TÌM HIỂU NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN TÌNH HÌNH GIAO DỊCH NHÀ Ở TẠI QUẬN TÂN PHÚ TỪ NĂM 2007 ĐẾN THÁNG 62009

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THỊ MINH HIẾU TÌM HIỂU NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN TÌNH HÌNH GIAO DỊCH NHÀ Ở TẠI QUẬN TÂN PHÚ TỪ NĂM 2007 ĐẾN THÁNG 6/2009 Giáo viên hướng dẫn:

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

: : : : :

Nguyễn Thị Minh Hiếu

05135007 DH05TB

2005 – 2009 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THỊ MINH HIẾU

TÌM HIỂU NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN TÌNH HÌNH GIAO DỊCH NHÀ Ở TẠI QUẬN TÂN PHÚ

TỪ NĂM 2007 ĐẾN THÁNG 6/2009

Giáo viên hướng dẫn: KS Đặng Quang Thịnh

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên

Đặng Quang Thịnh

- Tháng 7 năm 2009 -

Con xin chân thành cảm ơn Cha Mẹ – người đã sinh ra và nuơi nấng con lớn

thành người để con cĩ được tương lai và cuộc sống cĩ ích như ngày hơm nay

Em xin cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại học Nơng Lâm thành phố Hồ

Chí Minh, Khoa Quản lý Đất Đai & Bất Động Sản, cùng tồn thể quý thầy cơ đã dạy

dỗ, truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quý báu để em làm hành trang bước

vào cuộc sống

Em xin chân thành cảm ơn Thầy Đặng Quang Thịnh – đã nhiệt tình quan tâm,

giúp đỡ và chỉ dẫn cho em trong suốt quá trình thực tập và hồn thành luận văn tốt

nghiệp này

Xin gởi lời cảm ơn đến các anh chị trong Phịng Tài nguyên – Mơi trường quận

Tân Phú đã nhiệt tình giúp đỡ em trong quá trình thực hiện đề tài này

Đồng thời tơi cảm ơn các bạn cùng lớp Quản lý Thị trường Bất dộng sản K31

và những người bạn thân đã luơn giúp đỡ và chia sẻ với tơi trong suốt quá trình học

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Minh Hiếu, Khoa Quản lý Đất đai & Bất

động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: TÌM HIỂU NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN TÌNH HÌNH GIAO DỊCH NHÀ Ở TẠI QUẬN TÂN PHÚ TỪ NĂM 2007 ĐẾN THÁNG 6/2009

Giáo viên hướng dẫn: KS Đặng Quang Thịnh, Bộ môn Công Nghệ Địa Chính, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Tìm hiểu về tình hình giao dịch nhà ở tại quận Tân Phú Trong đó chủ yếu tìm hiểu về những yếu tố ảnh hưởng đến tình hình giao dịch nhà ở tại và những yếu tố cấu thành giá thị trường bất động sản Từ đó rút ra nhận xét về thị trường nhà ở tại đây, đánh giá tình hình giao dịch nhà ở tại đây, đề xuất các biện pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý và quy hoạch phát triển nhà ở tại quận Tân Phú

Những phương pháp sử dụng để nghiên cứu đề tài:

Phương pháp điều tra thu thập số liệu, phương pháp bản đồ, phương pháp chuyên gia, phương pháp thống kê, hương pháp phân tích, tổng hợp

Đề tài được thực hiện trong vòng 04 tháng và đạt được một số kết quả sau:

- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình giao dịch nhà ở và các yếu tố cấu thành giá thị trường bất động sản

- Đề xuất các biện pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý và phát triển nhà ở tại địa

bàn quận Tân Phú

PHẦN I TỔNG QUAN 3

I.1 Cơ sở lí luận của vấn đề nghiên cứu 3

I.1.1 Cơ sở khoa học 3

I.1.2 Cơ sở pháp lí có liên quan đến công tác thẩm định giá BĐS 17

I.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài nghiên cứu 17

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 17

I.3 Các nguồn tư liệu nghiên cứu đề tài 19

I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và qui trình thực hiện thẩm định 20

I.3.1 Nội dung nghiên cứu 20

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 20

I.3.3 Quy trình thực hiện .20

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 21

II.1 Quá trình hình thành và phát triển quận Tân Phú 21

II.1.1 Lược sử hình thành quận Tân Phú 21

II.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội quận Tân Phú 22

II.1.3 Thực trạng về nhà ở quận Tân Phú 26

II.1.4 Thực trạng thị trường nhà ở quận Tân Phú 27

II.1.5 Thực trạng công tác phát triển nhà ở quận Tân Phú 28

II.2 Kết quả điều tra những yếu tố ảnh hưởng đến tình hình giao dịch nhà ở tại quận Tân Phú .28

II.2.1 Nội dung điều tra 28

II.2.2 Kết quả điều tra 29

II.2.3 Kết quả tìm hiểu tình hình giao dịch nhà ở tại quận Tân Phú 30

II.3 Phân tích kết quả điều tra về những yếu tố ảnh hưởng đến tình hình giao dịch nhà ở tại quận Tân Phú .30

II.3.1 Vị trí 30

II.3.2 Giá 31

II.3.3 Diện tích 32

II.3.4 Quy hoạch 33

II.3.5 Chính sách nhà nước 34

II.3.6 Thị trường chứng khoán 34

II.3.7 Giá vàng 35

II.3.8 Lãi suất – tỷ lệ vay ngân hàng 37

II.3.9 Diễn biến chung thị trường BĐS 40

II.3.10 Vai trò của các trung tâm môi giới, công ty BĐS 40

II.4 Ứng dụng kết quả nghiên cứu xác định các yếu tố cấu thành giá thị trường bất động sản 42

II.5 Nhận xét chung về những yếu tố ảnh hưởng đến tình hình giao dịch thị trường nhà

ở tại quận Tân Phú 50

KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ

Nội dung Trang

Bản đồ hành chính quận Tân Phú 18

Sơ đồ 1.Quy trình thực hiện đề tài 20

Bảng 2.1: Dân số của các đơn vị hành chính 23

Bảng 2.2: Mật độ dân cư của các đơn vị hành chính 24

Bảng 2.3: Thống kê vị trí nhà ở được giao dịch 31

Bảng 2.4: Thống kê mức giá nhà ở được giao dịch 31

Bảng 2.5: Thống kê diện tích nhà ở được giao dịch 32

Bảng 2.6: Dữ liệu thống kê của Thị trường chứng khoán Việt Nam 2007 35

Bảng 2.7: Phương pháp đưa biến vào mô hình 43

Bảng 2.8: Mức độ phù hợp của mô hình 43

Bảng 2.9: Bảng phân tích sâu Anova 43

Bảng 2.10: Xác định các hệ số hồi quy 44

Bảng 2.11: Kiểm định tương quan hạng 45

Bảng 2.12: Ma trận tương quan giữa biến phụ thuộc GIA và các biến độc lập 46 Hình 2.1: Số lượng giao dịch nhà ở qua các năm 30

Hình 2.2: Mức giá nhà ở được giao dịch 32

Hình 2.3: Diện tích nhà ở được giao dịch 33

Hình 2.4: Tỷ lệ người dân quan tâm đến vấn đề giao dịch 33

Hình 2.5: Tỷ lệ giao dịch theo tiền đồng và vàng 36

Hình 2.6: Hình thức định giá nhà ở 37

Hình 2.7: Nguồn gốc tiền mua nhà 37

Hình 2.8: Tỷ lệ vay ngân hàng để mua nhà 38

Hình 2.9: Lãi suất vay ngân hàng để mua nhà 38

Hình 2.10: Mức độ hài lòng về lãi suất vay 39

Hình 2.11: Nguồn thông tin khách hàng tìm hiểu 41

Hình 2.12: Hình thức giao dịch hiệu quả 41

Hình 2.13: Thể hiện mối tương quan giữa GIA và CR 47

Hình 2.14: Thể hiện mối tương quan giữa GIA và CD 47

Hình 2.15: Thể hiện mối tương quan giữa GIA và ST 48

Hình 2.16: Thể hiện mối tương quan giữa GIA và CRĐ 49

Hình 2.17: Thể hiện mối tương quan giữa GIA và VT 49

Hình 2.18: So sánh giá nhà thực tế điều tra và giá nhà đề xuất theo mô hình 50

ĐẶT VẤN ĐỀ

 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò vô cùng quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia Do đó việc nắm bắt quy luật vận động của thị trường bất động sản là điều kiện cần thiết để quản lý tốt và phát huy hiệu quả ảnh hưởng của nó đến nền kinh tế và đời sống xã hội của đất nước

Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị loại đặc biệt của cả nước, là trung tâm kinh

tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật và là nơi mà thị trường bất động sản diễn ra sôi nổi nhất Tuy nhiên, thị trường bất động sản tại đây khá phức tạp, chịu nhiều sự ảnh hưởng khách quan và chủ quan Có thể thấy thị trường bất động sản nước ta nói chung và trên địa bàn TPHCM nói riêng trong năm 2007, đầu năm 2008 đã tăng trưởng quá nóng, bất bình thường và bộc lộ những mặt yếu kém Những cơn sốt giá nhà đất, căn hộ do đầu cơ đã đẩy giá giao dịch bất động sản lên quá cao so với giá trị thực, hình thành dấu hiệu “bong bóng” rõ rệt Hầu hết các giao dịch bất động sản (chiếm khoảng 80-85%)

là giữa các nhà đầu cơ với nhau Tới đầu năm 2009, tình hình vẫn không khả quan Đặc biệt, việc bắt đầu triển khai quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn; thu thuế thu nhập cá nhân từ kinh doanh bất động sản cùng nhiều yếu tố khác đã làm cho thị trường vào những tháng đầu năm nay bị ảnh hưởng lớn, lượng giao dịch và giá giảm mạnh Kể cả với phân khúc nhà nhỏ, lẻ, giấy tờ hoàn chỉnh cũng giảm 20% so với

