THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ CÔNG TÁC TÁI ĐỊNH CƯ TRONG CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG ĐƯỜNG GIAO THÔNG TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH TP.HỒ CHÍ MINH

Hiện nay, dự án đã và đang tiến hành, bên cạnh những mặt đạt được là đã tiếp nhận được mặt bằng và triển khai công tác thi công thì vẫn tồn tại những vấn đề về việc bố trí tái định cư ch

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ CÔNG TÁC TÁI ĐỊNH CƯ TRONG CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG

ĐƯỜNG GIAO THÔNG TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN BÌNH CHÁNH TP.HỒ CHÍ MINH

Sinh viên thực hiện: NGUYỄN TẤN TRUNG

Lớp: DH05QLNgành: Quản lý đất đai

Tháng 7 năm 2009

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

NGUYỄN TẤN TRUNG

ĐỀ TÀI:

THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ CÔNG TÁC TÁI ĐỊNH CƯ TRONG CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG

ĐƯỜNG GIAO THÔNG TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH, TP.HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Ngọc Thy

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên:

Tôi xin chân thành cảm ơn:

Ban giám hiệu nhà trường cùng thể với toàn thể quý thầy cô trong khoa Quản

Lý Đất Đai và Bất Động Sản trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh đã

tận tình truyền đạt cho tôi những kiến thức cơ bản trong lĩnh vực quản lý đất đai

Đặc biệt, cảm ơn cô Th.S Nguyễn Ngọc Thy, người đã trực tiếp hướng dẫn giúp

đỡ tôi trong suốt thời gian thực tập để hoàn thành đề tài tốt nghiệp

Tôi không những được sự giúp đỡ ở trường và các thầy cô mà còn có sự chỉ dẫn

giúp đỡ của của ban lảnh đạo cùng với tập thể cán bộ nhân viên Ban bồi thường, giải

phóng mặt bằng huyện Bình Chánh Đặc biệt là chị Ngô Phước Mai, là người đã trực

tiếp hỗ trợ chỉ bảo tôi rất nhiều trong việc thực tập cũng như việc thu thập các thông

tin phục vụ cho đề tài

Bài báo cáo chỉ thực hiện trong thời gian ngắn nên đề tài sẽ không tránh khỏi

những thiếu sót Do đó rất mong sự thông cảm và ý kiến đóng góp của quý thầy cô

LỜI CẢM ƠN

Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: “Thực trạng và một số giải pháp về công tác tái định cư trong các dự

án xây dựng đường giao thông trên địa bàn huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh”

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Ngọc Thy, Khoa Quản Lý Đất đai & Bất

Động Sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Ở nước ta, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư gặp rất nhiều khó khăn Đặc biệt là vấn đề tái định cư cho người dân khi thực hiện luôn có trở ngại Để thực hiện tốt công tác tái định cư cần phải có những nghiên cứu khoa học nhằm hiểu rõ về thực trạng công tác tái định để từ đó đề xuất những hướng giải quyết

Công tác tái định cư trong các dự án xây dựng đường giao thông rất quan trọng, cần phải thực hiện tốt công tác tái định cư, ổn định đời sống cho các hộ dân bị ảnh hưởng, có như thế họ mới sớm yên tâm bàn giao mặt bằng, để dự án được tiến hành thuận lợi và đúng thời hạn Trên cơ sở đó tìm hiểu về công tác tái định cư, nguyên nhân ảnh hưởng đến công tác tái định cư trong các dự án xây dựng đường giao thông trên địa bàn huyện Bình Chánh, từ đó tìm ra những ưu điểm, khuyết điểm của công tác tái định cư trong một số dự án điển hình và đề xuất các giải pháp khắc phục

Dự án Đường ô tô Cao Tốc Thành Phố Hồ Chí Minh - Trung Lương, Đại Lộ Đông Tây, là những dự án xây dựng đường giao thông trọng điểm của Thành phố nói chung và của huyện Bình Chánh nói riêng là cầu nối giao thông quan trọng giữa các tỉnh Đông Nam Bộ, các tỉnh miền Tây với Thành phố Hiện nay, dự án đã và đang tiến hành, bên cạnh những mặt đạt được là đã tiếp nhận được mặt bằng và triển khai công tác thi công thì vẫn tồn tại những vấn đề về việc bố trí tái định cư cho những người dân bị thu hồi đất

Sử dụng phương pháp điều tra thăm dò theo từng tuyến là chủ yếu và các phương pháp kế thừa, chuyên gia, thống kê, tổng hợp và phân tích Nội dung nghiên cứu cho thấy vai trò quan trọng của công tác tái định cư khi triển khai thực hiện dự án

Do đó công tác tái định cư nếu được thực hiện tốt sẽ quyết định đến tiến độ bàn giao mặt bằng và triển khai thực hiện dự án Trong đó việc lựa chọn khu tái định cư và xác định đơn giá tái định cư giữ vai trò quan trọng nhất và ảnh hưởng trực tiếp đến công tác tái định cư

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC BẢNG ii

DANH MỤC CÁC BIỂU ii

DANH MỤC CÁC HÌNH iii

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ iii

PHẦN MỞ ĐẦU 1

Đặt vấn đề 1

Mục tiêu nghiên cứu 2

Đối tượng nghiên cứu 2

Phạm vi nghiên cứu 2

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 2

PHẦN I: TỔNG QUAN 3

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

I.1.1 Cơ sở khoa học 3

I.1.1.1 Các khái niệm 3

I.1.1.2 Các quan điểm về tái định cư 4

I.1.2 Cơ sở pháp lý 9

I.1.3 Cơ sở thực tiễn 9

I.1.3.1 Sơ bộ về thực trạng công tác tái định cư trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 9

I.1.3.2 Thực trạng về công tác tái định cư của các dự án xây dựng đường giao thông trên địa bàn huyện Bình Chánh 11

I.1.3.3 Quy trình thực hiện công tác tái định cư 12

I.1.3.4 Chính sách tái định cư 13

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 15

I.2.1 Điều kiện tự nhiên 15

I.2.2 Các nguồn tài nguyên 17

I.2.3 Tình hình kinh tế - xã hội 17

I.2.3.1 Tình hình phát triển kinh tế 17

I.2.3.2 Đặc điểm xã hội 18

PHẦN II: NỘI DUNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19

II.1 Nội dung nghiên cứu 19

II.2 Phương pháp nghiên cứu 19

PHẦN III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 20

III.1 Sơ lược về công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Bình Chánh 20

III.1.1 Tình hình quản lý đất đai 20

III.1.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2008 trên địa bàn huyện Bình Chánh 22

III.2 Thực trạng công tác tái định cư của các dự án điển hình 23

III.2.1 Dự án Đại Lộ Đông Tây 23

III.2.1.1 Quy mô của dự án 23

III.2.1.2 Tầm quan trong của dự án 24

III.2.1.4 Chính sách tái định cư của dự án 24

1.Tổ chức tái định cư 24

2 Phương thức, đơn giá tái định cư 30

3 Phương thức xác định giá tái định cư 33

4 Phương thức thanh toán 34

5 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và cấp phép xây dựng 35

III.2.1.4 Kết quả thực hiện công tác tái định cư trong dự án 36

III.2.1.5 Thuận lợi, khó khăn của công tác tái định cư trong dự án 37

III.2.2 Dự án đường ô tô cao tốc TP.HCM – Trung Lương 38

III.2.2.1 Quy mô của dự án 38

III.2.2.2 Tầm quan trọng của dự án 39

III.3.2.3 Chính sách tái định cư của dự án 39

1 Tổ chức tái định cư 39

2 Phương thức, đơn giá tái định cư 45

3 Phương pháp xác định đơn giá nền tái định cư 48

4 Phương thức thanh toán 49

5 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ tái định cư .49

III.3.2.4 Kết quả đạt được 50

III.3.2.5 Thuận lợi, khó khăn của công tác tái định cư trong dự án 51

III.4 So sánh việc thực hiện công tác tái định cư giữa hai dự án 52

III.5 Nhận xét đánh giá chung 53

III.6 Đề xuất một số giải pháp trong công tác tái định cư 55

III.6.1 Giá quỹ nền tái định cư 55

III.6.2 Tổ chức tái định cư 55

III.6.3 Chính sách hỗ trợ tái định cư 56

PHẦN IV: KẾT LUẬN KIẾN NGHỊ 57

Kết luận 57

Kiến nghị 57

DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng III.1: Nhu cầu TĐC của dự án Đại lộ Đông Tây trên huyện Bình Chánh 24

Bảng III.2: Các hộ được giao hai nền đất 25

Bảng III.3: Cân bằng đất trong khu dân cư An Lạc 27

Bảng III.4: Phân lô nền đất trong khu tái định cư An Lạc 29

Bảng III.5: Phân lô căn hộ trong khu chung cư Lý Chiêu Hoàng 30

Bảng III.6: Sự lựa chọn hình thức tái định cư 31

Bảng III.7: Giá nền tái định cư trong khu dân cư An Lạc 32

Bảng III.8: Giá khu chung cư Lý Chiêu Hoàng 32

Bảng III.9: Mức chênh lệch giữa giá TĐC và giá thị trường 32

Bảng III.10: Các hộ dân phải bù thêm phần chênh lệch 34

Bảng III.11: Các hộ dân trả chậm (nợ) tiền mua nền, nhà tái định cư 35

Bảng III.12: Kết quả đạt được của công tácTĐC dự án Đại Lộ Đông Tây 36

Bảng III.13: Các hộ có nguyện vọng TĐC của dự án TP.HCM – Trung Lương 39

Bảng III.14: Các hộ dân được giao hai nền tái định cư 40

Bảng III.15: Cân bằng đất trong khu dân cư Hồ Bắc 42

Bảng III.16: Phân lô nền đất trong khu dân cư Hồ Bắc 44

Bảng III.17: Phân lô nền đất trong khu tái định cư 03ha Tân Túc…… 44

Bảng III.18: Phân lô nền trong khu dân cư An Phú Tây .45

Bảng III.19: Sự lựa chọn phương thức tái định cư 45

Bảng III.20: Giá tái định cư của dự án đường cao tốc TP.HCM-Trung Lương 47

Bảng III.21: Mức chênh lệch giữa giá TĐC và giá thị trường 47

Bảng III.22: Các hộ dân phải bù chênh lệch khi nhận nền tái định cư 49

Bảng III.22: Kết quả đạt được của công tác TĐC dự ánTP.HCM – Trung Lương 50

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ III.1: Cơ cấu sử dụng đất năm 2008 23

Biểu đồ III.2: Tỷ lệ các hộ được giao nền tái định cư 26

Biểu đồ III.3: Lựa chọn hình thức tái định cư 31

Biểu đồ III.4: Mục đích sử dụng của người dân nếu được bố trí TĐC bằng nền đất hoặc căn hộ chung cư 33

Biểu đồ III.5: Sự hài lòng của người dân về công tác tái định cư 37

Biểu đồ III.6: Sự lựa chọn khu tái định cư của các hộ dân 43

Biểu đồ III.7: Lựa chọn hình thức tái định cư 46

Biểu đồ III.8: Mục đích sử dụng khi được bố trí tái định cư bằng nền đất 48

Biểu đồ.III.9: Sự hài lòng của người dân về công tác tái định cư 51

DANH MỤC CÁC HÌNH Hình I.1 : Sơ đồ vị trí huyện Bình Chánh Thành phố Hồ Chí Minh 16

Hình III.1 : Sơ đồ vị trí Đại Lộ Đông Tây trên địa bàn huyện Bình Chánh 23

Hình III.2: Sơ đồ vị trí các khu tái định cư trong dự án Đại Lộ Đông Tây 26

Hình III.3: Khu dân cư An Lạc 27

Hình III.4: Khu chung cư Lý Chiêu Hoàng 28

Hình III.5: Sơ đồ vị trí đường cáo tốc TP.HCM – Trung Lương 38

Hình III.6: Sơ đồ vị trí các khu tái định cư tong dự án TP.HCM – Trung Lương 40

Hình III.7: Khu dân cư 03ha Tân Túc 41

Hình III.8: Khu dân cư Hồ Bắc 41

Hình III.9: Khu dân cư An Phú Tây 42

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ Sơ đồ I.1: Mối tương quan giữa ba chủ thể 8

