ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA XÍ NGHIỆP THIẾT KẾ TƯ VẤN KINH DOANH ĐỊA ỐC SÀI GÒN

Xuất phát từ thực tế xã hội, được sự đồng ý của Khoa Quản Lý Đất Đai và Thị Trường Bất Động Sản và sự giúp đỡ của Tổng công ty địa ốc Sài Gòn, tôi thực hiện đề tài “Đánh giá hiệu quả hoạ

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

:: :::

NGUYỄN DUY QUANG

05135034 DH05TB

2005 – 2009 Quản Lý Thị Trường BĐS

Tháng 7 năm 2009

-NGUYỄN DUY QUANG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA XÍ NGHIỆP THIẾT KẾ - TƯ VẤN -

KINH DOANH ĐỊA ỐC SÀI GỊN

Giáo viên hướng dẫn: ThS BÙI VĂN HẢI

(Địa chỉ cơ quan: GV Khoa QLĐĐ & BĐS , Trường Đại Học Nông

Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên : ………

Tháng 7 năm 2009

Xin cám ơn đến Ban Giám Đốc Xí nghiệp Thiết kế- Tư vấn- Kinh doanh địa ốc Sài Gòn, cùng các anh, chị đã nhiệt tình giúp đỡ em trong quá trình thực tập

Sinh viên: Nguyễn Duy Quang

Con xin chân thành cám ơn đến gia đình đã luôn quan tâm, chăm sóc, động viên và tạo mọi đều kiện cho con trong quá trình học tập để con

có được thành công như ngày hôm nay

Xin gởi lời cám ơn đến Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, cùng toàn thể quí thầy cô đã dạy dỗ, truyền đạt những kiến thức vô cùng quí giá

để em bước vào cuộc sống

Chân thành cám ơn thầy Bùi Văn Hải đã tận tình quan tâm, giúp đỡ

em trong suốt quá trình học tập cũng như quá trình thực hiện đề tài này

LỜI CẢM ƠN

sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: “Đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản của Xí nghiệp Thiết kế - Tư vấn - Kinh doanh địa ốc Sài Gòn”

Giáo viên hướng dẫn: ThS Bùi Văn Hải, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động

sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Tuy mới xuất hiện ở Việt Nam nhưng nghề môi giới bất động sản đã phát triển

từ lâu và rất mạnh mẽ ở nhiều nước Đây cũng là nghề có vị trí rất quan trọng trong cuộc sống xã hội khi nhu cầu sử dụng nhà đất ngày càng cao Môi giới bất động sản là người kinh doanh hòan toàn độc lập Họ bán, cho thuê hay quản lý các bất động sản thuộc sở hữu của khách hàng với một khoản phí theo thỏa thuận Khi bán bất động sản, người môi giới thực hiện tất cả các nghiệp vụ và tìm kiếm nhu cầu mua bán, thu xếp các cuộc thương thảo cho đến khi thành công và chủ sở hữu mới của bất động sản hoàn toàn tất cả các quyền sở hữu chuyển đổi

Xí nghiệp Thiết kế- Tư vấn- Kinh doanh địa ốc Sài Gòn là chi nhánh của tổng công ty địa ốc Sài Gòn đang hoạt động tại địa bàn phường Phước Long B, Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh, là một trong những phường rất có tiềm năng về nhà đất

Theo đó, nội dung nghiên cứu của đề tài tập trung vào việc đánh giá, xem xét hiệu quả hoạt động môi giới của Xí nghiệp dưới tác của nhiều yếu tố như: tình hình kinh tế, chính trị- pháp luật, văn hóa- xã hội, nhu cầu của khách hàng về chất lượng sản phẩm và dịch vụ môi giới của Xí nghiệp

Với phương pháp so sánh và tổng hợp chủ yếu, đề tài đã thu được kết quả sau: Tình hình kinh tế, chính trị- pháp luật, văn hóa- xã hội, sức ép cạnh tranh vừa là thời cơ vừa là thách thức đối với hoạt động môi giới bất động sản nói chung và của Xí nghiệp nói riêng

Thông qua điều tra, Xí nghiệp sẽ hiểu thêm về khách hàng và về chất lượng phục vụ của mình Nhằm giúp cho Xí nghiệp nâng cao hiệu quả hoạt động của mình, khắc phục những hạn chế để hoạt động ngày càng hoàn thiện và ổn định hơn

Tuy nhiên, hoạt động môi giới đang dần hoàn thiện về mặt cơ sở lý luận cũng như thực tiễn áp dụng trong điều kiện thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh còn nhiều khuyết điểm Nên đề tài không tránh khỏi những hạn chế nhất định

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2 U I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2 U I.1.1 Khái niệm bất động sản 2

I.1.2 Phân loại bất động sản 2

I.1.3 Đặc điểm của bất động sản 2

I.1.4 Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa 3

I.1.5 Thị trường bất động sản 4

I.1.6 Hoạt động môi giới bất động sản 10

I.1.7 Thực trạng của môi giới tại TP.HCM 18

I.2 SƠ LƯỢC VỀ TIỀM NĂNG CỦA QUẬN 9– TP HỒ CHÍ MINH 20

II.1.1 Giao thông 20

II.1.2 Bố trí khu dân cư 21

I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 U I.3.1 Nội dung nghiên cứu 24

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 24

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26 U II.1 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ TỔNG CÔNG TY ĐỊA ỐC SÀI GÒN (RESCO) 26 II.1.1 Khái quát về Xí nghiệp 26

II.1.2 Chức năng hoạt động của Xí nghiệp 29

II.1.3 Cơ cấu tổ chức hoạt động của Xí nghiệp 29

II.1.4 Phương thức hoạt động của Xí nghiệp 29

II.1.5 Đối tượng phục vụ của Xí nghiệp 30

II.1.6 Cách thức tiếp cận khách hàng của Xí nghiệp 30

II.1.7 Quy trình dịch vụ môi giới 32

II.1.8 Dịch vụ pháp lý 33

II.1.9 Bộ phận thanh tóan 36

II.1.10 Bộ phận tư vấn 36

II.1.11 Các loại hình dịch vụ và kết quả đạt được của Xí nghiệp năm 2008 37

II.1.12 Dịch vụ môi giới trọn gói 38

II.1.13 Thị trường cạnh tranh 40

II.2 Đánh giá chung hiệu quả hoạt động môi giới và các giải pháp nhằm nâng cao hoạt động môi giới của Xí nghiệp 41

KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 45

Kết luận 45

Kiến nghị 45

TÀI LIỆU THAM KHẢO 46

Bảng 1: Cơ cấu các loại đất của Phường Phước Long B 22

Bảng 2: Thống kê các đối tượng sử dụng đất của Phường Phước Long B 23

Bảng 3: Thống kê tình hình tôn giáo của Phường Phước Long B 27

Bảng 4: Bảng chiết tính phí dịch vụ pháp lý của Xí nghiệp 34

Bảng 5: Doanh thu hồ sơ pháp lý 35

Bảng 6: Các loại hình dịch vụ nhà đất 37

Bảng 7: Các loại hình môi giới ở Xí nghiệp 38

Bảng 8: Doanh thu của dịch vụ môi giới trọn gói 39

Bảng 9: Hoạt động môi giới của các công ty 40

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức hoạt động của Xí nghiệp 29

Sơ đồ 2: Quy trình ký gửi rao bán, cho thuê bất động sản 32

Sơ đồ 3: Quy trình dịch vụ pháp lý 35

Sơ đồ 4: Mô hình dịch vụ môi giới trọn gói 38

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1: Các hình thức thu hút khách hàng 33

