XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt, chính tính dị biệt của hàng hóa bất động sản nhà ở kết hợp với việc không thể mang bất động sản nhà ở tới trung tâm giao dịch như các hàng hóa thông

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH

: : : : :

NGUYỄN THỊ HẢI YẾN

05135030 DH05TB

2005 - 2009 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT

NGUYỄN THỊ HẢI YẾN

“XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên

- Tháng 7 năm 2009 -

Lời Cảm Ơn

 

Suốt đời con xin ghi tạc ơn sâu nghĩa rộng của mẹ cha đã sinh thành, dưỡng dục con khôn lớn như ngày hôm nay Cảm ơn tất cả những người thân trong gia đình đã hết lòng ủng hộ giúp đỡ con trong suốt quá trình học tập

Xin chân thành biết ơn:

Quý thầy cô Trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản đã tận tình chỉ dạy, truyền đạt cho chúng em những kiến thức vô cùng quý báo trong suốt quá trình học tập tại trường

Và đặc biệt, em xin gởi lời tri ân sâu sắc tới TS.Trần Thanh Hùng, người thầy thân thiết đã tận tụy, hết lòng giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập tại Khoa cũng như hoàn thành đề tài này

Cảm ơn các bạn Lớp Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Khóa 31 đã động viên giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Một lần nữa xin chân thành cảm ơn

TP.Hồ Chí Minh ngày 25 tháng 07 năm 2009

Sinh viên Nguyễn Thị Hải Yến

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Hải Yến, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động

sản, Trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM

Đề tài: “XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA

BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất đai &

Bất động sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại học Nông Lâm

TP.HCM

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mỗi con người, thế nhưng trong xã hội hiện nay,

việc tìm cho mình một nơi ở phù hợp với thu nhập không phải là dễ, đặc biệt là ở

những thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh Nhà ở là một loại hàng hóa đặc

biệt, chính tính dị biệt của hàng hóa bất động sản nhà ở kết hợp với việc không thể

mang bất động sản nhà ở tới trung tâm giao dịch như các hàng hóa thông thường khác

đã làm cho thông tin về hàng hóa bất động sản bị nhiễu, lượng giao dịch bất động sản

bị mù mờ, giá cả bất động sản là một ẩn số đối với nhiều người có nhu cầu tham gia

vào thị trường

Giá cả bất động sản là sự kết hợp của giá trị hữu hình và giá trị vô hình tồn tại

trong mỗi bất động sản Bản chất của giá bất động sản chỉ đơn giản là vậy, nhưng

trong thực tế thị trường, mọi chuyện không đơn giản như vậy Có rất nhiều loại giá tồn

tại song song, như giá thị trường, giá rao mua, giá rao bán, giá cảm nhận, giá mua

bán… Sự đa dạng của các loại giá đã làm cho thông tin thị trường không được rõ ràng

và không thể xác định được giá trị đích thực của bất động sản

Với mục tiêu phản ánh chính xác giá cả thị trường bất động sản và sự biến thiên

của nó trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đề tài “Xây dựng chỉ số giá bất động sản

nhà ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” được thực hiện dựa vào lý thuyết Vị thế –

Chất lượng và sử dụng các phương pháp chủ đạo là phương pháp nghiên cứu tài liệu,

phương pháp thống kê, phương pháp điều tra, phương pháp phân tích, tổng hợp

Đề tài đã đưa ra được phương pháp xây dựng chỉ số giá bất động sản nhà ở với

kết quả nghiên cứu phần nào phản ánh được thực tế thị đang diễn ra trên thị trường

PRI = 0.862, chứng tỏ giá nhà phố giảm cùng với sự suy giảm của thị trường bất động

sản từ đầu năm 2008 Tuy nhiên mức giá nhà phố giảm không nhiều, vì nhà phố tồn tại

trong những khu dân cư hiện hữu, ít có sự biến đổi về chất lượng và vị thế, đặc biệt ở

những thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh thì sự biến đổi này lại càng ít xảy ra Kết quả nghiên cứu chứng tỏ mô hình xây dựng chỉ số giá bất động sản nhà ở ứng

dụng lý thuyết Vị thế - chất lượng có thể áp dụng được trong thực tế, giúp nhà đầu tư

và những người có nhu cầu thực sự về nhà ở đưa ra quyết định chính xác khi tham gia

vào thị trường vốn có nhiều biến động như thị trường bất động sản Việt Nam

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

Phần 1 3

TỔNG QUAN 3

I.1 Quan niệm chung về thị trường bất động sản 3

I.1.1 Bất động sản và hàng hóa bất động sản 3

I.1.2 Cung – cầu và giá cả bất động sản 9

I.1.3 Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản 12

I.2 Bản chất và đặc điểm của giá cả bất động sản 14

I.2.1 Bản chất của giá cả bất động sản 14

I.2.2 Đặc điểm của giá cả bất động sản 15

I.2.3 Sự biến thiên của giá cả bất động sản 18

I.3 Phương pháp xác định chỉ số giá bất động sản nhà ở 19

I.3.1 Khái niệm chỉ số giá bất động sản nhà ở 19

I.3.2 Phương pháp xây dựng chỉ số giá bất động sản theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng và một số hạn chế 21

I.3.4 Đề xuất phương pháp xây dựng chỉ số giá bất động sản nhà ở ứng dụng lý thuyết Vị thế - chất lượng .23

I.4 Khái quát điều kiện tự nhiên trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 25

I.5 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 27

I.5.1 Nội dung nghiên cứu 27

I.5.2 Phương pháp nghiên cứu 27

Phần 2 28

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28

II.1 Thực trạng, tình hình phát triển thị trường Bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 28

II.1.1 Tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 28

II.1.2 Thực trạng và tình hình phát triển thị trường Bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 29

II.2 Xây dựng chỉ số giá bất động sản nhà ở 33

II.2.1 Kết quả thu thập xử lý số liệu 33

II.2.2 Kết quả xây dựng hàm hồi quy giá 34

II.2.3 Kết quả dự báo giá nhà ở thời điểm năm 2008 40

II.2.4 Kết quả xây dựng chỉ số giá bất động sản nhà ở 43

KẾT LUẬN 49

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Hình 1.1 Sự kết hợp giữa đường đồng lượng và đường ngân sách……….9

Hình 1.2 Cung cầu trong các phân khúc và toàn bộ thị trường……….11

Hình 1.3 Tính ngưỡng của giá bất động sản………17

Hình1.4 Tính phi tuyến của giá bất động sản……… 18

Hình 1.5 Mặt chiếu đứng mô hình giá cả bất động sản……… 18

Hình 1.6 Xu hướng giá bất động sản theo hiệu ứng mặt căng……… 19

Hình 2.1 Biểu đồ so sánh giá thực tế và giá dự báo……….47

Bảng 1 Phương pháp đưa biến vào mô hình………35

Bảng 2 Mức độ phù hợp của mô hình……… 35

Bảng 3 Bảng phân tích sâu Anova……… 35

Bảng 4 Xác định các hệ số hồi quy……….36

Bảng 5 Hiện tượng đa cộng tuyến………38

Bảng 6 Kiểm định tương quan hạng………39

Bảng 7 Kiểm định Durbin – Watson………40

LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết của đề tài

Ngay từ thuở sơ khai, con người đã nhận thức được tầm quan trọng của nơi ở, con người nguyên thủy đã biết tận dụng hang đá, lá cây để tránh mưa bão, giá rét Theo dòng thời gian, xã hội ngày càng phát triển, nhận thức của con người về cuộc sống ngày càng tăng, con người thoát dần cảnh sống hoang dã, biết dựng nhà cửa, sống trong những nơi kiên cố hơn, ấm cúng hơn Và cứ tiếp tục như thế cho đến ngày nay, ngôi nhà không chỉ là nơi để trú thân, che mưa, che nắng mà nó còn thể hiện vị thế của người sống trong ngôi nhà đó

Mỗi một con người có một vị thế khác nhau, có mức độ bận rộn khác nhau, có thu nhập khác nhau, dẫn tới giá trị thời gian của họ cũng khác nhau Vì vậy mà hầu hết mọi người đều quan tâm tới việc tìm cho mình một nơi ở phù hợp với mức thu nhập và thuận lợi cho công việc của họ, như ông cha ta đã từng nói “an cư lạc nghiệp”

Chính vì vậy, những thông tin cụ thể, chính xác về thị trường bất động sản là điều mà những người có nhu cầu về bất động sản luôn mong đợi Thế nhưng, nhiễu thông tin, mù mờ về lượng giao dịch, bị kích giá ảo là thực trạng của thị trường bất động sản Việt Nam Nhiều khách hàng, nhà đầu tư vì không có cơ sở tham khảo giá nhà đất trong từng thời điểm khác nhau, đặc biệt là trong thời kỳ nền kinh tế có nhiều bất ổn như hiện nay đã vấp phải những sai lầmkhi tham gia mua, bán, đầu tư bất động sản Nguyên nhân của thực trạng trên là do đặc thù của nhiều giao dịch bất động sản trong những năm qua dựa theo cảm tính, thiếu cơ sở định lượng, vì vậy, những người môi giới, sở hữu bất động sản có thể điều chỉnh giá theo biến động của thị trường Thêm vào đó là hiện tượng nhiều doanh nghiệp thổi phồng giá nhằm phục vụ ý đồ riêng với mục đích mang lại lợi nhuận cao nhất cho doanh nghiệp…

Những nguyên nhân trên đã làm cho giá trị thực tế của bất động sản bị lu mờ trong một đám mây ảo giác, mà thường được gọi là hiện tượng bong bóng bất động sản Quả bóng cứ căng dần, căng dần cho đến một lúc nào đó, khi áp suất đẩy quá mạnh thì nó sẽ bị vỡ ra Lúc này giao dịch trên thị trường đứng sững lại, mua bán diễn

ra rất hiếm hoi, người mua không dám mua vì mong giá xuống nữa, nhà đầu tư không dám đầu tư vì sợ lỗ, người bán không bán được, hiện tượng này được gọi là “đóng băng” bất động sản Tất cả những vấn đề trên đã làm cho giá trị thực tế của bất động sản nằm hoàn toàn ngoài tầm kiểm soát của những người có nhu cầu thực tế về bất động sản

Từ thực tế trên, nhiều chuyên gia cho rằng cần phải nhanh chóng xây dựng chỉ

số giá bất động sản để lành mạnh hóa thị trường Vì vậy mà kể từ tháng 08/2008, có nhiều công ty bất động sản đã bắt tay xây dựng và đưa vào thí điểm chỉ số giá bất động sản, nhưng đến nay vẫn chưa có được chỉ số thống nhất của thị trường, bởi vì phương pháp và cách tính của mỗi công ty bất động sản là khác nhau

Xuất phát từ nhu cầu thực tế trên, dưới sự hướng dẫn của TS Trần Thanh Hùng

và được sự chấp thuận của Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, chúng tôi đã ứng

dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng để thực hiện đề tài “Xây dựng chỉ số giá bất động

sản nhà ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”

