các tham số của mô hình (αi)

Bước 4: Kiểm định các giả thiết đặt ra

Bước 5: Phân tích mô hình: sử dụng các phần mềm hỗ trợ bao gồm: Excel,

Eviews để thực hiện việc phân tích thống kê và chạy hồi quy hàm giá đất

I.5.3 Quy trình thực hiện

Xây dựng phiếu điều tra

Xác định sơ bộ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Thu thập các tài liệu, sách báo có liên quan đến đề tài

Thu thập các thông tin BĐS

từ báo, internet, công ty thực

Điều tra trực tiếp hộ gia đình thông qua mẫu phiếuTổng hợp phiếu và nhập liệu

Chọn lọc và bỏ phiếu có độ tin cậy không caoPhân tích, định giá QSDĐ

Thu thập bản đồ thành phố, bản đồ Quận 10

Hoàn tất báo cáo

Xây dựng mô hình hồi qui

giá đất Phân tích, ứng dụng mô hình Lập báo cáo tốt nghiệp

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Điều tra giá chuyển nhượng nhà đất thị thường khu vực quận 10 Tp.HCM II.1.1 Điều tra khảo sát khu vực nghiên cứu

9 Vị trí: Địa bàn khảo sát nằm chếch về phía Tây Nam của trung tâm thàng phố Hồ Chí Minh Ranh giới giáp quận Tân Bình, quận 5, quận 3 và quận 11

9 Quy mô diện tích: Tổng diện tích tự nhiên 571.81 ha (chiếm 0.24% diện tích đất đai toàn thành phố)

9 Mạng lưới đường giao thông: Theo bảng giá đất ở đô thị quận 10 bao gồm

49 tuyến đường Do giới hạn bởi thời gian và nguồn thông tin thị trường nên đề tài chỉ mới khảo sát được 30 tuyến đường trong vùng nghiên cứu

9 Đặc điểm sử dụng đất: Đối với những nhà mặt tiền thì ngoài mục đích để

ở người dân còn kết hợp kinh doanh buôn bán và một số cho thuê mặt bằng Những nhà trong hẻm thì đại đa số đất được sử dụng để ở thuần túy

II.1.2 Điều tra giá nhà đất chuyển nhượng trên thị trường

a) Phương pháp và cách thức điều tra

™ Phân bố điểm điều tra: Số mẫu phải đảm bảo nguyên tắc phân bố đều trên toàn khu vực nghiên cứu Mẫu điều tra phụ thuộc vào bất động sản đã và đang giao dịch trên thị trường trong khoảng thời gian từ 1/1/2009 đến 10/5/2009 Ưu tiên những

BĐS đã giao dịch thành công

™ Mẫu phiếu điều tra: Sau khi thu thập, phân tích thông tin trên thị trường nếu các giao dịch không đáp ứng được yêu cầu phân bố mẫu thì tiến hành điều tra thông qua mẫu phiếu điều tra Nội dung mẫu phiếu tập trung chủ yếu điều tra vị trí, kích thước, quy mô diện tích thửa đất, công trinh xây dựng trên đất, tình trạng pháp lý,

môi trường xung quanh và đặc biệt là giá cả của BĐS

™ Cách thức điều tra: Thông tin được thu thập qua giao dịch rao bán trên thị trường, các báo, người môi giới, internet…nhưng được kiểm tra lại bằng cách gọi điện

thoại và đi thực địa

b) Phân tích xử lý thông tin điều tra

™ Bên cạnh nguồn thông tin đa dạng, phong phú có thể tìm thấy ở rất nhiều nơi như “chợ” địa ốc, sàn giao dịch BĐS, các trang Web, quảng cáo trên các báo, đài… nhưng chất lượng thông tin không tỷ lệ thuận với nguồn thông tin dồi dào này

9 Thông tin liên quan đến BĐS như vị trí, số nhà, tên đường, diện tích, tình trạng pháp lý : Các thông tin này có độ chính xác cao, bởi hầu hết các chủ sở hữu nắm rất rõ phần liên quan đến bất động sản của mình Độ tin cậy 99%

