PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CỦA CƯ DÂN KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÚ MỸ HƯNG

Nội dung tóm tắt của báo cáo: Xuất phát từ nhu cầu tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của các cư dân đang ở trong Khu ĐTM Phú Mỹ Hưng để từ đó có thể vận dụng để đề

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

: : : : :

NGUYỄN THỊ NGỌC VÂN

05135107 DH05TB

2005 – 2009 Quản lý thị trường Bất Động Sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MƠN KINH TẾ ĐẤT

NGUYỄN THỊ NGỌC VÂN

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CỦA CƯ DÂN

KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÚ MỸ HƯNG

Giáo viên hướng dẫn: ThS Bùi Xuân Nhã

Địa chỉ cơ quan: Khoa Kinh Tế

Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên

ThS Bùi Xuân Nhã

- Tháng 7 năm 2009 -

Xin gởi lời cảm ơn đến Phòng định giá- Ngân Hàng Techcombank, đặc biệt là Anh Trần Nam Hà - Phó phòng định giá, Anh Lê Đức Huân, chị Nguyễn Thị Phương Lan cùng toàn thể các anh chị trong phòng định giá, mặc dù rất bận rộn với công việc nhưng đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Xin cảm ơn các bạn cùng lớp Bất Động Sản khóa 31 đã luôn giúp đỡ, chia sẽ với tôi trong suốt quá trình học tập, sinh hoạt tại trường

Con xin chân thành cảm ơn gia đình - những người luôn thương yêu, nâng đỡ

và tạo mọi điều kiện cho con trong suốt quá trình học tập, để con có được ngày hôm nay

NGUYỄN THỊ NGỌC VÂN

Nhận xét của đơn vị thực tập

TpHCM, ngày… tháng… năm 2009

Đơn vị thực tập

Nhận xét của giáo viên hướng dẫn

TpHCM, ngày… tháng… năm 2009 Giáo viên hướng dẫn

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Ngọc Vân, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động

sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CỦA CƯ DÂN KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÚ MỸ HƯNG

Giáo viên hướng dẫn: ThS Bùi Xuân Nhã,

Khoa Kinh Tế Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Xuất phát từ nhu cầu tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của các cư dân đang ở trong Khu ĐTM Phú Mỹ Hưng để từ đó có thể vận dụng để đề xuất những ý kiến mới về phát triển sản phẩm trong các khu đô thị mới để phát triển lợi thế trong tương lai, nâng cao mức đáp ứng cho cư dân trong khu đô thị và thu hút những khách hàng tiềm năng

Nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu tổng quan về bất động sản, thị trường bất

động sản và lý thuyết hành vi người tiêu dùng, tổng quan về tình hình thị trường bất động sản và tình hình cung cầu căn hộ cao cấp, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của cư dân trong Khu đô thị Phú Mỹ Hưng

Phương pháp nghiên cứu: gồm có phương pháp sưu tầm tài liệu, phương pháp tổng hợp, phương pháp thống kê, phương pháp chuyên gia, phương pháp thu thập số liệu, phương pháp phân tích dữ liệu

Kết quả đạt được:

- Mô tả đặc điểm của những cư dân đang ở trong Khu ĐTM Phú Mỹ Hưng

và sự lựa chọn của họ đối với những yếu tố nào dẫn đến quyết định mua căn hộ, phân loại khách hàng theo tùng loại căn hộ

- Xây dựng ba hàm hồi quy cho ba loại căn hộ giá cao, trung bình, thấp từ

đó thấy được khách hàng chọn yếu tố nào chủ yếu đối với từng loại căn hộ

MỤC LỤC

Trang

MỤC LỤC i

DANH MỤC CÁC BẢNG v

DANH MỤC CÁC HÌNH vi

ĐẶT VẤN ĐỀ 01

PHẦN I: TỔNG QUAN 02

I.1 Cở sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 02

I.1.1 Bất động sản 02

1 Khái niệm 02

2 Phân loại 02

a Bất động sản có đầu tư xây dựng 02

b Bất động sản không thể đầu tư xây dựng 03

c Bất động sản đặt biệt 03

3 Đặc trưng 03

a Khả năng co giãn của cung cầu Bất động sản kém 03

b Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao 03

c Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt 03

d Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ 04

I.1.2 Thị trường bất động sản 04

1 Khái niệm 04

2 Phân loại 04

a Căn cứ theo công dụng của BĐS 04

b Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS 04

c Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường 04

3 Đặc trưng 05

a Không có thị trường trung tâm 05

b Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở 05

c Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo 05

4 Các thành phần của thị trường bất động sản 06

a Cầu hàng hóa bất động sản 06

b Cung hàng hóa bất động sản 06

5 Vị trí và vai trò 07

I.1.3 Định nghĩa nhà chung cư và phân loại chung cư 08

1 Định nghĩa 08

2 Phân loại 08

I.1.4 Hành vi người tiêu dùng 12

1 Khái niệm 12

2 Mô hình về hành vi người mua hàng 12

3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua sắm 13

a Văn hóa 13

b Xã hội 13

c Tiến trình của quyết định mua sắm 13

4 Sự thỏa mãn của khách hàng 14

I.1.5 Các chỉ tiêu nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà 14 1 Bản thân chung cư (chỉ tiêu chất lượng, tiện ích) 14

a Phần cứng 14

b Phần mền 15

2 Vị trí căn hộ và môi trường xung quanh có ảnh hưởng đến quyết định mua chung 17

3 Nhóm chỉ tiêu khác có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà 18

I.2 Khái quát về địa bàn nghiên cứu 19

I.2.1 Lịch sử hình thành 19

I.2.1 Điều kiện tự nhiên 19

1 Khái quát về khu vực quận 7 19

2 Khái quát về khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng 20

I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện 23

I.3.1 Nội dung nghiên cứu 23

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 24

I.3.3 Quy trình thực hiện 24

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Tình hình thị trường căn hộ chung cư hiện nay tại Tp.HCM 25

II.1.1 Diễn biến của thị trường Bất động sản Tp.HCM trong những năm gần đây 25

II.1.2 Các khu vực phát triển căn hộ chung cư 27

II.1.3 Tình hình cung cầu về căn hộ cao cấp hiện nay tại Tp.HCM 28

1 Cung 28

2 Cầu 29

II.1.4 Giá các căn hộ cao cấp trên địa bàn Tp.HCM 30

II.2 Giới thiệu về các căn hộ chung cư ở Khu ĐTM Phú Mỹ Hưng 33

II.2.1 Đặc điểm của các căn hộ 33

1 Khu Nam Viên 33

2 Khu Giải Trí 34

3 Khu Kênh Đào 34

4 Khu Cảnh Đồi 34

II.2.2 Tình hình cung cầu căn hộ 34

1 Cung 34

2 Cầu 36

II.2.3 Giá các căn hộ 36

II.3 Kết quả nghiên cứu và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của cư dân Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng 37

II.3.1 Phương pháp thu thập thông tin và cỡ mẫu 37

II.3.2 Đặc điểm mẫu nghiên cứu 37

1 Giới tính 37

2 Tuổi 38

3 Tình trạng hôn nhân 38

4 Trình độ học vấn 39

5 Thu nhập hàng tháng 40

6 Mục đích mua căn hộ 40

7 Nguồn thông tin mà người mua quan tâm 41

II.3.3 Sự lựa chọn của cư dân khi mua căn hộ 43

1 Hướng căn hộ 43

2 Phương thức thanh toán 43

3 Phương thức giao nhà 44

II.3.4 Đặc điểm của cư dân phân theo loại căn hộ 46

II.3.5 Xây dựng mô hình hồi quy để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của cư dân Khu đô thị Phú Mỹ Hưng 48

1 Giới thiệu ba loại căn hộ 48

a Căn hộ giá cao 48

b Căn hộ giá trung bình 48

c Căn hộ giá thấp 49

2 Xây dựng mô hình hồi quy 49

a Đối với các cư dân mua căn hộ giá thấp 50

b Đối với các cư dân mua căn hộ giá trung bình 52

c Đối với các cư dân mua căn hộ giá cao 55

KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 58

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1: Phân loại nhà chung cư theo công ty CB Richard Ellis Việt Nam 09

Bảng 2: Giá của một số chung cư cao cấp tại Tp.HCM 30

Bảng 3: Các dự án căn hộ cao cấp đã và đang xây dựng đến tháng 06/2007 35

Bảng 4: Thống kê đặc điểm của toàn bộ cư dân được khảo sát 42

Bảng 5: Các lựa chọn của cư dân từng loại căn hộ 46

Bảng 6: Đặc điểm của cư dân từng căn hộ 47

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Giới thiệu một số căn hộ Luxury 09

Hình 1.2: Giới thiệu một số căn hộ High Class 10

Hình 1.3: Giới thiệu một số căn hộ Middle Class 10

Hình 1.4: Giới thiệu một số căn hộ Low Class 10

Hình 1.5: Bản đồ quy hoạch Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng 21

Hình 2.1: Giá căn hộ cao cấp tháng 2/2009 30

Hình 2.2: Mức độ thay đổi giá của căn hộ cao cấp Tp HCM 30

Hình 2.3: Biểu đồ giá các căn hộ chung cư tại Khu đô thị 36

Hình 2.4: Tỷ lệ Nam / Nữ cư dân được khảo sát 37

Hình 2.5: Tuổi của cư dân 38

Hình 2.6: Tỷ lệ tình trạng hôn nhân của cư dân 39

Hình 2.7: Trình độ học vấn của cư dân khảo sát 39

Hình 2.8: Thu nhập của cư dân khảo sát 40

Hình 2.9: Mục đích mua căn hộ của cư dân 40

Hình 2.10: Nguồn thông tin mà cư dân quan tâm 41

Hình 2.11: Tỷ lệ cư dân quan tâm đến hướng căn hộ 43

Hình 2.12: Tỷ lệ phương thức thanh toán nhà mà cư dân chọn 44

Hình 2.13: Tỷ lệ phương thức giao nhà cư dân chọn 45

Hình 2.14: Một số căn hộ giá cao 48

Hình 2.15: Một số căn hộ giá trung bình 49

Hình 2.16: Một số căn hộ giá thấp 49

ĐẶT VẤN ĐỀ

- Tính cấp thiết của đề tài:

Nhìn xuyên suốt 30 năm qua, TP Hồ Chí Minh đã trở thành tựu điểm về sức ép dân

cư trong một nước kinh tế đang phục hồi và phát triển như Việt Nam chúng ta Do đó các khu dân cư mới ra đời nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở Đến nay, hầu hết các quận-huyện trên địa bàn TP đều có khu dân cư mới có tính tập trung với nhiều sắc màu đa dạng trong kiến trúc và quy hoạch cạnh tranh với các khu dân cư hiện hữu, trong đó các loại nhà ở có tiện nghi và kết cấu kiên cố tăng lên với tốc độ chóng mặt được xây dựng ở tất cả các quận huyện Điều này phản ánh mức sống, mức thu nhập của các tầng lớp dân cư và kinh tế thành phố tăng lên rõ rệt Có thể kể ra các khu dân cư (KDC) mới như: khu Bàu Cát (Q.Tân Bình), KDC Miếu Nổi (Q.Bình Thạnh), khu Kênh Nhiêu Lộc (Q1, Q3, Q.Phú Nhuận), bên cạnh các KDC ở mức tầm trung còn có các loại KDC cao cấp, khu biệt thự và khu biệt thự nhà vườn như: Khu biệt thự Cát Lái tọa lạc bên sông Sài Gòn với những dãy biệt thự kiến trúc kiểu Pháp, màu sắc lộng lẫy,

có cây xanh bóng mát, có hồ cá cây cảnh, có hòn non bộ xinh xắn Ngoài ra còn có chủ trương xây dựng Khu đô thị Thủ Thiêm, Khu đô thị Tây Bắc Củ Chi đã được quy hoạch và đang đi vào xây dựng Bên cạnh những KDC mới nêu trên không thể không nói đến khu đô thị hiện đại bậc nhất của TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung

Đó là Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng với những thành công và đạt hiệu quả lớn về

KT-XH, các tiện ích công cộng và cuộc sống dân cư, chất lượng môi trường, an ninh trật

tự, an toàn xã hội Sự hình thành Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng xanh, sạch đẹp có nét đặc thù của nó: đô thị hiện đại, con người văn minh đã tạo được thương hiệu mạnh trên thương trường, đáp ứng cho mọi người dân có nhu cầu về một cuộc sống tốt đẹp, bình yên, an toàn, thoải mái, không ngừng nghiên cứu, suy nghĩ sáng tạo nhằm tìm ra những sản phẩm tốt để thỏa mãn nhu cầu của nhiều người

Do đó để tìm hiểu xem những cư dân Phú Mỹ Hưng đến ở đây vì nhưng lý do gì,

người thực hiện đã tiến hành: nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ ở Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng

- Mục tiêu nghiên cứu: Đề tài nhằm tìm ra các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua

căn hô của cư dân Phú Mỹ Hưng Qua đó đề xuất những ý kiến mới về phát triển sản phẩm trong các khu đô thị mới để phát triển lợi thế trong tương lai, nâng cao mức đáp ứng cho cư dân trong khu đô thị và thu hút những khách hàng tiềm năng

- Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu quyết định mua căn hộ của cư dân trong Khu đô

thị mới Phú Mỹ Hưng

- Phạm vi nghiên cứu: Do giới hạn về kiến thức và kinh nghiệm đề tài chỉ xác định

những lý do liên quan đến câu hỏi: Mua nhà vì những lí do nào? theo từng đối tượng Phỏng vấn và điều tra 150 cư dân sống trong khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng được phân loại theo giá: căn hộ giá cao, trung bình, thấp

- Ý nghĩa: Đề tài phần nào phân tích được những mặt mạnh của Phú Mỹ Hưng giúp

người đọc hiểu rõ hơn và có thể đưa ra quyết định nên mua nhà ở đâu để phù hợp với mong muốn và điều kiện của họ

PHẦN I: TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Bất động sản:

1 Khái niệm:

- Theo khoản 1 điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN

Việt Nam quy định: “Bất động sản là các tài sản không di dời bao gồm: đất đai,

nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà

ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác

do pháp luật quy định”

- Thuật ngữ Bất động sản trong thẩm định giá Bất động sản được hiểu là đất đai, tài sản gắn liền với đất và các quyền gắn liền với nó

- Đã có rất nhiều khái niệm bất động sản được đưa ra nhưng nhìn chung ở nước

ta tất cả đều công nhận bất động sản có các đặc điểm khác biệt so với động sản, cụ thể như sau:

 Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được;

 Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền về vật lý và kinh tế;

 Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm;

 Hàng hóa bất động sản có tính dị biệt cao về vị trí, kết cấu, kiến trúc, cảnh quan và các vật ngoại cảnh…;

 Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội;

 Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước;

 Bất động sản là tài sản có giá trị lớn

Các đặc điểm riêng biệt của BĐS có thể nói do chất lượng vật lý và vị thế xã hội của nó tạo ra Chất lượng BĐS bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được như diện tích thửa đất (với vị trí địa lý xác định), diện tích xây dựng, số lượng phòng, số tầng cao…Vị thế BĐS là một hình thức do sự mong muốn

về mặt xã hội gắn với nhà đất tại một địa điểm xác định Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa giáo dục, chất lượng môi trường…phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định

2 Phân loại

a) Bất động sản có đầu tư xây dựng:

Bao gồm nhà ở, nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ … Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỉ trọng rất lớn tính chất phức

tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nói chung nhóm BĐS này được giao dịch trên thị trường nhiều nhất, dễ xảy ra biến động và có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa cũng như phát triển đô thị bền vững

b) Bất động sản không thể đầu tư xây dựng:

Chủ yếu là đất nông nghiệp hay các loại đất khác như: đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất rừng…loại đất này ít giao dịch trên thị trường

c) Bất động sản đặt biệt:

Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, các di sản văn hóa vật thể, nhà thờ, chùa chiền, miếu, nghĩa trang… Nhóm này hầu như không tham gia giao dịch trên thị trường BĐS

3 Đặc trưng

a) Khả năng co giãn của cung cầu Bất động sản kém

Nhìn chung cung và cầu đối với Bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:

 Tổng cung về đất đai là cố định

 Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về mặt qui hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất Bởi vì:

Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng có thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ

Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi hoặc nhà ở được thể hiện trong quy hoạch phát triển của địa phương trong từng thời kỳ Do vậy, thông thường là không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch

Những thay đổi trong việc thay đổi nhà cửa cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương

b) Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao

Do Bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán Bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao

c) Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

Thông thường giá trị Bất động sản khá lớn và thời gian mua, bán giao dịch dài như đã nêu trên dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

d) Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ

Do tính chất quan trọng của Bất động sản trước hết là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị xã hội nên Nhà nước có những quy định và có sự quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch Bất động sản

I.1.2 Thị trường Bất động sản:

1 Khái niệm

 Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá Giá cả bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản Những người bán và những người mua có thể ở cùng một địa điểm cụ thể tại một cuộc bán đấu giá, hay có thể liên lạc với nhau qua mạng

lưới thông tin liên lạc

 Khái niệm thị trường chỉ ra rằng BĐS có thể được mua bán giữa người mua

và người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của mình.Mỗi bên đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá cũng như khả năng kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu dụng của BĐS, về nhu cầu và ước muốn của các bên

2 Phân loại

a) Căn cứ theo công dụng của BĐS có các loại sau: thị trường đất đai (nông

nghiệp và phi nông nghiệp), thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng…) và công trình công cộng (giao thông, thủy lợi, y tế, trung tâm văn hóa, công viên cây xanh…), thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, kho bãi, khu công nghiệp, khu chế xuất…), thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn), thị trường công trình đặt biệt có các BĐS phi vật thể được khai thác kinh doanh du lịch như

di sản văn hóa, di tích lịch sử

b) Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS:

- Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS

- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

- Thị trường cho thuê BĐS

- Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS

- Thị trường dịch vụ BĐS bao gồm: các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS,

tư vấn BĐS, định giá BĐS…

c) Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:

- Thị trường cấp 1: (thị trường BĐS sơ cấp) là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất

- Thị trường cấp 2: là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê

- Thị trường cấp 3: là thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê

3 Đặc trưng

a) Không có trị trường trung tâm

Hiện nay, không có một thị trường Bất động sản với tính cách là địa điểm tập trung tại đó những người mua và người bán Bất động sản tác động qua lại lẫn nhau Việc mua bán Bất động sản thông thường qua các đơn vị kinh doanh Bất động sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán) với các đơn vị này, hoặc người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí, phổ biến hơn cả là thông qua những người môi giới (thường được gọi là cò nhà, đất) mặc dù đây là sự giao dịch kém

an toàn Gần đây, ở thành phố Hồ Chí Minh có một số ngân hàng đứng ra thành lập trung tâm giao dịch Bất động sản nhằm tạo điều kiện cho việc giao dịch giữa người mua và người bán được thuận tiện và an toàn hơn, đây là xu hướng phát triển tốt cần khuyến khích

Do không có thị trường trung tâm làm cho thông tin về thị trường rất khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường

b) Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở

Đặc tính của đất đai là không thể động không thể thiêu hủy, chỉ cất mang đi,

sự thừa thải đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương khác làm cho thị trường Bất động sản có đặc tính địa phương Đây là điều quan trọng mà thẩm định viên giá cần phải quán triệt khi thẩm định giá Bất động sản Các yếu tố như: tập quán trong mua bán Bất động sản ở địa phương, đặc điểm cụ thể của Bất động sản bao gồm các đặc điểm, hình dạng, quy mô, tình trạng pháp lý, môi trương xung quanh…Cần được chú ý và xem xét đúng mức

c) Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Do tính không tái tạo được của đất nên thị trường mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của giá đất thường mạnh

mẽ hơn giá hàng hóa thông thường

Ngoài ra những đặc tính như: đặc điểm của Bất động sản, phương pháp tiến hành các giao dịch buôn bán và sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch góp phần tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh thị trường Bất động sản, ngoài những sự khác nhau về cấu trúc trong mỗi tòa nhà, mỗi một mảnh đất còn

có những đặc trưng riêng biệt do vị trí, địa điểm của nó Đa số các giao dịch trong thị trường tài sản được tiến hành riêng rẽ, và thậm chí nếu các giao dịch kinh doanh có bị tiết lộ thì tác dụng cũng hạn chế vì thiếu các thông tin chi tiết

về diện tích ngôi nhà, tình trạng sở hữu tình trạng giao dịch

4 Các thành phần của thị trường bất động sản

a) Cầu hàng hóa bất động sản

Cầu trong thị trường bất động sản được hiểu là số lượng bất động sản gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất tại mỗi thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán

Cầu về bất động sản xuất hiện trên cơ sở xuất hiện các điều kiện sau:

Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó mà nhu cầu

đó không thể tự thỏa mãn bằng các quỹ đất tự sẵn có của chính bản thân họ Phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị trường

Tính chất và điều kiện của thị trường tạo nên cơ hội cho những người đầu cơ chờ bất động sản tăng giá để kiếm lời

Phải có hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều kiện gặp được cung; và cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thỏa mãn

Các yếu tố xác định cầu bất động sản trên thị trường:

 Giá cả của bất động sản;

 Thu nhập của người tiêu dùng;

 Giá của các mặt hàng có liên quan;

Cầu về bất động sản xuất hiện trên cơ sở xuất hiện các điều kiện sau:

Người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán

Giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán chấp nhận

Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đó

yếu tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy hoạch của chính phủ Bên cạnh đó còn phải kể đến sự tham gia của các yếu

tố: sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở Riêng pháp luật và chính sách của Nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các

nguồn bất động sản vào lưu thông làm thay đổi nguồn cung bất động sản trên thị trường