2008

Các chuyên gia vẫn thường nói với nhau, thị trường bất động sản của ta hiện đang ở trong tình trạng “ba dở dang” và “ba giảm: “Đền bù dở dang; công trình dở dang; dự án dở dang; giá giảm; sức mua giảm; giao dịch giảm”

Trên nền trầm lắng nói chung đó, thị trường có sự phân khúc rõ rệt Thị trường bất động sản cho phát triển khu công nghiệp vẫn diễn biến bình thường, nhưng chuyển dịch từ khu trung tâm ra địa bàn xa trung tâm hơn Hoạt động cho thuê văn phòng vẫn đang tiếp tục phát triển mạnh trong khi thị trường nhà ở dân dụng lại đang trầm lắng (có thể tạm coi là đóng băng)

Quận Tân phú là một quận ven vừa tiếp giáp với ngoại thành, vừa tiếp giáp với các quận trung tâm thành phố, do đó mà thị trường nhà ở tại quận Tân Phú cũng chịu nhiều ảnh hưởng từ thị trường bất động sản TPHCM, làm cho tình hình giao dịch nhà

ở tại đây cũng chịu nhiều sự ảnh hưởng Chính vì vậy, để hiểu thêm về tình hình giao

dịch nhà ở tại đây, tôi thực hiện đề tài: “Tìm hiểu những yếu tố ảnh hưởng đến tình hình giao dịch nhà ở tại quận Tân Phú từ năm 2007 đến tháng 6/2009”, từ đó đề

xuất những biện pháp hoàn thiện công tác quản lý, quy hoạch phát triển nhà ở tại địa bàn quận Tân Phú và các giải pháp làm lành mạnh hoá thị trường nhà ở tại đây

 Mục tiêu nghiên cứu

Tìm hiểu những yếu tố ảnh hưởng đến tình hình giao dịch nhà ở và các yếu tố cấu thành giá thị trường nhà ở tại quận Tân Phú từ đó đưa ra những những biện pháp hoàn thiện công tác quản lý, quy hoạch phát triển nhà ở tại địa bàn quận Tân Phú và các biện pháp làm lạnh mạnh thị trường bất động sản

 Đối tượng nghiên cứu

Thị trường nhà ở tại quận Tân Phú, giá thị trường nhà ở và các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình giao dịch nhà ở

 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài chỉ thực hiện nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình giao dịch nhà ở và xác định các yếu tố cấu thành giá thị tường bất động sản tại quận Tân Phú

Số liệu được thu thập và điều tra vào tháng 6 năm 2009

Thời gian thực hiện đề tài từ 15/03/2009 đến 15/07/2009

PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Cơ sở khoa học

1 Khái niệm – những thuộc tính của hàng hoá bất động sản

- Các tài sản khác gắn liền với đất

- Các tài sản khác do pháp luật qui định”

Tuy nhiên, theo định nghĩa trên thì loại tài sản nào gắn liền với công trình xây dựng được xem là bất động sản và loại tài sản nào không là bất động sản? Một khái

niệm mới về bất động sản được đưa ra như sau: “bất động sản là đất đai và những tài

sản cố định gắn liền với đất đai, đó là những vật thể tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định, chức năng này sẽ mất đi khi tách rời khỏi đất đai”

b Các thuộc tính của bất động sản

- Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, địa điểm và không có khả năng

di dời được Đặc điểm này do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm thể hiện vị trí cố định được giới hạn về diện tích và không gian Chính vì vậy, giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí đóng vai trò quyết định giá trị và lợi ích do bất động sản mang lại Cũng do bất động sản có tính cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên bất động sản còn chịu ảnh hưởng của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt Những yếu tố như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện môi trường, cơ sở hạ tầng

- Bất động sản là hàng hoá có tính chất lâu bền Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản đặc biệt khó bị tiêu hủy Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc khác thường

có tuổi thọ cao Ngay trong lĩnh vực nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời hạn tồn tại lâu dài, hình thành trong tương lai Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa bất động sản tuy có khác nhau tùy từng loại bất động sản cụ thể Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản được thể hiện trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế, song tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý thường không ngang nhau, tuổi thọ vật lý thường dài hơn tuổi thọ kinh tế Chính vì vậy, khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần Trong khi nghiên cứu đánh giá một bất động sản phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản đó Do bất động sản có tính lâu bền trước khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo được các nhu cầu phát sinh Bởi lẽ, nếu không dự tính trước sẽ không dễ dàng thay đổi những yếu tố vật lý tác động làm thay đổi với những nhu cầu này

- Hàng hoá bất động sản mang tính khan hiếm Sự khan hiếm tác động xuất phát môi trường nông thôn, nhu cầu thiết yếu, thay đổi cấu trúc, phát triển kinh tế xã hội và

tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất Do yếu tố khan hiếm nên người ta không thể

mở rộng mãi không gian bề rộng của các công trình bất đông sản

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: các bất động sản ảnh hưởng lẫn nhau theo hình thức bên ngoài ( kiến trúc,số tầng… ) cũng như nội dung bên trong ( mục đích sử dụng, chủ thể sử dụng…)

- Tính dị biệt của bất động sản Bao gồm dị biệt về vị thế và dị biệt về chất lượng:

+ Dị biệt về vị thế: là sự khác nhau về khoảng cách vị thế, dị biệt về thành phần dân cư với đặc điểm: văn hoá, tôn giáo, nghề nghiệp, thu nhập …những sự khác biệt này cho đến hôm nay vẫn chưa có phương pháp, thang đo để so sánh hay đánh giá

+ Dị biệt về chất lượng: sự khác nhau về diện tích, kết cấu công trình, kiến trúc, vật liệu xây dựng …

- Hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Nhìn chung có nhiều hàng hóa mang nặng đặc điểm này, nhưng với hàng hoá bất động sản thì đặc điểm này nổi trội hơn Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của cộng đồng dân cư nơi đó

- Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, do chi phí cho đất đai, đầu tư xây dựng lớn, có khả năng sinh lợi, có thể tạo vốn mới (vốn hóa) Do đặc điểm này nên các hoạt động giao dịch, đầu tư bất động sản rất cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng

- Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách nhà nước Bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai theo pháp luật ở nước ta thuộc

sở hữu do nhà nước đại diện quản lý Điều này đã được khẳng định trong luật Do vậy bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chịu sự quản lý của nhà nước

c Điều kiện để bất dộng sản trở thành hàng hoá

Đất đai trong tự nhiên tồn tại ở hai dạng: dạng tài nguyên và dạng tư liệu sản xuất Khi xét đất đai ở dạng tài nguyên, tức khi đất đai thuần tuý là sản phẩm của tự nhiên, khi đó khả năng sinh lợi của đất đai ở trạng thái tiềm năng Cho đến khi có lao động của con người tác động khai thác khả năng sinh lợi của đất đai trở thành tư liệu sản xuất Chỉ khi đất đai ở dạng tư liệu sản xuất mới có khả năng trở thành hàng hoá

Điều kiện để đất đai trở thành hàng hoá gồm:

- Đất đai phải có sự tác động của lao động con người, do con người khai phá, bảo vệ và sử dụng

- Đất đai phải có quyền sở hữu, quyền sử dụng tách biệt rõ ràng, được pháp luật thừa nhận

Đối với Việt Nam và một số nước Xã Hội Chủ Nghĩa quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện quản lý, và chỉ có quyền sử dụng đất mới là hàng hoá

Liên quan đến hàng hoá đất đai, Luật Đất Đai 2003 có quy định: loại đất được tham gia vào thị trường bất động sản bao gồm:

- Đất do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng mà Luật cho phép chuyển quyền

sử dụng đất

- Đất do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê mà trên đó có tài sản gắn liền với đất được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản

Điều kiện để đất đai tham gia vào thị trường bất động sản:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có tranh chấp phù hợp với kế hoạch quy hoạch sử dụng đất

- Đất mà nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng vào đất theo đúng mục đích sử dụng đất của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

2 Tổng quan thị trường bất động sản

a Khái niệm thị trường bất động sản

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song qua các quan

niệm đều thống nhất: “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định” Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất

động sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó người mua và người bán tác động lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá dịch vụ bất động sản được giao dịch Ở cách diễn đạt này khái niệm “nơi” không chỉ đơn thuần là địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra

- Thị trường bất động sản dùng cho văn phòng công sở

- Thị trường bất động sản công nghiệp

Dựa vào tính chất các quan hệ trao dổi:

- Thị trường mua bán

- Thị trường thuê và cho thuê

- Thị trường thế chấp và bảo hiểm

Dựa vào trình tự tham gia thị trường:

- Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất gọi là thị trường đất đai

- Thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê gọi là thi trường sơ cấp

- Thị trường bán hay cho thuê lại BĐS gọi là thị trường thứ cấp

Dựa theo sự kiểm soát của nhà nước:

- Thị trường chính thức

- Thị trường phi chính thức

c Các đặc điểm của thị trường BĐS

Thị trường bất động sản hiện nay đang rất nổi bật và phân biệt với các thị trường hàng hóa khác bằng những đặc điểm như sau:

Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh độc quyền do tính không thuần nhất của sản phẩm hàng hóa bất động sản

Thị trường bất động sản mang tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch

Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập

Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian

Thị trường bất động sản là thị trường gặp nhiều khó khăn trong việc xác định cung, cầu, giá cả

d Các thành phần của thị trường bất động sản

Cung – Cầu bất động sản

Cầu bất động sản: cầu thị trường về bất động sản thực chất là cầu về dịch vụ bất

động sản, cầu bất động sản được xác định từ các đường cầu cá biệt về dịch vụ bất động sản

Cầu bất động sản xuất phát từ nhu cầu sử dụng, nhu cầu sở hữu, nhu cầu để tích trữ tài chính, nhu cầu để đầu tư kinh doanh và đứng ở quan điểm Maslow là nhu cầu

về bản năng sinh tồn, nhu cầu xã hội, nhu cầu an ninh, nhu cầu vị thế… hoặc nói một cách ngắn gọn theo quan điểm của lý thuyết Vị thế - Chất lượng là nhu cầu sử dụng,

sở hữu vị thế, chất lượng bất động sản

Khi nghiên cứu cầu, chúng ta cần phân biệt cầu với lượng cầu, cầu mô tả hành

vi của người tiêu dùng, cầu được biểu hiện là một hàm số hay một đường cầu, cầu là một hàm số phụ thuộc vào các yếu tố:

- Giá cả của dịch vụ bất động sản

- Thu nhập của người tiêu dùng

- Sở thích

- Quy mô tiêu thụ của thị trường

- Dự báo về tương lai

Quy luật cầu là quy luật thể hiện mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi Đây là quan hệ nghịch chiều, khi giá cả tăng thì cầu giảm và ngược lại Các yếu tố làm dịch chuyển đường cầu, đường cầu sẽ dịch chuyển sang trái hay sang phải khi có sự thay đổi về thu nhập, về qui mô tiêu thụ của thị trường và tương lai phát triển kinh tế, những chính sách của chính phủ

Cung bất động sản: cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng

hàng hóa bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định

Các điều kiện hình thành cung bất động sản trên thị trường: người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán, giá cả phù hợp với sức mua được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán chấp nhận Hay nói cách khác, cung nhà đất, lượng nhà đất có thể và sẵn sàng tham gia giao dịch

Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đó yếu

tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy hoạch của chính phủ Bên cạnh đó, còn phải kể đến sự tham gia của các yếu tố: sự phát triển của kết cấu hạ tầng, các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở Riêng pháp luật và chính sách của nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất, song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn vốn bất động sản vào lưu thông làm thay đổi nguồn cung bất động sản trên thị trường

Tác động của quy hoạch tới nguồn cung nhà đất: Quy hoạch góp phần làm tăng quỹ nhà ở chính thức và hạn chế quỹ nhà ở phi chính thức

Tác động của sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng Đây là một nhân tố quan trọng đối với sự thay đổi về lượng cung bất động sản

Quan hệ cung – cầu: Cung cầu gặp nhau hình thành nên giá cả thị trường đơn

vị dịch vụ bất động sản Khi cầu lớn hơn cung dẫn đến tình trạng hoặc là khan hiếm giả tạo về hàng hoá bất động sản để cung bị kích lên ở mức thái quá Khi cung lớn hơn cầu là gây dư thừa loại hàng hoá này trên thị trường Mức cầu khi xác định thấp hơn so với thực tế sẽ dẫn đến việc các nhà kinh doanh cắt giảm đầu tư tạo lập hàng hoá bất động sản, gây ra tình trạng khan hiếm thực sự loại hàng hoá này trên thị trường Các loại tình trạng trên đều gây tác hại tới hiệu quả chung của nền kinh tế Khi cầu lớn hơn cung thì thị trường bất động sản thuộc về bên cung (do bên cung quyết định), ngược lại khi cầu nhỏ hơn cung thì thị trường bất động sản thuộc về bên cầu (do bên cầu quyết định)

 Giá cả bất động sản

Giá cả thị trường BĐS được hình thành qua quan hệ cung cầu, giá này theo Mác

là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị

Theo quan điểm của kinh tế học hiện đại, giá trị trao đổi BĐS bao gồm 2 thành phần:

- Giá trị hữu hình do chất lượng BĐS tạo thành là chi phí vật chất để tạo ra chất lượng BĐS

- Giá trị vô hình cấu thành từ vị thế BĐS là chi phí để tạo ra vị thế BĐS

Theo tiến sĩ Trần Thanh Hùng, giá trị trao đổi BĐS bao gồm giá trị và giá trị sử dụng, giá trị tương đồng với giá trị vô hình, giá trị trị sử dụng tương đồng với giá trị hữu hình

- Tại mức giá nhà thấp hơn, chất lượng nhà ở là thành phần chủ đạo

- Tại mức giá nhà cao hơn, vị thế nơi ở chiếm ưu thế

Giá trị trao đổi = giá trị + giá trị sử dụng

Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi hình thành thông qua quan hệ cung-cầu, giá cả thị trường dao động xung quanh giá trị trao đổi phụ thuộc vào quan hệ cung-cầu

Giá BĐS trên thị trường tồn tại song song 2 loại giá BĐS:

- Giá nhà nước: được Uỷ ban nhân dân Tỉnh, Thành phố ban hành, thay đổi theo từng năm và được dùng làm cơ sở tính thuế trong việc chuyển nhượng nhà đất

- Giá thị trường: được hình thành theo biến động thị trường, dựa trên quy luật cung cầu, quy luật giá trị … và các yếu tố quản lý của nhà nước Giá thị trường là sự thoả thuận mua bán của người mua, người bán về giá trị

 Các đối tượng tham gia thị trường bất động sản

Cá nhân

Các cá nhân sở hữu bất động sản tham gia thị trường với tư cách là phía cung Ngược lại có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản sẽ tham gia thị trường

với tư cách là phía cầu

Doanh nghiệp (tổ chức) kinh doanh, tạo lập bất động sản:

Nhà nước

Nhà nước tham gia thị trường bất động sản với tư cách là người quản lý vĩ mô Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho sự hoạt động của thị trường bất động sản Đồng thời, nhà nước cũng thực hiện các biện pháp (chủ yếu là biện pháp kinh tế, tài chính), thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, thực hiện quản lý và giám sát, cung cấp hệ thống thông tin về bất động sản Bên cạnh đó, nhà nước còn cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường bất động sản Sự tham gia của nhà nước mà trực tiếp là chính phủ vào thị trường bất động sản được thể hiện chủ yếu trên hai mặt:

Thông qua công cụ quy hoạch và kế hoạch cùng các đòn bẩy để điều tiết vĩ mô thị trường

Tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản như các chủ thể khác

Nhà thầu xây dựng

Nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng, tạo ra hàng hoá bất động sản cho thị trường Người kinh doanh bất động sản cần mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực bất động sản

Các tổ chức trung gian trong thị trường bất động sản

Hoạt động thị trường bất động sản không chỉ có người mua và người bán bất động sản, mà giữa họ còn có những tổ chức trung gian làm cầu nối Bao gồm:

- Các tổ chức thông tin, đặc biệt là các tổ chức báo chí, phát thanh, truyền hình, thương mại điện tử… cung cấp các thông tin về hàng hoá bất động sản, giá cả bất động sản…

- Các tổ chức tư vấn bất động sản giúp bên mua, bên bán bất động sản hiểu biết các vấn đề pháp lý bất động sản, thể thức giao dịch, cách thức mở đầu và kết thúc một quá trình mua – bán bất động sản…

- Các tổ chức môi giới bất động sản

- Các tổ chức tài chính tín dụng đảm nhiệm việc thanh toán giữa các bên, khi cần có thể cho vay đối với bên này để thanh toán cho bên kia Những tổ chức này tuy không cần thiết đối với những giao dịch nhỏ - lẻ về bất động sản, nhưng sẽ không thể thiếu đối với việc mua – bán những bất động sản có giá trị cao, đặc biệt tại các quốc gia mà ở đó người dân có thói quen ít dùng tiền mặt trong mua bán hàng hoá, dịch vụ

- Các tổ chức định giá bất động sản được hình thành và hoạt động tại các vùng

có thị trường bất động sản hoạt động mạnh Các tổ chức này triển khai các hoạt động thống kê về giá cả bất động sản (trong vùng), đưa ra những căn cứ khoa học để dự báo giá cả bất động sản (trong vùng) để làm cơ sở cho các giao dịch mua – bán bất động sản trên địa bàn

Các định chế tài chính

Hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có lượng vốn lớn Vì vậy hoạt động kinh doanh bất động sản cần phải huy động vốn từ các định chế tài chính trên thị trường vốn chủ yếu là từ phía ngân hàng Mặt khác, chính các ngân hàng cũng trực tiếp tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản, thậm chí tổ chức riêng một bộ phận để chuyên kinh doanh bất động sản Bên cạnh ngân hàng có thể kể đến các định chế tài chính khác như công ty bảo hiểm, công ty tài chính, quĩ đầu tư

e Vị trí và vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này chính là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế – xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước Vị trí và vai trò của thị trường bất động sản biểu hiện trên các mặt cụ thể sau:

- Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường Vì thị trường bất động sản liên quan trực tiếp đối với lượng tài sản cực lớn cả về qui mô, tính chất cũng như giá trị và chúng trực tiếp tác động đến nền kinh tế quốc dân

- Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng bất động sản trong tổng

số của cải xã hội ở các nước tuỳ mức độ khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế

- Bất động sản nhà đất còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì bất động sản nhà đất ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn gốc để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

- Thị trường bất động sản phát triển sẽ góp phần huy động nguồn vốn lớn tại chỗ

- Trước hết thị trường bất động sản phát triển chính là do yếu tố tăng đầu tư cho tài sản cố định của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lượng tài sản cố định này đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo

- Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn Đầu tư vào bất động sản sử dụng một lượng vốn lớn và thời gian dài, vì vậy thị trường bất động sản chính là đầu ra của thị trường vốn Ngược lại, hoạt động thị trường bất động sản tốt là cơ sở để huy động nguồn vốn lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân Vì vậy, phát triển đầu tư kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền

sử dụng đất và thị trường nhà đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quí giá thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu, bảo đảm cho sự phát triển đô thị và nông thôn văn minh, hiện đại đưa đất nước bước vào thời kỳ công nghiệp hóa – hiện đại hóa trong xu thế hội nhập và phát triển

- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

- Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường khác như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường lao động, ….Vì vậy, có thể nói sự phát triển của thị trường bất động sản có tác động lan toả tới sự phát triển của nền kinh tế quốc dân

- Thị trường bất động sản phát triển theo cách thứ nhất là tăng khối lượng hàng hoá bất động sản giao dịch trên thị trường là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, thị trường bất động sản phát triển theo cách thứ hai là mở rộng và tăng các loại giao dịch, làm cho cùng một khối lượng hàng hoá nhưng qua nhiều lần giao dịch tức là tăng khối lượng hàng hoá luân chuyển, đó cũng là cách góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước thông qua tăng thu nhập và thuế

- Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc, … để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng

về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước

- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn

- Nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu của người dân Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ lệ lớn trong thị trường bất động sản Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết bắt nguồn từ “ sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường khác, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân Vì vậy, phát triển và quản lý hiệu quả thị trường bất động sản nâng cao chất lượng nhà ở bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm giá nhà phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nhà ở

- Những ảnh hưởng tiêu cực của thị trường bất động sản có thể xảy ra đối với nền kinh tế và đời sống xã hội

- Bên cạnh những yếu tố tích cực của thị trường bất động sản, những biến động của thị trường bất động sản có ảnh hưởng lớn tới phát triển kinh tế và đời sống xã hội Thị trường bất động sản quá “nóng sốt” hoặc quá “đóng băng” đều ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát triển sản xuất và đời sống của người dân Việc rút vốn ra khỏi thị trường bất động sản đang đóng băng không phải dễ dàng Ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế không chỉ một nước mà có thể ảnh hưởng đến các nước trong khu vực, thậm chí trên thế giới

- Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của nhân dân Khi giá bất động sản lên cao không phù hợp với thu nhập xã hội thì người dân gặp nhiều khó khăn trong việc tạo lập nhà ở, dẫn đến hậu quả là hiện tượng lấn chiếm đất công, xây dựng trái phép làm mất mỹ quan đô thị, gây quá tải hệ thống hạ tầng, ô nhiễm môi trường, tăng tình trạng tranh chấp, khiếu kiện

- Khi giá nhà đất tăng cao ảnh hưởng lớn đến các chương trình đầu tư phát triển của nhà nước Chi phí đền bù giải toả mặt bằng gấp 5 – 10 lần mức đầu tư hạ tầng, gây khó khăn trong việc bố trí vốn đầu tư, chậm tiến độ và đặc biệt là làm giảm hiệu quả đầu tư

- Phát triển thị trường bất động sản trong điều kiện chưa thực hiện quy hoạch đi trước một bước sẽ dễ dẫn đến những hậu quả phải trả giá quá lớn để khắc phục trong tương lai Nhà nước và nhân dân phải bỏ ra một lượng vốn đầu tư lớn, điều này gây lãng phí một lượng của cải vật chất lớn trong xã hội

Tóm lại, hoạt động của thị trường bất động sản liên quan đến khối lượng tài sản

rất lớn của quốc gia và của từng hộ gia đình Phát triển thị trường bất động sản đúng hướng sẽ có tác động quan trọng và tích cực đến tăng trưởng kinh tế và đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân

3 Một số vấn đề về nhà ở

a Định nghĩa nhà ở

Nhà ở là loại hình kiến trúc xuất hiện sớm nhất Đó là những không gian kiến trúc phục vụ cho đời sống sinh hoạt gia đình và con người Ban đầu nhà ở đơn thuần chỉ là một nơi trú thân đơn giản nhằm bảo vệ cho con người chống lại những bất lợi của điều kiện tự nhiên hoang dã như: nắng, mưa, tuyết, gió, thú rừng…, dần dần đã tạo điều kiện thuận lợi cho con người và từng gia đình có không gian để tái tạo sức lao động, sinh con đẻ cái và an cư lạc nghiệp

Theo dòng thời gian, đuổi kịp xu hướng phát triển của thời đại, ngày nay nhà ở

đã trở thành trung tâm tiêu thụ hàng hóa, là nơi hưởng thụ quy mô gia đình với những thành tựu khoa học kĩ thuật hiện đại do xã hội cung cấp với đầy đủ tiện nghi của văn minh đô thị Có thể nói nhà ở đang tiến hóa để dần trở thành đơn vị “tổ ấm sáng tạo” của con người để thích ứng với nền kinh tế tri thức (Nguyễn Đức Thiềm, 2006) Do

đó, nhà ở không đơn thuần là một vật thể hình khối kiến trúc đảm nhận chức năng che

chở cho con người nhằm tránh sự tác động của thiên nhiên (Vũ Trung Hưng, 2007),

mà còn là một nhu cầu hạnh phúc đời sống chính đáng, quan trọng của tất cả mọi

người dân trên hành tinh này (Nguyễn Đức Thiềm, sách đã dẫn) Có thể nói nhà ở_ tổ

ấm gia đình là một phúc lợi lớn cho con người do xã hội văn minh đem lại

Trong khi cách định nghĩa về nhà ở của các kiến trúc sư quá trừu tượng, bóng

bẩy thì tại Điều 1, Luật Nhà Ở (có hiệu lực ngày 1.7.2006) quy định “ Nhà ở là công

trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” Cách định nghĩa này khá đơn giản và chủ yếu dựa vào chức năng chính của

nhà ở - để ở và để phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình.Nhìn chung,dù có định nghĩa thế nào đi nữa thì nhà ở từ xưa đến nay vẫn là nơi cư trú, sinh hoạt, nghỉ ngơi của con người sau những ngày lao động vất vả Nó vẫn là tư liệu sinh hoạt cơ bản tối cần thiết cho sự sinh tồn của con người

Sự phát triển mạnh mẽ của kinh tế nước ta trong hơn một thập niên qua cũng làm cho mức sống con người có nhiều thay đổi, nhu cầu ăn, mặc, ở… tăng cao, kéo theo hàng loạt các vấn đề nhà ở Đòi hỏi về một mô hình nhà ở phù hợp không phải là một yêu cầu quá đáng mà nó đã trở thành mong muốn tất yếu tối thiểu của mỗi người dân Bởi nhà ở là khoảng không gian mà họ sẽ gắn bó lâu dài, sẽ dành phần lớn thời gian để sinh hoạt trong đó Tuy nhiên, mỗi dân tộc, mỗi quốc gia đều có bản sắc văn

hóa dân tộc riêng, chính vì vậy để tạo thành một căn nhà hợp lí, đậm đà bản sắc dân tộc, “mô hình nhà ở phù hợp” phải đáp ứng đủ các tiêu chuẩn sau:

- Cơ sở hạ tầng: phải đảm bảo điều kiện an toàn tự nhiên cho người cư trú,

nghĩa là phải được xây dựng kiên cố, an toàn để sống, phải có các điều kiện tối thiểu cần thiết cho sức khỏe con người, đảm bảo sự tiện lợi…bên cạnh đó nó cũng cần phải phù hợp với truyền thống văn hóa dân tộc

- Vị trí nhà ở: nhà ở phù hợp phải được đặt ở vị trí thuận lợi để làm việc; có

các dịch vụ đảm bảo sức khỏe, điều kiện giáo dục và các dịch vụ xã hội khác Bởi vì chi phí hàng hóa và chi phí đi lại chiếm phần đáng kể đối với thu nhập của các hộ nghèo ở các đô thị và nông thôn

- Chi phí hợp lí: nhà ở phù hợp phải đảm bảo mức chi phí, không gây ảnh

hưởng xấu hoặc cản trở các nhu cầu cơ bản khác của tất cả các lĩnh vực trong đời sống

xã hội

- Đảm bảo tính hợp pháp: nhà ở phù hợp phải đảm bảo sự hợp pháp Điều này

liên quan tới quyền sở hữu của chủ nhà, quyền sử dụng của người thuê và người ở trọ Quyền lợi hợp pháp về chỗ ở phải được xử lý thích hợp đối với các đối tượng lấn chiếm, tránh đuổi họ ra khỏi chỗ ở, đảm bảo quyền lợi hợp pháp khi thay đổi chỗ ở, đảm bảo chống lại việc chủ nhà, chính quyền và các đối tượng khác có thể chiếm đoạt tài sản

Và theo một số kiến trúc sư cần quan niệm rằng nhà ở không phải loại hình kiến trúc trường cửu, nó chỉ có nhiệm vụ phục vụ cho đời sống con người trong một khoảng thời gian nhất định với thời hạn tồn tại nhất định (Lưu Trọng Hải, 2006)

Do đó không nhất thiết nhà ở phải kiên cố, hoàn hảo về mọi mặt mà chúng ta cần cân nhắc để có những giải pháp phù hợp

