THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ HOÀNG QUÂN

Khái niệm Thẩm định giá BĐS “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THỊ THU THỦY

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI

CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ HOÀNG QUÂN

Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Tân

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên, ngày… tháng… năm 2009

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI

CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ HOÀNG QUÂN

SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH

: : : : :

NGUYỄN THỊ THU THỦY

05135104 DH05TB

2005 – 2009 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-

Con xin gửi lòng biết ơn và kính trọng đến cha mẹ, gia đình đã nuôi dưỡng, dạy bảo con khôn lớn và trưởng thành

Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu và quý thầy

cô trường Đại học Nông Lâm đã tạo điều kiện học tập thuận

lợi cho em trong suốt 4 năm học tập tại trường

Em xin gửi lời tri ân sâu sắc đến các thầy cô khoa Quản

Lý Đất Đai & Bất Động Sản trường Đại học Nông Lâm đã

truyền đạt kiến thức cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho em

thực hiện luận văn này

Em xin chân thành cảm ơn thầy Nguyễn Văn Tân đã

tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành luận văn tốt nghiệp

này Xin gởi lời cảm ơn đến Ban Giám đốc Công Ty Thẩm

Định Giá Hoàng Quân, đặc biệt là anh Võ Xuân An–Trưởng

phòng thẩm định tài sản, anh Hà Hoàng Hải- Chuyên viên

thẩm định tài sản cùng toàn thể các anh chị tại công ty đã tận

tình giúp đỡ em trong quá trình thực tập và thực hiện đề tài

Mặc dù đã rất cố gắng, song chắc chắn luận văn còn nhiều thiếu sót Em rất mong nhận được sự chỉ bảo thêm của

quý thầy cô, các anh chị và các bạn

Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn

LỜI CẢM ƠN

TÓM TẮT

 ♣ 

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Thu Thủy, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,

Trường Đai học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Đề tài:Thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp vay vốn tại Công Ty

Thẩm Định Giá Hoàng Quân

Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Tân, Trưởng Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất

Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Thị trường bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính, thị

trường này hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển

kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân Thông qua hình thức thế chấp BĐS, các tổ

chức, cá nhân có thể tiếp cận được nguồn vốn vay để phát triển hoạt động sản xuất,

kinh doanh nhưng để biết mức vay bao nhiêu đòi hỏi các tổ chức tín dụng phải xác

định giá trị tài sản thế chấp Do đó công tác thẩm định giá BĐS có vai trò rất quan

trọng và là điều kiện hàng đầu để tổ chức tín dụng quyết định việc cho vay.Tuy nhiên

đối với các ngân hàng, thường giá trị tài sản thẩm định thấp hơn nhiều so với giá trị

thực tế của nó trên thị trường dẫn đến không đáp ứng đủ nhu cầu về vốn của khách

hàng Trong khi các công ty chuyên biệt về lĩnh vực thẩm định giá lại có quy trình

thẩm định cụ thể và đầy đủ hơn nên kết quả thẩm định sẽ khách quan và chính xác

hơn Đứng trước những vấn đề nêu trên tôi thực hiện đề tài: “Thẩm định giá bất động

sản cho mục đích thế chấp vay vốn tại Công Ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân”

Trên cơ sở đó tôi tiến hành nghiên cứu những nội dung sau:

- Giới thiệu về hoạt động của Công Ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân

- Hoạt động thẩm định giá BĐS cho mục đích thế chấp vay vốn tại công ty

- Ứng dụng các phương pháp và quy trình thẩm định giá để tiến hành thẩm định giá

bất động sản thế chấp cụ thể, bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp và kết hợp

phương pháp vốn hóa thu nhập để kiểm tra kết quả thẩm định

Thông qua phương pháp nghiên cứu : điều tra, thu thập thông tin thị trường, thống kê,

so sánh, phân tích, tổng hợp, phương pháp chuyên gia…đề tài đã đạt được những kết

quả nhất định :

- Tiếp cận và tìm hiểu thực tế hoạt động thẩm định giá BĐS tại Công Ty Thẩm Định

Giá Hoàng Quân

- Vận dụng hai phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp vốn hóa thu nhập để

tiến hành thẩm định giá bất động sản thế chấp cụ thể

- So sánh, đối chiếu kết quả của hai phương pháp để xác định giá trị của BĐS thế

chấp

Tuy nhiên đề tài chỉ tập trung nghiên cứu BĐS thế chấp là lô đất dự án mà chưa đi sâu

nghiên cứu những loại hình BĐS khác như: nhà chung cư, biệt thự, nhà xưởng nên

chưa thể thấy hết sự khác biệt của các loại hình BĐS thẩm định Do đó đề tài còn gặp

một số hạn chế nhất định

MỤC LỤC

 ♣ 

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I: TỔNG QUAN 2

I.1 Cơ sở lý luận 2

I.1.1 Bất động sản 2

1 Khái niệm BĐS 2

2 Các thuộc tính BĐS 2

3 Các đặc trưng BĐS 3

I.1.2 Thị trường BĐS 3

1 Khái niệm 3

2 Các đặc trưng của thị trường BĐS 4

3 Phân loại thị trường BĐS 4

I.1.3 Thẩm định giá BĐS 5

1 Khái niệm thẩm định giá BĐS 5

2 Vai trò, mục đích và đặc trưng của thẩm định giá BĐS 5

3 Các đối tượng của thẩm định giá BĐS 6

4.Cơ sở giá trị của thẩm định giá BĐS 6

5 Nguyên tắc thẩm định giá BĐS 10

6 Các phương pháp thẩm định giá BĐS 12

1.1.4 Thế chấp BĐS 25

1 Khái niệm thế chấp BĐS 25

2 Vai trò của thế chấp BĐS 25

I.1.5 Căn cứ pháp lý 26

I.2 Giới thiệu về Công Ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân 26

I.2.1 Giới thiệu chung 26

I.2.2 Quá trình hình thành và phát triển 26

I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu 29

I.3.1 Nội dung nghiên cứu 29

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 29

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 30

II.1 Hoạt động thẩm định giá BĐS của Công Ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân 30

II.1.1 Cơ cấu tổ chức thẩm định giá 30

II.1.2 Quy trình thẩm định giá 31

II.1.3 Đối tượng và mục đích thẩm định giá BĐS 32

II.1.4 Hoạt động thẩm định giá tại công ty 32

II.2 Thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp vay vốn 37

II.2.1 Tiếp cận BĐS thẩm định 37

1 Tiếp nhận hồ sơ, khảo sát và phân tích sơ bộ BĐS thẩm định 37

2 Mô tả BĐS thẩm định giá 37

3 Thời gian có hiệu lực của giá trị ước tính 39

II.2.2 Phân tích thị trường BĐS khu vực BĐS thẩm định 39

II.2.3 Áp dụng phương pháp thẩm định giá 39

1 Thẩm định giá trị đất theo phương pháp so sánh trực tiếp 40

2 Thẩm định giá trị tài sản theo phương pháp đầu tư kết hợp kỹ thuật dòng tiền chiết khấu 47

II.2.4 Kết quả thẩm định giá BĐS 53

II.3 Nhận xét kết quả nghiên cứu của đề tài và một số đề xuất 53

KẾT LUẬN 56

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH

 ♣ 

Nội dung Trang

Bảng 1: So sánh tổng hợp các phương pháp 24

Bảng 2: Số lượng hợp đồng TĐGBĐS của Công Ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân năm 2008 33

