NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CUNG CẦU GIÁ CẢ VÀ XÁC ĐỊNH CHÆ SOÁ GIAÙ CAO OÁC VAÊN PHOØNG CHO THUEÂ TREÂN ÑÒA BAØN THAØNH PHO HCM

Nơi nào có khả năng thiết lập càng nhiều mối quan hệ với láng giềng, với các nhà cung ứng dịch vụ đô thị và với đối tác, nơi đó có vị thế càng Chất lượng bao gồm những đặc tính vật lý đo

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MƠN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

PHẠM HỮU HỒNG LONG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CUNG CẦU GIÁ CẢ VÀ

XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ GIÁ CAO ỐC VĂN PHÒNG

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ

Sinh viên thực hiện: Phạm Hữu Hoàng Long

HỒ CHÍ MINH”

“NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CUNG CẦU GIÁ CẢ VÀ

XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ GIÁ CAO ỐC VĂN PHÒNG

CHO THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ

ĐỀ TÀI:

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MƠN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

PHẠM HỮU HỒNG LONG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CUNG CẦU GIÁ CẢ VÀ

XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ GIÁ CAO ỐC VĂN PHÒNG

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ

Lời đầu tiên, con xin cảm ơn Ba Mẹ đã sinh con ra và nuôi con ăn học, dạy

dỗ con nên người Ba Mẹ chính là những người thầy, người cô đầu tiên dìu dắt

con, chỉ bảo con để con có được những thành tựu như ngày hôm nay Cảm ơn sự

hi sinh của Ba Mẹ đã dành cho con

Em xin cảm ơn tất cả các Thầy, các Cô Khoa Quản lí đất đai và Bất động

sản Trường Đại học Nông Lâm đã tận tình chỉ dạy, truyền đạt vốn kiến thức và

kinh nghiệm quý báu để em làm hành trang bước vào đời

Xin chân thành cảm ơn thầy TS Trần Thanh Hùng, người đã tận tình chỉ

dạy em trong suốt thời gian qua và trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài

Cảm ơn các bạn lớp DH05TB đã giúp đỡ mình trong bốn năm vừa qua, đã cùng

mình sẻ chia những vui buồn của thời sinh viên

Một lần nữa em xin gửi lời cảm ơn đến Ba Mẹ, thầy cô và các bạn lớp DH05TB

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 7 năm 2009

Tác giả Phạm Hữu Hoàng Long

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Phạm Hữu Hoàng Long, Khoa Quản lý Đất đai và Bất động

sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM

Đề tài thực hiện: “Nghiên cứu cung cầu giá cả và xây dựng chỉ số giá cao ốc

văn phòng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”

Giảng viên hướng dẫn: T.S Trần Thanh Hùng, Khoa Trường

Góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế trong thời gian gần đây, thị

trường cao ốc văn phòng cũng trở thành mối quan tâm của nhiều nhà đầu tư và

khách hàng

Hơn nữa, khi Việt Nam gia nhập WTO, nền kinh tế trong nước có bước phát triển

mạnh mẽ trong mối quan hệ liên thông với thị trường thế giới Trong bối cản đó

thì nhu cầu về văn phòng có vị thế và chất lượng tốt ngày càng tăng Chính vì vậy

có thể nói thị trường cao ốc văn phòng là bộ mặt của thị trường bất động sản nước

ta

Thành phố Hồ Chí Minh với vị trí thuận lợi và được xem là trọng điểm kinh

tế của nước ta và khu vực, nên việc các nhà đầu tư tìm đến đây để mở rộng sản

xuất cũng là điều tất yếu, kéo theo việc đầu tư phát triển các cao ốc văn phòng để

đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp Tuy nhiên, cũng giống như thị trường bất

động sản nói chung, thị trường cao ốc văn phòng cũng trải qua những đợt “nóng

sốt’ thất thường, làm cho các nhà đẩu tư và khách hàng khó nắm bắt được tình

hình

Đề tài được thực hiện nhằm nghiên cứu sự biến động cung cầu và giá cả

cho thuê cao ốc văn phòng, đồng thời xây dựng chỉ số giá cho thuê văn phòng

chung cho thị trường cao ốc, để từ đó làm cơ sở cho các nhà đầu tư và khách hàng

có cái nhìn tổng quát vể thị trường cao ốc văn phòng qua các thời điểm Bằng các

phương pháp: phương pháp điều tra, phương pháp phân tích và tổng hợp, phương

pháp thống kê đề tài thu được kết quả cụ thể:

Cung về diện tích sàn văn phòng cho thuê các văn phòng hạng A đang

chững lại, trong khi đó văn phòng hạng B và C lại tăng lên tại các quận 1, 7, Tân

Bình

Cầu về thị trường cao ốc văn phòng cũng đang có dấu hiệu suy giảm trong

thời gian gần đây do cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu, và tỷ lệ thuê cao ốc văn

phòng đã giảm xuống 5% so với thời kì Q3/08

Và sự biến động cung cầu của thị trường được thể hiện thông qua chỉ số giá

cao ốc văn phòng được xác định trong đề tài

MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I:TỔNG QUAN 3

I.1.Khái niệm chung về bất động sản và thị trường bất động sản, đặc điểm cung cầu bất động sản 3

I.1.1 Khái niệm về BĐS……… 3

I.1.2 Khái niệm về TTBĐS……….4

I.1.3 Đặc điểm cung cầu BĐS……….6

I.2.Bản chất và đặc điểm của giá cả bất động sản 9

I.2.1 Bản chất của giá cả bất động sản 9

I.2.2.Đặc điểm của giá cả bất động sản 11

I.2.3 Sự biến thiên của giá cả BĐS 14

I.2.4 Các hình thái biểu hiện của giá cả BĐS 15

I.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS 16

I.3 Chỉ số giá và phương pháp xác định chỉ số giá 17

I.3.1 Khái niệm định chỉ số giá 17

I.3.2 Một số phương pháp xây dựng chỉ số của các công ty bất động sản và Bộ xây dựng 17

I.4 Phân hạng cao ốc văn phòng 22

I.5 Khái quát địa bàn nghiên cứu 23

I.5.1 Điều kiện tự nhiên của Thành phố Hồ Chí Minh 23

I.5.2 Điều kiện kinh tế- xã hội 25

I.6 Nội dung –Phương pháp nghiên cứu 32

I.6.1 Nội dung nghiên cứu 32

I.6.2 Phương pháp nghiên cứu .32

PHẦN II:KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 33

II.1 Thực trạng thị trường BĐS TP.HCM 33

II.2 Thị trường cao ốc văn phòng ở thành phố Hồ Chí Minh 35

II.3 Kết quả xây dựng chỉ số giá 41

KẾT LUẬN 55

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1: Bảng thống kê nguồn cung cao ốc văn phòng từ Q4/1996 đến

Q1/2009 .35

Bảng 2.2: Bảng thống kê tỉ lệ thuê cao ốc văn phòng từ Q4/1996 đến Q1/2009 .36

Bảng 2.3: Bảng thống kê giá thuê trung bình cao ốc từ Q4/1996 đến Q1/2009 .37

Bảng 2.4: Danh sách cao ốc văn phòng trên địa bàn TPHCM 42

Bảng 2.5: Bảng mô tả tình hình cao ốc văn phòng Q4/2008 và Q1/2009 .48

Bảng 2.6: Bảng mô tả sự biến động giá thuê giữa các quận .49

Bảng 2.7: Bảng mô tả giá thuê từ Q1/08 đến Q1/09 ở các quận .52

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Sự dịch chuyển đường cầu và cung về dịch vụ nhà ở 9

Hình 1.2 Tính ngưỡng của giá BĐS 12

Hình1.3 Tính phi tuyến của giá BĐS .13

Hình 1.4 Mặt chiếu đứng mô hình giá cả BĐS 14

Hình 1.5 Bản đồ giá trị .15

Hình 1.6 Chỉ số giá các phân khúc bất động sản của công ty Vinaland……… 18

Hình 1.7 Chỉ số giá các dự án bất động sản của công ty Sacomreal………19

Hình 1.8: Bản đồ hành chính TPHCM 31

Hình 2.1: Đồ thị biểu diển diện tích sàn cao ốc từ Q4/96 đến Q1/09 .36

Hình 2.2: Đồ thị biểu diễn sự biến động về giá thuê cao ốc từ Q4/06-Q4/08 .38

Hình 2.3: Bảng so sánh giá thuê văn phòng hạng A tại TPHCM so với HongKong và Singapo .39