Biểu đồ 2: Số lượng hồ sơ pháp lý 35

Biểu đồ 3: Các loại hình dịch vụ nhà đất 37

Biểu đồ 4: Doanh thu môi giới trọn gói 39

ĐẶT VẤN ĐỀ

Theo thống kê chưa đầy đủ thì tỉ lệ những người có nhu cầu mua nhà ở chiếm

từ 40% - 45% nhu cầu của thị trường bất động sản, trong đó đa phần là có thu nhập ổn định, còn lại là đối tượng công nhân- viên chức, tầng lớp thu nhập thấp

Tại Việt Nam hiện nay, bất động sản chiếm khoảng 70% của cải quốc gia Do

đó, sự phát triển của thị trường này có tác động rất lớn đến nền kinh tế nói chung Sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt tất yếu dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các hãng kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách Như vậy, nhu cầu về nhà ở là thật sự cần thiết và sẽ phát triển theo chiều hướng đa dạng và vai trò của người môi giới chiếm vị trí ngày càng quan trọng hơn trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta

Có thể nói nhu cầu sở hữu một ngôi nhà, một căn hộ chưa bao giờ dừng lại dù ở bất kỳ đối tượng nào Điều cơ bản bản là cần tạo dựng lại lòng tin của khách hàng đối với thị trường bất động sản, tìm ra những giải pháp làm gia tăng các giao dịch trên thị trường tạo điều kiện phát triển cho nghề môi giới bất động sản trong tình hình hiện nay

Xuất phát từ thực tế xã hội, được sự đồng ý của Khoa Quản Lý Đất Đai và Thị Trường Bất Động Sản và sự giúp đỡ của Tổng công ty địa ốc Sài Gòn, tôi thực hiện đề

tài “Đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản của Xí nghiệp Thiết kế-

Tư vấn- Kinh doanh địa ốc Sài Gòn”

- Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:

1 Xác định những thế mạnh, tiềm năng phát triển của Quận 9, của Xí nghiệp Thiết kế– Tư vấn– Kinh doanh địa ốc Sài Gòn

2 Tìm hiểu những khó khăn, khuyết điểm của hoạt động môi giới bất động sản tại

Xí nghiệp nhằm giảm thiểu rủi ro

3 Tìm hiểu các cơ hội phát triển, đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản

4 Đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới

- Đối tượng nghiên cứu:

Tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản của Xí nghiệp Thiết kế- Tư vấn- Kinh doanh địa ốc Sài Gòn

Nghiên cứu các yếu tố liên quan đến hoạt động môi giới của Xí nghiệp như: môi trường kinh tế, môi trường chính trị- pháp luật, môi trường văn hóa xã hội và môi trường cạnh tranh

Nghiên cứu quy trình môi giới, hiệu quả hoạt động của Xí nghiệp qua việc khảo sát, điều tra, thu thập thông tin Tìm ra những khó khăn, thuận lợi, nêu những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới

1-PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

I.1.1 Khái niệm bất động sản

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định”

I.1.2 Phân loại bất động sản

Bất động sản có thể chia thành 3 nhóm:

- Nhóm 1: bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm (bất động sản nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại dịch vụ, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, trụ sở làm việc,…)

- Nhóm 2: bất động sản không đầu tư xây dựng bao gồm (chủ yếu là đất nông nghiệp dưới dạng tư liệu sản xuất như: các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối…)

- Nhóm 3: bất động sản đặc biệt bao gồm (các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, đình, chùa miếu, nghĩa trang,…)

I.1.3 Đặc điểm của bất động sản

Bất động sản có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng

di dời được Với đặc điểm này nên bất động sản hầu như gắn liền với đất đai và có

những đặc điểm của đất đai là giới hạn về diện tích và không gian Do đó, giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với vị trí của nó và bất động sản chịu ảnh hưởng của yếu

tố vùng, khu vực

Hàng hóa bất động sản có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản

gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản đặc biệt khó bị tiêu hủy và tùy vào từng loại bất động sản mà tính lâu bền thể hiện khác nhau Đối với, các công trình xây dựng, các công trình kiến trúc và các vật kiến trúc khác thông thường đều có tuổi thọ khá cao Ngay cả trong lĩnh vực nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu năm, rừng kinh tế cũng đều có thời gian tồn tại lâu dài, được hình thành trong tương lai Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản được thể hiện trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế, song tuổi thọ vật lý thường dài hơn tuổi thọ kinh tế Vì vậy, khi đầu tư xây dựng cần phải dự tính tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý để không phải đầu tư nhiều lần hay đầu tư lãng phí

Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm Do tính giới hạn của đất đai,

trong khi đó thì sự phát triển mạnh mẽ của sản xuất, sự phát triển kinh tế xã hội vượt bậc, sự gia tăng dân số làm phát sinh nhu cầu về đất đai, nhà ở ngày càng tăng Do đặc tính này mà hàng hóa bất động sản có giá trị kinh tế ngày một tăng tỷ lệ thuận với thời gian

Bất động sản có tính dị biệt Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do có sự

khác nhau về vị trí, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau

về cảnh quan và các vật ngoại cảnh… Do vậy, trong đầu tư phát triển cần khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của bất động sản và đáp ứng nhu cầu khác nhau của người tiêu dùng Xã hội càng phát triển thì yêu cầu về tính dị biệt càng cao

Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Đối với hàng hóa bất động sản thì thì đặc điểm này nổi trội hơn so với các hàng hóa khác Bởi vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc đều chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí còn bao gồm

cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của cộng đồng dân cư nơi đó

Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau Sự ra đời hay sự hoàn thiện

của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để sinh ra hoặc mất đi, để tăng thêm hay giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia Bất động sản là loại tài sản có ảnh hưởng rất lớn giữa các bất động sản liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Do vậy khi đánh giá bất động sản hay đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng đến các công trình khác khi nó có thể ra đời

Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, do chi phí cho đất đai cao, chi phí đầu tư

xây dựng lớn nhưng đồng thời có thể tạo vốn mới và khả năng sinh lợi cao Vì vậy, khi đầu tư kinh doanh bất động sản cần có nguồn vốn lớn, dài hạn và biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay vòng đầu tư kinh doanh, do đó các hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần có sự tham gia của các ngân hàng và các tổ chức tín dụng

Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách nhà nước Bất động sản là tài sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai theo pháp luật ở

nước ta thì thuộc sở hữu tồn dân và do Nhà nước đại diện quản lý Do đó, bất động sản

là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc và của mỗi người dân Các quan hệ giao dịch về bất động sản đều có tác động rất lớn đến hầu hết những hoạt động kinh tế xã hội, vì vậy Nhà nước cần tăng cường vai trò quản lý của mình bằng các văn bản pháp luật, các chủ trương, các chính sách giúp duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn lực cho sự phát triển xã hội

I.1.4 Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa

Đất đai trong tự nhiên tồn tại ở hai dạng: tài nguyên và tư liệu sản xuất Khi đất đai ở dạng tài nguyên, khi đó đất đai là thuần túy là sản phẩm của tự nhiên, đồng thời khả năng sinh lợi của đất đai ở trạng thái tiềm năng Và cho đến khi có lao động của con người tác động khai thác khả năng sinh lợi của đất đai để nó trở thành tư liệu sản xuất Chỉ khi đất đai ở dạng tư liệu sản xuất thì đất đai mới có khả năng trở thành hàng hóa

Những điều kiện để đất đai trở thành hàng hóa bao gồm:

- Đất đai phải có sự tác động của lao động con người, do con người khai phá, bảo

vệ và sử dụng

- Đất đai phải có quyền sở hữu, quyền sử dụng tách biệt rõ ràng và được pháp luật thừa nhận

-Trang

3 Đối với Việt Nam và một số nước Xã Hội Chủ Nghĩa đều quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện quản lý và chỉ có quyền sử dụng đất mới

Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa bất động sản Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hóa bất động sản

