NGHIÊN CỨU VIỆC SỬ DỤNG NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MƠN: KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THỊ ÁI VÂN NGHIÊN CỨU VIỆC SỬ DỤNG NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN T

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

NGHIÊN CỨU VIỆC SỬ DỤNG NHÀ Ở

TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN

- TP Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 200 9 -

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MƠN: KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THỊ ÁI VÂN

NGHIÊN CỨU VIỆC SỬ DỤNG NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: TS.Nguyễn Văn Ngãi

Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên:

tháng 7 năm 200 9 -

Lời đầu tiên con xin gởi đến Ba, Mẹ lòng biết ơn sâu sắc nhất, Người đã sinh con ra, là điểm tựa tinh thần, động viên để con sống hạnh phúc, học tập và hôm nay hoàn thành tốt luận văn

Xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nông Lâm Thành phố

Hồ Chí Minh, Ban chủ nhiệm khoa và tất cả các thầy cô khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản đã truyền đạt cho em những kiến thức quý báu, những bài học bổ ích trong thời gian em học tập tại trường

Em xin gởi lời cảm ơn đến thầy Nguyễn Văn Ngãi, người đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn và chỉ bảo em rất nhiều trong suốt thời gian thực hiện đề tài tốt nghiệp Đạt được kết quả như hôm nay em xin gửi đến thầy lòng tri ân nhiệt thành của em

Xin cảm ơn tất cả bạn bè, thân hữu đã động viên, giúp đỡ, chia sẻ những buồn vui cùng tôi trong suốt quãng đời sinh viên

Cuối cùng, em xin kính chúc toàn thể quý thầy cô trong khoa Quản lý Đất đai

và Bất động sản luôn dồi dào sức khỏe và gặt hái được nhiều thành công trong sự nghiệp giáo dục và hoạt động nghiên cứu của mình

Xin chân thành cảm ơn!

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 25 tháng 7 năm 2009

Sinh viên

NGUYỄN THỊ ÁI VÂN

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Ái Vân, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Đề tài: “ Nghiên cứu việc sử dụng nhà ở tái định cư trên địa bàn Thành phố

Hồ Chí Minh ”

Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Ngãi, Bộ môn Kinh tế học, khoa Kinh

Tế, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt:

Quy hoạch, đền bù, giải tỏa, tái định cư là một trong những vấn đề nóng bỏng ở Việt Nam nói chung và Thành Phố Hồ Chí Minh nói riêng, xã hội và người dân luôn quan tâm vì vấn đề này ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của họ

Đề tài thực hiện nhằm đáp ứng mục tiêu đề ra là nghiên cứu thực trạng sử dụng nhà ở tái định cư của những hộ dân bị thu hồi đất và việc thực hiện chính sách tái định

cư của Nhà nước trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh để từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách này.Trên cơ sở mục tiêu đề ra, đề tài tiến hành phân tích số liệu điều tra ngẫu nhiên 68 hộ tại một số chung cư tái định cư ở TP.HCM, từ đó phân tích nguyên nhân những người tái định cư sử dụng hoặc bán suất tái định cư Tiếp theo là tổng hợp những vấn đề lý luận, đặc biệt là lý thuyết về hữu dụng của người tiêu dùng trong việc được Nhà nước trợ cấp bằng tiền hay hiện vật để từ đó phân tích và làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp liên quan đến tái định cư nhằm đảm bảo những lợi ích tốt nhất cho người dân bị thu hồi đất và giúp Thành phố thực hiện tốt hơn trong công tác ổn định đời sống người dân sau giải tỏa Trong quá trình tiến hành nghiên cứu, đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu: phương pháp thống kê, phương pháp thu thập số liệu, phương pháp phân tích-tổng hợp, phương pháp so sánh

Từ kết quả nghiên cứu, đề tài đã tóm lược được thực trạng chung của việc sử dụng nhà ở tái định cư cũng như những mặt tồn tại của chính sách tái định cư trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách tái định cư giúp ổn định cuộc sống người dân sau giải tỏa

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

Tính cấp thiết của đề tài 1

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 2

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

PHẦN I: TỔNG QUAN 3

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

I.1.1 Cơ sở khoa học 3

I.2 Bài học kinh nghiệm về chính sách đền bù và tái định cư 7

I.2.1 Khái quát về chế độ sở hữu đất đai 7

I.2.2 Thu hồi đất, đền bù và tái định cư: 8

I.3 Khái quát địa bàn nghiên cứu 14

I.3.1 Sơ lược sự hình thành và phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh 15

I.3.2 Điều kiện tự nhiên 15

I.3.3 Tình hình kinh tế - xã hội thành phố Hồ Chí Minh năm 2008 21

I.3 Nội dung, phương pháp và quy trình thực hiện 25

I.3.1 Nội dung nghiên cứu 25

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 25

I.3.3 Các bước thực hiện nghiên cứu 25

PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 27 U II.1 Thực trạng chung 27

II.1.1 Thực trạng về quỹ nhà ở tái định cư 27

II.1.2 Thực trạng về cuộc sống của người dân tái định cư 29

II.2 Giới thiệu mẫu điều tra 31

II.3 Thực trạng sử dụng nhà ở tái định cư 32

II.3.1.Nguyên nhân các hộ tái định cư ở lại 33

II.3.2.Nguyên nhân các hộ tái định cư bán suất tái định cư 40

II.3.3 Tình hình người dân mua lại căn hộ tái định cư 43

II.3.4 Nguyện vọng của những người dân bị thu hồi đất 46

II.4 Hữu dụng của người được đền bù bằng tiền hoặc tái định cư 48

KẾT LUẬN 49

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

NĐ-CP Nghị định-Chính phủ

TTg Thủ tướng

QĐ-UB Quyết định-Ủy ban

TT-BTC Thông tư-Bộ tài chính

TP.HCM Thành Phố Hồ Chí Minh

Q Quận

Bảng I.1 Thời hạn sử dụng các loại đất của Singapore 8

Bảng I.2 Giá bán hoặc cho thuê các loại căn hộ 11

Bảng I.3: DÂN SỐ LAO ĐỘNG XÃ HỘI 18

Bảng I.4: Số liệu thống kê giáo dục đào tạo 19

Bảng I.5: Biểu đồ doanh thu dịch vụ du lịch qua các năm 21

Bàng I.6: Giá trị sản xuất công nghiệp thành phố năm 2008 22

Bảng II.1: Mẫu điều tra thu thập được tại 4 chung cư tái định cư 31

Bảng II.2: Cơ cấu mẫu điều tra 32

Bảng II.3: Nguyên nhân ở chung cư tái định cư 33

Bảng II.4: Diện tích nhà ở trước và sau khi giải tỏa 34

Bảng II.5: Tình hình thu nhập từ đền bù của các hộ tái định cư 34

Bảng II.6: Thể hiện khoảng tiền chênh lệch phải bù thêm khi mua căn hộ 35

Bảng II.7: Tình hình thay đổi chất lượng cuộc sống của các hộ trước và sau tái định cư .36

Bảng II.8: Ý kiến của người dân về giá bán căn hộ chung cư tái định cư 37

Bảng II.9: Ý kiến của người dân về chất lượng chung cư tái định cư 38

Bảng II.10: Ý kiến của người dân về chất lượng quản lý chung cư tái định cư 38

Bảng II.11: Ý kiến người dân về chất lượng môi trường xung quanh và dịch vụ đi kèm của chung cư tái định cư 39

Bảng II.12: Thời điểm chuyển nhượng suất tái định cư 40

Bảng II.13: Nguyên nhân các hộ bán suất tái định cư 41

Bảng II.14: Chất lượng cuộc sống các hộ dân trước và sau khi bán suất tái định cư 43

Bảng II.15: Nguyên nhân người dân mua lại căn hộ tái định cư 44

Bảng II.16: Đối tượng người mua căn hộ giao dịch 45

Bảng II.17: Nguyện vọng của những hộ bị thu hồi đất 46

Hình I.1 : Hữu Dụng Của Việc Hỗ Trợ Bằng Tiền Hay Hiện Vật 6

Hình I.2 Sơ đồ Thành phố Hồ Chí Minh 14

Hình I.7: Biểu đồ tốc độ tăng giá từ năm 2006 đến 2008 24

Hình II.1: Cuộc sống của những người dân tạm cư 27

Hình II.2: Chất lượng chung cư tái định cư 28

ĐẶT VẤN ĐỀ

Tính cấp thiết của đề tài

Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố lớn với quy mô và mật độ dân số cao nhất nước, là trung tâm kinh tế - văn hóa – khoa hoc kĩ thuật hàng đầu và có vị trí quan trọng trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.Vì vậy, đây chính là một địa điểm giàu tiềm năng thu hút các nhà đầu tư khai thác và xây dựng Nhiều dự án tại TP.HCM đã, đang và sẽ được xây dựng nhằm tạo động lưc cho sự phát triển về mọi mặt của thành phố Các khu công nghiệp, khu chung cư, trung tâm thương mại, các công trình giao thông v v đang được đầu tư xây dựng nhằm đáp ứng cho quy luật phát triển tất yếu Chính vì thế, nhu cầu sử dụng đất cho việc đầu tư và phát triển kinh tế xã hội là rất lớn Để điều hòa nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích khác nhau, thành phố phải thưc hiện công tác quy hoạch đô thi, quy hoạch kế koạch sử dụng đất gắn liền với công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư phù hợp với mục tiêu và tình hình phát triển kinh

tế xã hội

Khi thực hiện các dự án đầu tư, để phục vụ và hỗ trợ đắc lực cho công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng, ủy ban nhân dân TP.HCM đã thực thi các quy định của chính phủ về bồi thường giải phóng mặt bằng, đồng thời ban hành các quyết định hướng dẫn thực hiện bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân bị thu hồi đất.Tuy nhiên vấn đề bồi thường tái định cư trong giai đoạn hiện nay là một vấn đề hết sức phức tạp, nhạy cảm có tác động mạnh mẽ đến đời sống người dân, là mối quan tâm hàng đầu của các nhà quản lý và đầu tư