9 Thông tin về giá của bất động sản: Thông thường thông tin về giá thường rất cao so với giá thực tế mua bán trên thị trường Nó phụ thuộc vào khả năng “đàm phán” của người mua Giá các bất động sản được điều tra thu thập thường trên cơ sở là giá rao bán, mức giá này thường do người bán tự đưa ra vì vậy còn phụ thuộc và mang tính chủ quan của người bán Nếu đóng vai trò là người mua, nhưng chưa giao kết hợp đồng với bên rao bán thì dù có mức giá thương lượng thì mức giá đó cũng chưa hẳn là mức giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường Trong đề tài tôi sử dụng giá thương lượng để ước tính ra giá đất vì đa số các BĐS là đang giao dịch trên thị trường

9 Thời gian giao dịch: Thời gian giao dịch khác nhau cũng ảnh hưởng đến giá trị BĐS Các bất động sản rao bán thu thập nằm trong khoảng thời gian từ ngày 8 tháng 1 năm 2009 đến ngày 10 tháng 5 năm 2009 Trong thời điểm đó giá vàng có nhiều biến động ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý người bán cũng như người mua Nên trong đề tài quyết định lấy giá vàng trung bình của mỗi tháng để tính giá trị của bất động sản Ở đây ta chỉ chú ý giá vàng bán ra

Bảng 2: Giá vàng trung bình qua các tháng của năm 2009 Thời điểm rao bán Tháng 1 Tháng 2 Tháng 3 Tháng 4 Tháng 5 Giá vàng trungbình

(Nguồn: Xử lý và tổng hợp)

c) Kết quả điều tra

™ Tổng số mẫu điều tra ban đầu là: 245 mẫu, mỗi mẫu ứng với mỗi bất

động sản cụ thể Qua báo chí, internet, khảo sát thực tế thu thập được 155 BĐS rao

bán Qua công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam thu thập được 90 BĐS rao bán và đã bán Qua quá trình phân tích xử lý thông tin điều tra, sàn lọc chấp nhận 214 BĐS, được phân bố như sau:

Hình 4: Vị trí phân bố 214 mẫu điều tra

Bảng 3: Số mẫu điều tra theo tuyến đường Quận 10

(Nguồn: Xử lý và tổng hợp)

Xét về mặt phân bố theo tuyến đường thì nhìn chung những tuyến đường dài số

BĐS được phân bố nhiều hơn Đa số tuyến đường điều tra thì trung bình trên 1 km

đường thì có 8 BĐS điều tra được phân bố Tuy nhiên, trong thời gian nghiên cứu vẫn

có những tuyến đường không thu thập được các giao dịch như đường Bạch Mã, Bửu

Long, Châu Thới, Hưng Long, Hương Giang, Hồng Lĩnh, Thất Sơn…Hoặc cũng có

những tuyến đường chỉ thu thập được 1 BĐS như đường Nguyễn Giản Thanh, Trần

Nhân Tông và Cửu Long

Với 214 số mẫu điều tra được thì tập trung ở mặt tiền là 54 BĐS (chiếm 25%

tổng số mẫu điều tra), và trong hẻm có 160 BĐS (chiếm 75% tổng số mẫu điều tra)

™ Hiện trạng giá đất trên địa bàn quận 10

Hiện nay, giá đất trên địa bàn các quận nội thành thành phố Hồ Chí Minh là rất

cao Tính toán theo số liệu thu thập và xử lý thì giá đất trung bình tại Quận 10 là 66.51

triệu/m 2 , trong đó giá đất trung bình tại mặt tiền là 106.48 triệu/m 2, hẻm cấp 1 là

49.19 triệu/m 2 , hẻm cấp 2 là 43.85 triệu/m 2

Theo kết quả tính toán như trên, giá đất trung bình trên các tuyến đường của

hẻm cấp 1, có giá trung bình là 49.19 triệu/m2, và ta có giá đất trung bình ở mặt tiền

đường trên các tuyến đường là: 106.43triệu/m2 Vậy hệ số giá mặt tiền và hẻm cấp 1