Bảng 3: Phân loại BĐS được thẩm định giá 34

Bảng 4: Phân loại BĐS theo mục đích thẩm định giá 35

Bảng 5: Các BĐS so sánh 41

Bảng 6: Điều chỉnh yếu tố vị trí 43

Bảng 7: Điều chỉnh yếu tố diện tích 43

Bảng 8: Điều chỉnh yếu tố chiều rộng mặt tiền 44

Bảng 9: So sánh và điều chỉnh các yếu tố so sánh 44

Bảng 10: Kết quả thẩm định giá 46

Bảng 11: Thông tin dự án 48

Bảng 12: Tóm tắt chi phí xây dựng từng hạng mục 48

Bảng 13: Tổng chi phí đầu tư phát triển dự án 49

Bảng 14: Chi phí khác 49

Bảng 15: Vốn vay ngân hàng 50

Bảng 16: Kế hoạch trả nợ sau khi dự án hoàn thành 50

Bảng 17: Tóm tắt giá thuê 50

Bảng 18: Kết quả đầu tư của dự án 51

Biểu 1: Số lượng hợp đồng TĐGBĐS của Công Ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân năm 2008 34

Biểu 2: Phân loại BĐS được thẩm định giá 35

Biểu 3: Phân loại BĐS theo mục đích thẩm định giá 36

Sơ đồ 1: Quy trình thẩm định giá BĐS 9

Sơ đồ 2: Cơ cấu tổ chức thẩm định giá 30

Sơ đồ 3: Quy trình thẩm định giá của công ty 31

Hình 1: Hệ thống thẩm định giá Hoàng Quân 28

Hình 2: Hình ảnh về lô đất thẩm định giá 37

Hình 3: Dự án Cao ốc văn phòng 47

ĐẶT VẤN ĐỀ

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí quan trọng và là

tiềm năng lớn của nền kinh tế quốc dân Tuy còn ở trong giai đoạn đầu của quá trình

hình thành, nhưng thị trường bất động sản ở nước ta góp phần huy động được nguồn

vốn nhàn rỗi trong xã hội cho đầu tư phát triển, tăng nguồn vốn cho nền kinh tế, hỗ trợ

cho các ngành nghề phát triển, tạo điều kiện cho các tổ chức, các doanh nghiệp và hộ

gia đình, cá nhân có thể tiếp cận với nguồn vốn để đẩy mạnh và phát triển quy mô hoạt

động sản xuất, kinh doanh

Một trong những cách tiếp cận nguồn vốn đó là hoạt động vay vốn bất động sản

tại các tổ chức tín dụng thông qua việc thế chấp tài sản là giá trị của bất động sản Với

chính sách tín dụng hợp lý trong thế chấp vay vốn sẽ tạo thuận lợi cho các doanh

nghiệp, người dân có thể vay vốn, phát triển kinh tế Đây cũng là đòn bẩy hữu hiệu để

thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Do đó công tác thẩm định giá bất động sản

có vai trò rất quan trọng và là điều kiện hàng đầu để tổ chức tín dụng quyết định việc

cho vay Đó là sự ước tính giá trị của tài sản, là căn cứ giúp các chủ thể kinh tế có thể

đưa ra quyết định tối ưu về giá tài sản mà họ có quyền sở hữu hay đại diện pháp lý

trong đầu tư, mua bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp…Thẩm định giá tốt sẽ góp phần

lành mạnh hóa thị trường, định hướng, ổn định giá cả và bảo vệ quyền, lợi ích hợp

pháp cho các chủ thể, đặc biệt là nâng cao hiệu quả nền kinh tế quốc dân

Hiện nay hoạt động thẩm định giá đã trở thành loại hình dịch vụ có mặt ở rất

nhiều công ty địa ốc và ngân hàng Tuy nhiên thẩm định giá ở nước ta là một lĩnh vực

còn nhiều mới mẻ, chưa có một sự thống nhất và hoàn thiện về quy trình định giá dẫn

đến việc xác định giá trị của bất động sản là không đồng nhất và còn gặp nhiều bất

cập Nhất là đối với các ngân hàng, thường giá trị tài sản thẩm định thấp hơn nhiều so

với giá trị thực tế của nó trên thị trường dẫn đến không đáp ứng đủ nhu cầu về vốn của

khách hàng Trong khi các công ty chuyên biệt về lĩnh vực thẩm định giá lại có quy

trình thẩm định cụ thể và đầy đủ hơn nên kết quả thẩm định sẽ khách quan và chính

xác hơn Đứng trước những vấn đề nêu trên tôi thực hiện đề tài: “Thẩm định giá bất

động sản cho mục đích thế chấp vay vốn tại Công Ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân”

để từ đó thấy được mô hình tổ chức hoạt động và quy trình thẩm định giá phục vụ cho

mục đích vay vốn thế chấp cũng như tiếp cận công việc thẩm định giá thực tế của công

ty Từ đó đề xuất các biện pháp nhằm hoàn thiện hơn công tác thẩm định giá góp phần

thúc đẩy thị trường bất động sản ngày càng phát triển hơn

 Mục tiêu nghiên cứu

Xác định giá trị của bất động sản phù hợp với thực tế phục vụ cho mục đích thế

chấp vay vốn

 Đối tượng nghiên cứu

Là giá trị bất động sản, đặc biệt là giá trị bất động sản thế chấp

 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài thực hiện tại Công Ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân dựa trên các dữ liệu

thị trường khu vực Tp.Hồ Chí Minh và chỉ tập trung nghiên cứu thẩm định giá bất

động sản cho mục đích thế chấp vay vốn Đề tài được nghiên cứu trong thời gian 4

tháng ( từ 15/3/2009 đến 15/7/2009)

PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận

I.1.1 Bất Động Sản

1 Khái niệm BĐS

Theo luật cổ La Mã, tài sản đã được phân chia thành bất động sản và động sản,

theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả

những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao

gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến

đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với các bộ phận cấu thành

lãnh thổ

Theo Bộ luật dân sự của Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam (Điều

181), BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình xây

dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do luật pháp quy định

Thuật ngữ BĐS trong thẩm định giá BĐS được hiểu là đất đai và tài sản gắn

liền với đất Bất động sản bao gồm 2 mặt vật chất và pháp lý Mặt vật chất bao gồm

những gì có thể thấy được, sờ nắm được như đất đai, công trình trên đất Mặt pháp lý

bao gồm bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản, như quyền

sở hữu nhà, quyền cho thuê, quyền thừa kế…Thẩm định giá bất động sản luôn phải

chú ý đến cả 2 mặt vật chất và pháp lý

Trong kỹ thuật định giá BĐS người ta không phân loại BĐS như cách phân loại

trong Bộ Luật Dân sự mà căn cứ vào mục đích sử dụng đối với BĐS để phân loại Căn

cứ tình hình thực tế ở nước ta, BĐS được xếp thành 4 loại sau đây:

 BĐS để ở;

 BĐS để tiến hành kinh doanh thương mại, dịch vụ (BĐS thương mại, dịch vụ);

 BĐS để tiến hành sản xuất công nghiệp (BĐS công nghiệp);

 BĐS để tiến hành sản xuất nông nghiệp (BĐS nông nghiệp);