Sơ đồ I.2: Quy trình thực hiện công tác tái định cư 12

HĐBT : hội đồng bồi thường

UBND : Ủy ban nhân dân

TP.HCM : thành phố Hồ Chí Minh

MỞ ĐẦU

Đặt vấn đề

Ngày nay, cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, cơ sở hạ tầng kỹ thuật thì quá

trình đô thị hóa cũng phát triển một cách nhanh chóng Vấn đề sử dụng đất đạt hiệu

quả cao về kinh tế xã hội trở thành mục tiêu cấp bách cho mỗi quốc gia Do đó khi quy

hoạch sử dụng đất để thực hiện các dự án, cần phải nghiên cứu thật kĩ sao cho sử dụng

đất đạt hiệu quả cao nhất Nhu cầu sử dụng đất đai để xây dựng các công trình giao

thông phục vụ nhu cầu đi lại và vận chuyển được thuận lợi, nhanh chóng sẽ góp phần

thúc đẩy kinh tế phát triển hơn

Bình Chánh là một huyện ngoại thành của Thành phố Hồ Chí Minh, đóng vai

trò là cầu nối quan trọng giữa Thành phố Hồ Chí Minh với các tỉnh Đồng Bằng sông

Cửu Long Với vị trí là trung gian giữa các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long và trung

tâm Thành phố Hồ Chí Minh, nên mạng lưới giao thông trên địa bàn huyện Bình

Chánh luôn giữ vai trò quan trọng, quyết định trong việc giao lưu kinh tế, văn hóa giữa

Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh Đồng Bằng sông Cửu Long Bình Chánh là huyện

có hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém, do đó nhà nước chú trọng đầu tư nâng cấp và mở

rộng mạng lưới giao thông để tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế xã hội

của Huyện

Dự án Đường ô tô Cao Tốc Thành Phố Hồ Chí Minh - Trung Lương, Đại Lộ

Đông Tây là những dự án xây dựng đường giao thông trọng điểm của của Thành phố

nói chung và của huyện Bình Chánh nói riêng là cầu nối giao thông quan trọng giữa

các tỉnh Đông Nam Bộ, các tỉnh miền Tây với Thành phố Hiện nay, dự án đã và đang

tiến hành, bên cạnh những mặt đạt được là đã tiếp nhận được mặt bằng và triển khai

công tác thi công thì vẫn tồn tại những vấn đề về việc bố trí tái định cư cho những

người dân bị thu hồi đất

Các dự án xây dựng đường giao thông với bản chất là các công trình công cộng,

phục vụ lợi ích cho cộng đồng và vì lợi ích chung của đất nước Trên cơ sở đó, việc

đền bù, hỗ trợ cho các hộ dân bị ảnh hưởng trong các dự án xây dựng đường giao

thông rất thấp hơn so với giá trên thị trường, dẫn đến tình trạng các hộ dân bị ảnh

hưởng bởi dự án gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm một nơi ở mới ổn định sau khi

bị giải tỏa Do đó công tác tái định cư trong các dự án xây dựng đường giao thông rất

quan trọng, cần phải thực hiện tốt công tác tái định cư, ổn định đời sống cho các hộ

dân bị ảnh hưởng, có như thế họ mới sớm yên tâm bàn giao mặt bằng, để dự án được

tiến hành thuận lợi và đúng thời hạn

Trên cơ sở đánh giá về thực trạng triển khai công tác tái định cư của dự án xây

dựng đường giao thông trên địa bàn huyện Bình Chánh, để rút ra những hạn chế còn

tồn động và đưa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện công tác tái định cư được tốt hơn

Do đó tôi thực hiện đề tài: “Thực trạng và một số giải pháp về công tác tái định cư

trong các dự án xây dựng đường giao thông trên địa bàn huyện Bình Chánh, Thành

phố Hồ Chí Minh”

Mục tiêu nghiên cứu

- Tìm hiểu về công tác tái định cư, nguyên nhân ảnh hưởng đến công tác tái

định cư trong các dự án xây dựng đường giao thông trên địa bàn huyện Bình Chánh

- Tìm ra những ưu điểm, khuyết điểm của công tác tái định cư trong một số dự

án điển hình và đề xuất các giải pháp khắc phục

Đối tượng nghiên cứu

- Quy trình và chính sách tái định cư

- Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác tái định cư

- Đối tượng sử dụng đất

- Đơn giá trong khu tái định cư của dự án

Phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu đánh giá dữ liệu, số liệu tái định cư trong dự án xây dựng đường ô

tô cao tốc TP.HCM – Trung Lương và Đại Lộ Đông Tây trên địa bàn huyện Bình

Chánh

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài:

Đề tài nghiên cứu, phân tích về những chính sách và phương án tổ chức, bố trí

tái định cư cho các hộ dân bị ảnh hưởng

Qua thực tiễn của các dự án, tổng kết đánh giá những mặt đạt và chưa đạt của

công tác tái định cư cho các hộ dân bị ảnh hưởng trong từng dự án Từ những mặt

chưa đạt và còn vướng mắt, rút kinh nghiệm và đề xuất hướng giải quyết để từng bước

hoàn thiện công tác tái định cư

PHẦN I: TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Cơ sở khoa học

I.1.1.1 Các khái niệm

Thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu hồi lại quyền

sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn

quản lý

Bồi thường: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích

đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất

Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi

đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa

điểm mới

Tái định cư: Là biện pháp nhằm ổn định và khôi phục đời sống cho các hộ bị

ảnh hưởng bởi dự án khi mà đất định cư cũ đã bị thu hồi một phần, phần đất còn lại

không đủ điều kiện để xây dựng lại nơi ở mới mà phải chuyển đến nơi khác để ổn định

cuộc sống Tái định cư có ba (03) hình thức:

¾ Tái định cư tại chỗ: là hình thức tái định cư ngay trên phần đất còn lại,

không thuộc phạm vi thu hồi Trong trường hợp này, người bị thiệt hại vẫn còn một

phần đất tương đối rộng để xây dựng chỗ ở mới ngay bên cạnh phần đất bị thu hồi

¾ Tái định cư tập trung: Là hình thức bố trí các lô đất xây dựng nhà hoặc

căn hộ ở trong khu tái định cư cho các hộ dân bị giải toả nhà ở hoặc đất ở do dự án đi

qua Các khu tái định cư này phải đảm bảo xây dựng phù hợp với quy hoạch tại địa

phương và kế hoạch đền bù, giải toả và tái định cư

¾ Tái định cư tự nguyện: Là hình thức tái định cư dành cho các hộ thuộc

đối tượng được đền bù về đất có nguyện vọng là tự lo tìm nơi ở mới, sau khi bị thu hồi

toàn bộ đất ở và các loại đất khác (giải toả toàn bộ) hoặc diện tích còn lại sau khi bị

thu hồi nhỏ hơn diện tích quy định của Nhà nước Các hộ chọn hình thức tái định cư tự

nguyện như vậy sẽ được số tiền trợ cấp thêm là 20% trên tổng số tiền đền bù, hỗ trợ

thiệt hại để từ tìm nơi ở mới

Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định mà phải di chuyển

chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng đất ở

- Bồi thường bằng tiền để tự lo chổ ở mới

I.1.1.2 Các quan điểm về tái định cư

a Quy luật khách quan của tái định cư

Tái định cư là cơ hội phát triển cho các vùng lãnh thổ Với người tái định cư, đó

là cơ hội để người ta cải thiện chất lượng sống thông qua việc cùng Nhà nước đạt được

mục tiêu có chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ, cải thiện thu nhập tại nơi ở mới

Tái định cư là một quy luật, là một đòi hỏi khách quan của phát triển và bản

thân nó là một hoạt động phát triển, chứ không phải là một hoạt động thụ động, bị

động, phải làm để phục vụ những mục tiêu khác ( như xây dựng kiến trúc chẳng hạn)

Chúng ta phải đặt vấn đề tái định cư trên bình diện đầy đủ hơn, nhìn dưới cặp

kính của phát triển, hiểu đó chính là mục tiêu phát triển xã hội

Như vậy, để thực hiện việc tái tạo lại cuộc sống cho người dân thì đó là công

trình chung của hàng loạt các chủ thể xã hội Trong quá trình tái tạo lại việc làm, tái

tạo lại thu nhập, tái tạo lại các mạng lưới xã hội, sự tham gia của dân chúng là rất quan

trọng Trong quá trình tham gia này, quan điểm phát triển cộng đồng đã được sử dụng

thành công ở một số dự án: đó là quan điểm đi từ dưới lên, nhấn mạnh vai trò thủ lĩnh

từ trong dân mà ra Phát triển được những thủ lĩnh ấy thì họ sẽ là những nhân tố rất

quan trọng để thực hiện quan điểm đi từ dưới lên Sự tham gia của dân chúng sẽ khiến

người ta cảm thấy có nhiều động lực hơn trong việc thực hiện dự án tái định cư

Không chỉ cán bộ mà bản thân người dân cũng học được nhiều kỹ năng và những thói

quen mới, ví dụ thói quen bảo vệ môi trường, thói quen tổ chức để xử lý các vấn đề

thu nhập và chi tiêu

b Tái định cư là quá trình tất yếu của sự phát triển

Lâu nay công việc đền bù giải tỏa để giải phóng mặt bằng thường là những việc

nặng nề nhất của các dự án đầu tư Trong nhiều trường hợp, do không chuẩn bị tốt việc

tái định cư, không xác định giá cả đền bù hợp tình hợp lý, không kiên quyết thực hiện

cưỡng chế giải phóng mặt bằng, đã làm nhiều công trình bị ách tắc Từ đó nhiều người

đã ngộ nhận rằng công việc đền bù giải tỏa là trở lực của các dự án phát triển Quan

điểm không đúng này dễ dẫn đến các giải pháp sai lầm khi thực hiện quá trình giải tỏa,

tái định cư để cải tạo và phát triển đô thị

Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa, quá trình công

nghiệp hóa hiện đại hóa cũng là quá trình đô thị hóa và phát triển toàn diện đất nước

Toàn bộ quá trình này có 4 tiến trình song hành:

+ Một là tiến trình di dân từ nông thôn về đô thị Hiện nay mức độ đô thị

hóa của nước ta mới chỉ đạt 25 % ( 2006 ) Khi việc công nghiệp hóa thành công ( vào

khoảng năm 2020 ), mức độ đô thị hóa có thể đạt tới 40 - 45 % , lúc ấy số dân trong

các đô thị sẽ lên đến 40 triệu người Đây là 1 quá trình tái định cư vào đô thị theo nhu

cầu phát triển đất nước Ngoài di dân vào đô thị, việc khai hoang mở các nông trại, các

lâm trường cũng là một khâu quan trọng trong việc tái bố trí dân cư nhằm mục đích

khai thác tốt hơn tài nguyên và bảo vệ tốt hơn mơi trường sinh thái

+ Hai là tiến trình tái bố trí mục đích sử dụng đất theo quy hoạch Việc

quy hoạch cải tạo và phát triển đô thị nhằm phục vụ quá trình công nghiệp hóa - hiện

đại hóa cũng là một việc tất yếu Tiến trình này ở đô thị có hai nội dung - quy hoạch

cải tạo chỉnh trang đô thị cũ và quy hoạch phát triển các khu đô thị mới Đối với Thành

phố Hồ Chí Minh ( một Thành phố có diện tích phát triển tự phát quá rộng lớn bao

quanh khu vực trung tâm Thành phố) hai công việc này đều rất nặng nề và khẩn

trương; khi thực hiện các quy hoạch này không tránh khỏi việc di dời tái định cư

+ Ba là tiến trình nâng cao năng suất lao động, đồng thời với nó là nâng

cao khả năng cạnh tranh của nền kinh tế Đơn giản là vì năng suất lao động công

nghiệp cao hơn năng suất lao động giản đơn Quá trình công nghiệp hóa đòi hỏi đào

tạo lại lao động Việc tái định cư phải đảm bảo việc này để phục vụ quá trình công

nghiệp hóa đất nước Nâng cao năng suất lao động là một nội dung phát triển

+ Bốn là tiến trình cải thiện đời sống nhân dân Nâng cao đời sống mọi

mặt của nhân dân là mục tiêu cơ bản của phát triển Phương châm chỉ đạo cơ bản của

công tác đền bù tái định cư là bảo đảm cuộc sống của người dân bằng hoặc hơn so với

nơi ở cũ Mỗi người dân sẽ được hưởng lợi từ hai nguồn Một là từ sự đền bù tái định

cư trực tiếp khi thực hiện dự án, hai là từ sự phát triển chung của đô thị do dự án mang

lại Đời sống nhân dân không ngừng nâng cao là biểu hiện của sự phát triển

c Tái định cư là quá trình phức tạp và lâu dài

Tái định cư là di chuyển và thay đổi cuộc sống con người, không chỉ là quá

trình chuyển dịch vật chất mà là quá trình cắt bỏ những quan hệ cũ và tạo lập các quan

hệ mới Việc này gần giống việc bứng cây trồng vào chỗ mới

Tái định cư thường là tái định cư di dời các căn hộ, nghĩa là bên cạnh sự ràng

buộc giữa các thành viên trong gia đình, còn có sự ràng buộc giữa mỗi người trong đó

với môi trường xã hội xung quanh Các mối quan hệ chính là :