Thị trường bất động sản có thể được hiểu là nơi (ở đây không đơn thuần là địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra) nảy sinh các quan hệ giao dịch về bất động sản , tại đó người mua và người bán tác động lẫn nhau để xác định giá và số lượng hàng hóa dịch vụ bất

động sản được giao dịch Như vậy, “thị trường bất động sản là tổng thể các giao

dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định“

Thị trường bất động sản chỉ ra đời khi trong xã hội có sự trao đổi, giao dịch mua bán về hàng hóa bất động sản Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, nhưng mọi bất động sản đều không thể tách rời yếu tố đất đai Do đó, các đặc trưng của yếu

tố thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm chi phối tòan bộ hoạt động của thị trường bất động sản Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với quá trình đất đai chuyển thành hàng hóa do tính tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của các hoạt động kinh tế xã hội Trong thị trường bất động sản, thị trường nhà đất được hình thnh rõ rệt và vận hành sôi động nhất Thị trường đất đai trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hóa quyền sử dụng đất, cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó Quá trình trao đổi quyền sử dụng đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau

b Đặc điểm của thị trường bất động sản

Do hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng

Thứ nhất: thị trường bất động sản có tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm

giao dịch

Do hàng hóa bất động sản có tính cố định, không thể di dời được Nên các hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các chợ hàng hóa bất động sản

ảo, những loại chợ này rất đa dạng và phong phú

Quan hệ giao dịch bất động sản phải trải qua ba khâu cơ bản:

- Đàm phán tại chợ hay địa điểm giao dịch, cung cấp thông tin cho nhau về bất động sản giao dịch

- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và độ chính xác của thông tin về bất động sản, đánh giá các yếu tố bên ngoài của bất động sản

- Đăng ký pháp lý: thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch

Thứ hai: thị trường bất động sản mang tính vùng và khu vực sâu sắc

Bất động sản với đặc điểm về tính cố định, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung và cầu bất động sản ở mỗi vùng, mỗi khu vực đều khác nhau, từ số lượng, kiểu dáng, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển Đồng thời, bất động sản còn phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi khu vực

Thứ ba: thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và

lợi ích chứa đựng trong bất động sản

Điều này là do đặc điểm đất đai quy định Đặc điểm của đất đai là không hao mòn hoặc không bị mất đi (trừ những trường hợp đặc biệt) và việc sử dụng đất đai cũng không giống như các hàng hóa khác Điều mà mọi người mong muốn khi sử dụng đất đai là các quyền, các lợi ích do đất đai mang lại Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, phải xác định dựa trên khả năng sinh lời của đất đai và cả khả năng sinh lợi của vốn đầu tư đất đai

Thứ tư: thị trường bất động sản tuy có những hoạt động đa dạng và phong phú

nhưng lại là một thị trường không hoàn hảo

Điều đó là do các thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến như các hàng hóa khác Các bất động sản có tính dị biệt nên việc so sánh, đánh giá bất động sản hầu như không chính xác như các hàng hóa khác Đặc điểm này làm cho giá cả bất động sản trở thành giá cả cạnh tranh không hoàn hảo, trong nhiều trường hợp người bán có lợi thế độc quyền và thu lợi cao Giá cả độc quyền luôn mang lại lợi ích rất lớn cho người có quyền đối với bất động sản đó Khi giá cả sản phẩm biến động tăng, kéo theo tính độc quyền của người cung cũng tăng theo, làm cho giá cả bất động sản cũng được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá Thị trường bất động sản càng sôi động, càng dễ tạo nên những cơn sốt giá của bất động sản

Thứ năm: thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Bất động sản là một trong những loại tài sản có giá trị lớn nên việc quản lý của Nhà nước bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch bất động sản Nhà nước quản lý bằng cách đăng lý, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động Mọi giao dịch phải chịu sự giám sát của Nhà nước, nhất là trong khâu đăng ký pháp lý Nhà nước quản lý thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường ổn định và an toàn hơn, bất động sản được đảm bảo về mặt pháp lý sẽ có giá trị hơn Qua đó, bằng việc kiểm soát thị trường bất động sản, Nhà nước sẽ tăng được nguồn ngân sách từ thuế đối với các giao dịch bất động sản

Thứ sáu: cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá

cả bất động sản

Cung cầu gặp nhau hình thành nên giá cả thị trường đơn vị dịch vụ bất động

sản Khi cầu lớn hơn cung dẫn đến tình trạng khan hiếm giả tạo về hàng hóa bất động sản để tăng cung lên cao Ngược lại, sẽ gây dư thừa hàng hóa bất động sản trên thị trường Các tình trạng trên đều gây tác hại đến hiệu quả của nền kinh tế

-Trang

5-Đối với hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh theo để cân bằng thị trường như các loại hàng hóa khác Cung bất động sản là có giới hạn và cầu bất động sản lại luôn tăng, cung cầu bất động sản được cho là có độ đàn hồi kém so với giá cả Do vậy, trong thị trường bất động sản sự biến động về giá bất động sản thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung cầu Giá cả bất động sản do quan hệ cung cầu quyết định, nhưng giá cả lại ít ảnh hưởng đến điều tiết của cung cầu Sự phản ứng của cung không đáp ứng được đối với cầu sẽ dẫn đến

sự biến động của giá cả theo chiều hướng tăng lên, tạo thành cơn sốt về giá bất động sản

Thứ bảy: thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

Do mọi bất động sản đều có giá trị lớn, nên mọi giao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản cần một lượng vốn rất lớn Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng thị trường bất động sản Khi bất động sản sụt giá nhanh chóng sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, cuối cùng là kéo theo các tổ chức tín dụng vào vòng xóay của cơn khủng hoảng

Thứ tám: thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hay ra khỏi thị

trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần có nhiều thời gian

Việc mua bán bất động sản không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hóa khác, vì các bất động sản thường có giá trị rất lớn và được quản lý chặt chẽ của Nhà nước với nhiều khâu đăng ký pháp lý Bất động sản với đặc tính lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất, nên không thể thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình một cách dễ dàng Do đó, cần có sự đầu tư dài hạn và phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định đầu tư

c Điều kiện để đất đai tham gia vào thị trường bất động sản

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có tranh chấp phù hợp với kế hoạch quy hoạch sử dụng đất

Đất mà nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng vào đất theo đúng mục đích sử dụng đất của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

d Các đối tượng tham gia thị trường bất động sản

- Cá nhân:

Các cá nhân sở hữu bất động sản tham gia thị trường với tư cách là bên cung Ngược lại một số thì có nhu cầu sử dụng bất động sản sẽ tham gia thị trường với tư cách là bên cầu

Doanh nghiệp hay tổ chức kinh doanh, tạo lập bất động sản

Các doanh nghiệp được hình thành theo nhiều loại hình khác nhau: doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, phát triển hạ tầng, phát triển đất…

- Nhà nước:

Nhà nước tham gia thị trường bất động sản với tư cách là người quản lý vĩ mô Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho sự hoạt động của thị trường bất động sản Đồng thời, Nhà nước cũng thực hiện nhiều biện pháp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, thực hiện quản lý và giám sát, cung cấp hệ thống thông tin về bất động sản Bên cạnh đó, Nhà nước còn cung cấp một số dịch vụ

cho các giao dịch trên thị trường bất động sản Sự tham gia của Nhà nước mà trực tiếp

là Chính phủ vào thị trường bất động sản được thể hiện chủ yếu qua hai mặt:

+ Thông qua công cụ quy hoạch và kế hoạch cùng các đòn bẩy để điều tiết

- Các tổ chức trung gian trong thị trường bất động sản:

Hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có người mua và người bán,

mà giữa họ còn có những tổ chức trung gian làm cầu nối Do bất động sản là tài sản không di dời được, lại có giá trị cao nên việc mua và bán thường trải qua một quá trình phức tạp Trong những trường hợp phức tạp đó, người bán bất động sản có nhu cầu cần quảng cáo, người mua thì cần được giới thiệu… Xuất phát từ yêu cầu đó, thị trường bất động sản sẽ có thêm những tổ chức làm cầu nối giữa người mua và người bán, các tổ chức đó có thể là:

+ Các tổ chức thông tin, đặc biệt là những tổ chức báo chí, phát thanh, truyền hình, thương mại điện tử… cung cấp các thông tin về hàng hóa bất động sản, giá cả bất động sản

+ Các tổ chức tư vấn bất động sản giúp bên mua, bên bán bất động sản có hiểu biết sâu sắc về vấn đề pháp lý, thể thức giao dịch, cách thức mở đầu và kết thúc cho một giao dịch bất động sản

+ Các tổ chức môi giới bất động sản không dừng lại ở mức tư vấn mà còn đảm nhiệm việc tiếp cận với bên mua, bên bán hoặc cả hai bên để thực hiện các nội dung giao dịch Các tổ chức tài chính tín dụng đảm nhiệm việc thanh toán giữa các bên, khi cần thiết có thể cho vay vốn bên này để thanh toán cho bên kia

+ Các tổ chức định giá bất động sản được hình thành và hoạt động tại các vùng có thị trường bất động sản hoạt động mạnh Các tổ chức này triển khai các hoạt động thống kê về giá cả bất động sản (trong vùng), đưa ra những căn cứ khoa học để

dự báo giá cả bất động sản (trong vùng) để làm cơ sở cho những giao dịch mua và bán bất động sản trên địa bàn

- Các định chế tài chính:

Hoạt động kinh doanh bất động sản cần có lượng vốn lớn, lượng vốn này thường được huy động từ các định chế tài chính trên thị trường vốn chủ yếu là từ ngân hàng Mặt khác, chính các ngân hàng cũng trực tiếp tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản và có riêng bộ phận chuyên kinh doanh bất động sản Ngòai ra, còn có các định chế tài chính khác như: công ty bảo hiểm, công

ty tài chính, quỹ đầu tư…

e Phân loại thị trường bất động sản

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và cách tiếp cận, người ta phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:

Phân loại theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản:

- Thị trường bất động sản chính thức: là thị trường mà ở đó các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật

-Trang

7 Thị trường bất động sản phi chính thức: là thị trường mà ở đó các giao dịch về bất động sản không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật

Phân loại theo khu vực địa lý: thị trường bất động sản ở các tỉnh thành, quận,

huyện, thị trường bất động sản nội thành và ngoại thành

Phân loại theo giá trị sử dụng của bất động sản, ta có thể chia thị trường bất động sản thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dịch

vụ, thị trường bất động sản văn phòng, công sở, thị trường bất động sản công nghiệp

Phân loại theo tính chất hoạt động của thị trường, ta có thể chia thị trường bất

động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm

Phân loại theo quá trình tạo ra hàng hóa bất động sản:

- Thị trường sơ cấp: là thị trường chỉ hành vi nhà nước giao hay cho thuê quyền

sử dụng đất đai cho các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế và cá nhân sử dụng hoặc xây dựng các công trình để bán hay cho thuê một thời hạn nhất định

- Thị trường thứ cấp: là thị trường mua bán lại hoặc cho thuê lại quyền sử dụng

đất, các vật kiến trúc gắn liền trên đất

Dựa vào loại hình sở hữu mà thị trường nhà ở gồm 4 khu vực:

+ Thị trường nhà ở thuộc sở hữu tư nhân

+ Thị trường nhà ở thuộc sở hữu tập thể

+ Thị trường nhà ở thuộc sở hữu hỗn hợp

+ Thị trường nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

- Thị trường bất động sản sử dụng vào mục đích thương mại – dịch vụ:

Khách thể của thị trường này là: nhà hàng, khách sạn, cửa hiệu, văn phòng Tuy nhiên, trong thực tế loại bất động sản này không có mục đích sử dụng rõ ràng như trên, thông thường có sự kết hợp giữa loại này với loại kia tùy theo ý muốn của người sở hữu

Loại bất động sản này thường có khả năng sinh lợi cao, luôn được cải tạo hoặc thay thế theo thị hiếu, theo trình độ phát triển của thị trường nói riêng và nền kinh tế nói chung

- Thị trường bất động sản sử dụng vào mục đích công nghiệp:

Là loại thị trường mà chủ thể tham gia giao dịch trên thị trường chủ yếu là Nhà nước và các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, trong đó Nhà nước là bên cho thuê đất, các nhà đầu tư là bên nhận thuê đất Khách thể của thị trường này là quyền sử dụng đất thuê

- Thị trường bất động sản sử dụng vào mục đích nông nghiệp:

Là loại thị trường mà chủ thể giao dịch là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; khách thể là quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và quyền sở hữu các công trình xây dựng, cây lâu năm (nếu có) gắn liền với đất

- Thị trường bất động sản sử dụng vào mục đích đặc biệt:

Công sở, trường học, bệnh viện, cảng hàng không, hải cảng, nhà thờ, chùa, các

cơ sở tôn giáo… Trên thực tế, không có việc giao dịch mua bán các loại bất động sản này Nhưng trong nhiều trường hợp người ta cần biết giá trị thay thế hoặc giá trị tái tạo theo giá thị trường để phục vụ cho mục đích quản lý nói chung hoặc tính tiền đền bù khi Nhà nước thu hồi đất, tính tổng giá trị tài sản của các cơ quan, tổ chức,… tại một thời điểm

f Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản

Bất động sản và thị trường bất động sản luôn có những vị trí cao trong công cuộc xây dựng và phát triển kinh tế của Việt Nam hiện nay Đặc biệt là trong việc công nghiệp hóa hiện đại hóa của nước ta Vai trò của thị trường bất động sản được thể hiện qua các quan điểm như sau:

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh

tế thị trường, vì thị trường này liên quan trực tiếp đến một lượng tài sản rất lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị các mặt trong nền kinh tế quốc dân

Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng bất động sản trong tổng

số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên đến hàng tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua

Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh

tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

Thị trường bất động sản phát triển thì có một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận, nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hóa và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế xã hội đạt được những mục tiêu đề ra

Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi do phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế– xã hội, đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu tòan dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

Kinh nghiệm các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hóa thì tỷ lệ đô thị hóa thường chiếm từ 60% - 80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hóa ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường bất động sản ở đô thị

-Trang

9-phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai

Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách:

Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 USD – 2 USD Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc… để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước Theo thống kê của tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm, mặc

dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch bất động sản chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường bất động sản sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm

Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn

Thị trường nhà ở là một bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn sốt nhà ở và lan tỏa sang các thị trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản nhà ở

I.1.6 Hoạt động môi giới bất động sản

a Khái niệm

Theo từ điển Bách khoa tiếng Việt thì môi giới được định nghĩa như sau: “chủ thể (một cá nhân, một nhóm, một tổ chức, một hãng…) làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác tạo được quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh“

Môi giới phát sinh khi hội đủ những yếu tố:

- Xuất hiện quan hệ giữa các bên

- Các bên không thể giải quyết công việc hay giải quyết không hiệu quả

- Tồn tại người thứ ba

- Nhà môi giới, có đủ năng lực, điều kiện để giải quyết những công việc liên quan đến các bên

Môi giới bất động sản là dịch vụ trung gian trong các giao dịch bất động sản

Sự cần thiết của môi giới:

- Do đặc tính của hàng hóa bất động sản

- Do sự không hoàn hảo của thị trường bất động sản

- Do yêu cầu hoạt động đồng bộ của sàn giao dịch bất động sản

Bản chất của môi giới bất động sản không phải vì bản thân bất động sản mà là thực hiện các quyền liên quan đến nó như: quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền kinh doanh…