Mục tiêu nghiên cứu: nhằm mô tả sự biến thiên giá nhà ở qua các thời kỳ trên

địa bàn Tp Hồ Chí Minh

Đối tượng nghiên cứu: quy luật giá trị và các hình thức biểu hiện của giá trị

bất động sản nhà ở

Phạm vi nghiên cứu: do giới hạn về kiến thức và kinh nghiệm, đề tài chỉ xây

dựng chỉ số giá nhà phố trên một vài quận của Thành phố, cụ thể là ba quận: quận 1, quận Bình Thạnh và quận Thủ Đức với giá điều tra thu thập trong 2 thời điểm đầu năm

2008 và đầu năm 2009

Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu:

Đề tài thực hiện thành công sẽ giúp chúng ta biết được giá nhà trong từng khu vực tăng giảm như thế nào, khi nào tăng lên mức cao nhất, khi nào giảm xuống mức thấp nhất; biết được ở thời điểm đó, tại khu vực đó, giá nhà là bao nhiêu để không mắc phải những sai lầm khi tham gia vào thị trường

Giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư chính xác, nên đầu tư vào thời điểm nào, vào khu vực nào để thu được lợi nhuận cao nhất

Dự báo được giá nhà của tổng thể trong tương lai gần sẽ tăng hay giảm

Phần 1 TỔNG QUAN I.1 Quan niệm chung về thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản được hiểu là “tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định” Nghĩa là, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất

động sản, tại đó người mua và người bán tác động lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa bất động sản được giao dịch trong một không - thời gian nhất định Thị trường bất động sản có các thành tố cơ bản như: hàng hóa bất động sản, quan hệ cung - cầu và giá cả bất động sản

I.1.1 Bất động sản và hàng hóa bất động sản

- Khái niệm bất động sản, phân loại và đặc điểm của bất động sản

Theo các định nghĩa thông thường của Luật Dân sự, bất động sản là những tài sản không thể di dời bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai

và các tài sản khác gắn liền với công trình xây dựng trên đất

Tuy nhiên, theo định nghĩa trên thì loại tài sản nào gắn liền với công trình xây dựng được xem là bất động sản và loại tài sản nào không là bất động sản? Một khái

niệm mới về bất động sản được đưa ra như sau: “bất động sản là đất đai và những tài sản cố định gắn liền với đất đai, đó là những vật thể tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định, chức năng này sẽ mất đi khi tách rời khỏi đất đai”

Với quan niệm như trên bất động sản thường được phân chia thành những nhóm sau đây:

– Đất đai:

+ Phải là đất đai được xác định chủ quyền

+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị

– Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó:

+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời được, hoặc di dời không đáng kể như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó + Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định

– Các tài sản khác gắn liền với đất đai

+ Vườn cây lâu năm

+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối

+ Các công trình du lịch, vui chơi thể thao

ra thế độc quyền và giá cả cá biệt của các nhà đầu tư

– Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế)

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội và mang lại lợi ích cho chủ sở hữu Bên cạnh đó, đất đai có thời hạn sử dụng vĩnh viễn làm đời sống kinh tế của đất đai bền vững hơn

– Tính ảnh hưởng lẫn nhau

Các bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau, mỗi công trình bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến cảnh quan và các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Tính ảnh hưởng lẫn nhau của các bất động sản tạo ra hiệu quả kinh tế hội tụ đô thị1 Vì vậy, khi đầu tư các công trình bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình khác

– Tính khan hiếm

Khái niệm khan hiếm gắn liền với phạm trù về nhu cầu và cầu Tuy nhiên tính khan hiếm chỉ là tương đối vì nó mang tính vùng, thời gian vì có nơi khan hiếm do nhu cầu nhiều nhưng có nơi không ai cần

– Tính thích ứng

Xuất phát từ sự biến đổi về nhu cầu, từ động thái thích ứng của khu dân cư mà bất động sản có thể chuyển đổi từ hình thái này sang hình thái khác Ví dụ: theo nhu cầu, một căn nhà cấp bốn có thể trở thành cửa hàng kinh doanh hay trung tâm thương mại

– Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước

Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch bất động sản tác động đến hầu hết các hoạt động kinh tế – xã hội Do đó, các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai

Có thể nói, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của hệ thống pháp luật chặt chẽ nhất so với các loại hàng hóa thông thường khác Chính phủ các nước đều quan tâm đến thị trường bất động sản, luôn điều chỉnh chính sách về bất động sản, thị trường bất động sản nhằm huy động nguồn lực bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội

– Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh mẽ hơn các hàng hóa thông thường khác Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, khu vực, quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân cư tại đó Ngoài ra còn có các yếu tố khác như yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo… cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản

- Khái niệm và phân loại bất động sản nhà ở

Khái niệm nhà ở

Nhà ở là loại hình kiến trúc xuất hiện sớm nhất Đó là những không gian kiến trúc phục vụ cho đời sống sinh hoạt gia đình và con người Ban đầu nhà ở đơn thuần chỉ là một nơi trú thân đơn giản nhằm bảo vệ cho con người chống lại những bất lợi của điều kiện tự nhiên hoang dã như: nắng, mưa, tuyết, gió, thú rừng…, dần dần đã tạo điều kiện thuận lợi cho con người và từng gia đình có không gian để tái tạo sức lao

động, sinh con đẻ cái và an cư lạc nghiệp

Theo dòng thời gian, đuổi kịp xu hướng phát triển của thời đại, ngày nay nhà ở

đã trở thành trung tâm tiêu thụ hàng hóa, là nơi hưởng thụ quy mô gia đình với những thành tựu khoa học kĩ thuật hiện đại do xã hội cung cấp với đầy đủ tiện nghi của văn minh đô thị Có thể nói nhà ở đang tiến hóa để dần trở thành đơn vị “tổ ấm sáng tạo”

của con người để thích ứng với nền kinh tế tri thức (Nguyễn Đức Thiềm, 2006) Do đó, nhà ở không đơn thuần là một vật thể hình khối kiến trúc đảm nhận chức năng che chở cho con người nhằm tránh sự tác động của thiên nhiên (Vũ Trung Hưng, 2007), mà còn là một nhu cầu hạnh phúc đời sống chính đáng, quan trọng của tất cả mọi người dân trên hành tinh này (Nguyễn Đức Thiềm, sách đã dẫn)

Một định nghĩa khác về nhà ở được phát biểu tại Điều 1, Luật Nhà Ở như sau:

“Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” Cách định nghĩa này khá đơn giản và chủ yếu dựa vào chức

năng chính của nhà ở - để ở và để phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình

Nhìn chung, tất cả các định nghĩa trên chỉ nói đến nhà ở là nơi cư trú, sinh hoạt, nghỉ ngơi của con người sau những ngày lao động vất vả Nó vẫn là tư liệu sinh hoạt

cơ bản tối cần thiết cho sự sinh tồn của con người

Đến năm 2000 cùng với sự ra đời của lý thuyết Vị thế - Chất lượng của Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely thì nhà ở ngoài những đặc tính kiến trúc vật thể như đã nêu ở trên còn được bổ sung thêm thuộc tính vị thế Do đó khái niệm nhà ở được hiểu một cách rộng rãi hơn, mô tả xác thực hơn thực tế cuộc sống: nhà ở không chỉ đơn thuần là nơi cư trú đáp ứng các nhu cầu tâm sinh lý tối thiểu mà còn là biểu tượng vị thế của con người trong xã hội Tác giả đã tóm tắt những đặc trưng trên của bất động

sản nhà ở vào hai thuộc tính đó là “thuộc tính xã hội và thuộc tính vật lý” mà theo ông đây là những thuộc tính cơ bản nhất mà bất kì bất động sản nào cũng phải có

Vị thế nhà ở là một đại lượng phi vật thể vì nó tồn tại trong tâm tư, nguyện vọng, tâm tưởng của con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005) Vị thế là hình thức

đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa, tôn giáo, chất lượng môi trường… phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định và có liên quan đến các điều kiện lịch sử cụ thể, đấy là chiều thời gian (Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, sách đã dẫn) Tâm tư,

nguyện vọng con người không ngừng thay đổi theo sự phát triển của xã hội nên Hoàng Hữu Phê đã chính xác khi khẳng định vị thế bất động sản phụ thuộc vào địa điểm và thời gian bất động sản đó tồn tại Có thể nói, vị thế nơi ở là tổng hòa các mối quan hệ được hình thành từ những tương tác thị trường và phi thị trường Cho nên vị thế phụ

thuộc vào con người, con người ở đâu, vị thế ở đó, “nhà ở là biểu tượng vị thế của con người trong xã hội” Nhưng làm cách nào để đo lường vị thế? Có quan điểm cho rằng

vị thế được lượng hóa bằng số lượng, chất lượng và cường độ mối quan hệ tại nơi ở

Vị thế chính là một trong những cơ sở hình thành giá trị bất động sản nhà ở và có ảnh

hưởng nhiều đến việc ra quyết định của người lựa chọn bất động sản nhà ở

Chất lượng bất động sản nhà ở bao gồm những đại lượng vật lý có thể đo đếm được như diện tích sàn sử dụng, số lượng phòng, số tầng cao… thêm vào đó có thể tính đến các chỉ số chất lượng sản phẩm như độ bền, kiến trúc, tính tương thích với công nghệ xây dựng hiện có Thông thường, những đặc tính này tách rời khỏi nội dung vị

thế của bất động sản nhà ở

Phân loại nhà ở

Hiện nay trên thị trường bất động sản có nhiều cách phân loại nhà ở, mỗi cách phân loại còn tùy vào những tiêu chí khác nhau cho những mục đích khác nhau

- Phân loại theo hình thức tổ chức đáp ứng công năng

+ Nhà ở nông thôn: là loại hình nhà ở gia đình dành riêng cho những người lao

động nông nghiệp, nó gắn liền với đồng ruộng, địa bàn sản xuất chủ yếu của gia đình thuần nông

+ Nhà biệt thự thành phố: là loại nhà ở cho gia đình độc lập với tiện nghi sang

trọng, có sân vườn rộng, chủ yếu phục vụ cho người dân thành phố có nhu cầu kinh tế

và đời sống cao Theo số tầng của nhà ở biệt thự có thể chia ra loại biệt thự 1 tầng, 2 tầng, 3 tầng hoặc biệt thư đơn lập, biệt thự song lập…Nhà biệt thự hiện nay thường

tọa lạc trong những khu vực yên tĩnh, có nhiều cây xanh và có tiêu chuẩn sinh hoạt cao, điều kiện tiện nghi đầy đủ Các biệt thự thường chỉ dùng vào mục đích ở và nghỉ dưỡng

+ Nhà liên kế: là loại nhà gồm các ô hoặc ngăn đặt cạnh nhau xếp thành băng

hoặc dãy, cho phép xây dựng hàng loạt, tiết kiệm đất sử dụng, thường chỉ có hai hướng tiếp xúc với thiên nhiên Loại nhà này tạo thành những dãy phố có hình thức vô cùng sống động, với các kiểu kiến trúc đa dạng Đông Tây kim cổ Đặc biệt loại nhà này dùng để phục vụ cho những gia đình trung lưu, có thể vừa kết hợp ở và kinh doanh buôn bán