+ Công ăn việc làm

+ Chỗ ở

+ Nơi học hành

+ Điều kiện đi lại và sự tiếp cận các dịch vụ đô thị

+ Quan hệ láng giềng

Trong các mối quan hệ ràng buộc này, việc làm và nguồn thu nhập là nhu cầu

cơ bản Giải quyết một lúc các mối quan hệ ấy bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân

với lợi ích chung là một công việc làm phức tạp

Hình thức việc tái định cư cũng có nhiều dạng

+ Di dân vào vùng đô thị hóa - đa số là người lao động trẻ và nghèo

+ Chuyển dịch nội ngoại thành, bao gồm từ việc thực hiện các chương

trình cải tạo đô thị cho tới việc chuyển dịch theo ý nguyện của người dân

+ Tái định cư tại chỗ khi thực hiện chỉnh trang khu dân cư

Về nguyện vọng của người dân cũng có nhiều mức độ

+ Tái định cư tự phát là việc mua bán đất và xây dựng trái phép không theo

quy hoạch Tình trạng này khá phổ biến trong thời gian trước khi có chỉ thị 08/CT-UB

ngày 22/04/2002 Do việc xây dựng trái phép ở các khu vực không có hạ tầng, giá đất

rẻ nên nhiều người có thu nhập thấp, trong đó nhiều người thuộc diện giải tỏa từ các

công trình cải tạo chỉnh trang đô thị nhận tiền đền bù tự lo chỗ ở đã làm việc này

+ Tái định cư tự giác là việc tái định cư để thực hiện các dự án và người

dân tự giác chấp hành kế hoạch và phương thức tái định cư, kể cả việc tạo lập chỗ ở

mới ở các dự án phát triển nhà

+ Cưỡng bức tái định cư, thường là cưỡng bức giải tỏa và bố trí chỗ ở cho

người bị giải tỏa chưa được sự đồng thuận của họ Nhiều trường hợp không kiên quyết

đã gây ách tắc cho đầu tư phát triển

d Tái định cư là nguồn gốc của sự phát triển

Phát triển kinh tế - xã hội bao gồm rất nhiều lãnh vực, từ phát triển công - nông

nghiệp, thương mại, dịch vụ, giáo dục - đào tạo, tới vui chơi, giải trí nhưng về thực

chất các công việc ấy là tạo thêm công ăn việc làm, tạo thêm chỗ ở và các dịch vụ

phục vụ nhân dân ngày một đông hơn của đô thị Đó là quá trình cải tạo chỉnh trang

các khu đô thị cũ, xây dựng mới các khu công nghiệp và dân cư ở khu vực đô thị hóa

Nếu đứng về mục tiêu con người thì quá trình phát triển đô thị này là một quá trình tái

định cư của nhân dân trong phạm vi cả nước Riêng ở thành phố Hồ Chí Minh, khi dân

số từ 5 triệu (1999) lên 10 triệu (2020) sẽ có khoảng 50 % số dân tham gia quá trình tái

định cư vào các khu vực đô thị hóa, không kể việc tái định cư tại chỗ Việc phát triển

các khu đô thị mới, phát triển nhà ở kéo theo nhiều ngành kinh tế khác phát triển

Công cuộc tái định cư có tầm quan trọng như vậy nhưng lâu nay các chính sách

trong lĩnh vực này còn thiếu và rời rạc Chính sách tái định cư không chỉ là chính sách

đền bù giải tỏa, mà nó nằm trong tất cả các chính sách và pháp luật liên quan đến cải

tạo và phát triển đô thị từ khâu quy hoạch tới đầu tư xây dựng, tới quản lý các khu dân

cư mới

Do một thời gian dài, vấn đề tái định cư chỉ được quan tâm như là một biện

pháp hỗ trợ đền bù giải tỏa nên đã để lại một số hậu quả xấu cho phát triển

Việc quản lý đầu tư xây dựng các khu dân cư mới chưa được chú trọng Hiện

tượng đầu cơ đất gây trở ngại cho nhu cầu tái định cư Các khu dân cư mới không

được hình thành đồng bộ, gây trở ngại cho người dân đến ở ( thiếu cơ sở hạ tầng kỹ

thuật và xã hội )

Về tài chính đô thị, có sự mất cân đối giữa đầu tư tư nhân và đầu tư cộng đồng

Biểu hiện ở chỗ nhà ở của tư nhân tự đầu tư quá lớn trong khi hạ tầng đô thị ( đầu tư

của cộng đồng) quá thiếu

Về trình tự đầu tư có sự đảo lộn Lẽ ra phải tạo hạ tầng đô thị trước, nơi ở sau -

quá trình xây dựng ở nhiều khu dân cư tự phát thì ngược lại Bên cạnh đó:

+ Thiếu quan tâm đến chỗ ở cho công nhân - sinh viên (số đông là nhập cư) và

người có thu nhập thấp

+ Thiếu quan tâm đến các điều kiện sống khác ngoài chỗ ở, đặc biệt là về việc

làm,…

+ Thiếu sự quan tâm của người dân và cộng đồng dân cư trong quá trình cải tạo

và phát triển đô thị Việc tuyên truyền về các lợi ích chưa đầy đủ, việc huy động lực

lượng từ cộng đồng để phục vụ lại họ còn yếu

Hiện nay nhà nước cũng đã có quan tâm tới quy hoạch và quản lý xây dựng

theo quy hoạch Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã có những chính sách kịp thời về

chống đầu cơ đất đai, hỗ trợ phát triển nhà ở, hỗ trợ xây dựng nhà cho công nhân và

sinh viên, đặc biệt là quyết tâm lập lại trật tự trong quản lý và xây dựng đô thị

Như vậy :

+ Tái định cư không phải là một công việc hỗ trợ đền bù giải tỏa mà là một lĩnh

khu dân cư, tăng số lượng và chủng loại của quỹ nhà để đáp ứng mới nhu cầu về tái

định cư

+ Việc cải tạo tại chỗ đô thị cũng thuộc lãnh vực tái định cư, việc cải tạo này

vừa có lợi cho cộng đồng vừa có lợi cho cư dân Do đó các dự án cải tạo đô thị là các

dự án đa ngành do cộng đồng dân cư tại chỗ trực tiếp tham gia ra quyết định

+ Phát triển đô thị thực chất là quá trình tái định cư, việc quản lý phát triển các

khu đô thị mới có ý nghĩa quyết định tới chính sách tái định cư (kể cả tái định cư phục

vụ đền bù giải tỏa )

+ Cần sớm nghiên cứu để có các chính sách tài chính (và gắn với nó là đất đai)

thích hợp để huy động nguồn lực cho đầu tư cải tạo và phát triển đô thị

e Chủ thể tham gia vào quá trình tái định cư

- Chính từ quan điểm trên mà cần nhìn lại những ai là chủ thể tham gia quá

trình tái định cư, Chín chủ thể được nhắc đến khá bao quát và nói lên được bản chất

tổng hợp của tiến trình xã hội này

- Các chủ thể tham gia vào quá trình tái định cư không chỉ bao gồm có nhà

nước và những chủ thể trực tiếp chịu tác động của tái định cư mà thôi Chúng ta còn

thấy ở đây vai trò của các tổ chức chính trị, các tổ chức phi chính phủ, các nhà tư vấn,

các nhà đầu tư, các công ty nhà ở tư nhân,…

+ Chủ thể thứ nhất là cơ quan nhà nước các cấp từ trung ương đến các phường

(xã) : quan hệ giữa chủ thể này với các chủ thể khác là các quan hệ hành chính với vai

trò được thể hiện thông qua việc ban hành các chính sách đền bù di dời tái định cư,

kiểm soát việc thực hiện các chính sách này ; góp phần phát triển cuộc sống người dân

thơng qua công tác di dời tái định cư

+ Chủ thể thứ hai là các nhà đầu tư Vai trò của chủ thể này với các chủ thể

khác là vai trò dân sự, được thiết lập dựa trên nguyên tắc thỏa thuận, thương lượng

bình đẳng, đôi bên cùng có lợi

+ Chủ thể thứ ba là những người di dời tái định cư Mối quan hệ giữa chủ thể

này với chủ thể khác là quan hệ dân sự

+ Chủ thể thứ tư là những người được hưởng lợi từ việc đầu tư cải tạo chỉnh

trang (trong đó là việc tái định cư của một nhóm người khác) Hiện nay, nhà nước

đang tìm cách điều chỉnh lợi nhuận phát sinh này để tạo ra các nguồn thu mới đảm bảo

cho lợi ích của người di dời và góp phần đầu tư phát triển kinh tế, phát triển hạ tầng đô

thị

+ Chủ thể thứ năm là các tổ chức tư vấn về các lĩnh vực xã hội, về kinh tế, về

kỹ thuật và về tài chính Quan hệ giữa chủ thể này và chủ thể khác là quan hệ dân sự

hay quan hệ kỹ thuật

+ Chủ thể thứ sáu là các cơ quan tổ chức nghiên cứu như viện nghiên cứu,

trường đại học Chức năng của chủ thể này cũng tương tự như chủ thể thứ năm

+ Chủ thể thứ bảy là các tổ chức chính trị nghề nghiệp ( tổ chức Đảng, hội liên

hiệp thanh niên, hội liên hiệp phụ nữ, liên đoàn lao động, hội cựu chiến binh, hay là

hội hưu trí )… Tất cả các tồ chức này hoạt động theo luật định, là đại diện cho cộng

đồng dân cư

+ Chủ thể thứ tám là các nhà tài trợ quốc tế, hoặc là các nhà tài trợ song

phương và các tổ chức tư vấn do các nhà tài trợ này mời tham dự

+ Chủ thể cuối cùng là các tổ chức phi chính phủ (NGO)với các mục tiêu là

tham gia góp phần vào việc giải quyết các vấn đề mang tính chất kinh tế - xã hội

- Vai trò và sự tham gia của các chủ thể trong quá trình tái định cư hiện nay

cũng còn nhiều vấn đề phải xem xét như là: sự nhập cuộc của chủ thể thứ năm, thứ

sáu, và thứ bảy còn chưa đủ mức độ cần thiết; giữa chủ thể thứ tám và chủ thể thứ chín

và bên đối tác nhận tài trợ (Việt Nam), dù cùng một mục tiêu, nhưng còn những

khoảng cách về tập quán, suy nghĩ, nhận thức về môi trường kinh tế, xã hội Tuy nhiên

một điều có thể dễ dàng đi đến thống nhất là cần phải coi đầu tư di dời tái định cư là

việc làm chung của cả xã hội, để các chủ thể xã hội cùng nhau chia sẻ nghĩa vụ của

mình

- Ngoài sự chỉ đạo và giúp đỡ của Nhà nước và các tổ chức xã hội thì vai trò

chủ động, sáng tạo của những người tái định cư là rất quan trọng Việc kích thích tính

chủ động và những sáng kiến của các hộ gia đình để người dân tự giải quyết vấn đề

của mình là điều rất quan trọng

- Trong các chủ thể trên, chúng ta cần quan tâm đến mối tương quan giữa ba

chủ thể có tác động trực tiếp đến quá trình thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường

giải phóng mặt bằng đó là Nhà nước, Người sử dụng đất và Chủ đầu tư Đây là ba chủ

thể chính, quan trọng quyết định đến kết quả của công tác bồi thường giải phóng mặt

bằng, do đó nếu có sự hợp tác tốt, sự phối hợp hài hòa để điều phối quyền lợi, nghĩa vụ

và trách nhiệm của cả ba chủ thể trên một cách hiệu quả nhất sẽ là yếu tố quyết định sự

thành công trong công tác này

Sơ đồ I.1: Mối tương quan giữa ba chủ thể

Lợi nhuận từ việc đầu tư

Giá bồi thường hợp lý

Cuộc sống ổn định

NGƯỜI SỬ

Phát triển cơ sở hạ tầng Nguồn thu từ tiền sử dụng đất Nguồn thu từ các loại thuế