Hoa hồng môi giới bất động sản là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi giới bất

động sản nhận được từ khách hàng theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới, tính theo giá bán bất động sản hoặc giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá mà người

ủy quyền đưa ra

Thù lao môi giới bất động sản là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân môi giới bất

động sản nhận được từ khách hàng theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới và không phụ thuộc vào giá bán bất động sản

Theo luật Kinh doanh bất động sản thì:

- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua

bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản”

Như vậy, môi giới bất động sản là thực hiện những yêu cầu của khách hàng như: hợp đồng mua, bán, trao đổi, cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của bất động sản

b Vai trò của môi giới bất động sản

Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt tất yếu đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các hãng kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách Vì vậy, dịch vụ môi giới bất động sản chiếm một vị trí ngày càng quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta

Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hóa bất động sản:

Do tính đặc thù của hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản Nó là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hóa không thật đầy đủ

và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hóa khác và tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hóa khác Chính vì vậy, hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường bất động sản,

đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản, bao gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu, mức cung tâm lý, tập quán…

Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội và của các hộ gia đình cá nhân Khi trên thị trường thông tin giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch Đồng thời ta biết rằng thị trường bất động sản nước ta mới sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên thị trường thì ít, chủ yếu

-Trang

11-là giao dịch ngầm và số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường 11-là số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo Từ đó dẫn đến giá cả cạnh tranh cũng không hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định Như thế, rõ ràng giá cả không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá và sụp

đổ, người tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán… Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản Hệ thống các tổ chức này càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản

Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển:

Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình Thị trường bên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản lý của Nh nước là thị trường hoạt động không chính thức ngoài sự kiểm soát của Nhà nước Thị trường phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đó dẫn đến giá quá cao khiến tất cả mọi người không thể biết được giá đó là “thực” hay “ảo“ Vì thế, khi mà thị trường “đóng băng“ số lượng các giao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước

bờ vực phá sản Đồng thời, do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường Do thị trường cần có sự tư vấn

ở trình độ cao và một trong các loại tư vấn là dịch vụ môi giới bất động sản Thông qua các tổ chức môi giới, là những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản thỏa mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính tóan kỹ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất Đồng thời, thông qua tổ chức môi giới việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chế tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước:

Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng Nhưng do đặc tính về bất động sản là thông tin thường không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm và Nhà nước không thể kiểm soát được những giao dịch đó, nên việc thu thuế của Nhà nước đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường là không thể thực hiện được Theo thống kê có trên 70% các giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng ký kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của Nhà nước Mà thuế là nguồn thu chính của Nhà nước để trang tải cho mọi hoạt động, chi phí của cả nước Vì vậy, khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành nghề và có đăng ký kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiệu quả hơn, đồng thời thông qua các giao dịch đó Nhà nước tăng thu nhập về thuế

Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội:

Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kỳ một quan hệ giao dịch bất động sản nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau Mà thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường thường không hoàn hảo Nguyên nhân là

do bản thân hiện vật của từng bất động sản chỉ phản ánh được tình trạng vật chất mà không phản ánh được tình trạng pháp lý về quyền sở hữu (quyền sử dụng) của bất động sản Đó là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn… cần nắm bắt, am hiểu Tuy vậy hầu hết người mua, thuê, nhận thế chấp… lại không am hiểu hoặc không có đủ điều kiện để tìm hiểu kỹ các thông tin về bất động sản Một khi thị trường hoạt động không lành mạnh, giá cả lên xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dân hoài nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định

Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghiệp, các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản:

Một thị trường phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý hòan thiện Là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc điều tiết vĩ mô và kiểm soát các hoạt động của thị trường, đồng thời giúp cho mọi đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản tuân thủ đúng pháp luật Mỗi một bất động sản thì bản thân nó cũng chứa đựng các thông tin về pháp lý, đặc tính… Chính vì vậy thông qua các giao dịch trên thị trường bất động sản những điều kiện không phù hợp thực tế trong chính sách quản lý đất đai của Nhà nước sẽ được bộc lộ Đó là một trong các cơ sở để Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lý đất đai, quản lý bất động sản như: thiết lập hệ thống, quy trình đăng ký đất đai, đăng ký tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ kinh tế – xã hội, từ đó mở rộng và phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành chính hóa các quan hệ dân sự về đất đai Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế – chính trị – xã hội và của các tầng lớp dân cư có thể đáp ứng được các giao dịch trên thị trường bất động sản, thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản Sự hình thành và phát triển của các tổ chức môi giới là tất yếu khách quan Dịch vụ môi giới cũng là một nghề cần được công khai hóa, xem ngành này như bao ngành nghề khác và tạo khuôn khổ pháp

lý cho dịch vụ môi giới phát triển đúng hướng

c Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản

Theo điều 44 luật kinh doanh bất động sản:

- Những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam Không một hành vi, động thái nào được phép sai lệch với những luật lệ, quy định đã ban hnh

- Hoạt động môi giới phải dựa trên sự công bằng, minh bạch về thông tin

-Trang

13 Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu lợi ích của khách hàng làm định hướng, đảm bảo lợi ích các bên khách hàng, hài hòa giữa lợi ích của khách hàng và lợi ích của nhà môi giới

- Hoạt động môi giới phải được thực hiện dựa trên nền tảng của kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất

- Hoạt động của nhà môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp làm kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏ xuyên suốt trong toàn bộ quá trình tác nghiệp

Tổ chức, cá nhân phải đủ điều kiện kinh doanh theo điều 8 luật kinh doanh bất động sản

Hoạt động môi giới phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật

Tổ chức, cá nhân môi giới không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản

Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được tiết lộ, cung cấp thông tin làm phương hại đến lợi ích của bên được môi giới

d Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản

- Yếu tố ảnh hưởng đến cung bất động sản:

Giá hàng hóa, giá yếu tố đầu vào của bất động sản, giá hàng hóa dịch vụ có liên quan bất động sản, tình trạng công nghệ xây dựng và kiến trúc, tổng quỹ đất quy hoạch phát triển đô thị được chuyển đổi mục đích sử dụng, sự phát triển của hệ thống kết cấu

hạ tầng, quá trình đô thị hóa, chính sách của Nhà nước liên quan đến bất động sản, giá bất động sản tương lai…

- Nguồn cung cấp thông tin về cung bất động sản:

Từ văn phòng môi giới, khách hàng, các phương tiện thông tin: báo chí, truyền hình, internet,… Các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng, các dự án Các cơ quan đấu giá đất và bất động sản, ngân hàng (phát mại tài sản) Các cơ quan quản lý: địa chính, tài nguyên môi trường, sở kiến trúc, quy hoạch Từ thực tế những nhà bỏ trống, khu đất trống, bất động sản mới phát triển hay từ những người dân cư địa phương

- Phương pháp thu thập thông tin:

+ Tìm hiểu từ chủ sở hữu, các cơ quan quản lý Nhà nước: phòng quản lý nhà đất, sở nhà đất, sở quy hoạch…

+ Tổ dân phố, hàng xóm

+ Tự điều tra, thăm dò

+ Cơ sở dữ liệu cá nhân, kinh nghiệm, kiến thức

Cầu bất động sản:

- Cầu bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị trường

- Cầu bất động sản bao gồm: cầu tương lai, cầu ảo, cầu thực tế

- Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu:

Giá cả địa ốc hiện tại, giá cả hàng hóa và dịch vụ có liên quan địa ốc, tâm lý người kinh doanh địa ốc, giá cả địa ốc trong tương lai, thị hiếu của người kinh doanh địa ốc, số người trong gia đình, dân số, các thế hệ trong gia đình, tôn giáo, dân tộc, nghề nghiệp, phong thủy, thu nhập dân cư, quá trình đô thị hóa…

