BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI HOÀNG ĐỨC THẮNG GIẢI PHÁP QUẢN LÝ TIẾN ĐỘ DỰ ÁN CHUNG CƯ MỸ ĐÌNH PEARL THÁP A, QUẬN NAM TỪ LIÊM - THÀNH PHỐ HÀ NỘI L
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
HOÀNG ĐỨC THẮNG
GIẢI PHÁP QUẢN LÝ TIẾN ĐỘ DỰ ÁN CHUNG CƯ
MỸ ĐÌNH PEARL THÁP A, QUẬN NAM TỪ LIÊM - THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH
Hà Nội – 2018
Trang 2BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
HOÀNG ĐỨC THẮNG KHÓA: 2016 – 2018
GIẢI PHÁP QUẢN LÝ TIẾN ĐỘ DỰ ÁN CHUNG CƯ
MỸ ĐÌNH PEARL THÁP A, QUẬN NAM TỪ LIÊM - THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành : Quản lý đô thị và công trình
Mã số : 60.58.01.06
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS LÊ VĂN KIỀU
XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN
PGS.TS HỒ VĂN KHOA
Hà Nội – 2018
Trang 3LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, em xin bày tỏ lòng biết ơn đến Ban Giám hiệu Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội, Khoa Sau Đại học đã giúp đỡ, tạo mọi điều kiện cho em học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn này
Với lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn PGS Lê Văn Kiều
– Bộ Xây Dựng, đã hướng dẫn, định hướng và tạo điều kiện cho em hoàn
thành luận văn này
Cho phép em được gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè, người thân, đồng nghiệp đã giúp đỡ, ủng hộ và động viên em hoàn thành tốt khóa học
Do điều kiện thời gian và kiến thức còn hạn chế, nên bản thân luận văn này không tránh khỏi những thiếu sót Tác giả rất mong nhận được sự góp ý của quý thầy cô, đồng nghiệp và các chuyên gia để luận văn được hoàn thiện hơn
TÁC GIẢ
HOÀNG ĐỨC THẮNG
Trang 4LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ này là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của tôi Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng
TÁC GIẢ
HOÀNG ĐỨC THẮNG
Trang 5MỤC LỤC
Trang
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT iii
DANH MỤC HÌNH iv
PHẦN MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I:TỔNG QUAN CÔNG TÁC QUẢN LÝ TIẾN ĐỘ DỰ ÁN 6
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ MỸ ĐÌNH PEARL THÁP A, P PHÚ ĐÔ - Q NAM TỪ LIÊM - TP HÀ NỘI 6
1.1 Tổng quan về công tác quản lý tiến độ dự án đầu tư xây dựng tại Việt nam 6
1.1.1 Tổng quan về công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Việt Nam 6
1.1.2 Thực trạng công tác quản lý tiến độ dự án đầu tư xây dựng tại Việt Nam 9 1.1.3 Những tồn tại trong công tác quản lý tiến độ dự án tại Việt Nam 16 1.2 Tổng quan về công tác quản lý tiến độ dự án chung cư Mỹ Đình Pearl tháp A – Q Nam Từ Liêm, TP Hà Nội 18
1.2.1 Giới thiệu dự án 18
1.2.2 Mô hình quản lý dự án 25
1.2.3 Quy trình thực hiện đầu tư xây dựng dự án 26
1.2.4 Phân cấp thực hiện 27
1.3 Thực trạng công tác quản lý tiến độ dự án chung cư Mỹ Đình Pearl tháp A, P Phú Đô, Q Nam Từ Liêm, TP Hà Nội 31
1.4 Nguyên nhân chậm tiến độ dự án 34
1.4.1 Nguyên nhân khách quan 34
1.4.2 Nguyên nhân chủ quan 34
1.4.3 Những nguyên nhân cụ thể 36
Trang 6CHƯƠNG II: CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ QUẢN LÝ