Nhà ở được xem là một tập hợp không gian kiến trúc phục vụ riêng cho một gia đình Nó có thể là một ngôi nhà với sân vườn hoàn chỉnh (biệt thự, nhà vườn) mà cũng

có thể chỉ là một căn hộ trong các chung cư Quan trọng nhất là nhà ở tồn tại trong một không gian sống - được gọi là môi trường ở, và phải thõa mãn được các công năng đời sống sinh hoạt của gia đình Môi trường ở đáp ứng nhu cầu có tính chất cư trú, được chia thành 2 phần:

- Môi trường bên trong không gian cư trú (không gian bên trong căn nhà): là biểu tượng của không gian riêng tư của mỗi gia đình Đó là nơi mà mỗi người

có thể thư giản, nghỉ ngơi sau những ngày làm việc căng thẳng Không gian bên trong căn nhà bao gồm phòng khách, phòng ngủ, bếp…

- Môi trường bên ngoài không gian cư trú: công viên, khu giải trí… còn gọi là không gian mở có tác dụng hỗ trợ và kéo dài các hoạt động trong căn hộ, ngoài

ra khoảng không gian này cũng mang ý nghĩa tinh thần và phục vụ lợi ích cộng đồng

Một số nhận định cho rằng khoảng không gian bên ngoài không quan trọng,

không ảnh hưởng đến giá trị căn nhà Vậy mua nhà chỉ đơn thuần là trả tiền cho đúng

phần diện tích mình sẽ làm chủ sở hữu? Trên thực tế, nếu nhìn nhận vấn đề ở góc độ

tổng thể nhiều khía cạnh,người mua nhà phải trả một giá lớn hơn nhiều vì:

- Về mặt xã hội: môi trường ở phần nào đó thể hiện lối sống của con người ở đó,

con người không thể tách mình ra khỏi tập thể, cộng đồng cho nên môi trường ở góp phần phản ánh vị thế của con người Những người có cùng vị thế thường có xu hướng

sống gần nhau tại thành những khu vực đặc trưng Điều này lý giải cho quá trình hình thành khu cư xá Bắc Hải dành cho cán bộ viên chức cao cấp, cư xá Ngân Hàng dành cho cán bộ tài chính ngân hàng, khu vực quận 3 của những người giàu có ở trong các biệt thự sang trọng, hay làng Đại Học, làng báo chí …

- Về mặt kinh tế: giá trị nhà không đơn thuần là giá trị của thửa đất, công trình

xây dựng trên nó, mà còn bao gồm cả giá trị các công trình công cộng, môi trường xung quanh1 Vì ở góc độ tổng thể, trong hệ thống phân loại đất đai đô thị, có nhiều loại hình sử dụng khác nhau như đất ở, đất công trình,đất cây xanh…và giữa chúng có mối quan hệ tương tác qua lại nhau Do đó,giá trị của một loại đất đai đô thị, đặc biệt đất ở (đã xây dựng nhà) chịu sự tác động qua lại với môi trường xung quanh

Tóm lại, nếu nhà ở bao gồm không gian bên trong và không gian bên ngoài nơi

cư trú thì giá trị bất động sản nhà ở cũng không đơn thuần chỉ là giá trị của mỗi căn nhà mà còn xét đến mối quan hệ của căn nhà với môi trường xung quanh

b Phân loại nhà ở

Hiện nay trên thị trường bất động sản có nhiều cách phân loại nhà ở, mỗi cách phân loại còn tùy vào những tiêu chí khác nhau cho những mục đích khác nhau

 Phân loại theo hình thức tổ chức đáp ứng công năng

- Nhà ở nông thôn: là loại hình nhà ở gia đình dành riêng cho những người lao

động nông nghiệp, nó gắn liền với đồng ruộng, địa bàn sản xuất chủ yếu của gia đình thuần nông

- Nhà biệt thự thành phố: là loại nhà ở cho gia đình độc lập với tiện nghi sang

trọng, có sân vườn rộng, chủ yếu phục vụ cho người dân thành phố có nhu cầu kinh tế

và đời sống cao Theo số tầng của nhà ở biệt thự có thể chia ra loại biệt thự 1 tầng, 2 tầng, 3 tầng hoặc biệt thư đơn lập, biệt thự song lập…Nhà biệt thự hiện nay thường tọa lạc trong những khu vực yên tĩnh, có nhiều cây xanh và có tiêu chuẩn sinh hoạt cao, điều kiện tiện nghi đầy đủ Các biệt thự thường chỉ dùng vào mục đích ở và nghỉ dưỡng

- Nhà liên kế: là loại nhà gồm các ô hoặc ngăn đặt cạnh nhau xếp thành băng

hoặc dãy, cho phép xây dựng hàng loạt, tiết kiệm đất sử dụng, thường chỉ có hai hướng tiếp xúc với thiên nhiên Loại nhà này tạo thành những dãy phố có hình thức vô cùng sống động, với các kiểu kiến trúc đa dạng Đông Tây kim cổ Đặc biệt loại nhà này dùng để phục vụ cho những gia đình trung lưu, có thể vừa kết hợp ở và kinh doanh buôn bán

- Chung cư: dành cho tập thể nhiều gia đình Các căn hộ là một tế bào tạo nên

chung cư Căn hộ là một chuỗi không gian có quan hệ khép kín phục vụ đời sống độc lập cho một hộ gia đình Chúng được tập hợp lại quanh những cầu thang, hành lang công cộng Đây là loại nhà kinh tế nhất về mặt khai thác sử dụng đất của đô thị và đồng thời là loại hình nhà ở đang có xu hướng lựa chọn cao nhất của người dân

 Phân loại theo Luật Nhà Ở

- Nhà chung cư: là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống

công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có

1

Quan điểm của TS Trần Thanh Hùng: Phó khoa Quản lý đất đai và bất động sản, Trưởng bộ môn Kinh tế đất và bất động sản (Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh)

phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các

hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư (điều 70, Luật Nhà Ở)

- Nhà riêng lẻ: là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất thuộc quyền

sử dụng của hộ gia đình cá nhân theo quy định của pháp luật (bao gồm nhà liên kế, nhà biệt thự…)

sự an toàn, thân thương, ấm cúng, có điều kiện để bản thân phát triển được đầy đủ về mặt thể chất và tinh thần, được tổ chức cuộc sống riêng theo ý thích

- Chức năng tái phục sức lao động: Bình quân mỗi người sống ngoài xã hội có khoảng 40 – 50% quỹ thời gian hàng ngày để đi lại và lao động, còn 60% còn lại dành cho sự sống riêng tư trong “tổ ấm gia đình” Khoảng thời gian ở nhà chủ yếu là để tái phục sức lao động vì nhà ở có đủ không gian cho các hoạt động ăn, uống, ngủ, nghỉ, vệ sinh cá nhân, nghiên cứu học tập…

- Chức năng xã hội hóa hay giáo dục xã hội ban đầu: con người không thể sống tách rời khỏi xã hội và cộng đồng nên nhà ở phải tạo điều kiện để gia đình và thành viên của nó có mối quan hệ thuận tiện, chặt chẽ với cộng đồng, láng giềng, người thân…

- Chức năng văn hóa giáo dục thỏa mãn nhu cầu tinh thần, tình cảm: nhà ở là cơ

sở giúp con người hoàn thiện về mọi mặt, là nơi sinh hoạt tâm linh (nơi thờ cúng, cầu nguyện), và đặc biệt được tự do tổ chức cuộc sống riêng tư theo ý thích

- Chức năng kinh tế: bên cạnh việc đảm bảo chổ ở cho con người nhà ở còn phải có những không gian để phục vụ cho việc làm nghề, cũng như sinh hoạt sinh lợi của gia đình, để gia đình có điều kiện tồn tại và phát triển ổn định (an cư lạc nghiệp) theo sự phân công của xã hội

Để đảm bảo thực hiện được những chức năng cơ bản nói trên, theo quan điểm ngày nay ngôi nhà ở hiện đại phải đảm bảo được một số yêu cầu:

- Có tính độc lập khép kín và đảm bảo sự khai thác sử dụng theo sở thích từng gia đình

- Tính an toàn thuận tiện sinh hoạt và thích nghi đa dạng cho nhiều dạng đối tượng

- Thõa mãn đồng thời yêu cầu vật chất và tinh thần thông qua giá trị định lượng

 Hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp có quy định khác

 Nghĩa vụ của bên bán nhà ở

Thông báo cho bên mua gồm các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán, nếu có

Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua

Giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua

Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật

 Quyền của bên bán nhà ở

Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thoả thuận

Yêu cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn, theo phương thức đã thoả thuận

Yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thoả thuận

Không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền nhà như đã thoả thuận

 Nghĩa vụ của bên mua nhà ở

Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thoả thuận, nếu không

có thoả thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà

Nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận

Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê như thoả thuận trong hợp đồng thuê còn hiệu lực

 Quyền của bên mua nhà ở

Được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thoả thuận Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thoả thuận

Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn, nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thường thiệt hại

4 Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản

Các cơ chế quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản:

*Chức năng quản lý nhà nước trong nền kinh tế bao gồm

- Thiết lập khuôn khổ luật pháp, hệ thống định chế vĩ mô làm cơ sở cho quyền

tự do hoạt động kinh doanh của dân cư, các doanh nghiệp, kể các các tổ chức kinh tế nước ngoài đang hoạt động trong nước