Nhưng thực tế trong thời gian vừa qua, trong quá trình thu hồi đất cho các dự

án, đời sống người dân sau khi bị thu hồi đất chưa được chú trọng Những người dân ở thành phố chủ yếu sống nhờ vào mặt đường, từ khi chuyển lên sống trong những chung cư tái định cư dành cho người dân bị thu hồi đất thì họ chẳng biết làm gì để mưu sinh Những công việc trước đây của bà con là chạy xe ôm, đi làm thuê, hàng cơm, quán phở, hàng quà vặt, bán nước bên đường, buôn bán nhỏ …Khi chuyển về nơi

ở mới, đa phần đều không có việc làm Chính quyền các cấp đã có nhiều cố gắng triển khai thực hiện việc tái định cư cho người dân bị thu hồi đất như xây dựng cơ sở hạ tầng , nhà cửa khang trang Song, khi đến nơi ở mới, đa phần đều xảy ra tình trạng một

số bà con đã bán căn hộ tái định cư và chuyển đến những nơi khác trong nội thành hoặc trở về lại khu vực giải tỏa trước đó để sinh sống Thực trạng trên là một vấn đề phức tạp trong chính sách bồi thường tái định cư đang được chính quyền các cấp quan tâm quan tâm và gây nhiều tranh cãi

Xuất phát từ những thực tế đó, được sự chấp nhận của ban chủ nhiệm khoa và

thầy hướng dẫn, tôi quyết định thực hiện đề tài “Nghiên cứu việc sử dụng nhà ở trên địa bàn định cư tại Thành phố Hồ Chí Minh”

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Kết quả nghiên cứu sẽ góp phần tìm hiểu và phân tích những tác động trực tiếp của việc thu hồi đất trên địa bàn TP.HCM Đặc biệt là đánh giá một cách chính xác hơn tình trạng của các hộ dân bị thu hồi đất, cuôc sống của họ sau tái định cư, để từ đó đưa ra một số giải pháp cụ thể ổn định đời sống người dân Nghiên cứu đề tài này giúp cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ngày càng hoàn thiện hơn, khắc phục được những tồn tại và hạn chế trong quá trình thực hiện, đảm bảo lợi ích hài hòa giữa Nhà nước,chủ đầu tư và người bị thu hồi đất

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Phân tích thực trạng nhà ở tái định cư

- Phân tích nguyên nhân người tái định cư sử dụng hoặc không sử dụng( bán lại cho người khác)

- Từ đó phân tích kết quả và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường tái định cư cho người dân trong khu vực bị giải tỏa

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

¾ Đối tượng nghiên cứu:

• Các hộ sống tại các chung cư tái định cư trên địa bàn TP.HCM

• Số mẫu điều tra được chia ra làm 3 nhóm: nhóm tái định cư vẫn ở lại, nhóm tái định cư đã chuyển nhượng suất tái định cư, nhóm mua lại căn

hộ tái định cư

¾ Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên địa bàn TP.HCM

• Thời gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trong vòng 4 tháng, từ ngày 15/3/2009 đến hết ngày 25/7/2009

• Không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên địa bàn TP.HCM

PHẦN I: TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Cơ sở khoa học

1 Một số khái niệm liên quan

Tại điều 4 – Luật đất đai 2003 nêu rõ:

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo qui định của luật đất đai 2003

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tào nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp chi phí để di dời đến địa điểm mới

Người bị thu hồi đất

Theo nghị định 197/CP của chính phủ ban hành ngày 03/12/2004:

Người bị thu hồi đất là tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình

cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi

Người bị thu hồi đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, được bồi thường đất, tài sản, được hỗ trợ và bố trí tái định cư theo quy định tại Nghị định này

Là biện pháp nhằm ổn định, khôi phục đời sống cho những người bị ảnh hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết hoặc thu hồi không hết, phần còn lại không còn đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống, phải chuyển đến nơi ở mới

Là loại nhà ở dành cho những đối tượng bị Nhà nước thu hồi đất ưu tiên mua lại với giá không kinh doanh

Chính sách bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi

Tại điều 42 – Luật đất đai 2003 quy định:

1 Nhà nước thu hồi của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất theo quy định thì được bồi thường

2 Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi

3 Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở Khu tái định cư phải được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước đối với khu vực

đô thị; bồi thường bằng đất đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi lớn hơn giá trị đất được bồi thường thì người thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó

2 Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến đời sống của người dân bị thu hồi

Khi đất đai bị thu hồi, đời sống của người dân có nhiều thay đổi Đầu tiên là mất đất và mất nguồn thu từ đất và hầu hết phải chuyển sang nghề khác làm ăn sinh sống Như vậy kéo theo thu nhập và cơ cấu thu nhập thay đổi Đây cũng chính là yếu

tố bị ảnh hưởng nhiều nhất Và có những yếu tố cũng bị ảnh hưởng không kém chính

là điều kiện sống và điều kiện sinh hoạt thay đổi

Xét về mặt tích cực

Khi người dân bị thu hồi đất sẽ xảy ra hai trường hợp là thu hồi một phần đất và thu hồi toàn bộ đất Người bị thu hồi đất một phần sẽ được nhận một khoản tiền khá lớn và dùng khoản tiền này cho việc chi tiêu, đầu tư vào hoạt động kinh doanh, nâng cao thu nhập Đối với đối tượng bị thu hồi hết đất thì sẽ được Nhà nước bố trí tái định

cư đến nơi ở mới khang trang hơn

Bên cạnh đó,việc thu hồi đất phần lớn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và phát triển kinh tế trên địa bàn, điều kiện sống và điều kiện sinh hoạt ngày càng được cải thiện đáng kể

Xét về mặt tiêu cực

Việc thu hồi đất đồng nghĩa với việc người dân bị mất đất và được đền bù một khoản tiền lớn Nhưng đối với các hộ nông nghiệp khi bị thu hồi thì sẽ làm thay đổi nguồn thu nhập của hộ vì họ chủ yếu sinh sống bằng nguồn thu từ mảnh đất đó Đồng thời việc nắm giữ một khoản tiền lớn mà không có kế hoạch sử dụng hợp lý sẽ gây lãng phí và cuộc sống của hộ sẽ lâm vào cảnh khó khăn khi tiền không còn Đối với hộ phi nông nghiệp thì khi đất bị thu hồi sẽ làm xáo trộn điều kiện sống, sinh hoạt và việc làm thu nhập của hộ

3 Hữu dụng của việc hỗ trợ bằng tiền hay hiện vật

Sự hỗ trợ là một sự chi trả, thường được dùng bởi Chính phủ, cái mà dịch vụ tương ứng được cung cấp bởi người nhận Sự hỗ trợ bằng hiện vật là hàng hóa hoặc dịch vụ được ban cho

Số tiền hỗ trợ của bảo hiểm xã hội là một sự chi trả có tính chất tiền tệ Tiền lương thì không: người nhận đề nghị chuyển đổi từ dịch vụ lao động sang tiền lương

Một ví dụ của sự hỗ trợ bằng hiện vật là phiếu mua thực phẩm, cho người nghèo mua thực phẩm Phiếu mua hàng chỉ được trả cho thực phẩm, không phải bia, phim, hay dầu lửa Bây giờ chúng ta sử dụng nhiều dạng cơ hội của người tiêu dùng để hỏi sự hỗ trợ bằng hiện vật có mang lại nhiều ưa thích hơn so với hỗ trợ bằng tiền của một giá trị tiền tệ như nhau

Người tiêu dùng có 100 Bảng để trả cho thực phẩm hoặc phim, ước tính mỗi 10 Bảng cho một đơn vị Hình 1 chỉ ra đường ngân sách là AF Giả sử Chính phủ phát cho người tiêu dùng với những phiếu mua hàng trị giá 4 đơn vị thực phẩm Cho vài điểm trên đường ngân sách cũ AF người tiêu dùng có thể có nhiều hơn 4 đơn vị thực phẩm từ phiếu mua hàng Dịch chuyển theo chiều ngang về phía phải bởi 4 đơn vị thực phẩm, đường ngân sách chính là BF’ Vì phiếu mua thực phẩm không thể mua phim nên đường ngân sách mới là ABF’ Người tiêu dùng vẫn có thể mua được tối đa 10 phim

Giả sử người tiêu dùng đầu tiên chọn điểm e trên đường ngân sách AF Vì cả hai loại hàng hóa đều bình thường, sự thay đổi trong đường ngân sách đến ABF’- thực

tế là một sự tăng thu nhập – làm cho người tiêu dùng chọn một điểm ở hướng đông bắc của điểm e, vì anh ta muốn có sự hỗ trợ bằng tiền