- Phương pháp thu thập thông tin về cầu bất động sản:

Chủ động:

+ Tìm kiếm thông qua các phương tiện thông tin đại chúng

+ Gửi thư trực tiếp đến khách hàng: chủ yếu là khách hàng tiềm năng

+ Tiếp cận, đến hoặc gọi điện

+ Khách hàng trước đây

Thụ động:

+ Tiếp đón tại văn phòng hoặc phụ thuộc vào quảng cáo

f Xác định đối tượng và các bên tham gia môi giới bất động sản

Xác định đối tượng:

- Người cung

+ Lý do, nguyện vọng của họ

+ Hiểu biết của họ về thông tin bất động sản

+ Các điều kiện kèm theo

+ Khung giá, phù hợp các điều kiện về kinh tế, thuế, phí…

+ Xét về khả năng pháp lý

- Người bán

+ Xét đến khả năng bán tự nguyện hay bắt buộc phải bán

- Người cho thuê

+ Mục đích của người thuê: để đầu tư hay để trông coi hay lý do khác

15 Chủ sở hữu

+ Quan tâm chủ yếu đến thu nhập của người thuê và hoàn cảnh gia đình của người thuê

Xác định các bên tham gia:

- Thông tin cá nhân, tổ chức

- Thông tin cá nhân

- Giấy tờ liên quan đến bất động sản

- Giấy tờ khác có liên quan

- Hợp đồng dịch vụ môi giới

Hợp đồng thường bao gồm:

- Họ tên, thường trú, hộ khẩu, chứng minh thư, ngày cấp, nơi cấp, tình trạng hôn nhân

- Địa điểm nơi lập hợp đồng

- Giá bất động sản, tiền đặt cọc (thường là 10% giá bán)

- Miêu tả về bất động sản

- Các quyền về bất động sản

- Các trang thiết bị mà chủ sở hữu cũ để lại: bồn tắm, nhà vệ sinh…

- Thời gian ký hợp đồng chính thức

- Ghi rõ giấy tờ nào còn đang thiếu, cần bổ sung

- Ghi rõ loại tiền thanh tóan

- Xem xét mốc thời gian: thời gian giao nhận tiền, thời gian cắt hộ khẩu, thời gian di chuyển đồ đạc…

- Hình thức giao nhận tiền: tiền mặt hay thanh tóan thông qua ngân hàng

h Kỹ năng môi giới

Kỹ năng soạn thảo hợp đồng

Hợp đồng dịch vụ môi giới là bản quy định phạm vi, trách nhiệm của nhà môi giới (bên cung cấp dịch vụ) với khách hàng (bên yêu cầu dịch vụ) là minh chứng cho

sự thống nhất của hai bên hay nhiều bên

Yêu cầu hợp đồng:

- Phải ghi chính xác bất động sản

- Ghi chính xác người ký trực tiếp hoạt động môi giới

- Tuân thủ những điều khoản của hợp đồng

- Thiết lập hợp đồng dười dạng văn bản

- Ghi số thẻ

- Trong hợp đồng phải có bảo hiểm nghề nghiệp cho người môi giới

- Bảo đảm lý lịch của bản thân

- Thống nhất các nguyên tắc thực hiện hợp đồng

- Giúp các bên hiểu rõ các điều khoản của hợp đồng

Điều khoản giao dịch:

- Xác định rõ các bên tham gia

- Xác định các điều khoản làm cho hợp đồng trở nên vô hiệu

- Bảo đảm lợi ích cho xã hội

- Xác định quan hệ của khách hàng với quyền bất động sản

- Ghi giá bất động sản vào hợp đồng

- Soạn thảo các nguyên tắc thu phí hoa hồng

- Cam kết sử dụng các thông tin cá nhân của khách hàng ở một mức độ

Hợp đồng giao dịch bao gồm:

- Xác định thời gian và giá cả

- Xác định người bán và người mua

- Xác định bất động sản bán

- Xác định rõ yêu cầu người mua

- Xác nhận của người bán: bất động sản hoàn toàn không có tranh chấp, hợp pháp, không có lỗi vật lý, …

- Xác nhận của người mua: người mua phải có đủ khả năng tài chính, biết đầy đủ thông tin về bất động sản, trực tiếp xác nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

- Xác định thời hạn ký hợp đồng chính thức, giao nhà, chuyển hộ khẩu

- Xác định tiền đặt cọc, tiền trả trước

Kỹ năng thu thập thông tin

- Thông tin theo đất, theo dự án, theo chủng loại nhà (biệt thự, nhà liền kề)

- Điều tra thực địa hay thực hiện các cuộc nghiên cứu

- Mua thông tin số liệu của các tổ chức khác

- Tham gia các hội thảo về bất động sản và thị trường bất động sản

- Nên ghi chép cẩn thận vì sẽ chân thực hơn và qua đó cũng đánh giá được giá trị bất động sản

- Xác định tính cách của chủ sở hữu

- Đưa ra những câu hỏi cụ thể về bất động sản và xem các giấy tờ có liên quan

Kỹ năng giao dịch với khách hàng

Giao dịch trực tiếp:

- Giao dịch trực tiếp sẽ giúp cảm nhận về con người của khách hàng sau 30 phút đầu tiên gặp mặt

- Các dạng trao đổi thông tin: lời nói, chữ viết, ngôn ngữ thân thể

- Ngôn ngữ thân thể: người môi giới phải giữ 75% thời gian đối thoại, nhìn thẳng vào mắt, bằng ngôn ngữ cơ thể để gây thiện cảm, thể hiện sự tự tin

- Lời nói: rõ ràng, cân nhắc, giải thích cho họ hiểu đúng sự việc, không nên nghe điện thoại khi đang nói chuyện với khách hàng

Quy tắc nắm bắt thông tin từ khách hàng:

- Kiểm tra thông tin của chúng ta và thông tin khách hàng đưa đến cho chúng ta Cần đưa ra những câu hỏi hợp lý

- Giải thích: dựa trên những câu hỏi, thông tin

- Kiểm soát những thông tin, xác nhận các thông tin ban đầu xem đã đúng không

Kỹ năng thư thoại:

- Thường xuyên email

- Nhấn mạnh vấn đề cơ bản để tập trung sự chú ý của người nhận

-Trang

17 Sử dụng những câu ngắn gọn và đơn giản

- Tránh dùng những từ ngữ đặc trưng mà giới chuyên môn mới hiểu

- Thư viết phải thể hiện được thế chủ động, không phải bị động

Kỹ năng tiếp cận qua điện thoại:

Luôn nhớ rằng trên điện thoại bạn chỉ có vài giây để gây ấn tượng và thu hút sự chú ý của khách hàng Nên:

- Sắp xếp các cuộc gọi bằng việc viết ra tên khách hàng tiềm năng, số điện thoại

và luôn để sổ kế hoạch bên mình

- Chuẩn bị những điều bạn sắp nói một cách rõ ràng, sử dụng các mẫu hướng dẫn tiếp cận qua điện thoại

- Xác định mục tiêu và đối tượng trước khi gọi

- Tìm nơi yên tĩnh để gọi

- Cần tạo sự tự tin và thân thiện với khách hàng

- Luôn giữ cho giọng nói được tự nhiên, chân tình, mạch lạc và nội dung rõ ràng, luôn mỉm cười trong cuộc trò chuyện