+ Chung cư: là loại nhà cao tầng gồm nhiều căn hội Các căn hộ là một tế bào

tạo nên chung cư Căn hộ là một chuỗi không gian có quan hệ khép kín phục vụ đời sống độc lập cho một hộ gia đình Chúng được tập hợp lại quanh những cầu thang, hành lang công cộng Đây là loại nhà kinh tế nhất về mặt khai thác sử dụng đất của đô thị và đồng thời là loại hình nhà ở đang có xu hướng lựa chọn cao nhất của người dân

- Phân loại theo Luật Nhà ở

+ Nhà chung cư: là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống

công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các

hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư (Điều 70, Luật Nhà ở)

+ Nhà riêng lẻ: là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất thuộc quyền

sử dụng của hộ gia đình cá nhân theo quy định của pháp luật (bao gồm nhà liên kế, nhà

biệt thự…)

- Khái niệm hàng hóa bất động sản nhà ở

Hàng hóa bất động sản nhà ở là phạm trù nội hàm của bất động sản, là đối tượng của quan hệ cung cầu trên thị trường về bất động sản Là đối tượng trao đổi trong các giao dịch có sự tương tác của người mua và người bán thỏa thuận về số lượng hàng hóa và mức giá trao đổi

Hiện nay có hai quan điểm nhận thức khác nhau về hàng hóa bất động sản Quan điểm thứ nhất cho rằng hàng hóa bất động sản là một đối tượng bất động sản cụ thể như thửa đất, tòa nhà, căn hộ hay một công trình nào đó mà người chủ sở hữu không còn nhu cầu sử dụng, sẵn sàng mang ra thị trường để trao đổi Không phải bất

cứ bất động sản nào cũng là hàng hóa bất động sản, mà bất động sản phải thỏa mãn một số điều kiện như bất động sản phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch Cụ thể như có xác nhận quyền sở hữu, không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong vùng quy hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo quy hoạch của Nhà nước và không gây ô nhiễm môi trường Quan điểm này cho rằng không phải bất kỳ một bất động sản cũng là hàng hóa, như đất lâm viên cây xanh, đất đường giao thông, đất quảng trường không phải là hàng hóa bất động sản vì đó là những công trình công cộng không được phép trao đổi mua bán trên thị trường

Tuy nhiên, quan điểm nhận thức này lại không lý giải được sự khác nhau về mặt giá trị trao đổi của các bất động sản nhà ở liền kề bên những công trình công cộng,

đường giao thông, lâm viên cây xanh có các mức tiện ích khác nhau Có thể nói trong giá trị trao đổi của bất động sản nhà ở được trao đổi đã hàm chứa giá trị của lợi ích từ công trình công cộng liền kề Lợi ích này được trao đổi cùng với nhà ở nhờ vào tính ảnh hưởng lẫn nhau giữa các bất động sản như đã nêu ở trên Như vậy, quan điểm xem hàng hóa bất động sản là một bất động sản cụ thể là quan điểm kinh tế hàng hóa thuần nhất truyền thống được vận dụng tỏ ra không thuyết phục trong nghiên cứu thị trường bất động sản

Từ đó một quan điểm khác về hàng hóa bất động sản được đề xuất Quan điểm này cho rằng đối tượng trao đổi trên thị trường bất động sản là lợi ích chứa đựng trong bất động sản - lợi ích được tạo ra bởi chính bản thân bất động sản hiện vật trao đổi trong mối quan hệ tương tác với môi trường xã hội và kỹ thuật hạ tầng xung quanh nhờ vào tính ảnh hưởng lẫn nhau Theo logich của lý thuyết Vị thế - Chất lượng, lợi ích chứa đựng trong bất động sản hiện vật được tạo ra bởi chất lượng và vị thế bất động sản

Vị thế và chất lượng là hai thành phần cơ bản của bất động sản Sự kết hợp giữa chúng tạo ra một lợi ích nhất định có khả năng đáp ứng các nhu cầu tự nhiên và xã hội của con người, được gọi là dịch vụ bất động sản Nghĩa là bất động sản hiện vật sẽ chứa đựng các dịch vụ bất động sản trong nó Hàng hóa bất động sản giao dịch trên thị trường không phải là những bất động sản hiện vật hay những căn nhà cụ thể, chúng chỉ

là những đối tượng trao đổi trực tiếp; còn đối tượng của cung cầu trên thị trường chính

là dịch vụ bất động sản, là những lợi ích thu được từ việc sở hữu và sử dụng nhà ở Trong thực tế, không có ai chỉ có cầu về chất lượng mà không cầu về vị thế, và ngược lại, cũng không ai chỉ có nhu cầu về vị thế mà không cầu về chất lượng Giao dịch trên thị trường cũng vậy, không thể chỉ đơn thuần là giao dịch về diện tích (chất lượng) mà

không giao dịch về vị thế hay ngược lại Nhưng vì tiêu chuẩn vật lý của nhà ở tại mỗi địa điểm khác nhau và tiêu chí chủ quan của vị thế nơi ở cũng khác nhau (Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, sách đã dẫn) nên sự lựa chọn kết hợp như thế nào là tối ưu và

có tuân theo quy luật gì không hay đơn thuần chỉ là sự kết hợp ngẫu nhiên?

Theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng, trong những bối cảnh xã hội khác nhau thì

sự kết hợp giữa vị thế xã hội và chất lượng nhà ở cũng khác nhau Thông thường, tại những khu vực của giới thượng lưu, vị thế nơi ở chiếm ưu thế; còn tại khu vực trung lưu và hạ lưu, thì chất lượng nhà ở là thành phần chủ đạo

Giả sử có 3 bất động sản A, B và C có sự kết hợp giữa những thành phần vị thế

và chất lượng khác nhau nhưng chúng cùng tạo ra một lượng lợi ích như nhau, khả năng đáp ứng nhu cầu của con người như nhau, nghĩa là lượng dịch vụ bất động sản của chúng bằng nhau Theo lí thuyết kinh tế A, B, C sẽ cùng nằm trên đường đồng lượng (còn gọi là đường đồng ích)

Như vậy đối với người tiêu dùng bất động sản, tỉ lệ kết hợp nào là tối ưu? Người tiêu dùng sẽ chọn cái nào: A hay B hay C (A, B, C là đại diện cho các bất động sản có thể thay thế lẫn nhau) Điều này còn phụ thuộc vào ngân sách chi tiêu cho bất động sản của người tiêu dùng Với ngân sách cố định, người tiêu dùng có thể mua các bất động sản có sự kết hợp giữa vị thế và chất lượng tỉ lệ nghịch với nhau, nghĩa là nếu mua thêm một đơn vị vị thế thì đồng thời phải giảm đi một lượng đơn vị chất lượng để

Điểm xác định tỉ lệ kết hợp vị thế - chất lượng tối ưu chính là điểm tiếp xúc của đường đồng lượng và đường ngân sách (đường đồng phí) Trong điều kiện giá cả các đơn vị vị thế và chất lượng không đổi, khi thu nhập tăng lên, ngân sách cho chi tiêu bất động sản cũng tăng theo, ta có các đường ngân sách song song nhau và nhu cầu về vị thế và chất lượng của người tiêu dùng cũng thay đổi Khi đó tập hợp các điểm tiếp xúc của đường đồng lượng và đường ngân sách tạo thành đường ngưỡng mong muốn, đây

là đường tối ưu của sự kết hợp hai thành phần vị thế và chất lượng Tại mỗi mức độ vị thế nơi ở, có một mức chất lượng nhà ở chấp nhận được xác định bởi đường ngưỡng mong muốn này, (hình 1.1)

Hình 1.1 Sự kết hợp giữa đường đồng lượng và đường ngân sách.

Tóm lại khi thu nhập thay đổi sẽ dẫn đến sự thay đổi của cầu Đối với các loại hàng hóa thông thường, người ta chú trọng vào mặt chất lượng của nó: tốt - trung bình

- xấu Riêng đối với bất động sản, sự chọn lựa này còn phụ thuộc vào thuộc tính vị thế

xã hội Sự lựa chọn ở đây chính là lựa chọn khả năng kết hợp số lượng thành phần thay đổi của vị thế và chất lượng để có lợi ích lớn nhất trong giới hạn của ngân sách chi tiêu cho bất động sản Hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản chính là dịch vụ bất động sản Quan điểm nhận thức theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng lý giải được những thiếu sót của quan điểm kinh tế hàng hóa truyền thống

I.1.2 Cung – cầu và giá cả bất động sản

Trong các lý thuyết kinh tế truyền thống, bất động sản cũng giống như các hàng hóa, dịch vụ thông thường, cung cầu về bất động sản được hiểu theo cách đơn giản như sau:

Cầu trong thị trường bất động sản được hiểu là số lượng bất động sản gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất tại mỗi thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán

Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định

Như đã nói ở trên, bất động sản có hai thuộc tính cơ bản: vị thế và chất lượng Chính các thuộc tính này tạo nên tính dị biệt cho từng bất động sản Vì vậy, trong việc nghiên cứu cung cầu bất động sản vẫn chưa có sự thống nhất, các nhà nghiên cứu gặp không ít trở ngại bởi tính dị biệt, thậm chí một số tác giả hầu như bỏ qua tính dị biệt của bất động sản, đất đai, nhà ở, mà chỉ nói khái quát về cung cầu chung chung như những hàng hóa khác2 Điều này nhường như đã đánh đồng bất động sản với các loại hàng hóa khác và làm cho việc nghiên cứu về quan hệ cung cầu bất động sản trở nên

bế tắc

Trên quan điểm tương đối hoá tính dị biệt, khẳng định các bất động sản chỉ khác nhau về mặt lượng giá trị các yếu tố thuộc tính chất lượng và vị thế Các bất động sản khác nhau về mặt lượng giá trị các yếu tố thuộc tính thì tạo ra khả năng đáp ứng nhu cầu cho con người là khác nhau Khả năng đáp ứng này được gọi là dịch vụ bất động sản và là một biến số phụ thuộc vào vị thế và chất lượng: Y = f(VT, CL) Cung cầu bất động sản trên thị trường chính là cung cầu về dịch vụ bất động sản (hay bất động sản quy ước), về tổ hợp vị thế và chất lượng Trên thực tế, không có người chỉ có cầu về “phần xác” của căn nhà mà không quan tâm đến những mối quan hệ xã hội có được khi ở trong căn nhà ấy, về “phần hồn” của nó và ngược lại

Theo đó, cầu về dịch vụ bất động sản mô tả số lượng dịch vụ bất động sản mà người tiêu dùng sẽ mua ở các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể trong điều kiện các yếu tố khác (giá, thu nhập…) không đổi Cầu thực sự xuất hiện khi hội đủ các điều kiện sau:

- Có sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một loại hoặc một tổng thể các đơn

vị dịch vụ bất động sản nào đó và nhu cầu đó không thể tự thỏa mãn

- Phải có các nguồn lực tài chính đảm bảo cho nhu cầu trở thành cầu có khả năng thanh toán

Cung thị trường bất động mô tả số lượng dịch vụ bất động sẽ cung ứng trên thị trường ở các mức giá khác nhau vào một thời gian cụ thể trong điều kiện các yếu tố khác không đổi

- Các bất động sản phải hội tụ đầy đủ các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường, nghĩa là được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng

- Người chủ sở hữu các bất động sản đó sẵn sàng chuyển giao quyền sở hữu cho người khác