Giá đất trung bình trên các tuyến đường của hẻm cấp 2, có giá trung bình là 43.85 triệu/m2, và ta có giá đất trung bình ở mặt tiền đường trên các tuyến đường là: 106.43triệu/m2 Vậy hệ số giá mặt tiền và hẻm cấp 2 là:

(43.85/106.43) = 0.41

Bảng 4: Giá đất trung bình và hệ số hẻm tại Quận 10

Giá trung bình (triệu đồng/m 2 ) Hệ số hẻm

(Nguồn: Kết quả thực hiện)

Qua phân tích ở trên ta thấy có sự biến động giá đất rất lớn (gấp 2 lần) giữa những thửa đất mặt tiền và hẻm Hệ số hẻm cấp 1 chỉ bằng 0.46 lần so với hệ số của của mặt tiền, hệ số hẻm cấp 2 chỉ bằng 0.41 lần so với hệ số của mặt tiền Vị trí ở mặt tiền giữ vai trò quan trọng, tác động trực tiếp đến khả năng sinh lời từ đất, mặt tiền tập trung mua bán, các văn phòng đại diện, các trung tâm thương mại nên giá rất cao

Các bước tính hệ số giá như sau:

• Bước 1: Lọc các BĐS theo từng tuyến đường mà đề tài thu thập được và

ứng với từng cấp hẻm, từng vị trí thuộc tuyến đường đó

• Bước 2: Tính bình quân đơn giá đất mặt tiền và từng cấp hẻm theo từng

tuyến đường cụ thể

• Bước 3: Lấy đơn giá đất trung bình của từng cấp hẻm theo từng tuyến

đường chia cho đơn giá đất trung bình của đất mặt tiền đường đó

• Bước 4: Kiểm tra, so sánh các hệ số giá của từng cấp hẻm của các tuyến đường để đánh giá chất lượng thông tin thu thập Sau đó lấy trung bình các hệ số giá của từng cấp hẻm theo từng tuyến đường, từ đó ta xây dựng được hệ số giá mặt tiền – hẻm theo từng cấp hẻm, từng vị trí của địa bàn khảo sát

Bảng 5: Đơn giá QSDĐ theo từng vị trí và hệ số chênh lệch

Vị trí hẻm theo quy định số 144/2007/QĐ-UBND ban hành ngày 27/12/2007 của ủy

ban nhân dân thành phố

B Nhận xét: Thông qua bảng trên ta thấy giá đất Quận 10 như sau:

• Ở vị trí 1 có chiều rộng hẻm lớn hơn 5m được trải nhựa hoặc bê tông, xi măng giá trung bình là 56.40 triệu/m2 Do vậy so với mặt tiền đường, nhà

có vị trí 1 sẽ có đơn giá bằng 53% so với đơn giá nhà có vị trí mặt tiền đường

• Ở vị trí 2 có chiều rộng hẻm từ 3 – 5m được trải nhựa hoặc bê tông, xi măng, có giá trung bình là 45.11 triệu/m2.Do vậy nhà có vị trí 2 sẽ có đơn giá bằng 42 % so với đơn giá nhà có vị trí mặt tiền đường

• Ở vị trí 3 có chiều rộng hẻm từ 2 đến dưới 3m được trải nhựa hoặc bê tông, xi măng, có giá trung bình là 39.21 triệu/m2.Do vậy nhà có vị trí 3

sẽ có đơn giá bằng 37 % so với đơn giá nhà có vị trí mặt tiền đường

• Do số liệu thu thập không có BĐS nằm ở vị trí có chiều rộng hẻm dưới 2m nên ở đây ta không có hệ số của vị trí 4

Qua phân tích trên chứng tỏ rằng vị trí ảnh hưởng khá lớn đến giá đất

Bảng 6: So sánh hệ số giá mặt tiền – hẻm theo Nhà nước và theo thực tế

Vị trí hẻm Theo giá Nhà nước Theo thực tế Hệ số chênh lệch (%)

(Nguồn: Kết quả thực hiện)