Tóm lại, chúng ta có thể thống nhất một vài quan điểm về cung bất động sản như sau: Lượng dịch vụ bất động sản cung ứng trên thị trường phụ thuộc vào yếu tố như giá cả, chi phí tạo lập bất động sản, số lượng bất động sản hiện có,

số lượng nhà đầu tư bất động sản, các chính sách quản lí của nhà nước, những

dự báo về tương lai…Cung thị trường bất động sản mô tả số lượng dịch vụ bất động sản sẽ cung ứng trên thị trường ở các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể, trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi

5 Vị trí và vai trò

Thị trường bất động sản Việt Nam tuy mới hình thành, nhưng đã có bước phát triển tích cực, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, công trình dịch vụ đã được đầu tư xây dựng, góp phần thúc đẩy việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, kinh tế - xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định trong nhiều năm qua Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này chính là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

Vị trí và vai trò của thị trường bất động sản biểu hiện trên các mặt cụ thể sau:

 Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp đối với một lượng tài sản cực lớn cả về qui mô, tính chất cũng như giá trị và chúng trực tiếp tác động đến nền kinh tế quốc dân (khi các quan hệ giao dịch có thanh toán thì tăng tốc độ chu chuyển vốn cũng tăng, ngoài ra hoạt động thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh còn nhân đôi giá trị sử dụng của bất động sản)

 Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất và thị trường nhà đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quí giá thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu, bảo đảm cho sự phát triển đô thị và nông thôn tuân thủ quy hoạch bền vững, góp phần tạo dựng diện mạo đô thị và nông thôn văn minh, hiện đại, đưa đất nước bước vào thời kì công nghiệp hoá, hiện đại hoá trong xu thế hội nhập và phát triển

 Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

 Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường khác như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường lao động…

Vì vậy, có thể nói sự phát triển của thị trường bất động sản có tác động lan toả tới sự phát triển của nền kinh tế quốc dân

 Thị trường bất động sản phát triển theo cách thứ nhất là tăng khối lượng hàng hoá bất động sản giao dịch trên thị trường là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, thị trường bất động sản phát triển theo cách thứ hai là mở rộng và tăng các loại giao dịch, làm cho cùng một khối lượng hàng hoá nhưng qua nhiều lần giao dịch tức là tăng khối lượng hàng hoá luân chuyển, đó cũng là cách góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước thông qua tăng thu nhập về thuế

 Những ảnh hưởng tiêu cực của thị trường bất động sản có thể xảy ra đối với nền kinh tế và đời sống xã hội

Bên cạnh những yếu tố tích cực của thị trường bất động sản, những biến động của thị trường bất động sản có ảnh hưởng lớn tới phát triển kinh tế và đời sống xã hội Thị trường bất động sản quá “nóng sốt” hoặc quá “đóng băng” đều ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát triển sản xuất và đời sống của người dân Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của nhân dân Khi giá bất động sản lên cao không phù hợp với thu nhập xã hội thì người dân gặp nhiều khó khăn trong việc tạo lập nhà ở, dẫn đến hậu quả là hiện tượng lấn chiếm đất công, xây dựng trái phép làm mất mỹ quan đô thị, gây quá tải hệ thống hạ tầng, ô nhiễm môi trường, tăng tình trạng tranh chấp, khiếu kiện

Phát triển thị trường bất động sản trong điều kiện chưa thực hiện quy hoạch đi trước một bước sẽ dễ dẫn đến những hậu quả phải trả giá quá lớn để khắc phục trong tương lai Nhà nước và nhân dân phải bỏ ra một lượng vốn đầu tư không nhỏ, điều này gây lãng phí một lượng của cải vật chất lớn của xã hội

Tóm lại, hoạt động của thị trường bất động sản liên quan đến khối lượng tài sản lớn rất lớn của quốc gia và của từng hộ gia đình Phát triển thị trường bất động sản đúng hướng sẽ tác động quan trọng và tích cực đến tăng trưởng kinh

tế và đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân

I.1.3 Định nghĩa nhà chung cư và cách phân loại chung cư

2 Phân loại

Chung cư cao cấp xuất hiện ở Việt Nam khá muộn so với khu vực và thế giới Cuối những năm 90, một vài khu nhà chung cư kèm theo văn phòng cho thuê xuất hiện với chất lượng cao, điển hình nhất trong giai đoạn này là Thuận Kiều Plaza trên đường Hùng Vương - Q5 với 3 khối nhà cao trên 30 tầng có tổng cộng 648 căn

hộ cao cấp, sau đó là một số cao ốc vừa cho thuê văn phòng vừa cho thuê căn hộ để

ở xuất hiện ở trung tâm thành phố như: Norfolk Mansion, SaiGon SkyGarden,…

Kể từ đó tại thành phố đã bắt đầu xuất hiện trào lưu mới, trào lưu sống trong các chung cư “cao cấp” Chỉ trong hơn 5 năm đã xuất hiện rất nhiều chung cư cao tầng với chất lượng cao đã và đang được xây dựng Đặc biệt là khi các nhà đầu tư xây dựng và kinh doanh địa ốc nước ngoài nhảy vào Việt Nam, hàng loạt các chung cư cao cấp ra đời

Do đó có nhiều cách phân loại nhà chung cư khác nhau:

- Cách phân loại thứ nhất theo công ty CB Richard Ellis Việt Nam (Công ty quản

lý và tư vấn bất động sản Việt Nam thuộc tập đoàn CBRE hoa Kỳ), cách phân loại này chủ yếu được dùng trong các báo cáo về tình hình thị trường nhà ở.Cụ thể chung cư được phân thành bốn loại gồm:

Bảng 1: Phân loại nhà chung cư theo công ty CB Richard Ellis Việt Nam

Loại chung cư Đối tượng khách

hàng

cao, Việt kiều, người nước ngoài

Trung tâm Landcaster,Avalon,

Sailing,Centec(Q1) Paster Court (Q3)

High Class Người thu nhập

cao, Việt kiều, người nước ngoài

Trung tâm, ven trung tâm hay khu mới quy hoạch

The Manor, Saigon pearl (Q.Bình Thạnh), Indochina Park tower (Q1)…

Middle Class Người thu nhập khá Ven trung tâm, khu

mới quy hoạch

Cantavil, Estella, Blooming Park,

Low Class Người thu nhập

khá, trung bình khá

Ven trung tâm, khu mới quy hoạch

An Lạc,Miếu Nổi, Phú Thạnh, Sun View, Fortuna

 Luxury: chung cư cao cấp nhất, thiết kế kiến trúc có nét độc đáo, nội thất cao cấp, vị trí tốt nhất và giá cao nhất



Hình 1.1: Giới thiệu một số căn hộ Luxury

 High Class: chung cư cao cấp loại khá, thiết kế rất đẹp, nội thất cao cấp, vị trí tương đối tốt, giá thấp hơn chung cư Luxury



Hình 1.2: Giới thiệu một số căn hộ High Class

 Middle Class: chung cư cao cấp loại trung bình, thiết kế khá đẹp, nột thất thuộc dạng khá, vị trí có thể không đẹp, giá thấp hơn căn hộ High Class



Hình 1.3: Giới thiệu một số căn hộ Middle Class

 Low Class: là dạng chung cư bình thường, thiết kế đẹp nhưng đơn giản, nội thất tương đối tốt, thường nằm trong các vùng ven hoặc các vùng mới quy hoạch có

cơ sở hạ tầng chưa hoàn chỉnh, giá thấp nhất trong các loại chung cư



Hình 1.4: Giới thiệu một số căn hộ Low Class

- Cách phân loại thứ hai theo các tiêu chuẩn về ngoại quan, vị trí, giao thông, nội

thất, dịch vụ và tiện ích.Cách phân loại này được sử dụng khá rộng rãi trên thị trường và được tổng hợp bởi tổ nghiên cứu thị trường- phòng Marketing của công

ty Sacomreal.Theo cách này, chung cư được phân ra làm ba loại:

 Chung cư cao cấp: được thiết kế theo phong cách hiện đại có nét riêng, nằm tại trung tâm, các quận nội thành hoặc trong những khu đô thị sang trọng có tiềm năng phát triển trong tương lai.Về giao thông thường nằm trên các tuyến đường huyết mạch, có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh.Da số các công trình này do các nhà thầu có uy tín lớn trong và ngoài nước đảm nhiệm hoặc giám sát thu công.Trang thiết bị nội thất cao cấp ( gỗ, gạch, sơn, các thiết bị nhà bếp, nhà vệ sinh phải đạt tiêu chuẩn quốc tế hoặ quốc gia), tiện ích đi kèm hoàn hảo (có hầm để xe đủ rộng, có hồ bơi, phòng thể dục, phòng thư giãn, quán café, quầy bar, siêu thị cao cấp, hệ thống ngân hàng, khu giữ trẻ, y tế nội khu, truyền hình cáp- internet, có công viên ội khu, lối đi bộ…).Đặc biệt phải có hệ thống thang máy tốc độ cao, phòng cháy chữa cháy cho từng căn hộ, khu vực công cộng, hệ thống điện, nước, gas phải đảm bảo xuyên suốt 24/24 Ngoài ra đội ngũ bảo vệ được quản lý bởi các công ty chuyên nghiệp của nước ngoài và bảo trì định kỳ chu đáo là đặc điểm riêng của loại chung cư cao cấp này

 Chung cư loại khá: đa số các chung cư này được thiết kế khá đẹp, nằm trong các khu quy hoạch tương đối tốt (có mức sống trung bình khá) Giao thông tương đối thuận lợi, có hạ tầng hoàn chỉnh hoặc tưng đối hoàn chỉnh.Được các nhà thầu uy tín trong nước đảm nhận.Trang thiết bị nội thất thuộc dạng trung bình khá, có các tiện ích cơ bản đi kèm (trung tâm mua sắm thường nằm ở tầng trệt, có hầm để xe, hệ thống thang máy, y tế nội khu, phòng cháy chữa cháy tự động, bảo vệ 24/24) còn lại các tiện ích khác không bắt buộc phải có.căn hộ trong các khu chung cư này có giá bán vừa phải phù hợp với những đốitượng có thu nhập khá

 Chung cư thường: là loại chung cư có giá thấp hơn các chung cư khá, chúng được xây dựng chủ yếu dành cho đối tượng có tu nhập trung bình, vì thế chất lượng công trình chỉ đạt chuẩn quốc gia, thiết kế đơn giản, trang thiết bị nội thất loại trung bình nhằm giảm tối đa chi phí căn hộ.Với mức thu nhập trung bình thì đòi hỏi các dịch vụ và tiện ích cũng không cao (một phần vì không có nhu cầu cao, một phần vì không đủ khả năng thanh toán cho số tiền dịch vụ hàng tháng quá lớn).Chung cư chỉ có các tiện ích cần thiết đ kèm như thang máy, hầm để xe, hệ thống báo cháy và bảo vệ của các chung cư kiểu này thường không chuyên nghiệp