Hình 2.4: Xu hướng dịch chuyển của các cao ốc văn phòng .40

Hình 2.5: Sự phân bố cao ốc trên địa bàn thành phố …… 42

Hình 2.6: Sự phân bố cao ốc văn phòng tại các quận .47

Hình 2.7: Biểu đồ biểu diễn công suất thuê và giá thuê trung bình các cao ốc giữa Q4/2008 và Q1/2009 .50

Hình 2.8: Biểu đồ biểu diễn sự biến động giá thuê cao ốc văn phòng giữa Q4/08 và Q1/09 ở các quận .51

Hình 2.9: Biểu đồ biểu diễn sự biến động tỉ lệ thuê cao ốc văn phòng giữa Q4/08 và Q1/09 ở các quận .52

Hình 2.10: Biểu đồ biểu thị giá thuê giữa 2 thời kì .53

ĐẶT VẤN ĐỀ

Tính cấp thiết của đề tài

Ở bất kỳ quốc gia nào,thị trường bất động sản cũng luôn có một vai trò

quan trọng đối với nền kinh tế cũng như đời sống xã hội, tạo ra những ảnh hưởng

to lớn đến nhiều lĩnh vực Do đó việc nghiên cứu thị trường bất động sản là điều

hết sức cần thiết Và ở nước ta cũng không phải là một ngoại lệ

Sự ra đời, hình thành và phát triển thị trường bất động sản đã có những

đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế - xã hội của nước ta trong thời gian

qua Tuy còn ở giai đoạn đầu, nhưng thị trường bất động sản cũng đã góp phần

huy động nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội cho đầu tư phát triển, tăng nguồn vốn

cho ngân sách Nhà nước từ nội bộ nền kinh tế quốc dân, hỗ trợ cho các ngành kinh

tế khác phát triển… Với tư cách là thị trường đầu vào của sản xuất kinh doanh, thị

trường bất động sản chiếm vị trí độc tôn trong kênh phân phối đất đai cho những

nhà kinh doanh trong lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi, xây dựng các công trình kiến

trúc và nhà ở,văn phòng

Khi Việt Nam gia nhập WTO, trở thành bạn đối tác làm ăn với các nước

trên thế giới và việc Chính phủ mở rộng cửa, tạo điều kiện thuận lợi để đón tiếp

các công ty nước ngoài vào làm ăn trong nước đã làm thay đổi bộ mặt của thị

trường bất động sản nói chung và cao ốc văn phòng nói riêng Và như để đáp ứng

nhu cầu ngày càng mở rộng mạng lưới hoạt động của các công ty trong và ngoài

nước, phân khúc cao ốc văn phòng đã không ngừng phát triển Cũng trong thời

gian vừa qua, thị trường cao ốc văn phòng liên tục có những đợt “nóng lạnh thất

thường” đã làm cho các nhà đầu tư và khách hàng không ít cơn đau đầu

Tuy nhiên, việc quản lí xu hướng phát triển và theo dõi sự biến động về giá

thuê lại là một điều còn gặp nhiều khó khăn Và muốn giúp cho các nhà đầu tư

cũng như khách hàng trong việc xây dựng và tìm thuê các cao ốc, cũng như để các

cơ quan nhà nước dễ dàng quản lí thì đòi hỏi phải có một chỉ số nhất định, giống

như chỉ số VN-Index để quản lý thị trường chứng khoán

Đứng trước thực tế trên, chúng tôi quyết định thực hiện đề tài nghiên cứu:

“Nghiên cứu thực trạng cung cầu giá cả và xác định chỉ số giá cao ốc văn

phòng cho thuê trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”, dưới sự hướng dẫn của

TS Trần Thanh Hùng, Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản, Trường Đại học

Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh

Mục đích nghiên cứu

Nghiên cứu sự biến động của cung cầu giá cả bất động sản và xây dựng chỉ

số giá cao ốc văn phòng

Đối tượng nghiên cứu

Quy luật cung cầu và giá trị, cơ chế hoạt động của chúng trong mối quan hệ

tương tác với các quy luật kinh tế khác

Đối tượng khảo sát: các thuộc tính vị thế, chất lượng và kinh tế của các cao

ốc văn phòng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu đề tài: mạng lưới các cao ốc văn phòng cho thuê Thời

gian nghiên cứu: tháng 3-2009 → tháng 7-2009

Ý nghĩa của đề tài

Đề tài thành công sẽ giúp chúng ta xây dựng được chỉ số dự báo về tình

hình cao ốc văn phòng bao gồm: cung, cầu và giá Giúp các nhà đầu tư đưa ra

được quyết định đúng khi muốn xây dựng, và giúp khách hàng trong việc nên tìm

thuê văn phòng ở đâu và mức giá hợp lý

Phần I TỔNG QUAN

I.1.Khái niệm chung về bất động sản và thị trường bất động sản, đặc điểm

cung cầu bất động sản.

I.1.1 Khái niệm về Bất động sản

Căn cứ vào thuộc tính sử dụng và cách thức quản lý của tài sản bao gồm hai

loại chính bất động sản và động sản hiểu theo sát nghĩa của nó thì bất động sản là

những tài sản bất động, không thể di dời được hoặc khó di dời Động sản là những

tài sản có thể di dời được Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động

sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai,

của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của

con người trên mảnh đất

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động

sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp

luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại

và tiêu chí phân loại

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt

Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai;

Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,

công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do

pháp luật quy định”

Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định “bất động sản là

các tài sản bao gồm: Quyền sử dụng đất, nhà, công trình xây dựng, các tài sản

khác gắn liền với đất đai”

Tuy bất động sản có nhiều định nghĩa khác nhau, nhưng nhìn chung bất

động sản có những đặc điểm khác với các loại hàng hóa khác:

• Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả

năng di dời được;

• Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền về vật lý và kinh tế;

• Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm;

• Hàng hóa bất động sản có tính dị biệt cao về vị trí, kết cấu, kiến trúc, cảnh

Bất động sản có khá nhiều những đặc điểm, tính chất khác nhau nhưng các

đặc điểm, tính chất đó có thể được tổng hợp và phân thành hai nhóm thuộc tính cơ

bản mà bất kỳ bất động sản nào cũng có: vị thế và chất lượng bất động sản

Vị thế “là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại

một địa điểm xác định Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa giáo dục, chất

lượng môi trường,…phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất

Ngoài ra có thể hiểu vị thế nơi ở còn là tổng hòa các mối quan hệ xã hội

Nghĩa là vị thế được hình thành thông qua các tương tác thị trường và phi thị

trường, vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào số lượng, chất lượng, cường độ của các

quan hệ xã hội Nơi nào có khả năng thiết lập càng nhiều mối quan hệ với láng

giềng, với các nhà cung ứng dịch vụ đô thị và với đối tác, nơi đó có vị thế càng

Chất lượng bao gồm những đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn,

số lượng phòng tắm, số tầng cao… Thêm vào đó có thể tính đến các chỉ số chất

lượng sản phẩm như độ bền, tính tương thích với một công nghệ xây dựng hiện

có,… thường những đặc tính tách rời khỏi mối quan hệ với vị thế của nó và được

tập hợp lại trong các số liệu thống kê về điều kiện bất động sản

Chất lượng và vị thế là 2 yếu tố kết hợp với nhau theo một tỷ lệ nhất định

trong một bất động sản cụ thể tạo ra một khả năng đáp ứng các nhu cầu về

“physical” và “social” của con người; khả năng này được gọi là dịch vụ bất động

sản Các đơn vị bất động sản hiện vật khác nhau về vị thế và chất lượng, nhưng có

cùng một mức độ đáp ứng nhu cầu của con người như nhau thì có cùng một lượng

đơn vị dịch vụ bất động sản

I.1.2 Khái niệm về thị trường bất động sản

Hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản,

nhưng tựu chung lại thị trường bất động sản được hiểu thống nhất như sau:

” Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản

giữa các bên có liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển

nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới,

tư vấn liên quan đến bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai

trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm

hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.”