2 Các thuộc tính BĐS

BĐS có các đặc tính như tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan hiếm

và tính bền vững

- Tính bất động : Người ta không thể di chuyển BĐS từ nơi này sang nơi khác

Mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào

mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng

- Tính không đồng nhất : Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của

lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản

Thông thường ít có BĐS nào giống hệt nhau Do vậy, giá cả của mỗi BĐS gắn

liền với đặc điểm cụ thể của BĐS

- Tính khan hiếm : Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số Do

vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên

- Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài : Đất đai và các công trình trên đất

thường có tính bền vững cao Cuộc sống của con người luôn gắn liền với BĐS

nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm

năm Tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình trên đất luôn được cải

tạo và bồi đắp nên BĐS có đời sống kinh tế dài

- Tính hữu dụng : Tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá bất động sản hay động

sản là tính hữu dụng của nó Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản

xuất được Sự phát triển đất đai hữu dụng luôn nằm trong sự cân bằng với môi

trường sinh thái, diện tích sản xuất và diện tích đất ở

3 Các đặc trưng của BĐS

 Khả năng co giãn của cung cầu BĐS kém

Nhìn chung, cung đối với BĐS là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá

cả, khả năng kém co giãn này thể hiện trên các mặt sau:

- Sự phát triển của đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường

- Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và tiền

bạc

- Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng có thể phải tuân thủ quy

hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ

 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao

BĐS là loại tài sản có giá trị lớn, cần nhiều vốn đầu tư trung và dài hạn, do đó

phải được cân nhắc thận trọng, dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua,

bán giao dịch cao

 Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

Do thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao nên dẫn

đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt BĐS thường gắn liền với cuộc

sống và sinh hoạt của con người, trừ phi có nhu cầu thiết yếu chủ sở hữu mới chịu thay

đổi Khả năng này thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì phải bán

để chuyển sở hữu

 Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước

Theo Luật đất đai 2003, điều 5 quy định : “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do

Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là

tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu trong môi trường sống, là

địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng

của mỗi quốc gia Là tài sản dân tộc của đất nước Mọi sự biến động về đất đai đều có

ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước cần can thiệp

và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản

I.1.2 Thị trường BĐS

1 Khái niệm

Thị trường BĐS là hệ thống các quan hệ kinh tế, thông qua đó các giao dịch về

BĐS của các bên tham gia được thực hiện Thị trường BĐS được hiểu một cách khái

quát, thông thường như sau: “Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự

về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định” Đó là thị

trường của các hoạt động giao dịch BĐS như: chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế

chấp,… trong phạm vi không gian và thời gian nhất định Hoạt động của thị trường

này tất yếu phải tuân theo quy luật của thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật,

tập quán, phong tục của mỗi quốc gia

Bên cạnh đó, cũng có một số khái niệm khác về thị trường BĐS ở những góc độ

khác nhau:

Dưới góc độ kinh tế: Thị trường BĐS được hiểu như là một hệ thống các quan

hệ kinh tế trong các ngành tạo lập và các hoạt động liên quan đến những giao dịch về

BĐS

Dưới góc độ quản lý Nhà nước: Thị trường BĐS không chỉ là hệ thống các

quan hệ kinh tế mà còn bao gồm những thể chế bổ trợ thị trường (xác định các quyền

về đất đai, thực hiện quy hoạch sử dụng đất, tiến hành định giá đất,…)

2 Các đặc trưng của thị trường BĐS

- Không có thị trường trung tâm, và đây là thị trường mang tính chất chất địa

phương, vùng, nhất là thị trường nhà ở

- Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động

sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

- Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối rất mạnh của nhà nước (chính sách,

pháp luật, quy hoạch)

- Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp có

trình độ cao và các chế định hỗ trợ khác như môi giới, định giá, thanh toán bảo hiểm

- Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn

3 Phân loại thị trường bất động sản

- Căn cứ vào các loại hình giao dịch, thị trường bất động sản được chia làm các

loại:

+ Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản

+ Thị trường cho thuê bất động sản

+ Thị trường thế chấp bất động sản

+ Thị trường góp vốn liên danh

- Căn cứ vào tính chất, trình tự bất động sản gia nhập thị trường, được phân thành

các cấp sau đây:

+ Thị trường cấp 1: là thị trường chuyển nhượng hoặc cho thuê đất đai (quyền sử

dụng đất) Thị trường này còn gọi là thị trường đất đai

+ Thị trường cấp 2: đây là thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc cho

thuê, thế chấp, góp vốn

+ Thị trường cấp 3: đây là thị trường mua đi bán lại, cho thuê bất động sản trong

thị trường đất đai còn đưa ra khái niệm

+ Thị trường sơ cấp: là thị trường có một bên là nhà nước, bên kia là các đối tượng

được giao, cho thuê đất – là nơi thực hiện các giao dịch giữa nhà nước (đại diện chủ sở

hữu) và người sử dụng đất

+ Thị trường thứ cấp: là thị truờng giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người

sử dụng đất

I.1.3 Thẩm định giá BĐS

1 Khái niệm Thẩm định giá BĐS

“Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng

hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một

thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp”.1

“Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục

đích cụ thể về lợi tức của một tài sản cụ thể tại một thời điểm cụ thể có cân nhắc đến

tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế của thị

trường kể cả các loại đầu tư”.2

Theo chương I, điều 4 của Pháp lệnh giá Việt Nam, khái niệm thẩm định giá

được hiểu như sau : “Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản

phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt

Nam hoặc theo thông lệ quốc tế”

Có thể hiểu một cách tổng quát như sau : Thẩm định giá là sự ước tính giá trị

cho một tài sản, tại một thời điểm cụ thể, thời gian cụ thể và một mục đích cụ thể

2 Vai trò, mục đích và đặc trưng của thẩm định giá BĐS

 Vai trò của thẩm định giá BĐS

Ba vai trò của thẩm định giá BĐS được các nhà nghiên cứu đúc kết:

Thứ nhất: Thẩm định giá BĐS sẽ làm tăng lượng giao dịch BĐS, chuyển BĐS

thành hàng hóa giao dịch trên thị trường, từ hoạt động thẩm định giá, việc tư vấn đặc

biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham

gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ giúp đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường Tư

vấn giá đất giúp thực hiện những chủ trương chính sách của nhà nước như: cổ phần

hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước được thuận lợi và trung thực

hơn

Thứ hai: Thẩm định giá và tư vấn về giá đất góp phần làm công khai, minh

bạch về giá đất, đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu là chính xác và khách quan

Đặc biệt công tác thẩm định giá BĐS ở Việt Nam có thể coi như liều thuốc “an thần”

giúp cho thị trường “giá đất” cũng như thị trường BĐS phát triển một cách ổn định và

bền vững

Thứ ba: Các hoạt động này sẽ giúp nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý

nhà nước nói chung và quản lý thị trường BĐS nói riêng

 Mục đích của thẩm định giá BĐS

Thẩm định giá BĐS xuất phát từ yêu cầu của nhiều mục đích định giá trị của

BĐS Mục đích thẩm định giá BĐS bao gồm :

- Bảo toàn giá trị tài sản

- Mua bán, chuyển nhượng

- Sát nhập, chia tách quyền sở hữu

- Nghiệp vụ tài chính và tín dụng: chứng minh tài sản để du học và vay vốn ngân

hàng, ước tính giá trị của một vật bảo đảm thế chấp, để tạo cơ sở cho quyết định

để đảm bảo một khoản vay về BĐS…

- Phục vụ tính thuế, hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính: để ước tính giá trị định

mức thuế

- Tư vấn đầu tư, góp vốn doanh nghiệp và cổ phần hóa: xác định tính khả thi của

một công trình xây dựng hoặc chương trình cải tạo; ước tính giá trị thanh lí cho

việc bán bắt buộc hoặc bán đấu giá; cố vấn cho khách hàng bằng việc xem xét

các mục tiêu đầu tư của họ; tư vấn cho các ủy ban vùng, tòa án và các nhà

hoạch định thành phố về những tác động có thể xảy ra của hành động dự định;