Đó là những cách phân loại do nhu cầu khách quan của thị trường, không được quy định rõ ràng bằng văn bản, do đó ngày 2 tháng 6 năm 2008, Bộ Xây Dựng

đã chính thức ban hành thông tư 14 về phân hạng chung cư Theo đó, nhà chung

cư được phân làm bốn hạng đảm bảo phù hợp với các qui chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế và kỹ thuật hiện hành; qui hoạch chi tiết xây dựng do cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt; yêu cầu đối với từng hạng nhà chung cư đó là:

 Nhà chung cư hạng 1(chung cư cao cấp) là hạng có chất luợng cao nhất, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo

 Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện,

trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tuơng đối hoàn hảo

 Nhà chung cư hạng 3 là nhà có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá

 Cuối cùng là nhà chung cư có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu

về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng

I.1.4 Hành vi người tiêu dùng

1 Khái niệm

Hành vi người tiêu dùng là hành vi mua sắm của người tiêu thụ cuối cùng, tức

cá nhân hay hộ gia đình đang mua hàng hóa, dịch vụ để tiêu thụ cho bản thân, gia đình.Hành vi người tiêu dùng ở mọi nơi đều khác nhau về tuổi tác trình độ học vấn,

tu nhập, thị hiếu.Hành vi người tiêu dùng chịu ảnh hưởng của 4 yếu tố cơ bản:

- Văn hóa (nền văn hóa, tiểu văn hóa và giai cấp xã hội),

- Xã hội (nhóm người tham khảo, gia đình và vai trò cùng địa vị xã hội),

- Cá nhân (giới tính, tuổi tác, nghề nghiệp, hòa cảnh kinh tế, lối sống cá nhân và

ý niệm bản thân),

- Tâm lý (động cơ, nhận thức, tri thức, niềm tin và thái độ)

2 Mô hình về hành vi người mua hàng (A model of consumer behavior)

Kích thích

marketing

Kích thích khác

Đặc điểm người mua

Quy trình quyết định

Quyết định của người mua

- Xã hội

- Cá tính

- Tâ

m

lý

- Xác định vấn đề

- Tìm thông tin

- Đánh giá

- Quyết định

- Hành vi mua



- Chọn sản phẩm

- Chọn nhãn hiệu

- Chọn đại lý

- Định thời gian

- Định số lượng

Tìm ra mức độ ảnh hưởng của các yếu tố: văn hóa, xã hội, cá nhân và tâm lý đế các hành vi mua hàng, phân tích quyết định mua sắm của khách hàng

3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua sắm

a Văn hóa: những người có cùng tầng lớp xã hội thì có cách hành xử giống

nhau so với những người thuộc tầng lớp xã hội khác.Con người được xem là có

vị trí xã hội thấp hay cao phụ thuộc vào tầng lớp xã hội hiện tại.Tầng lớp xã hội của mỗi người được xác định bởi một số biến như: nghề nghiệp lợi tức, tài sản, giáo dục và định hướng giá trị

b Xã hội:

- Các yếu tố xã hội bao gồm:

 Nhóm tham khảo: là nhóm có ảnh hưởng trực tiếp hoạc gián tiếp tới thái

độ hành vi của con người gồm nhóm thành viên (có tác động qua lại lẫn nhau), nhóm hạng nhất (có quan hệ qua lại thường xuyên như gia đình, bạn

bè, láng giềng, đồng nghiệp), nhóm hạng hai ( ít có sự tác động qua lại như:

tổ chức xã hội, hiệp hội ngành nghề, nhóm tôn giáo)

 Gia đình: các thành viên trong gia đình có ảnh hưởng trực tiếp và mạnh

mẽ đến hành vi của người mua, có hai loại gia đình: - gia dình định hướng: cha mẹ là những người định hướng về kinh tế, chính trị và ý nghĩa về ước muốn cá nhân , - gia đình riêng: vợ chồng và con cái có ảnh hưởng trực tiếp đến hành vi người mua

 Vai trò và địa vị xã hội: trong đời ở từng thời điểm con người sẽ tham gia vào nhiều nhóm xã hội, với mỗi nhóm người đó sẽ có vai trò và địa vị khác nhau, và con người luôn có xu hướng lựa chọn những sản phẩm thể hiện được vai trò và địa vị của mình trong xã hội, nhất là đối với các sản phẩm đắt tiền

- Các yếu tố cá nhân: các quyết định của người mua cũng chịu ảnh hưởng của các đặc điểm cá nhân như: tuổi tác (các giai đoạn tuổi khác nhau sẽ có hành vi khac nhau), nghề nghiệp, hoàn cảnh kinh tế, lối sống, nhân cách và sự tự quan niệm

- Các yếu tố tâm lý: bao gồm động cơ, nhận thức, tri thức, niềm tin và thái độ

c Tiến trình của quyết định mua sắm:

Khi mua hàng người mua sẽ trải qua 5 giai đoạn theo mô hình sau:

Xác định

nhu cầu



Tìm kiếm thông tin



Đánh giá các lựa

Quyết định mua

 Hành vi hậu mãi

4 Sự thỏa mãn của khách hàng

Sự thỏa mãn của khách hàng được xem là nền tảng trong khái niệm của Marketing về việc thỏa mãn nhu cầu và mong ước của khách hàng (Spreng, Mackenzie & Olshavsky,1996) Khách hàng được thỏa mãn là một yếu tố quan trọng để duy trì được thành công lâu dài trong kinh doanh và các chiến lược kinh doanh phù hợp nhằm thu hút và duy trì khách hàng (Zeithaml&ctg,1996) Có nhiều quan điểm đáng giá khác nhau về sự thỏa mãn của khách hàng Sự thỏa mãn của khách hàng là phản ứng của họ về sự khác biệt cảm nhận giữa kinh nghiệm đã biết và sự mong đợi (Parasuraman & ctg,1988; Spreng & ctg, 1996; Terry, 2002) Nghĩa là, kinh nghiệm đã biết của khách hàng khi sử dụng một dịch

vụ và kết quả sau khi dịch vụ được cung cấp

Theo Quản Trị Marketing-Phillip Kotler, sự thỏa mãn là mức độ của trạng thái cảm giác của một người bắt nguồn từ việc so sánh nhận thức về một sản phẩm so với mong đợi của người đó Theo đó, sự thỏa mãn có ba cấp độ sau:

- Nếu nhận thức của khách hàng nhỏ hơn kì vọng thì khách hàng cảm nhận không thỏa mãn

- Nếu nhận thức bằng với kì vọng thì khách hàng thỏa mãn

- Nếu nhận thức lớn hơn kì vọng thì khách hàng cảm nhận thỏa mãn hoặc thích thú

I.1.5 Các chỉ tiêu nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà

1 Bản thân chung cư (chỉ tiêu chất lượng, tiện ích)

Chất lượng nhà chung cư thể hiện qua phần cứng lẫn phần mềm của chung cư

a Phần cứng: là những yếu tố vật lý không thể thiếu của chung cư như kiến

trúc, kết cấu, nội thất căn hộ và các dịch vụ đi kèm bên trong chung cư, phục vụ cho chính chung cư đó.Phần cứng được phản ảnh qua các tiêu chí sau:

Loại chung cư, là nhân tố chính quyết định giá trị của căn hộ.Có 3 loại đó là

chung cư cao cấp, chung cư loại khá và chung cư thường

Diện tích, thể hiện khả năng điều chỉnh không gian sống của một hộ gia đình,

có ảnh hưởng lớn đến giá trị của căn hộ (do giá căn hộ thường tính trên m2)

Số phòng ngủ, phụ thuộc vào diện tích của căn hộ, tuy nhiên số người trong gia

đình sẽ quyết định số phòng ngủ và diện tích của căn hộ

Kiến trúc, được người mua đánh giá rất cao khi lựa chọn mua căn hộ trong các

dự án mới, tuy nhiên hiện nay hầu hết các dự án đều được thiết kế rất đẹp và hiện đại

Trang trí nội thất, tùy loại nhà và từng loại dự án mà căn hộ chung cư có thể

được bán với nội thất hoàn chỉnh hoặc chỉ bán thô.Thông thường những căn hộ thuộc dạng penthouse hoặc những căn hộ cao cấp được nhà đầu tư chú trọng vào môi trường xung quanh và dùng môi trường cảnh quan để thuyết phục khách hàng

b Phần mềm: là những yếu tố phục vụ cho con người trong từng căn hộ và

toàn bộ chung cư, nó bao gồm những tiện ích- dịch vụ từ cơ bản đến cao cấp, kể

cả việc quản lý và bảo vệ cũng thuộc phần mềm của căn hộ

Cơ sở hạ tầng

Điện- nước, đây là hai thành phần cơ bản nhất không thể thiếu của bất kỳ một

chung cư

Hệ thống phòng cháy- báo cháy, an toàn tính mạng luôn được con người đặt lên

hàng đầu Việc sống chung nhiều căn hộ làm cho nguy cơ cháy nổ lớn hơn bao giờ hết Do đó hệt thông phòng cháy- báo cháy tự động luôn được người mua quan tâm Tuy nhiên chất lượng của hệ thống này cón phụ thuộc rất lớn vào thiết

kế và thiệt bị mà chủ đầu tư sử dụng cho chung cư Ngoài hệ thống phòng cháy- báo cháy tự động, người mua còn khá quan tâm đến vấn đề thoát hiểm khi xảy ra tai nạn

Hệ thống thông tin liên lạc (điện thọa, internet, truyền hình cáp ), do mức sống

của hộ gia đình ngày càng cao nên nhu cầu giải trí ngày càng được chú trọng Mặc khác nhờ sự phát triển của công nghệ thông tin “thế giới trở nên phẳng”, con người có thể làm việc tại nhà và thảo luận với mọi người trên khắp hành tinh này-

Đó chính là sức mạnh của công nghệ thông tin

Thang máy, đây được xem như là công trình công cộng của mỗi chung cư, với

đa số các chung cư cao cấp thực sự được sử dụng thang máy miễn phí, nhưng cũng có một số chung cư phải trả tiền cho việc sử dụng thang máy, do đó người mua các chung cư bình thường cũng rất thường quan tâm đến vấn đề này

Bảo vệ, camera quan sát, trong một cộng đồng đông người với nhiều thành

phần dân cư thì vấn đề an ninh xã hội phải được đảm bảo tốt.Các chung cư loại kh1 trở lên đều có bảo vệ chuyên nghiệp trực 24/24 hoặc cao cấp ho7nla2 canera quan sat 24/24, điện thoại liên lạc lên từng căn hộ Các chủ nhân rất an tâm khóa cửa đi công tác hay đi nghỉ mát dài ngày Đây chính là một trong những lí do để nhiều Việt kiều và người nước ngoài chọn sống tại các căn hộ