TIẾN ĐỘ DỰ ÁN XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 39
2.1 Khái niệm và nội dung quản lý tiến độ thực hiện dự án đầu tư xây dựng 39
2.1.1.Khái niệm quản lý tiến độ dự án đầu tư xây dựng 39
2.1.2.Các công việc trong giai đoạn thực hiện dự án 39
2.1.3 Nội dung của quản lý tiến độ thực hiện dự án 41
2.2 Các phương pháp và công cụ xây dựng kế hoạch tiến độ, quản lý tiến độ: 48
2.3.Các nhân tố ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án đầu tư xây dựng 58
2.4.Cơ sở pháp lý về quản lý tiến độ 60
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ TIẾN ĐỘ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ MỸ ĐÌNH PEAL THÁP A 63
3.1 Kiểm soát công tác chuẩn bị vật liệu và vận chuyển vật liệu của nhà thầu: 63 3.2 Máy móc phục vụ thi công, công tác điện nước thi công: 64
3.3 Kiểm soát số lượng và chất lượng tay nghề thợ: 65
3.4 Dọn rác thải và vệ sinh mặt bằng: 66
3.5 Tiến độ phối hợp bàn giao với các bộ môn liên quan 67
3.6 Công tác thanh toán giải ngân cho nhà thầu 68
3.7 Chế độ họp giao ban, trao đổi thông tin thường xuyên và đánh giá tiến độ 68
3.8 Thưởng, phạt tiến độ và đề xuất thay đổi Chỉ huy nhà thầu 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO 74
Trang 7DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
ATLĐ : An toàn lao động CBKT : Cán bộ kỹ thuật CBAT : Cán bộ an toàn BQL : Ban quản lý GDP : Tổng sản phẩm quốc nội
PN : Phòng ngủ QCVN : Quy chuẩn kỹ thuật Việt Nam QLDA : Quản lý dự án
TTTM : Trung tâm thương mại TVGS : Tư vấn giám sát
VSMT : Vệ sinh môi trường
Trang 8DANH MỤC HÌNH
Trang
Hình 1.1: Hình ảnh dự án Riverside Garden [16] 10
Hình 1.2: Hình ảnh dự án Seasons Avenue Việt Nam [17] 12
Hình 1.3: Dự án Chung cƣ 87 Lĩnh Nam tháng 10/2015 [18] 14
Hình 1.4: Dự án Chung cƣ 87 Lĩnh Nam tháng 11/2017 [18] 14
Hình 1.5: Dự án Chung cƣ N03 ngày 21/4/2017 [18] 15
Hình 1.6: Ảnh Dự án Chung cƣ N03 – tháng 11/2017 [18] 16
Hình 1.7: Mặt bằng tổng thể dự án [15] 23
Hình 1.8: Phối cảnh tổng thể dự án [15] 24
Hình 1.9: Mặt bằng căn hộ từ tầng 3-32 [15] 24
Hình 1.10: Sơ đồ tổ chức Công ty CP đầu tƣ BĐS SSG 25
Hình 1.11: Sơ đồ cơ cấu tổ chức Ban quản lý dự án 26
Hình 1.12: Ảnh thi công Dự án Mỹ Đình Pearl tháp A ngày 27/08/2016 31
Hình 1.13: Ảnh thi công Dự án Mỹ Đình Pearl tháp A ngày 21/02/2017 32
Hình 1.14: Ảnh thi công Dự án Mỹ Đình Pearl tháp A ngày 11/03/2017 32
Hình 1.15: Ảnh thi công Dự án Mỹ Đình Pearl tháp A ngày 22/05/2017 32
Hình 1.16: Ảnh thi công Dự án Mỹ Đình Pearl tháp A ngày 12/11/2017 33
Hình 2.1: Tiến độ sử dụng biểu đồ Gantt của một dự án 50
Hình 2.2: Sơ đồ 3 cấp cơ cấu phân tách công việc dự án xây dựng 51
Hình 2.3: Tiến độ thi công sử dụng LoB 53
Hình 2.4: Sơ đồ mạng CPM của một dự án 55
Hình 2.5: Mô hình luồng dữ liệu BIM 57
Trang 9PHẦN MỞ ĐẦU
Lý do chọn đề tài
Theo số liệu thống kê của Liên Hợp Quốc, hiện nay một nửa dân số thế giới hiện đang sống tại các đô thị Điều này tăng áp lực lên không gian sinh hoạt vốn đã hạn chế của đô thị Nhiều đô thị đang chứng kiến sự suy giảm không sống do sự phát triển và tác động của con người Điều này không chỉ gây ảnh hưởng đến đô thị, mà còn gây ảnh hưởng đến sức khỏe của người dân