NHÀ NƯỚC

I.1.2 Cơ sở pháp lý

- Luật đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ về việc đền bù

thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi

ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi nhà nước thu hồi đất

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá

đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn

thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ

- Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị Định

197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Quyết định 167/2006/QĐ-UBND về phương thức mua bán căn hộ chung cư

hoàn chỉnh và chuyển nhượng nền đất ở đã có hạ tầng kỹ thuật để bố trí tái định cư cho

các hộ dân đang tạm cư trong thời gian dài trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

- Quyết định 106/2005/QĐ-UBND ngày 16/06/2005 của UBND Thành Phố ban

hành về bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn

Thành phố Hồ Chí Minh

- Quyết định 17/2008/QĐ-UBND ngày 14/03/2008 ban hành quy định về bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí

Minh

- Quyết định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất

đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

- Quyết định 118/QĐ-UBND ngày 10/09/2007 về phương thức mua bán căn hộ

chung cư hoàn chỉnh và chuyển nhượng nền đất ở đã có hạ tầng kỹ thuật để bố trí tái

định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

- Quyết định 65/2008/QĐ-UBND ngày 18/08/2008 về việc sửa đổi bổ sung một

số điều của quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên

địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

- Quyết định 45/2008/QĐ-UBND ngày 2/06/2008 ban hành quy định về trình tự

thủ tục và nội dung lập dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư sử dụng

vốn và ngân sách Nhà nước trên địa bàn Thành phố Hố Chí Minh

I.1.3 Cơ sở thực tiễn

I.1.3.1 Sơ bộ về thực trạng công tác tái định cư trên địa bàn Thành phố Hồ Chí

Minh

¾ Quá trình triển khai thực hiện:

Công tác tái định cư là điều kiện ban đầu và kiên quyết để triển khai thực hiện

các dự án đầu tư xây dựng, nhằm phát triển kinh tế xã hội Việc tái định cư ảnh hưởng

rất lớn đến đời sống vật chất, tinh thần của người bị thu hồi đất trong dự án Nhận thức

rõ vai trò quan trọng của công tác tái định cư, nhiều năm qua Chính phủ, các bộ ngành

ở Trung Ương và Chính quyền địa phương đã không ngừng quan tâm, tập trung xây

dựng chính sách và tổ chức thực hiện công tác tái định cư cho các hộ dân bị thu hồi

đất

Dưới sự chỉ đạo của Thành uỷ và Uỷ ban nhân dân thành phố; Quận, huyện uỷ

và Uỷ ban nhân dân các quận, huyện đã tập trung thực hiện công tác tái định cư cho

các hộ tạm cư trong thời gian dài

Từ nhiều năm nay, hầu như tất cả dự án xây dựng ở Thành phố Hồ Chí Minh

đều không đủ nguồn nhà tái định cư cho người dân bị giải tỏa Nhiều công trình đã xây

dựng xong và đưa vào sử dụng nhiều năm nhưng địa phương còn nợ nền đất hoặc nhà

tái định cư cho dân

Trên cơ sở đó thường trực ban chỉ đạo tái định cư đã xây dựng lộ trình thực

hiện và tổ chức điều hành gồm 2 bước sau:

Bước một nhiệm vụ chủ yếu là tập trung sức giải quyết tạo ra quỹ nền để bàn

giao nền thô trước ngày 31/12/2008: thành phố chủ trương là phải giao nền đất " thô"

và phải đảm bảo có điện, nước, đường cấp phối tạo điều kiện đầy đủ cho các hộ dân

xây dựng nhà vẫn được hưởng tiền hỗ trợ tạm cư trong 6 tháng chờ xây dựng nhà ở

Song song với việc xây dựng của các hộ dân, đơn vị thi công vẫn tiếp tục hoàn thiện

các hạng mục hạ tầng kỹ thuật và xã hội của dự án

Chủ trương này vừa giải quyết bức xúc về nhu cầu nhà ở của người dân, vừa

tránh lãng phí do trong thời gian xây dựng nhà Đồng thời kiểm tra đôn đốc tiến độ thi

công của các dự án xây dựng chung cư tại các quận, huyện để chuẩn bị cho bước hai là

bố trí căn hộ chung cư cho các trường hợp tái định cư bằng căn hộ chung cư

Bước hai là tiếp tục rà soát giải quyết dứt điểm số trường hợp chưa bàn giao

nền thô kịp trong bước một, đồng thời tập trung giải quyết dứt điểm bàn giao căn hộ

chung cư cho các hộ tạm cư đến hết ngày 30/06/2008

Căn cứ vào Quyết định 167/2006/QĐ-UBND ngày 16/11/2006 của Uỷ ban

nhân thành phố về phương thức mua, bán căn hộ chung cư và chuyển nhượng nền đất

ở đã có hạ tầng kỹ thuật để bố trí tái định cho các hộ tạm cư trong thời gian dài Uỷ

ban nhân dân các cấp đã tiến hành rao mua công khai quỹ nền, nhà tái định cư trên các

phương tiện thông tin đại chúng

¾ Kết quả giải quyết đối với các dự án sử dụng ngân sách:

Tính đến ngày 31/12/2008 thành phố đã có đủ nền đất và căn hộ chung cư cho

2386/3806 hộ tạm cư, đạt tỷ lệ 62,7%, gồm 2005 nền đất, 346 căn hộ chung cư và 35

hộ nhận tiền tự lo nơi ở

Đến tháng 6/2008, thành phố cơ bản đã có đủ nền đất và căn hộ chung cư để bố trí cho

toàn bộ 3806 hộ tạm cư thuộc các dự án sử dụng vốn ngân sách, đạt tỷ lệ 100% Tuy

nhiên có 375 hộ dân có nguyện vọng không nhận tiền tạm cư, không nhận nền hoặc

căn hộ chung cư nơi khác mà chờ nhận suất tái định cư tại chỗ theo phương án di dời

trước đây; bao gồm các dự án như Cảng sông phú định quận 8: 79 hộ, dự án phường

10 quận 6: 04 hộ, các dự án khu vực trường đua Phú Thọ quận 11: 72 hộ, khu tái định

cư 38 ha Tân Thới Nhất: 22 hộ, Đại học y dược quận 5: 9 hộ, Khu công nghệ cao quận

9: 14 hộ, dự án T30 huyện Nhà Bè: 11hộ

¾ Kết quả giải quyết tái định cư cụ thể như sau:

Tiến độ bốc thăm: các hộ đã tổ chức bốc thăm cho 3241 (gồm 1254 căn hộ,

1987 nền đất), cộng với 158 hộ tự lo nơi ở và 375 hộ chờ tái định cư tại chổ thì tổng

số hộ đã giải quyết là 3773/3806 hộ đạt 99,15% Còn lại 32 hộ chưa bốc thăm, tỉ lệ

0,85%

Tiến độ nhận suất tái định cư: tổng số hộ đến nhận suất tái định cư là 2741 hộ (

gồm 1107 căn hộ, 1634 nền) cộng với 158 hộ tự lo nơi ở và 375 hộ chờ tái định cư tại

chỗ thì tổng số hộ đã nhận suất tái định cư là 3274/3774 hộ, đạt 86,7%, Còn 500 hộ

chưa nhận suất tái định cư, chiếm tỉ lệ 13,3%

¾ Kết quả đạt được đối với các dự án ngoài ngân sách:

Đến nay các chủ đầu tư đã chuẩn bị đủ quỹ nhà tái định cư và nền đất để bố trí

tái định cư cho 830 hộ tạm cư Kết quả tái định cư của các dự án như sau:

Tiến độ bốc thăm: Các chủ đầu tư dự án đã tổ chức bốc thăm cho 797/830 hộ dân (

gồm 788 nền đất và 9 hộ nhận tiền tự lo nơi ở), đạt 96%, còn 33 hộ chưa bốc thăm, tỷ

lệ 4%

Tiến độ nhận suất tái định cư: đã có 561/797 hộ đến nhận suất tái định cư (trong

đó có 522 hộ nhận nền và 9 hộ nhận tiền tự lo nơi ở), đạt 70%, còn 236 hộ chưa nhận

suất tái định cư, tỉ lệ 30%

Những kết quả trên đạt được là do các tổ chức chính trị đã tổ chức thực hiện, có

kế hoạch điều hành chi tiết; mỗi quận, huyện xây dựng kế hoạch cụ thể và kiểm tra

thường xuyên trên tất cả các lĩnh vực tác động cho hoạt động tái định cư, kể cả kiểm

tra các vị trí dự án, lãnh đạo thành phố cũng đã tháo gở những vướng mắc kịp thời

¾ Những khó khăn vướng mắc còn tồn tại:

Số hộ tạm cư kéo dài, tồn tại nhiều năm nay lại phải giải quyết theo những quy

định mới Có trường hợp trước đây không đủ điều kiện tái định cư lại cho tạm cư

không thời hạn; có trường hợp Thanh tra đã xử lý huỷ bỏ suất tái định cư trước

đây ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân dẫn đến khiếu nại, yêu cầu được giải

quyết theo cam kết trước đây, gây lúng túng trong giải quyết thực tế, cần được rút kinh

nghiệm sâu sắc Một số quận huyện có số hộ tạm cư ít nhưng do chủ quan, thiếu tập

trung giải quyết theo chỉ thị 32/2006/CT-UBND, nên dẫn đến tình trạng hết thời hạn

giao nền cho dân nhưng vẫn chưa giải quyết xong; đến khi ban chỉ đạo tái định cư có

hướng dẫn chi tiết cụ thể mới giải quyết dứt điểm

Năng lực của chủ dự án, chủ đầu tư kém nên mất nhiều thời gian cho công tác

lập thủ tục đầu tư xây dựng khu tái định cư và công tác đấu thầu các hạn mục, đồng

thời không loại trừ trường hợp thiếu ý thức thực hiện, thời hạn cam kết hoàn thành

công trình phải lùi nhiều lần

I.1.3.2 Thực trạng về công tác tái định cư của các dự án xây dựng đường giao

thông trên địa bàn huyện Bình Chánh

Trong thời gian qua huyện Bình Chánh đã không ngừng mở rộng, nâng cấp và

xây dựng thêm nhiều tuyến đường giao thông trọng điểm, nhằm phục vụ nhu cầu đi lại

cho mọi người dân được tốt và thuận lợi hơn, cũng như góp phần thúc đẩy sự phát

triển kinh tế – xã hội trên địa bàn huyện Trong tất cả các dự án xây dựng và mở rộng

các tuyến đường trọng điểm, đã tiến hành đền bù, giải tỏa rất nhiều hộ dân, các hộ dân

bị ảnh hưởng bởi các dự án đường giao thông là 3825 hộ Trong đó:

- Số hộ dân giải tỏa trắng là: 622 hộ

- Số hộ dân có khả năng xét tái định cư là: 458 hộ

- Số hộ nhận 20% hỗ trợ để tự tìm nơi ở mới là 6 hộ

- Số hộ đã nhận nền tái định cư là 322 hộ

- Số hộ tiếp tục giải quyết tái định cư là 163 hộ

Nhìn chung các hộ dân bị ảnh hưởng trong các dự án xây dựng và mở rộng

đường giao thông trên địa bàn huyện Bình Chánh trong thời gian gần đây chưa được

bố trí nền tái định cư còn khá nhiều Do đó cần phải tiếp tục thực hiện tốt hơn nửa

công tác tái định cư để ổn định cuộc sống cho các hộ dân

I.1.3.3 Quy trình thực hiện công tác tái định cư

Sơ đồ I.2: Quy trình thực hiện công tác tái định cư

Bước 1:

- Trước khi bàn giao mặt bằng các chủ đầu phải xây dựng khu tái định cư hoàn

thiện cơ sở hạ tầng để bố trí tái định cư cho các chủ sử dụng đất bị thu hồi đất trong dự

án

Bước 2:

- Có được mặt bằng để tiến hành dự án, Hội đồng Bồi thường sẽ tổng hợp danh

sách các chủ sử dụng đất bị ảnh hưởng dự án có nhu cầu tái định cư để có thể bố trí nơi

tái định cư hợp lý cho người bị thu hồi đất

Bước 3:

XÂY DỰNG KHU TÁI ĐỊNH CƯ

LẬP DANH SÁCH CÁC HỘ CÓ NHU CẦU TĐC

XÉT ĐIỀU KIỆN CÁC HỘ BỊ THU HỒI ĐẤT

CÔNG BỐ VỀ ĐƠN GIÁ TĐC

TỔ CHỨC BỐC THĂM NỀN TĐC

THU TIỀN TÁI ĐỊNH CƯ

BÀN GIAO NỀN CHO CÁC HỘ ĐƯỢC TĐC

CẤP GCNQSDĐ CHO CÁC HỘ TĐC

- Sau khi biết được đối tượng có nhu cầu tái định cư, Hội đồng Bồi thường tiến

hành xem xét những chủ sử dụng đất có đủ những điều kiện để được bố trí tái định cư

trong khu tái định cư của dự án

Bước 4:

- Sau khi xem xét đủ điều kiện tái định cư, Hội đồng bồi thường sẽ tiến hành bố

trí vào khu tái định cư và công bố về đơn giá trong khu tái định cư để các hộ có đủ

điều kiện tái định cư biết rõ

Bước 5:

- Khi các hộ có nhu cầu tái định cư đồng ý về mức giá và các chính sách đưa ra

thì Hội đồng Bồi thường tiến hành tổ chức bốc thăm nền tái định cư cho các hộ dân

Bước 6:

- Sau khi tổ chức bốc thăm vị trí nền tái định cư Hội đồng Bồi thường sẽ tiến

hành bàn giao nền cho các hộ dân và có thể tiến hành xây dựng

Bước 7:

- Hội đồng Bồi thường sẽ tổ chức thu tiền tái định cư khi có quyết định giao

nền

Bước 8:

- Hội đồng bồi thường có trách nhiệm lo các chi phí và hoàn tất các thủ tục cấp

GCNQSDĐ theo đúng tiến độ và quy định của Nhà nước cho các đối tượng được tái

định cư trong dự án

I.1.3.4 Chính sách tái định cư

¾ Đối tượng tái định cư

Việc tái định cư được áp dụng cho các trường hợp các hộ gia đình và cá nhân bị

thu hồi toàn bộ đất ở, nhà ở và thuộc diện tái định cư và có yêu cầu tái định cư sẽ được

điều chỉnh, bố trí tái đất ở hoặc căn nhà khác trong các khu quy hoạch tái định cư của

dự án này theo giá trị tương đương

¾ Tiêu chuẩn và điều kiện để được tái định cư

Tái định cư được áp dụng cho các trường hợp có nhà ở đất ở bị thu hồi và phải

di chuyển toàn bộ, có giấy tờ hoặc không có giấy tờ hợp lệ về quyền sở hữu nhà ở và

quyền sử dụng đất ở nhưng được đền bù, hỗ trợ thiệt hại về đất ở

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất được đền bù

thiệt hại về đất đang sử dụng phải có một trong các điều kiện cụ thể sau:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai

- Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

theo quy định của pháp luật về đất đai

- Có giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

- Có giấy tờ thanh lý, hoá giá, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước cùng với giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật hoặc quyết định giao

nhà ở hoặc cấp nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền

- Bản án có hiệu lực thi hành của Tòa án nhân dân về việc giải quyết tranh chấp

nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền giải

quyết tranh chấp đất đai

- Trường hợp không có giấy tờ hợp lệ như trên, người bị thu hồi đất được đền

bù thiệt hại phải có các giấy tờ chứng minh được đất bị thu hồi là đất đã sử dụng ổn

định trước 15 tháng 10 năm 1993 và không tranh chấp, thuộc một trong các trường

hợp sau đây:

+ Đất đã sử dụng trước ngày 08 tháng 01 năm 1988 được Uỷ ban nhân dân xã,

thị trấn xác nhận

+ Được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất sử dụng trong quá trình thực

hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà, Chính Phủ Cách

Mạng Lâm Thời Cộng Hoà Miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ

Nghĩa Việt Nam mà người được giao đất vẫn tiếp tục sử dụng đất từ đó đến ngày bị

thu hồi

+ Có giấy tờ hợp lệ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ củ cấp

cho người sủ dụng đất, mà người đó vẫn sử dụng liên tục từ khi được cấp giấy đến

ngày đất bị thu hồi

+ Có giấy tờ mua, bán đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 hoặc có giấy tờ

chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian từ 18 tháng 12 năm 1980 đến ngày

15 tháng 10 năm 1993 của người sử dụng đất hợp pháp được Uỷ ban nhân dân xã, thị

trấn xác nhận

+ Có giấy tờ mua, bán nhà và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất trước ngày

15 tháng 10 năm 1993 được Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn xác nhận

+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do Uỷ ban nhân dân Thành

phố cấp hoặc Uỷ ban nhân dân Huyện, Sở địa chính cấp theo uỷ quyền của Uỷ ban

nhân Thành phố hoặc có tên trong sổ địa chính nay vẫn tiếp tục sử dụng

- Người nhận chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

hoặc nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mà đất đó của người sử dụng thuộc đối tượng

có đủ điều kiện như trên nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ

- Người tự khai hoang để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ

sản, làm muối trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và liên tục sử dụng cho đến khi thu

hồi đất, không tranh chấp, không thuộc diện lấn chiếm và làm đầy đủ nghĩa vụ tài

chính cho nhà nước

Đối với những hộ có diện tích đất bị thu hồi từ 1000m2 trở lên, trong đó có diện

tích đất ở từ 100m2 trở lên, có hộ khẩu thường trú tại địa bàn huyện Bình Chánh và

trực canh trên mảnh đất liên tục từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến nay, mới được bố

trí nền đất tại khu tái định cư Các trường hợp có diện tích đất ở bị thu hồi dưới

100m2/hộ thì được bố trí bằng căn hộ chung cư

¾ Nguyên tắc ưu tiên lựa chọn vị trí đất ở, nhà ở tại khu tái định cư

Trường hợp nhiều hộ có chung nguyện vọng lựa chọn cùng địa điểm, vị trí nhà

ở, nền đất ở tại khu tái định cư mới thì được xét bố trí dựa theo ưu tiên thứ tự như sau:

- Hộ bị thu hồi tại nơi xây dựng khu tái định cư

- Ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm di dời, bàn giao mặt bằng trước thời

hạn

- Hộ có vị trí thuận lợi trong khu quy hoạch

- Hộ có diện tích đất ở bị thu hồi lớn

- Hộ gia đình chính sách

- Trường hợp không xét theo các tiêu chuẩn trên thì được tổ chức bốc thăm

ngẫu nhiên công khai, có mặt của các hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án

Đối với các hộ dân có vị trí giải toả ngay vị trí góc tiếp giáp hai mặt tiền đường

lớn thì sẽ được ưu tiên bố trí nền góc tiếp giáp hai mặt tiền đường trong khu tái định

cư

Các hộ dân được bố trí hai nền tái định cư thì sẽ được ưu tiên lựa chọn vị trí nền

tái định cư liền kề khi đã được bố trí một nền tại khu tái định cư

Trong trường hợp quỹ đất dùng để bố trí tái định cư có hạn thì việc ưu tiên bố

trí tái định cư theo thứ tự: hộ gia đình có quy mô diện tích đất bị thu hồi nhiều, được

đền bù bằng đất nhiều, hộ có quy mô diện tích đất bị thu hồi ít, được đền bù bằng đất

ít

¾ Chính sách hỗ trợ tại khu vực tái định cư của các dự án

Mức giá đất nền hoặc giá căn hộ chung cư tại các khu tái định cư của dự án sẽ

không tính các khoản phí sau:

- Không tính tiền sử dụng đất đối với các căn hộ chung cư tái bố trí và nền đất

tái bố trí

- Nhà nước sẽ hỗ trợ một phần đầu tư xây dựng hạ tầng xã hội ( Bệnh viện,

trường học, chợ, nhà trẻ, công viên ), hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, hệ thống

điện, hệ thống cấp thoát nước )

- Đối tượng thuộc diện tái định cư không phải nộp lệ phí địa chính, lệ phí trước

bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất

- Trường hợp Chủ đầu tư chưa tổ chức tái định cư được cho các hộ dân, nhưng

do yêu cầu sớm giải phóng mặt bằng để thi công thì các hộ thuộc diện tái định cư sẽ

được bố trí vào khu tạm cư do Chủ đầu tư xây dựng hoặc thuê của đơn vị khác ( Chủ

đầu tư chịu chi phí thuê) Trường hợp các hộ dân này tự thu xếp nơi tạm cư thì Chủ

đầu tư chỉ hỗ trợ chi phí thuê nhà tạm cư theo mức sau:

- Đối với hộ có 04 nhân khẩu trở xuống: 600.000đ/hộ/tháng

- Đối với hộ có từ 05 nhân khẩu trở lên: 150.000đ/người/tháng

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu:

I.2.1 Điều kiện tự nhiên

a Vị trí địa lý

Bình Chánh là huyện nằm ở phía Tây - Tây Nam của nội Thành phố Hồ Chí

Minh Toạ độ địa lý của huyện là 1060 27’51-1060 42’ kinh Đông và 1020 27’38’’- 100

52’30’’ vĩ Bắc

Địa giới hành chính của huyện như sau:

- Phía Bắc giáp huyện Hốc Môn

- Phía Đông giáp quận Bình Tân, Quận 8, Quận 7 và huyện Nhà Bè

- Phía Nam giáp huyện Bến Lức và huyện Cần Giuộc tỉnh Long An

- Phía Tây giáp huyện Đức Hòa tỉnh Long An

Hình I.1 : Sơ đồ vị trí huyện Bình Chánh Thành phố Hồ Chí Minh

b Khí hậu

Bình Chánh nằm trong vùng có khí hậu nhiệt đới gió mùa, mang tính chất xích

đạo Có 2 mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến

tháng 4 năm sau Nhiệt độ tương đối ổn định, cao đều trong năm và ít thay đổi, trung

bình năm khoảng 26,6oC Nhiệt độ trung bình tháng cao nhất là 28,8oC (tháng 4), nhiệt

độ trung bình tháng thấp nhất 24,8oC (tháng 12) Tuy nhiên, biên độ nhiệt độ giữa

ngày và đêm chênh lệch khá lớn, vào mùa khô có trị số 8 - 10oC

c Thủy văn

Huyện Bình Chánh có hệ thống sông, kênh, rạch khá đa dạng Phần lớn sông,

rạch của huyện Bình Chánh nằm ở khu vực hạ lưu, nên nguồn nước bị ô nhiễm do

nước thải từ các khu công nghiệp của Thành phố đổ về., đã ngày càng gây ảnh hưởng

lớn đến sản xuất nông nghiệp cũng như đối với môi trường sống của nhân dân trong

các khu dân cư

d Địa hình

Địa hình huyện Bình Chánh có dạng nghiêng và thấp dần theo hai hướng Tây

Bắc - Đông Nam và Đông Bắc - Tây Nam, với độ cao giảm dần từ 3m đến 0,3 m so

với mực nước biển

I.2.2 Các nguồn tài nguyên

¾ Tài nguyên đất

Huyện Bình Chánh có diện tích tự nhiên 25.255,28 ha, chiếm 12% diện tích tự

nhiên của Thành phố Căn cứ vào nguồn gốc phát sinh, đất đai huyện Bình Chánh

được chia thành các nhóm đất chính sau:

- Nhóm đất phù sa

- Nhóm đất xám

- Đất phèn

¾ Tài nguyên nước

Tài nguyên nước của huyện gồm nguồn nước mặt và nguồn nước ngầm Nguồn

nước mặt của huyện Bình Chánh khá tốt và dồi dào, bao gồm hệ thống các sông, rạch