Khi thực phẩm có giá 10 Bảng trên 1 đơn vị, tiền mặt tương đương cho 4 đơn vị thực phẩm là 40 Bảng, đường ngân sách thay đổi thành A’F’ Vì vậy, nếu người tiêu dùng bắt đầu tại e thì không có sự khác biệt nếu hỗ trợ bằng tiền hoặc hiện vật

Giả sử, người tiêu dùng đó bắt đầu tại e’ Với sự hỗ trợ bằng tiền, người tiêu dùng phải dịch chuyển đến điểm c trên đường ngân sách A’F’ Sự hỗ trợ bằng hiện vật,

do hạn chế người tiêu dùng đến đường ngân sách ABF’, ngăn chặn người tiêu dùng vươn tới điểm ưa thích hơn là c Thay vì người tiêu dùng dịch chuyển sang điểm khả thi hơn là B B phải mang lại cho người tiêu dùng ít hữu dụng hơn c: khi người tiêu dùng được trả bằng tiền và có thể chọn một điểm khác, c được ưa thích nhiều hơn B

Sự hỗ trợ bằng tiền cho phép người tiêu dùng có thêm thu nhập bằng nhiều cách

mà họ muốn Hỗ trợ bằng hiện vật có thể giới hạn quyền chọn của người tiêu dùng Nếu ở đó họ làm như vậy, sự gia tăng độ thỏa dụng của người tiêu dùng sẽ ít hơn dưới

sự hỗ trợ bằng tiền của một giá trị như nhau

Còn sự hỗ trợ bằng hiện vật thì phổ biến về mặt chính trị Toàn bộ cử tri muốn biết rằng thuế đang được chi tiêu một cách đúng đắn Một số người phản đối rằng người nghèo thì không biết sử dụng tiền của họ một cách đúng đắn và có thể dùng số tiền bồi thường vào những hàng hóa “ có thể gây rắc rối” như rượu hay cờ bạc hơn là dùng mua những hàng hóa chính đáng như thực phẩm hay nhà ở

Có phải nhiều người hành động trong vấn đề liên quan nhất của họ? Điều này là kết quả không chỉ đơn thuần là một trong những trạng thái kinh tế mà còn là triết học Mác-Lênin, bao gồm những câu hỏi rộng hơn như là quyền tự do và chính sách gia trưởng của Chính phủ Cho đến bây giờ thì con người có thể phán đoán liên quan đến chính bản thân họ, sự phân tích kinh tế thì dễ hiểu: con người thì khấm khá hơn, hay ít

ra thì không nghèo khổ hơn trước, nếu họ thích được hỗ trợ bằng tiền hơn là hiện vật

Hình I.1 : Hữu Dụng Của Việc Hỗ Trợ Bằng Tiền Hay Hiện Vật

10 14

e e’ c’

Một loại hàng hóa chuyển sang chi trả bằng hiện vật có thể làm cho người tiêu dùng tại e muốn tiêu ít hơn số tiền trợ cấp cho thực phẩm đến c Đường ngân sách chính là A’BF’ khi được trả bằng tiền Sự hỗ trợ bằng hiện vật hạn chế đường ngân sách tiến tới ABF’, loại trừ những điểm A’, B’

Từ những phân tích trên đã cho thấy, nếu Nhà nườc hỗ trợ thực phẩm bằng tiền thay vì bằng vật chất thì nguồn tiền hỗ trợ sẽ có mức hữu dụng cao hơn Vì khi họ nhận thêm tiền thì có thể có cơ hội lựa chọn mức độ chi tiêu cho thực phẩm và phim một cách tối ưu Kết quả là có thể mua nhiều thực phẩm hơn hoặc là họ mua ít hơn để dành tiền mua phim

Từ lý thuyết này ta có thể ứng dụng để phân tích trường hợp Nhà nước đền bù cho người dân bị thu hồi đất bằng tiền hay tái định cư giúp cho việc sử dụng đạt được mức hữu dụng cao nhất

I.1.2 Cơ sở pháp lý

Căn cứ luật Đất Đai năm 2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004

Căn cứ nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Thủ tướng Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2003

Căn cứ nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất và Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-

CP

Nghị định số 197/2007/ NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư 116/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

Căn cứ quyết định số 118/2004/QĐ-UB ngày 28/04/2004 của UBND Thành phố về việc ban hành bảng giá chuẩn tối thiểu giá trị nhà và các loại kiến trúc khác để tính lệ phí trước bạ trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Quyết định số 106/2005/QĐ-UBND ngày 16/06/2005 của UBND Thành phố

Hồ Chí Minh ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh

Quyết định số 17/2008/QĐ-UBND ngày 14/03/2008 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành quy định về bồi thường và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh

Công văn số 8272/UBND-DT ngày 07/11/2006 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về xác định giá đất để tính bồi thường theo quy định tại Nghị định số 17/2006/ NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 96/2006/TT-BTC của Bộ tài chính

Công văn số 10379/STC-BVG của Sở tài chính Thành phố Hồ Chí Minh ngày 10/10/2007 về việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các dự án đang bồi thường dở dang theo quy định tại Nghị Định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ

I.2 Bài học kinh nghiệm về chính sách đền bù và tái định cư

I.2.1 Khái quát về chế độ sở hữu đất đai

Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân

về đất đai Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại do

tư nhân chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quy hoạch sử dụng đất do Nhà nước quy định Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp đồng thuê của Nhà nước trong thời hạn cụ thể:

Bảng I.1 Thời hạn sử dụng các loại đất của Singapore

1 Đất sử dụng để xây nhà ở 99

2 Đất sử dụng cho mục đích thương mại 99

3 Đất sử dụng cho mục đích công nghiệp 60

4 Đất sử dụng cho mục đích giáo dục 30

5 Đất sử dụng cho mục đích tôn giáo 30

6 Đất sử dụng cho mục đích phúc lợi xã hội 30

7 Đất nông nghiệp 10-20

Nguồn:http://www.vietnews24.com

I.2.2 Thu hồi đất, đền bù và tái định cư:

1 Thu hồi đất:

Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi đất

để triển khai thực hiện Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất,

người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất – Land Acquisition Act)

Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc:

- Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội

và chỉnh trang đô thị

- Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết

- Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên

trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng

- Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước

cho người dân 2 – 3 năm

Nếu người dân không chịu đi để nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng chế

hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act)

2 Chính sách đền bù:

Mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới… Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai

Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bất động sản gia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, nhà nước sẽ điết tiết; ngược lại công trình công cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài có thể nhìn vào nhà…), nhà nước sẽ tăng đền bù; công trình cắt manh mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục cho mảnh đất còn lại

Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức đền bù, đó là:

đòi được thưởng để di dời sớm hoặc muốn ở lại chỗ cũ nên đòi tăng đền bù mới chịu đi; đòi bồi thường vào việc đầu tư thêm vào căn nhà, sau khi đã có quyết định giải tỏa, trừ khi căn nhà quá tệ cần được sơn sửa lại Trong vòng 2 năm công bố giải tỏa mà cố

ý xây dựng nhà lớn đẹp để đòi đền bù; đòi đền bù theo giá đã mua (ý định đầu cơ đất); hoạt động kinh doanh nhưng không có giấy phép, không có căn cứ pháp lý để đền bù;

tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp Ngoài ra, sự gia tăng giá đất trong vòng 7 năm do sự phát triển của hạ tầng công cộng cũng được xem xét điều tiết

Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc

tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách

về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp

Ngoài ra, nhà nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi của chủ bất động sản phải di dời Trong quá trình đền bù, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị đền bù Hội đồng đền bù sẽ là tổ chức quyết định giá trị đền bù đối với người khởi kiện Nếu chủ bất động sản vẫn không đồng ý có thể đưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm

Nhìn chung, chính sách đền bù được tiến hành thận trọng (nhất là đất của tư nhân), có văn bản luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi và chính sách đền bù công bằng đối với mọi tổ chức, cá nhân, do đó tạo được sự đồng thuận cao trong xã hội Tỷ lệ cưỡng chế chiếm một tỷ trọng không đáng kể, dưới 1%

+ Có chính sách hỗ trợ tối đa về thiệt hại và tạo điều kiện công ăn việc làm cho người nông dân khi chuyển thành thị dân (chủ yếu trong thời gian cách đây 20-30 năm) Tuy nhiên, do số lượng nông dân không nhiều nên đây không là vấn đề nghiêm trọng Đối với các hộ kinh doanh thương mại hoặc cơ sở công nghiệp, hướng đền bù bằng tiền mặt và căn cứ vào thu nhập thực tế trước đó

+ Đối với các cơ sở tôn giáo như chùa chiền, nhà thờ khi giải tỏa được bố trí xây dựng mới trên địa điểm và diện tích khu đất phù hợp (thường rộng rãi hơn), nhằm phục vụ khu dân cư mới

+ Việc giải tỏa di dời ít làm xáo trộn công ăn việc làm của người dân (do đất nước Singapore quá nhỏ bé nên việc đi lại thuận tiện)

+ Không có trường hợp người nông dân tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư

để xây dựng các khu dân cư (như ở Việt Nam) Lý do là thời gian sử dụng đất khác

nhau và nhà nước không cho phép Mọi việc chuyển nhượng làm thay đổi mục đích sử

dụng phải thông qua cơ quan nhà nước Nhà nước đóng vai trò trung gian giữa người

sử dụng đất và chủ đầu tư, tránh những tiêu cực trong việc đền bù giải tỏa và không để ảnh hưởng xấu đến việc thực hiện dự án theo quy hoạch nói riêng và phát triển kinh tế nói chung

+ Theo thông tin do phía Singapore cung cấp, tính bình quân, tiền đền bù chỉ chiếm khoảng 9% tổng giá trị đầu tư một dự án (trong khi đó, tỷ lệ này ở Việt Nam có thể đến 70-80%) Kiểm soát tốt giá đền bù là một trong những lý do giúp chương trình phát triển hạ tầng và phúc lợi công cộng thành công

3 Vấn đề tái định cư và cung cấp nhà ở công (public housing):

Chính sách tái định cư gắn liền với bố trí nhà ở công – loại nhà do nhà nước xây dựng

và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện Đây là một điểm đặc thù và rất độc đáo của thị trường bất động sản tại Singapore Singapore thiết lập một cơ quan tập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho người dân trong đó chủ yếu phục vụ tái định

cư – Cục Phát triển Nhà (HDB) Được thành lập từ năm 1960, cho đến nay với khoảng 8.000 nhân viên, HDB đã cung cấp nhà cho 85% dân số Singapore, trong đó có 2% thuê căn hộ (năm 2001)

Các nhân viên của HDB tiến hành điều tra xã hội học kỹ lưỡng về hộ gia đình trước khi triển khai việc tái định cư, trong đó lưu ý các chi tiết về số thành viên trong gia đình, kể cả con cái; nguồn thu nhập; nghề nghiệp, nơi làm việc, tình trạng pháp lý của bất động sản… Các đơn vị, tổ chức khác như cơ quan, nhà thờ, cơ sở công nghiệp – thương mại … đều được điều tra tỉ mỉ và đưa vào danh sách tái định cư Việc điều

tra tỉ mỉ, thận trọng sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ trợ tái định cư chính xác,

công bằng

Cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu các hộ thuộc diện tái định cư được mua hoặc thuê nhà của Trung tâm phát triển nhà (HDB) với điều khoản ưu đãi: ưu đãi về thủ tục mua và thuê, miễn thế chấp,… Chính sách cung cấp nhà ở công của HDB có phân biệt các trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên công dân Singapore Nếu không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore)

Có nhiều loại nhà phù hợp với nhu cầu đa dạng của người dân HDB chủ yếu cung cấp các căn hộ trong các tòa nhà cao tầng Có 5 loại căn hộ cơ bản là:

Bảng I.2 Giá bán hoặc cho thuê các loại căn hộ

(*) Chủ yếu các căn hộ có 1-2 phòng để cho những người thu nhập thấp thuê, các căn

hộ 4-5 phòng chủ yếu để bán Đơn vị tính là đô la Singapore - 1$ tương đương 9.000 VND

Ngoài ra, còn có các căn hộ hạng sang (Executive) hoặc các căn hộ cho người già (Studio Apartment) Như vậy, chương trình cung cấp nhà ở do HDB triển khai đã đáp ứng nhu cầu đa dạng về nhà ở của hầu hết mọi người dân Singapore, kể cả những người có thu nhập thấp

Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ quy định khi mua nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán căn nhà thứ nhất) mới được mua căn nhà thứ hai của HDB

d/ Chính sách tài chính

Cung cấp nhà ở công với giá ưu đãi là một đặc điểm riêng của Singapore, do đó nhà nước có chính sách về tài chính tương ứng để hỗ trợ chương trình này Có 2 phương thức chủ yếu là: (1) HDB vay nhà nước, các ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu (bond) để phát triển các khu dân cư, bán cho người dân và thu hồi vốn để hoàn trả vốn vay; (2) Chính phủ hỗ trợ vốn cho người dân mua nhà trả góp của HDB (có thế chấp nhà), thông qua phát hành trái phíêu kho bạc từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương Ngoài ra HDB còn vay mượn từ thị trường vốn (trái phiếu trung hạn) và các thể chế tài chính khác

4 Các hình thức cung cấp đất công để thực hiện dự án:

Ở Singapore đất thuộc sở hữu Nhà nước chiếm gần 90% Để chuyển giao đất công cho các đơn vị phát triển bất động sản, có 3 hình thức chủ yếu:

Đây là phương thức đầu tiên bán đất cho khu vực tư nhân, nhằm bán được mảnh đất ngang giá thị trường, tạo cơ hội bình đẳng cho người mua và tăng nguồn thu cho ngân sách

Nguyên tắc cơ bản trong phương thức này là công khai và minh bạch về nội dung quy hoạch khu đất; điều kiện được mua, giá khởi điểm,… trên các phương tiện thông tin đại chúng và internet Chính phủ cam kết không thay đổi nội dung đưa ra đấu giá hoặc đấu thầu Các đối tượng được tham gia rộng rãi sẽ hạn chế việc khống chế giá Giá khởi điểm do Người Thẩm Định Giá Trưởng (Chief Value – thuộc Bộ Tài chính) phối hợp với Cơ quan quản lý đất đai (SLA) xác định

b/ Bán trực tiếp:

Mục đích bán cho các đơn vị phát triển nhà ở công như HDB hoặc phát triển

công nghiệp như Jurong Town Corporation (JTC) hoặc các cơ quan Chính phủ theo chức năng luật định Giá bán dựa vào Người Thẩm Định Giá Trưởng quy định theo giá thị trường để sử dụng đất có hiệu quả nhất Trường hợp đặc biệt: bán cho các tổ chức phúc lợi hoặc từ thiện do Chính phủ quy định giá Hình thức bán trực tiếp cho tư nhân còn áp dụng đối với một số mảnh đất quá nhỏ hẹp muốn phát triển phải nối kết với miếng đất khác liền kề

Trong trường hợp bán miếng đất của nhà nước nằm lọt giữa các mảnh đất của

tư nhân, thì ưu tiên cho các chủ đất xung quanh

* Lưu ý một số kinh nghiệm khi cung cấp đất cho thị trường:

- Các mục đích sử dụng đất khác nhau sẽ có giá bán khác nhau Ví dụ, để phát triển trường tiểu học, trung học nhà nước cung cấp đất miễn phí, nhưng các trường đại học, kỹ thuật, tổng hợp… thì phải mua Đất xây dựng các cơ sở thương mại, công nghiệp phải theo giá thị trường Đất phát triển nhà ở công do Người Thẩm Định Giá Trưởng quy định

- Khi bán đất, nhà nước luôn kèm các điều kiện cần thiết để xây dựng công trình trên mảnh đất đó Về cơ bản không cho phép nhà đầu tư mua đi bán lại mảnh đất

đã mua

- Nhà nước điều tiết thị trường bằng việc điều chỉnh lượng đất bán ra phù hợp,

ví dụ năm 1997 khi có khủng hoảng kinh tế, nhà nước ngưng bán đất cho tư nhân; hoặc khi thị trường phát triển quá nóng, nhà nước tăng lượng bán ra Do nhà nước chủ động điều tiết thị trường và có những quy định nghiêm ngặt trong việc sử dụng đất có hiệu quả, nên không có hiện tượng găm giữ hoặc đầu cơ đất

5 Một số kinh nghiệm về quản lý thị trường bất động sản:

Có thể rút ra những bài học kinh nghiệm quan trọng từ việc quản lý thị trường bất động sản tại Singapore để có thể nghiên cứu áp dụng vào thực tiễn Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng:

(1) Nhà nước đóng vai trò trung tâm và chủ động trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản Không chỉ chiếm phần lớn đất đai để dễ dàng điều tiết thị trường, nhà nước Singapore còn có một hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản khá hoàn chỉnh và thực hiện rất nghiêm trong việc quản lý sử dụng đất

(2) Công tác quy hoạch được đặc biệt chú trọng, tạo sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản Việc xây dựng quy hoạch được tiến hành từng bước khoa học, kỹ lưỡng và trước khi công bố công khai phải có ý kiến đóng góp rộng rãi của người dân (3) Nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê), tránh tình trạng đối đầu giữa nhà đầu

tư và chủ đất trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng Không có hiện tượng tư nhân thương lượng với người dân để mua lại đất xây dựng các công trình nhà ở, cơ sở thương mại… để kinh doanh

(4) Công tác thu hồi đất, đền bù, giải tỏa được thực hiện theo luật định, công bằng và bình đẳng đối với mọi tổ chức, cá nhân, có xem xét điều tiết giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng đô thị Việc đền bù được điều tra khảo sát tỉ mỉ, đảm bảo quyền lợi của người dân

(5) Nhà nước can thiệp khá sâu và tích cực vào thị trường bất động sản, đặc biệt là thực hiện thành công chính sách nhà ở công, nhằm cung cấp cho hầu hết người dân Singapore có nhà ở thích hợp, đồng thời có những hạn chế việc mua đi bán lại

(6) Chính vì chế độ sử hữu đất rõ ràng, quản lý sử dụng đất chặt chẽ, tiềm lực nhà nước rất mạnh, Singapore hầu như không có hiện tượng đầu cơ bất động sản và giá bất động sản không biến động nhiều để có thể ảnh hưởng xấu đến phát triển kinh tế Một trong những nguyên nhân nữa để thị trường bất động sản phát triển ổn định là ý thức tuân thủ pháp luật của người dân và cả cơ quan hành pháp rất cao