ª Từ kết quả phân tích trên, ta thấy rằng hệ số thu thập thực tế không chênh lệch nhiều so với hệ số của nhà nước Có một số BĐS mặc dù nằm ở vị trí hẻm nhưng nhưng có giá khá cao do đường có độ rộng lớn thuận lợi kinh doanh, buôn bán, làm cho hệ số giá mặt tiền – hẻm tại con đường này cao Tuy nhiên, nhìn chung tổng thể

thì giá đất do nhà nước quy định là quá thấp so với giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường Hệ số quy định được áp dụng cho tất cả các tuyến

đường trên thành phố, nhưng thực tế thì có những con đường cùng độ rộng, cùng đặc điểm nhưng khả năng sinh lời của nó khác nhau Vì vậy, hoạt động định giá không thể

áp dụng các hệ số theo khung Hệ số này chủ yếu dùng để quản lý về mặt hành chính,

để thống nhất mức giá cho tất cả các trường hợp liên quan đến tài sản nhà nước hoặc nghĩa vụ của người dân nên chưa phản ánh được giá trị của đất đai

II.1.3 Giá trị quyền sử dụng đất thị thường khu vực quận 10 Tp.HCM

Tất cả các số liệu thu thập được là giá bán của các BĐS đã bán hoặc đang rao bán trên thị trường nhưng giá trị đó là giá cả của BĐS, mục đích của đề tài nghiên cứu

là giá đất trên thị trường nên trước khi xây dựng mô hình, đề tài tiến hành định giá từng BĐS riêng biệt để tách giá của nhà và giá đất ra Các bước được tiến hành như

sau:

Bước1: Quy đổi giá BĐS rao bán từ lượng vàng về VNĐ đồng để đảm bảo giao dịch

là không đổi và thuận tiện hơn trong việc tính toán vì thị trường vàng biến động quá lớn, giá vàng biến động giờ, hàng ngày

Bảng 7: Quy đổi 1 số BĐS từ giá vàng ra VNĐ

Giá rao (lượng)

Giá

TL (lượng)

Ngày rao

Giá vàng (triệu /lượng)

Giá rao (tr.đ)

Giá

TL (tr.đ)

(Nguồn: Kết quả thực hiện)

(Các BĐS trên được trích ra từ 214 BĐS điều tra)

Bước2: Xác định chi phí thay thế của công trình trên đất

Bảng 8: Đơn giá xây dựng mới các cấp nhà Cấp nhà Niên hạn sử dụng Đơn giá xây dựng mới

(Nguồn: Công ty xây dựng Việt Kiến Trúc thuộc hệ thống Hoàn Quân Group)

Bước 3: Ước tính tỷ lệ còn lại của công trình trên đất: có 2 cách

9 Cách 1: Căn cứ vào Thông tư số 13-LB/TT ngày 18/08/1994 của Liên bộ

Xây dựng- Tài chính – Vật giá Chính Phủ để xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà

Trong đó:

Rt: Tỷ lệ chất lượng sử dụng còn lại của nhà (%)

Gi: Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính thứ i so với tổng giá trị của nhà (%)

Ki: Tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu chính thứ i (%)

∑G: Tổng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị của nhà (%)

9 Cách 2: Căn cứ vào thực trạng của nhà, niên hạn sử dụng và thời gian đã sử dụng của nhà đó

Bước 4: Xác định giá trị còn lại của nhà

Bảng 9: Bảng giá trị còn lại của nhà của 1 số BĐS

DTSD (m 2 )

ĐGXD mới (tr/m 2 )

CLCL (%) GTCL của nhà (tr.đ)

(Nguồn: Kết quả thực hiện)

Bước 5: Xác định giá trị QSDĐ thị trường

GT quyền sử dụng đất = GT thị trường của BĐS – GT còn lại của nhà

Giá trị còn lại của nhà = Giá trị XD mới * Tỷ lệ còn lại

Tỷ lệ còn lại= (Tuổi thọ của nhà – số năm đã sử dụng)/Tuổi thọ của nhà