Nguồn nước ngầm của huyện phân bố khá rộng nhưng ở độ sâu từ 150 – 300

¾ Tài nguyên rừng

Huyện Bình Chánh có 1.421,48 ha đất lâm nghiệp, chiếm 5,62% so với tổng

diện tích đất tự nhiên toàn huyện, gần đây khu vực này được quy hoạch dự án sinh thái

chưa triển khai nên dân đã tận dụng để trồng tràm, tràm khuynh diệp

¾ Tài nguyên khoáng sản

So với các huyện khác trong Thành phố, tuy không có tài nguyên khoáng sản

quý hiếm, nhưng Bình Chánh lại có loại đất có thể dùng làm nguyên liệu cho ngành

sản xuất vật liệu xây dựng với trữ lượng tương đối phong phú

I.2.3 Tình hình kinh tế - xã hội

I.2.3.1 Tình hình phát triển kinh tế

Nhìn chung cơ cấu kinh tế của huyện trong những năm qua chuyển dịch theo

hướng phù hợp với quá trình đô thị hóa: “công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương

mại-dịch vụ, nông nghiệp” Trong những năm qua, các ngành công nghiệp, thương

mại - dịch vụ, nông nghiệp tiếp tục phát triển và có mức tăng trưởng tương đối đều,

đóng góp một phần không nhỏ cho ngân sách của Nhà nước

I.2.3.2 Đặc điểm xã hội

a Dân số

Hiện tại, dân số của huyện Bình Chánh là 418.249 người Mật độ dân số bình

quân 1.656 người/km2, mật độ dân số trong huyện phân bố không đồng đều trong 16

xã, thị trấn, mật độ dân số cao nhất là xã Bình Hưng 4.559 người/km2 và mật độ thấp

nhất là xã Bình Lợi 442 người/km2

Về thành phần dân tộc, dân số chủ yếu là đồng bào dân tộc Kinh chiếm 97,67%

tổng dân số, kế đến là dân tộc Hoa chiếm 1,67%, dân tộc Khơmer 0,45%, còn lại là các

dân tộc Chăm và dân tộc khác người dân nước ngoài chiếm tỷ lệ không đáng kể

b Lao động và việc làm

Trong những năm qua, cùng với sự tăng nhanh về tốc độ đô thị hóa lực lượng lao

động trên địa bàn huyện ngày càng có xu hướng tăng nhanh, do số người trong độ tuổi

tham gia lao động cao, số người mất sức không còn khả năng lao động ngày càng giảm

Nguồn lao động tăng nhanh là một trong những điều kiện thuận lợi của huyện phát triển

kinh tế xã hội Lao động trên địa bàn huyện chủ yếu là lao động thủ công Do đặc điểm

là một huyện ngoại thành, lao động chủ yếu sống bằng nghề nông nên trình độ chuyên

môn của lực lượng lao động không thể đáp ứng được yêu cầu phát triển công nghiệp và

thương mại dịch vụ Mặt khác, nguồn lao động từ dân nhập cư phần lớn có trình độ văn

hoá thấp, không có trình độ chuyên môn về một ngành nghề nhất định

PHẦN II: NỘI DUNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

II.1 Nội dung nghiên cứu

- Sơ lược về công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng công tác tái định cư trong các dự án xây dựng đường giao

thông điển hình ( Đường cao tốc TP.HCM – Trung Lương, Đại lộ Đông Tây)

+ Giới thiệu dự án và các chính sách về công tác tái định cư

+ Kết quả thực hiện công tác tái định cư của từng dự án

+ Thuận lợi khó khăn của các dự án

- So sánh công tác tái định cư của các dự án điển hình

- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác tái định cư

II.2 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thống kê: thu thập và thống kê các thông tin số liệu tài liệu về điều

kiện tự nhiên - kinh tế xã hội, thống kê toàn bộ các cá nhân và tổ chức bị ảnh hưởng

của dự án và các tài liệu liên quan đến công tác tái định cư

- Phương pháp kế thừa: Kế thừa có chọn lọc các nguồn tài liệu, số liệu có sẵn

trong công tác tái định cư

- Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến của các chuyên gia làm việc

trong công tác tái định cư

- Phương pháp phân tích: Phân tích, tổng hợp các số liệu, tài liệu đã thu thập và

điều tra được

- Phương pháp điều tra thăm dò: Thăm dò ý kiến của những người bị ảnh hưởng

trong dự án về công tác tái định cư, bằng cách điều tra ngẫu nhiên khoảng 10 - 20%

các hộ bị ảnh hưởng theo từng tuyến Trong dự án Đại lộ Đông Tây tiến hành điều tra

thăm dò ý kiến 12% các hộ dân đủ điều kiện tái định cư và các hộ đã được bố trí tái

định cư Trong dự án đường cao tốc TP.HCM – Trung Lương điều tra 20% các hộ đủ

điều kiện tái định cư và các hộ đã được bố trí tái định cư

- Phương pháp tổng hợp: Tổng hợp tài liệu, số liệu theo từng trường hợp, từng

vấn đề về công tác tái định cư

PHẦN III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

III.1 Sơ lược về công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Bình Chánh

III.1.1 Tình hình quản lý đất đai

¾ Địa giới hành chính

Thực hiện Chỉ thị 364/HĐBT ngày 06/11/1994 của Chủ tịch Hội đồng Bộ

trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ), dưới sự chỉ đạo của UBND Thành phố Hồ Chí

Minh, UBND huyện Bình Chánh cùng với quận Bình Tân đã tiến hành hoạch định lại

ranh giới trên cơ sở tài liệu đo đạc 299-TTg và đo đạc chỉnh lý bổ sung Địa giới hành

chính của các xã, thị trấn được đo đạc, cắm mốc giới và bàn giao cho UBND các cấp

quản lý hồ sơ, kết quả được nộp lưu trữ, quản lý sử dụng theo đúng quy định pháp luật

Hiện trạng đường địa giới hành chính giữa huyện Bình Chánh với các quận của

thành phố và các huyện của Tỉnh Long An đã ổn định, rõ ràng không có tranh chấp,

được xác định bởi các yếu tố địa vật cố định hoặc mốc giới trên thực địa và được

chuyển vẽ lên bản đồ Từ đó góp phần vạch rõ ranh giới giữa các khu tái định cư cho

các dự án trên địa bàn huyện so với các vùng giáp ranh, thuận lợi cho công tác bố trí

tái định cư cho các dự án

¾ Công tác đo đạc và thành lập bản đồ địa chính

Từ năm 2000 huyện Bình Chánh đã tiến hành lập tài liệu địa chính và bản đồ

cho 15 xã và 01 thị trấn, tỷ lệ 1/1000, 1/2000 Độ chính xác của bản đồ được nâng cao,

làm cơ sở cho công tác đăng ký thống kê, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Đến nay, đã

thiết lập hệ thống lưới địa chính hệ toạ độ Quốc gia và xây dựng bản đồ Địa chính cho

các xã, thị trấn trong toàn huyện Do đó công tác này đã phục vụ tốt cho việc xác minh

vị trí ranh thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác cấp GCNQSDĐ và

GCNQSDNO cho các hộ dân đã ở ổn định trong các khu tái định cư

¾ Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, UBND huyện đã phối hợp với

Thành phố hiện đang tiến hành triển khai lập quy hoạch sử dụng đất 2 cấp: cấp Huyện

và cấp xã, Thị trấn đến năm 2010 và định hướng sử dụng đất đến năm 2020

Trong thời gian qua phòng Tài nguyên và Môi trường mới chỉ tham mưu cho

UBND huyện xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm trình UBND Thành phố phê

duyệt UBND Thành phố đã phê duyệt kế hoạch sử dụng đất các năm 2007, 2008

UBND huyện đã triển khai thực hiện kế hoạch sử dụng đất được duyệt Tuy nhiên, kết

quả thực hiện thấp, do chưa có quy hoạch sử dụng đất dài hạn, chưa chủ động được

nguồn vốn đầu tư và do các ngành chưa quan tâm đăng ký nhu cầu sử dụng đất

Đây là một trong những công tác đóng vai trò quan trọng, là cơ sở pháp lý cho

việc định hướng sử dụng đất, đặc biệt là sử dụng cho việc quy hoạch xây dựng các khu

dân cư phục vụ nhu cầu tái định cư cho các hộ dân có đất bị giải tỏa trên địa bàn

huyện

¾ Công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất

- Đất giao cho tổ chức trong nước, gồm: (UBND xã quản lý 18,81 ha, chiếm

0,07%; các tổ chức kinh tế 4.228,27 ha, chiếm 16,7%; các tổ chức khác 147,81 ha,

chiếm 0,59%);

- Đất giao cho tổ chức cá nhân nước ngồi sử dụng, gồm: liên doanh 115,78 ha,

chiếm 0,46%; tổ chức 100% vốn nước ngoài 5,36 ha, chiếm 0,02%

Công tác thu hồi đất lấn chiếm, sử dụng sai mục đích được tiến hành thường

xuyên

Công tác cấp đất nông nghiệp theo Nghị định 64/CP đạt 100%, cấp đất ở khu dân cư

nông thôn hiện nay đạt khoảng trên 90% tổng diện tích trong toàn huyện

Kết quả giao, cho thuê đất dự án qua một số năm như sau:

+ Năm 2006: Giao đất ở dự án 264,14 ha; giao đất dự án sản xuất kinh doanh 11,27

ha; giao đất dự án phúc lợi công cộng 46,23 ha Tổng số dự án giao, cho thuê năm 2006 là 71

dự án

+ Năm 2007: Giao đất ở dự án 253,00 ha; giao đất dự án sản xuất kinh doanh 56,89

ha; giao đất dự án phúc lợi công cộng 547,76 ha Tổng số dự án giao, cho thuê năm 2007 là

44 dự án

+ Năm 2008: Giao đất ở dự án 8,79 ha; giao đất dự án sản xuất kinh doanh 24,76 ha;

giao đất dự án phúc lợi công cộng 1,06 ha Tổng số dự án giao, cho thuê năm 2008 là 14 dự

án

Nhìn chung việc giao đất, cho thuê ổn định, lâu dài cho các đối tượng sử dụng là một

trong những bước tiến đáng kể trong nhận thức về quản lý đất đai Đây là nền tảng quan trọng

cho các chủ đầu tư thực hiện các dự án xây dựng các khu dân cư phục vụ cho nhu cầu tái định

cư

¾ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất

UBND huyện đã chỉ đạo các xã, thị trấn tiến hành lập hồ sơ để cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp hầu hết cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân

dân sử dụng đất Chỉ còn lại một phần diện tích đất ở đô thị và một số diện tích đất còn

tranh chấp chưa được cấp giấy

Nhìn chung, khối lượng, nhiệm vụ cấp GCNQSDĐ của huyện rất lớn cần được

đẩy mạnh trong thời gian tới Đây cũng là một trong những khó khăn cho công tác tái

định cư, việc cấp GCNQSDĐ luôn giữ vai trò quan trọng trong việc góp phần cho các

hộ dân sớm yên tâm bàn giao mặt bằng và vào ở trong các khu tái định cư, sớm ổn

định cuộc sống nơi ở mới sau khi giải tỏa

¾ Đăng ký, thống kê đất đai

Hệ thống sổ sách thống kê, đăng ký đất đai và theo dõi biến động đất đai của

toàn huyện cũng như các xã, phường được lập đầy đủ theo quy định của Luật đất đai

Đã vào sổ đăng ký phần đất đã giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng

nhưng công tác theo dõi biến động đất đai hàng năm chưa được làm thường xuyên do

trình độ và thời gian của cán bộ địa chính các xã, phường còn hạn chế Nhìn chung

công tác thông kê và kiểm kê đất đai trên địa bàn huyện đã từng bước được nâng cao,

phục vụ đắc lực trong việc rà soát quỹ nền tái định cư phục vụ cho các hộ dân có đất bị

giải tỏa trên địa bàn huyện

¾ Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Thi hành các quy định pháp luật về đất đai hiện nay, huyện luôn quan tâm, bảo

đảm thực hiện ngày càng đầy đủ và tốt hơn các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

đất như: Các thủ tục hành chính liên quan đất đai được hướng dẫn cụ thể và công khai

hóa nơi công sở, kết hợp với tinh thần trách nhiệm và thái độ phục vụ của cán bộ

chuyên môn, nên huyện đã góp phần giải quyết hành chính theo yêu cầu của nhân dân

kịp thời, hạn chế phiền hà cho nhân dân

Tuy nhiên, còn nhiều trường hợp người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, nhưng sử dụng không theo quy hoạch có ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu

quả của công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

¾ Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm

trong quản lý và sử dụng đất đai

Trong những năm gần đây, được sự quan tâm của Thường trực huyện uỷ,

Thường trực Uỷ ban về công tác giải quyết khiếu nại, tranh chấp đã thành lập ban chỉ