Hầm để xe, đây là một dịch vụ tất yếu phải có đối với mọi chung cư, tuy nhiên

cũng chính vì bắt buộc phải gửi xe cho nên cũng có nhiều vấn đề phát sinh như phí gửi xe cao không ai kiểm soát, việc bảo quản những chiếc xe đắt tiền làm chủ

xe không an tâm khi có sự cố Do đó người mua cũng cần tìm hiểu kỹ về vấn đề này trước khi mua căn hộ ở một chung cư nào đó

Cách âm giữa các căn hộ, yếu tố này thuộc về vấn đề thiết kế, nó rất quan trọng

đối với một chung cư.Đặc trưng của chung cư là vừa tách biệt phần riêng lại vừa phụ thuộc phần chung, sử dụng chung vách, không gian chung cũng bịt bùng cho nên việc cáh âm không tốt sẽ làm cho người sống trong chung cư cảm thấy luôn

bị quấy rầy.Tiêu chí này thường được những người lớn tuổi và tầng lớp tri thức

quan tâm

Công trình dịch vụ

Thu gom rác thải, vệ sinh là yếu tố rất được quan tâm khi sống trong một tập

thể đông người, việc thu gom rác thải của từng căn hộ và của toàn chung cư làm

cho môi trường sống sach sẽ và văn minh hơn Tuy nhiên vấn đề phí dịch vụ ngày càng cao và không được kiểm soát đang làm cho người mua rất bức xúc

Hình thức tổ chức quản lý, theo điều 71 và 72 Luật Nhà ở quy định: Nhà chung

cư phải có Ban quản trị Ban quản trị chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu và những người sử dụng chung cư Có nhiệm vụ theo dõi giám sát việc sử dụng, bảo hành, bảo trì theo quy định Có quyền lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp quảm lý vận hành nhà chung cư, hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp doanh nghiệp đó không thực hiện đúng cam kết, giám sát hoạt động của doanh nghiệp quản lý chung cư theo nội dung hợp đồng đã ký Trong các chung cư cao tầng đòi

hỏi có đội ngũ quản lý làm nhiệm vụ bảo quản, sửa chữa các thiết bị máy móc (thang máy, máy bơm, máy phát điện, canera, hệ thống phòng cháy-chữa cháy ), giữ vệ sinh chung, chăm sóc cây cảnh, công viên Đa số các nhà đầu tư sau khi xây dựng song tòa nhà sẽ tổ chức luôn đội ngũ quản lý co tòa nhà đó Một số công ty cao cấp thuê cả những công ty quản lý chuyên nghiệp nước ngoài như CBRE, Chesterton Pretty Tòa nhà chung cư sẽ được duy tu sửa chữa kịp thời nếu gặp sự cố hay có dấu hiệu xuống cấp

Bảo hành, việc bảo hành nhà được quy định tại điều 74 Luật Nhà ở, cụ thể như

sau: nhà ở phải được bảo hành sau khi hoàn thành và đưa vào sử dụng, Trường

hợp đầu tư xây dụng để bán (như nhà chung cư) thì bên bán phải có trách nhiệm bảo hành theo quy định (ít nhất 5 năm đối với nhà trên 9 tầng, ít nhất 3 năm đối với nhà từ 4 đến 8 tầng, các loại còn lại phải được bảo hành ít nhất 2 năm) Bảo trì, là việc duy tu bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ Chủ sở hữu nhà có trách

nhiệm thực hiện bảo trì định kỳ Thời gian bảo trì cũng là yếu tố được người mua nhà để ở quan tâm hơn những người mua để đầu tư Ban quản tri chung cư có nhiệm vụ giám sát việc sử dụng, bảo hành, bảo trì nhà chung cư theo quy định

Tiện ích

Siêu thị mini- trung tâm mua sắm nội khu, mua sắm là công việc mà hầu hết các

gia đình điều cần, xây sựng siêu thị mini hay trung tâm mua sắm nội khu sẽ giúp người sống trong chung cư thuận tiện hơn, ngoài việc phục vụ cho người dân trong chung cư, một số cao ốc còn xây dựng cả khu phức hợp thương mại để phục vụ cho cà đối tượng bên ngoài chung cư

Quán cafe, nhà hàng, phòng tập thể dục thể thao, phòng câu lạc bộ, hồ bơi các dịch vụ này chủ yếu xuất hiện trong các chung cư loại khá đến cao cấp,

một số cao ốc còn dành riêng những tầng có vị trí thuận lợi để kinh doanh các dịch vụ này, vì mức sống của những người sống trong các chung cư cao cấp cao hơn đối với những chung cư loại thường Nó cũng là điểm nhấn để các nhà đầu tư quảng bá và đánh bóng chung cu của họ với đầy đủ các tiện ích đáp ứng đầy đủ nhu cầu của mọi người, như vậy sẽ thu hút được nhiều người quan tâm tới

Phòng y tế nội khu, chung cư ngày nay được thiết kế như một điểm dân cư thực

sự, với hàng trăm hộ dân cho nên vấn đề y tế cũng được chú trọng đúng mức

Ngoài những tiện ích dịch vụ đi kèm nêu trên, văn hóa cộng đồng của những

người cùng sống trong chung cư phải được chú trọng Bản thân ngôi nhà đã quan

trọng, nhưng cộng đồng xung quanh, hàng xóm cũng quan trọng không kém vì ngôi nhà là góc văn hóa của gia đình, còn cả cộng đồng xung quanh được xem là nét văn hóa chung Văn hóa ấy sẽ ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến cuộc sống chúng ta, đặc biệt là trẻ con, các em cần một không gian sống tốt Trình độ dân trí của những người trong chung cư, không gian văn hóa cộng đồng và dân trí

giờ đây đã trở thành một trong những tiêu chí quan trọng khi chọn mua chung cư

2 Vị trí căn hộ và môi trường xung quanh có ảnh hưởng đến chung cư

Vị trí căn hộ trên chung cư, các chung cư ngày nay được xây dựng hiện đại và

số tầng cao hơn rất nhiều so với chung cư cũ như Nguyễn Thiện Thuật, Nguyễn Kim, Lý Thường Kiệt Vì thế người dân trong chung cư không còn “ngán” tầng cao nữa, ngược lại những căn hộ có vị trí đẹp trên cao lại có giá cao hơn những căn hộ ở tầng thấp (trừ tầng trệt- chủ yếu phục vụ cho kinh doanh nên giá khá cao) Ở trên cao không còn là vấn đề vì đã có thang máy, không sợ nước yếu vì

đã có hệ thống bơm cao áp, bên cạnh đó ở trên cao sẽ tận hưởng không khí trong lành, có được những khoảng không thư giản sau một ngày làm việc mệt nhọc với tầm nhìn toàn cảnh thành phố

Siêu thị trung tâm, siêu thị chuyên doanh, ngoài siêu thị mini- trung tâm mua

sắm trong lòng chung cư phục vụ mọi lúc, vẫn cần có những siêu thị trung tâm với quy mô lớn như Siêu thị Sài Gòn, Maximart, hoặc những siêu thị chuyên doanh như siêu thị điện máy, siêu thị máy tính, siêu thị xe máy với những siêu thị này mới thực sự đáp ứng đầy đủ nhu cầu của họ Mặt khác với tính cách con người Việt Nam, sống gần chợ hoặc các trung tâm mua sắm vẫn cảm thấy thích hơn

Trường học, trong bất kỳ xã hội nào giáo dục vẫn luôn được chú trọng, ai cũng

mong muốn con cái mình được học tại những trường tốt nhưng vấn đề quan trọng

là phải gần nhà hoặc thuận tiện cho việc đưa rước đi học Thực tế có những trường hợp di chuyển chỗ ở để thuận lợi cho việc học của con cái họ Ngày nay hầu hết các chung cư đều có nhà trẻ hoặc khu giữ trẻ nội khu, nhưng các cấp học cao hơn thì vẫn phải đưa rước, vì thế khi chọn mua nhà chung cư người mua cũng chú trọng đến vị trí chung cư so với trường học

Bệnh viện cấp thành phố, như chúng ta biết, các phòng khám y tế nội khu chỉ có

chức năng sơ cứu hoặc chữa trị những loại bệnh thông thường, còn những bệnh

có mức độ nặng hơn thì phải cần đến các bệnh viện chuyên khoa cấp thành phố Tuy nhiên gần bệnh viện cũng có những vấn đề không tốt như tiếng ồn từ xe cứu thương, nguy cơ từ các dịch bệnh truyền nhiễm qua đường không khí (SARS, H5N1 ) và trong phong thủy người ta rất kiêng kỵ bệnh viện gần nhà Vì thế có những ý kiến trái ngược nhau về khoảng cách đến bệnh viện, người thì thích gần, người thì tránh xa

An ninh trật tự xã hội, mặc dù trong chung cư có bảo vệ, nhưng tình hình an

ninh trật tự xung quanh chung cư cũng là yếu tố được người mua quan tâm Đặt biệt là tầng lớp trí thức, những người thường xuyên ra khỏi nhà

Khu vui chơi- giải trí, khi đời sống vật chất được nâng cao, con người bắt đầu chú trọng đến sức khỏe và vấn đề giải trí, vì thế gần khu vui chơi giải trí cũng là một tiêu chí quang trọng trong quyết định của người mua

Công viên- cây xanh, ngày nay tuy các chung cư đều dành một diện tích nhất

định để trồng cây xanh, nhưng đối với gia đình có trẻ nhỏ và người lớn tuổi khách hàng rất chú trọng đến công viên- cây xanh nằm gần chung cư Ngoài việc đem lại không khí trong lành, cảnh quan, công viên còn là nơi đi dạo vào mỗi sáng, trẻ em vui đù sau những giờ học

Hệ thống giao thông công cộng, vấn nạn giao thông của thành phố hiện nay là

nỗi ám ảnh của nhiều người, việc đi bằng các phương tiện công cộng đang trở thành xu hướng tại các đô thị đông dân nhưng Tp HCM Vì thế nhà chung cư nằm trên các tuyến đường có hệ thống giao thông công cộng hoàn chỉnh sẽ là lựa chọn tất yếu của nhiều người

Cơ sở hạ tầng nội khu (hệ thống thoát nước, đường nội bộ, lối đi dạo ), do

chung cư là nơi có mật độ dân cư rất cao nên rất cần cơ sở hạ tầng (hệ thống thoát nước, đường nội bộ, lối đi dạo, vỉa hè ) phải đồng bộ thống nhất để phục vụ tốt cho những người trong chung cư

3 Nhóm chỉ tiêu khác có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà

Mục đích mua, đây là yếu tố quan trọng nhất quyết định hành vi và thị hiếu mua

của khách hàng, mua nhà cho mục đích ở sẽ khác với mua nhà vào mục đích đầu

tư, kinh doanh, Tùy vào mục đích mua nhà mà nhà tư vấn sẽ có những lời tư vấn thích hợp hay người làm tiếp thị sẽ thực hiện các chiến lược tiếp cận khách hàng của mình hiệu quả hơn