- Giá cả để thực hiện việc chuyển giao phù hợp với mặt bằng chung trên thị trường

Cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng bất động sản và giá cả bất động sản là hình thức biểu hiện của giá trị bất động sản, bao gồm giá trị vô

hình và hữu hình của hàng hóa bất động sản Giá trị hữu hình là giá trị của chất lượng bất động sản và giá trị vô hình là giá trị của vị thế xã hội bất động sản Nếu như giá trị hữu hình phản ánh giá trị sử dụng được tạo thành từ chất lượng bất động sản và dễ dàng xác định được thì giá trị của vị thế xã hội bất động sản lại là một yếu tố trừu tượng, không có một tiêu chuẩn nhất định để đánh giá mà phụ thuộc vào sự cảm nhận của mỗi người Mỗi cá nhân có trình độ nhận thức, kinh nghiệm và vị thế xã hội khác nhau thì cảm nhận khác nhau về vị thế xã hội của bất động sản, sự thay đổi của nó thường gắn liền với quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa gọi là trào lưu tiêu dùng xã hội, đánh giá về những điều được coi là “yếu tố tạo nên giá trị cuộc sống” Chính vì vậy để xác định giá trị vô hình của bất động sản là điều không đơn giản Tuy nhiên, về bản chất thì giá trị bất động sản vẫn phải được đánh giá dựa trên cả hai loại giá trị trên

Hình 1.2 Cung cầu trong các phân khúc và toàn bộ thị trường

Như đã nói ở trên, cung bất động sản ít co giãn và trong ngắn hạn có thể mô tả chúng bằng những đường thẳng đứng (hình 1.2) D1, D2, DT là các đường cầu trong các phân khúc của thị trường

Ở phân khúc của người có thu nhập thấp, đường cầu không dốc lắm (D2), chứng tỏ thành phần dân cư trong phân khúc này phản ứng mạnh mẽ trước sự thay đổi của giá Để đáp ứng nhu cầu của nhóm này thông thường giá cũng có xu hướng giảm xuống để phù hợp với nhu cầu

Đường cầu trong phân khúc thu nhập cao (D1) có độ dốc lớn, họ ít phản ứng trước những biến động của giá, giá cả mà nhóm này chấp nhận trả cho một đơn vị dịch

vụ bất động sản sẽ lớn hơn, vì vậy giá cả bất động sản sẽ cao hơn

Chính những phân khúc thị trường khác nhau sẽ tạo ra những mức giá khác nhau, những mức giá này luôn dao động quanh mức giá chung nhất là giá cả thị trường (P0)

I.1.3 Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản

Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với các hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng

- Thị trường bất động sản là thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm của đất đai: đất đai không bao giờ hao mòn hay mất đi (ở đây ta không xét các trường hợp đặc biệt như động đất, sạt lở, ) và người có quyền sở hữu đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác Điều mà

họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại Do đó khi xem xét giá

cả đất đai không thể chỉ xác định giá cả của nó như các hàng hóa thông thường mà phải dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai

- Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

Nếu như những hàng hóa khác có thể mang ra chợ để trao đổi mua bán, nơi diễn

ra giao dịch cũng là nơi trưng bày hàng hóa thì hàng hóa bất động sản lại có những điểm khác biệt Với tính chất cố định không thể di dời nên trong giao dịch bất động sản ít khi có chuyện trùng hợp giữa hàng hóa bất động sản và địa điểm giao dịch Các giao dịch về bất động sản có thể diễn ra ở nhiều nơi như trên sàn giao dịch bất động sản hay đơn giản là ở một địa điểm nhỏ hẹp như tại nhà riêng, góc quán cà phê… hay thậm chí chỉ cần bằng một cuộc điện thoại hoặc một cái click chuột

Cách thức giao dịch bất động sản đơn giản là vậy Tuy nhiên để có một giao dịch thành công thì phải trải qua nhiều khâu với thủ tục tương đối phức tạp, vì vậy trên thực tế số lần một bất động sản được mang ra giao dịch là không nhiều, có bất động sản chỉ giao dịch trên thị trường một lần duy nhất

- Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung và cầu bất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng; từ số lượng, kiểu cách, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển Mặt khác bất động sản còn có đặc điểm

là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu làm cho mỗi vùng, mỗi khu vực có đặc trưng riêng về cung và cầu bất động sản Người ta không thể di dời bất động sản từ nơi này sang nơi khác cũng như không thể di chuyển tâm lý, tập quán, thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, khu vực khác Vì vậy, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động của các quan hệ giao dịch bất động sản thường chỉ diễn ra ở từng vùng Quan hệ cung cầu giá cả bất động sản chỉ ảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường bất động sản ở các vùng, các khu vực khác Đồng thời nghiên cứu bất động sản phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng vùng, từng khu vực Không thể lấy quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản của khu vực này áp dụng cho khu vực khác

- Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, mang tính độc quyền nhóm và phân biệt

Tính độc quyền của thị trường bất động sản xuất phát từ tính cố định và tính dị biệt của đất đai, từ đó tạo ra khả năng độc quyền của người sở hữu và kinh doanh bất động sản Tính độc quyền cùng với sự khác biệt về độ co giãn của cầu bất động sản tạo

ra các phân khúc khác nhau trong thị trường Đặc điểm này dẫn đến giá cả bất động sản hình thành trong nhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc

- Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản

Đối với các hàng hóa thông thường, quy luật cung cầu giá cả thường diễn ra theo quy luật chung: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên cao kích thích tăng cung cân bằng với cầu và giá lại quay lại mức cân bằng

Tuy nhiên, đối với hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng lên, cung không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác bởi để tạo lập một bất động sản cần phải có thời gian dài để tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục pháp lí, thiết kế, thi công,…

- Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập

Vì hàng hóa bất động sản không được bày bán trên thị trường như các hàng hóa khác, người mua khó có thể đứng một chỗ để so sánh bất động sản này với bất động sản khác, lượng thông tin về bất động sản bị hạn chế Do đó, cả người mua và người bán đều không có nhiều cơ hội lựa chọn thị trường cho bất động sản cần giao dịch Hơn nữa, bất động sản thường có giá trị lớn và khi giao dịch phải thực hiện rất nhiều thủ tục nên cần rất nhiều công sức và thời gian để ra quyết định có tham gia vào thị trường này hay không Thực tế thì không phải ai cũng có thể tham gia vào thị trường quý tộc này

- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của nhà nước đối với bất động sản bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch bất động sản Mọi bất động sản và giao dịch trên thị trường bất động sản đều được nhà nước quản lý và chính sự tham gia của nhà nước vào thị trường bất động sản sẽ làm cho thị trường này bình ổn hơn

- Thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường vốn

Muốn tham gia vào thị trường bất động sản, một yếu tố cần thiết không thể thiếu là cần phải có một lượng vốn lớn do giá trị của bất động sản là rất lớn Lượng vốn này thông thường được huy động từ thị trường vốn

Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn lành mạnh thì thị trường bất động sản cũng khó có thể phát triển ổn định được Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là một thị trường linh động, vừa mang tính chất tự nhiên vừa mang các đặc tính xã hội, hoạt động theo một quy luật riêng không giống với các hàng hoá thông thường, sự biến động về giá là rất lớn,…Do vậy mà một người

muốn tham gia hoạt động trong lĩnh vực này cần có một kiến thức chuyên môn vững vàng, cần linh hoạt trong quản lý, cũng như phải có kiến thức về pháp luật bởi đây là một ngành khá nhạy cảm

I.2 Bản chất và đặc điểm của giá cả bất động sản

I.2.1 Bản chất của giá cả bất động sản

Trên thị trường, giá cả hàng hóa nói chung được hình thành thông qua quan hệ cung cầu Khi có sự cân bằng cung cầu ta sẽ tìm được giá cả cân bằng của hàng hóa Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu Từ quan điểm nhận thức nêu trên về quan hệ cung cầu bất động sản, có thể nói sự tương tác cung cầu về dịch vụ bất động sản xác định giá cả của một đơn vị dịch vụ bất động sản P0 Giá cả thị trường của một bất động sản cụ thể được xác định bằng công thức P = P0 x Y, với Y = f(CL,VT) Quan điểm này được nhiều người dễ dàng chấp nhận, tuy nhiên khi làm rõ nội dung giá trị ẩn chứa bên trong giá cả thị trường thì gặp nhiều quan điểm khác nhau, cụ thể theo ý kiến của

TS Trần Thanh Hùng, có thể tóm lược thành 3 quan điểm trường phái: kinh tế học chính trị Macxit, quan điểm kinh tế thị trường và quan điểm kinh tế học hiện đại

Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa Nó là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng Trong đó giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị Từ đó khẳng định đất đai, thành phần cơ bản của bất động sản, không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai Giá cả đất đai P thực chất là địa tô tư bản hoá, xác định theo công thức: P = R/I, với R là địa

tô và I là tỷ lệ chiết khấu

Sau này một số nhà kinh tế trường phái tân Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá trị, bởi vì hiện tại đất đai không còn ở trạng thái tự nhiên ban đầu, mà đã có lao động

xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai; được xác định theo công thức: W = C + V + M (Xagaidak A E., 1992) Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004) Như vậy giá trị đất đai không phải là giá trị đầu tư phát triển trên đất đai Sự lúng túng trong lý giải về giá trị đất đai theo quan điểm Mác xít bắt nguồn từ cụm từ “lao động kết tinh trong hàng hóa” là nền tảng lý luận giá trị của Mác – là giá trị sức lao động – một phạm trù mà các nhà kinh tế học nhanh chóng nhận ra là “một cuộn dây chằng chịt không cách nào tháo gỡ được”

Thận trọng hơn khi đưa ra khái niệm giá trị, các nhà kinh tế thị trường không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động” Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hóa/dịch

vụ khác được gọi là giá trị của nó Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường

Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, dễ chấp nhận, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995)

Cũng là quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, xem xét ở một mức

độ khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hóa đó; giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005)

Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai, bất động sản được giải thích một cách thuyết phục hơn Theo đó, giá trị hữu hình ứng với chất lượng nhà đất và giá trị

vô hình ứng với vị thế đất đai Giá trị trao đổi bất động sản có hai thành phần: giá trị sử dụng và giá trị

Vận dụng phạm trù của Mac – phạm trù giá trị và giá trị sử dụng, phạm trù giá trị trao đổi trong lý thuyết kinh tế thị trường, có thể nói, giá trị trao đổi bất động sản bao gồm giá trị và giá trị sử dụng Giá trị tương đồng với giá trị vô hình, giá trị sử dụng tương đồng với giá trị hữu hình

Trong đó giá trị là vô hình do vị thế tạo ra còn giá trị sử dụng là hữu hình và do chất lượng tạo ra Giá trị trao đổi = {Giá trị (vị thế) + giá trị sử dụng (chất lượng)}

Giá trị sử dụng là giá trị hữu hình – giá trị tiền tệ của cơ sở không gian (diện tích bề mặt) có các thuộc tính địa chất, địa hình, địa mạo và sinh thái cùng với các quá trình sinh lý hoá tạo ra độ phì đất kết hợp với giá trị đầu tư trên đất đai tạo ra sản phẩm hàng hoá