- Can thiệp vào các hoạt động không hiệu quả của thị trường thông qua quản lý

và kiểm soát giá cả…

- Đảm bảo ổn định chính trị xã hội và các điều kiện kinh tế vĩ mô

- Tiến hành xây dựng các chiến lược, chương trình, dự án, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội Thực hiện việc phân bổ, quản lý các nguồn nhân lực để phát triển kinh

tế xã hội

- Đảm bảo công bằng, phân bổ các nguồn nhân lực hợp lý, thực hiện các công

cụ phân phối lại thuế, thực hiện các biện pháp bảo trợ xã hội …

- Có nhiều quan niệm khác nhau về quản lý nhà nước về TTBĐS, các quan niệm đều hướng tới có chung một cách hiểu thống nhất về quản lý Nhà nước về TTBĐS là những tác động liên tục thông qua việc sử dụng một hệ thống công cụ quản

lý của nhà nước ( quy hoạch và kế hoạch hoá, luật pháp và các chính sách kinh tế ) để kiểm soát, điều tiết hành vi của các chủ thể tham gia hoạt động trong TTBĐS nhằm đưa TTBĐS vận động và phát triển theo đúng mục tiêu định hướng của Nhà nước

- Nâng cao hiệu lực quản lý của nhà nước về TTBĐS là làm tăng tính hữu hiệu các tác động của Nhà nước để việc kiểm soát điều tiết hành vi của chủ thể tham gia TTBĐS sớm đạt được các mục tiêu định hướng đã đặt ra.Việc nâng cao hiệu lực quản

lý nhà nước về TTBĐS bao gồm nhiều nội dung, trong đó hoàn thiện các nội dung quản lý là vấn đề cốt lõi mang tính quyết định

*Những nội dung chủ yếu của quản lý Nhà nước đối với sự phát triển của thị trường BĐS:

- Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý TTBĐS: BĐS tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy có rất nhiều các quy định của pháp luật có liên quan và chi phối ít nhiều đến hoạt động của thị trường BĐS Trong số đó,

hệ thống văn bản pháp luật có vai trò chi phối trực tiếp đến hoạt dộng của TTBĐS gồm: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng, các Luật thuế liên quan đến

sử dụng, chiếm hữu và giao dịch đất đai, BĐS…Cùng với các văn bản pháp luật như các Pháp lệnh, Nghị định, Thông tư, Chỉ thị… cụ thể hoá và hướng dẫn thi hành các Luật trên Việc ban hành các văn bản pháp luật này, đặc biệt đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp giữa các văn bản luật trong việc điều tiết các mối quan hệ về BĐS trong từng lĩnh vực khác nhau có vai trò hết sức quan trọng, đảm bảo cho các văn bản pháp luật được thực thi trong cuộc sống

- Ban hành và hoàn thiện các chính sách, giải pháp, hệ thống các định chế hỗ trợ quản lý hoạt động cho TTBĐS

- Ban hành các chính sách về tài chính, thuế đối với các đăng ký BĐS, với các loại hình giao dịch BĐS như khung giá đất, khung giá nhà…

- Ban hành các chính sách đền bù bồi thường, giải toả, giải phóng mặt bằng trong thu hồi đất

- Phát hành trái phiếu với nhà đất, BĐS, gắn TTBĐS với hệ thống chứng khoán

…

- Ban hành các quy định về đăng ký hành nghề kinh doanh các loại dịch vụ BĐS như: tư vấn, môi giới, quản lý, định giá, giao dịch BĐS

- Xây dựng các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển TTBĐS: Quy hoạch,

kế hoạch phát triển kinh tế xã hội chính là định hướng chiến lược và cụ thể hoá các định hướng đó Cũng chính là một trong những công cụ chính chủ yếu trong quản lý nhà nước về BĐS, là những căn cứ, cơ sở quan trọng cho sự phát triển của TTBĐS Các nhà kinh doanh BĐS phải dực vào những cơ sở đó để phát triển thị trường Cũng thông qua quy hoạch, kế hoạch, hệ thống BĐS và TTBĐS mới đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và tính hiệu quả

- Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch BĐS: Khác với thị truờng hàng hoá thông thường, nơi gặp gỡ giữa người mua và người bán với sự hiện diện của hàng hoá giao dịch, TTBĐS phải đựoc giao dịch tại các sàn giao dịch Thực chất các sàn giao dịch chính là các chợ BĐS Khởi đầu các chợ thường hình thành tự pháp theo quan hệ giao dịch trên thị trường, tuy nhiên khi đã trở thành tất yếu, nhà nước cần phải đứng ra

tổ chức và điều tiết Không thể để các sàn giao dịch tự phát hình thành và hoạt động tự

do trên thị trường Nhà nước cần định hướng, tổ chức các sàn giao dịch đó theo hướng

xã hội hoá, đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả,

để cung gặp cầu, để các thị trường tiềm năng thành hiện thực

- Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước đối với TTBĐS: + Tổ chức bộ máy quản lý BĐS từ Trung Ương đến địa phương Bộ nào sẽ trực tiếp thực hiện chức năng quản lý đối với BĐS ? (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng hay Bộ Tài chính …)

+ Tổ chức các cơ quan chuyên quản lý TTBĐS: trên Trung Ương, có thể là Uỷ ban quản lý TTBĐS, dưới địa phương là các cơ quan quản lý thị trường và chịu sự lãnh đạo trực tiếp của Uỷ ban nhân dân các cấp

+ Tổ chức các dịch vụ công hoàn thiện các thủ tục giấy tờ liên quan đến giao dịch BĐS

Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006

Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết

và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản

Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản

I.1.3 Cơ sở thực tiễn

Quận Tân Phú là quận có thế mạnh về đất đai, lao động, vị trí địa lý, kinh tế, cơ

sở hạ tầng và là quận có tốc độ đô thị hoá khá nhanh, có ưu điểm cách trung tâm thành phố không xa lắm, vì vậy mà tình hình giao dịch nhà ở tại đây diễn ra khá nhộn nhịp

Từ những nhận thức trên cùng với số liệu thu thập được, ta tiến hành thực hiện đề tài này

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu

Vị trí địa lý: Ngày 3/12/2003, quận Tân Phú được thành lập trên cơ sở tách

quận Tân Bình thành 2 quận là quận Tân Bình và quận Tân Phú Quận Tân Phú gồm một phần phường 14, một phần phường 15 và toàn bộ các phường 16, 17, 18, 19 và 20

của quận Tân Bình cũ

Bản đồ hành chính Quận Tân Phú

Địa giới hành chính quận Tân Phú: Đông giáp quận Tân Bình; Tây giáp quận

Bình Tân; Nam giáp các quận 6, 11; Bắc giáp quận 12

Địa hình: địa hình tương đối bằng phẳng, hướng đổ dốc từ khu vực Âu Cơ –

Trường Chinh về hai phía Tây Bắc và Tây Nam Độ dốc trung bình là 0,1%, độ cao mặt đất từ 6,92m đến 1,2m so với mực nước biển

Khí hậu: nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, mang tính

chất chung là nóng, ẩm với nhiệt độ cao trung bình 28,1oC và mưa nhiều (lượng mưa

từ 1.321mm ÷ 2.729mm, tập trung chủ yếu vào các tháng 6, 7, 8, 9 và 10 chiếm 90% lượng mưa cả năm

Tổ chức hành chính: gồm 11 phường ( Tây Thạnh, Tân Sơn Nhì, Sơn Kỳ, Tân

Quý, Tân Thành, Phú Thọ Hoà, Phú Thạnh, Phú Trung, Hoà Thạnh, Hiệp Tân, Tân Thới Hoà)

Dân số lao động: tỷ lệ dân số ở tuổi lao động trên 65%, trong đó số lao động

công nhân viên, cán bộ công nhân viên chức, sỹ quan, quân nhân lực lượng vũ trang nhân dân, lao động dịch vụ, giáo viên, sinh viên gần 30%

Phát triển công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp: tốc độ tăng trưởng của ngành

công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp hằng năm luôn duy trì ở mức cao trên 16% Từ

cuối năm 2007, tỷ trọng cơ cấu kinh tế đã phát triển theo đúng hướng, sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp chiếm 81,61%

Phát triển thương mại – dịch vụ: tốc độ tăng trưởng cao trên 30% Từ cuối

năm 2007, thương mại – dịch vụ chiếm 18,39% trong tỷ trọng cơ cấu kinh tế

Nhà ở: trên địa bàn quận có khoảng 70.000 căn, nhà kiên cố chiếm tỷ lệ hơn

20%, nhà bán kiên cố chiếm 78.8%, nhà tạm bằng vật liệu thô sơ 1,3%, nhà 1 - 2 tầng chiếm 88%, tầng cao trung bình 1,3 Tổng diện tích sàn xây dựng 4.076.100 m2 ( bình quân 60 m2 diện tích sàn xây dựng /căn, chiếm mật độ gần 50%), chia cho số dân hiện quản lý theo danh sách 368.828 khẩu thì diện tích nhà ở bình quân của nhân dân quận Tân Phú tại thời điểm tháng 3/2007 là 11,05 m2/người (toàn thành phố là 10,3m2/người)

Trường học: Trong 5 năm đầu tư cải tạo, xây dựng mới khoảng 300 phòng

học, trong đó có 3 trường đạt chuẩn quốc gia ; hiện trên địa bàn 3 trường cao đẳng, 4 trường trung cấp dạy nghề, 5 trường trung học phổ thông, 8 trường trung học cơ sở công lập, 5 trường trung học dân lập cấp 2, 3, 16 trường tiểu học, 22 trường mầm non,