I.3 Khái quát địa bàn nghiên cứu

Hình I.2 Sơ đồ Thành phố Hồ Chí Minh

Nguồn: http://www.hochiminhcity.gov.vn

I.3.1 Sơ lược sự hình thành và phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố đông dân nhất, đồng thời cũng là trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục quan trọng của Việt Nam Nằm trong vùng chuyển tiếp giữa vùng Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long, Thành phố Hồ Chí minh hình thành nhờ công cuộc khai phá miền Nam của nhà Nguyễn Năm 1698, Nguyễn Hữu Cảnh cho lập phủ Gia Định, đánh dấu sự ra đời thành phố Khi người Pháp vào Đông Dương, để phục vụ công cuộc khai thác thuộc địa, thành phố Sài Gòn được thành lập

và nhanh chóng phát triển, trở thành một trong hai đô thị quan trọng nhất Việt Nam Năm 1954, Sài Gòn trở thành thủ đô của Việt Nam Cộng hòa và thành phố hoa lệ này được mệnh danh “ Hòn ngọc Viễn Đông”, một trong những đô thị quan trọng của vùng Đông Nam Á Việt Nam Cộng hòa sụp đổ năm 1975, lãnh thổ Việt Nam hoàn toàn thống nhất Ngày 2 tháng 7 năm 1976, Quốc hội nước Việt Nam thống nhất quyết định đổi tên Sài Gòn thành “ Thành phố Hồ Chí Minh”, theo tên của vị chủ tịch nước đầu tiên của Việt Nam Dân chủ Cộng hòa

Thành phố Hồ Chí Minh trở thành đô thị lớn nhất Việt Nam 11 quận nội thành của Sài Gòn trước đây được chia thành 8 quận Bốn quận Gò Vấp, Phú Nhuận, Bình Thạnh, Tân Bình được thành lập Khu vực ngoại thành gồm 5 huyện: Thủ Đức, Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè Năm 1978, thành phố nhận thêm huyện Duyên Hải của tỉnh Đồng Nai Năm 1979, các đơn vị hành chính cơ sở được phân chia lại, toàn bộ thành phố có 261 phường, 86 xã, thị trấn Đến năm 1997, phân chia hành chính của thành phố lại thay đổi, gồm 17 quận, 5 huyện với 303 phường xã, thị trấn Hiện nay, Thành phố Hồ Chí Minh gồm 19 quận nội thành và 5 huyện ngoại thành, tổng diện tích 2.095,01 km2 Vào năm 2007, thành phố có dân số 6.650.942 người, mật

độ trung bình 3.175 người/km2 Giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, Thành phố Hồ Chí minh chiếm 20,2 % tổng sản phẩm và 27,9 % giá trị sản xuất công nghiệp của cả quốc gia Nhờ điều kiện tự nhiên thuận lợi, Thành phố Hồ Chí Minh trở thành đầu mối giao thông quan trọng của Việt Nam và Đông Nam Á, bao gồm cả đường bộ, đường sắt, đường thủy và đường không Vào năm 2007, thành phố đón khoảng 3 triệu khách du lịch quốc tế, tức 70 % lượng khách vào Việt Nam Các lĩnh vực giáo dục, truyền thông, thể thao, giải trí, Thành phố Hồ Chí Minh đều giữ vai trò quan trọng bậc nhất

I.3.2 Điều kiện tự nhiên

1 Vị trí địa lý

Thành phố Hồ Chí Minh có tọa độ 10o10’ – 10o38’ Bắc và 106o22’ – 106o54’ Đông, phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang Nằm ở miền Nam Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ, trung tâm thành phố cách bờ biển Đông

50 km theo đường thủy và đường không, nối liền các tỉnh trong vùng và còn là một cửa ngõ quốc tế

Nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu Long, địa hình thành phố thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Đông sang Tây Vùng cao nằm ở phía Bắc – Đông Bắc và một phần Tây Bắc, trung bình 10 đến 25 mét Xen kẽ

có một số gò đồi, cao nhất lên tới 32 mét như đồi Long Bình ở quận 9 Ngược lại,

vùng trũng nằm ở phía Nam – Tây Nam và Đông Nam thành phố, có độ cao trung bình trên dưới 1 mét, nơi thấp nhất 0,5 mét Các khu vực trung tâm, một phần các quận Thủ Đức, quận 2, toàn bộ huyện Hóc Môn và quận 12 có độ cao trung bình, khoảng 5 tới

10 mét

2 Địa chất, thủy văn

Địa chất Thành phố Hồ Chí Minh hình thành nhờ hai tướng trầm tích Pleistocen

và Holocen Trầm tích Pleistocen chiếm hầu hết phần Bắc, Tây Bắc và Đông Bắc thành phố Dưới tác động của các yếu tố tự nhiên và họat động của con người, trầm tích phù sa cổ hình thành nhóm đất đặc trưng riêng: đất xám Với hơn 45 nghìn hecta, tức khoảng 23,4% diện tích thành phố, đất xám ở Thành phố Hồ Chí Minh có ba loại: đất xám cao, đất xám có tầng loang lổ đỏ vàng và hiếm hơn là đất xám gley Trầm tích Holocen ở Thành phố Hồ Chí Minh có nhiều nguồn gốc: ven biển, vũng vịnh, sông biển, bãi bồi…hình thành nhiều loại đất khác nhau: nhóm đất phù sa biển với 15.100

ha, nhóm đất phèn với 40.800 ha và đất phèn nặm với 45.500 ha Ngoài ra còn có một diện tích khoảng hơn 400 ha là “giồng” cát gần biển và đất feralite vàng nâu bị xói mòn trơ sỏi đá ở vùng đồi gò

Về thủy văn, nằm ở vùng hạ lưu hệ thống sông Đồng Nai – Sài Gòn, Thành phố

Hồ Chí Minh có mạng lưới sông ngòi kênh rạch rất đa dạng Sông Đồng Nai bắt nguồn

từ cao nguyên Lâm Viên, hợp lưu bởi nhiều sông khác, có lưu vực lớn, khoảng 45.000km2 Với lưu lượng bình quân 20-500 m3/s, hàng năm cung cấp 15 tỷ m3 nước, sông Đồng Nai trở thành nguồn nước ngọt chính của thành phố Sông Sài Gòn bắt nguồn từ vùng Hớn Quản, chảy qua Thủ Dầu Một đến Thành phố Hồ Chí Minh, với chiều dài 200 km và chảy dọc trên địa phận thành phố dài 80 km Sông Sài Gòn có lưu lượng trung bình vào khoảng 54m3/s, bề rộng tại thành phố khoảng 225 m đến 370 m,

độ sâu tới 20 m Nhờ hệ thống kênh Rạch Chiếc, hai con sông Đồng Nai và Sài Gòn nối thông ở phần nội thành mở rộng Một con sông nữa của Thành phố Hồ Chí Minh

là sông Nhà Bè, hình thành ở nơi hợp lưu hai sông Đồng Nai và Sài Gòn, chảy ra biển Đông bởi hai ngã chính Soài Rạp và Gành Rái Trong đó, ngả Gành Rái chính là đường thủy chính cho tàu ra vào bến cảng Sài Gòn Ngoài các con sông chính, Thành phố Hồ Chí Minh còn có một hệ thống kênh rạch chằng chịt: Láng The, Bàu Nông, rạch Tra, Bến Cát, An Hạ, Tham Lương, Cầu Bông, Nhiêu Lộc – Thị Nghè, Bến Nghé,

Lò Gốm, Kênh Tẻ, Tàu Hũ, Kênh Đôi…

3 Khí hậu, thời tiết

Nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, Thành phố Hồ Chí Mình có nhiệt độ cao đều trong năm và hai mùa mưa – khô rõ rệt Mùa mưa được bắt đầu từ tháng 5 tới tháng 11, còn mùa khô từ tháng 12 tới tháng 4 năm sau Trung bình, Thành phố Hồ Chí Minh có 160 tới 270 giờ nắng một tháng, nhiệt đó trung bình 27°C, cao nhất lên tới 40°C, thấp nhất xuống 13,8°C Hàng năm, thành phố có 330 ngày nhiệt độ trung bình 25 tới 28°C Lượng mưa trung bình của thành phố đạt 1.949 mm/năm, trong

đó năm 1908 đạt cao nhất 2.718 mm, thấp nhất xuống 1.392 mm vào năm 1958 Một năm, ở thành phố có trung bình 159 ngày mưa, tập trung nhiều nhất vào các thàng từ 5 tới 11, chiếm khoảng 90%, đặc biệt hai tháng 6 và 9 Trên phạm vi không gian thành phố, lượng mưa phân bố không đều, khuynh hướng tăng theo trục Tây Nam – Ðông Bắc Các quận nội thành và các huyện phía Bắc có lượng mưa cao hơn khu vực còn lại

Thành phố Hồ Chí Minh chịu ảnh hưởng bởi hai hướng gió chính là gió mùa Tây – Tây Nam và Bắc – Ðông Bắc Gió Tây – Tây Nam từ Ấn Độ Dương, tốc độ trung bình 3,6 m/s, vào mùa mưa Gió Gió Bắc – Ðông Bắc từ biển Đông, tốc độ trung bình 2,4 m/s, vào mùa khô Ngoài ra còn có gió tín phong theo hướng Nam – Đông Nam vào khoảng tháng 3 tới tháng 5, trung bình 3,7 m/s Có thể nói Thành phố Hồ Chí Minh thuộc vùng không có gió bão Cũng như lượng mưa, độ ẩm không khí ở thành phố lên cao vào mùa mưa, 80%, và xuống thấp vào mùa không, 74,5% Trung bình, độ