Giá trị đất đai cũng như giá trị thương hiệu phụ thuộc vào vị thế của đất đai Giá trị là đại lượng vô hình phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng của thị trường Bản chất “giá trị vô hình” của đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng - nghĩa

là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm - của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005) Quan điểm về giá trị vô hình của đất đai chắc chắn cũng được các nhà quản lý đất đai thuộc trường phái Mác xít dễ dàng chấp nhận, khi công nhận tính siêu hình, phi vật thể của giá trị vật chất tạo ra tư bản (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006)

Trong trường hợp vị thế đất đai không khác nhau do con người trong xã hội tất

cả đều như nhau thì giá trị trao đổi của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình, tức là giá trị sử dụng

I.2.2 Đặc điểm của giá cả bất động sản

Không giống như giá cả các hàng hóa thông thường khác, hàng hóa bất động sản có nhiều khác biệt do đó cũng dẫn đến những sự khác biệt trong giá cả bất động sản Cần phân biệt giá cả thị trường dịch vụ bất động sản và giá cả của một bất động sản hiện vật cụ thể

Như đã biết, giá cả thị trường của một bất động sản hiện vật cụ thể được xác định từ giá cả thị trường của đơn vị dịch vụ bất động sản theo công thức P = P0 x Y,

với Y = f(VT, CL) Trong một khu vực nhất định mức giá thị trường của bất động sản phần lớn được quy định bởi mức vị thế xã hội của khu vực đó, bởi vì khi chất lượng bất động sản tăng lên một mức nào đó sẽ không tăng lên được nữa, mức tới hạn này được gọi là ngưỡng, lúc đó giá cả bất động sản chủ yếu do vị thế quyết định, giá tăng lên là do giá trị của vị thế tăng lên Sự thay đổi của giá cả thị trường nếu không tính đến các khuyết tật của thị trường phần lớn là do sự thay đổi của vị thế bất động sản và thường gắn liền với hai quá trình đặc trưng của động học đô thị: quá trình trưởng giả hóa và quá trình hoang hóa

Tại một khu vực có mức vị thế nhất định sẽ có một mức giá xác định, mặc dù giá cả mua bán trên thị trường có thể dao động, nhưng luôn xoay quanh mức giá này

Vì vậy mà giá cả thị trường bất động sản mang tính ngưỡng Các mức vị thế khác nhau

có các mức ngưỡng giá bất động sản khác nhau

Giá cả thị trường của một đơn vị dịch vụ bất động sản ở một vị trí và thời gian

cố định là không đổi, tuy nhiên giá sẽ thay đổi theo thời gian và không gian phân bố Mỗi bất động sản giao dịch cụ thể sẽ có một mức giá cụ thể, được gọi là giá mua bán

do sự thỏa thuận giữa người bán và người mua Mức giá mua bán này không phải là

giá cả hợp lý trong điều kiện lý tưởng như nhiều người lầm tưởng, mà là giá cả phải chăng mang tính tình huống thuận mua vừa bán theo tính cấp thiết của người mua hay

của người bán Theo cách nhìn của kinh tế học thì giá cả hợp lý là một khái niệm hết sức tù mù và không rõ ràng, cái ‘lý” đó có trong tình huống nào? “lý” của ai? Và từ đâu mà có? Tại sao có những thị trường hết sức phi lý như thị trường bất động sản Việt Nam nhưng vẫn có khách hàng “Giá cả hợp lý” do quen miệng mà được sử dụng phổ biến chứ thực chất chẳng có ý nghĩa rõ ràng nào cả (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005) Tuy nhiên cũng có trường hợp mức giá được coi là phải chăng đối với đa số mọi người này lại không được một nhóm người nào đó chấp nhận và hình thành một mức giá mới khác so với mức giá phải chăng đó, giá này được gọi là giá tình huống hay giá cục bộ Giá tình huống này có thể tăng cao hơn so với mức giá trung bình thị trường hay cũng có thể thấp hơn tùy theo mỗi tình huống cụ thể Mức giá này có thể lên xuống nhưng vẫn dao động xung quanh một trục cố định Đây chính là tính ngưỡng của giá bất động sản và được thể hiện qua sơ đồ sau:

Hình 1.3 Tính ngưỡng của giá bất động sản

P0 là mức giá cân bằng của thị trường, PA, PA’ là hai mức giá tình huống PA

tăng tới một giới hạn nào đó thì không thể tăng lên được nữa, tương tự PA’ giảm đến một giới hạn nào đó cũng không thể tiếp tục giảm được nữa, lúc đó cả PA và PA’ đều có

xu hướng quay về điểm cân bằng P0

Một đặc điểm nữa của giá bất động sản là đôi khi giá bất động sản thay đổi đột ngột khi vị thế thay đổi Như đã nói ở trên, vị thế là yếu tố chủ yếu tạo ra giá trị bất động sản, vì vậy giá cả bất động sản tăng giảm theo mức độ tăng giảm của vị thế Khi

vị thế đột ngột tăng cao thì giá cũng tăng cao và ngược lại, giá giảm khi vị thế giảm đột ngột Điều này được chứng minh trong đô thị, có những nơi vị thế cao nhưng vẫn tồn tại khu nhà ổ chuột, xập xệ do quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa Đồng thời

do đặc điểm phân bố dân cư theo vùng văn hóa – xã hội, sự phân tầng phân lớp trong

xã hội, sống cạnh những người giàu luôn có những người có thu nhập thấp, bên cạnh những căn nhà cao to, hiện đại luôn tồn tại những ổ chuột và xóm liều

Sự tồn tại song song của người giàu và người nghèo chính là một nét văn hóa đặc thù trong xã hội đang phát triển Họ sống cạnh nhau để bổ sung cho nhau, người giàu cần được phục vụ, người nghèo sẵn sàng, và cái mà người nghèo nhận được chính là thu nhập Với mức thu nhập của mình, người nghèo cũng có thể mua những căn nhà ở ngoại ô rộng rãi hơn, thoáng mát hơn để sống nhưng chi phí thời gian và tiền bạc cho việc đi lại từ ngoại ô vào trung tâm việc làm trong thành phố quá cao, làm giảm cơ hội tìm kiếm việc làm trong một xã hội cạnh tranh, vì vậy mà họ chọn sống ở những khu ổ chuột và xóm liều

Chính sự sống xen kẽ của người giàu và người nghèo đã làm cho giá cả bất động sản còn mang tính phi tuyến, tức sự thay đổi mang tính đột ngột Tính phi tuyến thể hiện trong không gian cũng như trong thời gian, (hình 1.4)

Hình 1.4 Tính phi tuyến của giá bất động sản

Tính phi tuyến của giá cả bất động sản suy cho cùng cũng là do sự thay đổi phi tuyến của vị thế nơi ở gắn liền với động học dân cư đô thị: trưởng giả hóa và hoang hóa với sự hình thành các khu dân cư có các nét văn hóa – xã hội đặc thù, tuy nhiên tính phi tuyến này chỉ thể hiện trong không – thời gian thực Trong không gian vị thế thì giá cả bất động sản nhà ở thể hiện như một mặt cầu với bề mặt trơn nhẵn bởi hiệu

ứng lực căng mặt ngoài (Hoàng Hữu Phê, 2009) Như vậy mô hình giá cả bất động sản

có thể biểu diễn tổng quát ở đồ thị sau (hình 1.5)

Hình 1.5 Mặt chiếu đứng mô hình giá cả bất động sản

Tại nơi có mức vị thế cao thì có mức giá bất động sản cao tương ứng, tại nơi có mức vị thế thấp thì có mức giá bất động sản tương đối thấp hơn Nhìn tổng thể ta thấy giá bất động sản có hình cái lồng bàn úp với bề mặt trơn nhẵn, nhưng thực tế thì không như vậy Chính tính phi tuyến của giá bất động sản làm cho mặt trơn nhẵn của cái lồng bàn úp trở nên lồi lõm Sự lồi lõm này cũng luôn có sự chuyển biến trong không gian

và theo thời gian, đó chính là sự biến thiên của giá cả bất động sản Nguyên nhân của

sự biến thiên này sẽ được làm rõ ở phần tiếp theo

I.2.3 Sự biến thiên của giá cả bất động sản

Giá cả bất động sản được tạo thành từ sự kết hợp của giá trị vô hình và giá trị hữu hình trong một bất động sản Tuy nhiên, do sự tác động của nhiều yếu tố, mức giá

cả này luôn có sự biến đổi trong không gian và theo thời gian Mặc dù giá cả bất động sản luôn biến đổi không ngừng nhưng chúng cũng tuân theo những qui luật của chúng

Thứ nhất, giá cả bất động sản biến đổi nhưng luôn xoay quanh một trục cố định, trục này được gọi là mức giá cân bằng thị trường

Mức giá cân bằng là mức giá được đa số mọi người trong xã hội chấp nhận Tuy nhiên, tùy vào hoàn cảnh cụ thể mà trên thị trường có xuất hiện những mức giá khác nhau, chúng có thể cao hơn hoặc thấp hơn mức giá thị trường, được gọi là giá tình huống Mức giá tình huống này có sự biến động tăng hoặc giảm nhưng chỉ trong một giới hạn nào đó, và chúng luôn xoay quanh mức giá thị trường và lực để kéo chúng về với giá thị trường gọi là lực căng mặt ngoài

Như vậy ta có thể thấy trong một khoảng thời gian nhất định, thị trường phải chấp nhận nhiều mức giá tình huống khác nhau và rất khó xác định Tuy nhiên theo thời gian, những mức giá tình huống đó sẽ trở về gần với mức giá thị trường và luôn dao động quanh mức giá thị trường đó

Thứ hai, chính bản thân mức giá cân bằng thị trường cũng luôn có sự biến động theo thời gian do sự thay đổi của quan hệ cung cầu thị trường, hay sự thay đổi của vị thế khu vực gắn với các quá trình trưởng giả hóa và hoang hóa Với mức giá cân bằng mới lại xuất hiện những mức giá tình huống mới dao động quanh nó Hiện tượng này được lặp đi lặp lại nhiều lần đã làm cho thị trường bao giờ cũng tồn tại đồng thời nhiều mức giá, mức giá thị trường và mức giá tình huống trong các trường hợp khác nhau Chính vì vậy mà trên thực tế không có một mức giá nào là chuẩn cho tất cả các giao dịch trên thị trường, chỉ có mức giá được nhiều người chấp nhận nhất, còn những mức giá khác dao động xung quanh mức giá này gọi là “giá cả phải chăng” (Tôn Thất Nguyễn Thiêm – 2005) Chính vì điều này, việc đi tìm chỉ số giá bất động sản trở nên cần thiết và có ý nghĩa vô cùng quan trọng giúp định hướng thị trường

I.3 Phương pháp xác định chỉ số giá bất động sản nhà ở

I.3.1 Khái niệm chỉ số giá bất động sản nhà ở

Là chỉ số phản ánh sự thay đổi giá trị của bất động sản nhà ở, hay nói cách khác

đó chính là sự thay đổi về giá của đơn vị dịch vụ nhà ở trong một khoảng không gian

và thời gian nhất định Chỉ số giá bất động sản về mặt bản chất tương tự như chỉ số giá của thị trường chứng khoán Tại Việt Nam chỉ số chứng khoán được gọi là VN-Index