đặt các điều khoản cho thuê

- Thẩm định giá trị BĐS theo yêu cầu luật pháp: để xác định giá trị bồi thường,

phục vụ xét xử và thi hành án

 Đặc trưng của thẩm định giá BĐS

Do BĐS có những đặc trưng mà không một loại tài sản nào giống nó, nên việc

định giá BĐS cũng có những đặc điểm khác việc định giá tài sản thông thường Định

giá BĐS có những đặc trưng sau đây:

- Việc định giá BĐS không chỉ tuân thủ kỹ thuật định giá mà còn phải gắn nội

dung định giá với các qui định của Nhà nước về chế độ quản lý, chế độ sử dụng đối

với từng loại đất, loại nhà; gắn với các quyền, nghĩa vụ, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính

của người được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất Thoát ly

đặc điểm này, việc định giá sẽ trở nên vô nghĩa và không đem lại kết quả

- BĐS là loại tài sản không thể di dời được, nên trong qui trình định giá buộc

phải có giai đoạn điều tra, khảo sát thực địa, tại nơi có BĐS - đối tượng của định giá

- Mỗi BĐS là một tài sản độc nhất vô nhị (ít nhất là về mặt vị trí) phản ánh khả

năng sinh lời khác biệt giữa chúng Trong thực tế khó có thể có một phương pháp nào

có thể xác định giá BĐS được chính xác Định giá BĐS chỉ là sự ước tính giá trị mà

không thể xác định chính xác giá trị

3 Các đối tượng của thẩm định giá BĐS

- Thị trường đất nông lâm ngư nghiệp

- Thị trường nhà

- Thị trường nhà xưởng công nghiệp

- Thị trường cao ốc, khách sạn, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng

- Thị trường các khu du lịch, resort

- Các công trình công cộng

4 Cơ sở giá trị của thẩm định giá

Giá trị BĐS trong thị trường BĐS : Giá trị BĐS trong thị trường BĐS rất quan

trọng và phức tạp bởi mức giá trị BĐS cụ thể lại phụ thuộc rất nhiều vào vị thế của đất

đai, mục đích sử dụng, tính khan hiếm của loại hàng hóa này, tâm lý tiêu dùng và

nhiều yếu tố khác… Nhưng những yếu tố này cần phải được phân tích, xử lý và đánh

giá đúng với giá trị thực của nó nhằm phục vụ cho việc tư vấn trong nhiều lĩnh vực

như thế chấp, mua và bán, liên doanh, liên kết…

 Giá trị thị trường

“Giá trị thị trường là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên là

người bán, sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua, sẵn sàng mua tài sản, vào

thời điểm thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công khai mà tại đó bên bán và bên

mua đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị

trường trao đổi một cách khách quan và độc lập và không có bất cứ sự ép buộc nào” 3

Thẩm định giá dựa trên cơ sở thị trường phải gắn liền với việc sử dụng cao nhất

và tốt nhất của BĐS, đó là yếu tố quan trọng để xác định giá trị BĐS

Theo Quyết định 24/2005QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ tài chính về việc

ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam : “Giá trị thị trường của một tài sản là

mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa

một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một

giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”

Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh

tranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể

bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua,

người bán

Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên

mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các

cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra

quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình

mua hoặc nhiệt tình bán quá mức

o Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:

- Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá

chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường

- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất

cho tài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên

quan đến tài sản trên thị trường

o Giá trị thị trường có những đặc điểm sau đây:

- Là giá có khả năng nhất, không phải là cao nhất, không phải là thấp nhất, hoặc

giá trung bình;

- Được thể hiện bằng tiền;

- Có bao hàm một thời gian chấp nhận được công khai trên thị trường;

- Được hình thành trong bối cảnh người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng

bán, cả hai bên đều nhất trí với nhau và được thông báo về mục đích sử dụng của tài

sản đó có thể được đưa vào sử dụng;

- Nằm trong một giao dịch vừa đúng khả năng trên thị trường mở;

- Nhận biết được sử dụng hiện tại và sử dụng tương lai của tài sản

3

Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế số 1

 Giá trị phi thị trường

Hoạt động thẩm định giá phần lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên

có những loại tài sản riêng biệt, mục đích thẩm định giá riêng biệt đòi hỏi thẩm định

giá phải dựa trên giá trị phi thị trường

“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những

căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá

không phản ánh giá trị thị trường như : giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá

trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải

bán, giá trị doanh nghiệp, giá tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế,

giá trị để tính thuế ”.4

Giá trị phi thị trường bao gồm nhiều loại:

- Giá trị sử dụng: là giá trị của tài sản có công năng chuyên biệt được người sử

dụng chuyên biệt và không liên quan đến thị trường, tập trung vào những tài sản

chuyên biệt nằm trong doanh nghiệp Ví dụ: Hầm ủ men trong nhà máy sản

xuất bia

- Giá trị đầu tư: là giá trị tài sản của một chủ đầu tư cụ thể cho một mục tiêu đầu

tư xác định Giá trị đầu tư của một tài sản có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị

thị trường của tài sản đó Ví dụ: Giá trị đầu tư nhà xưởng mới

- Giá trị đang hoạt động: là giá trị tài sản trong tổng thể doanh nghiệp đang hoạt

động Tài sản chỉ có giá trị khi nằm trong tổng thể doanh nghiệp cấu thành từ

nhiều bộ phận tự nó có giá trị thị trường

- Giá trị bảo hiểm: là giá trị của tài sản được định nghĩa trong chính sách hay hợp

đồng bảo hiểm Ví dụ: giá trị bảo hiểm hỏa hoạn nhà

- Giá trị tính thuế : là giá trị dựa trên các định nghĩa trong luật thuế liên quan đến

xác định tỷ lệ thuế và cách tính thuế

- Giá trị thanh lý : là giá trị của tài sản khi không còn tiếp tục sử dụng được nữa

Giá trị này đôi khi được xem như chi phí dỡ bỏ

- Giá bán tháo hay buộc bán : là tổng số tiền thu về do bán tài sản trong thời gian

quá ngắn không đáp ứng được yêu cầu của giá trị thị trường

- Giá trị đặc biệt : là giá trị liên quan đến các yếu tố đặc biệt của tài sản vượt lên

trên giá trị thị trường Giá trị đặc biệt có thể nảy sinh bởi tính chất vật lý hay

chức năng kinh tế của một tài sản kết hợp với tài sản khác tạo thành

- Giá trị thế chấp để cho vay : là giá trị của tài sản sau khi thực hiện đánh giá khả

năng thị trường tương lai của tài sản và khoản thu nhập có thể có khi quản lý

thích hợp Giá trị thế chấp để cho vay là khái niệm giá trị có rủi ro

Theo Tiêu chuẩn số 02 trong Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, để

bảo đảm không có sự nhầm lẫn giữa xác định giá trị thị trường và giá trị phi thị trường,

thẩm định viên phải tuân theo các bước sau:

4

Quyết định 77/2005QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá

Việt Nam (đợt 2)

Sơ đồ 1: Quy trình thẩm định giá BĐS

Nếu công việc thẩm định giá căn cứ vào những cơ sở phi thị trường, thì giá trị

thu được là giá trị phi thị trường (không phải là giá trị thị trường) và phải được ghi rõ

trong báo cáo thẩm định giá

Xác định rõ đối tượng được thẩm định giá

Xác định rõ các quyền lợi pháp lý gắn với tài

Phân tích, xem xét các số liệu, tình huống phù

hợp với nhiệm vụ thẩm định giá

Xác định thời gian hiệu lực của kết quả thẩm

định giá Xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá

5 Các nguyên tắc trong thẩm định giá

Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử

dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán Khi nghiên cứu quá trình hình

thành giá trị, thẩm định viên cần phải xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên

lý kinh tế liên quan Bản chất của thẩm định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác

động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ bản

này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành thẩm định giá Thẩm định viên phải

nghiên cứu vận dụng những nguyên tắc này để đưa ra kết luận về giá trị của tài sản

 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Một thửa đất được đánh giá là có giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại

thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang

cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng

trong tương lai là lớn nhất, sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục

trong một khoảng thời gian nhất định

Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan

trọng nhất của định giá đất

Khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, không nên

chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoán chính xác trong tình

hình nào thì thửa đất đó được sử dụng cao nhất và tốt nhất Khi xem xét đất đai đã

được sử dụng cao nhất và tốt nhất hay chưa thì những nhân tố cần phải nghiên cứu là :

phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương thức sử dụng trước mắt có

phải là hiệu quả nhất hay không; nếu không được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng

có hiệu quả nhất như thế nào; phương thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy

trì được bao lâu Trong đó việc phán định tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu

quả nhất có vai trò quan trọng vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi và phương

thức sử dụng trong tương lai có liên quan đến nguyên tắc dự đoán

 Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó

trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài

sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản

Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các

yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính

của các tài sản khác Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh

trong cung cầu và giá trị tài sản

 Nguyên tắc thay đổi

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó là kết

quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành

giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong

quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của

chúng

Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt

và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố và sư biến động của

những nhân tố này Vì các nhân tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối quan hệ

nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính

giá đất cho tương lai Do đó, nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ

mật thiết với nhau Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự

biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để

điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới

có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác

 Nguyên tắc thay thế

Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất

chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều

kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định

giá thửa đất chủ thể

Nguyên tắc này cho rằng : giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh

hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện

dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận

giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng

buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay

thế nó

 Nguyên tắc cân bằng

Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng

sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và

có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như

vậy hay không

Trong lĩnh vực BĐS, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế cận

phải có cùng một mức giá trị như vậy

 Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Tổng thu nhập trên tổng đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục đến một điểm nhất

định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm

dần Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực BĐS

 Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai,

vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việc phân

phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi

đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai

 Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài

sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó Giá trị của một tác nhân sản xuất hay

một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi

bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá

trị toàn bộ là bao nhiêu Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính

khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng

tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

 Nguyên tắc tuân thủ

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường cùa nó nhằm đạt được mức sinh lời tối

đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản

đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài

sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

 Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức

có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận Đối với tài sản,

mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản

này với tài sản khác Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh

tranh trên thị trường

 Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi

trong tương lai

Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những

người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này

cũng ảnh hưởng đến giá trị

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi

ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

6 Các phương pháp thẩm định giá BĐS

Theo thông lệ quốc tế, các phương pháp định giá tài sản nói chung và định giá

bất động sản nói riêng bao gồm 3 phương pháp chính: phương pháp thu nhập, phương

pháp so sánh, phương pháp chi phí Tại Việt Nam, trong Thông tư 17/2006/TT-BTC

ngày 13/03/2006 về Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày

03/08/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá, có quy định 5 phương pháp thẩm định

giá, ngoài 3 phương pháp nêu trên còn có 2 phương pháp là phương pháp thặng dư,

phương pháp lợi nhuận, nhưng về bản chất, 2 phương pháp này là sự kết hợp của 3

“Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích

mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công

hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời

điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá”.5

5

Thông tư 17/2006/TT-BTC : Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính

phủ về Thẩm định giá

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng rộng rãi và phổ

biến nhất hiện nay ở nước ta cũng như nhiều nước trên thế giới Phương pháp này

nhằm xác định giá trị của một BĐS thông qua những giao dịch những BĐS tương tự,

tức là so sánh đối tượng bất động sản với các đối tượng tương tự với nó, trên cơ sở có

các thông tin liên quan về giá Tuy nhiên do không có hai BĐS nào giống hệt nhau nên

thẩm định giá cần phải hiệu chỉnh giá bán của các đối tượng tương tự đã lựa chọn để

phù hợp với những khác biệt của đối tượng cần định giá từ đó ước tính giá trị của bất

động sản cần thẩm định

 Phương pháp luận

Phương pháp dựa trên lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có

quan hệ mật thiết với các giá trị của các tài sản khác được mua bán Vì thế phương

pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo lường tác động của sự hiện hữu, hoặc thiếu

vắng, hoặc một số đặc tính có trong giá cả, tiền thuê của các tài sản có thể so sánh

được

 Nguyên tắc áp dụng

 Nguyên tắc cung cầu: Nhu cầu mua cấu thành nhu cầu thị trường và các BĐS

được chào bán tại nguồn cung Nếu cầu cao, giá có xu hướng tăng và ngược lại

Sự trượt dọc của đường cung của BĐS thường chậm hơn sự trượt dọc đường

cầu

 Nguyên tắc thay thế: một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản

nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích như

nhau

 Nguyên tắc đóng góp : quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp

của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường

 Ứng dụng

Phương pháp thường được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản trong các trường

hợp:

– Các tài sản có tính đồng nhất như căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây

dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, và các

nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửu hiệu;

– Các mảnh đất trống

 Các yếu tố so sánh :

Là các đặc điểm của BĐS và của giao dịch có ảnh hưởng đến giá trị BĐS Khi

thẩm định cần phải xem xét và so sánh tất cả những khác biệt có thể tác động đến giá

cả giữa BĐS so sánh và BĐS thẩm định Chứng cứ thị trường được xem xét để kiểm

tra các biến đổi của các yếu tố so sánh Các yếu tố so sánh được sử dụng phổ biến đó

là :

- Tình trạng pháp lý : quyền tài sản

- Điều khoản tài chính : các điều khoản tài chính của giao dịch phải tương tự

nhau Các trường hợp phải điều chỉnh thường gặp là : bán trả góp nhiều lần, hỗ trợ lãi

suất vay thế chấp…

- Điều kiện bán : giao dịch trong khoản thời gian hợp lý, giao dịch giữa các bên

không có liên quan và không bị ép buộc Một sự điều chỉnh đối với những trường hợp

này là cần thiết phản ánh những động cơ của người mua và người bán Một số trường

hợp bao gồm :

+ Người mua hoặc người bán đang vội vàng mua hoặc bán

+ Mua bán giữa họ hàng

+ Mua bán cưỡng ép

- Các điều kiện thị trường : các điều kiện thị trường có thể tác động đến giá BĐS

như : lãi suất, tỷ lệ lạm phát, sự suy thoái kinh tế, tình hình cung cầu

- Vị trí, địa điểm : khoảng cách đến chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện, công

viên…Việc so sánh điều chỉnh sự khác biệt về yếu tố địa điểm cần thu thập từ chứng

cứ thị trường

- Các đặc điểm tự nhiên : hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, hướng

nhà… Việc so sánh điều chỉnh sự khác biệt về yếu tố tự nhiên cũng cần phải căn cứ

vào chứng cứ giao dịch thị trường

- Quy hoạch : Cần chú ý đến BĐS cần thẩm định và các BĐS so sánh có nằm

chung trong vùng quy hoạch hay không Nếu có sự khác biệt về quy hoạch cần tiến

hành điều chỉnh

- Môi trường sống: môi trường xung quanh đóng góp vào giá trị BĐS là các đặc

trưng vật chất và kinh tế xã hội như các nhà láng giềng, dòng giao thông, sử dụng đất

gần cạnh

 Các bước tiến hành

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết

hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần

thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường

Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản

cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch

thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc

gần với thời điểm cần thẩm định giá

Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh

đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản

cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác

biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho

mỗi tài sản so sánh

Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra

mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định

 Quá trình điều chỉnh

 Lấy tài sản là đối tượng thẩm định giá làm chuẩn để so sánh

 Các điều chỉnh không nên quá chi tiết

 Mỗi sự điều chỉnh phải được chứng minh từ bằng chứng thị trường

Hai phương pháp điều chỉnh chính là:

+ Điều chỉnh theo số tiền tính gộp

+ Điều chỉnh theo phần trăm

 Phân tích thị trường

 Nguồn gốc của các giao dịch thị trường

 Đánh giá các giao dịch thị trường thỏa mãn điều kiện của giá trị thị trường

 Biến động cung cầu trên thị trường

 Chỉ số biến động giá cả

 Ưu điểm và khuyết điểm của phương pháp

Ưu điểm

- Là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật

- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc

để được cơ quan pháp lý công nhận

- Kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường nên

dễ được mọi người chấp nhận

Khuyết điểm

- Kết quả ước tính giá trị của phương pháp so sánh có được từ kết quả so sánh

giá trị thị trường của những bất động sản tương tự nên cần thiết phải có thông tin rõ

ràng và chỉ thực hiện được khi có những thông tin về các giao dịch tương tự

- Thông tin thu thập được là có thể so sánh được

- Thông tin cần phải phù hợp, chất lượng của thông tin phải cao, kịp thời, chính

xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy, điều kiện thị trường phải ổn định

trong khi đó đặc tính của bất động sản là tính không công khai thông tin trên thị trường

và thị trường bất động sản là thị trường có nhiều biến động, biên độ biến động lớn cho

nên trong quá trình chọn lọc thông tin cần xét đến yếu tố thời gian trong một thị trường

phát triển hay đang phát triển nếu không sẽ khó đạt được mức độ chính xác mặc dù các

đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau về mọi mặt

- Phương pháp chỉ thực hiện với giả định các bất động sản tương đồng trong khi

đặc điểm của bất động sản là không giống nhau hoàn toàn, và thực hiện trong một thị

trường tĩnh nhưng nếu thị trường có nhiều biến động thì kết quả thu được thiếu chính

xác Nên phương pháp mang tính thời điểm, những thông tin này có thể trở nên lạc hậu

trong vòng một thời gian ngắn nên các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử

- Không có mô hình hay công thức nhất định thể hiện phương pháp nên quá trình

thực hiện đòi hỏi người thẩm định có kinh nghiệm, kiến thức

 Phương pháp chi phí

 Khái niệm

“Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo

ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài

Phương pháp chi phí thực chất là sự kết hợp giữa phương pháp so sánh trực tiếp

để xác định giá đất với phương pháp giá thành để xác định giá tài sản gắn liền với đất

Tuy nhiên, điểm đặc thù của phương pháp này là chỉ tách 2 loại tài sản nêu trên khi

đơn thuần sử dụng kỹ thuật để định giá, còn khi đã xác định được giá sơ bộ của mỗi

loại tài sản rồi thì phương pháp yêu cầu phải sử dụng các nguyên tắc định giá để “điều

hoà” các kết quả dự kiến - tức là giải quyết mối quan hệ về sự tăng giảm giá trị giữa

một BĐS đã phát triển với một BĐS đơn thuần chỉ là đất đai hay chưa được phát triển

 Phương pháp luận

Một số BĐS được xây dựng và sử dụng cho mục đích riêng biệt và không tìm

thấy trên thị trường BĐS tương đồng về mặt kỹ thuật với BĐS cần định giá, do đó

không có cơ sở để so sánh

Giá trị của tài sản cần thẩm định giá có liên quan đến giá trị của các tài sản khác

có thể thay thế

Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một

tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức

- Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản

chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử

dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh như bệnh viện,

trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, các cơ sở lọc dầu…là

những tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trường

- Thẩm định giá cho các mục đích bảo hiểm

- Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra

đối với các phương pháp khác…

 Các bước thực hiện

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là

đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc

xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo

quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân

dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công

trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải

nộp theo quy định của pháp luật

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm

giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn

lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng

(+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4

 Cơng thức tính trong phương pháp chi phí

Giá trị BĐS = Giá trị đất trống + CP xây dựng cơng trình thay thế - Hao mịn

trìnhcôngcủatếthựcthọTuổi

dụngsửnămSốmòn

Chi phí xây dựng cơng trình thay thế cĩ hai dạng:

- Chi phí tái tạo: là chi phí hiện hành của việc xây dựng một cơng trình xây

dựng thay thế giống hệt với cơng trình đang được thẩm định bao gồm cả những điểm

lỗi thời của cơng trình mục tiêu đĩ Điều đĩ cĩ nghĩa là chi phí xây dựng cơng trình tái

tạo là bản sao chính xác của cơng trình nguyên bản về nguyên vật liệu, thiết kế, cách

trang trí và chất lượng chuyên mơn, kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và

tính khơng hiệu quả hoặc lỗi thời của nĩ

- Chi phí thay thế: là chi phí hiện hành của việc xây dựng một cơng trình cĩ giá

trị sử dụng tương đương với cơng trình đang được thẩm định giá theo đúng những tiêu

chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành

Thơng thường thì phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính tốn thấp hơn

phương pháp chi phí tái tạo bởi vì nĩ khơng tính đến các bộ phận lỗi thời và khơng cần

thiết và tính tốn việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật Do đĩ được xem là phương pháp

cĩ tính thực tiễn cao hơn so với phương pháp tái tạo

- Hao mịn là phần tổn thất về giá trị do bất kỳ nguyên nhân nào Cĩ 3 loại hao

mịn :

Hao mịn vật chất : là hao mịn và hư hỏng của cơng trình do sử dụng, thời gian,

thời tiết và bảo dưỡng kém

Hao mịn chức năng : giá trị sử dụng của cơng trình giảm do thiết kế bị sai lạc hay

thiết kế cơng trình cĩ lỗi

Hao mịn kinh tế : giá trị tài sản bị mất do các yếu tố bên ngồi tài sản như sử dụng

đất khơng tương thích hay sự suy thối kinh tế

 Ưu điểm và khuyết điểm của phương pháp

Ưu điểm

- Là phương pháp được sử dụng cho các bất động sản cĩ ít chứng cơ giao dịch ở

thị trường Là phương pháp dễ được chấp nhận bởi chi phí xây dựng cơng trình thay

thế được sử dụng từ giá thị trường của các nguyên vật liệu, hay tính tốn chi phí tái tạo

nguyên bản cơng trình

- Là phương pháp địi hỏi các chuyên gia cĩ kiến thức về xây dựng

Khuyết điểm

- Giá trị ước tính sau cùng bằng tổng giá trị ước tính của đất bằng phương pháp

so sánh trực tiếp và phương pháp chi chí tài sản nên hạn chế của phương pháp so sánh

cũng đúng với phương pháp chi phí

- Trên thực tế chi phí không bằng và không tạo ra giá trị nên giá bán có thể cao

hơn hay thấp hơn chi phí

- Phương pháp chi phí phải sử dụng đến cách tiếp cận cộng tới, song tổng của

nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị toàn bộ

- Việc ước tính khấu hao tích lũy có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện do

có sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như không có một phương pháp

được chấp nhận rộng rãi riêng biệt nào để ước tính khấu hao

- Người thẩm định giá cần thông thạo kiến thức về xây dựng và đủ kinh nghiệm

để thực hiện phương pháp này

- Phương pháp chi phí được tạo lập trên cơ sở cộng tới chi phí đất đai và chi phí

xây dựng công trình trên thực tế có những trường hợp không thực hiện được một cách