Chủ đầu tư, hầu hết các chung cư được bán trước khi hoàn thành xây dựng và

bàn giao, trong khi đó giá trị một căn hộ chung cư không phải là nhỏ, vì thế uy tín của nhà đầu tư cũng được người mua xem xét rất kỹ Người mua có xu hướng chọn những nhà đầu tư có tiếng và uy tín, vì hy vọng chất lượng xây dựng sẽ được đảm bảo

Nguồn thông tin, đây là nơi bắt đầu cung cấp cho khách hàng những thông tin

về các dự án căn hộ chung cư, biết được nguồn thông tin mà nhiều người mua tìm đến sẽ giúp cho hoạt động tiếp thị của công ty tiết kiệm và hiệu quả hơn

Phương thức thanh toán, giá trị căn hộ chung cư là khá lớn đối với nhiều người

mỗi người có khả năng tài chính khách nhau, vì vậy trong phương thức thanh toán linh hoạt giúp bên bán tiếp cận được nhiều hơn những đối tượng có nguồn tài chính hạn hẹp

Giấy chủ quyền nhà, nhà ở nói chung và chung cư nói riêng là một tài sản của

cả gia đình, mặt khác khi thực hiện các quyền liên quan đến tài sản này đòi hỏi phải đúng quy định của pháp luật, đó chính là việc phải có giấy chủ quyền nhà ở cho chủ căn hộ đó Qua điều tra mẫu thực tế, tất cả mọi người đều quan tâm đến giấy chủ quyền khi chọn mua chung cư

Tuy nhiên mức độ quan trọng của từng tiêu chí khi lựa chọn căn hộ chung cư sẽ không giống nhau đối với những người khác nhau

I.2 Khái quát về địa bàn nghiên cứu

I.2.1 Lịch sử hình thành

Công ty LD Phú Mỹ Hưng được thành lập ngày 19/5/1993 là LD giữa công ty Phát Triển Công Nghiệp Tân Thuận (IPC - Việt Nam) và tập đoàn Central Trading & Development (CT&D - Đài Loan)

IPC: Đại diện cho UBND TP.HCM, góp 30% vốn qua quyền sử dụng đất và nguồn nhân lực cho sự phát triển đô thị mới Phú Mỹ Hưng

CT&D: Là một trong những nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất và thành công nhất tại Việt Nam với số vốn đầu tư trên 650 triệu USD trong 3 công trình tầm cỡ: đô thị mới Phú Mỹ Hưng, khu chế xuất Tân Thuận và nhà máy điện Hiệp Phước CT&D góp 70% vốn trong công trình đô thị mới Phú Mỹ Hưng

Hai chức năng chính của Phú Mỹ Hưng: Xây dựng đại lộ Nguyễn Văn Linh dài 17,8km, lộ giới 120m, 10 làn xe và xây dựng đô thị Phú Mỹ Hưng xoay quanh tuyến đường, góp phần vào chương trình giãn dân từ nội thành của TP.HCM Phú Mỹ Hưng phát triển 750 ha trong 5 cụm phát triển: trung tâm đô thị mới Phú Mỹ Hưng (Khu A - 409ha), Làng Đại Học (Khu B - 95ha), trung tâm Kỹ Thuật Cao (Khu C- 46ha), trung tâm Lưu Thông Hàng Hóa I & II (Khu E & Khu

D - 115ha và 85ha)

I.2.2 Điều kiện tự nhiên

1 Khái quát về khu vực quận 7

Quận 7 được hình thành từ 05 xã phía bắc và một phần thị trấn huyện Nhà

Bè cũ với tổng diện tích tự nhiên là 3576 ha nằm về phía đông nam Thành phố

 Phía bắc giáp quận 4 và quận 2; ranh giới là kênh Tẻ và sông Sài Gòn

 Phía nam giáp huyện Nhà Bè; ranh giới là rạch Đĩa, sông Phú Xuân

 Phía đông giáp quận 2, Đồng Nai; ranh giới là sông Sài Gòn và sông Nhà Bè

 Phía tây giáp quận 8 và huyện Bình Chánh; ranh giới là rạch Ông Lớn

Quận 7 có vị trí địa lý khá quan trọng với vị trí chiến lược khai thác giao thông thuỷ và bộ, là cửa ngõ phía nam của Thành phố, là cầu nối mở hướng phát triển của Thành phố với biển Đông và thế giớị các trục giao thông lớn đi qua quận như xa lộ Bắc Nam, đường cao tốc Nguyễn Văn Linh Sông Sài Gòn bao bọc phía đông với hệ thống cảng chuyên dụng, trung chuyển hàng hoá đi nước ngoài và ngược lại, rất thuận lợi cho việc phát triển thương mại

và vận tải hàng hoá cũng như hành khách đi các vùng lân cận

Về địa hình thổ nhưỡng: địa hình quận 7 tương đối bằng phẳng, độ cao địa hình thay đổi không lớn, trung bình 0,6m đến 1,5m Thổ nhưỡng của quận 7 thuộc loại đất phèn mặn

Nguồn nước chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều, một nữa năm ngọt, một nữa năm mặn, độ mặn tăng cao và kéo dài ngay cả trong mùa mưa Hệ thống sông rạch chính của quận 7 bao gồm sông Sài Gòn, sông Nhà Bè, sông Phú Xuân, rạch Đĩa, rạch Ông Lớn, kênh Tẻ và nhiều rạch nhỏ

Hệ thống giao thông: tổng diện tích đường bộ trên địa bàn quận khoảng 38ha, chiếm 1,86% diện tích tự nhiên Trong đó các cầu Tân Thuận 1, Tân Thuận 2, Kinh Tẻ và Rạch Ông kết nối giữa quận 7 với nội thành, góp phần quan trọng vào sự phát triển kinh tế của quận

Quận có khoảng 1.020 ha sông rạch, chiếm 28,38% diện tích tự nhiên Các cảng sông: trên địa bàn quận 7 có 3 cảng lớn là cảng Bến Nghé, cảng Loutus Tân Thuận Đông, cảng Bông Sen và một số cảng chuyên dùng phục

vụ cho nội bộ như cảng Rau quả, cảng Dầu thực vật

Về khí hậu: trung bình hàng năm nhiệt độ là 270C, lượng mưa là 330 mm,

độ ẩm trong năm 80%

Tổ chức hành chính: Với tổng diện tích tự nhiên là 3576 ha, quận phân chi thành 10 phường: Phú Mỹ, Phú Thuận, Tân Phú, Tân Thuận Đông, Bình Thuận, Tân Thuận Tây, Tân Kiểng, Tân Quy, Tân Phong, Tân Hưng; phường

có diện tích lớn nhất là phường Phú Thuận là 829 ha, phường có diện tích nhỏ nhất là phường Tân Quy là 86 ha

2 Khái quát về khu đô thị Phú Mỹ Hưng

Hình 1.5: Bản đồ quy hoạch Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng

Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng nằm trong quy hoạch tổng thể phát triển nam Sài Gòn hướng ra biển Đông với 21 khu chức năng Khu đô thị mới này được qui hoạch dựa trên các ý tưởng nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống, kết hợp hài hòa giữa cảnh quan thiên nhiên sông nước với bố cục, loại hình và đường nét kiến trúc đặc sắc; giữa hạ tầng kỹ thuật tiêu chuẩn cao với hạ tầng xã hội tiện ích, thuận lợi; giữa triển khai thi công khẩn trương, đồng loạt trên một công trường rộng lớn với cung cấp các dịch vụ thiết yếu, đảm bảo trật tự, an toàn cho cư dân ngày một tăng tạo nền tảng cho phát triển một đô thị văn minh, xanh, sạch, đẹp, an toàn

Trung tâm đô thị mới Phú Mỹ Hưng rộng 409ha được xem là trái tim của toàn đô thị mới có đầy đủ chức năng của một trung tâm đô thị hiện đại như: thương mại tài chính, dân cư, giải trí, y tế, văn hóa, giáo dục Là cửa ngõ phía đông vào đô thị PMH, T.T đô thị Phú Mỹ Hưng bao gồm các khu: T.T Thương Mại Tài Chính Quốc Tế, khu Hồ Bán Nguyệt, khu Kênh Đào, khu Y

Tế Điều Dưỡng, khu Cảnh Đồi, khu Nam Viên, và khu Văn Hóa Giải Trí Các khu chức năng này đều có ý tưởng thiết kế từ các cảnh đẹp trên thế giới như Vịnh Singapore, Khu Kênh Đào tại Mỹ T.T Thương Mại Tài Chính Quốc Tế sẽ là trái tim của toàn đô thị mới Khu phức hợp tầm cỡ toàn cầu này gồm có T.T thương mại, T.T giao dịch chứng khoán, khu hội chợ triển lãm quốc tế, khu đô chính, khu ngoại giao đoàn, các cửa hiệu buôn bán, khách sạn quốc tế, các cao ốc văn phòng, các tiện nghi phục vụ đời sống sinh hoạt chất lượng cao Mỗi đặc thù kiến trúc, chức năng của từng khu sẽ tạo tổng thể một trung tâm đô thị mới năng động

Ưu điểm của qui hoạch khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng là qui hoạch phát triển theo mô hình đô thị dải (dọc theo đại lộ Nguyễn Văn Linh, ở phía bắc

có dãy hành lang cây xanh- văn hóa- nghỉ ngơi, phía nam với dòng sông cảnh quan), được phân thành nhiều khu chức năng gắn kết hài hòa trong một tổng thể

Cơ sở hạ tầng xã hội và kỹ thuật khu đô thị được xây dựng đồng bộ, hiện đại, đảm bảo mục tiêu phát triển đô thị bền vững Hệ thống giao thông rộng thoáng, được tổ chức dạng bàn cờ, tránh ùn tắc và đảm bảo mọi sinh hoạt trong 10 phút đi bộ Các tiện nghi, tiện ích được tổ chức và bố trí hợp lý cùng các dịch vụ đô thị đa dạng, không những đem lại cho cư dân cuộc sống tốt mà còn tạo nên nếp sống văn minh, một môi trường nhân văn đô thị lành mạnh

Qui hoạch tổng thể và thiết kế đô thị tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng đảm bảo tính tổng thể hoàn chỉnh, thống nhất và hài hòa chung cho toàn đô thị Trên

cơ sở các qui định (được lập ra từ các quy phạm và tiêu chuẩn Việt Nam, có

áp dụng các tiêu chuẩn nước ngoài với tính tóan chặt chẽ phù hợp điều kiện Việt Nam) nhà đầu tư đưa ra các hướng dẫn cụ thể đến mỗi khách hàng Tuy bước đầu có khó khăn, nhưng dần dần tạo ý thức cộng đồng trong cư dân để mọi người thật sự làm chủ ngôi nhà của mình, cùng với cộng đồng xây dựng một cuộc sống đầy tính nhân văn, ở đó mọi người thật sự tự giác thực hiện nghĩa vụ cư dân và phát huy tinh thần làm chủ của mình