đô thị Do đó, việc cung cấp đủ không gian sống đô thị là vô cùng quan trọng
Theo quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội thành phố Hà Nội đến năm 2020 định hướng đến năm 2030, Hà Nội sẽ tổ chức không gian đô thị theo
mô hình chùm đô thị, bao gồm đô thị trung tâm hạt nhân và các đô thị trực thuộc (với năm đô thị vệ tinh và 13 thị trấn); trở thành trung tâm chính trị, hành chính quốc gia của một đất nước với trên 100 triệu dân vào năm 2030
Hà Nội cũng sẽ hình thành hệ thống các khu hành chính, chính trị của Trung ương và thành phố, có hệ thống công sở hiện đại, với những kiến trúc đặc trưng tiêu biểu của Thủ đô
Vào năm 2030, Hà Nội sẽ là một thủ đô văn minh, với tổ chức xã hội phù hợp với trình độ tiên tiến về kinh tế tri thức và công nghệ thông tin, có những hệ thống công trình văn hóa tiêu biểu của cả nước Hà Nội sẽ là thủ đô
có không gian xanh, sạch, đẹp, hiện đại, có kiến trúc đô thị mang dấu ấn của một Thủ đô ngàn năm văn hiến và mang đậm bản sắc văn hóa của dân tộc
Với sự phát triển và mở rộng Hà Nội cả về quy mô dân số, diện tích nên nhu cầu nhà ở đang cấp thiết Đồng thời cùng với sự hội nhập quốc tế, sự phát triển kinh tế thủ đô, thu nhập người dân ngày càng được nâng cao nên nhu cầu về văn phòng, khách sạn và căn hộ sẽ cần thiết trong vài năm tới
Trang 10Việc đầu tư xây dựng dự án Tổ hợp Mỹ Đình Pearl (tên cũ dự án Tổ
hợp khách sạn Dầu khí Việt Nam) bao gồm các chức năng: Khách sạn, Văn
Phòng và Căn hộ tại khu đất X3, phường Phú Đô, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hiện đại đóng vai trò làm điểm nhấn không gian kiến trúc cảnh quan khu vực phía Tây Hà Nội và để giải quyết nhu cầu về nhà
ở phù hợp với xu thế phát triển chung của Thủ đô
Quận Nam Từ Liêm là một vị trí cửa ngõ quan trọng của thủ đô Hà Nội với nhiều tuyến giao thông quan trọng như Đại lộ Thăng Long, quốc lộ 32, các trục đường kết nối khác Trong những năm vừa qua với tốc độ thay đổi nhanh theo quy hoạch kinh tế - xã hội của thủ đô Hà Nội Quận Nam Từ Liêm trở thành đô thị, đất canh tác bị thu hồi, các khu đô thị mới được hình thành Tuy nhiên, việc xây dựng và quản lý dự án các công trình trên địa bàn quận còn nhiều khó khăn, vướng mắc Trong đó, vấn đề tổ chức, nâng cao quản lý
dự án công trình qua thực tế cho thấy vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu về chất lượng, thẩm mỹ, môi trường, cảnh quan đô thị…
Sự thành bại của một dự án đầu tư phần lớn nằm ở công tác quản lý dự án; vì nó là quá trình lập kế hoạch, tổ chức và quản lý, giám sát quá trình phát triển nhằm đạt được các mục tiêu đã đề ra về thời gian, chất lượng, chi phí và
sự hài lòng của khách hàng Do đó công tác quản lý dự án ngày càng được đầu tư đổi mới về phương pháp và công nghệ để nâng cao năng suất lao động, đẩy nhanh tiến độ và đạt hiệu quả cao nhất Quản lý tiến độ là một phần quan trọng trong quản lý dự án, nó góp phần lớn vào thành công cuẩ dự án đầu tư
Vì vậy với mục tiêu về chi phí và chất lượng đã đề ra chúng ta phải lựa chọn phương án tối ưu nhất có thể đạt tiến độ nhanh nhất
Dự án chung cư Mỹ Đình Pearl là một dự án nằm trong tổ hợp của khu