ẩm không khí đạt bình quân/năm 79,5%

5 Kinh tế

Thành phố Hồ Chí Minh giữ vai trò đầu tàu kinh tế của cả Việt Nam Thành phố chiếm 0,6% diện tích và 7,5% dân số của Việt Nam nhưng chiếm tới 20,2% tổng sản phẩm, 27,9% giá trị sản xuất công nghiệp và 34,9% dự án nước ngoài Vào năm

2005, Thành phố Hồ Chí Minh có 4.344.000 lao động, trong đó 139 nghìn người ngoài

độ tuổi lao động nhưng vẫn đang tham gia làm việc Năm 2007, thu nhập bình quân đầu người ở thành phố đạt 2.100 USD/năm, cao hơn nhiều so với trung bình cả nước,

730 USD/năm vào 2006

Nền kinh tế của Thành phố Hồ Chí Minh đa dạng về lĩnh vực, từ khai thác mỏ, thủy sản, nông nghiệp, công nghiệp chế biến, xây dựng đến du lịch, tài chính Cơ cấu kinh tế của thành phố, khu vực nhà nước chiếm 33,3%, ngoài quốc doanh chiếm 44,6%, phần còn lại là khu vực có vốn đầu tư nước ngoài Về các ngành kinh tế, dịch

vụ chiếm tỷ trọng cao nhất: 51,1% Phần còn lại, công nghiệp và xây dựng chiếm 47,7%, nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản chỉ chiếm 1,2%

Về thương mại, Thành phố Hồ Chí Minh có một hệ thống trung tâm mua sắm, siêu thị, chợ đa dạng Chợ Bến Thành là biểu tượng về giao lưu thương mại từ xa xưa của thành phố, hiện nay vẫn giữ một vai trò quan trọng Những thập niên gần đây, nhiều trung tâm thương mại hiện đại xuất hiện như Saigon Trade Centre, Diamond Plaza Mức tiêu thụ của Thành phố Hồ Chí Minh cũng cao hơn nhiều so với các tỉnh khác của Việt Nam và gấp 1,5 lần thủ đô Hà Nội Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh, có mã giao dịch là VN-Index, được thành lập vào tháng 7 năm

1998 Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2007, toàn thị trường đã có 507 loại chứng khoán được niêm yết, trong đó có 138 cổ phiếu với tổng giá trị vốn hóa đạt 365 nghìn

Bảng I.3: DÂN SỐ LAO ĐỘNG XÃ HỘI

1 Dân số trung bình (

1000 người) 5.285 5.449 5.630 6.117 6.240 6.424 6.650 Nam ( 1000 người) 2.546 2.625 2.713 2.920 2.996 3.081 3.184

Nữ 2.739 2.824 2.917 3.142 3.243 3.343 3.446 Thành thị ( 1000

người) 4.410 4.542 4.661 5.170 5.315 5.463 5.640 Nông thôn 875 907 969 893 925 961 1.010

Nguồn: Cục Thống kê thành phố Hồ Chí Minh-2008

Mặc dù Thành phố Hồ Chí Minh có thu nhập bình quân đầu người rất cao so với mức bình quân của cả Việt Nam, nhưng khoảng cách giàu nghèo ngày các lớn do những tác động của nền kinh tế thị trường Những người hoạt động trong lĩnh vực thương mại cao hơn nhiều so với ngành sản xuất Sự khác biệt xã hội vẫn còn thể hiện

rõ giữa các quận nội ô so với các huyện ở ngoại thành

Y tế

Thành phố Hồ Chí Minh, với dân số đông, mật độ cao trong nội thành, cộng thêm một lượng lớn dân vãng lai, đã phát sinh nhu cầu lớn về y tế và chăm sóc sức khỏe Các tệ nạn xã hội, như mại dâm, ma túy, tình trạng ô nhiễm môi trường gây ảnh hưởng lớn tới sức khỏe dân cư thành phố Những bệnh truyền nhiễm phổ biến ở các nước đang phát triển như sốt rét, sốt xuất huyết, tả, thương hàn hay các bệnh của những quốc gia công nghiệp phát triển, như tim mạch, tăng huyết áp, ung thư, tâm thần, bệnh nghề nghiệp đều xuất hiện ở Thành phố Hồ Chí Minh Tuổi thọ trung bình của nam giới ở thành phố là 71,19, con số ở nữ giới là 75,00

Vào năm 2005, Thành phố Hồ Chí Minh có 21.780 nhân viên y tế, trong đó có 3.399 bác sĩ Tỷ lệ bác sĩ đạt 5.45 trên 10 nghìn dân, giảm so với con số 7.31 của năm

2002 Toàn thành phố có 19.442 giường bệnh, 56 bệnh viện, 317 trạm y tế và 5 nhà hộ sinh Thế nhưng mạng lưới bệnh viện chưa được phân bổ hợp lý, tập trung chủ yếu trong nội ô Theo con số năm 1994, chỉ riêng Quận 5 có tới 13 bệnh viện với 5.290 giường, chiếm 37% số giường bệnh toàn thành phố Bù lại, hệ thống y tế cộng đồng

tương đối hoàn chỉnh, tất cả các xã, phường đều có trạm y tế Bên cạnh hệ thống nhà nước, thành phố cũng có 2.303 cơ sở y tế tư nhân và 1.472 cơ sở dược tư nhân, góp phần giảm áp lực cho các bệnh viện lớn Cũng tương tự hệ thống y tế nhà nước, các cơ

sở này tập trung chủ yếu trong nội ô và việc đảm bảo các nguyên tắc chuyên môn chưa được chặt chẽ

Sở Y tế thành phố hiện nay quản lý 8 bệnh viện đa khoa và 20 bệnh viện chuyên khoa Nhiều bệnh viện của thành phố đã liên doanh với nước ngoài để tăng chất lượng phục vụ

Giáo dục

Về mặt hành chính, Sở Giáo dục Thành phố Hồ Chí Minh chỉ quản lý các cở sở giáo dục từ bậc mầm non tới phổ thông Các trường đại học, cao đẳng phần lớn thuộc

Bộ Giáo dục và Đào tạo Việt Nam Trong năm học 2005–2006, toàn thành phố có 533

cơ sở giáo dục mầm non, 457 trường cấp I, 232 trường cấp II, 72 trường cấp III và 46 trường cấp II, III Ngoài ra, theo con số từ 1994, Thành phố Hồ Chí Minh còn có 20 trung tâm xóa mù chữ, 139 trung tâm tin học, ngoại ngữ và 12 cơ sở giáo dục đặc biệt Tổng cộng 1.308 cơ sở giáo dục của thành phố có 1.169 cơ sở công lập và bán công, còn lại là các cơ sở dân lập, tư thục

Hệ thống các trường từ bậc mầm non tới trung học trải đều khắp thành phố Trong khi đó, những cơ sở xóa mù chữ, phổ cập giáo dục tập trung chủ yếu vào bốn huyện ngoại thành Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ Các trường ngoại ngữ ở Thành phố Hồ Chí Minh không chỉ giảng dạy những ngôn ngữ phổ biến mà còn một trường dạy quốc tế ngữ, một trường dạy Hán Nôm, bốn trường dạy tiếng Việt cho người nước ngoài Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay cũng có 40 trường quốc tế do các lãnh sự quán, công ty giáo dục đầu tư

Giáo dục bậc đại học, trên địa bàn thành phố có 25 trường đều cho Bộ Giáo dục quản lý Trong 6 trường cao đẳng, chỉ có một trường thuộc Thành phố Hồ Chí Minh

Là thành phố lớn nhất Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh cũng là trung tâm giáo dục bậc đại học lớn bậc nhất, cùng với Hà Nội Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh với năm đại học thành viên Nhiều đại học lớn khác của thành phố như Đại học Kiến trúc, Đại học Y Dược, Đại học Ngân hàng, Đại học Luật, Đại học Bách khoa, Đại học Kinh tế đều là các đại học quan trọng của Việt Nam Trong số học sinh, sinh viên đang theo học tại các trường đại học, cao đẳng của thành phố, 40% đến từ các tỉnh khác của quốc gia

Bảng I.4: Số liệu thống kê giáo dục đào tạo

1 Học sinh mẫu

giáo ( 1000 người) 128,9 127,1 128,6 147,8 159,7 172,4 193,3 Học sinh phổ

người)

- Đại học và cao

đẳng 44,2 49,3 54,7 44,0 49,4 50,4 51,4

Nguồn: Cục Thống kê thành phố Hồ Chí Minh-2008

Mặc dù đạt được những bước tiến quan trọng trong thời gian gần đây nhưng giáo dục Thành phố Hồ Chí Minh vẫn còn nhiều khiếm khuyết Trình độ dân trí chưa cao và chênh lệch giữa các thành phần dân cư, đặc biệt là ngoại ô so với nội ô Tỷ lệ trẻ em người Hoa không biết chữ vẫn còn nhiều, gấp 13 lần trẻ em người Kinh Giáo dục đào tạo vẫn chưa tương xứng với nhu cầu của xã hội Hệ thống cơ sở vật chất ngành giáo dục thành phố còn kém Nhiều trường học sinh phải học ba ca Thu nhập của giáo viên chưa cao, đặc biệt ở các huyện ngoại thành