đạo giải quyết tranh chấp đất đai họp thường xuyên hàng tuần, nên những vấn đề bức

xúc của người dân được giải quyết kịp thời, không để khiếu nại tập thể, tạo điểm nóng

ảnh hưởng đến tình hình kinh tế - chính trị - xã hội của địa phương Ngoài ra, công tác

giải quyết từng hồ sơ có nhiều phức tạp khó khăn riêng, nhưng bằng kinh nghiệm và

nắm rõ các quy định của Luật, từng vụ được giải quyết nhanh, hiệu quả cao, các quyết

định giải quyết của huyện đều được Thành phố công nhận để thực hiện

Nhìn chung, công tác quản lý Nhà nước về đất đai của huyện trong thời gian

qua đã có những chuyển biến tích cực, đạt được nhiều thành tựu quan trọng tạo điều

kiện phát triển kinh tế - xã hội và đảm bảo an ninh trật tự trên địa bàn

Đây là công tác cũng giữ vai trò quan trọng trong công tác bố trí tái định cư cho

các hộ thuộc diện tái định cư Do việc chuyển nhượng suất tái định cư giữa các hộ dân

nên thường xuyên xảy ra mâu thuẩn và tranh chấp giữa họ Do đó việc giải quyết tranh

chấp được thực hiện tốt sẽ góp phần làm cho việc bố trí tái định cư thuận lợi hơn

III.1.2 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh năm 2008

Nhìn chung, trong thời gian qua đất đai của huyện đã được đưa vào sử dụng

chiếm tỷ lệ cao, nhưng cơ cấu sử dụng đất chưa thật hợp lý, cần được điều chỉnh giữa

các mục đích sử dụng Diện tích đất chưa sử dụng còn rất ít và đã gần tới giới hạn của

khả năng khai thác Việc đưa quỹ đất chưa sử dụng vào bù đắp một phần diện tích đất

nông nghiệp bị mất đi, do chuyển sang sử dụng vào mục đích khác, chỉ đáp ứng một

phần nhỏ nhu cầu do sự phát triển kinh tế - xã hội đặt ra

Biểu III.1: Cơ cấu sử dụng đất năm 2008

(Nguồn: Tính tổng hợp)

Huyện Bình Chánh có tổng diện tích tự nhiên 25.255,28 ha, chiếm 12,05% diện

tích tự nhiên của Thành phố Trong đó đất nông nghiệp chiếm diện tích lớn nhất là

18308,25 ha chiếm 72,49%, và đất phi nông nghiệp chiếm 6652,56 ha chiếm 26,34%,

đất chưa sử dụng chiếm 294,47 ha chiếm 1,17%

III.2 Đánh giá thực trạng công tác tái định cư của các dự án điển hình

III.2.1 Dự án Đại Lộ Đông Tây

III.2.1.1 Quy mô của dự án

Dự án Đại lộ Đông-Tây được Chính phủ phê duyệt năm 2000, với tổng mức

đầu tư rất lớn gần 9.863 tỷ đồng, có chiều dài toàn tuyến 21,89km, đi qua địa bàn các

quận 1, 2, 4, 5, 6, 8, Bình Tân và đi qua xã Tân Kiên huyện Bình Chánh với tổng chiều

dài gần 2km, tạo thành một tuyến trục giao thông Đông - Tây, kết nối hai đầu Đông

Bắc - Tây Nam thành phố, cải thiện hệ thống giao thông nội thị hiện đang quá tải Có

đại lộ Đông – Tây, các phương tiện giao thông ra vào cảng Sài Gòn để đi và về các

tỉnh miền Đông và miền Tây sẽ không phải đi vào trung tâm thành phố Đây sẽ là con

đường huyết mạch nối với các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long, tạo thành mối liên kết

chặt chẽ các địa phương trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam

Hình III.1 : Sơ đồ vị trí Đại Lộ Đông Tây trên địa bàn huyện Bình Chánh

III.2.1.2 Tầm quan trọng của dự án

Mục tiêu của dự án là khôi phục, nâng cấp tuyến đường hiện hữu và xây dựng

thêm tuyến đường mới để tạo thành một trục đường mới ra vào phía Nam theo hướng

Đông - Tây, nhằm giảm ách tắc giao thông cho cầu Sài Gòn và các trục chính trong

thành phố; đáp ứng yêu cầu lưu thông cho các cảng của thành phố đi các nơi theo

hướng Đông Bắc - Tây Nam và các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long; tạo trục giao

thông sang Thủ Thiêm; và tạo điều kiện giải quyết môi trường ven kênh, tăng vẻ mỹ

quan cho thành phố

Dự án đại lộ Đông Tây tạo tiền đề cho việc giãn dân cư đô thị về phía Đông và

phía Nam thành phố, đặc biệt góp phần quan trọng hình thành trung tâm thương mại

mới thuộc quận 2 Từ trước đến nay, mặc dù ở bên kia bờ con sông Sài Gòn, nhưng

Thủ Thiêm là một bán đảo gần như cô lập với TP.HCM, vì giao thông trắc trở Vì vậy,

con đường hầm dài 1,49km của dự án cùng với 5 cây cầu sẽ đưa bán đảo Thủ Thiêm

với diện tích 737ha nối liền với trung tâm thành phố và trở thành trung tâm của thành

phố trong tương lai, khi TP.HCM xác định sẽ phát triển về hướng đông và hướng nam

Đại lộ Đông - Tây được coi là điểm nhấn quan trọng nhất của cửa ngõ đi vào Thủ

Thiêm

Một giá trị lớn khác của đại lộ Đông Tây, là cải tạo môi trường ven kênh, tạo vẻ

mỹ quan thành phố Khi đại lộ này hoàn thành, những nhà chòi ổ chuột của 10.000 hộ

ở hai bên kênh Tàu Hủ - Bến Nghé sẽ được thay bằng những công viên cây xanh, công

trình công cộng Đi cùng với công trình này sẽ là dự án nhà máy xử lý nước và chống

ngập cho 3.000ha nội thành

III.2.1.4 Chính sách tái định cư của dự án

1.Tổ chức tái định cư

a Nhu cầu tái định cư trong dự án

Những hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng trong dự án Đại lộ Đông Tây nếu đủ

điều kiện và nguyện vọng tái định cư thì sẽ được bố trí vào ở trong khu tái định cư của

dự án Các hộ bị ảnh hưởng trong dự án có nhiều sự lựa chọn trong việc tìm nơi ở mới

sau khi bị giải tỏa, có thể nhận tiền để tìm nơi ở mới hoặc vào ở trong các khu tái định

cư mà dự án xây dựng dùng để bố trí tái định cư cho các hộ bị ảnh hưởng

Bảng III.1: Nhu cầu TĐC của dự án Đại lộ Đông Tây trên huyện Bình Chánh

Các hộ dân bị ảnh hưởng trong dự án đủ điều kiện tái định cư trong khu tái định

của dự án khá nhiều (98 hộ), nhưng đại đa số các hộ dân lại lựa chọn tái định cư tự

nguyện bằng cách nhận tiền để tự tìm nơi ở mới cho mình ( 72 hộ ) Theo khảo sát một

số hộ trong dự án Do các hộ dân bị ảnh hưởng trong dự án đa số là những người lao

hoặc căn hộ chung cư họ sẽ khó tìm được việc làm phù hợp, nên họ lựa chọn việc nhận

tiền hỗ trợ để tự tìm nơi ở mới, nơi mà họ dễ tìm được những việc làm phù hợp so với

nơi ở trước đây, nên số người có nguyện vọng vào khu tái định cư của dự án rất ít

(26/98)

Chọn tái định cư bằng tiền có lẽ là hình thức được người dân lựa chọn nhiều

nhất do sự tiện lợi của nó, đồng thời tâm lý cảm thấy chắc chắn khi cầm tiền trong tay

cũng có tác động đến việc lựa chọn này Khi chọn hình thức này người dân cũng

không phải chờ đợi công tác bố trí tái định cư của Nhà nước mà có thể tự do tìm nơi ở

mới cho mình sao cho thuận tiện nhất Do đó chỉ có 26 hộ dân có nguyện vọng vào ở

trong khu tái định cư của dự án và có tới 72 hộ dân lựa chọn việc nhận tiền tự tìm nơi

ở mới cho mình, trong khi nhà nước đã tốn khoản tiền không nhỏ để xây dựng khu tái

định cư

¾ Điều kiện để được giao thêm nền tái định cư

Khi thực hiện các dự án, Nhà nước luôn luôn tạo điều kiện tốt nhất cho người bị

thu hồi đất có cuộc sống tốt bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ Trên cơ sở đó:

Trường hợp những hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất có khuôn viên đất rộng,

có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống trong một căn hộ (có bảy nhân khẩu trở lên),

có diện tích xây dựng nhà và các công trình phục vụ sinh hoạt lớn hơn hạn mức đất ở

theo quy định, thì mức đất ở tái bố trí của các hộ này có thể lớn hơn hạn mức quy định

nhưng không quá hai lần hạn mức quy định, cụ thể là có thể được giao hai nền tái định

cư hoặc được bố trí hai căn hộ chung cư trong khu tái định cư của dự án

Trường hợp những hộ gia đình cá nhân có diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi

trên 1000m2 nhưng tổng diện tích xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt nhỏ hơn hạn

mức giao đất ở thì được bố trí hai nền tái định cư hoặc hai căn hộ chung cư theo giá

bán đã được quy định trong khu tái định cư

Các trường hợp khác thì chỉ được Nhà nước bố trí một nền tái định cư hoặc một

căn hộ chung cư như quy định trong phương án

Bảng III.2: Các hộ được giao hai nền đất

Đvt: m 2

( Nguồn: Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng huyện Bình Chánh)

Stt Họ và tên Địa chỉ giải tỏa Diện tích đất

ở bị thu hồi

Trong dự án này trong tổng số các hộ đủ điều kiện tái định cư có 5 hộ đủ điều

kiện và có nguyện vọng được bố trí hai nền tái định cư trong khu dân cư An Lạc với

tổng diện tích là 800m2, trung bình mỗi hộ nhận nền 160m2 Các hộ dân còn lại được

bố trí một nền đất hoặc một căn hộ chung cư như theo quy định Các hộ được giao hai

nền (như bảng III.2) có diện tích đất ở bị thu hồi rất lớn, hộ ông Tô Văn Lịch có diện

tích đất ở bị thu hồi đến 500m2 Trong dự án này trong các hộ đủ điều kiện và có

nguyện vọng vào ở trong khu tái định cư chỉ có 19,23% được giao hai nền, 80,77% các

hộ chỉ nhận được một nền hoặc một căn hộ chung cư (như biểu đồ III.2)

Biểu đồ III.2: Tỷ lệ các hộ được giao nền tái định cư

(Nguồn: Tính tổng hợp)

b Giới thiệu về khu tái định cư

Trong các dự án, trước khi bố trí tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân, khu

tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng thích hợp, phù hợp với thực tế quy hoạch

về đất ở, đất xây dựng của địa phương

Các hộ dân bị ảnh hưởng trong dự án xây dựng Đại Lộ Đông Tây được bố trí tái

định cư tại khu dân cư An Lạc và dân cư Lý Chiêu Hoàng

Hình III.2: Sơ đồ vị trí các khu tái định cư trong dự án Đại Lộ Đông Tây

Địa điểm và ranh giới khu đất:

Khu dân cư An Lạc có cơ sở hạ tầng tương đối hoàn chỉnh (hệ thống cấp thoát

nước, điện, giao thông) Khu dân cư này nằm ở phường An Lạc, đây là phường có điều

kiện kinh tế - xã hội rất phát triển, nên rất thuận lợi cho các hộ dân khi được bố trí tái

định cư tại đây Các mặt khu đất tiếp giáp ranh giới như sau:

+ Phía Đông giáp khu đất trống

+ Phía Tây giáp khu A - Khu quy hoạch dân cư Bắc Trần Văn Kiểu + Phía Nam giáp khu B – Khu quy hoạch dân cư Bắc Trần Văn Kiểu + Phía Bắc giáp khu quy hoạch dân cư phía Nam đường Hùng Vương

Hình III.3: Khu dân cư An Lạc

Khu dân cư An Lạc tổng diện tích khu đất là 60.400 m2, được phân bố theo cơ

cấu sử dụng đất như sau:

Bảng III.3: Cân bằng đất trong khu dân cư An Lạc

(Nguồn: Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng huyện Bình Chánh)