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị

trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:

Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi:

Trên thị trường hàng hoá bất động sản đối tượng trao đổi là hàng hoá bất

động sản gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều

1 Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000 Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết

kiện Thị trường này lại có thể chia thành thị trường bất động sản tư liệu sản xuất

và thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng

Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô

thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị trường bất động sản mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,

Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường bất động sản nhà

ở, bất động sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v

Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất động

sản tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v

Căn cứ vào khu vực có bất động sản:

Khu vực đô thị:thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường

bất động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại, thị

trường bất động sản công cộng v.v

Khu vực nông thôn:thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp,

thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông

nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v ), thị

trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản

công cộng v.v

Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở;thị trường đất nông nghiệp; thị

trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường bất

động sản công cộng v.v

Căn cứ theo công dụng của bất động sản:

• Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp);

• Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung

tâm thương mại, cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế,

văn hoá );

• Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu

công nghiệp, khu chế xuất );

• Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn);

• Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá bất động sản là các bất động sản

phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v ) như

di sản văn hoá vật thể, di tích lịch sử, v.v

Căn cứ theo hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản:

• Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản;

• Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất;

• Thị trường cho thuê bất động sản;

• Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản;

• Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới

bất động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động sản,

bảo trì bảo dưỡng bất động sản v.v…

Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường:

• Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử

dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp)

• Thị trường cấp 2: thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê

• Thị trường cấp 3: thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được

mua hoặc thuê

Các đối tượng tham gia thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có sự tham gia của bốn đối tượng quan trọng là:

• Nhà nước;

• Nhà đầu tư (gồm chủ đầu tư và nhà đầu tư);

• Các trung gian tiếp thị;

• Người mua cuối cùng

Trong đó, Nhà nước giữ vai trò quản lý vĩ mô Các đối tượng, các yếu tố

còn lại là những nhân tố chính làm nên hoạt động của thị trường bất động sản

Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác

với các hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc

điểm riêng:

• Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch;

• Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi

ích chứa đựng trong bất động sản;

• Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc;

• Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo;

• Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả

bất động sản;

• Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập;

• Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật;

• Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

Các đặc điểm riêng biệt này bắt nguồn từ sự khác biệt cơ bản giữa hàng hóa

bất động sản với các loại hàng hóa thông thường khác Có thể nói thuộc tính của

bất động sản tạo ra sự khác biệt của thị trường bất động sản so với các thị trường

các loại hàng hóa khác là tính dị biệt của bất động sản

I.1.3 Đặc điểm quan hệ cung cầu bất động sản

Tính chất đặc trưng của bất động sản là tính dị biệt bắt nguồn từ sự kết hợp

của hai thuộc tính vị thế và chất lượng Trên quan điểm tương đối hóa tính dị biệt,

Cầu bất động sản

Như đã tìm hiểu, cầu thị trường về bất động sản thực chất là cầu về dịch vụ

bất động sản, cầu thị trường bất động sản được xác định từ các đường cầu cá biệt

về dịch vụ bất động sản

Cần lưu ý phân biệt giữa cầu và nhu cầu là hoàn toàn khác nhau Cầu về bất

động sản xuất phát từ nhu cầu sử dụng, nhu cầu về sở hữu, nhu cầu để tích trữ tài

chính, nhu cầu để kinh doanh Nếu đứng ở quan điểm Maslow thì đó là nhu cầu về

bản năng sinh tồn, về xã hội, an ninh, nhu cầu về vị thế… Nói một cách ngắn gọn

theo quan điểm Vị thế - Chất lượng thì đó chính là nhu cầu sử dụng, sở hữu Vị thế

và Chất lượng của bất động sản Nhu cầu chỉ thực sự trở thành cầu chỉ khi có

nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán Bên cạnh đó, phải có sự hoạt

động của Tthị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều kiện gặp được

cung, chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở

thành cầu thực tế và được thỏa mãn

Cầu thị trường bất động sản là một hàm số phụ thuộc vào các yếu tố như

mức giá của dịch vụ bất động sản, lượng thu nhập của người tiêu dùng, quy mô thị

trường, các dự báo của tương lai Khi nghiên cứu về cầu của thị trường người ta

chỉ xét quan hệ giữa lượng cầu và giá cả dịch vụ bất động sản trong điều kiện giả

thiết các yếu tố khác không đổi, đây là quan hệ nghịch chiều, có nghĩa là giá tăng,

cầu giảm và ngược lại

Cầu mô tả hành vi của người mua, ở đây chúng ta quan tâm đến độ co giãn

của cầu theo sự thay đổi của thu nhập để xác định hành vi tiêu dùng của các nhóm

phân khúc khác nhau Yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến sự co giãn của cầu là tỉ lệ chi

tiêu cho dịch vụ bất động sản trong tổng thu nhập hay nói cách khác độ co giãn

của đường cầu phản ánh những nhóm người khác nhau như là phân khúc cho

người thu nhập cao, trung bình, người thu nhập thấp Vì vậy ta thường thấy rằng

đường cầu tiêu dùng của người thu nhập thấp có độ co giãn lớn hơn, có nghĩa là họ

quan tâm đến sự thay đổi về giá hơn là người có thu nhập cao

Đường cầu có thể dịch chuyển sang trái, sang phải như thu nhập, quy mô

tiêu thụ hay dự báo về tương lai thay đổi

Như vậy, cầu thị trường về dịch vụ bất động sản là mô tả số lượng dịch vụ

bất động sản mà người tiêu dùng sẽ mua ở các mức giá khác nhau trong một thời

gian cụ thể trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi Cầu được biểu thị bằng

hàm cầu hay đường cầu

Cung bất động sản

Khi nghiên cứu về cung gặp phải nhiều điều phức tạp bắt đầu từ khái niệm

nguồn cung bất động sản Nguồn cung hiểu là toàn bộ quỹ bất động sản hiện có,

không phải là các công ty, xí nghiệp phát triển bất động sản Hơn nữa có sự khác

biệt cơ bản giữa nguồn cung và lượng cung xuất phát từ sự không thống nhất trong

nhận thức về đối tượng của cung bất động sản trên thị trường

Như đã nói ở trên, đối tượng của cung cầu thị trường không phải là bất

động sản hiện vật cụ thể, mà là lợi ích chứa đựng trong bất động sản gọi là dịch vụ

bất động sản – kết quả của tổ hợp vị thế - chất lượng trong mỗi bất động sản cụ

thể Những vấn đề nhận thức này chưa được giải quyết một cách triệt để trong các

tài liệu hiện có

Từ quan điểm nhận thức này, có thể hiểu cung bất động sản mô tả hành vi

của người bán, nhà đầu tư cung ứng hàng hóa bất động sản, nó là một hàm số phụ

thuộc vào các yếu tố: giá cả, chi phí tạo lập bất động sản, số lượng bất động sản

hiện có, số lượng nhà đầu tư bất động sản, các chính sách quản lý nhà nước, những

dự báo về tương lai… Cung thị trường bất động sản là mô tả về số lượng dịch vụ

bất động sản sẽ cung ứng trên thị trường ở các mức giá khác nhau, ở một mức giá

cụ thể trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi Cung được thể hiện bằng

hàm số hay đồ thị Từ đây có thể thấy được sự khác biệt cơ bản giữa lượng cung

và cung Lượng cung là một con số ứng với một mức giá xác định theo đường

cung

Trong nghiên cứu về cung bất động sản, thường chỉ xem xét mối quan hệ

giữa lượng cung dịch vụ bất động sản với giá cả của nó Đây là quan hệ thuận

chiều, lượng cung tăng khi giá tăng và ngược lại

Khi tiếp cận nghiên cứu về cung cũng gặp phải vấn đề chưa được giải quyết

thấu đáo về độ co giãn của cung Đa số thống nhất với quan điểm về độ co giãn

của cung trong ngắn hạn là hoàn toàn không co giãn Tổng cung về đất đai nói

chung là một đường không co giãn vì tổng diện tích đất đai cho tất cả các mục

đích sử dụng là không đổi

Tuy nhiên, TS Trần Thanh Hùng cho rằng cung bất động sản là đường co

giãn vì theo lý thuyết kinh tế vi mô độ co giãn của cung bị chi phối bởi các yếu tố

như thời gian (ngắn hạn và dài hạn) và khả năng dự trữ hàng hóa Nếu xét ở góc

độ chất lượng và vị thế thì mặc dù lượng bất động sản hiện vật như diện tích xây

dựng, số tầng, số phòng,… sẽ không thay đổi trong ngắn hạn, nhưng vị thế có thể

đang tăng hay giảm dần theo sự thay đổi của nhu cầu và cầu

Các yếu tố làm dịch chuyển đường cung:

• Chi phí tạo lập đơn vị dịch vụ bất động sản, chí phí tăng thì cung dịch

chuyển sang trái, chí phí giảm thì cung dịch chuyển sang phải Chi phí tạo lập bất

động sản một phần phụ thuộc vào lãi suất ngân hàng Như vậy việc tăng hay giảm

lãi suất ngân hàng cũng ảnh hưởng đến cung

• Số lượng nhà đầu tư phát triển bất động sản: số lựợng tăng thì cung dịch

chuyển sang phải, số lựợng giảm thì cung dịch chuyển sang trái

• Các chính sách quản lý vĩ mô của nhà nước như quản lý đất đai, quản lý đô

thị cụ thể là thông qua quy hoạch đô thị, phân khu chức năng sử dụng đất đai

• Sự dịch chuyển trên cùng một đường cung, cầu khi có sự thay đổi về giá và

sự dịch chuyển qua lại bên trái hay bên phải đường cung, cầu do sự tác động của

các yếu tố ngoài giá thể hiện trong đồ thị (Hình 1.1)

Quan hệ cung cầu thị trường bất động sản

bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về các dịch vụ

động sản trên cơ sở mức giá cả được hình thành từ sự thỏa mãn nhu cầu của cả

người tiêu dùng và nhà cung ứng, tức là trên cơ sở của các yếu tố hình thành nên

cung – cầu trên thị trường bất động sản Cung mô tả hành vi của người bán, điều

chắc chắn rằng mức độ thỏa mãn của nhà cung ứng dựa trên lợi nhuận thu được từ

việc bán bất động sản Mặt khác, cầu mô tả hành vi của người mua, tùy thuộc vào

mức độ thỏa mãn nhu cầu khi nhận được lợi ích do dịch vụ bất động sản mang lại

cộng thêm khả năng tài chính mà mỗi người sẽ lựa chọn một đơn vị dịch vụ bất

động sản khác nhau Từ phía cung các nhà cung ứng sẽ xem xét độ co giãn, tính

cấp thiết của nhu cầu để có được những trình tự ưu tiên đáp ứng cầu, trình tự hoạt

động đầu tư cung ứng nhà ở cho các đối tượng tiêu dùng khác nhau theo quy luật

thị trường Điều này tạo ra các phân khúc khác nhau trên thị trường bất động sản

I.2 Bản chất và đặc điểm của giá cả bất động sản

I.2.1 Bản chất của giá cả bất động sản

Trên thị trường, giá cả hàng hóa nói chung được hình thành thông qua quan

hệ cung cầu Khi có sự cân bằng cung cầu ta sẽ tìm được giá cả cân bằng của hàng

hóa Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khi

cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu Từ quan điểm nhận thức nêu trên

về quan hệ cung cầu bất động sản, có thể nói sự tương tác cung cầu về dịch vụ bất

động sản xác định giá cả của một đơn vị dịch vụ bất động sản P0 Giá cả thị

trườngcủa một bất động sản cụ thể được xác định bằng công thức P = P0 x Y, với

Y = f(Chất Lượng,Vị Thế) Quan điểm này được nhiều người dễ dàng chấp nhận,

tuy nhiên khi làm rõ nội dung giá trị ẩn chứa bên trong giá cảthị trường thì gặp

nhiều quan điểm khác nhau, cụ thể theo ý kiến của TS Trần Thanh Hùng, có thể

tóm lược thành 3 quan điểm trường phái: kinh tế học chính trị Macxit, quan điểm

kinh tế thị trường và quan điểm kinh tế học hiện đại

Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không

phân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa Nó là

một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng Trong đó giá trị là

thuộc tính xã hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa Trong

mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị

trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền

của giá trị Từ đó khẳng định đất đai, thành phần cơ bản của bất động sản, không

có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao

động kết tinh trong đất đai Giá cả đất đai P thực chất là địa tô tư bản hoá, xác định

theo công thức: P = R/I, với R là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu

Sau này một số nhà kinh tế trường phái tân Mác xít cho rằng đất đai cũng

có giá trị, bởi vì hiện tại đất đai không còn ở trạng thái tự nhiên ban đầu, mà đã có

lao động xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư

khai phá và phát triển hạ tầng đất đai; được xác định theo công thức: W = C + V +

M (Xagaidak A E., 1992) Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai

đô thị, lớn hơn nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004) Như

vậy giá trị đất đai không phải là giá trị đầu tư phát triển trên đất đai Sự lúng túng

trong lý giải về giá trị đất đai theo quan điểm Mác xít bắt nguồn từ cụm từ “lao

động kết tinh trong hàng hóa” là nền tảng lý luận giá trị của Mác – là giá trị sức

lao động – một phạm trù mà các nhà kinh tế học nhanh chóng nhận ra là “một

cuộn dây chằng chịt không cách nào tháo gỡ được”

Thận trọng hơn khi đưa ra khái niệm giá trị, các nhà kinh tế thị trường

không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”: Bất kỳ sản

phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là

có giá trị sử dụng Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản

phẩm/hàng hóa/dịch vụ khác được gọi là giá trị của nó Giá cả là giá trị tiền tệ của

sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường

Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi

trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, dễ

chấp nhận, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó Hơn nữa dễ

dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử

dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995)

Cũng là quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, xem xét ở một

mức độ khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và

giá trị vô hình Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản

xuất hàng hóa đó; giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con

người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005)

Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai, bất động sản được giải thích

một cách thuyết phục hơn Theo đó, giá trị hữu hình ứng với chất lượng nhà đất và

giá trị vô hình ứng với vị thế đất đai Giá trị trao đổi bất động sản có hai thành

phần: giá trị sử dụng và giá trị

Vận dụng phạm trù của Mac – phạm trù giá trị và giá trị sử dụng, phạm trù

giá trị trao đổi trong lý thuyết kinh tế thị trường, có thể nói, giá trị trao đổi BĐS

bao gồm giá trị và giá trị sử dụng Giá trị tương đồng với giá trị vô hình, giá trị sử

dụng tương đồng với giá trị hữu hình

Trong đó giá trị là vô hình do vị thế tạo ra còn giá trị sử dụng là hữu hình

và do chất lượng tạo ra Giá trị trao đổi = {Giá trị (vị thế) + giá trị sử dụng (chất

lượng)}

Giá trị sử dụng là giá trị hữu hình – giá trị tiền tệ của cơ sở không gian

(diện tích bề mặt) có các thuộc tính địa chất, địa hình, địa mạo và sinh thái cùng

với các quá trình sinh lý hoá tạo ra độ phì đất kết hợp với giá trị đầu tư trên đất đai

tạo ra sản phẩm hàng hoá

Giá trị đất đai cũng như giá trị thương hiệu phụ thuộc vào vị thế của đất đai

Giá trị là đại lượng vô hình phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng của thị

trường Bản chất “giá trị vô hình” của đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong

tâm tưởng - nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm - của khách hàng nói

riêng và xã hội nói chung (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005) Quan điểm về giá trị

vô hình của đất đai chắc chắn cũng được các nhà quản lý đất đai thuộc trường phái

Mác xít dễ dàng chấp nhận, khi công nhận tính siêu hình, phi vật thể của giá trị vật

chất tạo ra tư bản (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006)

Trong trường hợp vị thế đất đai không khác nhau do con người trong xã hội

tất cả đều như nhau thì giá trị trao đổi của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị

hữu hình, tức là giá trị sử dụng

Đặc điểm của giá cả bất động sản

I.2.2.