Giao thông vận tải

Nhờ điều kiện tự nhiên thuận lợi, Thành phố Hồ Chí Minh trở thành một đầu mối giao thông quan trọng của Việt Nam và khu vực Đông Nam Á Khác với Hà Nội, vận tải thủy ở Thành phố Hồ Chí Minh chiếm một tỷ lệ quan trọng Tính riêng vận tải hàng hóa, đường biển chiếm khoảng 29% và đường sông khoảng chiếm 20% tổng khối lượng thông qua đầu mối thành phố Đường bộ chỉ chiếm 44% vận tại hàng hóa nhưng chiếm tới 85,6% vận tải hành khách Về giao thông đường không, Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất là phi trường lớn nhất Việt Nam về cả diện tích và công suất nhà ga Năm

2006, vận tải thành phố đã vận chuyển tổng cộng 73.743 tấn hàng hóa, 239 triệu lượt người và bốc xếp 44.341 tấn hàng Toàn thành phố hiện nay có khoảng 340.000 xe hơi

và 3,5 triệu xe máy, gần gấp đôi so với Hà Nội

Trong khoảng 4,3 triệu khách quốc tế đến Việt Nam vào năm 2007, 3 triệu khách đã tới thăm Thành phố Hồ Chí Minh, tức khoảng 70% Năm 2007 cũng là năm thành phố có được bước tiến mạnh mẽ, lượng khách tăng khoảng 12% so với 2006, doanh thu ngành du lịch đạt 19.500 tỷ VND, tăng 20% Là một thành phố trẻ chỉ với

300 năm lịch sử, nhưng Sài Gòn – Thành phố Hồ Chí Minh đã xây dựng được không ít công trình kiến trúc và sở hữu một nền văn hóa đa dạng

Hiện nay Thành phố Hồ Chí Minh có 641 khách sạn với 17.646 phòng Phục vụ những khách cao cấp, thành phố có 11 khách sạn 5 sao, gồm: Caravelle, Sheraton, Moevenpick (Omni cũ), New World, Equatorial, Legend, Renaissance Riverside, Windsor Plaza, Sofitel Plaza, Park Hyatt, Majestic với tổng cộng 3.592 phòng Hầu hết các khách sạn này đều do những tập đoàn quốc tế như Accor, Furama, Mariot hay Shareton quản lý và tập trung nhiều nhất tại Quận 1 Bên cạnh đó thành phố còn 8 khách sạn 4 sao với 1.281 phòng, 20 khách sạn 3 sao với 1.621 phòng Do sự phát triển của du lịch, số phòng cao cấp tại thành phố hiện đang thiếu trầm trọng Mặc dù nhiều nhà đầu tư có ý định xây dựng tiếp các khách sạn sạng trọng tại Thành phố Hồ Chí Minh nhưng họ lại gặp khó khăn trong việc tìm địa điểm Theo dự kiến, đến năm

2020, thành phố sẽ có thêm 10 nghìn phòng 4 hoặc 5 sao

Bảng I.5: Biểu đồ doanh thu dịch vụ du lịch qua các năm

Nguồn: Cục Thống kê thành phố Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh còn là một trung tâm mua sắm và giải trí Bên cạnh các phòng trà ca nhạc, quán bar, vũ trường, sân khấu, thành phố có khá nhiều khu vui chơi như Công viên Đầm Sen, Suối Tiên, Thảo Cầm Viên Các khu mua sắm, như Chợ Bến Thành, Diamond Plaza hệ thống các nhà hàng, quán ăn cũng là một thế mạnh của du lịch thành phố

Văn hóa

Trung tâm văn hóa, giải trí

Với vai trò một trung tâm văn hóa của Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay có 22 đơn vị nghệ thuật, 9 rạp hát, 11 bảo tàng, 22 rạp chiếu phim, 25 thư viện Hoạt động của ngành giải trí ở Thành phố Hồ Chí Minh nhộn nhịp hơn bất cứ thành phố nào ở Việt Nam Hầu hết các hãng phim tư nhân lớn của Việt Nam hiện nay, như Phước Sang, Thiên Ngân, HKFilm, Việt Phim đều có trụ sở chính ở Thành phố Hồ Chí Minh Doanh thu các rạp của thành phố chiếm khoảng 60-70% doanh thu chiếu phim của cả nước Thành phố Hồ Chí Minh cũng sở hữu những sân khấu đa dạng Nhà hát kịch Sân khấu nhỏ tại Quận 3 với những vở kịch thử nghiệm, những vở thư giãn ở Sân khấu Hài 135 Quận 1, Sân khấu kịch IDECAF với những vở lấy từ tuồng tích cổ hoặc tái hiện các danh tác trên thế giới Lĩnh vực ca nhạc, Thành phố Hồ Chí Minh là thị trường sôi động nhất, điểm đến của phần lớn các ca sĩ nổi tiếng Ngoài những sân khấu lớn như Nhà hát Thành phố, Nhà hát Bến Thành, Nhà hát Hòa Bình, Sân khấu Trống Đồng hoạt động âm nhạc hoạt động âm nhạc ở thành phố ở những phòng trà, quán cà phê đa dạng: Tiếng Tơ Đồng, M&T, Catinat, ATB, Bodega, Carmen

I.3.3 Tình hình kinh tế - xã hội thành phố Hồ Chí Minh năm 2008

Năm 2008, cũng giống như các địa phương khác trong nước, trên địa bàn thành phố có nhiều tác động bất lợi ảnh hưởng tới kinh tế - xã hội Do vậy, tổng sản phẩm trên địa bàn theo giá thực tế năm 2008 ước đạt 289.550 tỷ đồng, tăng 10,7% so với năm 2007, đây là mức tăng thấp nhất kể từ năm 2003 đến nay

Sự chuyển dịch cơ cấu của các thành phần kinh tế rõ nét nhất với tốc độ tăng của kinh tế ngoài nhà nước là 13,8% (cao nhất trong 3 khu vực) đã đưa cơ cấu của khu

vực này từ 50,8% trong năm 2007 lên 51,4% trong năm 2008 vì vậy GDP của khu vực kinh tế trong nước cũng tăng từ 77,6% lên 80,1% Trong 10,7% tăng trưởng chung của năm: khu vực dịch vụ đóng góp 6,55%; khu vực công nghiệp và xây dựng đóng góp 4,10%; và khu vực nông, lâm, thủy sản 0,02%

Giá trị sản xuất công nghiệp: Năm 2008, ngành công nghiệp thành phố gặp rất nhiều khó khăn do ảnh hưởng của lạm phát, giá nguyên vật liệu đầu vào tăng cao trong

8 tháng đầu năm; do khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu Tháng 12 hàng năm là thời điểm các doanh nghiệp đẩy mạnh sản xuất để phục vụ nhu cầu mua sắm trong dịp Tết cổ truyền Tuy nhiên, khác với quy luật hàng năm, thu nhập của người lao động giảm, thị trường tiêu thụ sản phẩm trầm lắng, sản xuất tăng trưởng thấp (12,9%) so với cùng kỳ (cùng kỳ 2007 tăng 15,9%)

Bàng I.6: Giá trị sản xuất công nghiệp thành phố năm 2008

Nguồn: Sở Công Thương TP.HCM-2008

Tính từ đầu năm, giá trị sản xuất công nghiệp thành phố ước đạt 410.273 tỷ đồng (tương đương 168.927 tỷ đồng, giá 1994), tăng 12,1% so với năm 2007 Do tác động của nhiều yếu tố, sản xuất công nghiệp ở hầu hết các thành phần kinh tế trong nước tăng thấp so với cùng kỳ Ngược lại, nhờ có tiềm lực tài chính mạnh, công tác dự báo được thực hiện khá tốt, sản xuất công nghiệp của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tăng mạnh

Giá trị sản xuất nông, lâm, thủy sản năm 2008 theo giá thực tế là 7.365,2 tỷ đồng, theo giá so sánh là 3.118,6 tỷ đồng, tăng 2,1% so với năm trước (năm 2007 tăng

5,0%) Giá trị sản xuất nông nghiệp năm 2008 đạt 5.642,5 tỷ đồng theo giá thực tế, tăng 7,9% so với năm 2007, trong đó mức đóng góp của ngành trồng trọt 2,1%, ngành chăn nuôi 5,0% và dịch vụ nông nghiệp 0,8% Tổng diện tích gieo trồng cây hàng năm

là 47.056 ha, giảm 5,4% so với năm trước Đến thời điểm 1/10/2008, trên địa bàn thành phố có 3.970 con trâu (bằng 82,6% năm 2007); 105.985 con bò (bằng 106,6%)

và 286.499 con lợn (bằng 77,9%)

Tổng vốn đầu tư trên địa bàn năm 2008 ước thực hiện 115.246 tỷ đồng, so với cùng kỳ tăng 21,2%; vượt 18,2% kế hoạch năm và bằng 39,8% GDP Tổng vốn đầu tư xây dựng cơ bản trên địa bàn 12 tháng ước thực hiện 91.012 tỷ đồng, so với kế hoạch năm đạt 121,1%; so với năm trước tăng 22,3%