95 nhóm trẻ gia đình

Y tế: có 1 bệnh viện Phú Thọ, 9 phòng khám đa khoa tư nhân, 281 phòng khám

chuyên khoa (phòng mạch), 11/11 trạm y tế phường được quận xây mới hoặc cải tạo đạt chuẩn quốc gia, đang xúc tiến việc xây dựng bệnh viện Tân Phú quy mô 150 giường tại phường Phú Trung

Thể dục –thể thao: có 2 câu lạc bộ do quận đầu tư, và gần chục cơ sở thể dục

thể thao do các doanh nghiệp tư nhân đầu tư, quận đang xúc tiến việc xây dựng câu lạc

bộ Thể dục – thể thao tây Thạnh, đã xây dựng xong 1 nhà văn hoá cấp phường ( phường Phú Thọ Hoà ) đang triển khai xây dựng thêm 4 nhà văn hoá phường

Công trình văn hóa: có 1 nhà văn hoá cấp quận và 6 công trình văn hoá cấp

phường

Cơ quan: Xây dựng mới Trung tâm hành chính Quận và 8 trụ sở liên cơ quan

Uỷ ban nhân dân –Công an phường ; cải tạo, nâng cấp 2; 1 chuẩn bị cải tạo xây dựng (UBND phường Phú Trung ) ; mặt bằng xây dựng trụ sở cho các đơn vị ngành đã được chuẩn bị đủ Đến nay, trụ sở Toà án, Thi hành án quận, Ban chỉ huy quân sự quận, phòng giao dịch Ngân hàng Chính sách – xã hội Tân Phú đã xây dựng xong, các trụ sở khác đang được triển khai

I.3 Các nguồn tư liệu nghiên cứu đề tài

- Các luận văn tốt nghiệp của BĐS29, BĐS30 có liên quan đến đề tài nghiên cứu

- Báo cáo Chương Trình phát triển nhà ở giai đoạn 2006-2010 và định hướng đến năm 2020 trên địa bàn quận Tân Phú Uỷ ban nhân dân quận Tân Phú

- Website của: Hiệp hội bất động sản Tp.HCM, Ủy ban nhân dân quận Tân Phú, các công ty bất động sản,…

I.4 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện

I.4.1 Nội dung nghiên cứu

- Tìm hiểu tình hình kinh tế, xã hội quận Tân Phú

- Thực trạng thị trường nhà ở tại quận Tân Phú

- Tìm hiểu tình hình giao dịch nhà ở tại đây

- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giao dịch nhà ở tại đây

- Xác định các yếu tố cấu thành giá thị trường nhà ở

I.4.2 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra thu thập số liệu: tiến hành điều tra số liệu theo thiết kế của mẫu điều tra để thu thập số liệu liên quan đến thị trường nhà ở nhằm làm cơ sở dẫn chứng, tính toán phục vụ nghiên cứu đề tài

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: từ những tư liệu, số liệu điều tra tiến hành phân tích để chọn ra thông tin, số liệu khách quan đáng tin cậy tổng hợp dữ liệu, số liệu một cách có hệ thống theo từng nội dung nghiên cứu

- Phương pháp thống kê: từ những con số thu thập được, tiến hành xử lý, thống

kê theo những tiêu chí thích hợp

- Phương pháp chuyên gia: Tìm hiểu thông tin những những đề tài của các anh chị khoá trước và tham khảo ý kiến của những người có chuyên môn

- Phương pháp bản đồ

I.4.3 Quy trình thực hiện

Sơ đồ 1: Quy trình thực hiện đề tài Nghiên cứu tài liệu

Thu thập thông tin, số liệu

Khảo sát thực tế

Phân tích, đánh giá

Viết thuyết minh báo cáo

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Quá trình hình thành và phát triển quận Tân Phú

II.1.1 Lược sử hình thành quận Tân Phú

Năm 2003, quận Tân Phú được thành lập trên cơ sở tách ra từ quận Tân Bình Địa danh Tân Bình đã xuất hiện ở Nam bộ từ hơn 300 năm qua, khi thì chỉ huyện, phủ, tỉnh, quận với các địa phận rất khác nhau qua các thời đại Địa danh Tân Phú cũng đã được hình thành cách đây hơn 50 năm, khi đó Tân Phú là một xã của quận Tân Bình xưa

Tân Bình là địa danh được hình thành rất sớm khi nền hành chính được thiết lập

ở vùng đất Nam bộ:

Huyện Tân Bình – năm Mậu Dần (1698), Nguyễn Hữu Cảnh vào Nam kinh lý, thấy nơi đây đã có dân cư trên 4 vạn hộ và đất đai đã khai mở hàng ngàn dặm; ông liền lấy đất Nông Đại lập phủ Gia Định gồm huyện Phước Long trên đất Đồng Nai và huyện Tân Bình trên đất Sài Gòn Huyện Tân Bình khi đó rất rộng, nằm từ hữu ngạn sông Sài Gòn đến tả ngạn sông Vàm Cỏ, có diện tích khoảng 11.000 km2, tức trên 1/5 diện tích toàn Nam bộ (63.058 km2)

Phủ Tân Bình – năm 1808, huyện Tân Bình được thăng lên thành phủ Tân Bình coi 4 huyện: Bình Dương, Tân Long, Thuận An, Phước Lộc Diện tích vẫn như thế

Năm 1832, phủ Tân Bình cắt đất lập thêm phủ Tân Long và có diện tích còn khoảng 6.080 km2

Năm 1838, đặt thêm phủ Tây Ninh, nên phủ Tân Bình chỉ còn lại diện tích khoảng 1.280 km2

Năm 1841, phủ Tân Bình coi 3 huyện: Bình Dương, Tân Long, Bình Long (mới lập gồm đất Hóc Môn, Củ Chi) Diện tích vẫn như trên

Năm 1859, liên quân Pháp – Tây Ban Nha đánh chiếm thành Gia Định

Năm 1862, triều đình Huế phải chịu để cho Pháp 3 tỉnh miền Đông làm thuộc địa (Biên Hòa, Gia Định, Định Tường) Pháp liền đổi lại cơ cấu hành chánh phủ Tân Bình, gồm 3 huyện Bình Dương, Tân Long và Phước Lộc Diện tích cũng như trên

Năm 1867, Pháp cưỡng chiếm nốt 3 tỉnh miền Tây (Vĩnh Long, An Giang, Hà Tiên) Sau đó, Pháp bỏ danh xưng phủ Tân Bình mà chia tỉnh Sài Gòn (trước ta gọi Gia Định) làm 7 địa hạt tham biện: hạt Sài Gòn (trên địa bàn phủ Tân Bình trước đó), hạt Chợ Lớn, hạt Phước Lộc, hạt Tân Hòa, hạt Tân An, hạt Tây Ninh, hạt Quang Hóa Hạt Sài Gòn cai quản 2 huyện Bình Dương và Bình Long

Năm 1872, hạt Sài Gòn gồm 3 huyện Bình Dương, Bình Long, Ngãi An (tức Thủ Đức, trước thuộc tỉnh Biên Hòa) Như vậy, địa danh Tân Bình không còn mà địa phận Tân Bình xưa cũng bị cắt xén, sát nhập rất phức tạp, từ đó người ta không còn nhắc đến tên Tân Bình cho đến năm 1944

Ngày 11/5/1944, chính quyền thuộc địa ra Nghị định thiết lập tỉnh Tân Bình bao quanh địa phương Sài Gòn – Chợ Lớn nói là để cho công cuộc đô thị hóa, nhưng là để bảo vệ an ninh cho Sài Gòn – Chợ Lớn Tỉnh Tân Bình mới lập đặt tỉnh lỵ tại xã Phú Nhuận và gồm 3 khu vực:

- Khu vực Gia Định có các xã Thạnh Mỹ Tây, Bình Hòa, Phú Nhuận, Hanh Thông, Hanh Thông Tây, Phú Thọ Hòa, Tân Sơn Hòa, Tân Sơn Nhì, An Hội

Sắc lệnh ngày 22/10/1956 của chính quyền Sài Gòn quyết định “thay đổi địa giới và tên đô thành Sài Gòn – Chợ Lớn cùng các tỉnh Nam Việt” Theo đó, tỉnh Gia Định gồm 8 quận, trong đó có quận Tân Bình rộng 113,8 km2 với 418.781 người dân (thống kê năm 1970) chia ra 7 xã: Bình Hưng Hòa, Phú Nhuận, Phú Thọ Hòa, Tân Phú, Tân Sơn Hòa, Tân Sơn Nhì, Vĩnh Lộc

Sau năm 1975, địa bàn thành phố Hồ Chí Minh gồm Sài Gòn – Chợ Lớn và Gia Định Quận Tân Bình thu nhỏ hẹp lại và trở nên một quận nội thành thành phố Hồ Chí Minh

Ngày 3/12/2003, quận Tân Phú được thành lập trên cơ sở tách quận Tân Bình thành 2 quận là quận Tân Bình và quận Tân Phú Quận Tân Phú gồm một phần phường 14, một phần phường 15 và toàn bộ các phường 16, 17, 18, 19 và 20 của quận Tân Bình cũ, các phường của quận Tân Phú được hình thành như sau:

+ Phường Tân Sơn Nhì – một phần của phường 14 quận Tân Bình cũ

+ Phường Tây Thạnh – một phần của phường 15 quận Tân Bình cũ

+ Phường Sơn Kỳ – một phần của phường 16 quận Tân Bình cũ

+ Phường Tân Quý – một phần của phường 16 quận Tân Bình cũ

+ Phường Tân Thành – một phần của phường 17 quận Tân Bình cũ

+ Phường Phú Thọ Hòa – một phần của phường 17 và một phần của phường 18 quận Tân Bình cũ