Không giống như giá cả các hàng hóa thông thường khác, hàng hóa bất

động sản có nhiều khác biệt do đó cũng dẫn đến những sự khác biệt trong giá cả

bất động sản Cần phân biệt giá cả thị trường dịch vụ bất động sản và giá cả của

một bất động sản hiện vật cụ thể

Như đã biết, giá cả thị trường của một bất động sản hiện vật cụ thể được

xác định từ giá cả thị trường của đơn vị dịch vụ bất động sản theo công thức P =

P0 x Y, với Y = f(Vị Thế, Chất Lượng) Trong một khu vực nhất định mức giá thị

trường của bất động sản phần lớn được quy định bởi mức vị thế xã hội của khu

vực đó, bởi vì khi chất lượng bất động sản tăng lên một mức nào đó sẽ không tăng

Tại một khu vực có mức vị thế nhất định sẽ có một mức giá xác định, mặc

dù giá cả mua bán trên thị trường có thể dao động, nhưng luôn xoay quanh mức

giá này Vì vậy mà giá cả thị trường bất động sản mang tính ngưỡng Các mức vị

thế khác nhau có các mức ngưỡng giá bất động sản khác nhau

Giá cả thị trường của một đơn vị dịch vụ bất động sản ở một vị trí và thời

gian cố định là không đổi, tuy nhiên giá sẽ thay đổi theo thời gian và không gian

phân bố Mỗi bất động sản giao dịch cụ thể sẽ có một mức giá cụ thể, được gọi là

giá mua bán do sự thỏa thuận giữa người bán và người mua Mức giá mua bán này

không phải là giá cả hợp lý trong điều kiện lý tưởng như nhiều người lầm tưởng,

mà là giá cả phải chăng mang tính tình huống thuận mua vừa bán theo tính cấp

thiết của người mua hay của người bán Theo cách nhìn của kinh tế học thì giá cả

hợp lý là một khái niệm hết sức tù mù và không rõ ràng, cái “lý” đó có trong tình

huống nào? “lý” của ai? Và từ đâu mà có? Tại sao có những thị trường hết sức phi

lý như thị trường bất động sản Việt Nam nhưng vẫn có khách hàng “Giá cả hợp

lý” do quen miệng mà được sử dụng phổ biến chứ thực chất chẳng có ý nghĩa rõ

ràng nào cả (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005)

Tuy nhiên cũng có trường hợp mức giá được coi là phải chăng đối với đa số

mọi người này lại không được một nhóm người nào đó chấp nhận và hình thành

một mức giá mới khác so với mức giá phải chăng đó, giá này được gọi là giá tình

huống hay giá cục bộ Giá tình huống này có thể tăng cao hơn so với mức giá

trung bình thị trường hay cũng có thể thấp hơn tùy theo mỗi tình huống cụ thể

Mức giá này có thể lên xuống nhưng vẫn dao động xung quanh một trục cố định

Đây chính là tính ngưỡng của giá bất động sản và được thể hiện qua sơ đồ sau:

Hình 1.2 Tính ngưỡng của giá bất động sản

P0 là mức giá cân bằng của thị trường, PA, PA’ là hai mức giá tình huống

PA tăng tới một giới hạn nào đó thì không thể tăng lên được nữa, tương tự PA’

giảm đến một giới hạn nào đó cũng không thể tiếp tục giảm được nữa, lúc đó cả A

và A’ đều có xu hướng quay về điểm cân bằng P0

Một đặc điểm nữa của giá bất động sản là đôi khi giá bất động sản thay đổi

đột ngột khi vị thế thay đổi Như đã nói ở trên, vị thế là yếu tố chủ yếu tạo ra giá

trị bất động sản, vì vậy giá cả bất động sản tăng giảm theo mức độ tăng giảm của

vị thế Khi vị thế đột ngột tăng cao thì giá cũng tăng cao và ngược lại, giá giảm khi

vị thế giảm đột ngột Điều này được chứng minh trong đô thị, có những nơi vị thế

cao nhưng vẫn tồn tại khu nhà ổ chuột, xập xệ do quá trình trưởng giả hóa hay

hoang hóa Đồng thời do đặc điểm phân bố dân cư theo vùng văn hóa – xã hội, sự

phân tầng phân lớp trong xã hội, sống cạnh những người giàu luôn có những

người có thu nhập thấp, bên cạnh những căn nhà cao to, hiện đại luôn tồn tại

những ổ chuột và xóm liều

Sự tồn tại song song của người giàu và người nghèo chính là một nét văn

hóa đặc thù trong xã hội đang phát triển Họ sống cạnh nhau để bổ sung cho nhau,

người giàu cần được phục vụ, người nghèo sẵn sàng, và cái mà người nghèo nhận

được chính là thu nhập Với mức thu nhập của mình, người nghèo cũng có thể

mua những căn nhà ở ngoại ô rộng rãi hơn, thoáng mát hơn để sống nhưng chi phí

thời gian và tiền bạc cho việc đi lại từ ngoại ô vào trung tâm việc làm trong thành

phố quá cao, làm giảm cơ hội tìm kiếm việc làm trong một xã hội cạnh tranh, vì

vậy mà họ chọn sống ở những khu ổ chuột và xóm liều

Chính sự sống xen kẽ của người giàu và người nghèo đã làm cho giá cả bất

động sản còn mang tính phi tuyến, tức sự thay đổi mang tính đột ngột Tính phi

tuyến thể hiện trong không gian cũng như trong thời gian, (hình 1.3)

Hình 1.3 Tính phi tuyến của giá bất động sản

Tính phi tuyến của giá cả bất động sản suy cho cùng cũng là do sự thay đổi

phi tuyến của vị thế nơi ở gắn liền với động học dân cư đô thị: trưởng giả hóa và

hoang hóa với sự hình thành các khu dân cư có các nét văn hóa – xã hội đặc thù,

tuy nhiên tính phi tuyến này chỉ thể hiện trong không – thời gian thực Trong

không gian vị thế thì giá cả bất động sản nhà ở thể hiện như một mặt cầu với bề

mặt trơn nhẵn bởi hiệu ứng lực căng mặt ngoài (Hoàng Hữu Phê, 2009) Như vậy

mô hình giá cả bất động sản có thể biểu diễn tổng quát ở đồ thị sau (hình 1.5) Tại

nơi có mức vị thế cao thì có mức giá bất động sản cao tương ứng, tại nơi có mức

vị thế thấp thì có mức giá bất động sản tương đối thấp hơn

Hình 1.4 Mặt chiếu đứng mô hình giá cả bất động sản I.2.3 Sự biến thiên của giá cả bất động sản

Giá cả bất động sản được tạo thành từ sự kết hợp của giá trị vô hình và giá

trị hữu hình trong một bất động sản Tuy nhiên, do sự tác động của nhiều yếu tố,

mức giá cả này luôn có sự biến đổi trong không gian và theo thời gian Mặc dù giá

cả bất động sản luôn biến đổi không ngừng nhưng chúng cũng tuân theo những qui

luật của chúng

Giá cả bất động sản biến đổi nhưng luôn xoay quanh một trục cố định, trục

này được gọi là mức giá cân bằng thị trường

Nhìn vào hình vẽ ta thấy giá của A, A’ (hình 1.3) có sự chênh lệch với giá

thị trường P sự chênh lệch này do nhiều nguyên nhân tạo ra, tùy thuộc vào sự cảm

nhận về lợi ích do bất động sản mang lại cho mỗi người giá này được gọi là giá

tình huống

Như vậy ta có thể thấy trong một khoảng thời gian nhất định, thị trường

phải chấp nhận nhiều mức giá tình huống khác nhau và rất khó xác định Tuy

nhiên theo thời gian, những mức giá tình huống đó sẽ trở về gần với mức giá thị

trường và luôn dao động quanh mức giá thị trường đó

Theo thời gian những mức giá tình huống sẽ tiến dần về mức giá thị trường

trí mà chính bản thân nó cũng có sự dao động hoặc tăng hoặc giảm Và tiếp tục

một quy trình mới, dao động xung quanh mức giá thị trường mới vẫn lại là những

mức giá tình huống khác nhau Chính điều này đã làm cho thị trường bao giờ cũng

tồn tại đồng thời nhiều mức giá, giá thị trường và giá tình huống trong các trường

hợp khác nhau Như vậy ta thấy không có một mức giá nào là chuẩn cho tất cả các

giao dịch trên thị trường mà chỉ có mức giá được nhiều người chấp nhận nhất,

những mức giá khác dao động xung quanh mức giá này gọi là giá thị trường và

như Tôn Thất Nguyễn Thiêm gọi đó là “giá cả phải chăng” Và chính vì điều này,

việc đi tìm chỉ số giá bất động sản trở nên cần thiết và có ý nghĩa vô cùng quan

trọng giúp định hướng thị trường

I.2.4 Các hình thái biểu hiện của giá cả bất động sản

Giá cả là yếu tố hết sức quan trọng đối với bất kỳ một thị trường hàng hóa

nào, đặc biệt là đối với thị trường có mối liên hệ với một số lượng lớn tài sản như

bất động sản Giá trị biểu hiện bằng đơn vị tiền tệ được gọi là giá cả Giá trị chỉ có

một nhưng biểu hiện trong những tình huống và mục đích khác nhau thì sẽ xuất

hiện nhiều hình thái khác nhau, tạo nên các loại giá khác nhau Trong thực tế

thường gặp các loại giá như: giá cảm nhận, giá mua bán và giá thị trường

Giá cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính vật lý và xã

hội của bất động sản Khi thị trường ở trạng thái cân bằng, giá cảm nhận sẽ cân

bằng với lợi ích cảm nhận trong các phân khúc thị trường và tạo thành đường cân

bằng giá trị (VEL) Đường cân bằng này thể hiện quy luật “Tiền nào của nấy”