- Phải nhiệt tình và tự tin trong suốt cuộc nói chuyện để tạo cho khách hàng một

ấn tượng tốt và cách làm việc mang tính chuyên nghiệp cao

- Không cố gắng bán hàng qua điện thoại, mà nên thiết lập cuộc hẹn

I.1.7 Thực trạng của môi giới tại TP.HCM

Việt Nam là nước đang phát triển, đầu tư cơ sở hạ tầng mới chỉ bắt đầu vì vậy

sẽ tạo kích thích mạnh mẽ cho thị trường bất động sản trong tương lai Trong đó dịch

vụ luôn là điểm khởi đầu hỗ trợ cho sự phát triển và công khai hoá thị trường

Bất động sản là tài sản đặc biệt bị chi phối mạnh mẽ bởi chính sách pháp luật, hiện nay mới chỉ tồn tại khoảng 20% tài sản là BĐS giao dịch một cách chính quy trên thị trường Như vậy dịch vụ pháp lý BĐS trong tương lai là rất lớn

Bất động sản là tài sản cố định, không có thị trường trung tâm, trong đó nhu cầu

về BĐS luôn tăng nhanh cùng tốc độ tăng trưởng kinh tế kéo theo đầu tư BĐS đáp ứng nhu cầu là không thể bỏ qua vì vậy cũng sẽ rất cần dịch vụ chuyên môn BĐS: tư vấn, môi giới, định giá, tài chính

Khu vực dịch vụ chuyên môn bất động sản mới chỉ bắt đầu, những khởi sắc đang còn ở phía trước và cũng như dịch vụ nói chung đang là một trong những lĩnh vực được Nhà nước ưu tiên đầu tư phát triển Một nền kinh tế phát triển là nền kinh tế

có nhiều khu vực dịch vụ phát triển Dịch vụ bất động sản không là ngoại lệ, dịch vụ này có vai trò to lớn trong việc hỗ trợ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và

hoàn thiện

Trước khi có luật kinh doanh bất động sản, nhiều chuyên gia cho rằng thị

trường bất động sản hiện nay phát triển mang tính tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn chiếm tỷ lệ lớn, hoạt động môi giới diễn ra sôi động, nhưng mạnh ai nấy làm Thị trường có nhu cầu môi giới song từ lâu nhà nước và xã hội chưa nhìn nhận đúng vai trò của môi giới

Sau khi luật kinh doanh bất động sản ra đời, thực tế hiện nay đã có nhiều sàn

giao dịch bất động sản được thành lập và hoạt động như những dịch vụ môi giới thông thường Tuy nhiên, môi giới nhà đất đang hoạt động sai luật Bởi lẽ, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực vào ngày 1/1/2007 quy định các sàn giao dịch địa ốc phải có

ít nhất 2 chứng chỉ hành nghề môi giới Nhưng thực tế thì không một ai có chứng chỉ

hành nghề môi giới bất động sản, vì lý do không tìm ra nơi đào tạo Hiện nay, tại TP.HCM có nhiều trung tâm mở lớp đào tạo nghiệp vụ bất động sản Tuy nhiên, theo lãnh đạo các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì những chứng chỉ này chưa đáp ứng được yêu cầu của công việc do ít đề cập đến kỹ năng và đạo đức của ngành nghề môi giới Và thực tế thì môi giới đang tìm cho mình một chỗ đứng Tuy vậy, các công

ty môi giới hiện nay hoạt động thiếu chuyên nghiệp, lẫn lộn giữa môi giới và kinh doanh nên không tạo được niềm tin cho khách hàng

Một sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp là cả người mua lẫn người bán đều giao dịch tại sàn và công ty môi giới chỉ làm nhiệm vụ cung cấp các dịch vụ liên quan đến nhu cầu của người mua bán bất động sản như thủ tục pháp lý Phần thưởng

mà công ty môi giới nhận được là hoa hồng của người mua hoặc người bán trên giá trị hợp đồng có thể là từ 1% – 2%

Tuy nhiên, trong thời gian qua hầu hết các công ty môi giới với lợi thế nắm bắt thông tin, am hiểu thị trường đều tìm cách bán chênh lệch giá để hưởng chênh lệch phần trăm hoa Không ít trường hợp công ty môi giới gặp khách rao bán nhà đất với giá thấp (do thiếu hiểu biết về thị trường) họ không tư vấn giá cho khách hàng mà tìm cách thương lượng để mua ngay, sau đó bán lại kiếm chênh lệch Thực tế này diễn ra ở hầu hết các công ty môi giới bất động sản ở các mức độ khác nhau Nhiều công ty môi giới ra đời trong 10 năm qua phát triển được là nhờ làm cách này Điều đó làm khách hàng không tin tưởng vào công ty môi giới Do có nhu cầu mua bán khách hàng vẫn tìm đến công ty môi giới, sàn giao dịch bất động sản nhưng vì thiếu niềm tin nên họ rất thận trọng gây mất thời gian để đi đến quyết định giao dịch tại sàn Sự thiếu khách quan của các sàn giao dịch bất động sản tư nhân hiện nay cũng chính là lý do khiến cơ quan quản lý phải vào cuộc Ở TP.Hồ Chí Minh các sàn giao dịch nhà đất được hình thành với mục tiêu là kênh cung cấp thông tin giá cả thị trường một cách trung thực nhất cho người dân và cơ quan quản lý Lợi thế của các sàn giao dịch này là đứng sau

nó có cơ quan quản lý không thể kiếm lời từ chênh lệch giá trong các phi vụ mua bán Tuy nhiên, sau một thời gian các trung tâm giao dịch địa ốc chính thức hoạt động, giao dịch bất động sản đã không diễn ra ồ ạt như nhiều người hy vọng Lý do chủ quan của tình trạng này là do tâm lý khách hàng cho rằng, bất động sản tại sàn giao dịch thường

có giá cao hơn so với các bất động sản thông thường Lý do khách quan là hàng hoá tại các sàn giao dịch còn nghèo nàn, chủ yếu là các bất động sản của các công ty kinh doanh nhà Các yếu tố “hợp pháp” của bất động sản niêm yết tại các sàn giao dịch cũng chưa được chú trọng đúng mức Do vậy, cả chủ đầu tư và khách hàng đều chưa tin tưởng niêm yết và giao dịch tại các sàn giao dịch này

Trên thực tế, cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản, nhu cầu sử dụng môi giới bất động sản của người dân là rất lớn Đây là điều kiện để các công ty môi giới, sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp ra đời Nhưng để kiên trì theo con đường môi giới chuyên nghiệp, chấp nhận sống bằng hoa hồng mà khách hàng chi trả

là sự phấn đấu gian khổ của công ty môi giới Nhất là trong điều kiện môi trường pháp

lý cho sự cạnh tranh bình đẳng giữa các công ty môi giới ở nước ta còn đang trong quá trình hình thành

Môi giới nhà đất trước ngưỡng cửa WTO, giao dịch nhà đất đóng băng kéo dài

khiến dịch vụ môi giới từng sôi động trước đây đã rơi vào cảnh đóng băng Nay Việt Nam đã gia nhập Tổ chức Thương mại Thế Giới (WTO), đặc biệt Luật kinh doanh bất động sản chính thức thừa nhận vai trò của nghề môi giới thì nghề môi giới càng khẳng

-Trang

19-định hơn vị trí của mình, môi giới sẽ được đặt dưới một hình thức khác, đúng chỗ và chuyên nghiệp hơn Sự xuất hiện gần đây của một loạt sàn giao dịch địa ốc ở thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, dịch vụ môi giới đang chuyển biến mạnh về lượng và chất Môi giới chuyên nghiệp không đơn giản chỉ sử dụng những kinh nghiệm, nghệ thuật thương lượng để thuyết phục khách hàng mà còn là những người có trình độ, kiến thức, có đạo đức hoạt động trong môi trường hiện đại, chuyên nghiệp Môi giới chuyên nghiệp sẽ nhắm đến dịch vụ hậu mãi, yếu tố sống còn khi kinh doanh địa ốc trong thời buổi cạnh tranh Dự báo, nghề môi giới sẽ sôi động trở lại, được sự tiết chế

và bảo vệ của pháp luật

Thị trường bất động sản cuối năm 2008 đã hình thành rõ rệt các phân khúc thị trường Trong khi phân khúc thị trường căn hộ cao cấp và đất nền dự án vẫn tiếp tục