Như đã biết, chỉ số chứng khoán là số liệu phản ánh giá trị tổng hợp của các cổ phiếu thành phần Đây là một công cụ đại diện cho thuộc tính của các cổ phiếu thành phần vốn có sự tương đồng nhau về nhiều mặt, như giao dịch trên cùng một sàn, nằm trong cùng một ngành hay có qui mô vốn hóa thị trường tương tự nhau

Các chỉ số chứng khoán được phân loại theo nhiều cách khác nhau Chỉ số chứng khoán toàn thị trường phản ánh hoạt động của toàn bộ thị trường chứng khoán

và từ đó đánh giá cảm nhận của nhà đầu tư về tình trạng của nền kinh tế Các chỉ số chứng khoán mang tính chuyên ngành hơn được sử dụng để theo sát diễn biến của một

số ngành nhất định Chỉ số chung của thị trường chứng khoán Việt Nam được tính theo công thức:

Hình 1.6 Xu hướng giá bất động sản theo hiệu ứng mặt căng

i n

i : Là cổ phiếu i tham gia tính chỉ số giá

n : Là số lượng cổ phiếu đưa vào tính chỉ số

Tuy nhiên, nếu cho rằng đối tượng hàng hóa trên thị trường bất động sản là những căn nhà cụ thể và để có thể theo dõi được sự biến thiên về giá của những căn nhà này thì những căn nhà này phải được giao dịch thường xuyên trên thị trường Điều này là vô lý vì thực tế một căn nhà chỉ được giao dịch một vài lần trên thị trường, thậm chí có những căn nhà sẽ chẳng bao giờ giao dịch trên thị trường Vì vậy, hàng hóa nhà

ở chính là dịch vụ nhà ở Và xây dựng chỉ số giá bất động sản nhà ở cần phải theo dõi

sự biến thiên về giá cả thị trường của đơn vị dịch vụ nhà ở Nhìn theo quan điểm này thì chỉ số giá nhà ở có nhiều điểm tương đồng với chỉ số chứng khoán

Bất động sản có hai thuộc tính cơ bản chất lượng và vị thế Chất lượng bất động sản biểu hiện cho giá trị hữu hình còn vị thế bất động sản biểu hiện giá trị vô hình Hai thuộc tính cơ bản chất lượng và vị thế cấu thành bản chất của bất động sản và là hai nhân tố đầu vào kết hợp nhau trong một đơn vị bất động sản cụ thể tạo ra khả năng đáp ứng nhu cầu của con người Khả năng này được gọi là dịch vụ bất động sản Như vậy

có thể nói trong mỗi đơn vị dịch vụ bất động sản bao gồm cả yếu tố vô hình và hữu hình

Cũng như đơn vị dịch vụ bất động sản, đơn vị cổ phiếu của mỗi doanh nghiệp được tạo ra và trao đổi trên thị trường không chỉ bao gồm phần giá trị vật chất của doanh nghiệp mà còn chứa đựng trong nó cả phần giá trị vô hình của doanh nghiệp đó Giá trị vật chất của doanh nghiệp ta có thể dễ dàng nhận thấy và định giá tuy nhiên giá trị vô hình là yếu tố khó nhận diện và cần được quan tâm bởi đôi khi giá trị vô hình này rất lớn Theo Tôn Thất Nguyễn Thiêm, giá trị vô hình chính là phần hồn của mỗi doanh nghiệp và thông thường được gọi là thương hiệu của doanh nghiệp

Như vậy ngay ban đầu đã có thể nhận thấy mối tương quan mật thiết giữa đơn

vị cổ phiếu của doanh nghiệp và đơn vị dịch vụ bất động sản, cả hai đều chứa đựng trong đó giá trị vô hình và giá trị hữu hình – hai yếu tố quan trọng cấu thành giá trị trao đổi

Khi tiến hành xây dựng chỉ số chứng khoán Vn-index ta chỉ lấy phần giá trị của những đơn vị chứng khoán được giao dịch trên thị trường Mỗi đơn vị cổ phiếu chỉ

số lượng cổ phiếu càng nhiều Cũng như vậy, giá trị của một bất động sản bao gồm nhiều giá trị của đơn vị dịch vụ bất động sản là giá trị của đối tượng giao dịch trên thị trường

Nhìn chung, giá cả trên thị trường chứng khoán hay trên thị trường nhà ở đều phản ánh giá của số lượng cổ phiếu hay lượng dịch vụ nhà ở đang giao dịch chứ không phải là giá của toàn bộ tài sản doanh nghiệp đang có hay giá của toàn bộ quĩ nhà ở hiện

có

Với những nét tương đồng giữa cổ phiếu của một doanh nghiệp và dịch vụ bất động sản do một bất động sản mang lại như đã phân tích ở trên, công thức dùng để tính VN-Index được sử dụng để tính chỉ số giá bất động sản, bởi bản chất của chúng là giống nhau Phương pháp và cách tính sẽ được trình bày rõ hơn ở phần sau

I.3.2 Phương pháp xây dựng chỉ số giá bất động sản theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng và một số hạn chế

Từ trước đến nay, những giao dịch bất động sản diễn ra trên thị trường chủ yếu

là dựa vào cảm tính, thiếu hẳn những cơ sở để định lượng Giá bất động sản lúc bị đẩy lên rất cao, lúc lại xuống thấp do những nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau Điều này làm cho các nhà đầu tư và khách hàng hoang mang, mất lòng tin vì

không nắm được đâu là giá trị đích thực của sản phẩm Chính vì vậy, để minh bạch hóa

và bình ổn thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã phối hợp với các chuyên gia của Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, Tổng cục Thống kê, Viện Nghiên cứu Thị trường giá cả tổ chức nghiên cứu và đề ra một số chỉ số để đánh giá thị trường bất động sản, bao gồm:

 Chỉ số về giá bất động sản (Real estate Price index - RPI)

 Chỉ số giao dịch của thị trường (Realestate Activity index - RAI)

 Chỉ số đánh giá chung thị trường (Aggregate real estate market index ARMI)

- Chỉ số dự báo giá (Real estate Expectation Index - REI)

 Chỉ số lợi nhuận nhà ở (Home Profit Index - HPrI)

 Chỉ số khả năng mua nhà (Housing Affordability Index - HAI)

Trong đó ta chỉ chú ý đến việc xây dựng chỉ số về giá bất động sản mà Bộ Xây Dựng đã đề xuất Đây là chỉ số giá rất quan trọng, phản ánh mức độ biến động giá chung của thị trường bất động sản Chỉ số giá này sẽ xem xét mức độ biến động giá tổng hợp của các phân khúc thị trường chủ yếu của nước ta hiện nay: thị trường nhà ở, thị trường nhà cho thuê, thị trường đất nền chuyển nhượng…

Các chỉ tiêu liên quan về giá bất động sản bao gồm: chỉ số giá bất động sản RPI (chỉ số tổng hợp chung về giá bất động sản); chỉ số cho các phân khúc thị trường: chỉ

số giá nhà ở, chỉ số giá nhà cho thuê, chỉ số giá đất chuyển nhượng…; giá bán trung bình cho 1m2 các thành phần thuộc phân khúc nhà ở (giá 1m2 cho nhà phố, nhà biệt thự, nhà căn hộ…), giá cho thuê trung bình 1m2 (văn phòng loại A, B, C…), giá trung bình cho 1m2 đất nền…

Chỉ số RPI cung cấp cho cơ quan quản lý, các đối tượng tham gia thị trường bất động sản thông tin về mức biến động giá của bất động sản, qua đó định hình được hiện trạng về giá của bất động sản phục vụ mục tiêu cụ thể của mình (thời điểm đầu tư hay mua, bán bất động sản, mức độ thế chấp, cho vay…) Chỉ số về giá là công cụ tiện lợi nhất giúp các cơ quan quản lý Nhà nước xem xét đưa ra các chính sách, các công cụ quản lý trực tiếp hoặc gián tiếp nhằm điều hòa mức giá cho bất động sản, đảm bảo cho

sự phát triển bền vững, góp phần cân đối kinh tế vĩ mô

Phương pháp xác định Chỉ số giá bất động sản RPI được tính theo công thức sau:

Tỷ trọng các phân khúc thị trường có thể căn cứ theo giá trị giao dịch của từng phân khúc tại thời điểm năm trước đó

Khi tính toán chỉ số giá cho từng phân khúc thị trường sẽ đưa vào mức độ biến động giá của từng phân đoạn thị trường để xác định Ví dụ, khi tính chỉ số giá nhà ở sẽ dựa trên nguyên tắc bình quân gia quyền sự biến động các phân đoạn thuộc thị trường nhà ở (căn hộ, biệt thự, nhà phố) Quyền số dựa trên giá trị giao dịch của từng phân đoạn tại thời điểm hiện tại Chỉ số giá của từng loại căn hộ sẽ được so sánh trên cơ sở giá cho 1m2 căn hộ (tại thời điểm so sánh và thời điểm lựa chọn làm gốc) Việc quan trọng nhất và phức tạp nhất là xác định giá cho 1m2 căn hộ để so sánh, do các căn hộ thường có đặc điểm khác nhau về nhiều mặt (vị trí, mức độ tiện lợi…) dẫn đến giá của chúng khác nhau Rất khó trong cùng một thời gian có thể thu thập được số liệu của các căn hộ giống nhau về mọi mặt (không có) Anh hưởng sự khác nhau cục bộ của các căn hộ đến giá có thể mô tả bằng các hiệu chỉnh, mà được các nhà định giá bất động sản sử dụng để đưa giá đối tượng này về so sánh giá của đối tượng khác

Nguyên tắc chung để xác định chỉ số giá của căn hộ là xây dựng các tính chất thống nhất cho căn hộ chuẩn và cần phương pháp thực hiện quy tất cả giá các căn hộ

về dạng chuẩn đã chọn, khi đó cho phép xem xét toàn bộ giá 1m2 các căn hộ như là dạng hàng hóa cùng kiểu

Do đặc điểm của nước ta là tốc độ đô thị hóa không đồng đều giữa các vùng trong thành phố nên tốc độ biến động giá có sự chênh lệch lớn (ví dụ vùng trung tâm thường không biến động nhiều bằng các khu đô thị mới khi đang dần hoàn chỉnh quy hoạch và hệ thống cơ sở hạ tầng) Khi tính toán chỉ số về giá sẽ tính cho từng vùng rồi tổng hợp lại thành chỉ số cho thành phố (ví dụ Hà Nội có thể chia ra: vùng các quận nội thành, bắc sông Hồng, nam Hà Nội cũ, đông Hà Nội)

Một trong những đặc tính quan trọng của thị trường bất động sản là tính thụ động cao Nói cách khác thị trường bất động sản không dao động đột ngột với xu hướng chuyển đổi giá nhanh từ tháng này sang tháng khác Thông thường thị trường bất động sản có thể được miêu tả chỉ với những đường cong chỉ số uyển chuyển mềm mại, còn thời điểm đặc biệt mà có thể chuyển hướng cũng phải trong 1-2 tháng Tính