Trong thực tế, mức giá cảm nhận của một bất động sản cụ thể xác định

tham chiếu theo thông tin giá cả giao dịch trên thị trường (bằng cách tham khảo

giá cả giao dịch từ người hàng xóm, hay thông qua tư vấn thẩm định giá) Giá cảm

nhận có thể được biểu hiện dưới hình thức giá rao bán, giá rao mua Thông thường

giá rao bán thường cao hơn giá cảm nhận cân bằng và giá rao mua lại thấp hơn giá

Giá rao mua Giá rao bán

Giá mua bán dao động xung quanh giá cảm nhận, phụ thuộc vào khả năng

cảm nhận về lợi ích thu được từ bất động sản Cùng một bất động sản thì lợi ích

cảm nhận được hoàn toàn khác nhau đối với mỗi người Mỗi người có một hoàn

cảnh sống khác nhau, vị thế xã hội khác nhau, thì nhận định khác nhau về mức độ

quan trọng và lợi ích của bất động sản, nên đánh giá khác nhau về giá cảm nhận

Giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính

phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận được trong một bối cảnh cụ thể

Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi, hình

thành thông qua quan hệ cung cầu của thị trường, là giá trị trung bình của các mức

giá mua bán cụ thể, được chấp nhận bởi đa số, được thể hiện trên đồ thị hình 1.5

I.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung – cầu trên thị

trường Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại,

khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá

cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những

khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành

mạnh” có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của

Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và

thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh

doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở hữu Nhà

nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn

từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại,

hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh

lộ Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Tuy nhiên vì bất động

sản có hai thuộc tính cơ bản là thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội nên các yếu

tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản cũng không nằm ngoài hai nhóm thuộc tính

• Khoảng cách tới trung tâm thành phố

• Thu nhập của người có nhu cầu

• Thu nhập trung bình của khu vực

Và nhóm thuộc tính tự nhiên do chất lượng bất động sản tạo ra, bao gồm:

• Diện tích khuôn viên

• Diện tích xây dựng

• Chiều dài khu đất

• Chiều rộng khu đất

• Cấp nhà

• Năm xây dựng

• Số tầng cao xây dựng

Chính sự tác động của một hay nhiều các yếu tố trên đã làm cho giá bất

động sản luôn có sự biến động trong không gian và theo thời gian Một khi đã xem

xét tất cả các yếu tố trên mà vẫn còn có sự sai lệch ta có thể kết luận là do những

tình huống đặc biệt dẫn đến giá cả bất động sản có sự sai lệch và gọi đó là giá tình

huống

I.3 Chỉ số giá và phương pháp xác định chỉ số giá

I.3.1 Khái niệm chỉ số giá

Là chỉ số xê dịch về giá trị của bất động sản nhà ở, hay nói cách khác đó

chính là sự thay đổi về giá của đơn vị dịch vụ bất động sản trong một khoảng

không gian và thời gian nhất định

I.1.3.2 Một số phương pháp xây dựng chỉ số của các công ty bất động sản và

Bộ xây dựng

Hiện nay một số Công ty kinh doanh bất động sản đã tự xây dựng cho Công ty

mình một chỉ số bất động sản riêng nhằm định hướng cho khách hàng của họ Đó

là các Công ty như: Vinaland, Metvuong, VietRees, Sacomreal…

Đối với những Công ty này, tùy vào phân khúc thị trường mà họ đang

nhắm đến để làm cơ sở cho việc tính chỉ số bất động sản Đi tiên phong trong việc

xây dựng chỉ số giá bất động sản là Cty Vina Land Invest Corp Chỉ số giá của Cty

Vina Land Invest Corp được cập nhật hàng tuần Việc xây dựng chỉ số giá bất

động sản ở Công ty Vinaland được thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin giao

dịch trong hệ thống các trung tâm môi giới của Vina Land Invest Corp Trong đó,

chủ yếu là giao dịch bất động sản trong các khu vực đô thị mới như khu vực Nam

Sài Gòn và khu vực phía đông gồm các quận 2, 9 Sau đó, chọn các dự án tiêu

biểu, tính giá bình quân, từ đó xây dựng chỉ số

Công ty Vinaland chỉ xây dựng chỉ số giá cho từng phân khúc thị trường

như: Đất nền đô thị, căn hộ… và biểu diễn sự tăng giảm theo từng khu vực như

khu vực Đông Sài Gòn, khu Nam Sài Gòn…:

Nguồn: Cty VinaLand Invest Corp

Hình 1.6 Chỉ số giá các phân khúc bất động sản của công ty Vinaland

Như bảng chỉ số giá ở trên, ta có thể thấy Công ty Vinaland đã cập nhật giá

thường xuyên hàng tuần dựa vào những giao dịch hiện có của Công ty Cũng theo

dõi sự biến động bằng cách so sánh với thời kỳ trước để biết giá bất động sản ở

một phân khúc và một vị trí nhất định để đánh giá mức độ tăng giảm

Còn đối với Công ty Metvuong thì lại xây dựng chỉ số giá bất động sản cho

các quận khu vực trung tâm nơi mà Công ty này nhắm đến trong hoạt động kinh

doanh của mình

Nhìn chung những Công ty trên chỉ chú trọng xây dựng chỉ số giá cho

những khu vực mà Công ty đó nhắm đến và đáp ứng nhu cầu cho một nhóm khách

hàng nào đó mà chưa đưa ra được chỉ số cho toàn thị trường và phục vụ nhu cầu

cho đông đảo nhà đầu tư và khách hàng Các nhà đầu tư hay khách hàng muốn biết

chỉ số giá căn hộ ở khu vực trung tâm thì không thể tham khảo chỉ số giá mà Công

ty Vinaland đưa ra, và ngược lại khách hàng muốn tìm hiểu giá đất nền đô thị ở

khu vực Nam Sài Gòn lại không thể tìm đến chỉ số giá bất động sản của Công ty

Metvuong xây dựng

Không xây dựng chỉ số giá bất động sản như các Công ty trên nhưng Công

ty địa ốc Sài Gòn Thương Tín Sacomreal lại cập nhật biến động của thị trường

hàng tuần nhằm đưa thông tin tham khảo đến khách hàng của Công ty Cũng

không giống như những Công ty trên, công ty Sacomreal không cập nhật biến

động theo phân khúc thị trường mà theo từng dự án bất động sản cụ thể:

(Nguồn: Sacomreal)

Hình 1.7 Chỉ số giá các dự án bất động sản của công ty Sacomreal

Nếu theo cách xây dựng bảng biến động như trên của Sacomreal, khách

hàng và nhà đầu tư có thể dễ dàng theo dõi giá cả giao dịch lên xuống của từng dự