Tính đến ngày 15/12/2008, có 505 dự án có vốn đầu tư nước ngoài được cấp phép với tổng vốn đăng ký 8.252,2 triệu USD, vốn bình quân mỗi dự án đạt 16,3 triệu USD So với cùng kỳ số dự án được cấp phép tăng 9,8% (+ 45 dự án), vốn đầu tư tăng gấp 3,6 lần Hình thức đầu tư 100% vốn nước ngoài chiếm 71% trong tổng số dự án

Số dự án điều chỉnh vốn là 144 với tổng vốn được điều chỉnh tăng thêm 260,7 triệu USD Tổng vốn đầu tư nước ngoài (gồm cấp phép mới và điều chỉnh tăng vốn) trong năm đạt 8.513 triệu USD, so với cùng kỳ gấp 3 lần Số dự án còn hiệu lực hoạt động trên địa bàn 3.141 dự án với tổng vốn đầu tư 25.680 triệu USD (cùng thời điểm năm

2007 có 2.610 dự án, tổng vốn đầu tư 16.554,1 triệu USD)

Tháng 12, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ đạt 23.759 tỷ đồng, tăng 4,1% so với tháng trước và 31,4% so với tháng 12/2007 Do đó, tổng lượng hàng hóa và dịch vụ tiêu thụ cả năm 2008 đạt 232.548 tỷ đồng, tăng 38,5% so với năm

2007 Trong đó, thương mại nội địa đạt 193.434 tỷ đồng, tăng 39,9% so với năm trước

Do có những thay đổi linh hoạt trong cơ cấu mặt hàng cũng như phương thức kinh doanh, các thành phần kinh tế ngoài nhà nước chiếm tỷ trọng khá cao trong cơ cấu tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ Ngược lại, do Việt Nam chưa mở cửa hoàn toàn thị trường bán lẻ nên tỷ trọng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ thành phần kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài chỉ chiếm tỷ trọng khiêm tốn, khoảng 3,0%

Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng tổng mức bán lẻ và doanh thu dịch vụ năm 2008

có sự đóng góp lớn của yếu tố tăng giá, tăng bình quân 22,2% Nếu loại trừ yếu tố biến động giá, mức tiêu thụ hàng hoá và dịch vụ năm 2008 tăng 13,3%, thấp hơn mức tăng 16,4% của năm 2007

Chỉ số giá tiêu dùng bình quân năm tăng 22,24%, trong đó nhóm hàng “ăn và dịch vụ ăn uống tăng cao nhất 36,1%, duy nhất nhóm “dịch vụ bưu chính, viễn thông” giảm đến 12,6% Chỉ số giá bình quân của mặt hàng vàng tăng 32,4%, trong khi giá USD tăng thấp hơn với mức 3,09% Tổng kim ngạch xuất nhập khẩu hàng hoá năm

2008 (không tính dầu thô) đạt 30.206,5 triệu USD, tăng 5.354,2 triệu USD so với năm trước (tăng 21,5%) Trong đó, tổng kim ngạch xuất khẩu hàng hoá ước thực hiện 22.334,4 triệu USD, tăng 21,9%; tổng kim ngạch nhập khẩu đạt 18.326,1 triệu USD tăng 22,2 %

Hình I.7: Biểu đồ tốc độ tăng giá từ năm 2006 đến 2008

Nguồn: Sở Công Thương TP.HCM-2008

Giá nhiên liệu, lương thực và giá nhiều loại vật tư, nguyên liệu đầu vào như sắt thép, nhựa, giấy, bông vải, sợi, cước vận chuyển,… có xu hướng giảm mạnh từ cuối tháng 9/2008 và ổn định ở mức thấp Khác với qui luật hàng năm, giá hàng hóa liên tục tăng cao trong chín tháng đầu năm do tác động của biến động giá thế giới và hàng hóa khan hiếm

Doanh thu vận tải cả năm ước đạt 21.639,9%, tăng 35% so với năm 2007 Trong dó doanh thu vận tải hàng hoá chiếm 70,5%, tăng 33,2%; doanh thu vận tải hành khách chiếm 29,5%, tăng 39,3% Hiện trên địa bàn thành phố đã có 1.175 ngàn máy thuê bao cố định, tăng 1% so với năm 2007 Doanh thu cả năm của trung ương trên địa bàn đạt 3.745 tỷ đồng, địa phương là 2189,6 tỷ đồng

Tổng thu ngân sách nhà nước cả năm ước thực hiện 122.530 tỷ, đạt 123,9% dự toán, tăng 33,1% Tổng chi ngân sách địa phương cả năm ước thực hiện 35.132,7 tỷ, đạt 188,9% dự toán, tăng 37% Tổng vốn huy động của các ngân hàng đến cuối năm ước đạt 561.500 tỷ đồng, tăng 15,3% so với cùng kỳ Tổng dư nợ tín dụng ước đạt 490 nghìn tỷ đồng, tăng 20,6% so với năm 2007

Dân số trung bình của thành phố năm 2008 là 6.840 nghìn người, tăng 2,8% so với năm 2007 Mức tăng cơ học trong năm chỉ còn 1,96%, tỷ lệ tăng tự nhiên dân số đạt 1,05%, giảm 0,008% so với năm 2007

Tổng số lượt khám chữa bệnh của các cơ sở y tế (chưa tính khu vực tư nhân) trong năm ước tính 26.628 ngàn lượt, tăng 6,2% so với cùng kỳ Số bệnh nhân điều trị nội trú 993 ngàn lượt, tăng 4,2% Số lượt khám chữa bệnh miễn phí trẻ em dưới 6 tuổi của năm 2008 ước là 3.958 nghìn lượt, trong đó khám ngoại trú là 1.122 nghìn lượt

Ước đến cuối năm, tỷ lệ hộ nghèo của thành phố còn 0,34% và đã hoàn thành

cơ bản mục tiêu không có hộ nghèo có mức thu nhập 6 triệu đồng/năm

Trong năm 2008, các đơn vị giới thiệu việc làm đã giải quyết việc làm cho 277,7 nghìn lao động, đạt 102,9% so với kế hoạch Trong đó việc làm ổn định là 205 nghìn gười, đạt tỷ lệ 73,9%; số việc làm mới tạo ra là 120,4 nghìn, đạt 100,3% kế hoạch Tỷ lệ lao động thất nghiệp trên địa bàn thành phố là 5,4% (năm 2007 là 5,5%)

I.3 Nội dung, phương pháp và quy trình thực hiện

I.3.1 Nội dung nghiên cứu

- Phân tích thực trạng nhà ở tái định cư

- Phân tích nguyên nhân người tái định cư sử dụng hoặc không sử dụng( bán lại hoặc cho thuê)

- Từ đó phân tích kết quả và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường tái định cư cho người dân trong khu vực bị giải tỏa

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp so sánh: là phương pháp được sử dụng lâu đời và phổ biến So sánh trong phân tích là đối chiếu các chỉ tiêu, các hiện tượng kinh tế đã được lượng hóa có cùng một nội dung một tính chất tương tự, để xác định xu hướng, mức độ biến động của các chỉ tiêu Nó cho phép tổng hợp được những nét chung, tách ra những nét riêng của sự vật hiện tượng được so sánh Trên cơ sở đó ta đánh giá được các mặt phát triển hay kém phát triển, hiệu quả hay kém hiệu quả

Phương pháp so sánh định gốc: là phương pháp so sánh giữa thời điểm này với thời điểm trước( gốc so sánh) Phương pháp này được áp dụng trong việc so sánh mức sống, thu nhập… của người dân trước và sau khi chuyển đổi cơ cấu đất đai

Phương pháp thu thập số liệu:

Thu thập số liệu sơ cấp: phỏng vấn ngẫu nhiên 68 hộ dân phân bố trong các quận trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Bao gồm các hộ thuộc diện đang tái định

cư tại các chung cư dành cho những người dân bị giải tỏa và các hộ đã chuyển nhượng suất tái định cư

Thu thập các tài liệu thứ cấp về tình hình qui hoạch và sử dụng đất đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh và một số tài liệu có liên quan đến nội dung nghiên cứu

Phương pháp thống kê: Tổng hợp thống kê dựa trên cơ sở các bản số liệu thu thập được

Phương pháp phân tích tổng hợp: phân tích giữa cơ sở lí luận và thực tiễn, tổng hợp tình hình thực tế nhằm rút ra khó khăn, thuận lợi và những vấn đề tồn tại cần giải quyết

Phương pháp thực hiện: sử dụng các phần mềm word, excel…trong trình bày và

xử lý văn bản

I.3.3 Các bước thực hiện nghiên cứu

- Lựa chọn địa bàn nghiên cứu: Thành Phố Hồ Chí Minh

- Thu thập thông tin: Về chính sách bồi thường giải phóng măt bằng, thông tin do những người dân tái định cư cung cấp

- Khảo sát thực tế: đến những khu tái định cư của những hộ bị giải tỏa, thực trạng của khu vực nghiên cứu

- Đánh giá thông tin thu thập: Kiểm chứng lại thông tin, số liệu thu thập được, xác định số liệu cần thiết cho vấn đề nghiên cứu

- Rút ra nhận xét, kết luận, đề xuất giải pháp sau khi nghiên cứu vấn đề

- Viết báo cáo thu hoạch kết quả nghiên cứu