Trong khu dân cư An Lạc diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà ở chiếm

32,27%, trong khi đó các công trình phục vụ cho khu tái định cư chiếm tới 67,73%

Hình III.4: Khu chung cư Lý Chiêu Hoàng

Khu chung cư Lý Chiêu Hoàng có kiến trúc xây dựng khá đơn giản, diện tích

căn hộ lớn nhất là 62,9m2, nhỏ nhất là 52,6m2, gồm 2 phòng ngủ và 01 phòng khách,

đây là khu dân cư dùng để bố trí tái định cư cho những hộ gia đình có thu nhập thấp và

các hộ dân ảnh hưởng trong dự án Đại lộ Đông Tây Các mặt khu đất tiếp giáp như

sau:

- Phía Đông giáp đường số 1 khu dân cư Lý Chiêu Hoàng

- Phía Tây giáp đường số 1C khu dân cư Lý Chiêu Hoàng

- Phía Nam giáp khu đất trống

- Phía Bắc giáp đường 1B khu dân cư Lý Chiêu Hoàng

d Nguyên tắc phân bổ quỹ nền tái định cư

Khi triễn khai các dự án trên địa bàn huyện, việc xây dựng khu tái định cư để

phục vụ cho các hộ dân phải di dời toàn bộ nhà khi dự án di qua là hết sức quan trọng

Cùng với sự phát triển kinh - tế xã hội của Thành phố Hồ Chí Minh nói chung và trên

địa bàn huyện Bình Chánh nói riêng, việc phân bổ cũng như bố trí quỹ nền trong các

khu tái định cư của các dự án luôn được chú trọng, luôn đặt ra những đòi hỏi rất cao

trong việc phân bổ quỹ nền tái định cư sao cho phù hợp với quy hoạch chung về cơ sở

hạ tầng, kiến trúc đô thị cũng như là phù hợp với những yêu cầu của người dân bị thu

hồi đất Việc phân bổ quỹ nền có tác động trực tiếp và gián tiếp đến nhiều mặt của đời

sống kinh tế xã hội, một mặt tạo vẻ mỹ quan của đô thị trong địa bàn huyện, mặt khác

đảm bảo những nhu cầu tốt nhất cho người dân trong cuộc sống cũng như sinh hoạt

hàng ngày của mình Với phương châm là sẽ bố trí tái định cư cho các hộ dân bị thu

hồi đất một nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, do đó bên cạnh việc bố trí quỹ nền

tái định cư, Nhà nước còn chú trọng đến việc xây dựng các công trình phục vụ tái định

cư trong khu tái định cư như là: chợ, trạm y tế, trường học, công viên cây xanh, khu

vui chơi cho trẻ em

Dự án Đại Lộ Đông Tây do đi qua nhiều địa phương khác nhau, và ảnh hưởng

các hộ dân có mức sống khác nhau và đặc biệt là có diện tích bị thu hồi khác nhau nên

được đền bù, hỗ trợ thiệt hại với mức độ khác nhau, nên khi được bố trí tái định cư các

hộ dân sẽ lựa chọn nền tái định cư hoặc căn hộ chung cư có diện tích khác nhau phù

hợp với điều kiện cụ thể của từng hộ, để tránh tình trạng phải bị nợ khi được bố trí tái

định cư Trong khu dân cư An Lạc được phân bố với rất nhiều loại nền có diện tích

khác nhau (nền 80m2, 100m2,142m2,150m2, và nền biệt thự) và nằm mặt tiền đường có

lộ giới lớn nhỏ khác nhau (đường có lộ giới 13m,16m, 20m, 32m)

+ Việc phân bổ quỹ nhà, nền tại khu tái định cư được xây dựng dựa trên các yếu

tố chính sau:

- Nguyện vọng, sự lựa chọn theo sở thích của những hộ bị ảnh hưởng, giảm

thiểu tối đa về thu nhập của các hộ bị ảnh hưởng bởi dự án

- Khả năng tài chính của người dân bị ảnh hưởng bởi dự án trong việc đề xuất ý

kiến mua nhà hoặc nền nhà

+ Quy định về diện tích đất nền tại khu tái định cư của dự án

- Các hộ dân có diện tích đất bị thu hồi nhỏ hơn 300m2 thì được bốc thăm nền

dưới 100m2

- Các hộ dân có diện tích đất bị thu hồi lớn hơn 300m2 thì được bốc thăm nền

trên 100m2

Trường hợp các hộ dân có diện tích đất bị thu hồi lớn nhưng có nguyện vọng tái

định cư thị sẽ được tổ chức bốc thăm theo nguyện vọng

Diện tích nền đất bố trí tái định cư không thấp hơn 40m2 và tối đa không quá

(Nguồn: Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng huyện Bình Chánh)

Khu dân cư An Lạc dùng để bố trí tái định cư cho các hộ dân bị ảnh hưởng

trong dự án xây dựng Đại Lộ Đông Tây Tổng số nền trong khu là 200 nền, quỹ nền có

diện tích 80m2 được phân bố chủ yếu trong khu tái định cư này và chiếm đến 93,6%

trong toàn khu và nền có diện tích trên 100m2 chiếm tỷ lệ chỉ 6,4%

Bảng III.5: Phân lô căn hộ trong khu chung cư Lý Chiêu Hoàng

Đvt: m 2

62,4 1252,9 3

Tầng 1( trệt)

36,4 859,4 40Tầng 2

54,1 859,4 40Tầng 3

54,1 859,4 40Tầng 4

54,1 859,4 40Tầng 5

54,1 859,4 40

A,B,C,D

Tầng 6

54,1 8

(Nguồn: Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng huyện Bình Chánh)

Khu chung cư Lý Chiêu Hoàng gồm một trệt và năm lầu, có 268 căn hộ Trong

đó có 06 (sáu) căn hộ đươc dùng để bố trí tái định cư cho các hộ dân bị ảnh hưởng

trong dự án Đại lộ Đông Tây trên địa bàn huyện Bình Chánh

Khu tái định cư trong dự án Đại lộ Đông Tây diện tích nhà ở, đất ở dùng để bố

trí tại khu tái định cư không thấp hơn 80m2/nền hoặc 40m2 sàn sử dụng/căn hộ và

không quá hạn mức đất ở theo quy định và phù hợp với thiết kế quy hoạch của dự án

khu tái định cư được xét quyệt Việc tái định cư bằng căn nhà đối với hộ có nhà ở, đất

ở bị thu hồi có diện tích dưới 40m2 thì được bố trí lại nhà ở tái định cư có diện tích

không thấp hơn 40m2 sàn sử dụng

2 Phương thức, đơn giá tái định cư

a Phương thức tái định cư của dự án

Các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi toàn bộ nhà ở, đất ở và thuộc diện tái định

cư và có yêu cầu được tái định cư thì được bố trí tái định cư theo các phương pháp

thích hợp với quy định về đền bù hỗ trợ thiệt hại và hoàn cảnh cụ thể của các hộ dân

để điều chỉnh, hoán đổi, bán đứt, bán trả góp, cho thuê có sự hỗ trợ của Nhà nước Có

các phương thức tái định cư, tùy thuộc vào sự lựa chọn của người bị thu hồi

Trong dự án này các hộ bị ảnh hưởng chọn hai phương thức tái định cư là:

+ Tái định cư tập trung

- Tái định cư bằng nền

- Tái định cư bằng căn hộ

+ Nhận khoản hỗ trợ ( bằng tiền) tự tìm nơi ở mới (tái định cư tự nguyện)

Bảng III.6: Sự lựa chọn hình thức tái định cư

Đvt: hộ

Giai đoạn

Số hộ đủ điều kiện TĐC

Số hộ TĐC tập trung

Số hộ TĐC

tự nguyện

Tỷ lệ TĐC tập trung (%)

Tỷ lệ TĐC tự nguyện (%)

Trong thời điểm hiện tại, hầu như các hộ dân bị ảnh hưởng trong dự án đều lựa

chọn phương thức tái định cư tự nguyện Do khi lựa chọn hình thức tái định cư tập

trung họ phải làm thủ tục và chờ được giải quyết tái định cư rất lâu, vì trong giai đoạn

này trên địa bàn huyện chưa có sẵn quỹ nền tái định cư Ngoài ra do tâm lý của người

dân do trước nay sống ở nông thôn nên đã quen với nơi ở rộng rãi, yên tĩnh, thoáng

đãng, họ không thích vào sống gò bó, chật hẹp, ồn ào trong các khu tái định cư mà

Nhà nước bố trí cho họ Ngoài ra, do khu vực giải tỏa trong dự án phần lớn là đất nông

nghiệp hoang hóa, người dân bị giải tỏa đa số là lao động tay chân, phụ thuộc rất lớn

vào nơi sinh sống Do đó vấn đề công ăn việc làm để sinh sống sau khi bị giải tỏa là vô

cùng quan trọng, phần lớn chọn tái định cư tự nguyện bằng việc nhận tiền để tự tìm

nơi ở mới cho mình nhằm có thể dễ tìm được công việc kiếm sống vì vào khu tái định

cư thì không biết làm gì để sống

b Đơn giá tái định cư

Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án sẽ thông báo công khai về

mức giá đất ở và phương thức thanh toán tại khu tái định cư của dự án, để các hộ dân

bị ảnh hưởng có thể cân nhắc, quyết định lựa chọn phương thức, địa điểm, vị trí tái

định cư, diện tích nền đất phù hợp với điều kiện thực tế của mình tại khu tái định cư

của dự án

Đơn giá tái đất ở tại khu tái định cư là mức giá đất nền nhà đã có cơ sở hạ tầng

kỹ thuật hoàn chỉnh được cơ quan có thẩm quyền phê quyệt, theo nguyên tắc không

tính cao hơn đơn giá đất ở đã tính bồi thường nơi cũ

Mức giá các lô nền đất ở các khu tái định cư được xác định theo nguyên tắc: đất

có vị trí mặt tiền đường lớn có mức giá cao hơn đất có vị trí mặt tiền đường nhỏ Do

đó, đất ở các khu tái định cư sẽ có nhiều mức giá khác nhau tùy thuộc vào vị trí của

tuyến đường nội khu, không tính bình quân mà xác định mức giá hợp lý cho từng

tuyến đường , được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Bảng III.7: Giá nền tái định cư trong khu dân cư An Lạc

(Nguồn: Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng huyện Bình Chánh)

Khu tái định cư An Lạc có bốn mức giá biến thiên, cao nhất là

3.200.000đồng/m2 và thấp nhất là 2.100.000đồng/m2 Mức giá này tương đối thấp hơn

so với giá thị trường nhờ vào chính sách ưu đãi của Nhà nước cho các hộ dân bị thu

hồi đất

Bảng III.8: Giá khu chung cư Lý Chiêu Hoàng

Stt Số tầng (Ngàn đồng/m Giá tái định cư 2 )

(Nguồn: Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng huyện Bình Chánh)

Mức giá các căn hộ chung cư ở vị trí khác nhau cũng có những mức giá khác

nhau, mức giá này phụ thuộc vào số tầng lầu của căn hộ chung cư, giá thấp nhất là

3,05 triệu đồng/m2 ở tầng 06, thấp nhất là 5 triệu đồng/m2 ở tầng trệt Sự chênh lệch

giữa giá tầng trệch so với tầng sáu là 1,95 triệu

c Sự chênh lệch giá tái định cư so với giá thị trường

Với mục đích tạo dựng một chỗ mới bằng hoặc tốt hơn nơi cũ cho các hộ dân bị

ảnh hưởng trong dự án Nhà nước khi triển khai xây một dư án nào đó luôn xây dựng

một khu dùng để bố trí tái định cư cho các hộ dân nhằm sớm ổn định chỗ ở cho những

người giải tỏa Do là nơi dành riêng cho các hộ dân bị ảnh hưởng trong dự án nên Nhà

nước đã hỗ trợ tất cả các phí phát sinh ngoài thị trường nên giá nền hoặc căn hộ chung

cư có giá rẻ hơn rất nhiều lần so với giá ngoài thị trường

Bảng III.9: Mức chênh lệch giữa giá TĐC và giá thị trường

Đvt: Ngàn đồng

STT Đỉa điểm Mức giá trung bình bố trí TĐC

(a)

Giá thị trường (b)

Tỷ lệ chênh lệch (b/a) (Đơn vị: lần)

(Nguồn: Tính tổng hợp)