đơn giản như vậy

 Phương pháp thu nhập

 Khái niệm

“Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương pháp

thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể

nhân được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài

sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính

giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá”.7

Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp:

- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu

nhạp để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của mỗi năm Việc

chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích

hợp hay nhân với hệ số thu nhập Phương pháp này áp dụng đối với trường hợp thu

nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn

- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: Phương pháp dòng tiền chiết khấu là

phương pháp ước tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi

của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu

tố lạm phát và không ổn định của thu nhập Phương pháp này áp dụng đối với trường

hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau

 Phương pháp luận

Phương pháp được lý luận rằng dựa vào giá trị thị trường của một tài sản bao

gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài

sản Những khoản lợi nhuận đó thường ở dưới dạng tiền cho thuê hoặc giá trị của vốn

cho thu hồi ở tương lai

 Ứng dụng

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư

(BĐS, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có thể tạo ra thu nhập tương lai

và đã xác định tỷ lệ vốn hóa thu nhập

 Các bước thực hiện

Đối với phương pháp vốn hóa trực tiếp

Bước 1: Ước tính thu nhập cho tài sản mang lại Mỗi loại thu nhập ứng với mỗi

loại tỷ suất vốn hóa thích hợp

Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp

R

I BÑS

R : hệ số chiết khấu hay tỷ lệ vốn hóa

Như vậy có hai bộ phận chính cấu thành là thu nhập có khả năng nhận được và

lãi suất vốn hóa

Thu nhập ròng là hiệu số giữa doanh thu nhận được từ việc khai thác bất động

sản (cung cấp hàng hóa, dịch vụ) với chi phí bỏ ra để đạt được doanh thu đó khấu trừ

cả thuế

Lãi suất vốn hóa (tỷ lệ vốn hóa): là lãi suất lợi tức mà nhà thẩm định giá căn cứ

vào đó để chuyển hóa thu nhập thành giá trị vốn của bất động sản Đó là tỷ suất mong

ước của nhà đầu tư khi xem xét đầu tư vào một bất động sản hay một tài sản mà đó là

một mục đích kinh doanh cụ thể

Có 3 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất vốn hoá

o Phương pháp 1: tỷ suất vốn hoá xác định theo công thức sau:

Trong đó:

- Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro tính bằng lãi suất Trái phiếu Chính

phủ kỳ hạn 10 năm

- Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanh khoản

Khi xác định tỷ lệ rủi ro dự kiến, thẩm định viên về giá phải nghiên cứu kỹ đặc điểm

đối với từng vùng, từng cơ sở kinh tế của địa phương, đặc điểm của bất động sản và

khả năng ổn định của người thuê

Tỷ suất vốn hoá = Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro

o Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): Xác định tỷ suất vốn hoá căn cứ vào

bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư vào tài

sản, theo công thức sau:

M x Rm + (1-M) x Re = R0

Trong đó:

R0 : tỷ suất vốn hoá

M: tỷ trọng vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản

(1-M): tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản

Rm: tỷ suất thu hồi vốn

Re: lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư

o Phương pháp 3 (phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hoá áp dụng cho tài sản cần

thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hoá của các tài

sản tương tự trên thị trường Tỷ suất vốn hoá của các tài sản này được tính bằng cách

lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán

Đối với phương pháp dòng tiền chiết khấu

Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản

Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản

Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí

Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ

Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hoá thích hợp

Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức tính dòng tiền chiết khấu

 Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (Discounted Cashflow)

Cách tiếp cận của dòng tiền chiết khấu bao gồm việc chiết khấu tất cả các khoản

thu và chi phí tương lai, có tính đến các yếu tố như lạm phát, thuế và những thay đổi

về thu chi

Có hai kỹ thuật dòng tiền chiết khấu chính là phương pháp giá trị ròng hiện tại

(giá trị hiện tại thuần) NPV (Net Present Value) và phương pháp suất lợi tức nội hoàn

IRR (Internal Rate Return)

Giá trị hiện tại ròng (NPV) của một đầu tư là sự chênh lệch giữa giá trị hiện tại

của tất cả các dòng tiền trong tương lai và chi phí đầu tư Giá trị ròng hiện tại dương

cho thấy tài sản gia tăng theo một suất lợi tức mong muốn

Trong lĩnh vực thẩm định giá việc áp dụng kỹ thuật dòng tiền chiết khấu theo

phương pháp giá trị hiện tại thuần thì giá trị đất được xem là khoản chi phí đầu tư ban

đầu và được xem là giá trị ẩn trong tổng chi phí

Công thức tính:

n t t t

n t t

Trong đó: n – thời hạn đầu tư (năm)

Rt– thu hồi tại năm t

Ct– chi phí tại năm t

i – lãi suất chiết khấu (% năm) Chỉ tiêu NPV cho ta biết được tổng hiện giá của tiền lời sau khi đã hoàn vốn

– Với NPV > 0 thì dự án đó có lời, NPV càng lớn thì tính khả thi càng cao

– Với NPV < 0 thì dự án đó lỗ

– Nếu NPV = 0 thì dự án không lời không lỗ

Suất lợi tức nội hoàn (IRR) là tỷ lệ chiết khấu cân bằng giá trị hiện tại của lợi

nhuận từ một đầu tư mang lại với chi phí mua bán ban đầu Đây là tỷ suất chiết khấu

mà với nó giá trị hiện tại ròng (NPV) của đầu tư bằng 0 Một công trình có thể đứng

vững được nếu như IRR bằng hoặc lớn hơn lợi tức mong muốn Như vậy IRR chính là

lãi suất r (%) nếu ta dùng lãi suất này để chiết khấu thì sau n năm, tức hết thời hạn đầu

tư, dự án đã tự nó hoàn vốn và không lời, không lỗ Lãi suất này không phải là do chủ

đầu tư lựa chọn mà bản thân dự án cân đối mà có

n t t t

n t

Trong thẩm định giá, phương pháp giá trị ròng hiện tại (NPV) có thể được sử

dụng để xác định giá trị đất còn lại cho một tài sản có tiềm năng phát triển, hoặc xác

định mua/bán của một tài sản

 Ưu điểm và khuyết điểm của phương pháp

Ưu điểm

- Là phương pháp phù hợp nhất cho định giá bất động sản cho thu nhập

- Đối với bất động sản cho thu nhập một lần và thời gian thu hồi vốn ngắn (từ 2-3

năm) thì phương pháp thu nhập cho kết quả tin cậy

Khuyết điểm

- Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc dự báo trước, nguyên tắc cung - cầu

và nguyên tắc cạnh tranh, trong đó chủ yếu dựa trên nguyên tắc dự báo trước Vì vậy,

kết quả định giá bị chi phối nhiều bởi yếu tố chủ quan, tính thuyết phục không cao

- Là phương pháp được xây dựng trên cơ sở phân tích tài chính trong lĩnh vực

đầu tư có sử dụng kỹ thuật tính toán vừa khó, phức tạp vừa đòi hỏi người định giá phải

rất am hiểu lĩnh vực đầu tư loại bất động sản cần định giá

- Khả năng sinh lợi của bất động sản thu được thu nhập thuần trên không gian

lãnh thổ trong sự hài hòa ba yếu tố vốn, lao động, quản lý Doanh thu của một bất

động sản trên thực tế có thể tạo ra phần lớn do nổ lực trong việc điều hành hoạt động

kinh doanh của nhà quản lý, hay lượng vốn đầu tư cho công việc kinh doanh lớn bất

chấp cả những ưu điểm về vị thế có được của bất động sản

 Phương pháp thặng dư

 Khái niệm

“Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của

tài sản cần thẩm định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng

cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí

phát sinh để tạo ra sự phát triển đó”.8

Phương pháp luận

Phương pháp thặng dư áp dụng để tính toán giá trị vốn của các vị trí phát triển

mà ở đó các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức giá trị của vị trí đó