dự án Mỹ Đình Pearl trên địa bàn quận Nam từ Liêm Với diện tích của khối
Trang 11chung cư 2.921,58m2 và tổng diện tích sàn 97.314,82m2 quy mô dân số 1.525 người
Mỹ Đình Pearl tọa lạc tại vị trí chiến lược ngay ngã ba giữa đại lộ Thăng Long và đường Châu Văn Liêm, đối diện với Trụ sở Bộ Ngoại Giao, ngay gần với Trung tâm Hội nghị Quốc gia và Bảo tàng Hà Nội, là cửa ngõ của khu đô thị mới đang phát triển nhất ở Hà Nội
Công ty Cổ phần Bất động sản Dầu khí Việt Nam – SSG có địa chỉ trụ
sở tại: số 1 Châu Văn Liêm, Phường Phú Đô, Quận Nam Từ Liêm, Thành Phố
Hà Nội Công ty lấy hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản làm nòng cốt, theo định hướng đầu tư các dự án quy hoạch cụm dân cư, khu đô thị với các dịch vụ, môi trường sống lý tưởng, hạ tầng hoàn thiện Các dự án công ty đang triển khai Sài Gòn Pearl, Thảo Điền Pearl, trường quốc tế Wellspring Hà Nội, Thanh Da Pearl, Mỹ Đình Pearl Các dự án triển khai đảm bảo các yếu tố
về đầu tư nhưng chậm tiến độ so với kế hoạch ban đầu Việc chậm tiến độ không những gây tăng chi phí đầu tư mà còn làm giảm hiệu quả dự án và mất
đi các hợp đồng mua bán khi thị trường đang có nhu cầu cao Do vậy đề tài
luận văn: “Giải pháp quản lý tiến độ dự án chung cư Mỹ Đình Pearl tháp A – Quận Nam Từ Liêm, Thành Phố Hà Nội” là thiết thực, có tính khoa học
và thực tiễn cao
Mục đích nghiên cứu:
Đưa ra các giải pháp quản lý tiến độ dự án đầu tư Chung cư Mỹ Đình Pearl – Q Nam Từ Liêm, TP Hà Nội nhằm đảm bảo dự án hoàn thành đúng tiến độ
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Quản lý tiến độ dự án đầu tư chung cư Mỹ Đình Pearl
Trang 12tháp A - Khu đất X3, Khu CV4.3 phường Phú Đô, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Về không gian: Đề tài nghiên cứu trong phạm vị dự án chung cư Mỹ Đình Pearl – Q Nam Từ Liêm, TP Hà Nội
+ Về thời gian: giai đoạn triển khai dự án đến lúc hoàn thành dự án từ tháng 01/2017 đến 09/2018
+ Luận văn nghiên cứu công tác quản lý tiến độ dự án chung cư Mỹ Đình Pearl tháp A, đại diện chủ đầu tư là Ban quản lý dự án Trong phạm vi của luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu phạm vi trong công tác hoàn thiện của dự án
Sơ đồ vị trí dự án [15]:
Trang 13 Phương pháp nghiên cứu
- Nghiên cứu tài liệu, tham khảo các kinh nghiệm quản lý tiến độ dự án đầu tư xây dựng của một số dự án tương tự
- Tổng hợp phân tích các dự án đã và đang triền khai trên cơ sở đố đánh giá mặt đạt được và chưa đạt được, từ đố đề xuất một số giải pháp đảm bảo tiến độ cho dự án
Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Đề tài đưa ra những giải pháp quản lý tiến độ dự án đầu tư xây dựng chung cư Mỹ Đình Pearl tháp A – Q Nam Từ Liêm, TP Hà Nội đảm bảo đúng tiến độ đề ra
- Ý nghĩa thực tiễn: Ứng dụng ngay cho dự án đầu tư chung cư Mỹ Đình Pearl tháp A đang triển khai thực hiện và tháp B triển khai trong thời gian tới
Cấu trúc luận văn:
- Phần mở đầu: Giới thiệu lý do chọn đề tài; mục đích nghiên cứu; đối tượng
và phạm vi nghiên cứu; phương pháp nghiên cứu; ý nghĩa lý luận và thực tiễn
của đề tài; cấu trúc đề tài và giải thích thuật ngữ
- Phần nội dung: Bao gồm 03 chương:
+ Chương I: Tổng quan công tác quản lý tiến độ dự án đầu tư xây dựng
chung cư Mỹ Đình Pearl tháp A, P Phú đô - Q Nam Từ Liêm - Tp Hà Nội + Chương II: Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý về quản lý tiến độ dự án
xây dựng công trình
+ Chương III: Giải pháp quản lý tiến độ dự án đầu tư xây dựng chung
cư Mỹ Đình Peal tháp A
- Phần kết luận và kiến nghị: Tổng hợp các nội dung, kết quả nghiên cứu và
đề xuất giải pháp
Trang 14thưởng hợp lý, nhưng không quá 1% giá trị gói thầu
- Việc thưởng tiến độ đạt được đánh giá khách quan và đúng với thực tế thi công Dựa vào ý kiến của các bên liên quan giám sát thực hiện tiến độ
- Phạt tiến độ thi công với những mốc tiến độ do lỗi chủ quan của nhà thầu Gây ảnh hưởng đến tiến độ chung của dự án và tiến độ bàn giao các công việc tiếp theo Tùy theo tình hình chậm tiến độ đối với từng mốc quan trọng, BQL đưa ra mức phạt theo quy định của hợp đồng đã ký Nhằm răn đe
và yêu cầu nhà thầu nỗ lực để lấy lại tiến độ đã bị trượt
- Việc phạt tiến độ căn cứ theo các quy định nêu rõ trong điều kiện hợp đồng Trong đó công tác phạt ATLĐ và VSMT luôn được đề cao thực hiện liên tục
- Đối với các mốc tiến độ quan trọng bị chậm nhiều lần (không quá 03 lần) BQL đề xuất nhà thầu, thay Chỉ huy trưởng có năng lực hơn để đáp ứng công việc và bổ sung các CBKT nhà thầu có nhiều kinh nghiệm tham gia dự án
Trang 15Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui
lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện
– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội
TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN
Trang 16KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Để dự án đầu tư xây dựng công trình đạt được hiệu quả cao, chúng ta cần đặc biệt chú ý đến việc lập và thực hiện tiến độ thi công
Việc nghiên cứu giải pháp quản lý tiến độ thực hiện dự án đầu tư xây dựng của BQL dự án đầu tư xây dựng Chung cư Mỹ Đình Pearl tháp A được tác giả tập trung vào đánh giá thực trạng Sau đó đi sâu phân tích thực trạng công tác quản lý tiến độ công trình do BQL dự án quản lý, đồng thời tìm ra những hạn chế, nguyên nhân của những hạn chế đó
Dựa trên các căn cứ cơ sở khoa học và pháp lý về quản lý tiến độ dự án đầu tư xây dựng Tác giả nhận thấy công tác quản lý tiến độ thực hiện dự án đầu tư xây dựng tại BQL còn nhiều hạn chế
Từ thực trạng, nguyên nhân gây chậm tiến độ thực hiện dự án tác giả đã
đề xuất các giải pháp Cụ thể như:
1 Kiểm soát công tác chuẩn bị vật liệu và vận chuyển vật liệu của nhà thầu;
2 Kiểm soát máy móc thi công và công tác điện nước phục vụ thi công;
3 Kiểm soát số lượng và chất lượng tay nghề thợ;
4 Dọn rác thải và vệ sinh công nghiệp;
5 Tiến độ phối hợp bàn giao với các bộ môn liên quan;
6 Công tác thanh toán giải ngân cho các nhà thầu;
7 Chế độ họp giao ban và đánh giá tiến độ;
8 Thưởng, phạt tiến độ và đề xuất thay đổi Chỉ huy nhà thầu
Với hy vọng, một số giải pháp chủ yếu nêu trên sẽ góp một phần nhỏ vào công tác quản lý tiến độ thực hiện dự án đầu tư xây dựng chung cư Mỹ Đình Pearl tháp A nói riêng và góp một phần để nâng cao hiệu quả trong quá trình thực hiện đầu tư xây dựng cho Chung cư Mỹ Đình Pearl tháp B sau này