Là một đô thị mới, hiện đại đầu tiên tại Việt Nam, khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng được qui hoạch rất bài bản với các qui chuẩn tiên tiến về qui hoạch, kiến trúc như mật độ xây dựng bình quân không quá 40%, diện tích đất giao thông chiếm 30%, với đầy đủ các tiện ích của một đô thị tiêu chuẩn quốc tế: trung tâm thượng mại, thị trường chứng khoán, hệ thống ngân hàng, bệnh viện, siêu thị, trường học, khu vui chơi giải trí, hệ thống giao thông, cấp điện, bưu chính viễn thông, cấp thoát nước đồng bộ, hệ thống cáp ngầm đến từng gia đình, diện tích cây xanh các công viên tập trung, an ninh trật tự trong khu vực được bảo đảm không có tình trạng nhà nhô ra, thụt vào, cái cao cái thấp xô bồ, không có cảnh ngập nước như những khu phố hiện hữu Một trong những nét độc đáo trong qui hoạch chi tiết Khu đô thị mới Phú

Mỹ Hưng là diện tích đất dành cho các công viên cây xanh chiếm tỉ lệ rất cao Bản thuyết minh đồ án điều chỉnh qui hoạch chi tiết khu A do công ty

Tư Vấn Thiết Kế Xây Dựng Miền Nam (ACSA) thực hiện vào tháng 7/2003

viết: “Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng (chủ đầu tư phát triển khu đô thị mới) tổ chức trồng thật nhiều cây xanh trên các trục đường chính, trong khuôn viên giữa các căn hộ, khu cao ốc văn phòng, trong các công viên tập trung và ven kênh rạch” Đây là một trong những yếu tố làm tăng giá trị khu

đô thị mới Phú Mỹ Hưng

Một nét độc đáo dễ thấy khác trong qui hoạch chi tiết khu đô thị mới Phú

Mỹ Hưng là ưu tiên hàng đầu dành đất xây dựng trường học phục vụ cho việc học hành của con em cư dân trong khu đô thị mới và các vùng lân cận Ngoài các trường hiện có là trường quốc tế Nam Sài Gòn, trường bán công Nam Sài Gòn, trường Nhật Bản, trường Hàn Quốc, trường Đài Bắc, dự kiến trong tương lai sẽ xây thêm các trường mẫu giáo, tiểu học, trường trung học và trường trung học phổ thông Ngoài ra, trong đồ án điều chỉnh qui hoạch chi tiết khu A còn dự phòng tổ chức các trường chuyên ngành khác (chưa tính vào diện tích đất xây dựng trường học phổ thông) như trường Cao Đẳng Bán Công Công Nghệ Và Quản Trị Doanh Nghiệp (CTIM), trường Du Lịch, trường Cao Thắng, trường Y Khoa…Hiện trường CTIM đã đi vào hoạt động Sau hơn 15 năm triển khai thực hiện khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, mô hình

đô thị mới đã tạo nên nét độc đáo riêng, bao gồm lựa chọn vị trí, ý tưởng và

bố cục thiết kế, qui họach, tạo nguồn vốn đầu tư, quản lý xây dựng và chất lượng công trình, cung cấp hệ thống dịch vụ đô thị đa dạng và kịp thời đến mọi cư dân, bảo đảm trật tự, an tòan và sạch trong quá trình thi công, xây dựng và hình thành khu dân cư…, mà chưa có một khu đô thị mới nào ở Việt Nam có được, là nền tảng và nhân tố điển hình cho sự phát triển đô thị trong tương lai của thành phố và cả nước

Đầu tư xây dựng một khu đô thị lớn hiện đại, chưa có tiền lệ, không thể thực hiện ngày một ngày hai và trong quá trình triển khai thực hiện thì việc điều chỉnh

bổ sung qui họach là việc làm bình thường, mong rằng đồ án điều chỉnh qui hoạch khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng sớm được UBND Thành phố phê duyệt, đó

là cơ sở vững chắc để Phú Mỹ Hưng phát triển nhanh hơn, vững chắc hơn trong những năm tới

I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện

I.3.1 Nội dung nghiên cứu:

Đề tài tập trung vào một số nội dung nghiên cứu sau:

- Tổng quan về bất động sản, thị trường bất động sản và lý thuyết hành vi

dân trong Khu đô thị Phú Mỹ Hưng

- Kết luận và đưa ra đề xuất

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu:

Phương pháp điều tra thực tế: Thu thập thông tin thực tế liên quan đến Bất

Động Sản thẩm định, biến động giá vàng và các Bất Động San có thể so sánh với

Bất Động Sản thẩm định

Phương pháp sưu tầm tài liệu: Thu thập thông qua việc sưu tập các sách vở,

báo chí, tài liệu, báo cáo, số liệu thống kê … từ thư viện, internet, và từ Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam- Techcombank, Công ty nhà đất Đô Thị Mới

Phương pháp tổng hợp: Tổng hợp những thông tin thu được trên cơ sở hệ

thống

Phương pháp thống kê: Thống kê số liệu về tình hình giao dịch Bất Động Sản

trong khu vực khảo sát và trên địa bàn thành phố nói chung

Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến của các chuyên gia,của những người có kinh ngiệm trong quá trình thực hiện

Phương pháp thu thập số liệu: Số liệu điều tra là một trong những thành phần

quan trọng trong nghiên cứu khoa học nên việc thu thập nó phải được tiến hành một cách cẩn thận, tỉ mỉ nhằm mang lại những con số có ý nghĩa cao Việc thu thập số liệu được thực hiện chủ yếu bằng các cách:

 Nghiên cứu hiện trường (quan sát, chọn mẫu phỏng vấn cư dân) do người nghiên cứu thu thập trực tiếp từ nguồn để phục vụ cho công tác nghiên cứu Sau

đó xây dựng bảng câu hỏi lần thứ nhất, tiến hành điều tra và xử lý thử 30 phiếu Tiếp tục chỉnh sửa và rút kinh nghiệm từ 30 phiếu đó, xây dựng bảng câu hỏi hoàn chỉnh (xem phụ lục 1) Dữ liệu thu về là dữ liệu thứ cấp (primary data)

 Đối tượng điều tra: những cư dân sống trong khu Đô thị mới Phú Mỹ Hưng được phân tầng theo ba loại căn hộ: căn hộ giá cao, trung bình, thấp

Phương pháp phân tích dữ liệu:

Nguồn dữ liệu thu thập sẽ được hiệu chỉnh, mã hóa và đưa vào máy tính để thực hiện việc tóm tắt, phân tích và tìm ý nghĩa của nó nhờ vào phần mềm SPSS 16.0

I.3.3 Quy trình thực hiện:

 Bước 1: Xác định vấn đề nghiên cứu

 Bước 2: Nghiên cứu cơ sở lý luận

 Bước 3: Khảo sát thực tế

 Bước 4: Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ

 Bước 5: Hệ thống hóa và lượng hóa các yếu tố trên, Chạy hồi quy

 Bước 6: Kết luận và kiến nghị

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Tình hình thị trường căn hộ chung cư hiện nay tại TP.HCM

II.1.1 Diễn biến của thị trường Bất động sản TPHCM trong những năm gần đây

Cũng như thị trường chung của cả nước, trong những năm qua thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh đã có những chuyển biến mạnh mẽ góp phần quan trọng vào sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất, kinh doanh dịch vụ phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và đặc biệt là các dự án đô thị mới về nhà ở được thực hiện bằng nhiều nguồn vốn khác nhau đã từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất, kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thay đổi bộ mặt đô thị, tạo thêm nhiều việc làm mới cho người lao động, góp phần thúc đẩy kích cầu hiệu quả Sự chuyển dịch, tăng giảm, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong thị trường bất động sản trên địa bàn về cơ bản đều phù hợp và phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiên đại hóa đất nước Tuy nhiên, trong quá trình phát triển và chuyển biến nhanh chóng, thị trường bất động sản thành phố cũng gặp phải những khó khăn, biểu hiện là sự sụt giảm của thị trường

Thực trạng của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong vài năm gần đây có thể được miêu tả như sau:

Cuối năm 2007 cùng với sự kiện Việt Nam gia nhập WTO và thị trường chứng khoán phát triển chóng mặt đã tạo điều kiện để thị trường bất động sản thành phố

Hồ Chí Minh phát triển một cách vượt bậc, tạo cơn “sốt” bất động sản đẩy giá bất động sản vượt ra xa giá trị thực tế của nó Ở thị trường căn hộ cao cấp và đất nền

dự án giá cả tăng đến chóng mặt, người mua chen chúc nhau để có suất mua căn

hộ như trường hợp The Vista và Sky Garden 3, chỉ trong một đêm ngay sau khi chủ đầu tư chào bán, giá của những căn hộ cao cấp này đã tăng lên hơn 1000 USD/m2

Đầu năm 2008, thị trường nóng đến cao độ khi ngoại hối từ nước ngoài đổ về nhân dịp Tết nguyên đán, các căn hộ với giá hơn chục tỷ vẫn nườm nượp người đến hỏi mua Sau một thời gian tăng trưởng, thị trường bất động sản Việt Nam lại

có dấu hiệu bất ổn, gặp nhiều khó khăn do tỷ lệ lạm phát tăng nhanh, giá xây dựng tăng, bắt buộc phải thắt chặt tín dụng nên tốc độ hoàn vốn của các dự án chậm.Tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới tiếp tục làm thị trường giá nhà đất giảm mạnh, giao dịch diễn ra cầm chừng trong bối cảnh thực hiện các chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ Năm 2009, có thể nhiều nhà đầu tư sẽ rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của mình do tình hình suy thoái kinh tế toàn cầu.Nhà nước nhận thấy thị trường bất động sản có quá nhiều rủi ro, thị trường đang phát triển một cách không bền vững; nếu để thị trường bất động sản phát triển tự do sẽ rất khó kiểm soát giá bất động sản, ảnh hưởng nặng nề đến nền kinh tế vĩ mô, cho nên thị trường BĐS có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống

Vì thế, nhà nước đã ban hành chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản, điều này cùng với lạm phát của kinh tế Việt Nam và sự đi xuống của thị trường chứng khoán đã đẩy thị trường bất động sản chấm dứt đợt “sốt” nhất trong lịch sử và trở

về khoảng thời gian trước sốt, giá cả bất động sản đồng loạt giảm giá từ 40-60% Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cũng như thị trường bất động sản trong cả nước vẫn chưa thực sự hoạt động trở lại một cách bình ổn Trong thời gian vừa qua thì thị trường bất động sản chủ yếu đóng băng trong lĩnh vực nhà ở cho người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp, đất dự án phân lô bán nền; còn ở các lĩnh vực nhà ở cao cấp thì không Trong khi đó, một số lĩnh vực khác như thị trường cao ốc văn phòng, thị trường cho thuê lại chưa được chú trọng Điều này một mặt là do doanh nghiệp chỉ chú ý đầu tư vào các phân khúc thị trường có lợi nhất mà bỏ qua các phân khúc khác; mặt khác do Nhà nước thiếu các chính sách điều tiết hấp dẫn để kêu gọi phân bổ đầu tư hợp lý trên thị trường bất động sản