án mà họ quan tâm tuy nhiên nếu như trong tuần mà ở những dự án này không có

giao dịch nào diễn ra thì vấn đề sẽ trở nên phức tạp và hoàn toàn bị mất phương

hướng trong việc cập nhật biến động và do đó không còn công cụ để dự báo

Việc xây dựng chỉ số nhỏ lẻ như vậy làm cho lượng thông tin mà những

Công ty này thu thập được không đồng nhất với nhau và dẫn đến việc đưa ra chỉ

số giá bất động sản không đồng nhất Cùng một dự án bất động sản như nhau

nhưng hai Công ty lại đưa ra hai chỉ số có mức độ chênh lệch nhau khá lớn làm

khách hàng không thể tìm được hướng đi đúng đắn và không biết lấy chỉ số của

Công ty nào làm cơ sở

Phương pháp xây dựng chỉ số giá của Bộ xây dựng

Từ trước đến nay, những giao dịch bất động sản diễn ra trên thị trường chủ

yếu là dựa vào cảm tính, thiếu hẳn những cơ sở để định lượng Giá bất động sản

lúc bị đẩy lên rất cao, lúc lại xuống thấp do những nguyên nhân khách quan và chủ

quan khác nhau Điều này làm cho các nhà đầu tư và khách hàng hoang mang, mất

lòng tin vì không nắm được đâu là giá trị đích thực của sản phẩm Chính vì vậy, để

minh bạch hóa và bình ổn thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã phối hợp với

các chuyên gia của Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, Tổng cục

Thống kê, Viện Nghiên cứu thị trường giá cả tổ chức nghiên cứu và đề ra một số

chỉ số để đánh giá thị trường bất động sản, bao gồm:

• Chỉ số về giá BĐS (Real estate Price index - RPI)

• Chỉ số giao dịch của TT(Realestate Activity index - RAI)

• Chỉ số đánh giá chung TT(Aggregate real estate market index -ARMI)

• Chỉ số dự báo giá (Real estate Expectation Index - REI)

• Chỉ số lợi nhuận nhà ở (Home Profit Index - HPrI)

• Chỉ số khả năng mua nhà (Housing Affordability Index - HAI)

Trong đó ta chỉ chú ý đến việc xây dựng chỉ số về giá bất động sản mà Bộ

Xây Dựng đã đề xuất

Đây là chỉ số rất quan trọng, phản ánh mức độ biến động giá chung của thị

trường bất động sản Chỉ số giá này sẽ xem xét mức độ biến động giá tổng hợp của

các phân khúc thị trường chủ yếu của nước ta hiện nay: thị trường nhà ở, thị

trường nhà cho thuê, thị trường đất nền chuyển nhượng Các chỉ tiêu liên quan về

giá bất động sản bao gồm: Chỉ số giá bất động sản RPI (chỉ số tổng hợp chung về

giá bất động sản); Chỉ số cho các phân khúc thị trường: chỉ số giá nhà ở, chỉ số giá

trường bất động sản thông tin về mức biến động giá của bất động sản, qua đó định

hình được hiện trạng về giá của bất động sản phục vụ mục tiêu cụ thể của mình

(thời điểm đầu tư hay mua, bán bất động sản, mức độ thế chấp, cho vay…) Chỉ số

về giá là công cụ tiện lợi nhất giúp các cơ quan quản lý nhà nước xem xét đưa ra

các chính sách, các công cụ quản lý trực tiếp hoặc gián tiếp nhằm điều hoà mức

giá cho bất động sản, đảm bảo cho sự phát triển bền vững, góp phần cân đối kinh

tế vĩ mô

Phương pháp xác định Chỉ số giá BĐS RPI được tính theo công thức

sau:

Tỷ trọng các phân khúc thị trường có thể căn cứ theo giá trị giao dịch của

từng phân khúc tại thời điểm năm trước đó Khi tính toán chỉ số giá từng phân

khúc thị trường sẽ dựa vào mức độ biến động giá của từng phân đoạn thị để xác

định Ví dụ, khi tính chỉ số giá nhà ở sẽ dựa trên nguyên tắc bình quân gia quyền

sự biến động các phân đoạn thuộc thị trường nhà ở (căn hộ, biệt thự, nhà phố)

Quyền số dựa trên giá trị giao dịch của từng phân đoạn tại thời điểm hiện tại Chỉ

điểm so sánh và thời điểm lựa chọn làm gốc) Việc quan trọng nhất và phức tạp

khác nhau về nhiều mặt (vị trí, mức độ tiện lợi,…) dẫn đến giá của chúng khác

nhau Rất khó trong cùng một thời gian có thể thu thập được số liệu của các căn hộ

giống nhau về mọi mặt Ảnh hưởng sự khác nhau cục bộ của các căn hộ đến giá có

thể mô tả bằng các hiệu chỉnh, mà được các nhà định giá bất động sản sử dụng để

đưa giá đối tượng này về so sánh giá của đối tượng khác Nguyên tắc chung để xác

định chỉ số giá của căn hộ là xây dựng các tính chất thống nhất cho căn hộ chuẩn

và cần phương pháp thực hiện quy tất cả giá các căn hộ về dạng chuẩn đã chọn,

kiểu Do đặc điểm của nước ta là tốc độ đô thị hóa không đồng đều giữa các vùng

trong thành phố nên tốc độ biến động giá có sự chênh lệch lớn (ví dụ vùng trung

tâm thường không biến động nhiều bằng các khu đô thị mới khi đang dần dần

hoàn chỉnh quy hoạch và hệ thống cơ sở hạ tầng) Khi tính toán chỉ số về giá sẽ

tính cho từng vùng rồi tổng hợp lại thành chỉ số cho thành phố (Ví dụ Hà Nội có

thể chia ra: vùng các quận nội thành, bắc sông Hồng, nam Hà Nội cũ, đông Hà

Nội) Một trong những đặc tính quan trọng của thị trường bất động sản là tính thụ

động cao Nói cách khác thị trường bất động sản không dao động đột ngột với xu

hướng chuyển đổi giá nhanh từ tháng này sang tháng khác Thông thường thị

trường bất động sản có thể được miêu tả chỉ với những đường cong chỉ số uyển

chuyển mềm mại, còn thời điểm đặc biệt mà có thể chuyển hướng cùng phải trong

khoảng từ 1-2 tháng

Tính thụ động cao của thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lý do

Một mặt do tuyệt đại đa số người dân coi bất động sản hay căn hộ là hàng hóa có

giá trị nhất Quyết định về mua hoặc đổi dù đã hình thành từ lâu vẫn còn đòi hỏi

cân nhắc rất nhiều tình tiết cá nhân nữa Mặt khác thời gian chuẩn bị hợp đồng

mua bán đơn giản nhất cũng khoảng trên dưới 1 tháng, do thời gian cần tìm căn hộ

hợp lý, làm các thủ tục giấy tờ, quá trình hợp đồng, giá ấn định trong hợp đồng và

thực hiện đặt cọc…, kết quả là thời hạn 1 đến 2 tháng là quãng thời gian thấp nhất,

trong khoảng thời gian đó trên thị trường có thể lộ ra xu hướng mới và diễn ra sự

thay đổi giá đáng kể Khi xác định chỉ số giá bất động sản cần quan tâm đến đặc

tính này của thị trường để có thể loại bỏ những số liệu đột biến không chính xác

trong quá trình thu thập, xử lý thông tin về giá

Phương pháp xác định chỉ số giao dịch thị trường( Real estate Activity

Index – RAI)

Phản ánh sự biến động khối lượng giao dịch bất động sản trên thị

trường.Chỉ số RAI giúp các cơ quan quản lý, các nhà đầu tư, kinh doanh bất

động sản đánh giá được tình trạng giao dịch của thị trường, mức độ sôi động của

thị trường

Phương pháp xác định: xác định trên cơ sở số liệu giao dịch thành công tại

3 phân khúc của thị trường

Công thức tính toán

Chỉ số đánh giá chung thị trường (Aggregate Real estate Market Index-ARMI)

Là chỉ số tổng hợp miêu tả biến động của các yếu tố chính phản ánh động

thái thị trường bất động sản như giá giao dịch và khối lượng giao dịch ARMI là

chỉ số tổng hợp đo lường quy mô phát triển của thị trường bất động sản, giúp các

cơ quan quản lí, các nhà đầu tư thấy được xu hướng vận động của thị trường theo

chiều hướng tốt hay xấu Đồng thời có thể phân tích những ảnh hưởng của các

biến động kinh tế, chính trị, xã hội đến thị trường bất động sản

Công thức tính toán

ARMI = (chỉ số giá BĐS) x (chỉ số đánh giáTTBĐS)