 Nguyên tắc áp dụng

 Phương pháp này chủ yếu dựa trên nguyên tắc lợi ích tương lai Khi ước tính

giá trị nên luôn luôn dựa trên các triển vọng trong tương lai

 Thẩm định giá có nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sở hữu tài sản

Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu

quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang

lại giá trị cao nhất cho dự án

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án

Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án

Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2

trừ (-) bước 3

 Ưu điểm và khuyết điểm của phương pháp

Ưu điểm

- Phương pháp thặng dư thực chất được suy ngược từ phương pháp chi phí nên nó

mang những ưu điểm của phương pháp chi phí

- Khi không thể dùng các phương pháp khác để xác định giá cả đất đai hoặc tài

sản gắn liền với đất một cách rõ ràng thì phương pháp thặng dư là phương pháp tỏ ra

khá hiệu quả

Nhược điểm

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo tình hình biến đổi

của thị trường

- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ước tính các chi phí và giá bán

- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoảng

- Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian của dòng tiền Như vậy giả định

tất cả các dòng tiền xảy ra cùng thời điểm nhưng giả định này là hoàn toàn không có

thực

 Phương pháp lợi nhuận

 Khái niệm

“Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh

lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định

giá”9

 Phương pháp luận

Dựa vào sự phân tích khả năng sinh lời ước tính của tài sản trừ đi chi phí cho

hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư ra để thể hiện thu nhập thực hàng

năm đặc trưng cho tài sản thu nhập này, sau đó được chuyển hóa thành vốn theo đúng

như cách trong phương pháp thu nhập

 Nguyên tắc áp dụng

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, nguyên tắc dự đoán lợi ích tương lai

 Ứng dụng

Phương pháp lợi nhuận chủ yếu áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc

so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ

thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng…

 Các bước thực hiện

Bước 1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả

các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng ký

với cấp có thẩm quyền Ví dụ một trạm bán xăng có thể đăng ký và mở các dịch vụ và

có doanh thu từ: đại lý bán xăng dầu, rửa xe, siêu thị mi ni…

Bước 2: xác định tổng chi phí: bao gồm:

- Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư…

Hàng hóa, nguyên liệu, vật tư mua cho kinh doanh như nguyên liệu, thực phẩm,

đồ uống phục vụ trong tiệm ăn; xăng dầu trong các cây xăng là chi phí nguyên liệu, vật

tư… sẽ được trừ ra khỏi tổng thu nhập để tính ra khoản lợi nhuận ròng

- Chi phí lãi vay ngân hàng

- Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công (bao gồm cả

tiền công của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp), chi phí nước, điện,

gas, điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng phẩm, khấu hao trang thiết bị…

Bước 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản

Thu nhập thực từ bất động sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu

các khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định

của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư

Bước 4: Áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản

Lợi nhuận ròng

Giá trị BĐS =

Lãi suất vốn hóa

 Ưu điểm và khuyết điểm của phương pháp

Ưu điểm

- Phương pháp lợi nhuận chỉ được dùng để định giá cho những bất động sản có

khả năng sinh lời

- Phương pháp này tỏ ra khá hiệu quả khi định giá cho những BĐS lớn như khách

sạn, nhà hàng trong khi những phương pháp khác không thể thực hiện được vì giá trị

của những BĐS kinh doanh này thường phụ thuộc rất nhiều vào khả năng sinh lời của

chúng

Khuyết điểm

- Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng được với những BĐS trực tiếp tạo ra lợi

nhuận, làm ăn có lời Những trường hợp thua lỗ thì phương pháp này khó có thể áp

dụng được

- Lợi nhuận thu được khó có thể phản ánh được thu nhập thực của tài sản vì lợi

nhuận thu được có thể là do sự nỗ lực làm việc của nhân viên, của người điều hành …

- Đòi hỏi người định giá phải có nhiều kiến thức và kinh nghiệm về loại hình kinh

doanh của tài sản

Những BĐS có nhiều BĐS tương

tự (có thể so sánh được) được mua bán chuyển nhượng

Chi phí Dựa trên cơ sở chi phí tái tạo

hoặc chi phí thay thế công trình xây dựng

Những BĐS tạo ra thu nhập, ví dụ: văn phòng cho thuê, cửa hàng bán lẻ

Lợi nhuận Dựa trên cơ sở lợi nhuận từ các

hoạt động từ BĐS

BĐS mà có một số yếu tố độc quyền mà ít được mua bán, chuyển nhượng, ví dụ: cửa hàng xăng dầu

Thặng dư

Dựa trên cơ sở tổng giá trị phát triển và chi phí đầu tư phát triển

Đất có tiềm năng đầu tư phát triển

 Nhận xét

Mỗi phương pháp thẩm định giá bất động sản đều có những ưu điểm và hạn chế

nhất định Vì vậy việc lựa chọn phương pháp để xác định giá trị tài sản một cách tối ưu

nhất đòi hỏi kinh nghiệm và sự chuyên nghiệp của người thẩm định viên Xác định

mục tiêu thẩm định giá BĐS là cơ sở để lựa chọn phương pháp thẩm định giá và điều

đó cũng ảnh hưởng đáng kể đến kết quả thẩm định giá

Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm tương

đối và mức cầu của người mua Thẩm định giá BĐS cũng vì thế mà trở nên rất phức

tạp và đa dạng, mang tính tương đối Do đó kết quả thẩm định giá chỉ mang tính chất

tham khảo đối với khách hàng

Trên thực tế, tại các Ngân hàng, và Trung tâm thẩm định giá trực thuộc các Sở

Tài Chính, các công ty thẩm định giá, công tác thẩm định giá vẫn dựa nhiều vào kinh

nghiệm, nhận định mang tính chủ quan của người định giá Điều này dẫn đến kết quả

thẩm định giá có sự khác biệt nhất định

I.1.4 Thế chấp BĐS

1 Khái niệm về thế chấp BĐS

“Thế chấp tài sản vay vốn Ngân hàng là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp)

dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ (bao

gồm nợ gốc, lãi và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (gọi là bên nhận thế

chấp)”10

“Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu của

mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền … BĐS thế chấp do bên thế

chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận giao cho bên nhận thế chấp hoặc người

thứ ba giữ”11

Theo điều 342 Bộ luật dân sự 2005 :

“Thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của

mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp) và

không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS, động sản có vật phụ thì vật phụ của

BĐS, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp

Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS, động sản có vật phụ thì vật phụ

thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thảo thuận khác

Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai”

2 Vai trò của thế chấp BĐS

Hiện nay, thế chấp BĐS tại Ngân hàng và các tổ chức tín dụng để vay vốn ngày

càng trở nên phổ biến Việc thế chấp BĐS tạo điều kiện thuận lợi cho người đi vay khi

có nhu cầu về vốn phục vụ cho nhu cầu ăn ở, sinh hoạt, kinh doanh, sản xuất cũng như

đảm bảo được nguồn vốn của Ngân hàng và các tổ chức tín dụng Việc đưa nhà, đất

vào lưu thông thông qua hình thức vay vốn sẽ kích thích thị trường BĐS phát triển tốt

hơn khi chuyển khối tài sản đó vào đầu tư sản xuất, kinh doanh sẽ tạo thêm của cải cho