đà giảm giá và giao dịch ít đi, thì ngược lại, phân khúc nhà ở riêng lẻ và căn hộ có giá thấp lại được giao dịch tăng nhanh

Năm 2009, khi Luật Thuế thu nhập cá nhân được áp dụng khả năng giá nhà đất

sẽ tăng lên do người bán cộng thêm tiền thuế vào giá thành căn nhà Như vậy, nhu cầu nhà ở có thể sẽ giảm xuống, giao dịch chủ yếu đối với những người có nhu cầu mua nhà để ở Những khảo sát thị trường của VietRees gần đây cho thấy người mua quan tâm rất nhiều bên cạnh các yếu tố về vị trí, giá cả, giao thông thuận lợi.Nếu như trước đây, những người tham gia vào thị trường bất động sản chủ yếu là với mục đích mua bán tìm kiếm lợi nhuận, còn hiện nay là những người tiêu dùng với nhu cầu thật sự Ở phân khúc căn hộ cao cấp, chủ yếu là những khách thuê để ở Theo ghi nhận, trong thời gian tới, khi nhiều căn hộ cao cấp ra đời, thị trường chắc chắn sẽ xảy ra tình trạng cạnh tranh về giá thuê đối với các căn hộ cao cấp Trong khi đó, thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình vẫn tiếp tục sôi động vì cơ bản là nhu cầu còn đang rất lớn và nguồn cung thì còn thiếu nhiều Đồng thời các chủ đầu tư đang quan tâm và

có nhiều động thái chuyển hướng đầu tư vào phân khúc này trong giai đoạn hiện tai

I.2 SƠ LƯỢC VỀ TIỀM NĂNG CỦA QUẬN 9– TP HỒ CHÍ MINH

Quận 9 thuộc địa phận cửa ngõ phía Đông thành phố Hồ Chí Minh, được tách

ra từ một phần của huyện Thủ Đức cũ Phía Bắc giáp quốc lộ 52 (Thủ Đức), phía Đông và phía Nam giáp với sông Đồng Nai Phía Tây giáp Quận 2 có tổng diện tích là 11.362 ha Toàn bộ địa bàn phường có 13 phường dân số với 162.220 nhân khẩu Dân

cư tập trung sinh sống vùng đồi gò, trước đây đa số làm nông nghiệp, thời gian gần đây chuyển sang lao động thủ công, thương mại, dịch vụ Đa phần là đất nông nghiệp nên thuận lợi cho các nhà đầu tư lập dự án xây dựng cơ sở hạ tầng và nhà ở Toàn địa bàn quận có khoảng 300 dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê Khu công nghệ cao sẽ là khu kinh tế vệ tinh của thành phố, nhiều con đường, nhiều khu phố khang trang khắp địa bàn Vốn là vùng có nhiều kênh rạch chằng chịt, người dân ở một số xã

đi lại bằng xuồng, ghe nhưng 8 năm trở lại đây nhiều cây cầu đã được xây dựng: Ông Nhiêu, Trường Phước… đã làm cho giao thông thuận tiện, đi lại dễ dàng, nhờ vậy mà nền kinh tế– văn hoá– xã hội không ngừng phát triển

Theo định hướng sử dụng đất ở đến năm 2020:

II.1.1 Giao thông

Giao thông không những là yếu tố giữ vai trò quan trọng trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa – hiện đại hóa mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến người dân địa phương Do vậy, Quận 9 không ngừng phát triển mạng lưới giao thông, đưa giao thông

vận tải trở thành một trong những động lực thúc đẩy phát triển kinh tế, cũng để thoả

mn nhu cầu vận chuyển hàng hoá, hành khách đến năm 2020 và xa hơn nữa, mạng lưới giao thông Quận 9 sẽ được nâng cấp và mở rộng các tuyến đường đã có đồng thời phát triển gắn liền với thuỷ lợi, phát triển giao thông nội bộ trong đô thị cũng như phát triển giao thông bộ gắn liền với giao thông thuỷ Trong phần định hướng quy hoạch giao thông vận tải Quận 9 đã được Uỷ Ban Nhân Dân thành phố duyệt và một số đề nghị của Uỷ Ban Nhân Dân Quận 9 trong đó:

a Giao thông đường bộ

- Đường cấp đô thị (đường Tỉnh):

Mở rộng nâng cấp trục đường xa lộ Hà Nội có bề rộng là 50m với 8 làn xe được cách ly bằng giải phân cách, xây dựng 2 tuyến đường song hành đến năm 2020 bề rộng lòng đường mỗi bên 110m

Mở tuyến đường cao tốc thành phố Hồ Chí Minh– Dầu Giây đi qua địa bàn Quận 9 khoảng 20km

Xây dựng tuyến đường vành đai ngồi nối ngã ba xa lộ Đại Hàn đến đường cao tốc thành phố Hồ Chí Minh đi Vũng Tàu vượt sông Đồng Nai đi Nhơn Trạch lộ giới 120m, 8 làn xe chạy

Xây dựng tuyến đường vành đai trong nối từ ngã tư Bình Thái đến đường cao tốc thành phố Hồ Chí Minh đi Vũng Tàu lộ giới được xác định 67m, với diện tích đường là 32,11 ha

- Đường cấp khu vực:

Đường Lê Văn Việt sẽ được mở rộng 2- 4 làn xe (mỗi làn từ 3,5- 3,75m) với hệ thống thoát nước, vỉa hè hòan chỉnh đảm bảo yêu cầu quy mô dân số và đúng theo lộ giới đã được công bố

Nâng cấp cải tạo hệ thống giao thông trong khu dân cư hiện hữu và tổng chiều dài 20km

Nâng cấp mở rộng nhựa hoá 60km đường bộ đồng thời mở mới một số tuyến đường liên phường

Bến xe: xây dựng thêm 2 bến xe, một bến trên trục đường xa lộ Hà Nội là nơi tập trung một khối lượng hàng hóa lớn từ các tỉnh phía Bắc vào thành phố với qui mô khoảng 1,5 ha Một bến xe khách tại trung tâm hành chính quận mới thuộc phường Trường Thạch qui mô khoảng 0,5 ha

b Giao thông đường thuỷ

Xây dựng cảng Long Bình với diện tích 19,14 ha, Cảng Bến Nghé Thực hiện xây dựng một cảng mới tại phường Hữu Phú thuộc khu quy hoạch công nghiệp để tàu, thuyền, xà lan thuận lợi bốc xếp hàng hoá với tổng diện tích 24,03 ha

II.1.2 Bố trí khu dân cư

Theo định hướng của TP.HCM xác định Quận 9 là một khu đô thị mới phục vụ giản dân nội thành ra nên diện tích đất ở của Quận cần được tính toán cẩn thận Theo kết quả dự báo dân số năm 2020 toàn Quận có khoảng 331.150 người với 64.098 hộ Nếu theo tiêu chuẩn giao cấp đất ở đô thị hiện nay là 50m2/người thì diện tích đất ở dự kiến đến năm 2020 là 1.655,75 ha Tuy nhiên, do tính chất phức tạp của Quận 9 là các

cơ sởcông nghiệp, khu công nghệ cao đang được xây dựng nên số lượng người đổ về học tập và làm việc trên địa bàn có thể vượt mức dự kiến, cộng thêm các khu dân cư đang được xây dựng tuy đã được thống kê vào đất ở nhưng chưa được thống kê vào

-Trang