Hiện nay trên địa bàn thành phố, các dự án đầu tư bất động sản đang bị trì hoãn

vô thời hạn, các nhà đầu tư vẫn đang im ắng lắng nghe thị trường và không dám mạo hiểm cho những đợt bung hàng tiếp theo Tại thời điểm hiện tại, thị trường đang thanh lọc "người chơi" Đối với phương diện nhà đầu tư, những doanh nghiệp đầu tư nhỏ, vốn mỏng đang đứng trên bờ vực nguy cơ phá sản cao, trong khi đó, những doanh nghiệp có những nguồn huy động vốn tốt, có kinh nghiệm thương trường sẽ tồn tại Đối với phương diện người mua, các nhà đầu cơ đã gần như rút chân khỏi thị trường để lại những người có nhu cầu mua căn hộ để ở thực

sự trở thành khách hàng tiềm năng nhất

Trong khoảng gần 2 tháng đầu năm 2009, hiện tượng nóng lên của thị trường BĐS là do lãi suất ngân hàng giảm mạnh so với cùng thời điểm năm trước Gói kích cầu từ Quyết định số 131/QĐ-TTg ngày 23/1/2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc hỗ trợ lãi suất cho các tổ chức, cá nhân vay vốn ngân hàng để sản xuất - kinh doanh đã góp phần tạo ra động lực và dần dần hâm nóng thị trường BĐS, giúp cho nhiều nhà đầu tư và giới DN BĐS được hưởng lợi

Mặt khác, hàng loạt các công trình ngưng trệ từ năm ngoái nay lại nhộn nhịp thi công trở lại sau khi giá vật liệu xây dựng đang ngày một rẻ hơn Đáng chú ý, việc giảm 5% thuế giá trị gia tăng từ đầu tháng 2 đã khiến giá thép trên thị trường giảm gần 500.000 đồng/tấn Đồng thời, cán cân cung cầu của thị trường xi-măng, một trong những nguyên liệu chính đã bị nghiêng hẳn về phía cung Yếu tố này

đã góp phần cho giá xi-măng tiếp tục trên đà giảm giá

Thực tế, việc điều chỉnh lớn từ vĩ mô của Chính phủ lên nhiều ngân hàng đang tìm đến những dự án BĐS tốt để cho vay Điều này đã tác động đến tâm lý của khách hàng Đồng thời, tại thời điểm này giá của BĐS đã giảm hơn so với thời kỳ đỉnh điểm cuối năm 2007 từ 30 đến 60% và lùi đến mức giá hợp lý nên đây chính

là cơ hội cho những người co nhu cầu thực sự hoặc ngay cả những người đầu tư

để kinh doanh Chính vì vậy, nguồn tiền nhàn rỗi gửi tại các ngân hàng sẽ được cân nhắc trong việc lựa chọn đầu tư vào BĐS

Theo nhận định của một số chuyên gia, quý I là thời điểm các nhà đầu tư khởi động bằng việc phân tích tính hiệu quả của các dự án và tìm kiếm nguồn tài chính

hỗ trợ Vì vậy, sau giai đoạn hâm nóng niềm tin, từ quý II trở đi thị trường nhà đất sẽ tiếp nhận nhiều biến chuyển tích cực Nhiều khả năng dòng tiền lớn sẽ không nằm im trong ngân hàng mà tìm cách đổ vào BĐS

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM Lê Hoàng Châu dự báo từ tháng 8 năm nay trở đi BĐS sẽ vượt qua được giai đoạn khó khăn, chuyển sang giai đoạn bình ổn

và xuất hiện nhiều nguồn cung làm phong phú thị trường này

Bên cạnh những nhận định lạc quan như trên, hiện cũng có không ít ý kiến khác

tỏ ra lo ngại khi cho rằng BĐS năm 2009 chưa thể ấm lại, dù có kích cầu Điểm lại 2 năm gia nhập WTO với sắc thái ngược nhau: tăng trưởng trong ngắn hạn năm 2007 và đột ngột suy giảm trong năm 2008, Phó tổng giám đốc Công ty bất động sản Hoàng Quân Trương Thái Sơn dự báo thị trường vẫn tiếp tục giảm trong năm Kỷ Sửu Một số chuyên gia kinh tế còn cảnh báo, từ đầu năm 2009 sẽ

có nhiều nhà đầu tư, đầu cơ BĐS phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng, trong khi giá nhà đất vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục rõ ràng Đặc biệt, khi kinh tế năm

2009 được dự báo tiếp tục khó khăn thì thị trường BĐS cũng khó tránh khỏi hệ lụy Do đó, khả năng hồi phục của thị trường trong năm nay là rất khó, thậm chí

có khả năng giá nhà đất sẽ còn giảm hơn nếu không có giải pháp tăng vốn từ bên ngoài thị trường

Những chuyên gia chuyên phân tích thị trường BĐS thời gian qua khi được yêu cầu nhận định thị trường BĐS hiện nay nóng thật hay giả, thì đều không dám đưa

ra nhận định chắc chắn theo kiểu đinh đóng cột như trước đây Theo họ, những biểu hiện của thị trường thì cho thấy thị trường có dấu hiệu hồi phục Còn xét trong bối cảnh tổng thể của cả nền kinh tế, về lý thuyết, mặc dù hội đủ những điều kiện để thị trường BĐS hồi phục, thế nhưng những điều kiện này có ổn định, kéo dài hay không là chuyện khác

Thị trường BĐS đang ở trong một tình trạng khó lường, khó dự đoán hơn bao giờ hết Trong tình hình như vậy, sự tác động của các chính sách vĩ mô sẽ quyết định chiều hướng phát triển của thị trường BĐS trong năm 2009 Rất có thể chính sách tín dụng lãi suất thấp sẽ là chìa khóa mang tính quyết định tạo ra cú hích được giới kinh doanh BĐS mong đợi

Và mới đây Chính phủ, đã công bố gói kích cầu cho thị trường BĐS, mà theo nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ: “Hy vọng gói kích cầu vào thị trường nhà ở xã hội sẽ có tác động như một cú hích lớn của Nhà nước làm cho thị trường này lành mạnh hơn”

II.1.2 Các khu vực phát triển căn hộ chung cư

Hiện nay tại Thành phố Hồ Chí Minh có ba quận có vị trí khá tốt để các dự án căn hộ cao cấp được thực hiện Các dự án căn hộ cao cấp được thực hiện tại ba quận này đều có giá thuộc hàng Top trong thị trường giá căn hộ cao cấp ở Thành phố Hồ Chí Minh

Quận 1, trung tâm hành chính văn hóa tài chính ngân hàng của Thành phố Hố

Chí Minh là nơi sở hữu những căn hộ cao cấp có giá cao ngất ngưỡng và luôn có chỗ đứng riêng biệt với mặt bằng giá cả thị trường căn hộ cao cấp cả thành phố

như Avalon, Sailing Tower, Lancaster… Lý giải cho điều này, bởi vì Quận 1

chính là “Cực vị thế” quan trọng nhất của Thành Phố Hồ Chí Minh, tập trung mọi

đầu não về kinh tế và văn hóa xã hội của cả thành phố

Quận 2, vị trí nằm khá gần với “Cực vị thế” quận 1, quận 2 hội tụ đầy đủ tất cả

yếu tố cần có để phát triển từ cơ sở hạ tầng đến những dịch vụ cơ bản nhất Cách đây vài năm tại quận 2 bùng nổ xây dựng biệt thự điều này khiến khu vực này trở thành một trong những nơi dành cho người giàu ở của Thành phố Hồ Chí Minh Sau đó hàng loạt dự án căn hộ cao cấp từ các chủ đầu tư nước ngoài xuất hiện, đặc điểm của các dự án này là rất mạnh về mảng marketing nên từ những chiến lược nâng cấp vị thế của quận 2 của những nhà đầu tư căn hộ cao cấp vì thế

“đẳng cấp” của quận 2 cũng bước sang trang mới Cùng với định hướng phát triển của thành phố về hướng Đông Bắc thì quận 2 và quận 9 sẽ là một “cực vị thế” mới trong tương lai

Quận 7, các dự án căn hộ cao cấp phần lớn nằm trong khuôn viên đô thị mới

Phú Mỹ Hưng, là một trong những nơi được người dân “mong muốn” ở nhất hiện nay Có thể nói Phú Mỹ Hưng là thương hiệu mạnh nhất trong thị trường bất động sản tại Việt Nam; những dự án nằm trong quận 7, Nhà Bè hầu hết khi quảng cáo đều nói nằm cạnh Phú Mỹ Hưng để có thể đẩy giá lên cùng với vị thế mà Phú

Mỹ Hưng mang lại Phú Mỹ Hưng là “cực vị thế” mới được hình thành, thu hút rất nhiều người đến đây ở Tuy nhiên, Phú Mỹ Hưng vẫn chưa thể thay thế được

vị trí của “cực vị thế” quận 1 vì Phú Mỹ Hưng vẫn chưa tạo được những dịch vụ

xã hội đầy đủ nhất

II.1.3 Tình hình cung cầu về căn hộ cao cấp hiện nay tại TP.HCM

1.Cung: Trong thị trường nhà ở có thể nhận định hiện nay mảng thị trường căn

hộ chung cư là sôi động nhất trong khoảng cuối năm 2007 đầu năm 2008 Tại thời điểm này hàng loạt các dự án chung cư được công bố và tiến hành khởi công xây dựng Theo thông cáo báo chí của CBRE Việt Nam, ở phân khúc cao cấp, tháng 1 năm 2008:

- Năm 2007 có 32 dự án chào thị trường với tổng cộng 13.000 đơn vị căn hộ và

21 dự án được hoàn thành với số lượng đơn vị căn hộ là 5.800 (Cantavil, Garden Palaza, HAGL 1, Botanic, Tanda Court…)

- Năm 2008 sẽ có 49 dự án hoàn thành (Saigon Pearl, Panorama, Hung Vuong Plaza, Phu My, Garden Plaza 2, HAGL 2…) cung cấp khoảng 11.000 căn hộ

- Cũng theo thống kê của CBRE Việt Nam thì năm 2009 - 2010 sẽ là năm trọng điểm khi hầu hết những dự án lớn trong thời gian qua sẽ hoàn thành (Vista, Estella, Sky Garden 3, Preche) với một số lượng khá lớn các căn hộ cung cấp cho thị trường (25.000 căn hộ)

- Các dự án hoạt động xây dựng khởi động lại tại Tp.HCM (Tổng số lượng Căn

Hộ (Tính Chung) = 10,779)

2 Cầu: Thị trường sẽ chia ra làm hai nhóm khách hàng

- Nhóm 1: Những người mua cao cấp (các lợi ích về xúc cảm hoặc về mặt xã hội)