+ Phường Phú Thạnh – một phần của phường 18 quận Tân Bình cũ

+ Phường Hoà Thạnh – một phần của phường 19 quận Tân Bình cũ

+ Phường Phú Trung – một phần của phường 19 quận Tân Bình cũ

+ Phường Hiệp Tân – một phần của phường 20 quận Tân Bình cũ

+ Phường Tân Thới Hòa – một phần của phường 20 quận Tân Bình cũ

Lược sử địa danh Tân Bình – Tân Phú nêu trên gắn liền với quá trình hình thành

và phát triển quận Tân Bình, Tân Phú qua từng giai đoạn cách mạng

II.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội quận Tân Phú

1 Đặc điểm xã hội,thực trạng và dự báo xu hướng phát triển đến năm

Bảng 2.1: Dân số của các đơn vị hành chính quận Tân Phú

11 Phường Tân Thới Hoà 25.387

( Nguồn: Niên giám thống kê quận Tân Phú 2007)

Tốc độ tăng dân số bình quân hàng năm khoảng 1,15%, trong đó tỷ lệ tăng cơ học là 0,03% và tỷ lệ tăng tự nhiên là 1,12% Dự kiến dân số trong thời gian tới theo Quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chung tỷ lệ 1/5000 quận Tân Phú của Uỷ ban nhân dân Thành phố: Qui mô dân số dự kiến đến năm 2010 là 385.000 dân, năm

2015 là 429.000 dân và năm 2020 là 465.000 dân

 Cơ cấu dân số

Tỷ lệ dân số ở tuổi lao động trên 65%

Tỷ lệ dân số nữ chiếm trên 51%

Dự kiến: số lượng lao động công nhân viên, Cán bộ công nhân viên chức, Sỹ quan, quân nhân lực lượng vũ trang nhân dân, lao động dịch vụ, giáo viên, sinh viên: gần 30% dân số; tỷ lệ hộ nghèo 0,56%; tỷ lệ hộ chính sách 9,2%; tỷ lệ hộ thu nhập thấp khoảng 15%

 Phân bố dân cư

Khu dân cư trên toàn quận được phân bố thành 4 cụm:

- Cụm 1: gồm phường Tây Thạnh, phường Sơn Kỳ Hình thành khu thể thao –văn hoá –dân cư –công viên cây xanh

- Cụm 2: gồm phường Tân Sơn Nhì, Tân Quý, Tân Thành Trung tâm thương mại dịch vụ tại nhà máy dệt Đông Phương, Đông Nam và khu dân cư hiện hữu cải tạo, xây chen

- Cụm 3: gồm phường Phú Thọ Hoà, phường Phú Thạnh Khu vực này có một

số dự án nhà ở cao tầng, khu dân cư hiện hữu cải tạo và xây chen, trung tâm thương mại dịch vụ Vikamex

- Cụm 4: gồm phường Hòa Thạnh, phường Phú Trung Khu trung tâm hành chính quận, khu trung tâm thương mại dịch vụ, khu dân cư hiện hữu và một số khu dân

cư xây dựng nhà ở cao tầng

Bảng 2.2: Mật độ dân cư của các đơn vị hành chính

STT ĐƠN VỊ HÀNH CHÍNH MẬT ĐỘ

DÂN CƯ (người/ha)

11 Phường Tân Thới Hoà 219

( Nguồn: Niên giám thống kê quận Tân Phú 2007)

Mật độ dân cư cao nhất là phường Phú Trung 485 người/ha

Mật độ dân cư thấp nhất là phường Sơn Kỳ 267 người/ha và phường Tây Thạnh

110 người/ha do có Khu công nghiệp Tân Bình, khu phụ trợ Khu công nghiệp Tân Bình và khu vườn rau Tân Thắng

Mật độ dân cư bình quân toàn quận là 229 người/ha

 Cấu trúc hộ gia đình

Các phường đô thị: Hoà Thạnh, Phú Thọ Hoà, Tân Thành, Phú Thạnh, Phú Trung cấu trúc hộ gia đình phổ biến là một thế hệ Các phường nông nghiệp cũ: Tân Quý, Sơn Kỳ, Tây Thạnh và các phường nhiều người Hoa sinh sống: Hiệp Tân, Tân Thới Hoà cấu trúc hộ gia đình là nhiều thế hệ (2-3 thế hệ)

 Thực trạng vấn đề xã hội

Các phường có nhiều người Hoa sinh sống thường kết hợp nơi ở với sản xuất tiểu thủ công nghiệp Đa số các hộ dân thích ở nhà mặt phố để buôn bán, cho thuê buôn bán, làm dịch vụ Toàn quận có gần 40% là người tạm cư, ngoài tỉnh và thường thuê căn hộ, căn phòng để ở từ 4-6 người, với giá thuê 100.000 đồng-150.000

đồng/người/tháng

2 Đặc điểm kinh tế,thực trạng và dự báo xu hướng phát triển đến năm

2010, định hướng đến năm 2020

 Kinh tế

Là quận có thế mạnh về đất đai, lao động, vị trí địa lý và sản xuất công nghiệp –tiểu thủ công nghiệp nên quận có điều kiện chủ động cải thiện môi trường thông thoáng, tạo thuận lợi thu hút đầu tư, phát triển kinh tế, xã hội

Tốc độ tăng trưỏng của ngành công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp hằng năm luôn duy trì ở mức cao trên 16%, ngành thương mại dịch vụ luôn có tốc độ tăng trưởng cao trên 30% Đến cuối năm 2007, tỷ trọng cơ cấu kinh tế đã phát triển theo đúng định hướng, sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp chiếm 81,61% ; Thương mại - dịch

vụ chiếm 18,39% Cơ cấu kinh tế quận Tân Phú hiện tại được xác định là Công nghiệp

- Tiểu thủ công nghiệp - thương mại dịch vụ và dần dần sẽ chuyển đổi cơ cấu kinh tế đến năm 2020 là Thương mại dịch vụ -Công nghiệp-Tiểu thủ công nghiệp

Hiện nay, số lao động trong các doanh nghiệp, cơ sở sản xuất là 131.096 người/24.329 đơn vị (trong đó: làm việc ở các công ty, doanh nghiệp do quận quản lý

là 58.839 người/3671 đơn vị, làm việc ở hộ cá thể 47770người /20593 đơn vị, làm việc

ở các công ty thuộc trung ương và công ty có vốn nước ngoài là 24.487 người /65 đơn

vị ) Các đơn vị kinh tế trên địa bàn quận Tân Phú gồm các Công ty cổ phần, Doanh nghiệp quôc doanh, Doanh nghiệp tư nhân, Cơ sở sản xuất công nghiệp… là một trong những quận đứng đầu về giá trị sản xuất Công nghiệp-Tiểu thủ công nghiệp và số lượng cơ sở sản xuất kinh doanh Đa phần các đơn vị kinh tế có quy mô vừa và nhỏ, gia đình, chủ yếu là sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp Trong công tác cải tạo môi trưòng quận đã vận động di dời và chuyển đổi ngành nghề cho 286/289 cơ sở sản xuất gây ô nhiễm, góp phần giảm thiểu mức độ gây ô nhiễm môi trường Ngoài ra trên địa bàn quận còn có Khu công nghiệp Tân Bình, đến nay đã thu hồi được 109,7 ha, tổng vốn đầu tư là 1.640 tỷ đồng và 63,845 triệu USD Có 133/135 doanh nghiệp đã đi vào hoạt động thu hút gần 26.000 lao động

 Bình quân thu nhập và tích luỹ hộ gia đình

Thu nhập bình quân của các hộ gia đình tại quận Tân Phú từ 40-50 triệu đồng/hộ/năm, tỷ lệ tích luỹ từ thu nhập để xây dựng nhà ở là rất thấp

3 Đặc điểm cơ sở hạ tầng

 Hạ tầng kỹ thuật

Ngoài hệ thống đường giao thông do thành phố quản lý, thời gian qua các tuyến đường giao thông phân cấp cho quận quản lý đã đựoc chú trọng đầu tư, nâng cấp, mở rộng, cụ thể nâng diện tích đường giao thông được bê tông hoá từ 42% (trước khi thành lập quận tháng 12/2003) lên 98,02% vào cuối tháng 6/2008 Hiện nay, trên địa bàn quận có 175 tuyến đường lớn hơn 12m và 2.529 tuyến đường, hẻm nhỏ hơn 12m

Về điện, 100% các hộ dân có điện sinh hoạt; Trước khi thành lập quận có 37% hộ dân được gắn đồng hồ nước, sử dụng nước sạch nay lên đến 55,20% vào cuối tháng 6/2008 Hầu hết các tuyến đường được nhựa, bê tông, xi măng đều được lắp đèn chiếu sáng công cộng

 Nhà ở

Trên địa bàn quận có khoảng 70.000 căn, nhà kiên cố chiếm tỷ lệ hơn 20%, nhà bán kiên cố chiếm tỷ lệ 78,8%, nhà tạm bằng vật liệu thô sơ 1,3%, nhà 1-2 tầng chiếm 88%, nhà 3 tầng trở lên chiếm 12%, tầng cao trung bình 1,3 Tổng diện tích sàn xây dựng 4.076.100 m2 ( bình quân 60 m2 diện tích sàn xây dựng /căn, chiếm mật độ gần 50%), chia cho số dân hiện quản lý theo danh sách 368.828 khẩu thì diện tích nhà ở