đại đa số người dân coi bất động sản hay căn hộ là hàng hóa có giá trị nhất Quyết định mua hoặc đổi dù đã hình thành từ lâu vẫn còn đòi hỏi cân nhắc rất nhiều tình tiết cá nhân nữa Mặt khác, thời gian chuẩn bị hợp đồng mua bán đơn giản nhất cũng khoảng trên dưới 1 tháng, do thời gian cần tìm căn hộ hợp lý, làm các thủ tục giấy tờ, quá trình hợp đồng, giá ấn định trong hợp đồng và thực hiện đặt cọc…, kết quả là thời hạn 1 đến

2 tháng là quãng thời gian thấp nhất Trong khoảng thời gian đó, trên thị trường có thể

lộ ra xu hướng mới và diễn ra sự thay đổi giá đáng kể Khi xác định chỉ số giá bất động sản cần quan tâm đến đặc tính này của thị trường để có thể loại bỏ những số liệu đột biến không chính xác trong quá trình thu thập, xử lý thông tin về giá

Đến đây có thể nhận ra điểm hạn chế lớn nhất trong mô hình này, xây dựng các tính chất thống nhất cho căn hộ chuẩn bằng những tiêu chí nào? Những tiêu chí này được “ai” chấp nhận? phương pháp nào được thực hiện để quy tất cả các căn hộ về dạng chuẩn đã chọn? Điều này vẫn chưa được trình bày rõ ràng Nhưng trong thực tế, không thể đưa về chuẩn bởi mỗi dự án căn hộ đều mang những đặc trưng riêng, đó là khác biệt về chất lượng và vị thế Ở đây, có thể không đề cập đến chất lượng vì chất lượng là yếu tố có thể dễ dàng điều chỉnh, sự khác biệt ở đây chính là vị thế, vị thế được hình thành từ những yếu tố như: thương hiệu của nhà đầu tư dự án, thu nhập của người dân sống trong căn hộ, khoảng cách đến trung tâm, môi trường xung quanh…Vị thế có thể nói là yếu tố quan trọng nhất quyết định giá cả bất động sản Nếu như nói rằng vị thế sẽ được hiệu chỉnh bởi những nhà định giá thì càng bộc lộ rõ cách đo lường cảm tính, không có tính khả thi vì không có phương pháp tính toán cụ thể

Vì thế, từ mục tiêu khắc phục những tồn tại và bổ sung những thiếu sót của phương pháp do Bộ Xây Dựng thực hiện, phương pháp xây dựng chỉ số giá dựa vào lý thuyết Vị thế - Chất lượng được đề xuất bằng việc xác định hàm hồi quy, là một mô hình giá bất động sản phụ thuộc vào các biến chất lượng và vị thế Hàm hồi quy này sẽ đưa các bất động sản hiện vật về dạng chuẩn như đã nói ở trên, đây là phương pháp mới được thế giới sử dụng

I.3.4 Đề xuất phương pháp xây dựng chỉ số giá bất động sản nhà ở ứng dụng lý thuyết Vị thế - chất lượng

Với những nét tương đồng giữa cổ phiếu của doanh nghiệp và lượng dịch vụ bất động sản như đã phân tích ở mục I.3.2, công thức tính VN-Index được sử dụng để tính chỉ số giá bất động sản nhà ở Tức là lấy tổng của tích lượng dịch vụ bất động sản nhà

ở và giá của một đơn vị dịch vụ nhà ở ở thời kỳ sau chia cho tổng của tích lượng dịch

vụ bất động sản nhà ở và giá của một đơn vị dịch vụ bất động sản thời kỳ trước

Trong đó:

Q i+1: lượng dịch vụ bất động sản của một bất động sản nhà ở thời

kỳ nghiên cứu

P i+1: giá của một đơn vị dịch vụ bất động sản ứng với mỗi bất động sản nhà ở thời kỳ nghiên cứu

Q i+1: lượng dịch vụ bất động sản của một bất động nhà ở thời kỳ gốc

Pi: giá của một đơn vị dịch vụ bất động sản nhà ở ứng với mỗi bất động sản nhà ở thời kỳ gốc

Giá cả thị trường của một bất động sản cụ thể được xác định bằng công thức P= P0 x Y, với Y = f(VT, CL), hay P = P0 x f(VT, CL)

Po chính là giá của một đơn vị dịch vụ bất động sản, f(VT, CL) chính là lượng dịch vụ bất động sản, là sự kết hợp của hai yếu tố vị thế và chất lượng Như vậy, về mặt bản chất, giá cả bất động sản mà chúng ta cần tìm chính là giá của các giao dịch bất động sản nhà ở diễn ra trên thị trường Theo cách hiểu này thì việc đi tìm chỉ số giá bất động sản nhà ở trở nên đơn giản hơn, chỉ cần lấy tổng giá trị của tất cả các giao dịch bất động sản nhà ở ở thời điểm hiện tại chia cho tổng giá trị của các bất động sản

đó ở một thời điểm nào đó trong quá khứ Theo dõi sự biến thiên của chỉ số đó chính là

sự biến thiên của chỉ số giá bất động sản

Vấn đề đặt ra là làm thế nào để xác định giá ở thời điểm trong quá khứ của các bất động sản đó, bởi vì bất động sản là hàng hóa đặc biệt, một bất động sản chỉ được đưa ra giao dịch một vài lần trong chu kỳ sống của nó, thậm chí có những bất động sản không được đem ra giao dịch lần nào, không có giao dịch thì tìm ra giá của chúng bằng cách nào? Có ý kiến cho rằng nên định giá các bất động sản đó bằng phương pháp so sánh trực tiếp, nhưng phương pháp định giá này tỏ ra không khả thi khi cần phải tìm ra giá của rất nhiều căn nhà trong một khu vực, bởi vì để làm được điều này chúng ta cần phải định giá cho từng căn nhà, mà mỗi căn nhà lại có những đặc điểm riêng biệt khác nhau, như vậy sẽ tốn rất nhiều thời gian và chi phí nhân vật lực Còn có cách nào khác

để tìm ra giá bất động sản ở thời kỳ trước với thời gian ngắn hơn, chi phí về nhân vật lực ít hơn không?

Phương pháp định giá bất động sản hàng loạt được nghĩ tới, nhưng do tính dị biệt của hàng hóa bất động sản, những lý luận đã có trước đó không thể giải quyết được bài toán này Ứng dụng lý thuyết Vị thế - chất lượng kết hợp với quan điểm tương đối hóa tính dị biệt của hàng hóa bất động sản, bài toán định giá hàng loạt các bất động sản đã được giải quyết thông qua việc xây dựng mô hình hàm hồi qui về giá bất động sản

Như vậy, ứng dụng lý thuyết Vị thế - chất lượng xây dựng chỉ số giá bất động sản nhà ở có thể được tiến hành qua các bước sau:

Bước 1: Xác định các khu dân cư văn hóa – xã hội khác nhau trong không gian

đô thị Trên cơ sở đó xác định được cực vị thế của khu vực và bán kính ảnh hưởng của

nó, từ đó ta xác định mức độ ảnh hưởng của cực vị thế đến giá của bất động sản nhà ở trong khu vực nghiên cứu

Bước 2: Điều tra tình hình thị trường bất động sản tại các khu vực đã khoanh

vẽ, tiến hành thu thập số liệu của các yếu tố đặc trưng cho vị thế (khoảng cách tới

khuôn viên, số tầng xây dựng…) của các bất động sản nhà ở nghiên cứu trong khu vực; đồng thời tìm hiểu về giá giao dịch (giá mua, giá bán, giá rao…) tại thời điểm nghiên của các bất động sản này

Bước 3: Phân tích, làm sạch dữ liệu thu thập được

Bước 4: Sử dụng phần mềm SPSS chạy hàm hồi qui với biến phụ thuộc là biến giá nhà ở và biến độc lập là những biến phản ánh chất lượng, vị thế nhà ở đã phân tích

ở trên; tiến hành các kiểm định và đưa ra mô hình hàm giá có độ chính xác cao nhất

Bước 5: Sử dụng hàm giá vừa xây dựng được để xác định giá dự báo của các bất động sản nghiên cứu

Tới đây giá cả bất động sản nhà ở của thời kỳ nghiên cứu và thời kỳ dự báo đã được làm rõ Để có được chỉ số giá bất động sản nhà ở của khu vực nghiên cứu chỉ cần lấy tổng của giá giao dịch thời kỳ nghiên cứu chia cho tổng giá dự báo được xác định thông qua hàm giá Theo dõi sự biến thiên của chỉ số này sẽ biết được ở thời điểm hiện tại, giá nhà ở tăng hay giảm so với thời điểm trước, đồng thời nhìn vào biểu đồ biến thiên của chỉ số giá nhà ở, có thể dự báo xu hướng biến động của giá nhà ở trong tương lai gần

I.4 Khái quát điều kiện tự nhiên trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố đông dân nhất, đồng thời cũng là trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục quan trọng của Việt Nam Nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long

Thành phố Hồ Chí Minh ngày nay bao gồm 19 quận và 5 huyện, tổng diện tích 2.095,01 km² Vào năm 2007, thành phố có dân số 6.650.942 người, mật độ trung bình 3.175 người/km² Giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh chiếm 20,2 % tổng sản phẩm và 27,9 % giá trị sản xuất công nghiệp của cả quốc gia

Địa lý

Thành phố Hồ Chí Minh có tọa độ 10°10' – 10°38' Bắc và 106°22' – 106°54' Đông, phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang Nằm ở miền Nam Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ, trung tâm thành phố cách cách bờ biển Đông 50 km theo đường chim bay Với vị trí tâm điểm của khu vực Đông Nam Á, Thành phố Hồ Chí Minh là một đầu mối giao thông quan trọng về cả đường bộ, đường thủy và đường không, nối liền các tỉnh trong vùng và còn là một cửa ngõ quốc tế

Nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu Long, địa hình thành phố thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Đông sang Tây Vùng cao nằm ở phía Bắc - Đông Bắc và một phần Tây Bắc, trung bình 10 đến 25 mét Xen kẽ

có một số gò đồi, cao nhất lên tới 32 mét như đồi Long Bình ở quận 9 Ngược lại, vùng trũng nằm ở phía Nam - Tây Nam và Ðông Nam thành phố, có độ cao trung bình trên dưới 1 mét, nơi thấp nhất 0,5 mét Các khu vực trung tâm, một phần các quận Thủ Đức, quận 2, toàn bộ huyện Hóc Môn và quận 12 có độ cao trung bình, khoảng 5 tới

10 mét

Địa chất, thủy văn

Địa chất Thành phố Hồ Chí Minh hình thành nhờ hai tướng trầm tích Pleistocen

và Holocen Trầm tích Pleistocen chiếm hầu hết phần Bắc, Tây Bắc và Đông Bắc thành phố Dưới tác động của các yếu tố tự nhiên và hoạt động của con người, trầm tích phù sa cổ hình thành nhóm đất đặc trưng riêng: đất xám Với hơn 45 nghìn hecta, tức khoảng 23,4 % diện tích thành phố, đất xám ở Thành phố Hồ Chí Minh có ba loại: đất xám cao, đất xám có tầng loang lổ đỏ vàng và hiếm hơn là đất xám gley Trầm tích Holocen ở Thành phố Hồ Chí Minh có nhiều nguồn gốc: ven biển, vũng vịnh, sông biển, bãi bồi hình thành nhiều loại đất khác nhau: nhóm đất phù sa biển với 15.100

ha, nhóm đất phèn với 40.800 ha và đất phèn mặn với 45.500 ha Ngoài ra còn có một diện tích khoảng hơn 400 ha là "giồng" cát gần biển và đất feralite vàng nâu bị xói mòn trơ sỏi đá ở vùng đồi gò