I.4 Phân hạng cao ốc văn phòng

Thị trường cao ốc văn phòng ở nước ta cũng đã trải qua được một thời gian

dài nhưng vẫn chưa đưa ra được một tiêu chí thống nhất để xếp hạng và phân loại

văn phòng Những tiêu chí phân hạng hiện nay hầu hết đều sử dụng những tiêu chí

của nước ngoài Và dưới đây là tiêu chí phân hạng đang được nhiều nước trên thế

giới áp dụng

Hạng A: Những văn phòng lớn, có kế hoạch mờ sàn và tổng diện tích lớn

hơn 10000m2 thông thường do công ty quốc tế quản lý với chất lượng cao, thiết

kế hiện đại, tầm nhìn tốt, vị trí tốt, cung cấp tổng thể tốt cụ thể

• Vị trí: nằm ở khu vực trung tâm mua bán của quận, huyện ở Thành phố Hồ

Chí Minh nằm trong bán kính 1-2 km xung quanh UBND thành phố hoặc nhà thờ

Đức Bà

• Chiều cao: trần chiều cao thường là 2.6m hoặc cao hơn để đảm bảo dư

không gian làm việc và thông gió Chiều cao của trần phải được nhất quán trong

tất cả các tầng điển hình của các tòa nhà ngoại trừ cổng vào đại sảnh, sàn trên và

gác lửng

• Quản lí hồ sơ tài sản cao: hầu hết các cao ốc văn phòng tại Việt Nam được

tự quản lý, do đó tiêu chuẩn này áp dụng không nghiêm ngặt Tuy nhiên, quản lý

tốt có thể được hiểu như là địa chỉ đảm bảo kịp thời và thỏa mãn sự hài lòng cho

tất cả các yêu cầu của người thuê

• Diện tích một sàn và tổng diện tích sàn :một sàn chuẩn từ 1000m2 trở lên

và tổng diện tích sàn >10000m2

• Bố trí tổng quát và quang cảnh: Nhiều ánh sáng tự nhiên, tầm nhìn tốt và

quang cảnh tốt, với tiền sảnh tiếp tân chất lượng cao

• Hệ thống điện được bảo đảm cung cấp đầy đủ: Việt Nam nằm trong các

quốc gia cung cấp điện năng là không ổn định Do đó với 100% sao lưu mã nguồn

lực là một yếu tố rất quan trọng để đảm bảo điều kiện làm việc liên tục cho người

thuê nhà

• Điều hòa không khí: có hệ thống điều hòa không khí

• Thang máy: thang máy tốc độ cao ở tốc độ 2,5 đến 3m / giây và công suất

trên 20 hành khách hoặc 1200kg Và có một thang máy vận chuyển hàng hóa

riêng

• Dịch vụ: truy cập internet tốc độ cao, đảm bảo 24/24h

Nói chung, cao ốc văn phòng hiện đại với chất lượng xây dựng, phương

tiện truyền thông, nhưng không đáp ứng đủ các tiêu chuẩn trên, được phân loại

như là hạng B, trong khi các tòa nhà nhỏ hơn về diện tích sàn hoặc do Việt Nam

quản lý, được phân loại theo độ C

I.5 Khái quát địa bàn nghiên cứu

I.5.1 Điều kiện tự nhiên của Thành phố Hồ Chí Minh

a Vị trí địa lý

Thành phố Hồ Chí Minh có tọa độ 10°10' – 10°38' Bắc và 106°22' – 106°54' Đông, phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông

và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây và

Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang Nằm ở miền Nam Việt Nam, Thành

phố Hồ Chí Minh cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ, trung tâm thành phố cách

cách bờ biển Đông 50 km theo đường chim bay Với vị trí tâm điểm của khu vực

Đông Nam Á, Thành phố Hồ Chí Minh là một đầu mối giao thông quan trọng về

cả đường bộ, đường thủy và đường không, nối liền các tỉnh trong vùng và còn là

một cửa ngõ quốc tế

b Địa hình

Nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam Bộ và đồng bằng sông

Cửu Long, địa hình thành phố thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Đông sang Tây

Vùng cao nằm ở phía Bắc - Đông Bắc và một phần Tây Bắc, trung bình 10 đến 25

mét Xen kẽ có một số gò đồi, cao nhất lên tới 32 mét như đồi Long Bình ở quận

9 Ngược lại, vùng trũng nằm ở phía Nam - Tây Nam và Ðông Nam thành phố, có

độ cao trung bình trên dưới 1 mét, nơi thấp nhất 0,5 mét Các khu vực trung tâm,

một phần các quận Thủ Đức, quận 2, toàn bộ huyện Hóc Môn và quận 12 có độ

cao trung bình, khoảng 5 tới 10 mét

c Địa chất

Địa chất Thành phố Hồ Chí Minh hình thành nhờ hai tướng trầm tích Pleistocen và Holocen Trầm tích Pleistocen chiếm hầu hết phần Bắc, Tây Bắc và

Đông Bắc thành phố Dưới tác động của các yếu tố tự nhiên và hoạt động của con

người, trầm tích phù sa cổ hình thành nhóm đất đặc trưng riêng: đất xám Với hơn

45 nghìn hecta, tức khoảng 23,4 % diện tích thành phố, đất xám ở Thành phố Hồ

Chí Minh có ba loại: đất xám cao, đất xám có tầng loang lổ đỏ vàng và hiếm hơn

là đất xám gley Trầm tích Holocen ở Thành phố Hồ Chí Minh có nhiều nguồn

gốc: ven biển, vũng vịnh, sông biển, bãi bồi hình thành nhiều loại đất khác nhau:

nhóm đất phù sa biển với 15.100 ha, nhóm đất phèn với 40.800 ha và đất phèn

mặn với 45.500 ha Ngoài ra còn có một diện tích khoảng hơn 400 ha là "giồng"

cát gần biển và đất feralite vàng nâu bị xói mòn trơ sỏi đá ở vùng đồi gò

d Thủy văn

Về thủy văn, nằm ở vùng hạ lưu hệ thống sông Ðồng Nai - Sài Gòn, Thành

phố Hồ Chí Minh có mạng lưới sông ngòi kênh rạch rất đa dạng Sông Ðồng Nai

bắt nguồn từ cao nguyên Lâm Viên, hợp lưu bởi nhiều sông khác, có lưu vực lớn,

khoảng 45.000 km² Với lưu lượng bình quân 20–500 m³/s, hàng năm cung cấp 15

tỷ m³ nước, sông Đồng Nai trở thành nguồn nước ngọt chính của thành phố Sông

Sài Gòn bắt nguồn từ vùng Hớn Quản, chảy qua Thủ Dầu Một đến Thành phố Hồ

Chí Minh, với chiều dài 200 km và chảy dọc trên địa phận thành phố dài 80 km

Sông Sài Gòn có lưu lượng trung bình vào khoảng 54 m³/s, bề rộng tại thành phố

khoảng 225 m đến 370 m, độ sâu tới 20 m Nhờ hệ thống kênh Rạch Chiếc, hai

con sông Đồng Nai và Sài Gòn nối thông ở phần nội thành mở rộng Một con sông

nữa của Thành phố Hồ Chí Minh là sông Nhà Bè, hình thành ở nơi hợp lưu hai

sông Đồng Nai và Sài Gòn, chảy ra biển Đông bởi hai ngã chính Soài Rạp và

Gành Rái Trong đó, ngả Gành Rái chính là đường thủy chính cho tàu ra vào bến

cảng Sài Gòn Ngoài các con sông chính, Thành phố Hồ Chí Minh còn có một hệ

thống kênh rạch chằng chịt: Láng The, Bàu Nông, rạch Tra, Bến Cát, An Hạ,

Tham Lương, Cầu Bông, Nhiêu Lộc-Thị Nghè, Bến Nghé, Lò Gốm, Kênh Tẻ, Tàu

Hũ, Kênh Ðôi

Nhờ thế Pleistocen, khu vực phía Bắc Thành phố Hồ Chí Minh có được

lượng nước ngầm khá phong phú Nhưng về phía Nam, trên trầm tích Holocen,

nước ngầm thường bị nhiễm phèn, nhiễm mặn Khu vực nội thành cũ có lượng

nước ngầm đáng kể, tuy chất lượng không thực sự tốt, vẫn được khai thác chủ yếu

ở ba tầng: 0–20 m, 60–90 m và 170–200 m Tại Quận 12, các huyện Hóc Môn và

Củ Chi, chất lượng nước tốt, trữ lượng dồi dào, thường được khai thác ở tầng 60–

90 m, trở thành nguồn nước bổ sung quan trọng Hệ thống sông, kênh rạch giúp