Về thủy văn, nằm ở vùng hạ lưu hệ thống sông Ðồng Nai - Sài Gòn, Thành phố

Hồ Chí Minh có mạng lưới sông ngòi kênh rạch rất đa dạng Sông Ðồng Nai bắt nguồn

từ cao nguyên Lâm Viên, hợp lưu bởi nhiều sông khác, có lưu vực lớn, khoảng 45.000 km² Với lưu lượng bình quân 20–500 m³/s, hàng năm cung cấp 15 tỷ m³ nước, sông Đồng Nai trở thành nguồn nước ngọt chính của thành phố Sông Sài Gòn bắt nguồn từ vùng Hớn Quản, chảy qua Thủ Dầu Một đến Thành phố Hồ Chí Minh, với chiều dài

200 km và chảy dọc trên địa phận thành phố dài 80 km Sông Sài Gòn có lưu lượng trung bình vào khoảng 54 m³/s, bề rộng tại thành phố khoảng 225 m đến 370 m, độ sâu tới 20 m Nhờ hệ thống kênh Rạch Chiếc, hai con sông Đồng Nai và Sài Gòn nối thông

ở phần nội thành mở rộng Một con sông nữa của Thành phố Hồ Chí Minh là sông Nhà

Bè, hình thành ở nơi hợp lưu hai sông Đồng Nai và Sài Gòn, chảy ra biển Đông bởi hai ngã chính Soài Rạp và Gành Rái Trong đó, ngả Gành Rái chính là đường thủy chính cho tàu ra vào bến cảng Sài Gòn Ngoài các con sông chính, Thành phố Hồ Chí Minh còn có một hệ thống kênh rạch chằng chịt: Láng The, Bàu Nông, rạch Tra, Bến Cát,

An Hạ, Tham Lương, Cầu Bông, Nhiêu Lộc-Thị Nghè, Bến Nghé, Lò Gốm, Kênh Tẻ, Tàu Hũ, Kênh Ðôi

Nhờ thế Pleistocen, khu vực phía Bắc Thành phố Hồ Chí Minh có được lượng nước ngầm khá phong phú Nhưng về phía Nam, trên trầm tích Holocen, nước ngầm thường bị nhiễm phèn, nhiễm mặn Khu vực nội thành cũ có lượng nước ngầm đáng

kể, tuy chất lượng không thực sự tốt, vẫn được khai thác chủ yếu ở ba tầng: 0–20 m, 60–90 m và 170–200 m Tại Quận 12, các huyện Hóc Môn và Củ Chi, chất lượng nước tốt, trữ lượng dồi dào, thường được khai thác ở tầng 60–90 m, trở thành nguồn nước bổ sung quan trọng Hệ thống sông, kênh rạch giúp Thành phố Hồ Chí Minh trong việc tưới tiêu, nhưng do chịu ảnh hưởng dao động triều bán nhật của biển Ðông, thủy triều thâm nhập sâu đã gây nên những tác động xấu tới sản xuất nông nghiệp và hạn chế việc tiêu thoát nước ở khu vực nội thành

Khí hậu, thời tiết

Nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, Thành phố Hồ Chí Mình có nhiệt độ cao đều trong năm và hai mùa mưa – khô rõ rệt Mùa mưa được bắt đầu từ tháng 5 tới tháng 11, còn mùa khô từ tháng 12 tới tháng 4 năm sau Trung bình, Thành phố Hồ Chí Minh có 160 tới 270 giờ nắng một tháng, nhiệt đó trung bình 27°C, cao nhất lên tới 40°C, thấp nhất xuống 13,8°C Hàng năm, thành phố có 330 ngày nhiệt độ

trung bình 25 tới 28°C Lượng mưa trung bình của thành phố đạt 1.949 mm/năm, trong

đó năm 1908 đạt cao nhất 2.718 mm, thấp nhất xuống 1.392 mm vào năm 1958 Một năm, ở thành phố có trung bình 159 ngày mưa, tập trung nhiều nhất vào các thàng từ 5 tới 11, chiếm khoảng 90%, đặc biệt hai tháng 6 và 9 Trên phạm vi không gian thành phố, lượng mưa phân bố không đều, khuynh hướng tăng theo trục Tây Nam – Ðông Bắc Các quận nội thành và các huyện phía Bắc có lượng mưa cao hơn khu vực còn lại

Thành phố Hồ Chí Minh chịu ảnh hưởng bởi hai hướng gió chính là gió mùa Tây – Tây Nam và Bắc – Ðông Bắc Gió Tây – Tây Nam từ Ấn Độ Dương, tốc độ trung bình 3,6 m/s, vào mùa mưa Gió Gió Bắc – Ðông Bắc từ biển Đông, tốc độ trung bình 2,4 m/s, vào mùa khô Ngoài ra còn có gió tín phong theo hướng Nam – Đông Nam vào khoảng tháng 3 tới tháng 5, trung bình 3,7 m/s Có thể nói Thành phố Hồ Chí Minh thuộc vùng không có gió bão Cũng như lượng mưa, độ ẩm không khí ở thành phố lên cao vào mùa mưa, 80%, và xuống thấp vào mùa không, 74,5% Trung bình, độ

ẩm không khí đạt bình quân/năm 79,5%

I.5 Nội dung và phương pháp nghiên cứu

I.5.1 Nội dung nghiên cứu

Nghiên cứu tình hình giao dịch bất động sản nhà ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh (quận 1, quận Bình Thạnh và quận Thủ Đức), cụ thể là tìm hiểu về giá rao bán, giá rao mua, giá giao dịch trên thị trường ở thời điểm đầu năm 2009 Đồng thời, tìm hiểu những yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản nhà ở trong khu vực

Dựa trên dữ liệu thu thập giai đoạn đầu năm 2008, tiến hành xây dựng hàm giá bất động sản nhà ở trên địa bàn quận 1, quận Bình Thạnh và quận Thủ Đức, từ đó tìm

ra giá nhà ở thời điểm đầu năm 2008 của các bất động sản nhà ở, kết hợp với giá nhà ở thời điểm đầu năm 2009 tính toán chỉ số giá bất động sản nhà ở

I.5.2 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu tài liệu: thu thập kế thừa những công trình nghiên cứu, những tài liệu hay nhận định đã được công bố trước đây để làm rõ hơn những nội dung của đề tài Đồng thời dựa trên những khái niệm, quy luật, định nghĩa, phán đoán…như những khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản, quy luật cung cầu giá cả, hay quy luật giá trị… đã có sẵn từ trước để đưa ra những nhận định và giải pháp nhằm hướng đến giải quyết vấn đề nghiên cứu

Phương pháp điều tra: điều tra thu thập thông tin, số liệu về giá nhà ở trong khu vực quận 1, quận 3 và quận Bình Thạnh

Phương pháp phân tích, tổng hợp: sử dụng phương pháp này tiến hành phân tích, tổng hợp những số liệu đã thống kê được nhằm loại bỏ những sai sót trong quá trình thu thập và nhập dữ liệu

Phương pháp thống kê: dùng để tính toán các đại lượng thống kê như: giá trị trung bình, phương sai, các hệ số hồi quy… Hiển nhiên công việc này hoàn toàn do máy tính thực hiện

Phần 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Thực trạng, tình hình phát triển thị trường Bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

II.1.1 Tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố lớn của cả nước và là trung tâm kinh

tế xã hội của miền Nam nước ta Chính vì vậy, thành phố Hồ Chí Minh là nơi hội tụ của rất nhiều người từ Nam tới Bắc, do đó vấn đề về nơi ở của người dân thành phố luôn ở mức báo động Theo thống kê năm 2005, Thành phố Hồ Chí Minh có trên 6 triệu dân, trong đó ngoại thành l 999.422 người và nội thành là 5.240.516 người, nếu tính luôn khác vãng lai và di dân tự do thì khoảng trên 8 triệu người Với mức dân số như vậy thì Thành phố Hồ Chí Minh là nơi có mật độ dân số cao thứ 2 trong cả nước sau Hà Nội với mật độ bình quân là 2.812 người/km2, trong đó mật độ dân số trong nội thành là 10.608 người/km2, ở ngoại thành là 624 người/km2

Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta có phần phát triển đã tạo ra nhiều việc làm hơn cho người dân, đặc biệt là ở khu vực nội thành và vì thế một lượng lớn dân cư tập trung về khu vực này để tìm kiếm cơ hội làm việc Cùng với việc có công ăn việc làm ổn định thì đời sống của người dân cũng ngày càng được cải thiện theo sự gia tăng của mức thu nhập GDP bình quân đầu người trên địa bàn thành phố ngày càng tăng cao, nếu như năm 2001 chỉ đạt 1.365 USD/người/năm, năm 2007 xấp

xỉ 2.000 USD/người/năm và đến nay sau 2 năm gia nhập WTO, mức thu nhập của người dân đã được cải thiện đáng kể Với tổng sản phẩm trên địa bàn theo giá thực tế năm 2008 đạt 289.550 tỉ đồng, dân số trung bình là 6,84 triệu người thì GDP bình quân của mỗi người dân TPHCM ở mức 2.534 USD/năm (dựa trên USD hạch toán năm

2008 là 16.700 đồng/USD) – (Nguồn Tổng cục thống kê)

Theo thống kê của Ban Chỉ đạo Xóa đói giảm nghèo và việc làm thành phố Hồ Chí Minh thì cho đến năm 2008 toàn thành phố Hồ Chí Minh chỉ còn 12.200 hộ dân nghèo có thu nhập bình quân dưới 6 triệu đồng/người/năm (chiếm 0,93% tổng số hộ dân trên địa bàn thanh phố) Tuy nhiên mức thu nhập trung bình của người dân trên địa bàn thành phố có sự chênh lệch khá rõ ràng ở những thành phần dân cư khác nhau Theo cuộc điều tra về tiền lương và thu nhập của người lao động do Viện Khoa học Lao động và Xã hội (Bộ Lao động – Thương binh và Xã hội) thực hiện trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trong những năm qua thì mức thu nhập của người lao động có

sự chênh lệch khá rõ ràng, không chỉ do sự khác biệt về ngành nghề mà còn do trình

độ chuyên môn của người lao động Kết quả điều tra cho thấy tiền lương tỷ lệ thuận với trình độ học vấn và trình độ chuyên môn kỹ thuật của người lao động Cụ thể trong năm 2007 người lao động có trình độ chuyên môn kỹ thuật cao có thu nhập cao gấp 3,5 lần so với lao động phổ thông và cao gấp 2,88 lần so với lao động có trình độ sơ cấp Ở các vị trí quản lý, những lao động nắm giữ những vị trí quản lý cao cấp có mức thu nhập có thể lên đến hơn 10 triệu đồng/ tháng, gấp 9,86 lần so với lao động phổ thông

và 2,29 lần so với lao động ở vị trí quản lý bậc trung

So với những vùng miền khác trên cả nước thì thành phố Hồ Chí Minh là điểm